het bestemmingsplanLandelijk Gebied - Ruimte voor Ruimte 2010 van de gemeente Leidschendam-Voorburg;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1916.lgrvr2010-0010 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen door een bewoner van die desbetreffende woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een aan een hoofdgebouw aangebouwde gebouw dat in bouwkundig dan wel architectonisch opzicht te onderscheiden is van en ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, waarbij een aanbouw een toevoeging is van een afzonderlijke ruimte een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aandgduid waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning, die zich bevindt op een aangrenzend bouwperceel;

de van de weg en/of water afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of zijgevel;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van agrarische bedrijfsvoering;

een bedrijf waarbinnen uitsluitend of overwegend arbeid wordt verricht ter productie of levering van goederen of diensten ten behoeve van agrarische bedrijven;

antennemast of andere constructie, bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedraging en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming, waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren en/of verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

de onderste bouwlaag van een gebouw;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinng, maatschappelijk of daarmee gelijk te stellen gebied, in de woning en de daarbij behorende aan- of uitbouwen, met behoud van de woonfunctie.

bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een al dan niet afzonderlijk van het hoofdgebouw gebouwd, daarvan in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden en daarvan ten dienste staand, op hetzelfde (bouw)perceel als het hoofdgebouw gelegen gebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, souterrain en bergzolder;

een detailhandelsbedrijf waar bouwmaterialen, alsmede materialen die nodig zijn voor het verrichten van bouw- en verbouwerkzaamheden, te koop en/of te huur worden aangeboden, waarbij niet als bouwmaterialen worden aangemerkt materialen die uitsluitend dienen voor versiering, aankleding, inrichting en gebruik van bouwwerken;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een bouwwerk, gen gebouw zijnde, bedoeld als stallingsplaats voor één of meer auto's, bestaande uit een overkapping met maximaal één wand die deel uitmaakt van de constructie van de carport zelf;

grasland, akkerbouw- en/of tuinbouwgronden, met uitzondering van bosgronden;

de aan een gebied en/of bouwwerk toegekende waarde in verband met ouderdom of gaafheid, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of -indien en voor zover daarbij sprake is van een bovenbeëindiging van enige relevante omvang- een bouwwerk;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van deze constructie in het dakvlak is geplaatst;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlakken van het dak zijn geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en met uitzondering van verbruik ter plaatse;

een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën:

• detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
• detailhandel in volumineuzen goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen;
• tuincentra;
• bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en -stoffering;

de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang tussen dieren en planten en hun leefomgeving of tussen dieren en planten onderling;

een zelfstandig, al dan niet zijdelings aaneengebouwd gebouw dat één woning omvat;

1. a. achtererf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de oorspronkelijke achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
2. b. voorerf: de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn vóór de oorspronkelijke voorgevel van het hoofdgebouw of voor een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan;
3. c. zij-erf: gedeelte van het erf, dat is gelegen buiten de oorspronkelijke zijgevel(s);
4. d. voor percelen waarin een bouwvlak is aangegeven: het gedeelte van een perceel dat is gelegen buiten het bouwvlak en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het -in het bouwvlak gesitueerde- hoofdgebouw;
5. e. voor percelen waarin geen bouwvlak is aangegeven: het gedeelte van het perceel dat is gelegen buiten de hoofdmassa van het hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is bestemd ten dienste van het gebruik van het -op het perceel gesitueerde- hoofdgebouw;

een vorm van (dag)recreatie in de open lucht waarbij recreanten voor met name het beleven van het landschap en/of de natuur, in relatief geringe aantallen (mede) gebruik maken van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen zoals wegen, paden, water en wateroevers voor bijvoorbeeld het fietsen, wandelen, paardrijden, kanoën en vissen en waarbij relatief geringe aantallen recreanten gedurende een beperkte tijdsduur aanwezig zijn per oppervlakte-eenheid;

weidegang door paarden, waarbij het grasland niet intensief gebruikt wordt. In veengebieden is van extensieve weidegang sprake als voldaan wordt aan het volgende aantal benodigde hectare per veulen en/of volwassen paard: 0,30 ha grasland per veulen, 0,5 ha grasland per volwassen paard;

een tenminste aan drie zijden omsloten, overdekte ruimte, die primair bedoeld is voor het stallen van één of meerdere motorvoertuigen;

een als complex gebouwde individuele stalling voor een auto of ander motorvoertuig;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1. a. vanwege een industrieterrein: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
2. b. vanwege een spoorweg: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke spoorwegverkeer of op een bepaald spoorweggedeelte of een combinatie van spoorweggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;
3. c. vanwege het wegverkeer: de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

bewoning of andere geluidsgevoelige functies binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

gebouw welke dient ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een agrarische bedrijfsvoering, waarbij de productie hoofdzakelijk afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij dat bedrijf behorende (open) grond;

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld binnen zones rond industrieterreinen, wegen en spoorwegen op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting en/of functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

de massa van een gebouw, met uitzondering van aan- en/of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen;

het bedrijfsmatig verstrekken van voedsel en/of dranken, overwegend voor gebruik ter plaatse, en/of het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander gepaard gaande met dienstverlening en al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie (met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie);

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebruikt voor het verrichten van administratieve werkzaamheden, zakelijke en niet-zakelijke dienstverlening en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van overheidsinstellingen, semi-overheidsinstellingen, het bankwezen en naar aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit ter plaatse (in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van landschappelijke waarden;

de aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk en/of cultuurhistorisch opzicht;

planologisch relevante effecten op het milieu ten aanzien van de luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, flora en fauna, geluid en water.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals onder meer transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, apparatuur voor telecommunicatie en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen;

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie en ondergeschikt daaraan strikt functiegebonden ondersteunende horeca mag uitoefenen;

weg en/of langzaam verkeersroute waaraan de hoofdtoegang tot het bouwperceel is gesitueerd: bij bouwpercelen welke (de mogelijkheid tot) twee hoofdtoegangen hebben wordt, voor het bepalen van wat de ontsluitende weg is, aansluiting gezocht bij de aangrenzende bouwpercelen;

het bedrijfsmatig bewaren van goederen;

een (omheinde) niet-overdekte piste, al dan niet voor zien van een bewerkte/aangepaste bodem, danwel een afgezet stuk grond of weiland, waar paarden een vrije loop kunnen hebben of kunnen worden afgericht/getraind;

Voor het peil gelden de navolgende regels tenzij in de bestemmingsregels anders is bepaald:

1. a. indien het bouwwerk in of op de grond wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld ter plaatse van het bouwwerk, zulks gezien in relatie met de hoogte van de omliggende terreinen;
2. b. indien het bouwwerk in of op het water wordt gebouwd wordt het peil gemeten vanaf het waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;

een (werk)ruimte bedoeld voor de uitoefening van medische, paramedische of daarmee gelijk te stellen beroepen of werkzaamheden;

bedrijfsmatige activiteiten die primair gericht zijn op het fokken, africhten, trainen en verhandelen van paarden;

het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen voor het verrichten van seksuele handelingen met een ander;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

tuin, behorende bij en ten dienste van de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;

de verbeelding van het bestemmingsplan Landelijk Gebied - Ruimte voor Ruimte 2010bestaande uit 5 kaartbladen met het nummer "NL.IMRO.1916.lgrvr2010-0010.dgn";

de naar de weg en/of water gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of water gekeerde gevel, de meest beeldbepalende gevel van dat gebouw, tenzij op de kaart anders is aangegeven;

een denkbeeldige lijn in het verlengde van de voorgevel die in de richting van de openbare weg en/of water niet door bebouwing mag worden overschreden;

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen, het Besluit grenswaarden binnen zones langs wegen en/of het Besluit geluidhinder spoorwegen (zoals deze luiden ten tijde van de vaststelling van dit plan);

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

de zijdelingse gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg of water afgekeerde gevel, niet zijnde de voor- of achtergevel;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens, gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk;

een percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak, bouwvlak respectievelijk (gedeelte van een) bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; ondergronds bouwen wordt hier niet meegerekend;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf of dienstverlenende instelling, met inbegrip van de daartoe behorende opslag- en administratieruimten, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hartvan de scheidingsmuren;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren;

1. a. algemeen: binnen de gevels van het bouwwerk inclusief kolommen, trappenhuizen, gangen, liften en toiletten, waarbij de oppervlaktes van de diverse verdiepingen bij elkaar opgeteld moeten worden;
2. b. detailhandel ondersteunende horeca: het voor publiek toegankelijke gedeelte binnen de gevels van het pand waarin de detailhandel is gevestigd inclusief de ruimte achter de kassa, maar exclusief opslagruimten en personeelsruimten;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windmolen;

vanaf het peil tot aan het middelpunt van de (wieken)as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 meter bedraagt;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Op deze gronden mogen, indien noodzakelijk voor en ten behoeve van de bestemming, uitsluitend worden gebouwd:

• bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan aangegeven in onderstaande tabel:

3.3 Ontheffing van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in:

artikel 3.2, voor het oprichten van bebouwing ten behoeve van een agrarisch bedrijf, indien en voor zover deze bebouwing noodzakelijk is voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering, gelet op de plaatselijke, logistieke en/of milieutechnische situatie.

Tot gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze of tot een doel strijdig met de in artikel 3.1.1 sub b bedoelde waarden;
2. b. het scheuren of laten scheuren van grasland ten behoeve van een omzetting van grasland in bouwland;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden voor bosbouw;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als paardenbak;

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 3.1.1 sub d, ten behoeve van ten hoogste 25 standplaatsen, mits de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast en er geen (milieutechnische) belemmeringen ontstaan voor de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in artikel 3.4, sub d, voor het gebruiken van gronden als paardenbak, mits de landschappelijke en cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 13.1 van toepassing.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. watergangen en -partijen met bijbehorende oevers en taluds;
3. c. waterhuishouding;
4. d. behoud, herstel en ontwikkeling van natuur-, ecologische en landschapswaarden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. bij de bestemming behorende voorzieningen.

Op de gronden als bedoeld in lid 4.1mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. bouwwerken, geen gebouw zijnde, behorende bij de bestemming of bij aangrenzende wegen, in- en uitritten en paden, zoals duikers, waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. b. van de toegestane bouwwerken, geen gebouw zijnde in sub a zijn bruggen uitgezonderd, met dien verstande dat bestaande bruggen uitsluitend op dezelfde plaats opnieuw mogen worden gebouwd.

De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. de uitoefening van aan huis verbonden beroepen;

met de daarbij behorende:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en paden;
6. f. tuinen en erven;
7. g. waterlopen.

Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in artikel 6.1.1 genoemde bestemming, met een maximum hoogte van 5 meter, gemeten vanaf het peil;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in artikel 6.1.2 genoemde secundaire bestemmingen, conform de bouwregels van de secundaire bestemmingen, voor zover de waterstaatkundige belangen dit toestaan en nadat hierover schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 13 van toepassing.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van de plaats en afmeting van de bouwwerken als bedoeld in lid 7.2.2 indien en voorzover geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. een samenhangend straatbeeld;
2. b. de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied;
3. c. de verkeers- en/of sociale veiligheid;
4. d. de aansluiting op structurele groenelementen en waterelementen;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Met betrekking tot de gronden met deze bestemming is het bepaalde in artikel 13 van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in de hoofdstukken 2 en 3 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk is toegestaand, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

Onverminderd het overigens in deze regels met betrekking tot het bouwen bepaalde, mag op en in gronden die grenzen aan gronden aangewezen als 'Water', binnen een afstand van 5 m tot A-watergangen, gemeten vanaf de bovenkant van de taluds, niet worden gebouwd zonder voorafgaande ontheffing van burgemeester en wethouders, zoals bedoeld in het hiernavolgende lid.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, na advies te hebben ingewonnen bij het waterschap, ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 9.2 ten behoeve van het bouwen tot aan de bestemmingsgrens van die gronden, of tot aan de watergang als bedoeld in lid 9.2.

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, is in ieder geval ook het gebruik van:

1. a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. onbebouwde gronden:

1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en produkten

tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening is niet het hobbymatig houden van maximaal vier paarden per woning.

Ter plaatse van de aanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoop rondom molens mag de bouwhoogte van bouwwerkenen en hoogte van beplanting:

1. a. binnen 100 m tot de betreffende molen niet meer bedragen dan de hoogte van het onderste punt van de verticaal staande wiek van de betreffende molen;
2. b. tussen 100 m en 400 m tot de betreffende molen niet meer bedragen dan:
   1. 1. 1/100 van de afstand tussen het btreffende bouwwerk en de btreffende molen,
   2. 2. plus de hoogte van het onderste punt van de verticaal staande wiek van de betrefffende molen;
3. c. het bepaalde in lid 11.1 onder a en b is niet van toepassing op situaties waarin de vrije windvang en/of het zicht op de molen reeds beperkt zijn door betsaande bebouwing, mits de vrije windvang en het zicht op de molens niet verder wordt beperkt.

Daar waar een bestemming samenvalt met de aanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoop geldt primair het beplaaade van de aanduiding. De regels van de bestemming zijn uitsluitend van toepassing voorzover deze niet strijdig zijn met het bepaalde ten aanzien van de aanduiidng.

Burgemeester en wethouders zijn ter plaatse van de aanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoopbevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering van bebouwing op een bouwperceel;
2. b. de nokrichting van de bebouwing;
3. c. de situering en dichtheid van beplanting tot op een (bouw)perceel;
4. d. de afstand van de bebouwing en beplanting tot de Molendriegang, met dien verstande dat de afstand van de dichtsbijzijnde bebouwing tot de Molendriegang tenminste 125 m zal bedragen.

Alvorens een ontheffing te verlenen, winnen burgemeester en wethouders advies in bij een deskundige op het gebied van cultuurhistorisch erfgoed, zoals de provinciale molenbiotoopdeskundige(n). In het kader van de belangenafweging kunnen burgemeester en wethouders een wind(vang)onderzoek verlangen van degene die binnen de aanduiding Vrijwaringszone - molenbiotoop wenst te bouwen en/of beplanting wenst te plaatsen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van deze regels:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer dan 20 m² en de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. b. ten behoeve van het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals duikers, keermuren en bruggen, mits deze om waterstaatkundige of verkeerstechnische redenen noodzakelijk zijn;
3. c. indien en voorzover afwijkingen ten aanzien van grens of richting van wegen en paden en ligging van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
4. d. voor afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 15% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
5. e. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van 20 m;
6. f. ten behoeve van paardenbakken voor het hobbymatig houden van paarden bij woningen en bedrijfswoningen tot een afmeting van 20 bij 60 m binnen een bouwvlak, mits voorzien van een goede landschappelijke inpassing.

Bij de voorbereiding van een besluit omtrent het verlenen van ontheffing als bedoeld in lid 12.1, wordt de procedure gevolgd, die is vervat in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

Behoudens het bepaalde in lid 13.2, is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) op en in de hierna aangegeven gronden de daarbij aangegeven andere werken en werkzaamheden uit te voeren:

gronden: andere werken en werkzaamheden:

a b c d e f g h i j

gronden met de bestemming:

Agrarisch met waarden - landschapswaarden + + + + + + +

Waterstaat-waterkering + + + + + + + + + +

a aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere
oppervlakteverharding;

b aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen;

c aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;

d bebossen of anderszins beplanten met houtopstanden, waaronder begrepen het kweken en telen van bomen, struiken en heesters;

e diepploegen (dieper dan 40 cm onder het maaiveld);

f onttrekken van grondwater, anders dan ten behoeve van de veedrenking;

g scheuren grasland / omzetten grasland in bouwland;

h vellen en rooien van houtopstanden;

i verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden;

j werken of werkzaamheden die wijziging van de waterhuishouding of waterstand beogen of tot gevolg hebben, zoals uitdiepen of draineren.

Het in lid 13.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken en werkzaamheden:

1. a. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
2. b. werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van de goedkeuring van het plan;
3. c. het aanleggen van verhardingen ten behoeve van in- en uitritten;
4. d. het verlagen van de bodem en afgraven van gronden, voor zover daarvoor een vergunning is vereist krachtens de Ontgrondingwet;
5. e. werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 13.1 onder c, voor zover daarvoor een bouwvergunning is vereist;
6. f. werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 13.1, onder d, voor zover de Kapverordening daarop van toepassing is;
7. g. het vellen, rooien of beschadigen van fruitbomen.

Werken en werkzaamheden als bedoeld in lid13.1, zijn slechts toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in die artikelen bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen,

• niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, danwel
• de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind;
• advies is ingewonnen van een agrarisch deskundige;
• advies is ingewonnen van een natuur- en landschapsdeskundige.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van artikel 14.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 14.1 met maximaal 10%.

Artikel 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 15.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in artikel 15.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht ontheffing verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied - Ruimte voor Ruimte 2010".

Het buitengbeid van de gemeente Leidschendam-Voorburg is een open en waardevol polderlandschap, grotendeels gelegen ten oosten van de Rijksweg A4. Het gebied kent belangrijke en zelfs enkele unieke landschappelijke, natuur- en cultuurhistorische waarden, zoals de structuur van dijken en watergangen, het verkavelingpatroon, de linten, de boerderijen, de watermolens en allerlei kleine landschapselementen, zoals hagen, bosschages, dammen en bruggen. Bijzondere kwaliteitsfactor is dat de horizonten voor een deel nog authentiek zijn waardoor het een opvallende groene enclave is in de Randstad.

Het beleid van de gemeente Leidschendam-Voorburg voor het landelijk gebied is onder andere erop gericht verspreid liggende glastuinbouwbedrijven te saneren en te amoveren. Dit is mogelijk onder andere door toepassing van de provinciale regeling Ruimte - voor - Ruimte. Uiteindelijk is het doel om te komen tot een forse kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. Het voorliggende bestemmingsplan heeft tot doel het planologisch juridisch kader te bieden voor deze kwaliteitsverbetering, daar waar het gaat om sanering van verspreidliggend glas. Voor acht ontwikkelingen zijn concrete bouwplannen ingediend. Het bestemmingsplan loopt hiermee vooruit op de integrale herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2001 dat in voorbereiding is (het bestemmingsplan "Landelijke Gebied 2011"). Gelet op de urgentie van de diverse aanvragen kan echter niet gewacht worden op deze integrale herziening.

De acht locaties zijn verspreid gelegen rondom de kern Stompwijk. Het bestemmingsplan voorziet in een planologische regeling voor de volgende locaties:

1. 1. Stompwijkseweg 36c;
2. 2. Stompwijkseweg 38a;
3. 3. Stompwijkseweg 46b;
4. 4. Stompwijkseweg 48c;
5. 5. Dr. van Noortstraat 171;
6. 6. Dr. van Noortstraat 175;
7. 7. Dr. van Noortstraat 183;
8. 8. Oosteinde 10.

Afbeelding 1. Overzichtskaart landelijk gebied

De volgende bestemmingsplannen zijn op dit moment vigerend in het plangebied:

• Bestemmingsplan “Landelijk Gebied Leidschendam”, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 juni 1978 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 24 juli 1979;
• Bestemmingsplan “Landelijk Gebied Leidschendam, gedeeltelijke herziening 1987”, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 november 1987 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 24 mei 1988;
• Bestemmingsplan “Landelijk Gebied 2001”, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 november 2001 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 2 december 2003.

Dit bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de regels;
• de verbeelding, verdeeld over 5 kaartbladen.

Toelichting

Na een korte inleiding in het eerste hoofdstuk, wordt in hoofdstuk 2 het beleidskader van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente behandeld. Hoofdstuk 3 bevat de inventarisatie en analyse van het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de doelstellingen en uitgangspunten behandeld. Verder wordt per locatie de ruimtelijke aspecten onder de loep genomen. Hoofdstuk 5 geeft het onderzoek weer naar de milieuaspecten en de waterhuishouding. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de juridische vormgeving van dit plan. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid, alsook de handhaving van het plan.

Regels en verbeelding

De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch geldende deel van het bestemmingsplan en geven de gebruiksmogelijkheden weer van de gronden en opstallen. De regels en de verbeeldingen zijn opgesteld volgens de standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2008/SVBP2008).

Het gemeentelijke ruimtelijke beleid wordt beinvloed door diverse factoren. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijke beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke schaalniveau, voor zover dit relevant is voor de planlocaties. Dit beleid vormt het kader waarbinnen het huidige gebruik en nieuwe ontwikkelingen plaats dienen te vinden. Het beschreven beleidskader is daarmee één van de bouwstenen voor de visie op planlocaties en de opzet van de juridische regelingen.

Nota Ruimte

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. In deze nota wordt ruimte voor ontwikkeling voorgesteld en wordt uitgegaan van het motto 'decentraal wat kan en centraal wat moet'. Voor heel Nederland is een beperkt aantal generieke regels gehanteerd onder de noemer 'basiskwaliteit' wat zorgt voor een ondergrens op het gebied van veiligheid, milieu, verstedelijking, groen en water. De Nota zorgt daarnaast dat water, als integraal sectorbeleid een stevig element vormt in de ruimtelijke planvorming. Verder kiest het Rijk voor bundeling van economie, infrastructuur en verstedelijking als ruimtelijke strategie. Het plangebied valt binnen de Nota Ruimte als zogenoemd bundelingsgebied binnen het nationale stedelijke netwerk Randstad Holland, waarvan het Rijk de internationale concurrentiepositie wil verstevigen.

In de Nota Ruimte is het gebied aangemerkt als Nationaal Landschap. Dit maakt dat behoud en versterking van de kwaliteiten een belangrijke opgave is. Het thans voorliggende bestemmingsplan biedt de planologische basis om invulling te geven aan deze opgave.

Agenda Vitaal Platteland

Het Tweede Structuurschema Groene Ruimte (hierna: het SGR2) bevatte de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het kabinet voor het landelijk gebied, en de samenhang met het water en milieubeleid. De Nota gaf een ruimtelijke vertaling van het beleid voor de land- en tuinbouw, natuur, landschap en recreatie en een concretisering van het beleid voor specifieke gebieden. Tevens bevatte het SGR2 een overzicht van de wijze waarop het kabinet dit beleid wilde realiseren.

Gelijktijdig met de Nota Ruimte verscheen de Agenda Vitaal Platteland (in plaats van het SGR2). De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en vormt daarmee het ruimtelijk kader voor de Agenda Vitaal Platteland. De bijbehorende Uitvoeringsagenda geeft inzicht in een integrale, samenhangende en gecoördineerde uitvoering van het rijksbeleid, in het bijzonder gericht op de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. De Uitvoeringsagenda Nota Ruimte is in samenhang met andere meerjarenprogramma's, waaronder het Meerjarenprogramma Vitaal Platteland, opgesteld.

Nota Belvedère

De Nota Belvedère is opgesteld om de cultuurhistorische identiteit sterker richtinggevend te maken voor de inrichting en ontwikkeling van de ruimte. Voor Nederland is een aantal Belvedèregebieden aangewezen. De strategie van de Belvedèregedachte is “Behoud door ontwikkeling”. Dit heeft te maken met het bewaren van cultuurhistorie door te ontwikkelen op een manier die de specifieke identiteit van het gebied behoudt en verder uitbouwt, zodat naar de toekomst deze herkenbare identiteit blijft bestaan.

Het gebied waar het bestemmingsplan op van toepassing is, valt binnen het Belvedèregebied “Zoeterwoude – Weipoort”, dat wordt gekenmerkt door een veenpolderlandschap met karakteristieke boerderijlinten en droogmakerijen. Karakteristiek voor de veenontginning zijn de lange, smalle kavels die overwegend als grasland in gebruik zijn. De dorpen zijn tegenover de weidsheid van het landschap juist vrij besloten van aard, door de erf- en wegbeplanting en zijn ontstaan langs hoger gelegen gekanaliseerde veenstromen of weteringen. De bebouwing bevindt zich voornamelijk op de kop van de kavels.

De consequentie van de ligging in een Belvedèregebied, is dat er bij ontwikkelingen rekening dient te worden gehouden met de cultuurhistorische waarden en dat deze, waar mogelijk, zelfs richtinggevend moeten zijn (inspiratiebron) voor de inrichting van het gebied.

Streekplan Zuid-Holland West

Op 19 februari 2003 hebben de Provinciale Staten van Zuid-Holland het Streekplan Zuid-Holland West vastgesteld (hierna: het Streekplan). Met dit streekplan - dat een planhorizon tot 2015 heeft en sterk leunt op het gedachtegoed van de eerste drie Planologische kernbeslissings onderdelen van de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra - wil de provincie de ontwikkeling van de Randstad tot groene Deltametropool ondersteunen. In het streekplan is ervoor gekozen het stedelijk ruimtebeslag met behulp van rode bebouwingscontouren te sturen. Deze zogeheten rode contouren zijn getrokken rond bestaand stedelijk gebied. Binnen de rode contouren wordt vooralsnog tot 2015 ruimte geboden voor wonen, werken en andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijfsvestiging dienen plaats te vinden binnen het stedelijke gebied en in de nabijheid van haltes van het openbaarvervoerssysteem. Het verder concentreren van wonen en werken heeft namelijk een gunstig effect op het draagvlak voor stedelijke voorzieningen en op het terugdringen van automobiliteit ten gunste van langzaam verkeer en openbaar vervoer. Binnen de rode contouren wordt per saldo uitgegaan van behoud van functies.

In het streekplan valt het plangebied onder de Groenblauwe Slinger, de S-vormige open ruimte tussen de Haagse en de Rotterdamse agglomeratie die het Groene hart met Midden-Delfland verbindt. Het plangebied is aangegeven als een landschappelijke eenheid met als belangrijkste aanduidingen Agrarisch Gebied plus en Natuurgebied. Dit betekent dat behoud en versterking van de aanwezige landschappelijke dan wel natuurwaarden centraal staat. Het toevoegen van nieuwe stedelijke functies in de vorm van woningbouw is uitgesloten, behoudens woningbouw op grond van bijvoorbeeld de regeling Ruimte-voor-Ruimte.

Cultuurhistorische hoofdstructuur (2002)

De nota Cultuurhistorische hoofdstructuur geeft de inventarisatie weer van de cultuurhistorische waarden in het gebied. Binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur (hierna: CHS) zijn de landschappen, de archeologische waarden en de nederzettingen geinventariseerd en gewaardeerd:

• Het landschap van Zoetermeersede Meerpolder, De Drooggemaakte Geer en de Kleine Blankaartpolder hebben een redelijk hoge tot hoge cultuurhistorische waarde.
• De bebouwingslinten in het gebied zijn hoog gewaardeerd, met uitzondering van het Oosteinde. Het lint van de Molendriegang is als zeer hoog gewaardeerd.
• Ter bescherming van de windvang is om de molens een windvangzone aangegeven.

Afbeelding 2. Uitsnede streekplan Zuid-Holland West

Cultuurhistorische Impuls Duin, Horst en Weide

De Nota Cultuurhistorische impuls Duin, Horst en Weide is in 2004 opgesteld door de provincie in samenwerking met de gemeenten Wassenaar, Voorschoten en Leidschendam-Voorburg. De nota heeft onder meer betrekking op de buitengebieden van de gemeenten. Het doel van de nota is de cultuurhistorie blijvend beter te positioneren binnen ruimtelijke afwegingsprocessen voor het werkingsgebied, zoals is overeengekomen in het pact van Duivenvoorde. De nadruk ligt op behoud door ontwikkeling. Een van de ontwikkelingsrichtingen die de nota aangeeft is, het verplaatsen van de glastuinbouw overeenkomstig de provinciale regeling ruimte voor ruimte.

Nota Regels voor Ruimte

In de nota over een Ruimte voor Ruimte Regeling in de Provincie Zuid-Holland, vastgesteld door de gedeputeerde staten van Zuid-Holland bij besluit van 17 september 2003 (hierna: de Nota Ruimte voor Ruimte) staat het terugdringen van storende en overtollige bebouwing centraal. Het gaat daarbij om vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen, niet agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied en kassen buiten de duurzame concentratiegebieden voor glastuinbouw. De provincie is van oordeel dat de Ruimte voor Ruimte- benadering met name van toepassing is op bedrijfsbebouwing die niet past in het landschap en waar sloop en vervangende nieuwbouw daadwerkelijk tot kwaliteitswinst leiden.

Na een evaluatie in 2005 is de Nota Ruimte voor Ruimte herzien en opnieuw vastgesteld. De nieuwe regeling, vastgesteld door gedeputeerde staten van Zuid-Holland bij besluit van 8 maart 2005 (hierna: de Nota Regels voor Ruimte), is een verruiming van de eerdere Nota. De Nota Regels voor Ruimte is gericht op het beschermen van de ruimtelijke belangen van de provincie, waarbij ruimte wordt geboden aan de lokale overheden om op eigen wijze de gemeentelijke belangen te beschermen en te ontwikkelen. Voor de nadere uitwerking van deze regeling wordt verwezen naar hoofdstuk 9.

Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020, vastgesteld op 16 april 2008 door het algemeen bestuur van het Stadsgewest Haaglanden, bouwt voort op de sterke punten van de regio: de economische specialisaties, de mooie landschappen en de kwaliteit van leven.

Haaglanden bestaat nu voor één derde uit grote groengebieden en is in totaal voor ongeveer 45 procent groen. De regio wil bereiken dat duinen, weiden, landschappen, parken en recreatiegebieden onderling met elkaar worden verbonden en dat landschappen verder worden ontwikkeld. Door de overgangen van de stad naar de groengebieden te verbeteren wordt het voor de bewoners van Haaglanden aantrekkelijk en gemakkelijk om op vrij korte afstanden van de natuur te genieten.

Integrale visie greenport Westland-Oostland 2020

In de visie Greenport Westland-Oostland 2020, bestaande uit het grondgebied van acht gemeenten, waaronder gemeente Leidschendam-Voorburg, wordt aan het glasclustuur duurzaam ruimte geboden om zich te (blijven) vestigen en ontwikkelen. Het glastuinbouwcluster levert immers een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid en aan het handelsoverschot van Nederland. Als tegenhanger van de verstedelijking is een groenstructuur gerealiseerd, die is gebaseerd op een aantal grote landschappelijke eenheden (kust, Midden-Delfland, Groene Hart) en een stelsel van groene verbindingen vanuit de verstedelijkte gebieden. Veel verspreid glas is hiertoe gesaneerd en moet nog verdwijnen om de kwaliteit van het landschap na te streven en te bereiken.

Herinrichtingsplan Leidschendam

Het herinrichtingsplan van 1999 is gelegen tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, Voorschoten, Zoeterwoude en Zoetermeer. In het herinrichtingsplan zijn verschillende doelstellingen opgenomen. Voor het land en tuinbouw is het versterken en het landschappelijk inpassen van de glastuinbouw van Stompwijk in de Meeslouwerpolder en het saneren en/of verplaatsen van overige in het gebied verspreid liggende glasopstanden van belang.

Structuurvisie Ruimte voor Wensen

Het gemeentelijke ruimtelijke beleid is geformuleerd in de structuurvisie Ruimte voor Wensen, vastgesteld door de gemeenteraad in december 2006. Centraal uitgangspunt is het realiseren van een groene woongemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw. Door vraag en aanbod van het wonen beter op elkaar af te stemmen, verbetert de woonkwaliteit.
In de structuurvisie komen de verschillende ruimtelijke disciplines bij elkaar. Op dit niveau bepaalt de gemeente waar de meerwaarde van ruimtelijke kwaliteit kan worden behaald.

In de structuurvisie is het buitengebied benoemd als regiopark. Om het buitengebied in stand te kunnen houden, moet er een meerwaarde aan gegeven worden. Dit kan door nieuw recreatief gebruik en een verbeterde bereikbaarheid. Ook moet gedefinieerd worden waar de open ruimte ophoudt en waar er dus eventueel gebouwd kan worden. In dit cultuurlandschap is het zelfs mogelijk om op bepaalde plekken woningen toe te voegen, zonder aantasting van de intrinsieke waarden waaruit het landschap is opgebouwd. Het bestemmingsplan zoals dat nu voorligt, levert een belangrijke bijdrage aan dit uitgangspunt.

Afbeelding 3. structuurvisie Ruimte voor Wensen

Gebiedsvisie Stompwijk

De gebiedsvisie Stompwijk, vastgesteld in oktober 2007, schetst een beeld van de gewenste ontwikkelingen voor onder andere het verbeteren van de bereikbaarheid, het versterken van het landschap en het behouden en versterken van de vitaliteit van het dorp, Stompwijk. In deze gebiedsvisie is uitvoerig ingegaan op de kwaliteiten van het landelijk gebied. Het versterken van het open en groene karakter van het landschap speelt een belangrijke rol voor het gewenste groene imago.

Tevens is een duidelijke visie neergelegd waar het gaat om de toekomst van de glastuinbouw in het gebied en meer in het bijzonder de verspreid gelegen glastuinbouwbedrijven. De verschillende kassencomplexen die een grote ruimtelijk visuele impact hebben op het landschap liggen verspreid aan de linten. In de gebiedsvisie is benadrukt dat verplaatsing of sanering van deze bedrijven voor de landschappelijke waarde wenselijk is. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt dan ook niet alleen gebruik gemaakt van één van de doelstellingen van de gebiedsvisie Stompwijk, maar wordt ook rechtstreeks uitvoering gegeven aan de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte.

Afbeelding 4. Gebiedsvisie Stompwijk

Welstandsbeleid

Vanaf 1 juli 2004 is het toetsen van bouwplannen aan 'redelijke eisen van welstand' alleen nog mogelijk op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota: de gemeentelijke Welstandsnota Leidschendam-Voorburg. In deze nota wordt aangeven op welke aspecten gelet wordt bij het beoordelen van een aanvraag tot verlening van een bouwvergunning. De redelijke eisen van welstand zijn geobjectiveerd door de gemeente te verdelen in een aantal gebiedstypen.

Het landelijk gebied van Stompwijk is deel van het Groene Hart van de Randstad en inmiddels ook opgenomen in het rijksbeleid voor Belvedère gebieden. Een evenwicht of combinatie van gezonde bedrijfsvoering en recreatief-landschappelijke beleving bepaalt daarmee de huidige agenda voor ruimtelijke kwaliteit in dit gebied. Het vigerende bestemmingsplan is daarentegen nogal restrictief. Met de eerdergenoemde gebiedsvisie wordt een passende invulling gegeven aan een dergelijke gewenste kwaliteitsverbetering. Tevens wordt gewerkt in lijn met de gedachtes van de "nota Ruimte" van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: Ministerie van VROM).

In dit hoofdstuk worden per beleidsterrein of -thema de actuele situatie en lopende ontwikkelingen weergegeven. Daarbij hoort ook het reeds ingezette of vastgestelde beleid. Verder wordt geanalyseerd wat de problemen en mogelijkheden zijn. Zodoende vormen de inventarisatie en analyse een aanzet voor het formuleren van nieuw beleid.

Op de lemige zandlaag in diepe ondergrond is in de periode na de laatste ijstijd, zo'n 10.000 jaar geleden, het basisveen ontstaan. De zee heeft hierover een pakket van kleiige en zandige sedimenten afgezet, oude zeeklei genoemd. Vervolgens zijn ter hoogte van de toenmalige kustlijn de eerste strandwallen ontstaan. Leidschendam ligt op de oudste, meest oostelijke strandwal. Hiertegen kwamen in westelijke richting enige strandvlaktes en strandwallen tot de huidige kustlijn.

Achter de strandwallen ontstond een lagune met een zoet/brak milieu wat langzaam verlandde en veranderde in een veenmoeras. De veengebieden groeiden uit boven zeeniveau. Via de riviermondingen werd in de zogenaamde “transgressie-fasen” het veengebied door de zee overspoeld. Er ontstonden getijdekreken en het veen, dat niet was weggeslagen, werd overdekt met een laag zeeklei.

Omstreeks het begin van de jaartelling is er achter de strandwallenreeks een groot laagveengebied ontstaan, doorkruist door een aantal riveren, zoals de Oude Rijn. Langs de rivieroever is jonge zeeklei afgezet. De afwatering van het veengebied gebeurde op natuurlijke wijze; door veenriviertjes die in verbinding stonden met vloedkreken en rivieren.

De bewoners die zich aan het eind van de 7^e en begin van de 8^e eeuw vestigden op de strand- en oeverwallen hebben pleksgewijs delen van het veenland ontgonnen voor akkerbouw.

In de late Middeleeuwen kwam de ontginning goed op gang. Het moerasgebied werd ontgonnen vanaf de strandwallen en de oeverwallen, veenriviertjes en gegraven watergangen. Om de bodem geschikt te maken voor akkerbouw werden sloten voor de ontwatering gegraven. De boerderijen werden aan de ontginningsbasis van de langgerekte percelen gebouwd.

De bij de ontginning gepaard gaande ontwatering veroorzaakte zetting en oxidatie van het veen waardoor het maaiveld daalde. In enkele eeuwen daalde de bodem verschillende meters, onder zeespiegelniveau. Dijken werden aangelegd om het land te beschermen tegen de vloed. Ter plaatse van de oorspronkelijke natuurlijke waterscheiding heeft men omstreeks 1520 een dijk opgeworpen, de Landscheiding. Ook de Vliet is in die tijd bedamd.

De gronden met een ondiepe ontwatering werden gebruikt voor akkerbouw. Door de ontwatering van het veen klonk de bodem en daalde het maaiveld verder. In het natter wordende gebied vond een omschakeling naar veeteelt plaats. Ook door het oppervlakkig afgraven van de bodem voor turfwinning werd het gebied minder geschikt voor akkerbouw.

Vanaf de 14^e eeuw werd er op grotere schaal turf gestoken in de veengebieden. Door deze vervening ontstonden uitgestrekte waterrijke gebieden en door afkalving ontstonden hier zelfs plassen. Grote gebieden gingen verloren voor de landbouw. Om landbouwgrond terug te winnen en verdere plasvorming te voorkomen werden van de 17^e tot en met de 19^e eeuw de uitgeveende gebieden door bedijking en bemaling droog gelegd.

Aan het eind van de 19^e eeuw is een groot deel van het akkerland omgezet in weiland. Er ontstond een landschap van diepe open polders omgeven door hoge dijken met boezemwateren en een molengang.

Het landschapsbeeld wordt gekenmerkt door open weidegebied vrijwel zonder beplanting en met een tamelijk grote dichtheid aan sloten, die zowel de richting als de visuele structuur van dit open landschap bepalen. Dit landschap heeft als basis enkele bebouwingslinten van waaruit het gebied is ontgonnen. Een aantal waterlopen vormen de hoofdwatergangen die het water afvoeren en tussen de kaden zijn gelegen boven het polderniveau. Karakteristiek is de Molendriegang in het westelijk gedeelte van het plangebied.

De Zoetermeerse Meerpolder die voor een gedeelte in het plangebied is gelegen vormt een speciale landschappelijke eenheid die sterk wordt bepaald door het open landschap en de ringsloot op drie meter boven de polder en waarlangs de bebouwing met erfbeplanting is gelegen.

Het gehele plangebied heeft een grote landschappelijke waarde.

Natuurwetgeving

Op 1 april 2002 is de Flora- en Faunawet van kracht geworden. Deze wet vervangt een aantal oudere wetten, zoals de Vogelwet en de Jachtwet. In de Flora- en Faunawet zijn de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn voor Nederland uitgewerkt.

De Flora- en faunawet beschermt alle in het wild levende zoogdieren, vogels, reptielen en amfibieën. Van deze soortgroepen zijn alleen de Huismuis, de Bruine en de Zwarte rat niet beschermd. Van de vissen, ongewervelde dieren (zoals vlinders, libellen en sprinkhanen) en planten zijn alleen met name in de wet genoemde soorten beschermd. De Flora- en Faunawet gaat uit van het 'nee, tenzij'-principe. Dat betekent dat alleen onder bepaalde voorwaarden van de bescherming van soorten en hun leefomgeving mag worden afgeweken. Daarnaast beschermt de wet niet alleen soorten in het algemeen, maar ook het individu.

Voor ruimtelijke ingrepen die gevolgen hebben voor een beschermde soort en/of zijn leefgebied is het noodzakelijk na te gaan of een ontheffing op grond van de Flora- en Faunawet nodig is. Voor een aantal algemeen voorkomende beschermde soorten geldt een vrijstelling voor het aanvragen van een ontheffing.

Een aantal andere soorten is ook op Europees niveau beschermd. Voor deze soorten geldt het beschermingsregime van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. In de Flora- en Faunawet zijn de wettelijk beschermde soorten ingedeeld in de volgende vier categorieën.

• Soorten die op bijlage IV van de Habitatrichtlijn voorkomen: Voor deze soorten is alleen ontheffing mogelijk wanneer er een dwingende reden van groot openbaar belang is, alternatieve oplossingen ontbreken en er geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort.
• Andere, niet algemeen voorkomende soorten, met uitzondering van beschermde inheemse vogels. Ontheffing is alleen mogelijk bij een gunstige staat van instandhouding van de soort.
• Beschermde inheemse vogels: Deze vallen onder de Europese Vogelrichtlijn. Dwingende reden van openbaar belang is geen reden om ontheffing te verlenen.
• Beschermde, meer algemene soorten: Voor deze soorten geldt een algemene vrijstellingsregeling.

Naast de wettelijk beschermde soorten zijn in een aantal gevallen soorten van de rode lijsten van belang. Op deze door de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit vastgestelde lijsten staan soorten die in hun voortbestaan worden bedreigd. Vermelding op een rode lijst leidt niet tot een wettelijk beschermde status. De vermelding geeft vooral een indicatie over de zeldzaamheid van de soorten en de mate van achteruitgang.

Op de locaties waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, zijn geen gebieden aangewezen als Vogelrichtlijngebied, als Habitatrichtlijngebied en als wetland.

Natuurwaarden

Door het open karakter en de vochtige graslanden is het plangebied van belang voor weidevogels. De watergangen in het gebied spelen een belangrijke rol als ecologische verbindingen.

Met name het centrale gedeelte, de Oostflank en de Zoetermeerse Meerpolder, bezitten natuurwaarden die samenhangen met watergebonden vegetaties in sloten en sloot-kantbegroeiing. De polders hebben een functie als broedgebied en overwinteringsgebied voor weidevogels, eenden, ganzen en zwanen.

In het plangebied is geen sprake van specifieke natuurlijke waarden. Evenmin liggen de locaties zo dichtbij Vogel- of Habitatrichtlijngebieden dat er een externe werking is van die gebieden. Dit zijn ook de redenen waarom de open gronden de bestemming “Agrarische met landschappelijke waarden” hebben gekregen in plaats van “Agrarische doeleinden met landschappelijke en natuurlijke waarden” of “Natuur (met agrarisch medegebruik)”.

Verder is van belang dat er enerzijds grote oppervlakken bebouwing in de vorm van kassen worden geamoveerd en er anderzijds kleine oppervlakken bebouwing in de vorm van woningen worden toegevoegd. Netto is er daarom sprake van een flinke afname van het areaal aan bebouwing. Aangezien de nieuwe bebouwing ook niet wordt gesitueerd in of nabij kwetsbare gebieden - kan worden gesteld dat er ook sprake is van een netto winst voor de natuur.

Cultuurhistorische hoofdstructuur

Opvallend aan het landschap is dat het relatief open gebied is, dat is ingeklemd tussen de stedelijke bebouwing van Zoetermeer, Leidschendam, Voorschoten en Zoeterwoude. Het grondgebruik bestaat met name uit weidegronden. Noordwestelijk van Stompwijk ligt het glastuinbouwconcentratiegebied. In het gebied is Stompwijk de enige kern.

De aanwezige bebouwing is als halfopen lintbebouwing gesitueerd langs de wegen. Het Wilsveen en de Stompwijkseweg kennen lintbebouwing van voor 1850. Beide linten zijn binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur aangeduid als nederzettingslandschap van redelijk hoge waarde. Andere bebouwingslinten bevinden zich langs de Ondermeerweg en de Bovenmeerweg.

De lange, smalle percelen, omgeven door sloten, zijn kenmerkend voor de verkaveling van de voormalige veenontginningen. De dwarsdijken (legakkers) zijn in de cultuurhistorische hoofdstructuur aangeduid als van hoge tot zeer hoge waarde.

Van de polders is de Zoetermeerse Meerpolder aangewezen als polder met een redelijk hoge historische landschappelijke waarde en de Drooggemaakte Geer en Kleine Blankaardpolder als polder met een hoge historische landschappelijke waarde.

Archeologie

Op 1 september 2007 is Monumentenwet 1988 herzien. De wet regelt de bescherming van het archeologisch erfgoed in de bodem. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van dit erfgoed in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van archeologische waarden. Ruimtelijke plannen die het bodemarchief kunnen aantasten, moeten rekening houden met de bekende en te verwachten archeologische waarden.

Op de Indicatieve Kaart voor Archeologische Waarden (IKAW) wordt voor nagenoeg het gehele plangebied aangegeven dat er geen indicatieve verwachtingswaarde is voor archeologische vondsten. Deze verwachting is gebaseerd op de huidige kennis van de relatie tussen landschap en de ligging van archeologische vindplaatsen. Alleen voor de Westeindse Polder, de Meeslouwerpolder en de lintbebouwing langs de Veenweg, Stompwijkseweg/Dr. van Noortstraat en de Oosteinde is er een lage archeologische verwachtingswaarde.

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Verspreid in het landelijk gebied liggen een aantal rijks- en gemeentelijke monumenten. In het kader van dit bestemmingsplan is met name de aanwezigheid van de molendriegang van de Nieuwe Driemanspolder van belang. De molens hebben de namen "Ondermolen", "Middelmolen" en "Bovenmolen". Ze werden gebruikt om het water in de Nieuwe Driemanspolder weg te pompen. De huidige functie van de molens is wonen. Om de molens liggen molenbiotopen met een straat van 400 meter, zodat de windvang niet wordt belemmerd. De locatie Stompwijkseweg 36c-38a ligt binnen een molenbiotoop. De bebouwing op deze locatie wordt op een dusdanige wijze gesitueerd dat in voldoende mate rekening wordt gehouden met de windvang van de drie molens. In het bestemmingsplan is om die reden een bestemming 'vrijwaringszone-molenbiotoop' opgenomen. In dit kader wordt verder verwezen naar paragraaf 4.2.

Inleiding

De landbouw is voor de gemeente in economische en ruimtelijke zin een belangrijke functie. In het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Landelijk Gebied zal een uitvoerige analyse worden gegeven van de agrarische sector in de gemeente, inclusief een beschrijving van de huidige situatie en het toekomstperspectief. In dit bestemmingsplan wordt slechts ingegaan op de situatie met betrekking tot de glastuinbouw.

Glastuinbouw

De glastuinbouw is in het buitengebied rond Stompwijk een belangrijke economische sector en levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid. Van bijzondere betekenis is daarbij het glastuinbouwconcentratiegebied in de Meeslouwerpolder, waar thans circa 13 tuinbouwbedrijven zijn gevestigd met een uiteenlopende bedrijfsgrootte. Het beleid van de gemeente is gericht op een herstructurering van dit kassengebied, zodat het voldoende ruimte kan bieden aan grotere glastuinbouwbedrijven met een omvang van 3 hectare (en meer).

Buiten het glastuinbouwconcentratiegebied komen verspreid enkele glastuinbouwbedrijven voor. Het beleid van de gemeente is zoals eerder vermeld erop gericht de openheid in de polder zoveel mogelijk te beschermen en te vergroten. Daarom verleent de gemeente medewerking aan de sanering van de desbetreffende kassenbedrijven die het zicht vanaf de linten belemmeren.

De hoofddoelstelling van de provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling is ontglazing en ontstening van het buitengebied. In de Nota “Regels voor Ruimte”, is over de Ruimte voor Ruimte-regeling het volgende opgenomen:

”In het kader van 'Ruimte-voor-Ruimte' mogen ter compensatie van de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen onder voorwaarden één of meer burgerwoningen (zgn. compensatie-woningen) worden gebouwd, in afwijking van de richtlijn uit de Nota Regels voor Ruimte dat niet-agrarisch nieuwbouw in het buitengebied dient te worden geweerd. Het gaat om verspreid liggende, fysiek aanwezige kassen buiten de concentratiegebied voor glastuinbouw. Compensatie kan zowel ter plekke als elders. De nieuwbouw mag alleen plaatsvinden indien de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbetert en geen aantasting plaatsvindt van bestaande of te ontwikkelen bijzondere waarden (landschappelijke, natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden) op het perceel of in de directe omgeving daarvan. Dit moet blijken uit de ruimtelijke onderbouwing van de nieuwbouwplannen, waarin nadrukkelijk aandacht is besteed aan de beeldkwaliteit. De bestaande, voormalige bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning.

Voor glastuinbouwbedrijven geldt nog specifiek:

• voor de sloop van iedere 5000 m² kassen kan een woning worden teruggebouwd, met een maximum van drie;
• indien sprake is van sloop op meerdere percelen dient per perceel minimaal 250 m² bebouwing of 1000 m² kassen te worden gesloopt;
• voor de maximale inhoudsmaat van de compensatiewoning gelden in kwetsbaar agrarisch gebied (agrarische gebied plus of agrarisch gebied met bijzondere natuur- en/of landschapswaarden) een inhoudsmaat van 650 m³ (inclusief erfbebouwing), waarbij ondergrondse delen niet worden meegerekend;
• karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt;
• de regeling is van toepassing op gebouwen die zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003;
• de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving mogen niet worden belemmerd;
• planologisch-juridische medewerking aan de bouw van een compensatiewoning wordt slechts verleend in het kader van de herziening van een bestemmingsplan (geen procedure ex artikel 19 WRO);
• bij gebiedsgerichte toepassing van ‘Ruimte voor Ruimte’ is een gebiedsspecifieke regeling (maatwerk) mogelijk, op basis van een structuurplan of -visie.

Uit de nota Ruimte voor Ruimte kan afgeleid worden dat een afwijking van de gestelde sloopnorm van 5000 m² glas (per woning) mogelijk is. In de Nota wordt nadrukkelijk de mogelijkheid geboden om in het kader van een gebiedsgerichte aanpak van verspreid glas, maatwerk toe te passen. Een gebiedsgerichte toepassing van Ruimte voor Ruimte-regeling is voor de provincie een instrument om voor specifieke gebieden beleidsdoelen te bereiken, zoals de Groenblauwe Slinger, het IOP Rijn- en Veenstreek etc. Bij maatwerk kan onder meer gedacht worden aan het aantal woningen, het volume van de woningen, de verhouding sloop/nieuwbouw en compensatie anders dan woningen. Zo is binnen het zogenaamde staffelingsprincipe mogelijk om compensatiewoningen samen te voegen en de inhoudsmaat van de woningen te vergroten naar mate vierkante meters worden gesaneerd (glijdende schaal).

Maatwerk is echter slechts mogelijk indien wordt voldaan aan de hoofddoelstelling van Ruimte voor Ruimte-regeling, namelijk ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Een en ander moet worden voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing.

De landschappelijke karakteristiek

Het buitengebied van Leidschendam-Voorburg wordt gekenmerkt door een cultuurhistorisch waardevol veenweidelandschap. De openheid met zijn vergezichten wordt gekoesterd. Het gebied is daarom ook aangewezen als Belvedèregebied en maakt deel uit van de Groenblauwe Slinger. Daarnaast behoort dit gebied tot het 'Snelwegpanorama A4' en valt het onder het Landschapsontwikkelingsplan dat thans opgesteld wordt voor het hele 'Duin, Horst en Weide'-gebied.

De belangrijkste landschappelijke kwaliteiten zijn de aanwezige openheid met zijn vergezichten en het karakteristieke verkavelingspatroon. Het verspreid liggende glas dat in de loop van de jaren gebouwd is, is vooral in strijd met de karakteristieke openheid. De kassen belemmeren het zicht vanaf de linten het open gebied in en zijn, vanwege de enorme openheid van het landschap, ook van grote afstand zichtbaar. De visuele impact is derhalve over het algemeen zeer groot. Dit is de reden dat zowel op Rijks-, Provinciaal als op gemeentelijk niveau gestreefd wordt naar het saneren van de verspreid liggende kassen om zo een kwaliteitsslag te maken in dit unieke buitengebied. Het een en ander is ook opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie Ruimte voor Wensen en de Gebiedsvisie Stompwijk.

Naast de ongewenste ruimtelijke impact van de kassen, speelt ook de verloedering van de kassen een rol. Aangezien niet aan uitbreiding van de kassen meegewerkt wordt door de gemeente en veel complexen thans te klein zijn voor een rendabele bedrijfsvoering, verkeren veel kassen in gedateerde, dan wel vervallen staat. Naast de ongewenste ruimtelijke impact van de kassen, werkt ook dit verloederde beeld negatief op de beleving van het landschap.

Huidige situatie

Omdat uitbreiding van de huidige kassen geen optie is, de bedrijfsvoering daardoor onrendabel geworden is en de gemeente de sanering van de verspreid liggende tuinbouwbedrijven stimuleert, wil een groot aantal van de eigenaren thans gebruik maken van de ruimte-voor-ruimte regeling. Zij hebben daartoe een bouwvergunning voor één of enkele woningen ingediend en zullen in ruil daarvoor de bestaande kassen slopen. Het huidige bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid om glas te saneren in ruil voor woningen (compensatiewoningen). Gelet op het belang van de (voortgang van de) sanering van de betreffende glastuinbouwbedrijven in het buitengebied in het algemeen en voor de betrokken bedrijven in het bijzonder, wordt vooruitlopend op de in voorbereiding zijnde bestemmingsplan “Landelijk Gebied 2011”, een apart bestemmingsplan opgesteld.

Doel bestemmingsplan

Het doel van dit bestemmingsplan is zeven van de tien verspreid liggende tuinbouwbedrijven in het buitengebied van Stompwijk te saneren in ruil voor de bouw van compensatiewoningen. Eén van de locaties (Stompwijkseweg 48c) betreft een voormalig agrarisch bouwperceel, waarop bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. Naast een compensatiewoning voor de sanering van de bedrijfsbebouwing op dit perceel, wordt hier ook een compensatiewoning gebouwd in ruil voor de sanering van een tuinbouwbedrijf op het perceel Dr. Van Noortstraat 171. Dit is mede ingegeven door het feit dat direct langs/over dit perceel de rondweg rond Stompwijk gepland staat. Compensatie op de locatie van het tuinbouwbedrijf is dan ook niet meer mogelijk.

Onderhavig bestemmingsplan maakt de toepassing van de provinciale Ruimte voor Ruimte-regeling voor deze kassenbedrijven en één agrarisch bouwperceel in het buitengebied van Leidschendam-Voorburg mogelijk. Bij de beoordeling van de betreffende verzoeken is een gebiedsgerichte aanpak van 'Ruimte voor Ruimte' ofwel maatwerk toegepast. Voor ieder verzoek is afzonderlijk een ruimtelijke onderbouwing opgenomen en gemotiveerd aangeven waarom er in dat specifieke geval sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering. In dit kader wordt opgemerkt dat de betreffende verzoeken, zij het mondeling, zij het schriftelijk, voorgelegd zijn aan de Provincie Zuid-Holland en zijn aanvaardbaar bevonden. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de volgende acht locaties en omliggende gronden:

1. 1. Stompwijkseweg 36c;
2. 2. Stompwijkseweg 38a;
3. 3. Stompwijkseweg 46b;
4. 4. Stompwijkseweg 48c;
5. 5. Dr. van Noortstraat 171;
6. 6. Dr. van Noortstraat 175;
7. 7. Dr. van Noortstraat 183;
8. 8. Oosteinde 10.
   

Ten aanzien van de verspreidliggende kassenbedrijven die niet in dit bestemmingsplan zijn meegenomen wordt het volgende opgemerkt. Voor twee kassenbedrijven geldt dat betrokkenen vooralsnog geen gebruik wensen te maken van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Voor het resterende kassenbedrijf geldt dat sanering financieel niet haalbaar is binnen de Ruimte voor Ruimte-regeling.

Bebouwingskarakteristiek nieuwbouw

Bij de bouw van de nieuwbouwwoningen wordt uitgegaan van de bebouwingskarakteristiek in het landelijk gebied. Kenmerkend is de lintbebouwing langs de bestaande wegen. Hierbinnen zijn verschillende karakteristieken te onderscheiden:

• Verspreid liggende erven langs het lint. Dit zijn van oorsprong veelal de boerenbedrijven met een bedrijfswoning (boerderij) en bijbehorende stallen, veelal geconcentreerd rond een centrale ruimte.
• Aansluitende bebouwing langs het lint. Op een aantal plekken is de bebouwing in de loop van de tijd geïntensiveerd en zijn woningen naast elkaar gebouwd langs het lint. Het betreft hier veelal burgerwoningen. Het oude lint van Stompwijk (langs de Dr. van Noortstraat) is hier een voorbeeld van.
• Een buurtschap. In een klein aantal gevallen werd er achter het lint ook nog gebouwd. Hierdoor ontstond een buurschap, een concentratie van een tiental woningen. De bebouwing ter hoogte van de Molendriegang aan de Stompwijkseweg kan bijvoorbeeld als buurtschap aangemerkt worden.

Bij de bouw van de nieuwbouwwoningen die in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling gebouwd worden, is bovenstaande bebouwingskarakteristiek als uitgangspunt genomen. Op deze manier verdwijnen gebiedsvreemde elementen (kassen) die een grote ruimtelijke en visuele impact hebben op het landschap, terwijl gebiedseigen elementen (woningen) op een gebiedseigen manier worden ingepast. De ruimtelijke winst wordt op deze wijze gemaximaliseerd.

Geluid

Milieuaspecten (met name geluidsaspecten) zijn soms in strijd met de wens om direct langs het lint te bouwen. De geluidscontouren langs de drukkere wegen (Stompwijkseweg, Dr. van Noortstraat, Oosteinde e.d.) liggen op relatief grote afstand van de as van de weg.

Dat houdt in dat de woningen niet op een korte afstand van de weg gebouwd mogen worden of dat er zeer drastische maatregelen getroffen moeten worden (dove en/of blinde gevels) die ook impact hebben op de visuele beleving van deze woningen. De tegenstrijdigheid van bouwen aan het lint vanuit ruimtelijk oogpunt en het bouwen op grote afstand van het lint als gevolg van de milieueisen (m.n. geluid), heeft op een aantal plaatsen tot compromissen geleid. Hier wordt bij de afzonderlijke aanvragen verder op ingegaan.

Locatiespecifieke onderbouwing

Ten aanzien van de diverse locaties gelden een aantal specifieke ruimtelijke aandachtspunten. Deze worden in het navolgende nader uiteengezet.

Stompwijkseweg 36c – 38a

De verzoeken voor de bedrijven Stompwijkseweg 36 c en Stompwijkseweg 38 a hebben betrekking op twee (voormalige) tuinbouwbedrijven, die op enige afstand van de Molendriegang van Wilsveen zijn gelegen en die rechtstreeks aan elkaar grenzen. Om een maximale kwaliteitswinst te behalen is gekozen voor een gezamenlijke herontwikkeling. Dit komt neer op een verzoek om medewerking aan de realisatie van in totaal 4 burgerwoningen, waarbij de hieruit te genereren opbrengsten als compensatie worden beschouwd voor de saneringskosten en mogelijke inkomstenderving. Het betreft hierbij 2 woningen ter compensatie van de saneringkosten van de bedrijfsopstallen in een omvang van ca. 4.700 m² van het bedrijf Stompwijkseweg 36 c (incl. de bijbehorende voormalige noodwoning) en 2 woningen ten behoeve van het bedrijf Stompwijkseweg 38 a (omvang ca. 6.700 m²).

Zowel de omvang als de situering van nieuwe woningen zijn met de provincie Zuid-Holland besproken. Uit de brief van 20 juni 2006 van de Gedeputeerde Staten van de Provincie Zuid-Holland blijkt dat met een compensatie van 4 burgerwoningen ingestemd wordt, mits deze aansluitend aan de bestaande lintbebouwing gerealiseerd worden en rekening wordt gehouden met randvoorwaarden ten behoeve van de windvang van de nabij gelegen Molendriegang van Wilsveen. Hierbij is afgeweken van de standaard Ruimte voor Ruimte-regeling met betrekking tot het aantal m² te saneren glas, omdat de ruimtelijke kwaliteitswinst vlakbij de Molendriegang Wilsveen enorm is in vergelijking met de terug te plaatsen woningen.

Aansluiting op de bestaande lintbebouwing is niet mogelijk ivm de eigendomssituatie en geluidsaspecten vanuit de Stompwijkseweg zelf. Om het huidige buurtschap te versterken, worden de vier woningen gegroepeerd rondom een centrale ruimte die ontsloten wordt vanaf de Stompwijkseweg. Aansluitend op de centrale ruimte, wordt 1 woning gerealiseerd op het perceel behorende bij Stompwijkseweg 38a. Dit perceel ligt in een hoekverdraaiing, dat te verwijzen is naar een vroegere overslaghaven voor het aangevoerde turf. Gekozen is dan ook om dit perceel onderdeel te laten zijn van het buurtschap (zoals het vroeger ook onderdeel was van de overslaghaven), in plaats van het te laten opnemen in het weidelandschap.

De bebouwing wordt op een dusdanige wijze gesitueerd dat in voldoende mate rekening wordt gehouden met de windvang van de drie molens. In het bestemmingsplan is om die reden een bestemming 'vrijwaringzone- molenbiotoop' opgenomen, met daarbij de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van de bebouwing (inclusief nokrichting) binnen deze vrijwaringzone. De voormalige bedrijfswoning op het perceel Stompwijkseweg 38a en het bijbehorende erf krijgt een woonbestemming. De resterende gronden worden toegevoegd aan het omliggende agrarisch gebied.

Afbeelding 5. De bestaande kassen bijhorend bij Stompwijksweg 36c-38a

Stompwijkseweg 46b

Het Ruimte voor Ruimte verzoek van het bedrijf 'Stompwijkseweg 46b' heeft betrekking op een glastuinbouwbedrijf dat in het open polderlandschap is gelegen en uit twee glasopstanden bestaat. De één ligt langs de Stompwijkseweg, terwijl de ander het open polderlandschap insteekt. Vooral de evenwijdig aan de Stompwijkseweg liggende glasopstand blokkeert het zicht vanaf deze weg naar de open polder volledig. De sanering van beide glasopstanden biedt ontegenzeggelijk landschappelijke winst. Enerzijds wordt het zicht vanaf de Stompwijkseweg het open polderlandschap in teruggebracht en anderzijds verdwijnen gebiedsvreemde elementen (kassen) en komt hier een karakteristiek erf voor in de plaats.

Afbeelding 6. Glasopstanden behorend bij Stompwijkseweg 46b

De aanvraag van de bouwvergunning omvat de bouw van 2 compensatiewoningen in ruil voor de sanering van ca. 9.000 m² glas en overige bedrijfsopstallen. Omdat de ruimtelijke winst hier eveneens groot is, is ook hier door de provincie ingestemd met het plan en is besloten mee te werken aan dit verzoek.

Bij de situering van de twee nieuwe woningen zijn twee opties mogelijk:

• Situering langs het lint ter hoogte van de 'langsliggende glasopstand'
• Situering achter de bestaande bebouwing in de vorm van een erfstructuur.

Vanwege de geluidscontouren die hier gelden, is de eerste opzet niet mogelijk. De woningen zouden ver naar achteren geplaatst moeten worden, waardoor er geen sprake meer is van lintbebouwing. Ook is het ruimtelijk minder gewenst om hier van lintbebouwing uit te gaan. Dit gedeelte van de Stompwijkseweg kenmerkt zich immers door zijn losliggende erfstructuur.

Er is derhalve bij de situering van deze woningen uitgegaan van de karakteristieke opzet van de oorspronkelijke erven in het buitengebied van Stompwijk. Deze bestaan uit een cluster van gebouwen (stallen) rondom een centrale ruimte welke wordt ontsloten op de openbare weg. De twee nieuwe woningen zijn achter de bestaande bebouwing geplaatst, waarmee het bestaande erf als het ware wordt afgemaakt. Er ontstaat één centrale ruimte via welke alle woningen worden ontsloten. Doordat de twee nieuwe woningen achter de bestaande bebouwing zijn gesitueerd, is de ruimtelijke impact beperkt.

De wettelijke voorkeurswaarde van 48 dB ligt op deze locatie volgens de berekeningen op 80 m uit de as van de Stompwijkseweg. De woningen zijn beide binnen deze 80 m gelegen. Uit nader akoestisch onderzoek is echter gebleken dat de twee woningen niet de wettelijke voorkeurswaarde wat betreft geluid overschrijden.

Alle gronden die niet tot het erf behoren (incl. tuinen) dienen na sanering van de glasopstanden omgevormd te worden in hun oorspronkelijke staat, zijnde weidegronden.

Stompwijkseweg 48c – Dr. van Noortstraat 171

Het ruimte voor ruimte verzoek heeft betrekking op twee locaties: Stompwijkseweg 48c, een voormalig agrarisch bedrijf en Dr. van Noortstraat 171, een voormalig tuinbouwbedrijf. Beide percelen zijn in eigendom van 1 eigenaar. De te slopen opstallen op Stompwijkseweg 48c bevat een oppervlakte van 1000 m², waarvoor 1 woning gecompenseerd wordt. De kassen op het perceel van Dr. van Noortstraat 171 hebben een totale oppervlakte van 5300 m², waarvoor 1 woning gecompenseerd wordt. De voormalige bedrijfswoning op de locatie Stompwijkseweg 48c krijgt een reguliere woonfunctie.

De compensatiewoningen worden gerealiseerd op het perceel van Stompwijkseweg 48c. Dit is mede ingegeven door het feit dat direct langs/over het perceel aan de Dr. van Noortstraat 171 de rondweg rond Stompwijk gepland staat. Ook is het wenselijk dat bij het saneren van het glas er weer zicht is vanuit het dorp Stompwijk op het open landschap. Hiermee is de ruimtelijke winst het versterken van het open karakter van het gebied langs de Dr. van Noortstraat.

Het perceel aan de Stompwijkseweg 48c ligt op een scharnierpunt in de landschappelijke verkaveling. Dit karakteristiek dient versterkt te worden door de richting van de nieuw te bouwen rechthoekige woningen te koppelen aan de richting van de verkaveling of loodrecht daarop. De huidige karakterstieke bedrijfswoning mag vanuit cultuurhistorisch perspectief niet gesloopt worden. De nieuwe bebouwing dient samen met de voormalig bedrijfswoning compact geclusterd te worden rondom een centrale ruimte, welke aansluit op de bestaande ontsluiting naar de Stompwijkseweg.

Afbeelding 7. Dr. van Noortstraat 171

Afbeelding 8. Stompwijkseweg 48c

Dr. van Noortstraat 175

Het verzoek betreft hier het glastuinbouwbedrijf aan de Dr. Van Noortstraat 175, in de volksmond Laantje van Kampen genoemd, een zeer levensvatbaar bedrijf van circa 14000 m^2.Door het huidige beleid is het niet mogelijk dit bedrijf op de huidige locatie verder te ontwikkelen en de eigenaar is bereid tot sanering van de kassen en bedrijfsopstallen ten compensatie van een drietal woningen ter plaatse van het huidige bedrijf. De huidige bedrijfswoning en bijbehorende erf worden hierbij gehandhaafd en krijgen een reguliere woonfunctie.

De ruimtelijke winst zit in het verdwijnen van een groot, lang en diep glascluster. Het grootste deel van dit perceel wordt weer toegevoegd aan het omliggende agrarisch gebied. In hoofdlijn wordt het oorspronkelijk grasland hersteld inclusief de waterstructuur. Hierdoor wordt de lange strekkende kavel weer herkenbaar en worden watergangen weer onderdeel van het oude watersysteem. Flora en fauna krijgt hierdoor ruimte voor ontwikkeling.

De drie bouwkavels komen te liggen aan Laantje van Kampen met ertussen doorzichten naar het weidelandschap. De bouwkavels worden deels omringd met sloten die aansluiten op de bestaande waterstructuur. Hiermee worden de kavels verbonden aan het landschap. De bebouwing dient loodrecht op de weg te liggen en aan te sluiten op de karakteristiek van de lintbebouwing.

Belangrijk aandachtspunt bij de bouw van woningen aan deze weg is het verbeteren van de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Vanuit het oogpunt van de hulpdiensten is het wenselijk de percelen aan het Laantje van Kampen op termijn beter te ontsluiten. Met de komst van de rondweg rond Stompwijk, dat het Laantje in de toekomst zal doorkruisen, is zeker gesteld dat de bereikbaarheid van het Laantje op langere termijn in voldoende mate wordt verbeterd. In dit verband kunnen ook nadere maatregelen worden getroffen vanuit het oogpunt van brandveiligheid (blusvoorzieningen, opstelplaatsen, etc.). Dit zijn echter zaken die in het kader van een bestemmingsplan buiten beschouwing blijven.

Eén van de drie nieuwe bouwkavels grenst aan het perceel Dr. van Noortstraat 179, een voormalige paardenhouderij. Hoewel deze bedrijfsvoering al geruime tijd is beëindigd, kent het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied 2001 aan het perceel nog een paardenhouderijbestemming toe. In verband met de toe te voegen nieuwe woonbestemmingen, dienen ook de functie en het huidige gebruik van de omliggende percelen in ogenschouw te worden genomen. Immers, in het geval van een nieuwe woning in de nabijheid van een bedrijfsvoering dient met milieuzoneringen rekening te worden gehouden. Zo zou in het onderhavige geval rekening moeten worden gehouden met een geurhindercirkel van minimaal 50 meter tot de dichtsbijzijnde nieuwe woning, wanneer er sprake zou zijn van een paardenhouderij. Gelet echter op het feit dat het onderhavige perceel niet langer de functie van paardenhouderij vervult, de huidige activiteiten zijn hobbymatig van aard, is het ook niet langer noodzakelijk de paardenhouderijbestemming te handhaven. In het voorliggende bestemmingsplan zal dan ook aan het perceel Dr.van Noortstraat 179, overeenkomstig het huidige gebruik, een woonbestemming worden toegekend.

Afbeelding 9. Dr. van Noortstraat 175

Dr. van Noortstraat 183

Het verzoek betreft hier het glastuinbouwbedrijf aan de Dr. van Noortstraat 183, bestaande uit een glascluster van circa 2400 m². Hoewel de te slopen oppervlak aan glas niet voldoet aan het formeel vereiste 5000 m² glas, nodig om een compensatiewoning terug te mogen bouwen, is desondanks gekozen voor een gebiedsgerichte toepassing van Ruimte voor Ruimte-regeling. Een belangrijke afweging om de regeling hier toe te passen, is dat dit perceel deel uitmaakt van een integrale sanering van alle glasbestanden aan de Dr. Van Noortstraat. Met andere woorden, de sanering van de glascluster op het perceel Dr. van Noortstraat 183 dient in samenhang te worden bezien met de sanering van de twee glasclusters aan de Dr. van Noortstraat 175 en 171. Het niet toepassen van regeling ten aanzien van de Dr. van Noortstraat 183 en daarmee vasthouden aan de hoeveelheid gesloopte m² glas (per locatie), zou immers afbreuk doen aan de doelstelling van de Ruimte voor Ruimte-regeling ofwel de te behalen gebiedskwaliteit. De huidige kassen hebben een groot negatief effect op de beleving van het landschap. De omgeving heeft grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde, zodat het herstellen van die waarden van groot belang wordt geacht. De polderlandschappen aan weerszijden van de Dr. van Noortstraat zijn nog vrij gaaf bewaard gebleven. De Grote Westeindsche Polder ligt op ca. -1,5 NAP en is niet uitgeveend, waardoor het middeleeuwse maaiveld en kavelstructuren nog grotendeels intact zijn. De Meeslouwerpolder aan de overzijde van de Nieuwe Vaart ligt, opvallend genoeg, ruim 3 meter dieper omdat deze wel is uitgeveend en vervolgens weer is drooggemaakt. De locatie ligt daardoor als het ware op een podium langs de Meeslouwerpolder.

Door de sanering van het glas op het perceel Dr. van Noortstraat 183 samen met de overige twee glasclusters ter plaatse, ontstaat een belangrijk doorzicht tussen twee polders (met landschappelijke en cultuurhistorische waarden) in. Op deze locaties zullen gebiedsvreemde elementen (een kassenareaal) verdwijnen, terwijl er slechts vier nieuwe woningen aan dit gebied wordt toegevoegd. Deze woningen worden op een gebiedseigen manier in het lint ingepast. In verband met de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is als voorwaarde gesteld dat niet alleen de kassen op de locatie Dr. van Noortstraat 183, maar ook de overige opstallen tussen de kassen in, worden gesaneerd. De landschappelijke winst in het gebied van de Dr. van Noortstraat zit dan ook in de forse afname van het bebouwingsvolume en het herstellen van het bebouwingslint met de doorzichten naar het landschap. Deze kwaliteitsimpuls voor dit gedeelte van het buitengebied is voor de gemeente leidend geweest om in te stemmen met de Ruimte voor Ruimte-regeling ten aanzien van onder meer dit perceel.

Een goede inpassing van de bouwkavel met woning is noodzakelijk. Om de doorzichten vanaf de weg op de achterliggende polders te realiseren wordt de bouwkavel tegenover het perceel van Dr. van Noortstraat 179 en de nieuwe bouwkavel op nummer 175, die naast 179 komt te liggen, gepositioneerd. De woning dient aan te sluiten op de karakteristiek van de lintbebouwing uit de omgeving van Stompwijk. Evenals de locatie Dr. van Noortstraat 175 geldt hier als belangrijk aandachtspunt het verbeteren van de bereikbaarheid. Ook hier speelt de ligging van een nieuw te bouwen woning in de nabijheid van de paardenhouderij bestemming. Er wordt dan ook verwezen naar de motivering onder het kopje 'Dr. van Noortstraat 175'.

Afbeelding 10. Dr. van Noortstraat 183

Oosteinde 10

De aanvraag voor bouwvergunning op de locatie Oosteinde 10 omvat de bouw van één compensatiewoning in ruil voor de sanering van het glastuinbouwbedrijf ter plaatse. Het bedrijf heeft een oppervlakte van ca. 6.000 m² en wordt geheel gesaneerd. Het glastuinbouwbedrijf steekt thans ver de open polder in een heeft hierdoor een zeer grote ruimtelijk impact op deze polder. Sanering van dit tuinbouwbedrijf levert een onherroepelijke landschappelijke winst op in een gebied met zowel landschappelijke als natuurwaarden. Hiermee voldoet deze aanvraag in zijn geheel aan de regels die er vanuit de ruimte-voor-ruimte regeling gesteld worden.

De te slopen kassen behoren bij de bedrijfswoning 'Oosteinde 10', welke schuin voor de kassen aan het Oosteinde is gelegen.

Afbeelding 11. De bestaande kassen behorend bij Oosteinde 10

Bij de locatiebepaling van de nieuwbouwwoning ging de voorkeur uit naar een situering langs het Oosteinde, overeenkomstig de overige woonbebouwing langs deze weg. Echter, door een aantal aspecten is de gewenste situatie onmogelijk gebleken. Enerzijds de geluidsbelasting van het Oosteinde, een drukke provinciale weg tussen Zoetermeer en de A4. Daarnaast is er een hondenpension gevestigd op Oosteinde 4 welke ook een geluidscontour met zich meebrengt. Tot slot is er fysiek geen ruimte om een extra woning aan het lint te bouwen en heeft aanvrager nergens andere gronden om de betreffende compensatiewoning te kunnen bouwen.

De overweging die de gemeente heeft moeten maken, is het situeren van de compensatiewoning achter het lint (ter hoogte van de huidige glasopstand) met de sanering van de glasopstand, ten opzichte van het handhaven van de zeer beeldbeperkende glasopstand in het gebied. Omdat de ruimtelijke winst op deze locatie dermate groot is en de aanvraag verder geheel voldoet aan de Ruimte voor Ruimte-regeling, is gekozen dat de sanering van de glasopstand zwaarder weegt dan bebouwing achter het bestaande lint.

Er zijn twee redenen waarom het verder van het lint afbouwen van de nieuwbouwwoning gelegitimeerd kan worden:

• In de omgeving steken ook reeds bestaande erven met enige mate het landelijk gebied in. De locatie van de nieuwbouwwoning blijft binnen de 'achterrooilijn' van deze percelen in de omgeving. Ook de tuin mag deze grens niet overschrijden (zie onderstaande kaart).
• Daarnaast vindt, door situering van de woning op deze locatie, een clustering van gebouwen plaats met Oosteinde 8 en 10. Clustering van gebouwen is kenmerkend voor de boerenerven en kan derhalve als gebiedseigen worden beschouwd. De ruimtelijke inpassing op deze wijze doet ook minder inbreuk op het landschap dan een geheel losstaande nieuwbouwwoning in het agrarisch gebied.

Afbeelding 12. Locatie van de nieuwbouwwoning, de bestaande erven en de 'achterrooilijn'.

Alle gronden gelegen achter de 'achterrooilijn' dienen na sanering omgevormd te worden in hun oorspronkelijke staat, zijnde weidegronden.

Algemeen

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient bij nieuwe ruimtelijke plannen beoordeeld te worden of in het jaar van vaststelling van het bestemmingsplan en 10 jaar daarna, aan de wettelijke normen voldaan kan worden en of overigens sprake zal zijn van een aanvaardbare geluidsbelasting. Voor dit bestemmingsplan is het aspect wegverkeerslawaai relevant omdat het plan nieuwe geluid-gevoelige bestemmingen mogelijk maakt, die zijn gesitueerd binnen bestaande geluidzones ten gevolge van wegverkeerslawaai.

Wegverkeerslawaai

In artikel 74 Wgh is bepaald dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en 30 km/u-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB mag in principe niet worden overschreden. De geluidszone ligt aan weerszijden van de weg. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnenstedelijk of buitenstedelijk). 30 km/h-wegen hebben geen geluidszone, maar in het kader van een goede ruimtelijke ordening (Wro) moet voor deze wegen wel aannemelijk worden gemaakt dat sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat.

De wegen binnen het plangebied waar langs nieuwe geluidgevoelige bestemmingen zijn geprojecteerd, zijn, de Stompwijkseweg, de Dr. van Noortstraat en het Oosteinde.

Stompwijkseweg

De Stompwijkseweg heeft een geluidszone van 250 meter aan weerszijden van de weg. Binnen de geluidzone van de Stompwijkseweg zijn op een aantal plaatsen nieuwe woningen geprojecteerd.

Het gaat hierbij om in totaal 8 woningen. Uit het akoestisch onderzoek van adviesbureau Goudappel Coffeng d.d. 26 juni 2008 en adviesbureau Cauberg Huygen d.d. 11 juli 2008 blijkt, dat bij 5 nieuw geprojecteerde woningen namelijk ter plaatse van Stompwijkseweg 36c, 38a, 46b en 48c, de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De toekomstige geluidbelasting die deze 5 woningen zullen ondervinden bedraagt maximaal 53 dB.

Dr van Noortstraat 175 en 183

Langs de Dr. van Noortstraat zijn 4 nieuwe woningen geprojecteerd. De Dr. van Noortstraat is echter een 30 km weg. Ingevolge de Wgh hebben dergelijke wegen geen geluidzones.

Gezien het feit dat de toekomstige verkeersintensiteit maximaal 350 motorvoertuigen per etmaal zal bedragen, zal de maximale gevelbelasting van de nieuw te bouwen woningen minder dan 48 dB bedragen.

Oosteinde 10

Het Oosteinde heeft een geluidszone van 250 meter aan weerszijden van de weg. Binnen deze geluidszone is, ter plaatse van Oosteinde 10, één nieuwe woning geprojecteerd. Uit het akoestisch onderzoek uitgevoerd door adviesbureau DGMR van maart 2010 blijkt, dat de maximale gevelbelasting op de nieuw te bouwen woning ter plaatse van Oosteinde 10 maximaal 53 dB zal bedragen.

Hogere grenswaarden

Uit bovenstaande volgt dat voor in totaal 6 nieuw geprojecteerde woningen (5 aan de Stompwijkseweg en 1 langs het Oosteinde) niet kan worden voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Ingevolge artikel 110a Wgh zijn burgemeester en wethouders bevoegd te besluiten tot het vaststellen van hogere grenswaarden ten gevolge van wegverkeerslawaai, met dien verstande dat deze waarden in buitenstedelijk gebied niet hoger mogen zijn dan 53 dB.

Artikel 110a lid 5 Wgh schrijft voor dat hogere grenswaarden mogen worden vastgesteld, mits is aangetoond dat geluidreducerende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Bij bovengenoemde akoestische onderzoeken met betrekking tot de 6 nieuw geprojecteerde woningen waarbij niet wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB is nagegaan, in hoeverre het mogelijk is via geluidreducerende maatregelen te voldoen aan de wettelijke voorkeurs-grenswaarde van 48 dB. Hierbij is vastgesteld dat bronmaatregelen ten aanzien van het verkeer, zoals reductie van de verkeersintensiteit of verlaging van de maximum toegestane snelheid, niet mogelijk zijn gelet op de aard (stroomfunctie) van de Stompwijkseweg en het Oosteinde. Het toepassen van een stiller wegdek ter plaatse van de betreffende 6 nieuwe woningen is om financiële redenen niet haalbaar. Een geluidsscherm of -wal is stedenbouwkundig en landschappelijk niet inpasbaar en akoestisch niet effectief gelet op de afstand van de 6 nieuw geprojecteerde woningen tot de weg.

Gezien het bovenstaande zijn door de gemeente voor de bouw van de betreffende 6 geprojecteerde woningen hogere grenswaarden vastgesteld tot maximaal 53 dB.

In verband met de herontwikkeling van de diverse locaties (bouw van meerdere woningen, graven van sloten enz.) is het van belang om een goed historisch en verkennend bodemonderzoek uit te voeren. Voor alle locaties is een dergelijk onderzoek uitgevoerd, waarbij kan worden geconcludeerd dat op geen van de locaties verontreinigingen zijn geconstateerd die een belemmering kunnen vormen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer kent grenswaarden en voor enkele stoffen ook plandrempels. Bij overschrijding van de plandrempel moet een plan worden opgesteld ter verbetering van de luchtkwaliteit. De plandrempel ligt boven het niveau van de grenswaarde en wordt jaarlijks aangescherpt tot de grenswaarde. In 2010 zijn de plandrempels gelijk aan de grenswaarden. De wet heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging, onder andere als gevolg van het verkeer.

Op 1 augustus 2009 is het NSL in werking getreden. Het NSL is een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de decentrale overheden in de gebieden waar de normen worden overschreden.

Indien het uitoefenen van bevoegdheden (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Voor de geplande ontwikkelingen in het bestemmingsplan "Ruimte voor ruimte" geldt dat deze hooguit een zeer beperkte toename in de verkeersstromen in de gemeente tot gevolg kunnen hebben. Deze toename zal geen meetbare of berekenbare veranderingen in de optredende concentraties luchtverontreiniging veroorzaken. Dit betekent dat als gevolg van ontwikkelingen op basis van het bestemmingsplan "Ruimte voor ruimte", de berekende concentraties en voorspellingen voor 2010 en 2016 ongewijzigd blijven.

Conclusie lucht

Voor de locaties die bij het bestemmingsplan "Ruimte voor ruimte" zijn betrokken, kan worden geconcludeerd dat met betrekking tot de luchtkwaliteit er geen beperkingen gelden voor het realiseren van de met het bestemmingsplan beoogde ontwikkelingen. Voor alle locaties geldt dat de concentraties aan stikstofdioxide (NO2) en aan fijn stof (PM10) ruim onder de geldende grenswaarden liggen. De voorspellingen voor 2010 en 2016 (geldigheidsduur van het bestemmingsplan) schetsen ook een gunstig beeld waarbij de genoemde concentraties voor fijn stof (PM10) naar verwachting nog naar beneden zullen worden bijgesteld.

Ontwikkelingen binnen een nieuw bestemmingsplan kunnen gevolgen hebben voor bedrijven in of in de nabijheid van een plangebied. Daarnaast kunnen deze bedrijven beperkingen geven voor de beoogde ontwikkelingen. Het garanderen van een voldoende woon- en leefklimaat is één van de vele aspecten die bij de brede belangenafweging in het kader van een bestemmingsplan- of projectplanprocedure meegewogen moet worden.

Alle bij het bestemmingsplan betrokken locaties zijn gelegen in het landelijk gebied. Het grootste deel van het landelijk gebied in Leidschendam - Voorburg is in gebruik voor grondgebonden landbouw en veeteelt.

Zoals al opgemerkt in paragraaf 4.2 liggen de woningen die worden gerealiseerd op de percelen Dr. van Noortstraat 175 en 183 binnen de invloedssfeer van een bestaande paardenhouderij. Met het veranderen van de bestemming van dit perceel wordt dit probleem opgelost. Aangezien er verder in de nabijheid van de andere locaties geen agrarische bedrijven gevestigd zijn, is de ontwikkeling van de diverse woningen vanuit milieuzonering bezien geen probleem.

De ambities en afspraken op het gebied van duurzaam bouwen zijn vastgelegd in de beleidsnota duurzaam bouwen van de gemeente. Hierin zijn de ambities en doelstellingen op rijks- , provinciaal- en regioniveau vertaald naar het gemeentelijk werkveld. Bouwinitiatieven moeten voldoen aan deze ambities en doelstellingen. Buiten de bestaande normen vanuit het bouwbesluit richt het duurzaam bouwen beleid zich op een hoger ambitieniveau.

Gezien de aanscherping van het duurzaam bouwen beleid een dynamisch traject is, dienen bouwinitiatieven getoetst te worden aan het op dat moment geldend beleid. In de nota Duurzaam bouwen (2004-2009) zijn drie onderdelen als eis opgenomen. Deze maatregelen zijn van regionaal belang of tot op heden nog niet in de nationale pakketten opgenomen. De drie verplichte maatregelen zijn:

1. 1. Indien hout wordt toegepast, pas dan duurzaam geproduceerd hout toe. Dit is met name hout met het FSC-keurmerk (Forest Stewardship Council).
2. 2. Vermijd consequent het gebruik van zink, lood en koper voor zover blootgesteld aan de buitenlucht en gebruik geen koper voor waterleidingen .
3. 3. Beperk zoveel mogelijk het gebruik van PVC in alle bouwdelen. Indien gebruik wordt gemaakt van PVC, gebruik dan gerecycled PVC en PVC waarvoor een retoursysteem bestaat.

Deze beleidslijn blijft, om echter duurzaam bouwen meer tastbaar te maken werken wij met het instrument GPR-gebouw. GPR-gebouw is het hulpmiddel voor het maken van duurzaamheidkeuzen bij nieuwbouw en renovatie van woningen, utilitaire gebouwen én scholen. GPR-gebouw is een praktische en gebruiksvriendelijke online applicatie om plankwaliteit en milieubelasting van een project is samenhang te optimaliseren. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 6 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het steven naar een maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. Welke score behaald dient te worden is vooralsnog afhankelijk van het project. Het streven is minimaal 7 en zo mogelijk 8 (één en ander wordt nader geconcretiseerd middels B&W rapportage actualisering duurzaam bouwen beleid, naar college 1e kwartaal 2009).

In het kader van het klimaatbeleid wordt gestreefd naar het opnemen van collectieve duurzame energieopties in het bestemmingsplan en bouwplan. Een energievisie geeft de mogelijkheden aan wat voor duurzame energiemogelijkheden er zijn binnen Leidschendam-Voorburg. Een eerste aanzet hiertoe is de nota Klimaatlandschap Leidschendam-Voorburg. Dit onderzoek zal nader worden aangevuld met een duurzame energiescan waarbij ook de bedrijventerreinen en andere mogelijkheden worden meegenomen (windmolens, regionaal warmtenet etc..).

Het externe veiligheidsbeleid is erop gericht de risico's van risicovolle activiteiten te beperken. Bij risicovolle activiteiten kan gedacht worden aan bepaalde inrichtingen (chemische installaties, vuurwerkopslagplaatsen, LPG-stations), maar ook aan het transport van gevaarlijke stoffen.

Als het gaat om inrichtingen moeten gemeenten in hun bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten rekening houden de veiligheidsnormen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het besluit regelt hoe een gemeente moet omgaan met risico's voor mensen buiten een bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in een bedrijf. Volgens de risicokaart van de provincie Zuid-Holland (http://geo.zuid-holland.nl/risicokaarLpubliek) bevinden zich in het plangebied geen gevaarlijke stoffen. In de omgeving van het plangebied zijn wel gevaarlijke stoffen aanwezig (zoals munitie, LPG en propaan), maar de bijbehorende veiligheidszones vallen buiten de plangrens.

Als het gaat om het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (circulaire Rnvgs). De circulaire beschrijft het rijksbeleid voor veiligheidsbelangen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Waterbeheerplan Hoogheemraadschap van Rijnland 2010-2015

In dit plan geeft Rijnland aan wat zijn ambities zijn voor de komende planperiode en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De ambities en maatregelen richten zich op het waarborgen van de veiligheid, het verder verbeteren van het beheer en de inrichting van het waterhuishoudkundige systeem én het verbeteren van de kwaliteit. De verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. De maatregelen in het waterbeheerplan bereiden het beheersgebied de komende jaren voor op deze ontwikkelingen. Rijnland is op meerdere manieren bezig om bovenstaande ambities te verwezenlijken. Enerzijds wordt bekeken of het huidige watersysteem aan de eisen voldoet en rekeningshoudend met klimaatverandering, zeespiegelstijging en bodemdaling ook blijft voldoen. Zo nodig worden maatregelen uitgevoerd als dat niet het geval is (op orde krijgen). Anderzijds wordt er voor gezorgd dat bij veranderingen in het watersysteem als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen het watersysteem blijft voldoen (op orde houden).

Keur 2009 en de Algemene- en Beleidsregels 2009

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (dijken en kaden), watergangen (kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). Er kan een ontheffing van de in de Keur vastgestelde gebods- en verbodsbepalingen worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin instemt, wordt dat geregeld in een Keurvergunning. In de algemene-en beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Uitgangspunt bij het afstemmen van functies op het watersysteem is het streven naar een natuurlijk/duurzaam watersysteem. Om dit te bereiken moet bij het plaatsen van functies op verschillende locaties, de wensen van de functies ten aanzien van het watersysteem vergeleken worden met de mogelijkheden van het natuurlijk watersysteem. In het plangebied kan dit leiden tot grote ecohydrologische variatie, omdat de verschillen in waterkwaliteit zeer uiteenlopen.

De belangrijkste stedelijke functie in het plangebied vormen de burgerwoningen. Deze liggen verspreid in het gebied of vormen lintvormige bebouwing langs de wegen. Het bestemmingsplan voorziet niet in de toename van het aantal woningen, met uitzondering van de woningen in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Bij deze regeling neemt de oppervlakte bebouwing echter niet toe, maar juist af. Daarom heeft de uitvoering van het bestemmingsplan meer positieve dan negatieve gevolgen voor de waterhuishouding.

Wat betreft de waterkwaliteit zal het bestemmingsplan weinig veranderingen brengen. De vermindering van het areaal glastuinbouw is eerder positief dan negatief te noemen.

De verwachting is dat als gevolg van klimaatsveranderingen de wateroverlast in de toekomst alleen maar zal toenemen. Om dit te voorkomen moet meer oppervlaktewater gerealiseerd worden. Daarom wordt in het gebied prioriteit gegeven aan het zoveel mogelijk uitbreiden van open water in en langs alle watergangen en -waar nodig- het toevoegen van nieuw open water. In eerste instantie wordt zoveel mogelijk aangehaakt bij het huidige stelsel van watergangen en natte ecologische verbindingszones, waarbij door verbreding van watergangen en waterpartijen (in combinatie met natuurvriendelijk oevers) het watersysteem robuuster wordt. Daarnaast vormt de realisatie van de waterberging in de Nieuwe Driemanspolder een belangrijke schakel in de opvang van water.

Dit bestemmingsplan draagt er aan bij dat de hoeveelheid verhard oppervlakte significant wordt verminderd, waardoor het waterbergend vermogen van het gebied toe zal nemen. Derhalve kan worden gesteld dat het bestemmingsplan een positieve invloed heeft op het landelijk gebied.

De in dit plan voorgestane ontwikkelingen hebben geen invloed op de veiligheid.

Omdat op grond van dit bestemmingsplan ten opzichte van de huidige situatie meer bebouwing verdwijnt dan wordt toegevoegd, ontstaat er een netto positieve situatie voor de waterhuishouding.

In 1988 heeft het Nederlands parlement het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed goedgekeurd, dat begin 1992 in Valletta (Malta) is ondertekend. Het zogenaamde verdrag van Malta voorziet in de bescherming van het cultureel erfgoed door onder andere de risico's op aantasting daarvan te beperken. Dit kan door het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in de bodem (in situ) te bewaren en door de integratie van de archeologie in de ruimtelijke ordening.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg werd - zeker bij grote projecten - al jaren ‘in de geest van Malta’ gewerkt. Zo maakten Rijk, provincie en veel gemeenten reeds geruime tijd gebruik van bijvoorbeeld de mogelijkheden uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het doel hierbij is een integrale aanpak van archeologie binnen de ruimtelijke ordening.

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. De nieuwe wet houdt een omvangrijke aanpassing in van de Monumentenwet 1988 in verband met de archeologische monumentenzorg. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen.

De eigen rol van de overheden wordt nu ‘officieel’. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen. Provincies krijgen de taak om ‘archeologische attentiegebieden’ aan te wijzen. Voor die gebieden zullen gemeenten ook hun bestaande bestemmingsplannen moeten aanpassen.

Het belangrijkste doel van de nieuwe wet is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Dit wordt gerealiseerd door archeologie een niet vrijblijvende plaats bij ruimtelijke processen te geven. Algemeen uitgangspunt is de aanwezige of te verwachten archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem te behouden of te ontzien. Waar bodemverstoring niet is te vermijden is het leidende principe: de verstoorder betaalt. In verband met dit principe regelt de wet ook de te volgen procedures en de financiering van archeologisch (voor)onderzoek en het eigendom en beheer van archeologische vondsten. Onder het nieuwe wettelijke regime zijn de provinciale taken aanvullend op die van rijk en gemeenten. Deze taken sluiten aan op de beleidspraktijk zoals deze de afgelopen jaren is ingevuld. Gelet op de bedoelingen van Malta en de consequenties van de nieuwe wet voor provincies, verschuift de beleidsinzet nog nadrukkelijker van toetsing op archeologische aspecten bij ruimtelijke plannen achteraf naar inbedding van deze aspecten vooraf, van alleen regels handhaven naar meedenken en van behoud van archeologische waarden sec naar behoud en benutting van deze waarden.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft, in samenwerking met de gemeenten Wassenaar en Voorschoten het archeologisch beleid van de drie gemeenten met een gemeentelijke archeologische verwachtingskaart vastgesteld.

Afbeelding 13. Archeologische verwachtingskaart

De provincie heeft drie cultuurhistorische disciplines, te weten historische bouwkunde (nederzettingen), historische geografie (landschappen) en archeologie, samengevoegd. Deze vormen samen de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Voor de archeologie geeft de CHS bekende archeologische terreinen aan alsmede de trefkans op archeologie bij andere terreinen. De gemeentelijke verwachtingskaart is een afgeleide van de CHS en van de geologische kaart. Van de aangegeven terreinen staat vast dat ze in meer of mindere mate bescherming verdienen vanuit cultuurhistorisch oogpunt. Binnen ruimtelijke plannen dient men rekening te houden met deze terreinen.

Blijkens de kaarten behorende bij het provinciaal en gemeentelijk archeologiebeleid is de trefkans op archeologische sporen beperkt. Dit maakt dat archeologisch onderzoek in beginsel achterwege kan blijven. Het is echter wel zo dat bij de definitieve bouw, indien er sporen worden aangetroffen, alsnog nader onderzoek dient te worden uitgevoerd.

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan is conform de gangbare en actuele bestemmingsplannormen en standaarden voor digitaal uitwisselbare ruimtelijke plannen. De plandocumenten omvatten de bindende planstukken, te weten de regels en de verbeelding, en de onderbouwende of toelichtende planstukken (de toelichting en andere onderzoeken). De regels en de verbeelding bevatten een juridische vertaling van de beleidsvoorwaarden vanuit de diverse overheden enerzijds (hoofdstuk 2) en van het beoogde ruimtelijk toekomstperspectief anderzijds (hoofdstuk 4). De bindende planstukken worden nader onderbouwd met:

• de toelichting op de verbeelding en regels;
• nadere onderzoeken t.b.v. diverse specifieke beleidsaspecten.

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities, die van belang zijn voor de toepassing van zowel de bestemmingsregels als de dubbelbestemmingen en algemene regels. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de regels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van de stedenbouwkundige karakteristiek, monumentale en/of cultuurhistorische waarde enzovoorts.

Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Uitgegaan wordt van handhaving van het bestaande agrarisch gebruik. De bestaande agrarische bedrijven (in dit bestemmingsplan één geval) zijn op de kaart aangegeven. De bestemmingsregeling gaat uit van de bestaande situatie en heeft in eerste instantie een beheerkarakter, waarbij rekening wordt gehouden met de aanwezige waarden van het gebied. Binnen de in de voorschriften gegeven marges kan medewerking worden verleend aan ontwikkelingen.

De bestemming waarbij landschappelijke waarden zijn genoemd hebben betrekking op de delen van het plangebied, waar naast het agrarisch gebruik, sprake is van actuele en te ontwikkelen landschappelijke waarden. De landschappelijke waarde is vooral gelegen in de openheid. Uitgegaan wordt van het gebruik door graasdier- en akkerbouwbedrijven.

Het onderscheid tussen de betreffende bestemmingen ligt met name in de gebruiksmogelijkheden en de inhoud van het aanlegvergunningstelsel.

Wonen

De Ruimte voor Ruimte-woningen zijn bestemd middels de bestemming 'Wonen' (W). Elke burgerwoning heeft een eigen bestemmingsvlak gekregen. De maximale inhoud van een burgerwoning bedraagt 650 m³, inclusief aan- en bijgebouwen. Per bestemmingsvlak is het maximaal te bouwen woningen aangegeven.

Bij een burgerwoning mag maximaal 50 m² aan bijgebouwen worden gerealiseerd. Bijgebouwen dienen vanaf de weg gezien, tenminste 1 m achter het verlengde van de voorgevel van de betreffende woning te zijn gesitueerd en mogen op ten hoogste 20 m van de betreffende woning worden gebouwd. Deze regeling geldt naast de huidige bouwvergunningvrije bouwmogelijkheden.

In een burgerwoning of in de bij de woning behorende bijgebouwen mag bij recht een beroep aan huis worden uitgeoefend, mits:

• wonen het hoofddoel blijft;
• de oppervlakte van de bedrijfsruimte beperkt blijft tot maximaal 30% van de totale vloeroppervlakte van de woning;
• de oppervlakte van de praktijkruimte in ieder geval niet meer bedraagt dan 50 m².

Onder beroep aan huis wordt verstaan het beroepsmatig aanbieden van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, medisch, kunstzinning of ontwerp-technisch vlak. Voorbeelden hiervan zijn een atelier, kantoor of kapper. Behalve beroep aan huis is ook 'bedrijf aan huis' mogelijk. Het gaat dan om een lichte bedrijvigheid tot maximaal categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Voor bedrijfsmatige activiteiten aan huis is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen. Behalve de eerder genoemde voorwaarden mag er ook geen onevenredige verkeersdruk ontstaan. Buitenopslag ten behoeve van beroep of bedrijf aan huis is niet toegestaan.

Voor woningen die in het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling nieuw en als compensatie voor geamoveerd glas kunnen worden gebouwd is met de aanduiding ”voorgevelbouwgrens" aangegeven op welke plek dit ongeveer dient te gebeuren. Voor bestaande woningen is de hudige situering maatgevend in geval van herbouw.

Water

Alle hoofdwatergangen krijgen in het plan de bestemming 'Water (Wa)'. Deze bestemming beschermt ook de in en direct langs het water (oevers) voorkomende natuurwaarden. Bruggen en dammen maken onderdeel uit van de bestemming water.

Waterstaat - Waterkering

Ten behoeve van de bescherming van de waterkerende functie van de Stompwijkseweg is ter plaatse de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering" opgenomen, gelet op het belang van de waterkerende functie en de noodzakelijke bescherming daarvan. Hiermee wordt het belang van de waterkering in voldoende mate veilig gesteld.

Verkeer-verblijfsgebied

De niet tot de hoofdverkeersstructuur behorende wegen en overige delen van de openbare ruimte in het plangebied zijn ondergebracht onder de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Deze gronden zijn meer gericht op de verblijfs- dan op de verkeersfunctie, ze zijn niet bedoeld voor doorgaand verkeer.

In het bestemmingsplan zijn een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw- en gebruiksregels en een algemene flexibiliteitsbepaling (algemene ontheffingsregels). Verder is een vrijwaringszone opgenomen ten behoeve van de bescherming van de molendriegang. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, met name ten behoeve van de bescherming van de landschappelijke waarden in het gebied.Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het bestemmingsplan.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. De wettelijke basis hiervoor is gelegd in artikel 125 van de Gemeentewet, in samenhang met de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
   Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Het bestemmingsplan is immers aan eenieder kenbaar gemaakt zodat wordt aangenomen dat belanghebbenden in het plangebied op de hoogte (kunnen) zijn van de regels.
2. 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
   De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
   Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. 4. Actief handhavingsbeleid.
   Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien dit wordt nagelaten, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

De afdeling die belast is met handhaving heeft jaarlijkse handhavingsplannen en een handhavingsprogramma voor meerdere jaren. Daarin zijn prioriteiten gesteld ten aanzien van de te handhaven zaken. In het algemeen geldt op grond van vaststaande jurisprudentie een beginselplicht tot handhaving. Dat neemt natuurlijk niet weg dat per geval moet worden onderzocht of handhaving (nog) mogelijk of proportioneel is. Een uitzondering is bijvoorbeeld concreet zicht op legalisatie van de overtreding. Bij handhaving van de regels wordt onder meer aandacht besteed aan de normen met betrekking tot brandveiligheid en constructieve veiligheid, monumentenstatus, toezicht op de naleving en uitvoering van bouwvergunningen en de handhaving op milieu-overtredingen.

“De Afdeling Grondexploitatie (Afd. 6.4) in de Wet ruimtelijke ordening, die op 1 juli 2008 in werking is getreden, biedt gemeenten onder meer verschillende instrumenten om kosten die te maken hebben met grondexploitatie te verhalen bij personen met een eigendomspositie in dat gebied.

Eén van die manieren is door middel van het sluiten van een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, ook wel aangeduid als anterieure overeenkomst. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. In casu is met alle betrokken grondeigenaren overeenstemming bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst.

In de anterieure overeenkomst is eveneens een bepaling opgenomen met betrekking tot planschade. Indien een eventueel verzoek om planschade leidt tot vergoeding van de planschade, dan is de grondeigenaar hiervoor aansprakelijk. Verder is in de anterieure overeenkomst een sloopplicht voor de grondeigenaar opgenomen. De sloop van de bedrijfsopstallen en de bouw van de nieuwe woningen worden particulier gefinancierd. Er zijn derhalve geen financieel-economische risico's voor de gemeente aan verbonden.”

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader blijft het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Op grond hiervan is de gemeente verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Het bestemmingsplan wordt niet aan inspraak onderworpen op grond van de 'Inspraakverordening gemeente Leidschendam-Voorburg 2006'. Door het volgen van de procedure als bedoeld in artikel 3:4 Awb (uniforme openbare voorbereidingsprocedure) wordt een ieder immers actief betrokken bij de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het eerst inspraak verlenen voegt in dit geval niets toe en is dubbelop.

Vooroverleg

Over de diverse verzoeken met betrekking tot de regeling Ruimte voor Ruimte heeft in het verleden overleg plaatsgevonden met de provincie Zuid-Holland. Dit overleg heeft uiteindelijk geresulteerd in een bevestiging dat op de betreffende locaties gebruik kan worden gemaakt van de regeling. Hiermee is in voldoende mate invulling gegeven aan het verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Tevens zijn de initiatieven voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. Behoudens een aantal technische opmerkingen is ingestemd met toepassing van de regeling, te meer daar de ontwikkeling een positieve invloed heeft op het watersysteem.