In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 23 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2018001036-0301 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn;

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw;

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, geen hoofdgebouw zijnde, wat organisatorisch en organisch bij een ander gebouw hoort en op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw is gesitueerd (waarbij het bijgebouw architectonisch niet ondergeschikt hoeft te zijn aan het hoofdgebouw);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een hoekig of rond, buiten de gevel van een gebouw uitgebouwd gedeelte van een ruimte, waarvan de wanden grotendeels bestaan uit glas, waarvan de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan en waarbinnen gebouwd wordt;

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven;

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

1. a. relatie met het landschap;
2. b. erfstructuur en erfinrichting;
3. c. streekeigen verschijningsvorm;
4. d. herkenbaarheid en mate van gaafheid;
5. e. architectuur en cultuurhistorische waarde;
6. f. de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen tenzij anders in bijlage 4 van het de op 21 mei 2012 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' is aangegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingsplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht;

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting;

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining;

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografisch aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten, wandelkappen en schaduwhallen;
2. b. permanente teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
   2. 2. hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt zoals regenkappen;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een huishouden, gastouderopvang hieronder begrepen, niet noodzakelijkerwijs in gezinsverband.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.8 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. evenementen;
5. e. extensieve dagrecreatie.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. er mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder b geldt dat erf- of terreinafscheidingen en veekeringen ook buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden;
3. c. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt de regels dat het aantal evenementen ten hoogste 2 per jaar bedraagt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast.

Tabel 4.1: Niet-agrarische nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- en/of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel worden gebouwd;
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. verder geldt het volgende:

- = Niet van toepassing.

* = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

met dien verstande dat:

5. e. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² geldt het volgende:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing in geen geval is toegestaan;
   2. 2. vernieuwing van bestaande bebouwing is toegestaan;
   3. 3. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m².

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
4. d. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

Ten behoeve van nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a zijn de nevenfuncties kleinschalig kampeerterrein en plattelandskamers ook toegestaan op gronden zonder de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
3. c. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
4. d. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
5. e. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
6. f. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
7. g. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
8. h. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
9. i. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
10. j. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
11. k. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
12. l. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
13. m. ten behoeve van gevoelige functies waar langdurig kinderen verblijven geldt het volgende:
    1. 1. deze functies zijn niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
    2. 2. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor een waterleiding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 7.2 onder b, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens over een omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de leidingbeheerder omtrent de vraag of belang van de leiding(en) door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt;
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing op voormalige agrarische bebouwing en op bijgebouwen binnen de bestemming Wonen.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of laten gebruiken van:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
2. b. het gebruik van plattelandskaders voor permanente bewoning is niet toegestaan;
3. c. het gebruik van recreatiewoningen voor permanente bewoning is niet toegestaan;
4. d. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, zoals bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied, Boxbergerweg 23'; .

Op het perceel Boxbergerweg 23 te Olst is een agrarisch bedrijf gevestigd waarvan de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en die elders in de gemeente voorgezet. Het voornemen is om de bestaande bedrijfsgebouwen te slopen en in ruil daarvoor twee woningen te realiseren. De bestaande boerderij blijft daarbij behouden. Het agrarische perceel wordt hiermee getransformeerd tot een woonperceel met drie woningen en bijgebouwen.

De gemeente wil meewerken aan het verzoek. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

Figuur 1.1: De ligging van het plangebied (globaal met rood omlijnd)

Het perceel Boxbergerweg 23 is geregeld in het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe', vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012. Het perceel is voorzien van de enkelbestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' met een bouwvlak. Deze bestemming maakt het mogelijk om de gronden te gebruiken voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Daarnaast richt de bestemming zich op het behoud, versterking en ontwikkeling van de aanwezige landschappelijke waarden.

Daarop aanvullend gelden op het perceel ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie-1', 'Waarde - Archeologie-2' en 'Leiding - Water'. Over het gehele perceel is ook de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' van toepassing.

Het perceel is voorzien van een bouwvlak waarbinnen de bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning zijn toegestaan. Op het perceel is één bedrijfswoning toegestaan met een maximale inhoud van 750 m³. In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied

Strijdigheid met geldende bestemmingsplan.

Conform het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om agrarische gronden en de daarbij behorende agrarische gebouwen te gebruiken voor de functie wonen. Het transformeren van het agrarische erf tot een woonerf met in totaal drie woningen, past niet binnen het geldende plan.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 een beschrijving van het beleid dat een relatie heeft op het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan wordt gegeven in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en het voorgenomen initiatief centraal. De huidige situatie geeft het kader weer waarbinnen het voorgenomen initiatief ingepast moet worden.

Op het perceel Boxbergerweg 23 te Olst is een agrarisch bedrijf gevestigd waarvan de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd en die elders in de gemeente voorgezet. Het perceel bestaat uit een bedrijfswoning met daar omheen de bijbehorende bedrijfsgebouwen. Op het perceel is een opslagschuur, een kapschuur en twee rundveestallen aan bebouwing aanwezig. Daarnaast liggen op het perceel enkele kuilvoer- en mestplaten. De gezamenlijke oppervlakte aan de bebouwing is circa 3.093 m².
Het perceel ligt in het buitengebied nabij het buurtschap Eikelhof. Vanuit het buurtschap is het perceel via een lange toegangsweg bereikbaar. Rondom het perceel zijn enkele woningen aanwezig. Het perceel is omgeven door agrarische percelen en ligt in het Kampenlandschap. Het gebied wordt gekenmerkt door een vrij open karakter.

Ten zuiden van het perceel ligt een recreatiepark. Ten westen wordt het perceel begrenst door bos. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied opgenomen.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied

De agrarische bedrijfsactiviteiten op het perceel Boxbergerweg 23 worden beëindigd en worden elders in de gemeente voorgezet. Het agrarisch erf wordt in de voorgenomen situatie getransformeerd tot een woonperceel met (in totaal) drie woningen. Hiervoor wordt op termijn de agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt en de aanwezige kuil- en mestplaten verwijderd. De huidige boerderij blijft behouden, waarbij op een deel van de vrijgekomen gronden een nieuwe woning worden gerealiseerd. Daarop aanvullend wordt een tweede nieuwe woning gerealiseerd wat aan zal sluiten op het buurtschap Eikelhof.

Figuur 2.2. geeft een overzicht weer van de bebouwing die gesloopt gaat worden. In figuur 2.3 (zie volgende paragraaf) wordt aangegeven wat aan bebouwing behouden blijft en waar de nieuwe woningen worden gebouwd.

Figuur 2.2: Overzicht van de te slopen bebouwing

Op basis van de ontwikkellingsopgave, de randvoorwaarden en de uitgangspunten zoals in het (gemeentelijk)beleid zijn opgenomen, zijn enkele basisprincipes voor het inrichtingsplan vastgelegd. Zo dient het bestaande historische karakter van het perceel behouden te blijven. Daarbij worden twee nieuwe woningen op het perceel ingepast en gerealiseerd. Eén woning wordt op het huidige perceel gerealiseerd in de vorm van een schuurwoning. De tweede woning wordt gerealiseerd in aansluiting op het bestaande buurtschap Eikelhof.

Het karakter van het erf in de voorgestelde ontwikkeling blijft behouden. De onderverdeling van het 'voor-'en 'achtererf' wordt in de nieuwe situatie duidelijk weergegeven. De bestaande boerderij is gesitueerd op het voorerf en de nieuwe schuurwoning wordt gesitueerd op het achtererf.

Op basis van de bovengenoemde basisprincipes is het voornemen uitgewerkt zoals opgenomen in figuur 2.3.

Figuur 2.3: Inrichtingsschets Boxbergerweg 23 (bron: Inrichtingsplan erfontwikkeling Boxbergerweg 23, d.d. 31-01-2018)

Het agrarische perceel wordt in de voorgenomen situatie getransformeerd tot een woonperceel met (in totaal) drie woningen. Hiervoor worden de landschapsontsierende (rundvee)stallen gesloopt (waarbij ook het asbest wordt gesaneerd) en worden de kuilvoer- en mestplaten verwijderd. Hierdoor ontstaat ruimte voor de twee nieuwe woningen. Eén van de nieuwe woningen wordt op het bestaande perceel gerealiseerd. Om het historisch karakter van dit perceel te waarborgen en te versterken, wordt ingezet op een kleinschalig inrichtingsplan. De oorspronkelijke boerderij moet op het perceel duidelijk aanwezig zijn als 'hoofdwoning'. De nieuwe woning dient, ruimtelijk gezien, ondergeschikt te zijn aan de hoofdwoning. Daardoor is gekozen om deze woning te realiseren als 'schuurwoning'.

De tweede woning wordt niet op het bestaande agrarische perceel gerealiseerd. Deze wordt gerealiseerd ten oosten van de oorspronkelijke boerderij en sluit aan op het buurtschap Eikelhof.

Bebouwing

De bestaande boerderij betreft een klassieke hallenboerderij met T-huis. De boerderij verkeert in slechte staat en wordt gerenoveerd. De boerderij blijft hiermee behouden in de voorgenomen ontwikkeling als hoofdwoning van het erfensemble. Ook het hiernaast gelegen bakhuisje blijft behouden en wordt aangemerkt als bijgebouw bij de hoofdwoning. Om het karakter van het historische erf te versterken dient de nieuwe woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdwoning. Om dit te bereiken wordt voor deze ontwikkeling gebruikt gemaakt van het type 'schuurwoning'. De schuurwoning lijkt door vorm en materiaalgebruik op een schuurachtig gebouw, maar beschikt over moderne woonwensen (zie referentiebeeld in figuur 2.4).

De tweede nieuwe woning wordt buiten het huidige erf gesitueerd. Deze woning sluit aan op de aanwezige lintbebouwing en dient qua beeldkwaliteit te voldoen aan de algemeen geldende criteria van welstand, zoals die gelden in de gemeente Olst-Wijhe (zie paragraaf 3.3.4).

Figuur 2.4: Impressie schuurwoning (bron: Inrichtingsplan erfontwikkeling Boxbergerweg 23, d.d. 31-01-2018)

In de toekomstige situatie zullen de percelen ruimtelijk worden ingepast. Hierbij is het van belang dat de ruimte langs de erftoegangsweg, tussen het perceel en buurtschap Eikelhof, open blijft. Hierdoor wordt de ruimte niet ‘gesloten’ vanuit de zichtbeleving vanaf de Boxbergerweg en blijft het landschap beleefbaar. Bovendien blijft het perceel als zelfstandig landschappelijk element herkenbaar als erfensemble. Het perceel wordt ingevuld met groenstructuren en wordt deels aan het zicht onttrokken. Met name de boerderij blijft duidelijk aanwezig in het landschap. Met groenstructuren als hagen en heesterstruwelen wordt een mate van privacy op het perceel gecreëerd. Boomgaarden en een enkele solitaire erfbomen (zoals linde, kastanje of noot, met rood weergegeven in figuur 2.5) dragen hieraan bij en versterken het historisch karakter.

In figuur 2.5 is de erfinrichtingsschets opgenomen voor het huidige perceel (waarin de boerderij en schuurwoning zich bevinden). In figuur 2.6 is de erfinrichtingsschets voor de tweede nieuwe woning (in het buurtschap Eikelhof) opgenomen.

Figuur 2.5: Inrichtingsschets huidige perceel met boerderij en schuurwoning (bron: Inrichtingsplan erfontwikkeling Boxbergerweg 23, d.d. 31-01-2018)

Figuur 2.6: Inrichtingsschets perceel met tweede nieuwe woning (bron: Inrichtingsplan erfontwikkeling Boxbergerweg 23, 31-01-2018)

Dit hoofdstuk behandelt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
2. 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
3. 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Dit plan voorziet in de sloop van agrarische gebouwen, het behoud van de bestaande boerderij en de realisatie van twee nieuwe woningen. Een plan om twee woningen te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Uitspraak Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

De Omgevingsvisie Overijssel is in april 2017 vastgesteld als de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). De twee belangrijkste thema's van de vorige omgevingsvisie waren duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Als derde thema heeft de provincie daar nu sociale kwaliteit aan toegevoegd.

Het thema sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Zaken die daarbij een belangrijke rol spelen zijn gezondheid, vitaliteit, arbeidsparticipatie, sociale uitsluiting en armoede. Binnen het thema sociale kwaliteit zijn vier categorieën van menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van onze leefomgeving: de behoefte aan geborgenheid en veiligheid, de behoefte aan contact en communicatie, de behoefte aan informatie en variatie en tenslotte de behoefte aan duidelijkheid en herkenning.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit, wat als volgt wordt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast wordt uitgegaan van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', wat zich richt op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

natuurlijke laag (dekzandvlakte en ruggen):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte en kan het cultuurlandschap worden omschreven als het Oude Hoevenlandschap. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten daarbij zijn:

• Behoud en bescherming van het reliëf;
• Zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem;
• Uitgangspunt is dat er rekening wordt gehouden met de strekkingsrichting van het landschap.

laag van het agrarisch cultuurlandschap (Oude Hoevenlandschap)

Het plangebied is midden in het Oude Hoevenlandschap gelegen. Het Oude Hoevenlandschap heeft verspreide erven met een vaak 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen bezet waren. Dit leidde tot een landschap dat klein van schaal is. Tevens heeft dit reflecties op de ondergrond. Zo wordt een contrastrijk landschap gecreëerd met veel variatie. De ambitie is de kenmerkende afwisseling tussen de erven, laagtes en houtwallen te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven zelf en de landschapsbeplanting. Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterkt dienen te worden.

de stedelijke laag: Informele trage netwerk en Verspreide bebouwing

Het plangebied is gelegen in het informele trage netwerk en Verspreide bebouwing. Door de ontwikkeling naar een woonbestemming worden deze waarden niet onevenredig aangetast.

de laag van de beleving Donkerte en IJssellinie inundatieveld

Het plangebied is gelegen in de IJssellinie inundatieveld en in de Donkerte. Door de ontwikkeling naar een woonbestemming wordt de Donkerte en de IJssellinie inundatieveld niet onevenredig aangetast.

Door de ligging van de plangebied in het buitengebied van Olst-Wijhe, geeft de stedelijke laag geen aanvullende informatie over de kwaliteiten van het gebied.

Conclusie

De ontwikkeling van een woonlocatie sluit aan bij het cultuurlandschap, waarin kleine erven verspreid over het gebied liggen. Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Het KGO-beleid is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Voor de toepassing van KGO is een werkwijze ontwikkeld om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis van de KGO is in lijn met de ontwikkelperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' en richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Een belangrijke voorwaarde is dat in ruil voor de ontwikkelingsruimte een passende kwaliteitsimpuls wordt gedaan. Voor elke ontwikkeling geldt een basisinspanning. Dat wil zeggen dat elke ontwikkeling goed landschappelijk ingepast dient te worden door de juiste situering van gebouwen en erfbeplanting. De aanvullende prestaties die moeten worden gedaan voor de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van een drietal variabelen, namelijk:

1. 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
2. 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
3. 3. Dient het initiatief alleen het eigen belang of zijn er ook maatschappelijke belangen?

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Zoals beschreven in hoofdstuk 2 zal de toekomstige situatie landschappelijk worden ingepast door middel van het KGO beleid.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maken, past binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Dit plan ziet toe op de transformatie van een bestaand perceel waarbij landschapsonsierende bebouwing wordt gesloopt en ter compensatie, twee woningen worden gerealiseerd. Dit sluit aan op de SER-ladder.

In dit bestemmingsplan worden twee extra woningen mogelijk gemaakt. Uit de verordening blijkt dat een bestemmingsplan dat voorziet in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties in overeenstemming moet zijn met de woonvisie van de gemeente. Over de aard, omvang en locatie van de woningbouwlocatie moet overeenstemming zijn bereikt met buur gemeenten en Gedeputeerde Staten van Overijssel. De inpassing in de woonvisie is beschreven in de volgende paragraaf.

Deze Toekomstvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. De structuurvisie gaat over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen en water. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Ten aanzien van ‘Wonen’ is in deze visie opgenomen dat uitgangspunt is dat plannen en projecten bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voorzien in een 'eigen' woonbehoefte en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke ‘plus’ op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort. Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. De gemeente gaat strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij het uitgangspunt dat kleinschalige wooninitiatieven bij de kleinere kernen worden gefaciliteerd, die passen bij de schaal en aard van de kern en aansluiten bij de lokale behoefte, zoals onder andere voor jongeren en ouderen.

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan het beleid van de Toekomstvisie. Bij realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van (her)gebruik van een bestaande locatie waarmee een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gepaard gaat.

De woonvisie is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. In de Woonvisie is ook aandacht voor de kleine kernen. Belangrijke punten om in de kleine kernen te blijven wonen zijn met name de aanwezigheid van goede ontmoetingsplekken en een aantrekkelijk woonklimaat waar oog is voor ruimtelijke kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing en sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in de 'Lommerrijke landgoederen'. Landgoederen zijn de parels van Overijssel, die bijdragen aan het gevarieerde Overijsselse landschap. Daarmee dragen ze ook voor een belangrijk deel bij aan de identiteit en het karakter van de provincie.

De toekomst van de landgoederen is afhankelijk van de instandhouding van de monumentale gebouwen en landschapselementen en de (deels) publieke toegankelijkheid. Het individuele karakter van de landgoederen vergroot de aantrekkelijkheid. De gemeente geeft ruimte aan herbestemming van vrijkomende gebouwen die onderdeel zijn van de landgoederen.

Op hoofdlijnen zijn de uitgangspunten voor de uitvoering van de visie op het deelgebied 'Lommerrijke landgoederen' uitgewerkt:

De gemeente wil het bestaande KGO- instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. Het perceel maakt geen deel uit van een landgoed. Daarnaast is er een erfinrichtingsplan opgesteld waarmee de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de omgeving.

In 2014 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de kunst van het verleiden vastgesteld. Deze nota is leidend voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van de gemeente. De Rood voor Rood-regeling komt hiermee ook te vervallen. Uitgangspunt van de Nota is dat aan een ruimtelijk plan -wat niet past binnen het geldende bestemmingsplan- planologische medewerking kan worden verleend, mits de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd. De randvoorwaarden vanuit Nota Ruimtelijke Kwaliteit komen dus overeen met KGO-randvoorwaarden. Een randvoorwaarde vanuit de Nota Ruimtelijke kwaliteit is om het evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie te bewaken.

Het plangebied is gelegen in het welstandsgebied Buitengebied "Extra" waarbij onderstaande voorwaarden gelden.

Hoofdgebouwen:

• het materiaalgebruik en kleurgebruik passen in het landelijke gebied, dus geen glimmende materialen of materialen met schitteringen door weerkaatsing van zonlicht (uitgezonderd zonnepanelen). De toepasbare kleuren zijn donker voor bedrijfsgebouwen of rood-, mangaan- of antracietkleurig metselwerk;
• de vorm en indeling van gevels volgt de functie van de ruimte erachter;
• schuine daken worden afgedekt met pannen, riet (woningen), sedum, damwandprofiel of golfplaat (schuren), dus geen singles, mastiek of kunststof. De kleur van de (niet-rieten) daken valt weg tegen de achtergrond en is meestal donker;
• de inrichting van het buitenterrein, het erf wordt meegenomen in het ontwerp van een pand. Er wordt een erfinrichtingsplan gemaakt bij elk pand dat groter is dan 1.000 m², waarbij het uitgangspunt is dat maximaal 2% van de bouwkosten wordt besteed aan de aanplant van bomen en/of struiken, met inachtneming van de landschapscriteria van het Landschapsontwikkelingsplan;
• reclameborden zijn toegestaan, indien deze niet groter zijn dan 1 m² en dienen om ter plekke vervaardigde producten aan te prijzen.

Bijgebouwen dienen te passen bij de karakter van het erf, dus hout of steen op erven bij woningen.

Voor hoofdroutes, linten van buurtschappen, en delen van het buitengebied rondom (voormalige) landgoederen/omgeving voormalige of bestaande landgoederen) zijn alle bovenstaande voorwaarden van toepassing. Hierbij komen de volgende voorwaarden:

• het ontwerp is modern en vernieuwend door gebruik van eigentijdse materialen en strakke vormen;
• indien het ontwerp niet vernieuwend is dan is het ontwerp in combinatie met de erfinrichting zorgvuldig afgestemd op de belendingen en het landschap.

Met de voorgenomen ontwikkeling gaat een erfinrichtingsplan gepaard waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd.

De gemeente Olst-Wijhe heeft ook een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (23 september 2008). Volgens dit landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied in het zandlandschap (dekzandruggen). Karakteristieken van dit landschap zijn bosgebieden, Lanen en escomplexen met randbeplanting.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen op dekzandlaagtes gelden de volgende voorwaarden:

• Erven met rationele opzet;
• Bebouwing gericht op de weg;
• Weg- en erfbeplanting zijn de belangrijkste ruimtevormende elementen;
• Erfbeplanting is rationeel en kent een heldere overgang van erf naar landschap. Door bijvoorbeeld de aanplant van een haag.

Met de voorgenomen ontwikkeling gaat een erfinrichtingsplan gepaard waarmee bovenstaande voorwaarden worden gewaarborgd.

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die voortvloeien uit de omgevingsaspecten.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. In de Wet Natuurbescherming wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en -Habitatrichtlijn en overige soorten.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet Natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied is echter wel op korte afstand van de NNN/EHS (ongeveer 150 meter) gelegen. Met de voorgenomen werkzaamheden worden echter geen negatieve effecten verwacht op de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS. Van afname van areaal is geen sprake, tevens worden geen effecten verwacht die de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN/EHS significant aantasten. Een toetsing aan het NNN/EHS-beleid wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit het onderzoek is het volgende gebleken dat het plangebied geschikt is voor de huismus, mol, huisspitsmuis, egel, konijn, haas en ree. Daarop aanvullend is het plangebied beperkt geschikt voor de pad, bastaard kikker en bruine kikker.

• Tijdens het veldbezoek werden geen beschermde of bedreigde plantsoorten of resten hiervan op het plangebied aangetroffen, het voorkomen van strikter beschermde plantsoorten zijn derhalve uit te sluiten;
• Het perceel is geschikt voor de huismuis en mol. Deze soorten zijn niet beschermd in de Wet natuurbescherming. Voor deze soorten geldt de algemene zorgplicht;
• Huismussen: wat betreft huismussen moet nader onderzoek worden uitgevoerd op aanwezigheid van nestplaatsen. Mogelijk met een ontheffing als resultante;
• Het perceel en de omgeving zijn geschikt voor de huisspitsmuis, egel, konijn, haas en ree. Deze soorten zijn opgenomen in de lijst nationaal beschermde soorten, Wet natuurbescherming. In het kader van de ruimtelijke inrichting geeft de provincie Overijssel vrijstelling voor deze soorten. Ook zijn voor deze soorten de algemene zorgplicht van toepassing;
• De bebouwing is niet geschikt voor de soort steenmarter. Negatieve effecten op steenmarter kan worden uitgesloten;
• Wat betreft vaste verblijfplaatsen van vleermuizen bieden de schuren geen geschikte mogelijkheden als verblijfplaats voor vleermuizen. Het valt niet te verwachten dat de geplande sloopwerkzaamheden een negatieve invloed heeft op eventueel aanwezige vlieg- en foerageerroutes van vleermuizen;
• Het plangebied is beperkt geschikt voor gewone pad, bastaard kikker en bruine kikker. Deze soorten zijn opgenomen in de lijst nationaal beschermde soorten, Wet natuurbescherming. In het kader van de ruimtelijke inrichting geeft de provincie Overijssel vrijstelling voor deze soorten. Voor deze soorten is de algemene zorgplicht van toepassing;
• Goedgekeurde gedragscode Flora- en faunawet, ruimtelijke ontwikkeling van de vereniging stadswerk kan worden toegepast tijdens de werkzaamheden. Hierin wordt beschreven hoe om te gaan met o.a. de algemene zorgplicht. Wel moet er een kanttekening worden geplaatst, als basis van de gedragscode ligt de Flora- en faunawet. De gedragscode is nog niet aangepast op de (per 1 januari 2017) geldende, Wet natuurbescherming.

Conclusie en aanbeveling

Op basis van het onderzoek wordt geconstateerd dat het plangebied een potentiële habitat bieden voor een aantal beschermde soorten. Om die reden zijn onderstaande aanbevelingen van toepassing voor de voorgenomen ontwikkeling:

• Huismussen: voer twee gerichte veldbezoeken uit in de periode 1 april tot en met 15 mei waarna mogelijk een ontheffing bij de provincie Overijssel moet worden aangevraagd;
• Om schade aan broedsels te voorkomen wordt geadviseerd om buiten het broedseizoen te werken. De piek van het broedseizoen ligt in de periode half maart-half juli, maar eerdere en latere broedgevallen komen voor. Het is mogelijk om tijdens het broedseizoen te werken wanneer maatregelen zijn genomen om broedgevallen te voorkomen of wanneer een inspectie uitwijst dat geen broedsels aanwezig zijn.
• Zorg dat de werkzaamheden binnen het plangebied plaatsvinden. Mocht er tijdens de uitvoer van het werk onverhoopt bijzonderheden worden aangetroffen, raadplaag een inzake deskundige.

Voordat de gebouwen worden gesloopt is nader onderzoek nodig naar vaste rust en verblijfplaatsen van huismus. Dit onderzoek is in de periode april – mei 2018 uitgevoerd. Hieruit bleek dat de huismus niet meer op de locatie aanwezig is. Na een extra controle bezoek is gebleken dat de huismussen teruggekeerd zijn naar de leegstaande stallen. Daarom is een ontheffing aangevraagd voor het verstoren/ vernietigen van de vaste rust- en verblijfplaatsen van de huismus. Daarnaast is er een plan van aanpak/ compensatie mitigatieplan huismus opgesteld (Bijlage 2).

Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Wet Natuurbescherming een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden.

Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Indien er rekening wordt gehouden met het broedseizoen van vogels, is een ontheffing niet noodzakelijk.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

Cultuurhistorische waarden

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden landschappelijke waarden. De gronden die daarvoor zijn aangewezen zijn bestemd voor het behoud, versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna. Door de bouw van de woningen op het reeds begrensde bouwvlak worden de lokale waarden niet onevenredig aangetast.

Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan de landschappelijk waarden. Het te ontwikkelen woonerf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past, wua inpassing, binnen de bestaande landschappelijke structuur. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplBuitengebied beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 1' en 'Waarde - Archeologische 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte respectievelijk groter dan of gelijk aan 2.500 en 5.000 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m². Daarnaast worden de woningen gebouwd op plekken waar in de bestaande situatie al bebouwing aanwezig is. Het perceel waar de woning nabij het buurtschap Eikelhof wordt gebouwd is nog onbebouwd maar overstijgt niet de drempelwaarde waarvoor archeologisch onderzoek nodig is. Hierdoor worden geen negatieve gevolgen voor de archeologische waarden verwacht en is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Het beoogde voornemen heeft gevolgen voor de waterhuishouding vanwege de ligging in het beperkingsgebied. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van de ontwikkeling af. Het plan heeft dus wel invloed op gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, boezemkades en watergangen.

Via de Digitale Watertoets is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op 7 maart 2018 geïnformeerd over dit bestemmingsplan (zie bijlage 3) Na het doorlopen van een aantal standaardvragen blijkt dat met dit plan waterschapsbelangen worden geraakt. Dit vanwege de ligging in het beschermingsgebied. Voor dit plan moet de normale procedure voor de watertoets doorlopen worden. Met het Waterschap is contact opgenomen over het initiatief.

Wateroverlast

Het plan wordt zo ontworpen dat kortstondige hevige buien zonder problemen kunnen worden opgevangen in de openbare ruimte of op particulier terrein. Er treedt geen wateroverlast op bij woningen of andere kwetsbare functies.

• Gemeentelijk beleid: De gemeente heeft een beleid dat erop is gericht om water vast te houden op particulier terrein. In het gemeentelijke rioleringsplan hebben zij aangegeven hoeveel mm water moet worden geborgen. Het waterschap adviseert rekening te houden met dit beleid.
• Grondwateroverlast bij bebouwing: In gebieden waar grondwateroverlast op kan treden, adviseren wij de volgende voorkeursvolgorde toe te passen: (1) kruipruimteloos bouwen, (2) ophogen van het plangebied of (3) toepassen van drainage in openbaar gebied en particulier terrein.
• Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kan de initiatiefnemer nieuwe peilbuizen plaatsen.
• Aanleghoogte van bebouwing: Voor de aanleghoogte van gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een aanleghoogte van de vloer geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Waterkwaliteit

Het watersysteem wordt zo ontworpen dat het geen risico's voor de volksgezondheid creëert en voldoende schoon is voor mensen, planten en dieren.

• Kwaliteit afvoer hemelwater: Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Licht vervuilde hemelwater (bijvoorbeeld van een woonstraat) wordt via een bodempassage geloosd op het oppervlaktewater.

Riolering

Optimaliseren aanvoeren afvalwater naar de rioolwaterzuivering. Verminderen van hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en beperken van riooloverstorten op het oppervlaktewater.

• Gemeentelijk rioleringsbeleid: de gemeente heeft een zorgplicht voor doelmatige verwerking en afvoer van hemelwater, afvalwater en grondwater. In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijke rioleringsbeleid. Afvalwater en hemelwater worden op de perceelgrens gescheiden aangeboden. Eventueel geldt er een bergingseis (zie wateroverlast).
• Voorkeursvolgorde afvoer hemelwater: Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu worden teruggebracht. Dat kan door infiltratie in de bodem of door berging in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om daar waar mogelijk, het hemelwater oppervlakkig af te voeren en via een wadi te infiltreren in de bodem. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater.
• Rioolcapaciteit: De capaciteit van het huidige rioolstelsel vormt een aandachtspunt. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie.
• Lozing afvalwater: Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels:
  1. 1. Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.
  2. 2. Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het “Activiteitenbesluit”.
  3. 3. Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het “Besluit lozen buiten inrichtingen” (Blbi).

Drinkwatervoorziening

Beperken nadelige effecten van veranderingen in ruimtegebruik op het aanbod van schoon drinkwater.

• Bescherming drinkwaterwinning: Het plangebied ligt (deels) in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning. De provincie is bevoegd gezag om deze gebieden te beschermen. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en aan de overige functies worden specifieke voorwaarden gesteld. Het provinciale grondwaterbeschermingsbeleid voor de drinkwaterwinning is terug te vinden in de Omgevingsvisie van de provincie. Neem hier voor contact op met de provincie.

Door de omvorming van de huidige bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' naar de bestemming 'Wonen', zal de verkeersaantrekkende werking naar verwachting beperkt toenemen. De huidige verkeersbewegingen zijn alleen ten behoeve van het agrarisch bedrijf. Door de toevoeging van twee extra woningen en de sloop van de agrarsiche gebouwen, zal de verkeersintensiteit beperkte toenemen. Deze toename is echter dermate klein dat een nadere toetsing niet noodzakelijk is.

In de bestaande situatie wordt het agrarische erf ontsloten via een lange toegangsweg vanuit het buurtschap Eikelhof. De ontsluiting van de twee nieuwe woningen sluit hierop aan. Daarbij zal de lange toegangsweg, net voor het erf van de huidige boerderij splitsen. Hierdoor wordt één ontsluiting gecreëerd voor de huidige boerderij en één voor de schuurwoning. De nieuwe woning, nabij het buurtschap krijgt een eigen ontsluiting aan de toegangsweg.

Het parkeren ten behoeve van de woningen zal plaatsvinden op eigen terrein. Door een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe woningen wordt het parkeren vanaf de openbare weg, aan het zicht onttrokken.

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gelegen.

Aan de Eikelhof 18b is een bedrijf in tuin- en parkmechanisatie gevestigd. Dit betreft een bedrijf in de categorie 3 van de VNG-uitgave en is gelegen op een afstand van circa 300 meter van het plangebied.

Daarop aanvullend is aan de Lange Dijk ook een recreatieterrein gelegen. Dit betreft een bedrijf in de categorie 3.1 van de VNG-uitgave en is gelegen op een afstand van circa 70 meter van het plangebied.

Gelet op de afstanden zoals die hierboven zijn genoemd, kan voor het plangebied een goed woon en leefklimaat worden gegarandeerd. Tegelijkertijd zal de ontwikkeling geen belemmering opleveren voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de milieuzonering.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ter plaatse van voorgenomen ontwikkeling is in februari 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4). Uit het onderzoek is gebleken dat in de boven- en ondergrond geen verhoogde gehalten aan verontreinigingen aanwezig zijn. In het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond (barium, nikkel en naftaleen). In het plangebied is een bovengrondse tank aanwezig. Tevens is de locatie onderzocht waar in het verleden een bovengrondse tank heeft gestaan.

Ook is op één van de stallen asbesthoudende dakbeplating aanwezig. Echter is hier tijdens het veldbezoek zowel zintuiglijk als analytisch in de bodem geen asbest aangetroffen.

De verhoogde gehalten in het grondwater overschrijden de streefwaarden niet. Hierdoor wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Uit milieuhygiënische oogpunt is geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Dit omdat de vastgestelde verontreinigingen geen risico's opleveren voor de volksgezondheid. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en het toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

Het plangebied wordt met een lange oprit ontsloten via de Boxbergerweg. De oprit heeft uitsluitend een functie voor de aanliggende functies (bestemmingsverkeer) en is daardoor zeer verkeersluw. De nieuwe woningen betreffen een geluidsgevoelige functie. Daarom is in beginsel een onderzoek noodzakelijk naar de geluidsbelasting op de gevels van het gebouw als gevolg van wegverkeer over de Boxbergerweg.

De woningen op het voormalig agrarische perceel zijn gelegen op afstanden van circa 220 tot 300 meter vanaf de Boxbergerweg. Gelet op deze afstanden tot de weg wordt aangenomen dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan.

De woning aan het buurtschap Eikelhof wordt op minimaal 100 meter vanaf de Boxbergerweg gerealiseerd. Gelet op de functie van de weg en de daarmee gepaarde lage verkeersintensiteit op de weg en de afstand van de woning tot de weg, wordt aangenomen dat aan de voorkeurswaarde van 48 dB wordt voldaan.

Het plangebied ligt ook in de nabijheid van een kruising. Daarom is het aannemelijk dat de snelheid langs het plangebied lager is dan 50 km/uur. Een akoestisch onderzoek wordt om die redenen niet noodzakelijk geacht. De huidige eisen uit het Bouwbesluit zullen waarborgen dat aan een maximaal toelaatbaar niveau van 53 dB wordt voldaan.

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit door de realisatie van twee extra woningen. Luchtkwaliteit vormt daardoor geen beletsel voor de realisatie van het initiatief. Ook een goed woon- en leefklimaat wat betreft de luchtkwaliteit loopt door de ontwikkeling geen gevaar.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Op verdere afstand is aan de Boxbergerweg 14 een bovengrondse (propaan)tank aanwezig met een risicoafstand van 20 meter. Gelet op de afstand tot het plangebied (circa 500 meter) wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht en wordt het plan daarom niet belemmert door externe veiligheidsaspecten.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In het plangebied liggen geen kabels en leidingen die van invloed zijn op de planvorming en dit bestemmingsplan.

Op verdere afstand is een 110 kV-hoogspanning verbinding gelegen. Hiervoor geldt een belemmeringsstrook van 22 meter aan weerszijden. Daarnaast dient rondom de hoogspanningsverbinding rekening te worden gehouden met een magneetveldzone (de zogenaamde 0,4 microtesla zone) van 50 meter aan weerszijden. Vanuit het Rijk wordt aangeraden om binnen deze zone geen nieuwe functies waar kinderen van 0 tot 15 jaar langdurig kunnen verblijven, zoals wonen, scholen en kinderopvangvoorzieningen, te realiseren. Aangezien de afstand tot deze verbinding circa 60 meter bedraagt vormen dit geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de juridische opzet van dit bestemmingsplan. Daarbij wordt eerst een algemene toelichting gegeven. Daarna volgt een toelichting op de gehanteerde bestemmingen.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

De planregels zijn als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten';
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen. Per hoofdfunctie is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:
  1. 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving waarvoor de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden;
  2. 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

1. 1. nadere eisen: nadere eisen die gesteld worden;
2. 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
3. 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden;
4. 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
5. 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. 6. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
7. 7. wijzigingsbevoegdheden: mogelijkheden om het bestemmingsplan te wijzigen;
• Hoofdstuk 3 'Algemene regels', bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2;
• Tot slot zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 1 omvat de Inleidende regels. Dit zijn de definities van de in het plan gehanteerde begrippen en de wijze waarop de in het bestemmingsplan gehanteerde maten, gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen - en het gebruik van gronden en bouwwerken geregeld. Bij iedere bestemming is een bestemmingsomschrijving – en zijn bouwregels opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat algemene regels die van toepassing zijn op alle in het plan opgenomen bestemmingen. In hoofdstuk 4 zijn de Slotregels opgenomen.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Natuur en Landschapswaarden

Dit bestemmingsplan kent één agrarische bestemming, namelijk 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschapswaarden' en is gebaseerd op een zonering met betrekking tot waardevolle landschapswaarden. Aangezien op het perceel geen sprake meer is van een agrarisch bedrijf, zijn in deze bestemming alleen bepalingen opgenomen ten aanzien van het gebruik van de gronden. Alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan.

Artikel 4 Wonen

Voor de woningen in het plangebied en de daarbij behorende erven is de bestemming 'Wonen' opgenomen. De inhoudsmaat bedraagt per woning maximaal 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Indien bij een woonbestemming reeds meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, kan via een saneringsregeling 50% van de bebouwing worden vernieuwd tot een maximum van 250 m².

De inrichting van de twee woonerven dienen vergezeld te gaan met een inrichtingsplan dat tenminste voldoet aan de (beplantings)voorwaarden die genoemd staan in bijlage 5. Binnen deze bestemming worden tevens kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis toegestaan. Ook is het toegestaan om bij deze bestemming behorende voorzieningen te plaatsen, zoals tuinen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, parkeervoorzieningen en water.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 6 Waarde - Archeologie 2

Dit bestemmingsplan kent twee archeologische dubbelbestemmingen, namelijk 'Waarde -Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'. Deze archeologische dubbelbestemmingen hebben het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bouwwerken of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m² (Waarde - Archeologie - 1) of 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2) en 50 m². Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bouwwerken dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Artikel 7 Leiding - Water

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de bescherming van de aanwezige waterleiding in het plangebied. Aan weerszijden van de leiding is een beheerzone opgenomen van 2,5 meter. Op deze gronden is mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van de bestemming. Dit met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen na afwijking toegestaan. Voordat het bevoegd gezag over een verzoek om afwijken beslist, zal schriftelijk advies worden ingewonnen bij de desbetreffende leidingbeheerder. Ter bescherming van aanwezige leidingen is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen.

Anti-dubbeltelregel (artikel 8)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 9)

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels (artikel 10)

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Algemene wijzigingsregels (artikel 11)

In dit artikel wordt één algemene wijziging geregeld. Concreet gaat het om het verwijderen van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde -Archeologie 2'. Het verwijderen van de dubbelbestemming is mogelijk indien uit nader onderzoek blijkt d at er geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Overige regels (artikel 12)

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 13)

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel (artikel 14)

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op grondexploitatie.

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Vooroverleg

Het plan is ter toetsing voorgelegd aan de provincie, zij kan instemmen met het plan.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Boxbergerweg 23, Olst” heeft vanaf 29 maart 2018 gedurende zes weken ter visie gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze naar voren te brengen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 16 juli 2018 vastgesteld.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatie regeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een (anterieure) overeenkomst gesloten. Hier zijn onder andere het verhalen van eventuele planschade- en het verhalen van de kosten met betrekking tot het opstellen van het bestemmingsplan in geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.