Op 26 februari 2013 is het bestemmingsplan "Neede, Bedrijventerreinen 2011" door de gemeenteraad van Berkelland vastgesteld. Uitgangspunt was een behoudend plan, waarbij bestaande rechten werden gerespecteerd. Aan de Parallelweg 28-32 (de voormalige busremise) waren toen twee bestaande inpandige bedrijfswoningen aanwezig. Door een onjuiste inventarisatie zijn deze "vergeten" in het toen vastgestelde bestemmingsplan. De huidige eigenaar wil dit graag weer hersteld zien.

Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven in principe te willen meewerken aan het herstellen van de oorspronkelijke situatie. Op grond van het geldende bestemmingsplan is dit nu niet mogelijk. Er is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt aan de Parallelweg 28-32 in Neede. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Neede, sectie C, nummer 9384..

Onderstaande afbeelding 1.1 geeft de ligging van het plangebied in de kern Neede weer. In afbeelding 1.2 is verder ingezoomd op het plangebied.

_{Afbeelding 1.1: Ligging plangebied groter verband}

_{Afbeelding 1.2: Ligging van het plangebied}

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren; en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt daarom:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk
beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en
regels zoals de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke
Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk
voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Neede, Bedrijventerreinen 2011’, dat op 26 februari 2013 is vastgesteld door de raad van de gemeente Berkelland. Op 24 december 2013 is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht geworden.

Het plangebied heeft in dat bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijventerrein’ met de aanduidingen "bedrijf tot en met categorie 3.1" en "busremise met reparatie". Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1, 2 en 3.1 toegestaan. Tevens is ook een reparatie- en servicebedrijf voor bussen, taxi's en vrachtwagens toegestaan. De gebouwen moeten binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd. De maximale hoogte hiervan is 10 meter en het bouwvlak mag maximaal voor 65% bebouwd zijn. Bedrijfswoningen zijn op deze locatie niet toegestaan.

Afbeelding 1.3 bevat het geldende bestemmingsplan.

_{Afbeelding 1.3: Fragment van het geldende bestemmingsplan "Neede, Bedrijventerreinen 2011"}

Het gebruiken van de twee bestaande inpandige bovenwoningen past niet (meer) in het geldende bestemmingsplan en de daarin opgenomen bestemmingen. Om deze herstelactie mogelijk te maken is een bestemmingsherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Het bestemmingsplan "Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32)" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• regels;
• de verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1859.BPNDE20170005-0100).

Op de verbeelding is de bestemming van de gronden binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het plan en moeten samen 'gelezen' worden.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten. De toelichting maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Deze toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk beschrijft het plan en de bestaande situatie van het plangebied (Hoofdstuk 2). Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waaraan het plan moet voldoen. Hoofdstuk 4 bevat de milieu- en de omgevingsaspecten van het plan. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (Hoofdstuk 5), de economische uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6) en het gevoerde (voor)overleg en de inspraak op het plan (Hoofdstuk 7).

Het plangebied ligt in Neede. De luchtfoto in afbeelding 2.1 geeft het plangebied in haar directe omgeving weer. Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Wheemergaarden. Ten noorden van het plangebied liggen de woonwijken en het centrum van Neede. Ten zuiden ligt het landelijke buitengebied. Het plangebied ligt dicht bij de ontsluitingsweg naar Eibergen (N823) en ook op korte afstand van de toekomstige aansluiting op de vernieuwde N18.

_{Afbeelding 2.1: Uitsnede uit luchtfoto. In de cirkel het plangebied}

Neede is een dorp in de gemeente Berkelland in de Achterhoek in de provincie Gelderland. De dorpskern ligt op de grens met de provincie Overijssel en de streek Twente aan de voet van de Needse Berg. Aan de zuidzijde grenst het Berkeldal. De doorgaande weg van Doetinchem via Ruurlo (N315) naar de Rijksweg N18 loopt noordelijk langs Neede.

De oorspronkelijke uitvalswegen van het dorp Neede zijn in de loop der tijd echte bebouwingslinten geworden. Dit is nog steeds erg karakteristiek voor de opbouw van Neede. Langs deze linten bevinden zich vaak nog oude boerderijen die verwijzen naar het agrarische verleden. Inmiddels zijn de karakteristieke boerderijen opgenomen in de omliggende woonomgeving. De oude kern (het centrum) en ook het oude buurtschap Ruwenhof zijn nog goed herkenbaar in de bebouwingsstructuur van Neede.

Op de bedrijventerreinen van Neede zit maakindustrie, maar ook bouwnijverheid, groothandel-, en transportbedrijven. Daarnaast is er natuurlijk veel landbouw en daaraan verwante bedrijven.

Neede is een dynamisch dorp. Het inkomensniveau en de woningvoorraad zijn vergelijkbaar met de andere kernen. Het Needse winkelcentrum biedt voldoende aanbod voor de dagelijkse boodschappen. In het coulisselandschap, rondom Neede treffen we nog pure natuur aan. Er is rust en voldoende mogelijkheden om te wandelen en te fietsen.

Tenslotte heeft het dorp een bloeiend verenigingsleven met onder andere meerdere sport- en muziekverenigingen. Elk jaar wordt er de internationale Jammarkt gehouden.

Van oudsher was in het dorp Neede verspreide industriële bebouwing aanwezig. Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw hebben de bedrijven zich meer geconcentreerd gevestigd op het toen ontwikkelde bedrijventerrein Wheemergaarden. Dit terrein ligt tegen de kern Neede, daar waar van oorsprong al enige bedrijvigheid was gevestigd vanwege de aanwezige spoorlijn en station.

De bedrijfsmatige ontwikkeling werd in belangrijke mate bepaald door de voor bedrijven gunstige ligging van het gebied, waarbij de directe nabijheid van het dorp, de aanwezige spoorlijn en de optimale verkeersontsluiting voor het autoverkeer belangrijke factoren vormden.

Van oorsprong richtten de bedrijven zich in Neede, net als in Twente, op de textiel- en kledingindustrie. Met de groei van de werkgelegenheid, voornamelijk buiten de textielindustrie, ontstond een grote vraag naar bedrijventerreinen. Het terrein in Neede is opgezet om allerlei soorten bedrijven mogelijk te maken. Het huidige beeld laat ook zien dat veel verschillende soorten bedrijven aanwezig zijn: bedrijven van meer ambachtelijke aard, zoals garagebedrijven, transportbedrijven en industriële bedrijven, gericht op productie.

Het bedrijventerrein is vrij monofunctioneel. Alleen aan de Oude Eibergseweg (bebouwingslint aan de oostzijde) en langs de randen van het terrein treft men andere functies aan als woningen en een enkele voorziening.

Aan de zuidzijde van het terrein is de bebouwing ruimtelijk ingepast door de aanleg van een groenstrook. Op het terrein komen verspreid bedrijfswoningen voor.

De indeling van het bedrijventerrein is voornamelijk functioneel, gericht op een goede ontsluiting van de bedrijven en kent een rechthoekige en loodrecht op elkaar staande kavelstructuur.

De ruimtelijke structuur wordt bepaald door de functionaliteit. Voor een bedrijventerrein is het vooral van belang dat dit logisch is ingedeeld en dat sprake is van een goede ontsluiting.

Met de ligging dicht bij de Eibergseweg (N823) en de Haaksbergseweg (N315) is een voldoende verkeersafwikkeling mogelijk. De Parallelweg vormt hierbij een belangrijke interne ontsluitingsweg.

Er is geen sprake van een duidelijke groen- en waterstructuur op het bedrijventerrein. Alleen langs de zuidzijde van de Wheemergaarden is sprake van structurerend groen.

_{Afbeelding 2.2: Luchtfoto van de bedrijventerreinen Wheemergaarden en De Russchemors}

Op 26 februari 2013 is het bestemmingsplan "Neede, Bedrijventerreinen 2011" vastgesteld. Dit plan is onderdeel van de grote actualiseringsslag (project PAD). Hierbij zijn alle toen geldende bestemmingsplannen geactualiseerd, geharmoniseerd en gedigitaliseerd. Belangrijk aspect hierbij dat zoveel mogelijk bestaande rechten werden gerespecteerd.

Zo zijn in de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen de bestaande bedrijfswoningen positief bestemd met de aanduiding "bedrijfswoning". Ten tijde van het ontwerp van het genoemde bestemmingsplan waren op de locatie Parallelweg 28-32 twee inpandige bedrijfswoningen aanwezig.

Zie ook onderstaande fragmenten van de bouwtekening uit 1991.

_{Afbeelding 2.3: Fragmenten van bouwtekening bij verleende vergunning uit 1991}

Deze woningen zijn echter niet opgenomen op de verbeelding van het geactualiseerde bestemmingsplan. Toen dit geconstateerd werd, was het bewuste plan de procedure al doorlopen. Het betreffen hier duidelijk twee inpandige dienstwoningen die zowel functioneel als fysiek aan het bedrijfspand gebonden zijn. Deze herstelactie is hierdoor ook mogelijk en verantwoord.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en door vertaald op de verbeelding en in de regels.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR actualiseert het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid als gevolg van nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk "concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig". Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Tenslotte is de rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening als afzonderlijk belang opgenomen. Hiervoor geldt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven.

Toetsing

Bij dit plan zijn geen nationale belangen in het geding. Het bestemmingsplan maakt twee inpandige bedrijfswoningen (weer) mogelijk. Met deze herstelactie is rekening gehouden met relevant ruimtelijk beleid en met de kwaliteiten in de omgeving van het plangebied. In dit bestemmingsplan is zorg gedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming.

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainport Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Toetsing

Voorliggend bestemmingsplan ligt niet binnen de Groene Ontwikkelingszone (GO) of het Gelders Natuurnetwerk (GNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook andere nationale belangen zijn bij dit project niet van toepassing. Er is dan ook geen sprake van strijdigheid met de Barro.

De Omgevingsvisie vervangt het Streekplan Gelderland 2005. De Omgevingsvisie is op 9 juli 2014 door provinciale staten vastgesteld en op 17 oktober 2014 in werking getreden. Ook deze visie geldt als een structuurvisie. De Omgevingsvisie zet het beleid onder het motto 'lokaal wat kan, provinciaal wat moet' voort. Daarbij hoort een grotere beleidsvrijheid en eigen verantwoordelijkheid voor gemeenten voor zaken van lokaal belang.

De Omgevingsvisie biedt een doorkijk aan Gelderland op langere termijn en heeft twee hoofddoelen:

1. Een duurzame economische structuur

Een gezonde economie vraagt sterke steden en vitale dorpen. Versterking van de economie gebeurt anders dan voorheen en staat meer in het teken van 'beheer en ontwikkeling' dan 'groei'. Dat vergt een andere benadering ten aanzien van bijvoorbeeld:

• kansen voor bestaande bedrijven;
• creëren van een goede fysieke en digitale bereikbaarheid van stedelijke gebieden;
• een adequaat beheer van de bestaande bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel en daarop aangepaste aanpak van nieuwe plannen.

2. Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving

Een aantrekkelijke leefomgeving vergt een goede kwaliteit van natuur en een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie wil die kwaliteiten waarborgen en verder ontwikkelen.

De provincie zet zich in voor vitale steden en dorpen en voor een duurzame verstedelijking. Het accent verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Om te komen tot een duurzame verstedelijking richt de provincie zich op:

• het benutten van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik als instrument voor een zorgvuldige locatieafweging;
• transformeren en aanpak van leegstand.

Toetsing

Dit bestemmingsplan kent geen uitbreiding van woningbouw of bedrijventerrein. Het is een herstelactie waarbij twee bestaande inpandige bedrijfswoningen weer planologisch worden opgenomen. Er is niet direct sprake van een kwaliteitsimpuls, maar slechts het weer kunnen gebruiken van al aanwezige, en voorheen planologisch bestemde, inpandige dienstwoningen.

Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro (Ladder voor duurzame verstedelijking ook wel SER-ladder) trad in werking op 1 oktober 2012 en is gewijzigd op 1 juli 2014. Bij voorgenomen stedelijke ontwikkelingen moet worden ingegaan op de afwegingen rondom de regionale behoefte. Deze duurzaamheidsladder is een processchema om initiatieven voor stedelijke functies te begeleiden naar een optimale locatiekeuze. De Gelderse ladder is een verbijzondering van de Rijksladder voor duurzame verstedelijking.

Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing.

Toetsing

Dit bestemmingsplan kent geen uitbreiding van woningbouw of bedrijventerrein. Bestaande gebouwen worden hergebruikt. Het aantal woningen en de hoeveelheid bedrijventerrein blijft feitelijk gelijk. Het plan is van strikt lokale aard.

De omgevingsverordening bevat regels (randvoorwaarden), passend bij de provinciale ambities en doelen zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Deze regels waren verspreid over diverse andere verordeningen. Die verordeningen (waaronder de Ruimtelijke Verordening) zijn ingetrokken. In plaats daarvan is de Omgevingsverordening vastgesteld op 24 september 2014 en in werking getreden op 17 oktober 2014. De omgevingsverordening sluit aan bij de Omgevingsvisie.

De gemeenteraad van Berkelland heeft de Regionale Structuurvisie Achterhoek in haar vergadering van 22 mei 2012 vastgesteld. De visie 'Speerpunten Regionaal Ruimtelijk Beleid Achterhoek 2011-2020' geeft de Beleidsambities aan van acht Achterhoekse gemeenten voor de regionale economie, volkshuisvesting, landschappelijke kwaliteit, leefbaarheid en mobiliteit. Uitgangspunt is het juiste bedrijf op de juiste plaats met ruimte voor de groei van lokale bedrijvigheid.

Deze structuurvisie is een actualisatie van de structuurvisie uit 2004. De visie is geactualiseerd, omdat er relevante en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen spelen, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied; en
• positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen gaan gevolgen hebben voor de manier waarop er gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ook zijn ze van invloed op de manier waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven te kunnen faciliteren.

Toetsing

Deze herstelactie is het terugbrengen van een al aanwezige en bestaande functie, de twee bedrijfswoningen. De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 is derhalve ook niet van toepassing op deze herziening van het bestemmingsplan.

De “Structuurvisie Berkelland 2025” is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Berkelland tot 2025. Deze visie geeft richting aan de ruimtelijke, economische en maatschappelijke ontwikkeling van de gemeente. Het is een integrale visie die geldt voor het grondgebied van de hele gemeente. Een uitgangspunt is het behouden van de rust, de variatie en de kleinschaligheid van het woningaanbod.

De vier hoofdkernen hebben daarbij ieder hun eigen kwaliteiten. Deze kwaliteiten moeten verder worden versterkt. Berkelland streeft naar leefbare wijken en kernen met een gedifferentieerde woning-voorraad en bevolking. Woningbouw wordt geconcentreerd in de vier hoofdkernen en moet zo min mogelijk beslag leggen op ruimte buiten de bebouwde kom. Dit betekent, dat inbreiden zoveel mogelijk voor uitbreiden gaat. Inbreiden mag echter niet ten koste gaan van de kwaliteit van bestaande wijken.

_{Afbeelding 3.1: Uitsnede structuurvisie plankaart met plangebied in rode cirkel}

Op de voorgaande afbeelding is te zien dat het plangebied ligt binnen een gebied dat is aangeduid als bestaand bedrijventerrein. Bedrijfswoningen, en dan vooral inpandige, zijn hier onderdeel van.

Werken:

Berkelland is niet alleen een gemeente voor rustzoekers. In de gemeente blijft ruimte voor ondernemers. De gemeente ondersteunt bedrijfsontwikkeling in de kernen en faciliteert dit ook. Bedrijven worden niet verplaatst uit woon- en verblijfsgebieden, mits ze voldoen aan de vestigingsvoorwaarden.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen bestaand bedrijventerrein. Binnen dit gebied zijn bestaande bedrijfswoningen mogelijk. Het plan sluit aan bij de gemeentelijke structuurvisie.

De bevolking van Berkelland neemt in de nabije toekomst verder af. Op grond van het beleid demografische ontwikkelingen is de bouw van extra nieuwe woningen niet meer toegestaan. Het bestemmingsplan is niet in strijd met dit beleid, omdat het bestaande inpandige bedrijfswoningen betreft. Deze worden nu opnieuw planologisch weer terug bestemd.

Dit bestemmingsplan regelt het herstel van al bestaande dienstwoningen. Het aantal woningen neemt hiermee fysiek en getalsmatig niet toe.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het verplicht om te bekijken in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling gevolgen kan hebben op de aspecten: milieu, ecologie, water, archeologie en cultuurhistorie. Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan zijn deze aspecten onderzocht en hieronder is beschreven wat de gevolgen van het plan zijn op deze aspecten en hoe die opgelost dan wel voorkomen kunnen worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet rekening worden gehouden met voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten. Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid gebruik te maken van de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom kan deze publicatie worden gebruikt voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving. De publicatie geeft informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op elkaar af te stemmen.

Het is niet de bedoeling om de in deze publicatie genoemde richtafstanden zonder meer toe te passen. De afstanden zijn namelijk afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken. Dit leidt tot een gemotiveerd toepassen van de afstanden.

Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde afstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden. Dit kan zowel een rustige woonwijk als een rustig buitengebied zijn.

Het kan zo zijn dat specifieke wet- en regelgeving andere afstanden voorschrijft. Deze gaan dan voor de afstanden uit de VNG-publicatie. Te denken valt aan de Wet geurhinder en veehouderij, het Activiteitenbesluit of het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Voor de beoordeling van concrete activiteiten kan concreet en gedetailleerd onderzoek naar de werkelijke milieubelasting zinvol of noodzakelijk zijn. Uit de globale beoordeling aan de richtafstanden kan blijken dat een ontwikkeling niet mogelijk is. Dit hoeft niet te betekenen dat deze hoe dan ook niet door kan gaan. Uit onderzoek naar de daadwerkelijke milieubelasting van bedrijven kunnen namelijk kleinere afstanden dan de richtafstanden volgen. Op dat moment is een afweging aan de orde met betrekking tot de belangen van woningbouw en bedrijvigheid. In die afweging speelt ook de langere termijn visie op de gewenste ontwikkeling van het bedrijventerrein of de bedrijfslocatie een rol.

Overwegingen

De richtafstanden uit de VNG-publicatie gelden ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk of een rustig buitengebied. Ze gelden dus niet voor bedrijfswoningen. In de praktijk vindt voor bedrijfswoningen op bedrijventerreinen in dit kader toch vaak een indicatieve toets plaats. Daarbij wordt de richtafstand gecorrigeerd met twee afstandsstappen: één vanwege de ligging in gemengd gebied en één vanwege het feit dat het een bedrijfswoning betreft.

Omliggende en aangrenzende bedrijven vallen vanuit hun feitelijke bedrijfsvoering of bestemming maximaal in milieucategorie 3.2. Na correctie met twee afstandsstappen komt dat neer op categorie 2 met een bijbehorende richtafstand van 30 meter. De betreffende twee bedrijfswoningen voldoen aan deze afstand. De indicatieve toets wijst dus uit dat de situatie toelaatbaar is. Het woon- en leefklimaat is daarom niet in het geding. Hierbij geldt dat voor bedrijfswoningen op een bedrijventerrein een zekere mate van overlast eerder acceptabel is dan voor woningen in een rustige woonwijk.

Verder speelt mee dat het hier feitelijke bestaande bedrijfswoningen betreft, waarvoor al in 1963 een bouwvergunning is verleend. Voor omliggende bedrijven is daarom niet echt sprake van een nieuwe ontwikkeling die hun bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden aantast. De bedrijfswoningen zijn abusievelijk niet meegenomen in het bestemmingsplan “Neede, bedrijventerreinen 2011”. Uitgaande van de toelichting van dat bestemmingsplan zouden die woningen echter zonder probleem de aanduiding bedrijfswoning hebben gekregen.

Conclusie

Toetsing aan de richtafstanden is voor een bedrijfswoning op een bedrijventerrein feitelijk niet aan de orde. De richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering gelden namelijk ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk of een rustig buitengebied. Uit de indicatieve toets aan de gecorrigeerde richtafstanden blijkt echter dat de situatie toelaatbaar is. Mede gezien de omstandigheid dat het hier een feitelijk bestaande en een vergunde situatie betreft, werkt de ontwikkeling daarom niet belemmerend voor omliggende bedrijven. Ook het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen zelf is hierbij niet in het geding.

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan moet in verband met de uitvoerbaarheid een reëel beeld aanwezig zijn van de bodem- en grondwaterkwaliteit. Uitgangspunt is dat de bodem- en grondwaterkwaliteit geschikt moeten zijn voor de beoogde functies.

Aan de hand van beschikbare bodeminformatie wordt onderbouwd wat de verwachte bodemkwaliteit is, of bodemonderzoek nodig is en of er maatregelen nodig zijn om de bodemkwaliteit geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Wanneer de ontwikkeling betrekking heeft op een woon- of verblijfsruimte moet op grond van de Bouwverordening/Woningwet een bodemonderzoek worden verricht om uit te sluiten dat sprake is van gezondheidsrisico’s voor de gebruikers van het bouwwerk.

Overwegingen

Voor de locatie Parallelweg 28-32 is het voornemen om twee panden weer te bestemmen als dienstwoning. De panden zijn al jaren als woning in gebruik (geweest) en zijn destijds ook als dienstwoning gebouwd. In het huidige bestemmingsplan hebben zij deze bestemming niet meer.

Om in beeld te brengen of ter plaatse mogelijk sprake is van bodemverontreiniging is een inventarisatie uitgevoerd. Hierbij zijn lokale en provinciale bodembestanden geraadpleegd. De inventarisatie heeft het volgende aan het licht gebracht:

• In het verleden hebben verschillende activiteiten op de locatie plaats gevonden die het perceel verontreinigd kunnen hebben; autobusreparatie, autowasserij, benzinepompinstallatie, en dergelijke;
• In de jaren '90 is de bodem op het perceel gesaneerd, waarbij een restverontreiniging met minerale olie is achter gebleven. Het laatste bodemonderzoek dat bij de gemeente bekend is, is uit 2004, hierbij is de sterke minerale olie (rest)verontreiniging ook weer aangetroffen.
• De locatie staat bekend als BSB (BodemSanering in gebruik zijnde Bedrijfsterreinen) locatie. Uit de informatie die de provincie Gelderland op 4 maart 2016 verstrekt heeft, blijkt dat de locatie in 1996, in het kader van het BSB-traject, geheel gesaneerd is. Er is geen restverontreiniging achtergebleven in de grond en/ of het grondwater.
• Deze conclusie komt echter niet overeen met het onderzoek uit 2004, waarbij wel verontreiniging is aangetroffen.
• In 2015 is een bodemonderzoek verricht op de locatie door het onderzoeksbureau Tauw. Hieruit blijkt dat de gehalten aan minerale olie in de bodem niet voldoen aan een (toekomstige) gebruiksfunctie Wonen. Met de risicotoolbox is echter doorgerekend dat bij normaal gebruik als wonen met tuin er geen gebruiksbeperkingen gelden in verband met het (licht) verhoogde gehalte aan minerale olie. De bodem is dus geschikt voor de beoogde functie. Bovendien beschikken de woningen niet direct over een tuin.
• Het vooronderzoek asbest is niet voldoende uitgevoerd. Op basis van dit vooronderzoek kan bepaald worden of het puin asbestverdacht is. De locatie waar mogelijk asbest aangetroffen kan worden ligt echter dermate verwijderd van de projectlocatie dat dit geen gevolgen heeft voor de woningen. Ook zijn de woningen aanwezig boven bestaande bedrijfsruimtes.

Conclusie

Uit de bodeminventarisatie blijkt dat op de locatie een functie Wonen mogelijk is. Zeker als bedacht wordt, dat het hier bovenwoningen betreft, zonder tuin.

De mate waarin geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, staat in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Als nieuwe geluidgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te doen naar de geluidsbelasting door omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Het geluidaspect bestaat in dit geval uit twee delen. Industrielawaai en wegverkeerslawaai.

Beoordelingskader

Algemeen is een ontwikkeling alleen mogelijk als aan de volgende punten wordt voldaan:

1. de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh);
2. dat bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
3. er op en rond het plangebied sprake blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
4. het geluidbeleid wordt in acht genomen.

Ad 1: Voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidbronnen is de Wgh het wettelijk kader dat van belang is bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De Wgh kent een drietal bronnen van geluid:

• Railverkeerslawaai;
• Wegverkeerslawaai (wegen met en wegen zonder geluidplafond);
• Industrielawaai .

Als een ontwikkeling in een zone valt zoals aangegeven in de Wgh, moet akoestisch worden aangetoond dat aan de grenswaarden in deze wet wordt voldaan. Kan niet worden voldaan aan deze grenswaarden, dan bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid hogere grenswaarden vast te stellen.

Ad 2: Door een ruimtelijke ontwikkeling kunnen geluidgevoelige objecten dichter naar bedrijven toe komen. Omdat bedrijven ten aanzien van deze objecten geluidsnormen zijn opgelegd, betekent het realiseren van geluidgevoelige objecten dichter naar de bedrijven toe altijd een beperking voor de bedrijven. Of deze beperking ook leidt tot directe gevolgen voor de bedrijfsvoering, moet worden vastgesteld. In dergelijke gevallen moet akoestisch worden onderzocht welke geluidsbelasting het bedrijf op het plangebied heeft. Blijkt uit het onderzoek dat de bedrijven ook in de nieuwe situatie kunnen voldoen aan de gestelde geluidsnormen, dan is in feite voldaan aan punt 1.

Ad 3: Als geluidgevoelige objecten en geluidproducerende objecten als bedrijven en wegen in elkaars nabijheid worden gerealiseerd, moet bepaald en afgewogen worden of er in en om de geluidgevoelige objecten een aanvaardbaar woon- en leefklimaat blijft gegarandeerd. Om hierover een goed oordeel te kunnen vormen moet worden bepaald wanneer sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hiervoor kunnen de normen worden gevolgd die in verschillende milieuwetten voor geluid zijn vastgelegd. Voor wat betreft rail- en wegverkeerslawaai zijn hiervoor normen opgenomen in de Wgh. Ook als er sprake is van een industrieterrein in of rond een plangebied kent de Wgh normen. Voor het overige lawaai van bedrijven kent de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Activiteitenbesluit regels en normen.

Uit vaste jurisprudentie blijkt dat bij ruimtelijke plannen verder moet worden gekeken dan de normen uit de diverse wetten. Om hierin enige orde te krijgen heeft de VNG de brochure "bedrijven en milieuzonering" opgesteld. Er kan worden gesteld dat als aan de afstanden wordt voldaan die zijn gesteld in deze VNG brochure er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Echter voor situaties die niet voldoen aan de afstanden van de brochure, dient de situatie te worden bepaald en afgewogen.

Ad 4: Op grond van de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening is het mogelijk dat gemeenten eigen geluidbeleid vast stellen. Dit beleid moet bij besluiten in acht worden genomen. De gemeente Berkelland heeft geen geluidbeleid.

Overwegingen

De woningen betreffen bedrijfswoningen waarvoor in 1963 al een bouwvergunning is verleend. Ze zijn per abuis met de actualisatie van het bestemmingsplan in 2011 niet meegenomen. Toets aan de Wgh is in dit geval niet aan de orde.

In paragraaf 4.1.1 (Bedrijven en milieuzonering) is al ingegaan op de eventuele belemmering van de bedrijfsvoering en de aanwezigheid van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

De bedrijfswoningen zijn per abuis met de actualisatie van het bestemmingsplan in 2011 niet meegenomen. Toets aan de Wet geluidhinder is in dit geval niet aan de orde.

Externe veiligheid beschrijft risico's met een externe werking, die ontstaan door het transport van, de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transport (weg, spoor, water en buisleiding) in relatie tot de (bebouwde) omgeving. Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Hoe omgegaan wordt met risico's voor mensen in de omgeving van risicobronnen is in verschillende wet- en regelgeving opgenomen, zoals:

• Besluit en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi/Revi);
• Besluit en Regeling externe veiligheid buisleidingen (Bevb/Revb);
• Besluit en Regeling externe veiligheid Transportroutes (Bevt);
• Besluit risico's zware ongevallen (Brzo);
• Vuurwerkbesluit;
• Circulaire ontplofbare stoffen voor civiel gebruik;
• Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro);
• Activiteitenbesluit

Hiernaast heeft de gemeente Berkelland op 12 januari 2016 de gemeenschappelijke beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Hiermee hebben de veiligheidsrisico's bij het werken met en het vervoeren van gevaarlijke stoffen een vaste plek gekregen bij besluitvorming rondom omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen.

Het ambitieniveau is afgestemd op het profiel van de gemeente. Naast ruimte voor functies als landbouw, toerisme en wonen bestaat binnen de gemeente ook ruimte voor industriële bedrijvigheid. In de beleidsvisie is daarom gekozen voor een mengvorm van een gebiedsgerichte benadering en een brongerichte benadering. Met deze mengvorm worden bepaalde soorten ontwikkelingen in de nabijheid van een bron ongeacht het gebiedstype uitgesloten.

In de beleidsvisie wordt onderscheid gemaakt in de zwaarte van de verantwoording, afhankelijk van de hoogte van het aanwezige groepsrisico, en de toename hiervan.

Overwegingen

Buisleidingen:
In onderstaande figuur 4.1 is een uitsnede van de provinciale risicokaart weergegeven. Op deze uitsnede staat de hogedruk aardgasleiding vermeld met kenmerk N-569-83-KR-003. Voor deze hogedruk aardgasleiding met een diameter van 108 mm en een druk van 40 bar geldt een 100% letaliteitcontour van 30 meter en een 1% letaliteitcontour van 45 meter.

_{Afbeelding 4.1: Uitsnede signaleringskaart externe veiligheid}

Voor beide contouren geldt dat deze niet over de bebouwing vallen van het perceel waarvoor de bestemmingswijziging wordt aangevraagd. Er zijn geen andere buisleidingen in de directe omgeving van het plangebied met een invloedsgebied over het plangebied.

Besluit en Regeling externe veiligheid transportrisico's:
In de directe omgeving van de locatie Parallelweg 28-32 in Neede is het aantal transporten met gevaarlijke stoffen op weg, spoor en water zodanig gering, dat de PR-contouren van 10^-6 per jaar binnen de rijbaan, spoorlijn en vaarweg liggen en het groepsrisico verwaarloosbaar klein is.

Inrichtingen:
In de directe omgeving van de planlocatie Neede bevinden zich geen Bevi-bedrijven. De locatie valt buiten de plaatsgebonden risicocontouren van 10^-6 per jaar. De locatie valt bovendien buiten de invloedsgebieden van het groepsrisico. Ook vanuit het Activiteitenbesluit, het Vuurwerkbesluit, het Besluit ruimte en de Circulaire ontplofbare stoffen voor civiel gebruik krijgt deze locatie niet te maken met veiligheidsafstanden.

Vorenstaande geeft aan dat er voor de herbestemming tot bedrijfswoningen geen belemmering bestaat vanuit het onderwerp Externe Veiligheid.

Conclusie

De contouren van de hogedruk aardgasleiding vallen niet over het plangebied. Verder bevinden zich geen risicobronnen in de omgeving van het plangebied met een risicocontour over het plangebied.

Bij ruimtelijke plannen moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. In de natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Zowel soortbescherming als de gebiedsbescherming gebeurt sinds 1 januari 2017 via de Wet natuurbescherming.

Overwegingen

Het betreft hier het terugbestemmen van al aanwezige inpandige dienstwoningen. De woningen zijn bestaand, en bovendien gelokaliseerd boven de bedrijfsruimten.Dit is slechts een planologische maatregel om het gebruik van de woningen weer formeel mogelijk te maken. Er spelen geen ecologische aspecten.

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen moet een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en worden sterk beïnvloed door de klimaatverandering. Er is meer ruimte nodig voor water, omdat klimaatverandering zorgt voor hoge piekafvoeren in de zomer en een gemiddeld hogere waterafvoer in de winter. Het gaat ook om langduriger periodes van droogte en om extreem warm weer, waar vooral stedelijk gebied last van kan hebben. Ook veranderingen in ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de landbouw, natuur of recreatie, hebben gevolgen voor het waterbeheer. Het waterschap wil vroegtijdig meedenken over plannen en ontwikkelingen om samen met de gemeente en andere partners te zoeken naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Waterschap Rijn en IJssel werkt hierbij vanuit het Waterbeheerplan 2016-2021. Hierin staat het taakgebied, de doelen en de maatregelen die het waterschap tot en met 2021 voor ogen heeft, beschreven. Een kompas voor de langere termijn biedt de Watervisie 2030. Beide documenten bieden een samenwerkingsagenda voor ieder die op het gebied van water een belang of betrokkenheid heeft.

Het waterschap laat in het waterbeheerplan zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten in de samenwerking met de partners belangrijk zijn. Vanuit die verkenning is er beleid gemaakt voor de periode 2016-2021, voor de volgende taakgebieden:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

Het waterschap werkt met de gemeente samen aan een goede ruimtelijke ordening via het proces van de Watertoets.

In de watertoetstabel (zie hierna) zijn de taakgebieden van het waterschap nader uitgewerkt. Voor de in dit bestemmingsplan gewenste ruimtelijke ontwikkeling worden de effecten van die ontwikkeling per waterthema afgewogen. De relevante waterthema's worden door middel van de watertoetstabel geselecteerd en worden vervolgens nader te worden toegelicht.

Bovenstaande watertoetstabel geeft aan dat er geen waterthema's van toepassing zijn, dan wel relevant, op deze ontwikkeling. Vooroverleg met het waterschap is op basis hiervan dan ook niet noodzakelijk.

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat dat archeologische waarden als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed moeten worden meegenomen en worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen.

Met het in werking treden van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in september 2007 is het verdrag verankerd en is de Monumentenwet 1988 herzien. Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht, die de Wamz en de Monumentenwet 1988 heeft vervangen.

Een belangrijk archeologisch doel van de Erfgoedwet is om het archeologisch erfgoed ter plekke te behouden. Daarom is het verplicht om vroegtijdig in het proces van de ruimtelijke ordening rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en hierin een afweging te maken.

Het archeologiebeleid van de gemeente Berkelland is er op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Als dat niet mogelijk is, wordt voor de bodemverstoring een archeologisch onderzoek verricht. Een goede bescherming van de archeologie vraagt om het tijdig meewegen van de archeologische belangen en om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van de archeologie. Het archeologiebeleid van de gemeente Berkelland is vastgelegd in onderstaande beleidsstukken:

• Archeologische Beleidskaart van de gemeente Berkelland.
• Erfgoedverordening van de gemeente Berkelland.
• Archeologische beleid gemeente Berkelland (RAAP, Willemsen en Kocken, 2012).

Overwegingen

Voor de locatie Parallelweg 28-32 worden twee panden weer herbestemd als dienstwoning. De panden zijn al jaren als woning in gebruik (geweest) en zijn destijds ook als dienstwoning gebouwd. Inmiddels hebben zij niet meer deze bestemming in het huidige bestemmingsplan.

De locatie van de panden is op de archeologische beleidskaart hieronder met het rode kruisje aangegeven.

_{Afbeelding 4.3: Uitsnede van de archeologische beleidskaart (gemeente Berkelland)}

De locatie bevindt zich in een gebied met een archeologisch lage verwachting (zie de groene kleur op bovenstaande kaart). In een gebied met een archeologisch lage verwachting is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij verstoring van de bodem over een oppervlakte van meer dan 5.000 m².

Voor het wijzigen van de bestemming worden geen graafwerkzaamheden in de bodem uitgevoerd, waardoor een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Conclusie

Voor het opnieuw toekennen van een woonbestemming aan de twee panden bij de Parallelweg 28-32 is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor het wijzigen van de bestemming worden geen graafwerkzaamheden in de bodem uitgevoerd.

Cultuurhistorische waarden en karakteristieken moeten op gebiedsniveau behouden en versterkt worden bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Om het belang van cultuurhistorie goed af te wegen is een wettelijke verankering van de integrale cultuurhistorie in ruimtelijke plannen nodig. Artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, 2012) verplicht de gemeente om alle cultuurhistorische waarden vooraf in het proces van ruimtelijke ordening te inventariseren en uitdrukkelijk mee te wegen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

Voor het plangebied is een inventarisatie en analyse van de aanwezige cultuurhistorische waarden gemaakt. Voor de beoordeling van aanwezige cultuurhistorische waarden gelden de volgende kaders:

• Erfgoedwet.
• Erfgoedverordening gemeente Berkelland 2012.
• Handreiking Erfgoed en Ruimte.
• Cultuurhistorische Gebiedsbeschrijving Berkelland 2012.
• Cultuurhistorische Inventarisatie- en Waardenkaart 2016.

Overwegingen

Voor deze ontwikkeling is een analyse verricht naar de aanwezige cultuurhistorische waarden. De waarden zijn onder te verdelen in 4 categorieën:

A. Beschermde monumenten en gebieden

• Rijksmonumenten:
  In het plangebied bevinden zich geen beschermde rijksmonumenten.
• Gemeentelijke monumenten:
  In het plangebied bevinden zich geen beschermde gemeentelijke monumenten.
• Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht:
  Het plangebied ligt niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

B. Bouwhistorische waarden
Er is geen sprake van een pand met potentiële cultuurhistorische waarde. Het bedrijfspand is oorspronkelijk gebouwd als busremise met twee inpandige bedrijfswoningen en stamt uit de jaren '90 (laatste vergunning).

Het object pand is van geen bouwhistorische waarde.

C. Historisch-stedenbouwkundige en landschappelijke waarden
Er zijn geen historisch-stedenbouwkundige en landschappelijke waarden aanwezig of van belang in deze ontwikkeling.

D. Historisch-geografische waarden
Het pand ligt aan de Parallelweg die evenwijdig lag aan het voormalige, maar volledig verdwenen spooremplacement. Dit is tevens de aanleiding voor de vestiging van bedrijven en de vorming van een bedrijventerrein.

Conclusie

Het bedrijfspand en het perceel bevinden zich aan de Parallelweg op het industrieterrein Wheemergaarden. Het bedrijfspand heeft geen bouwhistorische waarde. Ook het omliggende gebied bevat geen cultuurhistorische waarde.

Vanuit cultuurhistorie zijn er geen beperkingen die het plan beïnvloeden. Het plan zelf geeft ook geen effect op de omgeving ten aanzien van aanwezige waarden.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling.

Het betreft hier het terugbestemmen van al aanwezige inpandige dienstwoningen. De woningen zijn bestaand. Dit is slechts een planologische maatregel om het gebruik van de woningen weer formeel mogelijk te maken.

Bovendien staat het bedrijfspand op een groot verhard terrein (de voormalige busremise). Er is derhalve meer dan voldoende ruimte voor het parkeren van auto's. Enige parkeeroverlast zal hier zeker niet ontstaan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en algemene procedureregels.
4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van wat hiervoor is beschreven. De basis is het geldende bestemmingsplan "Neede, Bedrijventerreinen 2017", waar dit een herziening van is. Dit bestemmingsplan kent slechts één bestemming en ook maar één dubbelbestemming. Deze bestemmingen worden hieronder kort toegelicht.

Bedrijventerrein

Het hele plangebied is bestemd voor "Bedrijventerrein". Binnen deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten tot en met bedrijfscategorie 3.1. toegestaan. Hierbinnen zijn ook de twee bestaande bedrijfswoningen planologisch opgenomen.

Waarde - Archeologische verwachting 3

De gronden met deze dubbelbestemming gericht op de archeologie, zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming (bedrijventerrein), ook bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem.

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

De parkeernormen voor het plangebied zijn opgenomen als bijlage bij de regels en hebben betrekking op de algemene gebruiksregels in het plan. De inrichting van de gronden moet zodanig plaatsvinden, dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in de bijlage 'Parkeernormen' die bij deze regels is gevoegd. Dit is niet van toepassing op de bestaande inrichting van de gronden voor zover de bestaande inrichting van de gronden ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan niet voldoet aan de in de bijlage 'Parkeernormen' opgenomen normen.

Het bevoegd gezag kan overigens bij een omgevingsvergunning afwijken van de in het plan voorgeschreven parkeernormen.

Voorliggend bestemmingsplan maakt weliswaar een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het is echter het opnieuw terugbestemmen van twee per abuis wegbestemde inpandige bedrijfswoningen. De gemeente heeft deze omissie ingezien, en wil dit met deze herziening weer herstellen. Er is derhalve dan ook geen sprake van het verhalen van kosten. Het bestemmingsplan wordt op eigen initiatief en beheer opgesteld en procedureel begeleid.

Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden als verhaal van kosten anderszins is verzekerd, of zoals nu niet van toepassing is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk.

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing (zienswijzenprocedure).

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32)' lag gedurende twee weken ter inzage.

Na het voorontwerp is het bestemmingsplan met enkele kleine aanpassingen in ontwerp ter inzage gelegd. Tegen dit ontwerpplan kunnen gedurende zes weken zienswijzen worden ingediend. Na deze termijn beoordeelt de gemeente de zienswijzen. De gemeenteraad stelt vervolgens het bestemmingsplan (al dan niet gewijzigd) vast.

Het voorontwerpbestemmingsplan is ter inspraak aangeboden. Van 30 augustus tot en met 12 september 2017 heeft het plan ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon iedereen zijn of haar zienswijze geven over dit plan. Dit kon schriftelijk en mondeling.

Tegen het voorontwerpbestemmingsplan 'Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32)' zijn geen zienswijzen ingediend.

Volgens artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening moet het bestemmingsplan worden voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Dit bestemmingsplan is niet voorgelegd aan betrokken partijen, omdat sprake is van een kleine herstelactie. Ook spelen voor deze herziening, met een zeer beperkte oppervlakte, slechts lokale aspecten. Tenslotte wijzigen ook de wateraspecten niet (zie watertoetstabel). Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande leidingen en afvoeren.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32)' ligt van 27 september tot en met 7 november 2017 voor iedereen ter inzage. Dit is bekend gemaakt via een kennisgeving in "BerkelBericht" en de Staatscourant van 26 september 2017, en op de gemeentelijke website (www.gemeenteberkelland.nl).

Gedurende voornoemde termijn kon iedereen zienswijzen indienen. Wij hebben in dit kader geen schriftelijke of mondelinge zienswijzen ontvangen.

het bestemmingsplan Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32) met identificatienummer NL.IMRO.1859.BPNDE20170005-0100 van de gemeente Berkelland;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1859.BPNDE20170005-0100.gml met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1. de analoge verbeelding van het bestemmingsplan Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32) bestaande uit de kaart met tekeningnummer NL.IMRO.1859.BPNDE20170005-0100;

1. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32);

een aan het (hoofd)gebouw aanwezig gebouw dat in ruimtelijk en/of architectonisch opzicht ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uitmaakt van dat (hoofd)gebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

een afwijking zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

een werk, geen gebouw zijnde, of een werkzaamheid;

de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg;

een terrein dat op basis van de Erfgoedwet deel uitmaakt van cultureel erfgoed vanwege de daar aanwezige overblijfselen, voorwerpen of andere sporen van menselijke aanwezigheid in het verleden, met inbegrip van die overblijfselen, voorwerpen en sporen;

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een certificerende instelling beschikkend over een certificaat op grond van artikel 5.2 van de Erfgoedwet;

een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de maximaal bebouwde oppervlakte binnen het bouwvlak of het bestemmingsvlak aangeeft;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die gebruikt worden voor het uitoefenen van een bedrijf;

het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten met een kleinschalig karakter, niet zijnde de vrije beroepen, die in een gedeelte van de woning en/of de daarbij behorende (bij)gebouwen worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een ruimte die onderdeel is van een gebouw en die dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een bedrijfsmatige activiteit aan huis, inclusief opslag en administratieruimten;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1. bij gebruik: het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het moment van de inwerkingtreding van het plan, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. bij bouwwerken: de legaal aanwezige bebouwing die op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat, wordt gebouwd, of mag worden gebouwd krachtens een daartoe verleende omgevingsvergunning;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een inrichting zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw dat door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in ruimtelijk en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

de grens van een bouwvlak;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

alle overige bouwwerken die geen gebouw zijn;

een horecabedrijf, dat tot doel heeft het verstrekken van niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid, en van verdovende en/of hallucinogene stoffen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

hoogste punt van een schuin dak;

laagste punt van een schuin dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder volumineuze (grootschalige) detailhandel, tuincentrum en supermarkt;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, reisbureaus, detacherings- en uitzendbureaus, fotostudio's, galerieën en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

nutsvoorzieningen zoals stroom-, gas-, water- en/of telecommunicatievoorzieningen;

de tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

de grens van een erf;

een ondergeschikte uitbouw van het hoofdgebouw met een beperkte omvang (breedte, hoogte, diepte) en transparante verschijningsvorm, waardoor het stedenbouwkundig aanzicht niet wezenlijk wordt beïnvloed;

elke voor publiek buiten de daarvoor ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen, en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een voor het publiek toegankelijk park of plantsoen of bij de gemeente in onderhoud zijnde groenstroken, grasperken of bloembakken;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen en/of bedrijven die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending al dan niet in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een huishouden bestaat uit één of meer personen die alleen of samen in een woonruimte wonen en zelf in hun dagelijkse behoeften voorzien;

handel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet loopt. Er is hier geen sprake van het ter plaatse afhalen van een product dat via internet is besteld (en betaald). Het product wordt via de post aan de koper verzonden;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dakafdekking onder een hoek van meer dan 5 graden met het horizontale vlak;

het oppervlak (of de gemiddelde hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

een nadere eis zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

het zaai- en oogstklaar maken van de bodem evenals het oogsten;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving van de bestemming;

een vergunning zoals bedoeld in artikel 1.1, lid 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en met niet meer dan één wand is uitgevoerd en/of gebruik makend van bestaande wanden, waaronder begrepen een carport;

voorzieningen voor het parkeren, zoals parkeerplaatsen en in- en uitritten;

1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. als in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

een aaneengesloten stuk grond dat een eenheid vormt in gebruik;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd en/of gerepareerd in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

het al dan niet geheel afbreken van gebouwen en andere bouwwerken;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van de verkoop van auto's, boten, caravans, landbouwwerktuigen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen artikelen;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, als een gebouw met meer dan één zijde naar de weg is gekeerd, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(s);

de voorgevelrooilijn is:

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:
   1. de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:
   1. bij een wegbreedte van meer dan 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg;
   2. bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een beroep of het bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied;

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op de vervaardiging of assemblage of de handel in vuurwerk, de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

voorzieningen die nodig zijn voor een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit;

een bedrijf dat krachtens artikel 2.1, lid 3 van het Besluit omgevingsrecht is aangewezen als inrichting die in belangrijke mate geluidhinder kan veroorzaken;

de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om het bestemmingsplan te wijzigen zoals bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

het leven in een permanent dag- en nachtverblijf alwaar een huishouden wordt gevoerd;

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant en achter het verlengde van de voorgevel van het gebouw is gelegen;

de naar de zijkant(en) van het erf toegekeerde gevel(s) van een hoofdgebouw;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen, worden ondergeschikte bouwdelen als:

1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en aan- of uitbouwen met een oppervlakte van 2 m² of kleiner;
2. overstekende daken;
3. luifels als geïntegreerd onderdeel van een gebouw of een uitbouw;

buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,75 meter ten opzichte van de bouwgrens of bestemmingsgrens bedraagt.

Alle maten zijn, tenzij anders aangegeven:

1. voor lengten in meters (m);
2. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. voor verhoudingen in procenten (%);
5. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot en/of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijfsactiviteiten in de categorieën 1, 2, en 3.1 van de bij deze regels behorende 'Staat van bedrijfsactiviteiten (bedrijventerreinen)';
2. volumineuze (grootschalige) detailhandel;

met daarbij behorende:

3. gebouwen, waaronder uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' ten hoogste twee bedrijfswoningen is begrepen;
4. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
6. tuinen;
7. erven;
8. terreinen;
9. wegen met bijbehorende paden en bermen;
10. ontsluitingspaden;
11. parkeervoorzieningen;
12. groenvoorzieningen;
13. waterhuishoudkundige voorzieningen;
14. doeleinden van openbaar nut;

dit met inachtneming dat:

15. de omvang van een bouwperceel per bedrijf maximaal 2.500 m² bedraagt;

met dien verstande dat niet zijn toegestaan:

16. detailhandel, met uitzondering van productiegebonden detailhandel;
17. Bevi-inrichtingen;
18. vuurwerkinrichtingen;
19. Wgh-inrichtingen;
20. bedrijven die voldoen aan de activiteitenomschrijvingen in kolom 1 van de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Op de voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

Grond die eenmaal in aanmerking is gekomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in Hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. het voornemen ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. de bekendmaking meldt de mogelijkheid voor belanghebbenden om schriftelijk en/of mondeling hun zienswijze over het voornemen bij burgemeester en wethouders kenbaar te maken gedurende de onder a genoemde termijn;
4. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Burgemeester en wethouders geven in geval van wijziging van het bestemmingsplan toepassing aan de procedureregels van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels bestemmingsplan Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1(Parallelweg 28-32).

Het bestemmingsplan Neede, Bedrijventerreinen 2011, herziening 2017-1 (Parallelweg 28-32) heeft van 27 september tot en met 7 november 2017 in ontwerp ter inzage gelegen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de Raad van de gemeente Berkelland, gehouden op 19 december 2017

, voorzitter.

, griffier.