het bestemmingsplanDe Rietvink 2009 van de gemeente Leidschendam-Voorburg;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1916.bprv-0001 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, waarbij een aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte en een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die zich bevindt op een aangrenzend bouwperceel;

de van de weg en/of water afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of zijgevel;

een bedrijf waarin geheel of overwegend door middel van handwerk goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd, waaronder mede begrepen het verkopen en/of leveren –als ondergeschikte activiteit- van goederen die verband houden met het ambacht;

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedraging en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming, waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren en/of verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het bedrijfsproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een bedrijfsterrein, kennelijk slechts bedoeld voor bewoning door (het huishouden van) één persoon of één gezin, die behoort bij en waarvan de huisvesting noodzakelijk is voor en verband houdt met de bedrijfsuitoefening of het beheer van het bedrijf of de instelling op het perceel waarop de woning zich bevindt;

de onderste bouwlaag van een gebouw;

een object waarvoor ingevolge het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI)' een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet afzonderlijk van het hoofdgebouw gebouwd, daarvan in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden en daarvan ten dienste staand, op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw gelegen gebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, souterrain en bergzolder;

een detailhandelsbedrijf waar bouwmaterialen, alsmede materialen welke nodig zijn voor het verrichten van bouw- en verbouwwerkzaamheden, te koop dan wel te huur worden aangeboden. Onder bouwmaterialen worden niet verstaan materialen welke uitsluitend dienen voor versiering, aankleding, inrichting en gebruik van bouwwerken;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde bouwwerken zijn zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid;

een horecabedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedoeld als stallingsplaats voor één of meer auto's, bestaande uit een overkapping met maximaal één wand die deel uitmaakt van de constructie van de carport zelf;

een bedrijf waar voedsel en/of dranken worden bereid, welke door of vanuit het bedrijf naar de consument worden gebracht;

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met ouderdom of gaafheid, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of -indien en voor zover daarbij sprake is van een bovenbeëindiging van enige relevante omvang- een bouwwerk;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van deze constructie in het dakvlak is geplaatst;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlakken van het dak zijn geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en met uitzondering van verbruik ter plaatse;

een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën:

• detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
• detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen;
• tuincentra;
• bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van commerciële, economische of maatschappelijke diensten aan derden, waaronder mede zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en daarmee naar hun aard gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, echter met uitzondering van een garagebedrijf, een horecabedrijf en een seksinrichting;

het aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële, economische en/of maatschappelijke diensten aan derden;

het aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële, economische en/of maatschappelijke diensten aan derden, waarbij sprake is van een aanmerkelijke publieksfunctie;

al dan niet overdekte ruimte waarbinnen dieren worden gehouden;

een horecabedrijf dat primair gericht is op het ten gehore (laten) brengen van overwegend versterkte muziek en het aan bezoekers bieden van gelegenheid om te dansen, waarbij secundair het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse een wezenlijk onderdeel vormt van de bedrijfsmatige activiteiten;

de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling;

een zelfstandig, al dan niet zijdelings aaneengebouwd, gebouw dat één woning omvat;

1. a. achtererf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
2. b. voorerf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn vóór de oorspronkelijke voorgevel van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
3. c. zij-erf: gedeelte van het erf, dat is gelegen buiten de oorspronkelijke zijgevel;
4. d. voor percelen waarin een bouwvlak is aangegeven: het gedeelte van een perceel dat is gelegen buiten het bouwvlak en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het - in het bouwvlak gesitueerde - hoofdgebouw;
5. e. voor percelen waarin geen bouwvlak is aangegeven: het gedeelte van een perceel dat is gelegen buiten de hoofdmassa van het hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het - op het perceel gesitueerde - hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, die is gericht op het (laten) geven van voorstellingen en/of vertoningen van erotisch-pornografische aard, zoals onder meer een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een bedrijf dat klanten voorziet van escorts, dat wil zeggen: personen die tegen betaling als partner van klanten optreden;

een tenminste aan drie zijden omsloten, overdekte ruimte, die primair bedoeld is voor het stallen van één of meerdere motorvoertuigen;

een als complex gebouwde individuele stalling voor een auto of ander motorvoertuig;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wel waaronder voorzieningen ten behoeve van bijvoorbeeld detailhandel of dienstverlening zijn gebouwd;

1. a. vanwege een industrieterrein: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
2. b. vanwege een spoorweg: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke spoorwegverkeer of op een bepaald spoorweggedeelte of een combinatie van spoorweggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
3. c. vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

bewoning of andere geluidsgevoelige functies binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

gebouw welke dient ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een inrichting waarvoor ingevolge de Wet geluidhinder (zoals deze luidt ten tijde van de vaststelling van dit plan) rondom het terrein van vestiging in dit bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

een gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting en/of functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

de massa van een hoofdgebouw, met uitzondering van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen;

het bedrijfsmatig verstrekken van voedsel en/of dranken, overwegend voor gebruik ter plaatse, en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander gepaard gaande met dienstverlening en al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie (met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie);

een bedrijf gericht op aanleg en onderhoud van tuinen en groenvoorzieningen;

• een tent, tentwagen, kampeerauto of toercaravan;
• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een terrein met daarbij behorende voorzieningen, ter beschikking gesteld voor het houden van recreatief nachtverblijf of voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen;

een ondergeschikte vorm van niet-zelfstandige horeca ten dienste van een op grond van dit plan toegestane vorm van gebruik;

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebruikt voor het verrichten van administratieve werkzaamheden, zakelijke en niet-zakelijke dienstverlening en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van overheidsinstellingen, semi-overheidsinstellingen, het bankwezen en naar aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk;

een natuur-educatieve voorziening voor kinderen in de vorm van een boerderij met dieren, waarbij ook op kleine schaal productie, bewerking en verkoop van (eigen) boerderijproducten kan plaatsvinden;

in het openbaar gebied gesitueerd gebouw waar kranten, tijdschriften, rookwaren, snoep of bloemen verkocht mogen worden;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit ter plaatse (in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

het grensvlak tussen de grond en de lucht;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en daaraan ondergeschikte voorzieningen ten behoeve van niet-commerciële dienstverlening, alsmede ondergeschikte vormen van detailhandel en/of horeca ten dienste van deze voorzieningen;

planologisch relevante effecten op het milieu ten aanzien van de luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, flora en fauna, geluid en water.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals onder meer transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, apparatuur voor telecommunicatie en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie en ondergeschikt daaraan strikt functiegebonden ondersteunende horeca mag uitoefenen;

weg en/of langzaam verkeersroute waaraan de hoofdtoegang tot het bouwperceel is gesitueerd;

bij bouwpercelen welke (de mogelijkheid tot) twee hoofdtoegangen hebben wordt, voor het bepalen van wat de ontsluitende weg is, aansluiting gezocht bij de aangrenzende bouwpercelen;

het bedrijfsmatig bewaren van goederen;

Voor het peil gelden de navolgende regels tenzij in de bestemmingsregels anders is bepaald:

1. a. indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen;
2. b. indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;

de bij bouwwerk(en) behorende bebouwde en onbebouwde gronden, hierin meegerekend de gronden waarop het hoofdgebouw is gesitueerd;

de plankaart van het bestemmingsplan De Rietvink 2009 bestaande uit een kaartblad LS 09- .........;

een (werk)ruimte bedoeld voor de uitoefening van medische, paramedische of daarmee gelijk te stellen beroepen of werkzaamheden;

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen voor het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een inrichting, bedoeld voor vermaak of ontspanning waarbij uitsluitend van zwaartekracht of van fysieke kracht van de mens gebruik wordt gemaakt;

een caravan, die als een gebouw valt aan te merken;

de staat van horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt;

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;

een detailhandelsbedrijf waar boomkwekerijproducten, planten, bloembollen, bloemen en kamerplanten en attributen voor de verfraaiing en het onderhoud van tuinen en de daarbij nodige hulpmaterialen en tuinmeubilair te koop worden aangeboden;

een bouwtechnische voorziening, zoals een balkon- of terrashekwerk of borstwering, die wordt aangebracht om (val)ongelukken te voorkomen;

de naar de weg en/of water gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of water gekeerde gevel, de meest beeldbepalende gevel van dat gebouw, tenzij op de kaart anders is aangegeven;

een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel, die in de richting van de openbare weg en/of water niet door bebouwing mag worden overschreden;

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen (zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit plan);

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een schip (of een daarmee naar aard e.d. gelijk te stellen ander vaartuig of andere drijvende inrichting) dat uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt wordt of bestemd is voor bewoning of recreatief verblijf;

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst;

een standplaats voor een woonwagen als bedoeld in artikel 1, lid 1 aanhef en onder h, van de Woningwet, dan wel daarvoor in de plaats tredende wetgeving;

een gebouw dat is gebouwd en feitelijk bestemd voor een combinatie van bedrijfsuitoefening en wonen, waarbij detailhandel en horeca zijn uitgesloten;

de zijdelingse gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of achtergevel;

een woning en/of wooneenheid ten behoeve van zorg en verpleging in een bijzondere groepering of samenstelling;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens, gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk;

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;

1. a. algemeen: binnen de gevels van het bouwwerk inclusief kolommen, trappenhuizen, gangen, liften en toiletten, waarbij de oppervlaktes van de diverse verdiepingen bij elkaar opgeteld moeten worden;
2. b. detailhandel ondersteunende horeca: het voor publiek toegankelijke gedeelte binnen de gevels van het pand waarin de detailhandel is gevestigd inclusief de ruimte achter de kassa, maar exclusief opslagruimten en personeelsruimten;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen;

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de voor het publiek toegankelijke ruimte waar goederen zijn tentoongesteld en/of uitgestald ten behoeve van verkoop;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

Tot gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of bouwwerken voor horeca en/of detailhandel.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 5.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";
2. b. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 5.2.3voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter, indien de helling van het dak van de woning wordt voortgezet of herhaald bij de aanbouw, de uitbouw of het aangebouwde bijgebouw, mits deze verhoging niet onevenredig nadelig is voor de lichttoetreding in aangrenzende percelen.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";
2. b. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.2.3voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter, indien de helling van het dak van de woning wordt voortgezet of herhaald bij de aanbouw, de uitbouw of het aangebouwde bijgebouw, mits deze verhoging niet onevenredig nadelig is voor de lichttoetreding in aangrenzende percelen.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1.1 van toepassing.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

Tot gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van dit plan van toepassing.

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 9.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";

Tot gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor detailhandel.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van dit plan van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de hoogte en oppervlakte van de bouwwerken als bedoeld in artikel 11.2.2 indien en voorzover geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. een samenhangend straatbeeld;
2. b. de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied;
3. c. de verkeers- en/of sociale veiligheid;
4. d. de aansluiting op structurele groenelementen en waterelementen;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van dit plan van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de hoogte en oppervlakte van de bouwwerken als bedoeld in lid 12.2.2 indien en voorzover geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. een samenhangend straatbeeld;
2. b. de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied;
3. c. de verkeers- en/of sociale veiligheid;
4. d. de aansluiting op structurele groenelementen en waterelementen;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 13.2.2voor het bouwen van oeververbindingen hoger dan 5 meter, gemeten ten opzichte van het gemiddeld waterpeil ter plaatse;
2. b. burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 13.1 voor de aanleg van steigers en vlonders ten dienste van de waterrecreatie;
3. c. alvorens te beslissen op een aanvraag om ontheffing winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de waterbeheerder.

Tot gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en/of bouwwerken op een wijze die de waterhuishouding dan wel het waterbergend vermogen op enige wijze negatief beïnvloedt.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";
2. b. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.2.2, sub d voor het bouwen tot op de zijdelingse perceelsgrens;
3. c. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.2.3 en artikel 14.2.4 voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter, indien de helling van het dak van de woning voortgezet of herhaald wordt bij de aanbouw, uitbouw of aangebouwd bijgebouw, mits deze verhoging niet onevenredig nadelig is voor de lichttoetreding in aangrenzende percelen.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 14.1.2 sub a, tot een maximum vloeroppervlak van 65 m², mits er geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking en het parkeren ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";
2. b. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 15.2.2, sub c voor het bouwen tot op de zijdelingse perceelsgrens;
3. c. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.2.3en artikel 15.2.4 voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter, indien de helling van het dak van de woning voortgezet of herhaald wordt bij de aanbouw, uitbouw of bijgebouw, mits deze verhoging niet onevenredig nadelig is voor de lichttoetreding in aangrenzende percelen.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 15.1.2 sub a, tot een maximum vloeroppervlak van 65 m², mits er geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking en het parkeren ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 16.2.2, sub c voor het bouwen tot op de zijdelingse perceelsgrens;

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het realiseren van een dakterras ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 16.2.3 met toepassing van de regels gesteld in de Nota "Het dak op";

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 16.2.3en artikel 16.2.4 voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter, indien de helling van het dak van de woning voortgezet of herhaald wordt bij de aanbouw, uitbouw of bijgebouw, mits deze verhoging niet onevenredig nadelig is voor de lichttoetreding in aangrenzende percelen.

Bugemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 16.1.2, sub a, tot een maximum vloeroppervlak van 65 m², mits er geen sprake is van onevenredige verkeersaantrekkende werking en het parkeren ten behoeve van een aan-huis-gebonden beroep en/of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in artikel 18.1.1 genoemde bestemming, met een maximum hoogte van 5 meter, gemeten vanaf het peil;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in artikel 18.1.2 genoemde secundaire bestemmingen, conform de bouwregels van de secundaire bestemmingen, voor zover de waterstaatkundige belangen dit toestaan en nadat hierover schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 28.1 van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag - tenzij in de regels anders is bepaald - ten hoogste bedragen:

De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven én niet in strijd zijn met het voorheen geldend plan, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden.

De bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven én niet in strijd zijn met het voorheen geldend plan, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

In geval van herbouw is het bepaalde in lid 21.1 en 21.2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

Tot gebruik, strijdig met dit plan, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag en/of stalling van (motor)voertuigen, vaartuigen, caravans en/of overige zaken, anders dan ten dienste van de bestemming en mits de regels van de betreffende bestemming zich tegen dit gebruik niet verzetten;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan ten dienste van de bestemming en mits de regels van de betreffende bestemming zich tegen dit gebruik niet verzetten;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van bewoning;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden voor buitenopslag;
5. e. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk.

Burgemeester en wethouders zijn, indien en voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden alsmede de elders in dit plan beschreven ruimtelijke -, cultuurhistorische -, landschappelijke - en natuurwaarden, bevoegd ontheffing te verlenen van:

1. a. de bestemmingsregels en toe te staan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. de bestemmingsregels en toe te staan dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bouwregels in hoofdstuk 2 met ten hoogste 10% indien zulks in verband met de realisering van de bestemming of ingekomen (bouw)aanvragen noodzakelijk is; deze ontheffing mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing; uitgangspunt voor de ontheffing is de normstelling als opgenomen in de bouwregels van hoofstuk 2;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toe te staan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 meter;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van kunstobjecten, zend-, ontvang- en sirenemasten tot ten hoogste 40,00 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat de situering en/of begrenzing van op de plankaart aangegeven bouwvlakken en/of bestemmingsvlakken wordt gewijzigd indien:

1. a. de oppervlakte van elk bouwvlak en/of bestemmingsvlak met niet meer dan 5% wordt vergroot dan wel verkleind;
2. b. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer, railverkeer en/of industrielawaai op de gevel van geluidgevoelige objecten respectievelijk op de grens van geluidgevoelige terreinen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, dan wel een daartoe verkregen hogere grenswaarde;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. ter plaatse voorkomende dan wel aan de betreffende gronden eigen cultuurhistorische-, landschappelijke-, botanische-, of ecologische waarden;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld;
   3. 3. de woonsituatie;
   4. 4. de milieusituatie;
   5. 5. de verkeersveiligheid;
   6. 6. de sociale veiligheid;
   7. 7. de aansluiting aan structurele groen- en/of waterelementen;
   8. 8. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen binnen het op de plankaart als "Wro-zone - Wijzigingsgebied" aangegeven gebied te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen-Wonen-1', 'Groen', 'Tuin', 'Water' en 'Verkeer - Verblijfsgebied', met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. het maximaal aantal te realiseren woningen bedraagt 120;
2. b. de woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de op de plankaart aangeven Wro-zone -wijzigingsgebied;
3. c. de bebouwing dient binnen één lijn vanaf de Oude Trambaan richting Zaagmolenstraat te worden gerealiseerd;
4. d. de bebouwing dient als een gesloten bouwblok te worden gerealiseerd;
5. e. het aantal te realiseren bouwlagen bedraagt maximaal 5, waarbij de vijfde bouwlaag terugliggend dient te worden gerealiseerd, behalve ter plekke van het hoogteaccent;
6. f. er is één hoogteaccent toegelaten met een maximale hoogte van 30 meter;
7. g. parkeren dient conform de parkeernota plaats te vinden;
8. h. parkeervoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in gebouwde voorzieningen onder het maaiveld, met uitzondering van toegangen en stijgpunten;
9. i. de parkeervoorzieningen dienen door middel van één ontsluiting via de Dijkgraafstraat plaats te vinden;
10. j. er wordt pas toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid nadat schriftelijk advies is ingewonnen bij het Hoogheemraadschap;
11. k. het bepaalde in artikel 16 Wonen- 2, artikel 7 Groen, artikel 10 Tuin, artikel 13 Water en artikel 12 Verkeer- Verblijfgebied, is onverminderd van toepassing.

Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub c en d van de Wet ruimtelijke ordening is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Ingeval ontheffing wordt verleend naar aanleiding van of in combinatie met een aanvraag om bouwvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan, is op de bouwvergunningprocedure afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht eveneens van toepassing.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van artikel 29.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 29.1 met maximaal 10%.

Artikel 29.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 30.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in artikel 30.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Artikel 30.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan De Rietvink 2009.

Gemeenten zijn op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om de bestemming van gronden en de daarbij behorende regels binnen een periode van tien jaar opnieuw vast te stellen. Bestemmingsplannen dienen namelijk te zijn voorzien van planologische regelingen die voldoen aan de eisen die heden ten dage daaraan worden gesteld. Voor het plangebied van de Rietvink gelden momenteel zes afzonderlijke bestemmingsplannen. Het oudste plan dateert uit 1956 en het meest recente plan uit 1995. Dat de Rietvink bestaat uit een lappendeken van bestemmingsplannen is niet uniek, want voor diverse wijken in de gemeente Leidschendam - Voorburg gelden er verouderde bestemmingsplannen welke eveneens op korte termijn voor actualisering in aanmerking komen. Het streven is dat in het jaar 2013 voor het hele grondgebied van Leidschendam-Voorburg er alleen maar recente bestemmingsplannen gelden. In het kader van deze actualiseringsslag van verouderde bestemmingsplannen is de woonwijk de Rietvink aan de beurt. Het doel is om voor het plangebied van de Rietvink één uniforme planologische regeling te treffen. De bestaande situatie zal worden vastgelegd en waar mogelijk zullen ontwikkelingen binnen bepaalde kaders worden toegestaan.

De wijk Rietvink is gelegen tussen de Oude Trambaan en de Vliet en strekt zich uit vanaf de Schoorlaan tot en met de jachtwerf Meyer en heeft een bruto oppervlakte van ongeveer 32,5 ha. In de onderstaande afbeelding is het plangebied van het bestemmingsplan aangegeven.

Afbeelding 1: plangebied De Rietvink

Voor het plangebied van de Rietvink gelden momenteel zes afzonderlijke bestemmingsplannen, te weten:

1. 1. "Uitbreidingsplan in hoofdzaak (herziening)", vastgesteld op 6-6-1956 en goedgekeurd op 19-8-1957;
2. 2. "De Rietvink 1989", vastgesteld op 6-11-1989 en goedgekeurd op 26-6-1990;
3. 3. "Uitwerkingsplan De Rietvink 1990, deelplan E", vastgesteld op 28-1-1992 en goedgekeurd op 12-5-1992;
4. 4. "Uitwerkingsplan De Rietvink 1e fase, deelplan A en B", vastgesteld op 28-1-1992 en goedgekeurd op 12-5-1992;
5. 5. "Uitwerkingsplan De Rietvink 1992, 2e fase deelplan C en D", vastgesteld op 7-7-1992, goedgekeurd op 15-9-1992;
6. 6. "Uitwerkingsplan De Rietvink 1995, deelplan G1", vastgesteld op 28-3-1995 en goedgekeurd op 20-6-1995;

Met deze herziening wordt voor de wijk één planologisch regime geschapen, zodat er in plaats van zes van elkaar verschillende bestemmingsplannen er één bestemmingsplan gehanteerd hoeft te worden.

Naast het herzien van de geldende bestemmingsplannen worden de verleende vrijstellingen op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening eveneens in dit bestemmingsplan meegenomen. Te denken valt aan de verleende vrijstellingen voor het verzorgingshuis aan de Zaagmolenstraat en de woningbouwlocatie De Cascade aan de Oude Trambaan.

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. De relevante onderdelen worden benoemd en waar nodig vertaald naar het bestemmingsplan.
• In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder meer wordt een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige structuur en de functionele opbouw van het plangebied.
• In hoofdstuk 4 wordt het toekomstbeeld voor het plangebied geschetst. Daarbij wordt specifiek ingegaan op de twee in het plangebied aanwezige ontwikkelingslocaties, te weten de locatie Cascade en de locatie Schoorlaan.
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op diverse relevante milieu-aspecten. Tevens wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige situatie in het plangebied.
• Hoofdstuk 6 gaat in op de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden, zoals archeologie en molen "de Salamander".
• In hoofdstuk 7 is opgenomen hoe de in het bestemmingsplan benoemde keuzes juridisch worden vormgegeven in de regels en op de plankaart.
• Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op het overleg met andere partijen, de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

Op 23 april 2004 heeft het kabinet de Nota Ruimte vastgesteld. In deze nota wordt ruimte voor ontwikkeling voorgesteld en wordt uitgegaan van het motto 'decentraal wat kan en centraal wat moet'. Voor heel Nederland is een beperkt aantal generieke regels gehanteerd onder de noemer 'basiskwaliteit' wat zorgt voor een ondergrens op het gebied van veiligheid, milieu, verstedelijking, groen en water. De Nota zorgt daarnaast dat water, als integraal sectorbeleid een stevig element vormt in de ruimtelijke planvorming. Verder kiest het Rijk voor bundeling van economie, infrastructuur en verstedelijking als ruimtelijke strategie. Het plangebied valt binnen de Nota Ruimte als zogenoemd bundelingsgebied binnen het nationale stedelijke netwerk Randstad Holland, waarvan het Rijk de internationale concurrentiepositie wil verstevigen.

Streekplan Zuid - Holland West

Op 19 februari 2003 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland het Streekplan Zuid-Holland West vastgesteld. Met dit streekplan - dat een planhorizon tot 2015 heeft en sterk leunt op het gedachtegoed van de eerste drie PKB delen van de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra - wil de provincie de ontwikkeling van de Randstad tot groene Deltametropool ondersteunen. In het streekplan is ervoor gekozen het stedelijk ruimtebeslag met behulp van rode bebouwingscontouren te sturen. Deze zogeheten rode contouren zijn getrokken rond bestaand stedelijk gebied. Binnen de rode contouren wordt vooralsnog tot 2015 ruimte geboden voor wonen, werken en andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijfsvestiging dienen plaats te vinden binnen het stedelijke gebied en in de nabijheid van haltes van het openbaar vervoerssysteem. Het verder concentreren van wonen en werken heeft namelijk een gunstig effect op het draagvlak voor stedelijke voorzieningen en op het terugdringen van automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer en openbaar vervoer. Binnen de rode contouren wordt per saldo uitgegaan van behoud van functies.

Op de plankaart van dit streekplan is het plangebied aangegeven als 'Stads en dorpsgebied' welke gelegen is binnen een 'Bebouwingscontour'. Bij de aanduiding 'Stads- en dorpsgebied' gaat het om een aaneengesloten bebouwd gebied met als hoofdfunctie wonen, waarin ook gebiedsdelen voorkomen met kantoren, winkels, horeca en andere stedelijke voorzieningen. De Provincie bereidt de eerste Provinciale Structuurvisie (PSV) conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening voor, die per 1 juli 2008 in werking is getreden. De Provinciale Structuurvisie vervangt de huidige vier streekplannen voor het grondgebied van Zuid-Holland. De planning van de Provincie is dat medio 2009 het ontwerp van de PSV in procedure wordt gebracht.

Afbeelding 2: plankaart streekplan Zuid-Holland-West

Nota Regels voor Ruimte

In de nota Regels voor Ruimte heeft de provincie Zuid - Holland beleidsregels opgenomen ten behoeve van de uitvoering van haar wettelijke taken in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. De nota is naast het streekplan het toetsingskader voor gemeentelijke plannen. In het navolgende wordt ingegaan op de relevante onderdelen van de nota. Indien een bepaald onderdeel niet wordt genoemd wordt er van uit gegaan dat het betreffende onderdeel niet van toepassing is.

Milieu

Het bestemmingsplan conserverend van aard. In hoofdstuk 5 wordt uitvoerig ingegaan op de voor het plangebied relevante milieu-aspecten. De diverse onderdelen van de nota Regels voor Ruimte worden in dat hoofdstuk geconcretiseerd naar de situatie in de Rietvink. Het bestemmingsplan voldoet hiermee aan de nota Regels voor Ruimte.

Water

In hoofdstuk 5 is een uitvoerige waterparagraaf opgenomen. In het kader van het vooroverleg is aan de waterbeheerder verzocht aan te geven of er specifieke belangen in het geding zijn die een plek zouden moeten krijgen in het bestemmingsplan. Hiermee is in voldoende mate voldaan aan de verplichtingen uit de nota Regels voor Ruimte.

Cultureel erfgoed

In het bestemmingsplan is Molen de Salamander opgenomen, inclusief de bijbehorende molenbiotoop. Daarnaast is een groot gedeelte van het gebied voorzien van de bestemming "Waarde - archeologie", om te voorzien in een passende regeling voor het beschermen van mogelijke archeologische waarden in het gebied. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan.

Regionaal Structuurplan Haaglanden

Op 16 april 2008 heeft het Algemeen Bestuur van het Stadsgewest Haaglanden het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020 vastgesteld. Voor de negen betrokken gemeenten vormt het RSP het integrale beleidskader voor het afzonderlijke gemeentelijke beleid en bestemmingsplannen. Het RSP bevat richtinggevende en kaderstellende uitspraken die bepalend zullen zijn voor de inhoudelijke betrokkenheid van het Stadsgewest bij de voorbereiding en toetsing van gemeentelijke visies en bestemmingsplannen en bij bovenregionaal beleid.

Ook het RSP onderschrijft het concentreren van wonen en werken binnen het stedelijk gebied. Dit heeft een gunstig effect op het draagvlak van stedelijke voorzieningen en het terugdringen van de automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer. Voor het plangebied De Rietvink beschrijft het RSP geen specifieke beleidsuitgangspunten voor die van belang zijn voor de doorwerking in het op te stellen bestemmingsplan.

Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2006. Centraal uitgangspunt is het realiseren van een groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw. Door vraag en aanbod van het wonen beter op elkaar af te stemmen, verbetert de woonkwaliteit. In het plangebied De Rietvink moet deze woonkwaliteit ook verder worden ingevuld.
In de structuurvisie komen de verschillende ruimtelijke disciplines bij elkaar. Op dit niveau bepaalt de gemeente waar de meerwaarde van ruimtelijke kwaliteit kan worden behaald. Het uitgangspunt hierbij is het benoemen van de identiteitsdragers, die onder meer zijn terug te vinden in de gemeentelijke Welstandsnota. De Rietvink, als één van de Leidschendamse uitbreidingswijken, kent een zorgvuldig ontworpen stratenplan waarop de situering en vormgeving van de woningbouw inspeelt. Wat minder theatraal maar met een sterk karakter van het openbaar gebied is dit uitgewerkt in De Rietvink.

Afbeelding 3: structuurvisie Ruimte voor Wensen

Vanwege de dominante woonfunctie in De Rietvink, kent de gewenste ruimtelijke strategie een sterke relatie met de WOONvisie. In deze visie is een beschrijving van de wijken opgenomen, de gewenste woonmilieus en de benodigde strategie. Centrale strategie is voor alle wijken gericht op het versterken van het woonkarakter. Voor De Rietvink is het gewenste woonmilieu 'suburbaan '. Dit houdt onder meer in dat er geen grote variatie in schaal is en er sprake is van een matige dichtheid (42 woningen per ha) en daardoor ruimte voor vrij veel grondgebonden woningen op ruime kavels. Daarnaast is er voornamelijk particulier groen en zijn voorzieningen geconcentreerd. Door beheer en onderhoud moet het huidige en gewenste woonkarakter van De Rietvink worden gehandhaafd.
Daarnaast kent het Waterplan van de gemeente raakvlakken met het niveau van de structuurvisie binnen het plangebied De Rietvink. In de ruimtelijke analyse is voor het sectorale waterbeleid de kenmerken en ruimtelijke structuur van het water binnen het plangebied beschreven. In de Rietvinkpolder, als onderdeel van het plangebied, ligt een wateropgave van ongeveer 0,6 hectare. Bij ontwikkelingen als 'De Werf' zijn vergroting door berging, natuurlijke oevers en andere aspecten van duurzaam waterbeheer al zoveel mogelijk meegenomen.

In de vigerende bestemmings- en uitwerkingsplannnen van de gemeente Leidschendam-Voorburg gelden veelal verschillende regelingen voor aan- uitbouwen en bijgebouwen. Om die reden heeft het college van burgemeester en wethouders op 16 januari 2005 het toetsingskader 'stroomlijn kleine bouwplannen' vastgesteld.

Dit toetsingskader was nodig om harmonisatie aan te brengen in de verschillende bebouwingsregelingen uit de twee fusiegemeenten. Daar het bestemmingsplan altijd het eerste toetsingskader is voor bouwplannen, is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan onder andere duidelijke regels geeft voor de erfbebouwing die op een perceel is toegestaan.

Uitgangspunt bij de actualisatie van bestemmingsplannen vormt, in aansluiting op het toetsingskader "stroomlijn kleine bouwplannen", een erfbebouwingsregeling waarbij de bij een woning behorende aan-, uitbouwen en/of bijgebouwen in het hiertoe aangewezen gebied gezamenlijk een maximum oppervlakte van 40 m² mogen hebben, waarbij tevens de eis geldt dat van deze gronden niet meer dan 50 % mag worden bebouwd.

Bij het gestelde maximum van 40 m² is rekening gehouden met de thans bestaande vergunningsvrije bouwrechten voor erfbebouwing. Deze wettelijke bouwvergunningsvrije rechten, zoals deze zijn neergelegd in het Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken, komen bovenop de in het bestemmingsplan neergelegde bebouwingsregeling

De erfbebouwingsregeling geldt niet (zonder meer) bij monumenten en in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht. De regeling voor erfbebouwing geldt alleen voor dat gedeelte van het erf dat buiten het bouwvlak is gelegen.

Het bouwen van fietsenbergingen in voortuinen is ruimtelijk niet wenselijk en wordt in beginsel niet toegestaan. Toch kan een fietsenberging van geringe omvang zonder vergunning in de voortuin worden geplaatst. Een fietsenberging met een hoogte van maximaal 1 meter, met een bruto-oppervlakte van minder dan 2 m² en als gevolg waarvan het voorerf voor niet meer dan 50% wordt bebouwd, zijn namelijk bouwvergunningvrij (artikel 3, sub b van het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken).
Indien men een grotere fietsenberging in de voortuin wil bouwen kan dat slechts bij hoge uitzondering. Dat kan alleen als er geen mogelijkheid aanwezig is om de woning aan de achterzijde te bereiken. Dergelijke fietsenbergingen dienen aan de volgende voorwaarden te voldoen:

Het bouwen van een berging voor de voorgevel van een woning ten behoeve van het stallen van fietsen is alleen toegestaan indien er geen mogelijkheid aanwezig is de woning met een fiets via de achterzijde te bereiken. Voorts gelden de navolgende regels:

1. 1. per perceel is één fietsenberging toegestaan;
2. 2. de fietsenberging moet tegen één van de zijdelingse perceelgrenzen worden aangebouwd;
3. 3. de fietsenberging mag maximaal 1,5 meter uit de voorgevelrooilijn worden gebouwd;
4. 4. de hoogte van de fietsenberging mag maximaal 1 meter bedragen;
5. 5. de breedte van de fietsenberging mag maximaal 0,80 meter bedragen;
6. 6. de lengte van de fietsenberging mag maximaal 4 meter bedragen;
7. 7. de fietsenberging moet binnen 1 meter van de voorgevel worden gebouwd en mag de diepte van de voortuin niet overschrijden.

In het bestemmingsplan zijn de voortuinen bij woningen bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming is bovenstaande regeling opgenomen. Indien aan alle voorwaarden wordt voldaan is het bouwen van een fietsenberging mogelijk.

Veel inwoners van de gemeente willen het woongenot optimaliseren door het vergroten van het woonoppervlak. Dit kan bijvoorbeeld door toevoeging van een dakterras. De gemeente staat open voor het verbeteren van het woongenot, maar daar zitten wel grenzen aan vast. Het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en de leefomgeving is namelijk van groot belang. Op 8 juli 2008 is de nota "Het dak op! - toetsingskader met sneltoetscriteria voor dakterrassen" door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Het toetsingskader bevat concrete toetscritera waaraan aanvragen voor dakterrassen worden getoetst. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een dakterras spelen het waarborgen van de beeldkwaliteit van de openbare ruimte en het veiligstellen van de privacy van de buren een belangrijke rol.

Voor de gebieden die in de welstandsnota zijn aangeduid als "Historisch" (gebieden 01 t/m 05) liggend in de kernen Voorburg, Leidschendam en Stompwijk, is, vanwege het specifieke straatbeeld en de waardevolle architectuur, het toetsingskader voor dakterrassen niet van toepassing. Tevens zijn monumenten uitgezonderd van de sneltoetscriteria voor dakterrassen, evenals aanvragen voor dakterrassen op niet-woonfuncties. De Rietvink is niet uitgezonderd zodat het toetsingskader voor de gehele wijk van toepassing is.

In de nota worden algemene regels gegeven voor het bouwen van een dakterras waaraan elke aanvraag moet voldoen. Bijvoorbeeld de eis dat het dakterras van binnenuit ontsloten dient te zijn en dat de daglichttoetreding van de omringende panden niet wordt verminderd. Daarnaast zijn voor elk type dakterras (op een plat dak, aan een kaplaag, op een uitbouw) specifieke eisen gesteld. Elke aanvraag zal aan de sneltoetscriteria worden getoetst. In het bestemmingsplan is binnen de woonbestemming een ontheffing opgenomen (zie artikel 14.3) voor het plaatsen een vloerafscheiding op een aan- of uitbouw, een vloerafscheiding aan een kaplaag of een vloerafscheiding of dakopbouw op een plat dak ten behoeve van het realiseren van een dakterras. Indien men gebruik wil maken van de mogelijkheid om met een ontheffing een dakterras te bouwen, zal een dergelijk verzoek getoetst moeten worden aan het criteria voor dakterrassen. Voldoet een aanvraag aan de sneltoetscriteria voor dakterrassen, dan kan de ontheffing worden verleend.

Vanaf 1 juli 2004 is het toetsen van bouwplannen aan 'redelijke eisen van welstand' alleen nog mogelijk op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota: de gemeentelijke Welstandsnota Leidschendam-Voorburg. In deze nota wordt aangeven op welke aspecten gelet wordt bij het beoordelen van een aanvraag tot verlening van een bouwvergunning. De redelijke eisen van welstand zijn geobjectiveerd door de gemeente te verdelen in een aantal gebiedstypen. De Rietvink is verdeeld in vier gebiedstypen:

1. 1. Tuinstad: gebied 1 ten noorden van Zaagmolenstraat
2. 2. Stratenplan: gebied 2 langs de Oude Trambaan tussen de Wiek en Kerkweide
3. 3. Suburbaan: gebied 3 langs de Oude Trambaan tussen Kerkweide en Rietvinklaan
4. 4. Villapark: gebied 4 langs de Vliet en tot de Koppels

Elk gebiedstype kent eigen welstandaspecten voor het bouwwerk op zichzelf en voor het bouwwerk in relatie tot de omgeving waarop beoordeeld wordt.

Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied op basis van de bestaande situatie. Aan bod komen de ruimtelijke hoofdstructuur van de wijk en de aanwezigheid van verschillende functies in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan.

Leidschendam is van oudsher gesitueerd op een belangrijk kruispunt in het landschap. Het is het punt waar rond 1281 de gegraven Vliet en de landscheiding in de vorm van een dijk tussen Rijnland en Delfland elkaar kruisten. Deze waterweg tussen Delft en Leiden bleef eeuwenlang een hindernis voor een vlotte scheepvaart vanwege de tol en de overhaal; de schepen moesten met de hand over de 'Leidsche Dam' worden getrokken. Het oponthoud trok herbergen, handelaren en allerlei (scheeps)benodigdheden aan. Zo ontstond er een nederzetting rond de dam. In 1648 hebben Leiden en Delft (met toestemming van Hoogreemraadschappen Delfland en Rijnland) besloten in de dam twee verlaten en een kolk te maken. De nederzetting ontwikkelde zich verder aan beide oevers van de Vliet tot een kern van ambachts- en koopmanswoningen. In 1636 werd over de Vliet tussen Leiden, Den Haag en Delft een trekschuitdienst voor personenvervoer ingezet. Er werden ingrijpende verbeteringen aan de Vliet uitgevoerd en aan de zuidzijde van de Vliet werd een jaagpad aangelegd.

Van oudsher is vanaf de Parkweg / Oosteinde Voorburgse weg / Koningin Julianaweg / Veursestraatweg, dat gelegen is op een van de hogere punten van de oude strandwal, bepalend geweest voor de ontsluiting van de direct naast de strandwallen gelegen boerderijen. Van de zestiende tot aan de negentiende eeuw bestond het plangebied voornamelijk uit weiland en akkerland en waren slechts enkele boerderijen aanwezig. Langs de Vliet zijn enkele landhuizen of bouwmanswoningen ontwikkeld. Tegen het einde van de negentiende eeuw werd parallel aan de Vliet een trambaan aangelegd, waaraan de Oude Trambaan zijn naam te danken heeft. Op de noordhoek van de Damlaan (ten westen van de Rietvink) was een halte van de stoomtram (sinds 1885) gesitueerd. De aanwezigheid van de stoomtramverbinding bracht de vestiging van forenzen met zich mee. In 1924 werd de enkelsporige stoomtramverbinding vervangen door een elektrische tram met een dubbelspoor. De laatste rit van deze elektrische tram van Den Haag naar Leiden was op 9 november 1961 en werd de Oude Trambaan een verkeersweg.

Tot voor kort (jaren 80) werd het grootste gedeelte van het plangebied in beslag genomen door tuinderijen met kassen, plaatselijk afgewisseld met onbebouwde, in agrarisch gebruik zijnde terreinen (weiland). Naast kassenbouw waren er in het gebied een aantal verspreid liggende woningen aanwezig, veelal bewoond door eigenaren van de tuinbouwbedrijven.
In 1989 is voor de Rietvink globaal bestemmingplan ontwikkeld. Dit was noodzakelijk, zodat een ruimtelijke afronding van de bebouwde kom van Leidschendam zou worden bereikt. Gezien de woningbouwontwikkelingen functioneerde de Rietvink als een eiland te midden van het stedelijk bebouwd gebied. In het streekplan Zuid-Holland West 1987 was de Rietvink aangewezen voor een " nieuw stads- en dorpsgebied, ontworpen of in voorbereiding", waardoor woningbouwontwikkeling in dit "inbreidingsgebied" werd gelegitimeerd. Bovendien nodigde de ideale ligging van het plangebied aan de Vliet en nabij de voorzieningen aan de Damlaan eveneens uit tot woningbouwontwikkeling.

De stedenbouwkundige opzet van de wijk De Rietvink is gevormd naar de aanwezigheid van belangrijke structuurbepalende lijnen die in het plangebied aanwezig zijn. Deze lijnen zijn 'De Vliet' en de Oude Trambaan, die evenwijdig aan het verloop van de oude strandwallen en strandvlakten zijn gelegen. Loodrecht op deze evenwijdige richting wordt het plangebied doorkruist door een aantal watergangen die hun voortzetting vinden in de wijken ten noorden van Rietvink ('t Lien, Raadhuiskwartier). Deze lijnen bepalen niet alleen de structuur in het plangebied, maar hebben tevens een belangrijke waarde in het landschap van Leidschendam-Voorburg.

Afbeelding 4: structuurbepalende lijnen

De Vliet
De Vliet is een historisch kanaal dat in de Romeinse tijd is gegraven en functioneert als waardevol element in de gemeente Leidschendam-Voorburg. De Vliet is namelijk een belangrijke drager voor de recreatieve route tussen de Zeeuwse Wateren en het IJsselmeer, waaraan diverse buitenplaatsen, parken en ook de historische kern van Leidschendam is gelegen. Het plangebied grenst direct aan de Vliet, waarbij de openbare inrichting van de vlietoevers inspeelt op het waardevolle recreatieve karakter van de vlietlijn. De openbare oeverzone wordt ondersteund door middel van een langzaam verkeersroute welke een recreatieve route vormt tussen het Damcentrum en het Park Rozenrust.

De Oude Trambaan
De Oude Trambaan bestond oorspronkelijk alleen uit een baan voor de tram. Deze is evenwijdig gelegen aan de vroegere strandwallen en volgt min of meer de richting van het kanaal De Vliet. Momenteel vormt de Oude Trambaan voor het openbaar vervoer en het fietsverkeer een belangrijke verbinding tussen Den Haag, Voorburg, Voorschoten en Leiden. Voor het gemotoriseerd verkeer door Leidschendam vormt de Noordsingel de hoofdontsluitingsweg en is de Oude Trambaan bestemd ter ontsluiting van de wijken, waaronder De Rietvink. De Oude Trambaan karakteriseert zich door een vrij breed profiel met een variatierijke groene begeleiding door de achtertuinen van de woningen aan de Koningin Julianaweg. Aan de kant van de Rietvink is eveneens de bebouwing op een redelijke afstand van de as van de weg geprojecteerd en fungeert als afscherming van de drukke weg.

De watergangen
Loodrecht op de richting van de Vliet en de Oude Trambaan, evenwijdig aan de waterkering ter plaatse van de Damlaan zijn diverse watergangen in het plangebied gelegen die een duidelijke betekenis hebben. Met name de watergangen die hun voortzetting vinden in de naastgelegen wijken zijn voor de afwatering van deze gebieden van essentieel belang. Daarnaast hebben de watergangen ook de functie om een waterrijke woonomgeving te creëren. Bovendien wordt de relatie tussen het plangebied en de Vliet middels deze watergangen vergroot.

De stedenbouwkundige opzet is de drager voor de fysiek-ruimtelijke opbouw van het plangebied. Het basisraamwerk bestaande uit de Oude Trambaan en de aanwezige watergangen wordt aangevuld met de woonstraten die of evenwijdig aan de Oude Trambaan of evenwijdig aan de watergangen liggen. Hierdoor ontstaat er een orthogonale structuur, hetgeen betekent dat de aanwezige lijnen (de wegen en waterlopen) loodrecht ten opzichte van elkaar staan. Dit orthogonale raster wordt gekenmerkt door de openbare ruimte (pleinen/parken) die gekoppeld zijn aan de lange zichtlijnen en de bebouwingseenheden met privé-karakter die het raster opvullen. Onderstaande afbeelding geeft de stedenbouwkundige opzet weer.

Afbeelding 5: stedenbouwkundige opzet

De fysiek-ruimtelijke opbouw van het plangebied bestaat voornamelijk uit de bebouwingsstructuur, de verkeersstructuur en de groen-en waterstructuur. Hieronder wordt de fysiek-ruimtelijke opbouw uiteengezet.

De bebouwingsstructuur De Rietvink heeft tevens een orthogonale verkavelingsstructuur doordat de bebouwingseenheden het orthogonale raster opvullen. Nabij de Oude Trambaan overheerst de oost-west richting, waarbij het plangebied op deze wijze van de drukke straatweg wordt afgeschermd. In de buurt van De Vliet krijgt de noord-zuid richting de overhand, hierdoor wordt de relatie met De Vliet gestimuleerd.

Afbeelding 6: bestaande bebouwing in De Rietvink

Afbeelding 7: richting van de verkavelingsstructuur

Binnen de Rietvink is er sprake van een overgang van een stedelijk klimaat met een gesloten bebouwingsstructuur en een 'stenig' karakter nabij de Oude Trambaan en het Damlaankwartier naar een buitenstedelijk klimaat met een open bebouwingsstructuur met een 'groen' karakter nabij de Vliet en Park Rozenrust. In het plangebied is deze overgang herkenbaar doordat bij het Damlaankwartier (oude centrum) en langs de Oude Trambaan in een hogere woningdichtheid is gebouwd. In dat gebied is plaatselijk middelhoogbouw toegepast en wordt verder getypeerd door de aanwezigheid van meergezinswoningen. Hoogbouw is er in de vorm van de flat (vroegere Schoorwijck) voor één- en tweepersoonshuishoudens aan de Dijkgraafstraat en het flatgebouw "De Rietsangh" naast het verzorgingshuis Schoorwijck. In de Rietvink ligt toch het accent op eengezinswoningen. Richting het Park Rozenrust en de Vliet neemt de woningdichtheid af en bestaat voornamelijk uit laagbouw met eengezinswoningen.

Afbeelding 8: afname woningdichtheid

Afgestemd op de gradatie in woningdichtheid en de gefaseerde uitwerking van de Rietvink is het gebied verdeeld in vier gebiedstypes die in de welstandsnota zijn beschreven. De vier gebiedstypes zijn:

1. 1. Tuinstad: gebied 1 ten noorden van Zaagmolenstraat
2. 2. Stratenplan: gebied 2 langs de Oude Trambaan tussen de Wiek en Kerkweide
3. 3. Suburbaan: gebied 3 langs de Oude Trambaan tussen Kerkweide en Rietvinklaan
4. 4. Villapark: gebied 4 langs de Vliet en tot de Koppels

Afbeelding 9: indeling in 4 gebiedstypen

Gebied 1: Tuinstad

Afbeelding 10: gebied 1 Tuinstad

Dit gebied wordt gekenmerkt door zowel laag-, midden- en hoogbouw veelal gegroepeerd in een 'stempel', en luchtig aaneengeschakeld met behoud van een open ruimtebeeld. Dit kleine gebied, ook het plangebied Schoorwijck genoemd, ligt in het planproces van herontwikkeling. Bij herontwikkeling van het plangebied Schoorwijck is het van belang dat het gebied zowel aansluit op de bestaande structuren in de Rietvink als aansluit op de nieuwe ontwikkelingen in Damcentrum.

Gebied 2: Stratenplan

Afbeelding 11: gebied 2 Stratenplan

De straatwanden in een stratenplan stedenbouw hebben een architectonische samenhang en worden gewaardeerd door de hiërarchie van straten, pleintjes, zichtlijnen e.d. Vaak zijn de kapvorm, volumeopbouw, hoekoplossingen, materialisering en erfafscheiding onderdeel van een vormspel dat door de hele straat gespeeld wordt. Toevoegingen en wijzigingen dienen dat spel niet te verstoren. Tevens wordt hier een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het openbare gebied (openbare straat of pad) en privé gebied (privé achtertuinen). Dit onderscheid is bereikt door het toepassen van het verkavelingsprincipe van vrijwel gesloten bouwblok.

Gebied 3: Suburbaan

Afbeelding 12: gebied 3 Suburbaan

Dit gebied, voornamelijk langs de Oude Trambaan, wordt gekenmerkt door de bebouwing die een vrije relatie heeft met de rooilijn en dat de groenstructuur losgekoppeld is van het stratenplan. De architectonische karakteristiek wordt bepaald door de volume-opbouw, waarbij de kapvorm de samenhangende factor is. Afwijkende toevoegingen zullen deze samenhang verbreken. Aan de andere kant is op de begane grond een afwijkende toevoeging mogelijk, mits hoogwaardige materialisatie wordt toegepast, zodat hier de individuele expressie tot uiting kan komen.

Gebied 4: Villapark

Afbeelding 13: gebied 4 Villapark

Villaparken worden gekenmerkt door individuele kavels of twee onder een kap. Meestal is de individuele architectonische expressie van belang met het oog voor de parkachtige samenhang van het geheel. De open verkavelingsstructuur langs de Vliet dient gehandhaafd te worden om zo de open zichtrelaties naar de Vliet te waarborgen. Een plaatselijke aaneensluiting door middel van aan en/of bijgebouwen wordt in principe niet uitgesloten behalve voor de bebouwing langs de Vliet. De straatprofielen zijn iets ruimer opgezet door een strook van 5 meter aan de straatzijde van de woning vrij te houden van bebouwing.

Gemotoriseerd verkeer

De Oude Trambaan vormt de hoofdontsluiting voor het plangebied. Deze gebiedsontsluitingsweg met een maximale snelheid van 50 km/uur, speelt voor het openbaar vervoer en de fiets een belangrijke regionale rol als verbinding tussen Den Haag, Voorburg, Voorschoten en Leiden. Voor het gemotoriseerd verkeer is de Noordsingel de belangrijkste ontsluitingsweg door Leidschendam. De Oude Trambaan heeft een functie ter ontsluiting van de diverse woonwijken. De wegvakken van de Oude Trambaan zijn ter hoogte van de Rietvink in beide richtingen te berijden. Richting het Damlaankwartier is het plangebied verbonden door de Zaagmolenstraat. Via de Zaagmolenstraat en de Oude Trambaan zijn de voorzieningen aan de Damlaan rechtstreeks bereikbaar. De dichtstbijzijnde oversteekmogelijkheid voor het gemotoriseerd verkeer over het kanaal De Vliet is de brug over het water via het Damplein en de Damhouderstraat.

Om sluipverkeer te voorkomen is de Zaagmolenstraat - en in het verlengde daarvan de Kerkweide en De Wickelaan - niet rechtstreeks op de Oude Trambaan aangesloten, maar takt via buurtontsluitingswegen aan op de Oude Trambaan. De in het midden van het plangebied gelegen groenzone wordt op deze wijze gespaard. De buurtontsluitingswegen zijn om de groenzones aangelegd zodat deze niet doorsneden worden door autoverkeer. Het recreatief verblijfskarakter van de wijk wordt hiermee geoptimaliseerd. Bovendien werken de buurtontsluitingswegen snelheidsbeperkend omdat deze wegen zijn ingericht als 30 km-zone. Langs het kanaal De Vliet is het autoverkeer zoveel als mogelijk beperkt, zodat ook hier het recreatief verblijfskarakter wordt gestimuleerd. Het woongebied is via woonstraten- en paden ontsloten op de buurtontsluitingswegen. De woonstraten en buurtontsluitingswegen van de Rietvink vormen samen een verblijfsgebied, een dertig kilometer zone waarbij fietsers en auto's de rijbanen delen. Het aantal uitritten op de Oude Trambaan moet met het oog op de ontsluitende functie en verkeersveiligheid zo beperkt mogelijk blijven. In onderstaande figuur is de verkeersstructuur weergegeven.

Afbeelding 14: hoofdverkeersstructuur De Rietvink

Parkeren

Vanuit de Parkeernota die door de raad is vastgesteld in 2005, worden bouwplannen getoetst. Hoewel de Rietvink anno 2004 voldoende parkeerplaatsen bood (parkeerdruk 69% tijdens nachtelijke uren) zal ook in de toekomst bij eventuele ontwikkelingen voor voldoende parkeergelegenheid op (en bij voorkeur onder) eigen terrein moeten worden gezorgd. In de Parkeernota is opgenomen dat steeds aan de meest recente landelijke parkeerkencijfers van het CROW wordt getoetst. Het parkeren wordt toegepast op een geconcentreerde wijze in de woonstraten, zodat het straatbeeld niet alleen door geparkeerde auto's wordt bepaald. Ook is er in het plangebied sprake van plaatselijk parkeren op binnenterreinen en op eigen erf.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer zijn er in het plangebied drie belangrijke routes te onderscheiden:

1. 1. Het vrijliggende fietspad parallel aan de Oude Trambaan maakt deel uit van de regionale fietshoofdstructuur. Dit fietspad heeft met name een belangrijke stroomfunctie voor fietsverkeer tussen Voorburg, Voorschoten en Leiden.
2. 2. Het Rietsanghpad is een vrijliggend fietspad dat deel uitmaakt van het lokale netwerk van hoofdfietsroutes. Het vormt een verbinding tussen Leidschendam–Zuid, Leidschendam–Centrum en 't Lien . Het fietspad is gelegen in de centrale groenzone, waar de verblijfsfunctie overheerst door de aanwezige zit-speel- en spelgelegenheden. Deze route vergemakkelijkt de schoolgaande jeugd in het plangebied om de onderwijsvoorzieningen in het Damlaankwartier te bereiken. Vanuit deze route is het mogelijk om zowel de Oude Trambaan als via diverse watergangen de Vliet te bereiken.
3. 3. Het voetpad langs de oever van het kanaal De Vliet is een belangrijke langzaamverkeersroute. Het voetpad loopt van de Schoorlaan via de Langs de Wedden en takt uiteindelijk aan op de Laurentiusweer. Het voetpad legt een recreatieve verbinding tussen De Oude Kerk van Leidschendam (Sluisbruggen en omgeving) en het Park Rozenrust.

Afbeelding 15: langzaam verkeersroutes

Openbaar vervoer

De Oude Trambaan vormt een belangrijke openbaar vervoeras. Zowel de verbindende buslijnen tussen Den Haag en Leiden als de ontsluitende lijn die de diverse Leidschendamse wijken ontsluit maken gebruik van de Oude Trambaan. De haltes liggen ter plaatse van de Oude Trambaan, Koningin Julianaweg en de Damlaan-J.S. Bachlaan.

De groenstructuur van de Rietvink bestaat voornamelijk drie horizontale groenzones, die evenwijdig aan de richting van de strandwallen liggen. Deze groenzones zijn met elkaar verbonden door de verticaal liggende watergangen, die met een formele groeninrichting (bomenrij) zijn ingericht.

Afbeelding 16: groenstructuur

De Oude Trambaan
De groene inrichting van de Oude Trambaan bestaat uit structureel groen en wordt gevormd door formele bomenrijen met kruipgroen aansluitend op de variatierijke groene begeleiding die gevormd wordt door de achtertuinen van de woningen aan de Koningin Julianaweg.

De Centrale Groenzone
Centraal in het plangebied aan de Landlustlaan is een openbare groenzone ontwikkeld. Het groen is hier zoveel mogelijk geconcentreerd en kenmerkt zich door een open karakter waar geen dichte beplanting is toegepast. Deze groenzone heeft ook een recreatief karakter door de aanwezige zit-speel- en spelgelegenheden en is vanuit de hele wijk goed te bereiken via langzaam verkeerroutes, woonstraten en watergangen.

De Vlietpromenade
De Vlietlijn vormt ook een belangrijk onderdeel in de groenstructuur en is als een promenade ingericht. In de nabijheid van het Damlaankwartier is de promenade uitgevoerd door middel van een structurele groeninrichting en heeft een harde oever (kade) met een formele bomenrij om het stedelijke klimaat daar te benadrukken. Na de molen De Salamander voorbij de brug gaat de promenade in de richting van Park Rozenrust over in een buitenstedelijk klimaat en is ingericht met informeel groen met een parkachtig karakter, zoals een zachte groene oever, grasveld, bomenrijen en hier daar struikgewassen. De groene privé tuinen van de woningen langs de Vliet versterken het groene karakter van de vlietpromenade.

Het groen in het plangebied, los van deze groenzones en het groen van de watergangen, is redelijk beperkt doordat de groene privétuinen van de woningen niet aan de openbare weg zijn ontwikkeld. De tuinen aan de zijde van de openbare weg die zijn ingericht met heggen, plantenbakken en af en toe wat bomen, zouden geïntensiveerd kunnen worden om het groene karakter in de wijk te kunnen versterken.

De waterstructuur van de Rietvink bestaat voornamelijk uit de Vliet en de aanwezige watergangen. Vooral de watergangen die hun voortzetting vinden in de naastgelegen wijken zijn voor de afwatering van deze gebieden van essentieel belang. Daarnaast hebben de watergangen ook de functie om een waterrijke woonomgeving in het plangebied te creëren. Bovendien wordt de relatie tussen het plangebied en de Vliet middels deze watergangen vergroot.
Naast de watergangen zijn in de centrale groenzone midden in de wijk verschillende vijvers en waterlopen aangelegd, die een bijdrage leveren aan het recreatief klimaat in dit gebied. Een andere waterpartij is de (voormalige) jachthaven Meyer in het oosten van de wijk De Rietvink. Voor meer gedetailleerde informatie wordt verwezen naar hoofdstuk 5.3 (waterparagraaf).

Afbeelding 17: waterstructuur

Het water in het gebied heeft een hoge belevingswaarde, die de kwaliteit van het woonklimaat stimuleert. Het wonen aan het water is echter alleen langs de Vliet en langs de watergangen gerealiseerd. De relatie vanuit het plangebied met de Vliet is beperkt aanwezig. De bebouwing langs de Vliet bestaat voornamelijk uit forse kavels met grote vrijstaande woningen met weinig open ruimtes tussen de woningen. De aanwezige watergangen met groen zijn weliswaar de enige lijnen in het plangebied met doorzichten naar de Vliet. Hiervan zijn twee watergangen door dichte begroeiing de zichtlijn naar de Vliet dichtgezet.

Wonen
In de Rietvink vormt "wonen" de hoofdfunctie. In de WOONvisie 2020 wordt ingegaan op de binnen de gemeente gewenste woonmilieus. De Rietvink heeft als karakter een suburbaan grondgebonden woonmilieu. Een suburbaan woonmilieu kenmerkt zich door straten met lange zichtlijnen en een gevarieerde architectuur. De variatie in schaal (groot/klein) is niet groot. Het aantal woningen per hectare is gematigd en daardoor is er ruimte voor grondgebonden woningen (60%) op ruime kavels. Tevens is er sprake van een grofmazige groenstructuur met de nadruk op particulier groen. Wat de eigendomsverhouding (koop/huur) betreft ligt het accent op de koopsector. Naast woningen zijn er in het plangebied andere bijzondere woonvormen aanwezig zoals het verzorgingshuis Schoorwijck aan de Zaagmolenstraat, de zorgwoningen op de hoek Windlustsingel/Kerkweide, negen woonwagens aan de Hoveniersingel en 2 woonboten ter plaatse van de voormalige jachthaven Meyer.

Voorzieningen
In het plangebied van de Rietvink ligt het verzorgingshuis Schoorwijck. Het verzorgingshuis Schoorwijck is aangewezen als toekomstig wijkservicecentrum: een centraal punt in de wijk voor voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Gelet op de ligging - aan de rand van De Rietvink en dicht bij Leidschendam-centrum - is het denkbaar dat deze functie ook voor laatstgenoemde wijk van betekenis is.
Daarnaast is aan de Oude Trambaan onder de appartementen van het nieuwbouwplan Cascade een wijkfunctie ondergebracht ten behoeve van de wijken 't Lien en de De Rietvink. De huidige huisvesting van deze functie op de Rozenlaan komt te vervallen. De Oude Trambaan, waarlangs van oudsher een menging van woningen, bedrijvigheid en sociaal maatschappelijke functies aanwezig is, vormt hiervoor een passende locatie.
Langs de Vinkenborghlaan zijn woonwerkwoningen aanwezig waar diverse voorzieningen in zijn gehuisvest, zoals een fysiotherapie, tandartsenpraktijk en orthodontist.
De wijk de Rietvink is dicht bij het veelzijdige voorzieningenapparaat aan de Damlaan gelegen. Diverse dagelijkse winkelvoorzieningen zowel in de food- als de non-foodsector zijn daar aanwezig, zoals horecavoorzieningen, een postkantoor, een bibliotheek, enkele kerkgebouwen, onderwijsvoorzieningen (ook in 't Lien aanwezig), een verenigingsgebouw en diverse vestigingen ten behoeve van medische verzorging. Het faciliteren van extra voorzieningen in de Rietvink zijn vanwege het veelzijdige aanbod vooralsnog niet noodzakelijk.

Bedrijvigheid
Er zijn langs de Oude Trambaan/Vinkenborghlaan zogenoemde woonwerkwoningen gesitueerd. Deze woonwerkwoningen zijn gelegen aan de Vinkenborghlaan die parallel loopt aan de Oude Trambaan en via een ventweg is ontsloten. In de werkwoningen zijn bedrijven en kantoren met een geringe vloeroppervlakte (75 m²) toegestaan, doch altijd in combinatie met een woonfunctie. Voorbeelden daarvan zijn een advocatenkantoor, makelaarskantoor en een atelier aan huis. De ligging van de woonwerkwoningen langs de Oude Trambaan is vanuit planologisch oogpunt gewenst, omdat de bereikbaarheid optimaal is en ter plaatse voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn. Een neveneffect van de werkwoningen langs de Oude Trambaan is de geluidsreducerende werking voor de ten zuiden daarvan gelegen woningen. Door het vertrek van de Gemeentewerf uit de wijk De Rietvink is de bedrijvigheid op de betreffende locatie opgeheven. De locatie wordt herontwikkeld en verkrijgt een woonbestemming hetgeen aansluit op de ruimtelijke structuur van de wijk.
De panden aan de Vinkenborghlaan 37-44 zijn in het voormalig bestemmingsplan "De Rietvink 1992, 2e fase (deelplan C en D)" - naast de woonwerkbestemming - aangemerkt voor 'bedrijfsunits", waar bedrijven en kantoren tot een maximale vloeroppervlakte van 350 m² zijn toegestaan. Op deze locatie mogen bedrijven en kantoren met een grotere omvang worden gevestigd. De bouwmogelijkheden zijn dan ook ten volle benut. In de huidige situatie zijn de panden in gebruik als bedrijf en kantoor en voor dienstverlening. Deze functies zullen in dit bestemmingsplan terugkeren.
Op de hoek van de Rietvinklaan en de Vinkenborghlaan is een bloemenzaak gevestigd. In het bestemmingsplan heeft deze locatie een detailhandelsbestemming gekregen.

Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en functionele aspecten die van belang zijn voor de visie op het plangebied. Samen met hoofdstuk 3 vormt dit hoofdstuk de kern van de nota. De visie bepaalt de vorm en inhoud van de juridische regeling (bestemmingsregels) van dit bestemmingsplan.

De Rietvink is een relatief jonge wijk waarbij de stedenbouwkundige opzet van het plangebied - bestaande uit een structurerende lijnen van de Vliet, de Oude Trambaan en de watergangen - het raamwerk voor de wijk vormt. Dit raamwerk bepaalt zowel in de huidige situatie als voor de toekomst de mogelijke ontwikkelingen in het plangebied. De stedenbouwkundige opzet van de wijk geeft een bepaalde rust en herkenbaarheid zodat het plangebied als een aangenaam woongebied kan functioneren. Groot belang wordt gehecht aan het in stand houden van de stedenbouwkundige opzet van de wijk, welke als zeer waardevol wordt beschouwd.

Daarbij zijn de belangrijkste aspecten van de stedenbouwkundige opzet, de ligging aan de Vliet, de haaks op de Vliet staande waterwegen, de Schoorlaan en de Oude Trambaan en de in het midden van het gebied liggende groenstrook.

De Vliet vormt een belangrijke drager voor de stedenbouwkundige structuur en heeft tevens door de groen-waterfunctie tevens een recreatieve waarde. Behoud van het ruime, groene profiel van de Vlietrand is essentieel. Ook de loodrecht op de Vliet staande watergangen zijn van bijzondere waarde voor de Rietvink. Deze groen-water elementen zijn in dit plan als waardevolle te behouden elementen opgenomen.

De Schoorlaan vormt een belangrijke zichtlijn tussen de Oude Trambaan en de Vliet, die door toevoeging van lineair groen en/of water versterkt kan worden.

Bij de Oude Trambaan is het van belang om naast de verkeersfunctie die de weg heeft, ook de verblijfswaarde te versterken, mogelijk door het “laankarakter” te versterken door bomen.

De fysiek-ruimtelijke structuren (bebouwingsstructuur, verkeersstructuur, groenstructuur en waterstructuur) van het plangebied de Rietvink is net als de stedenbouwkundige opzet een vaststaand gegeven. De kwaliteiten van de structuur, die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven, worden eveneens als waardevol beschouwd. De toekomstige ontwikkeling van het plangebied met betrekking tot de bestaande structuren, dient te zijn gericht op instandhouding, stelselmatige verbetering, aanvulling en actualisering.

Het plangebied de Rietvink heeft wonen als hoofdfunctie en dat zal in de toekomst ook zo blijven. Het gewenste woonmilieu voor het gebied is suburbaan. Als strategie voor dit gewenste woonmilieu geldt beheer en onderhoud, dat wil zeggen dat het woongebied al een goede marktpositie heeft en dat deze moet worden behouden en waar mogelijk versterkt onder andere door beheer en onderhoud en eventueel verbetering van de woonomgeving.
Het faciliteren van extra voorzieningen in de Rietvink zijn vanwege het veelzijdige aanbod in de omgeving vooralsnog niet noodzakelijk. Indien extra voorzieningen wel noodzakelijk zijn, zullen deze langs de Oude Trambaan gesitueerd worden en zullen kleinschalig van karakter zijn. Hiermee wordt voorkomen dat het rustige woonmilieu in het plangebied verstoord wordt.

Binnen het plangebied zijn er twee locaties aan te wijzen die voor herontwikkeling in aanmerking komen. Het betreft de voormalige gemeentewerf aan de Oude Trambaan en de locatie Schoorwijck aan de Schoorlaan. De plannen voor de herontwikkeling van de voormalige gemeentewerf zijn uitgewerkt en de bouwvergunning is reeds verleend. Hieronder worden de twee ontwikkelingslocaties beschreven. De planvorming voor de locatie Schoorwijck is nog gaande.

De locatie van de voormalige gemeentewerf wordt omsloten door de Oude Trambaan, De Wickelaan en de Rietvinklaan en wordt omringd door woningbouw. Op deze locatie verrijzen 30 grondgebonden eengezinswoningen en een appartementencomplex voor 21 woningen. In het appartementencomplex is ruimte gereserveerd voor een wijkcentrum en onder het complex wordt een parkeergarage gerealiseerd met een capaciteit van tenminste 21 parkeerplaatsen voor bewoners. Hieronder is een impressie van het bouwplan gegeven.

Afbeelding 18: impressie bouwplan De Cascade

Een belangrijk onderdeel in het plan is de waterverbinding tussen het boezemwater (de Vliet) en het daarachter gelegen poldergebied. Achter deze waterkering worden straks de 'insteekhaventjes' gemaakt voor de boten die straks achter de tuin van de Watervilla's kunnen liggen. De singel is met de 'Cascade' (waterval) achter de bebouwing aan de Oude Trambaan verbonden met het afvoerkanaal dat met het water op boezemniveau de bestaande aansluiting behoudt met de Vliet. Door in de Wickelaan een brug op te nemen wordt het kanaal voor kleine boten toegankelijk en wordt de relatie met de Vliet nog meer versterkt. De 'Cascade' vormt een intern systeem van verschillende waterniveau's met drie kleine overgangen of cascades daartussen (0,20 m. per overgang). Daarmee vormt dit interne systeem een omkering van de waterstroom die eigenlijk in groter verband aanwezig is, van de polder omhoog (d.m.v. pompen) naar de boezem.

Het plan De Cascade vormt door zijn ruimtelijke en functionele opzet, de woningtypologie en de waterstructuur een passende aansluiting binnen de bestaande structuren en woongebieden van de Rietvink. De waterstructuur wordt tot diep in de buurt doorgetrokken waardoor deze een meerwaarde heeft voor de hele buurt. Tevens krijgt deze een grotere gebruikswaarde voor de nieuwe woningen, maar ook voor de er aan grenzende bestaande woningen. De relatie met de Vliet wordt hierdoor versterkt.

Voor de realisering van het bouwplan De Cascade is een vrijstellingsprocedure als bedoeld in artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening doorlopen. De bouwvergunning hiervoor is in 2007 verleend. Voorts is voldaan aan het vereiste van een goede ruimtelijke onderbouwing, zodat het bouwplan De Cascade integraal in het bestemmingsplan is opgenomen.

Het gebied Schoorwijck wordt begrensd door de Oude Trambaan, de Dijkgraafstraat, de achterzijde van de woningen aan de Dijkgraafstraat, de Windlustsingel, de Zaagmolenstraat, de Schoorlaan (zie kaart).

In het gebied bevinden zich verschillende wooncomplexen waarvan de eigenaren hebben aangegeven, dat de wens bestaat om deze complexen op termijn te vernieuwen. Deze complexen zijn:

1. de voormalige bejaardenflat op de hoek van de Oude Trambaan en de Schoorlaan die momenteel in gebruik is voor de huisvesting van één en tweepersoonshuishoudens;

2. de bejaardenwoningen aan de Schoorlaan in één bouwlaag gelegen tussen de Landscheidingstraat en de Zaagmolenstraat;

3.de middelhoge bebouwing aan de Zaagmolenstraat, tussen de Windlustsingel en de Schoorlaan, de zogenaamde. 'Rietsanghtoren' van 12 bouwlagen kan worden gehandhaafd.

De eigenaren, te weten enkele woningcorporaties, hebben aangegeven deze complexen te willen vervangen door eigentijdse ouderenhuisvesting. In 2003 zijn de mogelijkheden voor de herontwikkeling van dit gebied bestudeerd. Vervolgens heeft het college van burgemeester en wethouders op 9 december 2003 stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld als toetsingskader gericht op de herontwikkeling van het gebied Schoorwijck. Bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan was er nog geen overeenstemming over plannen voor herontwikkeling. Met het oog op daarop is in dit bestemmingsplan de volgende regeling opgenomen.

1. Voor het noordwestelijk deel van het gebied, bij de hoek van de Oude Trambaan en de Schoorlaan wordt er rekening mee gehouden, dat binnen de geldingsduur van dit bestemmingsplan (10 jaar na de vaststelling) een bouwplan kan worden gerealiseerd. Voor deze locatie 'Schoorlaan, Oude Trambaan' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door gebruik te maken van deze bevoegdheid kan een initiatiefnemer een plan realiseren op de locatie. Op basis van de wijzigingsbevoegdheid kunnen woningen plus bijbehorende voorzieningen, zoals groen en parkeren, worden gerealiseerd.

2. Voor het zuidwestelijk deel bij de Zaagmolenstraat wordt geen rekening gehouden met een herontwikkeling binnen de planperiode. Voor dit gedeelte van het gebied Schoorwijck is geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen

De locatie Schoorlaan, Oude Trambaan heeft de volgende grenzen:

• aan de noordkant de Oude Trambaan,
• aan de oostkant de singels langs de Dijkgraafstraat,
• aan de zuidkant het parkgebied rond de gracht van Corbulo,
• aan de westkant de Schoorlaan.

De op 9 december 2003 vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten vormen het door de gemeente gewenste ruimtelijke kader voor een nieuwe ontwikkeling op deze locatie.

Bijzonder aan de locatie is, dat het aan de westkant bij de Schoorlaan grenst aan het Damcentrum en aan de zuid-oostzijde zijde overgaat in het groengebied rond de gracht van Corbulo en het historische Romeinse pad.

De twee hoofdrichtingen voor de nieuwe ontwikkeling worden enerzijds bepaald door de Schoorlaan en anderzijds door de loodrecht daarop staande Landscheidingsstraat en het Romeinse pad (zie kaart).

Voor de aansluiting op het Damcentrum is het Masterplan Damcentrum leidend. De Schoorlaan vormt de grens tussen het gebied 'Oude Trambaan, Schoorlaan' en het Damcentrum.

In aansluiting op het plan Damcentrum, dient volgens de wijzigingsbevoegdheid het gebied 'Oude Trambaan, Schoorlaan' één gesloten bouwblok te worden gerealiseerd. Aan de parkzijde wordt daarbij aangesloten op de rooilijn, van de achterzijde van de woningen aan de Dijkgraafstraat, waarbij ook een ruimtelijke afsluiting van de Landscheidingsstraat ontstaat.

De Schoorlaan is uitsluitend bedoeld voor langzaam verkeer en hulpdiensten. De eventuele nieuwbouw op de locatie 'Oude Trambaan, Schoorlaan' dient dan ook vanaf de Dijkgraaf-straat voor het gemotoriseerde verkeer te worden ontsloten.

De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn als volgt uitgewerkt tot een ruimtelijk kader als richtlijn voor ruimtelijk beeld van een nieuwe ontwikkeling:

• De bebouwing aan de kant van het Damcentrum is bedacht als een pandsgewijze ontwikkeling van twee tot drie panden door één architect. Eventuele nieuwbouw op de locatie zal dit profiel moeten ondersteunen. Dit betekent dat de rooilijn van de bebouwing vanaf de Oude Trambaan richting Zaagmolenstraat in één lijn ligt.
• Aansluitend op de bebouwing in het Damcentrum dient de nieuwbouw als een gesloten bouwblok te worden gerealiseerd.
• Ook de bouwhoogte sluit aan op de nieuwbouw van het Damcentrum van vier tot maximaal vijf bouwlagen, de vijfde laag terugliggend.
• Een hoogte-accent van maximaal 30 meter is toegestaan centraal in de zuidzijde van het gesloten bouwblok, terugliggend ten opzichte van de nieuwbouw in het Damcentrum (zie kaart).
• De parkeernormen van de gemeentelijke parkeernota zijn van toepassing (CROW-normen). Parkeren, ook voor bezoekers dient plaats te vinden in parkeerkelders onder de nieuwbouw, niet op het maaiveld.
• De toegang van de parkeergarage ligt aan de Dijkgraafstraat.

Afbeelding 19: plangebied Schoorwijck

Om milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten te voorkomen worden grenzen gesteld aan de toelaatbaarheid van de bedrijfsactiviteiten. In de bestemmingsregels wordt bepaald welke bedrijfsactiviteiten worden toegelaten. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van de categorie-indeling op basis van de VNG-brochure " Bedrijven en milieuzonering" uit 2007. In deze brochure worden richtafstanden gegeven van functies op o.a. gevoelige bestemmingen. In het bestemmingsplan worden alleen binnen de bestemming '6.1' bedrijven toegestaan tot ten hoogste categorie 2.

Het plangebied De Rietvink is gelegen tussen de Oude Trambaan en de Vliet en strekt zich uit vanaf de Schoorlaan tot en met de jachtwerf Meyer en heeft een bruto oppervlakte van ongeveer 32,5 ha. De RD-coördinaten zijn in onderstaande tabel opgesomd.

Tabel 1: RD-coördinaten van het onderzoeksgebied

Alle bodemonderzoeken, voor zover bij de gemeente en bij de provincie bekend, zijn in een gemeentelijk databestand opgenomen. Deze data zijn vervolgens gekoppeld aan een GIS (Geografisch Informatiesysteem). In onderstaande afbeelding zijn alle, bij de gemeente bekende, bodemonderzoeklocaties in het betreffende plangebied op weergegeven.

Afbeelding 20: bodemonderzoeklocaties
Legenda:
Blauwe lijn: contour plangebied
Rode lijnen: contouren onderzoekslocaties
Groen: gebieden waar een bodem- of historisch onderzoek heeft plaatsgevonden

In het plangebied zijn 84 bodemonderzoeken (inclusief saneringen) in het verleden uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn geclusterd in 10 deelgebieden en zijn weergegeven in onderstaande tabel:

Tabel 2: uitgevoerde bodemonderzoeken

De meeste uitgevoerde bodemonderzoeken en saneringen stammen uit de periode 1985 tot 1995 en betreffen onderzoeken die in verband met het bouwrijp maken van het plangebied “De Rietvink” zijn uitgevoerd. Voor het gehele plangebied geldt dat de bodem, alvorens er gebouwd werd, geschikt is gemaakt voor de bestemming wonen met tuin. Het plangebied omhelst ook diverse (deel)locaties die vallen onder de Wet Bodembescherming, waarvan het bevoegde gezag (provincie) toendertijd heeft ingestemd met de uitgevoerde bodemsaneringen. Ter plaatse van het plangebied bevinden zich diverse zogenaamde HBB-punten (HBB betekend: Historisch BodemBestand). Het betreft locaties waar in het verleden, op basis van gegevens uit het Hinderwet-archief en Kamer van Koophandel), bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden zoals benzinepompen, jachtwerf, groentenkwekerij, timmerbedrijf, etc.. De bodemgesteldheid op deze locaties is potentieel ernstig verontreinigd. Al deze voormalige bedrijfsactiviteiten zijn in het verleden onderzocht en waar nodig is de bodem gesaneerd. In het algemeen geldt dat op elke locatie waar nieuwbouw plaatsvindt van te voren conform de dan geldende normen een milieukundig bodemonderzoek zal worden uitgevoerd. Wanneer er overschrijdingen zijn van bepaalde stoffen zullen sanerende maatregelen worden getroffen, conform het provinciaal milieubeleid, het gemeentelijk milieubeleid en de Wet Bodembescherming, alvorens er een bouwvergunning wordt verstrekt en er kan worden gebouwd. Andere aandachtspunten waarbij de bodemkwaliteit van belang is, zijn 1) het leggen en vervangen van kabels en leidingen, 2) de aanleg en vervanging van riolering en 3) het plaatsen van bomen.

Voor het plangebied de Rietvink heeft in 2006 uitgebreid bodemonderzoek plaatsgevonden ten behoeve van het opstellen van de bodemkwaliteitskaart. De uitgevoerde onderzoeken tonen aan dat de gronden geschikt zijn voor het beoogde gebruik, namelijk voor het wonen met een tuin. In bijlage 1 zijn de resultaten van dit onderzoek weergegeven.

Op basis van diverse onderzoeksrapporten heeft het college van burgemeester en wethouders in december 2007 de Bodemkwaliteitskaart en het Bodembeheerplan vastgesteld. Het bestemmingsplan Rietvink bevindt zich in zone 5; nieuwbouw 1980-1990 (de Rietvink). Voor de Rietvink geldt dat de bovengrond - na middeling van alle gehalten - (zeer) licht verontreinigd is met olie (gemiddelde waarde is 75 en de Streefwaarde is 50) en PAK (gemiddeld 1,01 en de Streefwaarde is 1,0). De ondergrond is schoon volgens de criteria van de Ministeriële Vrijstellingsregeling Samenstellings- en Immissiewaarden. Onderstaande afbeelding uit de Bodemkwaliteitskaart geeft in een roze kleur het plangebied van de Rietvink aan.

Afbeelding 21: Bodemkwaliteitskaart (roze kleur is zone 5, de Rietvink)

In het kader van twee aktie tankslagen tussen 1988 en 2002 zijn in het plangebied diverse ondergrondse huisbrandolietanks verwijderd. Tevens zijn in verband met de herontwikkeling van het gebied tussen 1985 en 1993 alle bovengrondse tanks (behorend bij de kassen) verwijderd.

De waterparagraaf is een vast onderdeel van het bestemmingsplan en is in samenspraak met de waterbeheerders tot stand gekomen. In dit hoofdstuk komen alle relevante wateraspecten aan bod die van belang zijn in het plangebied de Rietvink.

De Rietvink bestrijkt een gebied van circa 32,5 ha. Het grootste gedeelte bestaat uit poldergebied (peilvak OR-2.1.18.2.1). Deze polder, waarvan een gedeelte in bestemmingsplan Damcentrum gelegen is, beslaat 29 hectare. Het waterpercentage is 3,98%. In de zuidzijde zijn twee delen boezemland aanwezig nabij het Hoogheemraadplein en nabij de Zaagmolenstraat. In het noord-oosten bestaat het gebied vanaf de boezemsloot langs de voormalige gemeentewerf tot de haven bij De koppels eveneens uit boezemland.
Aangezien het een actualisatie van het bestaande bestemmingsplan betreft en er geen grote wijzigingen worden voorzien is de mate van verstedelijking een gegeven. Er spelen wel enkele ontwikkelingen in of nabij het plangebied. Het gaat daarbij om de herontwikkeling van de gemeentewerf aan de Rietvinklaan en de ontwikkelingen in het Damcentrum, met name langs de Schoorlaan. Deze beide plannen voorzien in het realiseren van extra water binnen het peilgebied Rietvinkpolder.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor de waterkwantiteit en -kwaliteit van de watergangen in het polderland binnen het plangebied als ook voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het boezemwater. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is tevens de beheerder van de waterkeringen. De Provincie Zuid-Holland is vaarwegbeheerder van de Vliet en beheert de oeverbeschoeiing, maar de verantwoordelijkheid voor het water (kwantiteit, kwaliteit, waterkeringen) ligt bij het Hoogheemraadschap voor Rijnland. De gemeentelijke taken zijn o.a. het riool- en oeverbeheer.

In tal van beleidsdocumenten wordt aandacht besteed aan het belang van 'water'. In bijlage 2 is een lijst met relevant waterbeleid opgenomen. Centraal uitgangspunt in voornoemd beleid is dat water meer ruimte gegeven moet worden om te voorkomen dat de waterproblematiek in tijd of ruimte wordt afgewenteld. Er worden daarvoor twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten aangegeven:

1. 1. Ten aanzien van waterkwantiteit: Vasthouden - Bergen - Afvoeren;
2. 2. Ten aanzien van waterkwaliteit: Schoonhouden - Scheiden - Zuiveren.

Daarnaast zijn aspecten als beperken van bodemdaling en het vergroten van de ecologische potenties van het water inclusief de oeverzones van belang. Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water, en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

De opties in het plangebied van de Rietvink zijn beperkt, omdat het een bestaand stedelijk gebied betreft. Grote wijzigingen in het gebruik of herstructureringsprojecten worden niet in het te actualiseren bestemmingsplan voorzien. Het is niet mogelijk om een flexibel peil in te voeren. Wel is het mogelijk om bij planontwikkeling hemelwater af te koppelen en vertraagd af te voeren, het wateroppervlak te vergroten met plas-dras situaties of natuurvriendelijke oevers.

Het plangebied is een gebied met stedelijke doeleinden. Het oppervlaktewater in het plangebied heeft een belangrijke functie in de ont- en afwatering van grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente. Binnen het plangebied zijn boezem- en polderwatergangen en de Vliet (hoofdboezemwatergang met vaarfunctie) aanwezig.
De historische watergang de Vliet grenst aan de oostzijde aan het plangebied. Om het open groene karakter van de Vliet te benadrukken is in een groot deel van de Rietvink een langzaam verkeersroute langs de oeverlijn gerealiseerd.
Loodrecht op de oeverlijn van de Vliet zijn diverse boezemwatergangen in het plangebied gelegen die doorlopen in de binnen het achterliggende boezemland liggende wijken Raadhuiskwartier 't Lien. Deze boezemwatergangen zijn van vitaal belang voor de afwatering van die gebieden. Daarnaast is de meest zuidelijke boezemwatergang verantwoordelijk voor de aanvoer van water naar de Zijdepolder via het tussenliggende boezemgebied. De Zijdepolder beslaat een groot deel van de gemeente, ten westen van het boezemgebied, met daarin o.a. de wijken Duivenvoorde en De Zijde. De noordelijke boezemwatergang is van groot belang voor de afvoer vanuit de Zijdepolder en het achterliggende boezemgebied. De binnen het plangebied liggende polderwatergangen hebben ook een afvoer- en bergingsfunctie.
Daarnaast heeft het water een belangrijke recreatieve functie en een ecologische functie. In de wijk zijn de watergangen langs de Kerkweide, achter de Wickelaan en bij het Laurentiusweer vanaf De Vliet toegankelijk voor bootjes.

Het grootste gedeelte van het plangebied bestaat uit polderland. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrenst door de Schoorlaan. Het poldergebied is onderdeel van de Rietvinkpolder. De Rietvinkpolder bestaat uit drie peilgebieden. Het peilgebied OR-2.18.2.1 ligt binnen dit plangebied. De polderwatergangen in het plangebied kennen een peil van NAP - 1,20 m. Het polderwater is via syphonconstructies onder de boezemwatergangen met elkaar verbonden. De twee boezemwatergangen doorkruisen de polder als het water. Het boezemwater heeft een oppervlaktewaterpeil van NAP -0,60 m.

Via het gemaal Rietvink kan het polderwater van de wijk afwateren op de Vliet. In de zomer wordt boezemwater op een tweetal punten ingelaten in de Rietvinkpolder. Momenteel is het Hoogheemraadschap Rijnland bezig met het opstellen van het watergebiedsplan Zuidgeest. Het plangebied van dit bestemmingsplan en de gehele Rietvinkpolder maken onderdeel uit van dit plan. Aan het eind van het traject van het watergebiedsplan zijn de peilbesluiten geactualiseerd. Zo ook voor de Rietvinkpolder.
Het watersysteem is zeer ingewikkeld door o.a. de kruising van boezem- en polderwatergangen en veel bijbehorende technische constructies zoals grondduikers. In het waterplan is als maatregel opgenomen om te kijken of het watersysteem vereenvoudigd kan worden. Dit zal meegenomen worden in het watergebiedsplan Zuidgeest. Echter gezien de waterstructuur binnen bestaand stedelijk gebied zal dit niet makkelijk zijn.

In het kader van het opstellen van het voorliggende consoliderende bestemmingsplan is een eerste analyse, toegespitst op het voorliggende plangebied, uitgevoerd. De conclusie is dat binnen de bestaande stedelijke structuur vereenvoudiging van de waterstructuur binnen dit plangebied niet mogelijk is. Binnen het plangebied wordt de polder doorsneden door twee boezemwatergangen met bijhorende technische voorzieningen, zoals grondduikers. In dit geval zijn het ook nog zeer lange duikers, waardoor het watersysteem lokaal niet zichtbaar en moeilijker beheerbaar is. Echter gezien de belangrijke af- en aanvoerende functie van de twee boezemwatergangen die het poldergebied doorsnijden is handhaving van deze twee boezemwatergangen in het plangebied noodzakelijk. Binnen het traject watergebiedsplan Zuidgeest zal het vraagstuk voor het gehele gebied opgenomen worden. Vanwege het consoliderende karakter van het voorliggende bestemmingsplan zullen de mogelijkheden om het watersysteem lokaal te vereenvoudigen, zoals verkorten duiker, niet afnemen. Daarnaast worden de gronden met een openbare bestemming zoals de bestemmingen Groen, Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied mede bestemd voor voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding. Hierdoor zijn deze maatregelen bestemmingstechnisch mogelijk en behoeft in planologisch opzicht geen afzonderlijke procedure te worden gevoerd.

De stijghoogte van het grondwater in het veertig meter dikke, eerste watervoerend pakket is tot ongeveer tweeënhalve meter beneden NAP. De stromingsrichting is in zuidwestelijke richting. De stromingsrichting van het oppervlakkige (freatisch) grondwater wordt beïnvloed door lokale factoren, zoals de ligging van sloten en de aanwezigheid van zandlichamen voor kabels, leidingen, riolering of funderingen. Voor dit grondwater is dan ook geen eenduidige stromingsrichting aan te geven. Het maaiveld in het gebied varieert van NAP -0,10 tot NAP + 0,50 en is onderhevig aan zettingen.

Binnen het plangebied heeft Rijnland in 2004 de chemische/ecologische waterkwaliteit bepaald. Nabij het gemaal scoorde het water slecht tot zeer slecht op de ecologische toets. In het park achter de Zaagmolenstraat scoorde het water slecht tot voldoende op de ecologische toets. In onderstaande tabel zijn de chemisch-fysische toetswaarden weergegeven. Dit is een waarde die uit een jaarreeks is berekend en op die manier getoetst kan worden aan MTR-norm.

Tabel 3: Monsterpunten en toetswaarden (Bron Rijnland 2005)

Om de ecologische potentie van het (boezem)water in kaart te brengen voorziet het gemeentelijke waterplan in een studie waarin een visie op de dwarssloten van de Vliet wordt ontwikkeld. Uit deze studie moet blijken of binnen de gemeente, waaronder plangebied "De Rietvink", nog ecologische potenties en/of kansen liggen langs de boezemwatergangen.

In het gebied liggen meerdere boezemkades met een waterkerende functie. Langs Vliet ligt eveneens een boezemkade met een stevige oeververdediging in verband met de vaarwegfunctie. De waterkeringen zijn op de plankaart aangegeven met een op de functie toegesneden bestemming.

De inrichting en het onderhoud van watergangen hebben grote invloed op de biologische waterkwaliteit, dat wil zeggen de aanwezigheid van vissen, macrofauna en waterplanten. Rijnland streeft naar biologisch gezond water dat voldoet aan de eisen die er vanuit de toegekende functie aan gesteld worden. Aantasting van het aquatisch ecosysteem moet worden vermeden. Een natuurvriendelijke inrichting van de oevers en het benadrukken van de netwerkfunctie van het water dragen bij aan de ecologische en landschappelijke infrastructuur. Rijnland streeft daarom ook naar de realisatie van een natuurvriendelijke oeverinrichting langs waterlopen, met als doel de algemene kwaliteit van het watersysteem te verbeteren. Als basis hiervoor dient de "Handreiking natuurvriendelijke oevers".

Het rioolbeheer en het baggerbeheer hebben een belangrijke invloed op het waterkwaliteit binnen het plangebied. Het baggerplan is sinds 2003 operationeel, waardoor voorzien is in regelmatig baggeren. Het Gemeentelijk Rioleringsplan 2004- 2008 zal in 2009 herzien worden tot een nieuw verbreed GRP. De riolering van De Rietvink bestaat uit een gescheiden stelsel dat vanaf 1989 is aangelegd. Het regenwater wordt afgevoerd via de nabij gelegen sloten. Binnen het bestemmingsplangebied bevinden zich geen riooloverstorten van een gemengd rioolstelsel.

Parallel aan verschillende watergangen ligt een waterkering. De ligging van de waterkering is aangegeven op de plankaart. In het geval van het indienen van een bouwaanvraag of beroering van de grond in deze keurzone, zal de eigenaar of bewoner van het perceel een ontheffing moeten aanvragen bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Daarnaast brengt het bouwen of uitvoeren van werkzaamheden in deze zone met zich mee dat er advies moet worden ingewonnen bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het advies van de waterbeheerder wordt door het college van burgemeester en wethouders betrokken bij de besluitvorming omtrent het verlenen van de bouwvergunning (als er sprake is van bouwen) en bij het verlenen van een aanlegvergunning (voor het uitvoeren van werkzaamheden in deze zone).

Aan de Rietvinklaan wordt bij de herontwikkeling van de voormalige gemeentewerf tevens het watersysteem verbeterd ("Plan De Werf"). Er wordt een singel aangelegd in de vorm van een `Cascade´, een intern systeem van verschillende waterniveau's met drie kleine overgangen of cascades daartussen (0,20 m per overgang). Daarmee vormt dit interne systeem een omkering van de waterstroom zoals die eigenlijk in groter verband aanwezig is, van de polder omhoog (d.m.v. pompen) naar de boezem. Deze singel en de in dit plan verbrede boezemwatergang naar de Vliet krijgen grotendeels natuurvriendelijke oevers. Met de gebiedsbeheerder van Rijnland zijn, ter oplossing van het knelpunt vissterfte, afspraken gemaakt om de doorspoelmogelijkheden van het poldergebied te verbeteren. Dit kan gerealiseerd worden door tussen de boezemwatergang en de cascade een inlaat te maken waarmee de polder doorgespoeld kan worden. Een deel van het extra (boezem)water dat in dit project gerealiseerd wordt en nog gerealiseerd wordt in het gebied rondom de Schoorlaan levert een bijdrage aan het terugdringen van het bergingstekort in deze polder. Het resterende bergingstekort in de Rietvinkpolder (0,64 ha) zal via het gemeentelijk Waterplan als extra opgave worden gecompenseerd bij de herontwikkeling van de Oostboschpolder.

Sinds 15 november 2007 zijn de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en bijbehorende besluiten (w.o. Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen'). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. De luchtkwaliteitseisen (grenswaarden) uit het Blk 2005 zijn overgenomen in de nieuwe wet. Nieuw is de introductie van het begrip 'niet in betekenende mate' en het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit. In artikel 5.16, lid 1 Wm is bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders onder meer een bestemmingsplan mogen vaststellen of wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

1. 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. 2. een nieuwbouwproject leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 1% van de grenswaarde = 0,4 microgram/m³);
4. 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen

Indien aannemelijk gemaakt kan worden dat tenminste aan één van bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek wettelijk niet meer verplicht. Voor het bestemmingsplan De Rietvink geldt dat er voor één locatie uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek is verricht. Dit betreft de voormalige gemeentewerf waarop een appartementencomplex en grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Ook voor het gehele plangebied dient vervolgens aangegeven te worden of voldaan wordt aan het Besluit luchtkwaliteit.

Het in 2005 uitgevoerde onderzoek van DHV, zoals opgenomen in bijlage 3, toonde aan dat in 2005 de luchtkwaliteit langs de wegen nabij het bouwplan De Cascade en op de kavelgrenzen aan de grenswaarden voor de twee meest kritische stoffen, stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) voldeed. In augustus 2007 is door DHV een nieuw onderzoek naar de luchtkwaliteit gedaan omdat er wijzigingen waren aangebracht in het bouwplan. Tevens is het onderzoek toen aangepast op de gewijzigde regelgeving ten aanzien van de luchtkwaliteit. Het rapport uit 2007, opgenomen in bijlage 4, vervangt dan ook het onderzoek uit 2005. Ook de resultaten van het onderzoek uit 2007 laten zien dat ter hoogte van het bouwplan Cascade geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde

Daarnaast kan aan de hand van de verwachte verkeerstoename aannemelijk gemaakt worden dat het plan Cascade niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Het bouwplan Cascade levert een verkeerstoename van circa 150 voertuigbewegingen per etmaal. In onderstaande tabel vermeld het met de VMK berekende effect op de luchtkwaliteit langs de ontsluitingsweg van het plan, De Rietvinklaan in 2008.

Hieruit blijkt dat de 150 extra verkeersbewegingen in 2008 leiden tot een toename van de jaargemiddelde concentratie voor NO2 van circa 0,1 microgram/m³ en minder dan 0,1 microgram/m³ voor PM10. Er is geen effect op het aantal overschrijdingsdagen van de etmaalnorm. Conform het Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen' is een bouwplan van deze geringe omvang geen project dat in betekenende mate (meer dan 0,4 microgram/m³) bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

De conclusie uit het bovenstaande is dat de luchtkwaliteitseisen geen belemmering vormen voor de realisatie van het bouwplan Cascade, omdat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde en het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Om aannemelijk te maken dat in de toekomst geen overschrijding van een grenswaarde optreedt in het gehele plangebied, is de luchtkwaliteit in de toetsjaren 2008 en 2018 berekend met behulp van de gemeentelijke verkeersmilieukaart (VMK). De VMK is gebaseerd op de meest recente versie van het verkeersmodel en het wettelijk voorgeschreven CAR II - model voor de berekening van de luchtkwaliteit. De etmaalintensiteiten uit het verkeersmodel zijn gebruikt voor de luchtberekeningen. Het verkeersmodel wijst uit dat de Oude Trambaan de drukste en zwaarstbelaste weg is binnen het plangebied is, zie daarvoor onderstaande afbeelding.

Afbeelding 22: Verkeersintensiteit in 2008 (aantal motorvoertuigen per etmaal per rijrichting)

De blauwe lijnen geven aan dat er over deze wegen maximaal 1000 motorvoertuigen (500 per rijrichting) per etmaal rijden. Op de met donkergroen markeerde wegvakken rijden per etmaal tussen de 1000 en 2000 motorvoertuigen (maximaal 1000 per richting). De in lichtgroen aangegeven wegvakken hebben een etmaalintensiteit tussen de 2000 en 4000 motorvoertuigen per etmaal. De in geel gemarkeerde wegvakken zijn het drukst bereden met 4000 tot 6000 motorvoertuigen per etmaal. Binnen het plangebied is de Oude Trambaan de drukste weg, en daardoor de meest kritische weg met de hoogste concentraties NO2 en fijnstof. Dit betekent dat als langs de Oude Trambaan aan de grenswaarden wordt voldaan, langs alle andere wegen in het gehele plangebied ook aan de grenswaarden wordt voldaan. In onderstaande tabel is de met de VMK berekende luchtkwaliteit in 2008 en 2018 langs de Oude Trambaan opgenomen.

Tabel 4: Berekening luchtkwaliteit langs Oude Trambaan, tussen haakjes staat de norm (bron VMK)

Uit de tabel blijkt dat in 2008 langs de Oude Trambaan de hoogste jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) 31 microgram/m³ bedraagt en dat deze voor fijn stof (PM10) op 23 microgram/m³ ligt. In 2018 zijn deze concentraties 23 voor NO2 respectievelijk 18 voor PM10. De etmaalnorm voor PM10 (50 microgram/m³) wordt in 2008 17 maal en in 2018 acht maal overschreden. Het maximaal toegestane aantal overschrijdingsdagen is 35.

Het bovenstaande betekent dat in 2008 en 2018 langs alle wegen binnen het plangebied ruimschoots wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen.

Daarnaast is nagegaan of de rijksweg A4 in het kader van de luchtkwaliteit voor het bestemmingsplan van belang is. De Rietvink ligt op minimaal 500 meter van de A4. De bijdrage van de A4 aan de luchtkwaliteit in het plangebied is te herleiden uit de rapportage luchtkwaliteit die Rijkswaterstaat jaarlijks opstelt. De meest recente jaarrapportage luchtkwaliteit is die over 2007 (RBL2007). In de onderstaande grafiek is de luchtkwaliteit in 2007 aan weerszijden van de A4 ter hoogte van De Rietvink weergegeven (t.h.v. hectometerpaal 42,7).

Uit de figuur blijkt dat op 500 meter afstand de bijdrage van de rijksweg aan de jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) circa 0,2 microgram/m³ bedraagt bovenop de heersende achtergrondconcentratie van 20,4 microgram/m³. De grenswaarde is 40 microgram/m³. Het aantal dagen per jaar dat de etmaalnorm voor PM10 (= 50 microgram/m³) wordt overschreden is op 500 m van de A4 gelijk aan het achtergrondniveau van 15 dagen (de grenswaarde is 35 dagen). Verder blijkt dat op een afstand van 500 m de rijksweg circa 0,8 microgram/m³ bijdraagt aan de jaargemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) bovenop de achtergrondconcentratie van 25,7 µg/m³. De grenswaarde is 40 microgram/m³.

Dit betekent dat ook rijksweg A4 geen feitelijke of toekomstige overschrijding van de luchtkwaliteitseisen veroorzaakt binnen het plangebied.

Volgens de Wet geluidhinder (artikel 74, lid 1) bevindt zich aan weerszijden van elke weg, vanaf de wegas, een geluidszone. De zonebreedte is afhankelijk van de aard van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) en het aantal rijstroken. Er gelden geen zones langs wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en langs wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen het plangebied gelden de volgende wettelijke geluidzones:

Binnen de zone langs de Oude Trambaan zijn 51 nieuwe woningen (plan De Cascade) geprojecteerd. De woningen zijn net buiten de zone langs rijksweg A4 gesitueerd (op tenminste 620 m). De Rietvinklaan grenst aan het plan en betreft een 30 km-weg, waarvoor geen geluidszone geldt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidsbelasting van deze weg ook bij het onderzoek betrokken.

In het kader van het voor dit bouwplan genomen vrijstellingbesluit ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is in 2005 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (DHV, 21 november 2005, kenmerk Kt.Z1405.RO1). Wegens tussentijdse wijzigingen in het plan en in de wet- en regelgeving, is een nieuw geluidsonderzoek uitgevoerd (DHV, 17 augustus 2007, kenmerk HL.B2395-01.R01, zie bijlage 4). Met de nieuwe Wet Geluidhinder (per 1-1-2007) is o.a. de dosismaat Leq vervangen door Lden en is de bevoegdheid tot vaststelling van hogere waarden overgegaan van Gedeputeerde Staten naar het college van B&W.

In het onderzoek van DHV uit 2007 is 2017 als toetsjaar gehanteerd. In 2017 bedraagt de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de Oude Trambaan maximaal 56 dB (Lden) op de gevels van de 21 appartementen (na aftrek van de 5 dB conform artikel 110g van de Wet geluidhinder). Op grond hiervan zijn op 2 oktober 2007 door burgemeester en wethouders hogere grenswaarden geluidhinder voor deze appartementen vastgesteld op 56 dB (Lden). Ingevolge het Bouwbesluit wordt gewaarborgd dat het binnenniveau in de woningen niet hoger is dan de norm van 33 dB.
Het appartementencomplex heeft een afschermende functie voor de achterliggende woningen, waardoor deze geen geluidsbelasting boven de voorkeurswaarde ondervinden van de Oude Trambaan. Uit het akoestisch onderzoek uit 2007 blijkt verder dat de gecumuleerde geluidsbelasting op de woningen van het plan Cascade door het wegverkeer op de Oude Trambaan, de Rietvinklaan en de A4 ten hoogste 61 dB bedraagt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Ten aanzien van bestaande woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen in het plangebied blijkt uit de VMK (zie onderstaand figuur) dat in 2018 geen geluidsbelasting hoger dan 59 dB (na aftrek van de 5 dB correctie conform art. 110g Wet geluidhinder) optreedt. De hoogste geluidsbelastingen treden op langs een deel van de Oude Trambaan en de Rietvinklaan. Deze zijn met een oranje kleur aangegeven, hetgeen betekent dat de geluidsbelasting maximaal 63 dB kan bedragen. Na aftrek van 5 dB conform artikel 110g Wet geluidhinder kan worden geconcludeerd dat ook op de zwaarst belaste wegen er geen onacceptabel geluidsklimaat optreedt. De woonwerk-woningen langs de Oude Trambaan fungeren immers als afscherming voor de achtergelegen woningen. De kleuren groen en geel geven aan dat de geluidsbelasting voldoet aan de gestelde normen. Op deze wegen zal maximaal 58 dB aan geluidsbelasting bestaan.

Afbeelding 23: geluidsniveau (Lden) in 2018

Op basis van bovenstaande gegevens kan dan ook geconcludeerd worden dat voor alle bestaande woningen in het plangebied er sprake is van een acceptabel geluidsklimaat.

Er is in het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan onderzoek gedaan naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied van de Rietvink. Bureau Waardenburg heeft dit onderzoek uitgevoerd en de resultaten vervat in de 'Notitie quick scan bestemmingsplan De Rietvink" d.d. 19 november 2008. Deze notitie is als bijlage 5 bij de toelichting gevoegd. De resultaten van het onderzoek worden hieronder kort beschreven.

In het plangebied zijn behalve de gele helmbloem geen andere beschermde soorten aangetroffen uit Tabel 2 of 3 van de Flora- en faunawet. De beschermde gele helmbloem is aangetroffen in en rond tuinen in het plangebied. Aangenomen mag worden dat dit aangeplante en verwilderde planten betreft. Voor deze soort geldt dat de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet van toepassing zijn (zie Tabel 1). Voor de soorten uit Tabel 1 van de Flora- en faunawet (amfibieën en grondgebonden zoogdieren) geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen bij ingrepen in het kader van ruimtelijke inrichting en bestendig beheer en onderhoud.

In het plangebied zijn tevens enkele jaarrond beschermde nesten van de ekster aanwezig in de hogere bomen. In de bebouwing bevinden zich potentieel geschikte verblijfplaatsen voor de gewone dwergvleermuis en de laatvlieger (beide soorten Tabel 3). De watergangen en de oeverzone van de Vliet vormen geschikt leefgebied voor de soorten kleine modderkruiper, bittervoorn en rivierdonderpad en foerageergebied voor verschillende soorten vleermuizen.
Aanvullend onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen en de aanwezigheid van beschermde vissoorten is pas aan de orde bij respectievelijk het slopen van gebouwen en het vergraven en/of dempen van wateren. Aan de hand van de resultaten van dit onderzoek kan worden vastgesteld of ontheffing van de Flora- en faunawet voor de betreffende ingreep nodig is en/of mitigatie/compensatie aan de orde is. In het rapport zijn de mitigerende maatregelen beschreven indien er ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. Deze maatregelen worden onverkort overgenomen.

De vraag of voor de uitvoering van dit bestemmingsplan een vrijstelling geldt, dan wel een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komt in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Flora- en faunawet. Dat doet er niet aan af dat wij het bestemmingsplan niet hadden kunnen vaststellen, indien en voor zover wij op voorhand in redelijkheid hadden moeten inzien dat de Flora- en faunawet aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Deze situatie doet zich hier niet voor. Het betreft een in hoofdzaak conserverend bestemmingsplan waarin enkele ontwikkelingen zijn voorzien. De resultaten van de quick-scan zijn van dien aard dat het verwachting is dat de ontheffing zal worden verleend, dan wel dat er mitigerende maatregelen getroffen kunnen worden.

Het in werking treden van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) op 27 oktober 2004 impliceert dat bij alle ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden met de veiligheidsnormen uit dit besluit. Het Externe veiligheidsbeleid moet ervoor zorgen dat:

• De kans op incidenten (in principe) zo klein mogelijk is;
• Het schadelijke effect zo klein mogelijk is in het geval van een incident.

Binnen het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die in het kader van Externe Veiligheid van belang zijn. Er bevindt zich één inrichting met opslag van gevaarlijke stoffen in het bestemmingsplan, namelijk de molen De Salamander. Buiten het bestemmingsplangebied is ook een inrichting met opslag van gevaarlijke stoffen aanwezig, te weten de copy-shop aan de Zaagmolenstraat 106. In beide inrichtingen wordt op kleine schaal (< 25 liter) aan gevaarlijke stoffen opgeslagen welke te vergelijken is met huishoudelijke gevaarlijke stoffen. Deze vallen onder het onder de zogenoemde PGS 15 richtlijn. In deze richtlijn zijn de regels opgenomen voor de opslag van verpakte gevaarlijke stoffen waarmee een aanvaardbaar beschermingsniveau voor mens en milieu wordt gerealiseerd. Voor de bepaling van het vereiste beschermingsniveau is uitgegaan van de huidige stand der techniek die geldt voor de bouwkundige uitvoering van opslagvoorzieningen, brandbestrijdingssystemen en arbeidsmiddelen. Beide inrichtingen kennen geen risico-afstanden maar effect-afstanden en deze effect-afstanden liggen binnen de inrichting. Kortom, deze inrichtingen vormen in het kader van externe veiligheid geen probleem.

Binnen het plangebied vindt voorts geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Er lopen geen hoge druk aardgasleidingen door het plangebied. Derhalve kan worden geconcludeerd dat het aspect Externe Veiligheid geen rol speelt in het plangebied voor de Rietvink.

Zoals in paragraaf 5.7 al is geconstateerd lopen er door het plangebied geen hoofdgastransportleidingen, zoals onderstaande figuur weergeeft. De van belang zijnde transportleidingen lopen ten zuiden en westen van de Rietvink. Tevens zijn er geen andere leidingen (electriciteit e.d.) die speciale bescherming behoeven in het bestemmingsplan.

De ambities en afspraken op het gebied van duurzaam bouwen zijn vastgelegd in de beleidsnota duurzaam bouwen van de gemeente. Hierin zijn de ambities en doelstellingen op rijks- , provinciaal- en regioniveau vertaald naar het gemeentelijk werkveld. Bouwinitiatieven moeten voldoen aan deze ambities en doelstellingen. Buiten de bestaande normen vanuit het bouwbesluit richt het duurzaam bouwen beleid zich op een hoger ambitieniveau.

Gezien de aanscherping van het duurzaam bouwen beleid een dynamisch traject is dienen bouwinitiatieven getoetst te worden aan het op dat moment geldend beleid. In de nota Duurzaam bouwen (2004-2009) zijn drie onderdelen als eis opgenomen. Deze nota is als bijlage 5.9 opgenomen. Deze maatregelen zijn van regionaal belang of tot op heden nog niet in de nationale pakketten opgenomen. De drie verplichte maatregelen zijn:

1. 1. Indien hout wordt toegepast, pas dan duurzaam geproduceerd hout toe. Dit is met name hout met het FSC-keurmerk (Forest Stewardship Council).
2. 2. Vermijd consequent het gebruik van zink, lood en koper voor zover blootgesteld aan de buitenlucht en gebruik geen koper voor waterleidingen .
3. 3. Beperk zoveel mogelijk het gebruik van PVC in alle bouwdelen. Indien gebruik wordt gemaakt van PVC, gebruik dan gerecycled PVC en PVC waarvoor een retoursysteem bestaat.

Deze beleidslijn blijft, om echter Duurzaam Bouwen meer tastbaar te maken werken wij met het instrument GPR-gebouw. GPR-gebouw is het hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzen bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen én scholen. GPR-gebouw is een praktische en gebruiksvriendelijke online applicatie om plankwaliteit en milieubelasting van een project is samenhang te optimaliseren. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 6 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het steven naar een maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. Welke score behaald dient te worden is vooralsnog afhankelijk van het project. Het streven is minimaal 7 en zo mogelijk 8 (één en ander wordt nader geconcretiseerd middels B&W rapportage actualisering duurzaam bouwen beleid, naar college 1e kwartaal 2009).

In het kader van het klimaatbeleid wordt gestreefd naar het opnemen van collectieve duurzame energieopties in het bestemmingsplan en bouwplan. Een energievisie geeft de mogelijkheden aan wat voor duurzame energiemogelijkheden er zijn binnen Leidschendam-Voorburg. Een eerste aanzet hiertoe is de nota Klimaatlandschap Leidschendam-Voorburg. Dit onderzoek zal nader worden aangevuld met een duurzame energiescan waarbij ook de bedrijventerreinen en andere mogelijkheden worden meegenomen (windmolens, regionaal warmtenet etc..).

In het plangebied van de Rietvink is één monument aanwezig. Het betreft de molen "De Salamander" uit de zeventiende eeuw welke is aangemerkt als rijksmonument. De Salamander is één van de zeven nog resterende houtzaagmolens in ons land. Hij stamt vermoedelijk uit de zeventiende eeuw, maar volkomen zekerheid bestaat hier niet over. Jarenlang is verondersteld dat de molen in 1794 werd gebouwd, gebaseerd op het feit dat de eigenaar van het betreffende stuk grond, Jan Anthony Prijn, in dat jaar een forse hypotheek nam. Vermoed werd toen dat dit bedrag geïnvesteerd werd in de bouw van twee achtkantige houtzaagmolens, alsmede een nieuw herenhuis, genaamd Windlust. Windlust, dat op 21 maart 1992 zeer onverwachts geheel uitbrandde - juist nadat er plannen waren gemaakt voor restauratie van het zwaar verwaarloosde pand - was in 1778 gebouwd door Arnoldus Theodorus Zodaar, zo is gebleken uit nader onderzoek.

Afbeelding 24: molen "De Salamander"

Dat op het betreffende stuk grond aan de Vliet in de loop der tijd meerdere molens en huizen hebben gestaan is een feit. In het begin van de jaren negentig werd molen "De Salamander" enkele honderden meters Vlietwaarts herbouwd, ongeveer op de plaats waar voorheen, sinds de achttiende eeuw houtzaagmolen "De Hoop" stond. Molen De Hoop ging aan het einde van de negentiende eeuw in vlammen op. Aan de andere kant van de Vliet stond korenmolen 't Hert. De naam van de huidige wijk 't Hert houdt de herinnering aan deze molen levendig.

De Salamander behoort tot het type van de achtkantige met riet gedekte bovenkruier met stelling. Dit type houtzaagmolen zag er vrijwel altijd hetzelfde uit: een houtzaagmolen midden op een lange houten schuur, waarin het zaagbedrijf plaatsvond. Aan het eind van de negentiende eeuw werd De Salamander als windmolen buiten gebruik gesteld. As en wieken zijn een aantal jaren verwijderd geweest en de molen werd verwaarloosd. In 1917 kocht Jan Koerts uit Boskoop de molen en vestigde er zijn houthandel. De molen werd hersteld en in 1918 draaide de molen weer en in 1919 kon de stoommachine weer aan het werk. Een jaar later werd ze gemoderniseerd, maar de wind bleef op de eerste plaats staan. De stoommachine was een hulpmiddel. De Tweede Wereldoorlog zorgde voor brandstofschaarste. De molen werd gerestaureerd en draaide om het bedrijf gaande te houden. Tegen het einde van de oorlog kreeg de houtzagerij elektriciteit van het gemeentelijk energiebedrijf, omdat het zorgde voor hout voor de ouderen in de gemeente.

Na de oorlog werd in de molen een bloklintzaag geplaatst en een elektromotor nam de plaats van de wind over. Toen de flats aan de Zaagmolenstraat werden gebouwd, kocht de gemeente het windrecht af en had de molen niet langer een economische functie. Er werd geen onderhoud meer gepleegd en de molen verviel steeds meer. Ondanks de verschillende pogingen die werden gedaan om de molen te redden, werd er toch tweemaal, in 1966 en in 1973, een sloopvergunning afgegeven. Begin 1985 kocht Bohemen Holding b.v. uit Den Haag het terrein met daarop de villa Windlust en de houtzaagmolen De Salamander. Het gemeentebestuur en de heer I.L.A. van Bohemen besloten tot de oprichting van de Stichting Opbouw de Salamander (SOS) en op 5 november 1985 werd de oprichtingsakte getekend. In 1988 was er voldoende geld ingezameld. Het werk werd uitbesteed aan de firma Verbij, een molenmakersbedrijf uit Hoogmade. De eerste paal werd geslagen in september 1988, tijdens de feestweek waarin het vijftigjarig bestaan van de gemeente werd gevierd.

In december 1989 kon de romp van de molen op de zaagschuur worden getakeld. Het hoogste punt werd bereikt op 16 mei 1990, toen de kap op de romp werd geplaatst en de wieken konden worden bevestigd. De houtzaaginstallatie werd pas in 1995 geassembleerd, zodat de molen nu weer geheel in bedrijf is. Het naastgelegen molenaarshuisje maakt het nostalgische plaatje weer compleet.

In 2008 is door de stichting een aanvraag ingediend om een droogloods te bouwen ten behoeven van het stallen en drogen van hout van de hootzaagmolen. Deze droogloods is evenwijdig gepositioneerd aan de molen, tussen de molen De Wiek in. De droogloods met een omvang van 4,50 x 25 meter en een maximale hoogte van 3,55 meter zal worden opgenomen in dit bestemmingsplan.

Op de plankaart van het bestemmingsplan is de molen voorzien van de bestemming 'Cultuur en ontspanning' met als bijbehorende functies het gebruik als molen, museum en atelier. Op de plankaart is dit afgekort als CO-M. De bouwmogelijkheden voor de molen zijn via de bestemmingsregels beperkt om de aanwezige cultuurhistorische waarden te beschermen. Er wordt geen aparte aanduiding op de plankaart opgenomen voor het feit dat de molen een rijksmonument is, hetgeen in het verleden standaard procedure was. Het vermelden van de molen in de toelichting is voldoende. Bovendien worden de cultuurhistorische belangen van de molen gewaarborgd via de monumentenvergunning. Voor alle bouwkundige veranderingen is immers een aparte monumentenvergunning vereist. Daarnaast wordt de werking van de molen beschermd door het opnemen van een beschermingszone (molenbiotoop) in het bestemmingsplan. In paragraaf 6.1.2 wordt dit aspect nader toegelicht.

Om aan te geven hoe nauw de relatie tussen een molen en zijn omgeving is, introduceerde de heer. E. Smit jr.. in 1973 het begrip molenbiotoop. Inmiddels is dit in de molenwereld geheel ingeburgerd geraakt. Smit ontleende de term aan de vogelbescherming. Daar staat de biotoop voor het milieu waarin een bepaalde vogelsoort leeft en het beste gedijt. Bij de molenbiotoop is de ruimte die vrij wordt gehouden voor een goede windvang van cruciaal belang. Daarnaast staat met name de zichtbaarheid van de molen centraal. Deze is historisch zo gegroeid en maakt dat een molen vaak zo sfeerbepalend is.

De biotoopformule is een eenvoudige manier om de maximaal aanvaardbare hoogte van obstakels rond een molen te berekenen, dusdanig dat de molen hier geen onoverkomelijke hinder van ondervindt. De biotoopformule wordt dus vooral toegepast om te kunnen bepalen of een obstakel op een bepaalde afstand van de molen al dan niet ‘te hoog’ is. De eerste 100 meter dient in beginsel vrij te zijn van obstakels. Vanaf 100 tot 400 meter geldt een oplopende lijn.

Om de vrije windvang en het zicht op traditionele molens in het Zuid-Hollands landschap te garanderen is een molenbeschermingszone ingesteld met een straal van 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen. Binnen deze zone gelden de volgende voorwaarden:

• A. Binnen een straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag geen bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek (1 op 100 regel);
• B. Aangezien de molen De Salamander in het stedelijk gebied staat gelden de volgende voorwaarden binnen een straal van 100 tot 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen: de maximale hoogte van bebouwing/beplanting mag niet hoger zijn dan 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk/beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek (1 op 30 regel).

Onderstaande figuur geeft bovenstaande regeling weer.

Figuur 25: molenbeschermingszone in het stedelijk gebied

De molen staat met 4 zware stijlen op de beide zijgevels van de zaagschuur. De hoogte van de molen, gemeten vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as, bedraagt 21 meter. De hoogte tussen het peil en de onderste punt van de verticaal staande wiek bedraagt 9 meter. Deze hoogte is benodigd voor het berekenen tot welke hoogte mag worden gebouwd binnen een straal van 400 meter. In artikel 23.1 (Vrijwaringzone - molenbiotoop) is bovenstaande vervat in een planologische regeling.

In 1988 heeft het Nederlands parlement het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed goedgekeurd, dat begin 1992 in Valletta (Malta) is ondertekend. Het zogenaamde verdrag van Malta voorziet in de bescherming van het cultureel erfgoed door onder andere de risico's op aantasting daarvan te beperken. Dit kan door het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in de bodem (in situ) te bewaren en door de integratie van de archeologie in de ruimtelijke ordening.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg werd - zeker bij grote projecten - al jaren ‘in de geest van Malta’ gewerkt. Zo maakten Rijk, provincie en veel gemeenten reeds geruime tijd gebruik van bijvoorbeeld de mogelijkheden uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het doel hierbij is een integrale aanpak van archeologie binnen de ruimtelijke ordening.

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. De nieuwe wet houdt een omvangrijke aanpassing in van de oude Monumentenwet uit 1988 in verband met de archeologische monumentenzorg. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen.

De eigen rol van de overheden wordt nu ‘officieel’. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen. Provincies krijgen de taak om ‘archeologische attentiegebieden’ aan te wijzen. Voor die gebieden zullen gemeenten ook hun bestaande bestemmingsplannen moeten aanpassen.

Het belangrijkste doel van de nieuwe wet is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Dit wordt gerealiseerd door archeologie een niet vrijblijvende plaats bij ruimtelijke processen te geven. Algemeen uitgangspunt is de aanwezige of te verwachten archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem te behouden of te ontzien. Waar bodemverstoring niet is te vermijden is het leidende principe: de verstoorder betaalt. In verband met dit principe regelt de wet ook de te volgen procedures en de financiering van archeologisch (voor)onderzoek en het eigendom en beheer van archeologische vondsten. Onder het nieuwe wettelijke regime zijn de provinciale taken aanvullend op die van rijk en gemeenten. Deze taken sluiten aan op de beleidspraktijk zoals deze de afgelopen jaren is ingevuld. Gelet op de bedoelingen van Malta en de consequenties van de nieuwe wet voor provincies, verschuift de beleidsinzet nog nadrukkelijker van toetsing op archeologische aspecten bij ruimtelijke plannen achteraf naar inbedding van deze aspecten vooraf, van alleen regels handhaven naar meedenken en van behoud van archeologische waarden sec naar behoud en benutting van deze waarden.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft, in samenwerking met de gemeenten Wassenaar en Voorschoten het archeologisch beleid van de drie gemeenten met een gemeentelijke archeologische verwachtingskaart vastgesteld. Deze kaart laat zien dat er een hoge verwachting is voor het aantreffen van sporen uit de periode Neolithicum - Middeleeuwen. Aan de kant van de Oude Trambaan bevindt zich een strandwal dat richting de Vliet uitwigt en verandert in veen/klei.

De provincie heeft drie cultuurhistorische disciplines, te weten historische bouwkunde (nederzettingen), historische geografie (landschappen) en archeologie, samengevoegd. Deze vormen samen de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Voor de archeologie geeft de CHS bekende archeologische terreinen aan alsmede de trefkans op archeologie bij andere terreinen. De gemeentelijke verwachtingskaart is een afgeleide van de CHS en van de geologische kaart. Van de aangegeven terreinen staat vast dat ze in meer of mindere mate bescherming verdienen vanuit cultuurhistorisch oogpunt. Binnen ruimtelijke plannen dient men rekening te houden met deze terreinen.

Afbeelding 26: Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie

Op de digitale verwachtingskaart van de provincie is weergegeven dat het terrein globaal tussen Oude Trambaan en de Vliet een grote kans heeft op archeologische sporen (bruin) en een redelijk tot grote kans op archeologische sporen (licht bruin). Het merendeel van het plangebied van de Rietvink bestaat uit een zone van zeer hoge archeologische waarde (beschermd), aangegeven met een rode kleur. De CHS is een verfijning van de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM). Op de IKAW wordt de trefkans weergegeven voor het aantreffen van archeologische resten in de bodem in geheel Nederland. Volgens de IKAW geldt voor het plangebied een hoge en middelhoge trefkans op archeologische resten in de bodem. Door het rijk is een Archeologische MonumentenKaart (AMK) opgesteld. Het betreft een gedigitaliseerd bestand van alle bekende en behoudenswaardige archeologische terreinen in Nederland. De informatie waarop dit kaartbeeld is gebaseerd bevindt zich in het centrale Archeologisch Informatiesysteem, afgekort ARCHIS. De omschrijving van de monumenten en van de geregistreerde waarnemingen binnen het plangebied zijn in bijlage 7 weergegeven.

In onderstaand kaartje worden diverse onderzochte terreinen weergegeven die bij de gemeente zijn gearchiveerd in het digitale bestand StraArch. Op deze kaart is tevens het AMK-terrein (paarse kleur) en de globale ligging van de voormalige Romeinse gracht van Corbulo op weergegeven.

Afbeelding 27: kaart op grond van StraArch

Op basis van diverse kaarten en de diverse onderzoeken die in het plangebied zijn uitgevoerd blijkt dat de bodem in het plangebied een hoge verwachting heeft op archeologische resten. Vanwege de vele bodemingrepen in verband met de grootschalige nieuwbouw in de jaren 1985 tot en met 1995 zal het bodemarchief op veel plaatsen zijn vernietigd.

Voor het plangebied geldt het volgende:

• Ter plaatse van de Rietvinklaan 5 bevinden zich nog restanten van de gracht van Corbulo (met jaagpad). Deze gracht is gedeeltelijk door RAAP in 2007 opgegraven. De restanten van de gracht dienen "in situ" (ter plekke) bewaard te blijven en de nieuwbouw zal rondom deze gracht plaatsvinden.
• Ter plaatse van het park zullen de resten van de gracht van Corbulo mogelijk nog intact zijn.
• De Vliet is omstreeks 1295 gegraven. Het is niet ondenkbaar dat de oever nog resten uit de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd bevat. Derhalve geldt dat voor de Vlietoever eveneens een hoge verwachting aanwezig is voor het aantreffen van archeologische sporen.
• Ter plaatse van de huidige bebouwing is in het verleden grondverbetering uitgevoerd, plaatselijk voorbelast en het terrein is opgehoogd met zand en grond. De kans op archeologische resten op deze plaatsen is zeer klein. In het verleden is tevens de toplaag intensief bewerkt door het gebruik van deze gronden voor tuinbouwdoeleinden.
• Het bodemarchief rondom de voormalige zandsloten zal mogelijk nog intact zijn. Deze terreinen dienen in het bestemmingsplan dan ook beschermd te worden.

Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn bepaalde locaties weergegeven waarvan verwacht kan worden dat er archeologische resten aanwezig zijn en waarvoor bij een bodemverstoring in beginsel een archeologisch bodemonderzoek noodzakelijk is. Deze locaties zijn op de plankaart aangegeven met de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie". Voor gebieden waarvan bekend is dat deze verstoord zijn of waarvan al in kaart is gebracht welke archeologische waarden in de grond aanwezig zijn, hebben geen extra bescherming in het bestemmingsplan gekregen en zijn uitgezonderd van de archeologische dubbelbestemming.

Voor gronden die zijn aangeduid met een archeologische dubbelbestemming geldt dat er eerst bekeken moet worden of sprake is van een uitzonderingsgeval. Dit betreft dan voornamelijk ingrepen die zo kleinschalig zijn dat archeologisch onderzoek en een vergunning achterwege kunnen blijven. Dat is het geval indien er sprake is van de volgende gevallen:

1. a. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. b. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 10 m²;
3. c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden niet dieper dan 30 cm komt te liggen en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Indien een bouwactiviteit en/of werkzaamheden niet voldoen aan bovenstaande voorwaarden is onderzoek naar de mogelijke archeologische waarden verplicht. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek, kan het college aan de bouwvergunning dan wel aanlegvergunning voorschriften verbinden gericht op 1) het treffen van maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, 2) het doen van opgravingen, 3) het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige die voldoet aan de bij de vergunning te stellen kwalificaties, zoals opgenomen in de monumentenverordening. In artikel 17 van de bestemmingsregels is de bescherming van archeologische resten juridisch gewaarborgd.

Het bestemmingsplan "De Rietvink" is overwegend conserverend van aard. Het bestemmingsplan is in juridische zin op dusdanige wijze vormgegeven dat met name de bestaande situatie is vastgelegd en dat de in het plan opgenomen flexibiliteitsbepalingen met name gericht zijn op kleinschalige uitbreidingsmogelijkheden voor de bestaande functies dan wel ondergeschikte functiewijzigingen. Het bestemmingsplan fungeert als toetsingskader voor bouwplannen in het plangebied alsmede vormt het bestemmingsplan een bindend kader voor het gebruik van gronden en opstallen in het gebied.

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan conform de gangbare en actuele bestemmingsplannormen en standaarden voor digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen. De plandocumenten omvatten de bindende planstukken, te weten de regels en de plankaart, en de onderbouwende of toelichtende planstukken (de toelichting en andere onderzoeken). De regels en de plankaart bevatten een juridische vertaling van de beleidsvoorwaarden vanuit de diverse overheden enerzijds (hoofdstuk 2) en van het beoogde ruimtelijk toekomstperspectief anderzijds (hoofdstuk 4). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met:

• de toelichting op de plankaart en regels;
• nadere onderzoeken t.b.v. diverse specifieke beleidsaspecten.

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities, die van belang zijn voor de toepassing van zowel de bestemmingsregels als de dubbelbestemmingen en algemene regels. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de regels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van de stedenbouwkundige karakteristiek, monumentale en/of cultuurhistorische waarde enzovoorts.

Bedrijf - nutsvoorziening

Deze bestemming omvat gronden die bestemd zijn voor nutsvoorzieningen. Hieronder vallen onder meer transformatorstations en dergelijke. Ten behoeve van de bestemming kunnen kleinschalige bouwwerken worden opgericht.

Cultuur en ontspanning - Molen

Deze bestemming is van toepassing op molen De Salamander. In de bestemmingsregels is rekening gehouden met de aanvullende activiteiten, te weten het museum en het atelier.

Detailhandel

De in het plangebied aanwezige bloemenwinkel is voorzien van de bestemming detailhandel. Binnen deze bestemming is het mede mogelijk om boven de winkel te wonen.

Gemengd

Deze bestemming is opgenomen voor het bedrijvencluster aan de Vinkenborchlaan. Binnen dit cluster komen diverse activiteiten voor, waaronder kantoren en dienstverlening. Daarom is dit perceel ruim bestemd, waarbij tevens de mogelijkheid wordt geboden om woningen te realiseren, zoals ook het oorspronkelijke bestemmingsplan al mogelijk maakt.

Groen

De groenstructuur in het plangebied is ondergebracht onder de bestemming Groen. Het betreft hier de grotere parken en de plantsoenen in de woonwijk. Kleinschalige groenelementen in de wijk zijn niet inbegrepen in deze bestemming.

Maatschappelijk

Het woonzorgcomplex Schoorwijck is voorzien van de bestemming Maatschappelijk. De bestaande contouren alsmede de bestaande maten van het complex zijn opgenomen op de plankaart.

Maatschappelijk - 1

De bestemming “Maatschappelijk-1” is breed opgezet zodat alle soorten maatschappelijke voorzieningen zich kunnen vestigen in de gebouwen die hiervoor zijn bestemd: buurt- en wijkcentra, overheidsvoorzieningen als een stadsdeelkantoor en een politiebureau, kerken en moskeeën, basis- en middelbare scholen, buitenschoolse opvang en kinderopvang. De ene maatschappelijke voorziening is uitwisselbaar met een andere maatschappelijke voorziening. Zo kan een school gebruikmaken van de ruimte die een buurtcentrum achterlaat.

Tuin

De op de plankaart voor "Tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, behorende bij de aangrenzende gronden gelegen hooffgebouwen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met dien verstande dat:

1. a. het bouwen van een erker aan de voorgevel van een bijbehorende hoofdgebouw is toegestaan, mits het profiel van de straat, respectievelijk het straatbeeld fit toelaat;
2. b. ter plaatse van de aanduiding (cp) zijn carports toegestaan.

Verkeer

De hoofdverkeersstructuur is voorzien van de bestemming Verkeer. Deze wegen dienen als ontsluiting van de gehele wijk en hebben daarmee een belangrijke verkeersfunctie. De wegen hebben bij uitstek een doorgaand verkeersfunctie.

Verkeer - verblijfsgebied

De overige wegen in het gebied zijn voorzien van de bestemming Verkeer - verblijfsgebied. Anders dan de hoofdwegen kennen deze wegen een meer gemengd karakter. Deze wegen zijn niet gericht op het doorgaand verkeer.

Water

De belangrijke watergangen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming Water. Specifieke aanduidingen zijn opgenomen ten behoeve van een aantal ligplaatsen voor woonschepen alsmede het bij de molen "de Salamander" behorende balkengat.

Wonen

De bestemming is opgenomen ten behoeve van de woningen in het gebied. Er is gekozen om de maximaal toegestane bouwhoogten in meters weer te geven. Op de kaart is een bouwblok aangegeven dat overeenkomt met de bestaande diepte van de woningen, dan wel overeenkomt met de maximaal toegestane diepte. Daarnaast is nog een erfbebouwingsregeling opgenomen. Deze geldt uiteraard uitsluitend voor de begane grondlaag.

Wonen - 1

De bestemming Wonen - 2 is van toepassing op de in het plangebied aanwezige appartementencomplexen. Binnen deze bestemming zijn kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten niet toegestaan, wel is een regeling opgenomen voor aan huis gebonden beroepen.

Wonen - 2

De strook woon-werkwoningen langs de Oude Trambaan / Vinkenborghlaan is voorzien van de bestemming Wonen - 1. Naast het wonen worden binnen deze strook ook bedrijfsmatige activiteiten toegestaan tot maximaal categorie 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Voor het overige wordt qua bestemmingsregeling aangesloten op de bestemming Wonen.

Waarde - Archeologie

In het gehele plangebied kunnen archeologische waarden voorkomen. Daarom is in het bestemmingsplan de bestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen om er voor te zorgen dat deze waarden zoveel als mogelijk veilig worden gesteld.

Waterstaat - Waterkering

Langs diverse watergangen ligt een waterkering. Voor deze waterkeringen is de bestemming "Waterstaat - waterkering" opgenomen. Naast de onderliggende bestemming staat binnen deze bestemming het belang van de waterkering voorop.

In het bestemmingsplan zijn een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw- en gebruiksregels en een aantal algemene flexibiliteitsbepalingen (algemene ontheffingsregels en algemene wijzigingsregels). Tevens is in dit hoofdstuk de wijzigingsbevoegdheid Schoorlaan opgenomen. Tenslotte is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, met name ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in het gebied.

Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het bestemmingsplan.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de afdelingen 5.3 en 5.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
   Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels.
2. 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
   De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
   Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. 4. Actief handhavingsbeleid.
   Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

De afdeling die belast is met handhaving heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, monumentenstatus, toezicht op de naleving en uitvoering van bouwvergunningen en de handhaving op milieu-overtredingen.

Het voorliggend bestemmingsplan is consoliderend van aard. Dit houdt in dat de ruimtelijke inrichting van het plangebied grotendeels een bestaande situatie betreft, waarvoor geen nieuwe kosten verwacht worden die verbonden zijn aan de inrichting van dit gebied.

In dit bestemmingsplan is er sprake van 2 locaties waarbij wel een herontwikkeling plaats vindt en zal vinden. Voor de eerste locatie, de voormalige gemeentewerf De Cascade, is de grond inmiddels uitgegeven, en de bouwvergunning verleend. Nadat de woningen zijn gerealiseerd zal de gemeente het gebied nog woonrijp maken. De totale geraamde kosten van € 1,5 mln zijn opgenomen in de grondexploitatie en worden gedekt door de gronduitgifte.

De tweede locatie betreft de locatie Schoorwijk/Oude Trambaan. Over de plannen van de herontwikkeling is bij standkoming van dit bestemmingsplan nog geen overeenstemming verkregen. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een toekomstig bouwplan. Op moment dat de wijzigingsbevoegdheid toegepast zal worden zal de economische uitvoerbaarheid worden getoetst.

Naast de 2 herontwikkelingslocaties is een droogloods opgenomen in het bestemmingsplan bij molen de Salamander. Deze zal worden bekostigd door de Stichting Opbouw de Salamander.

De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is hiermee aangetoond.

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan zijn wij verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Het bestemmingsplan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006'. Door het volgen van de procedure als bedoeld in afdeling 3:4 Awb (uniforme openbare voorbereidingsprocedure) wordt een ieder immers actief betrokken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het eerst inspraak verlenen voegt daarom niets toe en is dubbelop. Naast de wettelijke verplichting om de mogelijkheid te bieden om door eenieder zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen, heeft er tevens vooroverleg met betrokken instanties, maatschappelijke organisaties, ingezetenen en belanghebbenden plaatsgevonden. Hieronder is beschreven op welke wijze dit vooroverleg heeft plaatsgevonden en welke reacties zijn gegeven.

Een aantal instanties is gevraagd om aan te geven welke belangen verankerd zouden moeten worden in het ontwerpbestemmingsplannen, rekening houdend met de specifieke ruimtelijke kenmerken van de Rietvink. Daarbij is nadrukkelijk gevraagd de reactie te motiveren en tevens te beschrijven op welke wijze dat specifieke belang in het bestemmingsplan verwerkt zou moeten worden.

De volgende instanties zijn aangeschreven

1. 1. college van Dijkgraaf en Hoogheemraden van Rijnland;
2. 2. Connexxion, streekbus Maatschappij;
3. 3. Duinwaterbedrijf Zuid-Holland;
4. 4. Eneco Energie;
5. 5. Gasunie West;
6. 6. Haagse Tramweg Maatschappij N.V.;
7. 7. Kamer van Koophandel en fabrieken voor Haaglanden;
8. 8. ministerie van Defensie Vastgoedbeheer en ingenieursdiensten;
9. 9. Nuon Business;
10. 10. provincie Zuid-Holland;
11. 11. Regionale Brandweer Haaglanden;
12. 12. Stadsgewest Haaglanden;
13. 13. TenneT Zuid-Holland;
14. 14. KPN OVN OTN Straalverbindingen;
15. 15. VROM Inspectie regio Zuid-West;
16. 16. wijkverenigingen/belangenverenigingen;
17. 17. NS rail infrabeheer BV Bureau Planologie;
18. 18. Nederlandse aardolie Maatschappij BV;
19. 19. Nederlandse Spoorwegen;
20. 20. de directie van B.V. Transportnet Zuid-Holland;
21. 21. NKM-Netwerken B.V;
22. 22. Pro Rail;
23. 23. Ziggo Nederland B.V.

De instanties onder 10, 11, 12, 15 en 16 hebben inhoudelijk gereageerd. De overige instanties hebben te kennen gegeven dat er geen specifieke belangen in het bestemmingsplan verankerd dienen te worden.

1. 1. Provincie Zuid-Holland

Reactie:

Gelet op het conserverende karakter van het bestemmingsplan, worden op voorhand geen directe knelpunten verwacht. Toetsing aan de beleidsregels uit de nota Regels voor Ruimte is op basis van de beperkt geleverde informatie vooralsnog onvoldoende mogelijk.

Antwoord:

In hoofdstuk 2.2 wordt ingegaan op het provinciaal ruimtelijk beleid. Daarbij is aangegeven hoe het streekplan Zuid-Holland West en de nota Regels voor Ruimte zijn vertaald in het voorliggende bestemmingsplan. Naar onze mening is hiermee in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe het bestemmingsplan zich verhoudt tot dit beleid.

2. 2. Stadsgewest Haaglanden Hulpverleningsregio

Reactie:

De Hulpverleningsregio geeft een aantal veiligheidsbelangen aan waar rekening mee dient te worden gehouden in het plangebied. Het gaat om de fysieke veiligheid-, de sociale veiligheid en externe veiligheid.

Antwoord:

Bestemmingsplan de Rietvink is conserverend van aard. In hoofdstuk 6 paragraaf 6.8 wordt, zoals hierboven vermeld, uitvoerig ingegaan op externe veiligheid. Er wordt in het bestemmingsplan in voldoende mate rekening gehouden met het aspect veiligheid.

3. 3. Stadsgewest Haaglanden:

Reactie:

Het Stadsgewest verzoekt om in het bestemmingsplan rekening te houden met de aandachtspunten 'wonen' ; 'verkeer en vervoer' ; 'economische zaken' ; 'milieu' en 'groen', uit het Regionaal structuurplan Haaglanden (RSP).

Antwoord:

In hoofdstuk 2 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven dat het RSP geen specifieke beleidsuitgangspunten beschrijft die van belang kunnen zijn voor plangebied. Hiermee is in voldoende mate rekening gehouden met het beleid zoals verwoord in het RSP.

4. 4. VROM-inspectie

Reactie:

Het VROM-belang beperkt zich, gelet op de ligging en het conserverende karakter van het plan, tot 'verbetering basiskwaliteit van de gehele hoofdinfrastructuur' en 'borging van milieukwaliteit en externe veiligheid'. In het ontwerpplan dient inzichtelijk te zijn of in dan wel nabij het plangebied buisleidingen liggen. Verder dient inzichtelijk te worden gemaakt of zich in of nabij het plangebied risicovolle inrichtingen bevinden en welke consequenties dit heeft voor het plangebied. Tenslotte dient inzichtelijk te worden gemaakt of er in of nabij het plangebied sprake is van vuurwerkopslag.

Antwoord:

Aangezien het hier een conserverend bestemmingsplan betreft is de relatie met het rijksbeleid beperkt. In de hoofdstukken 2.1, 6.8 en 6.9 wordt uitvoering ingegaan op de belangen van de VROM-inspectie en de wijze waarop deze vertaald zijn in het bestemmingsplan. Er is in voldoende mate rekening gehouden met de belangen van het rijk.

5. 5. VAC Leidschendam-Voorburg:

Reactie:

De VAC behartigt de belangen van de woonconsument door zich sterk te maken voor een beter gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving van de (toekomstige) bewoner. De VAC geeft in haar reactie een aantal aandachtspunten aan en verzoekt om deze in het bestemmingsplan mee te nemen.

Antwoord:

Het bestemmingsplan de Rietvink is conserverend van aard. Daarnaast worden een aantal punten genoemd die betrekking hebben op de inrichting van de openbare ruimte en niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden. Indien gebruik zal worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid voor de locatie Schoorwijck zal rekening worden gehouden met de aandachtspunten die zijn aangedragen door de VAC.

Categorie 1: “Lichte horeca”

Bedrijven die in beginsel alleen overdag en ’s avonds behoeven te zijn geopend. Deze bedrijven zijn met name gericht op de verstrekking van etenswaren en/of maaltijden. Door hun aard en omvang veroorzaken de horecabedrijven in deze categorie slechts in relatief beperkte mate hinder voor omwonenden. Binnen categorie 1 worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

Subcategorie 1a: aan detailhandel verwante horeca

Horecabedrijven van relatief beperkte omvang die zich met name richten op het winkelend publiek en openingstijden hanteren die aansluiten op de openingstijden van de detailhandelsbedrijven in de nabijheid waarvan zij zijn gevestigd en die bestaan uit het verstrekken van in hoofdzaak kleinere maaltijden, broodjes, ijs, gebak, koffie, thee en overige dranken met uitzondering van alcoholische dranken. Tot deze categorie behoren onder andere:

• broodjeszaken;
• croissanterie;
• koffiebars;
• lunchrooms;
• ijssalons;
• tearooms

Subcategorie 1b: overige aan de detailhandel verwante lichte horeca

Horecabedrijven van relatief beperkte omvang die zich in mindere mate richten op het winkelend publiek en als regel ruimere openingstijden hanteren dan detailhandel ondersteunende horecabedrijven. Tot deze categorie behoren onder andere:

• Automatieken;
• Snackbars;
• Cafetaria's;

Subcategorie 1c: overige lichte horeca zonder of met slechts beperkte verkeersaantrekkende werking:

Horecabedrijven waarbij –zowel qua doelgroep als openingstijden- niet of slechts in zeer beperkte mate sprake is van enige relatie tot detailhandel, welke echter niet of slechts in zeer beperkte mate een verkeersaantrekkende werking hebben. Tot deze categorie behoren onder andere:

• bistro's;
• restaurants zonder bezorg- en/of afhaalservice;
• hotels met ten hoogste 10 bedden.

Subcategorie 1d:overige lichte horeca met een relatief grote verkeersaantrekkende werking:

Horecabedrijven welke door hun aard, omvang en bedrijfsvoering een relatief grote verkeersaantrekkende werking hebben. Tot deze categorie behoren onder andere:

• horecabedrijven genoemd onder 1a, 1b en 1c met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 250 m²,
• restaurants met een bezorg- en/of afhaalservice;
• hotels met meer dan 10 bedden;
• naar aard, omvang en bedrijfsvoering hiermee gelijk te stellen horecabedrijven.

Subcategorie 1e:Instellingen gericht op maatschappelijke, educatieve, sociale, medische, levensbeschouwelijke of godsdienstige, sportieve of recreatieve doeleinden en bijzondere woonvormen zoals bejaarden- of verpleeghuizen;

Horecabedrijven welke in hun exploitatie ondersteunend zijn aan de hoofdactiviteit. De horeca-activiteiten zijn met name gericht op de deelnemers of bezoekers van de hoofdactiviteit en hebben weinig tot geen zelfstandige aantrekkingskracht.

Categorie 2: “Middelzware horeca”

Horecabedrijven die ten minste de gehele avond en delen van de nacht geopend zijn en die daardoor hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken. Tot deze categorie behoren:

• cafés;
• bars;
• biljartcentra, bowlingcentra en daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen horecabedrijven;
• proeflokalen;
• shoarma- en/of grillrooms;
• bedrijven gericht op zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek- en/of dansevenementen).

Categorie 3: “Zware horeca”

Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook ’s nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen.

Subcategorie 3a: Reguliere zware horeca;

Horecabedrijven van relatief grote omvang die met name gericht zijn op het verstrekken van voedsel en dranken voor gebruik ter plaatse in combinatie met een vermaaksfunctie. Tot deze categorie behoren:

• dancings;
• discotheken;
• nachtclubs;

Subcategorie 3b: Zeer zware horeca;

Horecabedrijven van grote omvang die met name zijn gericht op een vermaaksfunctie, zoals het ten gehore brengen van muziek ten behoeve van dansen, in combinatie met het verstrekken van voedsel en dranken voor gebruik ter plaatse, die door hun aard en omvang zeer grote aantallen bezoekers trekken c.q. een zeer grote verkeersaantrekkende werking hebben. Tot deze categorie behoren:

• partycentra en overige bedrijven gericht op zalenverhuur (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek- en/of dansevenementen daarbij inbegrepen);
• horecabedrijven genoemd onder categorie 3a, met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 250 m².

Om het plangebied Rietvink te kunnen zoneren door middel van een bodemkwaliteitskaart is door Adverbo in november 2006 een uitgebreid bodemonderzoek uitgevoerd. De grondmonsters zijn behalve op het standaard NEN-pakket ook onderzocht op gehalten aan barium, kobalt, seleen, vanadium, seleen, cyanide(totaal) en chloride, zodat het onderzoek bruikbaar was voor het nieuwe beleid inzake een bodemklassenkaart en de nieuwe wetgeving van 1 juni 2008. Tevens zijn diverse grondmonsters onderzocht op bestrijdingsmiddelen i.v.m. de voormalige kassen. Het gehele plangebied is verdeeld in 8 deelgebieden waaronder:

Deelgebied 1 (o.a. Dijkgraafstraat, Westboschlaan 159-199, Hoveniersingel 2-14)
De toplaag van 0,0 tot 0,5 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan zink, olie, PAK en EOX. De tussenlaag van 0,5 tot 1,0 m - m.v. bevat licht verhoogde gehalten aan koper, zink, olie, PAK en EOX. De onderlaag van 1,0 tot 2,0 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan PAK. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aan bestrijdingsmiddelen waargenomen. De bodem is geschikt voor de functie "wonen met tuin"

Deelgebied 2 (o.a. Schoorlaan 33-55, Zaagmolenstraat 1 t/m 87, De wiek 1 t/m 10)
De toplaag van 0,0 tot 0,5 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood, olie en PAK. De tussenlaag van 0,5 tot 1,0 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood, olie en PAK. De onderlaag van 1,0 tot 2,0 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood, zink, olie en PAK. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan DDT/DDE/DDD (som) waargenomen. De bodem is geschikt voor de functie "wonen met tuin"

Deelgebied 3, 4 en 5 (o.a. Westboschlaan, De Schakel, Bredeweer, De Vang, Smalleweer, Voordesingel, etc..)
De toplaag van 0,0 tot 0,5 m - m.v. bevat (zeer) plaatselijk licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen. De tussenlaag van 0,5 tot 1,0 m - m.v. bevat zeer plaatselijk licht verhoogde gehalten koper, PAK en EOX. De onderlaag van 1,0 tot 2,0 m - m.v. bevat zeer plaatselijk licht verhoogde gehalten aan PAK en olie. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan DDT/DDE/DDD (som) en drins (som) waargenomen. De bodem is geschikt voor de functie "wonen met tuin"

Deelgebied 6, 7 en 8 (De Wickelaan, Laurentiusweer, Maartensweer, Westboschlaan 6-42, Rietvinklaan)
De toplaag van 0,0 tot 0,5 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen PAK en olie. De tussenlaag van 0,5 tot 1,0 m - m.v. bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen, PAK en olie en zeer plaatselijk licht verhoogde gehalten aan barium, cobalt, chroom en nikkel. De onderlaag van 1,0 tot 2,0 m - m.v. bevat over het algemene geen verhoogde gehalten en plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan koper, PAK en olie. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aan bestrijdingsmiddelen aanwezig. De bodem is geschikt voor de functie "wonen met tuin"

• Vierde Nota Waterhuishouding, Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1999.
• Waterbeleid in de 21e eeuw, Advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw, 2000.
• Beleidsnota Water, provincie Zuid-Holland 2005.
• Beleidsplan Groen, Water en Milieu 2006-2010, provincie Zuid-Holland.
• Deelstroomgebiedsvisie Midden-Holland, ontwerp, 2003.
• Grondwaterbeheersplan 2007-2013, provincie Zuid-Holland.
• Waterschapswet, Wet op de Waterhuishouding, Grondwaterwet.
• Peilbesluit Rietvinkpolder, Waterschap De Oude Rijnstromen, 1995
• Waterbeheerplan 2006-2009 van het Hoogheemraadschap van Rijnland.
• Keur en Beleidsregels 2006, Hoogheemraadschap van Rijnland
• Voorbereiding peilbesluit boezem, deelonderzoek stedelijk gebied, Hoogheemraadschap van Rijnland, 2000
• Waterplan Leidschendam-Voorburg 2007-2015: "Water verbindt en geeft kleur aan je stad", oktober 2007.
• Waterplan Damcentrum, Arcadis 25-02-2005.
• Waterplan Damcentrum aanvullende rapportage, Arcadis, 05-07-2005.

Overzicht archeologische monumenten (ARCHIS augustus 2008) en de AMK:

Overzicht archeologische waarnemingen (ARCHIS augustus 2008):

Overzicht archeologische waarnemingen en opgravingen uitgevoerd door de AWLV en adviesbureau's ter plaatse van het plangebied en omgeving:

1. 1. Herinrichtingsgebied Leidschendam-Nootdorp, een archeologische kartering, inventarisatie en waardering, ROB d.d. april 1989; opgesteld door J.K.A. Hagers; J.M. Koot en M.M.A. van Veen
2. 2. Archeologische-Geologische kaart van Den Haag, 1982, Gemeente Den Haag, 1982
3. 3. Archeologische Monumentenkaart (AMK) Zuid-Holland, Provincie Zuid-Holland - ROB, 1994 en de digitale versie van mei 2007
4. 4. Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW), 2e generatie, ROB d.d. 2001 en de digitale versie van 2004
5. 5. Cultuurhistorische Hoofdstruktuur Zuid-Holland, regio Duin- en Bollenstreek, Provincie Zuid-Holland, juli 2002