Het bestemmingsplan Duinkerkerweg 3/3A Ouddorp van de gemeente Goeree-Overflakkee

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1924.ODDuinkerkerweg3-BP30

met de bijbehorende regels.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

het in een woning of bijgebouw door de bewoner op beroepsmatige wijze verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

in een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding aangeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd.

elke onderneming of gedeelte van een onderneming, welke een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en als zodanig gericht is op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten; organisatorisch zelfstandige eenheden als hier bedoeld, welke door of vanwege de overheid worden geleid, worden voor de toepassing van deze regels eveneens als bedrijf aangemerkt.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan bestaande bouwwerken, die zijn of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel;

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan en door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van het bouwwerk of het gebied heeft gemaakt;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie zich onder de noklijn bevindt en de voorzijde van de constructie binnen de gevel van het gebouw is gelegen;

het laagste punt van een schuin dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

kaart waarop de gemeentelijke archeologische gebieden zijn geregistreerd;

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, zoals een kapsalon of een nagelstudio, waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past en de aard en omvang van de activiteiten zodanig zijn dat deze geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;

de aan een gebied toegekende waarde wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van bodem, water, terreinvormen, niet-levende en levende natuur en het menselijk grondgebruik in onderlinge samenhang en wisselwerking;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en/of fauna in relatie met de bijbehorende abiotische randvoorwaarden (bodem, water, terreinvormen);

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende agrarische bedrijf;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en ten hoogste één gesloten wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de kruin van die weg;

b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een min of meer horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw, dat meer dan tweederde van het grondoppervlak van het gebouw beslaat;

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied;

de lijn evenwijdig aan de weg en in het verlengde van de voorgevel van het gebouw (niet zijnde een bijgebouw) dat het dichtst bij de weg is gelegen dan wel (indien de voorgevel niet evenwijdig is aan de weg) de lijn evenwijdig aan de weg door het dichtst bij de weg gelegen hoekpunt van zij- en voorgevel van het gebouw (niet zijnde een bijgebouw) dat het dichtst bij de weg is gelegen;

ingezaaide of beplante zandwal met een hoogte variërend van 2 m tot 3 m, veelal met een toegevoegde waarde op natuurlijk, landschappelijk en/of cultuurhistorisch gebied;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

de huisvesting van niet meer dan één huishouding;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel;

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk inclusief overkappingen.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals toegangswegen- en paden en parkeervoorzieningen op eigen terrein.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen daaronder begrepen aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, toegangswegen- en paden, tuinen en water.

Op de gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens in verband met de verkeersveiligheid

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 4.2.2 onder b voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, met dien verstande dat dit stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

De voor 'Waarde – Archeologie – 5' aangewezen gronden zijn – behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) – mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden enig terrein of bouwperceel zodanig te bebouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, bouwvlak of bouwperceel een toestand zou ontstaan, die aldaar niet meer met de regels van dit plan zou overeenstemmen, of voor zover er reeds aldaar een afwijking van de regels bestaat, zodanig te bebouwen, dat deze afwijking zou worden vergroot.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

1. a. Het is verboden onbebouwde gronden te gebruiken voor:
   1. 1. het opslaan van bagger en grondspecie;
   2. 2. het opslaan van vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, zand, grind of brandstoffen;
   3. 3. de plaatsing van kampeermiddelen;
2. b. het bepaalde onder a is niet van toepassing op:
   1. 1. vormen van gebruik die verenigbaar zijn met het doel waarvoor de grond ingevolge de bestemming en/of de regels mag worden gebruikt;
   2. 2. het opslaan van bouwmaterialen, puin, zand en specie in verband met normaal onderhoud dan wel ter verwezenlijking van de bestemming;
   3. 3. het uitoefenen van detailhandel in ter plaatse vervaardigde of direct daaraan verwante producten of goederen, voor zover dit een normaal en ondergeschikt bestanddeel uitmaakt van de totale bedrijfsuitoefening, zoals ingevolgde de bestemming toegestaan;
   4. 4. de stalling van ten hoogste één toercaravan of boot op het erf van woningen;

Het bevoegd gezag kan- tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. Afwijkingen van maten (waaronder percentages) van gebouwen met ten hoogste 10%;
2. b. Afwijkingen van bouwhoogten van andere bouwwerken met ten hoogste 20%;
3. c. het oprichten van bouwwerken voor algemeen nut men dien te verstande dat:
   1. 1. het oppervlakte van een gebouw ten hoogste 20 m2 bedraagt
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken ten hoogste 3,5 m bedraagt;
4. d. beneden peil gelegen kelders met dien te verstande dat overschrijding van de grenzen van het bouwvlak ten hoogste 2 m bedraagt;
5. e. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor en technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein: de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10 % worden vergroot.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolg van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van omgevingsvergunningen voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken, dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Duinkerkerweg 3/3A Ouddorp'

Aan de Duinkerkweg 3/3A te Ouddorp stond een pand waar het voormalige postkantoor van Ouddorp gevestigd was (zie figuur 1). Het pand was in 1975 gebouwd en heeft lange tijd leeg gestaan. De gemeente Goeree-Overflakkee heeft in 2015 het perceel aangekocht om de doorsteek naar het achterliggende parkeerterrein te kunnen realiseren. Daarmee is de gemeente eigenaar van de grond en heeft het oude postkantoor gesloopt. Het pand was gedateerd, begon te vervallen en had niet de potentie om een nieuwe functie te huisvesten. De gemeente wil daarom het perceel beschikbaar stellen voor woningbouw in de vorm van één vrijstaande woning of een twee-onder-één-kapwoning. Op dit moment hebben de gronden de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk woningen te bouwen. Daarom wil de gemeente de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

Figuur 1 | Situering plangebied (blauw) (Bron: Geoloket Zeeland, bewerking Juust BV)

Het plangebied betreft het perceel bekend bij de kadastrale gemeente Ouddorp, sectie E, nummer 4093 (zie figuur 2). Niet het gehele kadastrale perceel hoort bij het plangebied. Een deel van het perceel bestaat uit de doorsteek naar het parkeerterrein. Dit stuk wordt niet meegenomen in het plangebied. Het plangebied is 910 m² groot en is centraal gelegen in Ouddorp en wordt aan de zuidkant begrensd door de parkeerplaats 'Centrum', aan de westkant door de entree van de parkeerplaats, de Duinkerkerweg begrenst de noordkant van het plangebied en aan de oostkant wordt het plangebied begrensd door het perceel Duinkerkerweg 1.

Figuur 2 | Luchtfoto met plangrens (bron: www.scheldestromen.nl)

Het doel van dit bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken de gronden te gebruiken voor woondoeleinden en het bouwen van één vrijstaande woning of één twee-onder-één-kapwoning.

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit zes hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende milieuaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de juridische planregeling.

Sinds het pand niet meer werd gebruikt door PostNL als postkantoor, stond het pand leeg en werd het niet meer onderhouden (zie figuur 2 en 3). Het pand is daardoor in verval geraakt en hergebruik voor een nieuwe functie was financieel niet interessant. Inmiddels is het gebouw gesloopt. De gemeente Goeree-Overflakkee heeft besloten de grond uit te geven als bouwgrond voor woningbouw. Op het perceel is ruimte voor één vrijstaande woning of één twee-onder-één-kapwoning. De Duinkerkerweg is een straat met woningen in een bebouwingslint. Het bouwen van één of twee woningen past dan ook goed op deze locatie.

Figuur 3 | Het gebouw aan de voorzijde (bron: Juust)

Er is op dit moment nog geen concreet bouwplan. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk één vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen te bouwen met een goothoogte van vier meter. De groenstrook aan de achterzijde van het perceel, grenzend aan het parkeerterrein blijft behouden.

De gemeente is voornemens om het achterliggende parkeerterrein en directe omgeving op te waarderen. Momenteel zijn aan het parkeerterrein veel achterkantsituaties aanwezig. Dit heeft een ongewenste uitstraling. In dat kader is het tevens wenselijk om vooruitlopend op deze opwaardering van het gebied ook aan de toegang van het parkeerterrein geen achterkantsituaties mogelijk te maken. Daarom wordt bij voorkeur op het perceel een voorgevel van de woning aan de Dorpstienden (toegang parkeerterrein) gesitueerd. Daarentegen is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk dat aan de zijde van de Duinkerkerweg een zijkant van een perceel ontstaat.

Voor de gewenste inrichting en uitstraling van het perceel is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Daarin is de oriëntatie en de uitstraling van de woningen vastgelegd. Indien er een vrijstaande woning wordt gebouwd dient de voorgevel op de Duinkerkerweg te worden georiënteerd. Om te voorkomen dat aan de zijde van de Dorpstienden een dichte gevelwand ontstaat is in een zone van 2 meter breed geen bijbehorende bouwwerken toegestaan.

Indien er een twee-onder-één-kapwoning wordt gebouwd, dient één voorgevel op de Duinkerkerweg te worden georiënteerd (de toegang mag georiënteerd zijn op de doorgang) en één voorgevel op de doorgang bij Dorpstienden. Zo ontstaat er aan beide zijden een voorkantsituatie (zie figuur 4). De te bouwen bebouwing dient gebouwd te worden in de typologie van een typisch Ouddorpse boerderij (zie figuur 5).

Figuur 4 | Oriëntatie voorgevels twee-onder-één-kapwoning

Figuur 5 | Typisch Ouddorpse boerderij

Op dit moment is het bestemmingsplan 'Stad Goedereede en dorpsgebied Ouddorp 2012' van toepassing. Voor de gronden geldt de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' past geen woningbouw. Daarom wordt de bestemming gewijzigd in 'Wonen'. Een deel aan de voorzijde (aan de zijde van de Duinkerkerweg) krijgt de bestemming 'Tuin'. Daarmee wordt aangesloten op de plansystematiek van de naastgelegen woonpercelen in het geldende bestemmingsplan.

Binnen het bouwvlak is één vrijstaande woning of twee-onder-één-kapwoningen (twee aaneen gebouwde woningen) toegestaan. De goothoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 4 meter bedragen. De voorgevel van de vrijstaande woning dient in de voorgevellijn te worden gebouwd zodat de voorgevel op de Duinkerkerweg is georiënteerd. Indien er twee aaneen gebouwde woningen worden gebouwd, dient de voorgevel van één woning in de gevellijn te worden gebouwd en de voorgevel van de andere aaneen gebouwde woning dient georiënteerd te worden op de Dorpstienden (toegang naar het parkeerterrein). Om te voorkomen dat er een dichte bebouwingswand aan de zijde van de toegang van het parkeerterrein ontstaat, mag ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd. Er is een voorwaardelijke bepaling opgenomen waarin is vastgelegd dat uitsluitend gebouwen mogen worden gebouwd die voldoen aan het beeldkwaliteitsplan.

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte uit 2004. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van maximaal twee woningen en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven.

Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

In de 'Omgevingsvisie Zuid-Holland' en 'Omgevingsverordening Zuid-Holland' beschrijft de provincie Zuid-Holland haar doelstellingen en provinciale belangen.

Met het omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkeling en een goede leefomgevingskwaliteit. De provincie zet in de Omgevingsvisie in op veel thema`s welke niet allemaal relevant zijn in het kader van dit bestemmingsplan. De volgende thema`s zijn relevant:

Verstedelijking en wonen
De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Daarnaast gaat het over woningen zo te bouwen, in samenhang met investeringen in infrastructuur, werklocaties en een aantrekkelijke groenblauwe leefomgeving dat dit bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven en transities waar de provincie voor staat. Woningbouw als de enige of primaire oplossing voor de sociaal-economische vitaliteit is in de ogen van de provincie geen duurzame lange termijn strategie.

Garanderen in voldoende mate van windvang en zicht op historische windmolens
De provincie draagt zorg voor het garanderen (in voldoende mate) van vrije windvang van en zicht op historische windmolens in Zuid-Holland. Dit doet de provincie om te zorgen voor een beter beschermd, benut en beleefbaar cultureel erfgoed. Het plangebied ligt binnen een molenbiotoop. In paragraaf 4.2 wordt aan de regels van deze molenbiotoop getoetst.

Kwaliteitskaart
In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Op het gebied van wonen zet de provincie in op voldoende (bouwen naar behoefte) en passende woningen voor verschillende doelgroepen, bij voorkeur naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied.

In het kader van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid wordt getoetst aan de kwaliteitskaart. Deze bestaat uit een viertal lagen met bijbehorende richtpunten. Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en onderscheidt de ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving.

Zoals ook in paragraaf 3.1 is beschreven, geeft de bestemmingswijziging de mogelijkheid tot de realisatie van maximaal twee woningen. Omdat het slechts twee woningen betreft, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet benodigd. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (zie hierna). Het betreft daarmee een ontwikkeling in de categorie 'inpassen'. Het uitvoeren van aanvullende ruimtelijke maatregelen is niet nodig.

Figuur 6 | Uitsnede kwaliteitskaart

Op de kwaliteitskaart is het plangebied op de laag van de ondergrond aangewezen als aangewezen als 'Rivierdeltacomplex' en 'Water als structuurdrager'. Op de laag van de cultuur- en natuurlandschappen is het plangebied aangewezen als 'Schurvelingenlandschap. Ten slotte is op de laag van de stedelijke occupatie het plangebied gelegen in de zone 'Steden en dorpen' en 'Stads- en dorpsranden'.

Hierna worden de bovengenoemde thema's kort beschreven.

Rivierdeltacomplex
Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het land in de delta is vergroot door aanleg van dijken rond droogvallende gronden.

De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigrond. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex.

Richtpunt: Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of vergroting van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

Water als structuurdrager
Het watersysteem beslaat zowel het oppervlakte- als het grondwater en is daarmee zeer bepalend voor het functioneren van de provincie in al haar facetten. Daarmee is het watersysteem ook medebepalend voor de ruimtelijke kwaliteit en vormt het een structuurdrager van de Zuid-Hollandse identiteit.

Richtpunten:

• Ontwikkelingen houden rekening met hun invloed op het watersysteem als geheel en dragen bij aan een duurzame en zo eenvoudig mogelijke werking van dit systeem.
• Ontwikkelingen versterken de samenhang en continuïteit in het watersysteem als dragende ecologische en recreatieve structuur van Zuid-Holland. Ruimte voor natuurlijke dynamiek is hierbij een uitgangspunt.
• Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het oppervlaktewater.

Schurvelingenlandschap
Het schurvelingenlandschap ligt ten westen en noorden van Ouddorp. Het is gevormd in de middeleeuwen door het uitgraven en ontginnen van het oorspronkelijke duinlandschap. Hierdoor ontstonden akkertjes (haaymeten), omgeven door zandwallen (schurvelingen). In veel gevallen zijn de schurvelingen in de 19^e en 20^e eeuw opgehoogd toen de tussengelegen akkers verder werden uitgegraven voor een beter grondwaterpeil. De nieuwe zandwallen zijn 2 tot 4 meter hoog en begroeid met houtachtige elementen zoals eik, iep en brem. De hoogte van de beplante wallen in verhouding tot de afmetingen van de kleinschalige akkers maken van de akkers een soort kamers. Het schurvelingenlandschap is sterk verweven met de lintenstructuur in en rondom Ouddorp. Het huidige gebruik van de kleinschalige kavels is afgewisseld (agrarisch, wonen, tuinen, et cetera). Uitbouwen / versterken van het schurvelingenpatroon kan als basis dienen voor nieuwe ontwikkelingen.

Richtpunten:

• Behoud en versterking van het afwisselende en kleinschalige karakter van het landschap door behoud en herstel van de wallen (met begroeiing) en herkenbaar houden van de open en groene kamers.
• Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de kleinschalige structuur van het landschap.

Steden en dorpen
Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp.

Stads- en dorpsranden
De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen 'overgangskwaliteiten'. Het front, het contact en de overlap. Op kaart vinden we de hoogwaardige en bijzondere fronten terug. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit.

Richtpunt:

• Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Het plangebied betreft een voormalige bebouwde locatie met een leegstaand pand. Er is sprake van herstructurering. Door de sloop van het leegstaande pand en hiervoor in de plaats één of twee woningen terug te bouwen wordt de kwaliteit ter plaatse aanzienlijk verbeterd. De Duinkerkerweg betreft een woonstraat. Het toevoegen van woningbouw past binnen de functies in de omgeving.

Eilandvisie Goeree-Overflakkee
Op 12 februari 2015 heeft de gemeenteraad van Goeree-Overflakkee de toekomstvisie voor de gemeente vastgesteld. Centraal in de visie staan behoud en versterking van de leefbaarheid en van de identiteit van het eiland, de eilanditeit. De visie schetst Goeree-Overflakkee als eiland van rust en ruimt waar mensen naar volle tevredenheid wonen werken en recreëren. Vanuit de visie zijn zes strategische kernthema's geformuleerd als de leidraad voor de toekomst. Deze thema's hebben elke een toetsvraag. Deze kernthema's fungeren als zeef voor alle beleidsplannen, beleidsvoornemens en initiatieven, zodat toekomstige plannen altijd binnen de Eilandvisie vallen.

1. 1. De eilanditeit, het behoud van de unieke identiteit van het eiland.

Toetsvraag: Past het voorstel of plan bij onze identiteit?

2. 2. De maatschappelijke balans, de versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en het behoud van een voldoende zorg- en voorzieningenniveau.

Toetsvraag: Draagt het voorstel of plan bij aan de sociale structuur op ons eiland?

3. 3. De kwaliteit, van leven en van groei.

Toetsvraag: Heeft het voorstel of plan het hoogst haalbare en betaalbare kwaliteitsniveau?

4. 4. Duurzaamheid, Goeree-Overflakkee kan en wil het meest duurzame eiland worden.

Toetsvraag: is het plan of voorstel duurzaam en levert het daarmee een bijdrage aan de ambities van Energy Island?

5. 5. Innovatie, de vestigingsvoorwaarde voor bedrijven en onderwijs en dus als bron voor werkgelegenheid.

Toetsvraag: Is het plan of voorstel zo innovatief dat we het kunnen uitdragen en het uiteindelijk ook banen oplevert?

6. 6. Verbindingen, de versterking daarvan op het eiland en met de metropolen Rotterdam en Antwerpen, zowel sociaal, fysiek als digitaal.

Toetsvraag: Verbindt het plan of voorstel mensen op het eiland met elkaar of verbindt het ons eiland met de (stedelijke) omgevingen?

De ontwikkeling van maximaal twee nieuwe woningen is een kleinschalige ontwikkeling die geen afbreuk doet aan de kernthema's uit de Eilandvisie. Het is een kleinschalige ontwikkeling die goed ingepast kan worden binnen de bestaande woonomgeving. De Duinkerkerweg wordt kwalitatief opgewaardeerd door het oude pand te slopen en nieuwe woningen terug te bouwen.

Woonvisie 2018-2024
Op 7 november 2017 heeft de gemeente Goeree-Overflakkee haar woonvisie 2018-2024 vastgesteld. De woonvisie is een belangrijke basis voor de gemeentelijke beleidsuitvoering. Belangrijke thema`s zijn betaalbaarheid van woningen, wonen met zorg en duurzaamheid. De volgende onderwerpen spelen een grote rol bij de woonvisie:

• Goeree-Overflakkee is een aantrekkelijk eiland om te wonen. De regionale Smart Water geeft Goeree-Overflakkee een duidelijke focus voor de ontwikkeling en het stimuleren van de locale economie.
• De groei van de bevolking en de daling na 2030.
• De vergrijzing en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen.
• Het passend wonen voor de meest kwetsbare inwoner van Goeree-Overflakkee.
• De verduurzaming van de woningvoorraad.

Volgens het WoON-onderzoek is er onder andere behoefte aan woningen in het duurdere koopsegment (vanaf €250.000,-). Dan gaat het om tweekappers en vrijstaande woningen. Kwalitatief zet de gemeente primair in op realisatie van nieuwe kwaliteiten die nu nog niet of onvoldoende in de gemeente Goeree-Overflakkee aanwezig zijn. Dit zijn onder andere woningen die een specifieke kwaliteit toevoegen aan het eiland, zoals variatie op een locatie (diverse woningtypen, financieringscategorieën en prijsklassen), collectieve woonvormen, nul-op-de-meterwoningen of andere innovatieve duurzaamheidsconcepten. De prioriteitsvolgorde is als volgt: projecten waarin rotte plekken worden opgeruimd, transformatielocaties, uitbreidingslocaties.

Met het onderhavige plan is een gedateerd gebouw gesaneerd. Daarmee is ruimte vrij gekomen om een passende woonlocatie te realiseren waarmee wordt aangesloten bij het duurdere koopsegment. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de woonvisie 2018-2024.

Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse is het bestemmingsplan 'Stad Goedereede en dorpsgebied Ouddorp' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 16 september 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Goeree- Overflakkee. De gronden hebben de bestemming 'Maatschappelijk', de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 5' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop'.

Maatschappelijk
Gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor specifiek maatschappelijk voorzieningen. Zoals bibliotheken, gezondheidszorg en zoals in het plangebied een postkantoor. Het gebruiken van bouwwerken voor woondoeleinden is binnen deze bestemming niet mogelijk.

Waarde-Archeologie-5
Deze dubbelbestemming is bedoeld voor het beschermen en veilig stellen van archeologische waarden die in de grond aanwezig kunnen zijn. In de regels van deze bestemming zijn voorwaarden en regels opgenomen voor het uitvoeren van werkzaamheden. Één voorwaarde is het doen van archeologisch onderzoek wanneer er een bepaalde aantal vierkante meters grond wordt verstoord. Ter plaatse van het plangebied geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de werkzaamheden het vervangen, vernieuwen of veranderen van een bestaand bouwwerk betreft waarbij de oppervlakte niet wordt vergroot en gebruik gemaakt wordt van de bestaande fundering. Daarnaast is er geen archeologisch onderzoek nodig wanneer het een bouwwerk van ten hoogste 2500 m² betreft of dat het bouwwerk zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Vrijwaringszone – molenbiotoop
Het plangebied ligt binnen vrijwaringszone van een molen. Deze bestemming beschermt het functioneren van de molen door regels aan bouwhoogten te stellen.

Zowel de gemeente als de provincie streven naar een woon-, werk- en leefklimaat dat past bij de wensen van de inwoners. Met het slopen van het leegstaande pand en de bouw van één of twee nieuwe woningen wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse aanzienlijk verbeterd en is er sprake van herstructurering. De woningbouw past in de omgeving. De Duinkerkerweg is een woonstraat met hoofdzakelijk vrijstaande woningen. De ontwikkeling past binnen de beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente.

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Archeologie
Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 5'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer het bouwwerk minder dan 2500 m² betreft. Het totale plangebied is in totaal circa 910 m². De te roeren grond zal dus onder de 2500 m² blijven. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Het is mogelijk dat tijdens de uitvoeringsfase archeologische sporen aan het licht komen. Voor dit soort vondsten geldt een wettelijke meldingsplicht ex. artikel 53 van de Monumentenwet 1988. Hiervoor dient contact te worden opgenomen met de gemeente Goeree-Overflakkee.

Cultuurhistorie

De omgeving waar het plangebied in ligt is in de Visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid Holland aangewezen als 'schurvelingenlandschap'. Het schurvelingenlandschap ligt ten westen en noorden van Ouddorp. Het is gevormd in de middeleeuwen door het uitgraven en ontginnen van het oorspronkelijke duinlandschap. Hierdoor ontstonden akkertjes (haaymeten), omgeven door zandwallen (schurvelingen). In veel gevallen zijn de schurvelingen in de 19e en 20e eeuw opgehoogd toen de tussengelegen akkers verder werden uitgegraven voor een beter grondwaterpeil. De nieuwere zandwallen zijn 2 tot 4 meter hoog en begroeid met houtachtige elementen zoals eik, iep en brem. De hoogte van de beplante wallen in verhouding tot de afmetingen van de kleinschalige open akkers maken van de akkers een soort kamers. Nabij of in het plangebied zijn geen schurvelingen gelegen. Dit aspect vormt geen belemmering voor het onderhavige plan.

Molenbiotoop
Het plangebied is gelegen nabij een molen. Om de werking van de molen te beschermen is een molenbiotoop opgenomen in het bestemmingsplan. Deze aanduiding bevat regels ten aanzien van bouwhoogten. Het plangebied ligt op een afstand van 210 meter vanaf het middelpunt van de molen. Dit betekent dat de bebouwing niet hoger mag zijn dan 1/30^ste van de afstand tot te molen (voor dit plan is dat 7 meter), gerekend vanaf de onderzijde van de verticaal staande wiek. Het bevoegd gezag is bevoegd hiervan af te wijken wanneer er al verstorende bebouwing aanwezig is en het zicht op de molen niet verder belemmert wordt. De maximale goothoogte die mogelijk wordt gemaakt bedraagt 4 meter. Hiermee wordt aangesloten op de naastgelegen bebouwing. Tussen de molen aan de Molenweg en de molen aan de Dorpsweg (op circa 200 meter afstand gelegen) en het plangebied is reeds diverse bebouwing aanwezig die hoger of even hoog als de toekomstige woningen is.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Binnen een straal van 32 meter liggen twee agrarische bouwvlakken. Op beide locaties vinden akkerbouwactiviteiten plaats al dan niet hobbymatig. Voor akkerbouw geldt volgens de richtlijnen van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' een afstand van 30 meter. Aan deze afstand wordt voldaan. Conform het geldende bestemmingsplan is ter plaatse ook grondgebonden veehouderij toegestaan. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' geldt hiervoor een richtafstand van 100 meter. Aan deze afstand wordt niet voldaan, maar voor beide locaties geldt, dat er reeds woningbouw op een kortere afstand is gelegen. Hierdoor zal in de praktijk de omvorming naar een veehouderij wellicht onmogelijk zijn. De bouw van woningen ter plaatse van het plangebied vormen in ieder geval geen belemmering voor de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor het onderhavige plan.

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Om de kwaliteit van de bodem vast te stellen is door ATKB B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1, rapportage 8 augustus 2017). Uit het bodemonderzoek blijkt, dat in de grond en het grondwater ten hoogste lichte verontreinigingen zijn vastgesteld. De bovengrond aan de noordzijde van het perceel is licht verontreinigd met kwik, zink, PAK en PCB. Aan de zuidzijde is een lichte verontreiniging met PCB vastgesteld. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen vastgesteld. Het grondwater is licht verontreinigd met naftaleen. Tevens is een lichte verontreiniging met barium aangetroffen. Dit heeft een natuurlijke oorsprong.

Nader onderzoek wordt in het kader van de doelstelling van het onderzoek en op basis van de onderzoeksresultaten niet noodzakelijk geacht. De kwaliteit van de grond en het grondwater is in voldoende mate vastgesteld. De locatie wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstig gebruik (wonen).

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Op basis van de risicokaart kan geconcludeerd worden, dat er geen gevaarlijke bedrijven of opslagen in de buurt liggen. Ook liggen er geen buisleidingen in of rondom het plangebied met gevaarlijke stoffen en zijn er geen transportroutes aanwezig voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Voor de Duinkerkerweg geldt een snelheidsregime van 30 km/u. Voor ontwikkelingen binnen een 30 km/u zone hoeft niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel de geluidbelasting onderzocht te worden en getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij wordt de geluidbelasting kwalitatief beoordeeld volgens de milieukwaliteitsmaat zoals weergegeven in onderstaande tabel van het RIVM.

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2). In dit onderzoek is de geluidsbelasting op de gevels berekend. Hieruit blijkt dat op een deel van de voorgevelrooilijn een geluidsbelasting van 60 dB is berekend. Op het andere deel van de voorgevelrooilijn en op de westelijke zijgevel van het bouwvlak bedraagt de geluidbelasting gecumuleerd 59 dB. Daarmee kan het akoestisch woon- en leefklimaat op zowel de gehanteerde voorgevellijn als op de westgevel volgens de Milieukwaliteitsmaat worden beoordeeld als 'matig'.

Op de oostelijke zijgevel bedraagt de gecumuleerde geluidbelasting ten hoogste 52 tot 53 dB, waarmee het akoestisch woon- en leefklimaat als 'redelijk' kan worden beoordeeld. De achtergevel van het bouwvlak heeft in de gehanteerde gevellijn een gecumuleerde geluidbelasting van 47 tot 48 dB aan oostelijke zijde en 51 dB aan de westelijke zijde, waarmee het akoestisch woon- en leefklimaat als 'goed' tot 'redelijk' dient te worden beoordeeld.

Om een goed woon- en leefklimaat in de nieuwbouwwoningen te waarborgen, wordt geadviseerd de karakteristieke geluidwering zodanig te dimensioneren dat voldaan wordt aan een binnenwaarde van 33 dB in geluidgevoelige ruimtes. Hierbij dient uitgegaan te worden van de gecumuleerde geluidbelasting, zoals weergegeven in hoofdstuk 4 van het akoestisch onderzoek en is het dus wenselijk uit te gaan van een karakteristieke geluidwering van G_A,_k = 27 dB (60 dB – 33 dB). Deze geluidwering wordt bij nieuwbouwwoningen niet zondermeer behaald. Of te zijner tijd een berekening naar de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie noodzakelijk is, is ter beoordeling aan de vergunningverlenende instantie.

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In en rondom het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen. Dit aspect vormt geen belemmering voor het onderhavige plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) in de buitenlucht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Het onderhavige plan betreft de toevoeging van twee woningen. De verkeersaantrekkende werking hierdoor is zo gering dat de ontwikkeling niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Toetsing aan de grenswaarden, in het kader van het onderhavige plan, kan dus achterwege kan blijven.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet dus vastgesteld worden dat er geen beschermde dier- of plantsoorten in het plangebied leven.

Het plangebied ligt braak. Het postkantoor wat gevestigd was op deze locatie is reeds gesloopt. Het uitvoeren van onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming is daarom niet benodigd. De bomen aan de achterzijde van het perceel vallen buiten het plangebied en blijven behouden. Het aspect natuur vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van onderhavige plan.

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Het betreft het toevoegen van maximaal twee woningen. De verkeersaantrekkende werking is dermate gering dat dit geen invloed heeft op het functioneren van de omliggende wegen. Parkeren wordt op eigen terrein ingepast. Voor de woning gelegen aan de toegang tot het parkeerterrein, is er een mogelijkheid het perceel via de zijkant te bereiken. Hier kan eventueel een garage worden gebouwd. Er is op dit moment al een uitrit aanwezig.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Bestaande situatie
Ten tijde van het postkantoor was het perceel vrijwel geheel verhard, met uitzondering van enkele borders met beplanting (rond de van 20% van het plangebied). Het verhard oppervlak bestond uit het pand, betonklinkers en 30 x 30 betontegels. Vooruitlopend op de ontwikkeling is het pand gesloopt en de verharding verwijderd.

Toekomstige situatie
In het plangebied worden maximaal twee woningen gebouwd. Daarnaast zal enige verharding worden aangebracht in de vorm van een oprit en eventueel tuinverharding.

Watercompensatie
Door een toename aan verharding kan hemelwater niet langer infiltreren in de bodem, maar stroomt dit versneld af naar het oppervlaktewatersysteem. Als gevolg van deze versnelde afvoer wordt het oppervlaktewatersysteem meer belast. Om deze belasting te reduceren moeten compenserende voorzieningen worden aangebracht. Conform de voorschriften van het Waterschap Hollandse Delta dient 10% van het verhard oppervlak aan waterberging te worden aangebracht. Hierbij wordt de oppervlakte van de voetprint van de woning voor 100% meegerekend en de oppervlakte van tuinen bij vrijstaande woningen voor 25%. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingstoename van maximaal 500 m² in stedelijk gebied en 1.500 m² in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien in het plangebied bestaande verharding wordt verwijderd, mag deze worden verrekend met de toename in verhard oppervlak als gevolg van de bouw van de woning. De watercompensatie dient plaats te vinden binnen het peilgebied waar de toename aan verharding plaatsvindt.

Het plangebied was grotendeels verhard. De verharding bestond uit het bestaande gebouw en de verharding op het voor- en achterterrein. Door de bouw van de woningen zal de oppervlakteverharding afnemen door de aanleg van voor- en achtertuinen. Compenserende waterberging is daarom niet benodigd.

Waterkwaliteit
Het plan heeft geen effect op de waterkwaliteit. Het ontstaan van vervuilingsbronnen wordt zoveel mogelijk voorkomen om vervuiling van grond- en oppervlaktewater te beletten. Het toepassen van niet-uitloogbare bouwmaterialen voorkomt dat het hemelwater wordt vervuild. In verband hiermee worden geen (sterk) uitloogbare materialen zoals koper, lood, zink of teerhoudende dakbedekking gebruikt op delen die met hemelwater in contact komen, zoals de dakbedekking, goten of pijpen of er moet voorkomen worden dat deze materialen kunnen uitlogen (bijvoorbeeld door het coaten van loodslabben).

Bodemdaling
Het (grond)waterpeil wordt niet aangepast als gevolg of ten behoeve van dit plan. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed.

Veiligheid
Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen
Het plangebied zal worden aangesloten op het gemeentelijk gemengde rioleringsstelsel. Het beheer en onderhoud van de inzameling- transportstelsel van afvalwater, kortom de riolering ligt bij de gemeente. Het waterschap is verantwoordelijk voor de zuivering van het aangeleverde afvalwater. Het onderhoud aan afvoervoorzieningen en bergingsvijvers van hemelwater op eigen terrein is voor rekening van de eigenaren van de betreffende percelen.

Milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van de functiewijziging op onderhavige percelen zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Omdat de gronden in eigendom zijn van de gemeente en dit bestemmingsplan in initiatief van de gemeente is opgesteld is er geen exploitatieplan benodigd. De gemeente heeft geld beschikbaar gesteld voor de onderhavige ontwikkeling. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit postzegelplan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan toegezonden aan de provincie, veiligheidsregio en het waterschap. Dit heeft niet geleid tot reactie. De Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond heeft laten weten dat er geen externe veiligheidsaspecten geconstateerd zijn.

Ter inzagelegging voorontwerpbestemmingsplan
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 4 weken van 18 juli 2018 tot 14 augustus 2018 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft een ieder de gelegenheid gehad een zienswijze in te dienen. Er zijn in totaal drie reacties ontvangen (zie Bijlage 3). Deze reacties geven geen aanleiding tot aanpassing van het onderhavige plan.

Het plan is ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan gewijzigd door gewijzigde inzichten voor deze kavel. In het ontwerp plan wordt het mogelijk gemaakt om een vrijstaande woning te realiseren of een twee-onder-een-kap woning.

Ter inzagelegging ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken van 25 maart 2020 tot en met 6 mei 2020 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijzen ontvangen. De inhoud van de zienswijze en reactie hierop is te vinden in de Nota van zienswijzen (zie Bijlage 4). De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In het ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. Ook de algemene gebruiksbepaling is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening en hoeft daarom niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen, evenmin als de daaraan gekoppelde strafbepaling.

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwvoorschriften en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. Tenslotte kunnen er figuren en verklaringen op de verbeelding staan. Deze hebben geen juridische betekenis, maar zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid, bijv. de topografische gegevens.

Op de verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' opgenomen. In de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak opgenomen waarin één vrijstaande woning of twee-onder-één-kapwoningen gebouwd kunnen worden. Tevens is in dit bouwvlak de maximale goothoogte opgenomen.

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en

bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikelen 1 en 2
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Artikel 3 - Tuin
De bestemming 'Tuin' is opgenomen ter plaatse van de voortuin(en) en/of zijtuin. De betreffen de gronden voor de voorgevel van het hoofdgebouw. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bevat regels voor het plaatsen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. Op deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Artikel 4 - Bestemming - Wonen
Op het perceel aan de Duinkerkerweg 3/3A is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Met de bestemmingsregels is aangesloten bij de bestemming 'Wonen -1 ' van het geldende bestemmingplan 'Stad Goedereede en dorpsgebied Ouddorp 2012'. Ter plaatse mag één vrijstaande woning of twee aaneen gebouwde woningen (twee-onder-één-kapwoning) worden gebouwd. De voorgevel van de vrijstaande woning dient in de voorgevellijn te worden gebouwd zodat de voorgevel op de Duinkerkerweg is georiënteerd. Indien er twee aaneen gebouwde woningen worden gebouwd, dient een representatieve gevel richting de Duinkerkerweg gesitueerd te worden. De voorgevel van de andere aaneen gebouwde woning dient georiënteerd te worden op de Dorpstienden (toegang naar het parkeerterrein). Er geldt een maximale goothoogte van 4 meter voor de vrijstaande woning. Indien 2 onder 1 kap woning wordt gerealiseerd wordt een boerderijtype voorgeschreven. Het woonhuis gedeelte (aan de Duinkerkerweg) mag maximaal 3,5 meter bedragen. Het schuurgedeelte dient minimaal 1 meter hoger zijn tot maximaal 4,5 meter. hoofdgebouwen. De afstand van de zijgevel tot aan de zijerfgrens bedraagt ten minste 3 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' mogen geen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, schuttingen en overkappingen worden gebouwd. Er is een voorwaardelijke bepaling opgenomen waarin is vastgelegd dat uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde mogen worden gebouwd die voldoen aan het beeldkwaliteitsplan.

Artikel 5 – Waarde archeologie - 5
Deze bestemming regelt de bescherming van archeologische waarden die in de grond aanwezig kunnen zijn. Er is geen archeologisch onderzoek nodig wanneer een bestaande gebouw wordt vervangen, vernieuwd of veranderd waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering, het een bouwwerk betreft met een oppervlakte van ten hoogste 2500 m² of dat het een bouwwerk is wat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm of zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

In dit hoofdstuk zijn onderstaande regels opgenomen:

Artikel 7 - Antidubbeltelregel
Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Artikel 8 - Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene regels ten aanzien van het bouwen op het perceel. Zoals het rekening houden met aangrenzende percelen en de afstand tot de zandwallen en schurvelingen op het perceel.

Artikel 9 - Algemene gebruiksregels
In deze regels staan regels voor het gebruik van het perceel. Zo is het verboden om bepaalde zaken op te slaan en uitoefenen van detailhandel.

Artikel 10 - Algemene aanduidingsregels
In dit artikel is de regeling ten aanzien van de vrijwaringszone van de molenbiotoop opgenomen. Binnen de molenbiotoop zijn er beperkingen voor de bouwhoogte van gebouwen en beplanting om een vrije windvang van de molen te kunnen garanderen.

Artikel 11 – Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Artikel 12 – Overige regels
In dit artikel is opgenomen dat het wettelijk kader van het plan wordt bepaald door de regelingen zoals die luiden op het moment van vaststelling van het plan .

Artikel 13 en 14
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.