Zuideinde 24

Wijzigingsplan - gemeente Kaag en Braassem

Vastgesteld op 09-04-2020 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

Het wijzigingsplan Zuideinde 24 met identificatienummer NL.IMRO.1884.WPZUIDEINDE24-VAS1 van de Gemeente Kaag en Braassem.

1.2 geldend bestemmingsplan:

het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem op 26 september 2016.

1.3 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.4 aan huis verbonden beroep:

de uitoefening van een beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied in een woning of bijgebouw, waarbij de woning overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.5 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 achtererfgebied:

erf achter de lijn, die het hoofdgebouw doorkruist op 1,0 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

1.8 afhankelijke woonruimte:

een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;

1.9 antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.10 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.11 bebouwingspercentage:

de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel;

1.12 bed & breakfast:

de verzameling van voor publiek toegankelijke, besloten ruimtes waarin al dan niet bedrijfsmatig logies wordt verstrekt en in directe relatie daarmee ontbijt wordt aangeboden als nevenfunctie van de bestaande geldende bestemming;

1.13 bedrijf aan huis:

een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder;

1.14 bedrijfsmatige activiteiten:

handelingen voor de uitoefening van enig bedrijf of beroep;

1.15 bestaand:

bij bouwwerken:

bestaand op het moment dat de ter inzage legging van dit bestemmingsplan als ontwerp, dan wel dat tijdstip vergund;
na dat tijdstip mag worden gebouwd krachtens de Woningwet, waarbij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk voor dat tijdstip is ingediend.

bij gebruik:

bestaand ten tijde van het in kracht worden van het bestemmingsplan.

1.16 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.17 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; indien en voor zover twee bestemmingsvlakken middels de figuur 'relatie' met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bestemmingsvlak;

1.18 bijbehorende bouwwerken:

hieronder worden begrepen:

aanbouw:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

aangebouwd bijbehorend bouwwerk:

een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;

vrijstaand bijbehorend bouwwerk:

een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat.

1.19 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.20 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.21 bouwlaag:

een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;

1.22 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen;

1.23 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; indien en voor zover twee bouwvlakken middels de figuur 'relatie' met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bouwvlak;

1.24 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.25 dagrecreatie:

activiteiten gericht op ontspanning in de vrije tijd zoals sport en spel, natuurbeleving, amusement en uitstapjes, die uitsluitend plaatsvinden binnen een tijdsbestek van een dag, zonder overnachting en waartoe tevens kleinschalige horeca-activiteiten worden gerekend;

1.26 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf;

1.27 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.28 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.29 horeca:

een bedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide en al dan niet ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaren en/of het verstrekken van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodaties;

1.30 kampeermiddelen:

niet als een bouwwerk aan te merken vouwwagens, kampeerauto's, caravans of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben. Onder een kampeermiddel wordt geen stacaravan begrepen;

1.31 lengte, breedte en diepte van een steiger

Lengte	De diepte gemeten parallel of evenwijdig aan de oever van het water, zoals hieronder weergegeven;
Breedte	De diepte gemeten parallel of evenwijdig aan de oever van het water, zoals hieronder weergegeven;
Diepte	De diepte, gemeten loodrecht op de oever tussen de boveninsteek van het water en het deel van de steiger dat daar het verst gelegen is, zoals hieronder weergegeven;

1.32 mantelzorg:

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorische verband;

1.33 ondergronds bouwwerk:

een gedeelte van een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden maaiveld;

1.34 overkapping:

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (overwegend) gesloten dak;

1.35 peil:

Voor een gebouw of bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatste van die hoofdtoegang;
voor een gebouw of bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld voor het begin van de bouw;
voor een gebouw of bouwwerk, welke direct grenst aan het water: het gemiddelde waterpeil verhoogd met 1,0 m.

1.36 perceelsgrens:

algemeen	grens van een perceel
voor	de grens van een perceel gelegen aan de zijde van de voorgevel van de woning
zij	de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt
achter	de van de weg afgekeerde grens van een perceel

indien meerdere zijden van het perceel van de weg afgekeerd zijn, wijzen burgemeester en wethouders een achterste perceelsgrens aan;

1.37 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.38 verblijfsrecreatieve onderkomens:

onderkomens bedoeld voor tijdelijk recreatief verblijf van personen die elders hun hoofdverblijf hebben; hieronder vallen onder andere kampeermiddelen, stacaravans, chalets en recreatiewoningen. De verblijfsrecreatieve onderkomens worden onderverdeeld in de volgende categorieën:

categorie 1: kampeermiddelen, geen gebouwen zijnde (bijv. tenten of caravans op seizoensplaatsen);
categorie 2: verblijfsrecreatieve gebouwen tot 36 m² (bijv. stacaravans, trekkershutten);
categorie 3: verblijfsrecreatieve gebouwen tot 60 m² (bijv. stacaravans, chalets, recreatiewoningen op daarvoor bestemde terreinen);
categorie 4: verblijfsrecreatieve gebouwen tot 90 m² (bijv. vrijstaande recreatiewoningen).

1.39 voorgevel:

de gevel van een hoofdgebouw zoals weergegeven op de verbeelding, indien niet weergegeven op de verbeelding zoals hieronder weergegeven;

1.40 voorgevellijn:

een denkbeeldige, dan wel op de verbeelding middels de figuur gevellijn aangegeven, lijn die direct langs een voorgevel van een gebouw of in het verlengde ervan is gelegen;

1.41 voorzieningen van openbaar nut:

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.42 vrijstaande woning:

een woning die vrij staat van een andere woning;

1.43 woning:

een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden;

1.44 zolder:

zolder onder een kap voor zover de hoogte van de borstwering ter plaatse van de omtrekmuren minder dan 80 cm boven de vloer is gelegen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsscheiding van het bouwperceel, met daarin geen onderscheid tussen bodem of water;

2.2 Afstand tussen gebouwen

De kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen zowel haaks als evenwijdig gepositioneerd;

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

tussen bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

bovenkant van het bouwwerk (bij beweegbare delen te meten in de uiterste stand) en het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of hart van scheidsmuren, gemeten 1,0 m boven peil;

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.6 Bebouwingspercentage

Een in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bouwperceel c.q. bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden gebouwd. Hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen;

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

Bij bouwwerk op vlak maaiveld:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan peil.

Bij bouwwerken op talud of dijk:

de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitend afgewerkt terrein.

2.8 De oppervlakte van een gebouw

Tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren op 1,0 m boven peil;

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, met inbegrip van de buitenste verticale projecties van overkappingen;

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

Gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

2.11 Inhoud van een gebouw

Boven peil tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, buitenzijde van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken dit met inbegrip van aangebouwde bijgebouwen en dakkapellen;

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde aan de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.13 De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzicht van het horizontale vlak;

2.14 Lengte, breedte en diepte van een steiger

De lengte, breedte en diepte van een steiger gemeten zoals opgenomen in de onderstaande afbeelding.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Recreatie

3.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

het uitoefenen van activiteiten gericht op dagrecreatie;
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - categorie 4' verblijfsrecreatieve onderkomens zoals genoemd in lid 1.38 onder d;
aanlegfaciliteiten voor boten, waaronder steigers;

met daaraan ondergeschikt:

evenementen;
tuinen, erven en terreinen;
nutsvoorzieningen;
parkeervoorzieningen;
wegen, paden en bermen;
waterlopen en waterpartijen;
groenvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

het is verboden verblijfsrecreatieve onderkomens dan wel andere gebouwen te gebruiken voor permanente bewoning;
het is verboden bijbehorende bouwwerken te gebruiken voor permanente en recreatieve bewoning.

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde een erf zoals bedoeld in artikel 1 Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor);
groenvoorzieningen;
parkeervoorzieningen;
insteekhavens;

met daaraan ondergeschikt:

nutsvoorzieningen;
waterlopen en waterpartijen.

4.2 Bouwregels

4.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouder kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 2.1 sub a ten einde aangebouwde bijbehorende bouwwerken (erkers) bij de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen toe te staan onder voorwaarde dat:

de voorgevelbouwgrens van het hoofdgebouw met maximaal 1 meter mag worden overschreden;
de breedte van de aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag bedragen dan 2/3 van de breedte van de voorgevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verveelding voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie of verblijfsfunctie;
tuinen ten behoeve van aangrenzende percelen;

alsmede voor:

voet- en rijwielpaden;
parkeervoorzieningen;
straatmeubilair;
oeververbindingen (bruggen);
in- en uitritten;

met daaraan ondergeschikt:

bermen en beplanting;
kunstwerken;
waterlopen en waterpartijen;
evenementen;

5.2 Bouwregels

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

waterberging;
waterhuishouding;
waterlopen en waterpartijen;
steigers ten behoeve van de pleziervaart;

alsmede voor:

groenvoorzieningen;
infiltratievoorzieningen;
kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden.

6.2 Bouwregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
de uitoefening van een aan huis verbonden beroep;

met daarbij behorende:

tuinen en erven;
parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

wegen, paden en bermen;
waterlopen en waterpartijen;
groenvoorzieningen.

7.2 Bouwregels

7.3 Specifieke gebruiksregels

7.4 Afwijken van de gebruiksregels

Artikel 8 Waarde - Archeologie 1

8.1 Bestemmingsomschrijving

De gronden op de verbeelding aangewezen als 'Waarde - Archeologie 1' zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

8.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming, zoals in artikel 8 lid 1 bedoeld, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3,0 m.
Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)voorschriften uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 150 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

8.3 Afwijken van de bouwregels

Het college van burgemeester en wethouders kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8 lid 2 sub a. Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de

betrokken locatie geen archeologisch waardvolle objecten worden verwacht.

Bovendien kan een omgevingsvergunning worden verleend indien de betrokken archeologische waarden, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de vergunning voorschriften te verbinden, gericht op:

het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
het doen van opgravingen;
begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Artikel 9 Waarde - Archeologie 3

9.1 Bestemmingsomschrijving

De gronden op de verbeelding aangewezen als 'Waarde - Archeologie 3' zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

9.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming, zoals in artikel 9 lid 1 bedoeld, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3,0 m.
Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)voorschriften uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

9.3 Afwijken van de bouwregels

Het college van burgemeester en wethouders kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9 lid 2 sub a. Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologisch waardvolle objecten worden verwacht.

het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
het doen van opgravingen;
begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.

9.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

9.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen indien het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

3 Algemene Regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 11 Algemene Bouwregels

11.1 Algemeen

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

11.2 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:
1. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
3. in aanvulling op het bepaalde sub a en b is maximaal 1 niet - overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden:
  1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3,0 m van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
  2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regeling voor bijbehorende bouwwerken als bedoeld in artikel 4 Bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in acht wordt genomen;
  3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
  4. per perceel mag maximaal 1 zwembad worden gebouwd;
4. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4,0 m onder peil;
5. bij het berekenen van de blijkens de deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 11 lid 2 sub a onder 4 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10,0 m onder peil onder de voorwaarde dat:
1. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
2. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

11.3 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,0 m bedraagt.

11.4 Monumenten

Voor het slopen van bouwwerken gelegen binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' is een omgevingsvergunning vereist. Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij een door B&W daartoe aangewezen deskundige/commissie.
De omgevingsvergunning als bedoeld artikel 11 lid 4 sub a kan slechts worden verleend indien en nadat het college het advies van de deskundige/commissie in overweging heeft genomen en een positief besluit heeft genomen.

11.5 Bestaande afstanden en maten

Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in sub a en b uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Artikel 12 Algemene Afwijkingsregels

12.1 Algemeen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van:

de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt en een maximale hoogte van 3,0 m heeft;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10,0 m;
de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 m. Wat betreft zend- en ontvang- en/of sirenemasten gelden nog de volgende voorwaarden:
1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
  1. buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
  2. binnen de bebouwde kom uitsluitend op bedrijventerreinen en sportparken.
2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
  1. op hoge gebouwen (minimale hoogte 14,0 m); bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met een door B&W aan te wijzen deskundige/commissie inzake monumenten of inzake beschermd dorpsgezicht;
  2. tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten.

12.2 Openbaar recreatieve voorzieningen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in hoofdstuk 2, ten behoeve van de realisatie van openbare recreatieve voorzieningen, zoals vis-, zwem- of aanlegsteigers, picknickplaatsen, speelvoorzieningen, informatiepanelen, fietsenrekken en soortgelijke bouwwerken, met inachtneming van het volgende:

de voorzieningen mogen geen afbreuk doen aan de bestaande landschaps- en natuurwaarden;
de voorzieningen mogen geen onevenredig grote verkeersaantrekkende werking hebben en er mag geen verslechtering optreden in de verkeersafwikkeling ter plaatse;
de voorzieningen dienen openbaar toegankelijk te zijn.

12.3 Bed & Breakfast

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in hoofdstuk 2, ten behoeve van de realisatie van een bed & breakfast binnen bestaande bebouwing met dien verstande dat:

het maximaal aantal kamers niet meer dan 5,0 bedraagt;
de uitvoerbaarheid van de omgevingsvergunning is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:
1. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid;
2. geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt, naar oordeel van een door het B&W daartoe aangewezen deskundige;
3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
4. de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten.

Artikel 13 Algemene Wijzigingsregels

13.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3,0 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10 % worden vergroot.

13.2 Bed & Breakfast

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van de realisatie van een bed & breakfast in nieuwe bebouwing met dien verstande dat:

het maximaal aantal kamers niet meer dan 5 bedraagt;
de uitvoerbaarheid is gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:
1. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid;
2. geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt, naar oordeel van een door het B&W daartoe aangewezen deskundige;
3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
4. de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten.

Artikel 14 Gebruiksregels

14.1 Algemene gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
seksinrichtingen;
permanente bewoning van een verblijfsrecreatieve onderkomen;
zelfstandig gebruik van een bijbehorend bouwwerk als woning of als een verblijfsrecreatieve onderkomen;
inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
bewoning van hoofdgebouwen ten behoeve van meer woningen dan op grond van de bouwregels is toegestaan.

14.2 Specifieke gebruiksregels

Voorwaardelijke verplichting Parkeren

Voordat de verschillende bestemmingen in gebruik genomen worden, dient er voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn. Daarbij dient getoetst te worden aan de meest recente normen van het CROW. De parkeergelegenheid dient niet alleen tijdig gerealiseerd te worden, maar moet ook in stand gehouden worden.

Het bovenstaande is ook van toepassing bij gebruiksveranderingen van bestaande gebouwen, zonder dat een omgevingsvergunning nodig is voor de activiteit bouwen.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 15 Overgangsrecht

15.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in artikel 15 lid 1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 15 lid 1 sub a onder 1 van dit artikel met maximaal 10 %.
Het bepaalde in artikel 15 lid 1 sub a van dit artikel is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

15.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 15 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in artikel 15 lid 2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde in artikel 15 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

15.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan grond en bouwwerken gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het plan strijdige situatie, ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht met een omgevingsvergunning afwijken.

Artikel 16 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het wijzigingsplan 'Zuideinde 24'

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens het perceel aan het Zuideinde 24 te Roelofarendsveen te herontwikkelen. Het voornemen is om alle agrarische bedrijfsbebouwing en kassen te slopen ten behoeve van de realisatie van vijf nieuwe woningen achter op het perceel en de herbestemming van de bestaande bedrijfswoning aan het Zuideinde 24 tot burgerwoning. Het zuidelijke gedeelte van het achterliggende gebied met een oppervlakte van circa 8.000 m² krijgt een recreatieve bestemming. In dit recreatiegebied zijn 10 verblijfsrecreatieve onderkomens voorzien.

De gemeente Kaag en Braassem heeft een bestemmingsplan ('Roelofarendsveen-Zuid') opgesteld voor het bebouwd gebied aan weerszijden van het Zuideinde. Ten aanzien van enkele toekomstige ontwikkelingen zijn in dit bestemmingsplan wijzigingsgebieden opgenomen. Zo ook voor het perceel Zuideinde 24.

Voorliggend wijzigingsplan is de uitwerking van de voorziene ontwikkeling aan het Zuideinde 24. Hierin wordt toegelicht dat aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan en wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling aangetoond.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied van voorliggend wijzigingsplan bestaat uit het perceel aan het Zuideinde 24 te Roelofarendsveen, circa 1.100 meter ten zuiden van de kern Roelofarendsveen.

Het plangebied wordt voornamelijk omgeven door woningen en enkele glastuinbouwbedrijven. De woningen zijn met name aan de oostzijde van het plangebied gesitueerd, langs het Zuideinde. De tuinbouwbedrijven bevinden zich voornamelijk aan de westelijke zijde van het plangebied.

^{Globale begrenzing plangebied rode omkadering (Bron: Bing maps)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid'. Dit bestemmingsplan is op 3 juli 2017 gewijzigd vastgesteld door de raad van de gemeente Kaag en Braassem. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan (globale begrenzing plangebied: rode omkadering)}

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Agrarisch - Glastuinbouw'. Verder zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' van kracht. Voor het gehele plangebied is een gebiedsaanduiding opgenomen, te weten 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen binnen het wijzigingsgebied 1 (Zuideinde 24) te wijzigen in de bestemmingen Recreatie, Tuin, Verkeer, Water en Wonen ten behoeve van de realisatie van maximaal 5 nieuwe woningen, de herbestemming van de bestaande bedrijfswoning naar Wonen, de realisatie van een blauwe groene buffer ten opzichte van het noordelijk gelegen woongebied en de realisatie van (dag-)recreatieve voorzieningen.

Onderhavig plan wordt gerealiseerd op basis van de wijzigingsregels van 'wijzigingsgebied 1' (artikel 19.3 onder a). Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid vindt plaats in toelichting hoofdstuk 3.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het wijzigingsplan beschreven. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. De juridische planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 6. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het perceel aan het Zuideinde 24 is circa 2,4 ha groot. Van oudsher is hier een groot tuindersbedrijf gevestigd waarbij de woning aan het Zuideinde 24 dient als bedrijfswoning. Langs deze woning vindt de ontsluiting van het plangebied plaats met het Zuideinde. Navolgende afbeelding toont de voorzijde van het perceel met de woning aan het Zuideinde 24. Achter deze woning bevinden zich in een groot deel van het plangebied glastuinbouwkassen. Ten noorden van deze kassen bestaat het perceel uit een weiland met enkele losse bomen. Op dit weiland staan een tweetal bassins.

^{Voorzijde perceel Zuideinde 24}

2.2 Toekomstige Situatie

Initiatiefnemer is voornemens de agrarische activiteiten op het perceel te beëindigen en alle gebouwen die daarmee verbonden zijn te slopen. Het zuidelijke gedeelte van het achterliggende gebied krijgt een recreatieve bestemming. In dit recreatiegebied met een oppervlakte van circa 8.000 m² zijn 10 verblijfsrecreatieve onderkomens beoogd. Het tussenliggende gebied krijgt een invulling met water en groen. Dit water en groen dient als groen/blauwe buffer voor de 5 vrijstaande woningen die aan de noordzijde van het achterliggende perceel zijn beoogd. De vijf woningen worden op dermate wijze gesitueerd dat deze in ruimtelijk opzicht onderdeel uitmaken van het woongebied Braassemerland. Ten slotte zal de bestaande bedrijfswoning worden herbestemd tot burgerwoning. De volgende afbeelding toont een impressie van de toekomstige situatie.

^{Impressie toekomstige situatie}

Stedenbouwkundige motivatie

Het toevoegen van vrijstaande woningen op de achterzijde van het perceel is stedenbouwkundig passend in deze omgeving. De woningen vormen een doorzetting van de al aanwezige woningen aan Veilingvaart 2-6. De vijf vrijstaande woningen hebben bovendien een kleinere korrelgrootte en staan op grotere afstand van elkaar dan de woningen aan de Veilingvaart. Er komt hierdoor voldoende lucht tussen de volumes waardoor er sprake zal zijn van een relatief open karakter. De bouwmassa van twee lagen met een kap sluit daarnaast aan op de direct omliggende bouwmassa’s. Ook wat betreft de afstand tot waar de woningen het middengebied tussen de twee bebouwingslinten indringen is het voorstel passend. In de directe omgeving komt een dergelijke afstand vaker voor, zoals aan de Kerkweg en aan Zoutershof. In die beide gevallen staat de bebouwing bovendien veel dichter op elkaar en is er sprake van een dominanter bebouwingsbeeld dan bij het plangebied het geval zal zijn. Verderop is er met de aanleg van Braassemerland zelfs sprake van een hele woonwijk die tot halverwege de beide bebouwingslinten reikt.

De recreatieve invulling bestaan uit een zone waarin maximaal 10 verblijfsrecreatieve onderkomens gerealiseerd zullen worden. De sloot waaraan deze recreatiewoningen liggen wordt verbreed om ze goed bereikbaar te maken met een sloep of bootje. Via de Veilingvaart wordt een groot recreatiegebied ontsloten dat reikt van de polder tot de Braassemermeer. De woningen hebben hierin een aantrekkelijke ligging. Aan de voorzijde van de kavel is een parkeergelegenheid beschikbaar voor deze recreatiewoningen.

De recreatiewoningen staan in het plan op grote afstand van elkaar en van de vrijstaande woningen. Ook hebben ze een beperkte bouwmassa van één laag met een kap. Samen met de groene inrichting, de verspreid gelegen parkeerplaatsen en de aanleg van water ontstaat er hierdoor een passende, luchtige invulling waarin het bebouwingsbeeld niet dominant aanwezig is.

Het plangebied zal ontsloten worden via het Zuideinde. Middels deze toegangsweg, gelegen tussen Zuideinde 24 en Zuideinde 26, zijn de woningen en verblijfsrecreatieve onderkomens te bereiken. Ook worden de woningen en verblijfsrecreatieve onderkomens voorzien van de nodige parkeerplaatsen. In toelichting paragraaf 5.10 wordt dit nader toegelicht.

3 Haalbaarheid Van Het Wijzigingsplan

3.1 Toetsing Aan De Wijzigingsbevoegdheid

Om het wijzigen van de bestemming mogelijk te maken dient te worden voldaan aan de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in artikel 19.3 van de regels van het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid'. In de navolgende tekst wordt de wijzigingsbevoegdheid toegelicht en wordt per voorwaarde toegelicht op welke wijze wordt voldaan aan de betreffende voorwaarde.

Artikel 19.3 Wijziging binnen gebiedsaanduiding wetgevingzone wijzigingsgebied 1 t/m 6

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen voor zover de gronden zijn gelegen binnen de op de verbeelding aangegeven aanduiding wetgevingszone wijzigingsgebied 1 t/m 9 in de volgende bestemmingen:

binnen het wijzigingsgebied 1 (Zuideinde 24) in de bestemmingen Recreatie, Tuin, Verkeer, Water en Wonen ten behoeve van de realisatie van maximaal 5 nieuwe woningen, de herbestemming van de bestaande bedrijfswoning naar Wonen, de realisatie van een blauwe groene buffer ten opzichte van het noordelijk gelegen woongebied en de realisatie van (dag-)recreatieve voorzieningen;

De uitvoerbaarheid van de hierboven genoemde ontwikkelingen dient aangetoond te worden door middel van een ruimtelijke onderbouwing, waarbij in ieder geval aangetoond moet worden, dat:

voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen erf;
geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen optreedt, naar oordeel van een door het B&W daartoe aangewezen deskundige, waarbij rekening dient te worden gehouden met de beperkte capaciteit van het Zuideinde;
er rekening gehouden wordt met de belangen van het Hoogheemraadschap Rijnland;
geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan belangen van direct omwonenden;
de gemeente gevrijwaard wordt van alle plankosten.

Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid

In toelichting paragraaf 2.2 is het initiatief reeds beschreven. Hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de voorwaarden van wijzigingsgebied 1: er worden maximaal 5 nieuwe woningen gerealiseerd, de bedrijfswoning wordt herbestemd naar een burgerwoning, een blauw groene buffer wordt gerealiseerd en het recreatiegebied wordt voorzien van 10 verblijfsrecreatieve onderkomens.

Ad a) In toelichting paragraaf 5.10 is een aparte paragraaf over verkeer en parkeren opgenomen waarin wordt aangetoond dat het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen erf.

Ad b) In toelichting paragraaf 5.10 is een aparte paragraaf over verkeer en parkeren opgenomen waarin wordt aangetoond dat het plan geen onevenredige toename van de verkeersbewegingen met zich meebrengt.

Ad c) In toelichting paragraaf 5.9 wordt toegelicht dat het plan rekening houdt met de belangen van het hoogheemraadschap van Rijnland.

Ad d) De huidige agrarische bedrijfsactiviteiten worden met de voorgenomen wijziging beëindigd. In plaats daarvan zal een recreatieve bestemming met verblijfsrecreatieve onderkomens en een woonbestemming voor 5 woningen worden opgenomen. Het stoppen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het mogelijk maken van wonen en recreatie zal naar verwachting geen onevenredige afbreuk doen aan de belangen van direct omwonenden. In toelichting paragraaf 5.5 is dit nader toegelicht.

Ad e) In toelichting hoofdstuk 7 is toegelicht dat het uitvoeren van het project geen financiële gevolgen heeft voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer.

3.2 Conclusie

De realisatie van 5 woningen, 10 verblijfsrecreatieve onderkomens, een blauw-groene buffer en het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning is passend binnen de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid. Het college kan dan ook op gronden van dit wijzigingsplan de bestemming wijzigen.

4 Beleid

4.1 Nationaal Beleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Planspecifiek

Geen van de dertien nationale belangen is van toepassing op het plangebied. Het plan staat het gestelde in de SVIR niet in de weg.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Onderhavige ontwikkeling betreft het toevoegen van 5 nieuwe woningen en 10 verblijfsrecreatieve onderkomens en het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Verder wordt een agrarisch bedrijf 'wegbestemd'. Dit alles betreft geen stedelijke ontwikkeling. Bovendien neemt het beslag op de ruimte aanzienlijk af gezien de huidige bedrijfsbebouwing zal worden gesloopt.

Gezien het voorgaande wordt er geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal Beleid

4.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

De Provinciale Staten van provincie Zuid-Holland hebben op 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. Op 30 mei 2018 is de actualisering van 2018 vastgesteld. In deze visie signaleert de provincie de structurele veranderingen in samenleving, economie en milieu. De voorspelbaarheid van nieuwe ontwikkelingen vermindert, demografische ontwikkelingen verschillen en de regionale economie internationaliseert en is kwetsbaar voor externe schokken. Tegelijkertijd gaan technologische innovaties snel en kunnen oplossingen in beeld brengen die nu nog onhaalbaar lijken. Deze tijd vraagt om maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen. De economische, technologische en demografische ontwikkelingen werken door in de wijze waarop mensen en bedrijven de ruimte en het mobiliteitsnetwerk gebruiken. De provincie wil aansluiten op de bestaande en toekomstige dynamiek door waar mogelijk flexibiliteit in regelgeving te bieden. De Visie Ruimte en Mobiliteit is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen.

De Visie Ruimte en Mobiliteit biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De gewenste ontwikkeling is verwoord in vier rode draden:

beter benutten en opwaarderen van wat er is;
vergroten van de agglomeratiekracht;
verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Vanuit het besef dat stad en land één leefomgeving vormen met elkaar aanvullende kwaliteiten, kent deze Visie Ruimte en Mobiliteit een indeling in functionele hoofdstukken. Het hoofdstuk 'Mobiliteit en bebouwde ruimte' geeft uitwerking aan de eerste en tweede rode draad. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit (derde rode draad) komt hoofdzakelijk tot uiting in het hoofdstuk 'Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed’ en het bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving hoofdzakelijk bij ‘Water, bodem en energie’. Onder planspecifiek wordt voor voorliggende ontwikkeling nader ingegaan op de hoofdstukken.

Planspecifiek

Aan de hand van voorgaande hoofdstukindeling wordt hiernavolgend de relatie tussen beoogde ontwikkeling en de VRM beschreven. Aangezien de ontwikkeling niet plaatsvindt in de groene ruimte is het hoofdstuk 'Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed’ niet relevant.

Mobiliteit en bebouwde ruimte

Om de bebouwde ruimte beter te laten benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Het plangebied is grotendeels binnen het bestaande stads- en dorpsgebied en de bestaande stads- en dorpsrand gesitueerd. In de nieuwe situatie neemt de hoeveelheid bebouwing af doordat de glasopstand wordt gesaneerd. In het verlengde van de woningen aan de Veilingvaart vindt nieuwbouw van de woningen plaats. Daarmee wordt de ruimtelijke structuur versterkt. Een gedeelte van het perceel krijgt een recreatieve bestemming waarmee een impuls aan de recreatieve ambities van de gemeente wordt gegeven. Daarmee draagt het voornemen om het perceel aan het Zuideinde 24 te herontwikkelen bij aan de provinciale ambities met de bebouwde ruimte en ondersteunt de rode draden 'beter benutten en opwaarderen van wat er is' en 'vergroten van de agglomeratiekracht'.

Water, bodem en energie

De provincie Zuid-Holland bevordert de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Voor aanpassingen aan het watersysteem geldt dat deze klimaatbestendig zijn en natuurlijke processen de ruimte krijgen. Relevante aspecten in relatie tot de bodem zijn in het onderhavige geval de bergende functie van regenwater in de te realiseren groen-blauwe buffer en mogelijk aanwezige archeologische waarden. In toelichting hoofdstuk 4 worden deze aspecten toegelicht.

De transitie naar een energie-efficiënte samenleving heeft betrekking op het verhogen van het duurzaam opgewerkt vermogen, het verminderen van energieverbruik en het verminderen van CO2-uitstoot. Nieuwbouw is relatief duurzaam en past binnen de energietransitie die de provincie Zuid-Holland nastreeft.

Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed

Voor de groene ruimte, bestaande uit de overwegend onbebouwde ruimte buiten de steden, dorpen, linten en kassen en uit de stedelijke groen- en waterstructuur, is het sturen op ruimtelijke kwaliteit leidend voor de keuzes die in dit gebied worden gemaakt. De provincie stuurt middels een kwaliteitskaart en gebiedsprofielen op de ruimtelijke kwaliteit. In toelichting paragraaf 4.2.3 wordt het gebiedsprofiel voor het Hollands Plassengebied behandeld. Navolgend wordt het initiatief getoetst aan de relevante richtpunten die voortkomen uit de kwaliteitskaart.

Laag van de ondergrond

Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Het plangebied is gelegen in een droogmakerij. Op de aantal plekken zijn in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig, die van bijzondere waarde zijn en zeer gevoelig zijn voor bodemdaling. Bij ontwikkelingen in het veenlandschap dient rekening gehouden te worden met het behoud van het veen en het beperken van bodemdaling. Bij de wijze van bouwen zal rekening gehouden worden met de eventuele waarde en kwetsbaarheid van de bodem.

Laag van de cultuurlandschappen

Het plangebied is gelegen in een veen(weide)landschap: de onverveende bovenlanden. Een bovenland is een smalle strook onvergraven veengrond aan weerszijden van een veenstroom of wetering, met een scherpe overgang naar de aangrenzende droogmakerijen. Als het ware een herinnering aan het oude veenlandschap te midden van het nieuwere landschap. De bovenlanden kennen een kleinschalig en relatief besloten en groen karakter. Bebouwing en erfbeplanting bepalen het beeld net als menging van veel verschillende functies. De diversiteit en het multifunctionele karakter zijn kenmerken van de linten. Ruimtelijke verdichting is mogelijk als dit bijdraagt aan het groene karakter van de bovenlanden en geen tot nauwelijks verkeersaantrekkende werking heeft. Richtpunt betreft het bijdragen aan de contrasten tussen het (oude) bovenland en de aangrenzende droogmakerijen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een groen-blauwe buffer en een beperkt aantal (verblijfsrecreatieve) woningen. Daarmee is de relatief kleinschalige ontwikkeling passend in het multifunctionele karakter van het gebied.

Laag van de stedelijke occupatie

De planlocatie maakt grotendeels onderdeel uit van de stads- en dorpsrand en deels van een gebied aangewezen als 'verspreid glas buiten glastuinbouwgebied'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij worden drie typen 'overgangskwaliteiten' onderscheiden: het front, het contact en de overlap. Bij het voorgenomen plan wordt, gelijk aan de bestaande dorpsrand, overwegend contractkwaliteit (kwaliteit in de overlap) nagestreefd. Daarbij is er sprake van een geïntegreerde ontwikkeling van woon-, werk-, productie-, en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes. Onderhavig plan voorziet met de groen-blauwe buffer in een geleidelijke overgang tussen een stedelijk en landelijk-recreatief programma.
Ontwikkelingen in de glastuinbouw dienen bij voorkeur bij te dragen aan een grootschalig, geconcentreerd, modern uiterlijk en functioneren. Gericht op zoveel mogelijk meervoudig ruimtegebruik en collectieve voorzieningen, met aandacht voor aansluiting op bestaande landschappelijke structuren. Een dooradering van het gebied met water en recreatieve routes is gewenst. Een relevant richtpunt is dat nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij de bestaande landschappelijke structuren en waar mogelijk bijdragen aan de versterking van de groenblauwe structuur met een passende overgangskwaliteit. Onderhavige ontwikkeling voorziet met de verblijfsrecreatieve onderkomens en groen-blauwe buffer in een passende ontwikkeling.

Laag van de beleving

Het plangebied heeft geen raakvlakken met de kaartlaag 'laag van de beleving'. Het voorgenomen plan is een relatief kleinschalige ontwikkeling die aansluit op de bestaande stedenbouwkundige structuur van de kern Roelofarendsveen. Zoals bij de laag van de stedelijke occupatie is toegelicht draagt het plan bij aan de contractkwaliteit met het stedelijk gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de VRM en draagt bij aan de provinciale ambities met de bebouwde ruimte en ondersteunt de rode draden 'beter benutten en opwaarderen van wat er is' en 'vergroten van de agglomeratiekracht'. Daarnaast is het plan in overeenstemming met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Daarmee past de beoogde ontwikkeling binnen het beleid van VRM.

4.2.2 Verordening ruimte 2014

Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Op 30 mei 2018 is de actualisering van 2018 vastgesteld. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Verordening ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de VRM. De verordening omvat in aanvulling op de VRM toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft in artikel 2.1.1 een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

In lid 1 staat dat: 'Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

In toelichting paragraaf 4.1.3 is de ladder voor duurzame verstelijking doorlopen. Daaruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling is en daarmee voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro en de bepalingen uit artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte 2014.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening ruimte 2014 is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde ontwikkeling is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. Het perceel is groot genoeg voor de realisatie van 5 woningen en 10 verblijfsrecreatieve onderkomens. Door de toepassing van een groen-blauwe buffer is een duidelijke overgang tussen het recreatiegebied en de beoogde woningen.

In toelichting paragraaf 4.2.1 en toelichting paragraaf 4.2.3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en het gebiedsprofiel voor het Hollands Plassengebied. Hieruit blijkt dat het plan hieraan voldoet.

Conclusie

De Verordening ruimte 2014 stelt geen aanvullende eisen ten aanzien van het voorgenomen plan op de betreffende locatie. Gezien het voorgaande dient geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het initiatief vanuit de provinciale verordening.

4.2.3 Gebiedsprofiel Hollandse Plassen

Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de structuurvisie en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitplan van de gemeente. Begin 2012 is het gebiedsprofiel ‘Hollandse Plassen’ vastgesteld door Gedeputeerde Staten en vormt een handreiking om de ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen zoals onder andere 'veenweidelandschap', 'water als structuurdrager', 'kwaliteit in stads- en dorpsgebied', ‘Linten blijven linten’ en ‘Identiteitsdragers van Zuid-Holland’.

Planspecifiek

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 13 elementen. Voor het plangebied is met name het element 'herkenbaar waterrijk veen(weide)' en 'Werkgebieden met karakter' van belang.

Herkenbaar waterrijk veen(weide)

Een bovenland is een typische streeknaam voor een (relatief smalle strook) onvergraven veengrond aan weerszijden van een veenstroom of wetering met een scherpe overgang naar de aangrenzende dieper gelegen droogmakerijen. De verkaveling is veelal smal en loodrecht op de (oorspronkelijke) loop van de rivier die als ontginningsbasis diende. Bovenlanden kennen een kleinschalig en relatief besloten en groen karakter met oude karakteristieke boerderijcomplexen. Bebouwing en erfbeplanting bepalen het beeld. Er is sprake van menging van veel verschillende functies. Bij ontwikkelingen op de bovenlanden wordt rekening gehouden met de volgende punten:

Versterking van het verschil tussen het (oude) bovenland (hoog, besloten, groen karakter, kleinschalig) en het nieuwe land (laaggelegen, grootschalig, modern, weids).
Behouden van de diversiteit en versterking van het multifunctionele karakter van de linten. Het hoogteverschil tussen bovenland en omringende polder maakt de bovenlanden minder geschikt voor grootschalige complexen.
Ruimtelijke verdichting is mogelijk als dit bijdraagt aan het groene karakter van de bovenlanden en geen tot nauwelijks verkeersaantrekkende werking heeft.
Nieuwe ontwikkelingen houden of waar mogelijk maken de overgang van het oude bovenland naar het laaggelegen nieuwe land beleefbaar. Dit kunnen interessante plekken voor de aanleg van recreatieve routes zijn.

Met de herontwikkeling wordt de structuur van het bovenland niet aangetast. De ontwikkeling draagt met het saneren van de agrarische opstallen en de aanleg van een blauw-groene buffer juist bij aan het groene karakter van de bovenlanden en de aantrekkelijkheid van het gebied voor recreatie.

Linten blijven linten

Bij ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor de historische gaafheid van een lint richtinggevend. Het plangebied ligt direct achter het ingesloten lint van Roelofarendsveen, zonder doorzichten naar het ommeland maar nog wel herkenbaar als lint. Deze linten vormen vaak een belangrijke functionele en beleefbare verbinding tussen dorpen onderling en tussen dorpen en het landschap.

Er is weinig ruimte voor ontwikkelingen door de dichtheid van het lint, tenzij bebouwing vervangen wordt. Het is wenselijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met:

behouden van de cultuurhistorisch waardevolle ligging, maat en vorm van de lijn;
versterken van de recreatieve bruikbaarheid.

Door de situering van het plangebied ten opzichte van het lint heeft de ontwikkeling geen invloed op het beeld van het lint zelf. De woning aan het Zuideinde 24 maakt onderdeel uit van het lint. Daar vindt enkel een planologische wijziging plaats waarbij de bedrijfswoning omgezet wordt naar een burgerwoning. De recreatieve ontwikkeling in het plangebied achter het lint kunnen wel een bijdrage leveren aan de versterking van de recreatieve bruikbaarheid van het lint.

Werkgebieden met karakter

De glasopstand binnen het plangebied is aangewezen als 'verspreid glas'. Hiermee worden glascomplexen bedoeld die buiten de grootschalige glastuinbouwgebieden liggen. Deze incidenten vormen vaak een storende factor in de beleving van het gebied. Een efficiënte en duurzame inrichting is veelal niet mogelijk vanwege landschappelijke beperkingen. De maat van de kassen is afgestemd op de maat van de kavel en zijn in het smalle patroon van sloten ingepast.

Ontwikkelingen zijn erop gericht deze glascomplexen te saneren. Sanering van glastuinbouw of agrarische bedrijven gaat samen met landschapsontwikkeling en uitbreiding van het recreatieve netwerk. Nieuwe ontwikkelingen op achterblijvende locaties dienen ontwikkeld te worden passend binnen de bebouwingsstructuur.

Onderhavige ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het perceel achter Zuideinde 24. De bestaande kassen worden gesloopt en maken plaats voor een vijftal woningen, verblijfsrecreatieve onderkomens en een groen-blauwe buffer. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het recreatieve netwerk. De vrijstaande woningen worden in lijn met de woningen aan de Veilingvaart gerealiseerd. Daarmee wordt aangesloten op de bebouwingsstructuur in de omgeving.

4.3 Gemeentelijk Beleid

4.3.1 Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie 2025 (MRSV)

De gemeenteraad van de gemeente Kaag en Braassem heeft op 12 december 2011 de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV) vastgesteld. De MRSV is de gemeentelijke visie op de maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling in het jaar 2025. Op 18 december 2017 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de Maatschappelijk Ruimtelijke Structuurvisie (MRSV 2017) vastgesteld. Per thema is de voorgaande visie aangepast op het meest actuele beleid. Ook de dorpsperspectieven zijn, op basis van bijeenkomsten in de dorpen, opnieuw in uitgebreidere vorm opgesteld.

De geactualiseerde MRSV gaat uit van een horizon van acht jaar; de toekomstige ontwikkelingen tot 2025. De MRSV integreert het beleid vanuit verschillende beleidssectoren tot een logisch en samenhangend geheel. De MRSV biedt een beleidslijn op hoofdlijnen vanuit de gedachte dat de gemeente zich niet (meer) tot in detail met alles gaat bemoeien. Voor zaken en activiteiten waar de gemeente de komende jaren nog wel een duidelijke verantwoordelijkheid heeft of wil hebben, moet aanvullend beleid worden ontwikkeld. Voor dit aanvullende beleid geldt de MRSV als basis.

De MRSV is in lijn gebracht met de beleidsdoelen van het Rijk en de provincie. Op regionale schaal zijn de beleidsdoelen van Holland Rijnland in deze MRSV geïntegreerd. Ook het Hoogheemraadschap van Rijnland staat de komende jaren voor enkele grote opgaven, met name op het gebied van waterberging, waarbij zij nauw samenwerkt met de gemeente. De gemeente maakt in de MRSV vier strategische keuzes:

delen verantwoordelijkheid; de gemeente neemt niet meer zelf initiatief, maar faciliteert.
wonen in alle kernen; aandacht voor de samenstelling van de woningmarkt door diverse veranderingen, met oog voor de eigen kracht en karakter van elke kern.
ruimtelijke kwaliteit belangrijk, maar staat niet altijd voorop; sturing op een goede ruimtelijke ordening met aandacht voor kwetsbare gebieden, duurzaamheid en een goede afweging per potentiële ruimtelijke ontwikkeling.
ontwikkelen door beheer; de focus komt steeds meer te liggen op de ontwikkeling van kleinschalige herstructureringen binnen de bestaande woonomgeving.

De strategische keuzes zijn geen pasklare antwoorden op vraagstukken, maar geven richting bij het zoeken naar passende oplossingen. Deze strategische keuzes werken door in de structuurvisie en de beleidskaders.

Planspecifiek

De locatie maakt deel uit van Roelofarendsveen-Zuid. Roelofarendsveen is aangewezen als groeikern. Economische ontwikkelingen worden gestimuleerd langs de hoofdverkeersaders en langs de intensievere recreatieve routes. Zoals onder meer uit de paragraaf 'Nota inbreidingslocaties' en de paragraaf 'gebiedsprofiel Hollandse Plassen' blijkt voegt de ontwikkeling zich naar haar omgeving. De beoogde ruimtelijke kwaliteit is daarmee in voldoende mate aangetoond. Voorliggend initiatief is aan te merken als kleinschalige herstructurering, hetgeen geheel in lijn is met de strategische keuzes. De beoogde ontwikkeling komt overeen met de behoefte uit de MRSV. Het voornemen voorziet in een toevoeging van economische ontwikkelingen in de recreatieve sector.

4.3.2 Nota inbreidingslocaties

Op 7 februari 2011 is de Nota inbreidingslocaties vastgesteld door de gemeenteraad van Kaag en Braassem. De ‘Nota inbreidingslocaties’ heeft als doel om een ruimtelijk beleidskader te bieden aan woningbouwinitiatieven binnen de rode contour. Hierdoor worden deze uniform en transparant beoordeeld. Er wordt in de nota een beschrijving gegeven van de bestaande stedenbouwkundige situatie en kwaliteiten binnen elke kern. Uitgangspunt is om nieuwe initiatieven aansluiting te laten vinden bij deze bestaande situatie en kwaliteiten. Hiervoor wordt een afwegingskader gegeven, waardoor ruimtelijke beslissingen gemotiveerd kunnen worden genomen. Dit leidt tot een duurzame ruimtelijk/functionele ontwikkeling van de locaties zelf en de kern als geheel.

De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De beschreven gebiedskenmerken en samenhangende waardeoordelen gelden als basis voor het verdere onderhandelings- en ontwerptraject bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het kader biedt de gemeente enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen.

Vanwege de beperkte uitbreidingsmogelijkheden in de dorpen zijn kleine locaties (inbreidingslocaties) van belang om in de lokale behoefte te voorzien. Dit betekent uiteraard niet dat alle onbebouwde of in onbruik geraakte ruimte binnen de kernen moet worden gebruikt voor het realiseren van nieuwe woningen, winkels en bedrijfsruimten. Om voldoende houvast te bieden bij het beoordelen van initiatieven is in de Nota inbreidingslocaties voor elk dorp een beschrijving gemaakt waarin de bestaande karakteristiek is verwoord. De nota geeft geen kant en klaar antwoord op de wenselijkheid van een initiatief. De nota biedt enerzijds houvast om te kunnen sturen op kwaliteit, maar zorgt anderzijds ook voor flexibiliteit om in te kunnen spelen op ontwikkelingen. Het uiteindelijke doel van de Nota inbreidingslocaties is om de behandeling van inbreidingsinitiatieven op een transparante manier te laten verlopen en om de initiatieven uiteindelijk te laten leiden tot een duurzame ruimtelijke/functionele ontwikkeling van de locatie zelf en het dorp als geheel.

Planspecifiek

In de Nota inbreidingslocaties wordt per kern een beschrijving gegeven. Deze beschrijvingen dienen als basis voor de ruimtelijke beoordeling van inbreidingsverzoeken. Het plangebied ligt in de kern Roelofarendsveen. Binnen deze kern is het plangebied aangewezen als een ontwikkelingsgebied achter de lintbebouwing Zuideinde. Bij ontwikkelingen achter het lint is het de intentie om het bestaande karakter van het Zuideinde zoveel mogelijk intact te laten en zodoende als historische/landelijke structuur ervaarbaar te houden binnen Braassemerland. Door de bebouwing in te passen binnen de verkavelingsstructuur met zichtlijnen naar het achterland, heeft de ontwikkeling geen invloed op het beeld van het lint.

4.3.3 Welstandsnota

Op 6 september 2010 heeft de gemeenteraad van Kaag en Braassem een nieuwe welstandsnota vastgesteld. De welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan bouwaanvragen op welstands-aspecten getoetst zullen worden en het legt voor bepaalde gebieden beoordelingskaders vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er zijn criteria benoemd die bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. De gemeentelijke welstandsnota richt zich daarmee op bestaande karakteristieken.

In het welstandsbeleid heeft de initiatiefnemer veel vrijheid. Dit betekent dat er in principe geen welstandstoets wordt gedaan, met uitzondering van de monumenten en beschermde dorpsgezichten. Uitgangspunt voor het welstandsbeleid is dat de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en gebieden beschermd worden. Alle bouwwerken aan- of bij (het perceel van) een monument of in een beschermd dorpsgezicht zijn vergunningsplichtig. Deze vergunningsplichtige gebieden zijn weergegeven op de welstandskaart.

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een uitsnede van de welstandskaart.

^{Uitsnede welstandskaart (globale plangebied: zwarte omkadering)}

Het plangebied is gelegen in welstandsluw gebied. Er zijn geen monumenten aanwezig binnen het plangebied en het plangebied maakt eveneens geen deel uit van een beschermd dorpsgezicht. Aan de ontwikkeling worden vanuit het gemeentelijk welstandsbeleid geen nadere voorwaarden gesteld.

4.3.4 Duurzaamheidsagenda 2016-2020

In april 2016 is de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 vastgesteld. Aandacht voor duurzaamheid is nodig voor een aantrekkelijke en leefbare gemeente. De agenda geeft een overzicht van acties en bevat voorstellen voor projecten die bijdragen aan duurzaamheid. De gemeente Kaag en Braassem stelt hierin twee ambities centraal.

Eerste ambitie: samenwerken aan en communiceren over duurzaamheid

De gemeente heeft de ambitie om in de nieuwe beleidsperiode vooral als partner samen te werken met andere partijen aan lokale projecten op het gebied van duurzaamheid. De gemeente gaat duurzame initiatieven uit de samenleving actief ondersteunen. Om deze ambitie te bereiken wordt de samenwerking gezocht met het Duurzaamheidsplatform Kaag en Braassem. Dit platform bestaat uit geïnteresseerde inwoners, bedrijven en organisaties die kennis en ervaring hebben met duurzaamheidsonderwerpen. Het Duurzaamheidsplatform heeft een adviserende rol en zal daarnaast projecten en acties in gang zetten in de gemeente Kaag en Braassem.

Tweede ambitie: Energie, mobiliteit, circulaire economie, water en groen en de gemeentelijke organisatie

De tweede ambitie van de gemeente gaat in op maatregelen voor een duurzamere gemeente. Inhoudelijk zijn de prioriteiten energie, mobiliteit, circulaire economie (afval), water en groen en het verduurzamen van de gemeentelijke organisatie. Aan iedere prioriteit zijn concrete maatregelen gekoppeld om de ambitie richting te geven.

Planspecifiek

In de Duurzaamheidsagenda 2016-2020 wordt gestuurd op 'energiebewust gedrag' bij zowel grote als kleinschalige ontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen woningen en verblijfsrecreatieve onderkomens op het perceel achter Zuideinde 24.

Energieprestatie - EPC

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De bepaling van de EPC ligt vast in de norm NEN 7120 Energieprestatie van gebouwen (EPG). Deze norm geldt voor zowel nieuwbouw van woningen als utiliteitsbouw. Per 1 januari 2015 is de EPC-eis aan de energieprestatie van gebouwen aangescherpt en aangepast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt een EPC-eis van 0,4.

De gemeente Kaag en Braassem streeft naar duurzame ontwikkelingen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij dit streven. Qua duurzaamheid is in het plan nu opgenomen dat de EPC voldoet aan de norm van 0,4, conform het bouwbesluit. Hiermee wordt in de basis voldaan aan de geldende EPC eis.

5 Milieu- En Omgevingsaspecten

5.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.-plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het voorgenomen initiatief valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen of een oppervlakte van 100 hectare of meer. Omdat met de ontwikkeling slechts sprake is van de realisatie van 5 woningen en verblijfsrecreatieve onderkomens tezamen met de realisatie van een blauw-groene buffer op het terrein kan afgezien worden van een m.e.r.-beoordeling en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r. beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in een aparte aanmeldingsnotitie. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De aanmeldingsnotitie geeft voldoende inzicht in de milieugevolgen voor het bevoegd gezag om een gewogen besluit omtrent dit wijzigingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r te kunnen nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden wordt gepubliceerd in de Staatscourant en de digitale gemeenteberichten. De onderbouwing waarom geen m.e.r. is opgesteld wordt als bijlage bij het wijzigingsplan gevoegd. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.

5.2 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

In juni 2016 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door milieuadviesbureau Inventerra (zie bijlage). Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘onverdachte locatie’ (strikt genomen) verworpen te worden, vanwege de aangetoonde licht verhoogde gehalten met zware metalen, bestrijdingsmiddelen en PAK (in MM2) in de grond en zware metalen in het grondwater.

De lichte verontreinigingen met bestrijdingsmiddelen staan in verband met de vroegere tuinbouwactiviteiten. De lichte verontreinigingen met zware metalen in de grond zijn toe te schrijven aan een historische diffuse historische bodembelasting, mogelijk in combinatie met toevoeging van meststoffen (sporenelementen). De licht verhoogde concentratie van barium in het grondwater wordt beschouwd als een natuurlijk verhoogde achtergrondconcentratie. De lichte verontreinigingen met nikkel en zink in het grondwater staan naar verwachting in verband met vermesting. Door de toevoeging van meststoffen kunnen metalen die van nature in de grond voorkomen door verstoring van het bodemevenwicht in oplossing raken. Dergelijke concentraties worden vaker aangetroffen in tuinbouwgebieden.

De aangetoonde licht verhoogde gehalten zijn zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek (eventueel op basis van een aangepaste onderzoeksstrategie) of nadere maatregelen niet noodzakelijk worden geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein geschikt voor de huidige en de toekomstige bestemming.

De planning is om allereerst de woningen op het perceel (noordzijde) te ontwikkelen. In een tweede fase worden de verblijfsrecreatieve onderkomens en het recreatieterrein verder uitgewerkt en in uitvoering gebracht. Bodemonderzoek voor dit gebied zal derhalve bij de aanvraag omgevingsvergunning worden uitgevoerd. Reeds is een asbestinventarisatierapport opgesteld voor de sloop van het kassencomplex (Sanitas milieukundig adviesbureau b.v., projectnummer 17.02411/1/1, d.d. 12 januari 2017). Hieruit volgt dat de kans op asbestvezelemissie nihil is. De kans dat asbest in de bodem wordt aangetroffen is daarom ook klein. Desondanks heeft de initiatiefnemer in zijn exploitatie rekening gehouden met kosten voor een eventuele sanering. Wanneer uit het bodemonderzoek blijkt dat er sprake is van een saneringsnoodzaak zijn er voldoende financiële middelen beschikbaar voor deze sanering. Daarmee is de kwaliteit van de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik ((verblijfs)recreatie) en is het voorgenomen plan uitvoerbaar voor het aspect bodem.

5.3 Cultureel Erfgoed

5.3.1 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Zoals blijkt uit de gemeentelijke Welstandsnota (zie toelichting paragraaf 4.3.3) zijn er in de directe omgeving eveneens geen monumenten aanwezig. Daarmee is uitgesloten dat de ontwikkeling eventuele monumentale waarden aantast. Wel is het Zuideinde vanuit het aspect cultuurhistorie een waardevol lint. Gezien de ligging van het plangebied achter het lint en de inpassing van de bebouwing aan de verkavelingsstructuur, tast de ontwikkeling het karakter van het lint echter niet aan.

5.3.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

In mei 2011 is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem vastgesteld. In het kader van een aantal bestemmingsplanprocedures en het voornemen tot vaststellen van een erfgoedverordening is het archeologiebeleid van de gemeente Kaag en Braassem geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zijn de ondergrenzen herijkt en de archeologische verwachting op bepaalde plaatsen in de gemeente aangepast. Vervolgens heeft de gemeenteraad op 13 mei 2013 deze herziening van het beleid vastgesteld.

^{Uitsnede beleidskaart (plangebied zwarte ovaal)}

Uit raadpleging van deze kaart blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van historische kernen en ontginningsassen. Tevens kent het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. Voor ontwikkelingen binnen het gebied historische kernen en ontginningsassen geldt dat wanneer deze groter zijn dan 150 m² (Waarde – Archeologie 1) of 2.500 m² (Waarde – Archeologie 3) en dieper dan 0,3 m onder maaiveld, archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

In juni 2016 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd door Transect b.v. ter plaatse van de planontwikkeling (zie bijlage). Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat de archeologische verwachting in het plan gebied laag is. Er zijn geen archeologisch relevante bodemniveaus aangetroffen en ook geen archeologische indicatoren. Dit hangt samen met de gebruiksgeschiedenis van het perceel. Het perceel ligt buiten het ontginningslint van Roelofarendsveen en is waarschijnlijk alleen als akker of weiland in gebruik geweest.

Uit archeologisch oogpunt zijn er geen bezwaren tegen de geplande ontwikkelingen. De bodemopbouw is vrijwel overal natuurlijk. De kans dat archeologische waarden verstoord worden door de geplande ontwikkelingen is klein. Er hoeven ten behoeve van de archeologische monumentenzorg (AMZ) in de rest van het plangebied geen aanvullende maatregelen te worden genomen.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Indien bij de werkzaamheden archeologische vondsten (zogenaamde toevalsvondsten) worden aangetroffen is men conform de erfgoedwet verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag.

5.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. De voorkeursgrenswaarden is de waarde die zonder meer kan worden toegestaan. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een ontheffing te worden verkregen via een hogere voorkeursgrenswaarde procedure. De maximale ontheffingswaarde voor nieuw te bouwen woningen in stedelijk gebied is 63 dB.

Planspecifiek

Recreatiewoningen zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. Een eerdere uitspraak van de Raad van State heeft dit bevestigd (ABRvS 30 mei 2000, nr.199901166/1,Geluid, september 2000). Vakantiewoningen die naar hun aard niet bestemd zijn voor bewoning in de zin van de Wet geluidhinder maar voor recreatief verblijf hoeven niet bij de besluitvorming te worden betrokken. De beoogde verblijfsrecreatieve onderkomens worden niet permanent bewoond en zijn daarmee geen geluidsgevoelige objecten.

Hoewel de tweebaansweg Zuideinde (waar een snelheidsregime van 50 km/u van toepassing is) een geluidzone van 200 m aan weerszijden kent, is een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. Langs het Zuideinde vindt veel langsparkeren plaats, wegens gebrek aan parkeerplaatsen op eigen terrein. Wegens deze verkeerssituatie is het niet mogelijk de toegestane 50 km/u op de weg te halen. Volgens het gemeentelijke categoriseringsplan is de weg een erftoegangsweg, waar je in principe 30 km/u zou verwachten. In het verkeerscirculatieplan van Roelofarendsveen wordt er wel rekening gehouden met een downgrading naar 30 km/u in de toekomst. Daarbij komt dat de nieuwe ontwikkeling is gesitueerd achter de bestaande woningen aan het Zuideinde. Dit betekent dat de bebouwing tussen het Zuideinde en de nieuwe woningen als een 'geluidwal' dienen voor de nieuw te realiseren woningen. Belemmeringen vanuit het onderdeel geluid zijn derhalve niet aan de orde en verder onderzoek is niet vereist.

5.5 Milieuzonering

Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het plangebied aan het Zuideinde 24 maakt onderdeel uitmaakt van het bebouwingslint Zuideinde en kan worden beschouwd als een gemengd gebied. Te meer omdat binnen het plangebied sprake is van een diversiteit aan functies, waaronder groen, water, recreatie en wonen. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden verminderd, met uitzondering van het aspect gevaar. In de omgeving van het plangebied bevinden zich een drietal bedrijven. Navolgend worden deze toegelicht.

Aannemersbedrijf Wesselman

Ten oosten van het plangebied bevindt zich aannemersbedrijf Wesselman aan het Zuideinde 25. Een aannemersbedrijf met minder dan 1000 m² bvo valt onder categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SBI: 41, 42, 43). In een gemengd gebied geldt daarvoor een richtafstand van 10 m. De werkelijke afstand tussen het aannemersbedrijf en het plangebied is minimaal 50 meter. De ligging van het plangebied tot het aannemersbedrijf vormt derhalve geen belemmering.

Volwater caravan- en botenopslag

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich Volwater caravan- en botenopslag aan het Zuideinde 38a. Een caravan- en botenopslag valt onder categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SBI: 52109). Hierbij geldt een richtafstand van 10 m in een gemengd gebied. De werkelijke afstand tussen de caravan- en botenopslag en het plangebied is minimaal 80 m. Deze afstand is ruim voldoende. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van het woon- en leefklimaat, en andersom staat de ontwikkeling de bedrijfsvoering niet in de weg.

Agrarische percelen

Ten noorden, zuiden en westen van het plangebied bevinden zich diverse agrarische percelen. Al deze percelen kennen de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw'. Op deze percelen is bedrijvigheid uit milieucategorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. In een gemengd gebied geldt een richtafstand van 10 m. In het algemeen geldt dat bedrijvigheid in deze categorie goed inpasbaar is in de woonomgeving en dat hinder van en naar omringende woningen relatief eenvoudig is te voorkomen. De woningen en verblijfsrecreatieve onderkomens zijn op meer dan 10 m afstand tot de agrarische percelen gesitueerd: de woningen (= gevoelig objecten) zijn op minimaal 18 m tot de agrarische bestemming gesitueerd, de recreatieve onderkomens op minimaal 10 m.

Voorts geldt dat glastuinbouwbedrijven onder het Activiteitenbesluit milieubeheer vallen en dienen te voldoen aan de geluideisen in dit besluit (artikel 2.17 lid 5 van het Activiteitenbesluit). In tabel 2.17e en 2.17f van het Activiteitenbesluit zijn toegestane langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en maximale geluidniveaus opgenomen waar inrichtingen met agrarische activiteiten aan moeten voldoen. Laden en lossen in de avond- en nachtperiode is eveneens gereguleerd via milieuwetgeving.

Ten slotte geldt dat aan de zijde van de verblijfsrecreatieve onderkomens en woningen enkel kassen en/of weilanden zijn gelegen. Aan deze zijden bevinden zich geen bedrijfsactiviteiten die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat van de woningen en onderkomens. Het laden en lossen en het daarbij behorende vrachtverkeer vindt elders op de percelen plaats, op grotere afstand (< 30 m) tot het plangebied. Daarmee is de ontwikkeling passend in de omgeving. Andersom zal de agrarische bedrijfsvoering niet worden belemmerd.

Daarnaast dient te worden vastgesteld dat de beoogde ontwikkeling geen milieubelastende activiteiten omvat. In het geval van onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van een recreatieve- en woonfunctie. Hierbij kan worden uitgegaan van geen milieubelastende activiteiten. De ontwikkeling past in de omgeving.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

5.6 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm van 1,2 µg/m³ voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling worden 5 nieuwe woningen en 10 verblijfsrecreatieve onderkomens gerealiseerd op het perceel achter Zuideinde 24. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. De voorgenomen ontwikkeling kan derhalve gezien worden als een NIBM-project; de ontwikkeling draagt 'Niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging waardoor het niet hoeft te worden getoetst aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de ontwikkeling geen bijdrage levert aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en past binnen de kaders van de Wet luchtkwaliteit.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging in het plangebied, kunnen de concentraties uit de NSL-monitoringstool worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in 2016 ter plaatse van het Zuideinde 24 (rekenpunt 15844687) maximaal 18,8 µg/m³, 18,0 µg/m³ respectievelijk 10,5 µg/m³ bedragen. De concentraties liggen ruim onder de grenswaarden van 40 μg/m³ (N0₂, PM₁₀) en 25 μg/m³ (PM_2,5).

Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

5.7 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) regelen onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

^{Uitsnede risicokaart met globale begrenzing plangebied (zwarte ovaal)}

Uit de risicokaart blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen in of in de directe nabijheid van het plangebied voorkomen. op circa 700 m afstand bevindt zich een risicovolle inrichting. Dit risico wordt gevormd door een opslag (geen opslag in tanks, koelhuizen e.d.). Het plangebied is niet gelegen binnen de risicocontouren voor het plaatsgebonden risico.

Op circa 900 m afstand ligt de Rijksweg A4, welke vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 een effectgebied heeft van meer dan 4 km. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig, omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 m bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8). Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7).

Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters en het zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende.

Voorgenomen ontwikkeling heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals rampenbestrijding, bereikbaarheid of mogelijkheden voor zelfredzaamheid. Hiermee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Het plangebied maakt behoudens het Nationaal Landschap 'Groene Hart', geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Wetland, Nationaal Park, Natuurnetwerk Nederland, strategische reservering natuur en/of provinciaal beschermde gebieden zoals een beschermd weidevogelgebied. De Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 8 km afstand van het plan. Gezien de omvang van het plan en de afstand tot de Natura 2000-gebieden zijn er geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden.

Met betrekking tot beschermde dier- en of plantensoorten kan geconcludeerd worden dat het uitvoeren van een quickscan natuurtoets niet noodzakelijk is en achterwege kan worden gelaten. Aangenomen kan worden dat er ter plaatse geen beschermde soorten voor komen. De te slopen bebouwing - bedrijfsloods en kassen - zijn voor vleermuizen weinig interessant als leefgebied. Ook zijn deze panden niet geschikt voor verblijfsplaatsen van huismussen, gierzwaluwen of andere vogels met een jaarrond beschermd nest. Immers, de kassen zijn vrijwel volledig opgetrokken uit glas en metaal en het ontbreekt de kassen en bedrijfsloods aan spouwmuren waardoor verblijfsplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen en jaarronde soorten redelijkerwijs uitgesloten zijn.

Het plangebied vormt een geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën. Voor deze soorten geldt een provinciale vrijstelling bij ontwikkelingen. Het plangebied vormt geen geschikt leefgebied voor de rugstreeppad door het ontbreken van zandig terrein met ondiepe waterplassen. Tevens zijn geen waarnemingen van rugstreeppad in de directe omgeving bekend.

In de huidige situatie ontbreekt het in de omliggende watergang aan opgaande natuurlijke vegetatie, waardoor onvoldoende schuilplaatsen, rust- en voortplantingsmogelijkheden aanwezig zijn voor zoogdieren. Tevens wordt de rust verstoord door de bedrijfsmatige activiteiten op het perceel. De locatie biedt geen functioneel leefgebied voor grote in het wild levende zoogdieren en zoogdieren van de habitatrichtlijn (artikel 3.5 Wnb).

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er in aansluiting op de bestaande watergang, nieuw water gegraven ten behoeve van de groen-blauwe buffer. Er hoeft geen opgaande vegetatie verwijderd te worden voor de aanleg van deze nieuwe watergang. Voorts is het onwenselijk, gezien de overige activiteiten op het perceel, de watergang te verlichten. Ten opzichte van de huidige situatie, qua activiteiten en verlichting, treedt dan ook geen verslechtering op ten aanzien van het potentiële leefgebied van fauna.

Tot slot hoeven er geen oudere bomen te worden gekapt met een diameter van meer dan 30 cm. In algemene zin kan redelijkerwijs worden gesteld dat op grond van de mogelijke effecten de uitvoering van de ingreep niet door de Wet natuurbescherming wordt verhinderd, mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen en de zorgplicht wordt nageleefd. Met het werken buiten het broedseizoen en de eerder genoemde maatregelen, is de aanvraag van een ontheffing en/of maken en uitvoeren van een mitigatieplan is niet noodzakelijk.

5.9 Waterhuishouding

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Waterbeheerplan hoogheemraadschap van Rijnland

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn:

veiligheid tegen overstromingen;
voldoende water;
gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water.

Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

Aan de hand van het Waterbeheersplan werkt Rijnland aan zijn ambities. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

onttrekken en lozen van grondwater;
het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bv. op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze volgorde houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Planspecifiek

Uit raadpleging van de legger van hoogheemraadschap van Rijnland blijkt dat het plangebied naast een primaire watergang ligt (noord- en westzijde plangebied). Derhalve is sprake van een beschermingszone van 5 meter. De te realiseren ontwikkeling valt buiten deze beschermingszone. Aan de zuidzijde van het perceel zijn bij de verblijfsrecreatieve onderkomens aanlegfaciliteiten voor boten voorzien en aan de zuid- en westzijde wordt water gegraven aansluitend op de bestaande watergang. De benodigde vergunningen dienen te zijner tijd te worden aangevraagd bij het hoogheemraadschap.

^{Uitsnede legger hoogheemraadschap van Rijnland}

In voorliggend plan is er geen sprake van uitbreiding van het verhard oppervlak. De hoeveelheid aan verhard oppervlakte zal zelfs afnemen doordat grotendeels de bestaande bebouwing op het perceel wordt vervangen voor een vijftal vrijstaande woningen, 10 verblijfsrecreatieve onderkomens met recreatieterrein en een groen-blauwe buffer waarvoor extra water afgegraven zal worden. Hiermee neemt het oppervlakte aan bebouwing af van circa 15.000 m² in de huidige situatie, tot circa 2.500 m² in de nieuwe situatie. Hoewel geen watercompensatie gerealiseerd hoeft te worden, vindt deze met voorgenomen ontwikkeling wel plaats voor de realisering van de groen-blauwe buffer. Daarnaast worden het afvalwater en het hemelwater gescheiden aangeboden op de perceelsgrens.

5.10 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur in en rondom het plangebied.

5.10.1 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

Planspecifiek

De Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Kaag en Braassem vormt de basis voor het bepalen van de parkeerbehoefte in de gemeente Kaag en Braassem. Eén van de uitgangspunten uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen is dat de benodigde parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden ondergebracht. In lijn met de Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Kaag en Braassem is voor de planlocatie uitgegaan van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'.

De navolgende tabel geeft de parkeerbehoefte weer van de toekomstige situatie op het perceel.

Functies nieuw	aansluiting nota parkeernormen	aantal	Parkeerplaatsen per woning / onderkomen	Totaal
Vrijstaande woning	vrijstaand	6*	1,9 - 2,7	11,4 - 16,2
Verblijfsrecreatieve onderkomens	bungalowpark (huisjescomplex)	10	1,6 - 1,8	16 - 18
Totaal	-		-	27,4 - 34,2

^{* De bestaande woning aan het Zuideinde 24 is hierin meegenomen}

Voor het totale plangebied geldt een totaal aantal parkeerplaatsen van minimaal 28. In het plangebied wordt op eigen terrein voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Zoals in het bestemmingsplan Roelofarendsveen-Zuid vermeld, juicht de gemeente Kaag en Braassem initiatieven toe die leiden tot vermindering van de parkeerdrukte aan het Zuideinde. Dit plan levert hier een bijdrage in door parkeren op eigen erf mogelijk te maken.

5.10.2 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie in de huidige situatie is gebruik gemaakt van CROW-publicatie 381. In lijn met de Nota Parkeernormen 2018 van de gemeente Kaag en Braassem is voor de planlocatie uitgegaan van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'.

In de beoogde situatie worden 5 nieuwe woningen en 10 verblijfsrecreatieve onderkomens gerealiseerd op het perceel achter Zuideinde 24. De navolgende tabel geeft de toekomstige verkeersgeneratie weer.

Functies nieuw	crow aansluiting	aantal	verkeersgeneratie per woning / onderkomen	Totaal
Vrijstaande woning	koop, vrijstaand	6*	7,8 - 8,6	46,8 - 51,6
Verblijfsrecreatieve onderkomens	bungalowpark (huisjescomplex)	10	2,1 - 2,3	21 - 23
Totaal	-		-	67,8 - 74,6

^{* De bestaande woning aan het Zuideinde 24 is hierin meegenomen.}

Uit de tabel volgt dat de totale toekomstige situatie op het perceel circa 70 motorvoertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt.

De ontsluiting van het gehele plangebied zal, gelijk aan de bestaande situatie, plaatsvinden via de zuidelijk gelegen in- en uitrit van de woning Zuideinde 24, welke aansluit op het Zuideinde. Uit een verkeersanalyse, opgesteld door Goudappel Coffeng in december 2013 is gebleken dat de capaciteit van het Zuideinde ongeveer 3.000 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Daarnaast is berekend dat het Zuideinde in 2020 naar verwachting een verkeersdruk van 2.400 motorvoertuigen per etmaal te verwerken krijgt. Dit betekent dus dat er sprake is van een restcapaciteit van ongeveer 600 motorvoertuigen per etmaal. Met andere woorden: het Zuideinde is goed in staat om het verkeer, dat extra gegenereerd wordt door onderhavige ontwikkeling te verwerken.

6 Juridische Planbeschrijving

Dit wijzigingsplan maakt na vaststelling integraal onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid'. Dit betekent dat in alle algemene bepalingen en bestemmingen die op het bestemmingsplan van toepassing zijn, zoals de begripsbepalingen, de bestemmingsbepalingen, de zonebepalingen en de overgangsbepalingen, ook voor het voorliggende plan gelden. Voor de uitleg van deze planregels en aanduidingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid'.

Teneinde de leesbaarheid van onderhavig wijzigingsplan te waarborgen is er voor gekozen de relevante bestemmingsregels uit het bestemmingsplan 'Roelofarendsveen Zuid' in het wijzigingsplan op te nemen. De regels zijn voor de bestemmingen 'Recreatie' en 'Wonen' aangepast aan de omstandigheden ter plaatse.

7 Economische Uitvoerbaarheid

Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. De kosten zijn dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is.

De initiatiefnemer verklaart dat de realisatie en begeleiding van het plan voor eigen rekening wordt genomen en er zicht is op verkoop van de woningen. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

8 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 16 januari 2020 tot en met 26 februari 2020 ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is in de Nota van Beantwoording zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

Overleg

Initiatiefnemer heeft eind januari een informatiebrief verstuurd naar omwonenden. Dit betreft de bewoners van de percelen aan de Veilingvaart, Zuideinde 2 t/m 32 (even nummers), Zuideinde 7, 11 en 17 en de bewoners en/of eigenaren van de percelen aan de Floraweg 61, 65 en 67. In de brief is een inrichtingsschets van het initiatief opgenomen. Aan de omwonenden is gevraagd om eventuele vragen of opmerkingen binnen 2 weken na ontvangst van de brief kenbaar te maken. De brief heeft geen aanleiding gegeven te reageren.

KadastraleKaart.com

Zuideinde 24

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

1.2 geldend bestemmingsplan:

1.3 bestemmingsplan:

1.4 aan huis verbonden beroep:

1.5 aanduiding:

1.6 aanduidingsgrens:

1.7 achtererfgebied:

1.8 afhankelijke woonruimte:

1.9 antenne-installatie:

1.10 bebouwing:

1.11 bebouwingspercentage:

1.12 bed & breakfast:

1.13 bedrijf aan huis:

1.14 bedrijfsmatige activiteiten:

1.15 bestaand:

1.16 bestemmingsgrens:

1.17 bestemmingsvlak:

1.18 bijbehorende bouwwerken:

1.19 bouwen:

1.20 bouwgrens:

1.21 bouwlaag:

1.22 bouwperceel:

1.23 bouwvlak:

1.24 bouwwerk:

1.25 dagrecreatie:

1.26 detailhandel:

1.27 gebouw:

1.28 hoofdgebouw:

1.29 horeca:

1.30 kampeermiddelen:

1.31 lengte, breedte en diepte van een steiger

1.32 mantelzorg:

1.33 ondergronds bouwwerk:

1.34 overkapping:

1.35 peil:

1.36 perceelsgrens:

1.37 seksinrichting:

1.38 verblijfsrecreatieve onderkomens:

1.39 voorgevel:

1.40 voorgevellijn:

1.41 voorzieningen van openbaar nut:

1.42 vrijstaande woning:

1.43 woning:

1.44 zolder:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 De afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens

2.2 Afstand tussen gebouwen

2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk, geen gebouwen zijnde

2.4 Lengte, breedte en diepte van een bouwwerk

2.5 De bouwhoogte van een gebouw

2.6 Bebouwingspercentage

2.7 De goothoogte van een bouwwerk

2.8 De oppervlakte van een gebouw

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.10 Vloeroppervlak van een gebouw

2.11 Inhoud van een gebouw

2.12 De inhoud van een bouwwerk, geen gebouw zijnde

2.13 De dakhelling

2.14 Lengte, breedte en diepte van een steiger

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Recreatie

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Afwijken van de bouwregels

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving