In dit plan wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Meer- en Geerweg 3a van de gemeente Leidschendam-Voorburg.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand

NL.IMRO.1916.MeerGeerweg3a-VG01 met de bijbehorende regels.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning of een daarbij behorend bijgebouw door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft (gezien de aard, omvang en intensiteit), die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hieronder wordt niet verstaan een kleinschalig bedrijf aan huis.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, waarbij een aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte en een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van een product (gewassen, dieren) door middel van het telen van gewassen en/of het fokken (en houden) van dieren.

het centrum van een agrarisch bedrijf, bestaande uit een complex van bedrijfsgebouwen, agrarische bedrijfswoning en andere bouwwerken en voorzieningen, waarin en van waaruit het agrarisch bedrijf wordt geleid en waarbinnen de diverse bedrijfsactiviteiten plaatsvinden.

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van agrarische bedrijfsvoering.

een buiten het agrarisch bedrijfscentrum (bouwvlak) gelegen gebouw ten behoeve van een agrarisch bedrijf, zoals een veldschuur en een schuilgelegenheid voor vee.

een bedrijf dat uitsluitend of overwegend arbeid verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven met behulp van landbouwwerktuigen en landbouwapparatuur, alsmede het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud en reparatie van landbouwwerktuigen en landbouwapparatuur.

een bedrijf waarin geheel of overwegend door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede wordt begrepen het verkopen en/of leveren - als ondergeschikte activiteit - van goederen die verband houden met het ambacht.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders gestelde of te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden (cultuurhistorie).

een werkplaats voor beoefenaars van activiteiten op kunstzinnig-cultureel gebied (atelier), al dan niet beroepsmatig, eventueel in combinatie met een uitstallingsruimte en ondergeschikte detailhandel van kunstnijverheidsartikelen (galerie).

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een onderneming, waarbij het accent ligt op:

• het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren en/of verhandelen van goederen of;
• het bedrijfsmatig aanbieden, verkopen en/of leveren/verlenen van diensten;

al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het bedrijfsproces dan wel de hoofdfunctie van het bedrijf.

een gebouw dan wel ruimte in een gebouw, dat blijkens zijn indeling, inrichting en/of situering is bestemd om te worden gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een bedrijfsterrein (terrein met de bedrijfsbestemming), slechts bedoeld voor bewoning door (het huishouden van) een persoon of een gezin, die behoort bij de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of instelling op het perceel waar de woning zich bevindt, en waarvan de huisvesting ter plaatse noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op dat perceel.

de situatie (gebouw, gebruik, afstand, situering, oppervlakte etc.) zoals die rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerp van het wijzigingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat gesitueerd is bij, in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een op hetzelfde (bouw)perceel gesitueerd hoofdgebouw.

een overdekte piste, al dan niet voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, waarop paarden getraind en afgericht kunnen worden, alsmede waar toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een complex van activiteiten die zich richten op de ontwikkeling en instandhouding van de levensgemeenschap bos ten behoeve van houtteelt, natuur, landschap en dagrecreatie.

de teelt van heesters en andere siergewassen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een grote stalen constructie, metalen laadkist, doos of bak, met standaard afmetingen, geschikt voor opslag en/of transport van materialen en/of goederen. De standaard afmetingen (buiten maten) van een container bedragen maximaal: lengte 12,20 m; breedte 2,45 m; hoogte 2,60 m.

de aan een structuur, terrein, gebied, object en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met zijn sociaal-historische, geschiedkundige, architectuurhistorische, (steden)bouwhistorische, archeologische en/of historisch-geografische karakteristiek.

een vorm van recreatie waarbij personen een (gedeelte van een) dag buiten hun directe vaste of tijdelijke woonomgeving doorbrengen om zich in hun vrije tijd te ontspannen, waarbij gebruik wordt gemaakt van al dan niet daarvoor aangelegde dan wel gebouwde voorzieningen, zonder dat daarbij sprake is van overnachten. Voorbeelden van dagrecreatie zijn: surfen, zeilen, zwemmen, wandelen en paardrijden

voorzieningen ten behoeve van ontspanning in de vorm van sport, spel en verblijf, zonder dat daarbij sprake is van overnachting.

een ovalen baan voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, waarop paarden getraind en afgericht kunnen worden, alsmede waar toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een activiteit dan wel functie binnen een agrarische bestemming die in deeltijd wordt uitgeoefend en geen directe relatie heeft met de agrarische bedrijfsvoering. Voorbeelden hiervan zijn: verblijfrecreatie of pensionstalling bij een melkveehouderijbedrijf.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit of voor verbruik ter plaatse.

het aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële, economische en/of maatschappelijke diensten aan derden. Hieronder wordt niet begrepen: een garagebedrijf, een horecabedrijf en een seksinrichting.

het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten de hoofdmassa van het hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het -op het perceel gesitueerde- hoofdgebouw. Het een en ander met dien verstande dat wordt verstaan onder:

• achtererf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw;
• voorerf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn vóór de oorspronkelijke voorgevel van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
• zijerf: gedeelte van het erf, dat is gelegen buiten de oorspronkelijke zijgevel(s).

een afscheiding op en rond een erf, waarmee de gronden worden begrensd die in ruimtelijk opzicht direct bij, in functioneel opzicht ten dienste staan van en/of in feitelijk opzicht direct aansluiten op het (hoofd)gebouw op dat erf; de eigendomsgrenzen zijn hierbij niet van doorslaggevende betekenis.

een vorm van dagrecreatie waarbij recreanten in relatief geringe aantallen gebruik maken van al dan niet aangelegd en aanwezige voorzieningen, zoals wegen, paden, water en wateroervers, teneinde rust dan wel natuur te beleven. Voorbeelden van deze vorm van recreatie zijn: wandelen, fietsen, kanoën, paardrijden en vissen.

weidegang door paarden, waarbij het grasland niet intensief wordt gebruikt en als grasland behouden blijft. Voor extensieve weidegang door paarden wordt in het plangebied aangehouden:

• 0,3 ha grasland per veulen;
• 0,5 ha grasland per volwassen paard.

Een pony wordt gelijk gesteld met een paard.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair gericht zijn op het rijden met een paard dan wel op de ruiter/amazone. Hieronder vallen onder andere: paardenverhuurbedrijven, maneges, paardenpensions, oefenaccomodaties en wedstrijdstallen.

de geluidbelasting vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarden van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, als bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit wijzigingsplan.

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige functies als beldoeld in de Wet geluidhinder dan wel in Besluiten krachtens die wet.

een agrarisch bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op het telen van tuinbouwgewassen uitsluitend of hoofdzakelijk in kassen, al dan niet op substraatbasis.

een agrarisch bedrijf, waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij dat bedrijf behorende (open) gronden, waaronder mede wordt begrepen een paardenfokkerij. Hieronder wordt niet begrepen: een bollenbedrijf, fruitteeltbedrijf, bedrijf met boskoopse cultures, boomkwekerij, houtteeltbedrijf, hoveniersbedrijf, intensief agrarisch bedrijf, (glas)tuinbouwbedrijf en een paardenhouderij, geen paardenfokkerij zijnde. Een grondgebonden agrarisch bedrijf is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één agrarisch hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen.
• reëel: wanneer de omvang van het bedrijf, passend is bij ten minste een halve tot een volledige arbeidskracht, met aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.
• kleinschalig: wanneer er geen perspectief is op volwaardigheid of de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua aard en omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een conreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder dan wel besluiten krachtens die wet.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting en/of functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

de massa van een (hoofd)gebouw, met uitzondering van aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen.

een bedrijf gericht op één of meer van de volgende activiteiten:

• het verstrekken al dan niet ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken;
• het exploiteren van zaalaccomodaties;
• het verstrekken van nachtverblijf;

een en ander al dan niet in combinatie met dienstverlening en een vermaaksfunctie (een erotisch getinte vermaaksfunctie uitgezonderd).

een bedrijf dat geheel of overwegend gericht is op de aanleg en onderhoud van tuinen, parken, plantsoenen en andere groenvoorzieningen, alsmede op de levering van producten daartoe; een tuincentrum wordt hieronder niet begrepen.

bedrijfsactiviteiten –zelfstandig of als neventak- gericht op het houden (en/of fokken) van slacht-, fok-, of legdieren in gebouwen en (nagenoeg) zonder weidegang, waarbij het houden van dieren niet of zeer beperkt afhankelijk is van de grond als productiemiddel. Voorbeelden hiervan zijn: een varkenshouderij, (edel-)pelsdierhouderij en een pluimveehouderij.

haven waar overwegend gelegenheid wordt gegeven voor het aanleggen, afmeren of afgemeerd houden van pleziervaartuigen.

• een tent, tentwagen, kampeerauto, (toer)caravan of camper;
• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

terrein of plaats, geheel of gedeeltelijk ingericht (o.a. voorzieningen), en blijkens de inrichting bestemd om daarop gelegenheid te geven tot het plaatsen of het geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een vorm van openluchtrecreatie waarbij men tijdelijk in een kampeermiddel op een buitenterrein verblijft, meestal één of meerdere nachten of tijdens vakanties.

een ondergeschikte verblijfsruimte, als zelfstandig gebouw of in een gebouw, behorende bij een (agrarisch) bedrijf, waar personeel en klanten/bezoekers van het bedrijf ter ontspanning tijdelijk kunnen verblijven en voedsel en/of dranken (geen alcohol zijnde) kunnen kopen/nuttigen. Een horecabedrijf wordt hier niet onder begrepen.

(agrarische) bouwwerken, hoofdzakelijk bestaande uit glas of ander lichtdoorlatend materiaal, hoger dan 1 meter. Hieronder wordt mede begrepen: plastic tunnels, boog- of tunnelkassen, schermhallen en hobbykassen. Bij een glastuinbouwbedrijf behorende bedrijfsruimten, zoals sorteerloodsen, ketelhuizen, magazijnen en koelruimten worden hieronder niet begrepen.

een voor agrarisch gebruik bestemde weg ten behoeve van de ontsluiting van percelen of kavels, met een niet doorgaand karakter.

kinderdagverblijf (crèche) voor de opvang van kinderen in de leeftijd van 4 tot 6 jaar en/of buitenschoolse opvang voor kinderen van 4 tot 12 jaar die de basisschool bezoeken. Buitenschoolse opvang kan bestaan uit opvang voor schooltijd, na schooltijd, op vrije dagen of tijdens schoolvakanties.

het verlenen van diensten (niet zijnde diensten binnen een aan huis verbonden beroep) of het uitoefenen van een ambachtelijk bedrijf, op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, door een bewoner van die desbetreffende woning, waarbij de ruimtelijke uitstraling (de aard, omvang en intensiteit) van de activiteit in overeenstemming dan wel verenigbaar is met de woonfunctie en de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt.

voorzieningen ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak gericht is op de teelt van bomen en Boskoopse cultures, ter levering aan hoveniersbedrijven, al dan niet in combinatie met bedrijfsgebonden detailhandel. De teelt van fruit in boomgaarden en/of bolgewassen, is niet toegestaan. Onder kwekerij wordt niet begrepen: een hoveniersbedrijf of een tuincentrum.

een bedrijf dat qua aard en omvang thuishoort in het landelijk gebied of daarmee een functionele binding heeft en geen grootschalig of industrieel karakter draagt, zoals een hoveniersbedrijf, een dierenpension en/of dierenasiel. Onder landelijk bedrijf wordt niet verstaan een agrarisch bedrijf, glastuinbouwbedrijf, paardenhouderij en vormen van niet-agrarische bedrijven, die uit functioneel en/of ruimtelijk oogpunt op een bedrijfsterrein thuishoren.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landschapsinrichting, landschapswaarden en daarmee samenhangende aspecten, zoals natuurwaarden.

een al dan niet overdekte ruimte in de vorm van een cirkel, waarin paarden onder begeleiding specifieke training kan worden gegeven.

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak gericht zijn op het geven van lessen/instructies aan derden, in verschillende disciplines binnen de hippische sport, waarbij gebruik wordt gemaakt van paarden/pony's van het bedrijf (manege) of van derden, zulks in combinatie met één of meer van de volgende activiteiten en/of voorzieningen:

• het in pension houden van paarden en/of pony's;
• een kantine of foyer;
• logies en/of verenigingsaccommodatie;
• het organiseren van wedstrijden of andere evenementen.

een grondgebonden agrarisch bedrijf, (overwegend) gericht op houden van zoogdieren (runderen, schapen, geiten en paarden) voor het verkrijgen van melk van het moederdier voor de consumptie door mensen.

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van natuurwaarden, natuurontwikkeling en daarmee samenhangende aspecten, zoals landschapswaarden.

een activiteit binnen een (agrarische) bedrijfsvoering, die:

• niet zelfstandig wordt uitgeoefend;
• ruimtelijk, functioneel en bedrijfseconomisch gezien, ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit/-functie van het bedrijf;
• een direct verband heeft met de hoofdactiviteit/-functie, daaruit voortvloeit dan wel samenhangt met hetgeen binnen de bedrijfsvoering wordt voortgebracht.

Hieronder wordt mede begrepen bedrijfsgebonden detailhandel. De uitoefening van een neventak is binnen de (hoofd)bestemming, tenzij anders vermeld, rechtstreeks toegestaan.

een agrarisch bedrijf, dat functioneel geheel niet of beperkt afhankelijk is van de bij dat bedrijf behorende gronden als productiemiddel.

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn oorspronkelijke bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, kampeermiddel, loods, keten of een ander soortgelijke verblijfsmiddel.

een afgezet stuk grond of weiland, waarop al dan niet een laag zand of enig ander materiaal is aangebracht, dan wel een (omheinde) niet-overdekte ruimte of piste, waarvan de bodem bewerkt of aangepast is, bestemd voor de vrije loop, het berijden en/of het africhten/trainen van paarden, waar eveneens toetsing van prestaties van de combinatie paard en ruiter in diverse disciplines kan plaatsvinden.

een paardenhouderij, die uitsluitend gericht is op het fokken/opfokken van paarden, de verkoop hiervan en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij; het africhten van eigen (geen paarden van derden) gefokte paarden en/of het verhandelen hiervan, is uitsluitend als onderschikt onderdeel van de bedrijfsvoering toegestaan.

een bedrijf, waarbij de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op paarden, zoals het houden, fokken/opfokken, africhten, trainen, verhandelen en/of het berijden van paarden. Een paardenhouderij is:

• volwaardig: wanneer de bedrijfsvoering uit één hoofdberoep en ten minste één volledige arbeidskracht bestaat en gericht is op het behalen van voldoende bedrijfsresultaat teneinde de continuïteit van de bedrijfsvoering, ook op de langere termijn, te waarborgen;
• kleinschalig of in deeltijd: wanneer de continuïteit van de bedrijfsvoering niet geheel afhankelijk is van de daarmee te genereren inkomsten en de bedrijfsvoering qua en aard omvang niet kan worden aangemerkt als hobbymatig.

een paardenhouderij, zelfstandig of in combinatie met een ander bedrijfsfuncite, die gericht is op het houden van paarden van derden; hieronder wordt mede verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van paarden; een pony wordt gelijkgesteld met een paard.

een ruimte, al dan niet geheel of gedeeltelijk overdekt, waar één of meerdere paarden ter ontspanning vrij kunnen bewegen.

• indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen (maaiveld);
• indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, al dan niet voorzien van bebouwing; een perceel kan samenvallen met een erf, maar kan ook meer omvatten.

een afscheiding op en rond een perceel.

een zodanig gebruik van een gebouw, dat dit noopt tot inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente, overeenkomstig de ter zake geldende regels.

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het uitoefenen van een beroep (aan huis).

een paardenhouderij, waarvan de activiteiten primair om (de productie van) het paard zelf draait en niet zozeer om de ruiter/amazone, zoals een paardenfokkerij en een stoeterij;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

bedrijvigheid en/of activiteiten ten behoeve van een seksinrichting, raamprostitutie, thuisprostitutie, een escortbedrijf en andere vormen van prostitutie.

logies dan wel overnachtingsaccommodaties ten behoeve van een, veelal kortdurend, verblijf van recreanten/toeristen, waarbij in dit plan onderscheid wordt gemaakt in de volgende vormen van logies/overnachtingsaccommodaties:

• een appartement of studio: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte ook een keukenblok en eventueel sanitaire voorzieningen zijn aangebracht en een zelfstandige entree;
• een kamer: een logiesruimte die binnen een bedrijfsgebouw en/of de bedrijfswoning is ondergebracht, waarbij in de ruimte geen keukenblok en sanitaire voorzieningen zijn aangebracht met een zelfstandige entree;
• bed & breakfast: logiesgelegenheid waarbij de logiesruimte is ondergebracht in de bedrijfswoning dan wel in de daarmee verbonden aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, waarbij in de ruimte geen keukenblok is aangebracht, gebruik wordt gemaakt van een bestaande entree en er gelegenheid is om "in huis" ontbijt te nuttigen.

Hieronder wordt niet begrepen: overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoengebonden werkzaamheden en/of arbeid.

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, geen woonkeet, (sta)caravan of andere contructie op wielen zijnde, bedoeld en bestemd om uitsluitend ten behoeve van recreatief verblijf te worden gebruikt door een persoon, gezin of een daarmee gelijk te stellen groep van personen, die het hoofdverblijf elders heeft/hebben, waarbij het beteffende gebruik zich beperkt tot slechts een gedeelte van het jaar, overwegend het zomerseizoen.

aannemelijk perspectief op volwaardigheid en/of continuïteit op de langere termijn.

de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf, die in bijlage 1 bij de regels is opgenomen en van deze regels deel uitmaakt.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of daarmee naar aard en omvang vergelijkbaar, activiteiten in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een bordeel of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

een bedrijf waarvan de omzet uitsluitend of in hoofdzaak wordt behaald uit een combinatie van training van paarden, het uitbrengen van paarden in de sport en het geven van instructie aan derden op paarden, die niet in eigendom zijn van het bedrijf. Diverse sportdisciplines die van toepassing kunnen zijn: dressuur, springen, eventing, endurance, voltige, westernriding, drafsport, rensport en de aangespannen sport. Een entrainement is een stal waar dravers of volbloeden getraind worden voor de drafsport.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die in bijlage 2 bij de regels is opgenomen en van deze regels deel uitmaakt.

het voor langere tijd uitsluitend bewaren van goederen, materiaal en/of andere zaken, zonder dat die opslag/stalling gepaard gaat met enige bedrijvigheid (zoals onderhoud, bewerking of handel) ter plaatse en waarbij het aantal verkeersbewegingen uiterst beperkt is.

een bedrijf dat gericht is op het houden, fokken, africhten, trainen en verhandelen van (eigen gefokte) paarden, alsmede paarden van derden.

goederen, voedsel en/of dranken, die met een specifieke naam in een bepaalde streek en/of op een ambachtelijke wijze worden gemaakt.

een erf, tuin, een al dan niet (gedeeltelijk) overdekte ruimte en/of een gebouw op een agrarisch bouwperceel of op een woonboerderij, geheel of gedeeltelijk ingericht, en blijkens de inrichting bestemd om bedrijfsmatig daarop of daarin thee, koffie en andere niet-alcoholische dranken en versnaperingen, zoals broodjes, ijs, gebak, aan passerende recreanten te verkopen en ter plaatse te laten nuttigen, zulks al dan niet in combinatie met speelgelegenheid voor kinderen. In dit verband mogen ter plaatse geen activiteiten worden uitgeoefend die onder de milieuwetgeving en/of drank- en horecawetgeving vallen.

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

een bedrijf, waarbinnen bedrijfsmatig uitsluitend en in hoofdzaak boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en attributen voor onder andere de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en daarbij behorende hulpmiddelen te koop worden aangeboden.

de verbeelding van het wijzigingsplan Meer- en Geerweg 3a bestaande uit: één kaartblad met het nummer NL.IMRO.1916.MeerGeerweg3a-VG01 inclusief een archeologische waardekaart.

een particuliere tuin, die ingericht is dan wel gebruikt wordt als moestuin en/of siertuin, gesitueerd op een in het plan daarvoor bestemd, niet bij de woning (woonadres) van de eigenaar/gebruiker van de volkstuin gesitueerd, perceel, met bijbehorende voorzieningen.

een complex van volkstuinen, veelal in verenigingsverband.

de naar de weg gekeerde (oorspronkelijke) gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing:

• de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als hiervoor bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:

• bij een wegbreedte van ten minste 10 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg;
• bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg.

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet Geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterrein, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen, zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit plan.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dan wel een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouding.

een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop een veehouderij gevestigd is geweest en waarvan de inrichting karakteristiek is voor deze agrarische erven, met in ieder geval een voormalige agrarische bedrijfswoning, vaak met daarachter een aangebouwde stal, waarbij de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen haaks op de weg zijn gesitueerd en de voormalige bedrijfswoning voor de overige gebouwen uitsteekt, en dat in dit plan een woonfunctie vervult of overeenkomstig een in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid een woonfunctie krijgt.

een grondgebonden agrarisch bedrijf of een paardenhouderij, waar mensen of groepen mensen met een zorgvraag (bijvoorbeeld verstandelijk gehandicapten, psychiatrische patiënten, jongeren met sociale moeilijkheden etc.) worden opgevangen, een passende dagbesteding vinden en/of (mee)werken op het bedrijf, al dan niet in combinatie met logeermogelijkheid in weekenden of vakanties.

Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

daar waar de afstand tussen bouwwerken onderling, alsmede de afstand van een bouwwerk tot de perceelsgrens, het kleinst is.

van een bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein, buitenwerks en boven peil met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle bebouwing op het bouwperceel, bebouwingsvlak of ander terrein wordt opgeteld.

het percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk bouwperceel aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, het boeiboord, of daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen of dakopbouwen bevinden, waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot of het boeiboord van de dakkapel of dakopbouw als goot- of boeiboordhoogte aangemerkt.

van een gebouw of ander bouwwerk wordt gemeten boven peil en buitenwerks bij een verticale projectie van de gevelvlakken.

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen respectievelijk windturbine.

tussen het peil, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren), de buitenzijde van daken en de dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt.

tussen de buitenkant van de gevelvlakken (en/of het hart van de scheidingsmuren), neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de voor het publiek toegankelijke ruimte waar goederen zijn tentoongesteld en/of uitgestald ten behoeve van verkoop.

Het bevoegd gezag kan aanvullend op het bepaalde in lid 3.2 nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Het een en ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven.

Het bevoegd gezag kan aanvullend op het bepaalde in lid 4.2 nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het agrarisch bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied, het agrarisch bouwperceel en/of van (de cultuurhistorische waarde van) agrarische bebouwing;
3. c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
4. d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Het een ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf LandelijkGebied is beschreven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 5.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

1. a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het bouwperceel dan wel in het gebied;
2. b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
3. c. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
4. d. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Het een ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf LandelijkGebied is beschreven.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 van de Wro bevoegd het plan te wijzigen, door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lageverwachting' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, naar ligging van de archeologische waarden te verschuiven en/of naar omvang van het terrein met archeologische waarden te vergroten of te verkleinen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1.1 voor het bouwen van bouwwerken, geen geluidsgevoelige gebouwen zijnde, op een kortere afstand dan in de betreffende tabel is aangegeven.

1. a. De afstand van gebouwen, geen kassen zijnde, tot perceelsgrenzen dient ten minste 3 m te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop het betreffende gebouw wordt gerealiseerd anders is bepaald.
2. b. De afstand van kassen tot perceelsgrenzen dient ten minste 1 meter te bedragen, voor zover in de regels behorende bij de bestemming van de gronden waarop de kassen worden gebouwd anders is bepaald.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.3, voor het bouwen van bouwwerken op een andere afstand dan in dat lid is aangegeven, waarbij:

1. a. hoofdgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd;
2. b. bijgebouwen op een geringere afstand van dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd, met dien verstande dat de voorgevel van de bijgebouwen dienen te worden opgericht op ten minste 3 meter achter de voorgevel van de woning;
3. c. kassen op een geringere afstand van, dan wel op de perceelsgrens kunnen worden gesitueerd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en/of bouwwerken, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor andere doeleinden dan voor de doeleinden behorende bij de bestemming;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze die leidt tot een aantasting van de belangen die samenhangen met de doeleinden behorende bij de bestemming;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag en stalling van machines, goederen, materieel of andere zaken, anders dan overeenkomstig de bestemming dan wel een omgevingsvergunning;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als opslag-, stort- of bergplaats van grond en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk;
6. f. het splitsen van een (bedrijfs)woning in meerdere woningen, wooneenheden of appartementen of het realiseren van een woonfunctie in bedrijfs- of bijgebouwen of het gebruiken van bedrijfsgebouwen of bijgebouwen voor woondoeleinden, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning;
7. g. het gebruiken of laten gebruiken van gronden, bouwwerken en/of voorzieningen bestemd voor recreatief nachtverblijf, waaronder stacaravans, voor permanente bewoning;
8. h. het plaatsen en geplaatst houden van kampeermiddelen of enig ander onderkomen op een perceel, anders dan overeenkomstig de bestemming;
9. i. het uitoefenen van een bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten als bedoeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
10. j. het uitoefenen van (een) horeca(bedrijf) en detailhandel, anders dan overeenkomstig een omgevingsvergunning of bedrijfsgebonden dan wel ondergeschikte detailhandel, uitsluitend voor zover de betreffende vorm van detailhandel volgens de specifieke gebruiksregels niet als strijdig gebruik wordt aangemerkt;
11. k. het plaatsen en geplaatst houden van vliegtuigen, vaartuigen, voertuigen, aanhangers, paardentrailers en daarmee vergelijkbare objecten op een perceel, in gebouwen of onder overkappingen, anders dan overeenkomstig de bestemming of een omgevingsvergunning;
12. l. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
13. m. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, woonschepen en woonarken.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de regels elders in dit plan, ten behoeve van:

1. a. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m² en de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals duikers, keermuren, dammen en bruggen, mits deze om waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn;
3. c. het plaatsen van kunstwerken (beeldende kunst) of straatmeubilair, indien dit uit het oogpunt van openbare inrichting gewenst is;
4. d. afwijkingen ten aanzien van de grens of richting van wegen, paden en/of ligging van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en/of aanduidingen, indien dit noodzakelijk is ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer bedraagt dan 5 m;
5. e. afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 15% van de in het plan aangegeven maten en percentages, niet cumulatief worden gebruikt bij een eerder verleende vrijstelling of omgevingsvergunning en geen betrekking hebben op gronden die in dit plan aangewezen zijn of op grond van de regels in dit plan aangewezen worden met de bestemming 'Bedrijf', niet zijnde een landelijk bedrijf;
6. f. ten behoeve van het bouwen van zend- en/of antennemasten dan wel opstelpunten ten behoeve hiervan tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, met dien verstande dat de hoogte van een zend- of antennemast op een gebouw niet meer mag bedragen dan 5 m.

Burgemeester en wethouders maken uitsluitend gebruik van de in lid 11.1 genoemde afwijkingsmogelijkheid, indien en voor zover:

1. a. de afwijking geen onevenredige hinder of schade met zich meebrengt voor de omgeving;
2. b. de afwijking de belangen die met de in het plan opgenomen bestemmingen worden beschermd, niet in geding brengt;
3. c. door toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit en/of (cultuurhistorische)waarden van de betreffende gronden en/of de aanwezige bebouwing dan wel aan de waarden verbonden aan de bestemming van de gronden en/of bebouwing, die aan het bestemmingsvlak grenzen;
4. d. de afwijking ruimtelijk dan wel landschappelijk goed worden ingepast, met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige of een op het betreffende gebied meest aangewezen deskundige of instantie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, aanvullend op het bepaalde in de regels elders in dit plan, nadere eisen te stellen ten aanzien de hierna genoemde aspecten, indien na afweging van de in het geding zijnde belangen, waaronder begrepen landschappelijke, cultuurhistorische of stedenbouwkundige belangen, het stellen van deze eisen ten aanzien van bebouwing dan wel werken/werkzaamheden redelijk gewenst of noodzakelijk is:

1. a. eisen ten aanzien van het aantal en de situering van ontsluitingswegen (in- en uitritten), met inbegrip van bruggen en dammen, waarbij:

• vooraf door burgemeester en wethouders advies is ingewonnen bij de wegbeheerder en/of een verkeersdeskundige;
• onder andere geëist kan worden dat bij een bedrijfsperceel niet meer dan twee ontsluitingswegen worden gerealiseerd;

2. b. eisen ten aanzien van de situering van niet als bouwwerk aan te merken voorzieningen ten behoeve van (agrarische) bedrijven, in verband met een zorgvuldige landschappelijke inpassing, het een en ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dat lid met maximaal 10%.

Het bepaalde in lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met dit plan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in lid 14.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht voor bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen, kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen bij een omgevingsvergunning afwijken van dat overgangsrecht.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het wijzigingsplan 'Meer- en Geerweg 3a'.

Het voorliggende wijzigingsplan 'Meer- en Geerweg 3a' (hierna: plan) betref een wijzigingsplan. Aanleiding voor dit plan is het bij de gemeente ingediende (her)inrichtingsplan van de heer J.M. van der Salm, Meer- en Geerweg 3a te Leidschendam (hierna: exploitant).

In het bestemmingsplan Landelijk Gebied, door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg vastgesteld op 7 februari 2012, is ten behoeve van het plangebied een 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' opgenomen. Met deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemmingen ter plaatse van en nabij Meer- en Geerweg 3a wijzigen, zodanig dat een integrale herinrichting van de daarbij betrokken percelen mogelijk wordt, ten behoeve van de vestiging van een paardenfokkerij.

De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen omdat de huidige situatie niet toereikend is voor een goede agrarische bedrijfsvoering. Daarnaast zal op kavelniveau de ruimtelijke kwaliteit toenemen door het tegen gaan van verrommeling middels het verwijderen van kwalitatief slechte opstallen.

Op 4 juni 2012 is hiertoe door de exploitant een verzoek ingediend om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Begin 2015 is de gemeente akkoord gegaan met de voorgestelde (her)inrichting van het perceel, omdat deze voldoet aan de eisen die zijn gesteld in de wijzigingsbevoegdheid.

Het plangebied is gelegen aan de Meer- en Geerweg in het buitengebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De Meer- en Geerweg maakt onderdeel uit van de de dijk rondom de Zoetermeerse Meerpolder.

Het wijzigingsplan heeft betrekking op de percelen aan en nabij het perceel Meer- en Geerweg 3a te Leidschendam en omvat de volgende percelen:

• plaatselijk bekend (nabij) Meer- en Geerweg 3a, kadastraal bekend sectie C nummer 2266;
• plaatselijk bekend (nabij) Meer- en Geerweg 3a, kadastraal bekend sectie C nummer 2224;
• plaatselijk bekend (nabij) Meer- en Geerweg 3a, kadastraal bekend sectie C nummer 558.

In onderstaande afbeelding is het plangebied met in rood aangegeven.

Afbeelding: begrenzing plangebied

Het wijzigingsplan voorziet in een integrale herinrichting van de percelen aan en nabij de Meer- en Geerweg 3a te Leidschendam, ten behoeve van de vestiging van een paardenfokkerij.

Huidige situatie

Exploitant heeft aan en nabij de Meer- en Geerweg 3a een gemengd (agrarisch) bedrijf: agrarisch loonwerkbedrijf (zonder personeel) en een paardenpension. Het betreft een afsplitst boerenerf met bedrijfswoning, bijgebouwen en verdere aanhorigheden, en twee percelen grasland met aanhorigheden, waaronder een paardenbak en longeerring. Voorheen vormde dit erf samen met het perceel Meer- en Geerweg 3 één agrarisch bedrijfsperceel.

Expoitant heeft in 1992 het melkveehouderijbedrijf van zijn ouders overgenomen en is de derde generatie die ter plaatse een (agrarisch) bedrijf exploiteert. Hij voert vanaf 2002 zelfstandig agrarische loonwerkzaamheden uit. De laatste jaren bestaan deze werkzaamheden uit het uitvoeren van werkzaamheden voor derden c.q. zichzelf verhuren aan andere loonwerkers en/of aannemers. De machines en werktuigen die hij nog heeft, gebruikt hij ook voor zijn eigen bedrijf. Dit zijn machines en werktuigen voor het bewerken van het land, bemesting, slootonderhoud, graslandverzorging, oogstwerkzaamheden, etc. Ook de echtgenote van exploitant is al geruime tijd in het bedrijf werkzaam, voornamelijk met de paarden.

De bestaande situatie is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'. Ter plaatse is een agrarisch bedrijf toegestaan. De huidige, gecombineerde bedrijfsvoering is geen agrarisch bedrijf in de zin van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn er bouwwerken c.q. voorzieningen aanwezig, die niet passen binnen de regels van het bestemmingsplan.

Nieuwe situatie

Exploitant en zijn echtgenote wensen het paardenpension af te stoten en daarvoor in de plaats een paardenfokkerij te beginnen. Hiertoe hebben zij bij de gemeente een herinrichtings- en bouwplan ingediend. Redenen voor het nieuwe bedrijf zijn de toenemende belangstelling voor de paardenfokkerij in Nederland en de professionalisering hiervan, maar ook de mogelijkheid van bedrijfsopvolging die hiermee gerealiseerd kan worden. De paardenfokkerij zal in het inkomen van het gezin gaan voorzien. Zolang dat nog niet zo ver is, houdt exploitant het ZZP-werk als (neven-) activiteit aan.

Afbeelding: inrichting perceel Meer- en Geerweg 3a

Het nieuwe bedrijf is gericht op het fokken met fokmerries. De veulens worden verkocht nadat zij gespeend zijn. Voor deze activiteit zijn de bestaande bedrijfsruimten niet toereikend en aan vervanging toe. Daarnaast is er geen ruimte voor opslag van hooi en stro. Tevens is er geen ruimte om de machines te stallen. De huidige huisvesting is voor de fokmerries niet geschikt. Voldoende ruimte is hierbij van belang, voor de veiligheid van mens en dier. De bestaande bouwwerken zullen daarom geheel worden gesloopt.

Hiervoor in de plaats komen er totaal 8 paardenboxen, een loopstal voor 6 gespeende veulens, een wasplaats, poetsplaats en een opvoelbox. Naast de stalruimte komt er een loods voor het bergen van werktuigen ten behoeve van graslandbeheer en opslag van stro, hooi, kuilbalen en krachtvoer. Tevens zal er een nieuwe vervangende bedrijfswoning gebouwd worden. Dit is noodzakelijk om permanent toezicht op het bedrijf te kunnen houden. Buiten het plangebied bevindt zich een mobiele woning. Deze zal worden gesloopt zodra de huidige bewoner de woning verlaat. Wanneer deze woning wordt gesloopt kan het landschap weer vanaf de weg worden ervaren.

Exploitant heeft met de gemeente voor de herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied een anterieure overeenkomst gesloten. Het bestemmingsplan Landelijk Gebied zal ten behoeve van de herinrichting van het perceel en de vestiging van een paarkdenfokkerij, binnen de gestelde voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid, worden gewijzigd.

Het voorliggende plan 'Meer- en Geerweg 3a' voorziet dan ook uitsluitend in een herinrichting van de percelen en het vestigen van een paardenfokkerij. De bouw- en gebruiksregels, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, worden ongewijzigd overgenomen in dit plan.

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2012, (gedeeltelijk) onherroepelijk geworden op 18 juli 2013. Inmiddels geldt, met het onherroepelijk worden van het reparatiebestemmingsplan Landelijk Gebied II, dat voor het gehele landelijk gebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg een onherroepelijk bestemmingsplan van toepassing is.

In hoofdstuk 2 wordt het relevante beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven ten aanzien van de herinrichting van het perceel en de vestiging van een paardenfokkerij. In hoofdstuk 3 wordt de voorgestelde inrichting van het perceel getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden, zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied. In hoofdstuk 4 worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische vormgeving van het wijzigingsplan. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een beschrijving gegeven van de economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid.

Het opstellen van dit het plan, vindt plaats binnen het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau, zoals dat is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Verwezen wordt naar Hoofdstuk 2 van de toelichting behorende bij het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader nader toegelicht, voor zover dit (gedeeltelijk) achterhaald is door actualisatie of nieuw beleid en relevant is voor dit plan.

Het rijksbeleid is er op gericht om belangen op nationaal niveau te behartigen. Wanneer er geen nationaal belang in het geding is wordt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening bij gemeenten en provincies gelegd. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

Voor dit wijzigingsplan worden er geen nationale belangen geschaad.

De provincie is verantwoordelijk voor de uitwerking van het rijksbeleid. Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. De Visie op Zuid-Holland bestond uit de Provinciale Structuurvisie met een functiekaart en een kwaliteitskaart, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Inmiddels zijn deze documenten vervangen door de "Visie Ruimte en Mobiliteit", vastgesleld op 9 juli 2014. De "Visie Ruimte en Mobiliteit" bestaat uit o.a. de Verordening ruimte 2014 en geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Eén van de speerpunten van het provinciale ruimtelijke beleid is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Uit de Verordening Ruimte 2014 volgt dat bestemmingsplannen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, rekening dienen te houden met de waarden van het betrokken gebied en deze ontwikkelingen alleen mogelijk maken als voldaan wordt aan de voorwaarden die voor ruimtelijke kwaliteit zijn opgenomen.

De Visie Ruimte en Mobiliteit gaat uit van gebiedsprofielen, waarin de provinciale kwaliteitskaarten per regio zijn uitgewerkt. Provincie Zuid-Holland kent 16 gebiedsprofielen. Een gebiedsprofiel beschrijft en visualiseert kenmerkende ruimtelijke elementen die van bovenregionaal belang zijn. Voorbeelden van kenmerkende ruimtelijke elementen zijn: de verkavelings- en waterstructuur, linten, laanbeplantingen, herkenbare dijken en openheid. De gebiedsprofielen geven een overzicht van de landschappelijke waarden, waarmee bij ruimtelijke ingrepen rekening dient te worden gehouden. Maar ze beschrijven ook ambities, die richting geven aan de ontwikkeling van de kenmerken.

Het gebied waarin de Meer- en Geerweg is gelegen, maakt deel uit van het gebiedsprofiel "Wijk en Wouden": een klassiek polderlandschap van veenweiden en droogmakerijen met strak begrensde stedelijke randen. Eén van de doelstellingen voor dit gebied is het behouden en versterken van de grote mate van diversiteit tussen de verschillende bebouwingslinten. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen verschillende uitgangspunten, die samenhangen met de aard en schaal van het gebied. Hierbij gaat het om inpassing, aanpassing en transformatie. Bijvoorbeeld een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied, heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Het plangebied is daarnaast gelegen in een zogenaamde groene buffer. Dit zijn gebieden waar transformatie slechts onder strikte voorwaarden mogelijk wordt gemaakt. In hoofdstuk 3 wordt getoetst of de ontwikkeling past binnen de provinciale verordening en de wijzigingsbevoegdheid zoals deze is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied.

Rijnland stelt elke vijfjaar in een Waterbeheerplan vast welke maatregelen nodig zijn om de taken voor droge voeten en schoon water zo goed mogelijk uit te voeren. In het bestaande Waterbeheerplan 2010-2015 (WBP4) heeft Rijnland de maatregelen tot en met 2015 opgenomen. Het Waterbeheerplan 5 (WBP5) beslaat de planperiode 2016-2021.

Rijnland zorgt voor droge voeten, veiligheid en gezond water. Een belangrijk onderdeel hierbij is het reguleren van initiatieven van burgers en bedrijven die het watersysteem kunnen beïnvloeden. Om ervoor te zorgen dat deze initiatieven geen problemen veroorzaken, stelt Rijnland regels hiervoor. Deze staan in de Keur en de daarbij behorende uitvoeringsregels.

Op 11 maart 2015 heeft het bestuur van Rijnland een nieuwe Keur en daarbij behorende uitvoeringsregels vastgesteld. Deze regels zijn op 1 juli 2015 in werking getreden. Bij het opstellen van deze nieuwe Keur heeft Rijnland een nieuwe aanpak gebruikt. Niet langer zijn de regels gebaseerd op de gebruikelijke 'nee, tenzij' aanpak, maar gaat Rijnland uit van 'ja, tenzij'. Hierbij geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan en stelt Rijnland regels waar dat moet

Op 25 september 2012 is de herijking van de "Structuurvisie Ruimte voor Wensen" uit 2007 vastgesteld. Hierin zijn o.a. de beleidsuitgangspunten op rijks en provinciaal niveau doorvertaald en samengebracht tot de (bestuurlijk) strategische keuzes en richtinggevende hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040.

De structuurvisie gaat uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Voor het buitengebied, waarvan dit plangebied deel uitmaakt, gelden de volgende opgaven:

• De ontwikkeling van het Regiopark optimaal benutten als een onderscheidende vestigingsfactor en aanvullende kwaliteit voor het imago van de groene woonstad.Verbetering van de recreatieve mogelijkheden en ontwikkeling van nieuwe economische kansen met behoud van de agrarische functie.
• Realisatie van diversiteit aan kwaliteiten aan de stadsranden.
• Verbetering van de recreatieve netwerken en de stad-landverbindingen.

De structuurvisie vormt samen met o.a. de Gebiedsvisie Stompwijk dat in 2007 is vastgesteld, de basis voor de doelstellingen in het buitengebied en vertaling hiervan in de voor het gebied van toepassing zijnde bestemmingsplannen. Hieronder wordt ingegaan op het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied".

Op de voorgenomen herinrichting van de percelen aan en nabij Meer- en Geerweg 3a zijn meerdere bestemmingen c.q. aanduidingen in het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" van toepassing. Een deel van het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch' (artikel 3) en een ander deel van het perceel heeft de bestemming "Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden" (artikel 7) en de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie lage verwachting" (artikel 27).

De bestemming 'Agrarisch' is toegekend aan de gronden, waar het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeven van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. Bij grondgebonden bedrijven is de productie hoofdzakelijk afhankelijk van de bij het bedrijf behorende gronden. In het buitengebied van Leidschendam-Voorburg gaat het met name om melkveehouderijen. Paardenfokkerijen zijn binnen deze bestemming eveneens toegestaan. Dit zijn bedrijven die uitsluitend gericht zijn op het fokken, opfokken en het eventueel africhten van "eigen" paarden als product. Paardenfokkerijen zijn productiegericht, en kennen geen grote verschillen met andere grondgebonden bedrijven. Deze bedrijven kenmerken zich door veel grond, stallen, een paardenbak en weinig bezoekers. Gelet hierop en vaste jurisprudentie wordt dit type bedrijf als een agrarisch bedrijf beschouwd.

Het nieuwe bedrijf voldoet qua situering niet aan het bestemmingsplan. Op grond van artikel 3.2.2. van de regels van het bestemmingsplan, dient het bedrijf met de bijbehorende bebouwing binnen het bestemmingsvlak voor de bestemming 'Agrarisch' te worden opgericht. Het beoogde bedrijf met de daarbij behorende bebouwing (nieuwbouw woning, veldschuur en paardenstal) is echter buiten het daartoe bestemde bestemmingsvlak gesitueerd. Dit betekent dat er strijd is met de van toepassing zijnde bebouwingsvoorschriften.

De beoogde herinrichting bevindt zich evenwel binnen de op de verbeelding van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" aangegeven gebiedsaanduiding "Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid - 1".

Afbeelding bestemmingsplan Landelijk Gebied

De gemeenten Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Voorburg, samenwerkend in het Pact van Duivenvoorde, een gezamenlijk archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Nota 'Het bodemarchief ontrafeld' en op de beleidskaart archeologie (november 2008). Deze Nota is in 2009 vastgesteld. In de Nota archeologie wordt een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten gegeven en zijn de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische verwachting per (type) gebied met de daarbij behorende beleidsregels. Op de kaart wordt vermeld welke eventuele beperkende maatregelen van toepassing zijn en welk archeologisch onderzoek bij bodemverstorende activiteiten verplicht is gesteld.

Voor de 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' is het bepaalde in artikelen 3.7.17 en 7.7.1. van het bestemmingsplan Landelijk Gebied van toepassing. Burgemeester en wethouders zijn met toepassing van artikel 3.6 van de Wro bevoegd, ter plaatse van de voor 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' aangewezen gronden, de bestemming van de betreffende gronden zodanig te wijzigen, dat het ter plaatse aanwezige agrarisch bouwperceel (bestemmingsvlak/bouwvlak), bestemd als 'Agrarisch', binnen de 'Wro-zone - wijzigingsgebied' wordt verschoven, in verband met een algehele herinrichting van de betrokken percelen voor de vestiging van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Bij de wijzigingsbevoegdheid is inbegrepen, de mogelijkheid tot wijziging van de bestemming 'Agrarisch' als hier bedoeld in de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' als bedoeld in artikel 4 en andersom, met inbegrip van een bouwvlak danwel het verwijderen hiervan.

De voorwaarden om toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheid zijn als volgt:

1. a. er dient te worden aangetoond dat ter plaatse een grondgebonden agrarisch bedrijf als bedoeld in dit plan zal worden gevestigd, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen indienen bij een agrarische deskundige;
2. b. er dient bij burgemeester en wethouders een inrichtingsplan te worden ingediend, waarin de (her)inrichting van het onderhavige bouwperceel met de bijbehorende nieuw op te richten bebouwing, ontsluiting, de te slopen bebouwing en te verwijderen voorzieningen op bestaande bouwperceel, zijn meegenomen;
3. c. op basis van het inrichtingsplan dient te worden vastgesteld, dat met het verschuiven van het agrarisch bouwvlak en de herinrichting van de betreffende gronden, de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse aanzienlijk zal worden verbeterd;
4. d. de nieuwe bebouwing en voorzieningen dienen landschappelijk goed te worden ingepast, met inachtneming van het geen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een door hen aangewezen of aan te wijzen deskundige;
5. e. het bestaande agrarisch bouwperceel dient volledig komen te vervallen, inclusief de daar aanwezige bebouwing en voorzieningen, ofwel de bebouwing en voorzieningen die door de wijziging niet langer binnen het bouwvlak zijn gelegen, dienen te worden gesloopt danwel verwijderd;
6. f. in het wijzigingsplan dienen regels te worden opgenomen, in ieder geval over:

• de situering van de nieuwe bebouwing, voorzieningen en ontsluiting;
• uitsluiting van de onder e. bedoelde bebouwing en voorzieningen van het overgangsrecht;
• de termijn waarbinnen de onder e. bedoelde bebouwing en voorzieningen dienen te zijn gesloopt danwel verwijderd;

7. g. het bepaalde in artikel 3 is voor het verschoven agrarisch bouwperceel van overeenkomstige toepassing, voor zover in het wijzigingsplan niet anders is geregeld.

Hieronder wordt verder ingegaan op de genoemde voorwaarden in relatie tot de vestiging van de paardenfokkerij en de hiervoor benodigde herinrichting van de betreffende percelen.

Ad a t/m d
Op 16 juli 2010 heeft de Agrarische beoordelingscommissie schriftelijk een advies uitgebracht over de verschuiving van de huidige boerderijerf en de bouw van nieuwe bedrijfsbebouwing en bedrijfswoning ten behoeve van de vestiging van een paardenfokkerij. Op basis van het ingediende bedrijfsplan en het advies van de Agrarische beoordelingscommissie staat vast dat ter plaatse een grondgebonden bedrijf als bedoeld in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' zal worden gevestigd en dat de bij de herinrichting gewenste bedrijfsbebouwing doelmatig en noodzakelijk zijn voor de voorgenomen bedrijfsactiviteiten.

Ad b
Exploitant heeft bij de burgemeester en wethouders ook een inrichtingsplan voor de herinrichting van de percelen ingediend. In het plan zijn alle aspecten opgenomen die een ruimtelijke beoordeling mogelijk maken.

Ad c en d
Het inrichtingsplan voldoet aan de uitgangspunten zoals omschreven in de ruimtelijke kwaliteitsparagraaf van het bestemmingsplan landelijk gebied. De inrichting van het nieuwe erf sluit aan bij de typische erfstructuur zoals deze voorkomt binnen de gemeente en de regio. Kenmerkend zijn hierbij:

• de activiteiten inclusief ontsluiting vinden plaats tussen de kavelsloten. Deze slotenstructuur wordt middels boombeplanting op de bedrijfskavel extra aangezet. Deze bomen komen zijn naast de schuren bedacht zodat aan de voorzijde het terrein vrij uitzicht op het landschap mogelijk is;
• de woning is van de dijk afgelegen zodat het erf een compactere opzet kan krijgen, Kenmerkend voor de woning is de langskap, haaks op de Dijk;
• de entree ligt midden in de kavel en loopt als ontsluiting en zichtlijn door naar het achtergelegen landschap;
• aan aan beide zijden van de ontsluiting zijn langs- schuren gesitueerd. Kenmerkend is de kaprichting , parallel aan de slotenstructuur;
• aan de voorzijde is een kleinere schuur gelegen. Deze schuur vormt de overgang van de woonfunctie naar bedrijfsfunctie. Ook deze schuur heeft een langskap;
• aan de achterzijde van de kavel is de paardenbak gesitueerd. n de kavel en loopt als ontsluiting en zichtlijn door naar het achtergelegen landschap.

Ad e
In de anterieure overeenkomst is afgesproken dat alle oude bebouwing binnen het plangebied wordt gesloopt. De woning die buiten het plangebied is gelegen zal wanneer de huidige inwoner de woning verlaat worden gesloopt.

Ad f
De onsluiting van het bedrijf zal geheel op het de bedrijfskavel komen te liggen met een directe aansluiting op de Meer- en Geerweg. De bestaande naast gelgen toerit inclusief hekwerken zal worden verwijderd.

Ad g
Artikel 3 (agrarisch) uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied is integraal overgenomen in het wijzigingsplan Meer- en Geerweg 3a.

De met dit plan beoogde ontwikkeling van een nieuw erf past in de aard en schaal van de omgeving en heeft weinig impact op de gebiedskwaliteiten. Hiermee voldoet het aan de voorwaarden die worden gesteld binnen de verordening aan de categorie “inpassing”. Het gaat hier om een inpassing van een gebiedseigen plan, passend bij de schaal en aard van in de bebouwingscluster ter plaatse. De gekozen erfindeling past goed binnen de richtlijnen de zijn gesteld binnen het gebiedsprofiel Wijk en Wouden.

Dit hoofdstuk omvat de milieu- en omgevingsthema's, die relevant zijn voor het plan. Naast de uitgangspunten en afwegingen beschreven in het beleidskader, dient bij het opstellen van een wijzigingsplan rekening te worden gehouden met verschillende milieu- en omgevingsfactoren, zoals bodemkwaliteit, waterhuishouding, geluid en archeologie. Dit soort aspecten staan uitvoerig beschreven in Hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

In verband met de voorbereiding van het voorliggende plan is onderzocht of er milieu- en omgevingsfactoren zijn, die een belemmering vormen voor het voorliggende plan. In de volgende paragrafen wordt op de relevante milieu- en omgevingsfactoren ingegaan.

In de planvorming dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot functie(s) die het plan beoogt. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste bestemming, in dit geval met name de bestemming 'Agrarisch' vanwege de situering van de bedrijfsbebouwing.

De bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied is onbekend. In principe is de bodem milieuhygiënisch gezien verdacht omdat:

• Het plangebied zich bevindt ter plaatse van oude lintbebouwing;
• Volgens de BKK uit 2013 bevat de grond mogelijk (sterk) verhoogde gehalten aan o.a. zware metalen;
• In het verlengde van de huidige sloten (erfgrens) richting de Meer- en Geerweg in het verleden een sloot aanwezig was waarvan de kwaliteit van het dempingsmateriaal niet bekend is;
• Er vaak puinhoudende ophooglagen zijn gebruikt als verhardingslaag;
• De huidige ontsluitingsweg wellicht ook is voorzien van een puinlaag;
• Plaatselijk allerlei opslag aanwezig was van materiaal.

Het buurperceel ten westen van plangebied, Meer- en Geerweg 3, heeft in het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" de bestemming 'Wonen' gekregen. In verband met de sloop van opstallen en de bouw van een nieuwe woning op dit perceel heeft de gemeente in augustus 2012 ter plaatse een historisch onderzoek uitgevoerd. Uit het historisch onderzoek blijkt dat ter plaatse van Meer- en Geerweg 3 (en Meer- en Geerweg 3a) de volgende milieuhygiënisch verdachte zaken aanwezig zijn:

• erfverharding;
• voormalige en huidige bovengrondse olietanks;
• voormalige ondergrondse olietank;
• voormalige sloten en onbekend dempingsmateriaal;
• opslag van verf;
• mogelijke aanwezigheid van gedempte mest of gierkelders;
• dakbedekking van asbest golfplaten.

In oktober 2012 door de firma APS-Milieu een milieukundig bodemonderzoek ter plaatse van de nieuw te bouwen woning op het perceel Meer en Geerweg 3 verricht. Uit het onderzoek is gebleken dat:

• de toplaag van 0,0 - 0,5 m - m.v. licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink en PAK bevat;
• de ondergrond van 1 - 1,5 m - m.v. (klei) een licht verhoogd gehalte aan nikkel bevat;
• het grondwater licht verhoogde gehalten aan barium, molybdeen, nikkel en zink bevat.

Er waren geen milieuhygiënische bezwaren voor de beoogde nieuwbouw. Vrijkomende grond ter plaatse kon zonder restricties worden verwerkt, maar mocht niet worden verwerkt ter plaatse van weilandpercelen gelegen achter de opstallen.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek, alsmede een onderzoek naar asbest dient te worden uitgevoerd. Het resultaat van deze onderzoeken zijn bepalend voor eventueel nader onderzoek c.q. maatregelen die voor de verlening van de omgevingsvergunning voor de bedrijfsbebouwing nodig zijn. Uit het milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor het voorliggende plan.

De Flora- en Faunawet schrijft voor dat voor alle ruimtelijke plannen of ingrepen een quickscan dient te worden uitgevoerd, naar de aanwezigheid van beschermde dieren- en plantensoorten.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Leidschendam-Voorburg en maakt deel uit van het Groene Hart.

Gezien de relatief beperkte oppervlakte, die ten behoeve van dit plan aan het weiland ter plaatse wordt onttrokken, blijft de negatieve invloed op de habitat ter plaatse zeer beperkt en is daarmee verwaarloosbaar.

Er zijn voor wat betreft dit milieuaspect dan ook geen belemmeringen voor het plan en is geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient bij nieuwe ruimtelijke plannen beoordeeld te worden of in het jaar van vaststelling van het bestemmingsplan en 10 jaar daarna, aan de normen uit de Wet geluidhinder kan worden voldaan en of binnen het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat. Voor een nieuwe geluidsgevoelige bestemming, waaronder woningen, dient onderzocht te worden in hoeverre voldaan kan worden aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB. Onder voorwaarden kan een ontheffing (hogere waarde) worden vastgesteld van maximaal 53 dB.

Bij de woonfuncties in het voorliggende plan is geen sprake van een overschrijding van de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai.

De Wet geluidhinder vormt dan ook geen beletsel voor de beoogde herziening in dit plan.

Een paardenfokkerij valt onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit (voorheen Besluit landbouw milieubeheer). Bedrijven die onder dit besluit vallen, hebben geen milieuvergunning meer nodig maar zijn zogenaamd meldingsplichtig. Ook worden dergelijke bedrijven regelmatig gecontroleerd op de gestelde voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Indien een paardenfokkerij meer dan 100 paarden huisvest dient het bedrijf in bezit te zijn van een milieuvergunning.

In het Activiteitenbesluit zijn o.a. eisen opgenomen om geuroverlast te voorkomen en te verminderen, die ontstaan bij de activiteit ‘het houden van landbouwhuisdieren (paarden / pony’s)’. Deze eisen zijn gebaseerd op de Wet geurhinder en veehouderij. Veehouderijen die onder het Activiteitenbesluit vallen, moeten voldoen aan de in dit besluit genoemde minimumafstanden en of norm voor de geurbelasting tot geurgevoelige objecten.

Het Activiteitenbesluit volgt in paragraaf 3.5.8 dezelfde lijn als de Wet geurhinder en veehouderij. Het Besluit bevat dus ook voorschriften voor het houden van dieren zonder geuremissiefactoren. Paarden zijn dieren zonder zogenaamde geuremissiefactoren. Hiervoor zijn vaste afstanden van toepassing. De afstand tussen de nieuwe stal waar paarden worden gehouden en een geurgevoelige object moet ten minste 50 meter bedragen. Geurgevoelige objecten in de directe omgeving, waarmee bij de berekening rekening is gehouden, zijn de adressen Meer- en Geerweg 1 en 3.

De omliggende geurgevoelige objecten liggen op een afstand van ten minste 50 meter van de nieuw te bouwen stal. Het Activiteitenbesluit / de Wet geurhinder en veehouderij vormt dan ook geen beletsel voor dit wijzigingsplan.

De hoofdlijnen voor de regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm, ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd). In artikel 5.16, lid 1 Wm is bepaald, onder welke voorwaarden onder meer een bestemmingsplan mag worden vastgesteld. Als aannemelijk kan worden gemaakt dat aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek niet meer verplicht. Luchtkwaliteitseisen vormen dan in beginsel geen belemmering meer voor het uitoefenen van deze bevoegdheid.

De betreffende voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een nieuwbouwproject leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde (1,2 microgram/m³ = 3% van 40 microgram/m³);
• een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor de luchtkwaliteit zijn met name de concentraties stikstofdioxide en fijn stof van belang. De concentraties van overige stoffen voldoen in Nederland ruimschoots aan de normen.

Dit plan voorziet in de bouw van een nieuwe bedrijfswoning, waarbij het aantal woningen in het gebied per saldo gelijk. Deze situatie leidt niet tot één verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitswetgeving vormt dan ook geen beletsel voor de uitvoering van dit plan.

De waterparagraaf is een vast onderdeel van het wijzigingsplan en is in samenspraak met de waterbeheerders tot stand gekomen. In dit hoofdstuk komen alle relevante wateraspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied. Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de polderwatergangen in het plangebied. De gemeentelijke taken zijn onder andere het riool- en oeverbeheer.

Er is invulling gegeven aan de watertoets door in vroegtijdig stadium in overleg te treden met het Hoogheemraadschap Rijnland. Het plangebied valt binnen de reikwijdte van het Water- en rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2016-2021 dat op 15 december 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld.

In tal van beleidsdocumenten wordt aandacht besteed aan het belang van 'water'. In Bijlage 1 is een lijst met relevant waterbeleid opgenomen. Centraal uitgangspunt in voornoemd beleid is dat water meer ruimte gegeven moet worden om te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden daarvoor twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

• ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
• ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Daarnaast zijn aspecten als beperken van bodemdaling en het vergroten van de ecologische potenties van het water inclusief de oeverzones van belang. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water. De strategieën hebben als gemeenschappelijk doel een toekomstbestendig watersysteem te hebben, te houden en te versterken.

Het plangebied heeft een agrarische functie. Het oppervlaktewater in het plangebied heeft een belangrijke waterbergings- en recreatieve functie in het gebied. Binnen en nabij het plangebied zijn alleen polderwatergangen aanwezig.

Afbeelding: Watersysteem binnen het plangebied

Direct ten noorden van het plangebied ligt de ringvaart met een schouwpeil van NAP -2,18 m. Dit primaire water heeft een kern en beschermingszone. Het plangebied zelf ligt in de Zoetermeerse Meerpolder.

Afbeelding: peil polder

Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) geeft een gewenst beschermingsniveau voor inundatie van stedelijk gebied een agrarisch gebied. De Zoetermeerse meerpolder kent geen bergingstekort.

Het oppervlaktewater van het plangebied bestaat uit een stelsel van kavelslootjes met een kenmerkend verkavelingpatroon voor veenontginningsgebieden. Om het waterpeil te continueren, wordt door middel van gemalen het water uit de polders op de boezemwateren geloosd. Bij een tekort aan water in de polders wordt vanuit deze boezems water de polder ingelaten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden dat er voldoende watercompensatie plaatsvindt als de hoeveelheid verharding toeneemt. Ruimtelijke ontwikkelingen zullen het watertoetsproces met het Hoogheemraadschap moeten doorlopen. Rijnland heeft voor dit plan aangegeven dat watercompensatie noodzakelijk is indien de hoeveelheid verharding toeneemt met meer dan 500 m². In dat geval is een watervergunning noodzakelijk.

Het maaiveld van het plangebied varieert sterk van het dijklichaam naar de verschillende polders. De locatie heeft geen meetpunten van het gemeentelijk grondwatermeetnet in de directe omgeving.

Bij de nieuwbouwplannen dient bij bepaling van het bouwpeil rekening te worden gehouden met de streefwaarden voor de ontwateringsdiepte uit het gemeentelijke Handboek Openbare Ruimte zodat grondwateroverlast wordt voorkomen.

De waterkwaliteit in het gebied kent geen knelpunten. Conform het waterplan is de algemene lijn voor hemelwater Vertragen - bergen - afvoeren.

In het plangebied ligt een persriolering. Schoon hemelwater moet daarom worden 'afgekoppeld' van het gemengde rioolstelsel en (vertraagd) afgevoerd worden naar het oppervlaktewater. Om te zorgen dat schoon hemelwater ook schoon blijft, dient bij de keuze van bouwmaterialen hier rekening mee gehouden te worden. Dus geen bitumineuze dakbedekking, maar bijvoorbeeld synthetisch rubber zoals EPDM en geen uitlogende materialen als zink en koper. Een bouwplan zal zo nagenoeg geen negatieve invloed hebben op de kwaliteit van het oppervlaktewater.

Waterkeringen en onderhoud
Het plangebied kent een regionale waterkering. Uit een inventarisatie is gebleken dat de waterkeringen voor meer dan 90% in goede staat verkeren en dat de resterende 10% van de trajecten in de planperiode (volgens een reeds bestaand meerjarenplan) in goede staat gebracht worden.

In het plangebied zijn geen baggerdepots aanwezig.

Afbeelding: ligging regionale waterkering met beschermingszone

Het bouwplan is gelegen buiten de kern- en beschermingszone van de ringvaart. Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft in het vooroverleg aangegeven dat in dat geval geen watervergunning vereist is.

Binnen het plangebied liggen geen afvalwatertransportleidingen van Rijnland.

De inrichting en het onderhoud van watergangen hebben grote invloed op de biologische waterkwaliteit, dat wil zeggen de aanwezigheid van vissen, macrofauna en waterplanten. Rijnland streeft naar biologisch gezond water dat voldoet aan de eisen die er vanuit de toegekende functie aan gesteld worden. Aantasting van het aquatisch ecosysteem moet worden vermeden. Een natuurvriendelijke inrichting van de oevers en het benadrukken van de netwerkfunctie van het water dragen bij aan de ecologische en landschappelijke infrastructuur.

Er is geen natte ecologische verbindingszone in het plangebied gelegen. In het plangebied zijn geen doelstellingen voor de aanleg van extra natuurvriendelijke oevers. Nieuwe oevers dienen bij voorkeur als natuurvriendelijke oevers uitgevoerd te worden.

Het rioleringsbeheer en het baggerbeheer hebben een belangrijke invloed op de waterkwaliteit. Daarnaast speelt de aanwezigheid van bomen, vogels als eenden en ganzen en de visstand een rol in de waterkwaliteit. Het Hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het onderhoud van het hoofdwatersysteem. Dit betekent dat deze toegankelijk moeten zijn voor onderhoud.

Het gemeentelijke beleid is beschreven in het Water- en rioleringsplan 2016-2021. Als in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, is het uitgangspunt dat de waterhuishoudkundige situatie niet mag verslechteren. Dit betreft zowel waterkwantiteit als waterkwaliteit. De algemene lijn voor omgaan met hemelwater is Vertragen-bergen-afvoeren. Dit betekent bijvoorbeeld dat achteruitgang van de waterhuishouding kan worden voorkomen door het niet aansluiten van schoon verhard oppervlak op de afvalwaterriolering. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Bij nieuwbouw is het gescheiden afvoeren van hemelwater en afvalwater verplicht. Voor het aansluiten van verhard oppervlak op oppervlaktewater geldt de ´Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken´ van de Werkgroep Riolering West-Nederland als uitgangspunt. Het betekent ook dat water in eerste instantie moet worden vastgehouden in de bodem zoals ook in natuurlijke omstandigheden het geval is. Is dit niet mogelijk, kan worden overgestapt op bergen en vertraagd afvoeren naar hemwelwaterriolering en oppervlaktewater. In geval van afvoeren naar oppervlaktewater is aanleg van oppervlaktewaterberging noodzakelijk.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren, bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van water naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De toestemming voor het uitvoeren van deze werkzaamheden is geregeld in de watervergunning.

Hiermee is de Keur een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen.

Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Ten behoeve van de voorwaarden, die in het kader van de Watervergunning kunnen worden gesteld, dient bij werkzaamheden in of nabij een watergang de initiatiefnemer in overleg te treden met de vergunningverlenende afdelingen van het betreffende hoogheemraadschap. Op deze wijze kunnen de voorwaarden waaraan het bouwplan zal moeten voldoen worden besproken.

Het plangebied Meer en Geerweg 3a ligt in een gebied met een lage archeologische verwachting, waarde 8 op de beleidskaart van de Gemeente Leidschendam-Voorburg. Voor plangebieden met verwachtingswaarde 8 dient bij grootschalige nieuwe ontwikkelingen met een oppervlak >1000 m² en dieper dan 1 meter beneden het maaiveld een archeologisch bureauonderzoek conform KNA en enkele controleboringen naar de bodemgesteldheid van het plangebied te worden uitgevoerd. Hiervoor mogen, indien voorhanden en diep genoeg gezet, ook de boorstaten van een verkennend bodemonderzoek t.b.v. milieu en/of grondwater gebruikt worden. Uit het nu voorliggende plan blijkt dat de bodemverstoring minder dan 1000 m² omvat. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden in de vrijgegeven gebieden alsnog archeologische resten worden aangetroffen, is aanvrager verplicht deze bij het bevoegd gezag te melden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingen in dit plan. Het gaat om de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden', 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Lage verwachting' en 'Waterstaat - Waterkering'.

Het plan voorziet in een verschuiving en verruiming van het huidige bestemmings-/bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch' in zuidwestelijke richting. De bestaande bebouwing op het 'vrijkomende' perceel wordt gesloopt, zodat dit perceel naar grasland kan worden getransformeerd. Hieraan wordt in dit plan de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden' toegekend.

De regels en de verbeelding behorende bij het wijzigingsplan zijn opgesteld volgens de standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012). De regels en de verbeelding van dit plan sluiten qua systematiek en inhoud aan op het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Daar waar dat in het voorliggend plan relevant is, wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf, die als Bijlage 1 bij de regels is opgenomen en voor het plan onverkort van toepassing is.

De op de verbeelding aangegeven (dubbel)bestemmingen, zijn gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij de (dubbel)bestemming zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet worden bebouwd. De verbeelding en de regels zijn ingericht met inachtneming van de wettelijk voorschreven standaarden.

De regels van het plan zijn onderverdeeld in:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

De inleidende regels bestaan uit:

• Artikel 1: Begrippen; hierin worden de in het plan relevante begrippen omschreven;
• Artikel 2: Wijze van meten; hierin wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.

Elk bestemmingsartikel is conform de eerder genoemde standaard, volgens een vaste indeling opgebouwd, te weten:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Het een en ander voor zover van toepassing.

De bestemmingsregels in dit plangebied bestaan uit:

• Artikel 3: Agrarisch;
• Artikel 4: Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden;
• Artikel 5: Wonen;
• Artikel 6: Waarde - Archeologie lage verwachting;
• Artikel 7: Waterstaat - Waterkering.

In de volgende paragrafen wordt hierop een nadere toelichting gegeven. Deze toelichting is voor een groot deel integraal overgenomen uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waarin o.a. de uitgangspunten en doelstellingen voor het buitengebied als geheel zijn beschreven. Voor wat archeologie geldt er nieuw beleid, zodat hier een nadere toelichting op de bestemming is opgenomen.

De bestemming 'Agrarisch' is toegekend aan de gronden, waar het agrarisch bedrijfscentrum ten behoeve van de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf is toegestaan. Bij grondgebonden agrarische bedrijven is de productie hoofdzakelijk afhankelijk van de bij het bedrijf behorende gronden. De bestemming 'Agrarisch' valt grotendeels samen met het bouwvlak, waarbinnen de bedrijfswoning en de bij het bedrijf behorende bebouwing en voorzieningen mogen worden gesitueerd.

Paardenfokkerijen (in zuivere vorm) zijn binnen deze bestemming toegestaan. Dit zijn bedrijven die uitsluitend gericht zijn op het fokken, opfokken en het eventueel africhten van “eigen” paarden als product. Paardenfokkerijen zijn productiegericht, extensief en kennen geen grote verschillen met andere grondgebonden agrarische bedrijvigheid, behalve dan dat een paard ander graasgedrag kent dan bijvoorbeeld een koe. Deze bedrijven kenmerken zich door veel grond, stallen, een paardenbak en weinig bezoekers. Gelet hierop wordt dit type paardenhouderij als een agrarisch bedrijf beschouwd, hetgeen in de lijn ligt van vaste jurisprudentie.

Ook intensieve agrarische bedrijvigheid als nevenactiviteit bij een volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf is binnen deze bestemming toegestaan, echter uitsluitend indien deze bestaat (en legaal is) op het moment dat het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie is gelegd. Deze intensieve veehouderijen kunnen hun bedijfsvoering blijven uitoefenen en beperkt uitbreiden, zolang deze activiteiten ondergeschikt blijven aan de grondgebonden agrarische activiteiten. Nieuwe intensieve agrarische bedrijven zijn niet toegestaan. Een doorgroei van een intensieve nevenactiviteit naar een hoofdactiviteit, is ook niet mogelijk.

De ter plaatse van gronden aan de Meer- en Geerweg opgenomen 'Wro-zone - wijzigingsgebied - 1' heeft tot doelstelling een integrale herinrichting van de betrokken gronden te bewerkstelligen, ten behoeve van de vestiging van een paardenfokkerij. Burgemeester en wethouders kunnen het betreffende bestaande bouwvlak zodanig verschuiven dat er een nieuw doorzicht ontstaat tussen de betrokken bouwpercelen. Daarbij dienen alle bebouwing en voorzieningen die door het verschuiven van het bouwvlak, daarbuiten komen te liggen, te worden gesloopt.

Bebouwing
Het bouwen ten behoeve van agrarische bedrijven dient binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken plaats te vinden. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Daar waar het bestemmingsvlak niet samenvalt met het bouwvlak, zijn alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan. Bij de afweging of van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, dienen onder andere de waarden van het agrarisch gebied in acht te worden genomen. Verder zijn in de regels afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor bebouwing dan wel het gebruik van bestaande bebouwing ten behoeve van een medegebruik en/of deeltijdactiviteiten, naast de agrarische hoofdfunctie.

Per agrarisch bedrijf is maximaal één bedrijfswoning toegestaan. Alle agrarische bedrijven beschikken in principe over een bedrijfswoning. Het is niet mogelijk een tweede bedrijfswoning op te richten. Dit omdat toezicht vanuit een tweede huishouden ter plaatse, met de huidige technieken, in de meeste gevallen niet meer nodig is. Daarnaast wordt een tweede bedrijfswoning vaak op den duur aan derden verkocht of verhuurt als burgerwoning, hetgeen strijdig is met het restrictief woonbeleid voor het buitengebied. Wanneer er ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit wijzigingsplan echter twee legale agrarische bedrijfswoningen (als zodanig vergund en gebouwd) op bedrijfsperceel aanwezig zijn, mogen deze bedrijfswoningen gehandhaafd blijven, vernieuwd of vervangen worden voor zover deze gesitueerd zijn binnen het bouwvlak en nog als zodanig in gebruik zijn.

Bedrijfssplitsing of het afstoten van een bestaande (voormalige) bedrijfswoning geeft geen recht op een nieuwe bedrijfswoning. Bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een bedrijfswoning worden mede in aanmerking genomen bestaande woningen, welke als bedrijfswoning zijn gebouwd en/of als zodanig in gebruik zijn geweest, maar die ten gevolge van verkoop, verhuur, bedrijfssplitsing of andere transacties niet meer als bedrijfswoning fungeren (anti-dubbeltelregel).

De bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' betreft zowel het gebruik van de als zodanig aangewezen gronden voor de agrarische bedrijfsvoering, als de bescherming, versterking en/of het herstel van de waarden van die gronden. De gronden met deze bestemming liggen buiten de agrarische bedrijfscentra en kunnen worden gebruikt voor het beweiden van vee. Bij het gebruik van deze gronden dient echter rekening te worden gehouden met de waarden van het gebied. Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' gaat het om landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid, het karakteristieke verkavelings-/slotenpatroon, de graslandvegetatie en de daarmee samenhangende vogelkundige waarden.

Bij de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' gaat het naast de eerder genoemde landschappelijke en cultuurhistorische waarden, ook om bestaande en potentiële natuurwaarden. De natuurwaarden bestaan onder meer uit de vegetatie van slootoevers. Voor het beweiden van paarden zijn specifieke gebruiksregels in het plan opgenomen, omdat een intensieve weidegang door paarden een negatief effect heeft op de waarden van het gebied. Deze regels betreffen de intensiteit van beweiding (extensieve weidegang) en de periode van beweiding. In de regels is verder aangegeven onder welke voorwaarden medewerking kan worden verleend aan nieuwe ontwikkelingen.

Ter bescherming van deze waarden zijn bepaalde werken en werkzaamheden omgevingsvergunningplichtig. Een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk of het uitvoeren van een werkzaamheid als hier bedoeld, wordt alleen verleend indien aan de in de regels opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Ruwvoerderteelt is in de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' rechtstreeks toegestaan. In de gebieden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden' is ruwvoerderteelt, gezien de hogere beschermingswaarde van deze gebieden, slechts met een omgevingsvergunning (afwijken van de gebruiksregels) toegestaan.

Een burgerwoning mag een inhoud hebben van maximaal 650 m³, inclusief aan- en bijgebouwen. De grondoppervlakte van de woning mag niet meer mag bedragen dan 150 m². Bestaande woningen groter dan 650 m³ kunnen bij herbouw vanwege bestaande rechten weer in de oorspronkelijke omvang worden teruggebouwd. Vanzelfsprekend moet de inhoudsmaat van meer dan 650 m³ op legale wijze zijn ontstaan. De bouw van nieuwe burgerwoningen worden in dit plan niet toegestaan, tenzij dit het gevolg is van toepassing van de Ruimte voor ruimte-regeling. Daarnaast is het onder voorwaarden mogelijk om binnen bestaande bebouwing een extra woning ( zie onder: 'Woningsplitsing of extra woning in een bestaand bijgebouw') of een woninguitbreiding te realiseren. De totale oppervlakte van de bijgebouwen bij een burgerwoning mag maximaal 50 m² bedragen. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, tot een maximale oppervlakte van 75 m². Uitsluitend bij woonboerderijen kan onder een aantal voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken, voor een totale oppervlakte van bijgebouwen van maximaal 150 m² .Onder woonboerderij wordt verstaan een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop een veehouderij gevestigd is geweest en waarvan de inrichting karakteristiek is voor deze agrarische erven, dat in of krachtens dit plan een woonfunctie vervult. Hier moet in ieder geval een voormalige agrarische bedrijfswoning staan, vaak met daarachter een aangebouwde stal. Daarnaast zijn de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen haaks op de weg gesitueerd en de voormalige bedrijfswoning steekt voor de overige gebouwen uit. Gelet op het bouwvolume op dit type erven spreekt het voor zich dat de genoemde maximale inhoudsmaat van 650 m³ met de afwijkingsmogelijkheid voor een 'inpandige' uitbreiding en bijgebouwen mag worden overschreden.

Bijgebouwen dienen vanaf de weg gezien, tenminste 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van de betreffende woning te zijn gesitueerd en mogen op een afstand van ten hoogste 20 m van de betreffende woning worden gebouwd.

Volgens de Beleidskaart Archeologie van de gemeente heeft het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde.

De indeling van de gebieden is inzichtelijk gemaakt op de bij het wijzigingsplan behorende archeologische kaart. Ter bescherming van deze verwachtingswaarden is in het wijzigingsplan het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Ingrepen in gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde, die een oppervlakte van meer dan 30 m² beslaan en dieper dan 30 cm de grond ingaan, zijn alleen met een omgevingsvergunning toegestaan. Voor ingrepen in gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde, ligt deze grens op een oppervlakte van 1.000 m² of meer en een diepte van meer dan 100 cm.

In het plan zijn regels zijn opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de plankaart behorend bij dit wijzigingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het wijzigingsplan. Ingrepen in gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde, die een oppervlakte van meer dan 1000 m² beslaan en dieper dan 100 cm de grond ingaan, zijn alleen met een omgevingsvergunning toegestaan.

Aan de dijken met een waterkerende functie is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' toegekend, gelet op het belang van de waterkerende functie en de noodzakelijke bescherming daarvan.

Een bestemmingplan is voorwaardenscheppend: de gemeente kan wel toetsen, maar geen activiteiten afdwingen. In een wijzigingsplan mogen alleen aspecten worden benoemd die ruimtelijk relevant zijn. De raad vindt het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, de wijze waarop de bebouwing zich in het landschap manifesteert, wordt gewaarborgd en waar nodig verbeterd. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten worden ingezet, waaronder het wijzigingsplan en de Welstandsnota. De raad heeft ervoor gekozen het waarborgen van ruimtelijke kwaliteit als apart beleidsveld te introduceren. Dit heeft een vertaling gekregen in een bij de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied opgenomen bijlage, genaamd de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf.

In de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt de ruimtelijke relevantie van (de landschappelijke inpassing van) bebouwing en functies in het buitengebied beschreven. Hiermee wenst de gemeente sturing te geven aan o.a. de ruimtelijke inpassing van bouwplannen het buitengebied, waarbij rekening wordt gehouden met de waarden van het gebied.

Deze Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is als bijlage bij de planregels opgenomen.

De algemene regels bevatten aanvullende bepalingen van algemene aard, zoals wijzigings- en afwijkingsregels. Tenslotte zijn de wettelijk verplichte overgangs- en slotregels ten aanzien van het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden opgenomen.

Het overgangsrecht voor bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor bouwwerken die bestonden of mochten worden gebouwd op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Bouwwerken die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor gebruik dat bestond op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Vormen van gebruik die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Verder bevat het overgangsrecht een hardheidsclausule, die het mogelijk maakt om in bijzondere gevallen om met een omgevingsvergunning af te wijken van het overgangsrecht.

Tenslotte geeft de slotregel aan onder welke naam de regels dienen te worden aangehaald: 'Regels van het wijzigingsplan 'Meer- en Geerweg 3a'.

Het plan heeft tot doel een planologisch-juridisch kader te bieden voor de herinrichting van de percelen aan en nabij de Meer- en Geerweg 3a en de vestiging van een paardenfokkerij met bijbehorende bedrijfswoning (inclusief bedrijfswoning) Het betreft een particulier initiatief en het plan kan niet gerealiseerd worden, indien bij de uitvoering hiervan andere (planologische) belangen, waaronder de financiële uitvoerbaarheid van het bouwplan, zich hiertegen verzetten. De economische uitvoerbaarheid van het plan is onvoldoende gewaarborgd, indien ten gevolge van de herziening van het bestemmingsplan en/of het betreffende bouwplan planschade wordt veroorzaakt, waarvoor derden op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komen. Om die reden zijn tussen de gemeente en exploitant financiële afspraken gemaakt en vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Aan de uitvoering van het plan zijn voor de gemeente dan ook geen kosten ofwel financiële risico's verbonden.

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader is het van belang dat er waar nodig vooroverleg met instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht gecodificeerde zorgvuldigsheidsbeginsel. Op grond hiervan is het college van B&W verplicht bij de voorbereiding van een wijzigingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Daarnaast zijn de Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geïnformeerd over de voorgenomen aanpassingen in het voorliggende plan. Er zijn geen bezwaren geuit tegen dit wijzigingsplan.

Ter voldoending aan het bepaalde in artikel 3.8 van de Wro juncto afdeling 3.4 van de Awb is het ontwerp van het plan van 6 mei 2016 tot en met 16 juni 2016 ter inzage gelegd. Binnen deze periode kon iedereen een zienswijze bij het bevoegd orgaan indienen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

De provincie Zuid-Holland heeft informeel op 2 juni 2016 aangegeven in te stemmen met het ontwerpwijzigingsplan.

Gelet op het voorgaande is het wijzigingsplan 'Meer- en Geerweg 3a' uitvoerbaar.

• Nationaal Waterplan 2016-2021,
• Bestuursakkoord Schoon- en Gezond water 2014,
• Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015,
• Visie Ruimte en Mobiliteit 2014, provincie Zuid-Holland,
• Stroomgebiedsbeheerplan Rijn-West, 2009,
• Waterwet, 2009,
• Water- en rioleringsplan Leidschendam-Voorburg 2016-2021,
• Waterbeheerplan 5, 2016-2021 van het Hoogheemraadschap van Rijnland,
• Keur en uitvoeringsregels 2015, Hoogheemraadschap van Rijnland zijn te raadplegen via www.rijnland.net waar steeds de meest actuele versie te vinden is.