In deze regels wordt verstaan onder:

het Bestemmingsplan Franeker - Harlingerweg 54a en 58 met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPFraHarlingerweg-VA01 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlagen;

de in bijlage 1 genoemde beroepen, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een (bedrijfs)woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 door het Rijk is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden) verricht door een daartoe bevoegde instantie conform de kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

een gebied met daaraan toegekende archeologische waarde vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein, bouwvlak of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen gebouwen of behorende bij een functie (deels) buiten gebouwen die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is dan wel krachtens een omgevingsvergunning kan worden uitgevoerd, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die:
   1. 1. op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan aanwezig zijn, daaronder vallen niet de bouwwerken, die reeds in strijd waren met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
   2. 2. gebouwd worden of kunnen worden krachtens een voor het van kracht worden van het bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning (al dan niet in afwijking van het voorgaande bestemmingsplan);
3. c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan tot stand zijn gekomen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

de sporen van (vooral) menselijke bewoning en bewerking die in de bodem zijn achtergebleven;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden die bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, alsook ondergeschikte productiegebonden detailhandel dan wel productiegerelateerde detailhandel ten dienste van deze voorzieningen;

een vermaaksfunctie die is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de mogelijkheden om gronden en daarop toegelaten bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken, gelet op het gebruik van de in de nabijheid gelegen gronden;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

gebouwen die dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object wordt aangemerkt;

een inrichting, waarbij ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen met een zekere mate van onderlinge verbondenheid die binnen een complex van ruimte gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

het wonen, niet zijnde logeren, bij anderen;

het bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurder ter plaatse het hoofdverblijf heeft;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de in bijlage 1 genoemde bedrijvigheid, dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend door de bewoner en de aan de bedrijvigheid bij woningen gebonden medewerkers;

het bieden van de ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf al dan niet in combinatie met ontbijt binnen de woonfunctie, zoals een pension aan huis en bed and breakfast;

de situatie, waarbij milieuaspecten dienen te worden beoordeeld, zoals hinder voor omwonenden, externe veiligheid en een verkeersaantrekkende werking. In het bijzonder dient er bij de situering en omvang van milieubelastende functies (o.a. bedrijven) op te worden gelet dat de uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies (o.a. woningen) zo weinig mogelijk wordt beperkt. Omgekeerd dient er bij uitbreiding of nieuwvestiging van milieugevoelige functies op te worden gelet dat bestaande milieubelastende functies zo weinig mogelijk in hun functioneren worden beperkt;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen voor algemeen nut, zoals afvalinzameling, elektriciteit, gas, (tele)communicatie en dataverkeer, openbaar vervoer en water. Het gaat hierbij om andere bouwwerken zoals antennes, bakken, borden, containers, hekken, kastjes, palen, zuilen en wat met deze bouwwerken te vergelijken is. Onder nutsvoorziening wordt ook verstaan een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation en een transformatorstation;

een bijbehorend bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien op of in het water wordt gebouwd: het Fries Zomerpeil;
3. c. in het geval de hoogte van het terrein op een perceel grote verschillen vertoont: de door Burgemeester en Wethouders bepaalde hoogte;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde kamerverhuur;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een situatie waarbij, mede door de situering van om de woonfunctie liggende functies en bebouwing, in ieder geval sprake is van een redelijke daglichttoetreding, een redelijke mate van uitzicht en voldoende privacy, alsmede van afwezigheid van hinder;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen als goten van dakkapellen niet meegerekend;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse constructiedelen, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand vanaf enig punt van een (hoofd)gebouw tot de zijdelingse perceelgrens;

de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen, trappenhuizen, gangen en overige dienstruimten;

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;

met de daarbij behorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.2.1 sub a in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits bij de niet aangebouwde zijde van het hoofdgebouw, de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 2,00 m bedraagt.
2. b. het bepaalde in lid 3.2.2 sub a in die zin dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 3,00 m achter, dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw wordt gebouwd.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane grond vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op een perceel;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt, dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel.

De voor 'Wonen - Voormalige boerderijpanden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen in de vorm van voormalige boerderijpanden, al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

waarbij ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' het behoud en het herstel van de waardevolle hoofdvormen van panden, alsmede de karakteristieke waarden, zoals die zijn beschreven in bijlage 1 van de toelichting, wordt nagestreefd;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. kleinschalige duurzame energieopwekking;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. wegen en paden;
6. f. water;

met de daarbijbehorende:

7. g. tuinen, erven en terreinen;
8. h. bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 4.2.1 sub a en b en lid 4.2.2 sub b in die zin dat bouwwerken ten behoeve van een ondergeschikte functie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte ten behoeve van een ondergeschikte functie per woonhuis ten hoogste 250 m² zal bedragen;
   2. 2. met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast;
   3. 3. tevens de in lid 4.5 sub a genoemde vergunning wordt verleend;
2. b. het bepaalde in lid 4.2.1 sub c in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits er geen wijziging optreedt in de bestaande hoofdvorm van het hoofdgebouw en de bestaande nokrichting wordt aangehouden;
3. c. het bepaalde in lid 4.2.1 sub d in die zin dat wordt afgeweken van de bestaande maatvoeringen van een voormalig boerderijpand, mits:
   1. 1. er vanuit architectonisch oogpunt een hoogwaardige versterking van de ruimtelijke kwaliteit en het omgevingsbeeld wordt bewerkstelligd;
   2. 2. de bouwhoogte van het woonhuis ten hoogste 12,00 m zal bedragen en het woonhuis zal worden voorzien van een kap;
4. d. het bepaalde in lid 4.2.1 sub d in die zin dat in ondergeschikte mate wordt afgeweken van de bestaande maatvoeringen van een voormalig boerderijpand, mits:
   1. 1. dit vanwege bouwtechnische vereisten noodzakelijk is;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de hoofdvorm van het voormalige boerderijpand;
   3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bebouwingskarakteristiek van het woonhuis;
5. e. het bepaalde in lid 4.2.2 sub a in die zin dat een bijbehorend bouwwerk minder dan 1,00 m achter, dan wel vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw wordt gebouwd;
6. f. het bepaalde in lid 4.2.2 sub b in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, de bijgebouwen en de overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het erf, exclusief de oppervlakte van het hoofdgebouw, mits de gezamenlijke oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen, overkappingen en bijgebouwen ten hoogste 300 m² zal bedragen;
7. g. het bepaalde in lid 4.2.1 en 4.2.2 in die zin dat bouwwerken ten behoeve van trekkershutten worden gebouwd, mits:
   1. 1. er ten hoogste 10 trekkershutten per woonhuis per bestemmingsvlak worden gebouwd;
   2. 2. de oppervlakte van een trekkershut ten hoogste 20 m² zal bedragen;
   3. 3. de goothoogte van een trekkershut ten hoogste 3,50 m zal bedragen;
   4. 4. met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast;
8. h. het bepaalde in lid 4.2.3 sub a in die zin dat paardrijbakken worden toegestaan, mits tevens de in 4.5 sub g bedoelde vergunning is verleend.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van woonhuizen in combinatie met bedrijfsdoeleinden anders dan genoemd in 4.1 onder a;
2. b. het gebruik van gedeelten van een woning, inclusief aangebouwde bijbehorend bouwwerk bij de woning, voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, indien:
   1. 1. het beroep of bedrijf niet wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
   2. 2. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte in de woning meer bedraagt dan 30% van het vloeroppervlak van de woning;
   3. 3. de beroeps-/bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 50 m² bedraagt;
   4. 4. parkeren niet op eigen erf plaatsvindt dan wel de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de activiteit onevenredig toeneemt;
   5. 5. detailhandel plaatsvindt anders dan productiegebonden detailhandel;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
4. d. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve doeleinden, anders dan voor trekkershutten;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten;
7. g. het gebruik van gronden ten behoeve van de aanleg van een paardrijbak met de daarbijbehorende bouwwerken.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 4.4 sub a in die zin dat de uitoefening van de woonfunctie wordt gecombineerd met een ondergeschikte functie in de vorm van de in bijlage 1 opgenomen bedrijvigheid dan wel met een naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, mits:
   1. 1. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   2. 2. niet meer dan 25% van de bestaande gebouwen ten tijde van de verleende vergunning, met een maximum van 250 m², wordt gebruikt ten behoeve van de ondergeschikte functie;
   3. 3. er sprake is van een ligging aan een weg, die geschikt is voor een eventuele toename van (zwaar) verkeer;
   4. 4. parkeren op het eigen erf plaatsvindt;
   5. 5. alle activiteiten ten behoeve van de uitoefening van de toegelaten bedrijvigheid binnen de bestaande bebouwing wordt ondergebracht;
2. b. het bepaalde in lid 4.4 sub e in die zin dat de gronden tevens worden gebruikt als standplaats voor kampeermiddelen, mits:
   1. 1. het maximum aantal kampeerterreinen binnen het plangebied ten hoogste 30 zal bedragen;
   2. 2. het aantal te plaatsen kampeermiddelen per kampeerterrein ten hoogste 25 bedraagt;
   3. 3. er geen stacaravans worden geplaatst en/of seizoenplaatsen worden ingericht;
   4. 4. het kamperen uitsluitend plaatsvindt in de periode van 15 maart tot 1 november;
   5. 5. sanitaire voorzieningen in bestaande gebouwen wordt ondergebracht;
   6. 6. de afstand tussen de kampeermiddelen en de aanwezige bebouwing op het perceel ten hoogste 100,00 m bedraagt;
   7. 7. de afstand van de gronden waar het kampeerterrein feitelijk gevestigd wordt tot de dichtstbijzijnde gevel van een naastgelegen woonhuis ten minste 50,00 m bedraagt;
   8. 8. de afstand van de gronden waar het kampeerterrein feitelijk gevestigd wordt tot de buitengrenzen van een bestaand kampeerterrein ten minste 100,00 m bedraagt;
   9. 9. met een erfinrichtingsplan wordt aangetoond dat de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze landschappelijk wordt ingepast;
   10. 10. parkeren op eigen erf plaatsvindt;
   11. 11. aangetoond wordt dat de realisatie van een kleinschalig kampeerterrein niet in strijd is met de ecologische en archeologische waarden en de externe veiligheid;
   12. 12. voorafgaande aan de realisatie van een kleinschalig kampeerterrein wordt overlegd met het waterschap;
   13. 13. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
3. c. het bepaalde in lid 4.4 sub g in die zin dat gronden worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik met de daarbijbehorende bouwwerken, mits:
   1. 1. de paardrijbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
   2. 2. er vanwege de paardrijbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 50 m tot de woonbestemmingsgrens);
   3. 3. er geen onevenredige verstoring van het bodemarchief wordt veroorzaakt
   4. 4. de oppervlakte van een paardrijbak ten hoogste 1.200 m² bedraagt;
   5. 5. de bouwhoogte van lichtmasten of naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerken ten behoeve van de verlichting van paardrijbakken ten hoogste 5,00 m zal bedragen;
   6. 6. de lichtmasten uitsluitend gericht zijn op de paardrijbak;
   7. 7. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3,00 m zal bedragen.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat een woonhuis wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits:

1. a. deze wijziging uitsluitend wordt verleend in situaties waarin het hoofdgebouw vóór splitsing een omvang heeft van ten minste 300 m²;
2. b. de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot en er niet meer dan twee woningen worden gevestigd;
3. c. de wijziging passend is in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerd woningbouwprogramma;
4. d. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
5. e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde -Archeologie' geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een archeologisch deskundige is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Er mogen geen windturbines worden gebouwd.

Daar waar bestaande afstanden meer of minder bedragen dan ingevolge de bouwregels is voorgeschreven, worden de bestaande afstanden als ten hoogste respectievelijk ten minste toelaatbaar aangehouden.

In die gevallen dat bestaande percentages, dakhellingen, kapvormen, hoogten, inhoud, oppervlakten en/of gevelindelingen afwijken van de bouwregels, worden de bestaande maatvoeringen als toelaatbaar aangehouden.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en de bestemmingen in deze regels uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken met enige bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden voor de opslag van aan het oorspronkelijk verkeer onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering;
3. c. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin en voor het storten van vuil, anders dan in het kader van de bedrijfsvoering dan wel de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, met uitzondering van de oppervlaktematen, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat windturbines van deze regeling zijn uitgesloten;
2. b. de regels, ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
3. c. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen in die zin dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de plaatselijke verhoging ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak mag bedragen;
   2. 2. de vergroting ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
4. d. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouw- c.q. bestemmingsvlak in die zin dat de grenzen van het bouw- c.q. bestemmingsvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. trappen, trappenhuizen en galerijen;
   2. 2. entreeportalen, luifels, veranda's en balkons;
   3. 3. overstekende daken;

mits de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m overschrijdend;

1. 1. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,00 m overschrijdend.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de specifieke omstandigheden van de situatie, en op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen, bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanFraneker - Harlingerweg 54a en 58

van de gemeente Waadhoeke.

Behorend bij het besluit van 28 mei 2020.

Aan de Harlingerweg 54a en 58 in Franeker zijn twee panden aanwezig waar tot voor kort GGZ Friesland in was gevestigd. De dienstverlening is hier beëindigd, waardoor de locatie niet meer als zodanig in gebruik is. De bebouwing is inmiddels verkocht. Het voornemen is om de panden als reguliere woningen in gebruik te nemen.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Franeker - West. Daarom is een functiewijziging noodzakelijk. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het westen van de bebouwde kom van Franeker. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Franeker - West , vastgesteld op 5 april 2018 door de gemeente Waadhoeke. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Daarin is te zien dat het om twee locaties gaat. De ene locatie bevindt zich aan de Harlingerweg 54a, de andere locatie betreft nummer 58 van de Harlingerweg.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Franeker- West

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied voor beide locaties de bestemming Maatschappelijk - 2. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van geestelijke gezondheidszorg. Hieronder vallen sociaal-/medische, sociaal-culturele, sport-recreatieve, educatieve en levensbeschouwende doeleinden, ambachtelijke bedrijvigheid, productiegebonden detailhandel en zorgwoningen, voorzover ten dienste van de geestelijke gezondheidszorg. Ondergeschikt zijn wegen, straten en paden, parkeer-, groen en nutsvoorzieningen, erven en terreinen, water en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Hoofdgebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Hier geldt voor nummer 54a een maximale bouwhoogte van acht meter en voor nummer 58 een maximale bouwhoogte van twaalf meter. Daarnaast geldt voor nummer 58 de bouwaanduiding 'karakteristiek', waarbij het behoud en het herstel van de waardevolle hoofdvorm van het pand, alsmede de karakteristieke waarden, wordt nagestreefd.

In het plangebied geldt eveneens de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie', waardoor het gebruik van niet-geluidgevoelige objecten als geluidgevoelig object strijdig is met het bestemmingsplan. De voorgenomen reguliere woonfunctie past echter niet binnen de geldende bestemmingen. Daarom is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier passen binnen de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen.

Het plangebied bevindt zich aan de Harlingerweg te Franeker. Het gaat hierbij om de huisnummers 54a en 58. In de huidige situatie is op beide locaties een pand van GGZ Friesland aanwezig. De bebouwing aan de Harlingerweg 54a bestaat uit een oude boerderij met een oppervlakte van circa 200 m². De bebouwing aan de Harlingerweg 58 bestaat uit een oude boerderij met een oppervlakte van circa 750 m² aan- en uitbouwen.

In de huidige situatie maakt het plangebied deel uit van het gebied Groot Lankum, in het westen van Franeker. Dit is een karakteristiek groen gebied dat is ingericht ten behoeve van de geestelijke gezondheidszorg. Van oudsher wordt dit gebied gebruikt voor het behandelen van psychiatrische patiënten. Het gebied ten noorden van het plangebied is nog steeds in gebruik door de GGZ.

Ten zuiden hiervan loopt de Harlingerweg, met aan de overkant een bedrijventerrein waar onder meer perifere detailhandel gevestigd is. De Harlingerweg loopt in westelijke richting via Herbaijum naar Harlingen. In oostelijke richting sluit de Harlingerweg aan op de rondweg van Franeker, de Burgemeester J. Dijkstraweg.

De huidige inrichting van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1. Figuur 2.2 toont het zicht vanaf de weg op nummer 58 en figuur 2.3 op nummer 54a.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

Figuur 2.2 Zijaanzicht van de bestaande situatie op nummer 58, vanaf het Filosofenpad

Figuur 2.3 Vooraanzicht van de bestaande situatie op nummer 54a, vanaf de Harlingerweg

Reguliere bewoning

De panden zijn niet meer in gebruik door GGZ Friesland en om die reden zijn ze verkocht. De nieuwe eigenaren hebben het voornemen om de panden in gebruik te nemen als reguliere woningen. Het gaat hierbij uitsluitend om een functiewijziging van het perceel. Er zullen geen sloopwerkzaamheden en externe nieuw- en verbouwwerkzaamheden plaatsvinden. Daarmee blijft de inrichting van beide percelen gelijk aan de huidige situatie en wijzigt alleen de functie van de percelen.

Verkeer en parkeren

In de huidige situatie mogen beide gebouwen al worden bewoond als zorgwoningen. De voorgenomen functiewijziging leidt daarom niet tot een toename in parkeerbehoefte en verkeersbewegingen.

Het perceel Harlingerweg 58 beschikt over vier parkeerplaatsen op het achtererf. Bij het perceel Harlingerweg 54a dient de oprit aan het achtererf als parkeerplaats. Vanaf het huis loopt een voetpad naar de Harlingerweg waarmee de bushalte aan de overkant bereikt kan worden. Auto's moeten eerst parallel aan de Harlingerweg in westelijke richting rijden om vervolgens via het Filosofenpad op de Harlingerweg te komen.

Beide locaties worden via het Filosofenpad ontsloten op de Harlingerweg, aan het deel binnen de bebouwde kom, waar 50 km/uur gereden wordt. Richting het westen loopt de Harlingerweg via Herbaijum naar Harlingen. In oostelijke richting sluit de Harlingerweg aan op de Burgemeester J. Dijkstraweg.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en het parkeren.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied van Franeker. Twee woonzorgboerderijen worden herbestemd tot reguliere woningen, op reeds ontwikkelde gronden. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteit van het Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied heeft de gemeente afspraken gemaakt met de provincie, waarin is bepaald dat binnenstedelijk plafondloos mag worden gebouwd. Per saldo neemt het aantal woningen overigens niet toe, omdat in de huidige situatie al zorgwoningen in het plangebied zijn toegestaan. Het plan voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 heeft Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is in 2018 partieel aangepast. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. De regeling uit de Verordening Romte Fryslân heeft geen betrekking op de voorgenomen functiewijziging omdat het gebied zich binnen bestaand stedelijk gebied bevindt en het slechts om een functiewijziging gaat en het aantal woningen niet toeneemt. Daarmee is het voornemen niet in strijd met de provinciale verordening.

Het gemeentebestuur is bezig met de voorbereiding van haar Woonvisie en een nieuwe structuurvisie. Daarom wordt in het kader van de toetsing aan het gemeentelijk beleid teruggegrepen naar het woonbeleid van de voormalige gemeente Franekeradeel.

Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025

De Structuurvisie Stad Franeker 2015-2025 bevat de hoofdlijnen voor de voorgenomen ontwikkeling van de stad Franeker en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat daarnaast in op de wijze waarop de gemeenteraad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkelingen te realiseren dan wel te faciliteren.

In de structuurvisie is opgenomen dat Franeker een grote diversiteit aan woonmilieus heeft te bieden. De ruimtelijke opgave in Franeker betreft het behouden en creëren van een zo aantrekkelijk mogelijk woon- en leefklimaat door het aanbieden van een brede diversiteit aan woonmilieus. Hierbij is het uitgangspunt dat herstructurering voorop staat en inbreiding voor uitbreiding gaat.

In dit plan is het voornemen om twee zorgwoningen te herbestemmen tot reguliere woningen. Dit vindt plaats binnen de bebouwde kom van Franeker. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het gestelde in de structuurvisie.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Voor het plangebied geldt dat deze in een gebied ligt met een grote verscheidenheid aan functies. Ten noorden van de Harlingerweg is sprake van maatschappelijke-, bedrijfs- en woonfuncties en ten zuiden van de weg ligt een industrieterrein. Bovendien geldt de Harlingerweg als doorgaande weg van Franeker, via Herbaijum, naar Harlingen. Daarom kan voor de richtafstanden één stap terug worden gedaan.

Beide percelen maken deel uit van een maatschappelijke instelling, de GGZ. Nu de percelen hiervan worden afgesplitst geldt dat de GGZ voor hinder kan zorgen ter plaatse van de voorgenomen reguliere woningen. Voor de GGZ geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering (2009)', vergelijkbaar met die van verpleeghuizen. Aan deze 10 meter wordt voldaan.

Ten zuiden van de Harlingerweg ligt het bedrijventerrein West. Dit betreft een gezoneerd bedrijventerrein waar ten hoogste bedrijven uit milieucategorie 3.2 zijn toegestaan. In gemengd gebied geldt voor deze bedrijven een richtafstand van 50 meter. Voor beide woningen geldt dat aan deze richtafstand wordt voldaan.

Er is geen nader onderzoek noodzakelijk naar milieuzonering. Daarmee vormt dit aspect geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 6,5 kilometer afstand tot het plangebied, deze is hier niet stikstofgevoelig. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied worden twee bestaande zorgwoningen als reguliere woningen in gebruik genomen. Gezien deze functiewijziging neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied niet toe. Daarom kan redelijkerwijs gesteld worden dat de ontwikkeling in het plangebied geen significante gevolgen heeft voor omringende beschermde natuurgebieden.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

Het plangebied ligt op ruim 18 kilometer afstand van een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied. In relatie tot de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden vinden bij de voorgenomen functiewijziging geen nieuwbouwwerkzaamheden plaats. Daarmee is er geen sprake van een aanlegfase waarbij sprake zou kunnen zijn van stikstofuitstoot. Vanuit de gebruiksfase geldt dat er geen toenemende stikstofemissie is te verwachten, gezien het feit dat beide percelen nu al in gebruik zijn ten behoeve van een zorginstelling. De functiewijziging naar wonen brengt geen extra verkeersbewegingen met zich mee en de stikstofuitstoot van het gebruik van de panden is ook in de huidige situatie al aanwezig en zal eveneens niet toenemen.

Daarom hoeft voor dit plan geen vergunning op grond van de Wnb te worden aangevraagd.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

In het plangebied vinden geen sloop- en kapwerkzaamheden plaats. Mogelijke verblijfplaatsen voor beschermde soorten worden niet aangetast ten opzichte van de huidige situatie. Daarom is het niet noodzakelijk om onderzoek te doen naar beschermde soorten.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor dit plan omdat zowel voor soortenbescherming als voor gebiedsbescherming geen onderzoeken noodzakelijk zijn.

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Het plangebied is in de huidige situatie in gebruik ten behoeve van een zorginstelling. Er zijn reeds zorgwoningen toegestaan, waarmee in de huidige situatie al een bodemgevoelig gebruik is toegestaan. Gezien de huidige functie en het toegestane gebruik kan er van worden uitgegaan dat de bodem reeds geschikt is bevonden voor bodemgevoelige functies en dat voor de voorgenomen functiewijziging geen bodemonderzoek noodzakelijk is. Daarmee vormt het aspect bodem geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt ten noorden van de Harlingerweg, waar een maximaal toegestane snelheid van 50 km/uur geldt. Daarmee liggen beide percelen binnen de geluidzone van deze weg. Omdat in de huidige situatie de panden echter al als zorgwoningen mogen worden gebruikt, is er met de functiewijziging van zorgwoningen naar reguliere woningen geen sprake van nieuwe woningen in het kader van de Wet geluidhinder. Daarom is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet noodzakelijk. In de huidige situatie moet al worden voldaan aan geluidsnormen. Dit blijft gelijk in de voorgenomen situatie en hoeft daarom niet opnieuw onderzocht te worden.

Industrielawaai

Binnen het plangebied worden twee reguliere woningen mogelijk gemaakt. Beide percelen vallen binnen de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie', die gerelateerd is aan het zuidelijk gelegen bedrijventerrein West. Dit houdt in dat een op grond van de daar voorkomende bestemmingen toelaatbaar gebouw of de uitbreiding daarvan, welke aangemerkt kan worden als een geluidgevoelig object, slechts mag worden gebouwd indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde. Het is binnen de aanduiding niet toegestaan om niet-geluidgevoelige objecten te gebruiken als geluidgevoelige objecten.

Aangezien het gebruik in de huidige situatie al geluidgevoelige objecten betreft, er zijn namelijk zorgwoningen toegestaan op beide percelen, belemmert deze regeling de functiewijziging niet. Ter plaatse van de zorgwoningen moet in de huidige situatie al worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en er wordt geen uitbreiding of nieuwbouw van een geluidgevoelig object mogelijk gemaakt. Ook wordt de bedrijfsvoering van de bedrijven op het industrieterrein niet verder beperkt met deze functiewijziging omdat de zorgwoningen in de huidige situatie al maatgevend zijn.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20200107-2-22175). De uitkomst van deze toets is dat, gezien het feit dat het uitsluitend om een functiewijziging gaat, er geen waterschapsbelang is, Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 2. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk en hoeven er geen maatregelen genomen te worden. Het aspect water vormt geen belemmering voor uitvoering van dit plan.

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM₁₀) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2015) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

In het plangebied worden twee panden die gebruikt worden ten behoeve van een zorginstelling, omgevormd tot reguliere woningen. Omdat het om slechts twee woningen gaat kan op voorhand worden gesteld dat dit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het project valt ook onder de NIBM-regeling. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling. Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het perceel Harlingerweg 58 binnen het gebied 'karterend onderzoek 1', waar voor ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het perceel Harlingerweg 54a valt binnen het gebied 'streven naar behoud', waar voor ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 50 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Toetsing

In dit geval is uitsluitend sprake van een functiewijziging van twee bestaande panden, van maatschappelijk naar wonen. Hierbij vinden geen nieuwbouw werkzaamheden plaats en worden dus geen nieuwe gronden geroerd. Daarom is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk en vormt archeologie geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Wel is het gebied waar 'streven naar behoud' van toepassing is overeenkomstig de regeling van het geldende bestemmingsplan voorzien van een beschermende regeling. In paragraaf 5.2 is deze regeling uitgelegd.

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat de boerderij op het perceel Harlingerweg 58 een karakteristiek pand is. Omdat dit pand behouden blijft en niet verbouwd wordt, wordt geen afbreuk gedaan aan de karakteristieke waarde van het pand. De aanduiding 'karakteristiek' is opgenomen in de regeling van dit plan ter bescherming van de karakteristieke waarden van het pand, zoals die zijn opgenomen in bijlage 1. Voor het overige is geen sprake van cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het aspect cultuurhistorie vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid is geen sprake van risicovolle inrichtingen en transportroutes. Wel is sprake van twee buisleidingen die langs het plangebied lopen.

Ten westen van het perceel Harlingerweg 58 loopt een aardgasleiding NEN-3650 met een maximale werkdruk van 40 bar en een diameter van 8 inch. hiervoor geldt een inventarisatieafstand van 95 meter. De woning op het perceel Harlingerweg 58 ligt op circa 130 meter afstand, waardoor geen nader onderzoek noodzakelijk is.

Ten zuiden van beide percelen in het plangebied, onder de Harlingerweg, ligt eveneens een aardgasleiding NEN-3650. Deze leiding heeft een maximale werkdruk van 40 bar en een diameter van 4 inch. Voor deze leiding geldt een inventarisatieafstand van 45 meter. De woning op het perceel Harlingerweg 58 ligt op een afstand van circa 70 meter, waarmee wordt voldaan aan de inventarisatieafstand. De woning aan de Harlingerweg 54a ligt op circa 30 meter en dus binnen de inventarisatieafstand van de buisleiding.

Wanneer binnen de inventarisatieafstand van een buisleiding een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt waardoor het aantal mensen in dit gebied toeneemt moet een verantwoording van het groepsrisico worden gegeven, waarbij aangegeven wordt of dit een aanvaardbaar risico is. In dit geval is al een zorgwoning toegestaan in het plangebied en neemt het aantal personen niet toe wanneer dit een reguliere woning wordt. Daarmee neemt het groepsrisico ook niet toe en is geen verantwoording hiervan noodzakelijk.

Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor dit plan.

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect kabels en leidingen vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft drie (dubbel)bestemmingen gekregen en één gebiedsaanduiding. Deze regelingen zijn afgestemd op het geldende bestemmingsplan.

Wonen - 1

De woning op perceel Harlingerweg 54a betreft een woning bestaande uit één bouwlaag met een kap. Om in de regeling een woonfunctie te regelen en aan te sluiten bij het geldende plan is dit perceel bestemd als 'Wonen - 1'. Deze bestemming heeft betrekking op grondgebonden woningen bestaande uit één bouwlaag met een kap waarvoor in de gemeente een standaardregeling van toepassing is.

Wonen - Voormalige boerderijpanden

De woning op perceel Harlingerweg 58 betreft een voormalig boerderijpand met een karakteristiek gebouw. Daarom is dit perceel, aansluitend op de geldende regeling, bestemd als 'Wonen - Voormalige boerderijpanden'. Bij deze woningen wordt de bestaande maatvoering van de panden toegestaan.

Voor de karakteristieke woningen is door middel van een aanduiding op de verbeelding een regeling geboden die toeziet op het behoud en het herstel van de waardevolle hoofdvorm van het pand, alsmede het behoud van de karakteristieke waarden, zoals die zijn opgenomen in bijlage 1.

Waarde - Archeologie

In een deel van het plangebied is sprake van archeologische waarden die beschermd moeten worden volgens de FAMKE-kaart. In paragraaf 4.7 is dit nader omschreven. Bepaalde werken en werkzaamheden zijn omgevingsvergunningsplichting. Zie hiervoor artikel 5 van de regels.

Geluidzone - industrie

Bedrijventerrein West heeft een geluidzone in het kader van de Wet geluidhinder zoals in paragraaf 4.2 beschreven. Deze geluidzone ligt over het plangebied. Het is wettelijk verplicht om deze geluidzone in het bestemmingsplan te regelen. Binnen de geluidzone wordt gestreefd naar het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting, dit is ook het uitgangspunt. Geluidgevoelige bebouwing mag hier alleen worden opgericht als is aangetoond dat de geluidsbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarden of een verkregen hogere waarde.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. Tevens zijn de direct omwonenden nauw betrokken in de totstandkoming van de planvorming.

De provincie heeft in het vooroverleg laten weten dat de provinciale belangen op de juiste wijze zijn verwerkt en heeft verder geen opmerkingen op het plan.

Zienswijze

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen(artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

In dit geval is geen exploitatieplan noodzakelijk omdat er slechts sprake is van een functiewijziging. Er wordt geen bouwplan uitgevoerd.

LIJST VAN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN BIJ WONINGEN

Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder:

individuele praktijk voor huisarts, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, enz.

individuele praktijk dierenarts

Kledingmakerij

(maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf

woningstoffeerderij

Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals:

schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf

Reparatiebedrijfjes, waaronder:

schoen-/lederwarenreparatiebedrijf

uurwerkreparatiebedrijf

goud- en zilverwerkreparatiebedrijf

reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen

reparatie van muziekinstrumenten

In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven uitgezonderd

Advies- en ontwerpbureaus, waaronder individuele praktijk voor:

reclame ontwerp

grafisch ontwerp

architect

(Zakelijke) dienstverlening, waaronder individuele praktijk voor:

notaris

advocaat

accountant

assurantie-/verzekeringsbemiddeling

exploitatie en handel in onroerende zaken

Overige dienstverlening

kappersbedrijf

schoonheidssalon

kinderdagopvang

gastouderschap

Onderwijs

autorijschool

onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium

Overig

Atelier

dan wel met voorgenoemde bedrijvigheid naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijvigheid.