Op het wijzigingsplan zijn de begrippen behorende bij het moederplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' voor zover relevant, van toepassing.

Het wijzigingsplan 'Wijzigingsplan Grijzegraaf 14, Mesch' met identificatienummer NL.IMRO.1903.WPLKOM13002-VG01 van de gemeente Eijsden-Margraten.

het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' met identificatienummer NL.IMRO.1903.BPLKOM13001-VG01, aldus vastgesteld door de raad op 29 september 2015.

het paraplubestemmingsplan 'Parkeren Eijsden-Margraten' met identificatienummer NL.IMRO.1903.BPPAR101-VG01 aldus vastgesteld door de raad op 25 september 2018

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

De wijze van meten van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

De regels van het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

Hiervoor gelden de algemene regels behorende bij het moederplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' voor zover relevant.

De regels van het paraplubestemmingsplan 'Parkeren Eijsden-Margraten' zijn onverminderd van toepassing op dit wijzigingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Wijzigingsplan Grijzegraaf 14, Mesch'.

Ter plaatse van Grijzegraaf 14 te Mesch (kadastraal bekend als gemeente Eijsden, sectie K, nummer 133 en 302) is een cultuurhistorisch waardevol pand gelegen. Het betreft een pand dat momenteel bestemd is voor horecadoeleinden en waar tevens een bedrijfswoning is toegestaan. Het pand is dan ook lange tijd in gebruik geweest als eetcafé (Auberge 't Koffer) en bewoond door de eigenaren van het eetcafé. Het eetcafé staat in de omgeving bekend als het eerste café dat tijdens de Tweede Wereldoorlog in Nederland is bevrijd.

De voormalige eigenaren van het eetcafé hebben een tijd gelegen besloten niet langer zelf de bedrijfsvoering voort te willen zetten en hebben daarom het pand te koop aangeboden. Het pand is inmiddels onder voorwaarden gekocht en de nieuwe eigenaren zijn voornemens het pand met ere voor de cutluurhistorische waarden te verbouwen om hier te kunnen wonen. Tevens wensen de nieuwe eigenaren een aantal ruimtes in het pand te gebruiken ten behoeve van een kleinschalige bed & breakfast (maximaal 8 slaapplaatsen).

Ten behoeve van de verkoop c.q. financiering van het pand dient de horecabestemming gewijzigd te worden in een woonbestemming. Voor het planologisch-juridisch mogelijk maken van de uitoefening van de kleinschalige bed & breakfast dient hierbij tevens de aanduiding 'bed & breakfast' te worden opgenomen.

De percelen kadastraal bekend als gemeente Eijden, sectie K, nummer 133 en 302 worden omgezet van een horecabestemming in een woonbestemming waarbij tevens kleinschalige bed & breakfast wordt toegestaan. Voor de bestemmingswijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' is in het vigerende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid wordt de bestemmingswijziging planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Ten behoeve van het planologisch-juridisch mogelijk maken van de kleinschalige bed & breakfast wordt bij de woonbestemming tevens de aanduiding 'bed & breakfast' opgenomen. Hierbij wordt voldaan aan de voorwaarden als gesteld in de afwijkingsbevoegdheid van het vigerend bestemmingsplan ten behoeve van het toestaan van een bed & breakfast (max. 8 slaapkamers) bij een woonfunctie.

Door middel van een wijzigingsplan kan de voorgenomen bestemmingswijziging van de bestemming 'Horeca' naar de bestemming 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast' mogelijk worden gemaakt.

Het plangebied is gelegen ter plaatse van het adres Grijzegraaf 14, aan de dorpsrand (zuidzijde) van de kern Mesch, gemeente Eijsden-Margraten. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de weg Grijzegraaf. Aan de oost- en zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een woonperceel. De westzijde van het plangebied wordt begrensd door de Onderste Benauerweg en de basisschool. De directe omgeving van het plangebied bestaat uit hoofdzakelijk woonpercelen en op enkele plaatsen is een maatschappelijke functie, een horecafunctie of een bedrijfsfunctie aanwezig.

Luchtfoto met ligging plangebied (rode contour) ter plaatse van Grijzegraaf 14

Mesch ligt in het beekdal van de Voer en bestaat uit twee bebouwingsclusters die van elkaar worden gescheiden door een onbebouwd agrarisch gebied. Het zuidelijke cluster is gelegen rond de Sint Pancratiuskerk en heeft een vrij vlakke ligging. Onderhavig plangebied is in dit zuidelijke cluster gelegen. Het noordelijke cluster ligt tegen de helling van het middenterras, waardoor de maaiveldhoogte in noordelijke richting oploopt. De omgeving van Mesch heeft een glooiend karakter. De gronden rond de kern zijn in gebruik als akkergrond, weiland en boomgaard.

Ligging plangebied (rode contour) in kern Mesch

In het zuidelijke cluster werden woningen gebouwd in het gebied rond de Sint Pancratiuskerk, aan de Grijzegraaf, het Kerkplein en de Brugemeester J. Duijsensstraat. De bebouwing in Mesch bestaat in de huidige situatie hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfvrijstaande grondgebonden woningen met een bouwhoogte van twee bouwlagen met kap. De woningen worden afgewisseld door (voormalige) agrarische bebouwing, waaronder een aantal karakteristieke carrévormige hoeveboerderijen. De (voormalige) boerderijen staan voor een belangrijk deel aan of in de directe nabijheid van de Voer, aan de Langstraat, de Klokkestraat en rond de Op den Dries. De panden zijn deels nog in gebruik als agrarisch bedrijf, maar hebben deels ook een woon- of horecafunctie gekregen.

In Mesch is nooit sprake geweest van grootschalige uitbreidingen, waardoor het historische bebouwingsbeeld van de kern voor een belangrijk deel behouden gebleven. Door de wisselende kapvormen, de verspringende rooilijnen en de afwisseling tussen grootschaligere (historische) bebouwing en kleinschaligere (woon)panden is sprake van een afwisselend bebouwingsbeeld. Karakteristiek is het agrarische gebied dat de twee bebouwingsclusters scheidt en waardoor de Voer stroomt. Het gebied bestaat uit grasland, afgewisseld met (restanten van) een aantal hoogstamboomgaarden. De agrarische gronden worden doorkruist door een wandelpad tussen het Kerkplein en de Red Horsestraat.

Het vigerend bestemmingsplan ter plekke van Grijzegraaf 14 te Mesch is het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' (vastgesteld op 29 september 2015). Tevens is op 25 september 2018 het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten' vastgesteld.

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' geldt voor de gronden ter plaatse van Grijzegraaf 14 de bestemming 'Horeca' in combinatie met een bouwvlak. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 4' en 'Waarde – Cultuurhistorie' opgenomen. Verder gelden nog diverse maatvoeringseisen en de bouwaanduiding 'bijgebouwen'.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied bij blauwe contour

Conform de regels zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan zijn ter plaatse van de gronden bestemd als 'Horeca'. Op basis hiervan is horeca en een bedrijfswoning toegestaan. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen welke het onder voorwaarden mogelijk maakt de bestemming 'Horeca' te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Hiervoor geldt dat het aantal aanwezige woningen niet mag toenemen, de bedrijfsactiviteiten geheel beëindigd dienen te zijn en dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt een verantwoord woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Binnen de bestemming 'Wonen' is een bed en breakfast toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast'. In het bestemmingsplan is in de bestemming 'Wonen' een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen die, onder voorwaarden, een bed & breakfast binnen een woning toestaat. Deze voorwaarden zijn: de hoofdfunctie, te weten wonen, dient gehandhaafd te blijven, de bed & breakfast mag maximaal 8 slaapplaatsen aanbieden, de bed en breakfast mag door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet (kunnen) functioneren als een zelfstandige woning (een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan), de maximale aaneengesloten verblijfsduur in de bed en breakfast mag niet meer bedragen dan 6 weken.

De dubbelbestemmingen 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waarde - Archeologie 4' zijn opgenomen ter behoud en bescherming van cultuurhistorische en archeologische waarden. Zo is het ter plaatse van gronden bestemd als 'Waarde - Cultuurhistorie' niet toegestaan bouwingrepen uit te voeren die leiden tot wezenlijke veranderingen in de aanwezige cultuurhistorische waarden en kwaliteiten en tot aantasting van de karakteristiek van het ruimtelijk beeld. Ter plaatse van gronden bestemd als 'Waarde - Archeologie 4' is het niet toegestaan bouwwerken op te richten die gepaard gaan met graafwerkzaamheden dieper dan 0,50 meter of die een groter oppervlak dan 500 m² beslaan. Vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing binnen deze bestemming, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid, is wel toegestaan.

Tot slot geldt dat in het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren Eijsden-Margraten' parkeernormen zijn opgenomen waaraan een ruimtelijke ontwikkeling binnen het plangebied dient te voldoen.

Onderhavig wijzigingsplan voorziet in het planologisch-juridisch mogelijk maken van de bestemmingswijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Aangetoond wordt dat aan de gestelde voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid van 'Horeca' naar 'Wonen' wordt voldaan. Daarnaast wordt bij de woonbestemming de aanduiding 'bed & breakfast' opgenomen ten behoeve van het planologisch-juridisch mogelijk maken van het uitvoeren van een kleinschalige bed & breakfast bij de woning. In dit kader wordt ook aangetoond dat aan de gestelde voorwaarden van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van het faciliteren van een 'bed & breakfast' wordt voldaan.

Het planvoornemen ziet toe op een planologische functiewijziging waarbij enkel een aantal kleinschalige (inpandige) bouwingrepen worden uitgevoerd ten behoeve van de optimale inrichting van de woning en de bed & breakfast binnen het pand. De kleinschalige bouwingrepen, waarbij geen bodemingrepen plaatsvinden, doen derhalve geen afbreuk aan de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden.

In dit inleidende hoofdstuk (hoofdstuk 1) is een beschrijving gegeven van de aanleiding en doel van de bestemmingswijziging, de ligging en begrenzing van het plangebied en het vigerende bestemmingsplan. In het tweede hoofdstuk wordt de wijzigingsbevoegdheid getoetst en uiteengezet. Vervolgens wordt kort stilgestaan bij het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de verschillende omgevingsaspecten. Vervolgens wordt de juridisch opzet besproken (hoofdstuk 5). Tot slot wordt in hoofdstuk 6 en 7 aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van de bestemmingswijziging en de voor onderhavig wijzigingsplan te doorlopen procedure.

Het voornemen om ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Horeca' te wijzigen in 'Wonen' en hierbij tevens een bed & breakfast te faciliteren, zou theoretisch gezien geregeld kunnen worden door eerst een wijzigingsplan vast te laten stellen ten behoeve van de wijziging van de bestemming 'Horeca' naar 'Wonen', waarbij de regels uit het vigerende bestemmignsplan van toepassing worden verklaard. Vervolgens zou op basis van een algemene afwijkingsbevoegdheid middels een reguliere omgevingsvergunningprocedure de bed & breakfast binnen de woning kunnen worden gefaciliteerd. Gezien dit twee verschillende ruimtelijke procedures betreffen die elk gepaard gaan met de nodige tijdsduur en kosten, is in overleg met gemeente Eijsden-Margarten besloten onderhavig planvoornemen in één ruimtelijke procedure te regelen middels een wijzigingsplan van 'Horeca' naar 'Wonen' waarbij tevens de aanduiding 'bed & breakfast' wordt opgenomen.

In onderstaande vindt toetsing aan de voorwaarden plaats op basis waarvan medewerking kan worden verleend aan de bestemmingswijziging van 'Horeca' naar 'Wonen'. Daarnaast heeft toetsing plaatsgevonden aan de voorwaarden op basis waarvan medewerking kan worden verleend aan het faciliteren van een bed & breakfast. Dit om aan te tonen dat als gebruik zou worden gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid, er voldaan zou kunnen worden aan deze voorwaarden en er geen belemmering zou zijn om deze toe te passen.

In het geldende bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' is in de bestemming 'Horeca' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bestemming 'Horeca' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' om het gebruik van het voormalig horecapand als woning planologisch-juridisch mogelijk te maken. Hierna zijn de voorwaarden waardoor aan de wijziging kan worden meegewerkt weergegeven.

Conform artikel 12.4.1 zijn burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming 'Horeca' te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen' indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. Het aantal aanwezige woningen mag niet toenemen;
   Het aantal woningen neemt niet toe. Momenteel is er reeds één woning in de vorm van een bedrijfswoning aanwezig. In de nieuwe situatie blijft sprake van één woning binnen de bestaande bebouwing.
2. b. De bedrijfsactiviteiten dienen geheel te zijn beëindigd;
   De horeca activiteiten in de vorm van een eetcafé zijn met de verkoop van het pand volledig beëindigd. De nieuwe eigenaren zijn voornemens het pand in gebruik te nemen voor de hoofdfunctie 'Wonen'. Gezien de omvang van het pand bestaat tevens de wens om in de toekomstige situatie, ondergeschikt aan de woonfunctie, in een kleinschalige bed & breakfast (maximaal 8 slaapplaatsen) te voorzien.
3. c. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt dient een verantwoord woon- en leefklimaat te worden gegarandeerd;
   In de bestaande situatie is reeds sprake van een woonfunctie in de vorm van een bedrijfswoning. In dit kader is destijds reeds beoordeeld dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Gezien het rustige karakter van de omgeving (overwegend wonen), de ligging aan de rand van de kern grenzend aan het buitengebied, er geen bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving plaatsvinden en er geen sprake is van doorgaand verkeer, kan geconcludeerd worden dat hier nog altijd het geval is. Dit wordt nader onderbouwd in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Tevens wordt in dit hoofdstuk beschreven dat het gebruik als 'Wonen' in combinatie met bed & breakfast vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is en niet leidt tot overlast voor de omgeving.

Op basis van bovenstaande wordt geconludeerd dat aan de voorwaarden voor de wijziging van de bestemming 'Horeca' in 'Wonen', zoals genoemd in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 12.4.1) in voldoende mate wordt voldaan.

In het geldende bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' is een algemene afwijkingsregel opgenomen die het mogelijk maakt om af te wijken van de bestemmingsregels voor het faciliteren van een bed & breakfast. Hierna zijn de voorwaarden waardoor aan de afwijking kan worden meegewerkt weergegeven.

Conform artikel 28.3 is het bevoegd gezag bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van de bestemmingsregels voor het faciliteren van een bed & breakfast, met dien verstande dat:

1. a. een bed & breakfast is toegestaan binnen een (bedrijfs)woning, mits de hoofdfunctie, te weten wonen, gehandhaafd blijft en met dien verstande dat een bed & breakfast niet is toegestaan op een bedrijventerrein;
   Het plangebied is gelegen in het woongebied van de kern Mesch. De nieuwe eigenaren van het pand zijn voornemens het pand in gebruik te nemen voor de hoofdfunctie 'Wonen'. Gezien de omvang van het pand bestaat tevens de wens om in de toekomstige situatie, ondergeschikt aan de woonfunctie, in een kleinschalige bed & breakfast (maximaal 8 slaapplaatsen) te voorzien. De hoofdfunctie, zijnde wonen, blijft hierbij gehandhaafd.
2. b. de bed & breakfast uitsluitend in de bestaande (bedrijfs)woning met bijbehorende bouwwerken mag worden gerealiseerd;
   De bed & breakfast wordt gerealiseerd binnen het bestaand bouwvolume van het pand c.q. de woning. Gezien de omvang c.q inhoud van het pand is hier voldoende ruimte voor. Er vinden enkel een aantal kleinschalige (inpandige) bouwingrepen plaats waarmee de woning in combinatie met de bed & breakfast optimaal kan worden ingericht.
3. c. de bed & breakfast maximaal 8 slaapplaatsen mag aanbieden;
   De bed & breakfast is kleinschalig van aard en voorziet in maximaal 8 slaapplaatsen.
4. d. de bed & breakfastvoorziening door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet mag (kunnen) functioneren als een zelfstandige woning. Een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan;
   De kamers van de bed & breakfasat worden zo ingericht dat sprake is van een verblijfsruimte c.q. slaapkamer met 'natte cel' (toilet en badkamer). Binnen de verblijfsruimte c.q. slaapkamer is een zithoek(je) voorzien. Er is geen sprake van een aparte kookgelegenheid bij de voorziening.
5. e. de maximale aaneengesloten verblijfsduur in een bed & breakfast niet meer mag bedragen dan 6 weken;
   De kamers zijn uitsluitend bestemd voor kortstondig verblijf (lang weekend, midweek of volledige week), maar zeker niet langer dan 6 weken. Longstay is absoluut niet aan de orde.
6. f. de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig wordt beïnvloed;
   De parkeerbehoefte van het voormalige gebruik, zijnde 'Horeca' in combinatie met een bedrijfswoning, en het voorziene gebruik, zijnde 'Wonen' in combinatie met een kleinschalige bed & breakfast, zijn berekend op basis van de parkeernormen zoals opgenomen in het Parapluplan Parkeren van de gemeente Eijsden-Margraten. Hieruit volgt voor de voormalige situatie dat sprake was van een parkeerbehoefte van ca. 8 parkeerplaatsen voor het eetcafé (gebaseerd op de parkeerkencijfers 'café/bar/cafetaria', weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom). In de nieuwe situatie geldt dat sprake is van een maximale parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen voor de bed & breakfast (gebaseerd op de parkeerkencijfers 'hotel', weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom). De parkeerbehoefte voor de woning blijft gelijk. Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat de parkeerbehoefte ter plaatse van Grijzegraaf 14 ten gevolge van onderhavig planvoornemen afneemt met 5 parkeerplaatsen. De parkeerbalans in de directe omgeving van het plangebied wordt ten gevolge van de bed & breakfast dan ook niet nadelig beïnvloed. Het omzetten naar wonen in combinatie met een bed & breakfest heeft juist een postief effect op de parkeerbalans in de omgeving.

Op basis van bovenstaande wordt geconludeerd dat indien gebruik zou worden gemaakt van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor het faciliteren van een bed & breakfast, er voldaan zou kunnen worden aan deze voorwaarden en er geen belemmering zou zijn om deze toe te passen.

De wijziging van de bestemming 'Horeca' in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de aanduiding 'bed & breakfast' is van ondergeschikte aard. De wijziging in een woonbestemming sluit aan bij de woningen op de belendende percelen. Gezien in de huidige situatie reeds sprake is van een bedrijfswoning, vindt met onderhavige ontwikkeling géén nieuwe woningbouwontwikkeling plaats. Deze wijziging is primair noodzakelijk om de financiering van de koper rond te krijgen.

Voor wat betreft het faciliteren van de bed & breakfast geldt dat dit past binnen de gemeentelijke ambitie om de toeristische sector te versterken. Ten aanzien van toerisme wenst de gemeente Eijsden-Margraten in te zetten op wandelen, fietsen en 'andere vormen van onthaasten'. De onderliggende kracht daarbij is de beleving van het landschap. Hiertoe worden lokale wandel- en fietsnetwerken geoptimaliseerd. Dit dient niet alleen een aantrekkende werking te hebben op oudere inwoners van de gemeenten, maar ook op de toerist. Door een verblijfsaccomodatie voor korte duur, in de vorm van een kleinschalige bed & breakfast, aan te bieden aan o.a. toeristen, draagt onderhavig voornemen bij aan de inzet op de toeristische sector door de gemeente.

Tot slot geldt dat onderhavig planvoornemen plaatsvindt binnen een cultuurhistorisch waardevol pand. Het pand heeft enige tijd leeggestaan en met het plan krijgt het pand nieuw leven ingeblazen door een andere functionele invulling. Door het voormalige gebruik te wijzigen naar hoofdzakelijk een woonfunctie in combinatie met een kleinschalige bed & breakfast, kan het pand duurzaam in gebruik blijven. De stedenbouwkundige cultuurhistorische waarden van het pand worden hierbij niet aangetast maar juist behouden, omdat het enkel een functiewijziging betreft. Het authentiek dorpsgezicht aan de rand van de dorpskern Mesch blijft hiermee behouden.

Daarnaast is het plangebied gelegen binnen bestaand bebouwd gebied en is sprake van invulling van een cultuurhistorische pand met een nieuwe functie.

Gezien de aard en omvang van onderhavig planvoornemen zijn er geen Rijks-, provinciale, regionale of gemeentelijke belangen in het geding.

In de publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De bedrijfsactiviteiten worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale (indicatieve) hinderafstand.

Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf en anderzijds door het karakter van zijn omgeving. De richtafstanden zijn niet wettelijk voorgeschreven en gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven en zijn geschreven voor nieuwe situaties. Indien bekend is welke activiteiten concreet beoogd worden, dan kan gemotiveerd worden afgeweken van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van richtafstanden). Voor bestaande bedrijven geldt allereerst de geldende omgevingsvergunning of de richtlijnen uit de geldende AMvB.

In de huidige situatie is op de locatie sprake van een restaurant c.q. eetcafé waar tevens ruimtes worden verhuurd voor de organisatie van feesten, vergaderingen en overige bijeenkomsten. Een dergelijke horecafunctie wordt ingeschaald onder de milieucategorie 1 met bijbehorende grootste richtafstand van 10 meter. In onderhavig wijzigingsplan wordt de huidige bestemming 'Horeca' gewijzigd in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de aanduiding 'bed & breakfast'. De functie wonen betreft geen hinderveroorzakende functie en voor deze functie geldt dan ook geen richtafstand. Voor de kleinschalige bed & breakfast kan worden beargumenteerd dat dit als het ware een zeer kleinschalige vorm van een hotel betreft. Ook deze functie wordt in de regel ingeschaald onder de milieucategorie 1 waarvoor de richtafstand van 10 meter geldt. Echter, de bed & breakfast functie is ondergeschikt aan de woonfunctie en juist passend bij de woonfunctie. Ten gevolge van onderhavig planvoornemen vindt dan ook geen verzwaring van hinderveroorzakende activiteiten plaats, maar juist verlichting door de hoofdfunctie wonen.

Aan de overzijde van de Onderste Bernauerweg is de basisschool van Mesch (Grijzegraaf 12) gelegen. Een basisschool wordt aangemerkt als milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter (geluid). De kortste afstand vanaf de gevel van de woning tot aan het schoolterrein bedraagt circa 5 meter. Echter de bron van geluid, zijnde de speelplaats, is grotendeels aan de achterzijde gelegen op een afstand van circa 28 meter met de afschermende werking van de bebouwing van de school. Daarnaast betreft het een basisschool van beperkte omvang. Door het verzorgingsgebied (kern Mesch e.o.) is het aanbod aan kinderen laag. Het aantal leerlingen bedraagt in het leerjaar 2019-2020 ca. 70. Hierdoor zijn de groepen gecombineerd. Er is sprake van circa 3 volwaardige klassen waarin groep 1 t/m 8 gezamenlijk vertegenwoordigd zijn. Door de kleinschaligheid van deze school zal ook de invloed er van op de omgeving beperkter zijn dan de hiervoor gestelde richtafstand van 30 meter waarbij uit wordt gegaan van 8 volwaardige klassen gedifferentieerd in groep 1 t/m 8 (8 x 25 tot 30 leerlingen = 200 tot 240 leerlingen).

Het aanbod van leerlingen ligt hiermee ver onder het gemiddelde van een reguliere basisschool. Het is dan ook aannemelijk dat de richtafstand van 30 meter niet volledig van toepassing is. Gezien het karakter van de school en de afschermende werking van de bebouwing ten opzichte van de speelplaats kan het woon- en leefklimaat van de woning in voldoende mate worden gewaarborgd. Daarbij geldt dat in de huidige situatie ook reeds sprake is van een goede woonsituatie (ten aanzien van de bedrijfswoning).

Het aspect bedrijven & milieuzonering vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Omdat de bestemming 'Horeca' gewijzigd wordt in de bestemming 'Wonen' is een historisch bodemonderzoek conform NEN5725 (Aelmans Eco B.V., rapportnummer E200160.002/TRE, d.d. 3 augustus 2020) uitgevoerd. Het historisch bodemonderzoek is als Bijlage 1 toegevoegd bij onderhavige toelichting. Uit het historisch bodemonderzoek blijkt dat er geen specifieke aanwijzingen aangetroffen zijn die duiden op de aanwezigheid van mogelijke bodemverontreinigingen en/of bodembedreigende activiteiten. Op, dan wel direct grenzend aan, onderhavig plangebied hebben agrarisch bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden. Daar hiervoor geen specifieke vergunningen van voorhanden zijn, kunnen voornoemde bedrijfsactiviteiten als kleinschalig bestempeld worden.

Gezien het diffuse karakter van de voormalige gemeente Eijsden, te wijten aan de zinkwitfabriek, is de bodem diffuus verontreinigd geraakt met diverse zware metalen. Voornoemde verontreinigingen worden veelal aangetroffen ter plaatse van de belendende percelen. De kans is dus reëel, dat dergelijke verontreiniging op onderhavig plangebied eveneens worden aangetroffen. Naar aanleiding van vorenstaande dient onderhavig plangebied derhalve als diffuus verdacht beschouwd te worden.

Daar er geen specifieke bronnen (behoudens het diffuus karakter van het gehele grondgebied van de provincie Limburg) voorhanden zijn waardoor onderhavig plangebied als verdacht met betrekking tot PFAS dient te worden bestempeld, is het niet doelmatig om de grond op PFAS te onderzoeken.

Conclusie

Ondanks voornoemde constateringen vormt het diffuus verdacht karakter van onderhavig plangebied geen directe belemmering voor de beoogde bestemmingsplanwijziging. Ten gevolge van onderhavig planvoornemen vinden geen graafwerkzaamheden plaats waarbij grond vrijkomt, waardoor geen aanvullend bodemonderzoek conform de NEN-5740 en NEN-5707 uitgevoerd hoeft te worden.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen, waarmee men het volgende wil bereiken:

• bescherming van personen die zich bevinden in de nabijheid van een risicobron tegen de kans op overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen of ten gevolge van een ongeval met een vliegtuig op of nabij een luchthaven;
• bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtend effect van een dergelijk ongeval met een groot aantal slachtoffers.

Uitsnede risicokaart omgeving plangebied (plangebied aangeduid bij blauwe contour)

Het plangebied is niet nabij risicovolle inrichtingen, buisleidingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen gelegen. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting betreft een bovengrondse propaantank ter plaatse van Heijweg 3 te Eijsden (afstand ca. 830 meter). De dichtstbijzijnde buisleiding is, ter hoogte van de kern Eijsden, op ca. 1,7 km gelegen. Tot slot geldt dat over de rijksweg A2, gelegen ten westen van het plangebied, transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied is op ruime afstand (ca. 1 kilometer) van de rijksweg A2 gelegen.

Het plangebied ligt daarmee buiten de afstand van 200 meter van de wegas van de rijksweg A2, maar binnen het invloedsgebied vanwege een toxische wolk tot 1.500 meter. Vanwege het transport met gevaarlijke stoffen over de weg wordt gekeken naar maatgevende scenario's die effect hebben op de omgeving. Het scenario betreft een toxische wolk. In het geval van een calamiteit zullen de aanwezige personen in eerste instantie worden gewaarschuwd met de instructie schuilen waarbij het advies luidt ramen en deuren gesloten houden en de ventilatie afschakelen. Nieuwe bouwwerken zijn veelal goed geïsoleerd, waardoor deze woningen voor ten minste 4 uur na het incident, een goede bescherming bieden tegen het binnendringen van het toxisch gas. De personen in het plangebied zijn in het algemeen als zelfredzaam te beschouwen. De bereikbaarheid van het plangebied is goed. De ontvluchting van het gebied en de toegang voor hulpdiensten is gewaarborgd. Het plangebied is momenteel bij alarmeren gedekt via het waarschuwings-en alarmeringssysteem (WAS). De WAS voorziening is gelegen in het plangebied en het gehele plangebied valt binnen het dekkingsgebied. Het beleid van het Ministerie van Veiligheid en Justitie is om met ingang van 1 januari 2020 het WAS uit te faseren. Dit betekent dat het WAS met ingang van deze datum niet meer gehandhaafd en onderhouden wordt door het Ministerie van Veiligheid en Justitie. In plaats hiervan zal gebruik worden gemaakt van NL-Alert. NL-Alert is een alarmmiddel van de overheid voor alarmering via de mobiele telefoon. Met NL-Alert kan de overheid gericht mensen met een tekstbericht informeren. NL-Alert is met name bedoeld voor noodsituaties. In het bericht staat wat er aan de hand is en het handelingsperspectief van de personen in de directe omgeving van het incident. NL-alert wordt momenteel steeds vaker ingezet als (aanvullend) alarmmiddel. Opgemerkt wordt dat de kans op een dergelijk ongeval dusdanig klein is dat het verwaarloosbaar wordt geacht. Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid transport over de weg geen belemmeringen voor het planvoornemen.

Conclusie

Volgens de risicokaart ligt het plangebied niet binnen een plaatsgebonden risicocontour. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de rijksweg A2. Gelet op de maatgevende scenario's op de omgeving, geldt dat het transport met gevaarlijke stoffen over de weg geen belemmeringen vormt voor het planvoornemen.

Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging aanwezig zijn en nader onderzoek is dan ook niet aan de orde.

Ten aanzien van het geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. In de Wgh zijn rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen zones opgenomen en gelden geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus ter bescherming van geluidgevoelige objecten.

Het plangebied is niet gelegen binnen de zone van een (gezoneerd) industrieterrein of een spoorweg. Ook is het plangebied niet gelegen binnen de onderzoekszone van een weg. De omliggende wegen maken deel uit van een 30 km zone en zijn niet verkeersintensief. Gezien het feit dat de omliggende wegen geen gezoneerde wegen betreffen, is een onderzoeksplicht vanuit de Wet geluidhinder niet aan de orde. Ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt geen akoestisch onderzoek noodzakelijk geacht. Dit wegens het feit dat de omliggende wegen een dermate lage verkeersintensiteit (alleen bestemmingsverkeer) kennen, dat redelijkerwijs geconcludeerd kan worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai. Daarbij geldt dat in het kader van de bestaande bedrijfswoning de geluidsituatie reeds als (voldoende) positief is beoordeeld.

Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai wordt niet noodzakelijk geacht. Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

In de Wet luchtkwaliteit zijn de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen als onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) beschreven. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;

• een project past binnen de NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Hoofdstuk 5 van de Wm maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO₂ met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%- grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto

Het onderhavig wijzigingsplan regelt planologisch-juridisch de bestemmingswijziging van de bestemming 'Horeca' in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Het betreft enkel een planologische functiewijziging en het oprichten van een nieuwe (extra) woning wordt hiermee niet mogelijk gemaakt. Ten gevolge van onderhavig planvoornemen wordt namelijk het gebruik van een horecapand met bedrijfswoning gewijzigd naar een woning in combinatie met een kleinschalige bed & breakfast. De bestemmingswijziging is daarmee aan te merken als NIBM.

Verder geldt dat het plangebied niet is gelegen in de nabijheid van zware industrie of een concentratiegebied van intensieve veehouderijen. Derhalve wordt redelijkerwijs aangenomen dat ten aanzien van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de woning en bed & breakfast op onderhavige locatie.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening gehouden worden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten (Vogelrichtlijn) en leefgebieden (Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden.

Gebiedsbescherming

De bescherming van gebieden is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Stb. 2016, 34), die de implementatie vormt van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De gebieden die op grond van de beide Europese richtlijnen zijn aangewezen als speciale beschermingszones (de zogenoemde Vogel- en Habitatrichtlijngebieden) vallen onder het regime van de Wet natuurbescherming, mits de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden ook op grond van deze wet zijn aangewezen ter uitvoering van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Deze gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000.

Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebieden

Op ca. 1 kilometer afstand is het Natura 2000-gebied Voerstreek gelegen. Op ca. 2,5 kilometer afstand is het Natura 2000-gebied Savelsbos gelegen en op ca. 3 kilometer afstand zijn Natura 2000-gebieden Maas bij Eijsden en Basse Meuse et Meuse mitoyenne gelegen. Daarnaast zijn de volgende Natura 2000-gebieden binnen een straal van 10 kilometer van het plangebied gelegen:

• Noorbeemden & Hoogbos - ca. 4 kilometer
• Montagne Saint-Pierre - ca. 4 kilometer
• Basse vallée du Geer - ca. 5 kilometer
• Plateau van Caestert met hellingbossen en mergelgrotten - ca. 6 kilometer
• Sint Pietersberg & Jekerdal - ca. 6 kilometer
• Bemelerberg & Schiepersberg - ca. 8 kilometer
• Geuldal - ca. 9 kilometer

De bestemmingswijziging ziet enkel toe op het planologisch-juridisch regelen van een bestemmingswijziging. De bestemming 'Horeca' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Gezien de afstand tot Natura 2000-gebieden en de aard van het planvoornemen zijn er geen significante effecten te verwachten op deze Natura 2000-gebieden.

Ten aanzien van het aspect stikfstof geldt dat het planvoornemen in een planologische functiewijziging voorziet waarbij enkel een aantal kleinschalige (inpandige) ingrepen worden uitgevoerd ten behoeve van de herinchting van het pand voor de optimalisatie van de woning en de bed & breakfast. Met onderhavig planvoornemen is geen sprake van een bouwfase waarin mobiele werktuigen worden ingezet. Ten aanzien van de nieuwe gebruiksfase van het pand geldt dat er minder stikstofemissies aan de orde zijn dan in de voormalige gebruiksfase. Dit wordt veroorzaakt door een afname in de verkeersgeneratie. De voormalige horecafunctie genereert namelijk meer gemotoriseerde verkeersbewegingen dan de kleinschalige bed & breakfast doet. De verkeersgeneratie ten gevolge van de (bedrijfs)woning blijft gelijk. Ook de stikstofemissies die aan de orde zijn ten gevolge van het warm stoken van het pand blijven hetzelfde.

De bouw- en gebruiksfase voor onderhavig planvoornemen leidt gezien de afstand, de aard en omvang van de bestemmingswijziging niet tot een toename van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden. Negatieve effecten kunnen met zekerheid worden uitgesloten. Intern salderen is niet aan de orde. De bestemmingswijziging kan doorgang vinden zonder vergunningsplicht ten aanzien van de Wet natuurbescherming.

Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Voor de provincie Limburg zijn deze opgenomen in de Omgevingsverordening Limburg 2014 als 'goudgroene natuurzone'. Het plangebied is niet gelegen binnen de provinciale natuurzones, zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Limburg 2014. Op ca. 530 meter ten noorden van het plangebied bevinden zich gronden die zijn aangeduid als goudgroene natuurzone. Daarnaast geldt dat de kern Mesch wordt omsloten door het beschermingsgebied Nationaal Landschap Zuid-Limburg. De kern zelf maakt hier echter geen onderdeel van uit.

Gezien de afstand tot provinciale natuurzones en beschermingsgebieden en de aard van het planvoornemen zijn er geen significante effecten te verwachten op deze zones en gebieden.

Soortenbescherming

Behalve de mogelijke effecten op natuurgebieden moet ook duidelijk zijn of het betreffende plan effecten heeft, en zo ja welke, op beschermde soorten. De Wet natuurbescherming beschermt niet alleen gebieden, maar ook plant- en diersoorten. Op grond van de Wet natuurbescherming is het verboden om beschermde dieren te verontrusten, verjagen, vangen of te doden. Ook rust- en voortplantingsplaatsen mogen niet worden verontrust of beschadigd. Beschermde planten mogen niet worden vernield. Voor handelingen die mogelijk schadelijk kunnen zijn voor beschermde soorten, moet een ontheffing worden aangevraagd.

Onderhavig planvoornemen voorziet in een planologische functiewijziging van 'Horeca' naar 'Wonen' in combinatie met bed & breakfast, waarbij enkel een aantal kleinschalige (inpandige) ingrepen worden uitgevoerd ten behoeve van de herinchting van het pand voor de optimalisatie van de woning en de bed & breakfast. Door de bestemmingswijziging en kleinschalige (inpandige) ingrepen zijn er geen negatieve gevolgen te verwachten voor beschermde soorten of hun verblijfplaatsen, vliegroutes of fourageergebieden. Binnen het plangebied zijn geen natuurwaarden dan wel beplanting aanwezig. Er zijn enkel een korte haag en een kleine boom aan de noordwestzijde van het plangebied aanwezig. Indien deze beplanting gerooid wordt zal dit buiten het broedseizoen moeten plaatsvinden.

Vanuit flora en fauna zijn geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging aanwezig.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Hiermee is de Wet op de archeologische monumentenzorg komen te vervallen. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend.

Gemeenten dienen in hun bestemmingsplannen rekening te houden met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Voor een goed gemeentelijk archeologisch beleid kunnen gemeenten meer gedetailleerde verwachtings- of beleidskaarten laten opstellen. Hiermee kunnen gemeente binnen hun eigen beleidsruimte een invulling geven.

De gemeente Eijsden-Margraten heeft een archeologische beleidskaart opgesteld. Volgens de archeologische beleidskaart ligt het plangebied binnen een gebied met een hoge verwachting (zie onderstaand figuur).

Uitsnede archeologische beleidskaart Eijsden-Margraten met plangebied bij rode contour

Binnen het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Op basis van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk bij bodemingrepen vanaf 500 m² en een diepte van 0,50 meter. Deze dubbelbestemming wordt overgenomen in onderhavig wijzigingsplan Hierdoor wordt de bescherming van de belangen bij eventuele toekomstige bodemingrepen gewaarborgd. Daarnaast vindt er binnen het plangebied slechts een bestemmingswijziging plaats, waarbij geen bodemingreep noodzakelijk is. De bodem blijft daarmee ongeroerd.

Geconcludeerd wordt dat archeologisch onderzoek niet aan de orde is. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor onderhavige bestemmingswijziging.

Vanaf 1 januari 2012 dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met cultuurhistorie. Dit is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg.

Het pand ter plaatste van Grijzegraaf 14 c.q. het plangebied wordt wegens zijn karakteristieke stedenbouwkundige uitstraling en de uit het verleden ontstane immateriële waarde aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Het pand is lange tijd in gebruik geweest door eetcafé Auberge 't Koffer. Het eetcafé staat in de omgeving bekend als het eerste café dat tijdens de Tweede Wereldoorlog in Nederland is bevrijd.

Wegens de cultuurhistorische waarde is aan het pand ter plaatse van het plangebied in het vigerend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' toegekend. Ter plaatse van de als 'Waarde - Cultuurhistorie' bestemde gronden is het niet toegestaan bouwingrepen uit te voeren die leiden tot wezenlijke veranderingen in de aanwezige cultuurhistorische waarden en kwaliteiten en tot aantasting van de karakteristiek van het ruimtelijk beeld.

Inmiddels is het pand buiten gebruik geraakt en staat het pand al langer dan een half jaar leeg. Met onderhavig planvoornemen krijgt het pand nieuw leven ingeblazen door een andere functionele invulling. Door het voormalige gebruik als horeca te wijzigen naar hoofdzakelijk een woonfunctie in combinatie met een kleinschalige bed & breakfast, kan het pand duurzaam in gebruik blijven en daarmee wordt onderhoud gewaarborgd. De stedenbouwkundige cultuurhistorische waarden van het pand worden hierbij niet aangetast, omdat het enkel een functiewijziging betreft. Er zijn enkel een aantal kleinschalige (inpandige) bouwingrepen beoogd waarmee de inrichting van het pand wordt geoptimaliseerd voor het gebruik als woning en bed & breakfast. Dit wordt gedaan met ere voor de aanwezige cultuurhistorische waarden en het karakteristiek van het ruimtelijk beeld blijft onaangetast.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderhavige bestemmingswijziging.

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een bestemmings-/wijzigingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Deze paragraaf kan als zodanig worden beschouwd.

Ten gevolge van onderhavige bestemmingswijziging zijn geen wijzigingen in de waterhuishouding te verwachten. Het planvoornemen ziet namelijk toe op het planologisch-juridisch mogelijk maken van het gebruik van het pand als woning in combinatie met een bed & breakfast in plaats van horeca. Er is ten gevolge van onderhavig planvoornemen enkel sprake van een interne verbouwing ter optimalisatie van het gebruik van het pand als woning en bed & breakfast. Er vindt geen toename van verhard oppervlak plaats. De huidige aansluiting op de riolering blijft ongewijzigd.

Het aspect water vormt geen belemmering voor onderhavige bestemmingswijziging.

In het onderhavige wijzigingsplan wordt een bestemmingswijziging planologisch-juridisch geregeld. De bestemming 'Horeca' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de aanduiding 'bed & breakfast'.

Het pand aan de Grijzegraaf 14 is ontsloten middels een oprit aan de Onderste Bernauerweg. Deze oprit kan voor het nieuwe gebruik ook worden gebruikt. De ontsluiting van het perceel blijft daarmee ongewijzigd. Verder geldt dat ten opzichte van het voormalige gebruik als horeca het planvoornemen niet leidt tot een toename in de verkeersintensiteit. Ditzelfde geldt voor de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte van het voormalige gebruik en het voorziene gebruik zijn berekend op basis van de parkeernormen zoals opgenomen in het parapluplan parkeren van de gemeente Eijsden-Margraten. Hieruit volgt voor de voormalige situatie dat sprake was van een parkeerbehoefte van ca. 8 parkeerplaatsen voor het eetcafé. In de nieuwe situatie geldt dat sprake is van een maximale parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen voor de bed & breakfast. De parkeerbehoefte voor de woning blijft gelijk. Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat zowel de verkeersaantrekkende werking als de parkeerbehoefte ter plaatse van Grijzegraaf 14 afneemt met 5 parkeerplaatsen. De parkeerbalans in de directe omgeving van het plangebied wordt ten gevolge van de bed & breakfast dan ook niet nadelig beïnvloed. Het omzetten naar wonen in combinatie met een bed & breakfest heeft juist een postief effect op de parkeerbalans in de omgeving. Ten aanzien van het aspect 'verkeer en parkeren' worden daarom geen belemmeringen verwacht.

De aspecten verkeer en parkeren zullen geen belemmeringen opleveren voor de bestemmingswijziging.

Buiten het plangebied treden geen veranderingen op ten aanzien van de ondergrondse infrastructuur door wijzigingen in het plangebied.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), is het volgende bepaald over de opzet en de inrichting van een bestemmingsplan:

• de digitale raadpleegbaarheid;
• de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012)
• het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)
• het bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015'.

De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het wijzigingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

Het moederplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' geldt als uitgangspunt. Specifiek die artikelen die als voorwaarden bij de betreffende wijzigingsbevoegdheid zijn gesteld. Deze zijn dan ook integraal van toepassing verklaard in dit wijzigingsplan.

Op de verbeelding zijn aangegeven:

• de grens van het plangebied;
• de enkelbestemming 'Wonen';
• de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4';
• de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie';
• de aanduiding 'bouwvlak';
• de aanduiding 'bijgebouwen';
• de maatvoeringseis.

De regels zijn conform de SVBP 2012 als volgt opgebouwd:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De in het wijzigingsplan opgenomen regels zijn geheel overeenkomstig de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Mariadorp, Mesch en Withuis 2015' van de gemeente Eijsden-Margraten zoals vastgesteld door de raad op 29 september 2015. De van toepassing zijnde regels uit dit bestemmingsplan zijn van toepassing verklaard voor dit wijzigingsplan.

Na het toetsen van de ontwikkeling aan diverse voorwaarden, beleid en omgevingsaspecten, dient de uitvoerbaarheid ook beoordeeld te worden. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarnaast is volgens artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (hierna: artikel 6.2.1 Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Een exploitatieplan is echter niet nodig indien:

• het kostenverhaal anderszins is verzekerd;
• het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels of uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid onder b, c en d Wro niet noodzakelijk is.

In het onderhavige is echter geen sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Dit bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch regelen van een bestemmingswijziging. De bestemming 'Horeca' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Er worden enkel kleinschalige (inpandige) ingrepen verricht ter optimalisatie van de inrichting van het pand voor de woning en de bed & breakfast. Er zijn voor de gemeente geen verdere kosten dan die van de bestemmingsplanprocedure. Deze kosten worden gedekt door leges. Eventuele overige kosten, zoals planschadekosten, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dit zal worden vastgelegd in een planschadeovereenkomst.

Onderhavig wijzigingsplan ziet op een bestemmingswijziging. De bestemming 'Horeca' zal worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen' in combinatie met de functieaanduiding 'bed & breakfast'. Er worden enkel kleinschalige (inpandige) ingrepen verricht ter optimalisatie van de inrichting van het pand voor de woning en de bed & breakfast. De bed & breakfast voorziet in maximaal 8 slaapkamers en is ondergeschikt aan de woonfunctie. Het plangebied is gelegen in een overwegende woonomgeving en op enkele plaatsen is een maatschappelijke functie, een horecafunctie of een bedrijfsfunctie aanwezig. De bestemmingswijziging wordt dan ook als passend binnen de omgeving beschouwd.

Het wijzigingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kunnen alleen belanghebbenden reageren op het wijzigingsplan en hun zienswijzen indienen

Het wijzigingsplan zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

Het wijzigingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk wijzigingsplan de volgende procedure, te weten:

1. a. Ontwerp:
   1. 1. 1e ter inzage legging (ontwerp wijzigingsplan)
   2. 2. Vaststelling
2. b. Vaststelling door het College van Burgemeester en Wethouders:
   1. 1. 2e ter inzage legging (vastgesteld wijzigingsplan)
3. c. Beroep:
   1. 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk wijzigingsplan
   2. 2. Reactieve aanwijzing
   3. 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzage legging van het ontwerp wijzigingsplan (fase a) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 4 maart tot en met 14 april gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode waren belanghebbenden in de gelegenheid om hun zienswijzen in te dienen. Er zijn echter geen zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan ingediend.

Het wijzigingsplan is ongewijzigd door het college in de vergadering van 4 mei vastgesteld.