Noordeinde 71b, Zevenhuizen

Bestemmingsplan - Gemeente Zuidplas

Vastgesteld op 15-07-2014 - geheel onherroepelijk in werking

Bekijk vaststellingsbesluit

Bestanden

Toelichting

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

Plan:

het bestemmingsplan “Noordeinde 71B, Zevenhuizen” met identificatienummer NL.IMRO.1892.BpNoordeinde71ZH-Va01 van de gemeente Zuidplas.

Bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels.

Verbeelding:

de digitale verbeelding behorende bij het bestemmingsplan "Noordeinde 71B, Zevenhuizen", bestaande uit de kaart waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven.

Verdere begrippen in alfabetische volgorde:

Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bouwen van deze gronden.

Aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Aan-huis-verbonden bedrijf:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot de hieronder omschreven "aan huis verbonden beroepen", gericht op consumentverzorging geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie worden uitgeoefend, met uitzondering van seksinrichtingen.

Aan huis verbonden beroep:

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch,medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bouwwerken kan worden uitgeoefend, waaronder niet wordt begrepen de uitoefening van detailhandel of consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten.

Archeologisch deskundige:

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan de door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

Archeologisch onderzoek:

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

Archeologische waarden:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bestaand:

bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

Bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Bouwaanduidingen:

alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

Bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

Bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Bouwperceelsgrens:

de grens van een bouwperceel.

Bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Erf:

de grond deeluitmakende van een bouwperceel behorende bij een hoofdgebouw.

Extensieve dagrecreatie:

die vormen van recreatie die in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals

wandelen en fietsen.

Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Kunstwerken:

bouwwerken ten behoeve van weg- en/of waterbouw.

Mantelzorg:

het bieden van zorg aan een persoon die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband en commercieel verband.

Overig bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Pand:

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Peil:

voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,2 m¹ boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw;
in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil.

voor peil dient te worden aangesloten op de bij de regels van dit bestemmingsplan behorende‘Praktijkregels ter aanvulling van de algemene bepalingen uit het bestemmingsplan ter verduidelijking van het begrip Peil’, zoals vastgesteld op 1 november 2005 door het college van burgemeester en wethouders van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle.

Seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater,parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon,al dan niet in combinatie met elkaar.

Voorziening van openbaar nut:

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water-, en elektriciteitsdistributie, evenals soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

Woning:

een complex van ruimten ten behoeve van de huisvesting van personen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1	Meten
	Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

a.	de afstand:
	-	afstanden tussen bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot erfafscheidingen worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;
	-	in geval van overstekken: de afstand tussen de verticale projectie op het gemiddelde niveau van dakvlakken.

b.	de goothoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

c.	de bouwhoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

d.	de inhoud van een bouwwerk:
	tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

e.	de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

f.	de oppervlakte van een bouwwerk:
	-	tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren, waarbij overstekken tot 1,00 meter niet worden meegerekend;
	-	de verticale projectie van het dakvlak, indien het een gebouw betreft met maximaal drie dichte wanden.

g.	de oppervlakte van een overkapping:
	de verticale projectie van het dakvlak.

h.	de breedte van een gebouw:
	tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

i.	de dakhelling:
	langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.	groenvoorzieningen;
b.	bermen en beplantingen;
c.	(erf)ontsluitingen;
d.	voet- en fietspaden;
e.	extensieve dagrecreatie;

	met daarbij behorend(e):
f.	speelvoorzieningen en –toestellen;
g.	voorzieningen van openbaar nut, zoals ondergrondse (huisvuil)containers;
h.	kunstwerken;
i.	objecten van beeldende kunst;
j.	straatmeubilair;
i.	water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2	Bouwregels
3.2.1	Gebouwen
	Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
a.	toegestaan zijn gebouwen voor voorzieningen van openbaar nut, zoals gemaalgebouwtjes en transformatorhuisjes;
b.	de oppervlakte van een gebouw mag niet meer dan 20 m² bedragen;
c.	de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan 3 meter bedragen.

3.2.2	Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
	Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
a.	de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer dan 6 meter bedragen;
b.	de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 meter bedragen.

3.3	Gebruiksregels
	Parkeren
	Ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’ mogen de gronden gebruikt worden voor het stallen van motorvoertuigen, met dien verstande dat:
a.	dit gebruik alleen is toegestaan om te kunnen voldoen aan de parkeernorm ten behoeve van de realisatie van de in 4.2.1 onder a bedoelde woningen;
b.	de aan te leggen parkeerplaatsen landschappelijk worden ingepast;
c.	de aan te leggen parkeerplaatsen in halfverharding worden uitgevoerd.

Artikel 4 Wonen

4.1	Bestemmingsomschrijving
	De op de verbeelding voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.	wonen;
b.	aan-huis-verbonden beroepen tot maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m²;

	met daarbij behorend(e):
c.	tuinen, erven en terreinen;
d.	parkeervoorzieningen;
e.	fiets- en voetpaden;
f.	speeltoestellen;
g.	water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2	Bouwregels
4.2.1	Algemeen
	Op of in de tot ‘Wonen’ bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:
a.	woningen;
b.	bijbehorende bouwwerken;
c.	bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- en terreinafscheidingen, palen en masten.

4.2.2	Hoofdgebouwen
	Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
a.	hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
b.	ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aangegeven aantal;
c.	de maximale goothoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 6 meter bedragen;
d.	de maximale bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 10 meter bedragen;
e.	de inhoud van een woning mag niet meer dan 1.000 m³ bedragen;
f.	hoofdgebouwen dienen met een kap te zijn afgedekt;
g.	hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gerealiseerd, indien wordt voldaan aan de voorwaarden zoals die zijn opgenomen in het besluit ‘Vaststelling hogere geluidsgrenswaarden’, zoals opgenomen in de bij dit bestemmingsplan behorende bijlagenbundel.

4.2.3	Bijbehorende bouwwerken
	Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:
a.	bijbehorende bouwwerken mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd;
b.	de gronden mogen voor maximaal 50% worden bebouwd met een maximum van 50 m². Voor bouwpercelen met een oppervlakte van meer dan 500 m² mag het oppervlakte van 50 m² vermeerderd worden met 10% van het oppervlak dat het bouwperceel groter is dan 500 m², tot een maximum van 120 m²;
c.	de afstand tot de voorgevellijn mag niet minder dan 1 meter bedragen;
d.	de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan de eerste volledige bouwlaag vermeerderd met 0,25 meter, tot een maximum van 4 meter;
e.	de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 6 meter, in geval van een doorgetrokken dakvlak van het hoofdgebouw. In alle andere gevallen is de maximale bouwhoogte gelijk aan de maximale goothoogte;
f.	de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 4 meter bedragen;
g.	de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 6 meter bedragen.

4.2.4	Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
	Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
a.	de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de hoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel niet meer dan 1 meter mag bedragen;
b.	de hoogte van pergola's mag niet meer dan 3 meter bedragen;
c.	de hoogte van speeltoestellen mag niet meer dan 3 meter bedragen;
d.	de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 6 meter bedragen.

4.3	Nadere eisen
	Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:
a.	een samenhangend stedenbouwkundig beeld;
b.	de woonsituatie;
c.	de verkeersveiligheid;
d.	de bescherming van de groenstructuur;
e.	de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

4.4	Afwijken van de bouwregels
4.4.1	Mantelzorg
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.3 onder b, voor het overschrijden van de maximaal toegestane oppervlak aan bijbehorende bouwwerken, ten behoeve van mantelzorg, met dien verstande dat:
a.	het college tevens afwijkt van de gebruiksregels, zoals bedoeld in 4.5.1;
b.	geen onevenredige aantasting van het woongenot van omwonenden plaatsvindt;
c.	de bedrijfsvoering van nabij gelegen bedrijven niet wordt beperkt;
d.	per woning maximaal één afwijking ten behoeve van inwoning voor mantelzorg wordt verleend;
e.	de niet zelfstandige woonruimte niet meer dan 50 m² bedraagt en wordt gefaciliteerd middels een pre-fab-woonunit.

4.4.2	Dakopbouw
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.2 onder c, voor het overschrijden van de maximaal toegestane bouwhoogte, teneinde een dakopbouw te realiseren, met dien verstande dat:
a.	de toegelaten bouwhoogte met niet meer dan 0,8 meter mag worden overschreden;
b.	de dakopbouw niet breder mag zijn dan 80% van de breedte van het dakvlak.

4.4.3	Afwijken inhoudsmaat en bouwhoogte ten behoeve van duurzaamheidsmaatregelen
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.2 onder d en/of e, voor het overschrijden van de maximaal toegestane bouwhoogte en inhoudsmaat, indien te treffen duurzaamheidsmaatregelen hiertoe aanleiding geven. Hierbij gelden de volgende regels:
a.	de inhoudsmaat mag niet meer dan 10% afwijken van de inhoudsmaat zoals bepaald in 4.2.2 onder e;
b.	de maximale bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 14 meter bedragen;
c.	de afwijking mag niet leiden tot aantasting van de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden.

4.5	Afwijking gebruiksregels
4.5.1	Mantelzorg
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10 onder g, teneinde bewoning in vrijstaande bijgebouwen mogelijk te maken ten behoeve van mantelzorg, met dien verstande dat:
a.	met een medische verklaring de noodzaak van mantelzorg wordt aangetoond;
b.	aangetoond wordt dat de mantelzorg tijdelijk van aard is;
c.	de niet zelfstandige woonruimte niet meer dan 50 m² bedraagt;
d.	geen onevenredige aantasting van het woongenot van omwonenden plaatsvindt;
e.	de bedrijfsvoering van nabij gelegen bedrijven niet wordt beperkt;
f.	per woning niet meer dan één afwijking ten behoeve van inwoning voor mantelzorg wordt verleend.

4.5.2	Aan-huis-verbonden bedrijf
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.1 onder a, teneinde de uitoefening van aan-huis-verbonden bedrijven in het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mogelijk te maken, met dien verstande dat:
a.	uitsluitend afgeweken wordt van het bestemmingsplan voor het uitoefenen van bedrijvigheid, die valt in milieucategorie 1 of 2 van de als bijlage opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten;
b.	de bedrijfsactiviteit de parkeerdruk op de openbare ruimten niet nadelig beïnvloedt;
c.	er geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met de bedrijfsmatige activiteit;
d.	maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een maximum van 50 m²;
e.	horeca niet is toegestaan;
f.	een seksinrichting niet is toegestaan.

Artikel 5 Waarde - Archeologie - 1

5.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Waarde – Archeologie - 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

5.2	Bouwregels
	Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
a.	vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
b.	een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 50 m²;
c.	een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

5.3	Afwijking van de bouwregels
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits:
a.	de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b.	de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
c.	de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden gericht op:
	1.	Het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
	2.	het doen van opgravingen;
	3.	begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
d.	vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

5.4	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
5.4.1	Verbod
	Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden op of in gronden ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie - 1’ de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te (laten) voeren:
a.	het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte of bouwhoogte dan 30 centimeter, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
b.	het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen;
c.	het verlagen of verhogen van het waterpeil;
d.	het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
e.	het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructie, installaties of apparatuur.

5.4.2	Uitzonderingen
	Het verbod als bedoeld in 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a.	het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
b.	een oppervlakte beslaan van niet meer dan 50 m²;
c.	reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
d.	noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, zoals bedoeld in 5.3;
e.	ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

5.4.3	Voorwaarden
	De in 5.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:
a.	de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b.	de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
c.	de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
	1.	Het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
	2.	het doen van opgravingen;
	3.	begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
d.	vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

Artikel 6 Waarde - Archeologie - 2

6.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Waarde – Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

6.2	Bouwregels
	Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
a.	vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
b.	een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 100 m²;
c.	een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

6.3	Afwijking van de bouwregels
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits:
a.	de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b.	de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
c.	de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden gericht op:
	1.	Het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
	2.	het doen van opgravingen;
	3.	begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
d.	vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

6.4	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
6.4.1	Verbod
	Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden op of in gronden ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie - 2’ de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te (laten) voeren:
a.	het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte of bouwhoogte dan 30 centimeter, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
b.	het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen;
c.	het verlagen of verhogen van het waterpeil;
d.	het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
e.	het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructie, installaties of apparatuur.

6.4.2	Uitzonderingen
	Het verbod als bedoeld in 6.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a.	het normale onderhoud en/of gebruik betreffen;
b.	een oppervlakte beslaan van niet meer dan 100 m²;
c.	reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
d.	noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, zoals bedoeld in 6.3;
e.	ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

6.4.3	Voorwaarden
	De in 6.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:
a.	de aanvrager aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
b.	de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
c.	de betrokken archeologische waarden, gelet op het rapport zoals bedoeld onder b, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
	1.	Het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
	2.	het doen van opgravingen;
	3.	begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
d.	vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij een archeologisch deskundige.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

7.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Waterstaat - Waterkering’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:
a.	waterkering;

	met de daarbij behorend(e):
b.	bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.2	Bouwregels
7.2.1	In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de bestemming ‘Waterstaat - Waterkering’.

7.2.2	Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 meter.

7.3	Afwijken van de bouwregels
	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.1 en toestaan dat in de andere bestemming bouwwerken worden gebouwd, mits:
a.	geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterkerende functie;
b.	vooraf een schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

7.4	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
7.4.1	Verbod
	Het is verboden om op of in de gronden met de bestemming “Waterstaat - Waterkering” zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken of werkzaamheden uit te (laten) voeren:
a.	het aanleggen van wegen, paden, banen en andere oppervlakteverhardingen;
b.	het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
c.	het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
d.	het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
e.	het aanbrengen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

7.4.2	Uitzondering
	Het verbod als bedoeld in 7.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
a.	betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
b.	reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
c.	mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

7.4.3	Voorwaarden
	De werken of werkzaamheden als bedoeld in 7.4.1 zijn slechts toelaatbaar, mits:
a.	geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering/het waterstaatsbelang;
b.	vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende beheerder van de waterkering.

3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Bouwregels

9.1	Toegestane overschrijding
	Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,00 meter bedraagt.

9.2	Ondergronds bouwen
9.2.1	Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
a.	ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
b.	de ondergrondse bouwdiepte bedraagt niet meer dan 3,5 meter onder peil, met dien verstande dat een randvoorziening ten behoeve van de waterhuishouding (bergbassins) tot niet meer dan 6 meter onder peil gebouwd mag worden;
c.	indien in de planregels een maximale inhoud voor bovengrondse bouwwerken wordt gehanteerd, geldt dat het oppervlak van ondergrondse gebouwen, voor zover deze buiten de buitenwerkse gevelvlakken van een bovengronds gebouw gelegen zijn, niet meer mag bedragen dan 15 m².

9.2.2	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 9.2.1 sub b, voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van niet meer dan 10 meter onder peil, onder de voorwaarde dat:
a.	de waterhuishouding niet wordt verstoord;
b.	geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden als bedoeld in artikel 5 en 6 van deze regels.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

10.1	Strijdig gebruik
	Tot een gebruik wordt in ieder geval gerekend:
a.	het gebruik of het laten gebruiken van gronden en gebouwen voor het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen, materialen, emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
b.	het gebruik of laten gebruiken van gronden of bouwwerken voor het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
c.	het gebruik of het laten gebruiken van gronden of bouwwerken voor het oprichten van een verkooppunt van motorbrandstoffen, met uitzondering van het bestaande verkooppunt van motorbrandstoffen;
d.	het gebruik of het laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
e.	het gebruik of het laten gebruiken van bijbehorende bouwwerken als logies voor recreanten;
f.	het stallen en/of plaatsen en/of geplaatst hebben van stacaravans en recreatiewoningen;
g.	het gebruik of het laten gebruiken van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning.

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

11.1	Algemeen
11.1.1	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijkenvan de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van de maximum toegestane goothoogte, bouwhoogte, afstands-, oppervlakte- en inhoudsmaten met ten hoogste 10%.
11.1.2	Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, met een omgevingsvergunning afwijkenvan de regels van dit bestemmingsplan voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.
11.1.3	Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijkenvan het bepaalde ten aanzien van peil, met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 2 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad.
11.1.4	Een omgevingsvergunning als bedoeld in 11.1.1, 11.1.2 en 11.1.3 wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels

12.1	Wijzigingsbevoegdheid
12.1.1	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro):
a.	ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;

Artikel 13 Overige Regels

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden, zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

14.1	Overgangsrecht bouwwerken
14.1.1	Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
a.	gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b.	na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

14.1.2	Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde in 14.1.1 en een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

14.1.3	Het bepaalde in 14.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

14.2	Overgangsrecht gebruik
14.2.1	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

14.2.2	Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 14.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

14.2.3	Indien het gebruik, bedoeld in 14.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

14.2.4	Het bepaalde in 14.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 15 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Noordeinde 71B, Zevenhuizen”, gemeente Zuidplas.

KadastraleKaart.com