In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Minnertsga - Ferniawei 10 met identificatienummer NL.IMRO.1949.BPMinFerniawei10-VA01 van de gemeente Waadhoeke;

de geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de in bijlage 1 genoemde bedrijfsactiviteiten dan wel naar de aard en invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en waarbij:

1. a. de woonfunctie niet onevenredig mag worden aangetast;
2. b. het uiterlijk van de betreffende woning niet mag worden aangetast (geen reclame-uitingen e.d.);
3. c. het bedrijf dient te worden uitgeoefend door in ieder geval de hoofdbewoner(s) van de woning. Ten behoeve van ondersteuning (o.a. administratie) mogen maximaal 2 personen in dienst zijn. De bedrijfstechnische of bedrijfseconomische noodzaak hiertoe moet worden aangetoond;
4. d. het niet mag gaan om vormen van detailhandel en/of horeca;
5. e. het parkeren op eigen erf dient plaats te vinden. Indien dit niet mogelijk is, mag de parkeerdruk in de naast omgeving als gevolg van de voorgenomen activiteit niet onevenredig toenemen. Ook de verkeersdruk in de naaste omgeving mag niet onevenredig toenemen;

een beroep, dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten en waarbij:

1. a. de woonfunctie niet onevenredig mag worden aangetast;
2. b. het uiterlijk van de betreffende woning niet mag worden aangetast (geen reclame-uitingen e.d.);
3. c. het beroep dient te worden uitgeoefend door in ieder geval de hoofdbewoner(s) van de woning. Ten behoeve van ondersteuning (o.a. administratie) mogen maximaal 2 personen in dienst zijn. De bedrijfstechnische of bedrijfseconomische noodzaak hiertoe moet worden aangetoond;
4. d. het niet mag gaan om vormen van detailhandel en/of horeca;
5. e. het parkeren op eigen erf dient plaats te vinden. Indien dit niet mogelijk is, mag de parkeerdruk in de naaste omgeving als gevolg van de voorgenomen activiteit niet onevenredig toenemen. Ook de verkeersdruk in de naaste omgeving mag niet onevenredig toenemen;

een aan een (hoofd)gebouw aanwezig bouwwerk dat ruimtelijk ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uitmaakt van dat (hoofd)gebouw;

een met het (hoofd)gebouw verbonden en/of een aan het (hoofd)gebouw aanwezig gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een bedrijf, een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een object waar ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

ten aanzien van de aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

• bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een gebouw dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

opgaande beplanting, zijnde bomen en struiken, die een scherm vormt op de grens van een bouwperceel waarop bebouwing voorkomt, en welke beplanting mede bepalend is voor de inpassing van de betreffende bebouwing in het landschap;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een gebouw dat, gelet op de bestemming en de ruimtelijke kenmerken, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw, die over het geheel of over een gedeelte van dat gebouw een helling heeft;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald die in acht genomen moet worden;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen wordt verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

een niet met het (hoofd)gebouw verbonden gebouw, dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de voorgevel.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
2. b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij woonhuizen;
3. c. tuinen en erven;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. woonstraten en paden;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. sloten, bermen en beplanting;

met de daarbijbehorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een goede woonsituatie;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.2.1 onder b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
   1. 1. de diepte van het hoofdgebouw ten hoogste 17,00 m zal bedragen;
   2. 2. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
2. b. het bepaalde in lid 3.2.1 onder e in die zin dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verkleind tot ten hoogste 20° c.q. dat een hoofdgebouw gedeeltelijk wordt voorzien van een plat dak;
3. c. het bepaalde in lid 3.2.1 onder f en lid 3.2.2 onder e in die zin dat de dakhelling van gebouwen wordt vergroot tot ten hoogste 80°;
4. d. het bepaalde in lid 3.2.2 onder b in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 100 m², mits:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aan het hoofdgebouw gebouwde overkappingen bij een hoofdgebouw ten hoogste 60 m² zal bedragen, dan wel, indien de oppervlakte van het hoofdgebouw meer dan 60 m² bedraagt, ten hoogste gelijk zal zijn aan de oppervlakte van het hoofdgebouw;
   2. 2. er een aantoonbare behoefte vanuit de in de bestemming toegelaten doeleinden aanwezig is;
   3. 3. er sprake is van een goede verhouding tot het hoofdgebouw en het erf;
   4. 4. bij een vergroting ten behoeve van de woonfunctie aantoonbaar is dat het gebruik van de uitbreiding voor langere termijn gekoppeld blijft aan de woonfunctie;
5. e. het bepaalde in lid 3.2.2 onder b en c in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 150 m², mits:
   1. 1. de oppervlakte van een bouwperceel minimaal 1000 m² zal bedragen;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aan het hoofdgebouw gebouwde overkappingen bij een hoofdgebouw ten hoogste 60 m² zal bedragen, dan wel, indien de oppervlakte van het hoofdgebouw meer dan 60 m² bedraagt, ten hoogste gelijk zal zijn aan de oppervlakte van het hoofdgebouw;
   3. 3. er een aantoonbare behoefte vanuit de in de bestemming toegelaten doeleinden aanwezig is;
   4. 4. er sprake is van een goede verhouding tot het hoofdgebouw en het erf;
   5. 5. bij een vergroting ten behoeve van de woonfunctie aantoonbaar is dat het gebruik van de uitbreiding voor langere termijn gekoppeld blijft aan de woonfunctie;
   6. 6. vrijstaande bijgebouwen en niet aan het hoofdgebouw gebouwde overkappingen zoveel mogelijk in de nabijheid van het hoofdgebouw gerealiseerd worden;
6. f. het bepaalde in lid 3.2.2 onder c in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, de bijgebouwen en de overkappingen wordt vergroot tot 100% van de oppervlakte van het bouwperceel, voorzover gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, mits:
   1. 1. de vergroting noodzakelijk is ten behoeve van de huisvesting van (een) minder valide(n);
   2. 2. er sprake is van een goede verhouding tot het hoofdgebouw en het erf.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van detailhandel;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van horeca;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijvigheid, anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
   1. 1. meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
   2. 2. meer bedraagt dan 50 m²;
6. f. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep;
7. g. het gebruik van gronden en bouwwerken voor meer dan één woning.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.5 sub d in die zin dat de gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten die zijn genoemd in Bijlage 1, mits de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen;
2. b. de activiteiten niet mogen plaatsvinden binnen vrijstaande bijgebouwen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, de milieusituatie, het plan wijzigen in die zin dat het aantal woningen wordt vergroot, mits:

1. a. de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met het gemeentelijke woonbeleid, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft;
2. b. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de regels, uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor de opslag van schroot, afbraak- en/of bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
2. b. het storten van puin en/of afvalstoffen;
3. c. de stalling en/of opslag van (aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken) voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
6. f. het gebruik van de gronden voor het plaatsen en/of aanbrengen van niet-perceelsgebonden handelsreclame en of reclame voor ideële doeleinden of overtuigingen;
7. g. het gebruik van perceelsgebonden lichtreclame tussen zonsondergang en zonsopgang.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van de bij recht in het plan gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de specifieke omstandigheden van de situatie, en op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen, bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid, met dien verstande dat indien gedurende de planperiode er gemeentelijk parkeerbeleid verschijnt, met dit parkeerbeleid rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

1. a. Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk wordt voorzien in die behoefte. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik, waarbij de herbouw van een bouwwerk zonder functiewijziging wordt beschouwd als bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige laad- of losruimte wordt voorzien.
2. b. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende laad- en losgelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan

Minnertsga - Ferniawei 10

van de gemeente Waadhoeke.

Behorend bij besluit van 14 maart 2019

De eigenaar van de woning aan de Ferniawei 10 is van plan om zijn woning als reguliere woning te verkopen. Echter blijkt dat in het geldende bestemmingsplan Minnertsga, het perceel abusievelijk een bedrijfsbestemming met mogelijkheden voor een bedrijfswoning heeft gekregen. De woning is altijd in gebruik geweest als reguliere woning en dient nu ook als zodanig verkocht te worden. Daarom is het voornemen om het perceel weer, zoals in de oude situatie, te voorzien van een woonbestemming.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

Het plangebied ligt in het oosten van Minnertsga, aan de doorgaande weg, de Ferniawei. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Minnertsga, dat is vastgesteld op 25 april 2012 door de voormalige gemeente het Bildt. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Minnertsga

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. De gronden ter plaatse van deze bestemming zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van verschillende bedrijven. Wat betreft wonen is reguliere bewoning binnen deze bestemming niet toegestaan. Slechts bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn toegestaan. Omdat de woning ter plaatse als reguliere woning in gebruik is (zonder dat er sprake is van bedrijfsmatige activiteiten), is er sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 5 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

In de huidige situatie is in het plangebied een vrijstaande woning aanwezig, bestaande uit één bouwlaag met een kap. Aan de achterzijde van de woning is sprake van de achtertuin met een bijgebouw achter op het perceel.

Ten oosten van het plangebied, grenzend aan het perceel, is een agrarisch loonbedrijf aanwezig. Ten westen van het plangebied is sprake van woningen. Ook aan de overzijde van de Ferniawei zijn woningen en bedrijven gevestigd. Ten westen van het plangebied, aan de Meinardswei, in het verlengde van de Ferniawei, is het dorpscentrum gevestigd. De Ferniawei betreft de doorgaande weg van het dorp Minnertsga.

In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. In figuur 2.2 is een vooraanzicht van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

Figuur 2.2 Vooraanzicht van de bestaande situatie

De initiatiefnemer wil het pand als reguliere woning gaan verkopen. Daarom is het voornemen om het geldende bestemmingsplan aan te passen en het perceel van een woonbestemming te voorzien. Dit sluit aan bij het feitelijke gebruik van de gronden. Ook in het voorgaande bestemmingsplan was het perceel voorzien van een woonbestemming. De bedrijfsbestemming is bij het opstellen van het geldende bestemmingsplan echter abusievelijk op het plangebied gelegd.

Er vinden geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden plaats. Het huidige pand blijft bestaan en wordt als reguliere woning verkocht.

Gezien de aard en omvang van het plan, waarbij een bestaande reguliere woning abusievelijk is voorzien van een bedrijfsbestemming, en met dit plan weer een woonbestemming krijgt, zijn het rijksbeleid en provinciaal beleid niet van toepassing op deze ontwikkeling. Het bestemmingsplan is hier niet mee in strijd.

Daarnaast is ook geen sprake van specifiek gemeentelijk beleid met betrekking tot deze ontwikkeling. Uitgangspunt van het ruimtelijke gemeentelijke beleid is dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Door met dit nieuwe bestemmingsplan het geldende bestemmingsplan te repareren en daarmee het perceel te voorzien van een passende bestemming in overeenstemming met het gebruik, is met dit plan sprake van goede ruimtelijke ordening. Daarnaast is in paragraaf 3.2 gemotiveerd dat geen sprake is van strijdigheden op het gebied van milieu- en omgevingsaspecten.

Dit plan betreft een reparatieplan, waarbij de geldende, abusievelijk toegekende, bedrijfsbestemming wordt vervangen voor een woonbestemming. Feitelijk is het gebruik van het perceel altijd al reguliere bewoning geweest. Er heeft zich nooit een bedrijf op dit perceel gevestigd.

Daarom is toetsing aan het merendeel van de omgevingsaspecten niet noodzakelijk. Een uitgebreide toetsing hiervan heeft plaatsgevonden in het geldende bestemmingsplan. Omdat altijd al sprake is geweest van reguliere bewoning en het perceel ook als zodanig was bestemd in het voorgaande bestemmingsplan, is alleen een nadere toetsing aan de aspecten 'bedrijven en milieuzonering' en 'water' relevant voor dit plan. Dit wordt in de navolgende paragrafen beschreven.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Gezien de vele niet-woonfuncties in de omgeving van het plangebied kan gesproken worden van een gemengd gebied. Aan de westzijde van het perceel Ferniawei 10, aan de Ferniawei 12, is een loonbedrijf gevestigd. Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering (2009) betreft dit een bedrijf uit categorie 2. In gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 10 meter. De woning aan de Ferniawei 10 ligt op circa 2 meter afstand tot de bedrijfswoning van dit bedrijf.

Het loonbedrijf was voorheen vergunningplichtig, maar valt nu onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit (agrarisch). In het kader van een vroegere vergunningprocedure is in 1998 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapport 6981449.R01, d.d. 29 december 1998, Wijnia-Van Dorsser ri). In dit rapport zijn berekeningen uitgevoerd naar de geluidemissie en -immissie vanwege het loonbedrijf. Uit een nadere bestudering van dit rapport blijkt dat rekenpunt 7 ten onrechte is aangeduid als Ferniawei 6. Rekenpunt 7 komt overeen met de achtergevel van Ferniawei 10. Uit het rapport blijkt dat de geluidsniveaus ter plaatse van de achtergevel van de woning Ferniawei 10 ruimschoots onder de richtwaarde van 50 dB(A) blijven. Het opnieuw bestemmen tot woonbestemming is mogelijk vanuit het perspectief van een goed woon- en leefklimaat. Het loonbedrijf zal er niet door belemmerd worden in de bedrijfsvoering. Bovendien zijn er op basis van het geldende bestemmingsplan ook mogelijkheden om de woning als bedrijfswoning te gebruiken.

Ook aan de overzijde van de Ferniawei, ten zuiden van het plangebied, is een bedrijfslocatie bestemd. Hier zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied geldt. Hieraan wordt voldaan.

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. Omdat in dit geval slechts sprake is van een functiewijziging, waarbij geen externe nieuw- en verbouw plaatsvindt, geldt dat er geen waterschapsbelang is bij dit plan. De watertoets is opgenomen als bijlage 1.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is hierbij voorzien van een enkelbestemming en een dubbelbestemming:

Wonen - 1

De gronden worden voorzien van de woonbestemming 'Wonen - 1'. Hiermee wordt aangesloten bij de systematiek van het geldende bestemmingsplan. Op deze manier wordt het woonperceel van een regeling voorzien die past bij het werkelijke gebruik. Binnen de bestemming zijn woningen toegestaan binnen het bouwvlak, met een goothoogte van 4 meter en een kaphelling van tussen de 40 en 60 graden. De bestaande woning past binnen deze regeling. Ook zijn er mogelijkheden voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Waarde – Archeologie 2 en 3

Conform de geldende regeling worden de archeologische dubbelbestemmingen overgenomen in dit plan. Er vinden geen ingrepen in de bodem plaats, waardoor geen archeologisch onderzoek plaatsvindt. De geldende waarden blijven daarom ook in dit bestemmingsplan gelden. Dit betekent dat voor ingrepen groter dan 50 m² (ter plaatse van de bestemming 'Waarde - Archeologie 2') en 500 m² (ter plaatse van de bestemming 'Waarde - Archeologie 3') archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is in eerste instantie als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. De provincie heeft hierop aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. Voor het overige zijn er geen reacties ingediend tegen het plan.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is geen sprake van een bouwplan en is om die reden de grondexploitatieregeling niet van toepassing. Er hoeft geen overeenkomst te worden gesloten.