In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Wijhe - Park Wijhezicht van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1773.BP2011004001-0401 met de bijbehorende regels en bijlagen;

een dienstverlenend beroep/bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Een voorbeeldlijst is opgenomen in bijlage 1;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, dit met inbegrip van de oppervlakte van (overdekte) andere bouwwerken;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid, of permanente kamerverhuur;

de bij of krachtens de Woningwet dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik, die bestaan ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door een verschil in bouwhoogte (bij een bouwhoogte van een hoofdgebouw vanaf 5,00 meter een verschil van minimaal 2,00 meter) en vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen;

de bouwlaag op de begane grond;

het binnen de (woon)bestemming gelegen gedeelte van het bouwperceel, met uitzondering van het binnen het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel;

gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, zowel in ruimtelijk als in functioneel opzicht als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

inwoning is het verblijven in een huishouden waarbij sprake is van:

1. a. de uitstraling van 1 woning;
2. b. een complex van ruimten die allen met elkaar in verbinding staan;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw met een zekere helling;

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

een door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

elk ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één tot de constructie behorende wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de bouwhoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor het bouwen van bouwwerken in, op of over het water:
   • de hoogte van het gemiddelde waterpeil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht.

Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

een verblijf of onderkomen, bestaande uit een lichte constructie en lichte materialen, waaronder in ieder geval tentdoek, niet zijnde een stacaravan, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatief dag- en/of nachtverblijf en dat geschikt is om periodiek gedemonteerd te worden;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden c.q. een groep van personen, die gebruik maken van voor bewoning gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet en douche;

een gebouw dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren);

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is;

1. a. in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie:
   1. 1. tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. in geval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie:
   1. 1. tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

Link naar de toelichting op de bestemming "Gemengd".

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. atelier;
3. c. bed & breakfast;
4. d. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, waterhuishoudkundige voorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Gemengd' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Gemengd' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen niet:

1. a. worden gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, als:
   1. 1. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 193 m²;
   2. 2. er horeca of detailhandel plaatsvindt, behalve als die verkoop beperkt en ondergeschikt is aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
   3. 3. niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   4. 4. het gebruik een nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer;
   5. 5. één van de bewoners van de woning niet de eigenaar / bedrijfsleider is van het bedrijf;
2. b. worden gebruikt voor meer dan 1 woning.

Link naar de toelichting op de bestemming "Groen".

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. evenementen, ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein';
3. c. kunstobjecten;
4. d. de bescherming en het behoud van het zicht op Landhuis Wijhezicht, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - zichtlijn';
5. e. het behoud en opwaarderen van de groenstructuur van het gebied;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. nutsvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, ontsluitingswegen en paden, erven en terreinen.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Groen' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Groen' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden mogen niet:

1. a. worden gebruikt voor parkeren;
2. b. worden gebruikt voor opgaande beplanting die het zicht op Landhuis Wijhezicht kunnen belemmeren, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - zichtlijn';

1. a. niet worden gebruikt voor evenementen, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' waar de gronden en bouwwerken 5 keer per jaar mogen worden gebruikt voor evenementen, waarbij een evenement maximaal 5 dagen mag duren.

Link naar de toelichting op de bestemming "Tuin".

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, waterhuishoudkundige voorzieningen, wegen en paden en erven.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Tuin' is aan een aantal regels gebonden.

Link naar de toelichting op de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied".

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. evenementen, ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein';
5. e. ondergrondse afvalinzameling;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, waterhuishoudkundige voorzieningen, paden, tuinen en erven.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Verkeer -Verblijfsgebied' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen:

1. a. niet worden gebruikt voor evenementen, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein' waar de gronden en bouwwerken mogen worden gebruikt voor:
   1. 1. de weekmarkt; en
   2. 2. 5 keer per jaar voor overige evenementen, waarbij een evenement maximaal 5 dagen mag duren.

Link naar de toelichting op de bestemming "Water".

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. vissteigers;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Water' is aan een aantal regels gebonden.

Link naar de toelichting op de bestemming "Wonen".

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Wonen' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen niet:

1. a. worden gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, als:
   1. 1. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 35% van het vloeroppervlak van de maximaal toegestane bebouwing op een bouwperceel;
   2. 2. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 80 m²;
   3. 3. er horeca of detailhandel plaatsvindt, behalve als die verkoop beperkt en ondergeschikt is aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
   4. 4. niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   5. 5. het gebruik een nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. één van de bewoners van de woning niet de eigenaar / bedrijfsleider is van het bedrijf;
2. b. worden gebruikt voor bewoning als het een vrijstaand bijgebouw betreft.

Link naar de toelichting op de bestemming "Wonen - Woongebouw".

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in gestapelde vorm, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. tuinen en erven.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' is aan een aantal regels gebonden.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen -Woongebouw' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen niet:

• worden gebruikt zonder realisatie en instandhouding van de terrein- en erfafscheiding, zoals weergegeven in Bijlage 2 van de toelichting.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de oppervlakte en inhoud van een bouwwerk worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits deze bouwdelen niet meer dan 1,00 meter buiten het gevel- of dakvlak uitsteken.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de goot- en bouwhoogte van een bouwwerk worden wolfseinden buiten beschouwing gelaten.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis kan worden aangemerkt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan voor de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
5. e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om bouwtechnische redenen of om redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 12,00 m;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van andere bouwwerken, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvangst- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30,00 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van het bouwen van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie op of aan een bouwwerk, wordt vergroot tot ten hoogste 5,00 m gemeten vanaf de voet van de antenne-installatie;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien:
   1. 1. dit wenselijk of noodzakelijk is in verband met een doelmatige verkaveling van de gronden dan wel een rationele uitvoering van het plan betreft en de afwijking niet meer bedraagt dan 3,00 m, voor zover het nieuwbouwplannen betreft;
   2. 2. een meetverschil daartoe aanleiding geeft in andere gevallen;
7. g. de bestemmingsregels in die zin dat mag worden afgeweken van de regels ten aanzien van de minimale of van de maximale dakhelling van 0° tot en met 80°;
8. h. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd;
   4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

De in lid 13.1 genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

Bestemmingsplan Wijhe - Park Wijhezicht

van de gemeente Olst-Wijhe.

Behorende bij het besluit van 11 juni 2012.

De noordzijde van het centrum van Wijhe is als ontwikkelingslocatie benoemd in de Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008). Deze locatie is bekend als Park Wijhezicht (hierna: het plangebied). Naar aanleiding van de Centrumvisie en de Toekomstvisie zijn voor het plangebied een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld.

In het geldende bestemmingsplan "Wijhe" is nog geen rekening gehouden met de nieuwbouwontwikkeling in het plangebied. Een deel van de ontwikkeling, de herinrichting van het park en het plein, is binnen het geldende plan Wijhe wel mogelijk. Dit bestemmingsplan geeft een nieuwe juridisch-planologische regeling, waardoor de gehele ontwikkeling in het plangebied mogelijk wordt.

Zoals aangegeven is de ontwikkeling van het Park Wijhezicht genoemd in verschillende beleidsstukken van de gemeente. Naar aanleiding van die beleidsstukken zijn het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor het plangebied opgesteld. Deze stukken vormen de belangrijkste uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor de hoofdstructuur die een juridische vertaling krijgt in dit bestemmingsplan. Het stedenbouwkundig plan geeft de toekomstige verkaveling, de ligging van straten, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, de inrichting van park en plein en de situering van de woningtypen weer.

Het beeldkwaliteitsplan is het formele toetsingskader voor de welstandscommissie bij bouwaanvragen. Het beeldkwaliteitsplan vervangt - na vaststelling ervan - het gebiedsgerichte beleid van de welstandsnota. Het plan stelt duidelijke randvoorwaarden aan de uitwerking van de architectuur en openbare ruimte.

De uitgangspunten voor de planvorming van Park Wijhezicht zijn vastgelegd in het document “Kaders en Uitgangspunten” (d.d. 28-1-2011). In dat document zijn de bijzondere eigenschappen van de locatie onderkend en vastgelegd. De kaders en uitgangspunten zijn als volgt samen te vatten:

• het park en het plein opknappen en herinrichten;
• het landhuis een prominente solitaire plek geven;
• een doorkijk creëren vanaf de Langstraat naar het achterliggende park;
• een (groene) verbinding maken tussen plein en park;
• de Nieuwendijk, Oranjelaan en Wijhezicht herinrichten;
• het slopen en nieuw bouwen van 37 huurwoningen (aantal huurwoningen blijft gelijk);
• het netto toevoegen van 18 woningen (eventueel 23 won.);
• meerdere doelgroepen bedienen, met speciale aandacht voor senioren (55+);
• bouwhoogte appartementen max. 4 woonlagen, aan Wijhezicht geen appartementen;
• woningbouw realiseren als middel om het plein in een kader te plaatsen;
• het plein kan ruimte bieden voor evenementen (Diekdaegen, Koninginnedag, etc.) alsmede de weekmarkt;
• het realiseren van voldoende parkeerplaatsen;
• het nieuwe woongebied mag niet direct ontsloten zijn vanaf het plein.

Naast de genoemde kaders en uitgangspunten is ook het historische kader van het plangebied een belangrijke basis geweest voor het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. Een goede vertaling van de kaders en uitgangspunten in dit bestemmingsplan is dan ook van belang.

Het plangebied ligt aan de noordzijde van het centrum van Wijhe, in onderstaande figuur is de ligging en begrenzing aangegeven. De Oranjelaan vormt aan de oostzijde de begrenzing. De noordgrens van het plangebied wordt gevormd door de bebouwing aan de Oranjelaan en de bebouwing van het Weijtendaal. De Oranjelaan is een invalsweg van het dorp Wijhe vanaf de Rijksstraatweg tussen Zwolle en Deventer. Westelijk is de straat Wijhezicht de grens. Deze straat geeft het plangebied haar naam. Het oostelijk deel van het plangebied bestaat uit een deel van de tuin bij het zorgcentrum Het Weijtendaal. Dit deel van het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stationsweg. Ook dat is een invalsweg van het dorp. Direct zuidelijk van het plangebied ligt de Nieuwendijk.

Ligging en begrenzing plangebied

De herontwikkeling in het plangebied heeft verschillende doelen, namelijk: het versterkt de noordzijde van de Langstraat, geeft invulling aan de oude gemeentehuislocatie, vernieuwt het woongebied Wijhezicht en legt een verbinding tussen de Langstraat en het park bij Wijhezicht en Weijtendaal. Hiervoor worden gebouwen gesloopt en vervangen door nieuwbouw, krijgen bestaande gebouwen een andere functie en wordt openbaar gebied heringericht.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. De geplande nieuwbouw past niet overal binnen de geldende kaders van het bestemmingsplan Wijhe. In dat plan heeft Park Wijhezicht diverse bestemmingen, die afgestemd zijn op de bestaande situatie op het moment van vaststelling van het plan. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 16 februari 2009.

De gemeente heeft het Handboek Ruimtelijke plannen in voorbereiding, het betreft dus nog een concept. In dit handboek zijn afspraken gemaakt over de bestemmingsplansystematiek. Dit is bedoeld om te komen tot een nieuwe eenduidige systematiek voor de bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen. Met dit bestemmingsplan is alvast aangesloten op het Handboek.

Het Handboek heeft voor dit bestemmingsplan onder andere de consequentie dat de bestemmingsplantoelichting objectgericht is opgesteld. De toelichting is opgedeeld in objecten, in dit geval de bestemmingen die in het plangebied voorkomen. De objecten zijn allemaal zelfstandig te lezen en sluiten goed aan op de ruimtelijke verbeelding en de regels van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan betekent dit concreet dat per bestemming een toelichting wordt gegeven. Daarbij wordt ingegaan op het doel van de bestemming, specifieke functionele mogelijkheden, mogelijkheden voor bouwen, eventuele omgevingsvergunningen, mogelijkheden voor afwijkingen.

Na deze inleiding worden in het tweede hoofdstuk de objecten, oftewel de bestemmingen, beschreven. Bij de bestemmingen staan de belangrijkste uitgangspunten genoemd. De huidige en gewenste situatie en het beleid (Hoofdstuk 3) en de omgevingsaspecten (Hoofdstuk 4) vormen de basis voor de uitgangspunten van het plan. Tot slot wordt in Hoofdstuk 5 aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen toegelicht die op de ruimtelijke verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan zijn weergegeven. In eerste instantie wordt hierdoor duidelijk waarom de bestemmingen opgenomen zijn, wat dus het doel van de bestemming is. Daarbij wordt aangegeven wat de belangrijkste uitgangspunten van de regeling van de bestemmingen zijn en wat de mogelijkheden binnen de bestemming zijn. Bij dit laatste gaat het om zowel de regelingen bij recht, als om de mogelijkheden voor wijziging en/of afwijking (flexibiliteitsbepalingen).

Het bestemmingsplan kent een aantal bestemmingen. Deze bestemmingen zijn gekozen om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de bestaande en gewenste situatie en het geldende beleid. Bij de keuze voor de bestemmingen heeft, naast het in ontwikkeling zijnde Handboek Ruimtelijke plannen van de gemeente Olst-Wijhe, ook de leesbaarheid een belangrijke rol gespeeld. Sommige bestemmingen zijn daarom meer specifiek benoemd dan andere. Een voorbeeld is de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied", waarbij naast de verkeersfunctie, de verblijfsfunctie nadrukkelijk van belang is.

Flexibiliteit

Daar waar dat vanuit beleid wenselijk is, zijn in de bestemmingen de nodige flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Dit zijn mogelijkheden voor wijziging en/of afwijking van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen om op ondergeschikte punten van het bestemmingsplan te kunnen afwijken (omgevingsvergunning).

De flexibiliteitsbepalingen bevatten criteria waaraan voldaan moet worden, voordat afwijking mogelijk is. Deze criteria worden bepaald door wensen en/of eisen vanuit de huidige situatie, de gewenste situatie, het geldende beleid en de milieu- en omgevingsaspecten.

Aan de omgevingsvergunning voor afwijking is een procedure gekoppeld. Deze is vastgelegd in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De bevoegdheid voor de toepassing van deze flexibiliteitsbepalingen ligt in principe in handen van het College van Burgemeester en Wethouders.

In het plangebied ligt de bestemming "Gemengd" op het voormalige landhuis. De bestemming is bedoeld voor het behoud van de gemengde functie op bepaalde gronden en in gebouwen. Bij de gemengde functie in dit plangebied wordt specifiek een combinatie van dienstverlening, een atelier en wonen bedoeld.

De bestemming staat het gebruik van de gronden en bebouwing voor dienstverlening, een atelier en wonen toe. De woonfunctie mag daarnaast gecombineerd worden met een aan-huis-verbonden-beroep. Ondergeschikt zijn daarbij passende en horende functies toegestaan, bijvoorbeeld: nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en parkeervoorzieningen.

Om te voorkomen dat de functie van het aan-huis-verbonden beroep de overhand neemt en voorbij gegaan wordt aan het doel van de bestemming, zijn hieraan een aantal beperkingen gebonden. Deze geven onder meer afmetingen die maximaal voor het aan-huis-verbonden beroep mogen worden gebruikt.

Een overschrijding van de woningbouwcontingenten wordt binnen deze bestemming voorkomen door binnen de bestemming maximaal één woning toe te staan.

Hoofdgebouwen

Voor het landhuis geldt dat dit een rijksmonument is. Eventuele bouwmogelijkheden worden sterk bepaald door de Monumentenwet. Op de verbeelding van het plan zijn het bouwvlak, de maximale goot- en bouwhoogte aangeduid. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en mogen niet hoger dan de aangeduide maximale goot- en bouwhoogte. Door deze regeling kan het bestaande ruimtelijke beeld behouden blijven.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

In principe is de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij het hoofdgebouw uitgesloten. Een uitzondering hierop vormen gronden die zijn aangeduid met 'bijgebouwen', daar mogen dergelijke bouwwerken wel worden geplaatst. Dergelijke bouwwerken, bijvoorbeeld een fietsenschuur, worden daardoor mogelijk worden.

Om te voorkomen dat een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat, is de maatvoering van dit type bebouwing beperkt in de regels van de bestemming. Hier geldt dat de oppervlakte maximaal 70 m² mag bedragen. Daarbij geldt bovendien een maximaal bebouwingspercentage van 50% van de oppervlakte van het achtererf. Ook de goothoogte en bouwhoogte zijn beperkt. Hierdoor blijft deze bebouwing ruimtelijk ondergeschikt aan de hoofdgebouwen. De regels zijn afgestemd met de bouwregels van dergelijke bouwwerken bij (half)vrijstaande woningen.

Wanneer bebouwing op dit moment al groter is dan de genoemde afmetingen, dan mogen deze blijven bestaan. Hierdoor kan de bestaande situatie behouden blijven.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

De erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel.

Specifiek zijn ook palen en masten genoemd. Deze mogen maximaal 5,00 meter hoog worden. Dit kunnen bijvoorbeeld vlaggenmasten zijn.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 3,00 meter hoog zijn. Wanneer een dergelijk bouwwerk deze hoogte heeft, is de impact op de omgeving klein.

Binnen de bestemming is het mogelijk met een omgevingsvergunning af te wijken van de gebruiksregels. Daarbij wordt het mogelijk gemaakt om in het landhuis niet een, maar twee woningen te realiseren. Voordat de vergunning verleend wordt, moet deze getoetst worden aan de opgenomen toetsingscriteria.

- Uitgangspunten bestemmingsplan wonen

- Uitgangspunten bestemmingsplan recreatie en toerisme

- Omgevingsaspecten / Archeologie en cultuurhistorie

- Uitvoerbaarheid

Het doel van de bestemming "Groen" is het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het beheer van de parken in het plangebied. Een belangrijk doel in deze bestemming is daarnaast het vrijhouden van de zichtlijnen door de parken.

De hoofdfunctie zijn groenvoorzieningen. Het gaat daarbij om grotere groenstructuren die een ruimtelijk en/of functioneel belang hebben. In het plangebied valt het park in het noorden van het plangebied hieronder. De zichtlijnen door de groengebieden heen zijn specifiek aangeduid, zodat het zicht op het Landhuis Wijhezicht behouden blijft. In het hele park zijn kunstobjecten en straatmeubilair toegestaan.

Specifiek is opgenomen dat evenementen mogelijk zijn, ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein'. In de specifieke gebruiksregels is een beperking van het aantal evenementen aangegeven. Dit heeft te maken met het voorkomen van veiligheidsrisico's en overlast voor de omgeving. De overige regels voor de evenementen zijn opgenomen in de Algemene plaatselijke verordening van de gemeente en het Geluidbeleid bij horeca en evenementen.

Andere, bij de hoofdfunctie horende voorzieningen, zijn ondergeschikt ook mogelijk binnen de bestemming. Daarbij gaat het om nutsvoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, ontsluitingswegen en paden, erven en terreinen. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de groenstructuren mogelijk.

Binnen de bestemming zijn gebouwen en overkappingen niet toegestaan. Wel mogen andere bouwwerken worden gebouwd, waarbij het gaat om erf- en terreinafscheidingen, speelvoorzieningen en overige andere bouwwerken.

De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 1 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met de beveiliging van betreffende gebieden en gebruikers van die gebieden. Overige andere bouwwerken mogen maximaal 5 meter hoog zijn. De masten voor het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem (sirenemast) mogen een hoogte hebben van maximaal 1 meter. Deze mast is nabij het landhuis aanwezig en nodig is voor de veiligheid. Dit is afgestemd op de bestaande situatie.

Uitzondering op deze regels vormen de gronden gelegen onder de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - zichtlijn'. Op deze gronden mogen de bouwwerken, ongeacht de hiervoor genoemde afmetingen, niet hoger worden dan 1 meter.

Voor de hele bestemming geldt dat voor het verwijderen, kappen of rooien van bomen en opgaande begroeiing en het dempen van watergangen een omgevingsvergunning nodig is. Het behoud van de hoofdstructuur van het park is hiermee vastgelegd.

Voordat de omgevingsvergunning verleend wordt, moet getoetst worden aan de criteria die zijn opgenomen bij de omgevingsvergunning. Bij de criteria is specifieke aandacht voor het behoud van verblijfplaatsen van de aanwezige beschermde soorten.

De omgevingsvergunningplicht geldt niet op het moment dat er sprake is van in de regels opgenomen uitzonderingen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om werken en werkzaamheden voor het normale onderhoud en beheer.

- Uitgangspunten bestemmingsplan bedrijvigheid

- Uitgangspunten bestemmingsplan groen

- Omgevingsaspecten / Evenementengeluid / Archeologie en cultuurhistorie

- Uitvoerbaarheid

De bestemming "Tuin" is bedoeld voor het openhouden van voor- en zijtuinen. In het plangebied gaat het om tuinen bij de bestemming "Wonen".

De bestemming is bedoeld voor tuinen. Daarnaast zijn ondergeschikt onder meer groenvoorzieningen en wegen toegestaan. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken mogelijk. In dit geval zijn dit erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben en overige andere bouwwerken een maximale bouwhoogte van 3,00 meter. Door de hoogte te beperken kan een open beeld behouden blijven en worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

- Uitgangspunten bestemmingsplan wonen

- Omgevingsaspecten

- Uitvoerbaarheid

Het doel van de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is het behoud van de verkeersfunctie naast de verblijfsfunctie in het openbare gebied van het plangebied.

De functies binnen deze bestemming zijn gericht op zowel de verkeers- als de verblijfsfunctie in het plangebied. Daarom zijn wegen en straten, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen en ondergrondse afvalinzameling overal in de bestemming mogelijk. De organisatie van evenementen is toegestaan binnen het aangeduide gebied 'evenemententerrein'. In de specifieke gebruiksregels is een beperking van het aantal evenementen aangegeven. Dit heeft te maken met het voorkomen van veiligheidsrisico's en overlast voor de omgeving. De overige regels voor de evenementen zijn opgenomen in de Algemene plaatselijke van de gemeente en het Geluidbeleid bij horeca en evenementen.

Daarnaast zijn nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, paden, tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Gebouwen en overkappingen zijn in deze bestemming niet toegestaan. Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen, speelvoorzieningen en overige andere bouwwerken.

De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2,00 meter hoog zijn. Hierdoor kan een mogelijk nodige afrastering, voor bijvoorbeeld de veiligheid, worden gebouwd.

De bouwhoogte van de speelvoorzieningen is beperkt tot maximaal 5,00 meter. Door deze beperking worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 10,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als verlichtingsmast.

- Uitgangspunten bestemmingsplan verkeer

- Omgevingsaspecten

- Uitvoerbaarheid

Het doel van de bestemming "Water" is het behoud en de bescherming van (de functie van) het bestaande water in het plangebied. Daarnaast maakt de bestemming nieuw water mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is water, met de daarbij horende voorzieningen. Wijziging hiervan is niet mogelijk. Daarnaast zijn andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen en paden mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Gebouwen en overkappingen zijn in deze bestemming niet mogelijk. Wel zijn andere bouwwerken mogelijk. Deze andere bouwwerken mogen ten hoogste 3,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan kleinschalige bruggen. Door de beperkte bouwhoogte kan het huidige ruimtelijke beeld behouden blijven.

Voor de hele bestemming geldt dat voor het dempen van watergangen een omgevingsvergunning nodig is. Voordat de omgevingsvergunning verleend wordt, moet getoetst worden aan de criteria die zijn opgenomen bij de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunningplicht geldt niet op het moment dat er sprake is van in de regels opgenomen uitzonderingen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om werken en werkzaamheden voor het normale onderhoud en beheer.

- Uitgangspunten bestemmingsplan water

- Omgevingsaspecten / Water

- Uitvoerbaarheid

Het doel van de bestemming "Wonen" is de bestaande woonfunctie van het gebied te behouden en nieuwe woonfuncties mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.

Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

De bouwregels van deze bestemming zijn vooral gebaseerd op de gewenste nieuwbouw. Om hiervoor voldoende kaders te scheppen is er op sommige punten sprake van een behoorlijk specifieke regeling.

Op de verbeelding van het plan zijn bouwstroken en -vlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden. Voor het ene woningtype is dit meer vastgelegd dan het andere. Dit heeft te maken met de al dan niet gewenste flexibiliteit per woonblok.

De bestemming maakt vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen mogelijk. Het toegestane aantal aaneengebouwde woningen is in de bouwvlakken aangeduid. De hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. In sommige gevallen zijn bij de bouwvlakken gevellijnen aangeduid. Het hoofdgebouw moet in dat geval in de gevellijn worden gebouwd.

Voor de maximale goot- en bouwhoogte zijn twee standaarden te herkennen, namelijk één bouwlaag met een kap en twee bouwlagen met een kap. Het kan voorkomen dat hiervan in een enkel geval wordt afgeweken. Daarnaast zijn ook de minimale en maximale dakhelling (25°- 60°) in de regels opgenomen, deze voorkomen platte daken bij woningen, waar die ongewenst zijn.

Wanneer de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afstand tot de zijdelingse perceelsgrens' opgenomen is, moet een hoofdgebouw met de vrijstaande zijde in ieder geval 3,00 meter van de perceelsgrens worden gebouwd. Hierdoor kan een relatief open bebouwingsbeeld behouden blijven.

Patiowoningen passen niet volledig binnen de hiervoor genoemde regels. De patiowoningen hebben immers een plat dak en worden in ieder geval aan twee zijden op de zijdelingse perceelsgrens gebouwd. Om strijdigheid met het bestemmingsplan te voorkomen is voor de patiowoningen alleen een maximale bouwhoogte opgenomen. Daarnaast is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende regeling' opgenomen om zo een dakopbouw mogelijk te maken. Bij de dakopbouw gaat het om een volledige bouwlaag, over een maximum van 33% van de oppervlak van het gebouw. Bij de patiowoningen is zowel de opbouw van een volledige bouwlaag als van een kapvorm mogelijk. In verband met de interne gebruiksruimte en de invloed op de omgeving, mag een dakopbouw met een volledige bouwlaag minder hoog worden dan een dakopbouw in een kapvorm.

In sommige gevallen is vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk af te wijken van de standaard gevellijn en/of nokrichting. In deze bestemming zijn hiervoor aanduidingen met een daaraan gekoppelde specifieke bouwregeling opgenomen.

Voor enkele hoofdgebouwen is een zogenoemde voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting geeft aan dat een hoofdgebouw niet eerder mag worden gebouwd dan wanneer de erf- en terreinafscheidingen rond het perceel zijn gerealiseerd volgens het beeldkwaliteitsplan. De gebieden waarop dit van toepassing is zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - voorwaardelijke verplichting'.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

De aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd, behalve wanneer de gronden zijn aangeduid met 'bijgebouwen uitgesloten'.

Om te voorkomen dat een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat, is de maatvoering van dit type bebouwing beperkt in de regels van de bestemming. Bij rijwoningen mag maximaal 50 m² en bij (half)vrijstaande woningen mag maximaal 70 m² bij een hoofdgebouw worden gebouwd. Daarbij geldt bovendien een maximaal bebouwingspercentage van 50% van de oppervlakte van het achtererf. Ook de goothoogte en bouwhoogte zijn beperkt. Hierdoor blijft deze bebouwing ruimtelijk ondergeschikt aan de hoofdgebouwen.

Wanneer bebouwing op dit moment al groter is dan de genoemde afmetingen, dan mogen deze blijven bestaan. Hierdoor kan de bestaande situatie behouden blijven.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

De erf- en terreinafscheidingen mogen (buiten het bouwvlak) voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel.

Overkappingen (maximaal 30 m²) mogen achter de voorgevel worden gebouwd. Deze bouwwerken mogen niet worden gebouwd op de gronden met de 'bijgebouwen uitgesloten'. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van die gronden.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.

Enige flexibiliteit in de functie- en bouwmogelijkheden is bij de regels opgenomen door middel van afwijkingsregels. Dit betekent dat met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van de bestemmingsregels. Hierdoor worden onder andere een afwijkende dakhelling (c.q. plat dak) en het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor mantelzorg, mogelijk. Voordat de vergunning verleend wordt, moet deze getoetst zijn aan de bij de bevoegdheid opgenomen regels en de toetsingscriteria.

- Uitgangspunten bestemmingsplan wonen

- Omgevingsaspecten

- Uitvoerbaarheid

De bestemming "Wonen - Woongebouw" heeft tot doel woningen in gestapelde vorm (appartementengebouwen) mogelijk te maken.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen in de vorm van gestapelde woningen (appartementengebouwen / meergezinswoningen).Het aantal woningen is in de verbeelding aangeduid, omdat dit per gebouw verschilt. Daarnaast zijn tuinen, erven en parkeervoorzieningen mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

Op de verbeelding van het plan zijn het bouwvlak en de maximale bouwhoogte aangeduid. De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en mogen niet groter dan de aangeduide maximale bouwhoogte. Hier geldt dus geen maximale goothoogte en is een plat dak toegestaan. Hierdoor kan het gewenste ruimtelijke beeld gerealiseerd worden.

Voor het appartementengebouw in het park is een specifieke regeling opgenomen waarbij de bovenste bouwlaag terug ligt ten opzichte van de daaronder gelegen bouwlagen. Hiervoor is in de verbeelding een regeling gekoppeld aan de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - terugliggende bouwlaag'. De vierde bouwlaag hoeft, ter plaatse van de hoofdentree van het gebouw (richting Wijhezicht) echter geen terugliggende bouwlaag of kap te hebben. Op die manier is het mogelijk op een trappenhuis tot en met de vierde bouwlaag aan te leggen. De regels bieden hiervoor een uitzondering.

Bij het appartementengebouw aan het plein is ook een specifieke regeling opgenomen voor de bovenste bouwlaag. Daar waar de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende kapvorm' is opgenomen kan behalve van een plat dak, ook sprake zijn van een kapvorm of een terugliggende extra bouwlaag.

Wanneer sprake is van een kapvorm, worden een maximale goot- en bouwhoogte aangehouden van respectievelijk 7,00 en 12,50 meter. De nokrichting is daarbij evenwijdig aan de weg.

Wanneer sprake is van een terugliggende bovenste bouwlaag, dan moet deze 1,5 meter van de bouwgrens (van het bouwvlak) liggen. Op dat moment geldt voor de gevels in de bouwgrens een maximale hoogte van 7,00 meter. Voor de terugliggende bovenste bouwlaag geldt een bouwhoogte van 12,50 meter. Door deze regeling is het beeld van de bebouwing ogenschijnlijk lager dan deze in werkelijkheid is.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken. Overkappingen zijn daarbij uitgesloten.

De erf- en terreinafscheidingen mogen voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet groter zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om lichtmasten. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.

- Uitgangspunten bestemmingsplan wonen

- Omgevingsaspecten

- Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt per thema (functie) ingegaan op de huidige en gewenste structuur. Daarnaast wordt gekeken naar het geldende beleid. In verband met de aard en schaal van de ontwikkelingen in het plangebied zijn daarbij niet het rijks-, provinciaal en regionaal beleid beschreven. Dit beleid is bovendien al vertaald in de Centrumvisie Wijhe, de Toekomstvisie Olst-Wijhe, het Stedenbouwkundig en het Beeldkwaliteitsplan en de overige genoemde gemeentelijke beleidsstukken.

Per thema zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan beschreven. Deze zijn gebaseerd op de huidige en gewenste situatie en het van belang zijnde geldende beleid.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor wonen. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie wonen in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

De woningbouwprogramma's uit de Woonvisie Olst-Wijhe 2006-2015 zijn de basis voor de eerder genoemde Toekomstvisie Olst-Wijhe. In de Woonvisie worden algemene beleidsuitspraken gedaan op het vlak van wonen. De algemene lijnen zijn nader uitgewerkt in een koers om de situatie voor bepaalde doelgroepen en de woonruimteverdeling te verbeteren.

Daarnaast is in de visie de woningbehoefte per kern opgenomen. Voor Wijhe is de kwantitatieve behoefte (autonome groei) aangegeven van 210-220 woningen in de periode 2005 - 2015. De behoefte is nader uitgewerkt in een planning voor de woningbouw en een werkprogramma Wonen. Hierin is voor de periode 2011 t/m 2015 in Wijhe een toevoeging van 130 woningen opgenomen.

De Woningmarktanalyse Olst-Wijhe (2005) vormt een basis voor de Woonvisie. De analyse noemt opgaven voor de toekomst, waarbij aandacht wordt besteed aan opgaven voor wonen en zorg. Het gaat daarbij om beschermd wonen, verzorgd wonen en wonen met thuiszorg. Bij de ontwikkeling van het plangebied is rekening gehouden met de behoefte van wonen en zorg. Onder meer uit dit zich in de realisatie van betaalbare appartementen nabij de vele voorzieningen.

In verband met de veranderende economische en demografische omstandigheden, is de Woningmarktanalyse 2010 opgesteld.

De uitgangspunten voor de zorg, zoals genoemd in de Woningmarktanalyse, zijn overgenomen in het Masterplan wonen, welzijn en zorg (2011). Hierin worden voor de kernen van de gemeente, waaronder Wijhe, uitgangspunten genoemd voor de toekomstvisie op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Wijhe is daarin een kern waar een breed aanbod aan voorzieningen aanwezig is. De uitgangspunten zijn vertaald in ambities op het gebied van de fysieke, sociale en organisatorische infrastructuur. Fysiek zijn bijvoorbeeld de realisatie van nultredenwoningen. Tussen SallandWonen en de gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt, waar het gaat om het behalen van de ambitie. Hiermee is in Park Wijhezicht rekening gehouden.

• Onderscheid is gemaakt in eengezins- en meergezinswoningen, door middel van twee bestemmingen;
• Het maximaal aantal woningen is geregeld in de ruimtelijke verbeelding en de regels van de bestemmingen;
• Bij de nieuwbouwwoningen wordt aangesloten op het bestaande karakter van de omgeving;
• De nieuwe functie van het landhuis is wonen, al dan niet in combinatie met kantoren en/of dienstverlening;
• In de woning Nieuwendijk 2 zijn twee woningen mogelijk, zonder dat de ruimtelijke verschijningsvorm van het gebouw verandert;
• De ruimtelijke verschijningsvorm van de nieuwe woningen en woongebouwen is specifiek geregeld;
• Een speciale regeling is opgenomen voor de kaprichting van de levensloopbestendige woningen in deelgebied B en de rijwoningen in deelgebieden D en E;
• De oriëntatie van de (kappen van de) woningen en/of woongebouwen is, waar dat gewenst is, specifiek geregeld;
• Bij de appartementengebouwen is speciale regeling opgenomen voor de teruggelegen bovenste bouwlaag;
• Voor de erfafscheidingen (muurtjes en hagen) is een specifieke regeling opgenomen, waar dit van belang is. In andere gevallen gelden de regels vanuit de wet- en regelgeving;
• Rekening houden met de combinatie van wonen, welzijn en/of zorg in het plangebied.

In het plangebied zijn in de huidige situatie geen bedrijven aanwezig. Wel is in het park, nabij de straat Wijhezicht, een gebouwde nutsvoorziening aanwezig. Deze nutsvoorziening blijft in de gewenste situatie bestaan.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor bedrijvigheid. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie bedrijvigheid in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig planen het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan. Verder zijn er voor dit bestemmingsplan geen aanvullende uitgangspunten uit andere beleidsstukken dan genoemd.

• In verband met de kleinschaligheid van de nutsvoorziening is deze mogelijk gemaakt binnen de bestemming Groen. De ruimtelijke verschijningsvorm van de voorziening (het bouwwerk) is daarin ook geregeld;
• Gewone bedrijven zijn in het plangebied niet toegestaan.

Het park in het plangebied is een extensief gebruikte recreatieve functie. In het plangebied zijn verder geen recreatieve functies aanwezig. Wijhe zelf biedt wel de nodige recreatieve en toeristische voorzieningen, waaronder een passantenhaven bij de IJssel en een overdekt kinderspeelparadijs.

In het plangebied wordt het park opgewaardeerd, zodat het intensiever gebruikt wordt. Daarnaast wordt in het landhuis de mogelijkheid geboden om een kleinschalige verblijfsrecreatieve functie te realiseren, in dit geval een bed & breakfast. De daarbij horende parkeervoorzieningen worden achter het landhuis gerealiseerd.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor recreatie en toerisme. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie bedrijvigheid in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig planen het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

Aanvullend zijn in De lokale economie van Olst-Wijhe (2008) uitspraken gedaan over de economie van de gemeente in de toekomst. De verbreding van de economische structuur is een voorziene ontwikkeling. Dienstverlening, recreatie en toerisme en zorg worden gezien als groeimarkten. Kansen worden gezien in de verbetering van bestaande structuren en een toevoeging van nieuwe bedrijven. Bij recreatie en toerisme worden kleine initiatieven gestimuleerd. Gedacht wordt aan vormen van verblijfsrecreatie, zoals bed & breakfast.

Als verdere uitwerking van de Toekomstvisie Olst-Wijhe, is het Ontwikkelingsplan Recreatie en Toerisme (2008) vastgesteld. Daarnaast geeft dit plan een vertaalslag van visie naar op uitvoering gerichte projecten op de korte en middellange termijn. De visie richt zich onder meer op een ontwikkeling van verblijfsrecreatie, waarbij bijzondere en luxe accommodaties specifiek worden genoemd als ontwikkelingsmogelijkheid.

De visie is op dit punt geconcretiseerd in het project 'Erfgoedlogies'. Het dient ter versterking van het historische (Hanze-)karakter en ter bevordering van het meerdaags toerisme.

• Het bestemmingsplan maakt in beperkte schaal verblijfsrecreatie mogelijk. Daarbij gaat het om de vestiging van bed & breakfast in het landhuis.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor verkeer. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie verkeer in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig planen het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan. Verder zijn er voor dit bestemmingsplan geen aanvullende uitgangspunten uit andere beleidsstukken dan genoemd.

• De wegen in het plangebied hebben allemaal een verkeers- en een verblijfsfunctie. De parkeerfunctie maakt deel uit van deze bestemming. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid voor uitwisseling van deze functies;
• De bestaande structuur van Nieuwendijk en Oranjelaan behouden, aanpassingen binnen het profiel zijn wel mogelijk;
• De bestaande structuur van Wijhezicht behouden, waar het gaat om het deel tussen Nieuwendijk en Oranjelaan. De woonstraat in het nieuwe buurtje is aangepast op de nieuwe ruimtelijke structuur en de zichtlijnen;
• In de bestemming voor het plein worden ook evenementen en ondergrondse afvalinzameling mogelijk gemaakt.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor groen. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie groen in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig planen het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan. Verder zijn er voor dit bestemmingsplan geen aanvullende uitgangspunten uit andere beleidsstukken dan genoemd.

• Het behoud van de bestaande groenstructuur van het park is in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt;
• Het behoud van (verblijfplaatsen van) in het plangebied aanwezige beschermde flora- en faunasoorten is geregeld;
• De bestaande groenstructuur mag aangepast worden ter plaatse van de zichtlijnen;
• Kunstwerken, straatmeubilair en evenementen zijn mogelijk gemaakt. Waarbij voor evenementen een beperkt gebied is aangeduid, ter voorkoming van geluidsoverlast;
• Nieuwe groenstructuren zijn langs de straten en op het plein mogelijk gemaakt;
• Ondergeschikt zijn wegen en paden in de groenstructuren mogelijk.

In de huidige situatie zijn in het park bij het landhuis en bij Weijtendaal kleinere waterpartijen en -lopen aanwezig. Deze worden extensief gebruikt en zijn hoofdzakelijk ruimtelijk structurerend bedoeld. In de nieuwe situatie worden deze uitgebreid. In eerste instantie worden beide groengebieden daardoor ruimtelijk meer een gebied. Daarnaast dient de uitbreiding van het oppervlaktewater voor extra opvang van water. Dit is nodig omdat de hoeveelheid verharding en bebouwing in het plangebied toeneemt en een compensatie daarvan in oppervlaktewater nodig is.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor water. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie water in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig planen het beeldkwaliteitsplan dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

De wateropgave blijft constant aandacht vragen en water is een belangrijk ordenend principe. Dit bestemmingsplan sluit voor dit aspect, naast de genoemde beleidsstukken, aan bij het beleid van het Waterschap GrootSalland.

In de gehele gemeente geldt het principe vasthouden-bergen-afvoeren. De bestaande waterpartijen en -lopen in het plangebied zijn van belang voor de opvang van water. Daarnaast zijn kleinere watergangen aanwezig die van belang kunnen zijn voor de afwatering van het gebied. Deze hebben ook een ruimtelijk structurerend belang en versterken. Door vergroting van de waterpartijen bij het Weijtendaal, wordt de waterbergende functie in het plangebied vergroot.

Tot slot kunnen de waterpartijen en -lopen een ecologisch belang hebben. In het plangebied zijn echter geen aangewezen ecologische gebieden bekend.

• Vanwege het ruimtelijk en waterhuishoudkundig belang, heeft het water een eigen bestemming;
• De ligging van de nieuwe waterpartijen is nog niet volledig vast; flexibiliteit in de begrenzing ervan is, mits ondergeschikt, wenselijk;
• Het water wordt extensief gebruikt. Bouwwerken als vissteigers en bruggen zijn toegestaan, mits niet te grootschalig;
• Gebouwen zijn niet toegestaan.

De omgevingsaspecten kunnen uitgangspunten geven voor het bestemmingsplan, bijvoorbeeld door middel van milieucontouren die op de verbeelding worden opgenomen. De omgevingsaspecten zijn niet objectgericht, omdat ze invloed kunnen hebben op alle functies in het plangebied.

De milieuaspecten, bijvoorbeeld rond bedrijven, zijn in veel gevallen sterk bepalend voor de mogelijke aanwezigheid en ontwikkeling van woonfuncties. De milieuaspecten die behandeld worden zijn: bedrijven en milieuzonering, geluid en bodem.

De nieuwe woningen mogen geen hinder ondervinden van bedrijven in de omgeving van het plangebied. Daarnaast mogen de woningen in de omgeving van het plangebied geen hinder ondervinden van nieuwe functies in het plangebied.

Woningen in de omgeving van het plangebied ondervinden geen hinder van de ontwikkelingen in het plangebied. In het plangebied komen in de nieuwe situatie geen bedrijven en instellingen voor die hinderzones hebben. Het gaat immers hoofdzakelijk om de nieuwbouw van woningen.

In de omgeving van het plangebied zijn wel bedrijven aanwezig die invloed kunnen hebben op de woningbouw in het plangebied. In de directe omgeving is de supermarkt aan de Oranjelaan hiervan een voorbeeld. Op wat grotere afstand liggen onder meer een timmerwerkplaats (Nieuwendijk 13), een autoschadebedrijf (Nieuwendijk 39) en een vleeswaren- en vleesconservenfabriek (Jan Meesterweg 2).

Onderzoek

De invloed van de genoemde bedrijven op de ontwikkeling in het plangebied is beoordeeld. Bij de beoordeling is gekeken naar de milieucategorieën en daarbij horende grootste afstanden. De verwachting is dat de bedrijven geen hinder opleveren voor de ontwikkeling in het plangebied.

• De timmerwerkplaats (Nieuwendijk 13) heeft een categorie 3.1 met een grootste afstand van 50 meter, gebaseerd op geluid. Deze contour valt over de geluidgevoelige functies in het plangebied heen, maar de verwachting is dat dit geen hinder oplevert. In de praktijk is namelijk meer sprake van hobbymatige dan van bedrijfsmatige activiteiten. Bovendien bevindt het pand zich in het gemengde gebied van het dorpscentrum, een reductie van een categorie (naar cat. 2) is op zijn plaats (voor het aspect geluid).
• Het autoschadebedrijf (Nieuwendijk 39) heeft een categorie 3.2 met een grootste afstand van 100 meter op basis van geluid. Deze contour valt over de geluidgevoelige functies in het plangebied heen. De verwachting is echter dat ook deze bedrijfsmatige activiteiten geen hinder opleveren. Tussen het bedrijf en het grootste deel van het plangebied is al bebouwing aanwezig. Deze bebouwing heeft een afschermende functie voor geluid. Daarnaast is rond het bedrijf sprake van een gemengd gebied, waardoor een reductie van de categorie naar 3.1 mogelijk is (voor het aspect geluid).
• De vleesconservenfabriek (Jan Meesterweg 2) heeft een milieucategorie 3.2 met een grootste afstand van 100 meter. Deze contour is bepaald door de aspecten geur en geluid. Dit bedrijf heeft naar verwachting geen invloed op de ontwikkeling in het plangebied. Het bedrijf ligt op een afstand van ruim 200 meter van de gewenste gevoelige functies in het plangebied.

Bedrijven met een milieucategorie 1 en 2 zijn over het algemeen goed verenigbaar met woningen. De in dit bestemmingsplan gehanteerde categorisering komt uit in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering van 2009.

Het is van belang dat de nieuw bewoners van het plangebied geen geluidhinder ondervinden van verkeer, spoorwegen, industrielawaai en evenementengeluid. Voor de ontwikkeling in het plangebied is wegverkeerslawaai en evenementengeluid van belang.

Spoorweglawaai is niet van belang, omdat het plangebied ruim buiten de wettelijke geluidszone van het spoor Zwolle - Deventer ligt. De geluidzone is 200 meter, het plangebied ligt op ruim 300 meter van het spoor. Industrielawaai is niet van toepassing, omdat het plangebied niet binnen vastgestelde zones van gezoneerde bedrijven ligt. De Wet geluidhinder is het toetsingskader voor het wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai.

De bodem onder woningen moet schoon zijn om te voorkomen dat nieuwe bewoners gezondheidsklachten krijgen. Hierover is in het plangebied nog weinig bekend. In het plangebied zijn voor kleine delen al vijf bodemonderzoeken uitgevoerd. In die onderzoeken zijn enkele overschrijdingen van streefwaarden geconstateerd. Voor deze gebieden is een nader onderzoek niet nodig, omdat de overschrijdingen van geringe aard zijn en de onderzoekswaarden niet overschrijden. Het overige deel van het plangebied behoeft nog wel een verkennend bodemonderzoek.

Onderzoek

Zoals aangegeven zijn in voorgaande jaren voor kleine gebieden in en om het plangebied bodemonderzoeken uitgevoerd. In 2011 is specifiek voor het hele plangebied een onderzoek uitgevoerd, de eerdere onderzoeken zijn daarin meegenomen.

De bodem in het plangebied is van voldoende kwaliteit voor de ontwikkeling. Er zijn wel lichte verontreinigingen aangetroffen, maar deze overschrijden geen tussen- en grenswaarden. De verontreinigingen zijn aangetroffen in plaatselijk aangetroffen puinsporen en/of puindeeltjes.

Wanneer grond vrijkomt en grond wordt afgevoerd moet dit gedaan worden volgens de eisen vanuit het Besluit Bodemkwaliteit.

In het kader van de ontwikkelingen in het plangebied, moet een watertoets worden uitgevoerd. De watertoets is verplicht bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel daarvan is de waterhuishoudkundige doelstellingen en waterschapsbelangen mee te wegen in de planvorming. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschapGroot Salland. Bij dit waterschap is dan ook een watertoets aangevraagd.

In het kader van het vooroverleg (artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening) heeft het Waterschap geadviseerd op het plan. De resultaten daarvan zijn opgenomen in de Reactienota overleg in de bijlagen. Bij die brief heeft het Waterschap een Standaard waterparagraaf gevoegd. Het Waterschap heeft in haar overlegreactie getoetst aan deze standaard.

Uit het advies van het Waterschap blijkt dat zij een waterhuishoudingsplan voor de ontwikkelingen in het plangebied aanbevelen. Daarnaast geeft zij aan dat rond de westelijke vijver een obstakelvrije zone gewenst is, in verband met het onderhoud ervan. De westelijke vijver krijgt in de nieuwe situatie een opvangfunctie voor overtollig regenwater. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met het water en de (toekomstige) functie daarvan. Overige door het waterschap genoemde aspecten zijn vooral van belang bij de uitvoering van het plan, hierover zijn afspraken gemaakt. Het Waterschap kan zich vinden in het bestemmingsplan en de specifiek gemaakte afspraken.

De nieuwe ontwikkelingen in het plangebied mogen geen schade brengen aan beschermde gebieden en soorten. Schade aan beschermde gebieden is niet aan de orde. Het plangebied maakt zelf geen deel uit van een beschermd gebied. Daarnaast is de afstand tot de dichtstbijzijnde beschermde gebieden groot en de ontwikkeling in het plangebied relatief kleinschalig in relatie tot die afstand. De bescherming van gebieden is opgenomen in de Natuurbeschermingswet.

Onderzoek

Voor het plangebied zijn twee onderzoeken uitgevoerd. Deze geven aan of beschermde soorten in het plangebied aanwezig zijn en wat de effecten van de ontwikkeling zijn op mogelijk aanwezige soorten.

In een eerder stadium is een onderzoek uitgevoerd voor de nieuw-/verbouw van Het Weijtendaal. Het daarbij horende park is in dat onderzoek opgenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat geen negatieve effecten van de ontwikkeling op mogelijk aanwezig soorten verwacht wordt.

Daarnaast is in 2011 voor het Park Wijhezicht een onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek is gekeken naar de consequenties van de ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden. Uit het onderzoek blijkt dat in het park wel enkele beschermde soorten aanwezig zijn, maar dat deze door de ontwikkeling niet negatief beïnvloed worden. Hiervoor is het wel van belang om de vaste verblijfplaatsen (bomen) behouden blijven.

Werkzaamheden, die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen, moeten altijd worden voorkomen. Door gefaseerd en buiten het broedseizoen van aanwezige soorten te werken, wordt schade voorkomen.

De bescherming van soorten is geregeld in de Flora- en faunawet.

De bestaande archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied kunnen een uitwerking hebben op de ontwikkeling van het plangebied. Deze aspecten kunnen daarom ook invloed hebben op de uitgangspunten van dit bestemmingsplan.

Archeologie

Uit een analyse van de gemeentelijke archeologische kaart blijkt dat voor de ontwikkeling in het plangebied een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor een ontwikkelingsgebied groter dan 100 m² en grondwerkzaamheden dieper dan 0,50 meter is een onderzoek verplicht. Dit geldt voor gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, zoals het plangebied.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn enkele cultuurhistorische waarden aanwezig. Daarbij gaat het in eerste instantie om het landhuis aan het plein. Dit is de voormalige buitenplaats Wijhe Zicht, dat is aangewezen als rijksmonument. Dit pand behoeft in het bestemmingsplan geen specifieke bescherming. Rijksmonumenten worden beschermd via de Monumentenwet en gemeentelijke monumenten via de MonumentenverordeningOlst-Wijhe.

Een andere karakteristieke waarde in het plangebied is het koetshuis aan de Oranjelaan. Dit pand heeft geen specifieke bescherming, omdat het niet officieel is aangewezen als rijksmonument.

Onderzoek

Voor het plangebied is in 2012 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. Dit vanwege de hoge archeologische verwachtingswaarde in het plangebied. In dat onderzoek is aandacht besteed aan de archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het archeologisch vooronderzoek richt zich op dat deel van het plangebied waar bodemingrepen gaan plaatsvinden, bij het cultuurhistorisch onderzoek is gekeken naar het gehele plangebied.

Uit het onderzoek blijkt dat door de realisatie van Park Wijhezicht waarschijnlijk geen archeologische resten worden verstoord. De bovengrond van het plangebied is verstoord. Bovendien is het plangebied door de eeuwen heen een weinig aantrekkelijke vestigingsplaats geweest. Het plangebied kent wel elementen die het karakter van het park bepalen en daarmee cultuurhistorisch waardevol genoemd kunnen worden. Het gaat daarbij om de:

• monumentale bomen;
• relatie tussen het landhuis Wijhe Zicht en het park;
• vijverpartij;
• symmetrische opzet;
• open ruimte ten noorden van het landhuis.

Het behoud en de versterking van de relatie tussen de verschillende elementen wordt in het onderzoek aanbevolen. In het stedenbouwkundig plan is hier al op ingegaan. De cultuurhistorische waarden worden in dit bestemmingsplan waar nodig en mogelijk vastgelegd. Dit gebeurt onder meer door de zichtlijnen naar het landhuis vast te leggen.

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de nieuwbouw ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. In de gemeente Olst-Wijhe zijn geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit. Bovendien valt de ontwikkeling onder de regeling Niet in betekenende mate. Deze regeling geeft aan dat nieuwe woonwijken tot 1.500 woningen, met een toegang, niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het plangebied is sprake van de ontwikkeling van 55 woningen.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen en overstromingsrisico's. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen.

Het plangebied is voor het aspect 'externe veiligheid' onderzocht op:

1. a. de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen;
2. b. de aanwezigheid van een route gevaarlijke stoffen;
3. c. de aanwezigheid van hoofdgastransportleidingen;
4. d. mogelijke overstromingsrisico's.

Risicovolle inrichtingen

Een risicovolle inrichting in Wijhe is de vleesconservenfabriek aan de Jan Meesterweg 2. Dit is een bedrijf dat werkt met ammoniak en dit ook op het bedrijfsperceel opslaat. Buiten het bedrijfsperceel zijn geen risicocontouren voor het plaatsgebonden risico, deze blijven binnen de grenzen van de inrichting. Ook het groepsrisico wordt niet overschreden. Dit blijkt uit het veiligheidsrapport voor het bedrijf.

Routes gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van routes voor gevaarlijke stoffen en hoofdgastransportleidingen. Dit levert voor het plangebied geen belemmeringen op. Wel worden gevaarlijke stoffen over de IJssel vervoerd. Het plangebied ligt echter buiten de gevarenzones van die route. Deze zones zijn 200 meter rond de vaarroute op de IJssel.

Overstromingsrisico's

Het hele plangebied is aangewezen als 'overstromingsgebied'. Dit betekent dat in de planvorming rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van overstroming. Een overstroming kan plaatsvinden door de doorbraak van de IJsseldijk. De kans op overstromingen is klein; 1: 1.250 per jaar. De overstromingsdiepte is daarbij 0,80 - 2,00 meter.

Vanwege het overstromingsrisico moet in een vroeg stadium van de planvorming worden nagedacht over maatregelen. Deze maatregelen beperken de eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming. Voorbeelden van mogelijke maatregelen zijn:

• aanvullend ophogen van het plangebied (voorzover mogelijk);
• voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, eventueel met verhoogde drempels;
• zodanig inrichten gebouw zodat schade bij overstromingen wordt beperkt.

Dergelijke maatregelen komen bij de uitvoer van het plan aan bod en hebben als dusdanig geen invloed op dit bestemmingsplan.

Advies Veiligheidsregio

In het kader van het vooroverleg (artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening) heeft de Veiligheidsregio IJsselland het plan beoordeeld en advies uitgebracht.

In eerste instantie geeft de Veiligheidsregio aan dat het van belang is bij de vergunningverlening voor evenementen in het park rekening te houden met het effectgebied van de ammoniakinstallatie bij de vleesconservenfabriek. Daarnaast geeft de Veiligheidsregio aan dat het van belang is bewoners vroegtijdig te informeren over de kans op overstromingen van de IJssel. Daarbij moet nagedacht worden over maatregelen voor mogelijke evacuaties bij overstromingen. Tot slot wijst de Veiligheidsregio op het advies gegeven door de gemeentelijke brandweer. Dit handelt over de noodzaak van voldoende bluswatervoorzieningen en dergelijke.

De genoemde adviezen hebben geen invloed op de regeling in dit bestemmingsplan. De Veiligheidsregio wordt via de reguliere overleggen continu geïnformeerd over de ontwikkelingen in dit plangebied.

In het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beschermd moeten worden. Deze kunnen daardoor een invloed hebben op de ruimtelijke inrichting van een gebied.

In en direct rond het plangebied zijn dergelijke kabels en leidingen niet aanwezig. Dit blijkt uit een inventarisatie van door verschillende instanties aangeleverde informatie.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen is het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het bestemmingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om overleg, zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het bestemmingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Voortraject

Het opstellen van de basisdocumenten voor de ontwikkeling in het plangebied is een interactief proces geweest. Dit interactieve proces heeft onder meer gestalte gekregen in de vorm van informatieavonden, de verspreiding van nieuwsbrieven en het organiseren van tafelsessies met belangstellenden. Daarnaast is de klankbordgroep actief betrokken bij de planvorming. Deze klankbordgroep bestaat uit belanghebbenden uit het plangebied en de directe omgeving daarvan. Deze groep is in eigen sessie betrokken.

De bedoelde basisdocumenten zijn de Centrumvisie Wijhe, de Toekomstvisie Olst-Wijhe en het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitsplan voor Park Wijhezicht.

Vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Dit bestemmingsplan is in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan verschillende overlegpartners. Van het houden van een inspraakperiode is afgezien, omdat in het voortraject de plannen voor de ontwikkeling van Park Wijhezicht veelvuldig openbaar zijn gemaakt en daarover is gesproken.

In het kader van het overleg hebben vier instanties gereageerd, namelijk het Waterschap Groot Salland, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, de Veiligheidsregio IJsselland en de VROM-Inspectie. De overlegreacties hebben niet geleid tot wijzigingen in de juridische regeling van dit bestemmingsplan. We zijn in de toelichting enkele aanpassingen gedaan, bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe onderzoeken. In de Reactienota overleg (bijgevoegd bij deze toelichting) is een samenvatting van de inhoud van de overlegreacties en de gemeentelijke reactie daarop opgenomen.

Zienswijzen

Zoals voorgeschreven in de wetgeving, heeft het ontwerpbestemmingsplan in de periode van 16 februari tot en met 28 maart 2012 ter inzage gelegen. Een ieder was daarbij in de gelegenheid om zienswijzen in te dienen.

Door verschillende personen zijn zienswijzen ingediend. In sommige gevallen hebben deze geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De inhoud van de zienswijzen, de gemeentelijke reactie daarop en de gevolgen voor het bestemmingsplan zijn beschreven in de Nota Zienswijzen Park Wijhezicht. Deze is als Bijlage 14 bij deze toelichting gevoegd.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 11 juni 2012 vastgesteld. Het plan is onherroepelijk geworden op 30 mei 2013.

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

Hoewel het bestemmingsplan bouwplannen (genoemd in het Besluit ruimtelijkeordening) mogelijk maakt, is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. Hierover neemt de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan een besluit. Voor de ontwikkeling van het plangebied hebben de gemeente Olst-Wijhe en SallandWonen namelijk een overeenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de samenwerking en over de verdeling van werkzaamheden. Inherent hieraan zijn ook afspraken gemaakt over de verdeling van kosten, bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van de woningbouw en de herinrichting van de openbare ruimte.

Daarnaast zijn voor de ontwikkeling in het plangebied gelden vanuit "Investerenmet gemeenten" (IMG) beschikbaar gesteld. Het IMG komt vanuit de provincie Overijssel.

Uit de bij de overeenkomst horende exploitatieopzet en door de IMG-gelden blijkt dat het plan financieel haalbaar is en daarmee economisch uitvoerbaar.

VOORBEELDLIJST MET AAN-HUIS-VERBONDEN BEROEPEN EN BEDRIJVEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, medisch specialist, apotheker, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, verloskundige, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven en las- en montagebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

(bouwkundig, interieur- of tuin- en landschaps-) architect

stedenbouwkundige - ingenieur

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder:

notaris

advocaat

gerechtsdeurwaarder

(register- of belasting-) accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

administratieconsulent

organisatie-adviseur

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

tattooshops

kinderopvang

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Horeca

bed & breakfast

(kernen: max. 6 personen)

dan wel andere hiermee gelijk te stellen beroepen of bedrijven.

STAAT VAN HORECA-ACTIVITEITEN

Categorie 1 'lichte horeca'

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca

1. a. automatiek
2. b. broodjeszaak
3. c. cafetaria
4. d. croissanterie
5. e. koffiebar
6. f. lunchroom
7. g. ijssalon
8. h. snackbar
9. i. tearoom
10. j. traiteur

1b. Overige lichte horeca

1. a. bistro
2. b. restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice)
3. c. hotel

1c. Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking

1. a. bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250 m²;
2. b. restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, McDrives)

Categorie 2 'middelzware horeca'

Bedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken:

1. a. bar
2. b. bierhuis
3. c. biljartcentrum
4. d. café
5. e. proeflokaal
6. f. shoarma/grillroom
7. g. zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen)

Categorie 3 'zware horeca'

Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen:

1. a. dancing
2. b. discotheek
3. c. nachtclub
4. d. partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen)