Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro)

Dit exploitatieplan behoort bij het “bestemmingsplan Holtum Noord III”.

Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro)

De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de kaart Exploitatiegebied, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Het totale plangebied bedraagt ca. 32,5 ha. Daarvan is ca. 13,4 ha groen, 0,9 ha. verkeer en 18,1 ha. uitgeefbaar. De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de exploitatieplankaart, die als kaart 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan.

Te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig:

_{Tabel 1 Eigenaren in het plangebied}

Citeertitel

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan Holtum Noord III” .

De volgende werken en werkzaamheden worden uitgevoerd ten behoeve van het exploitatieplan Holtum Noord III.

Bouwrijp maken van het exploitatiegebied

Sloop (6.2.3 d Bro)

• Sanering Gebroek
• Verwijderen/ omleggen kabels en leidingen
• Verwijdering mestbak
• Verwijderen infiltratiebassin W.R.O.
• Verwijderen riolering W.R.O.
• Verwijderen OV-verlichting en pompgemaal
• Verleggen Oude Geleenbeek
• Verwijderen begroeiing en rooien bomen

Aanvullende onderzoekskosten (6.2.4 a Bro)

• Studie explosieven
• Inventariseren archeologie en graven van proefsleuven

Grondwerk (6.2.4 b Bro)

• Sonderen en bemonsteren van het gebied
• Grondverbetering totale bouwterrein

Riolering (6.2.5 b)

• Aanleg gescheiden stelsel DWA + RWA+ bluswatersysteem, inclusief aansluiting en pompgemalen

Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied (art 6.2.5 a Bro)

De volgende nutsvoorzieningen worden aangelegd ten behoeve van het plangebied Holtum Noord III:

• Verleggen kabels
• Verleggen waterleiding
• Aanleg blusleiding
• Verleggen oude Geleenbeek
• Verleggen leiding gasunie
• Verleggen persriool WBL

Inrichten openbare ruimte exploitatiegebied

In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voorzien voor het inrichten van de openbare ruimte:

Verharding (6.2.5 c Bro)

• Aanleg inritten
• Aanpassing bestaande rotonde
• Aanpassing weg tussen rotonde en halve Maanweg
• Aanpassing kruispunt Gebroek
• Aanleggen toegangsweg Mottenterp

Waterpartijen / watergangen (6.2.5 c Bro)

• Watervoorzieningen, waaronder aanleg blussloot, duikers, blusputten, ringleiding, drainagevoorzieningen en infiltratievoorzieningen
• Voorzieningen t.b.v. kwelwater

Groenvoorzieningen (6.2.5 e Bro)

• Aanleg groenvoorzieningen langs Holtum Noordweg westzijde, dijk Julianakanaal, overige groenvoorzieningen openbaar terrein en planten bomen
• Aanleg “Mottenterp”

Micromilieu (6.2.5 c Bro)

• Plaatsen bebording, markeringen en verwijzingen

Openbare verlichting 6.2.5 f Bro)

• Openbare verlichting

Voorzieningen hogere overheden (art. 6.2.4 e Bro)

• Groencompensatie bos

In deze eisen en regels wordt verstaan onder:

Aanbestedingsprotocol: Het aanbestedingsprotocol gemeente Sittard-Geleen, zoals vastgesteld op 11 april 2013.

Anterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Holtum Noord III van de gemeente Sittard-Geleen, vervat in de plankaart en de regels.

Bestemmingsgrens: De grens van een bestemmingsvlak.

Bestemmingsvlak: Een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming.

Bedrijf: Een onderneming gericht op het vervaardigen, bewerken, opslaan, herstellen, installeren of inzamelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel ondergeschikt daaraan detailhandel plaatsvindt, uitsluitend als niet zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven.

Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bouwgrens: De grens van een bouwvlak.

Bouwperceel: Een aaneengesloten stuk uitgeefbaar gebied zoals aangegeven op de kaart aangevende het grondgebruik, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten ten behoeve van woning /bedrijf/ kantoor.

Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven.

Bouwrijp maken: Het verwijderen van elementen, het opschonen van het terrein, egaliseren van de grond, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van groen, de aanleg van riolering, de aanleg van voorlopige straatverlichting, de aanleg van duikers de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke werkzaamheden.

Bovenwijkse (meerwijkse) voorziening: Voorziening die van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden.

BVO c.q. bruto vloeroppervlak: De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke als een geheel complex moeten worden beschouwd.

Eigenaar: De zakelijk gerechtigde krachtens eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak.

Exploitatiebijdrage: De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de omgevingsvergunning aan de gemeenteverschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie.

Exploitatieplangebied: Als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro, vervat in de kaart die is opgenomen als kaart 3 van dit exploitatieplan.

Exploitatieplangrens: De begrenzing van het exploitatieplangebied zoals aangegeven op kaart 3 van dit exploitatieplan.

Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Gebouw: Elke bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Inrichten van de openbare ruimte: Het aanleggen van de definitieve inrichting van het openbaar gebied zoals de aanleg van wegen, en de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting, aanleg van terpen, aanleg van groenvoorzieningen en aanleg waterpartijen.

Macro-aftopping: De toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten.

Netto contante waarde (NCW): Het terugrekenen van het resultaat op eindwaarde naar de startwaarde van de exploitatie.

Nutsvoorzieningen: Het aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van het exploitatieplangebied.

Omgevingsvergunning: Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo.

Posterieure overeenkomst: Overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan.

Verbeelding: De analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, voor wat betreft de analoge verbeelding met nummer C5859/BP01.

Wabo: Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Werk: Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.

Wet ruimtelijke ordening: Wet van 1 Juli 2008, Stb. 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van vaststelling van dit plan.

Koppelingen

Op de uitvoering van werken en werkzaamheden is de volgende koppelingsregel van toepassing:

Deze regels kunnen worden aangehaald als “regels exploitatieplan Holtum Noord III Sittard-Geleen”.

Hieronder worden de uitgangspunten uit de exploitatieopzet beschreven

Rekentechnische uitgangspunten

_{Tabel 2 Uitgangspunten exploitatieplan Holtum-Noord III}

Tijdvak

Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden bedraagt 13 jaar, tussen 1 januari 2011 en 31 december 2023. In de eerste herziening van het exploitatieplan is de einddatum aangepast naar 31 december 2021.

Fasering (art. 6.13 lid 1, sub c, ten vierde en vijfde Wro)

_{Tabel 3 Planning uitgifte gronden}

Ruimtegebruik en programma

Voor het exploitatieplan leidt het in bovenstaand ontwerp aangeduide ruimtegebruik tot de volgende cijfermatige uitgangspunten:

_{Tabel 4 Ruimtegebruik Holtum Noord III, conform de kaart exploitatieplangebied (Kaart 3)}

Raming van inbrengwaarde (art. 6.13 lid 1 sub c, ten eerste Wro)

De inbrengwaarden per eigenaar zijn als volgt:

_{Tabel 5 Resultaat inbrengwaarde per eigenaar}

Raming van andere kosten in verband met exploitatie (art. 6.13 lid 1, sub c ten tweede Wro)

_{Tabel 6 Gerealiseerde investeringen Holtum Noord III}

_{Tabel 7 Andere kosten in exploitatieplan}

Raming van opbrengsten van de exploitatie (art. 6.13 lid 1 sub c, ten derde Wro)

_{Tabel 8 Raming opbrengsten Holtum Noord III}

Wijze van toerekenen (art. 6.13 lid 1 sub c ten zesde Wro)

Macro-aftopping (netto contante waarde)

_{Tabel 9 Resultaat macro-aftopping}

Wijze van toerekenen

_{Tabel 10 Gewichtsfactoren}

_{Tabel 11 Aantal gewogen eenheden per eigendom}

_{Tabel 12 Aantal gewogen eenheden per eigendom NCW}

Het tarief per gewogen eenheid bedraagt € 92,15,- (NCW), zijnde € 15.659.592,- gedeeld door 169.928 gewogen eenheden.

_{Tabel 13 Resultaat (Bruto en Netto) exploitatiebijdrage per eigendom}

Percentage gerealiseerde kosten (art. 6.2.8 Bro)

Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2010 is 0,55 procent. Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2013 is ca. 34%.

De volgende kaarten maken onderdeel uit van dit exploitatieplan:

Kaart 1: Kaart bestemmingsplangebied

Hieronder is de bestemmingsplankaart weergegeven waar het exploitatieplan betrekking op heeft.

Kaart 2: eigenaren in het plangebied

Kaart 3: Kaart exploitatieplangebied

Op onderstaande kaart is de plangrens van het exploitatieplan aangegeven en is aangegeven welke bebouwing gehandhaafd blijft (art. 6.13 lid 1a). De kaart laat zien met welke toekomstige functies (per uitgiftecategorie) de eigenaren te maken hebben. Deze gegevens zijn ook van belang voor de bepaling van de opbrengstpotentie per eigenaar.

Kaart 4: Kaart huidig grondgebruik (luchtfoto)

Kaart 5: Kaart deelgebieden

Onderstaand zijn de deelgebieden weergegeven van het exploitatieplan.

Het exploitatieplan is onderverdeeld in het exploitatieplan en de toelichting. Het exploitatieplan bevat het (meer) juridische gedeelte van het exploitatieplan, vervat in de regels, het kaartmateriaal en de exploitatieopzet (macro-aftopping en berekende exploitatiebijdrage). In de toelichting worden deze zaken toegelicht.

• In hoofdstuk 1 wordt een relatie gelegd met het bestemmingsplan Holtum Noord III, de begrenzing van het plangebied en de procedure van het exploitatieplan.
• In hoofdstuk 2 worden de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied beschreven.
• In hoofdstuk 3 zijn de eisen en regels behorende bij dit exploitatieplan uitgewerkt.
• In hoofdstuk 4 wordt de exploitatieopzet nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat.
• Het kaartmateriaal dat is opgenomen in het exploitatieplan wordt in hoofdstuk 5 toegelicht.
• In de bijlagen zijn de belangrijkste documenten behorende bij dit exploitatieplan opgenomen.

Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan “Holtum Noord III”. Het grootste deel van het gebied betreft de bestemming bedrijven conform artikel 3.1 lid 1 van de Wro. Daarnaast worden de volgende elementen opgenomen:

• een robuuste groenstructuur met onder andere een bomenrij langs de Holtum Noordweg;
• aanleg van een ongehinderd logistiek systeem (OLS); een directe spoor- en/of wegverbinding tussen het bedrijventerreinen ten westen (Holtum Noord, Sluisweg) en oosten (Nedcar en IPS; Industriepark Noord) van de A2, met een directe aansluiting op de spoorlijn Sittard-Roermond;
• een motte van ca. 8-10 meter hoog in het noordelijke deel van het plangebied met eventueel daarin opgenomen een gebouw;
• een waterstructuur, waarbij het water soms gebruikt wordt om de ruimtelijkheid te benadrukken, soms als representatief middel en soms functioneel als bluswatervoorziening of retentiebekken.

Er zijn dubbelbestemmingen opgenomen voor de tracés van de grotere kabels en leidingen in het plangebied, waaronder een hogedruk aardgastransportleiding van de Gasunie. Deze leiding is apart geregeld als dubbelbestemming “leiding – gas”. Ook is er een dubbelbestemming opgenomen voor het gebied met archeologische waarden in het plangebied.

Vigerend bestemmingsplan

Op 4 juli 2002 is het bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren” vastgesteld door de gemeenteraad. Op 10 december 2002 is het bestemmingsplan goedgekeurd door Gedeputeerde staten van Limburg.

Het vigerend bestemmingsplan sluit echter niet aan op het te ontwikkelen gebied Holtum Noord III. De bestemmingen zijn agrarisch/ agrarische bedrijfsdoeleinden, en dienen te worden aangepast naar de bestemming bedrijven. Het bestemmingsplan Holtum Noord III is op 15 maart 2012 vastgesteld en op 27 maart 2013 onherroepelijk geworden.

Realisatie bedrijventerrein

Op grond van het bestemmingsplan en het exploitatieplan kunnen particuliere grondeigenaren overgaan tot zelfrealisatie. Om de realisatie van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig zowel binnen als buiten het exploitatieplangebied.

Vaststelling exploitatieplan

Er dient door de Raad naast een bestemmingsplan gelijktijdig een exploitatieplan te worden vastgesteld, om het bestemmingsplan Holtum Noord III door de Raad te kunnen laten vaststellen. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1 Wro. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2 Wro.

De gemeente Sittard-Geleen ontwikkelt ten noorden van de kern Holtum en ten westen van de A2 het bedrijventerrein Holtum Noord III. Dit is de derde fase van het nieuwe bedrijventerrein aan de noordzijde van het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord I en II en omvat een oppervlakte van ca. 32,5 ha.

Het plan bestaat onder meer uit:

• aanleg van bedrijfskavels voor de milieucategorieën 2 en 3. Via de ontheffingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders zijn ook lichte categorie 4 bedrijven mogelijk met een hinderafstand tot 200 meter;
• verlegging van de Geleenbeek;
• aanleg van infiltratie en bluswatersloten;
• aanleg en aanpassen van lokale ontsluitingswegen;
• aanleg van rioleringen;
• rooi en sloopwerkzaamheden;
• verleggen kabels en leidingen;
• etc.

De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in afdeling 6.4 gemeenten om tegelijkertijd met een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd en het stellen van locatie-eisen niet nodig is.

In het geval van het bestemmingsplan Holtum Noord III geldt dat het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Ook vindt de gemeente het nodig om locatie-eisen te stellen. Ter uitvoering en ter voldoening aan het gestelde in afdeling 6.4 van de Wro stelt de gemeente voor deze nieuwe ontwikkeling derhalve dit exploitatieplan vast onder de naam “Exploitatieplan Holtum Noord III”.

Het uitgangspunt blijft gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad de gronden minnelijk te verwerven. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, wordt tot onteigening over gegaan.

De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke legitimatie om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal af te dwingen, namelijk door (extra) financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2.

Dit exploitatieplan gaat er van uit dat de gemeente Sittard-Geleen bij de realisatie van de gebiedsontwikkeling de gronden bouw- en woonrijp maakt en de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen aanlegt.

De begrenzing van het bestemmingsplan is als volgt:

• Holtum Noordweg en het Julianakanaal in het westen;
• de gemeentegrens tussen Sittard-Geleen en Echt-Susteren in het noorden;
• de A2 in het oosten;
• het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord II in het zuiden.

De exploitatieplangrens komt deels overeen met de begrenzing van het bestemmingsplan Holtum Noord III. Ten westen van het plangebied bevindt zich een gedeelte waar al in het vigerende bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren” de bestemming bedrijventerrein is toegekend (Holtum Noord II). Dit gedeelte is opgenomen in het bestemmingsplan maar niet in het exploitatieplan.

Het gedeelte ten zuidwesten van het plangebied het ook de bestemming bedrijven. Dit gebied is echter nog niet ontwikkeld. Dit gedeelte wordt volledig opgenomen in het bestemmingsplan en het exploitatieplan Holtum Noord III.

Tevens is de hoofdinfrastructuur en de talud ten oosten van het plangebied buiten beschouwing gelaten. Deze waren reeds opgenomen in het bestemmingsplan “Ontsluiting Holtum Noord/ Brug Roosteren', en zijn inmiddels al aangelegd.

De rotonde ten westen van het gebied en de park & ride zijn wel opgenomen in het exploitatieplan. De reden hiervoor is dat de rotonde wordt aangepast, en de park & ride worden aangelegd ten behoeve van Holtum Noord III, en voor 100% kunnen worden toegerekend aan Holtum Noord III.

Vanuit het midden van de rotonde is rekening gehouden met een begrenzing van 35 meter. Op de exploitatieplankaart (Kaart 3)is tevens te zien met welk toekomstig gebruik de eigenaren te maken hebben. Hierdoor kan onder meer worden opgemaakt wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is.

Programma bedrijventerrein

In het exploitatieplangebied worden de volgende functies voorzien.

_{Tabel 14 Ruimtegebruik Holtum Noord III conform de kaart exploitatieplangebied (kaart 3)}

Op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan zijn de volgende eigenaren in het plangebied aanwezig:

_{Tabel 15 Eigenaren in het plangebied}

Op de kaart (volgende pagina) zijn de eigenaren aangegeven:

_{Figuur 1 Kaart met eigenaren in het plangebied}

Het uitgangspunt blijft gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad de gronden minnelijk te verwerven. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, wordt overgegaan tot onteigening.

Huidig ruimtegebruik

Holtum Noord III is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in het buitengebied. In het plangebied bevindt zich voornamelijk de bestemming agrarisch gebied. Het ruimtegebruik bij vaststelling van het exploitatieplan is op onderstaande luchtfoto te zien.

_{Figuur 2 luchtfoto huidig ruimtegebruik}

Dit exploitatieplan wordt aangehaald als “exploitatieplan Holtum Noord III”.

Procedure en handhaving

Proces omgevingsvergunning

Mochten er geen anterieure en/of posterieure overeenkomsten zijn gesloten, dan wel posterieure overeenkomsten zijn gesloten waarin geen afspraken zijn vervat over de betaling van de exploitatiebijdrage, dan houdt dit in dat bij de verlening van de omgevingsvergunning een financiële voorwaarde wordt opgelegd waarin de exploitatiebijdrage is vervat. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient binnen zes weken de exploitatiebijdrage te betalen.

Aan de omgevingsvergunning dient dan ook een voorwaarde te worden verbonden die strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage door de vergunninghouder.

Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden.

• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst over kostenverhaal, fasering en eventuele locatie-eisen, danwel een overeenkomst tot minnelijke verwerving.
• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst.
• De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor).

Procedure exploitatieplan

De procedure van het exploitatieplan is als volgt:

Vaststelling

Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden gedurende 6 weken na de ter visie legging van het vaststellingsbesluit mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als het exploitatieplan na behandeling van de beroepschriften in stand blijft, is er sprake van een (al dan niet gewijzigd) onherroepelijk exploitatieplan.

Herziening

De wettelijke herzieningstermijn van het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), is tien jaar.

Daarnaast geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot minimaal een jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan).

Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen), en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State.

Als sprake is van niet structurele wijzigingen in het exploitatieplan dan bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de Raad tot herziening van het exploitatieplan. Er is sprake van niet structurele wijzigingen indien de herziening enkel gaat om:

• Uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;
• Aanpassingen van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering;
• Vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten;
• Andere, niet structurele onderdelen.

Besluit tot eerste herziening exploitatieplan

Het exploitatieplan is op d.d. herzien. Een aantal uitgangspunten ten opzichte van het vastgestelde exploitatieplan Holtum Noord III zijn gewijzigd waardoor deze wijzigingen structurele onderdelen betreffen.

Met de herziening van het exploitatieplan zijn in hoofdzaak de volgende onderdelen gewijzigd:

• De exploitatieopzet is geactualiseerd:

• de ramingen van de kosten en opbrengsten zijn uitgewerkt en gedetailleerd
• de ramingen zijn deels vervangen door de gerealiseerde kosten
• de uitgifteprijs is gewijzigd conform de geactualiseerde taxatie
• het rentepercentage is aangepast
• de fasering in de exploitatieopzet is aangepast.
• De toerekening van de exploitatiebijdrage in de exploitatieopzet is in de eerste herziening van het exploitatieplan toegelicht op basis van artikel 6.18 van de Wro.
• De faseringsregels in het exploitatieplan met betrekking tot de uitvoering van de werken en werkzaamheden en uitgifte van de gronden zijn uit het exploitatieplan worden geschrapt.

Eindafrekening

De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaatsvinden zoals is bedoeld in art 6.20 Wro. Bijbetaling is niet mogelijk wanneer achteraf de kosten hoger uitvallen dan via omgevingsvergunningen op de eigenaren zijn verhaald. Een terugbetaling is echter wel verplicht indien blijkt dat de exploitatiebijdrage na herberekening meer dan 5 % lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning.

Handhaving eisen en voorwaarden

De handhaving van de eisen en voorwaarden in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning.

• Burgemeester en wethouders kunnen na het overschrijden van de betalingstermijn van zes weken besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichting is voldaan(art. 6.21 lid 1).
• Burgemeester en wethouders kunnen na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn het bedrag invorderen. Dit is het inclusief de met de op invordering vallende kosten (art. 6.21 lid 2).
• Drie maanden na het verstrijken van het besluit (punt 1) kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken (art. 6.21 lid 3).

In hoofdstuk 2 van het exploitatieplan zijn de werken en werkzaamheden opgesomd die van toepassing zijn voor de realisatie van het exploitatieplangebied. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting van het openbaar gebied. De werkzaamheden zijn onderverdeeld in de (verhaalbare) kostensoorten van artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 4 worden de werkzaamheden in de vorm van de kostensoorten verder verantwoord.

In hoofdstuk 3 zijn de regels opgenomen die van toepassing zijn voor het exploitatieplan Holtum Noord III.

Alle werken en werkzaamheden (definitie overeenkomstig de aanbestedingswet 2012) in verband met het bouwrijp maken van het openbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, zoals bedoeld in dit exploitatieplan, dienen te worden aanbesteed overeenkomstig artikel 2 van dit exploitatieplan.

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 maart 2013 is een deel van de faseringsregels geschrapt. Voor het nog geldende deel bestond bij de eerste herziening geen inhoudelijk belang meer om ze te handhaven. De koppelingsregels voor de verlegging van de Geleenbeek en de infiltratievoorzieningen zijn in de eerste herziening geschrapt omdat deze werkzaamheden zijn gerealiseerd. Alleen de koppelingsregel ten aanzien van een ontsluitingsweg naar het Mottenterp is gehandhaafd (deelgebied 4). Hiermee wordt bereikt dat er eerst een ontsluiting naar het Mottenterp wordt aangelegd voordat op grond van een omgevingsvergunning gebouwd kan worden.

Het college van B&W kan met een omgevingsvergunning afwijken van deze koppelingsregel .

In artikel 4 van het exploitatieplan Holtum Noord III zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit exploitatieplan wordt aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten.

De Wro bepaalt dat het exploitatieplan regels kan bevatten met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels (art. 6.13 lid 2, sub e Wro). In artikel 6 is opgenomen dat burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning kunnen afwijken mits dit naar hun oordeel geen afbreuk doet aan de kwaliteit en de functie van de velden of openbare ruimte, of indien naar hun oordeel een gelijkwaardige andere oplossing is gekozen voor werken en werkzaamheden die zijn voorgeschreven.

Artikel 5 betreft de slotbepaling van het exploitatieplan.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet uit:

• een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
• een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
• een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
• een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
• zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
• de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Voor het exploitatieplangebied is een grondexploitatieberekening opgezet van 19 oktober 2011. Deze vormt de basis voor de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Onderstaand zullen de belangrijkste uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten worden toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend.

In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op:

4.1 Rekentechnische uitgangspunten

4.2 Tijdvak

4.3 Fasering en koppelingen

4.4 Ruimtegebruik en programma

4.5 Kosten van exploitatie

4.6 Opbrengsten van exploitatie

4.7 Exploitatiesaldo

4.8 Wijze van toerekenen

4.9 Percentage gerealiseerde kosten

Onderstaande rekentechnische uitgangspunten zijn gebruikt voor de exploitatieplanberekening van Holtum Noord III:

_{Tabel 16 Uitgangspunten exploitatieplan}

Het tijdvak geeft de periode weer waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. De looptijd van het exploitatieplan is 11 jaar, van 2011 tot 2021.

De deelgebieds-indeling geeft– in tijd gezien –de ontwikkeling weer. De exploitatieopzet vereist een hoger detailniveau. In onderstaand schema zijn de looptijden van de verschillende kosten- en opbrengstensoorten aangeduid.

Voor de totale looptijd van de grondexploitatie Holtum Noord III is uitgegaan van 11 jaar. Voor de fasering van de uitgifte van de gronden wordt uitgegaan van gemiddelde uitgifte van 2,3 ha/jaar, waarbij de eerste gronden in 2014 worden uitgegeven.

Rekenkundig wordt uitgegaan van de volgende planning:

_{Tabel 17 Fasering exploitatieplan Holtum Noord III}

Planning uitgifte gronden:

Voor de uitgifte van de uitgeefbare gronden in de deelgebieden geldt de volgende planning:

_{Tabel 18 Planning uitgifte gronden}

Bovenstaande tabel is een planning waarbinnen de fases worden ontwikkeld vanaf de uitgifte van de grond. In de regels van dit exploitatieplan zijn koppelingen aangebracht wanneer de gemeente de omgevingsvergunning verleent bij het betreffende deelgebied. De indeling in de deelgebieden is op onderstaande kaart afgebeeld:

_{Figuur 3 Kaart deelgebieden Holtum Noord III}

Naar aanleiding van het programma in het bestemmingsplan, en de nieuwe functies die zijn uitgewerkt op de exploitatieplankaart, wordt het volgende programma gerealiseerd:

_{Tabel 19 Ruimtegebruik per eigenaar}

Het ruimtegebruik is op de kaart weergegeven.

_{Figuur 4 Exploitatieplankaart Holtum Noord III}

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostensoorten toegelicht. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Al deze kostensoorten zijn getoetst op de criteria profijt, toerekenbaarheid, en proportionaliteit. De kosten voor het exploitatieplan zijn door een extern bureau geraamd, op basis van kengetallen. De inbrengwaarden zijn bepaald door een onafhankelijk taxateur.

Onder inbrengwaarde wordt verstaan:

1. a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
2. b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
3. c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
4. d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

(zie art. 6.2.3 Bro a t/m d)

Voor het opstellen van de grondexploitatie en de exploitatieplanberekening voor Holtum Noord III heeft de gemeente Sittard-Geleen de inbrengwaarde van de gronden laten taxeren. Deze taxatie is uitgevoerd door taxatiebureau Kendes Rentmeesters en Taxateurs, op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Ten aanzien van de integrale ontwikkeling Holtum Noord III ligt de complexwaarde hoger dan de gebruikswaarde. Het overgrote deel van de gronden met de bestemming 'agrarische grond' zal veranderen in de bestemming 'logistiek bedrijventerrein'. Op basis van de uitgevoerde taxatie bedraagt de inbrengwaarde € 18,- per m². In de geactualiseerde exploitatieopzet wordt de boekwaarde neergezet per 1-1-2014. In 2011 wordt gerekend met een rente van 4,7%, in 2012 en 2013 met 4,3 %. Dit resulteert tot een inbrengwaarde per m2 van € 20,50. Dit betekent dat de totale inbrengwaarde van € 5.846.551 op 1-1-2011 € 6.659.105,- wordt op 1-1-2014.

De inbrengwaarde per eigenaar is als volgt:

_{Tabel 20 Inbrengwaarde per eigenaar}

De inbrengwaarde is een (fictieve) kostenpost in de grondexploitatieberekening. Indien de betreffende eigenaar zelfrealisatie pleegt en via de omgevingsvergunning zijn wettelijk aandeel kostenverhaal krijgt toebedeeld, zal hierop de (getaxeerde) inbrengwaarde in mindering worden gebracht.

Voor zover de gemeente grond moet verwerven voor de inrichting van de openbare ruimte, vindt de transactie langs de gebruikelijke privaatrechtelijke weg van aankoop/verkoop plaats.

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Deze kosten dienen getoetst te worden aan de criteria, toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit.

De volgende investeringen zijn reeds uitgevoerd:

_{Tabel 21 Gerealiseerde investeringen}

Onder de gerealiseerde investeringen worden onder meer de volgende werkzaamheden in het exploitatieplan bedoeld:

• Sloop: verwijdering van de Gebroekweg en verwijdering van teerhoudend asfalt, enkele bomen, een put en openbare verlichtingspalen.
• Bodemsanering en grondwerken inclusief archeologie.
• Grondwerk: sonderen en bemonsteren van het gebied, opschonen van het gehele terrein.
• Verharding: een deel van de verharding in het plangebied voor deelgebieden 1,2 en 3.
• Riolering: de aanleg van de riolering in deelgebied 1 t/m 3.
• Huisaansluitingen.
• Groenvoorzieningen in deelgebied 1 tot en met 3.
• Nutsvoorzieningen waaronder verleggen kabels, waterleiding, aanleg blusleiding, leiding gasunie en verleggen persriool WBL.
• Openbare verlichting.
• Brandkranen.
• Micromilieu, waaronder de inrichting van het (openbaar) gebied. Onder deze werkzaamheden wordt verstaan het plaatsen van borden, markeringen en verwijzingen in de openbare ruimte.

De volgende kosten zijn opgenomen in het exploitatieplan:

_{Tabel 22 Andere kostensoorten in exploitatieplan Holtum-Noord III}

In bovenstaande tabel staat aangegeven welke kostensoorten bij de eerste herziening zijn gerealiseerd.

De nog te realiseren kosten van bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte zijn gebaseerd op de kostenraming die is opgesteld door DHV (12 oktober 2011). De kostensoorten worden hieronder verder toegelicht.

Bodemsanering (artikel 6.2.4 b Bro)

Holtum Noord III is een archeologisch verdacht gebied. Er is een post van € 222.749,- opgenomen voor de nog uit te voeren werkzaamheden in verband met archeologie.

Verharding (art. 6.2.5 c Bro)

In het exploitatieplan is voor de nog te realiseren investeringen met betrekking tot verharding een post opgenomen van € 1.055.317,-. De investeringen betreffen de afronding van de werkzaamheden in deelgebied 1 t/m 4, de aanlegging van de toegangsweg naar de Mottenterp, de inrichting van de carpoolplek en de aanpassing van de rotonde in het plangebied.

Riolering (art. 6.2.5 b Bro)

In het gebied wordt gewerkt met een gescheiden rioolstelsel, inclusief aansluiting en pompgemalen. Uitgangspunt is dat nieuwe rioleringen onder het fietspad komen te liggen. De riolering wordt conform het waterplan aangelegd. Het grootste deel van de investeringen is ten tijde van de eerste herziening inmiddels gedaan. De nog te maken kosten binnen de post riolering hebben betrekking op de werkzaamheden in deelgebied 4. Voor de nog te realiseren werkzaamheden is een post opgenomen van € 57.437,-.

Waterpartijen/ -gangen (art. 6.2.5 c Bro)

De werkzaamheden voor waterpartijen betreffen:

• Aanleg watervoorzieningen, waaronder aanleg blussloot, duikers, blusputten, ringleiding, drainagevoorzieningen en infiltratievoorzieningen.
• Voorzieningen t.b.v. kwelwater.

Voor de nog te realiseren werkzaamheden voor waterpartijen in deelgebied 4 is een bedrag opgenomen van € 354.595,-.

Groenvoorzieningen (art. 6.2.5 e Bro)

De volgende groenvoorzieningen worden aangelegd:

• Groenvoorzieningen langs Holtum Noordweg aan de westzijde, de dijk Julianakanaal en overige groenvoorzieningen in het openbare terrein.
• Aanplant bomen ten oosten van de Holtum Noordweg. Deze bomen vallen buiten het exploitatieplan maar wel binnen het bestemmingsplan. De bomen zouden niet zijn geplant als Holtum Noord III niet zou worden gerealiseerd. Daarnaast maken ze deel uit van de plankwaliteit van Holtum Noord en kunnen ze worden toegerekend aan het plan. Omdat de bomen binnen het bestemmingsplan vallen en alleen ten behoeve van Holtum Noord III zijn, worden de kosten voor 100% toegerekend aan het plan.
• aanleg Mottenterp.

De nog te realiseren kosten zijn € 628.600,-.

Kunstwerken (art. 6.2.5 c Bro)

Voor de nog te realiseren kunstwerken in deelgebied 4 is een bedrag opgenomen van € 20.693.

Groenvoorzieningen buiten plangebied (art. 6.2.4 e Bro)

Onder de post voorzieningen hogere overheden is een bedrag van € 90.000,- opgenomen voor boscompensatie.

Verhardingen, kunstwerken & water buiten plangebied (art. 6.2.4 e Bro)

Ongehinderd logistiek Syteem (OLS)

De structuurvisie en de nota kostenverhaal geven aanwijzingen over kosten buiten het plangebied. Als bovenwijkse voorziening voor Holtum Noord III zijn kosten opgenomen voor een ongehinderd logistiek systeem (OLS). De kenmerken van het OLS en de onderbouwing van de kosten op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn in bijlage 2 opgenomen.

De kosten zijn op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als volgt onderbouwd:

Profijt: Holtum Noord III profiteert substantieel van de aanleg van een rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet. Dit zorgt ervoor dat de logistieke mogelijkheden gebruikt kunnen worden en de bedrijfsvoering positiever zal verlopen. In de voorgaande tekst is dit nader toegelicht.

Toerekenbaarheid: De kosten voor de aanleg van de OLS worden mede ten behoeve van de ontwikkeling van Holtum Noord III gemaakt. Door de ontwikkeling van Holtum Noord III nemen de vervoersbewegingen aanzienlijk toe, waardoor een alternatieve route des te belangrijker wordt.

Proportionaliteit: De rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet is vooral van belang voor de bestaande logistieke bedrijven op Holtum Noord 1 en 2, en voor de nieuwe logistieke bedrijven die zich op Holtum Noord 2 gaan vestigen.

In het exploitatieplan Holtum Noord III is een bedrag opgenomen van € 1.931.111,-.

Ministeriële conceptregeling plankosten exploitatieplan (art. 6.2.4 f t/m j Bro)

De plankosten zijn onderverdeeld in VTU, opstellen gemeentelijke ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten. Op 10 januari 2010 is de concept regeling plankosten vastgesteld voor internetconsultatie. Voor het exploitatieplan is gewerkt met deze versie. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van deze versie, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast.

In de eerste herziening van het exploitatieplan is de plankostenscan opnieuw ingevuld, waarbij de vastlegging van de verhaalbare plankosten op de oorspronkelijke datum van 1-1-2011 is gehandhaafd. Vervolgens is rekening gehouden met de rente op de plankosten vanaf de vaststelling van het exploitatieplan tot 1-1-2014. In de plankostenscan is tevens rekening gehouden met lagere civieltechnische kosten. Invoer van gegevens van het plan in de regeling plankosten leidt tot de volgende resultaten.

_{Tabel 23 Resultaten regeling plankosten exploitatieplan}

Rente (6.2.4 n Bro)

De rente in het exploitatieplan zijn de rentekosten voor de werkzaamheden die al zijn uitgevoerd. Hiervoor is een post opgenomen van € 167.302,-.

Artikel 6.2.7 Bro bepaalt wat onder de opbrengsten van de grondexploitatie wordt verstaan:

• Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn).
• Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.
• Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

De uitgangspunten van uitgifteprijzen van de uitgeefbare gronden zijn gebaseerd op de taxatie/marktanalyse van Hauzer Makelaardij. In deze taxatie variëren de uitgifteprijzen van € 110,- tot € 130,- per m² excl. BTW. In het exploitatieplan is rekening gehouden met een gemiddelde uitgifteprijs van € 120,-/ m2. Met het oog op de eerste herziening van dit exploitatieplan is een actualisatie van de taxatie verricht door Hauzer Makelaardij. Deze taxatie is opgenomen in bijlage 3. De uitgifteprijs is vastgesteld op € 110,- per m2. Deze uitgifteprijs is gehanteerd in het exploitatieplan. Dit geeft per deelgebied/ per eigenaar de volgende opbrengstpotentie:

_{Tabel 24 Opbrengsten Holtum Noord III per fase}

De bijdragen van de ontwikkelaar van Distripark aan de grondexploitatie Holtum Noord III zijn in een anterieure overeenkomst overeengekomen. Deze bijdragen zullen in januari 2012 worden ontvangen. De bijdrage aan de grondexploitatie Holtum Noord III vanuit Distripark € 417.300,- is voor de aanleg van de infrastructuur waaronder het opknappen van de rotonde aan de Holtum Noordweg en de aanleg van groen in het plangebied. Tevens is er aan de ontwikkelaar van Distripark een bijdrage van € 240.616,- opgelegd voor sloopwerkzaamheden in het plangebied.

De Wro (art. 6.18) duidt aan dat kostenverhaal dient plaats te vinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden; de marktconform bepaalde grondopbrengsten van de uitgeefbare m2 grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat, voor een berekening van de bijdrage per 1 januari 2014, kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2014 en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2014 wordt uitgedrukt.

Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) en op startwaarde gepresenteerd.

_{Tabel 25 Resultaat exploitatieplan Holtum Noord III}

De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m2 grond, kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van die opbrengstpotentie. Dit wordt macro aftopping genoemd. Daarbij worden de kosten en opbrengsten berekend naar de waarde op 1 januari 2014 (Netto-contante waarde).

_{Tabel 26 Macro-aftopping exploitatieplan Holtum Noord III}

De conclusie voor het exploitatieplan Holtum Noord III luidt dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. Dit betekent dat de kosten volledig verhaald kunnen en moeten worden op de eigenaren in het exploitatieplangebied.

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. De toedeling dient plaats te vinden aan de hand van per uitgiftecategorie basiseenheden, vermenigvuldigd met de aan die categorieën verbonden gewogen eenheden.

De basiseenheid voor de percelen in het plangebied is vastgesteld op 1 m² uitgeefbaar bouwperceel. Op basis van de verhouding tussen de uitgifteprijs worden de gewichtsfactoren berekend. In het exploitatieplangebied wordt gerekend met één uitgifteprijs. Het gewicht is binnen alle deelgebieden 1. In onderstaande tabel is het gewicht per uitgiftecategorie weergegeven. In tabel 28 is het totaal aantal gewogen eenheden gespecificeerd per eigendom. Het exploitatieplan heeft in totaal 181.325 gewogen eenheden.

_{Tabel 27 Gewichtsfactoren}

Tabel 28 Aantal gewogen eenheden per eigendom

De gewogen eenheden zijn vervolgens in de tijd gezet en teruggerekend naar 1 januari 2014 (NCW). Dit geeft de netto contante waarde van het aantal gewogen basiseenheden. Het exploitatieplan kent op netto contante waarde 169.928 gewogen eenheden. In tabel 29 zijn deze nader toegelicht.

_{Tabel 29 Aantal gewogen eenheden per eigendom NCW}

Door het aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1-1-2014 te delen door de te verhalen kosten ontstaat een tarief per gewogen eenheid (NCW).

Dit tarief bedraagt € 92,15,- per gewogen eenheid (NCW), zijnde € 15.829.759,- gedeeld door 169.928 gewogen eenheden.

Door de gewogen eenheden per eigendom (NCW) vervolgens te vermenigvuldigen met het tarief per eenheid ontstaat de bruto exploitatiebijdrage per eigendom (NCW). Met deze methodiek is voldaan aan de in artikel 6.18 Wro vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar.

Tabel 30 laat zien op welke wijze de bruto exploitatiebijdrage per eigendom is bepaald. De bruto exploitatiebijdrage is het per eigendom toegerekende totaal van te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaar zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van zijn of haar uitgeefbare grond. De toerekening per eigendom vindt plaats op basis van de NCW van het aantal gewogen eenheden van het eigendom vermenigvuldigd met het tarief. Dit resulteert in de gemiddelde bruto exploitatiebijdrage per eigendom.

De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat als financiële voorwaarde, gekoppeld aan een omgevingsvergunning, in rekening wordt gebracht. Dit bedrag moet worden verminderd met de inbrengwaarde van de gronden voor het uitgeefbare deel, en indien van toepassing de door betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden. Het resultaat (Netto contante waarde per 1-1-2014) zijnde de netto-exploitatiebijdrage per eigenaar is in onderstaande tabel af te lezen. Omdat op voorhand niet bekend is of eigenaren zelf werkzaamheden verrichten en zo ja welke werkzaamheden, is met dergelijke werkzaamheden geen rekening gehouden in de kolom 'te betalen netto exploitatiebijdrage NCW'. De gemeente dient vervolgens nog de ondergrond van het op het eigendom van een eigenaar geplande openbaar gebied te verwerven, welke verwerving niet wordt verrekend in de als financiële voorwaarde opgelegde exploitatiebijdrage. Dit betreft een separate transactie.

_{Tabel 30 Resultaat bruto exploitatiebijdrage per eigenaar}

Het percentage gerealiseerde kosten per 31-12-2010 is 0,55 procent. Bij de eerste herziening is dit 34%. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan. De plankosten en inbrengwaarden zijn buiten beschouwing gelaten.

De volgende kaarten maken deel uit van het exploitatieplan.

Kaart 1: kaart bestemmingsplangebied

In kaart 1 is de bestemmingsplankaart opgenomen waarop het exploitatiegebied betrekking heeft. Het plangebied wordt begrensd door:

• Het Julianakanaal in het westen;
• De gemeente grens tussen Sittard-Geleen en Echt-Susteren in het noorden;
• De A2 in het oosten;
• Het bestaande bedrijventerrein Holtum Noord II in het zuiden.

Kaart 2: grondgebruik per eigenaar

Het grondgebruik per eigenaar laat zien welke eigenaren binnen de begrenzing van het exploitatieplan liggen.

Kaart 3: exploitatieplangebied

Op kaart 3 is de kaart van het exploitatieplangebied weergegeven. Op deze kaart zijn tevens de kadastrale grenzen weergegeven. Het grondgebruik per eigenaar is hiermee op de kaart af te lezen.

Kaart 4: kaart huidig grondgebruik

Op de luchtfoto is het ruimtegebruik tegen de tijd van vaststelling van het exploitatieplan weergegeven. Het huidige gebruik is voornamelijk agrarisch. Er liggen zowel landbouwgronden als bestaande (agrarische) bebouwing in het plangebied.

Kaart 5: kaart deelgebieden

Op de kaart deelgebieden is de planning van de uitgifte van de grond te lezen.

Logistiek Knooppunt Zuid-Limburg

Centraal in de economische ontwikkeling van de regio Zuid-Limburg staat het verankeren van het bestaande bedrijfsleven en het aantrekken van nieuwe bedrijven.

Optimalisering van de logistieke infrastructuur en logistieke samenwerking (opschaling) is een voorwaarde voor industriële verankering en diversificatie van de aanwezige bedrijvigheid en werkgelegenheid. De (container)terminals spelen hier een belangrijke rol in. Uiteraard is ook de beschikbaarheid van voldoende en geschikte bedrijfsterreinen een vestigingsvoorwaarde voor nieuwe bedrijven.

De concentratie van het logistiek knooppunt Zuid-Limburg ligt in de Westelijke Mijnstreek, waarbij sprake is van de luchthaven MAA in Beek, de vooral op bulk gerichte overslaghaven in Stein en het logistieke complex Holtum Noord.

Logistiek Knooppunt Holtum Noord

In termen van overslagvolume per binnenvaart behoren de havens in Born tot de grote spelers met name voor wat betreft het containervervoer.

Een binnenhaven heeft drie functies:

1. 1. De haven fungeert als een knooppunt waar goederen worden overgeslagen .
2. 2. De haven dient als vestigingsplaats voor industrie, handel en dienstverlening.
3. 3. De haven vormt een schakel in (internationale) productienetwerken.

Dit complex is trimodaal ontsloten en omvat:

• Een tweetal binnenhavens, de Franciscushaven en de Gulick-Gelrehaven.
• Barge Terminal Born, overslag van containers van weg spoor naar water en omgekeerd
• Kade, 325 m (zuid), uitbreiding vanaf 2012, 150 m (noord)
• Oppervlakte 7 ha, uitbreiding vanaf 2012, 4 ha.
• Twee containerkranen
• Overslagcapaciteit 240.000 TEU (ca. 175.000 containers), en vanaf 2012, 320.000 TEU (230.000 containers).
• Rail Terminal Born, overslag van containers van spoor naar weg / water en omgekeerd.
• Directe aansluiting op de A2.
• Logistiek bedrijventerrein van ca. 75 ha.

Trimodale ontsluiting is belangrijk omdat de terminals met binnenvaart, weg en spoorfaciliteiten een betrouwbare dienstverlening kunnen bieden aan verladende en logistieke bedrijven en hun klanten. (Verladers zijn de eigenaar van de lading/goederen).

Het logistieke knooppunt Holtum Noord behoort qua volumeoverslag tot een van de grootste inland terminals van Nederland en is daarmee van nationale betekenis.

Algemene trends en ontwikkelingen

Een aantal (mondiale) trends laat zien dat het goederenvervoer groeit:

• De wereldhandel groeit en ook de afstand tussen productie en consumptie is vergroot waardoor het goederenvervoer tot 2020 flink stijgt.
• Een sterke groei is zichtbaar in het containervervoer (nationaal 5-6% per jaar). Hoewel in enige mate afhankelijk van het bovenregionale ontwikkelingen, lijkt de verwachting reëel dat Holtum Noord meer dan evenredig zal profiteren van de groeiende containermarkt.
• Omdat industrie en logistiek meer dan gemiddeld is vertegenwoordigd in de regionale, economische structuur en vanwege de ligging en ruimte voor initiatieven, zal de regio Zuid-Limburg meer dan evenredig kunnen profiteren van de groei van minimaal 6% per jaar.
• In het bulkvervoer is een beperkte groei zichtbaar (nationaal 0-2% per jaar).
• De inzet van binnenvaart en spoor wordt steeds belangrijker omwille van het bereikbaar houden van de economische centra in Zuid Limburg.
• Er zal een verschuiving plaatsvinden van logistieke en distributieactiviteiten vanuit mainports naar het achterland. Dit omdat de mainports een groeiend ruimtegebrek kennen, maar ook omdat het te kostbaar wordt om goederen of containers te lang binnen de mainport te houden.
• Mainports zoeken daarom in toenemende mate samenwerking met het directe achterland voor efficiënte afhandeling en bewerking van containerstromen. Daarbij gaat het niet enkel om ruimte voor opslag van goederen en containers, maar ook om handelingen die waarde toevoegen (Value Added Logistics).
  

Gelet op de trends is de centrale vraag aan de orde of het logistieke knooppunt Holtum Noord de verwachte vraag naar vervoer over water tot 2020 aan kan.

Uitbreiding kadefaciliteiten Logistiek Knooppunt Holtum Noord

Het logistieke knooppunt Holtum Noord wordt geconfronteerd met bovenomschreven ontwikkelingen die een groot effect zullen hebben op de bedrijfsvoering en het volume dat via Born overgeslagen wordt. De terminal vervult een strategische functie voor het aantrekken en behouden van de werkgelegenheid van een aanzienlijk deel van de industrie en logistieke dienstverlening in de directe omgeving van de terminal.

De containeroverslag in de zeehavens Rotterdam en Antwerpen is in 2007 met ruim 2 mln. Teu toegenomen tot ca. 19 mln Teu. De verwachting tot 2020 is in ieder geval een verdubbeling van dat aantal tot ca. 40 mln Teu.

Deze aantallen kunnen uiteraard niet meer over de weg vervoerd worden, zodat de doelstelling is het percentage wegvervoer terug te brengen van 50% naar ca. 35% van het aantal containers die naar het achterland vervoerd worden. De binnenvaart en het spoor zullen beide dit aandeel moeten absorberen.

Binnenvaart / Terminals

De binnenvaart zal met een factor 2,5 gaan toenemen in vergelijking met de huidige stand van zaken. De rol van de inland-terminals wordt hierbij nog belangrijker, omdat het volume uiteindelijk via het spoor en de binnenvaart bij de eindbestemming moet komen

Om de groei van het containervervoer te kunnen opvangen heeft het Logistiek Knooppunt Holtum Noord behoefte aan zowel ruimte voor langdurige opslag van containers en aan de aanleg van een nieuwe kade. Met het project “Uitbreiding haven Holtum Noord inclusief uitdieping van de haven” wordt in deze behoefte voorzien. Met de werkzaamheden wordt gestart 3 kwartaal 2011.

Spoor

Voor het spoor komt het neer op een verviervoudiging van het huidige vervoer van containers. De huidige spoorlijn Sittard-Holtum Noord zal deze verviervoudiging niet aankunnen, en omdat deze spoorlijn door de kernen Limbrichterveld-Hoogveld, Limbricht, Born, Buchten en langs Holtum gaat zou dit ook niet verantwoord zijn.

Het belangrijkste probleem/knelpunt voor het railverkeer is de bestaande spooraansluiting op het hoofdspoornet:

• Er is alleen in zuidelijke richting een aansluiting op het hoofdspoor. Hierdoor moeten treinen richting noorden in Sittard extra rangeren.
• Het huidige spoor heeft capaciteitsproblemen als gevolg van het ontbreken van dubbelspoor en elektrificeren op de verbinding.
• De spoorlijn voert door landschappelijk waardevol gebied en dicht langs woningen in de kernen Limbricht, Born, Buchten en Holtum met alle gevolgen van dien voor veiligheid en leefbaarheid.

Door bovengenoemde beperkingen en knelpunten worden de kansen van het Logistiek Knooppunt Zuid-Limburg onvoldoende benut en zijn de ontwikkeling van de Rail en Barge Terminal minder kansrijk.

Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS).

Om de hiervoor omschreven redenen is gekeken naar een verbetering van de ontsluiting van het logistiek complex Holtum Noord met een Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS). Het OLS geeft een directe aansluiting op de spoorlijn Sittard-Roermond, waardoor de belangrijkste logistieke mogelijkheden van Holtum Noord benut kunnen worden.

Daarnaast wordt voor het OLS gekeken naar een verbinding via het spoor van de bedrijventerreinen ten oosten van de A2 (Nedcar en IPS; Industriepark Noord); en een mogelijke wegverbinding tussen deze bedrijventerreinen en Holtum Noord.

Voor de ontwikkeling van Holtum Noord 3 is de directe aansluiting op het hoofdspoornet het meest van belang. De doelstelling hiervan kan als volgt omschreven worden:

• Verbeteren van de modal shift en gebruik maken van de logistieke mogelijkheden van Holtum Noord.
• Verbetering van de leefbaarheid in de kernen van Limbricht, Born, Buchten en Holtum, c.q behoud van de leefbaarheid in Nieuwstadt.

In opdracht van de provincie is in 2008 een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden van een rechtstreekse spooraansluiting op het hoofdspoornet vanaf het logistieke complex Holtum Noord / Barge Terminal Born. Ook is gekeken naar een combinatie met een wegverbinding gericht op een betere doorstroming van het wegtransport tussen logistieke complex Holtum Noord en het automotive complex NedCar / IPS en het bedrijventerrein Industriepark Noord.

Uit het onderzoek komt naar voren dat met de aanleg van een railverbinding een kostenpost van ca € 40 miljoen excl. BTW is gemoeid. In combinatie met een wegverbinding is dit ca. € 52 miljoen.

OLS als bovenwijkse voorziening voor Holtum Noord III

De rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet van het OLS is een bovenwijkse voorziening voor Holtum Noord III. Voor bovenwijkse voorzieningen geldt het volgende.

Bovenwijkse voorzieningen

De gemeente is bevoegd en verplicht de kosten die zij maakt te verhalen. Welke kosten dat zijn, is limitatief omschreven op de zogenaamde kostensoortenlijst, art. 6.2.4-6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op deze lijst komen onder andere voor, kosten voor onderzoeken, kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering en kosten voor de aanleg van voorzieningen. Deze voorzieningen kunnen zowel binnen als buiten het exploitatiegebied gelegen zijn. De voorzieningen waarvan de kosten verhaald kunnen worden zijn omschreven in artikel 6.2.5. Het gaat dan om voorzieningen als riolering, infrastructuur, groenvoorzieningen, verlichting, brandkranen, straatmeubilair, speeltoestellen, ed. Een voorziening wordt bovenwijks genoemd als de voorziening niet alleen profijt oplevert voor het exploitatiegebied, maar ook voor andere ontwikkelingen.

Criteria verhalen bovenwijkse voorzieningen.

Om kosten van voorzieningen te mogen verhalen dient voldaan te zijn aan drie criteria (P-T-P-criteria).

• Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de treffen voorzieningen.
• Toerekening: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.
• Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen.

Kostenverhaal OLS in relatie tot Holtum Noord III.

Voor het OLS in relatie tot Holtum Noord III geeft dit de volgende analyse.

Profijt. Holtum Noord III profiteert substantieel van de aanleg van een rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet. Dit zorgt ervoor dat de logistieke mogelijkheden gebruikt kunnen worden en de bedrijfsvoering positiever zal verlopen. In de voorgaande tekst is dit nader toegelicht.

Toerekenbaarheid. De kosten voor de aanleg van de OLS worden mede ten behoeve van de ontwikkeling van Holtum Noord III gemaakt. Door de ontwikkeling van Holtum Noord III nemen de vervoersbewegingen aanzienlijk toe, waardoor een alternatieve route des te belangrijker wordt. Dit is in de voorgaande tekst nader toegelicht.

Proportionaliteit. De rechtstreekse aantakking op het hoofdspoornet is vooral van belang voor de bestaande logistieke bedrijven op Holtum Noord 1 en 2, en voor de nieuwe logistieke bedrijven die zich op Holtum Noord 2 gaan vestigen.

Voor het aandeel van Holtum Noord 3 in de kosten is gekeken naar de oppervlaktes van de terreinen die profiteren van de aanleg van de spoorlijn. Hiervoor zijn de cijfers gehanteerd uit REBIS (Provincie Limburg), respectievelijk het exploitatieplan voor Holtum Noord III. Dit levert de volgende getallen op:

De totaalkosten van de railverbinding zijn ca. €40 M. Naar verwachting zal dit voor een aanzienlijk deel gefinancierd worden door de regionale overheden en het rijk; daarnaast zal er een bijdrage moeten plaats vinden vanuit de branche. Voor de gemeentelijke bijdrage wordt uitgegaan van ca.

€ 6,5M. Conform de proportionaliteit is de bijdrage vanuit het exploitatieplan Holtum Noord III 30% ten opzichte van de totale gemeentelijke bijdrage voor de ontwikkeling van het OLS. Holtum Noord III draagt daarom € 1.931.112,- bij voor de ontwikkeling van het Ongehinderd Logistiek Systeem.