het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 12 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2016001016-0301 van de gemeente Olst-Wijhe.

de geometrisch bepaalde planobjecten de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwng is toegestaan.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een ruimte met een lichte horecafunctie die bedoeld is voor het organiseren van kleine activiteiten (klein van omvang, relatief weinig tot geen impact op de omgeving, activiteit meestal bijfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie). De recreatieruimte heeft zowel een functie voor het kampeerterrein als een dagrecreatiefunctie.

een gebouw of kampeermiddel, dat uitsluitend bedoeld is voor een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet, geen caravan, geen stacaravan of andere constructie op wielen zijnde, dat uitsluitend bedoeld is om door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft.

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht. onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een erotische-massagesalon en een bordeel.

een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op een eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een gedeelte van een terrein bestemd voor de plaatsing van een kampeermiddel, inclusief bij dat kampeermiddel behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten.

een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht en bedrijfsmatig geëxploiteerd, en blijkens die inrichting en exploitatie bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of geplaatst houden van kampeermiddelen, recreatiewoningen en/of landere recreatieverblijven ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast.

Tabel 3.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden;
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. verder geldt het volgende:

- Niet van toepassing

* Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen

met dien verstande dat:

5. e. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
   4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m².

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt op gronden met de aanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' het bepaalde in:

• artikel 3 lid 3.8.2;
• artikel 4 lid 4.8.2;
• artikel 5 lid 5.8.1;

van het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. Het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing op voormalige agrarische bebouwing.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming 'Wonen', zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in Bijlage 1 opgenomen Beeldkwaliteitsplan.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming 'Wonen' worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen twee jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het in Bijlage 1 opgenomen Beeldkwaliteitsplan, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing.

In de gevallen dat in deze regels toepassing van deze procedureregels is voorgeschreven, is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de termijn, dat het ontwerp-besluit ter inzage ligt en zienswijzen naar voren kunnen worden gebracht, twee weken bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming "Waarde - Archeologie - 1" en "Waarde - Archeologie - 2" geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.
   

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
   1. a. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 12.

Ter plaatse van de Boxbergerweg 12 staat een boerderijwoning en leegstaande schuren. Er zijn plannen voor de herontwikkeling van het terrein. De initiatiefnemers zijn voornemens om twee stallen te slopen en op deze locatie een nieuwe woning en bijgebouw te bouwen. De bestaande woning wordt opgeknapt en het gehele erf wordt landschappelijk ingepast, met als doel ruimtelijke kwaliteitswinst. Daarnaast wordt een nieuwe gezamenlijke inrit aangelegd voor de huidige woning en nieuwe woning.

Deze ontwikkeling past niet in het vigerende bestemmingsplan. Het voornemen om landschapsontsierende bebouwing te verwijderen en in ruil daarvoor een compensatiewoning toe te staan, is in lijn met de toepassing van de KGO-regeling van de Provincie Overijssel. De gemeente Olst-Wijhe verleent planologische medewerking aan het initiatief, onder voorwaarden van de kaders van het KGO-beleid.

Het plangebied ligt in het buurtschap Eikelhof, in de gemeente Olst-Wijhe. Het terrein ligt in de landgoederenzone van de gemeente Olst-Wijhe, ten zuidoosten van de kern Olst. In de onderstaande afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Globale locatie plangebied

In de onderstaande afbeelding is de nabije omgeving van het plangebied weergegeven. De Eikelhof wordt gekenmerkt door een afwisselend open en gesloten landschap. Rondom het plangebied bevinden zich weilanden en diverse woningen, boerderijen en recreatieterreinen. Het te ontwikkelen erf ligt op ongeveer 60 meter van de Boxbergerweg.

Afbeelding - Directe omgeving van het plangebied

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan

De gronden hebben de bestemming 'Wonen', waarbij één woning is toegestaan. Er geldt een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing'. Voor het gehele plangebied is een gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' van toepassing. Voor het grootste deel van het plangebied geldt een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1', voor het terrein ten zuiden van de zwarte streep die door het plangebied loopt geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'.

In het vigerende bestemmingsplan is in artikel 23.6.2 van de Regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van vervolgfuncties ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing', maar hier geldt dat het aantal woningen niet mag toenemen. Daarom past de gewenste ontwikkeling niet binnen het geldende planologische regime.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie ter plaatse van het plangebied toegelicht, evenals de geplande ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op relevante beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de omgevingsaspecten waarmee rekening moet worden gehouden bij de geplande ontwikkeling. Hoofdstuk 5 heeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project.

In het plangebied bevindt zich een voormalige boerderij uit 1914, bestaande uit een bedrijfswoning en grote, leegstaande stallen en een schuur. De gebouwen worden omgeven door weilanden. De woning is langs een zijweg (erfontsluitingsweg) van de Boxbergerweg gelegen.

Afbeelding - De bestaande woning en stallen ter plaatse van het plangebied

Het terrein wordt herontwikkeld, waarbij ingezet wordt op een kwaliteitsimpuls. Hierbij wordt behoud, landschappelijke inpassing en een betere verkeersveiligheid nagestreefd. De bestaande woonboerderij en schuur worden in oude stijl hersteld en instandgehouden. Zo worden roeden voor de ramen van de woonboerderij aangebracht en wordt de bestaande kapschuur verkleind.

Op de onderstaande afbeelding is de locatie van de nieuwe woning (grootste rode vlak) met bijgebouw (kleine rode vlak) weergegeven. De rooilijn van de voorgevel van de nieuwe woning komt gelijk te liggen aan de voorgevel van de bestaande woonboerderij en omliggende woningen.

Afbeelding - Ontwerpschets nieuwe situatie plangebied

Op het erf worden inheemse struiken en een beukenhaag aangeplant. Daarnaast wordt het weiland voorzien van onder meer gekloofde palen. Er wordt een gezamenlijke inrit aangelegd, waardoor het erf één geheel blijft en een veiligere verkeerssituatie ontstaat. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de onderhavige ontwikkeling, die in paragraaf 2.3 nader wordt toegelicht.

In deze paragraaf wordt het Beeldkwaliteitsplan beschreven. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Uitgangspunt
De bestaande boerderij met de kapschuur vormen samen met de nieuwe woning en eventuele bijgebouw(en) een ensemble en omringen het gedeelde erf. Dit erf vormt zich uit een nieuw aan te leggen inrit vanaf de Boxbergerweg.

Situering en bouwrichting
De situering, voetprint en bouwrichting worden volgens het opgestelde erf- en landschapsplan nagestreefd. De rooilijn van de nieuw te bouwen woning is gelijk aan die van de bestaande woning op het erf en de aansluitende buurwoning. De afmetingen van de nieuwe bouwblokken komen overeen met de erfschets, deze afmetingen zijn gebaseerd op bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe.

Bouwvorm
Hoofdgebouw: de bouwvorm is een simpele maar stevige vorm en ingetogen verschijningsvorm. Deze kan vormen van een klassieke boerderij woning tot een meer moderne vorm. De maximale inhoud is 750 m3, met een maximale goothoogte van 4.5 m en een maximale bouwhoogte van 10 m.
Bijgebouw: om aan te sluiten bij het huidige erf en bouwvormen wordt de vorm van een kapschuur danwel eenvoudige schuurvorm van metselwerk en/of gepotdekselde houten bekleding. De maximale oppervlakte is 100 m2, met een maximale goothoogte van 3 m en een maximale bouwhoogte van 6 m.

Materiaalgebruik
De omliggende woningen en de hoofdwoning hebben een ingetogen klassieke boerderij stijl. De nieuw in te passen woning komt overeen qua materiaalgebruik. Hierbij kan gedacht worden aan streekeigen kleur- en materiaalgebruik.

Erfinrichting
Het nieuwe erf wordt aan de voorzijde omringd met een beukenhaag om het perceel af te bakenen van de voorliggende weide, deze haag verbind de twee aparte kavels tot één erf. De haag mag niet hoger zijn dan één meter. Deze weide wordt omringd met een afrastering van gekloofd eikenhouten palen met draad. Door deze inpassingen blijft er zicht op het erf vanaf de Boxbergerweg.
Er wordt één nieuwe toegang gecreëerd vanuit veiligheidsoverwegingen. De huidige toegang blijft in stand, maar alleen voor gebruik van achterliggend erf (Grozo graszoden) en de ontsluiting van aanliggende en achterliggen landbouwgrond.
De zij- en achterzijde worden omrand met singels. De singels worden ingeplant met inheemse beplanting. De singels zorgen voor een omsloten erf en een fraai zicht vanaf achterliggende erven.

In de onderstaande afbeelding zijn beide erfschetsen weergegeven die zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan.

Om een goede landschappelijke inpassing te waarborgen, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen welke eist dat bij het in gebruik nemen van de woningen tevens zorg gedragen wordt voor een landschappelijke inpassing.

Afbeelding - Erfschets van de herontwikkeling van het plangebied en de nieuwe gezamenlijke inrit

Afbeelding - Erfschets van de nieuwe situatie van het plangebied

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant voor de geplande ontwikkeling, het provinciaal/regionaal en gemeentelijk beleid. Gezien de beperkte onderhavige ontwikkeling wordt niet ingegaan op het rijksbeleid.

Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoersplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie, hèt provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen weer voor de provincie en heeft de status van een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is geconsolideerd tot en met de partiële herziening Kaderrichtlijn Water en Richtlijn Overstromingsrisico's van 21 oktober 2015.

De provincie hanteert twee uitgangspunten die leidend zijn voor alle beleidskeuzes die worden gemaakt: 'duurzaamheid' en 'ruimtelijke kwaliteit'.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is de goede functie op de juiste plek op de goede manier ingepast in de omgeving.

Beide documenten zijn op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Na die tijd hebben actualisaties van de documenten plaatsgevonden. Deze hebben geen invloed op dit bestemmingsplan.

In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel tot 2030 weergegeven. Het beleid staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat ruimte wordt gemaakt voor ontwikkeling van werkgelegenheid en dat hoogwaardige woonmilieus tot stand worden gebracht. Die dynamiek moet benut worden als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken.

De provincie richt zich in de Omgevingsvisie vooral op een duurzame ontwikkeling van het buitengebied. Deze kleinschalige ontwikkeling past in het provinciale beleid.

Eén van de instrumenten om het beleid uit deze Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening. In de verordening staan regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Daarnaast worden regels gegeven voor grondwaterbescherming, bodemsanering en ontgrondingen, kwantitatief en kwalitatief waterbeheer en verkeer.

Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de Omgevingsverordening.

Met het vaststellen van de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader van de provincie van Rood-voor-rood, Rood-voor-groen en Nieuwe landgoederen vervallen. Daarvoor in de plaats is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geïntroduceerd als nieuw kwaliteitsinstrument. De kern van KGO is dat nieuwe ontwikkelingen (voor zover niet strijdig zijn met het generieke ruimtelijke beleid voor Overijssel) worden toegestaan als de geboden ontwikkelruimte in balans is met de investering in ruimtelijke kwaliteit. Het financiële voordeel dat een ontwikkelaar heeft bij de opwaardering van zijn grond als gevolg van de bestemmingswijziging, moet hij inzetten voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij opgevat in de meest brede zin. Alleen in gebieden die in het 'ontwerp actualisatie Omgevingsvisie' worden aangemerkt als 'Zone Ondernemen met Natuur en Water' (dit betreft grofweg de huidige groenblauwe hoofdstructuur minus de herbegrensde ecologische hoofdstructuur) moet de kwaliteitsimpuls specifiek gericht zijn op natuur en water.

Extra ontwikkelruimte wordt geboden, waarbij de vorm hiervan (extra bijgebouw, nieuwe woning, nieuwe functie) niet bij voorbaat vaststaat. De provincie laat het aan de gemeenten over om concrete invulling te geven aan de toepassing van KGO.

Onderhavige ontwikkeling
Op 11 november 2015 heeft het college de gemeente Olst-Wijhe een principe akkoord gegeven op het verzoek om medewerking te verlenen aan het plan om herontwikkeling van het agrarische erf tot woonerf op het perceel aan Boxbergerweg 12 te Olst te met een toepassing van de regeling Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De planologische medewerking wordt onder voorwaarden van de kaders van het KGO-beleid verleend. De kaders hiervoor volgen uit de nota Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Olst-Wijhe. In Bijlage 2 wordt nader ingegaan op de onderbouwing Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving in kader van de voorgenomen ontwikkeling.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar ideeën en wensen voor de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd in een structuurvisie. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De structuurvisie van Olst-Wijhe is op 22 juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe (d.d. 7 april 2008) en het Realisatiehoofdstuk (d.d. 14 april 2009).

Op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe een actualisatie van de Structuurvisie vastgesteld en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen aangepast.

Kernpunten van het profiel voor Olst-Wijhe
De kernpunten van de Toekomstvisie zijn:

1. 1. Inzetten op de lokale samenleving: overzichtelijk, met betrokkenheid, een bloeiend verenigingsleven en ontplooiingskansen voor iedereen.
2. 2. Behouden en waar mogelijk versterken van het brede voorzieningenpakket: van detailhandel, scholen, sport, zorg tot cultuur. Extra woningbouw als motor voor dit streven.
3. 3. Een brede economische structuur met de focus op de lokale economie met voldoende werkgelegenheid en oog voor verbreding, innovatie en ondernemerschap.
4. 4. Versterken van het landschap, de diversiteit en de grote potentie die het landschap en haar natuurwaarden hebben als vestigingsplaatsfactor (wonen) en voor recreatie en toerisme. Het watersysteem en de natuur vormen de duurzame dragers.
5. 5. Vitaliteit van het landelijk gebied door in te zetten op een brede, kwalitatieve landbouw en nieuwe economische dragers in het buitengebied.

Wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente
In het beleid van de provincie, zoals verwoord in het Streekplan, geldt Olst-Wijhe als een gemeente zonder bijzondere taakstelling. De gemeente Olst-Wijhe dient te bouwen voor de ‘eigen behoefte’ en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke ‘plus’ op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort.

De gemeente wil voortzetting van de ‘tijdelijke’ taakstelling waar tussen 2005 en 2010 wordt voorzien in 250 extra woningen. Dit leidt voor de periode van 2005 tot 2020 tot een plus van 750 woningen. De toedeling van deze woningbouwaantallen naar de kernen en de woningdifferentiatie is tot 2015 vastgelegd in de vigerende Woonvisie en de prestatieafspraken. De toekomstvisie neemt deze toedeling over en extrapoleert deze tot 2020. Op basis van vierjaarlijks onderzoek naar de lokale woningbehoefte (WBO) worden woningbouwaantal en woningdifferentiatie aangepast.

Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden.

Onderhavige ontwikkeling
De geplande verwijdering van landschapsontsierende bebouwing in ruil voor een compensatiewoning sluit goed aan bij de uitgangspunten in de Toekomstvisie Olst-Wijhe.

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit, vastgesteld op 24 februari 2014, bevat spelregels voor het welstandsniveau waaraan (ver-)bouwplannen moeten voldoen. Ruimtelijke kwaliteit is één van de pijlers onder het gemeentelijke beleid, met de ambitie om bij planontwikkeling de bestaande waarden en kwaliteiten te eerbiedigen.

De onderhavige locatie ligt in de klasse 'Buitengebied "Extra"'. Voor deze klasse is het volgende opgenomen:

Voor hoofdroutes, linten van buurtschappen, en delen van het buitengebied rondom (voormalige) landgoederen/omgeving voormalige of bestaande landgoederen) zijn alle hierboven gegeven spelregels voor goede welstand van toepassing. Hierbij komen de volgende spelregels:

• het ontwerp is modern en vernieuwend door gebruik van eigentijdse materialen en strakke vormen (zie schuurwoning, stallenboek, referentiebeelden Handboek);
• indien het ontwerp niet vernieuwend is dan is het ontwerp in combinatie met de erfinrichting zorgvuldig afgestemd op de belendingen en het landschap

Onderhavige ontwikkeling
Het voorliggende initiatief is gericht op landschappelijke inpassing, onder meer door herstel van de bestaande woonboerderij en schuur in oude stijl. Het ontwerp is dus niet modern of vernieuwend, maar het ontwerp en de erfinrichting zijn zorgvuldig afgestemd op de belendingen en het landschap.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn verschillende planologische en milieuaspecten beoordeeld. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd en is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het bouwplan.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld.

De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen. Deze nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie. In de onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied op deze kaart weergegeven.

Afbeelding - Archeologische verwachting ter plaatse van het plangebied (bron: Archeologische verwachtingskaart Olst-Wijhe)

Het plangebied ligt in een gebied met grotendeels een hoge archeologische verwachting en voor een klein deel een middelhoge archeologische verwachting. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2500 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 5000 m2 en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• Lage verwachting: onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10 ha.

De onderhavige ontwikkeling betreft de sloop van verschillende schuren en de bouw van één nieuwe woning met bijgebouw. Het deel waar de ontwikkeling plaats vindt heeft een oppervlakte van minder dan 2.500 m2. Bovendien zal worden gebouwd op plekken waar nu al schuren staan. Er kan van uit worden gegaan dat de bodem reeds geroerd is. Om deze redenen is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet nodig.

In maart 2016 is ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd door Van der Poel Milieu Advies B.V. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten en conclusies gepresenteerd.

Vooronderzoek
Uit het vooronderzoek blijkt dat vanaf 1989 geen ondergrondse tank aanwezig is op de locatie. Vanaf 1971 was een propaantank aanwezig voor verwarming van de varkensstal. Er is geen verdere informatie over een ondergrondse tank. Daarmee is volgens Agriteam Makelaars aannemelijk dat de tank niet aanwezig is geweest.

Analyseresultaten grond
Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond (0-0,5 m-mv) minerale olie-, zink-, kwik-, lood-, PAK- en PCB zijn gemeten in een gehalte dat de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijdt. Verder zijn in zowel de boven - als de ondergrond geen van de onderzochte componenten gemeten in gehalten die de desbetreffende achtergrondwaarden en/of detectiegrenzen overschrijden.

De gemeten gehalten in de grond zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek en/of maatregelen niet noodzakelijk worden geacht.

Analyseresultaten asbest in bodem
Uit de analyseresultaten blijkt dat gehalten van chrysotiel zijn aangetoond. Het gemeten gehalte ligt echter ver beneden de norm, waardoor vervolgonderzoek en/of maatregelen niet noodzakelijk worden geacht.

Analyseresultaten grondwater
Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de streefwaarde en blijft beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Op basis van het vooronderzoek, het veldwerk en de hoogte is er geen reden om te verwachten dat een verontreinigingskern zich op het terrein bevindt. Vandaar dat de geconstateerde concentraties geen belemmeringen zijn voor de toekomstige plannen.

Conclusies
Op basis van de resultaten heeft het onderzoeksbureau Van der Poel Milieu Advies B.V. geconcludeerd dat er milieuhygiënisch geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging ter plaatse van het plangebied zijn. Het rapport is door de gemeente Olst-Wijhe beoordeeld, en inhoudelijk akkoord bevonden. De volledige beoordeling van het bodemonderzoek is te vinden in Bijlage 4.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, dient onderzocht te worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde.

Ten behoeve van de onderhavige ontwikkeling is akoestisch onderzoek verricht, met als doel inzicht geven in het akoestische klimaat van de nieuwe geluidgevoelige bestemming. Het onderzoek is uitgevoerd door SAB in juni 2016. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 5. Navolgend wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van dit onderzoek.

Resultaten en conclusies
De geluidbelasting van de nieuwe woning is getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Uit het onderzoek blijkt dat geluidbelasting vanwege de Boxbergerweg hoogstens 46 dB, inclusief aftrek ex art. 110g Wgh, bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh wordt hiermee niet overschreden. De Wgh legt verder geen restricties op voor de realisatie van de woning ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai.

Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai gegarandeerd te worden. Bij het bepalen van de vereiste gevelgeluidwering wordt rekening gehouden met de berekende geluidbelasting op de gevels van de woning. Op basis van de berekende geluidbelastingen dient te worden voldaan aan de minimum gevelweringseis van 20 dB(A). Een aanvullend onderzoek naar de gevelgeluidwering is hiervoor niet noodzakelijk.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Uitgave Bedrijven en milieuzonering
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Richtafstandenlijsten
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Bedrijvigheid in de omgeving
In de nabije omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven gelegen:

• Op het perceel Boxbergerweg 14 is Grozo Graszoden gevestigd, op ruim 200 meter van het plangebied.
• Ten zuiden van het plangebied, op ongeveer 200 meter afstand, ligt Vakantieverblijf "Het Slief". Dit is een categorie 3.2 bedrijf, waarvoor op basis van Bedrijven en Milieuzonering een afstand geldt van 50 meter voor geluid en 30 meter voor geur en gevaar.

Omliggende bedrijven liggen op voldoende afstand van de nieuwe woningen. Er kan van uit worden gegaan dat geen sprake zal zijn van een onaanvaardbare hinder. Andersom zal de nieuwe woning niet voor een extra belemmering zorgen voor de bestaande bedrijven. Dit vanwege de ligging van meerdere woningen in de buurt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Bij het aspect luchtkwaliteit is het van belang om aan te tonen dat de ontwikkeling in het plangebied niet negatief bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Hiervoor worden, wanneer nodig, berekeningen uitgevoerd.

Voor het plangebied zijn deze berekeningen niet noodzakelijk. Door de bouw van één extra compensatiewoning ontstaat geen significante verslechtering van de luchtkwaliteit. De ontwikkeling valt onder de regeling 'Niet in betekenende Mate'. Bovendien zijn in de gemeente Olst-Wijhe geen knelpunten bekend met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Onderhavige ontwikkeling
In de nabije omgeving van het plangebied zijn vrijwel geen risicovolle inrichtingen gelegen. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven. Er is alleen een aardgasleiding NEN 3650-leiding van de Gasunie aanwezig ten westen van het plangebied, op meer dan 1000 meter.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Overstromingsrisico´s
Op de Risicokaart van de provincie Overijssel is aangegeven dat het plangebied een kleine kans heeft op overstromingen. Voor een groot deel is het plangebied aangeduid als 'potentieel overstroombaar gebied'.

Afbeelding - Overstromingrisico's (bron: www.risicokaart.nl)

Dit dijkringgebied loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijkringgebieden zijn vastgelegd in de nieuwe waterkaart. Voor dergelijke gebieden is het risico inzichtelijk gemaakt voor overstroming bij een doorbraak van de dijk. De gevolgen van een overstroming zijn bepaald door inzicht te geven in de maximale waterdiepte tijdens een overstroming en de snelheid waarmee een gebied overstroomt. Het plangebied is aangemerkt als liggende in een gebied dat minder snel en ondiep onderloopt. De maximale waterdiepte tijdens een overstroming is voor het plangebied in de huidige situatie ingeschat op 0,8 à 2,0 m (overstromingsdiepte; water boven maaiveld). Dit is weergegeven in onderstaande [Bron: nederland.risicokaart.nl].

De wettelijke norm voor de dijkring is een overschrijdingskans van 1:1.250 per jaar.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;
• belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Uitwerking en toepasbaarheid van deze mogelijkheden dienen nader te worden uitgewerkt bij bijvoorbeeld het waterhuishoudkundig ontwerp.

Ter plaatse van het plangebied is door Otte Groen Advies te Nijverdal een Flora- en fauna quickscan opgesteld. In Bijlage 6 is het volledige rapport te vinden, navolgend worden de belangrijkste resultaten en conclusies beschreven.

Natuurgebieden
De locatie waar het onderzoek heeft plaatsgevonden, ligt buiten de beschermde natuurgebieden. Op 34 meter afstand ligt de EHS (Ecologische Hoofdstructuur). Doordat de werkzaamheden buiten de natuurgebieden liggen en kleinschalig zijn, zijn negatieve invloeden niet te verwachten.

Resultaten quickscan
Op 11 mei 2016 is op het perceel aan de Boxbergerweg 12 een verkenning uitgevoerd, waarbij een quickscan is gedaan van beschermde natuurwaarden in en rond de onderzochte locatie.

Flora
Op het perceel en de directe omgeving zijn geen beschermde soorten aangetroffen. Op grond van de aangetroffen aanwezige (stikstofminnende) soorten en het agrarische grondgebruik, al dan niet rondom het plangebied, zijn het voorkomen van strikter beschermde plantensoorten uit te sluiten.

Vogels
De kapschuur en oude schuren zijn geschikt voor algemeen voorkomende soorten vogels. Tijdens het onderzoek zijn geen nesten van vogels met en zonder vaste broedplaats aangetroffen.

Zoogdieren
Op het perceel en in de schuren zijn geen zoogdieren daadwerkelijk waargenomen. Het perceel is alleen geschikt voor weinig kritische zoogdieren van tabel 1, zoals huisspitsmuis, egel, mol en ree. Daarnaast bieden de kapschuur en de schuren geen geschikte mogelijkheden als verblijfplaats voor vleermuizen. Het valt niet te verwachten dat de geplande sloopwerkzaamheden negatieve invloed heeft op eventueel aanwezige vlieg- en foerageerroutes van vleermuizen.

Aanbeveling
In de struiklaag op de planlocatie zijn broedsels van algemene vogels zonder vaste nestplaats te verwachten. Ter voorkoming van het verstoren van broedende vogels wordt afgeraden sloopwerkzaamheden tussen 15 maart en 15 juli te verrichten.

Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
De watertoets houdt in dat vroegtijdig in het planvormingsproces rekening moet worden gehouden met de waterhuishouding. Sinds 2003 bestaat de wettelijke verplichting om de watertoets bij ruimtelijke plannen en besluiten te betrekken. Daarom moet in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvinden met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en mogelijk te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets is in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van de waterparagraaf.

De watertoets voor dit plan heeft op 27 april 2016 plaatsgevonden via de Digitale Watertoets. Uit de gegevens die zijn ingevoerd volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft dan ook een positief wateradvies. Voor de volledigheid is het toetsresultaat opgenomen in Bijlage 7.

Er wordt een nieuwe inrit voor het gehele perceel van de Boxbergerweg aangelegd. Hiermee worden zowel de bestaande als nieuwe woning ontsloten op de Boxbergerweg. De extra verwachte verkeersbewegingen die de bouw van één nieuwe woning met zich meebrengt is dusdanig beperkt, dat geen negatieve invloed op het verkeer is te verwachten. Parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein.

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel bestemmingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Wonen, Waarde - Archeologie - 1 en Waarde -Archeologie - 2 toegelicht.

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het bestemmingsvlak is middels een maatvoeringaanduiding aangegeven dat twee woningen zijn toegestaan. Deze woningen mogen een inhoud hebben van maximaal 750 m². Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Het plan betreft een initiatief van een particulier waarmee geen gemeentelijke investeringen zijn gemoeid. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Alle kosten voor de te voeren planologische procedure, de realisatie van de ontwikkeling en eventuele toegekende planschadecompensatie als gevolg van de ontwikkeling, komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 14 juli 2016 tot en met 24 augustus 2016. Binnen deze termijn is één zienswijze ingediend. De zienswijze en de beantwoording hiervan zijn gebundeld in de Nota zienswijzen. Deze nota is bijgevoegd in Bijlage 8.

Naar aanleiding van de zienswijze is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 10 oktober 2016. Het besluit tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.