In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Bestemmingsplan Joure - Joure Zuiderveld met identificatienummer NL.IMRO.1940.BPJRE17ZUIDERVELD-VA01 van de gemeente De Fryske Marren;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een bouwwerk dat in een directe fysieke verbinding staat met het (hoofd)gebouw waaraan zij worden aan- of uitgebouwd. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is een toevoeging van een afzonderlijke ruimte, terwijl een uitgebouwd bijbehorend bouwwerk een vergroting van een bestaande ruimte is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder werkactiviteit als hier bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

een in het bouwvlak of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw

verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd(e) gebouw of overkapping;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, die in acht genomen moet worden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een woonhuis of bedrijfswoning, bouwkundig bestaande uit een “lichte” constructie met een overwegend transparante uitstraling;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, vissen, picknicken, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

één of meer personen in een woning of een woonruimte, waarbij, indien er sprake is van meerdere personen, continuïteit in de samenstelling van de bewoners is en onderlinge verbondenheid tussen de bewoners;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dak met een zekere helling;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen, een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand, moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

bouwwerk dat vrijstaand van het (hoofd)gebouw waar het bij hoort wordt gebouwd;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, welke woningen zijn te bereiken door middel van één of meer gemeenschappelijke verkeersruimten;

een gebouw, dat één woning omvat.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

bij lessenaarsdaken wordt de bouwhoogte niet als goothoogte aangemerkt;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels(en/of hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen ten behoeve van de gasvoorziening, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen;

met de daarbijbehorende:

2. b. terreinen;
3. c. andere bouwwerken.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, groenstroken en beplanting;
2. b. paden;
3. c. waterlopen en waterpartijen;

met daar in ondergeschikte mate bijbehorend:

4. d. speelvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. openbare parkeervoorzieningen;
7. g. andere bouwwerken.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. sloten, bermen en beplanting;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. waterkering;

met de daarbijbehorende:

9. i. andere bouwwerken.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van de gronden voor wegen bestaande uit meer dan 2 rijstroken.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met en in ondergeschikte mate ruimte voor:
   1. 1. een aan huis verbonden werkactiviteit;
   2. 2. bêd & brochje;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. paden en stegen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterkering;
7. g. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. andere bouwwerken, waaronder erf- en terreinafscheidingen en vlaggenmasten.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 6.2.1 sub b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van het woonhuis, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken, niet meer dan 150 m² bedraagt;
   2. 2. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
2. b. het bepaalde in lid 6.2.1 sub d in die zin dat de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de perceelgrens wordt verkleind;
3. c. het bepaalde in lid 6.2.1 sub e in die zin dat de goothoogte van een hoofdgebouw wordt verhoogd, mits:
   1. 1. dit niet leidt tot het realiseren van een extra bouwlaag;
4. d. het bepaalde in lid 6.2.2 sub c in die zin dat de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de bouwperceelgrens wordt verkleind;
5. e. het bepaalde in lid 6.2.2 sub d in die zin dat de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de achtergevel wordt vergroot;
6. f. het bepaalde in lid 6.2.2 sub e in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot:
   1. 1. ten hoogste 100 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
   2. 2. ten hoogste 150 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 40% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
   3. 3. ten hoogste 200 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 30% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, zal bedragen;
7. g. het bepaalde in lid 6.2.2 sub g in die zin dat de bouwhoogte van een aan- of uitgebouwd bijbehorend bouwwerk wordt verhoogd, mits:
   1. 1. deze afwijking uitsluitend wordt toegepast bij hoofdgebouwen waarvan de bouwhoogte ten minste 7,50 m bedraagt; en
   2. 2. de bouwhoogte van het aan- of uitgebouwd bijbehorend bouwwerk ten minste 1,00 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouw;
8. h. het bepaalde in lid 6.2.2 sub h in die zin dat de goothoogte van een op zichzelf staand bijbehorend bouwwerk wordt verhoogd tot ten hoogste 6,00 m, mits de goothoogte van een op zichzelfstaand bijbehorend bouwwerk binnen een afstand van 3,00 m van de perceelsgrens ten hoogste 5,00 m zal bedragen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer woningen dan het bestaande aantal;
2. b. het gebruik van op zichzelf staande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijvigheid anders dan in de vorm van een aan huis verbonden werkactiviteit;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden werkactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan:
      • 30% van de begane grondvloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, tot een maximum van 75 m²;
   2. 2. het bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij het totale aantal werkenden niet meer mag bedragen dan twee;
   3. 3. het gaat om activiteiten waarvan op grond van de Wet milieubeheer een vergunning- of meldingsplicht geldt;
   4. 4. de woonfunctie onevenredig wordt aangetast;
   5. 5. het uiterlijk van de betreffende woning wordt aangetast. Uitsluitend niet-uitstekende, niet verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang zijn toegestaan;
   6. 6. er onvoldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
   7. 7. opslag en/of stalling als gevolg van de bedrijfsactiviteiten buiten de gebouwen plaatsvindt;
   8. 8. het gaat om vormen van detailhandel en/of horeca;
   9. 9. er een onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteit uitgaat;
   10. 10. dit leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk of tot extra autoverkeer in een mate waardoor het woonklimaat in onevenredige mate kan worden aangetast;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bêd & brochje, zodanig dat:
   1. 1. de woonfunctie niet behouden blijft;
   2. 2. het aantal kamers ten behoeve van bêd & brochje meer bedraagt dan 3;
   3. 3. de oppervlakte per bêd & brochjekamer meer bedraagt dan 25 m²;
   4. 4. de bêd & brochje functie geheel of gedeeltelijk plaatsvindt binnen vrijstaande bijbehorende bouwwerken;
   5. 5. dit leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk of tot extra autoverkeer in een mate waardoor het woonklimaat in onevenredige mate kan worden aangetast.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.4 onder a in die zin dat het aantal woningen toeneemt, mits:

1. a. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder;
2. b. het aantal woningen in overeenstemming is met een woningbouwprogramma dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan eventuele archeologische en ecologische waarden en de waterhuishouding, het plan wijzigen in die zin dat:

• bestemmingen worden gewijzigd ten behoeve van de aanleg van of een wijziging in de bestaande infrastructuur, mits deze activiteiten niet samenhangen met nieuwe planmatige stad- of dorpsuitbreidingen waarover nog geen overeenstemming bestaat met Rijk, provincie en waterschap.

1. a. De gronden zoals aangewezen in het bestemmingsplan mogen slechts worden bebouwd en/of gebruikt onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen in de Beleidsregels Parkeren 2017 (hierna: Beleidsregels parkeren) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.
3. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden (sub a) en de parkeernormen zoals opgenomen in de Beleidsregels parkeren (sub b) mits dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de Beleidsregels parkeren opgenomen regels en voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Joure - Joure Zuiderveld

Op het braakliggend terrein tussen de Kon. Julianalaan, de Pr. Christinastraat en de Lepensteinlaan zijn plannen om 12 (patio) woningen te bouwen. De locatie werd in het verleden voor maatschappelijke doeleinden gebruikt en is in het geldende bestemmingsplan Joure Zuid als zodanig bestemd. Omdat de locatie is bestemd voor maatschappelijke functies, is het bouwen van woningen op basis van het geldende bestemmingsplan niet direct mogelijk.

Wel is in artikel 31 van het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden naar een woonbestemming. Van de wijzigingsbevoegdheid kan in dit geval echter geen gebruik worden gemaakt, omdat de ontwikkeling tevens voorziet in een groenstrook en een nieuwe ontsluitingsweg.

De gemeente De Fryske Marren wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. In plaats van met een wijzigingsplan kan dit in dit geval door middel van een bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan geeft dan ook een invulling aan het wijzigen van de huidige bestemming ten behoeve van de voorgestelde ontwikkeling.

In figuur 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De locatie ligt in de wijk Zuiderveld in het zuiden van de kern Joure.

Figuur 1. Ligging plangebied (bron: GeoWeb)

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Joure - Zuid, dat is vastgesteld op 11 november 2013. In dit plan heeft het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk', waarbinnen maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangeven 'bouwvlak' gebouwd te worden. De woonfunctie en het bouwen van woningen is grond van deze bestemming niet toegestaan. Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2.

In de algemene wijzigingsregels (artikel 31) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om, onder voorwaarden, de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Aangezien de ontwikkeling tevens voorziet in een nieuwe ontsluitingsweg en een groenstrook ten oosten van het plangebied kan geen toepassing gegeven worden aan de wijzigingsbevoegdheid. Aan de voorwaarden met betrekking tot de woningbouw wordt echter wel voldaan. In paragraaf 3.3 wordt dit nader beschouwd.

Figuur 2. Fragment geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit bestemmingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de juridische regeling van het plan.

Het plangebied ligt in de wijk Zuiderveld in het zuiden van de kern Joure. De wijk is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw gerealiseerd. De hoofdfunctie in de wijk is het wonen. Daarnaast is er een aantal andere functies verspreid in de omgeving van het plangebied aanwezig. Ten noordwesten bevindt zich onder andere een uitvaartcentrum, een kinderopvang en een brede school. Direct ten westen is een kleinschalige supermarkt aanwezig.

De omgeving wordt gekenmerkt door een strakke en rationele stedenbouwkundige opzet. Hier is met name sprake van halfvrijstaande woningen en vooral ook rijwoningen in twee bouwlagen met een kap. Ten zuiden van het plangebied staat een appartementencomplex bestaande uit afwisselend twee á drie bouwlagen, waarbij delen uitgevoerd zijn met een plat dak en delen met kap. Het gebied tussen het plangebied en dit appartementencomplex bestaat uit water en groen, met langs de randen hoogopgaande beplanting. Het groengebied is hierbij in gebruik als speelterrein.

De huidige locatie ligt braak. In het verleden was hier een basisschool aanwezig. Aan de oost en zuidzijde bevindt zich een waterpartij met daarlangs een groenstrook bestaande uit hoogopgaande beplanting. Figuur 3 geeft een overzicht van het plangebied en zijn omgeving weer. Figuur 4 en 5 een vooraanzicht.

Figuur 3. Luchtfoto plangebied (bron: Google Maps)

Figuur 4. Vooraanzicht hoek P.Christinastraat en K. Julianalaan (bron: Google Streetview)

Figuur 5. Vooraanzicht hoek K. Julianalaan en Lepensteinlaan (bron: Google Streetview)

De ontwikkeling

Het plan bestaat uit de realisatie van twaalf (koop)patiowoningen, die passend zijn in de omgeving. De woningen worden verdeeld in twee rijen van elk zes woningen. De oriëntatie van de woningen is gericht op de nieuwe interne ontsluiting die op de Kon. Julianalaan aansluit. Bij het ontwerp is rekening gehouden met de stedenbouwkundige structuur van de directe omgeving. Dit houdt in dat de woningen de rooilijn van de weg volgen.

De uitvoering van de woningen staat nog niet vast. Dit is afhankelijk van de toekomstige kopers van de woningen. Alle woningen worden standaard uitgevoerd in één bouwlaag met een plat dak. De bouwhoogte van deze woningen bedraagt tussen de 3,5 en 4,0 meter.

Hus en Hiem reeds een advies op het ontwerp gegeven (zie bijlage 1). Hus en Hiem geeft aan dat het bouwplan, op een aantal opmerkingen na, kan voorzien in een positief welstandsadvies. Het bouwplan wordt op basis van dit advies aangepast.

De woningen betreffen levensloop bestendige koopwoningen voor met name senioren. Daarnaast wordt het plangebied verder ingevuld met een nieuw aan te leggen weg en krijgt het gebied een parkachtig aanzicht door rondom het gebied een groenstrook aan te leggen. De waterpartij en de aanwezige beplanting blijven behouden.

Figuur 6 geeft een overzicht van de (beoogde) invulling van het plangebied weer. Figuur 7 toont een impressie van de toekomstig invulling.

Figuur 6. Toekomstige situatie

Figuur 7. Impressie invulling plangebied

De locatie wordt goed ontsloten via de nieuwe ontsluitingsweg aan de Kon. Julianalaan. In principe geldt voor parkeren als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt overeenkomstig de gemeentelijke parkeernorm. Voor de 12 woningen geldt een parkeernorm van 2,0 plekken per woning. Dit betekent dat er 24 parkeerplaatsen nodig zijn.

De parkeerbehoefte van de oude situatie (basisschool) kan in mindering worden gebracht op de parkeerbehoefte van de toekomstige situatie. In dit geval zijn er 4 parkeerplaatsen minder nodig en zijn er 20 parkeerplaatsen benodigd. Indien een woning beschikt over een oprit, telt dit als één parkeerplaats. Aangezien alle twaalf woningen van een oprit worden voorzien, wordt de totale parkeerbehoefte 8 (namelijk 20 - 12).

Nabij de locatie van het project Zuiderveld zijn openbare parkeerplaatsen aanwezig. Aan de Kon. Julianalaan zijn circa tien parkeerplaatsen gevestigd. Aan Pr. Christinastraat zijn aan de zijde van het plangebied circa vijftien parkeerplaatsen aanwezig. De parkeerdruk op deze parkeergelegenheden is over het algemeen vrij laag. Daarnaast is dubbelgebruik op bovengenoemde parkeervoorzieningen mogelijk. Hiermee wordt bedoeld dat de beschikbare parkeercapaciteit door iedereen is te gebruiken.

Aangezien de parkeerdruk op bovengenoemde parkeergelegenheden vrij laag is en daarbij sprake is van dubbelgebruik, kan de toekomstige parkeerbehoefte (acht parkeerplaatsen) worden opgevangen met reeds aanwezige openbare parkeergelegenheid.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In dit bestemmingsplan is, op basis van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt, sprake van een stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied op een herstructuringslocatie die in het verleden als school in gebruik is geweest.

In paragraaf 3.3 wordt omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente De Fryske Marren geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Joure is samen met Heerenveen één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterken van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van een voormalig terrein ten behoeve van maatschappelijke functies naar een woonfunctie past hier binnen.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 12 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Visie de Friese Meren

In de 'Visie de Friese Meren' beschrijft de gemeente hoe de gemeente eruit ziet en wat haar ambities zijn. In het beleidsdocument worden een aantal richtinggevende uitspraken gedaan.

Ten aanzien van (nieuwe) ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de ontwikkelingen in balans moeten zijn met de huidige waarden van het gebied. Ruimtelijke concentratie is hierbij van belang. Inbreiding gaat dan ook voor uitbreiding.

In dit bestemmingsplan is sprake van een inbreidingslocatie binnen een bestaand stedelijk gebied. Met de positionering van de woningen is rekening gehouden met de bestaande stedenbouwkundige structuur van de direct omgeving.

Woonvisie 2014-2018

In de woonvisie beschrijft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun eigen mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren.

In de visie wordt gesteld dat het zwaartepunt voor woningbouw ligt in de grotere kernen Balk, Lemmer en Joure. Deze kernen bouwen voor hun eigen behoefte en vangen meer dan gemiddeld de groei van buiten de eigen woonplaats op. De gemeente gaat hierbij uit van een gemiddelde groei van de woningvoorraad in deze kernen van 1,07% per jaar. De ontwikkelingen in het plangebied passen binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 en Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026

Op 1 maart 2017 is door de gemeenteraad het Strategisch Afwegingskader Woningbouw De Fryske Marren 2016-2026 vastgesteld, tezamen met het geactualiseerde Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026. Dit is de opvolger van het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 -2020 en vormt een aanvulling op de Woonvisie De Fryske Marren 2014 - 2018.

In het strategisch afwegingskader is beoordeeld welke woningbouwplekken nodig zijn, op welke plekken vraag is en onder welke voorwaarden kan worden gebouwd. Met de provincie Fryslân zijn hier afspraken over gemaakt. In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016-2026 is de herstructureringslocatie aangewezen als woningbouwlocatie voor 12 woningen.

De bouw van 12 patiowoningen binnen de kern Joure is daarmee passend binnen het woningbouwprogramma.

Bestemmingsplan Joure - Zuid

In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Omdat onderhavig plangebied ook voorziet in een openbare ontsluitingsweg en een groenstrook, kan geen gebruik worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid. Maar de ontwikkeling is wel in lijn met de voorwaarden voor de woonfunctie en daarmee passend binnen het beleid van de gemeente. Hieronder vindt een toetsing van de overige voorwaarden plaats:

Een uitbreiding van het aantal woningen dient in overeenstemming te zijn met een actueel Woonplan waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd

Paragraaf 3.3 gaat in op het gemeentelijke woonbeleid. Geconcludeerd wordt dat het voornemen past binnen het woonplan van de gemeente.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld

In paragraaf 2.2 is beschreven dat bij het ontwerp rekening is gehouden met de stedenbouwkundige structuur in de directe omgeving. Hierdoor wordt geen afbreuk gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de woonsituatie en de milieusituatie

Het toevoegen van een woonfunctie in een gebied waar de woonfunctie ook al veelvuldig aanwezig is doet geen afbreuk aan de woonsituatie van de omgeving. Tevens is er voor de toekomstige gebruikers van de woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat. Paragraaf 4.2 gaat hier nader op in.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de verkeersveiligheid

De extra verkeersgeneratie in de toekomstige situatie zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. De toename van verkeer door de beoogde ontwikkeling wikkelt zich af over de K. Julianalaan. De straat heeft zeker ten opzichte van de maatschappelijke functies die in het vigerende bestemmingsplan mogelijk zijn voldoende capaciteit om dit verkeer op te vangen.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de sociale veiligheid

De ontwikkeling voorziet in het toevoegen van de woonfunctie middenin een woonwijk. De toekomstige doelgroep (senioren) zal niet bijdragen aan een eventueel ervaring van (on)veiligheid in de omgeving. Mogelijk wordt deze versterkt doordat er (mogelijk) meer sociale controle ontstaat. Er is derhalve geen sprake van het aantasten van de sociale veiligheid.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden

Zowel in de huidige- als de toekomstige situatie worden gevoelige functies in het plangebied mogelijk gemaakt. De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden wordt hiermee niet aangetast. Tevens ligt het plangebied op voldoende afstand van de bedrijvigheid in de omgeving. Dit wordt verder beschreven in paragraaf 4.2.

Er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan eventuele archeologisch en ecologische waarden en de waterhuishouding

De gronden in het plangebied zijn in het verleden, door de aanwezigheid van een school, al geroerd waardoor de kans op archeologische vondsten klein is. Daarnaast wordt de drempelwaarde voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet overschreden. Paragraaf 4.6 gaat hier verder op in.

Ook worden de ecologische waarden niet geschaad. paragraaf 4.8 beschrijft dit nader. Tot slot is sprake van een goede waterhuishouding. Dit is beschreven in paragraaf 4.4.

Welstandnota De Friese Meren 2014

De gemeenteraad van De Friese Meren heeft op 22 april 2015 de Welstandsnota De Friese Meren 2014 gewijzigd vastgesteld. Met de nieuwe welstandsnota is ook het welstandsbeleid aangepast. De welstand toets of een bouwplan aan de minimale beeld- en kwaliteitseisen voldoet en past in de omgeving. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

De toekomstige woningen liggen in het welstandsgebied 'Buurten met een individuele opzet'. In het kader van een goede ruimtelijke structuur is het ontwerp op 31 oktober 2017 aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij hebben het plan getoetst aan de door de gemeenteraad vastgestelde criteria. Onder voorbehoud stemt de welstandcommissie positief in met de ontwikkeling.

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts twaalf woningen mogelijk en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli j.l. is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer-beoordeling. De gemeenteraad moet op deze mer - beroordeling een besluit nemen. Derhalve is een vormvrije mer-beoordelingsnotitie opgesteld. In de mer - beoordelingsnotitie is aangegeven dat de impact van het plan op het milieu gering is. Het is niet nodig om een volledige mer-procedure te doorlopen. Deze beoordeling is opgenomen in bijlag 2.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

De voorgenomen woningen in het plangebied betreffen gevoelige functies. Het plangebied kan omschreven worden als 'gemengd gebied'. Het plangebied ligt namelijk aan een bebouwingslint waarlangs verschillende bedrijfs- en woonfuncties voorkomen. De afstanden uit de richtafstandenlijst kunnen daarom met één afstandstap worden verminderd.

Tabel 1: Richtafstand tot omgevingstype

In directe omgeving komen twee bedrijfsfuncties voor die relevant zijn voor het plangebied. Het betreft hierbij de maatschappelijke voorzieningen (milieu categorie 1 en 2) ten noordwesten en de supermarkt (milieu categorie 2) aan de westkant van het plangebied. Voor de maatschappelijke voorzieningen geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied en voor de supermarkt een afstand van 0 meter. Beide functies bevinden zich op een afstand van meer dan 20 meter tot de dichtstbijzijnde woning in het plangebied. Aan de richtafstand wordt derhalve voldaan.

Eventuele hinder afkomstig van een supermarkt komt met name door de laad- en losactiviteiten van af- en aanrijdende vrachtwagens en de verkeersbewegingen van en naar de ingang. Doordat de laad- en losplaats en de entree van de supermarkt aan de westkant van de supermarkt zijn gesitueerd, zal van geluidsoverlast (vrijwel) geen sprake zijn. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De wegen rondom het plangebied zijn relatief rustig, met een te verwachten lage verkeersintensiteit. Door de beperkte breedte van de weg en diverse snelheid beperkende maatregelen (door middel van kruispunten en drempels) zijn de snelheden relatief laag. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden er daarom geen belemmeringen verwacht.

Daarnaast moet ook een binnenwaarde van 33 dB worden gegarandeerd bij de omgevingsvergunning aanvraag voor de woningen. Doordat de toekomstige woningen voldoen aan de minimale eisen ten aanzien van geluid vanuit het bouwbesluit, zal sprake zijn van een goed binnenwaardeniveau.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20170818-2-15862). De watertoets is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst is dat de korte procedure moet worden gevolgd. Het plan heeft een beperkte invloed op de wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. Dit betekent dat de beperkte invloed van het plan kan worden opgevangen met standaard maatregelen. Deze zijn opgenomen in de leidraad watertoets. Bij de uitvoering van de bouwmogelijkheden die dit bestemmingsplan mogelijk maakt wordt rekening gehouden met deze uitgangspunten.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

De locatie is lange tijd in gebruik geweest ten behoeve van een school. Het is niet aannemelijk dat vanuit deze functie verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Om de bodemkwaliteit te beoordelen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste resultaten en conclusies besproken.

Resultaten

• Zintuiglijk: Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn met uitzondering van enkele baksteensporen geen bijzonderheden waargenomen;
• Grond: In een mengmonster van de bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan PCB gemeten (boven de achtergrondwaarde). In de grondmonsters M1 (bovengrond) en M3 (ondergrond) zijn geen verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarden aangetoond;
• Grondwater: In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium gemeten boven de streefwaarde.

Conclusie en aanbevelingen

De gemeten gehalten en concentraties vormen geen gevaar voor de volksgezondheid en het milieu en geven geen aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, onzes inziens, op milieuhygiënische gronden geen beperkingen tegen de voorgenomen eigendomsoverdracht en daaropvolgende herontwikkeling van de locatie.

Het omgevingsaspect bodem vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd - bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.). De provincie beveelt in het plangebied aan om bij ingrepen van meer 5.000m² een karterend archeologisch onderzoek te verrichten voor de periode ijzertijd-middeleeuwen, alsmede een extensief booronderzoek voor de periode steentijd-bronstijd.

De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is een ingreep die kleiner is dan 5.000 m². De totale oppervlakte van het plangebied inclusief parkeerplaatsen en ontsluitingsweg bedraagt circa 3.000 m² en betreft tevens een vervanging van een bestaand pand. De gronden in het plangebied zijn in het verleden dus al geroerd waardoor de kans op archeologische vondsten klein is. Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. De wijk waar het plangebied deel van uit maakt betreft een wederopbouw wijk uit de jaren '60 en '70. Wijken werden hierin gebouwd in de vorm van 'stempels''. Tot de jaren '60 werden nog voornamelijk grootschalige woonwijken ontwikkeld in de vorm van rijtjes woningen. In de jaren '70 was sprake van een omslag naar meer kleinschaligheid.

De te bouwen woningen zijn afgestemd op de kenmerken van de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Zie hiervoor paragraaf 2.2. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Toetsing

Het plangebied betreft een braakliggend terrein binnen stedelijk gebied en is omsloten door bebouwing. Het braakliggende perceel is op dit moment in afwachting van de ontwikkeling ingezaaid met gras en wordt continu gemaaid en onderhouden. De locatie is daarom ongeschikt als groeiplaats voor bijzondere en beschermde plantensoorten. Het vormt ook geen waardevol habitat voor beschermde dieren. Daarnaast worden geen werkzaamheden uitgevoerd in het water of aan de walkant, waardoor ter plaatse van deze gronden niets te verwachten is. Ook worden geen bomen gekapt. Er worden dus geen potentiële vaste verblijfplaatsen van beschermde soorten geschaad.

De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Hiermee zal tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn en er geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied plaatsvindt.

Buisleidingen

De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op 500 meter afstand. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (70 meter) van deze buisleiding.

Inrichtingen

Er liggen geen risicocontouren van risicovolle inrichtingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid van inrichtingen is daarmee niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen

In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. Op de N7/A7 Sneek - Knp. Joure vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De woningen worden op ongeveer 500 meter afstand vanaf deze weg gebouwd. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied (9 meter) van deze weg.

Advies Brandweer Fryslân

In het kader van het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de Brandweer Fryslan. Het advies van de brandweer is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.

Brandweer Fryslân ziet geen noodzaak om bij dit voorontwerpbestemmingsplan opmerkingen te plaatsen. Dit omdat er geen risicovolle activiteiten zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) op het plangebied van invloed zijn.

Repressief advies

Brandweer Fryslân heeft de mogelijkheid een repressief advies te geven in het kader van bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de opkomsttijden. Aangezien de ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft op de basisbrandweerzorg en er in de huidige situatie geen knelpunten zijn op basis van de bovengenoemde aspecten, ziet Brandweer Fryslâri af van de mogelijkheid tot het geven van een repressief advies.

Conclusie

Uit oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 12 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Overleg

Het bestemmingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. De provincie- en de brandweer Fryslân hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt op het voorontwerp te reageren. Beide instanties hebben aangegeven in te kunnen stemmen met de ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt. De provincie heeft aangeven dat provinciale belangen op een juiste wijze in het bestemmingsplan is verwerkt en heeft voor het overige geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De brandweer Fryslân ziet ook geen noodzaak tot het maken van opmerkingen. Tevens zie de brandweer af van het geven van een repressief advies. De overlegreacties zijn opgenomen in bijlage 5 en 6.

Daarnaast zijn omwonenden en belanghebbenden door middel van een informatieavond op 15 januari 2018 op de hoogte gesteld van het project. De aanwezigen hebben positief over het voornemen gereageerd.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 30 mei 2018 ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin zijn onder de kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten opgenomen. Tevens is hierin het aspect planschade afgedekt.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het handboek van de gemeente 'Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Groen

De groenstrook aan de oostkant van het plangebied krijgt de bestemming 'Groen'. Hiermee wordt eventuele bebouwing op deze gronden voorkomen. Bebouwing is namelijk niet toegestaan. Binnen de bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook aanverwante functies als voet- en fietspaden en water toegestaan. Daarnaast zijn in ondergeschikte mate ook parkeer- en speelvoorzieningen mogelijk.

Verkeer

De nieuwe weg in het plangebied is onder de bestemming “Verkeer” gebracht. Binnen deze bestemming vallen ook de eventueel aanwezige fiets- en voetpaden, groenstroken, parkeergelegenheden, laanbeplanting en speelvoorzieningen.

Wonen - 1

De woningen in het plangebied krijgen de bestemming Wonen - 1. De woningen zijn vastgelegd in twee bouwvlakken waarin elke bouwvlak 6 woningen aaneen gebouwd mogen worden. Dit is aangegeven met de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden'. De goot- en bouwhoogte bedraagt 4,0 meter.

Bedrijf - Nutsvoorziening

In de noordwest hoek van het plangebied staat een nutsvoorziening. Deze is derhalve als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn gebouwen met een maximale hoogte van 5 meter ten behoeve van het openbaar nut toegestaan.