het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 2 met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2022001084-0301 van de gemeente Olst-Wijhe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" met identificatienummer NL.IMRO.1773.BP2020001001-0301 van de gemeente Olst-Wijhe, vastgesteld op 12 april 2021;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, bestaande uit de kaart NL.IMRO.1773.BP2022001084-0301.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een voor de huisvesting van een huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

een nevenfunctie die betrekking heeft op activiteiten, naast een volwaardig agrarisch bedrijf, die nauw verwant zijn met of direct voortkomen uit de agrarische bedrijfsvoering, zoals verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten, zorgboerderij, ambachtelijke verwerking van agrarische producten, inpandige opslag en stalling van agrarische producten.

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondtuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een weergave van de huidige en toekomstige situatie van een bedrijf en haar omgeving waarin de doelstellingen op korte en lange termijn zijn weergegeven en waarin tevens richtlijnen in zijn opgenomen om de doelstellingen te realiseren.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen woning.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

duurzame ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien;

gebeurtenissen die ten hoogste 5 dagen duren, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw met een oppervlakte van ten hoogste 100 m², dat geheel of vrijwel geheel bestaat uit glas of ander doorzichtig materiaal en dat dient voor het hobbymatig telen van planten.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

hakhout, een houtwal of een of meer bomen;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree.

een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

niet als een bouwwerk aan te merken tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes caravans, geen stacaravans zijnde of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

panden die op basis van de volgende criteria gewaardeerd zijn als karakteristiek:

• relatie met het landschap;
• erfstructuur en erfinrichting;
• streekeigen verschijningsvorm;
• herkenbaarheid en mate van gaafheid;
• architectuur en cultuurhistorische waarde;
• de waardering van de karakteristieke eigenschappen hebben betrekking op hoofdgebouwen tenzij anders in Bijlage 4 van deze regels is aangegeven.

bouwwerken van glas of ander lichtdoorlatend materiaal (ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering) met een hoogte van 1,5 m of meer, trek-, tunnel-, schaduw-, boog- en gaaskassen daaronder begrepen.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen meldingplicht op grond van het activiteitenbesluit of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen en trekkershutten, niet zijnde overige permanente kampeermiddelen, zoals tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

landhuis al of niet met gebouwde aanhorigheden, tuin, park, lanen en wateren.

het Landschapsontwikkelingsplan zoals vastgesteld op 24 november 2008 of indien het plan is gewijzigd of herzien; het recentere vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan;

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarische) bedrijf of wonen, waarbij de hoofdbewoner/hoofdgebruiker de betreffende activiteit uitoefent.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: een horizontaal vlak gelegen op 30 cm boven de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang.
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij, plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die niet meer wordt bewoond door (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is, en die voor de toepassing van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van dat agrarisch bedrijf.

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

een pleisterplaats langs een wandel en/of fietsroute die voldoet aan de volgende voorwaarden:

• ligging aan een bewegwijzerde fiets- of wandelroute of het knooppunt netwerk;
• minimaal 2 kilometer afstand tot een horecavoorziening;
• aanwezigheid van een toiletvoorziening;
• geen bedienend buitenterras;
• geen alcohol verkoop of verstrekking van maaltijden.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten die van deze regels onderdeel uitmaakt.

een stacaravan is een recreatief onderkomen met kenmerken van een caravan waarin voorzieningen zijn getroffen voor dag- en/of nachtverblijf, dat, in één geheel en op een eigen as/wielstelsel kan worden aangevoerd en is bestemd voor recreatief verblijf, waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

het welzijn van de mens voor zover het gaat om het voldoen aan menselijke behoeften die samenhangen met de inrichting of vormgeving van de leefomgeving;

1. a. tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m (niet zijnde teeltondersteunende kassen of boomteelthekken) die maximaal 6 maanden op dezelfde locatie gebruikt mogen worden waaronder worden verstaan folies, insectengaas, acryldoek, vraatnetten, boogkassen tot 0,5 m, hagelnetten, wandelkappen en schaduwhallen.
2. b. permanente teeltondersteunende voorzieningen:
   1. 1. laag: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van niet meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt, zoals bakken op stellingen en containervelden; hieronder worden niet verstaan teeltondersteunende kassen en boomteelthekken;
   2. 2. hoog: teeltondersteunende kassen met een bouwhoogte van meer dan 1,5 m die langer dan 6 maanden worden gebruikt zoals regenkappen.

een trekkershut is een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor kortstondig recreatief dag- en/of nachtverblijf voor steeds wisselende groepjes recreanten, die hun hoofdverblijf ergens anders hebben.

vellen, rooien, met inbegrip van verplanten, alsmede het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging of ontsiering van houtopstand ten gevolge kunnen hebben.

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, voor zover deze producten op het eigen bedrijf zijn geteeld of het resultaat zijn van ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten.

een of meer functies of een of meer activiteiten als alternatief voor de agrarische bedrijfsvoering die ter plaatse is beëindigd.

een agrarisch bedrijf in klasse 3, 4 of 5 Standaardverdiencapaciteit (SVC).

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

De huisvesting van één huishouden in een woning.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een woning.

een maatschappelijke functie waar ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking of een verstandelijke handicap begeleid werkzaamheden kunnen verrichten en waar tevens sprake kan zijn van nachtverblijf.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf maaiveld.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.11 onder a, b, e, f en g;

alsmede voor:

2. b. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke waarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - veestal': tevens een veestal;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen, voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. bed & breakfast;
6. f. evenementen;
7. g. extensieve dagrecreatie;
8. h. kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
9. i. een rustpunt;
10. j. de in tabel 3.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

- = niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat:
   1. 1. erf- of terreinafscheidingen en veekeringen;
   2. 2. een veestal zoals genoemd onder 3.1 onder b;

ook buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden;

3. c. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing.

** = Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

*** = bij volledige herbouw worden de maten zoals deze gelden ten tijde van het terinzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen, teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en er mag niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
4. d. paardenbakken zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan;
5. e. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 2 per jaar;
6. f. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

De voor 'Landhuis' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de instandhouding van landgoederen met landhuizen;

alsmede voor:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens het wonen daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
3. c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in de vorm van landschapselementen, buitenplaatsen en parkinrichting, vijver en waterpartijen en het lanenstelsel;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen en water;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. de in tabel 4.1 vermelde toegestane nevenfuncties;

Tabel 4.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. verder geldt het volgende:

- = niet van toepassing.

* Zoals aanwezig op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' kunnen nadere eisen gesteld worden aan de situering en/of de lengte-breedteverhouding van nieuw te bouwen bebouwing en de nokrichting van de kappen van gebouwen, teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van zowel de bebouwing onderling als ten opzichte van het karakteristieke pand te verzekeren.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is niet toegestaan;
2. b. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste 5 per jaar;
3. c. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
4. d. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10;
5. e. nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
6. f. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²;
7. g. in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 sub e ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
2. b. in afwijking op het bepaalde onder a geldt dat (het gedeelte van) nevenfuncties waarvoor geen bebouwing nodig is, tevens zijn toegestaan op gronden buiten het bouwvlak, mits grenzend aan een bouwvlak;
3. c. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
4. d. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
5. e. de bestaande waarden zoals genoemd in lid 4.1 onder c worden niet onevenredig aangetast;
6. f. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
7. g. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
8. h. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
9. i. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
10. j. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
11. k. de cultuurhistorische waarde van de gebouwen en het erf dient behouden te worden en waar mogelijk te worden versterkt;
12. l. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
13. m. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
14. n. ten behoeve van de nevenfunctie kleinschalig kamperen geldt tevens het volgende:
    1. 1. de nevenfunctie is alleen toegestaan in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
    2. 2. het aantal standplaatsen bedraagt ten hoogste 25;
    3. 3. uitsluitend mobiele kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans en trekkershutten, zijn toegestaan;
    4. 4. de afstand tot het bouwvlak van derden bedraagt ten minste 50 m;
    5. 5. er dient te worden voorzien in een adequate landschappelijke inpassing.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden en bos;
2. b. extensieve dagrecreatie;
3. c. houtoogst;
4. d. water;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals wegen, bruggen, paden, recreatieve voorzieningen en trafohuisjes.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van een hoogzit bedraagt ten hoogste 8 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 teneinde het oprichten van gebouwen en bouwwerken ten behoeve van het beheer en het onderhoud, een schuilhut of informatievoorziening van de terreinen, met inachtneming van het volgende:

1. a. het gebouw dient noodzakelijk te zijn voor het beheer en onderhoud, een schuilhut of informatievoorziening;
2. b. de oppervlakte per gebouw bedraagt ten hoogste 50 m²;
3. c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 4 m;
4. d. de bestaande natuurwaarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. verkeer te water;
3. c. oeverstroken;
4. d. schouwpaden;
5. e. extensieve dagrecreatie;
6. f. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals water ten behoeve van waterberging en waterhuishouding en bruggen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting bedraagt ten hoogste 3 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in tabel 7.1 vermelde toegestane nevenfuncties;
4. d. bed & breakfast;
5. e. een rustpunt.

Tabel 7.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- = niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. over het (ver)bouwen, vernieuwen of veranderen van bouwwerken vraagt burgemeester en wethouders advies aan de Adviseur ruimtelijke kwaliteit, tenzij het bouwwerkzaamheden betreft van ondergeschikte betekenis;
5. e. verder geldt het volgende:
   

- Niet van toepassing
* Niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen
** Inhoud van aan- en uitbouwen bij woningen dient te worden meegerekend bij het bepalen van de inhoud van de woning, waarvan de onder d genoemde maximale inhoudsmaten gelden.

met dien verstande dat

6. f. voor de reeds bestaande bijgebouwen boven de 100 m² het volgende geldt:
   1. 1. het uitbreiden van bestaande bebouwing is in geen geval toegestaan;
   2. 2. nieuwbouw is in geen geval toegestaan;
   3. 3. het gebruik van kassen, anders dan hobbykassen is in geen geval toegestaan;
   4. 4. van het bepaalde onder 2 kan eenmalige worden afgeweken indien bebouwing boven de 100 m², niet zijnde de woning, wordt gesaneerd, met dien verstande dat het oppervlak van de nieuw op te richten bebouwing ten hoogste 50% mag bedragen van de oppervlakte van de bebouwing die wordt afgebroken met een maximum van 250 m².

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden onder meer de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een middelhoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 9.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 5.000 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

De voor 'Waarde - Landschap - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - bestemd voor behoud, versterking en ontwikkeling van waarden die samenhangen met de essen, te weten:

1. a. openheid;
2. b. reliëf;

met dien verstande dat:

3. c. omschakeling naar fruit- en sierteelt en boomkwekerij zoals opgenomen in artikel 3 op gronden met deze dubbelbestemming niet is toegestaan.

Met betrekking tot het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden in afwijking van artikel 3 de volgende regels:

1. a. permanente en tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak zoals opgenomen in artikel 3 lid 3.2 onder c op gronden met deze dubbelbestemming zijn niet toegestaan;
2. b. permanente en tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen buiten het bouwvlak op gronden met deze dubbelbestemming zijn niet toegestaan;
3. c. de realisatie van nieuwe bouwvlakken zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3 lid 3.9.1 op gronden met deze dubbelbestemming zijn niet toegestaan;
4. d. bouwvlakvergroting zoals opgenomen in artikel 3 lid 3.9.2 is op gronden met deze dubbelbestemming niet toegestaan;
5. e. omschakeling naar de bestemming Agrarisch zoals opgenomen op gronden met deze dubbelbestemming niet toegestaan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
   1. 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
   2. 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
2. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
3. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing;

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw als afhankelijke woonruimte of nieuw te plaatsen woonunit, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. een afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstand recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Hoofdstuk 2 ten behoeve van de vergroting van de inhoudsmaat van karakteristieke panden met inachtneming van het volgende:

1. a. de maximum inhoud van 750 m³ overschreden mag worden indien er sprake is van het betrekken van een deel bij de woning;
2. b. de bestaande afmetingen van dat gebouw mogen niet worden vergroot;
3. c. in geval van een karakteristiek pand dient de karakteristieke hoofdvorm in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Hoofdstuk 2 teneinde de realisatie van windenergie mogelijk te maken, met inachtneming van het volgende:

1. a. bouwwerken ten behoeve van de realisatie van windenergie is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 bouwwerk voor de realisatie van windenergie toegestaan;
3. c. de hoogte van een bouwwerken voor de realisatie van windenergie bedraagt ten hoogste 25 m.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn, met inachtneming van het volgende:

1. a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal hoofdgebouw;
2. b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens Bijlage 4 een karakteristiek hoofdgebouw betreft of er dient sprake te zijn van een gemeentelijk monument of rijksmonument;
3. c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
6. f. de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
7. g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
8. h. woningsplitsing in 3 woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
9. i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en dient te blijven;
10. j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume, uitbreiding van bebouwing of het vergroten van de inhoud is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
11. k. in afwijking van het bepaalde onder j mag de bestaande inhoudsmaat met maximaal 5% worden vergroot ten behoeve van dakkapellen en soortgelijke voorzieningen;
12. l. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij de nieuwe woning;
13. m. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
14. n. woningsplitsing is uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning, met inachtneming van het volgende:

1. a. het realiseren van een woning in een bijgebouw is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en ter plaatse van een monumentaal pand;
2. b. de aanduiding 'karakteristiek' dient opgenomen te zijn omdat het blijkens Bijlage 4 een karakteristiek bijgebouw betreft of er dient sprake te zijn van een gemeentelijk monument of rijksmonument;
3. c. de realisatie van een woning in een bijgebouw, gelegen op gronden binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is niet toegestaan;
4. d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
5. e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze gebouwen;
6. f. de karakteristieke en cultuurhistorische waarde van deze gebouwen wordt niet aangetast;
7. g. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
8. h. extra woningen in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning uitsluitend mogelijk indien het erf op een adequate wijze landschappelijk ingepast wordt;

met dien verstande dat:

9. i. het gebruik plaatsvindt binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het bijgebouw – zoals dit bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en nokrichting – behouden blijft;
10. j. bij het wijzigingsplan beperkingen kunnen worden gesteld aan de oppervlakte van bijgebouwen bij deze nieuwe woning.

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bestemmingsvlakken van de bestemming Waarde -Archeologie - 1 of Waarde - Archeologie - 2 geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

De adressen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen betreffen de adressen, zoals deze op de verbeelding zijn terug te vinden ten tijde van de vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Buitengebied, Boxbergerweg 2

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op landgoed Zorgvliet aan de Boxbergerweg 2 in Olst, in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe. Ter plaatse bevindt zich een monumentaal landgoed met bijbehorende gebouwen, waaronder een landhuis met natuurgronden.

In het verleden bevonden zich direct achter het landhuis twee arbeiderswoningen. De woningen zijn inmiddels gesloopt maar kunnen op basis van het "Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe" worden herbouwd. Daarbij geldt dat de woningen aaneengebouwd dienen te worden gebouwd.

Het voornemen bestaat om de twee woningen inderdaad te herbouwen, maar om deze vrijstaand en verder van het landhuis af te bouwen. Op deze manier blijft het landhuis in een open ruimte staan waarmee de monumentale status van het landhuis beter tot zijn recht komt. Het bouwrecht voor de twee woningen wordt vervolgens verplaatst naar twee ten oosten gelegen locaties binnen het landgoed. Tevens is het voornemen om de nog aanwezige bijgebouwen van de voormalige arbeiderswoningen te slopen en te vervangen door een kwalitatief hoogwaardig bijgebouw bij het landhuis. Het geheel wordt ten slotte landschappelijk ingepast.

Om de voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Olst-Wijhe heeft op 4 december 2020 aangegeven om, onder voorwaarden, in principe medewerking te willen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast heeft de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) op 21 juni 2023 positief geadviseerd over de ontwikkeling van het landgoed. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologische kader voor de ontwikkeling en toont aan dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied betreft de gronden behorende bij landgoed Zorgvliet en bevindt zich op circa 4,5 kilometer ten zuidoosten van de kern van Olst. Het plangebied ligt op de grens van de gemeente Olst-Wijhe en de gemeente Deventer. In figuur 1 en 2 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Olst en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is indicatief aangeduid met de rode contouren. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Figuur 1: Ligging plangebied ten opzichte van Olst (Bron: plattekaart.nl)

Figuur 2: Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: plattekaart.nl)

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Boxbergerweg 2' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1773.BP2022001084-0301)
• regels (met bijlagen);
• toelichting (met bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 12 april 2021. Het landgoed is op basis van het geldende bestemmingsplan voorzien van de bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', 'Landhuis', 'Natuur', 'Water' en 'Wonen'. Tevens gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2'. Figuur 3 bevat een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe". Het plangebied is hierop aangeduid met de rode contour.

Figuur 3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Olst-Wijhe" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Direct grenzend aan het landhuis zijn op basis van het geldende planologische regime twee woningen toegestaan. Deze woningen dienen aaneengebouwd te worden gebouwd. De voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van deze twee woningen op gronden die zich verder ten oosten van het landhuis bevinden. De woningen worden vrijstaand gerealiseerd op gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Op deze gronden ontbreken de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het voornemen is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Voorliggende toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het voorgenomen plan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 bevat een waardentoets. Hieruit blijkt welke waarden er in het plangebied aanwezig zijn en of deze worden aangetast door de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieuaspecten aan bod. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische aspecten en planverantwoording. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de ruimtelijke, maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie weergegeven en wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

Het landgoed aan de Boxbergersweg 2 ligt in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe, direct ten noorden van de gemeente Deventer. Op het landgoed bevinden zich de gronden met bijbehorende bebouwing van landgoed Zorgvliet, bestaande uit een landhuis met bijgebouwen en twee historische erven. De geschiedenis van landgoed Zorgvliet gaat terug tot halverwege de achttiende eeuw. In deze periode bestaat het landgoed uit een katerstede genaamd Het Slief en het terrein heeft dan voornamelijk een agrarische functie. Het landhuis werd van 1870 tot 1883 gebouwd op de plaats van een oudere voorganger. Het landhuis is een rijksmonument. In figuur 4 is een afbeelding van het landhuis opgenomen. Achter het landhuis bevonden zich in het verleden een tweetal woningen die reeds zijn gesloopt. Tevens bevinden zich hier een vijftal opstallen, die te zien zijn in figuur 5.

Figuur 4: Landhuis Zorgvliet (Bron: Wikimedia Commons)

Figuur 5: Te slopen opstallen. Van linksboven naar rechtsonder: A+B, C, D, E (Bron: , PDOK, Eelerwoude)

Het landgoed is in de loop der jaren veranderd van een zelfvoorzienend landgoed naar een landgoed waarin gewoond wordt. Het landgoed bevindt zich temidden van een landschap met zeer uiteenlopende beheertypen en landschapselementen. Het kleinschalige karakter is grotendeels behouden en hersteld. Dit heeft een landschap opgeleverd met bijzondere doorkijkjes, veel afwisseling en een hoge biodiversiteit.

In figuur 6 zijn historische kaarten van het landgoed opgenomen uit de jaren 1850 en 2000 opgenomen. Hierin is te zien dat het landhuis, de laan en vijver zich in 1850 reeds bevonden in het plangebied. De laan is de meest bepalende ruimtelijke structuurdrager waar zich in de loop der jaren de bebouwing heeft gevestigd.

Figuur 6: Historische kaarten plangebied van ca. 1850 (boven) en 2000 (onder) (Bron: Eelerwoude)

Sinds het ontstaan van het landgoed vormt de laan van west naar oost de ruggengraat van het landgoed. Aan deze lijn zijn verschillende landschappelijke kamers ontstaan. Deze kamers worden gevormd door open ruimtes tussen de stevige groenstructuur.

Op het landgoed bevinden zich naast het hoofdgebouw nog een tweetal erven, betreffende twee boerderijen. Eén hiervan is de boerderij Het Slief. De andere ligt aan de oostkant van het landgoed ten noorden van de laan. Het Slief heeft meerdere opstallen zoals de oude boerderij, een kippenschuur, een schuur en een veestal. Het meer oostelijk gelegen erf is soberder wat opstallen betreft. Het gaat hier om een boerderij met een naastliggende schuur. Naar deze boerderij wordt vaak verwezen als het keuterboerderijtje. Tussen het Slief en de keuterboerderij ligt de hooiberg. Tot halverwege de jaren '90 stonden op deze locatie drie hooibergen. Deze stonden ver verwijderd van de boerderij in verband met brandgevaar. De hooiberg lijkt nu op 'zichzelf' te staan.

Het voornemen bestaat om de bouwrechten van de reeds gesloopte woningen te verplaatsen naar gronden ten oosten van het landhuis. Daarnaast is men voornemens om in de toekomst de nog aanwezige bijgebouwen te slopen en te vervangen door één hoogwaardig bijgebouw bij het landhuis in de vorm van een koetshuis c.q. orangerie. Deze zal worden gerealiseerd ter plaatse van de opstallen achter het landhuis. De vier bijgebouwen A t/m D zoals weergegeven in figuur 5 worden hiervoor gesloopt. De oppervlakte van het bijgebouw zal maximaal 150 m² bedragen en daarmee gelijk zijn aan de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen die zich hier momenteel bevindt. Het bijgebouw zal onderdeel uitmaken van de gronden van het landhuis en zal daarom worden voorzien van de bestemming 'Landhuis'.

Bovenstaand voornemen voor het bijgebouw is een toekomstig voornemen en wordt daarom middels een omgevingsvergunning mogelijk gemaakt in voorliggend bestemmingsplan. In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkelingen die bij recht mogelijk worden gemaakt, te weten de bouw van de twee woningen.

Landhuis

Door de sloop van de twee woningen heeft het landhuis een meer open karakter gekregen, passend bij de monumentale status van het landhuis. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt dit open karakter ook planologisch vastgelegd. Voor de veestal (E in figuur 5) bestaat het voornemen deze in toekomst te slopen en vervangende nieuwbouw toe te passen waarbij de locatie niet wijzigt. De gronden waarbinnen de veestal zich bevindt worden bestemd als 'Agrarisch met waarden' en voorzien van een specifieke aanduiding teneinde de bouw van de veestal mogelijk te maken.

Herbouw woningen

Om de nieuw te bouwen woningen in te passen in het landgoed, wordt een verband gelegd met de bestaande bebouwing. De nieuwe woning bij Het Slief legt de relatie tussen Het Slief en de hooimijt aan de zuidkant van de laan. Het bestaat uit een één volume, groots met een ander karakter als de andere gebouwen, dus geen landhuis, boerderijstijl, hooiberg, kippenschuur, maar juist een aanvullend gebouw op deze bestaande gebouwen. De vormgeving van de buitenruimte is eenvoudig en geeft vorm aan het 'gast-in-het-landschap'-principe. Dit betekent tuinelementen betrekken bij het volume van het huis, zoals een vlonder of een terras opgenomen in het bouwvolume. Het volume ligt dicht aan de as en kent aan de noordzijde een meer dichte gevel. In figuur 7 is het erfinrichtingsplan van woning 1 opgenomen.

Figuur 7: Gewenste locatie woning bij Het Slief (Bron: Eelerwoude)

De tweede woning staat in zijn eigen landschappelijke kamer. Dit gebouw mag een kloek volume zijn en ligt verder van de as van het landgoed af. Het landschappelijk kader om de woonplek wordt versterkt, waardoor de zichtlijn uit het huis gefilterd wordt. De landschapselementen zijn minder nutstuin-achtig en grover van vorm. In figuur 8 is het erfinrichtingsplan van woning 2 opgenomen.

Figuur 8: Gewenste locatie woning op het oostelijke erf (Bron: Eelerwoude)

Inrichtingsplan

Ten behoeve van het voornemen is een inrichtingsplan opgesteld, dat is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. In het inrichtingsplan worden de landschapsmaatregelen die genomen zullen worden in het kader van de KGO benadering nader omschreven en wordt ingegaan op de locatie van de te realiseren woningen. Hiervoor zijn de volgende ontwerpuitgangspunten opgesteld:

• Behoud en herstel van dragende bomenlaan;
• Het Slief aanvullen met ingetogen bouwvolume dat te gast ligt in het landschap;
• Hooiberg koppelen aan ensemble van Het Slief;
• Versterking van (bio-)diversiteit op het landgoed.
• Behoud van doorkijkjes, naar het omringende landschap en binnen het landgoed zelf.
• Landschappelijke inpassing van nieuw te bouwen woningen is ondergeschikt aan de huidige landschappelijke structuur.

Het versterken en toekomstbestendig maken van de grove groenstructuur van het landgoed is de grootste landschappelijke tegenprestatie. In deze versterking speelt de as in de vorm van de laan de hoofdrol. Het geheel van zijtakken van deze laan in de vorm van boslobben, bomenrijen en watergangen wordt versterkt door het toevoegen van kleinere landschapselementen met kleine ruimtelijke impact, zoals een poel, akkerranden, heestergroepen en een graanakker. Het westelijk deel van het landgoed wordt opengesteld voor wandelaar, mede door een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg aan de noordzijde. het perceel aan de oostzijde wordt verder ingericht als natuurlijk, kruidenrijk nat grasland met de aanleg van een nieuwe poel. Ten slotte wordt de landschappelijke ‘kamer’ waarin de westelijke woning is gepland versterkt door de aanplant van knotwilgen langs de sloot.

In figuur 9 is het overzicht van de ingrepen en KGO investeringen opgenomen. De te nemen KGO investeringen uit deze figuur bestaan uit de volgende onderdelen:

• Herstel bomenrij langs de laan;
• Vernatting en aanleg poel;
• Graanakkerland realiseren;
• Openstelling verruimen.

Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar paragraaf 3.2.4 en Bijlage 1 van deze toelichting.

Figuur 9: Overzicht van ingrepen en KGO investeringen (Bron: Eelerwoude)

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing aangezien er slechts wordt voorzien in de realisatie van twee woningen. Planologisch gezien is er daarbij slechts sprake van een verplaatsing en geen toevoeging van twee woningen. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.
• Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. Of - generieke beleidskeuzes;
2. 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. Hoe - gebiedskenmerken.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In figuur 10 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 10: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

1. 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes.

Voor de generieke beleidskeuzes zijn met name de aspecten van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' en de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' van belang. Verwezen wordt naar paragraaf 3.2.4 waar hier nader op wordt ingegaan. Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit.

2. 2. Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn daarnaast geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vorm gegeven. Het beleid voor de ontwikkelingsperspectieven is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening. In dit artikel is bepaald dat gemotiveerd moet worden dat een voorziene ontwikkeling past binnen de vastgestelde ontwikkelingsperspectieven.

Het voorliggende plangebied ligt binnen de ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' en 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Tevens is een deel van de gronden gelegen in het NNN (zie figuur 11).

Figuur 11: Geldende ontwikkelingsperspectieven (Bron: Omgevingsvisie Overijssel 2017).

"Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap"

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

"Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland"

Rond het Natuurnetwerk Nederland (NNN) zijn er goede kansen de kwaliteit van natuur, landschap en water te versterken door ontwikkeling van bestaande en nieuwe functies. Daarmee wordt enerzijds het natuurnetwerk versterkt en anderzijds de regionale economie.

Toetsing van de ontwikkeling aan de ontwikkelingsperspectieven

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de bouw van twee woningen op het landgoed Zorgvliet. De woningen worden vrijstaand gerealiseerd. Met de ontwikkeling worden de mogelijkheden voor de bouw van twee woningen nabij het landhuis Zorgvliet wegbestemd, wat meer recht doet aan het monumentale karakter van het landhuis. De functie wonen is passend in het geldende ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Daarnaast worden met de ontwikkeling landschapsmaatregelen getroffen in het kader van de KGO. De landschapsmaatregelen variëren van de aanplant van gebiedseigen beplanting tot de realisatie van nieuwe wateroppervlakten zoals kleinschalige poeltjes. Dit sluit aan bij de doelstellingen uit het geldende ontwikkelingsperspectief 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het NNN'. Het voornemen is passend binnen de geldende ontwikkelingsperspectieven.

3. 3. Gebiedskenmerken

In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan/ruimtelijke onderbouwing (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtinggevende uitspraken worden gedaan, voorziet het (bestemmings)plan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een (bestemmingsplan)regeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de laag van agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van de beleving.

Op basis van de vier lagen is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn. De stedelijke laag is in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien er voor dit plangebied geen specifieke uitgangspunten gelden.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem. Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden.

Het plangebied ligt deels binnen een dekzandvlakte- en ruggengebied en een beekdalen en natte laagtes-gebied. In figuur 12 is dit weergegeven.

Figuur 12: De natuurlijke laag (Bron: Omgevingsvisie Overijssel).

“Dekzandvlakte en ruggen”

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

“Beekdalen en natte laagtes”

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren.

Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. Dit zijn uitgangspunten bij (her)inrichting.

Toetsing van het voornemen aan de Natuurlijke Laag

Landgoed Zorgvliet ligt op een dekzandrug en is van oudsher al een landgoed. Het landschap waarin het landgoed ligt, kenmerkt zich door de verwevenheid van diverse landschappelijke elementen zoals bosjes, lanen, houtwallen en bebouwing. De essen zorgen voor kleine hoogte verschillen, glooiingen en openheid. Deze combinatie is typerend voor het hoeven- of kampenlandschap. Monumentale bomen, oude gebouwen en kleine hoogte verschillen zijn beelddragers in de landgoederen zone.

Binnen het in Bijlage 1 opgenomen landschappelijk inpassingsplan zijn de gebiedskenmerken en de bijbehorende ontwerpuitgangspunten centraal gesteld. Het voornemen houdt daarmee in voldoende rekening met de geldende uitgangspunten zoals geformuleerd in de Natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Het plangebied aan de ligt in het Oude hoevenlandschap en jonge heide- en broekontginningslandschap (zie figuur 13).

Figuur 13: Ligging plangebied in de laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Omgevingsvisie Overijssel).

“Oude hoevenlandschap”

Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand.

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

'Jonge heide- en ontginningslandschap'

De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat.

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Toetsing van de ontwikkeling aan 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'

Landgoed Zorgvliet ligt op een dekzandrug en is van oudsher al een landgoed. Het landschap waarin het landgoed ligt, kenmerkt zich door de verwevenheid van diverse landschappelijke elementen zoals bosjes, lanen, houtwallen en bebouwing. De essen zorgen voor kleine hoogte verschillen, glooiingen en openheid. Deze combinatie is typerend voor het hoeven- of kampenlandschap. Monumentale bomen, oude gebouwen en kleine hoogte verschillen zijn beelddragers in de landgoederen zone.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden de aanwezige waarden niet aangetast. De ontwikkeling versterkt deze juist aangezien wordt ingezet op het landschappelijk versterken van de laanstructuur en het open karakter van het landhuis. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de laag van het agrarisch cultuurlandshap.

Laag van de beleving

De laag van de beleving heeft geen rechtstreekse doorwerking op dit plan, behalve dat het plangebied in 'donkertegebied' ligt. Hier is rekening mee gehouden door extra lichthinder te beperken. Ook ligt het plangebied in het 'IJssellinie inundatieveld', wat geen rechtstreekse doorwerking heeft op dit plan.

Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. 'Rood voor Rood', 'Rood voor Groen' en 'Nieuwe landgoederen' vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Twee principes zijn leidend:

• Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Figuur 14: Ruimtelijke kwaliteitsimpuls, verbeelding van de balans (Bron: Provincie Overijssel)

Uitgangspunt is dat plannen ontwikkelingsruimte krijgen als deze passen binnen het generieke beleid en de ontwikkelingsperspectieven van de provincie en worden uitgewerkt conform de gebiedskenmerken. Voorwaarde daarbij is dat de geboden ontwikkelingsruimte in evenwicht is met de te leveren kwaliteitsprestaties. Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing zoals situering van gebouwen en erfbeplanting. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan de hand van de volgende drie variabelen:

• Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
• Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
• Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Gebiedseigenheid van de ontwikkeling

In het voorliggende plan worden de planologische mogelijkheden voor twee woningen verplaatst naar andere gronden binnen het plangebied. Hiermee wordt het landhuis in planologische zin open gemaakt en blijft deze openheid behouden. De woonfunctie is passend in het gebied aangezien deze reeds aanwezig is. Het monumentale landhuis op landgoed Zorgvliet is een rijksmonument en een herkenbaar pand op deze locatie. De te nemen landschapsmaatregelen is het KGO worden gebaseerd op de geldende gebiedskenmerken. Al met al kan worden geconcludeerd dat het hier gaat om een gebiedseigen ontwikkeling.

Schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving

De nieuwe ontwikkeling past qua schaal goed in het landschap en is qua impact relatief klein, aangezien de mogelijkheden voor de realisatie van twee woningen reeds aanwezig is. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast aan de hand van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de 'Catalogus Gebiedskenmerken' zoals omschreven door de provincie Overijssel.

De te nemen KGO investeringen sluiten aan op het raamwerk, versterken de robuustheid van het netwerk op korte en langere termijn. De landschappelijke inpassing van beide woonhuizen zal ondergeschikt zijn aan de huidige groenstructuren, waarin de laan de hoofdrol speelt. Door middel van de architectuur van de woonhuizen zal een buiten gecreëerd worden waar de bewoners zich geborgen voelen en waar het creëren van een tuin-gevoel kan, zonder dat dit sterk aanwezig is in het landschap. Samengevat bestaan de investeringen uit de volgende onderdelen:

• Herstel bomenrij langs de laan;
• Vernatting en aanleg poel;
• Graanakkerland realiseren;
• Openstelling verruimen.

Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar Bijlage 1.

Eigen belang versus maatschappelijke belangen

Door de realisatie van de twee wooneenheden, het vrijmaken van het landhuis, verwijderen van overtollige en landschapsontsierende bebouwing en de landschappelijke inpassing van het geheel worden er eigen belangen, maar ook maatschappelijke belangen bediend.

Conclusie
Conclusie is dat het voorliggende plan past binnen het KGO-beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is in balans met de investeringen in ruimtelijke kwaliteit.

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het provinciale beleid, zoals ook vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past binnen het KGO-beleid en binnen het geldende ontwikkelingsperspectief en is uitgewerkt op basis van de gebiedskenmerken.

In 2017 is de nieuwe Structuurvisie Olst-Wijhe, 'Ruimte voor initiatief en innovatie' vastgesteld. De structuurvisie beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente voor de komende jaren. Hierin gaat het over zaken als gebouwen, wegen, landschap, groen, water, enzovoort. Alle plannen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden aan deze visie getoetst. Onderdeel van deze structuurvisie is de visiekaart, waarop het plangebied onderdeel is van de zone 'Lommerijke landgoederen'.

Lommerijke landgoederen

De landgoederen zijn belangrijke dragers van het Overijsselse landschap. Toekomstbestendige exploitatie is van belang voor landgoedeigenaren. De instandhouding van de monumentale gebouwen, landschapselementen en (deels) publieke toegankelijkheid is belangrijk voor een toekomstbestendig landgoed. De gemeente Olst-Wijhe geeft ruimte aan herbestemming van gebouwen, daarbij is de kwaliteit van het landgoederenlandschap maatgevend.

Belangrijke pijlers voor de ontwikkeling van landgoederen:

• Versterken van de economische vitaliteit van landgoederen door ruimte te geven aan ontwikkelingen om de kwaliteit in het landgoed te behouden en/ of te versterken. De gemeente biedt meer flexibiliteit voor het herbestemmen van vrijkomende gebouwen, transitie van gebouwen en nieuwe functies;
• Creëren van een toekomstvisie voor een duurzame exploitatie van het landgoed;
• Versterken van de kwaliteit van de landgoederen en herstellen van lanenstructuur;
• Verbeteren van de toegankelijkheid en de beleefbaarheid van landgoederen en buitenplaatsen voor recreanten;
• Versterken van de bereikbaarheid van de landgoederen met behoud van karakter.

De gemeente gebruikt de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Wanneer er negatieve effecten van een plan optreden voor de leefomgeving, kunnen er maatregelen noodzakelijk zijn om deze effecten te compenseren. Deze compensatie kan plaats vinden in natura (directe maatregelen) of door middel van een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit.

Het voorliggende plan past binnen de kaders van de structuurvisie. Het landgoed wordt aan de hand van de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' landschappelijk ingepast. Het plan leidt tot een kwaliteitsimpuls op en direct rond het erf. Het versterken en toekomstbestendig maken van de grove groenstructuur van het landgoed is de grootste landschappelijke tegenprestatie. In deze versterking speelt de as in de vorm van de laan de hoofdrol. Het geheel van zijtakken van deze laan in de vorm van boslobben, bomenrijen en watergangen wordt versterkt door het toevoegen van kleinere landschapselementen met kleine ruimtelijke impact, zoals een poel, akkerranden, heestergroepen en een graanakker. Verwezen wordt ook naar de beschrijving van de KGO-maatregelen zoals genoemd in het in Bijlage 1 opgenomen inrichtingsplan.

Het voornemen past binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de Structuurvisie Olst-Wijhe.

De Woonvisie 2016-2020 is in 2016 vastgesteld waarbij is gekozen voor een visie op hoofdlijnen die veel ruimte laat voor verdere inkleuring. Dat past in een veranderende tijd waar flexibiliteit en maatwerk gevraagd worden. Eén van de speerpunten in de Woonvisie is dan ook het realiseren van meer flexibiliteit, differentiatie en maatwerk op de woningmarkt. Dit vraagt om variatie in aanbod, maar ook om flexibiliteit in bestemmingsplannen. De voorgenomen ontwikkeling is gericht op maatwerk en landschappelijke inpassing en sluit daarom goed aan bij de uitgangspunten van de Woonvisie.

Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Salland is vastgesteld in 2008 en zet in op het benutten van gebiedsdynamiek om de verschillende landschapstypen te versterken. Het gaat daarbij in eerste plaats om landbouw, waarbij ook schaalvergroting een 'motor' kan zijn. Ook waterbeheer, natuurontwikkeling, recreatie en 'rood' in het landelijk gebied kunnen aanleidingen bieden voor kwaliteitsverbetering.

Landgoed Zorgvliet op de Boxbergerweg 2 ligt op een dekzandrug en is van oudsher al een landgoed. Het landschap waarin het landgoed ligt, kenmerkt zich door de verwevenheid van diverse landschappelijke elementen zoals bosjes, lanen, houtwallen en bebouwing. De essen zorgen voor kleine hoogte verschillen, glooiingen en openheid. Deze combinatie is typerend voor het hoeven- of kampenlandschap. Monumentale bomen, oude gebouwen en kleine hoogte verschillen zijn beelddragers in de landgoederen zone.

Belangrijke uitgangspunten voor de ontwikkelingen op dekzandruggen zijn:

• De hoger gelegen ruggen ruimtelijk verdichten, doormiddel van bosjes, houtwallen, hagen, singels en solitaire bomen (met gebiedseigen soorten, zoals eik en beuk);
• Open houden van de essen en omkaderen met houtwallen;
• Afwisseling van verdichting en openheid, zodat verrassende doorkijkjes ontstaan;
• Perceel scheidingen worden minimaal en terughoudend toegepast, aansluitend aan open karakter;
• Wegen veelal kronkelend, voegend naar de erven;
• Erven langs rand van de es, grote dakvlakken tegen groene achtergrond;
• Erven gaan vloeiend over in het landschap (geen strakke erfgrenzen);
• Zandwegen;
• Kleinschalige, grillige blokverkaveling, deels omzoomd met houtwallen;
• Reliëf door essen en kampen, soms in de vorm van een steil rand.
• Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) op de ruggen plaatsen met aanleg van landschapselementen;

Voor ontwikkelingen op de dekzandruggen gelden de volgende ontwerpuitgangspunten:

• Ontwikkeling van natuurlijke relatie tussen kavel en landschap door juiste toepassing van beplanting, indeling, volume en soort.
• Zachte begrenzing van de kavels en vloeiende overgang naar het landschap.
• Behoud en versterking van huidige doorkijkjes.
• Verdichten van de ruggen en open houden van de essen.

Toetsing van het voornemen aan het LOP Salland

In het in Bijlage 1 opgenomen inrichtingsplan zijn de ontwerpuitgangspunten centraal gesteld voor het opstellen van de KGO-maatregelen en de landschappelijke inrichting van het geheel. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar het inrichtingsplan. Op deze plek kan worden geconcludeerd dat het voornemen in voldoende mate rekening houdt met de uitgangspunten zoals geformuleerd in het LOP Salland.

In de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel is de "Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving" (KGO) opgenomen. De gemeente Olst-Wijhe heeft dit overgenomen en uitgewerkt in de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit", welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 februari 2014. Uitgangspunt van dit beleid is dat aan een plan dat niet binnen het geldende bestemmingsplan past, planologische medewerking kan worden verleend bij verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij het bepalen van de ruimtelijke kwaliteitswinst speelt het plan zelf, de schaal en impact op de omgeving een grote rol evenals de belangen en reikwijdte van de doelen die ermee gediend worden. Hierbij spelen onderstaande vragen:

• Is het een gebiedseigen of gebiedsvreemde functie?
• Wat is de schaal en impact op de omgeving?
• Wat zijn de effecten op bestaande waarden in de omgeving (in hoofdstuk 4 van deze ruimtelijke onderbouwing is nader onderbouwd dat geen waarden worden aangetast)?
• Speelt alleen eigen belang of wordt ook een maatschappelijk belang gediend?

Bij het uitwerken van het voorliggende plan is rekening gehouden met dit beleid, wat overeenkomstig het provinciale beleid is. De toets aan dit 'KGO-beleid' is opgenomen in paragraaf 3.2.4 van deze ruimtelijke onderbouwing. De conclusie is dat met de gehele ontwikkeling daadwerkelijk kwaliteit wordt toegevoegd.

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het gemeentelijke beleid. Het plan past binnen het KGO-beleid en de relevante aspecten uit de Structuurvisie Olst-Wijhe en is uitgewerkt conform relevante principes zoals genoemd in het Landschapsontwikkelingsplan.

Uit de voorgaande beleidstoets is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het nationale, provinciale en gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk wordt de impact van de ontwikkeling op de verschillende waarden beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie, cultuurhistorie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de ontwikkeling.

De Wet natuurbescherming bestaat uit drie onderdelen: de bescherming van soorten, de bescherming van gebieden en de bescherming van houtopstanden.

Met betrekking tot soortenbescherming heeft een toetsing aan de Wet natuurbescherming plaatsgevonden. Hiertoe is door Eelerwoude een quickscan Wet Natuurbescherming uitgevoerd, die is opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting. Hieronder wordt nader ingegaan op de van belang zijnde resultaten en conclusies.

Soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt

De ontwikkeling zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van een aantal beschermde soorten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt. Het betreft soorten als ree, haas, egel, konijn en diverse algemene muizensoorten. De ingreep heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er sprake is van een tijdelijke, en plaatselijke verstoring, voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft.

Soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt

Met de volgende soorten en/of soortgroepen dient rekening te worden gehouden.

Vleermuizen

Nader onderzoek of een ontheffingsaanvraag wordt voor deze soort niet noodzakelijk geacht, mits gebruik wordt gemaakt van vleermuisvriendelijke verlichting.

Broedvogels

Voor alle beschermde inheemse (ook algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die opzettelijk nesten, rustplaatsen en eieren vernielen of beschadigen, als ook op het wegnemen van nesten van vogels. Daarnaast is het verboden vogels opzettelijk te storen, tenzij de storing niet van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van de desbetreffende vogelsoort. In veel situaties kan dit voorkomen worden door verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. De sloop van de schuur dient buiten het broedseizoen te gebeuren.

Amfibieën

Nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing is in het kader van de Wet natuurbescherming voor amfibieën niet noodzakelijk, mits er tijdens de werkzaamheden gebruik wordt gemaakt van rijplaten.

Algemene zorgplicht

In de Wet natuurbescherming is in artikel 1.11 een omschrijving opgenomen over de algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen 'voldoende zorg' in acht neemt voor alle in het wild levende dieren en planten, dus ook niet-beschermde soorten, en hun directe leefomgeving. Dit is een algemene verantwoordelijkheid die voor iedereen geldt. Het betekent bijvoorbeeld dat er niet onnodig dieren en planten worden gedood, wanneer er redelijkerwijs een andere oplossing voor is, bijvoorbeeld door de dieren te verplaatsen naar een ander gebied.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Natura 2000-gebieden

Natura 2000-gebieden betreffen een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/43/EEG) en de gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998, inmiddels Wet natuurbescherming, beschermd.

Niet stikstof-gerelateerde effecten
In de directe omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden. Op ongeveer 5,8 km afstand ligt het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Rijntakken". Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling kunnen directe, niet stikstof-gerelateerde effecten, zoals geluid en de verstrooiing van licht, worden uitgesloten. Een toetsing op grond van de Wet natuurbescherming van niet stikstof-gerelateerde effecten wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Stikstof-gerelateerde effecten
Om de stikstofgerelateerde effecten te beoordelen, is door Eelerwoude een onderzoek naar de stikstofdepositie van het voornemen uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder worden de belangrijkste resultaten en conclusies nader toegelicht.

De maximaal berekende stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden bedraagt voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase niet meer dan 0,00 mol/ha/jaar. Hierdoor kunnen significante gevolgen worden uitgesloten en geldt er geen vergunningplicht.

Houtopstanden
Er worden binnen het plangebied geen bomen gekapt. Een nadere toetsing van houtopstanden is daarom niet noodzakelijk.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt in het concreet begrensde Natuurnetwerk Nederland.

Archeologische waarden moeten zoveel mogelijk worden behouden. Op basis van het verdrag van Malta en de wet op de archeologische monumentenzorg is het uitgangspunt gesteld om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk terplekke te bewaren en maatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. De verstoorder van de bodem is verantwoordelijk voor het behoud van de archeologische resten. Daar waar behoud ter plekke niet mogelijk is, betaalt de verstoorder het archeologisch onderzoek en de mogelijke opgravingen. Voor ruimtelijke plannen die archeologische waarden bedreigen, moeten betrokken partijen in beeld brengen welke archeologische waarden in het geding zijn.

Binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' zijn dubbelbestemmingen opgenomen die archeologische waarden borgen. Binnen het plangebied gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 1' en 'Waarde - Archeologie - 2'. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 2.500 m², de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is als over een oppervlakte van meer dan 5.000 m², de grond dieper dan 50 cm onder maaiveld wordt geroerd. Met het voorliggende plan is geen van een overschrijding van deze onderzoeksgrenzen. Een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

Landgoed Zorgvliet is aangewezen als (groen) Rijksmonument. In figuur 15 zijn de bouwwerken met een Rijksmonumentale status opgenomen. Met de voorliggende ontwikkeling worden de planologische mogelijkheden om twee woningen aan de achterzijde van het landgoed aan te bouwen verwijderd. Hiermee wordt planologisch verzekerd dat het landhuis zich als een open monument op het landgoed blijft presenteren, wat meer recht doet aan de monumentale status van het landhuis. De bouwrechten worden vervolgens verplaatst ten oosten van het landhuis. Eén vrijstaande woning op het landgoed met rijksmonumentale status gerealiseerd, de andere woning wordt hierbuiten gerealiseerd. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed is betrokken bij de planvorming en heeft op 21 juni 2023 aangegeven akkoord te zijn met het voornemen, met bijbehorende landschapsmaatregelen en beeldkwaliteitsplan, zoals is beschreven in paragraaf 2.2.2. Ten slotte wordt opgemerkt dat ter plaatse van de karakteristieke gebouwen de bouwaanduidingen 'karakteristiek' conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Olst-Wijhe' in de planregels van het voorliggende bestemmingsplan worden overgenomen.

Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate rekening houdt met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Figuur 15: Cultuurhistorische waarden in het plangebied (Bron: Atlas Leefomgeving)

Het is verplicht om in elk bestemmingsplan en Ruimtelijke Onderbouwing een waterparagraaf op te nemen. In deze waterparagraaf wordt een overzicht gegeven van het beleid dat van toepassing is op het plangebied. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden aangetoond dat in het plan mogelijkheden bestaan voor een goede waterhuishouding.

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Water Programma 2022-2027. Het NWP geeft het integrale kader voor het waterbeleid en -beheer van het Rijk voor de periode 2022-2027 (inclusief het Noordzeebeleid). De Stroomgebiedbeheerplannen en Overstromingsrisicobeheerplannen voor de stroomgebieden van de Rijn, Maas, Schelde en Eems en het Programma Noordzee (inclusief het programma Kaderrichtlijn Mariene Strategie) zijn een bijlage bij het NWP. In het NWP worden de nationale componenten van de herijking van het Deltaprogramma vastgelegd. In het NWP worden de voor het waterbeleid relevante nationale belangen uit de NOVI en de toepassing van de afwegingsprincipes hierbij, verder uitgewerkt. Verder geeft het NWP uitvoering aan de Europese richtlijnen voor waterkwaliteit, de mariene strategie en overstromingsrisico’s.

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2022-2027, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl.

Waterschapsbelangen Boxbergerweg 2

Het waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets van toepassing is, zie Bijlage 4. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding in ruimtelijke zin. Binnen het bestemmingsplan wordt planologisch niet voorzien in de toevoeging van wooneenheden.

Invloed op de waterhuishouding

Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m². Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Met de voorgenomen ontwikkeling worden de aanwezige waarden niet aangetast. Het voornemen is dan ook uitvoerbaar ten aanzien van de bestaande waarden in het plangebied.

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem;
• Geluid;
• Luchtkwaliteit;
• Externe veiligheid;
• Geur;
• Bedrijven en milieuzonering;
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling;
• Leidingen;
• Verkeer en parkeren.

Sinds 1 januari 2008 is in het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) vastgelegd hoe we in Nederland omgaan met het hergebruik van schone en licht verontreinigde grond en de bescherming van de bodem. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, waarbij functiewijziging plaatsvindt, dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik. Hiertoe is ter plaatse van de te realiseren woningen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieronder wordt nader ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting.

Verkennend bodemonderzoek

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

Locatie west nabij Boxbergerweg 8

• de bovengrond (BG - west) is zeer licht verontreinigd met kwik;
• de ondergrond (OG - west) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is (zeer) licht verontreinigd met barium, cadmium en zink.

Locatie oost nabij Boxbergerweg 10

• de bovengrond (BG I - oost en BG II - oost) is niet verontreinigd;
• de ondergrond (OG- oost) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 11) is (zeer) licht verontreinigd met barium, nikkel en zink.

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanherziening en nieuwbouwplannen op beide terreindelen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Het aspect geluid speelt een belangrijke rol in de omgevingskwaliteit. Ook is geluid van invloed op het welbevinden van mensen. Hierdoor komt het aspect geluid in veel verschillende wetten (met elk hun eigen reikwijdte) voor. In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij nieuwe ruimtelijke plannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai. Artikel 76 Wgh verplicht er toe om bij ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen.

De te realiseren woningen liggen op minimaal 300 meter van de Boxbergersweg. De wettelijke geluidszone van deze weg is, op basis van de Wgh, 250 meter. Aangezien de woningen buiten de wettelijke geluidszone liggen, kan ter plaats van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden verwacht in het kader van wegverkeerslawaai.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen spoorwegen. Het aspect railverkeerlawaai is dan ook niet aan de orde.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen gezoneerde industrieterreinen. Het aspect 'industrielawaai' kan dan ook achterwege blijven. Voor milieuhinder van individuele bedrijven wordt verwezen naar paragraaf 5.7 Bedrijven en milieuzonering.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

Met het voorgenomen plan worden twee woningen gebouwd die planologisch reeds zijn toegestaan. Het plan heeft nauwelijks tot geen toename tot gevolg van emissies van luchtverontreinigende stoffen: waaronder fijnstof (PM¹⁰) stikstofdioxide (NO₂). Het plan is in Niet in Betekenende Mate.

Van belang is uit oogpunt van een goede ruimtelijk ordening te beoordelen of de luchtkwaliteit op de locatie geschikt is voor het voorgenomen plan. In de directe omgeving van het plan zijn geen industriële emissiebronnen van betekenis gelegen en ook geen veebedrijven. Uit de grootschalige concentratie- en depositiekaarten Nederland, blijkt dat in het km2 vak waarin het plan ligt de achtergrondconcentratie Stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5) ruim voldoen aan grenswaarden van de Wet milieubeheer en de WHO-advieswaarde.

De emissie van het plan is voor emissie Niet in Betekenende Mate. De Luchtkwaliteit ter plaatse is geschikt voor het plan. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport. Het doel van het veiligheidsbeleid is zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en op termijn ook het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) gemeenten en provincies bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet op de ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle activiteiten. Geregeld is hoe gemeenten moeten omgaan met risico's voor mensen in de omgeving van een risicobron als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in de risicobron. Afstanden die aangehouden moeten worden, worden bepaald door het plaatsgebonden risico van een risicovolle activiteit. Het ijkpunt voor het groepsrisico wordt bepaald door een oriëntatiewaarde. De externe veiligheid van risicobronnen wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van de risicobron.

De te realiseren woningen betreffen gevoelige functies in het kader van externe veiligheid. Om in beeld te brengen of nabij het plangebied relevante risicobronnen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Een uitsnede daarvan is weergegeven in figuur 16.

Figuur 16: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart provincie Overijssel)

In of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich twee risicovolle inrichtingen. De te realiseren woningen bevinden zich buiten de bijbehorende plaatsgebonden risicocontour. Verder ligt op circa 420 meter ten westen van het plangebied een hoogspanningsleiding van 110 kV. Hierbij hoort een indicatieve zone van 2x 75 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten.

Plaatsgebonden risico

De te realiseren woningen liggen niet binnen aan te houden afstanden voor het plaatsgebonden risico (PR^-10) van inrichtingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) of buisleidingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Groepsrisico

Het voornemen leidt niet tot een toename van het groepsrisico, aangezien er geen sprake is van de planologische toevoeging van woningen. Er zijn reeds twee woningen toegestaan.

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende plan, m.b.t. externe veiligheid, uitvoerbaar is.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odeur units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In voorliggend geval is het plangebied gelegen buiten de bebouwde kom. De meest nabijgelegen locaties waar zich op grond van het planologisch regime een agrarisch bedrijf kan bevinden zijn gelegen aan de Boxbergerweg 8 en Boxbergerweg 14. Dit betreffen grondgebonden agrarische bedrijven waarvoor een vaste afstand van 50 meter geldt (uitgaande van artikel 14, lid 2 en 3 van de Wgv). In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen intensieve veehouderijen.

De afstand tussen de te realiseren woningen en bovengenoemde agrarische bedrijven bedraagt minimaal 80 meter. Daarnaast ligt de woonbestemming waar de twee woningen momenteel mogen worden gebouwd op een kortere afstand van het agrarische bedrijf aan de Boxbergerweg 8. Daarom wordt aangenomen dat ter plaatse van het plangebied een aanvaardbaar woon- en leefklimaat mag worden verwacht ten aanzien van het aspect geur.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Hierin zijn voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de dichtst daarbij gelegen situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De navolgende tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

Het systeem van richtafstanden gaat uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocatie en omgevingstype rustige woonwijk respectievelijk gemengd gebied. Binnen gebieden met functiemenging zijn er milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn of worden gesitueerd. Bij gebieden met functiemenging kan gedacht worden aan stads- en wijkcentra, horecaconcentratiegebieden en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Hiernaast gelden ten aanzien van bedrijven die onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, deze Wet en haar uitvoeringsbesluiten als toetsingskader voor de toegestane bedrijfshinder.

Met het realiseren van een milieugevoelige bestemming (een extra woning) is het nodig dat milieuzonering heeft plaatsgevonden om voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds te garanderen.

Het plan is gelegen in het omgevingstype 'rustig buitengebied'. De dichtstbijzijnde milieubelastende functies betreffen de twee agrarische bedrijven die in paragraaf 5.6.2 reeds zijn benoemd. Indien het aspect 'geur' buiten beschouwing wordt gelaten, geldt voor agrarische bedrijven een grootste afstand van 30 meter voor geluid. De te realiseren woningen liggen hier ruim buiten. Hiermee kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat mag worden verwacht.

Het Besluit milieueffectrapportage geeft activiteiten en gevallen aan waarin een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Ook gelden er verplichtingen als een voorgenomen project valt onder de genoemde activiteiten, maar niet onder de drempelwaarden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Het voorliggende plan is niet m.e.r.-plichtig. Uit de uitgevoerde onderzoeken is daarbij gebleken dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op het milieu. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Eén en ander blijkt tevens uit dit hoofdstuk waarbij uitgebreid is ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten.

Ten behoeve van het plan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse kabels en planologisch relevante leidingen. In paragraaf 5.5 is reeds ingegaan op de hoogspanningsleidingen en eventuele buisleidingen. Hieruit is gebleken dat er geen boven- en/of ondergrondse leidingen zijn die eventueel een belemmering vormen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de kencijfers zoals opgenomen in de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW.

Op basis van de kencijfers van het CROW geldt voor een vrijstaande woning in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe een parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen per woning. Zoals in paragraaf 2.2.2 is te zien is er per woonperceel meer dan voldoende ruimte om op eigen terrein te voorzien in de parkeerbehoefte bij de woningen.

Voor een vrijstaande woning in het buitengebied van de gemeente Olst-Wijhe geldt een verwachte verkeersgeneratie van 8,2 verkeersbewegingen per woning. De verkeerssituatie verandert vrijwel niet ten opzichte van de bestaande situatie. Het verkeer zal via een nieuwe laan worden ontsloten op de Boxbergerweg. Deze weg is van ruim voldoende omvang om de beperkte verkeersgeneratie vanuit het plangebied veilig en eenvoudig af te wikkelen.

In dit hoofdstuk zijn alle relevante milieuaspecten beschreven. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen met zich meebrengt.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte, dakhelling, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig/toegestaan is;
• Afwijken van de gebruiksregels: hieraan staat onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de gebruiksregels;

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 11)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 12)

In dit artikel zijn de algemene bouwregels beschreven, die voor hele plangebied gelden. In de algemene bouwregels zijn bepalingen over afwijkende en bestaande maten opgenomen. tevens wordt in de algemene bouwregels ingegaan op herbouw van woningen en parkeren.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 13)

In de algemene gebruiksregels zijn diverse bepalingen omtrent strijdig gebruik opgenomen. Tevens wordt hierbij ingegaan op het parkeren van voertuigen.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 14)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Het gaat over het toestaan van mantelzorg, vergroten van Sallandse boerderijvormen, herbouw van woningen buiten de bestaande funderingen en kleinschalige windenergie.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 15)

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen, die erin voorzien dat bepalingen in het plan op ondergeschikte punten kunnen worden gewijzigd. Het gaat over het splitsen van karakteristieke panden, de realisatie van een woning in een karakteristiek bijgebouw, het verwijderen van de bestemming archeologie en de herbouw van woningen buiten bestaande funderingen.

• Overige regels (Artikel 16)

In dit artikel is bepaald dat de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Ter plaatse van de agrarische gronden rondom het landhuis en de te realiseren woningen is de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' opgenomen. De regels behorende bij deze bestemming zijn conform het "Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe" overgenomen in dit bestemmingsplan. De te behouden veestal is in de nieuwe situatie tevens gelegen in deze bestemming. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - veestal opgenomen.

Artikel 4 Landhuis

Het landhuis is in overeenstemming met de huidige situatie bestemd als 'Landhuis'. De woonbestemming die in het huidige planologische regime tegen deze bestemming aan ligt is verwijderd, waardoor deze bestemming wordt omringd door agrarische gronden.

Deze gronden zijn bestemd voor de instandhouding van landgoederen met landhuizen alsmede voor het wonen, ter plaatse van de aanduiding 'wonen', daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;

De bijgebouwen behorende bij de voormalige twee woningen achter het landhuis zijn tevens van deze bestemming voorzien. Het voornemen is om de bijgebouwen in de toekomst te slopen en te vervangen door één bijgebouw. Hiertoe is in de bouwregels een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee nieuwbouw van bijgebouwen tot 150 m² is toegestaan, met een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 6 meter.

Artikel 5 Natuur

Binnen het plangebied bevinden zich gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Natuur'. De regels behorende bij deze bestemming wijzigen niet ten opzichte van de bestaande situatie. De regels zijn daarom conform het "Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe" overgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 6 Water

Binnen het plangebied bevinden zich gronden die zijn voorzien van de bestemming 'Water'. De regels behorende bij deze bestemming wijzigen niet ten opzichte van de bestaande situatie. De regels zijn daarom conform het "Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe" overgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 7 Wonen

De te realiseren woningen zijn bestemd als 'Wonen'. Hierbij geldt een bouwvlak voor de gehele bestemming. Tevens behoort het nieuwe bijgebouw en de omliggende tuinen bij de woningen bij de bestemming 'Wonen'.

De gronden zijn met name bestemd voor het wonen, kleinschalige beroepen- en bedrijven aan huis en bijbehorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken.

In de bouwregels zijn bepalingen voor het bouwen van bouwwerken opgenomen. Deze regels zijn conform het ‘Bestemmingsplan Buitengebied Olst-Wijhe’ overgenomen. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan.

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het uitvoeren van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in het inrichtingsplan (Bijlage 1). Per woning is een aparte verplichting opgenomen voor het uitvoeren van de landschappelijke inpassing op dat betreffende perceel. Tevens is een afwijkingsregel opgenomen waarmee onder voorwaarden in plaats van de landschapsmaatregelen, zoals opgenomen in het erfinrichtingsplan andere (gelijkwaardige) landschapsmaatregelen kunnen worden getroffen.

Artikel 8 Waarde - Archeologie - 1

De dubbelbestemming is conform het nu geldende bestemmingsplan opgenomen ter plaatse van een gedeelte van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Artikel 9 Waarde - Archeologie - 2

Deze dubbelbestemmingen is conform het nu geldende bestemmingsplan opgenomen ter plaatse van een gedeelte van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Dit hoofdstuk beschrijft de uitvoerbaarheid van het te ontwikkelen plan. De ruimtelijke uitvoerbaarheid, de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid wordt beschreven.

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Geconstateerd is dat er geen omgeving- en milieukundige belemmeringen zijn. Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.

Vooroverleg

Er is vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro, gevoerd met de provincie Overijssel. De provincie Overijssel heeft geoordeeld dat het plan in het ruimtelijk beleid van de provincie past. Ook is het voorliggende plan afgestemd met het waterschap Drents Overijsselse Delta en met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. De zienswijze is in een zienswijzenota voorzien van een antwoord. De zienswijzenota is in Bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen. De zienswijze geeft geen aanleiding voor aanpassingen aan het plan.

Er is één ambtshalve wijziging voorgesteld. Hiermee wordt een omissie uit het ontwerpbestemmingsplan verholpen. Op de grond van de ambtshalve voorgestelde wijziging, stellen burgemeester en wethouders de raad voor het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen met de volgende ambtelijke wijzing. In lid 7.3.1 van de regels van het bestemmingsplan wordt de volgende bepaling opgenomen:

'Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 teneinde het maximum oppervlak aan bijgebouwen te vergroten tot 250 m² met inachtneming van het volgende:

1. a. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt indien de bouw van extra bijgebouwen noodzakelijk is voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische of natuurgerichte activiteiten;
2. b. van de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikgemaakt indien de bouw van extra bijgebouwen noodzakelijk is voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap;
3. c. er dient, buiten het bouwvlak van de betreffende woning, ten minste 1 ha grond in beheer te zijn;
4. d. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing.'

In beginsel is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. In een exploitatieplan wordt opgenomen welke kosten met de uitvoering van het bouwplan gemoeid zijn en wie welke kosten voor zijn of haar rekening gaat nemen. Dit is opgenomen in artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze verplichting geldt niet als het 'verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd zijn', aldus lid 2 van dit artikel. In onderhavig geval zijn de kosten anderszins verzekerd. De initiatiefnemers dragen de kosten van het project. Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal inclusief planschade en leges) is geregeld. Hierdoor is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd.

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaarheid is. De voorgenomen ontwikkeling kan dus worden gerealiseerd.