het bestemmingsplan Koedijk 1, Wesepe van de gemeente Olst-Wijhe.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1773.BP2011001035-0401 met de bijbehorende regels.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

een nevenfunctie die betrekking heeft op activiteiten, naast een volwaardig agrarisch bedrijf, die nauw verwant zijn met of direct voortkomen uit de agrarische bedrijfsvoering, zoals verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten, zorgboerderij, ambachtelijke verwerking van agrarische producten, inpandige opslag en stalling van agrarische producten.

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een weergave van de huidige en toekomstige situatie van een bedrijf en haar omgeving waarin de doelstellingen op korte en lange termijn zijn weergegeven en waarin tevens richtlijnen in zijn opgenomen om de doelstellingen te realiseren.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

bedrijven zoals aanwezig op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwng is toegestaan.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bedrijfsgedeelte in de stal of schuur dat aangebouwd is aan de bedrijfswoning.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;

de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen.

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal (ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering) met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past. van deze beroeps- en bedrijfsactiviteiten zijn uitgezonderd horeca en detailhandel.

het Landschapsontwikkelingsplan zoals vastgesteld op 24 november 2008.

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

een beperkte ruimte die is ingericht voor de verkoop van levensmiddelen en streekgebonden producten.

ten minste 14 tot 18 uur per dag gedurende minimaal 1 jaar.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

een economische maatstaf voor het bepalen van de bedrijfsomvang en het bedrijfstype van agrarische bedrijven.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend is gericht op het fokken van paarden, de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij.

een gebruiksgericht bedrijf dat uitsluitend is gericht op het houden, stallen en/of africhten van paarden, alsmede de handel in paarden met daaraan ondergeschikte functies behorende bij een paardenhouderij.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

een Sallandse boerderij die zich kenmerkt door een typische hoofdvorm, te onderscheiden in:

• hallenhuisboerderij: woning en bedrijf in een hoofdvolume, zowel grote als kleine oppervlakken;
• dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij: woning en bedrijf wel in één gebouw, maar in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden, T-vormige (dwarshuis) of L-vormige plattegrond (krukhuis).

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht. onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een erotische-massagesalon en een bordeel.

een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op een eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten.

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:

• teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten, wandelkappen en schaduwhallen.

1. a. permanente teeltondersteunende voorzieningen:

• laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen, regenkappen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
• hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt.

een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht en bedrijfsmatig geëxploiteerd, en blijkens die inrichting en exploitatie bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of landere recreatieverblijven ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.

een agrarisch bedrijf met een omvang van meer dan 70 Nge.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

een (voormalig) agrarisch bedrijf waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten en waar geen sprake is van nachtverblijf.

een maatschappelijke functie waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten en waar tevens sprake kan zijn van nachtverblijf.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1, lid 1.8, onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij': een paardenhouderij zoals bedoeld in artikel 1, lid 1.60;
3. c. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. bed & breakfast;
6. f. evenementen;
7. g. extensieve dagrecreatie;
8. h. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
9. i. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

Tabel 4.1 Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. paardenbakken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a, mogen erf- of terreinafscheidingen en veekeringen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd;
4. d. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing.
* = zoals aanwezig op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.
** = niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

Burgemeester en wethouders kunnen, indien binnen een bouwvlak meer dan 1.000 m² aan bebouwing wordt gebouwd, met toepassing van artikel 12 (Algemene procedureregels), nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van de bebouwing alsmede aan de terreininrichting teneinde een verantwoorde landschappelijke inpassing van het agrarisch bedrijf te verzekeren.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan met dien verstande dat de totale stapelhoogte ten hoogste 4 m bedraagt;
2. b. buitenopslag ten behoeve van nevenfuncties is niet toegestaan;
3. c. bij een combinatie van nevenfuncties mag de brutovloeroppervlakte ten behoeve van de nevenfuncties niet meer bedragen dan 50% van de totale brutovloeroppervlakte met een maximum van 850 m² en er mag niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
4. d. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
5. e. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
6. f. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
7. g. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 2 per jaar;
8. h. de brutovloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis mag niet meer bedragen dan 35% van de totale brutovloeroppervlakte met een maximum van 100 m².

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden op terreinen van de Archeologische Monumenten Kaart die aangewezen zijn als terrein van hoge tot zeer hoge archeologische waarde.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen mag, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

De voor 'Waarde - Landschap - 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de essen, te weten:

1. a. openheid;
2. b. reliëf;

met dien verstande dat:

3. c. omschakeling naar fruit- en sierteelt en boomkwekerij zoals opgenomen in artikel 3, lid 3.1, op gronden met deze dubbelbestemming niet is toegestaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. Het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing op voormalige agrarische bebouwing.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 (Algemene gebruiksregels) ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte is noodzakelijk uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. mantelzorg in de vorm van inwoning behoort niet tot de mogelijkheden;
3. c. er is sprake van een tijdelijke situatie;
4. d. de afhankelijke woonruimte vormt een ruimtelijke eenheid met de hoofdwoning;
5. e. de afhankelijke woonruimte wordt binnen de bestaande bouwmogelijkheden gerealiseerd;
6. f. de afhankelijke woonruimte mag niet leiden tot onevenredige parkeerdruk;
7. g. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen van derden, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
8. h. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
9. i. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
10. j. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijen met inachtneming van het volgende:

1. a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van het betrekken van een deel bij de woning;
2. b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
3. c. de Sallandse boerderijvorm dient in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2, ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
4. d. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
5. e. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming 'Waarde - Archeologie - 1' of 'Waarde - Archeologie - 3' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

In de gevallen dat in deze regels toepassing van deze procedureregels is voorgeschreven, is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de termijn, dat het ontwerp-besluit ter inzage ligt en zienswijzen naar voren kunnen worden gebracht, twee weken bedraagt.

Artikel 13 Aanvullende werking bouwverordening

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Koedijk 1, Wesepe.

Sinds 1996 heeft de initiatiefnemer op het perceel aan de Koedijk 1 een paardenhouderij. Het africhten van paarden is de hoofdactiviteit van het bedrijf. Op dit moment bieden de opstallen te weinig ruimte om een kwaliteitsslag te maken. Uitbreiding van het bouwvlak en het bouwen van een rijhal is een vereiste om de paardenhouderij kwalitatief en financieel verantwoord te kunnen houden. Doordat de benodigde uitbreiding niet binnen het geldende bestemmingsplan past, is een nieuwe bestemmingsplanprocedure noodzakelijk.

Het plangebied ligt in het zuidoosten van het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe en even ten noordoosten van de kern Wesepe. Het plangebied ligt in een open landschap met voornamelijk agrarische doeleinden.

Afbeelding - Ligging van het plangebied

Het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Olst" is van toepassing op het plangebied. Dit plan is vastgesteld door de raad van de voormalig gemeente Olst op 30 oktober 1989 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 12 juni 1990. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het perceel Koedijk 1 een agrarische bestemming met bijbehorend bouwvlak. De grootte van het bouwvlak bedraagt ongeveer 4.000 m². Binnen dit bouwvlak staan twee kleine schuren en een grote schuur, met daarin een overdekte binnenbak.

Voor het buitengebied van Olst-Wijhe is momenteel een nieuw bestemmingsplan "Buitengebied" in procedure. Dit plan is echter nog niet vastgesteld.

De huidige situatie en het bouwplan worden in hoofdstuk 2 beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid voor het bouwplan, te weten het beleid vanuit de provincie Overijssel en de gemeente Olst- Wijhe.

In hoofdstuk 4 worden de planologische en milieutechnische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied behandeld.

Daarna volgt in hoofdstuk 5 de juridische planopzet van het bestemmingsplan.

In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Hierin worden onder andere binnengekomen zienswijzen en reacties naar aanleiding van het vooroverleg behandeld.

Het plangebied ligt op een afzettingen van rivierzand. Afstroming van grondwater vindt plaats vanuit alle kanten naar de IJssel toe. Langs de IJssel komt een smalle strook voor met afzettingen van holocene IJsselklei. De afzetting bevindt zich direct onder het maaiveld en heeft een dikte die varieert van een halve meter tot enkele meters.

Het gebied kent veel regionale kwel, deze is afkomstig van de Veluwe en de Sallandse heuvelrug. De regionale kwel van de Veluwe stroomt onder de IJssel door en komt ten oosten van de IJssel omhoog. Verder is er ook lokale kwel deze is afkomstig van water dat geïnfiltreerd is op de dekzandruggen, langs de beekdalen en op de oeverwallen. Het kwel komt weer aan de oppervlakte in de aangrenzende laagten.

Het plangebied is in gebruik als paardenhouderij en ligt in een open landschap. De activiteiten omvatten het trainen, geven van instructie, paardenhandel en het africhten van de paarden. In de omgeving vindt voornamelijk agrarisch gebruik plaats.

Ten westen van Wesepe loopt de N348, Raalterweg, richting Deventer en Raalte.

Op het perceel wordt een oude schuur gesloopt en één schuur opgeknapt. Ten oosten van de locatie van de oude schuur wordt een nieuwe rijhal gebouwd (vanaf de weg gezien is dit achteraan het perceel). De rijhal krijgt een afmeting van 40 x 32 meter. In de hal zullen de volgende functies worden ondergebracht:

• tien stallen;
• rijbak;
• kantoor;
• ontvangstruimte.

De ruimte boven de stallen wil men inrichten ten behoeve van het kantoor en ontvangstruimte. De grootte is gezamenlijk 200 m². In de ontvangstruimte wil men onder andere cursussen geven die gerelateerd zijn aan de paardenhouderijactiviteiten.

De ontstane ruimte na het slopen van de oude schuur wordt bij het erf betrokken. Hierdoor wordt er ruimte gecreëerd, waardoor het manoeuvreren met vrachtauto's en paardentrailers op het erf wordt verbeterd.

Afbeelding - Huidige en toekomstige locatie hal

In het kader van de landschappelijke inpassing heeft de ervenconsulent van Het Oversticht een advies uitgebracht. Het volledige advies is opgenomen in bijlage 1. Uit het advies wordt geconcludeerd dat de locatie van de rijhal landschappelijk gezien acceptabel is, mits het raamwerk van beplanting om de enk wordt versterkt. De aanplant c.q. verlenging van de singel aan de noordzijde met streekeigen plantmateriaal tot voorbij de nieuwe rijhal wordt als voorwaarde gesteld. Aanvullend is een gedeeltelijke aanplant aan de oostzijde mogelijk, maar deze zijde mag ook open blijven. Voor de rijhal en paardenschuur wordt geadviseerd traditioneel materiaal te gebruiken in gedekte kleuren.

Tevens is geadviseerd na te gaan of herstel van de esrand aan de zuidzijde van het erf door de aanplan van streekeigen plantmateriaal mogelijk is. Beplanting geeft beschutting aan de paarden. Wanneer er pleksgewijs wordt aangeplant, blijven doorzichten vanuit het erf en naar het erf behouden.

Ten aanzien van de erfinrichting en de landschappelijke inpassing is de volgende schets opgesteld, die deel uitmaakt van het advies van de ervenconsulent.

Afbeelding - Toekomstige erfinrichting

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van het ruimtelijke relevante beleid voor het voorliggende bestemmingsplan op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Het vastgelegde beleid vormt het kader voor het gemeentelijke beleid in dit bestemmingsplan en geeft de bandbreedte weer waarbinnen de gemeentelijke gebiedsvisie ontwikkeld kan worden.

Omgevingsvisie Overijssel (2009)
In de provinciale Omgevingsvisie Overijssel (en de Omgevingsverordening, vastgesteld 1 juli 2009) schetst de provincie de visie op de ontwikkeling van de fysieke omgeving voor 2030. De Omgevingsvisie heeft de status van een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

De provincie heeft twee thema's die leidend zijn voor alle beleidskeuzes die worden gemaakt:

• Duurzame ontwikkeling, hiermee wordt voorzien in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.;
• Ruimtelijke kwaliteit: de goede functie op de goede plek op de goede manier ingepast in de omgeving.

Afbeelding - Omgevingsvisie

Het plangebied valt binnen ontwikkelingsperspectief 3 "Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte". Het hoofdaccent is landbouw met mengvormen waaronder recreatie, zorg, natuur en water.

Reconstructieplan Salland-Twente (2004)
Het reconstructieplan Salland-Twente is op 15 september 2004 door de Provinciale Staten van Overijssel vastgesteld. Het plan is op 4 november 2004 formeel van kracht geworden. Het plangebied vormt een onderdeel van het reconstructiegebied.

In het reconstructieplan wordt onderscheid gemaakt tussen landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied en extensiveringsgebied. De locatie ligt in het verwevingsgebied. De hoofdlijn in verwevingsgebied is:

• het mogelijk maken en handhaven van veel functies naast elkaar en in combinatie met elkaar;
• ruimte bieden aan meerdere functies (wonen, recreatie, economie, natuur, landschap, et cetera;
• de landbouw, waaronder de intensieve veehouderij, ruimte bieden;
• extra kansen bieden door de ontwikkeling van sterlocaties voor de intensieve veehouderij.

Structuurvisie (2009)
De Structuurvisie Olst-Wijhe is door de raad op 22 juni 2009 ongewijzigd vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe 'Versterken van een dijk van een gemeente' d.d. 7 april 2008 (inclusief de bijbehorende Nota inspraak en overleg toekomstvisie Olst-Wijhe) en het Realisatiehoofdstuk toekomstvisie Olst-Wijhe 'Marsroute naar het wenkend perspectief' d.d. 14 april 2009 (inclusief de bijbehorende beleidskaart structuurvisie Olst-Wijhe) en de Nota inspraak structuurvisie Olst-Wijhe. In de Structuurvisie Olst-Wijhe wordt een integraal ontwikkelingbeeld voor de gemeente in 2025 gegeven.

Het plangebied valt binnen het zogenoemde 'Kernenlandschap'. Het Kernenlandschap maakt onderdeel uit van de oude cultuurlandschappen met een afwisseling van enken, linten en kleinere bospercelen. In de loop van de jaren heeft in dit Kernenlandschap de meeste verstedelijking plaatsgevonden. De afwisseling van linten, kernen, bolle akkers en bospercelen is het uitgangspunt voor de ontwikkeling van dit landschap.

Landschapsontwikkelingsplan (LOP)
Het Landschapsontwikkelingsplan dient een ruimtelijk kader te bieden om ideeën te laten leven. De visie gaat uit van de kracht van de streek. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de versterking van het landschap. De landbouw is hierbij een belangrijke functie in het buitengebied. Daarnaast worden natuur en water als belangrijke ruimtelijke opgaven gezien.

Het erf is gelegen in het zandlandschap, dekzandvlakte. De weg- en erfbeplantingen zijn belangrijke landschapselemtenten. De essen en kampen zijn karakteristiek, open ruimten, bol gelegen. Rondom de essen staan boerderijen in een losse setting met meerdere gebouwen. De wegen rondom de essen hebben een slingerend verloop. Houtwallen, singels, hagen en wegbeplantingen markeren de randen van de essen. Bij nieuwe ontwikkelingen dienen de randen van de essen ruimtelijk geaccentueerd te worden door beplanting en bebouwing (met name Rood voor Rood ontwikkelingen).

Beleidsnota Archeologie (2010)
Op 4 oktober 2010 is de beleidsnota van de gemeente Oslt-Wijhe vastgesteld. Olst-Wijhe wil met deze beleidsnota voldoen aan de verplichten vanuit de wetgeving. De gemeente wil hiermee extra toezicht uitoefenen op nieuwe (bouw)activiteiten.

De Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe bepaalt het volgende:

• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 2.500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm;
• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 5.000 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm;
• er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een lage archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 10 ha;
• bij terreinen waarvan de archeologische waarde bekend is (AMK-terreinen), is het beleid behoud in situ en geldt altijd een onderzoeksplicht.

De geplande uitbreiding van de paardenhouderij past binnen het beleid van de diverse overheidslagen. Zo bevindt de locatie zich binnen de reconstructiezonering 'verwevingsgebied' en in een gebied dat in de Omgevingsvisie van de provincie is aangewezen als 'buitengebied met accent veelzijdige gebruiksruimte', met detaillering 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hiermee past de paardenhouderij is het beleid. Wel moet worden voldaan aan de eisen die zijn gesteld in de archeologische beleidsnota en de nodige landschappelijke inpassing.

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het onderhavige bestemmingsplan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden. Er zijn verschillende haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. De conclusies van deze onderzoeken zijn in onderstaande paragrafen verwoord. Voor de volledige rapporten wordt verwezen naar de bijlagen.

Ten westen van het erf is een perceel gelegen dat is aangeduid als archeologisch monument. Hierop kan niet worden gebouwd. De Weseperenk heeft een hoge verwachtingswaarde. In overleg met de regio-archeoloog is besproken dat de rijhal wordt gefundeerd met poeren. Hiervoor hoeft de bouwput niet geheel te worden ontgraven. Dit levert een relatief kleine verstoring op en er hoeft geen onderzoek te worden uitgevoerd.

Afbeelding - Archeologische kaart

Behalve een waardevol bodemarchief kan er ook sprake zijn waardevolle bebouwing. Het kan daarbij gaan om rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Rijksmonumenten zijn beschermd op basis van de Monumentenwet (1988). Gemeentelijke monumenten zijn beschermd op basis van de gemeentelijke monumentenverordening. Een vertaling van deze regelgeving in het bestemmingsplan zou dubbelop zijn, overigens zijn in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Op 19 september 2011 heeft Milieutechniek Rouwmaat Groenlo een bodemonderzoek verricht, bijlage 2.

Uit dit onderzoek kwamen de volgende resultaten naar voren:

• dat in de grond geen van de onderzochte componenten is aangetoond in een concentratie boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens en
• het grondwater licht verontreinigd is met Barium.

Het aspect bodem vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

In het kader van de sloop van de bestaande schuur is op 16 februari 2011 tevens een asbestinventarisatierapport opgeleverd, in het kader van een asbestinventarisatieonderzoek dat door Bestvision Asbestconsultants is uitgevoerd. Het volledige rapport is te vinden in bijlage 3.

In totaal zijn twee asbestanalyses uitgevoerd. De monsters zijn na analyse beiden asbesthoudend gebleken. De sanering moet verplicht worden uitgevoerd door een erken asbestsaneringsbedrijf, dat beschikt over een SC-530 certificaat.

Een ander aspect is dat tijdens het onderzoek geen destructieve handelingen en geen demontage werkzaamheden zijn verricht aan installaties en/of constructies. Hierdoor zullen een aantal mogelijke toepassingen van asbest simpelweg niet kunnen zijn ontdekt. Geadviseerd wordt de te benaderen asbestsaneringsbedrijven een opname van de saneringslocatie te laten doen, teneinde een indruk te krijgen van de situatie ter plaatse (asbestinventarisatie type B). Na afloop van de sanering wordt een bij voorkeur onafhankelijk geaccrediteert laboratorium gevraagd een vrijgave te laten doen, teneinde de saneerder te controleren op de uitgevoerde werkzaamheden. In het kader van de omgevingsvergunning voor het slopen zal dit als voorwaarde gesteld worden.

In 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Afbeelding - Risicokaart

Inrichtingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het BEVI een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Transportroutes
Het plangebied is niet gelegen binnen een risicocontour van een transportroute.

Buisleidingen
Het plangebied is niet gelegen binnen een risicocontour van een transportleiding.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het voorliggende plan.

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbe-palingen).

Door Hamabest is op 12 september 2011 een veldonderzoek gedaan aan de Koedijk 1 te Wesepe. Uit dit onderzoek bleek dat het plangebied een potentiële locatie is voor broedvogels. Verder zijn er geen beschermde plant- of diersoorten aangetroffen.

Er wordt geadviseerd de esrand aan de zuidzijde van het plangebied te herstellen. Dit voor het versterken van de natuur. Het gehele rapport is opgenomen in bijlage 4.

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

1. a. woningen;
2. b. onderwijsgebouwen;
3. c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
4. d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van een nieuwe rijhal, dit is in de Wet geluidhinder niet aangemerkt als geluidsgevoelig gebouw. Onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder is derhalve niet noodzakelijk.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen zoals deze in de Wet luchtkwaliteit waren opgenomen verruimd. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

Kleine projecten zijn projecten die de luchtkwaliteit niet 'in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein, dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor, ook niet in overschrijdingsgebieden (gebieden met te veel luchtvervuiling).

Onderhavig project is te beschouwen als een dergelijk klein project. De ontwikkeling is dermate klein, dat er niet of nauwelijks wordt bijgedragen aan luchtverontreiniging. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Ten aanzien van de milieuzonering rond in het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied). Een paardenhouderij van in categorie 2 van milieuhinder bedrijvigheid.

Ten zuidwesten van het plangebied liggen 2 agrarische bedrijven. De nieuw te bouwen schuur bevindt zich aan de oostzijde van het perceel Koedijk 1. De afstand tussen de nieuw te bouwen schuur en het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf bedraagt daarmee circa 100 m. Deze afstand is dusdanig groot, dat de uitbreiding geen belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van de nabijgelegen bedrijven. Evenmin vormen deze bedrijven een belemmering voor de uitbreiding van de paardenhouderij. Hiermee vormt het aspect bedrijvigheid geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

Het plangebied valt in het waterbeheergebied van Waterschap Groot Salland.

Op 4 oktober 2011 is een digitale watertoets doorlopen. Hierbij is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gesteld over het plan. Hieruit is naar voren gekomen dat de uitbreiding geen invloed heeft op de waterhuishouding en dat er geen waterschapsbelang is. De standaard waterparagraaf, bijlage 5, en de samenvatting, bijlage 6, van de watertoets zijn in de bijlage bijgevoegd.

Het plangebied is bereikbaar via de Weseperenkweg, deze loopt van Wesepe naar Heeten, en de Koedijk. Hoewel de uitbreiding mogelijk meer verkeersbewegingen tot gevolg heeft, is deze toename niet significant te noemen, doordat in de huidige situatie al sprake is van een paardenhouderij. Door de ontstane ruimte na het slopen van de oude schuur wordt ruimte gecreëerd, waardoor het manoeuvreren met vrachtauto's en paardentrailers op het erf wordt verbeterd.

De parkeergelegenheid vindt in de huidige situatie plaats op het erf. In de toekomstige situatie zal dit eveneens op het erf plaatsvinden.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Het bestemmingsplan is opgezet als een bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 3.1 Wro. De ruimtelijke indeling van het gebied, alsmede de toegestane functies en maten zijn op de verbeelding en in de regels vrij gedetailleerd geregeld.

Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven dat deze bestemming is bedoeld voor agrarische bedrijfsvoering. Ten behoeve van de paardenhouderij is het bouwperceel voorzien van een specifieke functieaanduiding.

Voor het aanwezige agrarische bedrijf is een bouwvlak opgenomen. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de bouwwerken, geen gebouwen zijnde (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen), te worden gesitueerd. Dit betekent dat ook mestopslag, paardenbakken, sleufsilo's, kuilplaten en teeltondersteunende voorzieningen binnen het bouwvlak worden gesitueerd.

Het agrarische bouwvlak mag, omdat het hier een paardenhouderij bevat, niet volledig worden bebouwd. Hier geldt een maximale oppervlakte van 2.000 m², exclusief de woning.

Er is slechts één bedrijfswoning toegestaan, met een maximum inhoudsmaat van 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen.

Ten aanzien van de inwoning van een rustende boer of tweede arbeidskracht is een afwijkingsbevoegdheid van de maximum inhoudsmaat van een bedrijfswoning tot 1.000 m³ opgenomen. Inwoning houdt in dat er sprake blijft van de huisvesting van één huishouden in (een complex van) gebouwen, waarbij doorgaans sprake is van het gebruik van gemeenschappelijke nutsvoorzieningen. Het karakter blijft dat van één woning, ook in visueel opzicht.

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) en 50 m² (Waarde - Archeologie - 3).

Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de essen. Indien er in de agrarische bestemmingen mogelijkheden worden geboden die niet van toepassing zijn op de essen is dat in dit artikel aangegeven.

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen.

Deze regel dient om maten en percentages die in het verleden legaal zijn gerealiseerd, maar die op het tijdstip van de ontwerp-terinzagelegging van het plan blijken af te wijken van dat plan, als recht in het nieuwe plan toe staan. Zonder deze bepaling zouden die situaties (mogelijk) onder het overgangsrecht gaan vallen en dan niet als recht zijn toegestaan, maar slechts worden gedoogd. Deze bepaling versterkt de rechtszekerheid.

Wonen in bijgebouwen is niet toegestaan. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.

In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg en voor het vergroten van de inhoudsmaat van Sallandse boerderijvormen (>750 m³). Bij de laatste afwijkingsregel is het niet toegestaan een ligboxenstal en dergelijke te gebruiken om de inhoud van de woning te vergroten. Het gaat hier expliciet om de Sallandse boerderijvorm.

Een Sallandse boerderij is een boerderij die zich kenmerkt door een typische hoofdvorm en is te onderscheiden in:

• hallenhuisboerderij: woning en bedrijf in een hoofdvolume, zowel grote als kleine oppervlakken;
• dwarshuisboerderij/krukhuisboerderij: woning en bedrijf wel in één gebouw, maar in de architectuur duidelijk van elkaar onderscheiden, T-vormige (dwarshuis) of L-vormige plattegrond (krukhuis).

Tevens is er een afwijkingsregel opgenomen voor de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten bestaande fundamenten. Indien aangetoond kan worden dat aan de voorkeursgrenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan.

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om het verwijderen bestemming Waarde Archeologie - 1 of 3 als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;

Ten aanzien van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen is in artikel 3.6, lid 4 Wro bepaald dat belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen omtrent een voorgenomen nadere eis naar voren te brengen. De wijze waarop dat gebeurt is aangegeven in deze Algemene procedureregels. Betreffende alle andere besluiten die in het kader van het plan kunnen worden genomen, bevat de Wabo in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht de nodige procedureregels.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van paragraaf 2.5 van de bouwverordening zijn uitsluitend van toepassing, voor zover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de ruimte tussen bouwwerken;
5. e. parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Ingevolge het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) dienen de overgangsregels met deze formulering in de regels van een bestemmingsplan te worden opgenomen.

De slotregel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Het ontwerpbestemmingsplan en de daarop betrekking hebbende stukken hebben met ingang van 29 december 2011 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gebracht zijn of haar zienswijze in te dienen. Er zijn echter geen zienswijzen naar voren gebracht.

De provincie en het waterschap hebben in het plan geen grond gezien om inhoudelijke opmerkingen te maken.

De inspectie heeft geen aanleiding gezien om een opmerking te maken.

Er is een privaatrechtelijke overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. De onderhavige ontwikkeling heeft verder geen financiële gevolgen voor de gemeente. Alle kosten worden door de initiatiefnemer betaald. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee gegarandeerd.