Verzamelplan Zuidplas 2019, Molens Rottedijk

Bestemmingsplan - Gemeente Zuidplas

Vastgesteld op 26-05-2020 - geheel in werking

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan

het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019, Molens Rottedijk van de Gemeente Zuidplas als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpVerzMolensZpl-Va01;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3 verbeelding

de verbeelding van het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019, Molens Rottedijk, met de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.BpVerzMolensZpl-Va01;

1.4 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid in ten hoogste categorie 2 van de als bijlagen bij de regels opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten, geheel of overwegend door handwerk, alsmede kappers, schoonheidssalons, hondentrimsalons en pedicures die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.7 aan-huis-verbonden beroep

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied, die door hun beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en de bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten;

1.8 antenne-installatie

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.9 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.10 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.11 bestaand

voor bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, dan wel mag worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde in of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (of de Woningwet);
voor gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan met de daarbij behorende gebruiksregels;

1.12 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 beperkt kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.14 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen;

1.15 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.16 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.17 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.18 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.19 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen, de onderzijde van de constructie boven de dakgoot in het dakvlak is geplaatst en de zijkant niet direct op de zijkant van het dakvlak is gesitueerd;

1.21 dakopbouw

een vergroting van een gebouw welke een onzelfstandige uitbreiding vormt van de onder het dak gelegen woning of andere daar gevestigde rechtmatige functie, en daarvan deel uitmaakt;

1.22 extensieve dagrecreatie

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen;

1.23 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.24 hoofdgebouw

een gebouw, dat op een perceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken;

1.25 huishouden

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en

continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

1.26 kunstwerk

bouwwerken ten behoeve van weg- en waterbouw;

1.27 kwetsbaar object

object als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel l, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.28 landschapswaarde

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare - al dan niet begroeide - deel van het aardoppervlak, dat wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur;

1.29 nutsvoorziening

een voorziening ten behoeve van de waterhuishouding, de distributie van gas, water en elektriciteit, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, gemalen en zendmasten;

1.30 peil

voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,1 m boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
voor aan - en uitbouwen: de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer van het hoofdgebouw;
in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;
indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil;

1.31 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.32 voorgevel

de gevel van het (oorspronkelijke) hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.33 voorgevellijn

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen; bij een hoekperceel wordt de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel, die naar de weg of openbaar groen is gekeerd, ook beschouwd als voorgevellijn.

1.34 voorziening van openbaar nut

voorziening ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.35 wonen

het houden van verblijf of het gehuisvest zijn in een woning.

1.36 woning of wooneenheid

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden; onder woning wordt mede een zorgwoning begrepen.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

2.1 afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel lager is gemonteerd dan het snijvlak van de gevel en het dakvlak, geldt de hoogte tot aan het snijvlak.

2.4 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 het bruto vloeroppervlakte

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Ter aanvulling op bovenstaande geldt het volgende:

Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven tot maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m²;

met de daarbij behorende:

tuinen;
parkeervoorzieningen;
fiets- en voetpaden;
groenvoorzieningen;
water;
kunstwerken.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 3 lid 1, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

horeca;
seksinrichtingen;
het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Artikel 4 Waarde - Archeologie - 2

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
een bouwwerk met een oppervlakte van niet meer dan 100 m²;
een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

4.3 Afwijken van de bouwregels

Bouwwerken in andere bestemmingen

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 4.2 en toestaan dat in de andere bestemmingen bouwwerken worden gebouwd, mits wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden:

de aanvrager aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd, waaruit blijkt dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet worden geschaad, of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden die gericht zijn op:
1. het treffen van maatregelen, waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. het doen van opgravingen;
3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige;
op basis van een archeologische onderbouwing van het bevoegd gezag geconcludeerd kan worden dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

4.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding wordt verwijderd, indien:

uit archeologisch onderzoek is gebleken, dat ter plaatse géén archeologische waarden aanwezig zijn en de gronden daarom géén bescherming behoeven;
de archeologische waarden in voldoende mate zijn opgegraven en/of gedocumenteerd.

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

waterkeringen;
waterstaatkundige voorzieningen;
het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering;
watersystemen als fysiek systeem van waterlopen en andere met de waterhuishouding samenhangende voorzieningen.

Waar een basisbestemming samenvalt met een dubbelbestemming, zoals aangegeven, geldt primair het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming.

De bepalingen met betrekking tot de basisbestemming zijn uitsluitend van toepassing/toelaatbaar voor zover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de dubbelbestemming en het voor zover zulks, gehoord de beheerder van de waterkering, verenigbaar is met het belang van de waterkering/het waterstaatsbelang.

5.2 Bouwregels

5.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2.1 en toestaan dat in de andere bestemming gebouwen worden gebouwd, mits:

geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering;
het waterstaatsbelang niet onevenredig wordt geschaad;
vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder(s) van de betreffende waterkering.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' geheel of gedeeltelijk wordt verplaatst en/of verwijderd, indien:

de functie van de waterkering in tact blijft;
vooraf advies wordt ingewonnen van de beheerder(s).

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene Bouwregels

7.1 Toegestane overschrijding

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, entreepartijen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftopbouwen, antennes, zonnepanelen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

Artikel 8 Algemene Gebruiksregels

8.1 Verboden gebruik

Het is verboden de in de bestemmingsregels bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de doeleinden.

8.2 Afwijking

Burgemeester en Wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8 lid 1 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 9 Algemene Aanduidingsregels

9.1 Vrijwaringszone - Molenbiotoop

Artikel 10 Algemene Afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 50 m;

mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de ruimtelijke kwaliteit, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 11 Algemene Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding.

Artikel 12 Overige Regels

12.1 Parkeren en laden en lossen

12.2 Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

bestaande ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan;
de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3,5 m onder peil, met dien verstande dat een randvoorziening ten behoeve van de waterhuishouding (bergbassins) tot maximaal 6 m onder peil gebouwd mag worden;
bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze buiten de buitenwerkse gevelvlakken van een bovengronds gebouw gelegen zijn.

12.3 Afwijking ondergronds bouwen

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 lid 2, voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 m onder peil onder de voorwaarde dat:

de waterhuishouding niet wordt verstoord;
positief advies is ontvangen van de waterbeheerder in casu het Hoogheemraadschap;
geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

12.4 Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken -geen bouwwerken zijnde- en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

12.5 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

13.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Verzamelplan Zuidplas 2019, Molens Rottedijk van de gemeente Zuidplas.

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 26 november 2019 is het bestemmingsplan 'Verzamelplan Zuidplas 2019' gewijzigd vastgesteld. Eén van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan betrof het onderdeel Molens Rottedijk. Dit onderdeel is slechts gedeeltelijk vastgesteld. Tegen deze wijziging is beroep ingesteld. Er is er voor gekozen om het eerder door de gemeenteraad genomen besluit over het bestemmingsplan 'Verzamelplan Zuidplas 2019' te ‘repareren’. Dat kan zolang het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is. Dit houdt in dat het reparatiebesluit genomen moet zijn voordat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) uitspraak doet over de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan ‘Verzamelplan Zuidplas 2019’. Het reparatiebesluit maakt dan onderdeel uit van de beroepsprocedure. Deze procedure is geregeld in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht.

Om deze reden is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld, als aanvulling op het vastgestelde 'Verzamelplan Zuidplas 2019'.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied bestaat uit 9 locaties aan de Rottedijk in Moerkapelle. Het betreft locaties met de huisnummers 2, 6, 10, 12, 14 en 16.

1.3 Geldende Bestemmingsplannen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)', vastgesteld d.d. 14 augustus 2013. In dit bestemmingsplan zijn de voorliggende locaties voorzien van de bestemming 'Wonen', waarbij tevens bouwvlakken zijn opgenomen. Een deel van de bouwvlakken is voorzien van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – molen’, bedoeld voor het wonen in een molen. In de regels is bepaald dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de aangegeven bouwvlakken mogen worden gebouwd en dat per bouwvlak niet meer dan één woning is toegestaan. Een deel van de bouwvlakken betreft de molenstompen. Het voorliggende reparatieplan heeft betrekking op de overige bouwvlakken, met uitzondering van een bouwvlak bij Rottedijk 16 waarvoor een vergunning is aangevraagd.

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen'; plangebied in rood (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Naast bovengenoemde bestemmingsplannen gelden voor de gehele gemeente Zuidplas de bestemmingsplannen 'Parapluherziening Archeologie' en 'Parapluherziening Parkeren'. Het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie vervangt de verschillende dubbelbestemmingen 'Archeologie' uit het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen'. Het doel van het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren' is een eenduidige regeling te treffen voor het aspect parkeren.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de reparatie beschreven. Daarbij komen ook kort het relevante beleid en de haalbaarheid aan bod. Hoofdstuk 3 de juridische planbeschrijving.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Aan de Rottedijk huisnummers 2, 6, 10, 12, 14 en 16 in Moerkapelle staan bewoonde molenstompen. De molens maakten onderdeel uit van een 17e eeuws molencomplex. In het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen 2008' en oudere bestemmingplannen, hadden deze molens een specifieke bestemming en waren ten behoeve van bijbehorende bouwwerken op de percelen extra bouwvlakken ingetekend. In 2012 is bij de herziening van het bestemmingsplan ‘Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen’ een algemene woonbestemming aan deze percelen toegekend en zijn alle bouwvlakken overgenomen. Deze nieuwe bestemming maakt echter niet alleen bewoning van de molenstompen mogelijk, maar ook van alle andere bouwvlakken. De extra bouwmogelijkheden zijn onbedoeld toegekend, in een poging de planregels te vereenvoudigen en de bestemmingen te veralgemeniseren. Onder het oude regime waren deze bouwvlakken noodzakelijk voor het realiseren van bijbehorende bouwwerken. Onder de nieuwe planregels zijn deze bouwvlakken ongewenst. Verdichting van het lint van de Rottedijk door toevoeging van woningen is ongewenst vanuit de landschappelijke kwaliteit van het lint. Bovendien gaat het ten koste van het historische karakter van het molencomplex, doordat er woningen gerealiseerd konden worden die qua maat en schaal de molenstompen overstemmen.

Naar aanleiding van nieuwe jurisprudentie inzake planschade is beroep aangetekend tegen het vaststellingsbesluit van 26 november 2019 is beroep en is een voorlopige voorziening aangevraagd, om te voorkomen dat de bouwmogelijkheden benut worden. In dat kader is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

Vertaling in bestemmingsplan

Voor Rottedijk 2, 6, 10, 12, 14 en 16 worden de voor bijbehorende bouwwerken bedoelde bouwvlakken verwijderd, met uitzondering van een bouwvlak bij Rottedijk 16. De betreffende locaties worden voorzien van de bestemming 'Wonen', maar dan zonder bouwvlak. Er zijn ter plaatse uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten. Voor wat betreft de regeling wordt aangesloten bij het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)' en bij het 'Verzamelplan Zuidplas 2019'. Net als in het geldende bestemmingsplan wordt hierbij een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geregeld. Tevens zijn de van toepassing zijnde dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waterstaat - waterkering' opgenomen.

Beleidskader

Het bestemmingsplan omvat uitsluitend een correctie van een geldend bestemmingsplan, omdat de bestaande situatie niet juist was opgenomen. Er worden geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden geboden. Er is dan ook geen sprake van strijdigheid met het relevante beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

Uitvoerbaarheidsaspecten

Het voorliggende bestemmingsplan maakt uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk. Er zijn ook geen nieuwe functies toegelaten; de betreffende percelen behouden de eerder toegekende woonbestemming. Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de diverse uitvoerbaarheidsaspecten. Tevens zal rekening worden gehouden met de belangen vanuit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

Economische uitvoerbaarheid

Er is een risico op planschade, maar dat weegt niet op tegen de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische argumenten om de bouwvlakken alsnog weg te bestemmen. Aan de reparatie van het geldende bestemmingsplan zijn geen andere financiële gevolgen voor de gemeente verbonden.

Hoofdstuk 3 Juridische Planbeschrijving

3.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

3.2 Toelichting Op De Planregels

De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de geldende bestemmingsplannen. In onderstaande paragrafen zullen de regels nader worden uiteengezet.

3.3 Bestemmingen

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn afgestemd op het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)' en op de gemeentelijke standaarden en recente bestemmingsplannen van de gemeente Zuidplas. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemming, dubbelbestemmingen, gebiedsaanduiding en overige regels:

Bestemming 'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, inclusief aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven tot maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m². Tevens zijn de daarbij behorende tuinen, bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, speeltoestellen, water en kunstwerken toegestaan.

Er zijn bouwregels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er zijn ook specifieke gebruiksregels opgenomen, waarbij horeca, seksinrichtingen en vormen van opslag tot strijdig gebruik worden verklaard.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'

De belangen vanuit archeologie zijn veiliggesteld middels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. De regelingen is overgenomen uit de 'Parapluherziening Archeologie' (2018).

Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de gronden binnen de beschermingszone van de waterkering. Op deze gronden mogen ten behoeve van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van samenvallende bestemmingen mogen - op enkele uitzonderingen na - uitsluitend met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag worden gebouwd. Alvorens te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de betreffende waterkering, omtrent de vraag of de belangen van de waterkering niet onevenredig worden geschaad. Verder is op een vergelijkbare wijze een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Met het oog op een eventuele (gedeeltelijke) verlegging van de waterkering, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'

Op de verbeelding is een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. Het betreft molenbiotopen met een straal van 400 meter. Voor de berekening van de maximale toegestane bouwhoogte en hoogte van de beplanting binnen een straal van 100 tot 400 meter is de 1 op 30-regeling van toepassing, gemeten vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen, conform de regeling uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Tevens is binnen deze zone het beplanten met hoogopgaande beplanting en het ophogen van gronden gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Er zijn uitzonderingen benoemd, alsmede de voorwaarden voor een omgevingsvergunning.

Overige regels

In de Overige regels zijn bepalingen opgenomen over het benodigde parkeren. Deze zijn ontleend aan de 'Parapluherziening Parkeren' (2018), waarbij ook ingegaan wordt op laden en lossen. Tevens zijn hier regels opgenomen over ondergronds bouwen en ondergrondse werken.

KadastraleKaart.com