In deze regels wordt verstaan onder:

het Facetbestemmingsplan woningsplitsing en verkamering Westerwolde van de gemeente Westerwolde;

het gebied waarop dit bestemmingsplan van toepassing is, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1950.BP2311-vs01 met bijbehorende bestanden;

een alleenstaande óf twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren, waarbij, indien er sprake is van meerdere personen, continuïteit in de samenstelling van de bewoners is en onderlinge verbondenheid tussen de bewoners;

de gezamenlijke oppervlakte op de begane grond die wordt gebruikt als woning binnen een hoofdgebouw;

complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een onzelfstandig gedeelte van een gebouw met een woonfunctie voor kamergewijze verhuur voor de huisvesting van één huishouden;

het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen.

het verschaffen van een woonverblijf in één (gedeelte van een) gebouw middels één of meer wooneenheden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. Het voorliggende facetbestemmingsplan is van toepassing op hierna genoemde bestemmingsplannen en wijzigingsplannen en de daarin aangehaalde artikelen zoals opgenomen in bijlage 1.
2. b. Eerdere regels met betrekking tot woningsplitsing en kamergewijze verhuur, inclusief de daarbij behorende relevante begrippen komen te vervallen en/of worden hiermee aangevuld. Overige regels binnen de genoemde plannen blijven onverkort van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onderstaande wijzigingen van de regels zijn van toepassing op alle bestemmingen, genoemd in de bestemmingsplannen in artikel 3 waar woningen mogelijk zijn:

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

• er mag niet worden gebouwd, indien dit leidt tot woningsplitsing.

Met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.1 in die zin dat wordt gebouwd ten behoeve van woningsplitsing, mits:

1. a. wordt voldaan aan de woningbouwprogrammering wanneer sprake is van een toename van het aantal woningen;
2. b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. het woon- en leefklimaat;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de verkeersveiligheid;
   5. 5. de parkeersituatie;
   6. 6. de cultuurhistorische waarden;
   7. 7. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
3. c. tevens een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6 lid 6.2 kan worden verleend.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemmingsregels, genoemd in de bestemmingsplannen in artikel 3 waar (bedrijfs)woningen en/of andere woonfuncties planologisch mogelijk zijn wordt in ieder geval gerekend:

1. a. woningsplitsing;
2. b. kamergewijze verhuur.

Met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van het bepaalde in lid 6.1 sub a in die zin dat woningsplitsing wordt toegestaan, mits:

1. a. wordt voldaan aan de woningbouwprogrammering wanneer sprake is van een toename van het aantal woningen;
2. b. het gaat om grondgebonden woningen die niet worden gebruikt of zijn bestemd als recreatie- of bedrijfswoning;
3. c. indien het gaat om woningsplitsing in het buitengebied:
   1. 1. er sprake moet zijn van een hoofdgebouw en/of een (aangebouwd) bijbehorend bouwwerk met een karakteristieke of monumentale status, met dien verstande dat woningsplitsing niet mag leiden tot aantasting van de cultuurhistorische, architectonische en stedenbouwkundige waarden;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van het oorspronkelijk hoofdgebouw en de (aangebouwde) bijbehorende bouwwerken met een karakteristieke of monumentale status ten minste 200 m² bedraagt;
   3. 3. de vloeroppervlakte per woning ten minste 100 m² bedraagt;
   4. 4. het aantal woningen per hoofdgebouw ten hoogste 2 bedraagt;
4. d. indien het gaat om woningsplitsing in de kernen:
   1. 1. de oppervlakte van het oorspronkelijke hoofdgebouw ten minste 150 m² bedraagt;
   2. 2. de vloeroppervlakte per woning ten minste 60 m² bedraagt;
   3. 3. het aantal woningen per hoofdgebouw ten hoogste 2 bedraagt;
5. e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. het woon- en leefklimaat;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de verkeersveiligheid;
   5. 5. de parkeersituatie;
   6. 6. de cultuurhistorische waarden;
   7. 7. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
6. f. indien er sprake is van een combinatie met bouwen, tevens een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5 lid 5.2 kan worden verleend.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het "Facetbestemmingsplan woningsplitsing en verkamering Westerwolde"

van de gemeente Westerwolde.

Woningsplitsing

In de gemeente Westerwolde is het in een aantal gebieden planologisch mogelijk een woning te splitsen. Van woningsplitsing is sprake als een hoofdgebouw met één woning bouwkundig en/of functioneel wordt gesplitst in twee of meerdere woningen. Teneinde verzoeken voor woningsplitsing uniform te kunnen behandelen, is een aanpassing van de planologische regeling gewenst. Het voorliggende facetbestemmingsplan voorziet hierin.

De ontwikkelingen rondom woningsplitsing bieden kansen. Deze kunnen liggen op het gebied van het bedienen van de specifieke doelgroepen. Dit zijn bijvoorbeeld jongeren en alleenstaanden, die juist zoeken naar betaalbare en kleinere woningen.

De Stec Group, die in opdracht van de gemeente de notitie 'Sturingsinstrumenten Starters' heeft opgesteld, bevestigt ook dat woningsplitsing een interessant instrument is voor de gemeente Westerwolde. Woningsplitsing voorziet namelijk in zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbehoefte en draagt bij aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast kunnen er verschillende doelgroepen worden bediend.

Het gemeentebestuur is van mening dat woningsplitsing dan ook mogelijk zou moeten zijn, maar dat er wel sprake moet zijn van sturingsmogelijkheden.

Er zijn meerdere mogelijkheden om woningsplitsing te formaliseren. Dit kan via een facetbestemmingsplan of via beleidsregels. Gekozen is voor het formaliseren van woningsplitsing via een facetbestemmingsplan, omdat beleidsregels uitsluitend toetsingskader zijn voor te verlenen vergunningen. Concreet betekent dit dat als een verzoek binnen de beleidsregels past, woningsplitsing alsnog via een bestemmingsplanprocedure of omgevingsvergunning moet plaatsvinden als de aanvraag niet in het betreffende bestemmingsplan past.

Via het voorliggende facetbestemmingsplan kan de aanvraag via een binnenplanse afwijking worden vergund als het voldoet aan de voorwaarden.

Verkamering
Voor verkamering geldt dat in veel gevallen via een bestemmingsplanregeling of het ontbreken van de juiste begrippen in beginsel is toegestaan.

Met 'verkamering' wordt het opdelen van een zelfstandige woning in kleinere kamers (onzelfstandige woningen) voor verhuur bedoeld. De kamers hebben geen eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken, etc., deze worden gemeenschappelijk gebruikt.

In maart 2022 is een onderzoeksrapport opgeleverd over particuliere verhuur in de provincie Groningen. Ook is op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Het doel van de wet is om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

Omdat verkamering mogelijk negatieve gevolgen met zich meebrengt, wil de gemeente Westerwolde verkamering verbieden.

De gemeente heeft op dit moment echter geen waterdicht juridisch-planologisch instrument voorhanden om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en verkamering te reguleren, respectievelijk te verbieden. Om deze reden is een herziening van deze bestemmingsplannen noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in voornoemde regeling.

Het voorliggende plan betreft een zogenaamd facetbestemmingsplan. Een facetbestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden diverse bestemmingsplannen met een facetbestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de desbetreffende bestemmingsplannen (regels en verbeelding) van kracht. Dit maakt het dus mogelijk om met één bestemmingsplan alle bestemmingsplannen aan te vullen of aan te passen waarvoor dit noodzakelijk is. Voorliggend facetbestemmingsplan is daarmee een aanvullende en deels vervangende regeling over het specifieke onderwerp woningsplitsing en verkamering en herziet de bestaande bestemmingsplannen partieel. Dit bestemmingsplan legt een verbod op voor verkamering en een sturende regeling voor woningsplitsing voor alle bestemmingen in de gemeente Westerwolde waarbinnen de woonfunctie mogelijk is.

Het bestemmingsplan wordt gevormd door de gebieden die vallen binnen het grondgebied van de gemeente Westerwolde. Eén gebied is geregeld in een beheersverordening, de Beheersverordening Emslandermeer. Voor dat gebied is de onderhavige regeling niet van toepassing.

De begrenzing van het bestemmingsplangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: Plangebied (pdok viewer)

In het bestemmingsplangebied zijn de volgende bestemmingsplannen van kracht (de plannen zijn allemaal onherroepelijk):

De toelichting bij dit facetbestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van dit plan binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de juridische regeling van het facetbestemmingsplan;
• in hoofdstuk 4 is tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte', de 'Omgevingsvisie Groningen' en de actualisaties daarvan. Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het bestemmingsplangebied.

Verder geldt de provinciale 'Omgevingsverordening provincie Groningen' die laatstelijk op 15 november 2022 door Provinciale Staten van Groningen is vastgesteld. De verordening is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, aan dienen te voldoen.

Omdat dit bestemmingsplan een specifiek onderwerp regelt, is het meeste beleid niet relevant. Alleen de beleidsstukken die gerelateerd zijn aan woningsplitsing en verkamering op regionaal/gemeentelijke niveau vormen het kader.

Het beleid dat dan in beginsel alleen relevant is, betreft de 'Woonvisie Westerwolde 2019-2024'. Speerpunten van dat beleid zijn:

• vernieuwen en vitaal houden van de woningvoorraad;
• het op peil houden en verbeteren van de particuliere woningvoorraad;
• een kwaliteitsimpuls voor de (sociale) huurvoorraad);
• het begeleiden van de vergrijzingsopgave;
• verduurzaming van de woningvoorraad.

Op 28 juni 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente Westerwolde het addendum aan de Woonvisie Westerwolde 2019-2024 vastgesteld. In dit addendum staat dat woningsplitsing een interessant sturingsinstrument is voor de gemeente Westerwolde. Dit blijkt uit de notitie 'Sturingsinstrumenten Starters' die in opdracht van de gemeente Westerwolde is opgeleverd door Stec Group. Woningsplitsing voorziet namelijk in een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Met woningsplitsing wordt op een snelle manier meerdere kleinere en betaalbare woningen gecreëerd en het kan de vraag van zowel starters als ouderen bedienen. Ook draagt woningsplitsing bij aan de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Die bestaat namelijk deels uit grote en op termijn incourante woningen. Door woningsplitsing onder voorwaarden toe te staan, kunnen panden worden getransformeerd waardoor ze een kwaliteitsimpuls krijgen. Zo wordt voorkomen dat het 'kwetsbare panden' (voorheen 'rotte kiezen') worden.

De gemeente wil woningsplitsing daarom (onder voorwaarden) toestaan in de kernen, zodat woningen in de buurt van voorzieningen worden gerealiseerd. Het spreekt voor zich dat niet iedere woning geschikt is om te worden gesplitst. Daar moet zorgvuldig mee om worden gegaan. De gemeente vindt in dit geval de ruimtelijke kwaliteit belangrijker dan de locatie van de te splitsen woning.

In Westerwolde staan meerdere karakteristieke en monumentale panden. De gemeente wilt deze bijzondere panden behouden. Om die reden wilt de gemeente woningsplitsing (onder voorwaarden) toestaan voor karakteristieke en monumentale panden, ook wanneer deze in het buitengebied staan. Woningsplitsing is een stimuleringsregeling om deze panden goed te kunnen onderhouden.

Door woningsplitsing kan de druk op de omgeving echter vergroot worden. Met dit bestemmingsplan wordt een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad beoogd dat voorkomt dat een toename van de (bevolkings)dichtheid leidt tot aantasting van het woon- en leefklimaat. De gemeente wil borgen dat de diversiteit en de ruimtelijke kwaliteit in woonbuurten en dorpen behouden blijft.

In de uiteindelijke afweging is de omvang van de toevoeging dan ook van belang. Tevens dient een verzoek te voldoen aan de woningbouwprogrammering en de woonbehoefte. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de criteria waaraan een verzoek moet voldoen.

Het toevoegen van woningen door woningsplitsing draagt, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, bij aan de kwantitatieve, maar zeker ook de kwalitatieve woningvoorraad. Het enkel verhuren van kamers in een bestaand (woon)pand draagt hieraan niet bij. Voor een verbod zijn onder meer de volgende argumenten aan te voeren:

• verdringing op de reeds krappe woningmarkt wordt voorkomen/tegengegaan;
• ondermijning (deelaspect uitbuiting van kwetsbaren) wordt voorkomen/tegengaan;
• verpaupering bezit huisjesmelkers wordt voorkomen/tegengaan;
• de sociale veiligheid (o.a. leefbaarheid, verkeer, parkeren) en openbare orde kan met een verbod beter worden gewaarborgd;
• de fysieke veiligheid (o.a. brandgevaar) kan beter worden gewaarborgd.

Op basis van het vorenstaande wordt verkamering in de gemeente Westerwolde als ongewenst beschouwd. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet dan ook uitsluitend in een verbod voor kamergewijze verhuur van woonpanden.

He paraplubestemmingsplan bevat de volgende artikelen:

Artikel 1 Begrippen

Dit hoofdstuk bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van dit facetbestemmingsplan. Deze regeling heeft zijn eigen begrippen. Deze begrippen worden daarom toegevoegd aan of vervangen de bestaande begrippen uit de geldende plannen. Daar waar bijvoorbeeld het begrip woning niet, of anders is gedefinieerd in de geldende bestemmingsplannen wordt deze vervangen door of aangevuld met het begrip woning zoals aangegeven in dit facetbestemmingsplan.

Artikel 2 Van toepassing verklaring

Dit artikel geeft aan op welke bestemmingsplangebieden de planregeling betrekking heeft. Dit facetbestemmingsplan heeft een zelfstandige werking, waarbij de regels worden aangevuld of vervangen door de regels uit de geldende bestemmingsplannen voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en verkamering.

Artikel 4 en 5: Bouw- en gebruiksregels woningsplitsing en verbod verkamering

In deze artikelen is primair het verbod op woningsplitsing en verkamering opgenomen. Voor woningsplitsing mag onder voorwaarden met een omgevingsvergunning worden afgeweken van deze verbodsbepalingen. Dit geldt zowel voor bouwen als gebruik.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor woningsplitsing worden de volgende voorwaarden in acht genomen:

1. 1. Het moet gaan om panden met een woonbestemming in zowel de kernen als het buitengebied die in gebruik zijn als reguliere grondgebonden (burger)woning. Bedrijfswoningen of recreatiewoningen mogen niet worden gesplitst. Voor woningen in het buitengebied dient er sprake te zijn van een karakteristieke of monumentale status om de karakteristieke en monumentale panden te kunnen behouden. Het gaat dan om karakteristieke en monumentale panden (boerderijen) waarbij het hoofdgebouw zowel uit woning en schuur bestaat. In dit geval geldt de voorwaarde dat de cultuurhistorische, architectonische en stedenbouwkundige waarden behouden blijven.

2. 2. Karakteristieke of monumentale gebouwen in het buitengebied dienen een minimale oppervlakte van 200 m² te hebben. Het gaat hierbij om de gezamenlijke oppervlakte van het oorspronkelijk hoofdgebouw en de (aangebouwde) bijbehorende bouwwerken met een karakteristieke of monumentale status. De woningen dienen na splitsing minimaal 100 m² vloeroppervlakte te hebben. Een karakteristiek of monumentaal gebouw mag in maximaal 2 woningen worden gesplitst, dus 1 extra woning. Een oorspronkelijk hoofdgebouw en/of een (aangebouwd) bijbehorend bouwwerk met een karakteristieke of monumentale status (bijv. een boerderijpand) ook meegerekend bij de oppervlakte en ook worden verbouwd tot extra woning.

3. 3. Voor splitsing van woningen in de kernen dient een hoofdgebouw een minimale oppervlakte van 150 m² te hebben, waarbij de woningen na splitsing minimaal 60 m² vloeroppervlakte per woning moeten hebben.

4. 4. Eén erf gedachte is met name van belang in het buitengebied. Elke nieuw te creëren woning heeft een eigen buitenruimte/berging die moet passen binnen de van toepassing zijnde erfbebouwingsregeling dan wel vergunningvrij bouwen. In principe wordt zonder meer aan deze voorwaarden voldaan omdat er bij splitsing sprake blijft van één hoofdgebouw, waardoor de toevoeging van een extra woning op hetzelfde perceel niet leidt tot extra bouwmogelijkheden.

Verder mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende aspecten:

Woon- en leefklimaat:

Bij een goed woon- en leefklimaat wordt gestreefd naar:

• een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad;
• een aanbod aan woningen die tegemoet komt aan de lokale en regionale marktvraag;
• een leefomgeving die schoon, leefbaar en veilig is;
• voldoende parkeervoorzieningen en verkeersveilige straten;
• het voorkomen van verrommeling in de openbare ruimte door het stallen van fietsen of het stallen van afvalcontainers;
• een milieukundig veilig en gezonde leefomgeving.

Straat- en bebouwingsbeeld:

Het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld, waarbij gestreefd wordt naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede bouwhoogte-/breedte-verhouding tussen de bebouwing onderling;
• een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

Het vorenstaande is leidend voor horizontaal of verticaal splitsen van de woning.

Parkeersituatie:

Er moet sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid.

Verkeersveiligheid:

Er moet sprake zijn van een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten.

Cultuurhistorische waarden:

Bij omzetting moet rekening worden gehouden met het instandhouden en het beschermen van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing en de omgeving.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:

Er dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, in die zin dat deze niet onevenredig negatief kunnen worden beïnvloed.

Milieusituatie

Woningsplitsing mag niet leiden tot belemmeringen voor bedrijfsontwikkelingen van de omliggende functies, voortvloeiende uit de milieuwetgeving (milieu-hygiënische inpasbaarheid).

Overige artikelen

In artikel 4 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Verder is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 7).

Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vragen.

Inspraak en overleg

De veranderingen waarop het facetbestemmingsplan betrekking heeft, zijn gericht op het reguleren van woningsplitsing en verkamering. Dit plan voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. In het facetbestemmingsplan zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. Ook is overleg op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) daardoor niet nodig. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 21 december 2023 ter inzage gelegen gedurende een periode van zes weken. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen op dit bestemmingsplan. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Vaststelling

Het plan is vervolgens vastgesteld op 27 maart 2024. Tegen het vaststellingsbesluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Het bestemmingsplan maakt geen grootschalige bouwplannen mogelijk, waarbij het kostenverhaal aan de orde is. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid is hierom ook niet nodig.