In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Hiethaarshoek met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2018005010-0301 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn;

een dienstverlenend beroep/bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw, geen hoofdgebouw zijnde, wat organisatorisch en organisch bij een ander gebouw hoort en op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw is gesitueerd (waarbij het bijgebouw architectonisch niet ondergeschikt hoeft te zijn aan het hoofdgebouw);

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een hoekig of rond, buiten de gevel van een gebouw uitgebouwd gedeelte van een ruimte, waarvan de wanden grotendeels bestaan uit glas, waarvan de breedte minder bedraagt dan 50% van de gevel waaraan en waarbinnen gebouwd wordt;

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur;

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning van het type twee aaneengebouwd;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

1. a. relatie met het landschap;
2. b. erfstructuur en erfinrichting;
3. c. streekeigen verschijningsvorm;
4. d. herkenbaarheid en mate van gaafheid;
5. e. architectuur en cultuurhistorische waarde;
6. f. de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen tenzij anders in bijlage 4 van het de op 21 mei 2012 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' is aangegeven.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografisch aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een huishouden, gastouderopvang hieronder begrepen, niet noodzakelijkerwijs in gezinsverband;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen,
2. b. paden en fietspaden
3. c. in- en uitritten,
4. d. speel- en parkeervoorzieningen,
5. e. kunstobjecten,
6. f. voorzieningen van de waterhuishouding, waaronder bruggen;
7. g. nutsvoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'nutsvoorzieningen'

met daarbij behorende

8. h. andere bouwwerken en verhardingen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, (erf)ontsluitingswegen en paden;

met de daarbijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. erven en terreinen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten en paden,
2. b. parkeervoorzieningen,
3. c. groen- en speelvoorzieningen,
4. d. water,
5. e. voorzieningen voor de waterhuishouding,
6. f. kunstobjecten,

met daarbijbehorende

7. g. andere bouwwerken en verhardingen.

De voor 'Water'aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, wegen en paden;

met de daarbijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. erven en terreinen.

Op de tot 'Water' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van deze bestemming.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, daaronder begrepen een aan huis verbonden beroep/bedrijf;

met de daarbij behorende

2. b. tuinen;
3. c. erven;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. voorzieningen voor de waterhuishouding.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de fysieke en externe veiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

7. g. het bepaalde in lid 7.2.3 sub a. zodat de afstand maximaal 1 meter voor de voorgevel van het hoofdgebouw komt te liggen ten behoeve van een luifel met een maximale bouwhoogte van 3 meter;
8. h. het bepaalde in lid 7.2.4 sub f en g. zodat de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen wordt verhoogd, maar alleen voor één kant van het bijgebouw gelegen naast of grenzend aan het hoofdgebouw tot de maximale goothoogte van het hoofdgebouw zoals bepaald in lid 7.2.3 onder f.

mits, geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. 2. de woonsituatie;
3. 3. de verkeersveiligheid;
4. 4. de fysieke en externe veiligheid;
5. 5. de sociale veiligheid;
6. 6. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde - Archeologische 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter ;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk binnen de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 250 m2;
   3. 3. een bouwwerk buiten de bebouwde kom met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m2;
   4. 4. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dit om bouwtechnische redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het bepaalde in het plan met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de vrijstelling gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. het bepaalde in het plan ten aanzien van de hoogte van andere bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
5. e. het bepaalde in het plan ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter ;
6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat de grenzen van het bebouwingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,50 meter wordt overschreden;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits:
   1. 1. de oppervlakte per vergroting niet meer dan 10 m² bedraagt;
8. h. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

De onder 10.1 bedoelde omgevingsvergunning wordt slechts verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de fysieke en externe veiligheid;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor de activiteit bouwen, met inachtneming van het volgende:

1. a. in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. er is sprake van voldoende parkeergelegenheid, indien:

1. 1. Voldaan wordt aan de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie Bijlage 3 Beleidsregels parkeren) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
2. 2. De parkeerplaatsen voldoen aan de verdere eisen (maatvoering) die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (Zie Bijlage 3 Beleidsregels parkeren) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 11.1 indien:

1. a. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte op eigen terrein redelijkerwijs niet kan worden verlangd en
2. b. wanneer voldaan wordt aan de normen voor parkeerplaatsen in de openbare ruimte zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie Bijlage 3 Beleidsregels parkeren) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.

1. a. tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of laten gebruiken van:
   1. 1. gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
   2. 2. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
   3. 3. gebouwen met een woonbestemming voor doeleinden van detailhandel of nijverheid;
2. b. tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, het innemen van standplaats, indien en voor zover daarvoor ingevolge een omgevingsvergunning vereist is en deze is verleend;
3. c. met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het verbod indien de toepassing van het vebod zou leilden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De uitoefening van een aan huis verbonden beroep/bedrijf is binnen de bestemming woongebied toegestaan in gevallen waarbij:

1. a. het gedeeltelijk gebruik van de woning niet meer dan 1/3 van het brutovloeroppervlak van de woning beslaat, dit tot een maximum van 80 m²;
2. b. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep in de op het perceel aanwezige bijgebouwen niet leidt tot aantasting van de in het Bouwbesluit geëiste minimale oppervlakte aan huishoudelijke berging, met dien verstande dat het maximum van 80 m² in de woning en bijgebouwen tezamen niet wordt overschreden;
3. c. vooraf is aangetoond dat eventuele verkeersaantrekkende werking als gevolg van de vestiging van het aan huis verbonden beroep niet leidt tot verkeers-, parkeer-, geluids- en stankoverlast;
4. d. de activiteit die het aan huis verbonden beroep behelst niet vergunningplichtig is inzake de Wet Milieubeheer. Wanneer de activiteit meldingsplichtig is kan een aanvullend onderzoek naar akoestiek, milieu, externe veiligheid en verkeersaspecten worden verlangd.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij de afweging omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, zoals bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Hiethaarshoek'.

Aan de Hiethaarshoek te Wesepe zijn 12 woningen bestemd. Hiervan zijn er 2 opgericht: één in 2010 en één in 2011. Om het gebied aantrekkelijker te maken voor meer potentiele bewoners wordt de wijk van opzet gewijzigd.

Het is de wens om de situatie aan te passen, zodat de wijk voltooid kan worden en er een mooi, landschappelijk ingepast geheel ontstaat. Om dit mogelijke te maken worden drie extra woningen gerealiseerd, zodat het totaal op 15 woningen komt. Echter past de gewenste situatie voor een aantal onderdelen niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan "Wesepe"(zie paragraaf 1.2).

De gemeente wil meewerken aan het verzoek. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1: De ligging van het plangebied (globaal met rood omlijnd)

Het perceel is geregeld in het bestemmingsplan 'Wesepe', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 juli 2007. Ten noorden van het plangebied loopt een sloot met bestemming 'Water'. Aan de zuidkant loopt de Boxbergerweg wat is bestemd met een verkeersbestemming. Elke woning is opgenomen met een woonbestemming. De omliggende gronden zijn bestemd met 'tuin'. Het midden van het plangebied is aangeduid met de bestemming 'Groen'. Rondom en tussen de woningen door is de bestemming 'Bos' opgenomen. In onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan "Wesepe"

Strijdigheid met geldende bestemmingsplan.

Er worden 15 woningen in plaatst van 12 woningen toegestaan. Deze woningen krijgen een maximale goothoogte van 4,5 meter in plaatst van 4 meter. Daarnaast worden de bestemmingsvlakken 'Bos', 'Wonen', 'Tuin', en 'Groen' anders verdeeld over het plangebied.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plan. Hierbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele aspecten van het plan. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 een beschrijving van het beleid dat een relatie heeft op het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt op de diverse omgevingsaspecten ingegaan. Een juridische beschrijving van het plan wordt gegeven in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk gaat in op de bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van de huidige situatie en het voorgenomen initiatief centraal. De huidige situatie geeft het kader weer waarbinnen het voorgenomen initiatief ingepast moet worden.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Wesepe, ten zuidwesten van de bebouwde kom van Wesepe. Op het perceel stond tot 2008 een varkensslachterij. Deze slachterij is gebouwd in de jaren 60 en in 2008 gesaneerd en gesloopt (figuur 2.1). In 2008 is voor het plangebied een transformatieplan voor het realiseren van twaalf vrijstaande woningen opgesteld. In de huidige situatie zijn twee van deze twaalf woningen gerealiseerd (figuur 1.1).

Figuur 2.2: Topografische kaart 2005 (bron: www.topotijdreis.nl)

Rondom het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Ten oosten van het plangebied aan de Boxbergerweg 71 staat een voormalig bedrijf. Dit voormalige bedrijf is in 2016 bestemd met 'Wonen' op termijn worden de bedrijfsgebouwen gesloopt. Ten zuiden aan de Boxbergerweg 44 en 44A bevindt zich een voormalige veehouder. Deze locatie heeft ook een woonbestemming. Naast deze woningen bevinden zich de sportvelden van S.C. Wesepe. Ten westen van het plangebied zijn ook woningen gesitueerd. Onderstaand figuur 2.3 geeft de omliggende bebouwing weer.

Figuur 2.3: bebouwing in de omgeving

Op het plangebied zijn momenteel 12 woningen bestemd. De wens is om er 15 woningen te kunnen oprichten. Het gaat dus om de functie wonen, daarnaast zullen de benodigde andere bestemmingen worden toegevoegd of gewijzigd, die ondergeschikt zijn aan het wonen, zoals bestemming 'Tuin', 'Verkeer', 'Bos' en 'Water'. Om het gebied aantrekkelijker te maken is voor het plangebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld Bijlage 3

Door de crisis kwam de verkoop van de kavels niet op gang. Door de initiatiefnemers en in overleg met de gemeente Olst - Wijhe is voor het gebied een analyse gemaakt. Op basis van veld- en gebiedsanalyse zijn nieuwe uitgangspunten opgesteld voor aanpassingen van het bestaande ontwerp.

• Ontwerp en de inrichting zijn naar ‘binnen’ gericht en voelt aan als een vakantiepark en heeft daardoor weinig relatie met het omringende landschap.
• Alle woningen zijn gericht op het centrale hart en hebben hierdoor weinig of geen onderscheidend vermogen ten opzichte van een reguliere woonwijk.
• De kavelprijzen zijn niet marktconform en zijn veel hoger dan de prijzen die door gemeente wordt gehanteerd voor haar bouwrijpe kavels.
• Communicatie met de omgeving en bewoners van Wesepe is belangrijk ter ondersteuning van het verkoopproces.

Bij de herinrichting blijven robuuste landschappelijke beplanting, bomen en houtsingels behouden.

De nieuwe verkaveling houdt zorgvuldig rekening met het behouden van alle landschappelijke beplanting. Het inpassingsplan wordt in Bijlage 1 en Bijlage 2 uitgebreide beschrijving.

Op basis van de bovengenoemde basisprincipes is het voornemen uitgewerkt zoals opgenomen in figuur 2.4.

Figuur 2.4: Inpassingsplan Hiethaarshoek (Bijlage 2)

Bebouwing

Voor dit gebied wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de criteria opgenomen waaraan de woningen moeten voldoen. In de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als Bijlage 3. In dit beeldkwaliteitsplan worden het plangebied opgedeeld in drie type woningen opgenomen.

Eerste type woningen "Dorpse woningen", zijn de woningen aan de Boxbergerweg. De nieuwe woningen moeten het bebouwingslint langs deze weg versterken. De volgende randvoorwaarde zijn voor deze woningen van toepassing:

• Rechthoekige plattegronden;
• Nok richting haaks op de Boxbergerweg;
• Toepassen van zadeldaken (geen wolfseinden) (voorzien van donkere dakpannen);
• Goothoogte maximaal 4,5 meter 1 zijde en maximaal 6 meter 1 zijde. Nokhoogte 10 meter;

• Gevels van metselwerk (waarbinnen) vlakken voorzien van andere materialen);

Figuur 2.5: Referentie beelden woningen Boxbergerweg

Het tweede type woningen, zijn de woningen gelegen aan de Hiethaarshoek. Deze woningen dienen lager te zijn, dan de woningen aan de Boxbergerweg. Daarnaast moeten deze woningen aansluiten bij het landschappelijke groene karakter van het achterliggende gebied.

De volgende randvoorwaarde zijn voor deze woningen van toepassing:

• Variabele plattegronden
• Nok richting variabel
• Toepassen van zadeldaken (kan met wolfseinden) (voorzien van dakpannen of riet)
• Goothoogte maximaal 4,5 meter en nokhoogte maximaal 10 meter
• Gevels van metselwerk diverse materialen (metselwerk, gevelstuc, hout) waarbij witte vlakken indien toegepast ondergeschikt zijn.

Figuur 2.6: Referentie beelden woningen Hiethaarshoek

Tot slot moet een dubbele woning de entree van de wijk vormen. Door deze dubbele woningen wordt de overgang van de lintbebouwing aan de Boxbergerweg en de woningen aan de Hiethaarshoek versterkt. De volgende randvoorwaarden zijn van toepassing:

• Rechthoekige plattegronden
• Nok richting haaks op de weg.
• Toepassen van zadeldaken (kan met wolfseinden) (voorzien van dakpannen of riet)
• Goothoogte maximaal 4,5 meter en nokhoogte maximaal 10 meter.
• Gevels van metselwerk diverse materialen (metselwerk, gevelstuc, hout) waarbij witte vlakken indien toegepast ondergeschikt zijn.

Figuur 2.6: Referentie beelden woningen entree

De wegenstructuur blijft ongewijzigd ook het openbaar fiets- voetpad blijft gelijk. Elke woning moet minimaal twee parkeerplaatsen realiseren op eigen terrein. Er is voldoende overcapaciteit langs de openbare weg. Het is niet wenselijk dat voor overcapaciteit parkeren verharde inrichting wordt gemaakt. Twee woningen krijgen een enkele nieuwe uitrit rechtstreeks op de Boxbergerweg.

Dit hoofdstuk behandelt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?
2. 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?
3. 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

In de Bro is in artikel 1.1.1 de definitie opgenomen voor stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Op het realiseren van woningen is onder meer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien planologisch gezien sprake is van een toevoeging van drie woningen.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

De Omgevingsvisie Overijssel is in april 2017 vastgesteld als de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). De twee belangrijkste thema's van de vorige omgevingsvisie waren duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Als derde thema heeft de provincie daar nu sociale kwaliteit aan toegevoegd.

Het thema sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. Zaken die daarbij een belangrijke rol spelen zijn gezondheid, vitaliteit, arbeidsparticipatie, sociale uitsluiting en armoede. Binnen het thema sociale kwaliteit zijn vier categorieën van menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van onze leefomgeving: de behoefte aan geborgenheid en veiligheid, de behoefte aan contact en communicatie, de behoefte aan informatie en variatie en tenslotte de behoefte aan duidelijkheid en herkenning.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Een doelstelling van de Omgevingsvisie is het creëren van ruimtelijke kwaliteit, wat als volgt wordt omschreven: "Datgene wat ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". De Omgevingsvisie benoemt een ontwikkelperspectief voor de locatie. Daarnaast wordt uitgegaan van een lagenbenadering met vier lagen. Zo is er de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, een stedelijke laag en een 'lust- en leisure' laag. Deze benadering van ruimtelijke kwaliteit is een optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. De lagen worden hieronder kort beschreven, waarbij de conclusies worden samengevat en vertaald naar concrete uitgangspunten.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', wat zich richt op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Dus de woningen, in een natuurlijk landschap, passen goed in dit gebied.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

Natuurlijke laag (dekzandvlakte en ruggen):

Het plangebied is gelegen op een dekzandvlakte en een deel 'Beekdalen en natte laagtes'. Het cultuurlandschap wordt omschreven als het Oude Hoevenlandschap. Verschil van hoog en laag, droog en nat dient sturend te zijn voor de ontwikkeling en kan beleefbaarder worden gemaakt. Uitgangspunten daarbij zijn:

• Behoud en bescherming van het reliëf;
• Zichtbaar en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem;
• Uitgangspunt is dat er rekening wordt gehouden met de strekkingsrichting van het landschap.

De natuurlijke laag verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen uitbreiding van de bebouwing is hiervoor te klein

Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Oude Hoevenlandschap)

Het plangebied is midden in het Oude Hoevenlandschap gelegen. Het Oude Hoevenlandschap heeft verspreide erven met een vaak 'eigen' es. Ze zijn ontstaan nadat de complexen met grote essen bezet waren. Dit leidde tot een landschap dat klein van schaal is. Tevens heeft dit reflecties op de ondergrond. Zo wordt een contrastrijk landschap gecreëerd met veel variatie. De ambitie is de kenmerkende afwisseling tussen de erven, laagtes en houtwallen te versterken. Het gaat hierbij met name om de open es, de routes over de erven, de erven zelf en de landschapsbeplanting. Uitgangspunt daarbij is dat de structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes versterkt dienen te worden.

De stedelijke laag: Informele trage netwerk en Verspreide bebouwing

Het plangebied is gelegen in het buitengebied, er is dan ook geen stedelijke laag van toepassing.

De laag van de beleving Donkerte en IJssellinie inundatieveld

Het plangebied is gelegen in de IJssellinie inundatieveld en in de Donkerte. Door de ontwikkeling naar een woonbestemming wordt de Donkerte en de IJssellinie inundatieveld niet onevenredig aangetast.

Conclusie

De ontwikkeling van een woonlocatie sluit aan bij het cultuurlandschap, waarin kleine erven verspreid over het gebied liggen. Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 2.2 is nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

Het KGO-beleid is ontstaan om ontwikkelingen in het landelijk gebied mogelijk te maken in ruil voor een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' is ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse regelingen waaronder het Rood voor Rood-beleid. Voor de toepassing van KGO is een werkwijze ontwikkeld om de principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de groene omgeving. De basis van de KGO is in lijn met de ontwikkelperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' en richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Een belangrijke voorwaarde is dat in ruil voor de ontwikkelingsruimte een passende kwaliteitsimpuls wordt gedaan. Voor elke ontwikkeling geldt een basisinspanning. Dat wil zeggen dat elke ontwikkeling goed landschappelijk ingepast dient te worden door de juiste situering van gebouwen en erfbeplanting. De aanvullende prestaties die moeten worden gedaan voor de ruimtelijke kwaliteit zijn afhankelijk van een drietal variabelen, namelijk:

1. 1. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd?;
2. 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?;
3. 3. Dient het initiatief alleen het eigen belang of zijn er ook maatschappelijke belangen?

Randvoorwaarden vanuit KGO:

• De ontwikkeling richt zich op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik;
• Bewaak evenwicht tussen ontwikkelruimte en landschappelijke en maatschappelijke tegenprestatie.

Onderstaand beschrijft welke kwaliteitsimpulsen er reeds zijn gedaan en welke extra zijn voor het nieuwe plan. Dit is nader uitgewerkt in de toelichting op de landschappelijke inpassing, zie Bijlage 1.

Reeds geïnvesteerde KGO's in 2008

1. In 2008 is een fietsverbinding gerealiseerd, deze ligt op het oude spoortracé. Een openbaar fietspad vanuit het dorp Wesepe naar sportpark 'Het Muggert' De opdrachtgever heeft in 2008 ca. €175.000,00 bijgedragen aan het realiseren van het fietspad en een brug over de Vloedgraven. De ondergrond voor het fietspad is een min op de aantal vierkante meters te verkopen terrein. De ondergrond wordt om niet overgedragen aan de gemeente.

2. Sanering en sloop van de slachterij In 2008 zijn de sloopwerkzaamheden, saneringswerkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervan zijn geweest ca. €700.000,00.

3. Landschappelijke inrichting In 2008 is het gebied landschappelijk ingericht en is de infrastructuur aangebracht.

Nieuwe KGO's

1. Minder te verkopen oppervlak kavels

Er kan in het nieuwe plan ongeveer 1.740 m2 minder oppervlakte worden verkocht doordat er een weilandje met bestemming natuur wordt gesitueerd in het hart van het plan.

2. Landschappelijke inpassing

Zorgvuldige inpassing van bestaande structurerende landschappelijke elementen. Er worden enkele bomen en beukenhagen toegevoegd. Alle bomen in het plan blijven behouden en zijn ingepast in het nieuwe plan.

3. Grondoverdracht voor 1 euro

Overdacht aan de gemeente van ondergrond van het openbaar fietspad

4. Water in het gebied

Er wordt een sloot met een plasdrasberm, lengte 100 meter toegevoegd aan de oostzijde van het plan. De aanlegkosten zijn voorlopig geraamd op ongeveer €36.000,00.

5. Nieuwe natuur

Het middengebied wordt open gemaakt en de ontstane ruimte wordt ingericht als nieuwe natuur (bloemrijk grasland).

6. Beeldkwaliteit woningen

Een beeldkwaliteitsplan voor de woningen maakt onderdeel uit van het gehele plan, zie Bijlage 3. Overwogen wordt om hier een projectarchitect voor in te zetten.

Gezien het voorgaande wordt voldaan aan de KGO.

Door de wijziging worden de verschillende onderdelen van de omgevingsvisie niet nadelig beïnvloedt. Het gewenste bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciaal beleid

Deze Toekomstvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. De structuurvisie gaat over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen en water. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst.

Ten aanzien van ‘Wonen’ is in deze visie opgenomen dat uitgangspunt is dat plannen en projecten bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, voorzien in een 'eigen' woonbehoefte en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Bouwen voor de eigen behoefte leidt in Olst-Wijhe onvermijdelijk tot een afnemend draagvlak voor de maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarom wordt gekozen voor een flinke ‘plus’ op de lokale woonopgave. Olst-Wijhe wil ook in de toekomst een bovenlokale rol blijven spelen en kan hiermee inspelen op het regionale woningbouwtekort. Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. De gemeente gaat strategisch en flexibel om met de toevoeging van nieuwe woningen en hanteert daarbij het uitgangspunt dat kleinschalige wooninitiatieven bij de kleinere kernen worden gefaciliteerd, die passen bij de schaal en aard van de kern en aansluiten bij de lokale behoefte, zoals onder andere voor jongeren en ouderen.

Door het toevoegen van drie extra woningen verandert de situering van het gehele plangebied ten opzicht met het huidige plan. Door de nieuwe situering ontstaat er een wijk die het landschap en versterkt. De nieuwe situatie van de woningen, langs de Boxbergerweg, versterken de lintbebouwing langs deze weg. Deze gewijzigde situering zorgt er voor dat landschapskenmerken extra worden versterkt en dat daardoor de onderhavige ontwikkeling aansluit bij de uitgangspunten van de Toekomstvisie Olst-Wijhe 2011.

De woonvisie is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. In de Woonvisie is ook aandacht voor de kleine kernen. Belangrijke punten om in de kleine kernen te blijven wonen zijn met name de aanwezigheid van goede ontmoetingsplekken en een aantrekkelijk woonklimaat waar oog is voor ruimtelijke kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing en sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de woonvisie.

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, ‘Ruimte voor initiatief en innovatie’ vastgesteld. In deze structuurvisie is het beleidskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen verwoord en wordt het toekomstbeeld voor Olst-Wijhe op weg naar 2025. In deze visie wordt de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen, waaronder die voor het bestemmingsplan Buitengebied. Met de nieuwe visie speelt de gemeente in op ontwikkelingen als vergrijzing en bevolkingsdaling, leegstand en veranderende behoeften van bijvoorbeeld inwoners en ondernemers.

Op de beleidskaart is het plangebied gelegen in de 'Lommerrijke landgoederen'. Landgoederen zijn de parels van Overijssel, die bijdragen aan het gevarieerde Overijsselse landschap. Daarmee dragen ze ook voor een belangrijk deel bij aan de identiteit en het karakter van de provincie.

De toekomst van de landgoederen is afhankelijk van de instandhouding van de monumentale gebouwen en landschapselementen en de (deels) publieke toegankelijkheid. Het individuele karakter van de landgoederen vergroot de aantrekkelijkheid. De gemeente geeft ruimte aan herbestemming van vrijkomende gebouwen die onderdeel zijn van de landgoederen.

Op hoofdlijnen zijn de uitgangspunten voor de uitvoering van de visie op het deelgebied 'Lommerrijke landgoederen' uitgewerkt:

De gemeente wil het bestaande KGO- instrument (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) verder verbreden conform de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie. Het perceel maakt geen deel uit van een landgoed. Daarnaast is er een erfinrichtingsplan opgesteld (Bijlage 1) waarmee de voorgenomen ontwikkeling aansluit op de omgeving.

De gemeente Olst-Wijhe heeft ook een landschapsontwikkelingsplan opgesteld (23 september 2008). Volgens dit landschapsontwikkelingsplan ligt het plangebied op de rand van het zandlandschap (dekzandruggen) en weteringenlandschap.

De uitgangspunten van de visie op het gebied zijn hieronder opgesomd:

• Het verdichten van dekzandruggen door de aanleg van droge verbindingen;
• Het versterken van natte karakterzones langs weteringen door de realisatie van natte verbindingszones;
• Nieuwe ontwikkelingen op erven laten aansluiten op het karakteristiek van het deelgebied;
• Ruimtelijk verdichten door de toepassing van Rood voor Rood of de nieuwe landgoederen regeling, in combinatie met de aanleg van landschapselementen;
• Openheid in weteringenlandschap behouden door behoud weidegronden en beperken van nieuwe huisvesting;
• Ontwikkeling geleidelijke overgang buitengebied naar stad/dorp;
• Creëren fysieke verbindingen tussen buitengebied en stad;
• Ontwikkelen kleinschalige recreatieve voorzieningen met aanleg van landschapselementen.

Specifiek voor nieuwe ontwikkelingen in het weteringenlandschap:

• Onbeplante wegen blijven onbeplant;
• Open landschapsstructuur, doorgaande structuren worden gestimuleerd;
• Nadruk op rationeel en rechtlijnige verkaveling, haaks op de wetering;
• Beplanting passend in open landschap (Knotwilgen, rietoevers, transparante elzensingels);
• De hogere gronden worden gekenmerkt door bebouwing, erfbeplanting en singels.

Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van de karakteristieken. Bij ontwikkelingen op de erven is het wenselijk in te spelen op het karakter van dit deelgebied door in de beplantingskeuze hier bij aan te sluiten.

De huidige erfopzet voldoet aan het karakter dat bij dit landschapstype hoort. Er wordt voldaan aan de wensen vanuit het Landschapsontwikkelingsplan.

Het voornemen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het beleid heeft geen invloed op de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden beschreven die voortvloeien uit de omgevingsaspecten. De omgevingsdienst IJsseland heeft in het kader van milieu het ontwerpbestemmingsplan beoordeeld. De beoordeling van de omgevingsdienst IJsseland is als bijlage Bijlage 4 toegevoegd aan deze toelichting.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 15 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Op 23 januari 2019 is vastgesteld dat geen MER nodig is, zie Bijlage 7. Ook is daar de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In de wet heet dit de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Soortenbescherming

Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. In de Wet Natuurbescherming wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en -Habitatrichtlijn en overige soorten.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. De aard van de voorgenomen werkzaamheden en ontwikkeling maakt dat de effecten uitsluitend tot het plangebied of in de zeer directe zone eromheen beperkt blijven. Gezien de afstand tot de Natura 2000-gebieden, de invulling van de tussenliggende gebieden en de voorgenomen werkzaamheden is er derhalve geen reden om aan te nemen dat er kans is op een belemmering van de kernopgaven van het Natura 2000-gebied, zij het door een rechtstreekse invloed, cumulatieve invloed of externe werking. Een toetsing op grond van de Wet Natuurbescherming wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Het dichtst bij gelegen Natura-2000 gebied, Rijntakken, bevindt zich op iets meer dan 6,1 kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied zelf bevindt zich niet binnen het NNN, zodat er geen invloed is op die gebieden en er geen nader onderzoek naar gebiedsbescherming noodzakelijk is. Voor het plangebied is een quickscan flora -en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 5.

De conclusie uit het onderzoek is dat het plangebied geen deel uitmaakt van het NNN of Natura 2000. Het effect van het plan op beschermde gebieden in de omgeving heeft in een eerder stadium plaatsgevonden en is geen onderwerp in dit onderzoek. Een deel van het plangebied overlapt met de zone ondernemen met natuur en water buiten het NNN. Door de herinrichting neemt de oppervlakte met bestemming natuur netto toe. De herontwikkeling conflicteert daarmee niet met de doelstelling van de zone.

Soortenbescherming

Voor de beoogde ontwikkeling is ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting. Op basis van het uitgevoerde onderzoek zijn er geen beschermde dier- en plantensoorten zijn aangetroffen. In en met name rond het plangebied zijn de afgelopen tien jaar voornamelijk onbeschermde soorten waargenomen. Hieronder wordt per soortgroep de conclusies uit het ecologisch onderzoek (Bijlage 5) beschreven.

Uit de soortgroep zoogdieren zijn enkele nationaal beschermde soorten vermeld. In het plangebied zijn geen zoogdieren waargenomen. Wel zijn sporen van konijn en kleine knaagdieren gevonden in de vorm van graafkuiltjes en holten. Van deze soorten geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen.

Van de soortgroep vogels zijn zeven soorten vermeld. Het gaat om losse waarnemingen van overvliegende en ter plaatse verblijvende dieren buiten het plangebied. In het gebied zijn algemene soorten als broedvogel te verwachten. Te denken valt aan soorten als Tuinfluiter, Braamsluiper, Grasmus, Zwartkop, Tjiftjaf, Fitis, Zanglijster, Houtduif, Vink, Kraai en Ekster. De begroeiing is te jong om vaste nestplaatsen te herbergen.

Vleermuizen zijn strikt beschermd in de Habitatrichtlijn. Verblijfplaatsen kunnen zich in bomen en kunstwerken bevinden, zoals gebouwen, bunkers, bruggen en dergelijke. In het plangebied staan geen bomen die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Het terrein zal in gebruik zijn als foerageergebied, met name wat de hogere begroeiing betreft. De herinrichting van het terrein is niet van wezenlijke invloed op deze functie.

Van de soortgroep amfibieën is alleen de nationaal beschermde gewone pad waargenomen. Voor deze soort geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen.Er zijn geen aanvullende maatregelen noodzakelijk

Van de overige soortgroepen zijn geen beschermde soorten waargenomen. Bij het rooien van groen dient rekening gehouden te worden met broedsels van vogelsoorten zonder vaste nestplaats. De genoemd activiteiten dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden. De piek van het broedseizoen valt in de periode van half maart tot half juli. Eerdere en latere broedgevallen zijn mogelijk. In onderstaand tabel 1 worden de maatregelen en vervolgachties per soortgroep weergeven.

Tabel 1 Maatregelen en vervolgacties (bron: Bijlage 5 Flora- en faunaonderzoek)

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Het archeologiebeleid van de gemeente Olst-Wijhe is vastgelegd in de Beleidsnota Archeologie gemeente Olst-Wijhe (vastgesteld op 4 oktober 2010). Door een archeologische verwachtingskaart wordt het duidelijk waar zich (mogelijk) archeologische resten bevinden. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld.

Cultuurhistorische waarden

Ter plaatse van de beoogde ontwikkellocatie gelden landschappelijke waarden. De gronden die daarvoor zijn aangewezen zijn bestemd voor het behoud, versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna. Door de bouw van de woningen op het reeds begrensde bouwvlak worden de lokale waarden niet onevenredig aangetast.

Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan de landschappelijk waarden. Het te ontwikkelen woonerf is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past, binnen de bestaande landschappelijke structuur. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

De gemeente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtingskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan beschermd middels een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische 2'. Hierbij geldt dat bij ingrepen dieper dan 50 cm of met een oppervlakte respectievelijk groter dan of gelijk aan 5.000 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Aangezien de gewenste nieuwbouw aanzienlijk kleiner is dan 5.000 m2, is nader onderzoek naar archeologie niet nodig.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is het aspect water. De 'watertoets' is dan ook wettelijk verplicht gesteld. De watertoets wordt vooral gezien als een procesinstrument. Dit procesinstrument moet waarborgen, dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is een vroegtijdige afstemming van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het desbetreffende plangebied ligt in het beheersgebied van Waterschap Drents Overijsselse Delta.

Het plan is op 3 juli 2018 kenbaar gemaakt bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta(Bijlage 8). Uit de digitale watertoets blijkt dat de invloed van het plan op de waterhuishouding mogelijk is, zodanig dat de normale procedure voor de watertoets wordt doorlopen.

Naar aanleiding van de uitgevoerde watertoets heeft het waterschap een uitganspuntennotitie opgesteld. Het watersysteem en de mogelijke gevolgen voor de bodem zijn verwerkt in de toelichting op het landschapsplan (zie Bijlage 1). Hiermee is een goede invulling gegeven aan de wateraspecten voor dit plan.

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt een woonbestemming een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige (milieubelastende) functies. Voor het bepalen in hoeverre de nieuwe woonbestemming vanuit milieuhygiënisch oogpunt toelaatbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

Voor doorwerking naar het plan moet het vanuit twee perspectieven worden beoordeeld:

1. Vanuit de omgeving naar de planlocatie

2. Vanuit de planlocatie naar de omgeving

Vanuit de omgeving naar het plangebied

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen. De bedrijven in de omgeving liggen dus op ruim voldoende afstand van het plangebied.

Vanuit de planlocatie naar de omgeving

De toekomstige woningen liggen op voldoende afstand van de omringende (agrarische) bedrijven.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Voor de planlocatie is ten tijde van de sloop van het bedrijf een bodemonderzoek gedaan. Voor dit gewijzigde plan is een aanvullend verkennend bodemonderzoek gedaan, zie Bijlage 9. Dit is uitgevoerd door Hunneman milieu . advies, projectnummer 180664/dh/sh, datum 19 september 2018.

De volgende conclusies en aanbevelingen zijn gedaan: zintuiglijk zijn in de bovengrond sporen tot resten aan puindelen waargenomen.

In de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan arseen en PAK aangetoond. In het grondwater zijn verhoogde gehalten aan zware metalen en Vocl (vluchtige chloorkoolwaterstoffen) aangetoond. Lokaal is een sterk verhoogd gehalte aan arseen aangetoond. Het maximaal aangetoonde gehalte aan arseen overschrijdt de interventiewaarde.

Uit voorgaande onderzoeken blijkt dat er in de omgeving vaker verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater zijn aangetoond. De verhoogde gehalten betreffen naar verwachting regionaal voorkomende gehalten, vanwege agrarische activiteiten en van nature aanwezige achtergrondwaarden.

Op basis van de analyseresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen bezwaren voor de voorgenomen verkoop en nieuwbouw op de locatie.

Het advies is om te werken met een gesloten grondbalans. Indien grond vrijkomt en van de locatie wordt afgevoerd is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing (Bbk). De aangetoonde verhogingen in de ondergrond (maximaal industriegrond) kunnen, bij toetsing aan het Bbk, beperkingen opleveren ten aanzien van het (her)gebruik elders. Af te voeren grond dient eventueel AP-04 te worden gekeurd, voor de bepaling van de definitieve afzetmogelijkheden.

De aanbevelingen uit het onderzoek zullen worden opgevolgd.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

Voor het nieuwe plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Sound Force One te Deventer, projectnummer wese201830 v1.0, datum 20 juni 2018. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 10 toegevoegd aan deze toelichting. De conclusie uit het onderzoek is dat ter plaatse van het plan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op 3 woningen wordt overschreden als gevolg van de Boxbergerweg. Bij deze drie woningen is de geluidbelasting op 4,5 meter hoogte 49 dB en op 7,5 meter hoogte. 50 dB.

Ondanks deze geringe overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, kan er voor een goed woon-en leefklimaat gezorgd worden. Het binnenniveau zal moeten voldoen aan de 33 dB grenswaarde. Een bouw akoestisch onderzoek zal moeten aantonen hoe hieraan voldaan gaat worden en op welke manier een gevelwering van 22 dB bereikt gaat worden. Voor de 3 woningen is een hogere grenswaarde procedure doorlopen Bijlage 6.

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Hierbij geldt:

Bijlage 3A van de Regeling NIBM geeft aan, in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is.

NIBM-grens woningbouwlocaties (voorschrift 3A.2):

3% criterium:

1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;

• 3.000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Volgens de toelichting bij de Regeling NIBM wordt onder begrip 'netto' aantal woningen verstaan:

“Het ‘netto’ begrip bij woningbouwlocaties houdt in dat bij uitbreiding of wijziging van bestaande woningbouwlocaties, of bij bouw die bestaande bouw vervangt (na sloop, renovatiebouw of vernieuwbouw) alleen de netto toename van het aantal woningen ten opzichte van de eerdere of bestaande situatie in aanmerking wordt genomen.”

Het gaat dus om het aantal woningen dat er (netto) bij komt, vergeleken met de eerdere planologisch toegestane situatie.

Een project dat omvangrijker is dan bovengenoemde grenzen is in beginsel IBM. Dit plan is vele malen kleiner dan hiervoor is aangeduid en is dus NIBM.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in diverse wet- en regelgeving.

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10^-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10^-6 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Het plangebied en de omgeving zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van de mogelijke risicobronnen. In en rond het plangebied zijn geen inrichtingen gelegen, die zijn opgenomen in de lijst met risicovolle inrichtingen en die van invloed kunnen zijn op het plangebied.

Op verdere afstand (circa 1 kilometer) is aan de Raalterweg 56 een tankstation met LPG aanwezig. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied. Op circa 2 kilometer afstand ten noorden van het plangebied loopt een hoge druk aardgasleiding van de Gasunie.

Het plangebied ligt niet binnen het invloedgebied van de buisleiding en inrichtingen met opslag van gevaarlijke stoffen. Een berekening en verantwoording van het groepsrisico is dus niet noodzakelijk.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In het plangebied liggen geen kabels en leidingen die van invloed zijn op de planvorming en dit bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de juridische opzet van dit bestemmingsplan. Daarbij wordt eerst een algemene toelichting gegeven. Daarna volgt een toelichting op de gehanteerde bestemmingen.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet Algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld. De SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) bevatten de normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van onder andere het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven.

Deze uniforme opbouw maakt het eenvoudig bestemmingsplannen te tonen en te raadplegen, wat gebeurt via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site toont een overzichtskaart met alle bestemmingsplannen. Door een bestemmingsplan te selecteren kunnen vervolgens ook de bijbehorende regels en de toelichting worden geraadpleegd. Bestemmingsplannen worden hiertoe gecodeerd op basis van IMRO 2012 om digitale publicatie mogelijk te maken.

Aan deze digitale wijze van publicatie is gekoppeld dat de digitaal gepubliceerde versie van het bestemmingsplan de juridisch bindende versie is.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan de afzonderlijke bestemmingen zijn gebruiks- en bouwmogelijkheden toegekend in de planregels.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor een directe planvormen. Het gehele plan kent een directe wijze van bestemmen. Dit wil zeggen dat een aanvraag omgevingsvergunning direct aan het bestemmingsplan getoetst kan worden en indien de aanvraag passend is een omgevingsvergunning afgegeven kan worden. Hiervoor zijn geen wijzigings- of uitwerkingsprocedures nodig.

In de bestemmingsregels zijn kaders gesteld ten aanzien van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. In algemene zin geldt dat zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij de systematiek en regels uit het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Olst-Wijhe.

De planregels zijn als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 1 komen de 'Inleidende regels' aan bod. Het betreft hier de 'Begrippen' en de 'Wijze van meten';
• In hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels', zijn de regels behorende bij de verschillende bestemmingen opgenomen. Per hoofdfunctie is een bestemmingsregeling opgenomen, bestaande uit:
  1. 1. bestemmingsomschrijving: een beschrijving waarvoor de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden;
  2. 2. bouwregels: een beschrijving van de toelaatbare bouwwerken;

en indien van toepassing:

1. 1. nadere eisen: nadere eisen die gesteld worden;
2. 2. afwijken van de bouwregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
3. 3. specifieke gebruiksregels: verbod op bepaald gebruik van gronden;
4. 4. afwijken van de gebruiksregels: bevoegdheid van burgemeester en wethouders;
5. 5. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. 6. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Hoofdstuk 3 'Algemene regels', bevat verschillende algemene bepalingen die van toepassing zijn op elke bestemming uit hoofdstuk 2;
• Tot slot zijn de 'Overgangs- en slotregels' opgenomen in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 1 omvat de Inleidende regels. Dit zijn de definities van de in het plan gehanteerde begrippen en de wijze waarop de in het bestemmingsplan gehanteerde maten, gemeten moeten worden. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen - en het gebruik van gronden en bouwwerken geregeld. Bij iedere bestemming is een bestemmingsomschrijving – en zijn bouwregels opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat algemene regels die van toepassing zijn op alle in het plan opgenomen bestemmingen. In hoofdstuk 4 zijn de Slotregels opgenomen.

Groen

Het in het plangebied voorkomende (openbaar) groen dat behoort tot de groenhoofdstructuur is als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen, maar wel andere bouwwerken toegestaan voor zover deze ondergeschikt zijn aan de groenfunctie. Ook biedt de bestemming mogelijkheden voor het realiseren van nutsvoorzieningen. De bouwhoogte van lantaarnpalen of lichtmasten mag niet meer bedragen dan 6,5 meter en de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer dan 2,5 meter.

Tuin

De gronden ter plaatse van de bestemming 'Tuin' zijn bedoeld voor onbebouwde tuinen bij woningen. Het betreft (delen van) percelen behorende bij een woning, maar waarop bebouwing niet gewenst is, meestal de voortuinen.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming regelt de in het gebied gelegen wegen en voetgangersgebieden. Binnen de bestemming zijn straten, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn niet toegestaan. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen, maar wel andere bouwwerken toegestaan. Dit is alleen aan de orde voor zover deze ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer. Daarop aanvullend biedt de bestemming ook mogelijkheden voor het realiseren van nutsvoorzieningen. De bouwhoogte van deze andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 8 meter.

Water

In het oosten van het plangebied wordt een sloot met plas-drasberm gerealiseerd. Deze is als zodanig bestemd, met de bestemming 'Water'. Middels een duiker krijgt deze sloot verbinding met de Vloedgraven. Door deze duiker direct onder het maaiveld te leggen wordt het regenwater in het gebied vastgehouden en kan infiltreren. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Woongebied

Voor de woningen in het plangebied en de daarbij behorende erven is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. Binnen het plangebied zijn maximaal 15 woningen toegestaan. Er zijn bouwmogelijkheden voor vrijstaande, halfvrijstaande of anderszins aaneen te bouwen woonhuizen. Verder zijn de toegestane goot- en/of bouwhoogte respectievelijk maximaal 4,5 en 10 meter bedragen.

Waarde - Archeologische 2

Deze archeologische dubbelbestemming heeft het doel om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen. De regels laten daarom alleen (bouw)activiteiten toe wanneer onderzoek is uitgevoerd of overleg is geweest. De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bouwwerken of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 centimeter met een groter oppervlak dan 5.000 m² (Waarde - Archeologie - 2). Wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe bouwwerken dient te allen tijde onderzoek gedaan te worden.

Anti-dubbeltelregel (artikel 9)

De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels (artikel 10)

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Overschrijding van bouwgrenzen

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.

Parkeergelegenheid

Dit is een regeling ten aanzien van aan te houden parkeernormen.

Algemene gebruiksregels (artikel 12)

In dit artikel is bepaald welk gebruik in ieder geval als strijdig wordt gezien.

Overige regels (artikel 12)

In een aantal gevallen wordt in dit plan verwezen naar een (andere) wettelijke regeling, begrip en/of functie uit die andere regeling. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van onderhavig plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling zou anders een wijziging van onderhavig plan met zich mee kunnen brengen, zonder dat hiertoe is besloten door de gemeenteraad.

Overgangsrecht (artikel 14)

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is geregeld in dit artikel. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Dit artikel betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel (artikel 15)

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op grondexploitatie.

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Vooroverleg

In artikel 3.1.1 Bro is bepaald dat overleg gepleegd moet worden met besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Zienswijze

Het bestemmingsplan is direct als ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpplan kenbaar te maken. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft op 6 mei 2019 het bestemmingsplan vastgesteld. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarbij de gemeente voor een deel financiële bemoeienis heeft. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemer en worden gedeeltelijk overgedragen aan de gemeente.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen zoals opgenomen in het Bro. Het bouwplan dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Het is daarom in beginsel verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het

kostenverhaal anderszins verzekerd is. Met de initiatiefnemer is de afspraak gemaakt dat deze de kosten van het bestemmingsplan betaalt. Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor de te maken plankosten en de eventuele planschade. Van het opstellen van een exploitatieplan wordt derhalve afgezien.