In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 49 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2016001024-0301 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn;

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, geen hoofdgebouw zijnde, wat organisatorisch en organisch bij een ander gebouw hoort en op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw is gesitueerd (waarbij het bijgebouw architectonisch niet ondergeschikt hoeft te zijn aan het hoofdgebouw);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een hoekig of rond, buiten de gevel van een gebouw uitgebouwd gedeelte van een ruimte, waarvan de wanden grotendeels bestaan uit glas, waarvan de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan en waarbinnen gebouwd wordt;

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een op de verbeelding aangegeven lijn waarop de (eerste) twee hoofdgebouwen gesitueerd dienen te worden;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven;

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

1. a. relatie met het landschap;
2. b. erfstructuur en erfinrichting;
3. c. streekeigen verschijningsvorm;
4. d. herkenbaarheid en mate van gaafheid;
5. e. architectuur en cultuurhistorische waarde;
6. f. de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen tenzij anders in bijlage 4 van het de op 21 mei 2012 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' is aangegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingsplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht;

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting;

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografisch aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten, wandelkappen en schaduwhallen;
2. b. permanente teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
   2. 2. hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt zoals regenkappen;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een huishouden, gastouderopvang hieronder begrepen, niet noodzakelijkerwijs in gezinsverband.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis;
2. b. de bescherming en instandhouding van de waardevolle hoofdvorm, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met daaraan ondergeschikt:

3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken

met daaraan ondergeschikt:

4. d. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
5. e. bed & breakfast.

Tabel 4.1: Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- en/of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. het aantal woningen bedraagt maximaal het aantal dat is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
3. c. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel worden gebouwd;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' mogen geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' dienen de woningen aaneengebouwd te zijn;
6. f. verder geldt het volgende:

- = Niet van toepassing.

* = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

** = Zoals aanwezig op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

met dien verstande dat:

7. g. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² geldt het volgende:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing in geen geval is toegestaan;
   2. 2. vernieuwing van bestaande bebouwing is toegestaan;
   3. 3. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m²;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt het volgende:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing in geen geval is toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw in geen geval is toegestaan.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
4. d. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

Ten behoeve van nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a zijn de nevenfuncties kleinschalig kampeerterrein en plattelandskamers ook toegestaan op gronden zonder de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
3. c. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
4. d. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
5. e. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
6. f. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
7. g. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
8. h. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
9. i. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
10. j. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
11. k. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
12. l. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
13. m. ten behoeve van gevoelige functies waar langdurig kinderen verblijven geldt het volgende:
    1. 1. deze functies zijn niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
    2. 2. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Landschap 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de essen, te weten:

1. a. openheid;
2. b. reliëf;

met dien verstande dat:

3. c. omschakeling naar fruit- en sierteelt en boomkwekerij niet is toegestaan.

Met betrekking tot het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• permanente en tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak zijn niet toegestaan;
• de realisatie van nieuwe bouwvlakken is niet toegestaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing op voormalige agrarische bebouwing en op bijgebouwen binnen de bestemming Wonen.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of laten gebruiken van:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van plattelandskaders voor permanente bewoning is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan;
4. d. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, zoals bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Boxbergerweg 49'.

Op het perceel Boxbergerweg 49 te Olst was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd. De bedrijfsvoering van dit bedrijf is onlangs beëindigd. Het voornemen is om de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en in ruil daarvoor een woning te realiseren. De bestaande karakteristieke woning wordt daarnaast gesplitst in twee wooneenheden. Tevens wordt er een woning gerealiseerd in het karakteristieke bijgebouw. Het agrarische perceel wordt hiermee getransformeerd tot een woonperceel met 4 wooneenheden en de daarbij behorende bijgebouwen.

De gemeente wil meewerken aan het verzoek. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

Figuur 1.1: De ligging van het plangebied (globaal met rood omlijnd)

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012. Het plangebied is ter plaatse voorzien in de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Deze bestemming maakt het mogelijk om de gronden te gebruiken voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf en richt zich op het behoud, versterking en ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige landschappelijke waarden.

Daarop aanvullend gelden in het plangebied ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie-1', 'Waarde - Archeologie-2' en 'Waarde - Landschap-1'. Over het gehele perceel is tevens de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' opgenomen.

Het perceel heeft een bouwvlak waarbinnen één bedrijfswoning is toegestaan. Tevens is het perceel voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Ter plaatse van deze aanduiding worden nadere eisen gesteld aan de situering- en verhoudingen van nieuw te bouwen bebouwing. Dit om te komen tot een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling, als ten opzichte van het karakteristieke pand.

In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied

Strijdigheid met geldende bestemmingsplan.

Conform het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om agrarische gronden en de daarbij behorende bebouwingen te gebruiken voor woondoeleinden. Het transformeren van het agrarische erf tot een woonerf waarbij in totaal vier woningen mogelijk wordt gemaakt, pas niet binnen het geldende plan.

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 een beschrijving van het beleid dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan is gegeven in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en het voorgenomen initiatief. De huidige situatie is van belang, omdat dit het kader geeft waarbinnen het voorgenomen initiatief ingepast moet worden. Het voorgenomen initiatief is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

Op het perceel aan de Boxbergerweg 49 te Olst is een voormalig agrarisch erf gelegen, bestaande uit een karakteristieke boerderij met daaromheen verspreid een aantal bijbehorende bedrijfsgebouwen. De bijgebouwen bestaan uit een vijftal schuren en een mestsilo. De voormalig agrarische schuren hebben een gezamenlijke oppervlakte van 970 m². Door het grote aantal verspreid staande gebouwen beslaat het totale erf een groot oppervlakte. In figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied

Door de beëindiging van het agrarisch bedrijf staan de schuren al lange tijd leeg waardoor ze in een slechte staat verkeren. Ook de karakteristieke boerderij is aan een ingrijpende restauratie toe. In het huidige landschap is het beekdallandschap open en vormen de landschapselementen aan de oostkant van het erf de enige opgaande beplanting. Steilrandjes zijn verdwenen en de historische boerderij staat aan de rand van de openheid. De sterke verknoping tussen erf en omgeving is weg. Het erf bestaat nu uit een brede verzameling gebouwen van uiteenlopend karakter en een minimum aan groen er om heen. Hierdoor heeft het een rommelige uitstraling en is de ecologisch waarde momenteel minimaal. De allure die de grote, imposante boerderij had, is totaal verdwenen.

Het plan is om het voormalig agrarisch erf te transformeren tot een woonerf.

Het erf is in eigendom van stichting IJssellandschap. IJssellandschap heeft als ambitie om de karakteristieke boerderij tegen verdere teloorgang te behoeden. Zij wil het erf herontwikkelen door de voormalig agrarische bedrijfsgebouwen te slopen en vervolgens te voorzien van een nieuwe economische drager. Deze economische drager wordt gezocht in de vorm van woningen. Met de sloop van de voormalig agrarische bedrijfsgebouwen op het erf en de restauratie van de historische boerderij, wordt het bouwrecht voor één woning verkregen. Met de bouw van deze extra woning krijgt de begroting een positieve saldo. Daarnaast is sprake van een kwalitatieve impuls in de groene omgeving door middel van het opruimen, slopen (verkleinen van het totale erfoppervlakte) en het aanplanten van landschapselementen op het erf en de directe omgeving.

Figuur 2.2. geeft een overzicht wat in de toekomst behouden blijft, gesloopt wordt en nieuw wordt gebouwd. De te slopen bebouwing is aangeven met de rode omlijning, de te behouden gebouwen middels oranje blokken en de nieuwe te bouwen woningen zijn middels de gele blokken weergeven.

Figuur 2.2: Schets te behouden en te slopen bebouwingen (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016)

Op basis van de ontwikkelingsopgave van stichting IJssellandschap en de randvoorwaarden en uitgangspunten zoals in het (gemeentelijk)beleid is opgenomen, zijn enkele basisprincipes voor het ontwerp vastgelegd. Zo dient de bestaande historische, imposante boerderij behouden te blijven en zal een nieuwe woning gerealiseerd worden in de vorm van een schuurwoning. Deze beoogde ontwikkeling behoudt de onderverdeling in 'voor' en 'achtererf' (waarbij de karakteristieke boerderij plaats neemt op het voorerf).

Met betrekking tot het landschap zijn de volgende basisprincipes van belang:

1. 1. Herstel kleinschalig Hoevenlandschap;
2. 2. Herstel erf met allure (Hunneburg);
3. 3. De omliggende gronden en het erf moeten een geheel vormen (vervlechting gebouwen en landschap);
4. 4. Eén erf-gedachte:
   1. a. ruimtelijk vormgeven als een geheel;
   2. b. bestaande inrit gebruiken & delen;
5. 5. Opruimen en verkleinen erfoppervlakte.

Op basis van de bovengenoemde basisprincipes is het voornemen uitgewerkt zoals opgenomen in figuur 2.3.

Figuur 2.3: Inrichtingsschets Boxbergerweg 49 (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Historische elementen erf vormen basis

Het gebied wordt gekenmerkt door agrarische erven met relatief veel bebouwingsvolume. Bij de inrichting van het erf is hier rekening mee gehouden, zodat vanuit esthetisch oogpunt het erf met de oorspronkelijke boerderij en de nieuwe woning een passend erf vormen in de omgeving.

Traditionele erfelementen, zoals moestuin, siertuin, boomgaard, erfbos, solitaire bomen en hagen worden ingezet om het erf weer te vervlechten met haar landschappelijke omgeving, landschapstypen weer voelbaar te maken en privacy te creëren.

Bebouwing geconcentreerd

In de historische boerderij en het aangrenzende bijgebouw zijn de drie wooneenheden opgenomen. Twee aparte (gedeelde) bijgebouwen dienen als garage. Aan de noordoostzijde van het erf wordt de nieuwe woning opgericht met een eigen bijgebouw. Doordat de bijgebouwen aan de westrand van het erf en aan de oostrand van het erf gesloopt worden en niet meer worden herbouwt, is het toekomstige erf kleiner dan het bestaande erf.

Materialisatie

De materialisatie van alle gebouwen passen bij elkaar. De schuurwoning heeft een strak dakvlak van donker materiaal. De buitengevel van de nieuwe woning wordt ingetogen uitgevoerd, dit zowel qua materialisering als kleurgebruik. Zodanig dat de nieuwe woning ondergeschikt blijft aan de bestaande karakteristieke boerderij. Het is voor de duurzaamheid van deze erfontwikkeling belangrijk dat deze bijgebouwen met dezelfde kwaliteit en detaillering wordt vormgegeven als de schuurwoning.

Versterking houtwallen

De noordelijke houtwal is smal. Deze zal versterkt worden door de toevoeging van inheemse heesters aan de rand van de bomenwal. Hierdoor ontstaat een gevarieerde zoom. In deze zoom -tussen de bloemenweide en de boomvormers in- vinden veel dieren hun voedsel. Door de beschutte hoekjes tussen de heesters is de zoom ook een aantrekkelijke verblijfplaats voor dieren (veelal insecten). De versterking van de houtwal is dus tweeledig: zowel landschappelijk als ecologisch.

Ook de wal aan de Rozenvoorderdijk is vrij smal. De wal bestaat uit eiken en opschot, waar ook weer heesters zullen worden aangeplant. Door deze versterking wordt de cultuurhistorische dichtheid weer terug gebracht.

Bosrand versterken

Het bos ten oosten van de oprit bestaat uit oude eiken. Het bos behoeft onderhoud. Daarnaast wordt de noordrand van het bos aangeplant met heesters. Ook dit leidt tot structuurvariatie en verdichting.

Een stevige boomgroep van 7 bomen ten zuiden van het erf legt de verbinding tussen het erf en de weg. Nu ligt het erf kaal op de rand van het beekdal en het bos. Door een landschapselement in de leegte te plaatsen, wordt het erf vervlochten met haar omgeving.

In figuur 2.4 zijn de beoogde groenelementen gesitueerd op het perceel

Figuur 2.4: Inrichtingsschets groenelementen Boxbergerweg 49 (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Ontsluiting

De drie wooneenheden in de historische boerderij en de wooneenheid ten noordoosten van de historische boerderij maken gebruik van dezelfde ontsluitingsweg. Net voor het erf vertakt deze weg zich in drieën. Eén ontsluiting naar de westkant van het erf, één ontsluiting naar het centrum van het erf en één ontsluiting naar de oostkant van het erf, door het bos.

Historische boerderij

De boerderij met bijgebouw vormt het centrum van het erf en blijft het centrale volume. Aangezien de boerderij gerestaureerd wordt, verandert zijn ligging niet. In onderstaande figuren zijn impressies opgenomen van het restauratievoorstel en situering, waarin de historische boerderij met bijgebouw is gesplitst in drie wooneenheden.

Figuur 2.5: Restauratievoorstel historische boerderij (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Figuur 2.6: Verdeling historische boerderij en aansluitend bijgebouw in drie wooneenheden (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Schuurwoning

De nieuwe te realiseren woning is gelegen aan de noordoostzijde van het erf en is gesitueerd op de plek, waar in de huidige situatie de silo is gelegen. Door de schuurachtige uitstraling neemt de nieuwe woning vorm aan als een bijgebouw bij de historische boerderij. Deze schuurwoning is ingekapseld in de landschapskamer van houtwallen. De maat en schaal van deze schuur past bij de typische Sallandse erfcomposities en is ondergeschikt aan de historische hoofdboerderij. In figuur 2.7 is een impressie van de schuurwoning opgenomen.

Figuur 2.7: Impressie schuurwoning (bron: KGO Rapport De Hunneburg Boxbergerweg 9 mei 2016).

Bijgebouwen

Tussen de historische boerderij en de schuurwoning liggen twee andere bijgebouwen. Een daarvan wordt gedeeld door bewoners van twee wooneenheden van de historische boerderij. Door het delen van één gebouw wordt het aantal bijgebouwen terug gebracht. Een ander bijgebouw wordt gebruikt door de bewoner van de schuurwoning. Aan de westzijde van de historische boerderij ligt het bijgebouw van de derde woning.

Dit hoofdstuk behandelt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
2. 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
3. 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Een plan om vier wooneenheden te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

De Omgevingsvisie Overijssel is in juli 2009 vastgesteld als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt als volgt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is." De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast gaat zij uit van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

natuurlijke laag (dekzandvlakte):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte en kan het cultuurlandschap worden omschreven als het Oude Hoevenlandschap. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten daarbij zijn:

• Behoud en bescherming van het reliëf;
• Zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem;
• Uitgangspunt is dat er rekening wordt gehouden met de strekkingsrichting van het landschap.

laag van het agrarisch cultuurlandschap (Oude Hoevenlandschap)

Het plangebied is midden in het Oude Hoevenlandschap gelegen. Het Oude Hoevenlandschap heeft verspreide erven met een vaak 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen bezet waren. Dit leidde tot een landschap dat klein van schaal is. Tevens heeft dit reflecties op de ondergrond. Zo wordt een contrastrijk landschap gecreëerd met veel variatie. De ambitie is de kenmerkende afwisseling tussen de erven, laagtes en houtwallen te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven zelf en de landschapsbeplanting. Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterkt dienen te worden.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag: Door de ligging van de plangebied in het buitengebied van Wesepe, geeft de stedelijke laag geen aanvullende informatie over de kwaliteiten van het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling van een woonlocatie sluit aan bij het cultuurlandschap, waarin kleine erven verspreid over het gebied liggen Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Het KGO-beleid is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Voor de toepassing van KGO is een werkwijze ontwikkeld om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis van de KGO is in lijn met de ontwikkelperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' en richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Een belangrijke voorwaarde is dat in ruil voor de ontwikkelingsruimte een passende kwaliteitsimpuls wordt gedaan. Voor elke ontwikkeling geldt een basisinspanning. Dat wil zeggen dat elke ontwikkeling goed landschappelijk ingepast dient te worden door de juiste situering van gebouwen en erfbeplanting. De aanvullende prestaties die moeten worden gedaan voor de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van een drietal variabelen, namelijk:

1. 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
2. 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
3. 3. Dient het initiatief alleen het eigen belang of zijn er ook maatschappelijke belangen?

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Dit plan stelt het intensiveren van een bestaand bouwperceel met een extra woning voor. Dit sluit aan op de SER-ladder.

In dit bestemmingsplan worden vier wooneenheden mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

De Toekomstvisie Olst-Wijhe is door de raad op 22 juni 2009 als structuurvisie vastgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente Olst-Wijhe. De structuurvisie 'Versterken van een dijk van een gemeente' (7 april 2008), beschrijft in eerste instantie hoe de gemeente wil anticiperen op demografische ontwikkelingen, nieuwe vormen van werkgelegenheid, groei van het autoverkeer, stedelijke uitbreidingen en transformaties in het buitengebied. Daarnaast wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2025 aangegeven. Met de visie positioneert de gemeente zich als dynamisch gebied in de luwte tussen twee netwerksteden, waar het aangenaam wonen, werken en recreëren is.

Wonen wordt in de Toekomstvisie gezien als krachtig middel voor een vitale gemeente. De inwoners van de gemeente moeten ook in de toekomst prettig kunnen wonen in woningen die aansluiten op hun behoefte. De gemeente wenst een zo gevarieerd mogelijk aanbod van woningen en woonmilieus tot stand te brengen. Daarbij gaat het niet alleen om nieuwe gebieden maar zeker ook om inbreidingslocaties, waar in de toekomst grote behoefte aan bestaat.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie. Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van (her)gebruik van bestaande locaties.

In 2011 is een actualisatie van de Toekomstvisie vastgesteld. De reden van de actualisatie waren de economische crisis, de demografische ontwikkelingen (vergrijzing etc.) en de doorwerking daarvan op de woningmarkt. Deze actualisatie geeft daarom specifiek een actualisatie en concretisering van de woningmarkt.

De gemeente streeft naar de toevoeging van ongeveer 800 tot 900 woningen in de periode tot en met 2020. Het gaat daarbij om reguliere woningen, dus uitgezonderd de woningbouw voor bijzondere doelgroepen. Met betrekking tot de woningdifferentiatie wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de demografische ontwikkelingen en rekening gehouden met de wensen van de verschillende doelgroepen. Wonen wordt daarnaast als middel ingezet om het landschap te versterken. Dit kan door wonen

in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door Rood voor Rood en door woonlandschappen.

De ontwikkeling van woonlandschappen blijft beperkt tot de ontwikkelingen rondom de kern

Wesepe.

De gewenste ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Structuurvisie. Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake Rood voor Rood waarbij in het buitengebied van de kern Wesepe een woonlandschap wordt gecreëerd.

Op 24 februari 2014 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de kunst van het verleiden vastgesteld. Deze nota is leidend voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente. De Rood voor Rood-regeling komt hiermee ook te vervallen. Uitgangspunt van de Nota is dat aan een ruimtelijk plan -wat niet past binnen het vigerend bestemmingsplan- planologische medewerking kan worden verleend, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. De randvoorwaarden vanuit Nota Ruimtelijke Kwaliteit komen dus overeen met KGO-randvoorwaarden. Een randvoorwaarde vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is om het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie te bewaken.

De gemeente Olst-Wijhe heeft ook een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (23 september 2008). Volgens dit landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied in een dekzandgebied. Karakteristieken van dit landschap zijn bosgebieden, Lanen en escomplexen met randbeplanting.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen op dekzandlaagtes gelden de volgende voorwaarden:

• Erven met rationele opzet;
• Bebouwing gericht op de weg;
• Weg- en erfbeplanting zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Erfbeplanting is rationeel en kent een heldere overgang van erf naar landschap. Door bijvoorbeeld de aanplant van een haag.

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die voortvloeien uit de omgevingsaspecten.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. In de Wet Natuurbescherming wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en -Habitatrichtlijn en overige soorten.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet Natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied is echter wel op korte afstand van de NNN/EHS (ongeveer 100 meter) gelegen. Met de voorgenomen werkzaamheden worden echter geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS significant aantasten. Een toetsing aan het NNN/EHS-beleid wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit het onderzoek is gebleken dat in het plangebied beschermde vogels voorkomen. Dit onder andere in de soorten koolmees, spreeuw merel, vink, witte kwikstaart, boerenzwaluw, spreeuw, buizerd en huismus.

Alle vogelsoorten in Nederland zijn strikt beschermd onder de Wet Natuurbescherming. Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die nesten beschadigen of verstoren. Verstoring kan in veel situaties worden voorkomen door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De periode van 15 maart tot 15 juli wordt over het algemeen beschouwd als broedseizoen. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn alleen mogelijk indien is vastgesteld dat er met deze werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord.

Vogels met jaarrond beschermde nesten

Van een aantal vogelsoorten zijn de nestlocaties het hele jaar door beschermd. Ook de functionele leefomgeving is daarbij beschermd. Bij aantasting van de nestlocatie en/of de functionele leefomgeving is een ontheffing noodzakelijk. Huismus, en buizerd maken van het plangebied gebruik als foerageergebied. Voor deze soorten geldt echter dat met de sloop van schuren geen verblijfplaats verloren gaat, tevens blijft de functionele leefomgeving intact.

Conclusie en aanbeveling

Op basis van het onderzoek wordt geconstateerd dat het plangebied een potentiële habitat bieden voor een aantal beschermde soorten. Het plangebied is van belang voor enkele licht beschermde soorten en voor strikter beschermde broedvogels, steenmarter en vleermuizen. Op deze soort(groepen) worden echter geen negatieve effecten verwacht, mits de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd worden.

Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Wet Natuurbescherming een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden.

Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Indien er rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels, is een ontheffing niet noodzakelijk.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

Cultuurhistorische waarden

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden landschappelijke waarden. De gronden die daarvoor zijn aangewezen zijn bestemd voor het behoud, versterking en de ontwikkeling van de waarden die samenhangen met essen. Te weten openheid en reliëf. Door de bouw van de woningen op het reeds begrensde bouwvlak worden de lokale landschapswaarden niet onevenredig aangetast

Daarnaast vormt de aanwezige (karakteristieke) boerderij een belangrijk onderdeel van de cultuurhistorische waarde in het landschap. De boerderij is dan ook voorzien van de aanduiding 'karakteristiek' (conform de gemeentelijke inventarisatie).

Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan de landschappelijk waarden. Het te ontwikkelen woonerf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Voor de karakteristieke boerderij zullen de aanduidingen worden opgenomen conform het gestelde in het bestemmingsplan Buitengebied. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 1' en 'Waarde - Archeologische 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte respectievelijk groter dan of gelijk aan 2.500 en 5.000 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m². Daarop aanvullend zullen de beoogde bebouwingen plaatsnemen op plekken waar reeds bebouwing is gesitueerd. Hierdoor worden geen negatieve gevolge voor de archeologische waarden verwacht en is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Groot Salland.

Het beoogde voornemen heeft beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling af. Het plan heeft geen invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat het plan geen waterschapsbelang heeft. Het automatisch gegenereerde rapport is opgenomen in bijlage 2. Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan het waterschap. Uit de watertoets blijkt immers dat er geen waterschapsbelang is.

Door de omvorming van de huidige bestemming 'Agrarisch met waarden' naar de bestemming 'Wonen', zal de verkeersaantrekkende werking naar verwachting gelijk blijven. De huidige verkeersbewegingen zijn alleen ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Door de toevoeging van 3 extra wooneenheden en de sloop van de agrarische bebouwing, zal de verkeersintensiteit gelijk blijven.

De drie wooneenheden in de historische boerderij en de wooneenheid ten oosten van de historische boerderij maken gebruik van dezelfde ontsluitingsweg. Net voor het erf vertakt deze weg zich in drieën. Eén ontsluiting naar de westkant van het erf, één ontsluiting naar het centrum van het erf en één ontsluiting naar de oostkant van het erf, door het bos.

Het parkeren ten behoeve van de woonbestemming zal plaatsvinden op eigen grond. Door een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe woning zullen de parkeermogelijkheden vanaf de openbare weg, aan het zicht worden onttrokken.

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gelegen. Binnen het plangebied kan daarom een goed woon en leefklimaat worden gegarandeerd. Tegelijkertijd zal de ontwikkeling geen belemmering opleveren voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de milieuzonering.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is in juni 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Daaruit is gebleken dat in de bovengrond, de ondergrond en in het grondwater enkele (zeer) lichte verontreinigingen zijn aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Asbest

De verhardingslaag is deels asbesthoudend. Het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de interventiewaarde. Vermoedelijk is het asbest diffuus aanwezig (heterogeen verdeeld). Op basis van de analyseresultaten en de vermoedelijke heterogene aanwezigheid van asbest is nader asbestonderzoek niet noodzakelijk, doch wordt wel geadviseerd om een beter beeld te vormen van de samenstelling van de puinverharding met betrekking tot asbest. Geadviseerd wordt, vooral in de puinverharding, alert te blijven op asbestnesten.

De bovengrondse dieselopslag heeft geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit, aangezien geen minerale oliecomponenten zijn gemeten.

Conclusie

Uit milieuhygiënische oogpunt is geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Dit omdat de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem

wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

De Boxbergerweg en Rozenvoorderdijk hebben uitsluitend een functie voor de aanliggende functies (bestemmingsverkeer) en is daardoor zeer verkeersluw. De nieuwe woningen betreffen een geluidsgevoelige functie. Daarom is het in beginsel noodzakelijk om de geluidsbelasting op de gevels van het gebouw als gevolg van wegverkeer over de Boxbergerweg en Rozenvoorderdijk te bepalen.

De woningen worden op minimaal 100 meter vanaf de weg gebouwd. Gelet op de functie van de weg en de daarmee gepaarde lage verkeersintensiteit op de weg en de afstand van de woningen tot de weg, wordt aangenomen dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan. Tevens ligt het plangebied tegenover een kruising. Hierom is het aannemelijk dat de snelheid langs het plangebied lager is dan 50 km/uur. Van een akoestisch onderzoek wordt dan ook om voorgenoemde redenen afgezien. De huidige eisen uit het Bouwbesluit zullen waarborgen dat aan een maximaal toelaatbaar niveau van 53 dB wordt voldaan.

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit door de realisatie van 3 extra wooneenheden. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief. Ook een goed woon- en leefklimaat wat betreft de luchtkwaliteit loopt door de ontwikkeling geen gevaar.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Het plan wordt daarom niet belemmert door externe veiligheidsaspecten.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In (de omgeving van) het plangebied liggen geen kabels en leidingen die van invloed zijn op de planvorming en dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de juridische opzet van dit bestemmingsplan. Daarbij wordt eerst een algemene toelichting gegeven. Daarna volgt een toelichting op de gehanteerde bestemmingen.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

De planregels zijn als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten';
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen. Per hoofdfunctie is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:
  1. 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving waarvoor de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden;
  2. 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

1. 1. nadere eisen: nadere eisen die gesteld worden;
2. 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
3. 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden;
4. 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
5. 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. 6. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
7. 7. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om het bestemmingsplan te wijzigen;
• Hoofdstuk 3 'Algemene regels', bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2;
• Tot slot zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 1 omvat de Inleidende regels. Dit zijn de definities van de in het plan gehanteerde begrippen en de wijze waarop de in het bestemmingsplan gehanteerde maten, gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen - en het gebruik van gronden en bouwwerken geregeld. Bij iedere bestemming is een bestemmingsomschrijving – en zijn bouwregels opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat algemene regels die van toepassing zijn op alle in het plan opgenomen bestemmingen. In hoofdstuk 4 zijn de Slotregels opgenomen.

Voor het karakteristieke pand, het daarbij behorende voorerf en de nieuw te bouwen wooneenheden op het achtererf is de bestemming Wonen opgenomen. Het karakteristieke pand dient in stand gehouden te worden waarbij de bijgebouwen vernieuwd mogen worden. Hiervoor is in de regeling een omgevingsvergunning(stelsel) opgenomen. Het karakteristieke pand zal worden gesplitst waardoor het tevens een aanduiding 'aaneengebouwd' krijgt.

Het overige deel van het erf is zo bestemd dat bebouwingen enkel binnen het bouwvlak gerealiseerd kunnen worden. Hier is dan ook ruimte voor maximaal 1 woning. Daar waar het met een aanduiding is aangegeven, zijn woningen uitgesloten.

De inrichting van het erf dient vergezeld te gaan met een inrichtingsplan dat tenminste voldoet aan de (beplantings)voorwaarden, welke genoemd staan in bijlage 4. Binnen deze bestemming worden tevens kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis toegestaan. Ook is het toegestaan om bij deze bestemming behorende voorzieningen te plaatsen, zoals tuinen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, parkeervoorzieningen en water.

Aanduiding 'Karakteristiek'

De in stand te houden bebouwing op het erf is op de verbeelding aangeduid met de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Deze bebouwing mag niet worden uitgebreid of – worden gesloopt. Wel mogen werkzaamheden worden uitgevoerd voor onderhoud en beheer. In de bestemming Wonen is hiervoor een regeling opgenomen.

Aanduiding 'aaneengbouwd'

De bebouwing die is voorzien van de aanduiding 'karakteristiek' zal in de beoogde situatie ook worden voorzien van de aanduiding 'aaneengebouwd'. Hiermee wordt aangegeven dat de karakteristieke boerderij aaneengebouwd is en -dient te blijven

In het bestemmingsplan komt de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde -Archeologie 2' voor. Deze archeologische dubbelbestemmingen hebben het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) of 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2) en 50 m². Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bebouwing dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Daarop aanvullend komt in het plan ook de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap 1' voor. Deze dubbelbestemming is opgenomen voor respectievelijk de essen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 7)

De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 8)

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels (artikel 9)

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Algemene wijzigingsregels (artikel 10)

In dit artikel wordt één algemene wijziging geregeld. Concreet gaat het om het verwijderen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2. Het verwijderen van de dubbelbestemming is mogelijk indien uit nader onderzoek blijkt d at er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Overige regels (artikel 11)

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 12)

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Sloteregel (artikel 13)

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op grondexploitatie.

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 december 2016 tot en met 8 februari 2017 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. De provincie en het waterschap hebben aangegeven geen reden te zien om een zienswijze in te dienen.

Het bestemmingsplan is op 13 maart 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Olst-Wijhe. Het besluit tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatie regeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een (anterieure) overeenkomst gesloten. Hier zijn onder andere het verhalen van eventuele planschade- en het verhalen van de kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan in geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.