Weteringpad 35, Woubrugge

Bestemmingsplan - gemeente Kaag en Braassem

Vastgesteld op 29-10-2013 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Weteringpad 35, Woubrugge van de Gemeente Kaag en Braassem;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML bestand NL.IMRO.1884.BPWETERINGPAD35-VAS1 met de bijbehorende regels;

1.3 aan huis verbonden beroep:

de uitoefening van een beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied in een woning of bijgebouw, waarbij de woning overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

1.7 afhankelijke woonruimte:

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

1.8 antenne-installatie:

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbijbehorende bevestigingsconstructie;

1.9 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.10 bebouwingspercentage:

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

1.11 bedrijf aan huis:

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder;

1.12 bestaand:

bij bouwwerken:

bestaand op het moment dat de ter inzage legging van dit bestemmingsplan als ontwerp, dan wel dat tijdstip vergund;
na dat tijdstip mag worden gebouwd krachtens de Woningwet, waarbij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk voor dat tijdstip is ingediend.

bij gebruik:

bestaand ten tijde van het in kracht worden van het bestemmingsplan

1.13 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.14 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.15 bijbehorende bouwwerken:

hieronder worden begrepen:

aanbouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:

een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

1.16 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.17 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.18 bouwlaag:

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

1.19 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

1.20 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.21 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.22 calamiteitenroute

een route waar, in het geval van ongelukken, onder meer brandweer, politie en ambulances gebruik van kunnen maken;

1.23 jachthaven:

haven die naar zijn aard en inrichting bedoeld en geschikt is voor het in hoofdzaak aanleggen of aangelegd houden van pleziervaartuigen, alsmede botenverhuur, het stallen van pleziervaartuigen op de wal en kleinschalig onderhoud met bijbehorende voorzieningen;

1.24 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 gevellijn:

Een op de verbeelding aangegeven lijn waarlangs een voorgevel van een gebouw of in het verlengde ervan is gelegen;

1.26 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.27 horeca:

Een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties;

1.28 kamerbewoning:

het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan twee onzelfstandige huishoudens;

1.29 ondergronds bouwwerk:

een gedeelte van een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden maaiveld;

1.30 overkapping:

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (overwegend) gesloten dak;

1.31 peil:

Voor een gebouw of bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatste van die hoofdtoegang;
voor een gebouw of bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld voor het begin van de bouw;

1.32 perceelsgrens:

Algemeen: grens van een perceel

Voor: de grens van een perceel gelegen aan de zijde van de voorgevel van de woning

Zij: de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt

Achter: de van de weg afgekeerde grens van een perceel;

indien meerdere zijden van het perceel van de weg afgekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

1.33 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.34 staat van horeca activiteiten:

De staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij deze regels onderdeel van de regels uitmaakt;

1.35 voorzieningen van openbaar nut:

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.36 waterwoning

Elk vaar-/drijftuig, dat is afgemeerd op een vaste plaats en dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebruikt voor dan wel blijkens zijn constructies en/of inrichting uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd tot permanent dag- en/of nachtverblijf van een of meer personen;

1.37 woning:

een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1.38 zolder:

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 80 cm boven de vloer is gelegen;

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het bouwperceel

2.2 Afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen zowel haaks als evenwijdig gepositioneerd

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

tussen bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het peil

Bij bouwwerken op talud of dijk:

bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of hart van scheidsmuren, gemeten 1 m boven peil

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

2.6 Bebouwingspercentage

Een in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden gebouwd. Hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan peil

Bij bouwwerken op talud of dijk:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein

2.8 De oppervlakte van een gebouw

Tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren op 1 m boven peil

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, met inbegrip van de buitenste verticale projecties van overkappingen

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

Gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw

2.11 Inhoud van een gebouw

Boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, buitenzijde van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken dit met inbegrip van aangebouwde bijgebouwen en dakkapellen

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde aan de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen

2.13 De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzicht van het horizontale vlak

2.14 De hoogte van een windturbine

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine

2.15 De breedte van een steiger

De diepte gemeten parallel of evenwijdig aan de oever van het water

2.16 De lengte van een steiger

De diepte, gemeten loodrecht op de oever tussen de boveninsteek van het water en het deel van de steiger dat daar het verst gelegen is

2.17 De hoogte van een waterwoning

Van de waterspiegel tot aan het hoogste punt van de waterwoning, ondergeschikte bouwdelen zoals schoorstenen, lichtkoepels en antennes niet meegerekend

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Recreatie

3.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

een jachthaven met bijbehorende voorzieningen;
ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': voor maximaal één bedrijfswoning.

met daaraan ondergeschikt:

wegen en paden;
waterlopen en waterpartijen;
groenvoorzieningen;
parkeervoorzieningen;
evenementen.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Water

4.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

waterberging;
waterhuishouding;
waterlopen en waterpartijen;
steigers;
voorzieningen ten behoeve van een jachthaven ter plaatse van de aanduiding 'jachthaven';
groenvoorzieningen;
infiltratievoorzieningen;
kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden.

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - waterwoning': tevens een ligplaats voor een waterwoning toegestaan;

met de daarbij behorende:

tuinen en erven;
parkeervoorzieningen.

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

5.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - calamiteitenroute' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien, naar oordeel van het bevoegd gezag, op andere wijze is voorzien in een calamiteitenroute.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

6.1 Bestemmingsomschrijving

De gronden op de verbeelding aangewezen als 'Waarde - Archeologie' zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

6.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming, zoals in artikel 6 lid 1 bedoeld, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)voorschiften uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het college van burgemeester en wethouders kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 2 sub a. Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologisch waardvolle objecten worden verwacht.

Bovendien kan een omgevingsvergunning worden verleend indien de betrokken archeologische waarden, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de vergunning voorschriften te verbinden, gericht op:

het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
het doen van opgravingen;
begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

7.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor de gronden aangewezen bestemming, bestemd voor:

waterkering.

7.2 Bouwregels

7.3 Nadere eisen

Alvorens omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de andere op de verbeelding aangegeven enkelbestemming te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering omtrent de vraag of de door de voorgenomen bouwactiviteit het belang van de waterkering niet onevenredig worden geschaad naar de eventuele te stellen voorwaarden door het hoogheemraadschap.

7.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan verlenen van het bepaalde in:

artikel 7 lid 2.1, voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijn, die noodzakelijk zijn in het kader
van waterstaatsbelang;
artikel 7 lid 2.2, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden
genomen en het waterstaatbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.

7.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Bouwregels

9.1 Algemeen

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

9.2 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:
1. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
3. in aanvulling op het bepaalde sub a en b is maximaal 1 niet - overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden:
  1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3 m van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
  2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijbehorende bouwwerken als bedoeld in artikel 4 in acht wordt genomen;
  3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
  4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
4. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt minimaal 2,6 m en maximaal 4 m onder peil;
5. bij het berekenen van de blijkens de deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 m onder peil onder de voorwaarde dat:
1. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
2. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

9.3 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

9.4 Bestaande afstanden en maten

Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in sub a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

Het aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied dient te voldoen aan de norm zoals gesteld in bijlagen bij de regels bijlage 1.

Artikel 11 Algemene Aanduidingsregels

11.1 Overige zone - onderhoud boten

Artikel 12 Algemene Afwijkingsregels

12.1 Algemeen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt en een maximale hoogte van 3 m heeft;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
  1. buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
  2. binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken.
2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
  1. op hoge gebouwen (minimale hoogte 14 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zo nodig in overleg met de monumentencommissie;
  2. tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

Artikel 13 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 14 lid 1 sub a onder 1 van dit artikel met niet meer dan 10%.
Het bepaalde in artikel 14 lid 1 sub a onder 1 van dit artikel is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

14.2 Overgangsrecht voor gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 14 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in artikel 14 lid 2 sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht met een omgevingsvergunning afwijken.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van bestemmingsplan Weteringpad 35, Woubrugge van de Gemeente Kaag en Braassem.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding Voor Het Bestemmingsplan

De eigenaren van Jachthaven Woudwetering aan het Weteringpad 35 te Woubrugge zijn voornemens de bedrijfsvoering van de huidige jachthaven te moderniseren. Het doel van de ontwikkeling is het exploitabel houden van de haven door middel van een andere bedrijfsvoering en het toevoeging woningen alsmede het waarborgen van de stedenbouwkundige kwaliteit. De vernieuwde bedrijfsvoering gaat uit van innovatie en groei van recreatieve mogelijkheden. Ruimtelijk vertaalt zich dit onder andere naar: het aanbieden van overdekte sloepenligplaatsen, de aanpassing van de ligplaatsen aan de huidige wensen en maatvoering en het vernieuwen van sanitair en opslagruimten. Daarnaast zal een nieuwe bedrijfswoning worden gerealiseerd en zal de haven plaats gaan bieden aan waterwoning en een nieuw te realiseren burgerwoning.

De beoogde ontwikkeling is niet passend in het vigerende bestemmingsplan “Kernen Woubrugge – Hoogmade”. Daar gemeente Kaag en Braassem heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling is door initiatiefnemers voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging Van Het Plangebied

Het plangebied is gelegen in aan het Weteringpad 35 in de kern Woubrugge. Het Weteringpad is een weg parallel aan de Woudwetering. Deze wetering vormt een verbinding tussen de Wijde Aa en de Oude Rijn. Aan het Weteringpad wordt de massieve bebouwing van grote omvang afgewisseld door kleinschaligere bebouwing of open ruimte. Het Weteringpad is aangesloten op de Leidse Slootweg. Aan de overzijde van dit water ligt de Boddens Hosangweg, genomineerd als beschermd dorpsgezicht.

Ligging plangebied (in rood)

Staande Mastroute

De Woudwetering maakt onderdeel uit van de zogenaamde 'Staande Mastroute': een route voor zeilschepen met een mast van meer dan zes meter van de Zeeuws-Zuid-Hollandse delta via het IJsselmeer naar de Eeems in provincie Groningen.

1.3 Opbouw Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en hetgeen daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Indien bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bijvoorbeeld bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken omtrent InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en, vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2008.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

2 Het Initiatief

2.1 Huidige Situatie

Het perceel is momenteel bebouwd met een bedrijfswoning en overdekte ligplaats, loods en sanitairvoorzieningen. In de huidige loods vindt de assemblage plaats van diverse boten en sloepen. Nagenoeg het gehele terrein is verhard. Dit terrein wordt voor parkeerdoeleinden, onderhoudswerkzaamheden aan de boten en gedurende de wintermaanden als stallingsplaats voor boten. De loods kent een bouwhoogte van 7 meter en een oppervlakte van 300 m² (30 m x 10 m). De huidige bedrijfswoning is haaks op het water gelegen. De sanitaire voorzieningen zijn gesitueerd in een voormalige hooiberg en zijn inmiddels sterk verouderd.

Huidige haven (met in hooiberg de sanitaire voorzieningen)

De haven is, gelet op de diepgang, momenteel de enige plek in de omgeving waar passanten met grotere zeiljachten met een diepgang tot 2.2 meter kunnen afmeren. Thans staat deze mogelijkheid onder druk door het dichtslibben van de haven.

Huidige haven (vanuit overzijde Woudwetering)

Het gehele plangebied is langs het Weteringpad gesitueerd. Een groene muur, gevormd door bomen en andere begroeiing zorgt voor een duidelijke scheiding tussen het terrein van de jachthaven enerzijds en de achterliggende woonwijk anderzijds. De hiernavolgende foto's tonen het Weteringpad en het aanzicht vanuit de woonwijk.

Weteringpad

Aanzicht vanaf Krabbescheer

Vooral in de wintermaanden is er sprake van een sterke visuele relatie tussen de Woudwetering en achterliggende gronden. In de overige jaargetijden is, in verband met de bladeren aan de bomen e.d., de relatie minder sterk maar is nog steeds aanwezig. Ter hoogte van de huidige bedrijfsloods doet deze situatie zich niet aan. Een donkere wand is dominant aanwezig in het straatbeeld van het Weteringpad en de Krabbescheer / Steenbreek.

2.2 Toekomstige Situatie

In de gewenste situatie zal de huidige jachthaven aangepast worden aan de eisen van deze tijd. De haven krijgt door het ontwerp van de woningen en de te realiseren woningen de allure die past bij de ‘Staande Mastroute’ en de watersportrecreatie in gemeente Kaag en Braassem.

De gewenste innovatie biedt de jachthaven voldoende mogelijkheden om de komende periode de activiteiten uit
te bereiden en daarmee een groeiende bijdrage te leveren aan de waterrecreatie en aan het lokale voorzieningenaanbod.

Indicatieve inrichtingsplattegrond beoogde situatie

De beoogde ontwikkeling laat zich in vier onderdelen samenvatten, te weten:

Sloop huidige loods en omzetting bestaande bedrijfswoning (4);
Realisatie sloepenloods met bovenliggende woning en kantoor (1)
Realisatie waterwoning (3) en woning (5);
Herindeling van haven inclusief overdekte sloepenligplaatsen (2).

Sloop loods en omzetting bestaande bedrijfswoning

De huidige loods, zoals afgebeeld in paragraaf 2.1, zal worden gesloopt. De beoogde bedrijfsvoering behoeft geen grootschalige opslag of werkruimte. Nieuwe en meer passende opslagruimte wordt verkregen in de nieuw te realiseren sloepenloods/bedrijfswoning. Door de loods te slopen ontstaan kansen voor de relatie tussen het water (Woudwetering) en het naastliggende Weteringpad. Daarnaast is, gelet op de dominantie van de loods, er sprake van een stedenbouwkundige verbetering voor de achterliggende woonstraten.

De huidige bedrijfswoning zal worden omgezet naar een reguliere woning bestemming. Na de sloop van de loods is er voldoende erf aan de voorzijde van de woning gecreëerd om de parkeervraag op eigen terrein ruim te kunnen beantwoorden. De huidige ligplaats blijft behouden voor de woning. De hiernavolgende afbeelding toont een artist impression van deze woning na de sloop van de voorliggende loods.

Artist impression Woudwetering 35

Sloepenloods met bovenliggende woning en kantoor

Zoals aangegeven is er in het nieuw te realiseren complex bestaande uit een sloepenloods en bedrijfswoning tevens opslagruimte beoogd. De totale voetprint bedraagt maximaal 16 bij 16 meter. Door het deels uitgraven van het grondoppervlak (16 bij 6 meter) zal dit complex verder bestaan uit 6 overdekte ligplaatsen voor sloepen, voorzieningen zoals sanitair, was- en droogmachines en kleedruimten met daarboven op de eerste verdieping een nieuwe bedrijfswoning. De tweede verdieping zal een kleinschalige kantoorruimte ten behoeve van de jachthaven huisvesten. De dakgoothoogte zal 7 meter en de nokhoogte zal circa 11 meter worden. De gemeente Kaag en Braassem concludeert in het collegebesluit op het principeverzoek (bijlage ¹) dat de maat van 7 meter goot en 11 meter nok acceptabel is gezien het programma en de markering als hoofdgebouw. Daarbij sluit deze maat overwegend aan bij het gemêleerde bebouwingsbeeld langs de Woudwetering bestaande uit zowel woningen van 1 laag met kap als wel woningen van 2 lagen met kap. De naastliggende woning (Weteringpad 39) kent een totale bouwhoogte van ongeveer 9 meter.

Voorzieningen in dit complex zijn niet alleen ten behoeve van passanten en de vaste ligplaatsen maar ook ten behoeve van andere waterrecreanten. Daarvoor is de initiatiefnemer voornemens naast de huidige havenactiviteiten tevens in beperkte mate sloepen te verhuren.

De vraag naar overdekte ligplaatsen is sterk groeiende en de initiatiefnemers willen met de beoogde ontwikkeling deze vraag graag beantwoorden. Om deze groei verder te faciliteren wordt onder meer een overdekte sloepenstalling ten behoeve van 24 ligplaatsen beoogd (op hiervoor volgende afbeelding nummer 2). Deze sloepenstalling zal bestaan uit een bouwwerk over het water waardoor de sloepen beschut kunnen afmeren. In de wintermaanden is het mogelijk om, middels een liftvoorziening, de sloepen boven het water te heven. Het bouwwerk zal derhalve worden gerealiseerd met een hoogte van circa 4,5 meter. Door het bouwwerk met een mos/sedumdak uit te voeren verbetert dit de leefkwaliteit van de omgeving. Geluid wordt immers gedempt en de lucht zal worden gezuiverd. Bovendien heeft het dak op deze manier een wateropvangend en bergend vermogen.

De nieuw te realiseren bedrijfswoning en sloepenloods komen in de plaats van de huidige hooiberg. De hooiberg, thans in gebruik als voorzieningencentrum voor de huidige haven, voldoet zoals gezegd niet meer aan de eisen van deze tijd.

Waterwoning en woning

Het voorliggende plan maakt de komst van een waterwoning en de realisatie van een woning mogelijk.

De waterwoning is gesitueerd in het midden van de haven en bereikbaar is over de steiger die gelegen is onder de te realiseren sloepenstalling. De buitenruimte van de waterwoning wordt gevormd door een steiger aan de zijde van de Woudwetering. De ligplaats voor de steiger van de woning zal ten behoeve van deze woning worden gebruikt. Hierdoor is mogelijke overlast van deze ligplaats niet aan de orde. De waterwoning heeft een maximale inhoudsmaat van 600m³. Parkeren geschied op het algemene parkeerterrein. De waterwoning zal conform de eisen van het hoogheemraadschap worden uitgevoerd en bevestigd.

Direct ten noorden van de voormalige bedrijfswoning wordt een nieuwe woning gerealiseerd. De goot- en nokhoogte van deze woning mogen respectievelijk 6 en 9 meter bedragen. Daarmee is de woning als passend in de omgeving te zien. Om flexibiliteit te creëren voor nadere planvorming is een groot bouwvlak opgenomen. De woning is echter gelimiteerd op 800 m³. Hierdoor is de bebouwing van het gehele vlak niet mogelijk en wordt de zichtrelatie tussen Woudwetering en achterland voldoende geborgen.

Herindeling van haven inclusief overdekte sloepenligplaatsen

Vanwege de realisatie van de woningen kan onder andere de herindeling van de haven en de overdekte sloepenligplaats mogelijk gemaakt worden. De overdekte sloepenligplaats is een bouwwerk met zijden van 21 meter en een bouwhoogte van maximaal 4,5 meter. Door de terugloop aan ligplaatsbehoefte van grotere motorbootjachten zijn veel ligplaatsen over gedimensioneerd. Aanpassing van deze ligplaatsen aan de huidige vraag zorgt ervoor dat de bedrijfsvoering van de jachthaven de komende jaren constant en rendabel wordt. Minimaal uitgangspunt is hierbij het huidige aantal vaste ligplaatsen en passantenplaatsen behouden. Gelet op de ligging aan de Staande Mastroute is het behoud van deze specifieke passantenligplaatsen met een diepgang tot 2.20 meter gewenst.

Zoals verder in hoofdstuk 4.3 is beschreven zal het Hoogheemraadschap van Rijnland de gronden rondom de kade en de nieuwe sloepenloods met bedrijfswoning met 30 cm ophogen. Hierdoor stijgt het aansluitende afgewerkte maaiveld (peil) bij de sloepenloods met bedrijfswoning (ontwikkeling 1).

Met name in de winterperiode wordt, beperkter als in de huidige situatie, het parkeerterrein gebruikt voor de stalling van boten. Het is mogelijk dat incidenteel de kade (het parkeerterrein) ook buiten de winterperiode wordt gebruikt voor onder andere klein onderhoud aan boten.

1. Beoordeling principeverzoek Weteringpad 35, Gemeente Kaag en Braassem, kenmerk: V20110042, 6 juni 2012

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.

De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Planspecifiek

Het plan is van zodanige schaal dat er weinig tot geen raakvlakken zijn met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het plan draagt namelijk wel bij aan de doelstelling 'Nederland leefbaar en veilig' maar betreft geen rijksverantwoordelijkheid. Door het de huidige bestemming van het haventerrein af te halen en een recreatieve bestemming en woonbestemming terug te brengen vindt er een herstructurering plaats die aansluit op de kwalitatieve vraag naar recreatie en wonen.

Gezien het voorliggende plan een initiatief uit de markt mogelijk zal maken kan er geconcludeerd worden dat er vraag is naar deze ontwikkeling. Het initiatief is gesitueerd in bestaand stedelijk gebied. Hergebruik van de gebouwen is niet gewenst of mogelijk. De hooiberg is in slechte staat en conflicteert met het beoogde programma, met de sloop van de huidige loods is er sprake van een significante kwaliteitswinst voor de omgeving. De inpassing van de woningen en de recreatiehaven aan het water is een vereiste. Met enkele kleine aanpassingen aan de infrastructuur (weteringpad) is de bereikbaarheid goed. Daarmee is het plan in lijn met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen en wijzigings- of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en ruimte.

In het Barro worden voorlopig zes projecten beschreven: Mainport ontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Binnenkort zullen nog volgen: Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling kent geen raakvlakken met de momenteel beschreven projecten of de nog te beschrijven projecten. Daarmee is het voorliggende bestemmingsplan niet strijdig aan de Barro.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Provinciale structuurvisie: Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte

Op 2 juli 2010 heeft de provincie Zuid-Holland de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie omschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. Het doel van de visie is om duidelijk te hebben hoe de ruimtelijke ontwikkeling er tot 2040 uit komt te zien. Om zodoende, met hulp van inwoners en betrokken partijen, het toekomstbeeld van de provincie in te vullen.

De kern van de Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke peilers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Kenmerkende kwaliteiten zijn een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur. In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. De basis daarvoor ligt in de integrale hoofdopgaven die zijn benoemd in de provinciale structuurvisie. Die vijf integrale hoofdopgaven en de bijbehorende provinciale belangen betreffen:

Concurrerend en aantrekkelijk internationaal profiel
Duurzame en klimaatbestendige Deltaprovincie
Divers en samenhangend stedelijk netwerk 2020
Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap
Stad en land verbonden.

Relevant voor onderhavig plan zijn de ambities op het gebied van wonen en recreatie. Het beleid heeft een aantrekkelijk woon- en leefklimaat als doel. Dit wil men bereiken door een aantrekkelijk aanbod van woonmilieus en voorzieningen te realiseren.

Planspecifiek

Het plangebied is ingeklemd tussen een provinciaal fietspad en een provinciale waterweg. In de provinciale kwaliteitskaart van de actualisering PSV 2011 is als ambitie het beter zichtbaar en bereikbaar maken van het water. De beperking van de bebouwing zorgt voor een verbetering van de zichtbaarheid van het water. In de huidige situatie is het doorzicht circa 47 meter. Door de sloop van de loods direct langs het Weteringpad wordt het doorzicht groter. De loods kent een lengte van 30 meter terwijl ingevolge de nieuwe invulling met een woning een gevel ontstaat van ongeveer 10 tot 20 meter. Niet enkel de afname van de gevellengte maar tevens de situering van de woning verder van het Weteringpad af leiden tot een toename van doorzicht richting de haven en de Woudwetering.

De beoogde ontwikkeling draagt verder bij aan versterking van het leef- en woonklimaat van Woubrugge. De ontwikkeling levert een bijdrage aan het op peil houden van het voorzieningenniveau. Het doel om het woon- en leefklimaat aantrekkelijker te maken wordt met onderhavig plan bereikt. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het beleid van de provinciale structuurvisie.

3.2.2 Provinciale Verordening Ruimte

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de Verordening Ruimte (PRV) vastgesteld. Bij besluit van 23 februari 2011 en bij besluit van 29 februari 2012 is de Verordening inmiddels geactualiseerd. De Verordening Ruimte stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Niet alle onderwerpen zijn geschikt voor opname in een verordening. In het algemeen lenen vooral onderwerpen met heldere criteria, weinig gemeentelijke beleidsvrijheid en een zwaarwegend provinciaal belang zich hiervoor. De provincie heeft in de Verordening Ruimte daarom regels opgenomen over bebouwingscontouren, agrarische bedrijven, kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, waterkeringen, milieuzoneringen, lucht- en helihavens, molen - en landgoedbiotopen.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft het toevoegen van stedelijke en recreatieve functies in de kern van Woubrugge. De bebouwing valt binnen de rode contour en sluit derhalve aan bij de Verordening Ruimte.

3.2.3 Provinciale ecologische hoofdstructuur

De Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur (afgekort PEHS) is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in de Provincie. De PEHS bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De PEHS is gebaseerd op de nationale Ecologische Hoofdstructuur.

Planspecifiek

Het plangebied valt niet binnen de PEHS. Vanuit de PEHS volgen dan ook geen directe aanwijzingen en of randvoorwaarden waar rekening mee gehouden moet worden.

3.2.4 Woonvisie Zuid-Holland 2005-2019

Centraal in het provinciale woonbeleid staat het uitgangspunt dat er voor alle bevolkingsgroepen naar gestreefd wordt dat zij kunnen beschikken over passende woningen. In de woonvisie wordt daarom zorgvuldig gekeken naar de behoefte aan sociale woningbouw, maar evenzeer naar het scheppen van woonmilieus voor midden- en hogere inkomens. En naast de enorme behoefte die er is aan woningen voor ouderen en jongeren, blijft er vanzelfsprekend aandacht voor de gezinshuishoudens. Die provinciale rol is overigens niet allesbepalend.

De provincie wil ervoor zorgen dat bij de voorbereiding van woonvisies (toekomstige) bewoners betrokken worden of dat er onderzoek naar woonvoorkeuren wordt gedaan. Daarnaast moet worden gezorgd voor voldoende differentiatie: voor elk wat wils. Ook al is er nog zo’n grote behoefte aan woningen voor senioren en starters, er dient voor gezorgd te worden dat dit niet tot grootschalige, uniforme projecten leidt of tot eenzijdig samengestelde wijken.

Planspecifiek

Onderhavig bestemmingsplan betreft onder meer de bouw van drie woningen aan het Weteringpad te Woubrugge. Het bouwen van de woningen bevordert het op pijl houden van het woningaanbod. Onderhavig plan is daarmee passend binnen de provinciale woonvisie.

3.2.5 Gebiedsprofiel 'Hollandse plassen'

Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan van de gemeente. Begin 2012 vastgesteld door Gedeputeerde Staten vormt het gebiedsprofiel 'Hollandse Plassen' een handreiking om ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen zoals 'doorsnijdend spoor', 'water als structuurdrager', 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied' en 'werkgebieden met karakter' Voor de planlocatie zijn met name de elementen 'water als structuurdrager', 'stedelijke occupatie' en 'beleving' van toepassing.

Water als structuurdrager
De plassen bestaan uit natuurlijke meren met grillige oevers ontstaan door oeverafslag en erosie van oude veenstromen, zandwinningsplassen en verveningsplassen ontstaan door turfwinning. Het boezemstelsel bindt de plassen aan elkaar en is aangelegd om het overtollige uit de polders gepompte water op te vangen en af te voeren. Het Hollands Plassengebied kent soms een hoge (water)recreatiedruk en dit zal in de toekomst toenemen. Het tekort aan ligplaatsen leidt tot ontwikkeling van nieuwe jachthavens. Verdichting van de oevers vindt plaats door
recreatieve ontwikkelingen, woonboten en nieuwbouw. Voor de toekomst is de volgende ambitie opgenomen:

Een beleefbaar waterstelsel als dragende structuur van Zuid-Holland: verbeteren van de zichtbaarheid, toegankelijkheid, en uitstraling van het water.
Als ontwikkelingen plaatsvinden langs de rivier dan krijgen deze een voorkant naar de rivier en dragen deze bij aan behoud of versterking van het eigen karakter van de rivier.
Versterken van het recreatieve en/of natuurlijke karakter van de plassen.

(Stedelijke) occupatie
Bij het element stedelijke occupatie draait het onder andere om de het behoud van dorps eigen kenmerken en de kwaliteit van de stads- en dorpsrand. De ambitie voor de toekomst is:

Bij ontwikkelingen in dorpen wordt de relatie met het omliggende landschap opgezocht door het realiseren van nieuwe verbindingen en zichtrelaties.
Bij ontwikkelingen aan het waterfront oriënteert bebouwing zich op het landschappelijke panorama over het water en wordt een visuele relatie tussen stad en buitengebied nagestreefd.

Beleving

In het vrijetijdslandschap draait het om de recreatieve beleving. Hiertoe is voor de planlocatie de volgende voorwaarde weggelegd:

Nieuwe jachthavenontwikkelingen zijn alleen mogelijk als ze geen negatieve effecten hebben op de ruimtelijke kwaliteit en de openbare toegankelijkheid van oevers niet beperken. Jachthavens met een stedelijke uitstraling (veel gebouwen, verharding e.d.) liggen in de stadsranden.

Planspecifiek

Het zwaartepunt in het gebiedsprofiel wordt gevormd door het beleefbaar en visueel maken van de relatie tussen de stad (Woubrugge) en het water (Woudwetering). Waterstudio concludeert in een stedenbouwkundige onderbouwing (bijlage ²) dat om een goede land water relatie te behouden een aaneengesloten doorzicht naar de haven wenselijk is. In de huidige situatie is dit doorzicht circa 47 meter. Door de sloop van de loods direct langs het Weteringpad wordt het doorzicht groter. De loods kent een lengte van 30 meter terwijl ingevolge de nieuwe invulling met een woning een gevel ontstaat van ongeveer 10 tot 20 meter, afhankelijk van het ontwerp van de woning. Niet enkel de afname van de gevellengte maar tevens de situering van de woning verder van het Weteringpad af leiden tot een toename van doorzicht richting de haven en de Woudwetering.

Door de ontwikkeling van de woningen en de hersituering van de ligplaatsen zal de haven een duidelijk gezicht naar het water toe krijgen. In hoofdstuk 4 wordt de milieukwalitatieve haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling aangetoond. Verder draagt de ontwikkeling bij aan het recreatieve voorzieningenniveau en aan de recreatieve identiteit van de plassen. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met het gestelde in het gebiedsprofiel.

2. Waterstudio.nl, Stedenbouwkundige onderbouwing, kenmerk: W909.01.20120403, 2012

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale woonvisie Holland Rijnland 2009-2019

De samenwerkende gemeenten in de regio en Holland Rijnland presenteren in de Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 hun visie op de gewenste ontwikkelingsrichting van de woningmarkt. De Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019 dient meerdere doelen:

De samenwerkende gemeenten en Holland Rijnland stellen een perspectief vast dat zij met elkaar delen: visie, doelstellingen en afspraken.
De Woonvisie vormt een basis voor het vaststellen van het kwantitatieve en kwalitatieve bouwscenario en voor nadere afstemming over het bouwscenario gedurende de uitvoering.
Er worden in de woonvisie afspraken geformuleerd over de wijze waarop de gemeenten zich verantwoorden over de uitvoering en over de wijze waarop gereageerd wordt op ontwikkelingen in de woningmarkt.
De Woonvisie dient als beleidsmatig kader voor corporaties, projectontwikkelaars en bewoners en biedt houvast voor het eigen handelen van gemeenten.
De Woonvisie dient, samen met de Regionale Structuurvisie, als beleidsmatig kader voor de regio inzet richting het Rijk, bijvoorbeeld bij de Verstedelijkingsafspraken.

Planspecifiek

De bouw van de drie woningen aan het Weteringpad draagt bij aan het bereiken van het doel om woningen toe te voegen aan de regionale woningvoorraad.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Maatschappelijke Ruimtelijke Structuurvisie 2025

De Maatschappelijke Ruimtelijke Structuurvisie 2025 (MRSV) is als gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling tot het jaar 2025 op 12 december 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis.

De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Zo zijn de ‘gebiedsprofielen’ van de provincie gebruikt als basis voor de ruimtelijke structuur. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook is gekeken naar de verschillende beleidsdoelen van de voormalige gemeenten Alkemade en Jacobswoude. De gemeente maakt in de MSRV vijf strategische keuzes:

geen nieuwe woningbouwplannen. Wel afronding huidige projecten en versterken bestaande woonmilieus;
delen verantwoordelijkheid. De gemeente neemt niet meer zelf initiatief maar faciliteert;
verschil tussen groei- en groenkernen. Het behoud van voorzieningen is ondergeschikt aan de kwaliteit van (samen)leven. Bundeling van voorzieningen en woningaanbod enkel in de groeikernen. Dit versterkt de levensvatbaarheid van die voorzieningen.
ruimtelijke kwaliteit staat voorop. Economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Daarmee worden de waardevolle landschappen beschermd;
ontwikkeling door beheer. De focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving.

Planspecifiek

Woubrugge is aangewezen als groeikern. Kleinschalige woningbouw zoals het toevoegen van 3 woningen is mogelijk. De MRSV onderschrijft het belang dat het centrum van Woubrugge levendig blijft. Het op peil houden van het voorzieningenniveau is één van de waarborgen hiervan. Het initiatief draagt niet alleen bij aan de versterking van het voorzieningenniveau maar ondersteunt dit niveau tevens door het versterken van de passantenplaatsen en de realisatie van enkele woningen. De ‘upgrading’ van de passantenplaatsen zal het jaar door meer passanten trekken waardoor er meer mensen naar het dorp komen en gebruik maken van de aldaar geboden voorzieningen zoals: sanitair, was- en droogmachine, elektravoorzieningen op de steigers, internet en fietsuitleen. De passantenplaatsen en de jachthaven zijn overigens expliciet aangegeven in de MRSV. De ontwikkeling van deze voorzieningen is uitstekend passend binnen het credo “het Hollandse plassengebied als economische motor”.
Bestaande watersport- en recreatiebedrijven krijgen zo veel mogelijk de ruimte om te groeien. Gelet op de ligging van de planlocatie draagt ontwikkeling bij aan de groen/blauwe structuur van de gemeente en ondersteund deze ontwikkeling het voornemen van de gemeente om de aanwezige passantenplaatsen te ontwikkelen en onderhouden.

De ontwikkeling past binnen het karakter van Woubrugge met jachthavens, botenverhuur en horeca is daarmee in lijn met de MRSV.

3.4.2 Nota Inbreidingslocaties

De Nota Inbreidingslocaties heeft als doel initiatiefnemers en de gemeente Kaag en Braassem te begeleiden met de afweging of inbreidingsinitiatieven ruimtelijk gezien gepast en gewenst zijn binnen de kernen. Inbreidingsinitiatieven kunnen namelijk veel invloed hebben op de bestaande karakteristiek. Aangezien elk initiatief uniek zinspeelt de nota op maatwerk voor ontwikkelingen groter dan één of twee woningen. Middels een beschrijving van bestaande karakteristieken, actuele problemen en bijvoorbeeld beleidsuitgangspunten wordt een kader voor dit maatwerk geschept en kan uiteindelijk een basis worden verkregen voor de afweging.

Planspecifiek

De Nota Inbreidingslocaties is niet van toepassing op inbreidingsinitiatieven die onderdeel uitmaken van recreatieterreinen en/of jachthavens. Op basis van het beleid in de gemeentelijke Recreatienota dienen de bestaande recreatieterreinen of jachthavens behouden te blijven.

3.4.3 Geldend bestemmingsplan

Momenteel zijn de haven en de bedrijfswoning bestemd voor bedrijfsdoeleinden voor scheepsreparatie tot categorie 4.1 (B(2)sr). Ter plaatse van deze bestemming zijn loodsen met een goothoogte van 7 meter toegestaan en een nokhoogte van maximaal 12 meter zolang de dakhelling niet meer dan 50 graden is. Aangezien niet alle bouwrechten volledig zijn opgenomen in het bestemmingsplan, zal in de komende herziening waarschijnlijk ongeveer 50m² worden toegevoegd aan de bedrijfsbestemming met bebouwing, waar nu een WAsr bestemming ligt. De ligplaatsen zijn bestemd als water ten dienste van een scheepsreparatiebedrijf tot categorie 4.2 (WAsr).

Bouwmogelijkheden vanuit vigerend bestemmingsplan

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling is niet passend in het bestemmingsplan. Door het opstellen van voorliggend bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling wel passend gemaakt en worden de huidige bouwmogelijkheden (volledige bebouwing van de gronden) drastisch ingeperkt.

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Planspecifiek

Voorliggend bestemmingsplan omvat de herontwikkeling van een jachthaven in de kern Woubrugge. Bij deze herontwikkeling zullen op de locatie 3 woningen gerealiseerd worden en worden ligplaatsen voor zeilboten vervangen door ligplaatsen voor sloepen. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (namelijk de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2000 of meer woningen. Omdat het in onderhavig plan gaat om slechts 3 woningen (nog geen 1% van de drempelwaarde) is in besloten dat kan worden met het de reguliere onderzoeken naar de haalbaarheid in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Voor de gronden onder de beoogde sloepenloods & bedrijfswoning is door Geofox-Lexmond een verkennend bodemonderzoek (bijlage ³) uitgevoerd. De bodem en het grondwater zijn niet tot licht verontreinigd. De locatie wordt daarmee door de Omgevingsdienst (conceptadvies d.d. 6 maarrt 2013) geschikt geacht voor de realisatie van de sloepenloods met bovenliggende woning en kantoor.

Uit de gemeentelijke bodemkwaliteitskaart (via Omgevingsdienst West-Holland) blijkt verder dat ook de overige gronden niet ernstig zijn verontreinigd. De gronden binnen de paarse contour vormen het plangebied. De kwaliteitskaart vermeld een bodemonderzoek d.d. 24-02-2009. Door dit bodemonderzoek zijn de gronden voldoende onderzocht.

Uitsnede bodemkwaliteitskaart

In de beoogde situatie wordt het plangebied bestemd voor recreatieve en woondoeleinden. Daarmee wijzigt de huidige bedrijfsbestemming naar een recreatieve en woonbestemming. Voor de recreatie bestemming geldt dat, gelet op het beoogde en huidige gebruik van de gronden de aanwezigheidsduur op deze gronden slechts beperkt zal toenemen. De huidige parkeerplaats, kade en locatie van de loods zullen in de toekomst voornamelijk gebruikt worden als parkeervoorziening ten behoeve van de jachthaven. Bovendien zal de huidige verharding grotendeels blijven liggen waardoor er niet in de grond geroerd kan worden. Voor het afgraven van de gronden onder de nieuwe bedrijfswoning zal nader onderzoek worden uitgevoerd.

De bestemmingswijziging van de gronden bij de woning Weteringpad 35 (Wonen) is, onder meer gelet op het huidige gebruik, mogelijk. Deze wijziging betreft geen zodanige functiewijziging dat het gebruik en de verblijfsduur van en op deze gronden wezenlijk anders is. De gronden voor de voorgevel van de woning (tussen woning en Weteringpad) zullen in de beoogde situatie de huidige verharding overwegend behouden. Derhalve is er geen aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk. Overigens is er bij de bouw van de woning reeds bodemonderzoek uitgevoerd (Lexmond, verkennend Milieukundig bodemonderzoek, 98.17504/JK, 1998). Uit dit onderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit de functie wonen niet in de weg zit. Sindsdien zijn hier geen verontreinigingen bekend. Het bodemonderzoek uit 2009 bevestigd dit.

Voor de gronden onder de twee te realiseren woningen (waarvan één waterwoning) kan, gelet op het bodemonderzoek uit 2009, tevens gesteld worden dat de bodemkwaliteit de functie niet in de weg zit. Daarbij zullen ten behoeve van de waterwoning nagenoeg geen bodemingrepen hoeven te worden uitgevoerd. Het aspect bodem vormt daarmee geen belemmering voor de planuitvoering.

3. Bodemrapportage, Geofox-Lexmond bv, kenmerk 20121904/PVIA, d.d. 10 januari 2013

4.2.2 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

scholen;
kinderdagverblijven;
verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

Planspecifiek

In onderhavig project is er geen sprake van een gevoelige bestemming. Het projectgebied is gelegen aan een rustige weg. De luchtkwaliteit in de directe omgeving van het plangebied laat de ontwikkeling toe. Daarnaast kan gezien de geringe omvang het project gezien worden als een NIBM-project. Voorgenomen ontwikkeling zal derhalve niet leiden tot een verslechterde luchtkwaliteit.

4.2.3 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het plangebied is aan te merken als een gemengd gebied voor wonen en jachthavens. Volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' geldt een richtafstand van 30 meter vanaf een jachthaven (of vergelijkbare bedrijvigheid) tot een woning van derden in een gemengd gebied.

De nieuw te realiseren (water)woningen zijn op korte afstand (minder dan 30 meter) gelegen van de jachthaven gelegen. Er wordt niet voldaan aan de richtafstand. Daarnaast is de afstand vanaf de nieuw te bouwen sloepenloods tot de woning op het Weteringpad 39 ongeveer 15 meter. Ook hier wordt niet voldaan aan de richtafstand. Onderzoeksbureau Westerdiep heeft derhalve een onderzoek naar de milieuzonering uitgevoerd (bijlage ⁴). Dit onderzoek wijst uit dat er geen belemmeringen zijn ten aanzien van milieuzonering, ofwel er is voldoende ruimtelijke scheiding tussen bestaande- en de genoemde nieuwe milieugevoelige en milieubelastende functies. Daarbij is in de rapportage opgenomen dat de locatie voor het onder hoge druk spuiten, machinaal schuren en het verven van boten op minimaal 10 meter van woningen (met uitsluiting van eigen bedrijfswoning) dient te zijn gesitueerd, de motivatie hiertoe wordt in een addendum (bijlage ⁵) op het uitgevoerde onderzoek gegeven. Hiertoe is in het bestemmingsplan een aparte gebruiksregeling (gebiedsaanduiding overige zone - onderhoud boten) opgenomen.

4. Milieuzonering Weteringpad 35, Westerdiep Adviseur Milieu en Ruimte, 10-01-2013
5. Afspuiten van boten, Westerdiep Adviseur Milieu en Ruimte, 18-03-2013

4.2.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
- verzorgingstehuizen;
- psychiatrische inrichtingen;
- medisch centra;
- poliklinieken;
- medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Met betrekking tot wegverkeerslawaai kan gesteld worden er naar het Weteringpad om twee redenen geen onderzoek behoeft gedaan te worden. Allereerst is de 30 km/uur weg niet onderzoeksplichtig en ten tweede is, gelet op de knip voor gemotoriseerd verkeer ter hoogte van het plangebied, nauwelijks autoverkeer te verwachten. In het kader van het bestemmingsplan 'Weteringpad 19' is reeds onderzoek gedaan naar de ten oosten van het plangebied gelegen Boddens Hosangweg. De berekende geluidbelasting ten gevolge van deze weg (37 dB) ligt in het plangebied van Weteringpad 19 zowel onder de voorkeursgrenswaarde als onder de maximale ontheffingswaarde (63 dB, binnenstedelijk). Aangenomen kan worden dat de geluidsbelasting ter hoogte van het Weteringpad 35 ongeveer gelijk is. Daarmee vormt wegverkeerslawaai geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied van spoorwegen. Tevens is geen hinder van industrielawaai vanuit de omgeving te verwachten.

Voorts is in voorliggend plan tevens een gebruiksregeling opgenomen om mogelijke geluidsoverlast van gestalde boten op de kade zo veel mogelijk te voorkomen. Met name in de winterperiode zal de kade plaats bieden aan een aantal gestalde boten. De mogelijke geluidsoverlast wordt veroorzaakt door klapperend want en fluitende masten. Hoewel dit geluid als gebiedseigen geluid is te beschouwen en daarmee inherent is aan het wonen bij een jachthaven voorziet voorliggend plan wel in een gebruiksbepaling. Daarmee is een goed woon- en leefklimaat bij de nieuw te realiseren woning verzekerd.

4.2.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Planspecifiek

Uit raadpleging van de risicokaart van de provincie Zuid-Holland blijken er zich in de nabije omgeving van het betreffende plangebied geen risicovolle objecten te bevinden. Het aspect BEVI vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit project.

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen. Verder is vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor in de omgeving van het plangebied niet aan de orde. Externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor onderhavig plan.

4.3 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Nationaal beleid

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De watertoets is als planologisch ‘instrument’ ingevoerd om vroegtijdig in een planproces middels overleg tussen initiatiefnemer en hoogheemraadschap nadelige effecten op het watersysteem zo veel mogelijk te beperken. Door middel van overleg in het begin van een planproces kunnen dure of gecompliceerde oplossingen voorkomen worden. Het hoogheemraadschap is daarom voorafgaand aan de formele procedure in het kader van de Wet ruimtelijke ordening geconsulteerd.

Beleid Hoogheemraadschap Rijnland

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: http://www.rijnland.net/

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit: Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: http://www.rijnland.net/

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:

zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

duurzaam bouwen;
het toepassen berm- of bodempassage;
toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Planspecifiek

De nieuw te realiseren sloepenloods met bedrijfswoning is gelegen in de waterkering. Met het hoogheemraadschap heeft initiatiefnemer contact opgenomen over deze ontwikkeling. Het hoogheemraadschap is voornemens de waterkering langs de Woudwetering op te hogen. Hiertoe zal de kade in het plangebied ongeveer 30 cm worden opgehoogd. Deze ophoging is nodig om aan de geldende veiligheidseisen te voldoen. Na het uitgraven van de gronden ten behoeve van de sloepenloods met bedrijfswoning zal het hoogheemraadschap de gronden rondom deze sloepenloods met bedrijfswoning 30 cm ophogen. Hiermee wordt de veiligheid voldoende geborgd. Deze ophoging creëert dan tevens een nieuw peil. Conform de eisen van het hoogheemraadschap is de dubbelbestemming waterkering in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen.

De waterwoning wordt conform beleidsregel 11 van het hoogheemraadschap gerealiseerd.

Voor de nieuwe woning direct ten noorden van de huidige bedrijfswoning zal een deel van het water gedempt worden. Door het voornemen om onder de nieuwe bedrijfswoning gronden af te graven, totaal oppervlakte van 96 m², wordt voldoende gecompenseerd. Zodra de definitieve bouwplannen bekend zijn zal de initiatiefnemer een vergunningsaanvraag indienen bij de hoogheemraadschap waaruit blijkt dat er nooit meer meters worden gedempt dan zijn gegraven. Onder andere hierdoor zal de verharding niet verder toenemen. Het gehele terrein is momenteel reeds verhard. Watercompensatie is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect water vormt hierdoor geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.4 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersveiligheid, bereikbaarheid en het parkeren in en rondom het plangebied.

Het aantal verkeersbewegingen zal beperkt stijgen. Deze stijging wordt met name door de toename van woningen en de nieuw op te zetten verhuurmogelijkheden gecreëerd. Uitgaande van een gemiddelde van 7 motorvoertuigen (mvt)-bewegingen per etmaal per woning en een gemiddelde van 2 mvt-bewegingen ten behoeve van de sloepverhuur is er sprake van een toename van 23 mtv-bewegingen. Dit aantal zal niet leiden tot verkeershinder in het naastgelegen woongebied. Zeker niet aangezien 2 woningen ontsloten zullen worden aan de zuidkant op het Weteringpad; de huidige bedrijfswoning en de direct noordelijk gelegen te realiseren woning. Deze ontsluiting komt tot stand door de sloop van de huidige loods en het weerleggen van het fietspad. Voor de veiligheid van de fietsers dient er een overzichtelijke uitritsituatie te worden gerealiseerd. In overleg met de gemeente zullen deze wijzigingen doorgevoerd worden.

De overige activiteiten, de derde waterwoning en de bedrijfswoning zullen blijven gebruik maken van de noordelijk gelegen ontsluiting over het Weteringpad. Voor deze zijde is dus een toename van 1 woning en de sloepenverhuur ten opzichte van de huidige situatie voorzien. Dit zijn 9 mvt-bewegingen extra per dag.

Parkeren

De parkeervraag wordt geheel op eigen terrein afgewenteld. Er zullen 2 parkeerplaatsen per woning en een halve per ligplaats worden aangelegd. In het totaal zal er ruimte zijn voor minimaal 30 parkeerplaatsen voor 43 ligplaatsen en 4 woningen.

De parkeernormen zijn vastgelegd in een bijlage bij de regels. Middels een algemene gebruiksregel worden deze normen afgedwongen. Ervaring leert dat in bijvoorbeeld de winterperiode de boten uit het water zijn gehaald en dat er daarmee geen klanten voor de jachthaven zijn. Dit betekent dat er deze periodes geen verkeersbewegingen en parkeerbehoefte zijn met betrekking tot de jachthaven. Derhalve regelt voorliggend plan enkel een minimale parkeerbehoefte per in gebruik zijnde ligplaats. Een ligplaats is niet in gebruik wanneer de boot binnen het plangebied uit het water is gehaald.

Daarnaast wordt op een extreem mooie dag door circa 40% van de ligplaatshouders met hun boot gevaren. In de beoogde situatie gaat het hierom 17 ligplaatshouders. Gelet op de reeds bestaande klanten van het bedrijf kan gesteld worden dat hiervan de helft woonachtig is in Woubrugge en gebruik maakt van de fiets of lopend komt. Daarmee vormt het aspect verkeer en parkeren geen belemmering voor de uitvoering van de beoogde ontwikkeling.

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
beschermde Natuurmonumenten;
wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Het gebied is buiten bestaande natuurgebieden en ehs-gebieden gelegen. Daarmee is gebiedsbescherming geen belemmerende factor. Het gehele gebied is thans verhard en er zullen nagenoeg geen ingrepen in de groenstructuur worden gedaan (enkel tbv de noordelijke verkeersontsluiting). Het groen hier kent, door de ligging tegen de schuur, weinig waarde. In de huidige hooiberg zijn geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van vleermuizen. Het intensieve gebruik van deze hooiberg is dan ook geen goede vestigingsfactor voor deze beschermde soort. De te slopen loods is redelijk nieuw en biedt geen schuil- of nestelgelegenheden voor vleermuizen. Beschermde soorten fauna worden daarmee niet verwacht.

4.6 Archeologie En Cultuurhistorie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Planspecifiek

Het gemeentelijke archeologische beleid schrijft voor dat verkennend archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld. De beoogde waterwoningen zullen geen bodemingrepen vergen. Ten behoeve van de sloepenloods met de bedrijfswoning wordt een oppervlakte van 6 bij 16 meter afgegraven (96 m²). De totale footprint van de sloepenloods met bedrijfswoning bedraagt maximaal 256 m². Het gedeelte waarvoor niet zal worden afgegraven wordt gefundeerd op het huidige maaiveldniveau. Om de mogelijke archeologische waarden te borgen zal een dubbelbestemming worden opgenomen conform het gemeentelijke archeologische beleid.

De bestaande cultuurhistorische waarden bestaan voornamelijk uit de structuur van watergerelateerde bedrijvigheid aan de oevers. In de beoogde situatie worden deze waarden versterkt door deze voor langere tijd te bergen. De te slopen bebouwing heeft geen beschermwaardige kwaliteiten.

4.7 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van het project zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer, Jachthaven Woudwetering. De kosten voor het volgen van de bestemmingsplanprocedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Het project wordt gefinancierd uit eigen middelen van de initiatiefnemer.

In onderhavige situatie wordt voldaan aan gestelde voorwaarden, omdat het kostenverhaal van het project volledig geregeld wordt in de anterieure overeenkomst. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het afsluiten van deze anterieure overeenkomst aangetoond.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2008 (SVBP 2008).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze Van Bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Recreatie

Binnen de bestemming recreatie valt de nieuwe jachthaven. Middels aanduidingen op de verbeelding en regelgeving is het toegestaan een bedrijfswoning en -loods te realiseren.

Water

Het bestaande water van de jachthaven is voorzien van de bestemming water, tevens is het mogelijk een overdekte sloepenstalling op te richten.

Wonen

Voor de voormalige bedrijfswoning, de nieuw te bouwen woning en de waterwoning is de bestemming wonen opgenomen. De botenstalling is in verband met de hoogte als bijbehorend bouwwerk aangeduid op de verbeelding. Om toekomstige bijgebouwen mogelijk te maken op het voorerf is hiervoor een speciale aanduiding opgenomen. Bijgebouwen bij de waterwoning zijn enkel mogelijk mits deze binnen het bouwvlak worden opgericht.

Waarde - archeologie

Conform het gemeentelijk archeologiebeleid is de Waarde-archeologie opgenomen.

Waterstaat - Waterkering

Conform de legger van het Hoogheemraadschap van Rijnland is de Waterstaat - Waterkering opgenomen.

6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag Artikel 3.1.1 Bro Overleg En Inspraak

De resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro en de resultaten van de inspraak ex artikel 3.1.1 Bro zijn in de Beantwoording bedenkingen (bijlage ⁶) opgenomen.

6. Beantwoording bedenkingen, gemeente Kaag en Braassem, 2013

6.3 Verslag Zienswijzen

In de separate bijlage Nota Zienswijzen (bijlage ⁷) zijn de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen. Voorts zijn alle wijzigingen ten opzichte van de ontwerpversie van het bestemmingsplan opgenomen in de Nota Wijzigingen (bijlage ⁸). Ter onderbouwing van enkele ambtshalve wijzigingen is de Memo planaanpassing opgenomen (bijlage ⁹).

7. Nota Zienswijzen, gemeente Kaag en Braassem, 10-09-2013
8. Nota Wijzigingen, Buro SRO, 10-09-2013
9. Memo planaanpassing, Buro SRO, 10-09-2013

1 Parkeernormen

Parkeernormen horende bij het bestemmingsplan 'Weteringpad 35, Woubrugge'

	Parkeernorm ¹
Wonen	minimaal 2 parkeerplaatsen per (water)woning
Ligplaats horende bij jachthaven	minimaal 0,5 parkeerplaatsen per in gebruik zijnde ligplaats ²

Ad. 1 | Voor wat betreft de minimale afmetingen van parkeerplaatsen en de berekeningsaantallen wordt aangesloten bij de CROW-publicatie 182.

Ad. 2 | Een ligplaats is niet in gebruik wanneer de boot binnen het plangebied uit het water is gehaald.

KadastraleKaart.com

Weteringpad 35, Woubrugge

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 bestemmingsplan:

1.3 aan huis verbonden beroep:

1.4 aanduiding:

1.5 aanduidingsgrens:

1.6 achtererfgebied:

1.7 afhankelijke woonruimte:

1.8 antenne-installatie:

1.9 bebouwing:

1.10 bebouwingspercentage:

1.11 bedrijf aan huis:

1.12 bestaand:

1.13 bestemmingsgrens:

1.14 bestemmingsvlak:

1.15 bijbehorende bouwwerken:

1.16 bouwen:

1.17 bouwgrens:

1.18 bouwlaag:

1.19 bouwperceel:

1.20 bouwvlak:

1.21 bouwwerk:

1.22 calamiteitenroute

1.23 jachthaven:

1.24 gebouw:

1.25 gevellijn:

1.26 hoofdgebouw:

1.27 horeca:

1.28 kamerbewoning:

1.29 ondergronds bouwwerk:

1.30 overkapping:

1.31 peil:

1.32 perceelsgrens:

1.33 seksinrichting:

1.34 staat van horeca activiteiten:

1.35 voorzieningen van openbaar nut:

1.36 waterwoning

1.37 woning:

1.38 zolder:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

2.2 Afstand tussen gebouwen

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

2.6 Bebouwingspercentage

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

2.8 De oppervlakte van een gebouw

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

2.11 Inhoud van een gebouw

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.13 De dakhelling

2.14 De hoogte van een windturbine

2.15 De breedte van een steiger

2.16 De lengte van een steiger

2.17 De hoogte van een waterwoning

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Recreatie

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Water

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Wonen

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Afwijken van de gebruiksregels

5.5 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 6 Waarde - Archeologie

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden