In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Landgoed De Vlist met identificatienummer NL.IMRO.1931.BP2111BG014-VG01 van de gemeente Krimpenerwaard.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een gebouw dat aan het hoofdgebouw is aangebouwd, en daarmee in directe verbinding staat en welk gebouw door zijn vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met (de kennis en de studie van) de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermede naar de aard gelijk te stellen terrein dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, met uitzondering van bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bij gebruik: het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand, gebouw, dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw en dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

belang in geschiedkundig opzicht; onder andere met betrekking tot het ontstaan van het gebied, zoals onder meer tot uitdrukking komende in het occupatiepatroon en de bebouwing.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

vormen van recreatief (mede)gebruik in een gebied, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruimte, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën, paardrijden en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

kwetsbaar object zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

een geheel of gedeeltelijk met natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak - daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen - voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied.

een geheel of gedeeltelijk met natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak - daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen - voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

1. a. voor gebouwen op of langs een dijk:
   1. 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de kruin van een dijk grenzen of waarvan de voorgevel binnen een afstand van 3 meter uit de kruin van de dijk is gelegen: de hoogte van de kruin van de dijk;
   2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
2. b. voor gebouwen niet op of langs een dijk:
   1. 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de openbare weg grenzen: de hoogte van de kruin van die openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
   2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;
3. c. voor andere bouwwerken:
   1. 1. de gemiddelde hoogte van het aansluitende bestaande afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 m boven peil en haaks op de perceelsgrens.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de vaststelling van de oppervlakte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder buitenwerkse gevelvlakken en/of scheidingsmuren wordt de verticale projectie van het gehele bouwwerk, op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk gemeten.

Van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein wordt gemeten buitenwerks en boven peil, met dien verstande, dat de oppervlakten van alle op het terrein gelegen gebouwen en andere bouwwerken worden opgeteld.

2.9 de bedrijfsvloeroppervlakte
Wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte ten dienste van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten worden opgeteld.

2.10 de verkoopvloeroppervlakte

Wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande, dat de totale vloeroppervlakte van ruimten welke rechtstreeks ten dienste staan van de detailhandelsactiviteiten en voor publiek toegankelijk zijn worden opgeteld; kantoren, magazijnen en overige dienstruimten worden hieronder niet begrepen.

Ten aanzien van de in lid 3.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

Op de in lid 4.1 bedoelde gronden zijn uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 1,5 m.

Op de in lid 5.1 bedoelde gronden zijn uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. voor het bouwen van steigers bij woningen de volgende regels gelden:
   1. 1. per woning is maximaal één steiger toegestaan;
   2. 2. de bouwhoogte van een steiger mag niet meer bedragen dan 0,50 m;
   3. 3. de oppervlakte van een steiger mag niet meer bedragen dan 12 m²;
2. b. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 6 m.

Ten aanzien van de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

Ten aanzien van de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende gebruiksregels:

De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische monumenten (AMK-terreinen), waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 1' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden in verband met woonheuvels, historische dorpskernen, kerkterreinen met (mogelijke) begraafplaats, (dagzomende) donken, WOII stellingen, schuilplaatsen, tankgrachten en loopgraven, archeologische vindplaatsen (met buffer) en (verdwenen) molenplaatsen, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden van gronden met een (zeer) hoge archeologische verwachting in verband met ontginningsassen en dijk- en polderlinten (inclusief dijk/kade), waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden van gronden met een middelhoge archeologische verwachting in verband met holoceen afgedekt rivierenlandschap en stroomgordels Graaf riviersysteem, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden van gronden met een middelhoge archeologische verwachting in verband met holoceen afgedekt rivierenlandschap, stroomgordels Benschop riviersysteem, en zeer diep gelegen afgedekte rivierduinen (onbekende verwachting), waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 6' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 7' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden van gronden met een lage archeologische verwachting, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie 7' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologie 7' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het 'dorpsgezicht Vlist (inclusief Bonrepas)' in verband met de volgende waarden:

1. a. de ruimtelijke structuur van het dorp met de langsliggende polderkaden en de haaks daarop-staande verkaveling, in samenhang met de aard en de schaal van de bebouwing en de sterk naar voren tredende ruimtelijk-functionele relatie met het open buitengebied;
2. b. het niveauverschil tussen de hooggelegen polderkaden met aangrenzende bebouwing die gemiddeld op circa 0,2 meter -N.A.P. liggen, en het omliggende land dat duidelijk lager is gelegen met aanzienlijke niveauverschillen per polder;
3. c. de groepering van agrarische bebouwing op het kavel, over het algemeen in de lengte as van de kavelrichting, dus met de nokrichting loodrecht op de weg;
4. d. de relatieve beslotenheid van de bebouwingsstrook (met name in de zomer) langs de Vlist en de openheid van het daarop aansluitende agrarische gebied;
5. e. een open polderlandschap met overwegend wei- en hooiland, doorsneden door talrijke sloten die loodrecht op de Vlist staan en onderling verbonden zijn door weteringen;
6. f. een gevarieerd open-gesloten beeld van de kleinschalige bebouwingsstrook door de afwisseling van oeverbeplanting, gebouwen-groepen en tot de weg doorlopende open kavels;

waarbij de bestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Ten aanzien van de in lid 13.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. uitbreiding van gebouwen en andere bouwwerken alsmede het oprichten van nieuwe gebouwen en andere bouwwerken is niet toegestaan;
2. b. de uitwendige hoofdvorm van bestaande bebouwing, bepaald door de goothoogte, bouwhoogte, nokrichting, dakvorm, dakhelling en gevelindeling, zoals deze was op het moment van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, dient gehandhaafd te worden.

De voor 'Waarde - Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, versterking en ontwikkeling van de aan de gronden eigen zijnde natuurwaarden;
2. b. behoud, versterking en herstel van de aan de gronden eigen zijnde landschapswaarden en cultuurhistorische waarden;
3. c. agrarisch gebruik;
4. d. water;
5. e. instandhouding van het landgoed;
6. f. extensief recreatief medegebruik, waaronder de instandhouding van het Boerenlandpad (zie bijlage 4);
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, (ontsluitings)wegen en paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Ten aanzien van de in lid 14.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

1. a. op deze gronden mag worden gebouwd overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de waterkering, waterhuishouding en waterstaat, waarbij de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Ten aanzien van de in lid 15.1 bedoelde gronden gelden de volgende bouwregels:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken in strijd met de bestemming.
2. b. Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan worden in ieder geval aangemerkt:
   1. 1. het storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
   2. 2. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. 3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
   4. 4. het gebruik van bouwwerken voor een seksinrichting en voor detailhandel, voor zover zulks niet expliciet is toegestaan ingevolge de bestemmingsomschrijving;
   5. 5. of het doen of laten uitvoeren van vorenstaande activiteiten.

Het bepaalde in 18.1 onder b is niet van toepassing op:

1. a. het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
2. b. de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
3. c. het opslaan of storten van afval- en meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen.

Binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan moeten de ecologische en landschappelijke maatregelen, zoals weergegeven in bijlage 2, zijn aangelegd en in stand worden gehouden.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - weidevogelgebied' zijn de gronden tevens bestemd voor de bescherming van het leefgebied van weidevogels.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels voor:

1. a. een geringe overschrijding van de bestemmings- en/of bouwgrenzen en/of aanduidingsgrenzen, indien een onnauwkeurigheid of de feitelijke toestand van het terrein daartoe aanleiding geeft, of indien een rationele verkaveling van de gronden een geringe overschrijding vergt, mits de grens of grenzen met niet meer dan 5 meter worden overschreden;
2. b. een geringe overschrijding van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages, mits deze voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met niet meer dan 10% worden overschreden;
3. c. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut, waarbij de inhoud ten hoogste 75 m3 en de goothoogte ten hoogste 3 m mag bedragen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd;
4. d. de bouw van antennemasten voor communicatiedoeleinden, waarbij de bouwhoogte niet meer dan 45 m mag bedragen en waarbij het beleid gericht is op het combineren van deze voorzieningen, op een koppeling van voorzieningen met bebouwing en op een dusdanige situering dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied;
5. e. de bouw van andere bouwwerken zoals een vlaggenmast, een artistiek kunstwerk, antennes en dergelijke tot een bouwhoogte van 15 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van:

1. a. het toevoegen of schrappen van de aanduiding 'karakteristiek', indien dit op basis van nadere inventarisatie door een deskundige op het gebied van monumenten gewenst is en na advies van de gemeentelijke monumentencommissie;
2. b. een enigszins andere situering en/of begrenzing van bestemmingsvlakken, bouwvlakken en/of aanduidingen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, op voorwaarde, dat de oppervlakte van het betreffende bestemmingsvlak dan wel bouwvlak en/of aanduiding niet meer dan 10% zal worden gewijzigd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. a. het splitsen van gebouwen met de aanduiding 'karakteristiek' in maximaal 3 wooneenheden onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de woning(en) en bijbehorende erfbebouwing voldoen aan het bepaalde in de bestemming 'Wonen' van deze regels;
   2. 2. de inhoud per wooneenheid minimaal 300 m3 bedraagt;
   3. 3. voldaan wordt aan de Wet geluidhinder;
   4. 4. de belangen van de in de directe omgeving gelegen (agrarische) bedrijven niet worden geschaad;
   5. 5. ter plaatse van de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
   6. 6. in het wijzigingsplan een verantwoording is opgenomen ten aanzien van beleid en wetgeving in verband met externe veiligheid en hoogspanningslijnen;
2. b. het vestigen van een bed & breakfast in gebouwen met de aanduiding 'karakteristiek', mits:
   1. 1. het aantal kamers in het betreffende gebouw mag maximaal 7 bedragen;
   2. 2. het aantal personen dat gelijktijdig gebruik maakt van de bed & breakfast mag maximaal 10 bedragen;
   3. 3. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en op eigen terrein dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
   4. 4. de bed & breakfast wordt uitgeoefend door de bewoner van het perceel.
3. c. het hebben van beroepsmatige activiteiten aan huis in gebouwen met de aanduiding 'karakteristiek' indien deze op een woonperceel zijn gelegen en waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:
   1. 1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de (woon)bebouwing tot een maximum van 100 m2;
   2. 2. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
   3. 3. detailhandel is niet toegestaan;
   4. 4. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner.

Het bevoegd gezag past artikel 22.1 toe met inachtneming van de CROW-publicatie 381 en diens rechtsopvolger(s) of door haar nadien vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 23.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. 3. Het eerste lid onder artikel 23.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 23.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 23.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. 4. Het eerste lid onder artikel 23.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Landgoed De Vlist'.

De initiatiefnemer woont in een monumentale woonboerderij aan de Oost-Vlisterdijk 13 te Vlist. Bij het perceel hoort circa 7 hectare gras- en hooiland waar het 'boerenlandpad' overheen loopt. De initiatiefnemer wil met gebruik making van de provinciale regeling hier een nieuw landgoed realiseren en deze rangschikken onder de Natuurschoonwet 1928. Het beleid voor nieuwe landgoederen maakt het mogelijk om nieuwe gebouwen op te richten met als tegenprestatie het ontwikkelen van nieuwe natuur en het (grotendeels) openstellen van het landgoed met natuur en recreatie.

Met voorliggend plan wordt de instandhouding en openstelling van twee belangrijke wandelroutes op privéterrein zeker gesteld, in combinatie met de ontwikkeling van natuurwaarden op de 7 ha grond. Het plan omvat ook de bouw van een nieuwe woning achter de bestaande de woning aan de Oost-Vlisterdijk 13 en een beheergebouw ten behoeve van het beheer van het landgoed. Daarnaast wordt een agrarisch gebouw op het perceel West-Vlisterdijk 28 omgebouwd tot woning. Deze locatie is tevens in eigendom van de initiatiefnemer.

Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied bestaat uit twee locaties, gelegen aan de Oost-Vlisterdijk 13 en de West-Vlisterdijk 28 ten noorden van de kern Vlist. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

^{Ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)}

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

Het plangebied ligt aan de Oost-Vlisterdijk 13 en achter West-Vlisterdijk 28, in het buitengebied van Vlist.

Beide locaties zijn gelegen midden in het veenweidegebied aan de rivier de Vlist, binnen het beschermde dorpsgezicht van Vlist. Het veenweidegebied wordt bepaald door lintbebouwing, weidegronden, de verkavelingen en het slotenpatroon.

Op het perceel Oost-Vlisterdijk 13 staat een oude monumentale woonboerderij met een aangebouwde voormalige veestalling. Ook bevinden zich op het erf nog een met riet gedekte hooiberg en een aantal voormalige agrarische opstallen. Het perceel is omzoomd door veel groen onder andere in de vorm van grienden. Bij het perceel behoort ca. 7 ha gras/hooiland. Op het perceel is een wandelpad (Boerenlandpad) aanwezig dat loopt over de percelen die eigendom zijn van de initiatiefnemer. Het Boerenlandpad is een wandelroute die de Oost-Vlisterdijk verbindt met de Lange Vliet. Vanaf de Oostvlisterdijk komt men dan weer uit in Polsbroek, Hoenkoop, Haastrecht of Oudewater. De onderstaande afbeelding toont een luchtfoto van een deel van de locatie aan de Oost-Vlisterdijk 13.

^{Luchtfoto locatie Oost-Vlisterdijk 13}

De initiatiefnemer is tevens eigenaar van de landerijen die de West-Vlisterdijk met Schoonouwen en Stolwijk verbinden, circa 400 meter ten noordwesten van de locatie aan de Oost-Vlisterdijk. Op deze landerijen is het Kraamvrouwenpad gelegen. Beide genoemde wandelpaden zijn onderdeel van zowel gemeentelijke, regionale en landelijke wandelroutes. Op de gronden van de initiatiefnemer aan de West-Vlisterdijk, staat achter West-Vlisterdijk 28 een agrarisch gebouw in de vorm van een veestalling, dat nog gebruikt wordt voor agrarische bedrijfsvoering. De navolgende afbeelding toont een luchtfoto van de locatie aan de West-Vlisterdijk.

^{Luchtfoto locatie achter West-Vlisterdijk 28}

Het plangebied bestaat uit twee delen die in samenhang worden ontwikkeld.

Oost-Vlisterdijk 13

De initiatiefnemer heeft het voornemen om via de provinciale regeling "nieuwe landgoederen" op de gronden bij de Oost-Vlisterdijk 13 een nieuw landgoed aan te leggen. De bestaande boerderij aan de Oost Vlisterdijk 13 zal als drager / vertegenwoordiger van het nieuwe landgoed dienen. Daarnaast is het plan om in het kader van de landgoederenregeling twee nieuwe woningen (waarvan één op de locatie aan de West-Vlisterdijk) en een beheerschuur te realiseren. De beheerschuur wordt opgericht ten behoeve van het onderhoud en beheer van de 7 hectare natuurland. Met het plan wordt tevens gewaarborgd dat de wandelpaden die door het plangebied lopen in stand worden gehouden.

De onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie aan de Oost-Vlisterdijk. Het langgerekte perceel wordt ingericht als landgoed, bestaande uit vochtig vogelweidegrasland en bloemrijk en kruidenrijk grasland. Achter de bestaande boerderij wordt één nieuwe woning gerealiseerd. Op het achtergelegen perceel wordt de beheerschuur gerealiseerd. De bebouwing wordt in dezelfde lijn geplaatst, waardoor bestaande zichtlijnen behouden blijven.

^{Overzicht plangebied Oost Vlisterdijk}

^{Inrichtingsschets toekomstige situatie Oost-Vlisterdijk 13 (bron: Verstoep bouwadvies en architectuur)}

West-Vlisterdijk 28

De tweede woning wordt gerealiseerd achter West-Vlisterdijk 28. Hier wordt een agrarisch gebouw omgevormd tot woning, waarbij de bestaande kenmerkende vorm behouden blijft. De navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige situatie aan de West-Vlisterdijk.

^{Inrichtingsschets toekomstige situatie West-Vlisterdijk 28 (bron: Verstoep bouwadvies en architectuur)}

NSW Landgoed

De initiatiefnemer wil het landgoed de status van NSW-landgoed geven (Natuurschoonwet 1928). De doelstelling van de Natuurschoonwet 1928 is om eigenaren te stimuleren om een landgoed in stand te houden of om nieuwe landgoederen aan te leggen en daarmee een bijdrage te leveren aan het behoud en ontwikkeling van natuurschoon in Nederland. Het terrein achter de Oost-Vlisterdijk 13 kan als NSW landgoed worden gekwalificeerd als het aan de daarvoor gestelde eisen voldoet. Het gaat hier onder andere om:

1. i. een minimale omvang van het landgoed (5 ha)
2. ii. een minimaal percentage natuur van het totaal gerangschikte areaal (30% bos en/of natuurterreinen of 20% bos en 50% natuurterreinen).

Met het plan wordt het landgoed opengesteld voor wandelaars, waarmee het landgoed zal worden gekwalificeerd als een opengesteld NSW landgoed. Aan het creëren van een opengesteld landgoed zijn voorwaarden verboden, zoals een minimale openstelling van 5 ha, voldoende vrij toegankelijke paden, een minimale padlengte per ha en bebording. De initiatiefnemer is daarnaast bereid het pad te verbinden met het reeds aanwezige Kraamvrouwenpad gelegen op de, eveneens in eigendom zijnde, percelen aan de West-Vlisterdijk (zie bijlage 4 bij de regels). Deze paden lopen over particulier terrein. Met toekenning van de NSW-status is de instandhouding en openstelling van deze paden voor de lange termijn gewaarborgd.

In bijlage 1 bij de toelichting is een rapportage toegevoegd waarin de actuele en potentiële natuur- en landschapswaarden van het nieuwe landgoed worden beschreven. Het landgoed zal in hoofdlijnen bestaan uit 4,4 hectare vochtig vogelweidegrasland, de bestaande watergangen, een aantal bestaande singels en boomgaarden en het erf met deels bestaande en deels nieuwe bebouwing, inclusief de bestaande parkeerplaats. De nieuwe bebouwing wordt landschappelijk ingepast met bijpassende beplantingselementen als singels en knotwilgenrijen. Daarnaast wordt aan de voorzijde een bloemrijk grasland ingezaaid. De totale oppervlakte van het nieuwe landgoed bedraagt circa 7,9 hectare.

Beeldkwaliteit

Om voldoende sturing te kunnen geven aan de architectonische invulling en de inrichting van het (openbaar) gebied, om zo een passende en hoogwaardige plankwaliteit te realiseren, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 3 bij de regels toegevoegd.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden uit de NOVI. Er zijn geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

Ladder duurzame verstedelijking

Voorliggend initiatief maakt twee nieuwe woningen mogelijk in ruil voor de realisatie van een landgoed. De realisatie van een nieuw landgoed met twee woningen is geen stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat er pas vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6. Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig.

Het initiatief past daarmee binnen het rijksbeleid.

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Deze zijn op 01-04-2019 in werking getreden. Met het samenvoegen van verschillende beleidsplannen c.q. verordeningen sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Onder meer de Visie ruimte en mobiliteit en de Verordening ruimte zijn in het Omgevingsbeleid opgegaan.

Met het Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Vanuit het bestaande beleid gaat het hier om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid).

Beleid voor ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking

van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. De

kwaliteitskaart toont in vier lagen de gebiedskenmerken en kwaliteiten die de provincie belangrijk

vindt. De vier lagen zijn samengevat in één kaartbeeld; de integrale kwaliteitskaart. De vier lagen zijn:

• laag van de ondergrond
• laag van de cultuur- en natuurlandschappen
• laag van de stedelijke occupatie
• laag van de beleving

Het kwaliteitsbeleid gaat uit van 'ja, mits': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van

belang. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact is. Er wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

^{(bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland, 2019)}

Beleid nieuwe landgoederen

In de Verordening Ruimte 2011 is het beleid Nieuwe Landgoederen opgenomen. Het doel van het beleid voor Nieuwe Landgoederen is tweeledig. Enerzijds kan met de aanleg van een nieuw landgoed conform de regels groengebied worden aangelegd en beheerd (natuur- of recreatiegebied) anderzijds wordt de mogelijkheid geboden voor een bijzondere manier van landelijk wonen. De kwaliteitskaart met bijbehorende gebiedsprofielen wordt richtinggevend voor de uitwerking van ruimtelijke kwaliteit op een nieuw landgoed.

Artikel nieuwe landgoederen

de mogelijkheid een landhuis of andere bebouwing op te richten en ter compensatie een deels openbaar landgoed (natuur- en/of recreatiegebied) aan te leggen. De realisatie is uitgesloten in de EHS/NNN evenals in gerealiseerde recreatiegebieden. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. i. de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd, hetgeen wordt aangetoond in een beeldkwaliteitsparagraaf over de inrichting van het landgoedpark, de vormgeving van de bebouwing en de aansluiting op het omliggende landschap;
2. ii. het landgoed wordt minimaal 5 hectare groot en is nagenoeg aaneengesloten;
3. iii. minimaal 90% van het gebied is voor het publiek toegankelijk;
4. iv. maximaal 10% van het gebied behoort tot het private deel, dat voor maximaal 20% mag worden bebouwd, met een bij het wezen van een landgoed passende bebouwing;
5. v. bedrijfsfuncties zijn beperkt tot categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
6. vi. de functie heeft niet meer dan een potentieel geringe verkeersaantrekkende werking;
7. vii. het onder iii bedoelde gebied wordt niet bebouwd maar ingericht met groene en/of blauwe functies die passen in de ambities voor het omliggende landschap, zoals aangeduid op de kwaliteitskaart van de provinciale structuurvisie, en die –voor zover het gaat om aanleg in een nog niet gerealiseerde ecologische verbinding- aansluiten bij het beoogde natuurdoeltype van de ecologische verbinding.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft het realiseren van een nieuw landgoed en de realisatie van twee nieuwe woningen. Het beleid Nieuwe Landgoederen wordt niet meer als officieel beleid in de Omgevingsverordening benoemd, maar bij de beoordeling van de aanvullende ruimtelijke (kwaliteits-)maatregelen worden de bovengenoemde voorwaarden als uitgangspunt genomen voor de ontwikkeling. Ditzelfde geldt voor de hoogwaardige inpassingsmaatregelen die kunnen worden gezien als een vorm van 'rood voor groen' of de specifieke invulling daarvan met de voormalige regeling 'nieuwe landgoederen'. Het beleid is dus wel maatgevend geweest voor de ontwikkeling in onderhavig plan. Aan de genoemde voorwaarden wordt voldaan.

Stiltegebied

Een groot deel van de Krimpenerwaard is aangewezen als stiltegebied. De stiltegebieden zijn (relatief) geluidluwe gebieden met beperkte verstedelijking, waar het dagelijks geluid de 40 decibel niet overstijgt. Hier vindt men rust en stilte als contrast met het dynamisch stedelijk gebied. In destiltegebieden is alleen ruimte voor “gebiedseigen” geluid. Beide locaties van het plangebied vallen binnen een stiltegebied. Het realiseren van een landgoed en twee woningen op twee verschillende locaties zijn passende ontwikkelingen in een stiltegebied. De rust in het gebied blijft gewaarborgd.

Regels voor ruimtelijke kwaliteit

Op basis van de Kwaliteitskaart provincie Zuid-Holland behorende bij de Omgevingsvisie zijn twee landschapstypen relevant voor het plangebied. Dit zijn het veen(weide)landschap en de linten.

De structuur van het veenweidegebied wordt bepaald door de rivieren en de parallel aan de rivieren aangelegde tiendwegen, kades en weteringen. Hierdoor is een landschap ontstaan met lange rechte lijnen en lange smalle kavels. Voor dit landschapstype worden de volgende richtpunten beschreven:

• Behoud van het veenlandschap door het afremmen van bodemdaling.
• Behoud van het contrast tussen (meer verdichte) oeverwallen langs de rivieren en de linten in het gebied en het uitgestrekte, ingeklonken veen.
• Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen, waarbij lengtesloten als beeldbepalend worden beschouwd.
• Behoud van de veenstroom, dijk en kade als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het veen(weide)landschap en begrenzing van poldereenheden.
• Het gebruik is zoveel mogelijk gericht op behoud van de karakteristieken (maat van de poldereenheden, verkavelingspatroon, beplanting, kades en dijken en de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems).
• Ontwikkelingen zijn gericht op een duurzaam gebruik en eigenaarschap van het veen(weide)gebied. Het maken van nieuwe (agrarische) natuurlandschappen met een (extensieve) recreatieve functie behoren tot de mogelijkheid.

Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Voor het landschapstype linten worden de volgende richtpunten beschreven:

• Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
• Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Conclusie

Met onderhavig plan wordt de structuur van het veenweidelandschap en de lintbebouwing behouden en versterkt. Het verkavelingspatroon met de lengtesloten blijft behouden. De nieuwe woning aan de Oost-Vlisterdijk wordt achter de bestaande bebouwing in de tweede bebouwingslijn gerealiseerd. De monumentale boerderij blijft het beeld bepalen. De nieuwe woning aan de West-Vlisterdijk wordt gerealiseerd in een voormalige ligboxenstal. Hiermee blijven het zicht vanaf de dijk en de bestaande zichtlijnen behouden. Met de voorgenomen ontwikkeling blijven de landschappelijke kwaliteiten van het veenweidelandschap en de linten behouden. Door een groot deel van het plangebied als landgoed in te richten worden de kwaliteiten van het veenweidelandschap en het gebied juist versterkt. De cultuurhistorie vormt een groot deel van de herkomstwaarde van het plangebied. Met het oprichten van het landgoed wordt een extra bijdrage geleverd aan de belevingswaarde, gebruikerswaarde en toekomstwaarde van dit gebied.

Het initiatief sluit aan bij het provinciaal beleid.

Het plangebied ligt in de gemeente Krimpenerwaard. Dit is sinds 1 januari 2015 een samenvoeging van de gemeenten Nederlek, Ouderkerk, Bergambacht, Schoonhoven en Vlist. Het plangebied ligt in de voormalige gemeente Vlist.

In de (ontwerp) Omgevingsvisie Krimpenerwaard 2020 heeft de gemeente vastgelegd welke toekomstige ontwikkelingen zij ziet voor de leefomgeving. De visie geeft richting aan ruimtelijk-maatschappelijke ambities en opgaven. In de toekomst wil de gemeente Krimpenerwaard een vitaal leefbaar gebied zijn waar in goede gezondheid en met plezier wordt gewoond, gewerkt en genoten van de unieke omgeving. Waarbij iedereen mee kan doen en zijn verantwoordelijkheid neemt. In deze dynamische gemeente zijn de kernen in verbinding met de omliggende gebieden en vervult de Krimpenerwaard een belangrijke rol op het gebied van duurzaamheid, biodiversiteit en ruimtelijke ontwikkeling.

De identiteit van de gemeente Krimpenerwaard en belangrijke kwaliteiten waar rekening mee wordt gehouden worden beschreven in de 'Krimpenerwaarden'. De opgaven en uitdagingen die hieraan bijdragen zijn vertaald in speerpunten. De “Krimpener-waarden” zijn als volgt opgedeeld:

• Waarden van heel de Krimpenerwaard;
• Waarden per gebied;
• Waarden van de Kernen.

Kansen De Waterlinie:

• Benut de kwaliteiten langs de Vlist om het bestaande woonmilieu te versterken;
• Maak gebruik van en respecteer de historie om de recreatieve toegankelijkheid en verblijfswaarde te vergroten;
• Versterken van de toeristisch recreatieve verbindingen tussen Nieuwpoort, Oudewater en Gouda;
• Beleefbaar maken van de Oude Hollandse Waterlinie door de Vlist als belangrijke historische ader te benutten;
• Fiets- en wandelroutes met elkaar verbinden, zodat ontmoeting in de openbare ruimte gestimuleerd wordt en het gebied beleefbaar is.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief maakt twee nieuwe woningen en de realisatie van een landgoed mogelijk bij de kern Vlist. Met het plan wordt ook de duurzame instandhouding van de wandelroutes 'Boerenlandpad' en 'Kraamvrouwenpad' verzekerd. Het plangebied ligt binnen het deelgebied De Waterlinie, waarvoor de kansen hierboven beschreven zijn. Het plan levert een bijdrage aan het versterken van het bestaande woonmilieu langs de Vlist en het vergroten van de recreatieve toegankelijkheid en verblijfswaarde van het gebied. Hiermee sluit het plan aan bij de Omgevingsvisie Krimpenerwaard.

Met deze structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente (i.c. de voormalige gemeente Vlist) op hoofdlijnen weergegeven. Het is daarmee het ruimtelijk afwegingskader voor nieuwe initiatieven. Het beleid voor het buitengebied is gericht op behoud en herstel van landschap, cultuurhistorie en natuur, in balans met de ontwikkelingsmogelijkheden voor een duurzame grondgebonden veehouderij. Voor overige functies wordt een consoliderend beleid voorgestaan.

Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kwaliteiten van het gebied. Indien deze verder gaan dan het bestemmingsplan mogelijk maakt, moet een nieuwe afweging worden gemaakt. Voorwaarden binnen die afweging zijn:

• het betreft een duurzame ontwikkeling;
• er is sprake van toevoeging van kwaliteit (op het gebied van cultuurhistorie, landschap en/of natuur);
• de ontwikkeling past bij de identiteit en schaal van de omgeving;
• draagt bij aan de economie van het buitengebied.

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft de realisatie van een landgoed en het mogelijk maken van twee nieuwe woningen. Tevens wordt met het plan ook de duurzame instandhouding van de wandelroutes 'Boerenlandpad' en 'Kraamvrouwenpad' verzekerd. Deze ontwikkeling past bij de identiteit en schaal van de omgeving (veenweidelandschap) en draagt bij aan de toevoeging van kwaliteit aan het gebied. Het plan past hiermee binnen de Structuurvisie Vlist 2020.

De gemeenteraad van Krimpenerwaard heeft op 13 december 2016 de "Nota Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Krimpenerwaard" vastgesteld. De nota is op 1 januari 2017 in werking getreden. Doel van de Nota Ruimtelijke kwaliteit is het welstandsbeleid van de voormalige gemeenten Bergambacht, Nederlek, Ouderkerk, Schoonhoven en Vlist te harmoniseren en dereguleren met behoud van kwaliteit. Bij de Nota Ruimtelijke kwaliteit horen twee kaarten; de Niveaukaart en de Gebiedenkaart. Op de Niveaukaart is aangegeven wat het minimale toelatingsniveau is om de gewenste kwaliteit van de omgeving te regelen. Op de Gebiedenkaart zijn de gebieden weergegeven die zich onderscheiden met samenhangende bebouwingstypologieën.

Planspecifiek

Op onderstaande afbeeldingen zijn een uitsnede van de Niveaukaart en een uitsnede van de Gebiedenkaart weergegeven met in de rode cirkels de twee locaties van het plangebied.

^{Uitsnede Niveaukaart (bron: Nota Ruimtelijke Kwaliteit)}

^{Uitsnede Gebiedenkaart (bron: Nota Ruimtelijke Kwaliteit)}

De locatie aan de West-Vlisterdijk en de voorzijde van de locatie aan de Oost-Vlisterdijk zijn aangeduid als 'bijzonder welstandsniveau' en als beschermd dorpsgezicht van de linten langs 'De Vlist'. In deze gebieden is het uiterlijk van aanzienlijk belang voor de identiteit van Krimpenerwaard. Inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit is in deze gebieden gewenst. Een plan dient een bijdrage te leveren aan de kwaliteit van het straatbeeld. Met voorliggend plan blijft de karakteristieke bebouwing aan de voorzijde van de locatie Oost-Vlisterdijk intact. Bij de locatie West-Vlisterdijk wordt een voormalige stal omgebouwd tot woning, waarbij het bestaande karakter behouden blijft. Hiermee wordt bijgedragen aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het achtergelegen perceel aan de Oost-Vlisterdijk heeft een gewoon welstandsniveau en is aangeduid als 'landelijk gebied'. De waarde is in ieder geval gelegen in de combinatie tussen de oorspronkelijke structuurelementen en de afwisselende lintbebouwing. De verkaveling met dicht op elkaar gelegen sloten leidt tot langwerpige kavels met tussen de kavels doorzichten op het achterland. Deze wijze van erfinrichting is kenmerkend voor het gebied en zorgt voor doorzichten over de erven. Het beleid is gericht op het behoud van de oorspronkelijke structuurelementen. De inrichting van dit deel van het plangebied als landgoed sluit hier goed bij aan en past goed in landelijk gebied. Hiermee levert het plan een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Het initiatief sluit aan op het beleid uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2017.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied (voormalige gemeente Vlist)', vastgesteld op 15 december 2015 door de gemeente Krimpenerwaard.

Oost-Vlisterdijk 13

De locatie Oost-Vlisterdijk 13 heeft de enkelbestemmingen 'Wonen', 'Water' en 'Agrarisch met waarden'. Binnen de bestemming 'Wonen' ligt voor een deel de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Het plangebied heeft deels de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1', 'Waarde - Archeologie 1', Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 6'. De achtergelegen percelen hebben tevens de gebiedsaanduiding 'overige zone - weidevogelgebied'. De onderstaande afbeeldingen tonen uitsnedes van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de locatie Oost-Vlisterdijk.

^{Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

^{Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Achter West-Vlisterdijk 28

De locatie achter West-Vlisterdijk 28 heeft de enkelbestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden'. Langs de oostzijde van de locatie ligt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Een groot deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1'. Het gehele plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de locatie achter West-Vlisterdijk 28.

^{Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

Op de locatie Oost-Vlisterdijk 13 is het realiseren van een woning en beheerschuur binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' strijdig met het geldende bestemmingsplan. Op de locatie West-Vlisterdijk 28 is binnen de bestemming 'Wonen' één vrijstaande woning per bestemmingsvlak toegestaan. In het bestemmingsvlak is al een woning aanwezig. Het realiseren van een extra woning is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Daarom is voorliggende herziening van het bestemmingsplan opgesteld.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn op beide locaties bodemonderzoeken uitgevoerd. Het onderzoeksrapport voor de locatie Oost-Vlisterdijk 13 is toegevoegd als bijlage 2. Hierin wordt geconcludeerd dat een deel van de locatie vanwege een slootdemping verdacht is voor zware metalen, PAK en asbest. Voor het overige is de locatie onverdacht. De nieuwe woning is niet beoogd ter plaatse van de verdachte locatie. Ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal verder onderzoek worden gedaan naar de dan geldende situatie.

Het onderzoeksrapport van het verkennend bodemonderzoek voor de locatie West-Vlisterdijk 28 is toegevoegd als bijlage 3. Hierin wordt geconcludeerd dat de bovengrond en/of de grond onder de puinlaag licht verontreinigd is met diverse metalen, PAK en olie. Indicatief getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de grond aan Industrie of Wonen. Het grondwater is matig verontreinigd met barium en licht verontreinigd met barium, zink en naftaleen. De overschrijding van de tussenwaarde voor barium is gering en wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de puinlaag. Er is een sterke verontreiniging met asbest aangetroffen welke een geval van ernstige bodemverontreiniging betreft. De oppervlakte van de sterke verontreiniging is 100 m², de hoeveelheid is 15 m³. Voorafgaand aan de bouw dient de sterke verontreiniging met asbest gesaneerd te worden. Hiervoor kan voorafgaand aan de bouw een BUS-melding ingediend worden.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM₁₀ en PM_2,5(fijnstof) en NO₂ (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM₁₀ en NO_x bedraagt 40 µg/m3, van PM_2,5 is dat 25 µg/m³.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 156509 (aan de West-Vlisterdijk ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (realiseren landgoed en 2 woningen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, toevoegen 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai, omdat nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk worden gemaakt (2 woningen). Het plangebied ligt aan de Oost-Vlisterdijk 13 en achter West-Vlisterdijk 28. Industrielawaai en spoorweglawaai zijn hier niet aan de orde. Wat betreft wegverkeerslawaai geldt aan de West-Vlisterdijk en de Oost-Vlisterdijk, ter hoogte van het plangebied, een maximum snelheid van 60 km/u. Het plangebied ligt binnen de geluidszones van deze wegen. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 4. Hierin wordt geconcludeerd dat de gecumuleerde geluidsbelasting door wegverkeer op beide nieuwe woningen lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Zodoende zal ook de geluidsbelasting van elke weg afzonderlijk voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Er zijn geen hogere grenswaarden nodig voor dit plan. Er is voor de nieuwe woningen vanuit het oogpunt van geluid sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

Op grond van artikel 3 lid 1 van de Wgv gelden de volgende normen ten behoeve van vergunningverlening voor dieren met een geuremissiefactor:

Als het geen bedrijf is waar een geuremissiefactor voor is vastgelegd gelden de volgende eisen:

• binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Tot slot geldt voor zowel dieren met als voor dieren zonder geuremissiefactoren altijd een minimumafstand tussen de buitenzijde van een dierenverblijf en de buitenzijde van een geurgevoelig object. Dit betreft 50 respectievelijk 25 meter voor hetzij binnen dan wel buiten de bebouwde kom.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

De gemeenteraad is bevoegd lokale afwegingen te maken betreffende de te accepteren geurbelasting en in afwijking van de ten hoogste toegestane geurbelasting een andere waarde of een andere afstand te stellen. Bij deze afweging moet rekening gehouden worden met de ligging van het bedrijf, waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen buiten de bebouwde kom of binnen de bebouwde kom en rekening wordt gehouden of het bedrijf ligt in een concentratiegebied of in een niet-concentratiegebied. Voor de onderbouwing van andere normen wordt de geursituatie berekend met het verspreidingsmodel.

De gemeente Krimpenerwaard heeft een eigen geurbeleid, vastgesteld in de Verordening geurhinder en veehouderij, gemeente Krimpenerwaard 2017. Hierin zijn de afstandsnormen voor dieren zonder geuremissiefactor gehalveerd, waarbij sprake is van een eenzijdige werking. Dat betekent dat bij het oprichten, uitbreiden of veranderen van een veehouderij buiten de bebouwde kom een afstand van 25 meter wordt gehanteerd tussen de dichtstbijzijnde gevel van de stal en het geurgevoelige object. Binnen de bebouwde kom bedraagt deze afstand 50 meter. Woningen in het buitengebied dienen wel op 50 meter afstand te blijven.

Planspecifiek

Met voorliggend plan worden twee nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf bij de locatie aan de Oost-Vlisterdijk betreft een melkveebedrijf ten noorden van het plangebied aan de Oost-Vlisterdijk 12. Voor melkvee geldt een vaste afstand. Conform de gemeentelijke geurverordening bedraagt de aan te houden afstand 50 meter tot geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom. Aangezien de afstand tussen het bedrijf en de beoogde nieuwe woning circa 75 meter bedraagt, wordt aan de geëiste afstand voldaan. Ten zuiden van het plangebied ligt aan de Oost-Vlisterdijk 14 een zorgboerderij waar melkvee wordt gehouden. De afstand tussen dit bedrijf en het plangebied bedraagt circa 90 meter, waarmee ook aan de geëiste afstand wordt voldaan.

In de omgeving van de locatie achter West-Vlisterdijk 28 is het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf een melkveehouderij aan de West-Vlisterdijk 32. Dit bedrijf ligt op circa 60 meter afstand van het plangebied, waarmee aan de normafstand wordt voldaan. Omgekeerd leidt de bouw van twee woningen niet tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van het agrarische bedrijf, omdat er al voldaan wordt aan de normafstand van 50 meter.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

In de omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven gesitueerd. Het aspect geur is reeds in paragraaf 4.1.4 behandeld. Voor de aspecten stof en geluid geldt voor rundveebedrijven op grond van de Staat van bedrijfsactiviteiten uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' een maximale richtafstand van 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Verder liggen er in de directe omgeving geen bedrijven die van invloed zijn op het plan. Met voorliggend plan is sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de nieuw te bouwen woningen. Daarnaast worden met de ontwikkeling geen bedrijven belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10^-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

^{Uitsnede risicokaart}

Uit de risicokaart is op te maken dat ten noorden van het plangebied een gevaarlijke stof (propaan) ligt opgeslagen. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van deze risicobron. Ten oosten van het plangebied ligt op circa 1.200 meter afstand een buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt ook niet binnen het invloedsgebied van deze buisleiding. In de omgeving van het plangebied zijn geen andere inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen gelegen. Vanuit het aspect externe veiligheid zijn er geen risico's voor de nieuwe kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Woningen voorzien van centraal afsluitbare mechanische ventilatie zullen per woning de mogelijkheid krijgen om deze ventilatie met één druk op de knop uit te schakelen. Dit voorkomt dat bij een incident in de omgeving giftige (rook)gassen naar binnen worden gezogen. Dit kan al bereikt worden door de stekker van de mechanische ventilatie op een makkelijk bereikbare plek te plaatsen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:

• in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;
• een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;
• op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt.

M.e.r.-beoordeling

Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden. Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:

• als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen. Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag;
• als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan betreft het realiseren van twee woningen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling (stichting NSW-landgoed). Deze ontwikkeling komt niet voor in het besluit m.e.r., waarmee een m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-plicht niet aan de orde is.

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21eeeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van twee verschillende waterschappen. Voor de locatie aan de Oost-Vlisterdijk 13 is dit het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en voor de locatie West-Vlisterdijk 28 is dit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Beide waterschappen worden hieronder behandeld.

Beleid Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Het beleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden(HDSR) is neergelegd in het Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021'. De focus betreft het werken aan veilig, voldoende en gezond water tegen aanvaardbare maatschappelijke kosten. Het hoogheemraadschap richt zich op beheren en ontwikkelen van het watersysteem over de eigen grenzen heen en speelt in op ontwikkelingen van de maatschappij door actief het gesprek aan te gaan en samen te werken.

Het Hoogheemraadschap hanteert beleidsregels op grond van de Keur Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2018. Bij versnelde afvoer en lozing van extra aangelegd verhard oppervlak wordt het stand-still beginsel gehanteerd. Dit wil zeggen dat er ten gevolge van de aanleg geen extra peilstijging mag optreden. In de Uitvoeringsregels bij de Keur is een stroomschema opgenomen, waarmee wordt bepaald of er extra verhard oppervlak, waarvan versnelde afvoer en lozing naar oppervlaktewater plaatsvindt, gecompenseerd moet worden door extra oppervlaktewater te graven. Er wordt een ondergrens gesteld aan de compensatieplicht. Deze grens is voor stedelijk gebied 500 m² en voor landelijk gebied 5.000 m². Deze grens is gesteld zodat niet iedere uitbreiding van verhard oppervlak gelijk leidt tot een compensatieplicht. In landelijk gebied heeft het uitbreiden van verhard oppervlak minder gevolgen voor het watersysteem dan in stedelijk gebied. Bovendien kan in stedelijk gebied wateroverlast tot grotere problemen leiden dan in landelijk gebied. Daarom is de ondergrens in landelijk gebied hoger dan in stedelijk gebied. Toename aan verharding moet volledig gecompenseerd worden: daarmee wordt in dit verband bedoeld dat er in stedelijk gebied een oppervlak van 15% van de toename van verhard oppervlak aan nieuw oppervlaktewater wordt gegraven en in landelijk gebied 10%. Als de toename van verhard oppervlak meer dan 10.000 m² bedraagt, dan wordt per geval beoordeeld hoeveel compensatie er nodig is.

Waterbeheerplan 2016-2021 HHSK

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan HHSK 2016-2021, de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, peilbesluiten en de leggers. In deze documenten heeft HHSK de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard vastgelegd. HHSK houdt het land veilig en bewoonbaar, nu en in de toekomst, en draagt bij aan de leefbaarheid van het gebied. Het beheer en onderhoud zijn gericht op het vergroten van de toekomstbestendigheid van het (afval)watersysteem. Bij grote investeringen in nieuwe infrastructuur en de aanleg van woon- of werkgebieden, denkt het Hoogheemraadschap actief mee met initiatiefnemers over de mogelijke gevolgen van hun plannen voor overstromingsrisico's, wateroverlast, de waterkwaliteit en de afvalwaterketen.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft de realisatie van een landgoed en twee woningen, waarvan één in bestaande bebouwing. Bij het landgoed wordt tevens een beheerschuur mogelijk gemaakt. De oppervlakte aan verharding zal hiermee alleen beperkt toenemen bij de locatie Oost-Vlisterdijk 13. Daarbij wordt nieuwe natuur ontwikkeld. Voor deze locatie is de watertoets ingevuld. Het resultaat hiervan is toegevoegd als bijlage 5. Bij de locatie West-Vlisterdijk wordt enkel een woning gerealiseerd in bestaande bebouwing. De verharding neemt hiermee niet toe. Omdat het plangebied in het beheersgebied van twee verschillende waterschappen valt, is met beide waterschappen overleg gevoerd. Zowel HDRS als HHSK hebben aangegeven akkoord te zijn met het plan.

Het initiatief uitvoerbaar vanuit het aspect water.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein '. Dit gebied ligt op circa 4 km afstand van het plangebied. Door de omvang van de ontwikkeling (realiseren landgoed en 2 woningen) en de afstand tot het beschermde gebied, kan het optreden van significante negatieve effecten worden uitgesloten. Gelet op deze afstanden in relatie tot de beperkte bouwwerkzaamheden als gevolg van dit initiatief (2 woningen, gasloos gebouwd) kunnen negatieve effecten in de gebruiksfase op voorhand worden uitgesloten. Met de nieuwe stikstofwet hoeft de aanlegfase niet meer getoetst te worden. Het aanvragen van Wnb-vergunning is niet aan de orde.

Soortenbescherming

Om de gevolgen van soortenbescherming te beoordelen is voor beide locaties een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoeksrapport toegevoegd als bijlage 6. Hierin wordt geconcludeerd dat wanneer voor

ontwikkeling aan de Oost-Vlisterdijk 13 knotbomen moeten worden verwijderd vooraf een broedvogel check dient te worden uitgevoerd. Op basis van bevindingen tijdens deze check moet worden beoordeeld of na het verlaten van nest/gebruik veilig kan worden gerooid of een ontheffing Wet natuurbescherming moet worden

aangevraagd. Op basis van de omgevingshabitat met een zeer groot areaal aan geschikte alternatieven (o.a.100+ knotbomen met holten) zal geen aantasting van leefgebied of duurzame staat van instandhouding van dieren die van holten gebruik maken optreden. Verder leiden de bevindingen niet tot de noodzaak voor het aanvragen van een ontheffingen en of een specialistisch vervolg onderzoek, mits aan mitigerende en compenserende voorwaarden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt voldaan.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Met voorliggend plan worden twee nieuwe woningen gerealiseerd op twee locaties. Het aantal verkeersbewegingen zal hierdoor iets toenemen. De woning achter Oost-Vlisterdijk 13 wordt ontsloten via de bestaande inrit aan de Oost-Vlisterdijk. De woning achter West-Vlisterdijk 28 wordt tevens via de bestaande inrit aan de West-Vlisterdijk ontsloten. Beide wegen hebben voldoende capaciteit om een beperkte verkeerstoename op te vangen.

In het plangebied geldt het 'Parapluplan Parkeren Krimpenerwaard', waarbij de gemiddelde parkeerkencijfers van de CROW publicatie 'toekomstbestendig parkeren' als norm worden gehanteerd. Voor vrijstaande koopwoningen in het buitengebied (in een weinig stedelijk gebied) is de minimale parkeernorm 2 parkeerplaatsen per woning. Bij allebei de nieuwe woningen uit voorliggend plan is voldoende ruimte om op eigen terrein minimaal 2 auto's te parkeren. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

De locatie achter West-Vlisterdijk 28 en de voorzijde van de locatie Oost-Vlisterdijk 13 liggen in het beschermd dorpsgezicht van Vlist. Aan de Oost-Vlisterdijk blijft de bestaande monumentale bebouwing in het lint behouden en het aanzien bepalen. De nieuwe woning en de beheerschuur worden achter de bestaande bebouwing gerealiseerd. Deze woning en beheerschuur zullen vanaf de weg weinig zichtbaar zijn en krijgen een landelijke uitstraling geïnspireerd op een agrarisch ensemble. Aan de West-Vlisterdijk wordt de nieuwe woning gerealiseerd in een voormalige ligboxenstal, waarbij de kenmerkende vorm van het gebouw behouden blijft. Doordat de nieuwe woningen in bestaande bebouwing of in de tweede bebouwingslijn worden gerealiseerd, blijven de bestaande zichtlijnen naar het cultuurhistorisch waardevolle open veenweidelandschap ook behouden. Voor de te realiseren bebouwing is een beeldkwaliteitsplan opgesteld die als bijlage aan dit bestemmingsplan is gevoegd. Met het oprichten van het landgoed wordt tevens een extra bijdrage geleverd aan de belevingswaarde, gebruikerswaarde en toekomstwaarde van het landschap.

Archeologie

Op de onderstaande afbeeldingen zijn uitsnedes van de archeologische beleidskaart van de gemeente Krimpenerwaard voor de twee locaties van het plangebied weergegeven.

^{Uitsnede archeologische beleidskaart locatie Oost-Vlisterdijk 23}

^{Uitsnede archeologische beleidskaart locatie Oost-Vlisterdijk 23}

^{Uitsnede archeologische beleidskaart locatie achter West-Vlisterdijk 28}

Met voorliggend plan vinden enkel bodemingrepen plaats bij de nieuwe woning en beheerschuur aan de Oost-Vlisterdijk 13. De nieuwe woning is grotendeels gesitueerd binnen Waarde Archeologie 3. Hierbij geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan 0,30 m -Mv en een plangebied groter dan 100 m². Wanneer deze drempelwaarde voor onderzoek wordt overschreden, wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen. De beheerschuur is gesitueerd binnen Waarde Archeologie 5. Hierbij geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 1,5 m -Mv en een plangebied groter dan 2.500 m². De drempelwaarde voor onderzoek wordt hier niet overschreden. De nieuwe woning achter West-Vlisterdijk 28 wordt in bestaande bebouwing gerealiseerd. Een archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

Voor de bestemmingen en de opzet van de regels is aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied (voormalige gemeente Vlist)". Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen en bijzonderheden:

• Het perceel aan de Oost-Vlisterdijk 13 behoudt de bestemmingen 'Agrarisch met waarden', 'Water' en 'Wonen' en krijgt voor een deel de bestemming 'Natuur'. Binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' is de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - beheerschuur' opgenomen. Binnen de bestemming 'Wonen' wordt de aanduiding 'karakteristiek' overgenomen ten behoeve van de bestaande woning. Voor de nieuwe woning is een eigen bestemmingsvlak en een bouwvlak opgenomen.
• Een deel van het plangebied aan de Oost-Vlisterdijk 13 krijgt de dubbelbestemming 'Waarde - Landgoed'.
• Het perceel achter West-Vlisterdijk 28 heeft de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden'. Binnen de bestemming 'Wonen' is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. Hier geldt een afwijkende bouwregeling, in die zin dat de woning en bijgebouwen in één volume dienen te worden ondergebracht. Vergunningsvrije bouwwerken zijn hier niet toegestaan met het doel het behoud van openheid van het veenweidelandschap.

• De dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1', 'Waarde – Archeologie 2', 'Waarde – Archeologie 3', 'Waarde – Archeologie 5', 'Waarde – Archeologie 6' en 'Waarde – Archeologie 7', mede bestemd voor de bescherming van te verwachten archeologische waarden.
• De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie 1', mede bestemd voor de bescherming van het 'dorpsgezicht Vlist'.
• De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.
• De gebiedsaanduiding 'overige zone - weidevogelgebied'.

De ecologische en landschappelijke maatregelen voor realiseren van het landgoed en het in stand houden van de wandelpaden Boerenlandpad en het Kraamvrouwenpad zijn met een voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels.

Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de provincie, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.

De initiatiefnemer heeft de omwonenden over de plannen geïnformeerd. Zij kunnen zich over het algemeen in de plannen vinden. Zie hiervoor bijlage 7.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 30 maart tot en met 10 mei 2022 ter inzage gelegen. Er zijn zeven zienswijzen ingediend. In de Nota van beantwoording zienswijzen in bijlage 8 zijn de ienswijzen samengevat en van antwoord voorzien. Dit heeft op enkele onderdelen tot aanpassing van het plan geleid. Dit is in de Nota aangegeven. Tevens is een aantal ambtelijke aanpassingen doorgevoerd. Ook deze zijn in bijlage 8 aangegeven.