het wijzigingsplan Buitengebied, Velsdijk 4 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2019001049-0301 van de gemeente Olst-Wijhe.

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en de mogelijkheid tot het serveren van ontbijt binnen de woning.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

permanente huisvesting van één of meerdere personen behorende tot één afzonderlijk huishouden in een woning.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1, lid 1.6 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. er mogen alleen erf- of terreinafscheidingen en veekeringen worden gebouwd;
2. b. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast.

Tabel 4.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden;
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. verder geldt het volgende:

- Niet van toepassing

* Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen

met dien verstande dat:

5. e. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
   4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalig worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m².
6. f. er plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing, niet zijnde de voormalige bedrijfswoning is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen is in geen geval toegestaan.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
4. d. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

Ten behoeve van nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.14.1 ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a zijn de nevenfuncties kleinschalig kamperen en plattelandskamers ook toegestaan op gronden zonder de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing';
3. c. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat (het gedeelte van) nevenfuncties waarvoor geen bebouwing nodig is, tevens zijn toegestaan op gronden buiten het bouwvlak, mits grenzend aan het bouwvlak;
5. e. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
6. f. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
7. g. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
8. h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
9. i. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
10. j. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
11. k. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
12. l. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
13. m. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
14. n. ten behoeve van de nevenfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
    1. 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
    2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
15. o. ten behoeve van de nevenfunctie kleinschalig kamperen geldt tevens het volgende:
    1. 1. de nevenfunctie is alleen toegestaan in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
    2. 2. het aantal standplaatsen bedraagt ten hoogste 25;
    3. 3. uitsluitend mobiele kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans en trekkershutten, zijn toegestaan;
    4. 4. de afstand tot het bouwvlak van derden bedraagt ten minste 50 m;
    5. 5. de afstand tot andere verblijfsrecreatieve terreinen bedraagt ten minste 500 m;
    6. 6. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
16. p. ten behoeve van de nevenfunctie plattelandskamers geldt tevens het volgende:
    1. 1. het aantal kamers op gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' bedraagt ten hoogste 5, met dien verstande dat de oppervlakte per kamer ten hoogste 50 m² bedraagt;
    2. 2. het aantal kamers op overige gronden bedraagt ten hoogste 1, met dien verstande dat de oppervlakte ten hoogste 50% bedraagt van het oppervlak van het bijgebouw met een maximum van 50 m²;
    3. 3. de afstand tussen de plattelandskamers en het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 25 m;
17. q. ten behoeve van gevoelige functies waar langdurig kinderen verblijven geldt het volgende:
    1. 1. deze functies zijn niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
    2. 2. het bepaalde onder 1 is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of dieper dan 120 cm indien de gronden zijn voorzien van de maatvoeringaanduiding 'diepte' en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor Waterstaat - Intrekgebied aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor functies die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op de gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van:
   1. 1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van ten hoogste 2 m;
   2. 2. bebouwing ten behoeve van de waterleidingmaatschappij;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag – met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels – uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
3. c. het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op gronden voorzien van een bouwvlak.

1. a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 teneinde in intrekgebieden ook nieuwe niet-risicovolle en grote risicovolle functies toe te staan, mits daarbij wordt voldaan aan het stand still-principe.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a kunnen nieuwe grootschalige risicovolle functies in intrekgebieden alleen worden toegestaan als dit noodzakelijk is vanuit een zwaarwegend maatschappelijk belang, waarvoor redelijke alternatieven ontbreken en mits voldaan wordt aan het stap vooruit-principe.
3. c. In afwijking van het bepaalde in lid 35.1 en onverlet het bepaalde onder a en b kunnen binnen intrekgebieden met stedelijke functies nieuwe grootschalige risicovolle functies worden toegestaan mits deze functie voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening en aan het stand still-principe.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.
4. d. het bepaalde onder a, b en c is niet van toepassing indien gebruikgemaakt wordt van de saneringsregeling zoals opgenomen in:
   1. 1. artikel 4, 4.2 onder e4.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat algehele herbouw van (bedrijfs)woningen uitsluitend mag plaatsvinden op of binnen de bestaande funderingen.

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor de activiteit bouwen, met inachtneming van het volgende:

1. a. in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. er is sprake van voldoende parkeergelegenheid, indien:
   1. 1. Voldaan wordt aan de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voor parkeren met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
   2. 2. De parkeerplaatsen voldoen aan de verdere eisen (maatvoering) die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voorparkeren) gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 9.4, indien:

1. a. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte op eigen terrein redelijkerwijs niet kan worden verlangd; en
2. b. wanneer voldaan wordt aan de normen voor parkeerplaatsen in de openbare ruimte zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voor parkeren met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van het bepaalde in 9.4, indien dit noodzakelijk is om een goede verkeersstructuur en/of bereikbaarheid voor een pand, perceel, straat (of deel daarvan) dan wel een andere ruimtelijke functionele structuur te waarborgen.

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor het gebruik van gronden, met inachtneming van het volgende:

1. a. in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
2. b. er is sprake van voldoende parkeergelegenheid, indien:
   1. 1. Voldaan wordt aan de parkeernormen zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voor parkeren) met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
   2. 2. De parkeerplaatsen voldoen aan de verdere eisen (maatvoering) die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voorparkeren) gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.1, indien:

1. a. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte op eigen terrein redelijkerwijs niet kan worden verlangd; en
2. b. wanneer voldaan wordt aan de normen voor parkeerplaatsen in de openbare ruimte zoals die zijn opgenomen in de Beleidsregels parkeren Olst-Wijhe (zie bijlage beleidsregels voor parkeren met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van het bepaalde in 10.1, indien dit noodzakelijk is om een goede verkeersstructuur en/of bereikbaarheid voor een pand, perceel, straat (of deel daarvan) dan wel een andere ruimtelijke functionele structuur te waarborgen.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Seksinrichtingen zijn niet toegestaan.

1. a. Onder strijdig gebruik met dit wijzigingsplan wordt begrepen het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' overeenkomstig de bestemming, zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 2 opgenomen 'Landschappelijke inpassing'.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden en bouwwerken ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' overeenkomstig de bestemming worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen twee jaar na het tijdstip van onherroepelijk worden van het wijzigingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform de op in de Bijlage 2 opgenomen Landschappelijke inpassing, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 41 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte of nieuw te plaatsen woonunit, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.3 ten behoeve van de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
7. g. de nieuwe woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn.

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten einde de realisatie van windenergie mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:

1. a. bouwwerken ten behoeve van de realisatie van windenergie is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 bouwwerk voor de realisatie van windenergie toegestaan;
3. c. de hoogte van een bouwwerken voor de realisatie van windenergie bedraagt ten hoogste 25 m.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming Waarde - Archeologie - 1 en/of Waarde - Archeologie - 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande funderingen mogelijk te maken met inachtneming van het volgende:

1. a. de herbouw vindt plaats binnen hetzelfde bouwvlak;
2. b. de nieuwe situering van de (bedrijfs)woning leidt niet tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieuwetgeving;
3. c. de nieuwe (bedrijfs)woning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. de herbouw buiten de bestaande funderingen is stedenbouwkundig aanvaardbaar;
6. f. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Dit lid onder 1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan 'Buitengebied, Velsdijk 4'.

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Velsdijk 4 te Wesepe. Initiatiefnemer heeft bij de gemeente een verzoek ingediend voor het (gedeeltelijk) wijzigen van de bestemming van 'Agrarisch' naar 'Wonen'.

De locatie is al geruime tijd geen actief agrarisch bedrijf meer en de initiatiefnemer (de huidige eigenaar) oefent er geen agrarische activiteiten uit. De wens is om alle asbest te saneren, een gedeelte van de bestaande gebouwen te slopen en te vervangen voor één nieuwe schuur.

Dit wijzigingsplan is bedoeld om deze wijziging, voor zover deze niet past binnen het vigerende bestemmingsplan, planologisch en juridisch mogelijk te maken.

De planlocatie ligt in het buitengebied van Wesepe, zie hieronder.

Afbeelding - Globale ligging van het plangebied

Het perceel bevindt zich in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Olst-Wijhe, zoals deze is vastgesteld op 21 mei 2012. Hieronder een weergave van de bestemmingsplanverbeelding.

Afbeelding - uitsnede huidige bestemmingsplan 'Buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In het geldende bestemmingsplan "Buitengebied" heeft de locatie de bestemming "Agrarisch" met de dubbelbestemming "Waterstaat - Intrekgebied" en het heeft tevens grotendeels de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - 1" en een deel de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - 2". De gebiedsaanduiding is "reconstructiewetzone - verwevingsgebied".

De gemeente wenst medewerking te verlenen aan het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Wonen' door middel van een wijziging van het bestemmingsplan.

Het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Olst-Wijhe heeft aangegeven in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan een ruimtelijke procedure om dit te realiseren op de gewenste locatie.

Een dergelijke procedure kan alleen worden gevoerd als wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, waartoe door VantErve advies een ruimtelijke onderbouwing is opgesteld. Een groot gedeelte van deze ruimtelijke onderbouwing is overgenomen in de toelichting. Voor de volledigheid is de onderbouwing tevens toegevoegd als bijlage 1.

Het plan wordt planologisch geregeld door het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 3.8.5 van het bestemmingsplan Buitengebied. Hiermee kan de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd worden naar een vervolgfunctie, zoals 'Wonen'. Aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn enkele voorwaarden verbonden:

a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
Zie lid b. van deze voorwaarde.

b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:

1. 1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
2. 2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
3. 3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;

Er wordt 526 m² gesloopt (zie paragraaf 2.1). Hierdoor mag er 250 + (1/3 * 276) = 342 m² terug gebouwd worden.

c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
Er is een landschappelijke inpassing opgesteld en als bijlage 2 ingesloten.

d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
Er is een landschappelijke inpassing opgesteld en als bijlage 2 ingesloten.

e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
De bestemming wordt 'Wonen', dat is passend bij het toekomstig gebruik.

f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
De hier bedoelde aanduiding wordt opgenomen op de verbeelding in het wijzigingsplan.

g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
Er zal geen buitenopslag plaatsvinden of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden.

h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
De bestemming 'Wonen' heeft een kleinere verkeersaantrekkende werking dan 'Agrarisch'. De aanwezige infrastructuur volstaat.

i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
Op het terrein is voldoende ruimte om te parkeren en is landschappelijk ingepast, zie bijlage 2.

j. de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden te worden en waar mogelijk te worden versterkt;
De agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf blijft behouden, zie de ingesloten landschappelijke inpassing (bijlage 2).

k. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
Er vindt geen detailhandel plaats in de gewenste situatie.

l. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
Er vindt geen horeca plaats in de gewenste situatie.

m. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
De bestemming wordt 'Wonen', dat is milieuhygiënisch verantwoord.

n. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven worden niet beperkt, zie paragraaf 4.6.

o. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
Niet van toepassing, aangezien er voor het plangebied geen aanduiding 'intensieve veehouderij' is opgenomen.

p. het aantal woningen mag niet toenemen;
Het aantal woningen neemt niet toe, het blijft één woning.

q. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
Het plangebied is niet gelegen binnen 50 meter van de bestemming Leiding – Hoogspanningsverbinding.

r. het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
Niet van toepassing, aangezien het plangebied niet is gelegen binnen 50 meter van de bestemming Leiding – Hoogspanningsverbinding.

s. ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:

1. 1. bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan;
2. 2. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.

Niet van toepassing, aangezien de bestemming wordt gewijzigd naar 'Wonen'.

De toelichting op het wijzigingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op het voorgenomen plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt daarbij getoetst aan dit beleid. In hoofdstuk 4 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 6 wordt tot slot ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Wesepe, tussen Wesepe, Broekland en Middel, in de gemeente Olst-Wijhe.

Afbeelding - ligging locatie (rode marker)

De locatie is een voormalig agrarisch bedrijf. Hierna is een luchtfoto van het plangebied in de huidige situatie opgenomen.

Afbeelding - luchtfoto huidige situatie

Het volgende wordt gesloopt, conform principeverzoek 17 oktober 2018 en principebesluit van 5 december 2018 (kenmerk 11046-2018).

Afbeelding - Te slopen gebouw, verharding en mestsilo

Er wordt 526 m² aan gebouwen gesloopt, de mestsilo wordt verwijderd en de direct daar aan grenzende erfverharding wordt verwijderd.

Rondom het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen. Onderstaande afbeelding geeft de omliggende gebouwen en adressen weer.

Afbeelding - Percelen in de omgeving

Rondom de locatie bevinden zich in hoofdzaak woningen, de volgende locaties hebben een woonbestemming:

• Velsdijk 6
• Velsdijk 5
• Woolsdijk 2a

Rondom de locatie bevinden zich een tweetal percelen met een agrarische bestemming:

• Velsdijk 7
• Elshagenweg 1

Beide locaties houden bedrijfsmatig geen vee meer.

De initiatiefnemer heeft onlangs deze locatie gekocht en is niet voornemens agrarische activiteiten uit te gaan oefenen. Daarom is er de behoefte om de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Er wordt 526 m² gesloopt, hiervoor komt een nieuw gebouw terug van 342 m².

Afbeelding - Overzicht van het nieuwe gebouw

Verbeelding - aanzichten nieuw gebouw

Op 5 december 2018 heeft het college van B&W van Olst-Wijhe (kenmerk 11046-2018) besloten mee te werken aan het plan, zoals is ingediend op 17 oktober 2018.

Voor de gewenste situatie is een landschappelijke inpassing gemaakt, deze is als bijlage 2 ingesloten.

Afbeelding - Overzicht van het nieuwe erf

Het uitgangspunt van de landschappelijke inpassing is een boerenerf dat passend is in de omgeving en de karakteristiek van de omgeving, waar mogelijk, versterkt. Het historische deel van het gebouw, de oorspronkelijke boerderij met het rieten dak, ligt centraal en in het zicht. Dit is het eerste wat zichtbaar is als het erf benaderd wordt.

De laan aan de oostzijde wordt versterkt en ter hoogte van de voormalige mestsilo worden extra bomen geplant.

Op grond van het huidige bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch'. De bedrijfsactiviteiten zijn al geruime tijd gestaakt. Initiatiefnemer willen de bestemming wijzigen van 'Agrarisch' naar 'Wonen' door middel van een wijzigingsplan. De huidige dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie - 1", "Waarde - Archeologie - 2" en "Waterstaat - Intrekgebied" blijven behouden.

Tevens krijgt het bestemmingsvlak 'Wonen' de functieaanduiding 'specifieke vorm van Wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' en de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting'. Zie voor de uitsnede van de nieuwe verbeelding de afbeelding hieronder.

Afbeelding - uitsnede verbeelding wijzigingsplan

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant voor de geplande ontwikkeling, het provinciaal/regionaal en gemeentelijk beleid. Gezien de beperkte onderhavige ontwikkeling wordt niet ingegaan op het rijksbeleid.

Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit wijzigingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

De 'Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur' is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten. Deze is sinds 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). In de omgevingsvisie worden onderwerpen beschreven als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel.

De focus in de omgevingsvisie ligt op de thema's 'klimaat', 'energie' en 'regionale economie.'

• Klimaat

Opgaven en kansen:

1. 1. Overijssel met zijn rivierdelta en hoge gronden staat voor een grote opgave voor voldoende waterveiligheid, bescherming tegen wateroverlast en, in tijden van droogte, een goede zoetwatervoorziening (kwantitatief en kwalitatief). In het landelijke Deltaprogramma zijn voorkeursstrategieën opgenomen die zorgen voor bescherming tegen overstromingen en voor voldoende zoetwater, nu en in de toekomst. Voor een goede ruimtelijke vertaling van de wateropgaven en 'verbinding' met andere regionale opgaven, ruimtelijke kwaliteit en het creëren van maatschappelijke meerwaarde is stevige provinciale regie nodig.
2. 2. Stedelijke herstructurering en transformatie bieden kansen om in de stad ruimte te maken voor wateropvang en groen, en zo wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen te beperken. Dat geeft tegelijk kansen om de kwaliteit en veiligheid van de woonomgeving te verbeteren.
   

• Energie en milieu

Opgaven en kansen:

1. 1. Er is een transitie noodzakelijk naar (vooral ook) decentrale opwekking van hernieuwbare energie, hergebruik van grondstoffen en energie-efficiëntie. De provincie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke keuzen die samenhangen met de opwekking van hernieuwbare energie en het bij elkaar brengen van partijen.
2. 2. Herstructurerings- en transformatieopgaven kunnen hand in hand gaan met energieopgaven en kansen bieden voor het zuinig(er) en zorgvuldiger gebruik van energie en grondstoffen.
3. 3. Transitie naar een duurzame agrarische bedrijfsvoering, met – in antwoord op de veranderde eisen van consumenten en direct omwonenden – bijzondere aandacht voor volksgezondheid, dierenwelzijn en zorg voor het milieu (onder andere door ketenoptimalisatie). Dit biedt kansen om de concurrentiepositie van de agro- en foodsector – en daarmee de toegevoegde waarde voor de regionale economie - te versterken.
4. 4. Energiebesparing en CO2-reductie in het openbaar vervoer, onder andere door zero emissie busvervoer.
   

• Regionale economie

Opgaven en kansen:

1. 1. Stimulering van de economie en zorg voor werkgelegenheid is een belangrijke opgave. Overijssel heeft een goede uitgangspositie in de nationale topsectoren hightech, chemie, energie, agro&food en life sciences/health. En in de regionale sectoren: vrijetijdseconomie en de bouw. Verder liggen er kansen voor de logistieke sector: Overijssel heeft qua ligging, infrastructuur, ondernemerschap en kennis belangrijke troeven in handen om een sterkere positie in te nemen in het (inter)nationale logistieke netwerk. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe werkgelegenheid voor zowel laag, middelbaar als hoog opgeleiden.
2. 2. Herstel van de balans tussen vraag en aanbod van woon- en werklocaties (zowel kwantitatief als kwalitatief) is een belangrijke opgave. Daarnaast noodzaakt afname van de ruimtedruk tot het kwalitatief op peil houden en herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Regionaal is een stimuleringsbeleid en een actieve (re)programmering op bovenlokale ontwikkelingen voor woningbouw en werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel) noodzakelijk. Het feit dat in Overijssel krimp en groei naast elkaar bestaan, vraagt om specifiek maatwerk dat rekening houdt met deze verschillen.
3. 3. De verminderde financiële armslag betekent dat we steeds vaker een afweging moeten maken tussen het maatschappelijk belang van een bepaalde voorziening en financiële overwegingen (zoals rendabele voorzieningen op een bepaald schaalniveau). De instandhouding van een goed netwerk van (betaalbaar) openbaar vervoer is bijvoorbeeld een grote uitdaging.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, gebruiken we het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal.

Afbeelding - de roden draden uit de omgevingsvisie

• Of – generieke beleidskeuzes
  Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.
• Waar – ontwikkelingsperspectieven
  Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.
• Hoe – gebiedskenmerken
  Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.
  

Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van Europa, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de structuurvisie vindt je de provinciale generieke beleidskeuzes die bepalend zijn voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Een deel van deze beleidskeuzes geldt voor heel Overijssel en een deel voor specifieke gebieden in Overijssel.

Boringsvrijezones

Het plangebied ligt in de boringsvrije zone Salland Diep. In een boringsvrije zone bevinden zich beschermde bodemlagen tussen het maaiveld en het watervoerende pakket waaraan het grondwater wordt onttrokken.

Beleid boringsvrije zone Salland Diep
Onder Salland ligt een zoetwater voorraad die goed is beschermd door een aaneengesloten dikke kleilaag. Voor dit watervoerende (diepe) pakket onder Salland geldt al sinds 1991 dat we onttrekkingen alleen toestaan voor de openbare drinkwatervoorziening en voor hoogwaardig industrieel gebruik waarop de Warenwet van toepassing is. Daarbij moet worden aangetoond dat een onttrekking aan het ondiepe pakket of een andere locatie geen goed alternatief is.

In 2006 is bij de herziening van het grondwaterbeschermingsbeleid voor dit gebied ook een milieuzonering vastgesteld in de vorm van een boringsvrije zone. Doel hiervan is om naast de beleidsmatige bescherming ook de fysieke bescherming in de vorm van de aaneengesloten dichte kleilagen in de ondergrond in stand te houden. Dit betekent dat mechanische bodemingrepen die de beschermende functie teniet zouden kunnen doen, niet zijn toegestaan. Ook geldt hier een absoluut verbod om bodemenergiesystemen te installeren die de ondoordringbare kleilaag doorboren en een verbod om koelwater, afvalwater en overige

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving
In de Groene Omgeving gaat het wat de provincie betreft vooral om: behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap, het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit, ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, het toerisme en andere economische dragers, realisatie van waterkwaliteitsdoelen, het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden én het opwekken van hernieuwbare energie.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
Voor alle nieuwe en grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied geldt dat een goede ruimtelijke inpassing verplicht is. Naast deze basisinspanning kan het zijn dat er aanvullende kwaliteitsprestaties nodig zijn. Voor het bepalen van de mate van aanvullende kwaliteitsprestaties gelden drie variabelen:

1. 1. Is de ontwikkeling 'gebiedseigen' of 'gebiedsvreemd?';
2. 2. Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving?; en
3. 3. Dient het initiatief een eigen belang, of ook maatschappelijke belangen?

Hulpmiddel bij toepassing in de praktijk is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving dat samen met gemeenten is opgesteld. Het werkboek geeft antwoord op vragen als 'Voor welke ontwikkelingen geldt het?' en 'Hoe bepaal je de balans?'. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) is opgenomen in de provinciale verordening.

In de Groene Omgeving worden drie ontwikkelingsperspectieven onderscheiden, ieder met een eigen accent:

• de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW)
• agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap
• wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Zoals in navolgende afbeelding is weergegeven, valt het onderhavige plangebied in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

Afbeelding - Uitsnede Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' de ambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

In het mixlandschap (buitengebied met accent veelzijdige gebruiksruimte) is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant is veehouderij en akkerbouw een belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Dus de woningen, in een natuurlijk landschap, passen goed in dit gebied.

Hoe - Gebiedskenmerken
Nieuwe ruimtelijke opgaven worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaan we de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype.

De gebiedskenmerken worden onderscheiden in vier lagen:

• de natuurlijke laag
• de laag van het agrarisch cultuurlandschap
• de stedelijke laag
• de laag van de beleving

Natuurlijke laag
De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt.

De ruimtelijke kwaliteitsambities in de natuurlijke laag zijn:

• natuur als ruggengraat: de ontwikkeling van een robuust, aaneengesloten natuurlijk landschap
• een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel

Het (beter) afstemmen van locatiekeuzes en inrichtingsopgaven op de natuurlijke laag is een duurzame strategie. Het betekent onder andere:

• het behoud van kwaliteiten van de natuurlijke laag, zoals aardkundige waarden en natuurlijk reliëf
• het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem en daarmee anticiperen op klimaatverandering
• het voorkomen dat locatiekeuzes leiden tot wateroverlast (bijvoorbeeld door te bouwen op de hooggelegen droge delen in het landschap)
• het behouden en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit)

In de natuurlijke laag worden verschillende gebiedstypen onderscheiden. Het plangebied valt binnen het gebiedstype 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie navolgende afbeelding).

Afbeelding - Uitsnede plangebied binnen de 'natuurlijke laag en laag van het agrarisch cultuurlandschap' Dekzandvlakte en ruggen

De natuurlijke laag verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen nieuwe invulling, is hiervoor te klein qua impact.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap
De laag van het agrarisch cultuurlandschap beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

De ruimtelijke kwaliteitsambitie in de laag van het agrarisch cultuurlandschap is:

• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; het palet van agrarische cultuurlandschappen versterken en contrasten tussen de landschappen behouden en ontwikkelen.

Ter plaatse is sprake van een agrarisch cultuurlandschap met dekzandgebied "jonge heide- en broekontginningslandschap", zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'

Kenmerkend zijn de grote en kleinere landbouwontginningslandschappen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings' landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat.

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

De laag van de agrarische cultuurlandschappen verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling. Voor het gehele plangebied is een landschappelijke inpassing opgesteld, die aansluit op de ambitie van dit landschap, zie bijlage 2.

Stedelijke laag
In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landsschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Uitgangspunten vanuit de stedelijke laag met betrekking tot het plangebied:

• Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit;
• Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;
• Behouden robuuste ensemble;
• Koppelen erf aan landschap.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het ontwikkelingsplan. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd (landschappelijk inpassing en sloop landschapsontsierende schuren) en is het erf gekoppeld aan het landschap.

Laag van de beleving
In de laag van beleving komen de natuurlijke, functionele een sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw en tussen nut en schoonheid.

Op de locatie is het gebiedskenmerk 'Donkerte' van toepassing. Over het gebiedskenmerk 'Donkerte' kan worden gezegd, dat hier de sturingsfilosofie is dat in de donkere gebieden wordt ingezet op de minimaal noodzakelijk toepassingen van het kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en 'richten' van kunstlicht. Er is veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Het plangebied is tevens aangeduid als onderdeel van de 'IJssellinie inundatieveld'.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in de 'Laag van de beleving' IJssellinie inundatieveld' en 'Donkerte'

In de gebiedskenmerken is dit gebied één van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de ligging van het plangebied binnen de 'IJssellinie inundatieveld'. Tevens is de ontwikkeling is niet in strijd met het gebiedstype 'Donkerte'.

De Omgevingsverordening geeft vanuit de ambities en doelstellingen, die zijn neergelegd in de Omgevingsvisie, richting aan de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Uitgangspunt daarbij is dat niet meer geregeld is dan strikt noodzakelijk en dat dubbele regelgeving wordt voorkomen.

In de Omgevingsverordening is door de provincie opgenomen dat onderbouwd dient te worden dat de nieuwe ontwikkelingen die het wijzigingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken en passen binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie is neergelegd. Bij dergelijke ontwikkelingen geldt bovendien de voorwaarde van een goede landschappelijke inpassing.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende wijzigingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

Afbeelding - Landschapsontwikkelingsplan Salland

Volgens het Landschapsontwikkelingsplan Salland ligt het plangebied in een zone dat is aangeduid als dekzandlaagtes.

Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van de karakteristieken. Bij ontwikkelingen op de erven is het wenselijk in te spelen op het karakter van dit deelgebied door in de beplantingskeuze hier bij aan te sluiten.

De huidige erfopzet voldoet aan het karakter dat bij dit landschapstype hoort. Zie bijlage 2 voor de landschappelijke inpassing. Er wordt voldaan aan de wensen vanuit het Landschapsontwikkelingsplan Salland.

De gemeente Olst-Wijhe heeft haar ideeën en wensen voor de ruimtelijke inrichting van haar grondgebied vastgelegd in een structuurvisie. Deze visie vormt een belangrijk uitgangspunt en toetsingskader voor ruimtelijke plannen. De structuurvisie van Olst-Wijhe is op 22 juni 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie bestaat uit de Toekomstvisie Olst-Wijhe (d.d. 7 april 2008) en het Realisatiehoofdstuk (d.d. 14 april 2009).

Op 12 december 2011 heeft de gemeenteraad van Olst-Wijhe een actualisatie van de Structuurvisie vastgesteld en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen aangepast.

Kernpunten van het profiel voor Olst-Wijhe
De kernpunten van de Toekomstvisie zijn:

1. 1. Inzetten op de lokale samenleving: overzichtelijk, met betrokkenheid, een bloeiend verenigingsleven en ontplooiingskansen voor iedereen.
2. 2. Behouden en waar mogelijk versterken van het brede voorzieningenpakket: van detailhandel, scholen, sport, zorg tot cultuur. Extra woningbouw als motor voor dit streven.
3. 3. Een brede economische structuur met de focus op de lokale economie met voldoende werkgelegenheid en oog voor verbreding, innovatie en ondernemerschap.
4. 4. Versterken van het landschap, de diversiteit en de grote potentie die het landschap en haar natuurwaarden hebben als vestigingsplaatsfactor (wonen) en voor recreatie en toerisme. Het watersysteem en de natuur vormen de duurzame dragers.
5. 5. Vitaliteit van het landelijk gebied door in te zetten op een brede, kwalitatieve landbouw en nieuwe economische dragers in het buitengebied.

Wonen als krachtig middel voor een vitale gemeente
Bestaand beleid
In het beleid van de provincie, zoals verwoord in het Streekplan, geldt Olst-Wijhe als een gemeente zonder bijzondere taakstelling. De gemeente Olst-Wijhe dient te bouwen voor ‘eigen behoefte’ en zich primair te richten op de woonbehoefte van de eigen bevolking. Olst-Wijhe heeft op dit moment daarnaast een tijdelijk taakstelling voor de bovenlokale behoefte.

De afspraken rond woningbouw worden niet langer op basis van alleen kwantitatieve aspecten gevoerd (contingenten) maar ook op kwalitatieve aspecten. Het doel is onder meer om de landelijke gemeenten te ondersteunen bij het realiseren van woonruimte voor sociaaleconomisch gebonden doelgroepen, met name jongeren (starters op de woningmarkt) en ouderen. Het uitgangspunt is dat er vraaggericht wordt gebouwd.

Woningbouw in en nabij de kernen
Het landschap vormt het goud van de gemeente. Daarom is het uitgangspunt dat uitbreiding pas aan de orde is als de kansen voor inbreiding zijn benut of onvoldoende uitkomst bieden. Het overgrote deel van de nieuw te bouwen woningen wordt geclusterd rond Olst en Wijhe, mede om de voorzieningenstructuur daar te versterken.

Wonen wordt daarnaast als middel ingezet om het landschap in het buitengebied te versterken. Dit kan door wonen in vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, door rood-voor-rood, in woonlandschappen en door nieuwe landgoederen.

Door de bestemming van 'agrarisch' naar ‘wonen’ te wijzigen wordt de mogelijkheid geboden om het landelijk gebied vitaal en levendig te houden. Daarnaast krijgt het landschap een impuls. De onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten in de Toekomstvisie Olst-Wijhe.

Ten behoeve van dit wijzigingsplan zijn verschillende planologische en milieuaspecten beoordeeld. In dit hoofdstuk zijn de conclusies van de onderzoeken genoemd en is beschreven of het thema al dan niet gevolgen heeft voor het wijzigingsplan.

Archeologische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die de archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Door de gemeente Olst-Wijhe is de beleidsnota voor archeologie opgesteld. Deze nota dient middels dit wijzigingsplan zijn doorvertaling te krijgen in de geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Voor de gemeente is inzichtelijk gemaakt waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. Hiervoor is voor het totale grondgebied van de gemeente een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De archeologische verwachtingskaart maakt duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Het grondgebied is hiervoor opgedeeld in drie zones:

• hoge archeologische verwachting;
• middelhoge archeologische verwachting;
• lage archeologische verwachting.

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is een beleidsadvieskaart opgesteld. Aan de op de kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De kaart is een visuele vertaling van het gemeentelijk archeologiebeleid. Het doel van de beleidsadvieskaart is dat deze met bijbehorende en regels in de gemeentelijke structuurvisie en bestemmingsplannen wordt overgenomen.

De nota en de gemeentelijke beleidsadvieskaart vormen samen het beleidskader archeologie.

Afbeelding - uitsnede archeologische verwachtingskaart

Uit de voorgaande figuur volgt dat er een hoge verwachting op het erf is. Eveneens kan geconcludeerd worden dat de aanduiding in het bestemmingsplan overeenkomt met de archeologische beleidsadvieskaart. Voor het buitengebied is het beleidsadvies als volgt:

• Er geldt een onderzoeksplicht in gebieden met een hoge archeologische verwachting (zie archeologische beleidsadvieskaart gemeente Olst-Wijhe) bij plangebieden groter dan 2.500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm.

Onderhavig wijzigingsplan
Bij vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering hoeft ook geen nader archeologisch onderzoek gedaan te worden.

Aangezien er gebouwd gaat worden ter hoogte van bestaande bebouwing, die veel kleiner is dan 2.500 m², is nader onderzoek naar archeologie niet nodig.

Artikel 9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het wijzigen of opstellen van een bestemmingsplan.

In het wijzigingsplan dient aangegeven te worden wat de kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied is. Tevens dient, op basis van de Mor (Ministeriële regeling omgevingsrecht), bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een rapportage van een recent uitgevoerd verkennend bodemonderzoek toegevoegd te worden. Voor verkennend bodemonderzoek op een locatie wordt de norm NEN 5740 gehanteerd (onderzoeksstrategie voor verkennend bodemonderzoek).

De bodemonderzoeksplicht geldt alleen voor bouwwerken waarvoor:

• Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is vereist;
• waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend (twee of meer uren per dag) mensen zullen verblijven;
• die de grond raken;
• waarvan het bestaande gebruik wijzigt (interne verbouwing);
• die niet naar aard en omvang gelijk zijn aan een bouwwerk genoemd in het Besluit bouwwerken;
• waarvan geen reeds bruikbare recente onderzoeksresultaten aanwezig zijn;
• die geen tijdelijk bouwwerk betreffen waarbij uit het vooronderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is.

Onderhavig wijzigingsplan
Voor de planlocatie is een bodemonderzoek uitgevoerd door Lycens, projectnummer 2018-0495, datum 13 februari 2019. De conclusies uit dit onderzoek zijn de volgende:

• In zowel de boven- als ondergrond zijn geen parameters in een verhoogd gehalte gemeten;
• Zintuiglijk zijn in de bodem geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de bovengrond geen asbest aangetoond;
• In het grondwater ter plaatse van de voormalige bovengrondse olieopslag zijn geen parameters verhoogd gemeten. In het grondwater ten westen van de woning zijn licht verhoogde concentraties aan nikkel en cadmium aangetoond. Zink is ook na herbemonstering in een matig verhoogde concentratie gemeten. Een directe oorzaak voor de verhoogde concentraties is onbekend. Mogelijk houden de verhoogde concentraties (gedeeltelijk) verband met natuurlijk verhoogde concentraties.

Er bestaat ten aanzien van het uitgevoerde onderzoek geen belemmering tegen de geplande bestemmingsplanwijziging. Het onderzoek is als bijlage 3 ingesloten.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen).

Op Europees niveau is het voornaamste doel op het gebied van geluidshinder dat niemand wordt blootgesteld aan geluidsniveaus die zijn of haar gezondheid en de kwaliteit van zijn of haar bestaan in gevaar brengen. Het doel van eventueel uit te voeren akoestisch onderzoek bij ruimtelijke plannen is het voorkomen van geluidshinder bij geluidsgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) door het aanhouden van voldoende afstand ten opzichte van geluidsproducenten (industrie, railverkeer etc.) of het treffen van andere maatregelen.

De verplichting tot de eventuele uitvoering van een akoestisch onderzoek is vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een wijzigingsplan of het nemen van een projectafwijkingsbesluit indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het eventuele akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Onderhavig wijzigingsplan
Met het planvoornemen wordt niet voorzien in het oprichten een nieuw geluidsgevoelig object. Ook vinden geen ingrijpende wijzigingen in de verkeersinfrastructuur plaats waardoor in belangrijke mate verkeersstromen veranderen ten nadele van bestaande geluidsgevoelige objecten in de omgeving. Geconcludeerd kan daarom worden dat akoestisch onderzoek niet nodig is voor de gewenste ontwikkeling.

Het doel van het luchtkwaliteitsonderzoek is het geven van inzicht in de gevolgen van een plan voor de luchtkwaliteit om een goede luchtkwaliteit te kunnen garanderen. Daarom moet luchtkwaliteit al in een vroeg stadium van de planvorming worden meegewogen. Gegevens over de luchtkwaliteit worden verzameld om vervolgens te kunnen bepalen of er voor het doorgaan van het project al dan niet aanvullende maatregelen nodig zijn. In de praktijk zullen met name fijn stof en stikstofdioxiden moeten worden onderzocht.

Daarnaast kan een goede ruimtelijke ordening met zich brengen dat een afweging wordt gemaakt rondom de aanvaardbaarheid van een project op een bepaalde locatie. De luchtkwaliteit hoeft (artikel 5.16 Wet milieubeheer) geen belemmering te vormen voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt alleen ‘niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in, of past binnen, het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Onderhavig wijzigingsplan
Voor ruimtelijke projecten geldt ook het principe van een goede ruimtelijke ordening. Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Projecten die 'niet in betekende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. In de AMvB-nibm zijn de criteria vastgelegd om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm.

Met de inwerkingtreding van de NSL op 1 augustus 2009 geldt de volgende bovengrens om als NIBM-project te worden aangemerkt: de bouw van 1500 woningen aan één ontsluitingsweg. Voorliggend plan is qua omvang en verkeersaantrekkende werking veel kleinschaliger dan de bouw van 1500 woningen aan één ontsluitingsweg. Het project kan derhalve worden beschouwd als een nibm-project. Onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet nodig.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden, namelijk inrichtingen, transportroutes en (ondergrondse) buisleidingen.

Afbeelding - Risicovolle inrichtingen nabij het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Onderhavig wijzigingsplan
Ten zuiden van de locatie loopt een hoge druk aardgasleiding van de Gasunie. Deze ligt op circa 485 meter afstand.

Ten zuidoosten ligt Gasontvangststation Wesepe (Woolsdijk 6T). Deze locatie ligt op circa 580 meter van het plangebied.

De locatie ligt niet binnen het invloedgebied van de buisleiding en inrichtingen met opslag van gevaarlijke stoffen. Een berekening en verantwoording van het groepsrisico is dus niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van geplande milieugevoelige functies, zoals woningen, ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en dat rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en de milieuruimte van de betreffende milieubelastende functies. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt milieuzonering gehanteerd.

Hieronder wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woongebieden. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Om milieuzonering hanteerbaar te maken wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). Deze publicatie bevat onder meer lijsten met richtafstanden van diverse milieuhinderlijke activiteiten en stappenplannen voor concrete situaties.

Richtafstanden
De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Onderhavig wijzigingsplan
Voor doorwerking naar het plan moet het vanuit twee perspectieven worden beoordeeld:

1. 1. Vanuit de omgeving naar het plangebied
2. 2. Vanuit het plangebied naar de omgeving
   

Vanuit de omgeving naar het plangebied
Rondom de locatie bevinden zich een tweetal percelen met een agrarische bestemming:

• Velsdijk 7
• Elshagenweg 1
  

Voor veehouderijbedrijven moet de Wet geurhinder en veehouderij worden gehanteerd. Voor rundvee en paarden geldt de afstand van 50 meter en voor intensieve veehouderij wordt de afstand bepaald op basis van het aantal dieren met bijbehorende stalsystemen. Beide locaties zijn geen agrarisch actief bedrijf meer en liggen beide op meer dan 200 meter van de planlocatie, dit is dus ruim voldoende.

De bedrijven in de omgeving liggen dus op ruim voldoende afstand van het plangebied.

Vanuit het plangebied naar de omgeving
Voor een (bestaande) woning geldt geen minimale afstand tot naburig gelegen objecten. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Het beschermen, ontwikkelen en beheren van natuurgebieden is niet altijd genoeg om de verscheidenheid aan planten- en diersoorten in stand te houden. Bovendien komen veel soorten ook buiten natuurgebieden voor.

De nieuwe Wet natuurbescherming vervangt vanaf 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig: ten eerste de bescherming van de biodiversiteit in Nederland, ten tweede decentralisatie van verantwoordelijkheden en ten derde vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming
In de Wet natuurbescherming blijft de bescherming van Natura 2000-gebieden vrijwel hetzelfde. De bescherming van Beschermde Natuurmonumenten komt te vervallen. Wel kunnen provincies ervoor kiezen om deze gebieden alsnog te beschermen via het provinciale beleid. De provincie voegt dan gebieden toe aan de EHS / het NNN of wijst ze aan als bijzonder provinciaal natuurgebied of -landschap.

Soortenbescherming
Artikelen 3.1 tot en met 3.11 van de Wet natuurbescherming regelen de bescherming van soorten. De bescherming is opgedeeld in vijf categorieën met soorten:

1. 1. Vogels met jaarrond beschermde nesten;
2. 2. Overige vogels;
3. 3. Soorten van de Habitatrichtlijn (bijlage IV) en de Verdragen van Bern (bijlage II) en Bonn (bijlage I);
4. 4. Overige soorten die op nationaal niveau beschermd zijn en waarvoor provinciaal geen vrijstelling geldt;
5. 5. Overige soorten die op nationaal niveau beschermd zijn, maar waarvoor provinciaal wel een vrijstelling geldt.

Onderhavig wijzigingsplan
Op de planlocatie is een ecologisch onderzoek uitgevoerd door Eco-Milieu te Daarle, rapportnummer EM181218, datum 18 december 2018. De rapportage is als bijlage 4 ingesloten.

Gebiedsbescherming
Het dichtstbij gelegen Natura-2000 gebied, Rijntakken, bevindt zich op iets meer dan 6,3 kilometer afstand van het plangebied. Zie de kaart hierna.

Afbeelding - Ligging planlocatie (rode marker) en omliggende natuur

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een beschermd Natura 2000 gebied. Uit het natuurwaardenonderzoek blijkt dat de kwalificerende Habitattypen niet zijn aangetroffen of te verwachten zijn in het plangebied. Gezien de lokale aard van de geplande ingrepen en de situering van het plangebied ten opzichte van omliggende N2000 gebieden wordt het onwaarschijnlijk geacht dat de geplande ingrepen leiden tot negatieve effecten op kwalificerende Habitattypen.

Het dichtst bijgelegen NNN gebied ligt ten zuidwesten, op 1.450 meter afstand. Gezien de resultaten uit het natuurwaardenonderzoek en de effectentoetsing kunnen negatieve effecten op beschermde soorten Wnb, aangewezen Habitat- en Vogelrichtlijnsoorten en Habitattypen uitgesloten worden. Het plangebied ligt niet binnen de EHS of ONW begrenzing. Er is geen afname van EHS of ONW areaal en er wordt niet binnen de EHS of ONW begrenzing gewerkt. Geconcludeerd wordt dat door de geplande ingrepen in het plangebied geen negatieve effecten te verwachten zijn op Habitat-, Vogelrichtlijnsoorten, Habitattypen of op beschermde plant- en diersoorten onder de Wnb. De geplande ingrepen veroorzaken daarmee geen negatieve effecten op de samenhang en kwaliteit van de bestaande flora en fauna, natuur-, bos- en landschapselementen en gebieden die aangewezen zijn voor nieuwe natuur. Negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS en ONW gebieden zijn daarmee uitgesloten. Vervolgstappen in het kader van het Natuur Netwerk Nederland beleid zijn dan ook niet aan de orde.

Soortenbescherming
Van belang is om na te gaan in hoeverre er sprake is of kan zijn van één of meerdere van de bovengenoemde 'verboden activiteiten'.

Uit de effectentoetsing Soortbescherming Wet natuurbescherming wordt geconcludeerd dat bij uitvoering van de geplande ingrepen negatieve effecten mogelijk zijn op broedvogels. Er worden door de geplande ingrepen geen negatieve effecten verwacht op de overige beschermde en kwalificerende soorten of aanwezige functies.

Gedurende de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Verstoring van broedgevallen van vogels dient te allen tijde te worden voorkomen. Worden eventuele werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd, dan kunnen negatieve effecten op broedvogels uitgesloten worden. Als broedseizoen kan globaal de periode van 15 maart t/m 1 juli worden aangehouden.

Voor de Nederlandse soort- en gebiedsbescherming gelden tevens de algemene beschermingsmaatregelen van artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming, de zorgplicht.

Indien de planning het toelaat, kan schade aan de algemene vrijgestelde grondgebonden zoogdieren en amfibieën worden geminimaliseerd door werkzaamheden zoveel als mogelijk uit te voeren buiten de voortplantingsperiode van februari t/m augustus. De minst schadelijke periode is de vorstvrije periode in september t/m november.

Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen. Dit geldt voor alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is, dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets is wettelijk verankerd met het Besluit van 3 juli 2003 tot wijziging van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 in verband met gevolgen van ruimtelijke plannen voor de waterhuishouding (watertoets). De wijziging van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en een uitbreiding van het vooroverleg met de waterschappen.

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik.

Daarnaast is de Keur een belangrijk regel stellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Watertoets
Het plan is op 14 januari 2019 kenbaar gemaakt bij het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Uit de digitale watertoets blijkt dat de korte procedure gevolgd kan worden, hierdoor kan de standaardwaterparagraaf worden gebruikt, deze is als bijlage 5 ingesloten. Het waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan.

Het plangebied ligt ten oosten van de IJssel binnen het Dijkring 53 in dijktraject id 53-2. Dit traject loopt van ten zuiden van Olst tot aan Zwolle.

Dit dijktraject loopt een risico op overstroming als resultaat van haar situering in de lage delen van Overijssel en haar ligging ten opzichte van de primaire waterkering van de IJssel. Als gevolg van klimaatverandering nemen de overstromingsrisico's toe. De dijktrajecten zijn vastgelegd in het Nationaal Basisbestand Primaire Waterkeringen (WMS).

In de kaart zijn de dijktrajecten weergegeven met de daaraan gekoppelde normen.

De signaleringswaarde voor een dijktraject is, samen met de ondergrens, als norm in de wet opgenomen. De waarde betreft een overstromingskans. Alle primaire waterkeringen in Nederland hebben een signaleringsnorm gekregen tussen de 1:300 en de 1:1.000.000. Het dijktraject 53-2 heeft een signaleringswaarde van 1:10000.

De ondergrens geeft de maximaal toelaatbare faalkans voor een waterkering weer, die hoort bij de betreffende signaleringswaarde van de kering. Voor iedere kering is de kans van de ondergrens drie maal groter dan de kans van de signaleringswaarde. In dit geval gaat het om een ondergrens van 1:3000.

Het overstromingswater zal doorgaans de weg van de minste weerstand volgen en derhalve zullen eerst de laaggelegen gebieden onder water lopen. Afhankelijk van hoe snel het water kan worden afgevoerd, kan in het plangebied overstroming plaatsvinden.

Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico's kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijktrajecten is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen, dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de 'moederprocedure'. Dit is de procedure op grond waarvan de besluitvorming plaatsvindt, bijvoorbeeld de wijzigingsplanprocedure.

Onderhavig wijzigingsplan
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen, moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.- beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:

• Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
• Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In bijlage III van de EU-richtlijn m.e.r staan de criteria genoemd waarnaar moet worden gekeken bij de beoordeling. In voorliggende casus is gekeken naar deze Europese criteria.

Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.

Eind 2014 is de Woningwet gewijzigd waarbij is bepaald dat een groot deel van de bouwverordening uiterlijk op 1 juli 2018 van rechtswege komt te vervallen. Het gaat dan onder andere om de stedenbouwkundige bepalingen waaronder de parkeernormbepaling. Vóór 1 juli 2018 moeten alle bestemmingsplannen op dit onderdeel zijn aangepast. Er kan dan niet meer verwezen worden naar stedenbouwkundige bepalingen. Dit geldt met name voor de parkeernormen. Voor alle bestemmingsplannen van de gemeente Olst-Wijhe dient hiervoor een bepaling te worden opgenomen. Vanaf begin 2015 gebeurt dit al bij alle nieuwe bestemmingsplannen, maar omdat vóór 1 juli 2018 niet alle bestemmingsplannen zijn herzien moet dus in elk wijzigingsplan de verwijzing naar de Bouwverordening worden verwijderd. Hiervoor is het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren' opgesteld. Via deze parapluregeling is een nieuw artikel opgenomen waarin het parkeerbeleid wordt geregeld. Om de parkeernormen ook van toepassing te laten zijn op dit wijzigingsplan zijn de bepalingen uit het Parapluplan Parkeren overgenomen. Hierdoor kunnen nieuwe aanvragen worden getoetst aan de vigerende parkeernormen van de gemeente Olst-Wijhe.

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het wijzigingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Een actueel wijzigingsplan met een heldere regeling draagt bij aan de handhaafbaarheid van de inrichting van het plangebied en geldt als toetsingskader voor het gebruik en de bouwmogelijkheden.

De regels geven inhoud aan de aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

Bij dit wijzigingsplan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 21 mei 2012 is vastgesteld en op 8 september 2014 is herzien.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen die in het gebied voorkomen in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor specifiek in het gebied voorkomende elementen.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk Inleidende regels van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk Bestemmingsregels zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn enkele flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk Algemene regels staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk Overgangs- en slotregels van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

Navolgend worden de bestemmingen Agrarisch, Wonen, Waarde - Archeologie - 1, Waarde -Archeologie - 2 en Waterstaat - Intrekgebied besproken.

Gronden met de bestemming Agrarisch zijn in de eerste plaats bedoeld voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf of het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen. Er is geen bouwvlak opgenomen in de bestemming Agrarisch.

Gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor gebouwen waar wordt gewoond, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis, en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en parkeervoorzieningen. De woning mag een inhoud hebben van maximaal 750 m³. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Binnen de bestemming is er een aanduiding opgenomen dat het gaat om voormalige bedrijfsbebouwing.

Binnen de bestemming zijn twee functieaanduidingen opgenomen: 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting' en 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing'.

Om de archeologische waardevolle gebieden met een hoge archeologische verwachting veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 2.500 m².

Om de archeologische waardevolle gebieden met een middelhoge archeologische verwachting veilig te stellen, gelden er op gronden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen of het uitvoeren van grondbeperkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m² is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veilig gesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen is de regeling van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing of uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 50 cm met een groter oppervlak dan 5.000 m².

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het Intrekgebied. Ruimtelijke plannen voorzien in een aanduiding voor grondwaterbeschermingsgebieden en intrekgebieden waarbij alleen functies worden toegestaan die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening.

Het plan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid
De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

Grondexploitatie
De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen zoals opgenomen in het Bro. Deze bestemmingswijziging omvat geen bouwplan. Met de initiatiefnemer is de afspraak gemaakt dat deze de kosten van het wijzigingsplan betaalt. Er is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer voor de te maken plankosten en de eventuele planschade. Het college van Burgemeester en Wethouders besluiten daarom bij de vaststelling van het wijzigingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moet aangetoond worden. Een van de manieren om dit te achterhalen, is het doorlopen van de wijzigingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn verschillende momenten aanwezig waarop instanties, omwonenden en anderen een reactie kunnen geven op het wijzigingsplan. Daarbij gaat het achtereenvolgens om zienswijzen en beroep. Wanneer nodig wordt het wijzigingsplan aangepast op grond van ingediende reacties.

Zienswijzen
Het ontwerpwijzigingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen van 11 april 2019 tot en met 23 mei 2019. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling
Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 3 juni 2019. Het besluit tot het vaststellen van het wijzigingsplan is opgenomen in het Vaststellingsbesluit.