het bestemmingsplan Wilsveen 8 met identificatienummer NL.IMRO.1916.Wilsveen8-VG01 van de gemeente Leidschendam-Voorburg;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeo efend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die zich bevindt op een aangrenzend bouwperceel;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

de van de weg en/of water afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of zijgevel;

het Programma van Eisen is een inhoudelijk document waarin het doel, de vraagstelling en de uitvoeringswijze van een archeologisch veldonderzoek en specialistisch onderzoek verwoord staan, alsook de randvoorwaarden van het onderzoek, bijvoorbeeld met betrekking tot de omgang met het vondstmateriaal. Voor aanvang van het onderzoek dient het PvE door het bevoegd gezag te zijn goedgekeurd;

een advies, opgesteld door de archeologisch adviseur van het bevoegd gezag, waarin de kaders voor een uit te voeren archeologisch onderzoek zijn aangegeven en aan de hand waarvan opdrachtverstrekking kan plaatsvinden aan de instantie die het archeologisch onderzoek verricht;

een door de gemeente aangewezen adviseur die het bevoegd gezag adviseert op archeologisch gebied;

begeleiding van de graafwerkzaamheden door een archeoloog;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd door een gekwalificeerde archeoloog of een archeologisch onderzoeksbureau. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek worden vastgelegd in een rapport. In het rapport wordt aangegeven wat de archeologische (verwachtings)waarde is van het gebied dat mogelijk verstoord gaat worden en welke gevolgen de geplande ingreep zullen hebben op de eventueel in het plangebied aanwezige archeologische (verwachtings)waarden. Aan de hand van dit document neemt het bevoegd gezag een beslissing over het vervolg;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het in dat gebied voorkomen van archeologische relicten;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw;

de onderste bouwlaag van een gebouw;

de ontsluiting of opgraving van een vindplaats met als doel de daar aanwezige archeologische informatie te verzamelen en te documenteren volgens de voorwaarden die zijn vastgelegd in een hiervoor opgesteld Programma van Eisen;

behoud in situ is het duurzaam in stand houden van archeologische waarden in de bodem, als bron van kennis en beleving door middel van technische maatregelen en/of inpassing en vrijwaring van de archeologische waarden in de inrichting van het plangebied;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988, met uitzondering van een beschermd archeologisch monument als bedoeld in artikel 1, onder c, van die wet;

beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988;

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan;

bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het bestuursorgaan dat bevoegd is omtrent die zaak besluiten te nemen of beschikkingen af te geven;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat gesitueerd is bij, in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een op hetzelfde (bouw)perceel gesitueerd hoofdgebouw;

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de kelder en de zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang, van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedoeld als stallingsplaats voor één of meer auto's, bestaande uit een overkapping met maximaal één wand die deel uitmaakt van de constructie van de carport zelf;

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met ouderdom of gaafheid, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of -indien en voor zover daarbij sprake is van een bovenbeëindiging van enige relevante omvang- een bouwwerk;

hoogste punt van een schuin dak;

laagste punt van een schuin dak;

kwaliteitsnorm voor de Nederlandse archeologie. De kwaliteitsnorm, bestaande uit een omvangrijke set van algemeen geaccepteerde eisen, specificaties en protocollen. Tevens wordt in de KNA de minimum opleidings- en ervaringseisen beschreven waaraan personen moeten voldoen om bepaalde archeologische werkzaamheden te mogen uitvoeren;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van deze constructie in het dakvlak is geplaatst;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlakken van het dak zijn geplaatst;

de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en deze die inrichting niet verbieden;

een afscheiding op en rond een erf, waarmee de gronden worden begrensd die in ruimtelijk opzicht direct bij, in functioneel opzicht ten dienste staan van en/of in feitelijk opzicht direct aansluiten op het (hoofd)gebouw op dat erf; de eigendomsgrenzen zijn hierbij niet van doorslaggevende betekenis.

weidegang door paarden, waarbij het grasland niet intensief gebruikt wordt. In veengebieden is van extensieve weidegang sprake als voldaan wordt aan het volgende aantal benodigde hectare per veulen en/of volwassen paard: 0,30 ha grasland per veulen, 0,5 ha grasland per volwassen paard;

een tenminste aan drie zijden omsloten, overdekte ruimte, die primair bedoeld is voor het stallen van één of meerdere motorvoertuigen, danwel gebruikt wordt als een berging;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1. a. vanwege een industrieterrein: de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
2. b. vanwege een spoorweg: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke spoorwegverkeer of op een bepaald spoorweggedeelte of een combinatie van spoorweggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
3. c. vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

bewoning of andere geluidsgevoelige functies binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

gebouw welke dient ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de massa van een gebouw, met uitzondering van aan- en/of uitbouwen en aangebouwde bouwwerken;

een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk;

een bij de gemeente in dienst zijnde of een door burgemeester en wethouders aangewezen of aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen, op het gebied van landschapsinrichting, landschapswaarden en daarmee samenhangende aspecten;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

een door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een op de kaart aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

planologisch relevante effecten op het milieu ten aanzien van de luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, flora en fauna, geluid en water;

Nota parkeernormen zoals vastgesteld door het bevoegd gezag van de gemeente Leidschendam-Voorburg, geldend op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals onder meer transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, apparatuur voor telecommunicatie en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen;

weg en/of langzaam verkeersroute waaraan de hoofdtoegang tot het bouwperceel is gesitueerd: bij bouwpercelen welke (de mogelijkheid tot) twee hoofdtoegangen hebben wordt, voor het bepalen van wat de ontsluitende weg is, aansluiting gezocht bij de aangrenzende bouwpercelen;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is;

Het bedrijfsmatig of in aard en omvang alsof zij bedrijfsmatig is opslaan van partijen goederen.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

Een bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden, betreedbaar en afsluitbaar is;

Voor het peil gelden de volgende regels tenzij in de bestemmingsregels anders is bepaald:

1. a. indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen;
2. b. indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

besluit van het bevoegd gezag, nadat er een waardering (volgens de protocollen van de KNA) heeft plaatsgevonden van aanwezige archeologische waarden in relatie tot de geplande bodemingreep;

geheel of gedeeltelijk afbreken;

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;

de digitaal raadpleegbare verbeelding bestaande uit geometrisch bepaalde planobjecten, waarin de informatie uit dit bestemmingsplan in elektronische vorm is vastgelegd.

Het bedrijfsmatig en uitsluitend via het internet aanbieden en verkopen van goederen aan derden, zonder uitstalling ten verkoop, opslag, bezichtiging en/of afhaal van de goederen ter plaatse;

een bouwtechnische voorziening, zoals een balkon- of terrashekwerk of borstwering, die wordt aangebracht om (val)ongelukken te voorkomen;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de naar de weg en/of water gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of water gekeerde gevel, de meest beeldbepalende gevel van dat gebouw, tenzij anders is aangegeven door middel van de aanduiding 'gevellijn';

een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel die in de richting van de openbare weg en/of water niet door bebouwing mag worden overschreden;

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of maximaal vier personen die geen huishouden vormen.

de zijdelingse gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of het water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of achtergevel;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens, gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. Ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend.

De totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes, technische installaties en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

1. a. Algemeen: binnen de gevels van het bouwwerk inclusief kolommen, trappenhuizen, gangen, liften en toiletten, waarbij de oppervlaktes van de diverse verdiepingen bij elkaar opgeteld moeten worden;
2. b. detailhandel ondersteunende horeca: het voor publiek toegankelijke gedeelte binnen de gevels van het pand waarin de detailhandel is gevestigd inclusief de ruimte achter de kassa, maar exclusief opslagruimten en personeelsruimten.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen.

Vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor het publiek toegankelijke ruimte waar goederen zijn tentoongesteld en/of uitgestald ten behoeve van verkoop.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken;

1. a. van het bepaalde in artikel 4.2.3 onder c. ten behoeve van het verhogen van de maximale bouw- en goothoogte van bijbehorende bouwwerken, indien dit ruimtelijk uit ruimtelijk danwel stedenbouwkundig oogpunt gewenst dan wel passend is;
2. b. van het bepaalde in artikel 4.3.1 onder f. ten behoeve van het vergroten van het vloeroppervlak tot een maximum van 100m², mits er geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking en in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, ook ten behoeve van de uitbreiding.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 5.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.1 indien:

1. a. de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van het terrein, welke blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de archeologische waarden, zoals onder lid 6.3 sub a bedoeld, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning een of meer van de onderstaande voorschriften te verbinden:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ);
   2. 2. het doen van (aanvullend) inventariserend en/of waarderend archeologisch onderzoek zoals boringen, proefsleuvenonderzoek en non-destructief onderzoek (zoals grondradar- en weerstandsonderzoek);
   3. 3. het doen van een archeologische opgraving (behoud ex situ);
   4. 4. begeleiding van de bouwactiviteiten door een deskundige waarbij de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie in acht worden genomen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In geval van nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied dient de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg te worden gehanteerd. Uitgangspunt is dat parkeervoorzieningen op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden.

Tot gebruik, strijdig met dit plan, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag en/of stalling van (motor)voertuigen, vaartuigen, caravans en/of overige zaken, anders dan ten dienste van de bestemming en mits de regels van de betreffende bestemming zich tegen dit gebruik niet verzetten;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan ten dienste van de bestemming en mits de regels van de betreffende bestemming zich tegen dit gebruik niet verzetten;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van bewoning;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor buitenopslag;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk;
6. f. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

Voor zover gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die zijn toegestaan op grond van de regels van dit plan, zijn gelegen binnen het op de verbeelding als zodanig aangeduide straalpad, mag de hoogte van de betreffende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer bedragen dan de op de verbeelding aangegeven maximale hoogte.

Het bevoegd gezag kan, indien en voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden alsmede de elders in dit plan beschreven ruimtelijke -, cultuurhistorische -, landschappelijke - en natuurwaarden, bevoegd af te wijken van:

1. a. de op de verbeelding aangegeven maten ten aanzien van goot- en/of bouwhoogten met ten hoogste 10%, mits dit in verband met het realiseren van de bestemming noodzakelijk is of indien door de afwijking een betere bouwkundige en/of stedenbouwkundige aansluiting ontstaat met direct aangrenzende percelen en/of bouwwerken: deze afwijking mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van eerder met een omgevingsvergunning mogelijk gemaakte afwijkingen: uitgangspunt voor de afwijking is de normstelling zoals opgenomen in de bouwregels van hoofdstuk 2 van dit plan;
2. b. de bestemmingsregels en toe te staan dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft met ten hoogste 10%;
3. c. de bestemmingsregels en toe te staan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van objecten van beeldende kunst, zend-, ontvang- en sirenemasten tot ten hoogste 40,00 meter.

deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Wilsveen 8'

Voor het perceel Wilsveen 8 wordt een herontwikkeling voorgesteld om de bestaande boerderij met behorende agrarische bebouwing grotendeels te slopen en in plaats daarvan twee burgerwoningen te bouwen.

De locatie Wilsveen 8 is gelegen binnen het bestemmingsregime Beheersverordening 2017 Leidschendam-Voorburg" die inhoudelijk het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009' (opnieuw) van toepassing verklaart.

Achter perceel Wilsveen 8 wordt het project Nieuwe Driemanspolder gerealiseerd ten behoeve van waterberging, natuur en recreatie. In verband daarmee zijn de, bij de bedrijfsvoering van het perceel behorende gronden verkocht. Hierdoor is agrarische bedrijfsvoering voor de betreffende locatie niet meer mogelijk.

Onderhavig bestemmingsplan 'Wilsveen 8' vervangt op basis van de voorgestelde ontwikkeling het vigerend planologisch-juridisch kader voor het toegestane ruimtelijk gebruik van de gronden binnen het plangebied. Een deel van de agrarische bebouwing blijft aanwezig en wordt qua functie gewijzigd naar (ondergeschikte) bebouwing behorend bij de woonfunctie.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Wilsveen 8 te Leidschendam, kadastraal bekend als de gemeente Stompwijk, sectie D perceelnummer 1929.

Het perceel ligt in het landelijk gebied van Leidschendam-Voorburg aan het Wilsveen.

In onderstaande afbeelding is het perceel met 'violette' stippen/kleur aangegeven.

_{Afbeelding 1.1: plangebied Wilsveen 8}

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsregime 'Beheersverordening 2017 Leidschendam-Voorburg' die inhoudelijk het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009' van toepassing verklaart. De beheersverordening is op 22 juli 2017 voor onderhavige locatie (onherroepelijk) in werking getreden.

Voor het perceel gelden de bestemmingen 'Agrarisch', art. 3 en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', art 6. Tevens geldt de 'Vrijwaringszone-Straalpad' (art. 25) op grond waarvan een bouwhoogte van 48 meter niet mag worden overschreden, wat voor de voorgestelde herontwikkeling overigens geen belemmering oplevert.

_{Afbeelding 1.2: Situering Wilsveen 8, bebouwingsvlak A(}grarisch_{), zoals opgenomen op de plankaart van het bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder 2009.}

Het bestemmingsplan Wilsveen 8 bestaat uit een drietal onderdelen, te weten:

• de toelichting (plus bijlagen),
• de regels,
• de verbeelding (in de vorm van geometrisch bepaalde planobjecten).

1.4.1 De toelichting

Na een beknopte inleiding in dit eerste hoofdstuk, is de toelichting als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie door middel van ondermeer een ruimtelijke en een functionele analyse gegeven van het plangebied.
• In hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving, de bouw van twee burgerwoningen met het grotendeels slopen van de agrarische bebouwing.
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op diverse relevante milieuaspecten.
• Hoofdstuk 6 gaat in op archeologie en cultuurhistorische waarden.
• In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding.
• Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen en op de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

1.4.2 De regels en verbeelding

De regels en de (digitale) verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Zij leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden en opstallen in het plangebied vast en vormen het formele beoordelingskader voor aanvragen om omgevingsvergunning.

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor onderhavig plangebied relevante ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader vormt de formele basis voor ontwikkelingen in het plangebied en is daarnaast een onderbouwing voor de beleidskeuzes die in het plan zijn gemaakt.

Onderhavig plangebied is buiten het projectgebied van de waterbergings- en recreatieveopgave in de Nieuwe Driemanspolder gelegen. Dit project is mogelijk op basis van het, ook voor onderhavige plangebied vallend bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009'. Voor de beleidsmatige achtergrond van dit project, waartoe onder andere ook de recreatie-aspecten behoren wordt verwezen naar de toelichting van bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009', hoofdstuk 3 (Beleidskader) en hoofdstuk 5 (Toekomstige situatie). Zie verder ook paragraaf 2.4.2 van de voorliggende toelichting.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven. Om deze nieuwe aanpak vorm te geven, was een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. Dit heeft geresulteerd in de op 13 maart 2012 door de Minister vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040 en geeft haar visie hoe Nederland in 2040 er voor moet staan. Dit op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven, zowel bovengronds als ondergronds, richting 2040 bepalen. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid, vastgelegd in drie rijksdoelen met daaraan slechts 13 nationale belangen gekoppeld. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens wordt een eenvoudigere regelgeving nagestreefd. Daarbij verwacht het Rijk dat andere overheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving.

De 13 belangen in de SVIR zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling.

Vergroten van de concurrentiekracht van Nederland

1. 1. Een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.
2. 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie.
3. 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen.
4. 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond

Verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid

1. 1. Een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.
2. 2. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem.
3. 3. Het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen.

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

1. 1. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
2. 2. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.
3. 3. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.
4. 4. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten.
5. 5. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.
6. 6. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

In 1992 werd in Valetta (Malta) door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed', beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In Nederland is er bij de implementatie hiervan voor gekozen om gemeenten een sleutelrol te laten spelen bij het beheer van het bodemarchief. Op 1 september 2007 trad daarvoor de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking. De Wamz omvatte de wijziging van de Monumentenwet 1988, de Woningwet, de Wet Milieubeheer en de Ontgrondingenwet voor het aspect archeologie. De integratie van de archeologie in de ruimtelijke besluitvorming werd verder verankerd in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro, 2008), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit omgevingsrecht (2010). Het sluitstuk was de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) in oktober 2010). Gemeenten zijn op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de bestemming van gronden en de daarbij behorende regels binnen een periode van tien jaar opnieuw vast te stellen.
Bestemmingsplannen dienen namelijk te zijn voorzien van planologische regelingen die voldoen aan de eisen die heden ten dagen daaraan worden gesteld. Hiermee is de implementatie van de archeologische monumentenzorg geheel geïntegreerd in de ruimtelijke wetgeving en besluitvormingsprocedures.

Met de aanstaande invoering van de Omgevingswet komen alle onderdelen van de Wro hierin terecht.

De sinds 2007 ingevoerde wijzigingen houden in dat bij ruimtelijke plannen de initiatiefnemer van de ruimtelijke ingreep door het bevoegd gezag kan worden verplicht de archeologische waarde van het te verstoren terrein aan te tonen. Indien de archeologische waarde van het te verstoren terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag is vastgesteld (bijvoorbeeld door middel van archeologisch vooronderzoek) kunnen de aanwezige en bedreigde archeologische waarden in de belangenafweging worden meegewogen, zoals vastgelegd in het Europees Verdrag van Valetta (Malta). Daarin neemt de zorg voor het archeologisch erfgoed een belangrijke plaats in.

Nieuw is de bepaling dat "de verstoorder betaalt". Dit heeft tot gevolg dat alle kosten van archeologisch onderzoek en het eventueel uitvoeren van een opgraving voor rekening van de initiatiefnemer van een (bouw)plan is.

De archeologische waarden zijn op landelijk niveau aangegeven op de door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) uitgebrachte Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW).

Met de invoering van de Erfgoedwet op 1 juli 2016 is hierin een certificeringsstelsel ten aanzien van opgravingen en het doen van aanwijzingen van archeologische rijksmonumenten geregeld.

Op het concrete beoordelingskader voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt nader ingegaan in paragraaf 6.1.

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten van Zuid Holland de "Visie Ruimte en Mobiliteit" (hierna: VRM) vastgesteld. De meest recente actualisatie hiervan is vastgesteld op 14-12-2016 en in werking getreden op 12-01-2017. Deze visie geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde te brengen en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit de 'Visie ruimte en mobiliteit', de 'Verordening ruimte 2014', het 'Programma ruimte' en het 'Programma mobiliteit'.

Voor onderhavige planontwikkeling is de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied van belang, waar paragraaf 2.2 van de Verordening ruimte 2014 op toeziet. Tevens zijn de in deze verordening in paragraaf 2.3 opgenomen regels voor landschap, groen en erfgoed van belang en de het in deze toelichting op het bestemmingsplan in paragraaf 2.2.2.2 genoemde Gebiedsprofiel Wijk en Wouden. Mede vanwege de waterbergingsopgave voor dit gebied is en het feit dat de landbouwsector als gevolg daarvan voor onderhavig plangebied niet meer levensvatbaar is, is de omzetting van een agrarische naar een woonfunctie op basis van de aanwezige lintbebouwing voorstelbaar mits dit stedenbouwkundig goed is wordt ingepast. Dit houdt onder andere in dat de woningen ingepast dienen te worden in het aanwezige lint.

Betreffende locatie ligt op basis van de Verordening ruimte 2014 in beschermingscategorie 2 gebied, zoals aangegeven in de bij de verordening behorende kaart 7: 'Beschermingscategorien ruimtelijke kwaliteit. Dit houdt in dat de provincie in deze gebieden een aantal specifieke waarden en gebieden in stand wil houden omdat ze landschappelijk, ecologisch of qua gebruikswaarde bijzonder en kwetsbaar zijn. Deze gebieden leveren een belangrijke en specifieke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van Zuid-Holland. Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar alleen met inachtneming van het in stand houden van de specifieke waarden van het gebied.

Onderhavige aanvraag maakt volgens de Verordening ruimte 2014 o.a. onderdeel uit van een lint, in dit geval een polderlint. Hier liggen kansen voor ontwikkeling naar een woonfunctie, mits rekening wordt gehouden met de karakteristieken van het lint. Richtpunten hiervoor zijn:

• Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied;
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst;
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend;

Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht

Het hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstbestendig worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkomen van verontreiniging evenals een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. Aan de hand van het Waterbeheersplan (2016-2021) werkt Rijnland aan zijn ambities (http://www.riinland.net/plannen/waterbeheerplan). In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en
  gemalen),
  Maar ook aan:
• onttrekken en lozen van grondwater,
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een Ja, tenzij benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of wordt een watervergunning geëist.
De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen (zie de vergunningencheck: https://vergunningen.info/?overheid = RIJ).

Hemelwater
Indien een toename van het verhard oppervlak plaats vindt, dient de initiatiefnemer een oppervlak ter grootte van minimaal 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak aan compenserend water te realiseren voor extra open water. Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

Riolering en afkoppelen
Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Ten behoeven van onderhavig bestemmingsplan is overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap van Rijnland, zie ook paragraaf 5.4. van deze toelichting.

De herijking van de gemeentelijke Structuurvisie (vastgesteld op 25 september 2012) vormt de basis voor de (bestuurlijk) strategische keuzes en geeft richting aan de hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040. Als overkoepelende ambitie streeft de structuurvisie naar een positionering van de gemeente als aantrekkelijke, groene en duurzame woon- en werkstad. De herijkte uitgangspunten (opgaven, doelstellingen en ambities) zijn vertaald naar drie pijlers:

• versterken van de groene woonstad;
• verbeteren van economische kansen en voorzieningenstructuur;
• beter benutten en verbeteren van de bereikbaarheid.

De structuurvisie gaat daarbij uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Plangebied Wilsveen 8 valt binnen het zogenaamde buitengebied. Voor het buitengebied zijn de onderstaande opgaven geformuleerd.

Buitengebied:

• De ontwikkeling van het Regiopark optimaal benutten als een onderscheidende vestigingsfactor en aanvullende kwaliteit voor het imago van de groene woonstad.
• Verbetering van de recreatieve mogelijkheden en ontwikkeling van nieuwe economische kansen met behoud van de agrarische functie.
• Realisatie van diversiteit aan kwaliteiten aan de stadsranden.
• Verbetering van de recreatieve netwerken en de stad-landverbindingen.

De in de herijkte structuurvisie geformuleerde ambities voor dit gebied komt, voor zover van toepassing, naar voren in het realiseren/ behouden van de kwaliteit aan de stadsrand middels wijziging van de niet voldoende meer functionerende agrarische functie naar een woonfunctie.

^{Afbeelding 2.2: Uitsnede Structuurbeeld 2040}

Voor de betreffende locatie, Wilsveen 8 is de Beheersverrdening 2017 Leidschendam-Voorburg' vigerend die inhoudelijk he bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009'van toepassing verklaart. Het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ heeft tot doel de functiewijziging en herinrichting van project de Nieuwe Driemanspolder in een juridisch bindende regeling vast te leggen. Met de functiewijziging worden mogelijkheden gecreëerd voor ontwikkeling van natuur en recreatie voor het omliggende stedelijke gebied, waarmee ook de ecologische en recreatieve verbindingen met de omgeving worden verbeterd. Tevens wordt beoogd een bijdrage te leveren aan het realiseren van een duurzaam watersysteem door het creëren van mogelijkheden voor seizoens- en piekberging. Bij de functiewijziging wordt rekening gehouden met de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

De beoogde transformatie van de Nieuwe Driemanspolder heeft tot gevolg dat een aanzienlijk deel van het agrarisch gebied aan de landbouw wordt onttrokken. Bij de bedrijven die voor de agrarische bedrijfsvoering in belangrijke mate zijn aangewezen op de gronden in de Nieuwe Driemanspolder heeft een functieverandering reeds plaatsgevonden. Voor sommige bedrijven zal de functieverandering nog plaats moeten vinden. Ten einde op deze situatie te kunnen inspelen, is in het bestemmingsplan een reeks van wijzigingsbevoegdheden opgenomen gericht op de toekenning van een nieuwe hoofdfunctie in het geval van de beëindiging van de oude bedrijfsactiviteiten. Tot de wijzigingsopties behoren o.a. de functies wonen of dagrecreatieve bestemmingen. Waar zich een dergelijke functieverandering voordoet, zal herbouw moeten worden gericht op:

• het hergebruik van cultuurhistorisch relevante gebouwen;
• herbouw in gebiedstypische hoofdvormen en binnen een eerder aangewezen bouwvlak;
• herbouw bij voorkeur op locaties waar eerder (bedrijfs)gebouwen hebben gestaan;
• herbouw gerelateerd aan kavelkenmerken (hoofdrichting van de kavel, mate van openheid en ligging t.o.v. de ontsluitingsweg) en;
• handhaving van bestaande zichtlijnen en open ruimte in de huidige lintbebouwing.

Bij alle genoemde wijzigingsbevoegdheden voor nieuwe functies geldt:

• de noodzaak tot functieverandering dient voort te vloeien uit de transformatie van de Nieuwe Driemanspolder;
• per 1000 m2 gesloopte bedrijfsbebouwing één woning mag worden gebouwd binnen bestemmingen waar bedrijfsbebouwing is toegestaan;
• wijziging naar de bestemming wonen niet tot gevolg heeft dat omliggende bedrijven onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast;
• het gaat om functies die geen noemenswaardige milieuhinder veroorzaken en geen of weinig verkeer aantrekken;
• gestreefd wordt naar sloop van overtollige bedrijfsbebouwing, met uitzondering van bestaande monumenten en karakteristieke gebouwen en:
• de hergebruiksactiviteit dient landschappelijk te worden ingepast.

In zijn openbare vergadering van 15 december 2015 heeft de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg het 'Water- en Rioleringsplan 2016-2021' vastgesteld. Dit nieuwe Water- en Rioleringsplan (WRP) is de opvolger van het 'Gemeentelijke Rioleringsplan 2009-2014' (GRP) en het 'Waterplan 2007-2015'.

Het water- en rioleringsplan gaat ervan uit dat het watersysteem zo veel water kan bergen dat wateroverlast en verdroging voorkomen kunnen worden. Bovendien moet het water dan schoon en ecologisch gezond zijn en bijdragen aan een prettige leefomgeving. Daarnaast dient bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening worden gehouden met de effecten van klimaatverandering. Om de ambitieuze doelen van het Waterplan te realiseren moet water een integraal onderdeel zijn van alle strategische en ruimtelijke plannen. Het waterplan moet het waterbeheer inhoudelijk en procesmatig verbeteren, met voortdurende aandacht voor duurzaamheid.

Waterbeheer en watertoets

Bij een ruimtelijk plan dient er in het kader van de watertoets in een vroeg stadium overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied.
Zoals vermeld in paragraaf is ten behoeve van dit bestemmingsplan overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap van Rijnland, zie paragraaf 8.2.2 Ontvangen reacties) en zijn de door hun voorgestelde maatregelen verwerkt in paragraaf 5.4.

Conform de Wamz/Wro moeten gemeenten het archeologische belang meewegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m2. Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Gemeente Leidschendam-Voorburg in samenwerking met de gemeenten Voorschoten en Wassenaar archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009.

In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt in de 'archeologienota herijking 2013'. De Nota archeologie geeft een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de samenwerkende gemeenten en de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief worden geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels.

De bodem van de Gemeente Leidschendam-Voorburg is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten delen bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting.

Op de archeologische beleidskaart zijn vier verschillende archeologische 'waarderingsgebieden' aangegeven: Waarde-Archeologie 1 tot en met 4. Voor elk van de 'waarderingsgebieden', geldt een verschillend regime, afhankelijk van de archeologische waarde of archeologische verwachting. De verschillen waarderingsgebieden hebben verschillende vrijstellingsgrenzen. Voor bodem ingrepen groter dan de aangegeven vrijstelling (oppervlakten en diepte) dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

De vier waarderingsgebieden zijn:

Onderhavig plangebied bevindt zich in twee gebiedswaarden; een gebied met een hoge archeologische waarde of verwachting (Waarde-Archeologie 3) en een gebied met een lage archeologische verwachting (Waarde-Archeologie 4). Het planintiatief is gelegen binnen een gebied met een lage archeologische verwachting (Waarde-Archeologie 4).

De gemeente Leidschendam-Voorburg voert een actief beleid om de bekende archeologische waarden binnen de gemeentegrenzen te actualiseren indien er nieuwe of aanvullende gegevens bekend worden. Op de gemeentelijke website is steeds de meest actuele versie van de archeologische beleidskaart te raadplegen.

Op het concrete beoordelingskader voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt nader ingegaan in paragraaf 6.1.

Het is voor iedere gemeente verplicht om een verordening vast te stellen waarin de inschakeling is geregeld van een monumentencommissie. Deze commissie adviseert op het gebied van de monumentenzorg en heeft in elk geval tot taak om te adviseren over omgevingsvergunningen voor wijziging aan (van) rijks- en/of gemeentelijke monumenten. Gemeentelijke monumenten worden aangewezen en beschermd op basis van de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010. Daarnaast vormt de Erfgoedverordening Leidschendam-Voorburg 2010 de basis voor het aanwijzen van gemeentelijke dorpsgezichten en gemeentelijke groenmonumenten. Ook is het mogelijk op basis van de verordening een gebouw, groenelement of structuur aan te wijzen als een beeldbepalende zaak. De gemeentelijke monumenten of beeldbepalende zaken worden geregistreerd op de gemeentelijke monumentenlijst.

Het onderhavige plangebied is niet gelegen in een (gemeentelijk of rijks) beschermd stads- en dorpsgezicht.

Het gemeentelijk parkeerbeleid is nader uitgewerkt in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. In de nota komen verschillende vormen van parkeerregulering, inclusief bijbehorend afwijkingsbeleid, aan de orde. Daarnaast wordt onder andere aangegeven hoe wordt omgegaan met parkeren voor diverse doelgroepen, parkeren bij ruimtelijke ontwikkelingen en de handhaving van het parkeerbeleid. Op basis van een inventarisatie van parkeerknelpunten biedt de nota een overzicht van oplossingsrichtingen voor de korte, middellange en lange termijn.
Eén van de uitgangspunten van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat bouwplannen niet mogen leiden tot extra parkeerdruk in de directe omgeving. De te hanteren parkeernormen bij nieuwbouw, functiewijziging of verbouw zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leidschendam-Voorburg. De parkeernorm voor een vrijstaande woning in het buitengebied is 2,4 pp/woning op eigen terrein.

Ten aanzien van het planintiatief wordt opgemerkt dat op basis van het (concept) bouwplan er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar zijn en dat het initiatief geen extra verkeersaantrekkende werking ten gevolge heeft ten opzichte van de bestaande functie.
Het aanleggen van een extra ontsluiting op het Wilsveen is op basis van het verkeersbeleid akkoord. De erftoegangsweg is buiten de bebouwde kom gelegen waar de verkeersveiligheid niet in het geding is.

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied op basis van de bestaande situatie. Aan bod komen de ruimtelijke hoofdstructuur van de locatie en de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan.

Het plangebied is gelegen aan het Wilsveen aan de zijde van de Nieuwe Driemanspolder, een polder die ondanks de verstedelijking in de omgeving veel van zijn oude karakteristiek heeft weten te behouden. Kenmerkend is het landschapspatroon bestaande uit oude ontginningswegen (Veenweg; Den Haag, Wilsveen; Leidschendam en Voorweg; Zoetermeer) met de hierlangs gelegen 'losse' lintbebouwing en de lager gelegen poldereenheden met hun karakteristieke, opstrekkende kavels. Veenwinning gevolgd door een continu proces van inklinking en bemaling heeft geresulteerd in een polderlandschap met relatief grote hoogteverschillen tussen het polderpeil en zijn omgeving.

Gedurende de veenontginning zijn in het plangebied de eerste nederzettingen ontstaan. In oorsprong was er sprake van relatief intensieve lintbebouwing langs de oude landwegen met Wilsveen als belangrijkste 'kern' rond een kerk. Vanaf de 17^e eeuw is het overwegend natte gebied stapsgewijs drooggemalen en geschikt gemaakt voor landbouwkundig gebruik. Voor deze drooglegging is onder andere de huidige Molendriegang langs de Molenvaart van Wilsveen aangelegd (destijds een Molenviergang) en een inmiddels verdwenen Molengang in Potteveen. Gedurende de droogmaking verschoof het accent van de bebouwing naar Stompwijk en resteerde slechts een beperkt aantal boerderijen en arbeiderswoningen langs het Wilsveen.

De bodemgesteldheid van het gebied is van grote invloed geweest op de vormen van grondgebruik die zich in de loop der tijd hebben ontwikkeld. Grenzend aan het plangebied betreft dat vrijwel alleen grasland.

Komende jaren wordt het projectgebied Nieuwe Driemanspolder getransformeerd tot waterbergingsgebied met een recreatieve en natuurfunctie. Dat betreft ook het deel van het gebied wat in de gemeente Zoetermeer gelegen is. Als gevolg van deze beplanting zal de oorspronkelijke openheid van de polder kleiner worden. Het agrarisch gebruik binnen het projectgebied zal in zijn geheel verdwijnen. De boerenbedrijven die de betreffende gronden nu nog in gebruik hebben, zullen bedreigd raken in hun bestaanszekerheid.

_{Figuur 2.3 Projectgebied Waterbergingsgebied Nieuwe Driemanspolder. De boerderijen die de agrarische gronden binnen dit gebied gebruiken, zijn bedreigd in hun bestaanszekerheid.}

De traditionele bebouwing langs het Wilsveen bestaat uit de boerderijclusters en wat kleinere woonhuizen oorspronkelijk bedoeld voor landarbeiders of boeren in ruste. De boerderijen hebben over het algemeen langgerekte agrarische opstallen met een oriëntatie 'loodrecht' op de weg. De gebouwen bestaan over het algemeen uit 1 laag met een schuine kap. Een aantal boerenerven kent fraaie solitaire of oude bomen, die als baken en herkenningspunt functioneren.

Algemene kenmerken boerenerven:

• Lange, smalle erven in de richting van het landschapspatroon, meestal 1 á 1,5 'slagen' breed, maximaal 2;
• De boerenerven zijn tweezijdig georiënteerd. Daarbij wordt het erf gepresenteerd naar de weg en/of vaart d.m.v. een vooruitgeschoven woning. De overige bebouwing is vaak gericht naar het landschap waar ze functioneel mee is verbonden;
• De erven zijn (oorspronkelijk) duidelijk los van elkaar gehouden. De scheiding tussen de erven gebeurt door middel van een open ruimte;
• Bebouwing is voornamelijk in de lengte van de kavelstructuur gesitueerd, bij dwarssituering gaat het om ondergeschikte bebouwingsmassa´s of bijzondere aanleidingen in het landschap;
• Per erf is er één ontsluiting, veelal centraal in het erf opgelost in de vorm van een in de lengterichting van de slagenstructuur gelegen ruimte. Hieromheen is de bebouwing georiënteerd;
• Doorkijkjes op het erf zelf tussen de bebouwing door naar het open landschap, vaak via verkeersruimte erf;
• Er worden voornamelijk kappen toegepast, zoals grote zadeldaken, met een lage dakgoot en scherpe hellingshoek tussen de 45 en 60 graden.

Burgerwoningen hebben over het algemeen een kleinere maat. Meestal bestaat de bebouwing uit 1 laag met kap met een relatief groot kapvlak. De woningen staan over het algemeen dichter op de weg dan de boerenerven.

Algemene kenmerken burgerwoningen:

• De bebouwing is kort op de weg of de vaart gesitueerd;
• De woningen zijn veelal in de langsrichting georiënteerd; haaks komt echter ook voor;
• Er is sprake van een enkelzijdige oriëntatie, op de weg of de vaart en minder (zoals bij erven) op het landschap;
• De woningen hebben een kleine korrelgrootte en zijn individueel vormgegeven.

Karakteristiek voor de lintbebouwing is verder dat tussen de verspreide bebouwing veel doorkijkjes zijn naar het weidse landschap. Het Wilsveen is door de opgaande erfbeplantingen een groene lijn in het landschap en zorgt voor het opdelen van dit landschap in verschillende ruimtes. Bebouwing buiten deze linten komt in het gebied nauwelijks voor.

Plan plangebied Wilsveen 8 is binnen de bestaande lintbebouwing gesitueerd en bestaat uit een boerenbedrijf, een woonboerderij met bedrijfsbebouwing. Voor een deel is doorzicht naar het achtergebied mogelijk maar wordt dit beperkt door overige bedrijfsbebouwing als mest- en voeder silo's.

De belangrijkste economische activiteit in de omgeving van het plangebied is landbouw. A.g.v. de aanleg van de waterberging in de Nieuwe Driemanspolder zal een deel van de bedrijven deze functie verliezen, waarbij de individuele bedrijfssituatie bepalend is voor het nieuwe toekomstperspectief. Zoals ook op basis van bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder 2009 blijkt is het uitgangspunt dat er meegewerkt wordt aan de nieuwe ontwikkeling voor de Driemanspolder en functiewijzigingen ten behoeve van voornamelijk agrarisch bebouwing, zolang er geen sprake is van negatieve landschappelijke, bouwkundige, verkeers- of milieukundige effecten en e.e.a. in de lijn ligt van het provinciaal beleid t.a.v. functiewijziging of functiebeëindiging van agrarische bedrijven. Nieuwe bedrijfsmatige activiteiten blijven voor zo ver zij worden toegestaan beperkt tot recreatieactiviteiten en zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving.

Het onderhavige erf was ook een agrarisch bedrijf dat is moeten stoppen a.g.v. de verplichte verkoop van gronden in de Nieuwe Driemanspolder. De functie van veel bedrijfsbebouwing en –voorzieningen op het erf is daarmee komen te vervallen. Het is reëel te veronderstellen dat er (op termijn) verrommeling van het erf op zal treden als er geen medewerking verleend wordt aan een nieuw initiatief.

Dit hoofdstuk gaat in op de voorgestelde ontwikkeling, de beoordeling hiervan aan het gemeentelijk en provinciaal beleid als mede de keuze hiervan om de ontwikkeling middels onderhavige bestemmingsplan mogelijk te maken.

Voor het plangebied Wilsveen 8 is het plan om de bestaande boerderij met behorende agrarische bebouwing grotendeels te slopen en in plaats daarvan twee burgerwoningen te bouwen. De eerste woning is ter vervanging van de (woon)boerderij, de tweede woning is ter vervanging van de overige bedrijfsbebouwing. Om doorzicht naar het achtergebied te garanderen, blijft een strook grond van het perceel onbebouwd.
Achter het perceel wordt het project Nieuwe Driemanspolder gerealiseerd ten behoeve van waterberging, natuur en recreatie waardoor de tot de boerderij behorende gronden vervallen en agrarische bedrijfsvoering niet meer mogelijk is.

^{Afbeelding 4.1 Bestaande situatie Wilsveen 8}

^{Afbeelding 4.2 Bouwplan Wilsveen 8}

Op betreffende perceel wordt de bestaande boerderij gesloopt (100 m²). Hiervoor in de plaats komt op dezelfde locatie een burgerwoning (vervangende nieuwbouw). De boerderij verkeert in zeer slechte staat, waardoor sloop onvermijdelijk is. De boerderij betreft geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en is geen monument.
Daarnaast wordt er een tweede burgerwoning voorgesteld, passend binnen het lintpatroon van het Wilsveen. Deze woning komt in ruil voor de sloop van 578 m² aan bedrijfsbebouwing evenals 1.286,5 m² aan 'bedrijfsverharding', zoals silo's en betonplaten voor het inkuilen van hooi.

De aanvraag houdt tevens in om in totaal 545,6 m² van de bedrijfsgebouwen (schuur + loods + stalling) te handhaven en om te zetten in bijgebouwen behorende bij de te bouwen burgerwoningen. In een deel van deze bebouwing is een (vergunningsvrije, op basis van Bor bijlage 2) 'mantelzorgwoning' gerealiseerd t.b.v. de vader van de initiatiefnemers: de (voormalige) boer op dit perceel. De overige gebouwen zullen gebruikt worden als schuur/garage ten behoeve van beide woningen en als stal voor een aantal hobbymatig te houden landbouwdieren (schapen, een pony en twee koeien). De te handhaven voormalige bedrijfsbebouwing is compact achter de woning van de buurman (Wilsveen 6a) gelegen en afgeschermd door beplanting. De ruimtelijke impact is daardoor beperkt.

Samen met de huidige woning van de buurman op nummer 6A en de nieuw te bouwen woning vormt het initiatief een bebouwingscluster dat verwijst naar de agrarische functie van het perceel.
Wel is het van belang dat niet nog meer (bij)gebouwen op het perceel gebouwd worden. Daartoe dient de helft van de bedrijfsbebouwing als bijgebouwen toegewezen worden aan de vervangende nieuwbouwwoning en de helft hiervan aan de andere nieuwbouwwoning. Hiermee hebben beide nieuwbouwwoningen (meer dan) het maximale oppervlak aan (vergunningsvrije) bebouwing op hun perceel, waardoor nieuwe bijgebouwen in principe niet meer mogelijk zijn. Daarbij mogen de bijgebouwen alleen gebruikt worden door de eigenaren van de twee betreffende kavels.

Om doorzicht te garanderen en als compensatie voor het handhaven van de (bedrijfs)bebouwing dient er vrij doorzicht te zijn tussen de twee woningen van minimaal 30 meter breed. In het bouwinitiatief is dit doorgevoerd in de vorm van een weiland waarvoor de bestemming Agrarischmet waarden - Landschapswaarden wordt opgenomen. In deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan en verder is een aanlegvergunning vereist voor het beplanten met houtopstanden of het aanbrengen van hoogopgaande beplanting.

De twee burgerwoningen moeten mede als gevolg van de geluidscontour van het Wilsveen op ten minste 20 meter van deze weg komen te liggen. De bestaande burgerwoningen liggen dichter op de weg. Waar de bestaande burgerwoningen vooral een langs-oriëntatie hebben, wordt bij deze nieuwbouwwoningen nadrukkelijk voor een oriëntatie 'loodrecht' op het Wilsveen gekozen. Dit sluit aan op de meer transparante (agrarische) bebouwing die over het algemeen ook wat verder van de weg gelegen is.

De twee (nieuwe) woningen passen verder goed in de structuur die het Wilsveen nu kenmerkt: een afwisseling van open grasland, (voormalige) boerderijen en burgerwoningen. De twee woningen geven met voorgestelde situering voldoende garantie voor het behoud van een open, landschappelijke invulling. Met de bouw van twee woningen wordt voorkomen dat het perceel verrommelt omdat zijn oorspronkelijke functie verloren is gegaan. De korrelgrootte en uitstraling van de nieuwbouwwoningen sluit aan op de overige bebouwing in dit lint. Het zijn twee individueel vormgegeven woningen van een laag met kap. De inhoudsmaat van de woningen is overeenkomstig de overige burgerwoningen langs het lint.

Conclusie

De voorgestelde transformatie van het erf is zodanig dat hierdoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt. Als randvoorwaarden bij deze transformatie geldt dat:

• De twee woningen dienen te worden gerealiseerd zoals uit het initiatief blijkt; in een langsoriëntatie in één bouwlaag met kap en een inhoud van maximaal 650 m3;
  - Op de verbeelding zijn hiertoe twee smalle bestemmingsvlakken Wonen opgenomen. In de bouwregels, art 4.2 is bepaald dat per bestemmingsvlak één hoofdgebouw is toegestaan en is de hoogte van de bebouwing bepaald.
• de te behouden bedrijfsbebouwing dient voor de helft per woning als bijbehorende bebouwing te worden toegewezen;
  - Op de verbeelding is daartoe een relatie opgenomen en uitgewerkt in art 4.2.3 van de regels.
• tussen de nieuwbouwwoningen komt een groene zone van minimaal 30 m waar geen bebouwing is toegestaan;
  - Op de verbeelding is daartoe de bestemming Agrarisch met waarden -Landschapswaarden opgenomen.
• Vanwege de geluidscontour van het Wilsveen dienen de woningen op minimaal 20 m afstand van de weg te worden gerealiseerd.
  - Op de verbeelding is daartoe een gevellijn waarbij art 4.2.3 bepaald dat voorgevel van de woning zich hierachter dient te bevinden.

Beleidsmatig sluit de invulling met een extra woning aan bij de bedoeling van het bestemmingsplan Driemanspolder. Hierin wordt immers de transformatie van agrarisch en bedrijvigheid naar woningbouw gestimuleerd door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid van het college. Zoals in paragraaf 2.4.2.1 genoemd, past het initiatief niet geheel binnen de wijzigingsbevoegdheid om de agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming.

Afwijkend hieraan is de locatie van de tweede nieuwbouwwoning, wat wel binnen het bebouwingslint van het Wilsveen valt maar buiten het gebied waar de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is.

In paragraaf 4.3 is gemotiveerd dat de ruimtelijke kwaliteitswinst van de transformatie van het initiatief zodanig groot is, dat door medewerking te verlenen aan dit initiatief de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt.

In paragraaf 4.3 is ook gemotiveerd dat het initiatief voldoet aan het vigerende provinciaal beleid zoals opgenomen in de Verordening ruimte 2014. Het betreft een 'inpassing' conform artikel 2.2.1 van genoemde verordening. Met deze ontwikkeling en onder de gestelde voorwaarden wordt het lineaire karakter van het lint immers versterkt, wordt de korrelgrootte verkleind en wordt (dit deel van) het lint transparanter.
Ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking waar art 2.1.1 van de verordening naar verwijst wordt opgemerkt dat gezien de beperkte toevoeging van één woning gezien jurisprudentie een onderbouwing van de Ladder achterwege blijven, zie ook paragraaf 2.1.1.1

In het bestemmingsplan is op basis van het initiatief naast stedenbouwkundige uitgangspunten en bestaand ruimtelijk beleid ook rekening gehouden met verschillende omgevingsaspecten, zoals de bodemgesteldheid, geluid, luchtkwaliteit en de milieucategorisering van bedrijven.

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon-en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van de categorie-indeling op basis van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" uit 2009. In deze brochure worden richtafstanden gegeven van functies op o.a. gevoelige bestemmingen. De voorgenomen ontwikkeling maakt geen nieuwe hinderlijke functie mogelijk als bedoeld in de VNG brochure. Voorliggende ontwikkeling ziet wel toe op de realisatie van de gevoelige functie wonen. Voor deze functie zijn er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan / bouwinitiatief. De van invloed zijnde naast gelegen agrarische activiteiten zijn opgeheven waarbij plannen bij de gemeente zijn ingediend voor omzetting naar de woonfunctie.

Ter plaatse van het plangebied zijn diverse onderzoeken uitgevoerd nl.:

1. 1. Historie Driemanspolder en Wilsveen
   Gemeente febr 2011;
2. 2. Historie Wilsveen 8 (en 6a);
   Gemeente december 2015.
3. 3. Verkennend en nader bodemonderzoek Wilsveen 8 (incl. kavelpaden in het weiland)
   Arcadis d.d. 20 juni 2016; project 7.8611.

De onderzoeken: 'Historie Wilsveen 8' en 'Verkennend en nader onderzoek Wilsveen 8' zijn respectievelijk als Bijlage 1 en Bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

Uit bovenstaande onderzoeken blijkt het volgende:

• over het algemeen bevat de bodem licht verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK;
• er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van het plangebied en met name ter plaatse van de te bouwen 2 woningen;
• plaatselijk is in de kleiige ondergrond een sterk verhoogd gehalte aan zink aanwezig;
• aangezien na de herinrichting ter plaatse van deze verontreiniging een grasveld wordt aangelegd is in principe geen sanering noodzakelijk. Echter om belemmeringen in de toekomst te voorkomen is het aan te bevelen om deze verontreiniging aan zink toch te verwijderen;
• plaatselijk is in de bodem asbesthoudend materiaal aangetroffen. het gehalte aan asbest is beneden de norm en er zijn geen sanerende maatregelen noodzakelijk. Geadviseerd wordt wel om bij graafwerkzaamheden alert te zijn of asbesthoudend materiaal omdat het niet is uitgesloten dat in de grond plaatselijk wel hoge gehalten aan asbest zou kunnen voorkomen;
• voor onderhavige locatie: Wilsveen 8 zijn er, milieuhygiënisch gezien, geen belemmeringen voor de bouw van 2 woningen met tuin.

Het perceel bevindt zich niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Volgens kaartmateriaal van het Hoogheemraadschap heerst er infiltratie, dat wil zeggen dat er een neerwaartse grondwaterstroming aanwezig is. Er is hierbij geen rekening gehouden dat op diverse plaatsen binnen de gemeente de grondwaterstand d.m.v. bemaling kunstmatig laag wordt gehouden, met name in (oude) polders.

Bodemkwaliteitskaart en Bodembeheersplan

Op basis van diverse bodemonderzoeksgegevens heeft de gemeenteraad op 1 oktober 2013 de Bodemkwaliteitskaart alsmede het Bodembeheersplan vastgesteld.

In deze beleidsnota's staat o.a. het volgende aangegeven:

• globale gemiddelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in bepaalde zones;
• hoe omgegaan moet worden met vrijkomende grond en het hergebruik van deze gronden;
• hoe omgegaan wordt met hergebruik en verwerking van baggerspecie

Voor het onderhavige plangebied gelden de volgende zones met bijbehorende klasse:

De verschillende bodem-klassen staan in onderstaande kaart weergegeven.

_{Afbeelding 5.1 Bodemkwalitetiskaart}

De bodemkwaliteitskaart wordt gebruikt voor het toepassen grond in een bepaalde zone.

De waterparagraaf is een vast onderdeel van het bestemmingsplan en is in samenspraak met de waterbeheerders tot stand gekomen.

Ten aanzien van het beleid wordt verwezen naar Hoofdstuk 2 Beleidskader, met name paragraaf, 2.3.1 Waterbeheerplan,2.3.2 Keur en uitvoeringsregels 2015 en 2.4.3 Water enrioleringsplan Leidschendam 2016 - 2021 (2015).

In dit hoofdstuk komen alle relevante water aspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied.

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de polder- en boezemwatergangen in en om het plangebied als ook voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het boezemwater. Het Hoogheemraadschap is tevens de beheerder van de waterkeringen. De gemeentelijke taken zijn o.a. het riool- en oeverbeheer.

Bestemmingsplan Wilsveen 8 bevindt zich niet binnen de kern- en/of beschermingszone van de waterkering. De realisatie van het plan is dus niet van invloed op het functioneren van een waterkering.

Het gebied waar onderhavige projectlocatie binnen ligt, is een gebied met landelijke doeleinden. Het plan ligt in de Nieuwe Driemanspolder. Het oppervlaktewater in hiervoor bedoeld plangebied heeft een belangrijke functie in de ont- en afwatering van het landelijke gebied. Rondom het plangebied is een aantal watergangen aanwezig waaronder en primaire hoofdwatergang ten oosten van het plangebied. Het watersysteem staat op onderstaande afbeelding:

_{Afbeelding 5.2 Watersysteem rondom planlocatie.}

De huidige hoeveelheid oppervlaktewater geldt als absoluut minimum. Indien mogelijk dient bij een herontwikkeling de bergingscapaciteit vergroot te worden. De Nieuwe Driemanspolder kent geen historisch bergingstekort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden dat er voldoende watercompensatie plaatsvindt als de hoeveelheid verharding toeneemt. Ruimtelijke ontwikkelingen zullen het watertoetsproces met het hoogheemraadschap moeten doorlopen.

Het perceel is gelegen aan de Wilsveen 8 in het buitengebied van Leidschendam. De bestaande verhouding bebouwing / verharding neemt niet af. Los van een aan te leggen dam of brug ten behoeve van de ontsluiting, hoeft er hoeft geen watercompensatie plaats te vinden.

Om (toekomstige) grondwateroverlast tegen te gaan is een minimale drooglegging van 80 cm noodzakelijk. Het gemeentelijke grondwatermeetnet bevat geen gegevens van het gebied rondom de planlocatie. Geadviseerd wordt om aan de hand van de situatie ter plaatse van het bouwkavel het juiste bouwpeil te kiezen. Indien een kelder onderdeel uitmaakt van het bouwplan, dient dit waterdichte worden uitgevoerd.

De inrichting en het onderhoud van watergangen hebben grote invloed op de biologische waterkwaliteit, dat wil zeggen de aanwezigheid van vissen, macrofauna en waterplanten. Rijnland streeft naar biologisch gezond water dat voldoet aan de eisen die er vanuit de toegekende functie aan gesteld worden. Aantasting van het aquatisch ecosysteem moet worden vermeden. Een natuurvriendelijke inrichting van de oevers en het benadrukken van de netwerkfunctie van het water dragen bij aan de ecologische en landschappelijke infrastructuur.

Er is geen natte ecologische verbindingszone in het plangebied gelegen. In het plangebied zijn geen specifieke doelstellingen voor de aanleg van extra natuurvriendelijke oevers. Nieuwe oevers dienen bij voorkeur als natuurvriendelijke oevers uitgevoerd te worden.

Het plan voldoet aan de eisen die vanuit het waterschap en de gemeente ten aanzien van de waterhuishouding worden gesteld. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft d.d. 28 maart 2017 heeft verzocht advies en opmerkingen te verwerken in het bestemmingsplan hetgeen is gedaan.

De Wet milieubeheer en bijbehorende besluiten (waaronder het Besluit 'niet in betekende mate bijdragen') bevatten de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In deze wet zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders onder meer een bestemmingsplan mogen vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

1. 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een nieuwbouwproject leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde = 1,2 microgram/m³ voor zowel fijnstof (PM10) als stikstofdioxide (NO2). Deze 3%-grens is in de Regeling NIBM bepaald op 1500 woningen of 100.000 m² kantoren.
4. 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Indien aannemelijk gemaakt kan worden dat aan tenminste één van bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek wettelijk niet meer verplicht.

Het gehele plangebied

Uit de landelijke 'Monitoringstool²kan worden afgeleid, dat de heersende en toekomstige luchtkwaliteit in het gehele plangebied voldoet aan de grenswaarden (jaargemiddelde van 40 microgram/m³) in de toetsjaren 2015, 2020 en 2030. Nergens in het plangebied is sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de wettelijke grenswaarden. Daarmee wordt voldaan aan de bovengenoemde voorwaarde onder 1.

Het plan ligt met een omvang van 2 woningen ver beneden de planomvang van 1500 woningen waarboven sprake kan zijn van een 'in betekenende mate bijdrage' aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Dat betekent dat ook wordt voldaan aan voorwaarde 3.

Conclusie:

Het plan is niet in strijd met het wettelijk kader omtrent luchtkwaliteit. Een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek is om die reden niet nodig. De luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

1. 2. De Monitoringstool is een instrument van de rijksoverheid waarmee wordt gecontroleerd of tjdig aan de landelijke doelstellingen voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

De beoordeling van het aspect geluid bij ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in de Wet geluidhinder (Wgh) en de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). Voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, die geprojecteerd zijn binnen een geluidszone van een (spoor)weg en/of industrieterrein moet onderzocht worden in hoeverre de geluidsbelasting van de gevel zal voldoen aan de wettelijke voorkeursgrenswaarden. Voor dit plan is alleen wegverkeersgeluid van de weg (Wilsveen) relevant. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeersgeluid bedraagt 48 dB.

Als de te verwachten geluidsbelasting een voorkeursgrenswaarde overschrijdt, moet ook onderzocht worden in hoeverre bron- en overdrachtsmaatregelen mogelijk zijn waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde(n) kan worden voldaan. Indien maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, dan kunnen burgemeester en wethouders onder bepaalde voorwaarden (een) hogere waarde(n) vaststellen. Voor nieuwe respectievelijk vervangende woningen in buitenstedelijk gebied geldt 53 dB respectievelijk 58 dB als maximaal vast te stellen hogere waarde.

De voorwaarden waaronder burgemeester en wethouders hogere waarden kunnen vaststellen, zijn vastgelegd in de Beleidsregel hogere waarden Leidschendam-Voorburg (kenmerk 2010/3089).

Het bouwplan bestaat uit twee nieuwe woningen, één woning ter vervanging van een bestaande woning en een woning ter vervanging van overige agrarische bebouwing. Beide nieuwbouwwoningen bevinden zich binnen de geluidzone van het Wilsveen (60 km/u). Uit het 'Akoestisch onderzoek Nieuwe Driemanspolder' (Goudappel Coffeng, 21 augustus 2008, kenmerk LSD052/Kno/0874) als bijlage (4) opgenomen in de toelichting van bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder 2009 en het 'Akoestisch onderzoek plan woningen Wilsveen te Leidschendam', Buijvoets bouw- en geluidsadvisering, 17 februari 2017, kenmerk16020) blijkt dat de geluidsbelasting vanwege het Wilsveen maximaal 51 dB zal bedragen bij woning 1 (voorgevel op 31 meter van de wegas) en maximaal 53 dB zal bedragen bij woning 2 (voorgevel op ca 28 meter van de wegas). Zie Bijlage 3 en Bijlage 4.

De maximaal vast te stellen hogere waarde voor nieuwe woningen wordt niet overschreden.

Er zijn geen doelmatige maatregelen mogelijk waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan worden voldaan. Bronmaatregelen (stiller wegdek, verkeersmaatregelen) en maatregelen in de overdracht (geluidschermen), zijn niet voldoende doeltreffend en/of stuiten op overwegende bezwaren van financiële, verkeerskundige, stedenbouwkundige en/of landschappelijke aard.

Een aanpassing van het wegdek stuit op financiële bezwaren, omdat de kosten van deze maatregel niet in redelijke verhouding staan tot de kosten van het bouwplan. Daarnaast is deze maatregel onvoldoende om voor beide woningen de geluidsbelasting vanwege het Wilsveen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Snelheidsverlaging op de weg stuit op verkeerskundige bezwaren. Het Wilsveen is een erfontsluitingsweg buiten de bebouwde kom en aangewezen als 60 km/u-zone.Gezien de weginrichting (geen verblijfsgebied) en de verkeersintensiteit (o.a. door de intergemeentelijke verbindingsfunctie) stuit verlaging naar 30 km/u op verkeerskundige en financiële bezwaren. Een geluidsscherm om bij de woningen te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde zou ononderbroken moeten zijn en van een zodanige hoogte dat dit stedenbouwkundig niet inpasbaar is en fysiek onmogelijk vanwege de inritten naar de woningen. Daarnaast is het plaatsen van een geluidsscherm in strijd met het kwalitatief ruimtelijk beleid van de provincie op basis van transparantie naar het achtergebied.

Dit betekent dat vaststelling van hogere waarden nodig is om het plan mogelijk te maken. Volgens de bovengenoemde beleidsregel moet daartoe aangetoond worden dat elke woning zal beschikken over tenminste één geluidsluwe gevel, in casu de achtergevel en één dito buitenruimte, in casu de achtertuin. Uit de onderzoeken blijkt dat hieraan voldaan zal worden.

Conclusie:

De maximale gevelgeluidsbelasting vanwege het Wilsveen bedraagt bij de ene woning 53 dB en 51 dB bij de andere woning. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximaal vast te stellen hogere waarde voor nieuwe woningen in het buitengebied wordt niet overschreden. Er zijn geen bron- of overdrachtmaatregelen mogelijk waarmee alsnog aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan en aan de beleidsvoorwaarden voor het vaststellen van hogere waarden wordt voldaan.
De vaststelling van hogere waarden is mogelijk en vereist om dit bestemmingsplan te kunnen vaststellen. Het ontwerpbesluit tot vaststelling van deze benodigde hogere waarden, opgenomen in Bijlage 5 van de toelichting, ligt tegelijkertijd met dit ontwerpbestemmingsplan ter inzage.

Bij ruimtelijke ingrepen dient te worden nagegaan of er planten en dieren voorkomen of worden verwacht, die bedreigd zijn dan wel beschermd zijn in het kader van Wet natuurbescherming (voorheen Fora en faunawet). Daarnaast moet worden onderzocht of het plangebied is gelegen in of in de directe omgeving van beschermde natuurgebieden.

Ten behoeve van het bouwinitiatief, is op basis van de Flora- en faunawet een QuickScan verricht naar eventuele belemmeringen vanwege te beschermen flora en fauna, zie Bijlage 6.
Op basis van dit onderzoek is geconstateerd dat in het plangebied geen beschermende soorten aanwezig zijn. Op basis hiervan worden significante effecten op flora en fauna uitgesloten en is nader onderzoek niet noodzakelijk. Wel blijft de zorgplicht te allen tijde van kracht.

Per 1 januari 2017 is de Flora en Faunawet en de Natuurbeschermingswet (1998), samen met de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. Met de nieuwe wet hebben wijzigingen plaatsgevonden maar deze zijn niet relevant voor het verrichte onderzoek of voor de locatie van het plangebied. Derhalve is aanpassing van onderhavig onderzoek niet nodig.

Het projectgebied ligt buiten de invloedssfeer van beschermde natuurgebieden. Vanwege de beperkte omvang van het gebied worden ook geen significante effecten op het NatuurNetwerkNederland (NNN), de nieuwe benaming van de Ecologische Hoofdstructuur verwacht. Een nadere toetsing aan de Wet natuur bescherming of de Verordening ruimte 2014 vanwege NNN is niet nodig.

Externe Veiligheid (EV) speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke ordening. Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. Externe Veiligheid heeft geen betrekking op de veiligheid van personen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of ter plaatse van een ondergrondse transportleiding. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250;
• Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636;
• Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, juli 2012

Tevens is rekening gehouden met het beleid Externe Veiligheid van stadsgewest Haaglanden d.d. december 2012.

Risicovolle objecten zijn o.a.:

• ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
• transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;
• bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;
• grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);
• LPG-tankstations.

Uitsluitend is In de nabijheid van het plangebied is een ondergrondse (hoge druk) aardgas-transportleiding aanwezig. De leiding bevindt zich ten noord-westen van het plangebied op een afstand van ca. 370 meter vanaf de noordgevel van het pand.

De kenmerken van de aardgas transportleiding is in onderstaande tabel weergegeven.

De ligging van de gasleiding met de letaliteitscontouren zijn op onderstaande afbeelding weergegeven.

_{Afbeelding 5.3 gasleiding met letaliteitscontour rondom planlocatie.}

Legenda:

Oranje vlak: afstand met 100% kans op overlijden bij een breuk van een leiding met ontbranding = plaatsgebonden risico (PR) contour

Roze vlak: afstand tot een overlijdensrisico van 1% bij een breuk van de leiding met ontbranding = groepsrisico (GR) contour

Pijl: Wilsveen 8

_{Afbeelding 5.4 1% risicocontour aardgasleiding. De roze contouren zijn de locaties van de nieuwe woningen}

Ten aanzien van het invloedsgebied van de gasleiding wordt het volgende opgemerkt.

• Bij woning 1 gaat het om vervanging van de bestaande woning waarbij de nieuwe woning, ten opzichte van de huidige woning verder van de bron gelegen is.
• Woning 2 is een nieuwe woning. Op basis van het (gemiddeld) aantal extra-mensen dat hierdoor binnen de zone zal verkeren is niet zodanig dat dit het groepsrisico zodanig negatief zal beïnvloeden dat daardoor extra voorzieningen noodzakelijk zijn.
  Daarbij zijn er vluchtwegen van beide woningen aanwezig die in zuidelijke richting gesitueerd zijn, dus van de bron af.

Onderhavig bestemmingsplan is gericht op het grotendeels slopen van de agrarische bebouwing waaronder de bedrijfswoning en nieuwbouw van twee burgerwoningen.

De te slopen bedrijfswoning voldoet niet meer aan de huidige woonwensen en eisen. De twee nieuwe woningen zullen voldoen aan de nieuwste wet- en regelgeving waarmee duurzame en energiezuinige bebouwing zal worden gerealiseerd. De woningen staan op een kleinere footprint dan de te slopen bebouwing, waardoor er meer groen ontstaat. Meer groen zorgt voor een beter leefklimaat in de omgeving. Een beter leefklimaat draagt bij aan de duurzaamheid van het gebied.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor activiteit bouwen van de woning met garage en kelder, zal een GPR-gebouw berekening worden gemaakt. In een deel van de te behouden, bebouwing is een (vergunningsvrije, op basis van Bor bijlage 2) 'mantelzorgwoning' gerealiseerd. Deze mantelzorgwoning is voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp. De genoemde maatregelen zorgen voor duurzame en energiezuinige gebouwen.

Op basis van het actuele archeologiebeleid (Nota archeologie: herijking 2013) zoals bovenstaand beschreven, geldt binnen het plangebied Wilsveen 8 gedeeltelijk een hoge gebiedswaarde, 'Waarde-Archeologie 3' en voor het overige deel een lage gebiedswaarde 'Waarde-Archeologie 4'. De hoge gebiedswaarde 'Waarde- Archeologie 3' is met name direct langs het Wilsveen gesitueerd en de gebiedswaarde 'Waarde-Archeologie 4' hierachter, op het uitgeveende weidegebied.

Betreffende gebiedswaarden zijn in het bestemmingsplan Wilsveen 8 overgenomen als dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 of Waarde-Archeologie 4 met behorende regels ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Het initiatief, betreft de bouw van twee woningen in welke gesitueerd zijn binnen de gebiedswaarde en dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 4'.

Voor de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 4' geldt dat voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 2000 m2 en die dieper reiken dan 100 cm beneden maaiveld, in het belang van de archeologische monumentenzorg kan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen. Hierin dient de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate te zijn s vastgesteld. Daarbij is het mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

Bij het initiatief wordt de bestaande (boerderij)woning en behorende bouwwerken gedeeltelijk gesloopt waarvoor in de plaats een nieuwe, vervangende woning van ca. 105 m2 komt met een kelder van ca. 3,5 m beneden maaiveld. De tweede woning heeft ook een oppervlakte van ca 105 m2 maar geen kelder. Verder wordt bij het initiatief een deel van de agrarische gebouwen behouden en omgezet in bijgebouwen behorende bij de woningen.

conclusie

Aangezien op basis van het vigerende archeologisch beleid het planinitiatief binnen de vrijstellingsgrens van 2000 m2 en 1m beneden maaiveld valt, hoeft er geen archeologisch rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarde wordt aangetoond. Derhalve is geen archeologisch onderzoek nodig voor het planinitiatief.

De melding toevalsvondst blijft van kracht. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwachts archeologische resten worden aangetroffen, dienen deze conform artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet verplicht gemeld te worden bij het bevoegd gezag, de gemeente Leidschendam-Voorburg.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een ((rijks)beschermd stads- en dorpsgezicht. De bestaande woning en de schuur zijn beiden geen monument, ook is er geen sprake van cultuurhistorische waarde.

Dit bestemmingsplan is opgesteld om een specifieke ontwikkeling mogelijk te maken.
Namelijk de bouw van twee burgerwoningen en de sloop van het grootste deel van de huidige agrarische bebouwing. Een woning is ter vervanging van de (woon)boerderij en de andere woning is ter vervanging van de overige bedrijfsbebouwing. De te behouden agrarische gebouwen zal worden omgezet worden als ondergeschikte bebouwing behorende bij de woningen.
Met dit plan wordt de bestemming Ágrarisch' gewijzigd naar 'Wonen' evenals de bestemmingsvlakken hiervan met die van de bestemming 'Agrarisch met landschappelijke waarden'.

De regels en de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan zijn opgesteld volgens standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012).

De regels sluiten qua systematiek en inhoud zo veel mogelijk aan op het bestemmingsplan "Nieuwe Driemanspolder 2009". De op de verbeelding weergegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd mogen worden, waarbij terugverwezen kan worden naar aanduidingen op de verbeelding.

De regels van het bestemmingsplan zijn onderverdeeld in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities, die van belang zijn voor de toepassing van zowel de bestemmingsregels als de dubbelbestemmingen en algemene regels. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de regels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van de stedenbouwkundige karakteristiek.

Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden

Deze bestemmingen omvatten gronden die worden gebruikt voor de agrarische bedrijfsvoering zoals teelt of het voortbrengen van gewassen als het houden van vee. De gronden met deze bestemming liggen buiten de agrarische bedrijfscentra en kunnen worden gebruikt voor het beweiden van vee. Bij het gebruik van deze gronden dient echter rekening te worden gehouden met de waarden van het gebied. Het gaat om landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid, het karakteristieke verkavelings-/slotenpatroon, de graslandvegetatie. In dit kader is een vergunningsplicht opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Betreffende bestemming is voor zover van toepassing overgenomen van de bestemming: 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden' uit het bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder 2009 (art. 4). Om te voldoen aan de vereisten voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012) is de bestemming aangepast.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen ten behoeve van twee grondgebonden (burger) woningen en bijbehorend erf. De hoofdgebouw dienen achter (ten zuiden) van de, op de verbeelding opgenomen gevellijn te worden gesitueerd. Binnen de woonbestemming is beroep aan huis onder voorwaarden toegestaan. Bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de op de verbeelding opgenomen bouwaanduiding voor beide gebouwen.

Waarde - Archeologie 3 en 4

Volgens de 'Beleidskaart Archeologie' van de gemeente is in het gehele plangebied een 'hoge archeologische verwachtingswaarde 3' en een 'lage archeologische verwachtingswaarde 4' voor. Deze archeologische waarden zijn als dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de in het gebied mogelijk aanwezige archeologische waarden. Daarbij is, afhankelijk van de te beschermen waarden, een vergunningsplicht opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Voor de locatie van het initiatief, dus waar de woningen gebouwd worden, geldt de lage archeologische verwachtingswaarde gebiedstype 4.

In het bestemmingsplan is een aantal algemene regels opgenomen, zoals algemene bouw- en gebruiksregels. Tevens zijn er algemene aanduidingsregels opgenomen vanwege de aanwezigheid van een vrijwaringszone een straalpad ter bescherming van een telecommunicatieverbinding. Op basis hiervan mag een hoogte van 48 meter niet worden overschreden, wat voor de voorgestelde herontwikkeling niet van belang is.

Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het bestemmingsplan.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft weinig zin indien er geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
   Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels.
2. 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
   De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
   Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. 4. Actief handhavingsbeleid.
   Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

De afdeling die belast is met handhaving heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, monumentenstatus, toezicht op de naleving en uitvoering van omgevingsvergunningen en de handhaving op milieu-overtredingen.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van de wens van de grondeigenaren om op deze locatie de bebouwing grotendeels te slopen en twee nieuwbouw woningen te realiser en. Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van twee burgerwoningen mogelijk, Op basis van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening is het derhalve aan te merken als een bouwplan. Daarom is de gemeente op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via:
een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling.

Op 1 april 2016 is door de gemeente Leidschendam-Voorburg met de grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn vastgelegd over onder andere de volgende zaken:

1. 1. de realisatie van het bouwplan door de grondeigenaar;
2. 2. het voor eigen rekening en risico bouw- en woonrijp maken van het plangebied door de grondeigenaar;
3. 3. de vergoeding van de gemeentelijke inzet conform de Wet ruimtelijke ordening;
4. 4. verhalen van eventuele planschade op de eigenaren.

Op basis van de gesloten anterieure overeenkomst is de wettelijk voorgeschreven kostenverhaal anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet nodig.

Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Doordat kostenverhaal voor de ontwikkelingen anderszins is verzekerd, kan op grond van artikel 6.12 tweede lid Wro worden besloten geen exploitatieplan vast te stellen.

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Het bestemmingsplan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006'. Door het volgen van de procedure als bedoeld in artikel 3:4 Awb (uniforme openbare voorbereidingsprocedure) wordt eenieder immers actief betrokken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het eerst inspraak verlenen voegt daarom niets toe en is dubbelop. Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organisaties, ingezetenen en belanghebbenden plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

Een aantal instanties is gevraagd om aan te geven welke belangen verankerd zouden moeten worden in het bestemmingsplan, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken van dit gebied. Daarbij is nadrukkelijk gevraagd de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden.

De volgende instanties zijn aangeschreven:

1. 1. Provincie Zuid Holland
2. 2. Hoogheemraadschap van Rijnland
3. 3. LTO Rijn- en Vlietlanden
4. 4. Hoogheemraadschap van Rijnland
5. 5. Veiligheidsregio Haaglanden
6. 6. KPN, afdeling UTN Straalverbindingen
7. 7. Vereniging Archeologische Werkgroep Leidschendam-Voorburg
8. 8. Vereniging Agrarisch Natuur- en Landschapsbeheer Wijk & Wouden
9. 9. Projectburo Nieuwe Driemanspolder

De hierna genoemde instanties hebben een reactie ingediend. Daarbij is (samengevat) de reactie opgenomen met reactie van de gemeente.

1. 1. Provincie Zuid Holland

Het plan is conform de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening ruimte 2014.

Reactie Gemeente:

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. 2. Hoogheemraadschap van Rijnland

Opgemerkt wordt dat in het kader van het beleid van het hoogheemraadschap er voorwaarden gelden voor de aanleg van een dam of brug op grond waarvan bij (gedeeltelijke) demping van een watergang een watervergunning vanwege hun keur nodig is. Verder dat de betreffende locatie een kwetsbaar kwelgebied is zodat een watervergunning nodig is voor het graven van een nieuwe watergang en dat er voorwaarden gelden bij het verwijderen van heipalen en damwanden. Verzocht wordt dit in de waterparagraaf te verwerken, de daarna af te geven omgevingsvergunning. Verder wordt verzocht een samenvatting van hun beleid in het bestemmingsplan op te nemen.

Reactie Gemeente:

In paragraaf 5.4.3 Watersysteem) zijn de gemaakte opmerkingen over het wateradvies verwerkt. In paragraaf 2.3.2 Keur en uitvoeringsregels 2015) zijn de gemaakte opmerkingen over het beleid van het hoogheemraadschap verwerkt. In de op te stellen omgevingsvergunning zal worden opgemerkt dat ten behoeve van het initiatief er voorwaarden gelden op grond waarvan een watervergunning op basis van het keur noodzakelijk kan zijn.

5. Veiligheidsregio Haaglanden

In de notitie 'Advisering EV – Veiligheidsregio Haaglanden - invulling van de adviesrol bij ruimtelijke plannen', versie 1.0 van 20 januari 2016 is de werkwijze beschreven van de VRH voor de ontwikkelingen die in het kader van externe veiligheid door de VRH van een specifiek advies worden voorzien. Deze notitie is afgestemd met de gemeenten.

De ontwikkeling waar het adviesverzoek betrekking op heeft, valt niet onder één van de categorieën ontwikkelingen uit de notitie. In het kader van externe veiligheid zal de ontwikkeling niet zorgen voor een significante toe- of afname van het huidige risico. Op basis daarvan is besloten om op de ontwikkeling geen specifiek advies omtrent externe veiligheid uit te brengen, in verband met de aanwezigheid van een aardgastransportleiding op 350 afstand en de rijksweg A4 op 985 afstand van het plangebied.

Voor de afweging over de eventueel te treffen maatregelen kan gebruik worden gemaakt van de maatregelen zoals deze voor het transport van giftige vloeistoffen en giftige gassen en voor aardgastransportleidingen zijn opgenomen in de notitie..

Het is belangrijk dat in de verdere uitwerking van het plangebied ook specifiek wordt gekeken naar de brandveiligheid. Hiervoor kunnen extra maatregelen nodig zijn. Bij de toetsing op brandveiligheid dient er tevens aandacht besteed te worden aan de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen.

Reactie gemeente:

Deze informatie wordt ter kennisgeving aangenomen voor de verdere uitwerking van het bouwplan. Er zijn geen gevolgen voor het bestemmingsplan.