het bestemmingsplan Wijhe, Molenstraat 1 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1773.BP2012004016-0301 met de bijbehorende regels;

een dienstverlenend beroep/bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Een voorbeeldlijst is opgenomen in Bijlage 1;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

een of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

de oppervlakte van gebouwen binnen een nader aangegeven vlak van gronden, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid, of permanente kamerverhuur;

de bij of krachtens de Woningwet dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik, die bestaan ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet dan wel de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door een verschil in bouwhoogte (bij een bouwhoogte van een hoofdgebouw vanaf 5,00 meter een verschil van minimaal 2,00 meter) en vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwng is toegestaan;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

het binnen de (woon)bestemming gelegen gedeelte van het bouwperceel, met uitzondering van het binnen het bouwvlak gelegen gedeelte van het bouwperceel;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;

een gebouw dat, zowel functioneel als qua vorm bepalend is voor de materiële inhoud van de bestemming;

inwoning is het verblijven in een huishouden waarbij sprake is van:

1. a. de uitstraling van 1 woning;
2. b. een complex van ruimten die allen met elkaar in verbinding staan;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw met een zekere helling;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de onderzijde op minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

elk ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één tot de constructie behorende wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst;
   • de bouwhoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

ruimte binnen een woning en daarbij behorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, die dient voor de uitoefening van een beroep of het verlenen van diensten op adminstratief, maatschappelijk, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied, waarbij de woonfunctie behouden blijft en de ruimtelijke uitwerking en uitstraling met de woonfunctie in overeenstemming is;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een erotische-massagesalon, een parenclub of een bordeel;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden c.q. een groep van personen, die gebruik maken van voor bewoning gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet en douche;

een gebouw dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren);

1. a. in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie:
   1. 1. tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. in geval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie:
   1. 1. tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

De op de verbeelding voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, alsmede ter plaatse van de aanduiding te bebouwen gronden, voor bebouwing ten dienste van de aangrenzende bestemming Wonen, met daarbijbehorende bouwwerken, erven en parkeervoorzieningen.

Op de tot Tuin bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

1. a. voor erkers, ingangspartijen en luifels ten dienste van de aangrenzende bestemming Wonen de volgende bepaling geldt:
   1. 1. deze (van een woonhuis deeluitmakende) bebouwing mag de bouwvlakgrens alleen aan de voorzijde van de woning over maximaal de halve gevelbreedte met niet meer dan 2 m overschrijden;
2. b. voor andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte niet meer dan 1 m mag bedragen.

De op de verbeelding voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor straten en paden waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het wijkverkeer, met daarbijbehorende andere-bouwwerken, parkeervoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, groen- en speelvoorzieningen.

Op de tot Verkeer - Verblijfsgebied bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 8 m mag bedragen.

De op de verbeelding voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep met daarbijbehorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen' is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen niet:

1. a. worden gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, als:
   1. 1. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 35% van het vloeroppervlak van de maximaal toegestane bebouwing op een bouwperceel;
   2. 2. het bedrijfsvloeroppervlak voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf meer bedraagt dan 80 m²;
   3. 3. er horeca of detailhandel plaatsvindt, behalve als die verkoop beperkt en ondergeschikt is aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
   4. 4. niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   5. 5. het gebruik een nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. één van de bewoners van de woning niet de eigenaar / bedrijfsleider is van het bedrijf;
2. b. worden gebruikt voor bewoning als het een vrijstaand bijgebouw betreft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de oppervlakte en inhoud van een bouwwerk worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits deze bouwdelen niet meer dan 1,00 meter buiten het gevel- of dakvlak uitsteken.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van de goot- en bouwhoogte van een bouwwerk worden wolfseinden buiten beschouwing gelaten.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis kan worden aangemerkt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, anders dan voor de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
5. e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om bouwtechnische redenen of om redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 12,00 m;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van andere bouwwerken, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvangst- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30,00 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van het bouwen van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie op of aan een bouwwerk, wordt vergroot tot ten hoogste 5,00 m gemeten vanaf de voet van de antenne-installatie;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien:
   1. 1. dit wenselijk of noodzakelijk is in verband met een doelmatige verkaveling van de gronden dan wel een rationele uitvoering van het plan betreft en de afwijking niet meer bedraagt dan 3,00 m, voor zover het nieuwbouwplannen betreft;
   2. 2. een meetverschil daartoe aanleiding geeft in andere gevallen;
7. g. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd;
   4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

De in lid 9.1 genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeerssituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.

1. a. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Wijhe, Molenstraat 1.

De zuidzijde van het centrum van Wijhe is als ontwikkelingslocatie benoemd in de Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008). Deze locatie is bekend als locatie van voormalig kinderdagverblijf De Bieënkorf, gevestigd aan de Molenstraat 1 in Wijhe (hierna: het plangebied). Het kinderdagverblijf is in 2009 verhuisd naar het SPOC-cluster in Wijhe. Naar aanleiding van de Centrumvisie en de Toekomstvisie is voor het plangebied een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan geeft de toekomstige situering van acht grondgebonden woningen en de herinrichting van de openbare ruimte weer. De ontsluitingen voor verkeer op de Molenenk en de Molenstraat blijven ongewijzigd.

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van het centrum van Wijhe (zie onderstaande afbeelding). De Molenstraat vormt aan de noordzijde de begrenzing en de zuidgrens van het plangebied wordt gevormd door de bebouwing aan de Molenenk.

Afbeelding: Ligging en begrenzing van het plangebied (bron: Google maps)

Het gebied wordt momenteel planologisch geregeld in het bestemmingsplan "Wijhe" van de gemeente, dat is vastgesteld op 16 februari 2009 door de raad van de gemeente Olst-Wijhe. In dit geldende bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming "Maatschappelijk". Over het plangebied ligt een wijzigingsbevoegdheid die woningbouw mogelijk maakt.

Vigerend bestemmingsplan, het gebied gemarkeerd met 'VI' betreft het plangebied Molenstraat 1.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Wijhe heeft de gemeenteraad reeds ingestemd met de opgenomen wijzigingsbevoegdheid om op het terrein van de voormalige Bieënkorf woningbouw te plegen, met dien verstande dat het totaal aantal woningen op deze locatie niet meer zou mogen bedragen dan 18. Aan deze wijzigingsbevoegdheid is door de Provincie goedkeuring onthouden in verband met een (ondergeschikt) geluidaspect. De locatie leent zich voor woningbouw en de herontwikkeling heeft een toegevoegde waarde voor het centrum van Wijhe.

Dit bestemmingsplan geeft een nieuwe juridisch-planologische regeling, waardoor de gehele ontwikkeling in het plangebied mogelijk wordt.

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoersplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie. Hèt provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Eén van de instrumenten om het beleid uit deze Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening. Beide documenten zijn op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Na die tijd hebben actualisaties van de documenten plaatsgevonden. Deze hebben geen invloed op dit bestemmingsplan.

In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel tot 2030 weergegeven. Het beleid staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat ruimte wordt gemaakt voor ontwikkeling van werkgelegenheid en dat hoogwaardige woonmilieus tot stand worden gebracht. Die dynamiek moet benut worden als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken.

De provincie richt zich in de Omgevingsvisie vooral op een duurzame ontwikkeling van het buitengebied. Binnenstedelijke plannen vallen meestal binnen de vrijstellingenlijst van de provincie. Dit houdt in dat geen sprake is van een provinciaal belang. Dit is tijdens het overleg met de provincie d.d. 17 april 2012 bevestigd.

Voor onderhavig plan is sprake van het vervangen van de bestemming "Maatschappelijk" voor een bestemming "Wonen". Er wordt daardoor geen extra beslag gelegd op de groene omgeving. De ontwikkeling draagt daarnaast bij aan versterken van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling past daarnaast ook binnen het ontwikkelingsperspectief "woonwijk".

Op 2 juli 2007 is de Centrumvisie Wijhe vastgesteld door de gemeenteraad op het functioneren van Wijhe. De Centrumvisie sluit aan bij de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van 1999. In de visie is de locatie reeds aangegeven als locatie waarvoor een ontwikkeling is voorzien.

Afbeelding 2: Kaart centrumvisie Wijhe (het plangebied valt binnen de rode cirkel)

In de Toekomstvisie Olst- Wijhe is voor het centrumgebied aangegeven dat niet allen gezocht moet worden naar uitbreidingslocaties maar dat eveneens gezocht moet worden naar inbreidingslocaties voor woningbouw.

De ruimtelijke kwaliteit van de Raalterwegzone wordt ingrijpend versterkt. Het inmiddels gerealiseerde, nieuwe gemeentehuis 'op de kop van de zone' dient als aanjager van de verdere kwaliteitsverbetering. In de door de gemeenteraad in 2009 vastgestelde visie voor de Raalterwegzone (BVR-visie) wordt dit gerealiseerd door een algehele herstructurering van de openbare ruimte en de nieuwe bouwprojecten aan weerszijden van de zone. Eén van deze projecten is het in dit rapport beschreven plan voor de verplaatsing van de Bieënkorf. De stedenbouwkundige samenhang van alle nieuwe complexen is gegarandeerd doordat de plaats en de hoogte van de bebouwing strookt met de in de BVR-visie opgenomen massa's.

Geldend beleid kan, aanvullend op de gewenste ontwikkeling, uitgangspunten bieden voor wonen. De Centrumvisie Wijhe (2007) en de Toekomstvisie Olst-Wijhe (2008) vormen een belangrijke basis voor de ontwikkeling in het plangebied. Deze beleidsstukken geven geen extra uitgangspunten voor de functie wonen in het plangebied. De stukken zijn al vertaald in het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan (zie hoofdstuk 4) dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan.

De woningbouwprogramma's uit de Woonvisie Olst-Wijhe 2006-2015 zijn de basis voor de eerder genoemde Toekomstvisie Olst-Wijhe. In de Woonvisie worden algemene beleidsuitspraken gedaan op het vlak van wonen. De algemene lijnen zijn nader uitgewerkt in een koers om de situatie voor bepaalde doelgroepen en de woonruimteverdeling te verbeteren.

Daarnaast is in de visie de woningbehoefte per kern opgenomen. Voor Wijhe is de kwantitatieve behoefte (autonome groei) aangegeven van 210-220 woningen in de periode 2005 - 2015. De behoefte is nader uitgewerkt in een planning voor de woningbouw en een werkprogramma Wonen. Hierin is voor de periode 2011 t/m 2015 in Wijhe een toevoeging van 130 woningen opgenomen.

De Woningmarktanalyse Olst-Wijhe (2005) vormt een basis voor de Woonvisie. De analyse noemt opgaven voor de toekomst, waarbij aandacht wordt besteed aan opgaven voor wonen en zorg. Het gaat daarbij om beschermd wonen, verzorgd wonen en wonen met thuiszorg. Bij de ontwikkeling van het plangebied is rekening gehouden met de behoefte van wonen en zorg. Onder meer uit dit zich in de realisatie van betaalbare appartementen nabij de vele voorzieningen.

In verband met de veranderende economische en demografische omstandigheden, is de Woningmarktanalyse 2010 opgesteld. De uitgangspunten voor de zorg, zoals genoemd in de Woningmarktanalyse, zijn overgenomen in het Masterplan wonen, welzijn en zorg (2011). Hierin worden voor de kernen van de gemeente, waaronder Wijhe, uitgangspunten genoemd voor de toekomstvisie op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Wijhe is daarin een kern waar een breed aanbod aan voorzieningen aanwezig is. De uitgangspunten zijn vertaald in ambities op het gebied van de fysieke, sociale en organisatorische infrastructuur. Fysiek zijn bijvoorbeeld de realisatie van nultredenwoningen. Tussen SallandWonen en de gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt, waar het gaat om het behalen van de ambitie.

Het woningbouwplan aan de Molenstraat ("Centrumplan Wijhe Bieënkorf") staat genoemd in het Uitvoeringsplan Woningmarkt Olst- Wijhe 2010-2015. In de stedenbouwkundige visie "Raalterwegzone" is aangegeven dat de Bieënkorf-locatie voor herontwikkeling in aanmerking komt. Woningbouw op deze locatie past bij de wens van de provincie om zo veel mogelijk binnenstedelijk te bouwen. In het vigerend bestemmingsplan Wijhe 2009 is voor de locatie reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om op het terrein van het voormalige kindercentrum woningbouw te realiseren.

Het welstandsniveau basis en de gebiedsgerichte beleid van de welstandsnota van de gemeente is het formele toetsingskader voor de welstandscommissie bij bouwaanvragen. Het inrichtingsplan zoals bijgevoegd in bijlage 2 van de regels stelt duidelijke randvoorwaarden aan de uitwerking van de openbare ruimte. Het plangebied valt onder de gebiedscriteria voor "woongebieden in stroken- en blokverkaveling - W1.2".

Op 14 januari 2013 heeft de rayonarchitect van Het Oversticht de concept bouwtekeningen beoordeeld en een voorlopig positief advies uitgebracht. Bij de aanvraag omgevingsvergunning worden de definitieve bouwtekeningen opnieuw ter beoordeling aan de welstandscommissie voorgelegd.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn voor verschillende onderwerpen onderzoeken uitgevoerd. De onderzoeken zijn bijgevoegd in de Bijlagen van deze toelichting. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd dan wel is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het bouwplan.

De bestaande archeologische en cultuurhistorische waarden in het plangebied kunnen een uitwerking hebben op de ontwikkeling van het plangebied. Deze aspecten kunnen daarom ook invloed hebben op de uitgangspunten van dit bestemmingsplan.

Archeologie

Uit een analyse van de gemeentelijke archeologische kaart blijkt dat voor de ontwikkeling in het plangebied een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor een ontwikkelingsgebied groter dan 100 m² en grondwerkzaamheden dieper dan 0,50 meter is een onderzoek verplicht. Dit geldt voor gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, zoals het plangebied.

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Het plangebied is op circa 280 meter gelegen van de Wijhense Korenmolen en ligt daarmee dus binnen de molenbiotoop.

Ten aanzien van het plan Tuurweide 1 (dat in de buurt ligt) is bij brief van 8 maart 2012 van "De Hollandsche Molen" geconcludeerd dat dat bouwplan geen hinder met zich mee brengt voor de molen. Aangezien dat bouwplan uit gaat van grotere bouwhoogtes (maximaal 14 meter) kan worden aangenomen dat de nieuwe woningen aan de Molenstraat eveneens geen belemmeringen met zich mee brengen aangezien hier een maximale bouwhoogte van 10 meter wordt gerealiseerd.

Onderzoek

Voor het plangebied is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.

Op grond van het bureauonderzoek is een archeologische verwachtingsmodel opgesteld. In het plangebied komen dekzandkoppen (hoge duinen) voor. Op deze hoge duinen kunnen resten aangetroffen worden vanaf de Vroege Middeleeuwen tot de Nieuwe Tijd. Op grond van de hoge archeologische verwachtingswaarde schrijft gemeente Olst-Wijhe voor dat bij bodemingrepen groter dan 100 m² archeologisch onderzoek dient te worden verricht. Het veldonderzoek bestaat uit een verkennende fase, waarbij 6 boringen per ha dienen te worden gezet om de intactheid van de bodem te bepalen. Bij een intacte bodemopbouw dienen karterende boringen te worden gezet. Voor een betrouwbare steekproef achten wij het noodzakelijk dat er minimaal 5 karterende boringen in het plangebied worden gezet (1 boring per 290 m²).

De boringen worden uitgevoerd met een zogeheten megaboor (Ø 15 cm). De boorkernen dienen bij los gepakt zand te worden gezeefd op een metalen zeef met een maaswijdte van 4 mm en bij klei te worden versneden om archeologische indicatoren te traceren. Alle boringen worden gezet in de onverharde delen van het plangebied volgens een verspringend driehoeksgrid en gerelateerd aan maaiveld. De boringen worden beschreven conform de NEN 5740. Het eerste archeologische niveau kan direct onder het maaiveld verwacht worden. Een tweede archeologische niveau kan op circa 2 meter min maaiveld verwacht worden op de oeverwalafzettingen.

Op de onderzoekslocatie heeft recentelijk een milieuonderzoek plaatsgevonden waarbij asbesthoudend materiaal is aangetroffen. De bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood en/of zink. In het grondwater zijn lichtverhoogde concentraties aan barium en lood aangetroffen. Het verdient aanbeveling om bij de uitvoering van het veldonderzoek rekening te houden met de aanwezige verontreiniging en hiervoor de benodigde voorzorgsmaatregelen te treffen (conform AI-22).

De resultaten en aanbevelingen uit het bureauonderzoek en het veldonderzoek dienen te worden getoetst en onderschreven door het bevoegd gezag.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het nodig het voorgenomen initiatief te toetsen aan de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een "Quickscan Natuurwaardenonderzoek Flora- en faunawet en pré-toets natuurbeschermingswet Molenstraat Wijhe" uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd in bijlage 2.
Er is in het plangebied gekeken naar de aanwezigheid van beschermde planten en dieren, evenals nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten, die door de uitvoering van de voorgenomen activiteiten vernield of verstoord worden en of de voorgenomen activiteit een negatief effect heeft op beschermde leefgebieden van dieren. Daarnaast is onderzocht in hoeverre de voorgenomen activiteit negatief effect heeft op beschermde natuurgebieden.

Voorgenomen activiteit wordt gezien als ‘ruimtelijke ontwikkeling’. Voor het verstoren van soorten van tabel 1 van de Ff-wet geldt een algemene vrijstelling, idem voor soorten van tabel 2 mits er gewerkt wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Alle soorten van tabel 3 zijn strikt beschermd, evenals bezette vogelnesten en jaarrond beschermde nesten en -nestlocaties.

Er zijn in het onderzoeksgebied géén beschermde flora- en faunasoorten vastgesteld. De inrichting en het gevoerde beheer maken het onderzoeksgebied nagenoeg tot een ongeschikt habitat voor beschermde soorten. Mogelijk nestelen er vogels in de zomereik in het onderzoeksgebied. Deze broedplaats is uitsluitend geschikt voor soorten waarvan de bezette nesten volgens de FF-wet beschermd zijn, niet de nestplaats. De voorgenomen activiteit voorziet in behoud van deze boom. Hierdoor vormen nestelende vogels geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteit.

De voorgenomen activiteit heeft geen negatief effect op beschermde natuurgebieden en de EHS. Vanwege de aard van de voorgenomen activiteit, ligt het onderzoeksgebied buiten de invloedsfeer van deze terreinen. Het is aannemelijk dat de voorgenomen activiteit niet zal leiden tot aantasting van de kernkwaliteiten en omgevingscondities van de EHS en de instandhoudingsdoelen van de beschermde natuurgebieden. Nader onderzoek of het aanvragen van een natuurbeschermingsvergunning wordt niet nodig geacht.

Voor het uitvoeren van de voorgenomen activiteit vormt de Flora en fauna-wet geen belemmering.

Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 3. In dit onderzoek is beoordeeld in hoeverre de woningbouwlocatie geluidhinder zal ondervinden van de spoorlijn Zwolle- Deventer.

Uit de rekenresultaten blijkt dat de hoogste geluidbelasting 47 dB bedraagt ter plaatse van beoordelingspunt 02. Er wordt daarmee voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Hogere waarden hoeven derhalve niet aangevraagd te worden.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten

De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Het plangebied is vanwege de ligging langs een drukke weg aan te merken als een gemengd gebied. Gevolg hiervan is dat de richtafstand van omliggende bedrijven met één stap kan worden verlaagd.

Bedrijvigheid in de omgeving

De volgende bedrijven bevinden zich in de omgeving van van het plangebied:

• Aan de Molenstraat/ van Nahuijsstraat bevindt zich een onderwijsinstelling. Deze kent vanwege het aspect 'geluid' een richtafstand van 30 meter. Vanwege de ligging in een gemengd gebied kan deze afstand verlaagd worden naar 10 meter.
• aan de andere zijde van de Raalterweg ligt het bedrijventerrein De Enk. De eerstelijns bebouwing van dit bedrijventerrein komt voor herstructurering in aanmerking waarbij sprake zal zijn van maximaal milieucategorie 2. Hierbij hoort een richtafstand tot een gemengd gebied van 10 meter.

De woningbouwlocatie ligt op een voldoende afstand van bovengenoemde bedrijven. De woningbouwlocatie levert geen extra belemmeringen op voor de bestaande bedrijvigheid in de omgeving en omgekeerd zal er geen belemmering vanuit de omgeving voor een voldoende woon- en leefklimaat.

Ten behoeve van de woningbouw is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 4

Conclusie van het rapport is dat in het bodemtraject van 0,3 tot 0,6 meter beneden maaiveld puin is aangetroffen. In de puinhoudende bodemlaag zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie en PAK aangetoond.

Deze grond kan niet zonder meer worden afgezet. Geadviseerd wordt de deze laag separaat te ontgraven en in depot te zetten. Om de afzetmogelijkheden te bepalen wordt geadviseerd een depotkeuring uit te voeren.

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl . Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen huishoudelijk afvalwater mag worden aangesloten. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

Op 7 en 11 maart 2013 is het plan via www.dewatertoets.nl aangemeld bij het Waterschap Groot Salland. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.

Een samenvatting van de watertoets is bijgevoegd in bijlage 5.

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk, door de nieuwbouw ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. In de gemeente Olst-Wijhe zijn geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit. Bovendien valt de ontwikkeling onder de regeling Niet in betekenende mate. Deze regeling geeft aan dat nieuwe woonwijken tot 1.500 woningen, met een toegang, niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het plangebied is sprake van de ontwikkeling van 8 woningen.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen en overstromingsrisico's. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen.

Het plangebied is voor het aspect 'externe veiligheid' onderzocht op:

• de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen;
• de aanwezigheid van een route gevaarlijke stoffen;
• de aanwezigheid van hoofdgastransportleidingen;
• mogelijke overstromingsrisico's.

Risicovolle inrichtingen

Een risicovolle inrichting in Wijhe is de vleesconservenfabriek aan de Jan Meesterweg 2. Dit is een bedrijf dat werkt met ammoniak en dit ook op het bedrijfsperceel opslaat. Buiten het bedrijfsperceel zijn geen risicocontouren voor het plaatsgebonden risico, deze blijven binnen de grenzen van de inrichting. Ook het groepsrisico wordt niet overschreden. Dit blijkt uit het veiligheidsrapport voor het bedrijf.

Routes gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van routes voor gevaarlijke stoffen en hoofdgastransportleidingen. Dit levert voor het plangebied geen belemmeringen op. Wel worden gevaarlijke stoffen over de IJssel vervoerd. Het plangebied ligt echter buiten de gevarenzones van die route. Deze zones zijn 200 meter rond de vaarroute op de IJssel.

Overstromingsrisico's

Het hele plangebied is aangewezen als 'overstromingsgebied'. Dit betekent dat in de planvorming rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van overstroming. Een overstroming kan plaatsvinden door de doorbraak van de IJsseldijk. De kans op overstromingen is klein; 1: 1.250 per jaar. De overstromingsdiepte is daarbij 0,80 - 2,00 meter. Vanwege het overstromingsrisico moet in een vroeg stadium van de planvorming worden nagedacht over maatregelen. Deze maatregelen beperken de eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming. Voorbeelden van mogelijke maatregelen zijn:

• aanvullend ophogen van het plangebied (voorzover mogelijk);
• voldoende hoog aanbrengen van het vloerpeil, eventueel met verhoogde drempels;
• zodanig inrichten gebouw zodat schade bij overstromingen wordt beperkt.

Dergelijke maatregelen komen bij de uitvoer van het plan aan bod en hebben als dusdanig geen invloed op dit bestemmingsplan.

In en in de omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

Het bouwplan voorziet in de sloop van alle bebouwing van het voormalig kindercentrum De Bieënkorf en in plaats hiervan de bouw van 8 rijtjeswoningen.

De woningen voegen zich eenvoudig binnen de bestaande structuur van de omgeving. In de directe omgeving van de nieuwbouwlocatie liggen met name woningen die op enige afstand van de straat gerealiseerd zijn. Tussen de straat en de woningen liggen een voortuin, een stoep en parkeerplaatsen.

In het bouwplan worden de woningen in twee rijen (één van drie woningen, één van vijf woningen) gerealiseerd waarbij de rooilijn de Molenstraat volgt. De goot- en bouwhoogtes zijn overeenkomstig woningen in de omgeving, namelijk respectievelijk 6 en 10 meter.

Inrichtingsplan toekomstige situatie

Aan de voorzijde van de woningen wordt het aantal bestaande haakse parkeerplekken uitgebreid. Daarbij worden aan de zuidzijde van de woningen ook nog eens extra parkeerplaatsen aangelegd. De extra parkeerplekken zijn met name bedoeld om de bestaande parkeerdruk in de wijk te verlichten.

Stedenbouwkundige opzet woningen

De gemeente is voornemens mee te werken aan deze ontwikkeling aangezien:

• de herontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de bestaande kwaliteiten en is afgestemd op de omgeving. De functie en schaal van de bebouwing sluiten aan bij het karakter van de Molenstraat;
• ten aanzien van de woningbouwontwikkeling zijn geen specifieke welstandcriteria opgesteld. De bebouwing moet voldoen aan de criteria zoals gesteld in de Welstandsnota van de Gemeente Olst- Wijhe. Het welstandsniveau basis is van toepassing, evenals de gebiedsgerichte criteria;
• het woningbouwplan Molenstraat in het uitvoeringsplan woningmarkt staat;
• de herontwikkeling van deze locatie een toegevoegde waarde heeft voor het centrum van Wijhe.

In de Centrumvisie Wijhe en in de stedenbouwkundige visie Raalterwegzone is aangegeven dat de zone aan weerszijden van de Raalterweg een impuls kan gebruiken. Dit kan o.a. worden bereikt door de herontwikkeling van een aantal vrijkomende locaties zoals die van het voormalige kindercentrum De Bieënkorf.

Omwonenden zijn op 17 september 2012 over de herontwikkeling en de procedure hiervan geïnformeerd. Tijdens deze avond is inzicht gegeven in de plannen en is informatie verstrekt over het vervolgproces en de planning. Na overleg met enkele bewoners uit de omgeving, Plaatselijk Belang en de Algemene Wijhese Ondernemersvereniging is de parkeerbehoefte berekend en uitgebreid met vijf extra parkeerplaatsen. Op 1 maart 2013 zijn omwonenden schriftelijk geïnformeerd over de nadere uitwerking van de plannen.

Gedurende de ter inzage termijn zijn betrokkenen en belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen op het ontwerpbestemmingsplan. Er is één zienswijze ingediend door omwonenden. De indieners zijn uitgenodigd om op 3 juni 2013 hun zienswijze met inbegrip van de door hen ontworpen alternatieve inrichting van het plangebied, nader toe te lichten. Vooralsnog zal de zienswijze niet leiden tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Het verslag van deze hoorzitting is als bijlage 6 opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. Voor een volledig overzicht van de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar de Nota Zienswijzen als onderdeel van het vast te stellen bestemmingsplan.

Bij een bestemmingsplan moet aangetoond worden of het plan economisch uitvoerbaar is. Dit is enerzijds afhankelijk van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling en anderszins van de grondexploitatie van het gebied. Beide aspecten hangen nauw met elkaar samen.

Het bouwplan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin onder andere financiële afspraken zijn vastgelegd.

De bestemming "Tuin" is bedoeld voor het openhouden van voor- en zijtuinen. In het plangebied gaat het om tuinen bij de bestemming "Wonen".

De bestemming is bedoeld voor tuinen. Daarnaast zijn ondergeschikt onder meer groenvoorzieningen en wegen toegestaan. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Binnen deze bestemming zijn alleen andere bouwwerken mogelijk. In dit geval zijn dit erf- en terreinafscheidingen en overige andere bouwwerken.

Daarbij mogen erf- en terreinafscheidingen een maximale bouwhoogte van 1,00 meter hebben en overige andere bouwwerken een maximale bouwhoogte van 3,00 meter. Door de hoogte te beperken kan een open beeld behouden blijven en worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

Het doel van de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is het behoud van de verkeersfunctie naast de verblijfsfunctie in het openbare gebied van het plangebied.

De functies binnen deze bestemming zijn gericht op zowel de verkeers- als de verblijfsfunctie in het plangebied. Daarom zijn wegen en straten, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en ondergrondse afvalinzameling overal in de bestemming mogelijk. Daarnaast zijn nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, paden, tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Gebouwen en overkappingen zijn in deze bestemming niet toegestaan. Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. Daarbij is aangesloten bij een algemene regeling voor bouwmogelijkheden van andere bouwwerken. Ook is aansluiting gezocht bij de mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht.

Het gaat bij andere bouwwerken in dit geval om erf- en terreinafscheidingen, speelvoorzieningen en overige andere bouwwerken.

De erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2,00 meter hoog zijn. Hierdoor kan een mogelijk nodige afrastering, voor bijvoorbeeld de veiligheid, worden gebouwd.

De bouwhoogte van de speelvoorzieningen is beperkt tot maximaal 5,00 meter. Door deze beperking worden negatieve effecten op de omgeving beperkt.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 10,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als verlichtingsmast.

Het doel van de bestemming "Wonen" is de bestaande woonfunctie van het gebied te behouden en nieuwe woonfuncties mogelijk te maken. De bestemming maakt ook de aan de woonfunctie verbonden functies mogelijk.

De hoofdfunctie van de bestemming is wonen. Daarnaast worden aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Deze moeten echter voldoen aan de in de specifieke gebruiksregels opgenomen voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen om ervoor te zorgen dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. De aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten blijven op die manier ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Functies als detailhandel en horeca zijn in deze bestemming uitgesloten.

Daarnaast zijn tuinen en erven mogelijk. Door het toestaan van deze functies is flexibiliteit in het gebruik van de gronden met deze bestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen

De bouwregels van deze bestemming zijn gebaseerd op de gewenste nieuwbouw. Op de verbeelding van het plan zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden.
De bestemming maakt aaneengebouwde woningen mogelijk. Het toegestane aantal aaneengebouwde woningen en appartementen is in de bouwvlakken aangeduid. De hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. Voor de maximale goot- en bouwhoogte is gewerkt met hoogteaanduidingen op de verbeelding.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

De aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd, behalve wanneer de gronden zijn aangeduid met 'bijgebouwen uitgesloten'.

Om te voorkomen dat een te dicht bebouwingsbeeld ontstaat, is de maatvoering van dit type bebouwing beperkt in de regels van de bestemming. Bij rijwoningen mag maximaal 50 m² en bij (half)vrijstaande woningen mag maximaal 70 m2 bij een hoofdgebouw worden gebouwd. Daarbij geldt bovendien een maximaal bebouwingspercentage van 50% van de oppervlakte van het achtererf. Ook de goothoogte en bouwhoogte zijn beperkt. Hierdoor blijft deze bebouwing ruimtelijk ondergeschikt aan de hoofdgebouwen.

Andere bouwwerken

Voor de andere bouwwerken is bij deze bestemming een algemene regeling opgenomen. De mogelijkheden met betrekking tot vergunningvrij bouwen, zoals dit opgenomen is in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht zijn meegenomen in de regeling. Daarnaast is met deze regeling aangesloten bij de standaard van de gemeente Olst-Wijhe.

De erf- en terreinafscheidingen mogen (buiten het bouwvlak) voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van een hoofdgebouw niet hoger zijn dan 1,00 meter. In andere gevallen mag het maximaal 2,00 meter hoog zijn. Dit heeft te maken met het ruimtelijk beeld van het perceel. Overkappingen (maximaal 30 m2) mogen achter de voorgevel worden gebouwd.

Overige andere bouwwerken mogen ten hoogste 6,00 meter hoog zijn. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om een kleinschalig bouwwerk als een vlaggenmast. Wanneer een dergelijk bouwwerk 6,00 meter hoog wordt, is de impact op de omgeving klein.