In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Balk - Dubbelstraat 1 als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1940.BWBLK18DUBBELSTRT1-VA01 van de gemeente De Fryske Marren;

de geometrisch bepaalde plan objecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

een deel van het dorp Balk, welke ingevolge haar cultuurhistorische en ruimtelijke waarden die zijn omschreven hoofdstuk 2 en 5 van de toelichting bij dit plan ingevolge de Monumentenwet 1988 in november 1988 is aangewezen als beschermd dorpsgezicht;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een woonhuis of bedrijfswoning, bouwkundig bestaande uit een “lichte” constructie met een overwegend transparante uitstraling;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een gebouw of een ruimte in een gebouw dat/die dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen, het bankwezen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen;

een dak met een zekere helling;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk dat in, op of over het water wordt gebouwd:
   • het NAP -0,52 m;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

het geheel van bijbehorende vertrekken als afzonderlijke gemeubileerde woongelegenheid in een groter gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, welke woningen zijn te bereiken door middel van één of meer gemeenschappelijke verkeersruimten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woongebouwen;
2. b. maatschappelijke voorzieningen uitsluitend op de begane grond, ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';

met daaraan ondergeschikt:

3. c. paden en stegen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. andere bouwwerken, waaronder vlaggenmasten.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 3.2.1 sub a in die zin dat woongebouwen gedeeltelijk buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits:

1. 1. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde op grond van de Wet geluidhinder.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van woningen ten behoeve van recreatieve bewoning.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

1. a. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m², moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, door de aanvrager een rapport worden overgelegd waarin:
   1. 1. de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld; en
   2. 2. in voldoende mate is aangegeven op welke wijze de archeologische waarden worden bewaard en/of gedocumenteerd.
2. b. Indien uit het in sublid a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen worden verstoord, kunnen één of meer van de volgende voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

Indien het voornemen bestaat om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld in sublid b, wordt de provinciaal archeoloog om advies gevraagd.

De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht 'aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in paragraaf 2.1 van de toelichting en Bijlage 1 beschreven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd dorpsgezicht.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, bestaande inhoud en/of bestaande oppervlakten afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits:

• de bouw- dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen worden plaatselijke verhogingen zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de oppervlakte per plaatselijke verhoging niet meer dan 20 m² bedraagt;
2. b. de verhoging leidt tot een bouwhoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en zandopslag en het storten van puin en afvalstoffen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de natuurlijke c.q. ecologische waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de regels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van andere bouwwerken, in die zin dat de bouwhoogte van de andere bouwwerken wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
4. d. de regels in die zin dat gebouwen en/of andere bouwwerken ten behoeve van de openbare nutsvoorzieningen en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. het gebouw dan wel ander bouwwerk uit ten hoogste een bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan eventuele archeologische en ecologische waarden en de waterhuishouding, het plan wijzigen in die zin dat:

• bestemmingen worden gewijzigd ten behoeve van de aanleg van of een wijziging in de bestaande infrastructuur, mits deze activiteiten niet samenhangen met nieuwe planmatige stad- of dorpsuitbreidingen waarover nog geen overeenstemming bestaat met Rijk, provincie en waterschap.

1. a. De gronden zoals aangewezen in de verschillende bestemmingen mogen slechts worden bebouwd of gebruikt onder de voorwaarde dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
2. b. Bij omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeernormen in de Beleidsregels Parkeren 2017 (hierna: Beleidsregels parkeren) bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid met dien verstande dat indien voornoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging;
3. c. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de eis dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden (sub a) en de parkeernormen zoals opgenomen in de Beleidsregels parkeren (sub b) mits dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving en wordt voldaan aan de in de Beleidsregels parkeren opgenomen regels en voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10 %.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Balk - Dubbelstraat 1

Gemeente De Fryske Marren is een fusie van de voormalige gemeenten Gaasterlân-Sleat, Lemsterland, Skarsterlân en een gedeelte van Boarnsterhim rond Terherne. Deze gemeenten zijn sinds 2013 gefuseerd. Het voormalige gemeentehuis van Gaasterlân-Sleat was gevestigd aan de Dubbelstraat 1 in Balk. Sinds de fusie staat het gebouw deels leeg en wordt het deels gebruikt als servicepunt van de gemeente en bibliotheek.

Bij de gemeente is het verzoek binnen gekomen om het leegstaande deel van het gebouw te gaan herontwikkelen ten behoeve van 20 appartementen. Het voormalig gemeentehuis is in het geldende bestemmingsplan Balk - Centrum voor maatschappelijke doeleinden bestemd. Omdat de locatie is bestemd voor maatschappelijke functies, zijn reguliere woningen op basis van het geldende bestemmingsplan niet direct mogelijk. Zorgwoningen zijn daarentegen op basis van bestemmingsplan al wel toegestaan.

Wel zijn in artikel 9 en 23 van het bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden naar maatschappelijke- en/of woonfuncties. De gemeente De Fryske Marren wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Met het voorliggende wijzigingsplan wordt hier toepassing aan gegeven.

Daarnaast wordt ten behoeve van de bereikbaarheid van de appartementen op de verdiepingen een galerij tegen de oostkant van het bestaande gebouw gerealiseerd. Ook dit is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Hiervoor is in het geldende bestemmingsplan een afwijking opgenomen. Bij de omgevingsverguning voor het onderdeel bouwen wordt derhalve tevens een aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel afwijken van het bestemmingsplan aangevraagd.

In figuur 1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De locatie ligt in het centrum van Balk.

Figuur 1. Ligging plangebied (bron: Penta architecten)

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Balk - Centrum, dat is vastgesteld op 26 april 2016. In dit plan heeft het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk' met de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorgwonen', waarbinnen maatschappelijke voorzieningen én zorgwoningen zijn toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangeven 'bouwvlak' gebouwd te worden.

De reguliere woonfunctie is op grond van deze bestemming niet toegestaan. Daarnaast wordt de galerij buiten het bouwvlak gerealiseerd. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is de mogelijkheid opgenomen om middels binnenplanse afwijking gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2.

Vanwege de ligging van het plangebied in het beschermde dorpsgezicht van Balk is de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' met de aanduiding 'gevellijn' van toepassing. Hiermee worden cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het beschermd dorpsgezicht beschermd. Paragraaf 4.6 gaat nader op het aspect cultuurhistorie in.

Tevens kunnen archeologische resten in de grond voorkomen. Op basis van het bestemmingsplan zijn de archeologische waarden beschermd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Archeologisch onderzoek is nodig bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 50 m². Paragraaf 4.5 gaat naar op het aspect archeologie in.

Voor dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in de algemene wijzigingsregels (artikel 23). Hiermee kan onder voorwaarden de bestemming worden gewijzigd naar een maatschappelijke of woonfunctie. Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan deze wijzigingsbevoegdheid. In paragraaf 2.4 wordt op de voorwaarden ingegaan.

Nadat het wijzigingsplan wordt vastgesteld wordt de bestemming 'Wonen - Woongebouw' van toepassing. Binnen de bestemming is het mogelijk om middels een binnenplanse afwijking buiten het bouwvlak te bouwen. De beoogde galerij zal middels deze binnenplanse afwijking mogelijk gemaakt worden.

Figuur 2 Fragment geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de nieuwe situatie. Daarna wordt de nieuwe situatie getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst dat relevant is voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het beleid. Onderwerp van hoofdstuk 4 zijn de omgevingsaspecten waaraan de nieuwe ontwikkeling is getoetst. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling opgenomen.

Beschermd dorpsgezicht centrum Balk

Het plangebied ligt in het centrum van Balk. Het centrum is als beschermd dorpsgezicht aangewezen. Stedenbouwkundig gezien bestaat het centrum uit twee dicht bebouwde linten langs een centrale waterloop, de Luts. Deze structuur is opgebouwd uit de volgende elementen:

• de Luts die de bebouwing in tweeën deelt;
• de karakteristieke rijen lindenbomen langs de Luts;
• de smalle beklinkerde Raadhuisstraat en de bredere Van Swinderenstraat aan weerskanten van de Luts, met particuliere stoepen als overgang naar het huizenfront;
• strak in de gevelrooilijn geplaatste bebouwing. Daarbij vormen de gevels, met enkele uitzonderingen, een bijna volledig gesloten wand.

Ten aanzien van de bebouwing kan een aantal elementen als karakteristiek worden vermeld:

• de gebouwen hebben over het algemeen een harmonische structuur. In een aantal gevallen is veel aandacht besteedt aan details als sierankers, engelen-kopjes en de vormgeving van de gevel. Er komen verschillende klok-, trap- en halsgevels voor. In veel gevallen domineert de topgevel het beeld;
• vrijwel alle panden zijn opgetrokken uit baksteen (enkele zijn gepleisterd);
• de kappen met een dakhelling tussen de 40° en 70° staan haaks op de weg;
• het individuele karakter van de panden wordt versterkt door verschillen in goot- en nokhoogte.

Voormalig gemeentehuis

Het plangebied bestaat uit de bebouwing van het voormalige van de gemeente Gaasterlân-Sleat. De noordkant van het gebouw ligt aan de Lytse Side en het oostelijk deel aan de Dubbelstraat. De oostelijke gevels zijn niet zichtbaar vanaf de openbare weg. De begane grond van het pand is in de huidige situatie in gebruik als bibliotheek en servicepunt van gemeente De Fryske Marren

Figuur 3 geeft een overzicht van het plangebied en zijn omgeving weer. Figuur 4 een vooraanzicht.

Figuur 3. Luchtfoto plangebied (bron: Ruimtelijke plannen)

Figuur 4. Vooraanzicht hoek Lytse Side en Dubbelstraat. (bron: Google Streetview)

Bij de gemeente is het verzoek binnen gekomen om het pand een nieuwe invulling te gaan geven. Het plan bestaat uit de realisatie van 20 appartementen. Deze komen zowel op de begane grond, de eerste verdieping en op de twee verdieping. Daarnaast blijft de bestaande bibliotheekfunctie en het servicepunt de gemeente op de begane grond behouden. Tot slot bestaat de mogelijkheid dat de appartementen ook als zorgappartement ingericht kunnen worden. In dat geval kan ook het gebouw ingericht worden voor mensen die zorg willen ontvangen. De woningen blijven echter reguliere woningen.

Naast de inpandige verbouwing worden aan het pand een aantal balkons gerealiseerd. Voor de bereikbaarheid van de appartementen op de eerste -en tweede verdieping wordt een galerij oostzijde/achterzijde van het gebouw gebouwd. Vanaf de openbare weg is de galerij niet zichtbaar. Een overzicht van de eerste-, tweede-, en derde verdieping is weergeven in de figuren 5, 6 en 7.

Met het ontwerp is rekening gehouden met karakteristieken van het gebouw en het beschermde dorpsgezicht. De ruimtelijke structuur blijft na de uitwerking van de plannen instand gehouden. Met dit wijzigingsplan vinden geen wijzigingen aan de goot- en bouwhoogte plaats. Tevens vinden er geen uitbreidingen aan de karakteristieke gevellijn van het gebouw plaats. De aan te bouwen galerij en de te realiseren balkons leiden daarnaast niet tot een aantasting van het bebouwingsbeeld.

Voor de uiteindelijke aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen wordt Hus en Hiem om advies gevraagd.

Figuur 5. Toekomstige situatie begane grond (bron: Penta architecten)

Figuur 6. Toekomstige situatie eerste verdieping (bron: Penta architecten)

Figuur 7. Toekomstige situatie tweede verdieping (bron: Penta architecten)

De appartementen zullen in principe als reguliere woningen worden verhuurd. De gemeente heeft zijn parkeerbeleid vastgelegd in de Beleidsregels Parkeren 2017. Om te bepalen wat de parkeerbehoefte is voor een bepaalde functie moeten de parkeernormen zoals opgenomen in de Beleidsregels Parkeren 2017 in acht worden genomen.

Voor de woningen in het plangebied kan de parkeerbehoefte van huur, etage, midden/goedkoop worden gehanteerd. Dit betekent dat er met een parkeernorm van 1,4 per woning dient te worden gerekend. De parkeerbehoefte is in dat geval 28 parkeerplaatsen.

In principe geldt dat de parkeerbehoefte op eigen terrein dient te worden gerealiseerd. Aangezien dit niet mogelijk is, wordt nagegaan of de parkeerbehoefte opgevangen kan worden op een reeds aanwezige openbare parkeergelegenheid.

Parkeeronderzoek

In december 2016 en januari 2017 heeft een parkeeronderzoek in Balk plaatsgevonden. De toekomstige ontwikkelingen rondom het Haskeplein – de realisatie van twintig appartementen – leiden naar verwachting tot een gemiddelde toename gedurende werkdagen van circa 28 parkeerplaatsen. In de huidige situatie is op het Haskeplein sprake van een gemiddelde restcapaciteit van 13 parkeerplaatsen. Dit betekent dat extra parkeervraag niet geheel op het huidige Haskeplein opgevangen kan worden, uitgaande van een maximale parkeerbezetting van 85%. Uit het parkeeronderzoek is echter gebleken dat er in de omgeving van het Haskeplein voldoende restcapaciteit beschikbaar is (onder andere Dubbelstraat, Lytse Side en Treemterplein) om de extra parkeerbehoefte (gemiddeld 15 parkeerplaatsen) ten gevolg van de toekomstige invulling van het huidige gemeentekantoor op te kunnen vangen.

In het wijzigingsplan zijn de recentste parkeernormen van de gemeente opgenomen waar de bouwaanvraag aan getoetst wordt. Hiermee wordt gewaarborgd dat er wat betreft parkeren een goede situatie ontstaat.

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de algemene wijzigingsbevoegdheid in artikel 23 lid 23.1 sub a van het bestemmingsplan. Hiermee wordt de bestemmingen gewijzigd ten behoeve van de maatschappelijke- en woonfunctie. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Een uitbreiding van het aantal woningen moet in overeenstemming zijn met een actueel Woonplan waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd

De te bouwen woningen moeten passen in het gemeentelijke en provinciale woningbouwbeleid, zoals dat op het moment van wijziging geldt. In hoofdstuk 3 is beschreven dat de woningen passen in zowel het gemeentelijk- als het provinciaal beleid.

Het bedrijven en/of voorzieningen betreffen die passen binnen de bedrijfscategorieën 1 en 2, zoals vermeld in de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering

De huidige bibliotheekfunctie en het servicepunt van de gemeente betreffen bedrijven uit milieucategorie 2.

De wijziging is primair bedoeld voor hergebruik van de bestaande gebouwen. Indien een woonfunctie in de bestaande bebouwing redelijkerwijs niet mogelijk is, mag onder strikte stedenbouwkundige randvoorwaarden (gedeeltelijke) nieuwbouw plaatsvinden.

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een functiewijziging van de bestaande bebouwing. Er is geen sprake van sloop. Wel wordt aan de oostzijde van het bestaande gebouw een galerij gerealiseerd en wordt een aantal balkons voorgesteld. Deze zijn nodig ten behoeve van de bereikbaarheid en het woongenot van de toekomstige woningen. De toevoegingen zijn bouwkundig ondergeschikt en vanuit de straatkant niet of nauwelijks zichtbaar.

Binnenplanse afwijking; afwijken van de bouwregels.

Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt de bestemming 'Wonen - Woongebouw' van toepassing. Binnen de bestemming is een regel opgenomen om buiten het bouwvlak te mogen bouwen. Voorwaarde is dat er geen afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. Met het toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid wordt de beoogde galerij mogelijk gemaakt.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Voor dit plan wordt getoetst aan deze nieuwe regeling, die inhoudt dat de toelichting bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In dit wijzigingsplan is, op basis van het aantal woningen dat gerealiseerd wordt, sprake van een stedelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied op een herstructuringslocatie die in het verleden als gemeentehuis in gebruik is geweest.

In paragraaf 3.3 wordt omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente De Fryske Marren geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Joure is samen met Heerenveen één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterken van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van een voormalig terrein ten behoeve van maatschappelijke functies naar een woonfunctie past hier binnen.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 20 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past. De woningen zijn in de huidige situatie al toegestaan, waardoor er per saldo geen extra woningen worden toegevoegd. Deze zijn in de huidige situatie ook al geschikt voor reguliere bewoning.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Visie de Friese Meren

In de 'Visie de Friese Meren' beschrijft de gemeente hoe de gemeente eruit ziet en wat haar ambities zijn. In het beleidsdocument worden een aantal richtinggevende uitspraken gedaan.

Ten aanzien van (nieuwe) ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de ontwikkelingen in balans moeten zijn met de huidige waarden van het gebied. Ruimtelijke concentratie is hierbij van belang. Inbreiding gaat dan ook voor uitbreiding.

In dit wijzigingsplan is sprake van een herstructureringslocatie binnen een bestaand stedelijk gebied. Met de functiewijziging wordt de bestaande stedenbouwkundige structuur behouden en gerespecteerd.

Woonvisie 2014-2018

In de woonvisie beschrijft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2014-2018. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun eigen mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren.

In de visie wordt gesteld dat het zwaartepunt voor woningbouw ligt in de grotere kernen Balk, Lemmer en Joure. Deze kernen bouwen voor hun eigen behoefte en vangen meer dan gemiddeld de groei van buiten de eigen woonplaats op. De gemeente gaat hierbij uit van een gemiddelde groei van de woningvoorraad in deze kernen van 1,07% per jaar. De ontwikkelingen in het plangebied passen binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

Uitvoeringsprogramma Woningbouw De Friese Meren 2016-2026

In het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026, vastgesteld door de raad in maart 2017, is ruimte opgenomen voor de woningen in het voormalige gemeentehuis in Balk. Met de provincie Fryslân zijn hier afspraken over gemaakt. De ontwikkeling is daarmee passend binnen het woningbouwprogramma.

Welstandnota De Friese Meren 2014

De gemeenteraad van De Friese Meren (thans De Fryske Marren) heeft op 22 april 2015 de Welstandsnota De Friese Meren 2014 gewijzigd vastgesteld. De welstand toetst of een bouwplan aan de minimale beeld- en kwaliteitseisen voldoet en past in de omgeving. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

De toekomstige woningen liggen in het welstandsgebied 'Grotere oudere dorpskernen'. De bebouwing in deze gebieden hebben over het algemeen een traditionele uitstraling. Waar mogelijk wordt in de inrichting van de openbare ruimte geprobeerd om dit traditionele karakter te versterken.

In de grotere oude kernen zijn de gebouwen vaak verschillend van grootte en vormen samen straatwanden en bouwblokken van aaneengesloten panden. Daarnaast is er veel variatie in kapvorm en hoofdvorm. De gebouwen hebben een sterk individueel karakter, maar toch is een sterke samenhang te zien tussen de verschillende gebouwen in een straat. Het individuele karakter is ontstaan omdat er veel verschillende functies door elkaar staan, zoals bijvoorbeeld woonhuizen, winkels, musea, kerken, (oude) overheidsgebouwen.

Het beleid is erop gericht om het ontstane beeld zoveel mogelijk te behouden en te verbeteren. Met het ontwerp is rekening gehouden met de bestaande (historische) architectonische vormgeving van het gebouw. In het kader van een goede ruimtelijke structuur wordt de uiteindelijke bouwaanvraag van het ontwerp aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij toetsen het plan aan de door de gemeenteraad vastgestelde criteria.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Voor stadscentra, dorpskernen en winkelcentra kan het beleid zijn gericht op functiemenging. Het kan daarbij gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

In de omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied. Er komen diverse functies als wonen, bedrijvigheid en voorzieningen in de omgeving voor. In deze situatie kan de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging als uitgangspunt worden gehanteerd. Het toevoegen van woningen in dit gebied is in beginsel dan ook inpasbaar.

Bestaande bedrijven worden door de toevoeging van de woningen niet in hun belangen geschaad, ook niet indien wordt uitgegaan van functiescheiding in plaats van functiemenging. In dat geval kan worden uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De afstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure kunnen met één afstandsstap worden verkleind zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat:

• Aan de zuidkantkant van het plangebied is een horecabedrijf gevestigd. Dergelijke bedrijven vallen in milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan;
• Ten oosten van het plangebied was een bank aanwezig. Een bank valt onder milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. De bank is inmiddels weg. Het plan is om in het gebouw een tandartsenpraktijk en een gezondheidscentrum te vestigen. Ook deze functies vallen onder milieucategorie 1.

In beginsel wordt voor het plangebied uitgegaan van functiemenging in plaats van functiescheiding. In dat geval wordt, volgens de VNG-brochure, gewerkt met een categorie-indeling A, B of C. Categorie A-activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B-activiteiten zijn activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgevoerd, mits zij bouwkundig afgescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies. Categorie C-activiteiten zijn vergelijkbaar met activiteiten categorie B maar met een zodanig verkeersaantrekkende werking dat ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Een bibliotheek valt in categorie A. Deze activiteit kan aanpandig aan woningen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Geconcludeerd kan worden dat voor de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is verzekerd en dat voor omliggende bedrijven er geen belemmeringen ontstaan.

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant.

De wegen in de directe omgeving van het plangebied zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen toetsing aan de Wet geluidhinder noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient echter wel aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De wegen rondom het plangebied hebben een functie als verblijfsgebied. Op de wegen in dergelijke gebieden is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit en er wordt over het algemeen langzaam gereden. Ten aanzien van wegverkeersgeluid worden er daarom geen belemmeringen verwacht.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het wijzigingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20180205-2-16998). De watertoets is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Daar het plan een functiewijziging behelst, heeft het Wetterskip aangegeven dat het plan geen invloed heeft op het watersysteem en de waterketen. Hierdoor kan de procedure geen waterschapsbelang worden gevolgd voor de watertoets. De watertoets is hiermee voor Wetterskip Fryslân afgerond.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het project omhelst een functietoevoeging waarbij het in gebruik blijft als verblijf voor mensen (eerst alleen als zorgwoning en nu ook als reguliere woning). Het is niet aannemelijk dat als gevolg hiervan verontreinigingen zijn ontstaan. Ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling is een bodemonderzoek volgens de Woningwet (waarbij sprake is van een ontwikkeling waarbij de grond geraakt wordt) geen verkennend bodemonderzoek nodig. Het aspect bodem heeft dan ook geen gevolgen voor het wijzigingsplan. Gezien het huidige functiegebruik van de gronden is hier ook geen aanleiding voor.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd - bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.). De provincie beveelt in het plangebied aan om bij ingrepen van meer 5.000 m² een karterend archeologisch onderzoek te verrichten voor de steentijd-bronstijd. Voor de peridiode adviseert de provincie een archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 50 m²^.

Met dit wijzigingsplan worden geen ingrepen voorgesteld groter dan 50 m². De werkzaamheden voor de galerij gaan niet gepaard met grotere bodemingrepen. Er worden slechts enkel palen in de grond verankert. Geconcludeerd wordt dat in het voorliggende wijzigingsplan geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt waarvoor archeologisch veldonderzoek aan de orde is. Wel zal op grond van het bovenstaande in het wijzigingsplan een dubbelbestemming worden opgenomen om het archeologisch waardevolle gebied te beschermen.

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Zoals beschreven in hoofdstuk 2 en 3 ligt het plangebied in het beschermde dorpsgezicht van Balk. Met de functiewijziging is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden van het dorpsgezicht. In het kader van een goede ruimtelijke structuur wordt de uiteindelijke bouwaanvraag van het ontwerp aan de welstandscommissie voorgelegd. Hiermee worden de beschermenswaardige elementen van het beschermd dorpsgezicht in stand gehouden. Net als in het geldende bestemmingsplan wordt óók in dit wijzigingsplan de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht overgenomen. Hiermee wordt gewaarborgd dat voor eventuele toekomstige bouwplannen de beschermenswaardige elementen van het beschermd dorpsgezicht behouden blijven.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Toetsing

De locatie is door het huidige gebruik ongeschikt als groeiplaats voor bijzondere en beschermde plantensoorten. De ontwikkeling betreft een inpandige verbouwing. Van slopen is geen sprake. Er is daardoor geen sprake van aantasting van een leefgebied.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten Het project is niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn en er geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied plaatsvindt.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. In de omgeving van het plangebied worden geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het water of door leidingen. Zodoende levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 20 wooneenheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien zijn zorgwoningen op basis van het geldende bestemmingsplan al mogelijk. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Verbeelding

Het Wijzigingsplan 'Balk - Dubbelstraat 1' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan 'Balk - Centrum ' van de gemeente De Fryske Marren.

Regels

Het wijzigingsplan bevat eigen regels die grotendeels zijn gebaseerd op het bestemmingsplan “Balk – Centrum' en zijn afgestemd op Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren.

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Wonen - Woongebouw

Het gebouw krijgt de bestemming 'Wonen - Woongebouw' waarin reguliere woningen zijn toegestaan. Er zijn maximaal 20 appartementen mogelijk. De bestaande maatschappelijke functies op de begane grond blijven in de gewenste situatie behouden. Derhalve is de aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn maatschappelijke voorzieningen op de begane grond toegestaan.

Waarde - Archeologie

Ter bescherming van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden is op een groot deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Als gevolg van deze dubbelbestemming zijn verschillende bouw- en aanlegwerkzaamheden niet zonder vergunning toegestaan. Voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning is dat door middel van onderzoek de archeologische waarden van de gronden voldoende zijn vastgesteld en dat eventueel aanwezige waarden in de bodem kunnen worden behouden dan wel opgegraven.

Waarde - Beschermd stadsgezicht

Via de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpgezicht' worden (bouw)regels aan het beschermd dorpsgezicht toegekend die zijn gericht op het behoud van aanwezige waarden.

De resultaten uit de wijzigingsplanprocedure geven inzicht in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan. Met dit wijzigingsplan zijn overigens geen grote maatschappelijke belangen gemoeid.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft voor zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode wordt aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Binnen de zienswijzentermijn is één zienswijzen ingediend.

De zienswijze is samengevat en beantwoord in een reactienota (zie bijlage 2 bij deze toelichting). In de reactienota wordt geconcludeerd dat de zienswijze niet leidt tot inhoudelijke aanpassing van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is daarom ongewijzigd ter vaststelling voorgelegd aan het College van Burgemeester en Wethouders .

Na de behandeling van de ontvangen zienswijze heeft het College van Burgemeester en Wethouders op 31 juli 2018 besloten tot het vaststellen van het wijzigingsplan. De bekendmaking van het vaststellingsbesluit vindt plaats door middel van een publicatie in het gemeentelijke huis-aan-huisblad en in de Staatscourant. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij een voorlopige voorziening bij de voorzitter van de ABRvS is aangevraagd.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van dit plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. De overige kosten worden via een anterieure overeenkomst verhaald. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Bij de vaststelling van het wijzigingsplan wordt daarom besloten geen grondexploitatieplan vast te stellen.