In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam met identificatienummer NL.IMRO.1842.BP18BG03-va01 van de gemeente Midden-Delfland.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, dan wel als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw (door de vorm) onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een woning die onderdeel uitmaakt van minimaal drie aaneengebouwde woningen.

het gebruik van de gronden dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

één of meerdere gebouwen en/of andere bouwwerken geen gebouwen zijnde.

geformuleerde en toetsbare beeldkwaliteiten opgenomen in een als zodanig door de raad vastgesteld plan.

1. 1. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. 2. bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand of aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw, dat door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat vanaf het hoofdgebouw niet rechtstreeks toegankelijk is.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het opslaan of opgeslagen houden van voorwerpen, stoffen of producten en andere materialen op de onbebouwde gronden van de bedrijfspercelen, daaronder mede begrepen de uitstalling ten verkoop, verhuur, en dergelijke.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

schuttingen, muren, terrasschermen en andere gebouwde verticale afscheidingen welke al dan niet op de erfgrens zijn geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Westlandse ijzeren kniekas.

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken.

één persoon, een gezin of een hiermee gelijk te stellen groep van personen van beperkte omvang, die bij verblijf in een zelfstandige woning of een recreatiewoning de daar aanwezige essentiële woonvoorzieningen deelt.

een specifieke vorm van detailhandel zonder uitstalling, verkoop en afhaal van goederen ter plaatse, waarbij de goederen via internet worden aangeboden en overwegend per post worden geleverd.

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.

het in een woning door de bewoner op beroeps- of bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

theetuin, koffieschenkerij of -proeverij van streekeigen producten dan wel producten (inclusief het schenken van licht alcoholische dranken), géén café, restaurant of ander horecabedrijf zijnde.

een complex van relatiestelsels, tezamen een herkenbaar deel aardoppervlak vormend, dat gemaakt is en in stand gehouden wordt door de wederzijdse beïnvloeding van levende en niet-levende natuur alsmede de wisselwerking met de mens.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat geheel.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van landschap.

1. 1. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en daarbij behorende aan- of uitbouwen: het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. 2. bij bijgebouwen: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;
3. 3. bij bestaande gebouwen: een denkbeeldig vlak op 5 centimeter onder het niveau van de afgewerkte begane grondvloer.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een voor mensen toegankelijke oppervlakte overdekt, bestaande uit een dakconstructie en voorzien van ten hoogste één wand.

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld;
3. 3. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil).

Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

een woning die hoogstens door middel van de bijgebouwen met een andere woning verbonden is en waarvan geen van beide zijgevels in de zijdelingse perceelgrens staan.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals deze geldt ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

een werk al of niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan.

een specifieke vorm van detailhandel met uitstalling, waarbij de goederen via internet worden aangeboden en zowel per post worden geleverd als ter plaatse afgehaald worden.

een voor het openbaar verkeer openstaande weg of pad, met inbegrip van de daarin liggen bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten.

Wet ruimtelijke ordening zoals deze geldt ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

een complex van ruimten, uitsluitend voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens.

Tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van scheidingsmuren).

Gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. de bestemmingsgrens met niet meer dan 1,5 m wordt overschreden.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. een historische kas, ter plaatse van de aanduiding 'kas';
3. c. parkeervoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is uitsluitend een parkeerterrein toegestaan ten dienste van de horeca en de woning aan de Maaslandse Dam 20;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en toegangswegen.

Burgemeester en wethouders kunnen, indien en voor zover bedrijfswoningen (inclusief aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen ) worden opgericht, nadere eisen stellen aan de situering, de oppervlakte en/of de inhoud van de gebouwen ten einde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing ten opzichte van het perceel te verzekeren, waarbij in ieder geval geldt:

1. a. ten hoogste 65% van het erf mag bebouwd worden;
2. b. de afstand tot de perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m;
3. c. de nokrichting van de bedrijfswoning dient overeen te komen met de nokrichting van omliggende gebouwen

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. in- en uitritten;

met de ten behoeve van het gebruik toegelaten bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfafscheidingen.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 voor de realisatie van balkons, erkers of gelijkwaardig, welke onderdeel zijn van het hoofdgebouw voor een maximum oppervlak van 5 m².

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c van de Wabo wordt in ieder geval gerekend:

1. a. voor opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. voor het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. voor het plaatsen van onderkomens of geplaatst houden van onderkomens.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
2. b. een brug, in ieder geval ter plaatse van de aanduiding 'brug';
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, straatmeubilair, (ondergrondse) afvalcontainers, reclameborden, speelvoorzieningen, doeleinden van openbaar nut, water, bermen, oeverstroken en groenvoorzieningen;
4. d. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder retentie en waterberging;
6. f. overige kleinschalige infrastructurele voorzieningen;

met de daarbij behorende:

7. g. verhardingen;
8. h. bermen, bermsloten en greppels;
9. i. beplanting en overig groen;
10. j. dammen en/of duikers;
11. k. straatmeubilair;
12. l. kunstwerken;
13. m. werken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer;
14. n. bouwwerken, gemaalgebouw en infiltratievoorzieningen, kleinschalige infrastructurele voorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij en ten dienste staan aan de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en afmetingen van bouwwerken en bouwpercelen alsmede de inrichting van de gronden voor wat betreft de aanleg en omvang van parkeer- en groenvoorzieningen en de aanleg en profilering van wegen ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de verkeersafwikkeling;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de fysieke veiligheid (bestrijdbaarheid van rampen en zelfredzaamheid);
5. e. het straatbeeld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding '-w' zijn woningen zijn uitgesloten;

met de daarbij behorende:

3. c. erven, tuinen en terreinen, in- en uitritten;
4. d. parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen;
5. e. verhardingen;
6. f. water en groenvoorzieningen;
7. g. bouwwerken, werken en werkzaamheden en overige voorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij de bestemming.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. erven, tuinen en terreinen, in- en uitritten;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. verhardingen;
5. e. water en groenvoorzieningen;
6. f. bouwwerken, werken en werkzaamheden en overige voorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij de bestemming.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. erven, tuinen en terreinen, in- en uitritten;
3. c. minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein achter de de grens van het bouwvlak met de openbare weg waarbij een gebouwde garage niet meetelt;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. verhardingen;
6. f. water en groenvoorzieningen;
7. g. bouwwerken, werken en werkzaamheden en overige voorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij de bestemming.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. waterkering;
2. b. bermen en groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen
4. d. werken en werkzaamheden, bruggen, duikers en/of dammen, overige kunstwerken en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecologische voorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij en ten dienste staan aan de bestemming.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de primaire bestemming worden gebouwd;
2. b. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 5 meter;
3. c. het bouwen ten dienste van de overige bestemmingen is slechts toegestaan indien vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering en/of waterloop.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het bepaalde in lid 9.1 zodat:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterstaatsbelangen;
2. b. vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterkering en/of waterloop.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In aanvulling op of afwijking van hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' dat ten behoeve van het toetsingsvlak van de communicatie-, navigatie- of surveillanceapparatuur van LVNL de bouwhoogte van een bouwwerk in geen enkel opzicht meer mag bedragen dan de hoogtemaat van 20 meter.
2. b. Van de hoogtemaat in 11.2 onder a kan worden afgeweken indien advies wordt ingewonnen bij LVNL (of diens rechtsopvolger) over het effect hiervan op de goede werking van de betreffende apparatuur en uit dit advies blijkt dat er geen nadelige effecten zijn op de goede werking van de betreffende apparatuur.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 reeds bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan:

1. a. voor afwijkingen ten aanzien van de aanduidingen en in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere (goot)hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 80 m³;
3. c. voor straatmeubilair, zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties e.d. met een hoogte van maximaal 15 meter;
4. d. voor abri's, reclame- en informatieobjecten, kunstwerken, vlaggenmasten e.d.;
5. e. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassingen aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de ontheffing gewenst of noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
6. f. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.

Het bevoegd gezag kan bij de verlening van een omgevingsvergunning voorwaarden stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en maatvoering van de in lid 12.1 onder d en f genoemde objecten teneinde een ruimtelijk verantwoorde plaatsing van deze objecten ten opzichte van de omgeving te waarborgen;
2. b. de waarborging van de verkeersveiligheid, de brandveiligheid, een adequate brand- en rampenbestrijding en zelfredzaamheid;
3. c. de gewenste parkeer-, laad- en losruimte, van voldoende omvang, op eigen terrein.

De in lid 12.1 genoemde afwijkingen bij omgevingsvergunning mogen slechts worden verleend indien:

1. a. hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de in het bestemmingsplan beschreven en te beschermen stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied;
3. c. geen verkeersonveilige situaties ontstaan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam, van de gemeente Midden-Delfland.

Op 28 april 2015 heeft de gemeenteraad van Midden-Delfland het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' vastgesteld. Nadien zijn er vanuit de gemeente Midden-Delfsland een aantal ontwikkelingen en wensen binnen dit gebied die niet meer in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam'. De ontwikkelingen betreffen herbestemming op vier locaties:

• Locatie 1: Omgeving kavel 3;
• Locatie 2: Commandeurskade / Maaslandse Dam 20;
• Locatie 3: Kavel 33
• Locatie 4: Zuidzijde woonpercelen.

De planvoornemens hiervan worden verder uiteengezet en beschreven in hoofdstuk 2. Om de ontwikkelingen op de vier locaties juridisch / planologisch te borgen is besloten het huidige bestemmingsplan te herzien. Middels de voorliggende partiele herziening wordt het huidige bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' op vier locaties herzien.

Het plangebied Maaslandse Dam, waarvoor dit bestemmingsplan van kracht is, is gelegen in de gemeente Midden-Delfland en maakt onderdeel uit van de Commandeurspolder. Aan de noord- en westzijde wordt het gebied globaal begrensd door de Oostgaag respectievelijk Zuidgaag. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door de oude tramkade (Gaagpad) en aan de oostzijde door de Middelwatering en de Kwakelweg.

Op figuur 1 is het plangebied Maaslandse Dam weergegeven. In rood wordt de contour van het huidige bestemmingsplan Maaslandse Dam weergegeven. De vier locaties die middels dit bestemmingsplan worden herzien zijn weergegeven met een geel kader. De locaties betreffen:

• Locatie 1: Omgeving kavel 3;
• Locatie 2: Commandeurskade / Maaslandse Dam 20;
• Locatie 3: Kavel 33;
• Locatie 4: Zuidzijde woonpercelen.

Figuur 1: ligging plangebied (rood kader) binnen de Maaslandse Dam

Tot het moment waarop het bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam' in werking treedt, geldt het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', zoals op 28 april 2015 door de gemeenteraad van Midden-Delfland is vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de volgende bestemmingen:

Figuur 2: uitsneden bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', rood omkaderd de plangebieden, waarbij de huidige planologische situatie is aangeduid.

De toelichting bestaat uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van het plan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beleidsaspecten. Hoofdstuk 4 beschrijft de gevolgen van de herziening waarna hoofdstuk 5 ingaat op de juridische regelgeving. Daarna komt in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid aan bod en tot slot in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Voor het gebied ten zuiden en oosten van kavel 3 (zie onderstaande figuur 3) geldt het volgende. Tussen de gemeente Midden-Delfland en de kaveleigenaar vindt een grondruil plaats. Het rode gedeelte in figuur 3 gaat van de eigenaar van kavel 3 over naar de gemeente Midden-Delfland. En het groene gedeelte in figuur 3 en de aangrenzende strook grond tot aan de rode stippellijn gaat van de gemeente over naar de eigenaar van kavel 3.

Figuur 3: overzichtstekening grondverkoop aan de gemeente (rood) en
grondaankoop van de gemeente (groen)

Het rode gedeelte kan dan ook als bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' worden bestemd. Het groene gedeelte (en de strook van in totaal 2,50 meter die er rechts naast ligt) kan worden bestemd als 'Tuin'. Daarmee vervalt de verkeersfunctie van deze strook grond voor de beoogde langzaam verkeersverbinding.

Deze aanpassing in de omgeving van kavel 3 is verwerkt in de verbeelding van dit bestemmingsplan, zie figuur 4 voor de nieuwe situatie.

Figuur 4: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

Deze locatie, thans bestemd als 'Woongebied' en 'Wonen' met aanduiding 'Kassen'. Het planvoornemen is op deze locatie een horecagelegenheid te openen. Hiervoor dienen de gronden te worden bestemd als 'Horeca'. Het planvoornemen is:

• De woning (Maaslandse Dam 20) blijft ongewijzigd en wordt niet opgenomen in deze partiele herziening;
• De schuur blijft verbonden aan de woning Maaslandse Dam 20. Hier zullen geen horeca-activiteiten plaatsvinden. De gronden worden bestemd als 'Wonen' (in de huidige situatie bestemd als 'Woongebied'). Vanwege de functie 'schuur' behorende bij de woning Commandeurskade / Maaslandse Dam 20 wordt hier een woonhuis uitgesloten;
• De overige gronden te bestemmen als 'Horeca' met een aanduiding 'Kassen' . Op de locatie wordt de horeca-categorie 1 toegestaan (lichte horeca). Dit zijn bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend en zich in hoofdzaak bezig houden met verstrekking van etenswaren en maaltijden, en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. De karakteristieke historische kas krijgt de aanduiding 'kas'. Het deel van het bestemmingsplan dat grenst aan de straat Maaslandse Dam krijgt de aanduiding 'parkeerterrein', dit deel van het terrein mag uitsluitend worden gebruikt om te parkeren ten dienste van de horeca en de woning aan de Maaslandse Dam 20 ;
• De zuidkant, tussen Horeca (categorie 1) en Wonen – 3, te bestemmen als 'Tuin'.

Op de onderstaande figuur 5 is de toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 5: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

Op deze locatie is in het huidige bestemmingsplan een bouwvlak opgenomen voor een woning. Het planvoornemen is op deze locatie conform het gewijzigde kavelpaspoort van deze kavel bebouwing te realiseren. Hiervoor wordt de bestemming Wonen - 3 opgenomen en worden de bouwmogelijkheden afgestemd op de regels voor woningbouw in Maaslandse Dam. Op de onderstaande figuur 6 is de oude situatie (links) afbeeld en de toekomstige situatie (rechts) waarbij het bouwvlak van perceel is aangepast.

Figuur 6: uitsnede verbeelding oude situatie (links) en nieuwe situatie (rechts)
waarbij het bouwvlak is vergroot.

Ten noorden van dit gebied dat als 'Groen' is bestemd is de mogelijkheid opgenomen in het vigerende bestemmingsplan om woningen mogelijk te maken. Gelet op de verkavelingsmogelijkheden is het voornemen om de groenstrook bestemd als 'Groen' in te zetten als kabel voor de bijbehorende bouwmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan voor 'Wonen - 1'. De woonpercelen kunnen in de verkaveling worden verlengd op deze gronden die de bestemming 'Wonen - 1' krijgen zonder bouwvlak. Voor de oever langs de watergang wordt conform de plansystematiek de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Op onderstaande figuur 7 is de bestemming 'Wonen -1', conform de ten noorden opgenomen bestemming 'Wonen - 1' weergegeven zonder bouwvlak. Langs de watergang is de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Figuur 7: uitsnede verbeelding nieuwe situatie

De wijzigingen zoals beschreven in dit bestemmingsplan zijn (conform het bestemmingsplan 'Maaslandse Dam' en vigerende beleid) navolgbaar aan de beleidsdoeleinden zoals gesteld door Rijks-, provinciale en gemeentelijke overheid.

Horeca Maaslandse Dam 20

Het toestaan van lichte horeca op het erf bij een monumentale boerderij / tuinderwoning aan de Maaslandse Dam draagt bij aan meerdere doelstellingen van het gemeentelijk beleid.

De missie van de gemeente Midden-Delfland is het verbinden van het groene landschap met de stedelijke omgeving. Met de gemeenschap werkt zij aan een betere kwaliteit van leven. Daarbij richt de gemeente zich op vijf speerpunten: landschap, samenleving, economie, dienstverlening en bestuur en organisatie.

Het faciliteren van recreatief-toeristische ondernemers past binnen het speerpunt landschap, waarbij inwoners uit de stedelijke omgeving kunnen in het landschap kunnen genieten van rust, ruimte en recreatie.

Een onderdeel van het landschap zijn de historische (voormalig) agrarische erven met monumentale gebouwen. De gemeente bevordert het gebruik van monumentale bijgebouwen bij woningen ten behoeve van nevenactiviteiten als lichte horeca. Deze nevenactiviteiten dragen bij aan de instandhouding van monumentale gebouwen.

De horecavoorziening ondersteunt het recreatief medegebruik van het agrarisch landschap en geeft een nieuwe bestemming aan een monumentale kas. Het erf ligt aan het Gaagpad dat deel uitmaakt van de Gaag. De Gaag ontwikkelt zich volgens het Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP) tot recreatieve ruggengraat van het Midden-Delfland gebied. Het LOP geldt als structuurvisie voor het buitengebied van de gemeente Midden-Delfland.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening worden er, naar aanleiding de planvoornemens op de vier locaties, geen negatieve effecten verwacht op de omgeving.

Horeca Maaslandse Dam 20

Het toestaan van lichte horeca op het erf van de Maaslandse Dam 20 doet geen afbreuk aan het woon- en leefklimaat van de bewoners van de woningen aan de Maaslandse Dam. Bij lichte horeca gaat het om bedrijven die alleen overdag en 's avonds zijn geopend en zich in hoofdzaak bezig houden met verstrekking van etenswaren en maaltijden. Daardoor veroorzaken deze bedrijven slechts beperkte hinder voor omwonenden.

De horecabedrijf richt zich voornamelijk op passerende recreanten die over het Gaagpad wandelen en fietsen. Een deel van het erf is ingericht als parkeerterrein voor auto's. Volgens de regels van het bestemmingsplan mag dit deel van het erf uitsluiten worden gebruikt voor het parkeren van voertuigen.

In Midden-Delfland is het verboden om een horeca-inrichting te exploiteren zonder exploitatievergunning. Bij het nemen van een besluit over een aanvraag om een exploitatievergunning toetst de burgemeester aan de regels van het bestemmingsplan en houdt hij rekening met de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. De burgemeester kan voorwaarden opnemen in de exploitatievergunning die bijdragen aan het beperken van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

Voor de ontwikkeling van Maaslandse Dam als geheel zijn afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap van Delfland. Deze afspraken over waterberging in het peilgebied van de Commandeurspolder zijn geborgd in het vigerende bestemmingsplan. In de eerste fase van Maaslandse Dam is meer water gerealiseerd dan eerder berekend. Voor het vervolg, met name de wateropgave in het middengebied, zal met het Hoogheemraadschap de actuele waterberging worden afgestemd op basis van de al gerealiseerde watercompensatie.

Deze herziening is wat betreft de regeling afgestemd op het vigerende bestemmingsplan 'Maaslandse Dam', waarbij de regels die van toepassing zijn in dit plan zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Met het onderhavige bestemmingsplan wordt beoogd een juridisch-planologisch kader neer te zetten om:

• locatie 1: de grondverkoop en grondaankoop met de juiste bestemmingen te regelen;
• locatie 2: bestemmen van horecagelegenheid;
• locatie 3: vergroten van bestaande bouwvlak;
• locatie 4: vergroten ruimte voor woonkavels.

Door de realisatie van woningbouw is hier sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan noodzakelijk. Omdat de plankosten anderzijds zijn verzekerd, namelijk middels een anterieure overeenkomst die overeen is gekomen tussen initiatiefnemers en de gemeente wordt er afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Middels de anterieure overeenkomst zijn de plankosten gedekt en wordt voldaan aan de eisen die voortkomen uit de wet.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt getoetst met het versturen van het plan naar de verschillende overlegpartners. Naast de overlegpartners wordt iedereen in de gelegenheid gesteld het plan te beoordelen. Onderstaand is aangegeven op welke manier de maatschappelijke uitvoerbaarheid precies getoetst wordt.

Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) verzonden aan de relevante wettelijke instanties ten behoeve van het vooroverleg.

Conclusie

De vooroverlegpartners hebben geen reacties ingediend in het kader van artikel 3.1.1. Bro die leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Wel is kennis genomen van de reactie van het Hoogheemraadschap van Delfland over de wateropgave in het plangebied Maaslandse Dam. De nu voorliggende aanpassingen in dit ontwerpbestemmingsplan hebben geen effect op de wateropgave die met name in het middengebied van de locatie Maaslandse Dam van toepassing is.

Bij de ontwikkeling van het middengebied zal met het Hoogheemraadschap van Delfland nader worden overlegd. Hierbij is met name de gerealiseerde waterberging in fase 1, die hoger is dan eerder berekend, een relevant aandachtspunt.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Maaslandse Dam heeft voor 6 weken ter inzage gelegen. Het plan is eveneens gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Conclusie

Gedurende de zienswijzentermijn zijn twee zienswijzen ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn beantwoord in de nota van zienswijzen die als Bijlage 1 is opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Op basis van de nota zienswijzen zijn aanpassingen in het bestemmingsplan aangebracht ten aanzien van artikel 3 in de regels waarbij het parkeerterrein is aangeduid en de relatie met de gemeentelijke parkeernorm is opgenomen.

Op de verbeelding en in de toelichting is het terrein met de bestemming Horeca en de aanduiding parkeerterrein eveneens verwerkt.

In het algemeen wordt bij zelfstandige horeca een aantal categorieën onderscheiden. Deze categorisering is gebaseerd op de (mogelijke) druk op het woon- en leefklimaat. Op zich vormt de basiszoneringslijst uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' een indicatie voor de mate van hinder. Aangezien de horeca binnen het plangebied gemengd voorkomt met woonfuncties, zijn voor het woon- en leefklimaat enkele aanvullende criteria van belang:

1. a. de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden;
2. b. de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en/of brommers aantrekt.

Mede op grond van bovengenoemde criteria kunnen de volgende drie categorieën horeca worden onderscheiden:

1. 1. 'Lichte horeca': Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend en zich in hoofdzaak bezig houden met verstrekking van etenswaren en maaltijden, en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken;
2. 2. 'Middelzware horeca': Bedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken (cafés, bars, biljartcentra, zalenverhuur en dergelijke);
3. 3. 'Zware horeca': Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote (verkeers)hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen (dancings, discotheken en dergelijke).