Het wijzigingsplan Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80 met identificatienummer NL.IMRO.1952.wpsapachterdiep80-va01 van de gemeente Midden-Groningen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het bestemmingsplan Buitengebied, bestaande uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0018.BP090Buitengebied-31va met de bijbehorende verbeelding, regels en bijlagen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Hoogezand-Sappemeer op 23 augustus 2010.

Een onderdeel van een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Elk bouwwerk, geen gebouw zijnde. Bijvoorbeeld een overkapping met ten hoogte één wand, of een vlaggenmast, lantaarnpaal, antennemast of pergola.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is.

Hetgeen in ieder geval al sinds de eerste dag van terinzagelegging van het ontwerp van dit wijzigingsplan bestaat, krachtens een vóór dat tijdstip reeds verleende vergunning of schriftelijke toestemming van het daartoe bevoegde bestuursorgaan in uitvoering is, of in uitvoering kan worden genomen, dan wel waarvoor de vergunning nadien moest worden verleend.

Gebouwen die hun oorspronkelijke functie hebben verloren of dreigen te verliezen, en behouden dienen te worden met het oog op verbetering van de leefbaarheid van het platteland, handhaving van het cultureel erfgoed en bijdrage aan verbetering van de kwaliteit van het landschap.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een gebouw dat zowel in bouwkundig als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Detailhandel met een al dan niet geheel overdekt verkoopvloeroppervlak waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden zowel aan vakman als aan particulier.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de planregels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Bouwwerken worden ingedeeld in twee groepen: gebouwen en andere bouwwerken.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Het aan één of meerdere personen bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was woonverblijf verschaffen, anders dan een huishouden per woning.

Belang in geschiedkundig opzicht met betrekking tot het ontstaan van het gebied, zoals ondermeer tot uitdrukking komt in het kavelpatroon, de waterhuishouding, de beplanting en de (voormalige) bebouwing.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling voor verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Detailhandel die vanwege de aard en de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair.

Een geometrisch bepaald vlak dat één gebied vormt vanuit stedenbouwkundig, landschappelijk en cultuurhistorisch oogpunt.

De bouwlaag op de begane grond.

Dagrecreatie gericht op landschapsbeleving waarvoor een zeer gering voorzieningenniveau is benodigd.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebouwen die dienen voor bewoning of voor een functie als bedoeld in het Besluit geluidhinder.

De denkbeeldige lijn op een bouwperceel die in het verlengde ligt van de gevel van het hoofdgebouw.

Een maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

Een horecabedrijf, waar meestal in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt, en waarvan de exploitatie doorgaans overlast voor het leefklimaat kan veroorzaken en een grote druk op de openbare orde met zich mee brengt, zoals cafés, bars, discotheken, dancings, nachtclubs, waaronder begrepen prostitutiebedrijven en erotisch getinte horeca.

Een horecabedrijf, waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt en waar doorgaans geen overlast voor het leefklimaat ontstaat, zoals restaurants, hotels en pensions.

Een horecabedrijf, dat vooral is gericht op het overdag verstrekken van in hoofdzaak alcoholvrije dranken en eenvoudige etenswaren aan met name bezoekers van overige voorzieningen, zoals ijssalons, croissanterieën, lunchrooms, snackbars, cafetaria's en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

Een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

Een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan.

Een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt.

Een verzameling karakteristieke objecten in lintbebouwing (aaneengesloten bebouwing van één enkele rij panden en objecten aan weerszijden langs hoofdwegen of kanalen).

Een te beschermen bouwwerk of object van vroegere cultuur, bewoning of nijverheid, dat niet onder de Monumentenwet valt of als gemeentelijk monument is aangewezen.

Het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1. a. balkons, entreeportalen en ingangspartijen, erkers, galerijen, luifels, en veranda's, alle samen over maximaal de halve gevelbreedte;
2. b. funderingen, hellingbanen, stoepen, stoeptreden, plinten, alle niet hoger dan 1 meter;
3. c. liftschachten, trappen(huizen), schoorstenen en ventilatiekanalen, alle samen over maximaal een kwart van de gevelbreedte;
4. d. gevel- en kroonlijsten, gevelversieringen, kozijnen, pilasters, en overstekende daken;
5. e. en naar aard en omvang hiermee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Het beroepsmatig uitoefenen van dienstverlenende bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, dan wel ambachtelijke bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, die door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend door een bewoner van het perceel ondersteund door maximaal één andere arbeidskracht, waaronder niet wordt begrepen de uitoefening van detailhandel.

1. a. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Afzuig-/luchtbehandelinginstallaties, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen/-koepels, meetapparatuur, schoorstenen, en zend-/ontvangstinstallaties en naar aard en omvang hiermee gelijk te stellen bouwonderdelen bovenop een bouwwerk.

Het gebied waarop dit wijzigingsplan betrekking heeft.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Bijvoorbeeld een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een aan de bestemming ondergeschikte galerie en horecabedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. De activiteiten zijn vooral gericht op tuinrecreatie en het overdag verstrekken van in hoofdzaak alcoholvrije dranken en eenvoudige etenswaren aan met name bezoekers van de bestemming en/of passerende recreanten.

Het in ondergeschikte mate aan de bestemming openstellen van een erf voor publiek voor dagrecreatie in de vorm van een showtuin, theeschenkerij, beeldentuin en daarmee te vergelijken activiteiten.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw;

• of als een perceel is gelegen op een hoek van een openbare weg, fiets- of voetpad, de naar de openbare weg, fiets- of voetpad gekeerde gevels. Burgemeester en wethouders wijzen één of meerdere gevels als zij- of achtergevel aan als deze gevel(s) vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet als voorgevel zijn aan te merken en de beeldkwaliteit door de aanwijzing gehandhaafd kan blijven;
• of als een perceel met tegenovergestelde zijden grenst aan een openbare weg, fiets- of voetpad, die als zodanig door B&W aan te wijzen gevel.

De evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke;

• langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg heeft;
• langs een wegzijde zonder een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, en waarlangs mag worden gebouwd, gelegen is op 10 meter uit de as van de weg bij een wegbreedte tot 10 meter, of gelegen is op 15 meter uit de as van de weg bij een wegbreedte vanaf 10 meter.

De maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

De uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend door een bewoner van het perceel, waaronder niet wordt begrepen de uitoefening van detailhandel of overige aan-huis-verbonden bedrijfsactiviteiten.

Een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van een huishouding, of een samenhangende groep van huishoudens zonder dat hierbij sprake is van meervoudige woningen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

en daaraan ondergeschikt:

2. b. vrije beroepen en overige aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. tuinen, erven, terreinen en groenvoorzieningen;
5. e. wegen en paden;
6. f. vijver, water en waterberging.

De voor 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en bescherming van de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en bebouwingsbeeld zoals omschreven in de bij deze regels behorende Bijlage 3 Tebeschermen waarden karakteristieke (lint)bebouwing Achterdiep.

In afwijking van het bepaalde in de andere voorkomende bestemming(en) mag alleen worden gebouwd als dat verenigbaar is met het beheer, de ontwikkeling en het behoud van de karakteristieke waarden zoals omschreven in de bij deze regels behorende Bijlage 3 Tebeschermen waarden karakteristieke (lint)bebouwing Achterdiep, mits:

1. a. geen wezenlijke veranderingen worden aangebracht in het bebouwingsbeeld;
2. b. het bebouwing betreft die is toegelaten (inclusief ontheffingsmogelijkheden) door de andere voorkomende bestemming(en).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de vestiging van andere functies dan bestemd ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - dorpsgebied' toestaan, met inachtneming van:

• de uitgangspunten uit de plantoelichting van het moederplan, en
• het meest recente vaststellingsbesluit van Gedeputeerde Staten over de begrenzing van het buitengebied ingevolge de provinciale omgevingsverordening, mits:

1. 1. de vestiging alleen wordt toegestaan in bestaande gebouwen;
2. 2. de milieusituatie en de bij recht toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden van de nabijgelegen agrarische en tuinbouwbedrijven niet worden belemmerd;
3. 3. waar het de vestiging van bedrijvigheid betreft, alleen bedrijvigheid wordt toegestaan die behoort tot categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen in Bijlage 4Staat van Bedrijfsactiviteiten van de regels, of andere bedrijvigheid die naar aard en invloed op de omgeving met milieucategorieën 1 en 2 gelijk is te stellen;
4. 4. waar het de vestiging van wonen betreft, uitsluitend één woning wordt toegestaan in het hoofdgebouw, mits nog geen woning aanwezig is en de toegekende nieuwbouwruimte niet wordt overschreden;
5. 5. waar het de vestiging van detailhandel betreft, alleen detailhandel wordt toegestaan als is aangetoond dat daarmee de bestaande detailhandelstructuur niet onevenredig wordt aangetast;
6. 6. het niet de vestiging van een manege betreft;
7. 7. het niet de vestiging van tuinbouw of intensieve veehouderij betreft;
8. 8. het niet de opslag van materialen of goederen buiten de gebouwen anders dan ter verwezenlijking van de bestemming betreft;
9. 9. waar het de vestiging van geluidsgevoelige functies betreft, alleen geluidsgevoelige gebouwen en terreinen worden toegestaan als hun geluidbelasting niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder, of waar nodig aan de voorafgaand aan de ontheffing vastgestelde hogere grenswaarde;
10. 10. voldaan wordt aan de provinciale omgevingsverordening, danwel daarvan door de provincie ontheffing is verleend.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;

b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. 2. Burgemeester en Wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80.

Aan het Achterdiep Noordzijde in Sappemeer liggen aan weerszijden van de voormalige boerderij op nummer 80/80a braakliggende gronden. De eigenaar heeft een verzoek ingediend voor de realisatie van twee nieuwe woningen op deze gronden. De eigenaar wil daarbij gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid die het bestemmingsplan Buitengebied kent.

De locatie ligt aan de noordzijde van Sappemeer, ongeveer ter hoogte van afslag 42 van de A7 (zie figuur 1-1). Het gebied kenmerkt zich als het tuinbouwgebied van Sappemeer.

^{figuur 1-1: Ligging plangebieden binnen gemeente Midden-Groningen (rood kruis)}

_{figuur 1-2: Plangebieden}

De woningen worden gebouwd op (twee delen van) het perceel, kadastraal bekend als gemeente Sappemeer, sectie K, nummer 674. Het perceel is in figuur 1-3 weergegeven.

_{figuur 1-3: Kadastraal perceel}

Op 23 augustus 2010 is het bestemmingsplan Buitengebied door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer vastgesteld. Op beide locaties rust de bestemming 'Agrarisch - Tuinbouw'. In deze bestemming is bepaald dat uitsluitend bedrijfswoningen zijn toegestaan binnen een bouwvlak. Het initiatief betreft niet de bouw van bedrijfswoningen en geen van beide percelen heeft een bouwvlak.

Ook gelden de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' en de gebiedsaanduidingen 'milieuzone - geur en geluid zone 50 meter', 'milieuzone - geurzone 100 meter', 'overig: dorpsgebied' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'.

_{Figuur 1-3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied met begrenzing plangebieden in blauw (bron: ruimtellijkeplannen.nl)}

De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan Buitengebied. In het bestemmingsplan is echter een wijzigingsbevoegdheid, 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', opgenomen op grond waarvan extra woningen kunnen worden opgericht. Langs de linten van het Achterdiep en de Kalkwijk is een aantal locaties geselecteerd die in aanmerking komen voor woningbouw. Ook de onderhavige locaties zijn als zodanig aangegeven. Voorliggend wijzigingsplan geeft uitvoering aan deze wijzigingsbevoegdheid.

De voorliggende toelichting bevat de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 2 Locatie- en planbeschrijving. Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de geschiedenis van het gebied en de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Beleid. Dit hoofdstuk bevat een beschrijving en toets aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsfactoren. In dit hoofdstuk staan de resultaten van de onderzoeken naar de relevante ruimtelijke en milieuaspecten beschreven.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving.In dit hoofdstuk wordt de juridische regeling uitgelegd.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid en Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid. Deze hoofdstukken gaan respectievelijk in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Het juridisch kader wordt gevormd door de planregels en de verbeelding (digitale kaart). Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. De regels en de verbeelding moeten in samenhang worden bekeken. Tot slot wordt in deze toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Algemeen

Tot omstreeks 1600 bestond de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer voornamelijk uit een onbegaanbaar en verlaten hoogveengebied, het Oostermoer. Dit strekte zich vanaf de Hondsrug in oostelijke richting uit tot het Bourtanger Moeras, dat grotendeels in Duitsland lag.

Vanaf de eerste decennia van de 17e eeuw werd een begin gemaakt met de grootschalige en systematische afgraving van het Oostermoer om aan de steeds groter wordende vraag naar de brandstof turf te kunnen voldoen. Om het hoogveen begaanbaar te maken, droog te leggen en vervolgens af te graven was de aanleg van een kanalenstelsel nodig. Begonnen werd met de aanleg van een oost-west as - het Winschoterdiep - dat het hoofddiep vormde. Vanaf het hoofddiep werden diepen het veen in gegraven. ten behoeve van de afwatering werden dwars op het diep op vaste afstanden wijken gegraven waarover het afgestoken turf werd afgevoerd.

Zo werd onder meer het Achterdiep aangelegd. Langs de diepen werd een weg aangelegd waarlangs typisch veenkoloniale dorpen ontstonden. Het Achterdiep is een van de oudste (veenkoloniale) linten. Het Achterdiep is een enkelvoudig lint: de bebouwing bevindt zich voornamelijk langs de noordzijde. Waar in het historisch lint sprake is geweest van een doorlopende ontwikkeling c.q. verdichting is aan de Achterdiep de tijd als het ware stil blijven staan. Door de aanleg van de nieuwe Winschoterdiep en de rijksweg A7 is het Achterdiep afgesneden van de rest van Hoogezand-Sappemeer.

Er bevinden zich een aantal monumenten en een behoorlijk aantal karakteristieke objecten aan het Achterdiep (zie ook paragraaf 4.1),

Ruimte

Door de samenhang tussen water, oevers, weg en bebouwing heeft het Achterdiep nog een sterke veenkoloniale lintkarakteristiek. De relatie met het omringende open landschap is wel aangetast door de kassenbouw in het gebied, met name aan de zuidzijde van het lint. De oudste bebouwing dateert uit circa 1800. Veel van de oorspronkelijk boerderijen staan er nog steeds. Vooral aan de westzijde is sprake van historische boerderijen waarvan de kwaliteit mede wordt bepaald door de mooie omringende tuinen en/of de waardevolle erfbeplanting. Naast de boerderijen bestaat de woonbebouwing langs het lint uit kleinere (arbeiders)woningen.

Plaatsing

De plaatsing van de bebouwing is karakteristiek voor de veenkoloniale geschiedenis: de grote boerderijen zijn op ruime afstand van de weg geplaatst, de eenvoudige woonhuizen op kleine afstand. Nabij de kruisingen met de Slochterstraat en Noordbroeksterstraat neemt de verdichting in de bebouwing toe: naar buiten toe wordt de onderlinge afstand tussen de bebouwing weer groter. De bebouwing staat haaks op de weg.

Hoofdvorm/aanzicht/opmaak

De bebouwing is overwegend één bouwlaag met kap. Opvallend is de lage gootlijn van de bebouwing. Qua omvang bestaat er veel onderling verschil tussen de grote boerderijen en de kleine (arbeiders)woningen. De gevels hebben overwegend een verticale geleding en geven een tamelijk gesloten indruk. De detaillering en opmaak van de bebouwing is gevarieerd: de boerderijen hebben meer versieringen dan de kleinere woningen die qua opmaak meer sober zijn. De woningen en boerderijen zijn overwegend gebouwd van roodbruine steen. Bijzonder in de opmaak zijn de panachtige daken van boerderijen en schuren.

Waardering

De waardering voor het Achterdiep is hoog omdat ook dit lint - vanwege de samenhang met het diep en de behouden gebleven vorm - de veenkoloniale geschiedenis van de gemeente laat zien. Specifieke waardering bestaat er voor de nog bestaande pannendaken op boerderijen en schuren.

_{figuur 2-1: Het Achterdiep circa 1900 (met globale ligging plangebied, in rode cirkel)}

Het wijzigingsplan maakt de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk. Voor beide woningen zijn nog geen concrete bouwplannen. Figuur 2-2 geeft wel een impressie van de beoogde situering van de woningen op de percelen.

_{Figuur 2-2: Beoogde situering van de nieuw te bouwen woningen (bron: initiatiefnemer)}

Het wijzigingsplan geeft echter slechts kaders voor het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van de plangebieden. De definitieve bouwaanvraag zal uiteindelijk (onder andere) getoetst moeten worden aan dit wijzigingsplan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationaal ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een aantal onderwerpen algemene regels moeten worden gesteld. Hiermee wordt de doorwerking van de nationale belangen op lokaal niveau geborgd. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de nationale belangen. De beoogde ontwikkeling in het plangebied raakt geen van deze nationale belangen.

De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe (vereenvoudigde) Laddersystematiek geldt.

Deze systematiek houdt in dat als in een wijzigingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, de behoeft aan die ontwikkeling moet worden beschreven. Wanneer het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet tevens worden gemotiveerd waarom die ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie geldt voor woningbouwlocaties dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het plan aan het Achterdiep Noordzijde 80 omvat 2 vrijstaande woningen. Gelet op de omvang is het plan niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling en is een verdere toetsing aan de Ladder niet noodzakelijk.

Provinciale Staten van de provincie Groningen hebben op 1 juni 2016 de Provinciale Omgevingsvisie 2016 - 2020 vastgesteld waarin het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving is neergelegd. In de bijbehorende Omgevingsverordening zijn ter bescherming van de provinciale belangen bindende regels opgenomen voor ruimtelijke ontwikkelingen. De Provinciale Omgevingsvisie en de Provinciale Omgevingsverordening zijn op 15 november 2017 door Provinciale Staten gewijzigd.

In dit geval is sprake van de bouw van twee woningen op (thans) onbebouwde locaties in het door de provincie aangewezen buitengebied. In de Omgevingsverordening is voor het bouwen van nieuwe woningen in het buitengebied het volgende opgenomen:

Artikel 2.13.7 Nieuwbouw van woningen binnen bebouwingslinten in het buitengebied

Op grond van artikel 2.13.1 bevat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied in principe géén bestemmingen die voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 2.13.7 biedt daar echter, onder de volgende voorwaarden, wel mogelijkheden toe:

In afwijking van artikel 2.13.1, eerste lid, kan een bestemmingsplan voorzien in de bouw van maximaal twee nieuwe woningen, voor zover het een aan deze woning of woningen met bijbehorende bouwwerken ruimte biedende open plek binnen een bestaand bebouwingslint betreft, op voorwaarde dat:

• daarbij regels worden gesteld die ervoor zorgen dat de woonbebouwing past in het landschap en het bebouwingsbeeld (art. 2.13.7, lid a)

In het voorliggende wijzigingsplan zijn de bouwregels voor woningen in het buitengebied rechtstreeks overgenomen uit het 'moederplan', het bestemmingsplan Buitengebied. Daarnaast zijn in de Welstandsnota specifieke gebiedsgerichte criteria opgenomen voor het gebied Achterdiep. Gezamenlijk moet dit er voor zorgen dat de te bouwen woning qua plaatsing, hoofdvorm, opmaak en aanzicht past in zijn omgeving. Uiteindelijk wordt bij de toetsing van de aanvraag voor een omgevingsvergunning door de Omgevingsdienst Groningen en de Welstandscommissie beoordeeld of hieraan wordt voldaan.

• over de aanvaardbaarheid advies wordt ingewonnen bij een onafhankelijke of een bij de gemeente werkzame deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur (art. 2.13.7, lid b)

In het bestemmingsplan Buitengebied is langs de linten van het Achterdiep en de Kalkwijk een aantal locaties geselecteerd dat, via een wijzigingsbevoegdheid, in aanmerking komt voor woningbouw. De aanvaardbaarheid van deze locaties is, in samenspraak met de stedenbouwkundige, beoordeeld bij de opstelling van het bestemmingsplan Buitengebied. Daarbij is er voor gekozen om aansluitend op bestaande bebouwingsblokken nieuwbouw mogelijk te maken. Hierbij is de historische maat voor een kavel van 70 meter breedte als uitgangspunt gehanteerd. Waar meer dan 70 meter vrije ruimte tussen kavels zit wordt géén bebouwing opgericht, als de maat minder is, zou dat wel tot de mogelijkheden behoren. Vervolgens is gekeken of de locaties een aantasting van de landschappelijke kernkarakteristieken met zich meebrengen. Op basis daarvan zijn aan het Achterdiep uiteindelijk vijf locaties overgebleven, waaronder het nu voorliggende perceel. Door het op deze vijf locaties aanvullen van bestaande clusters van bebouwing met nieuwbouw worden de kenmerkende doorzichten naar het achterliggende landschap gerespecteerd en tegelijkertijd bebouwingsaccenten verstevigd. Gelet hierop wordt geen afbreuk gedaan aan de landschappelijke kernkarakteristieken.

• de bouw van de nieuwe woning(en) past in een woonvisie als bedoeld in artikel 2.15.1 (art. 2.13.7, lid c)

Voor de voormalige gemeente Hoogezand-Sappemeer geldt dat de woningvoorraad nog kan worden uitgebreid. Daarnaast is door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid planologisch reeds ruimte gereserveerd voor het toevoegen van beide woningen.

Artikel 2.13.8 Oppervlakte van woningen in het buitengebied

Voor de omvang van woonbebouwing in het buitengebied is in de Provinciale Omgevingsverordening het volgende opgenomen:

• Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het buitengebied bevat regels over de oppervlakte van woningen en bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen. Deze regels zorgen er in elk geval voor dat de gezamenlijke grondoppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen, niet groter is dan 300 m², of dat deze grondoppervlakte de bestaande oppervlakte voor zover groter dan 300 m², niet mag overstijgen (art. 2.13.8).

Dit is opgenomen in de regels en de te bouwen woningen zullen dan ook aan deze eis moeten voldoen. Dit zal getoetst worden bij de definitieve bouwaanvraag.

Artikel 2.9.1 Bescherming beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen

Ten aanzien van beeldbepalende en/of karakteristieke gebouwen is in de Provinciale Omgevingsverordening het volgende opgenomen:

• Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op het aardbevingsgebied en op het buitengebied van de niet binnen het aardbevingsgebied gelegen gemeenten stelt regels ter bescherming van de hoofdvorm van karakteristieke en beeldbepalende gebouwen (art. 2.9.1, lid 1).
• De in het eerste lid bedoelde regels bevatten in ieder geval een verbod om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning een karakteristiek gebouw geheel of gedeeltelijk te slopen (art. 2.9.1, lid 2).

Om hieraan te voldoen wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' opgenomen.

Het gemeentelijk beleid voor de locatie is neergelegd in het bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 23 augustus 2010).

Zoals eerder aangegeven is de bouw van beide woningen in strijd met de bestemming 'Agrarisch - Tuinbouw', maar kan via de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 29.1,lid c meegewerkt worden aan het planologisch mogelijk maken van beide woningen. Aan die wijzigingsbevoegdheid zijn een aantal voorwaarden verbonden. Hierna wordt getoetst of aan deze voorwaarden wordt voldaan:

• Ter plaatse van genoemde aanduidingen de woningen uitsluitend mogen worden opgericht, indien wordt voldaan aan de desbetreffende normen van de Wet geluidhinder of een verleende hogere waarde (art. 29.1, lid c, onder 1)

Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat niet wordt voldaan aan de ten hoogtse toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. Wel wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB, waardoor een hogere waarde verleend kan worden. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in paragraaf 4.6

• Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' meerdere woningen per hoofdgebouw kunnen worden toegestaan, mits het hoofdgebouw de uiterlijke verschijningsvorm van één woning heeft (art. 29.1, lid c, onder 3, 1^e bolletje)

Per bouwvlak is één woning voorzien.

• Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid mag niet leiden tot realisatie van meer dan 6 woningen (art. 29.1, lid c, onder 3, 2^e bolletje)

Het wijzigingsplan biedt de mogelijkheid voor de bouw van twee woningen. Daarnaast is voor twee woningen al gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid (Kalkwijk tussen 183 en 185 en Achterdiep Noordzijde naast 63) en is nog voor één woning een wijzigingsplan in voorbereiding. In totaal zijn dat vijf woningen en dit aantal past binnen de toegestane hoeveelheid woningen.

• Ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de bepalingen in Artikel 17 Wonen van toepassing zijn (art. 29.1, lid c, onder 3, 3^e bolletje).

In het voorliggend wijzigingsplan zijn de regels van deze bestemming onverkort van toepassing verklaard.

Uit het voorgaande blijkt dat het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

Daarnaast geldt voor deze locatie de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristieke bebouwing'. Op grond daarvan mag alleen worden gebouwd als dat verenigbaar is met het beheer, de ontwikkeling en het behoud van de beschreven karakteristieke waarden en er geen wezenlijke veranderingen worden aangebracht aan het bebouwingsbeeld.

Op 27 april 2004 heeft de gemeente Hoogezand-Sappemeer haar welstandsnota vastgesteld. Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

In de welstandsnota is onderscheid gemaakt in gebieden. Per gebied gelden specifieke welstandscriteria. De plangebieden vallen binnen het gebied 2 Achterdiep. Voor dit gebied geldt een beleid van handhaven van de bestaande waarden. Met name de plaatsing van de bebouwing is karakteristiek en dient te worden gehandhaafd. Ten aanzien van de hoofdvorm, opmaak en aanzicht is het beleid gericht op respecteren van het bestaande en - voor wat betreft plastiek en details - incidenteel wijzigen.

De bouwaanvragen zullen uiteindelijk getoetst worden aan de in de Welstandsnota opgenomen criteria voor gebied 2 Achterdiep:

Plaatsing

• behoud van het gevarieerde karakter van de lintbebouwing als geheel
• boerderijen op ruime afstand tot de weg
• kleine woningen op enige afstand van de weg
• hoofdrichting haaks op de weg

Hoofdvorm

• één bouwlaag met lage gootlijn en kap
• hoofdgebouw prominent aanwezig
• onderling verschil in omvang hoofdgebouwen is mogelijk
• geleding enkelvoudig

Aanzicht

• bouwstijl in samenhang met de bestaande bebouwing
• overwegend verticale compositie
• gevels tamelijk gesloten

Opmaak

• hoofdgebouw in roodbruine baksteen
• bestaande pannendaken/panachtige dakbedekking op boerderijen en schuren handhaven
• zwarte, rode of roodbruine dakbedekking
• reclame uitingen worden ingepast in het totaalbeeld

Ruimtelijke plannen kunnen van invloed zijn op de omgeving. Anderzijds kan ook de zichtbare en soms niet zichtbare omgeving van invloed zijn op de uitvoerbaarheid van de voorgenomen plannen. In dit hoofdstuk worden de omgevingsfactoren beschreven en wordt beoordeeld wat de invloed op het plan kan zijn.

De Nota Archeologiebeleid is op 13 december 2010 door de gemeenteraad van Hoogezand-Sappemeer vastgesteld. Daarbij hanteert de gemeente de Archeologische Verwachtingskaart. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven.

Conform de geactualiseerde Archeologische Verwachtingskaart (2016) liggen beide nieuwbouwlocaties (deels) in een gebied met hoge archeologische verwachting. Daarnaast raken zij de historische boerderijplaatsen (zie figuur 4-1).

_{figuur 4-1: Uitsnede Archeologische Verwachtingskaart met ligging plangebieden}

Gelet op het voorgaande is door Libau een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor de beide locaties. Het betreffende onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Op basis van het uitgevoerde bureauonderzoek wordt archeologisch vervolgonderzoek voor de beoogde bouwkavels niet nodig geacht. Op basis daarvan hoeft ook geen archeologische dubbelbestemming te worden opgenomen.

Indien bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of archeologische vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gedaan bij de gemeente Midden-Groningen, de heer H. Berghuis (0598-373891), of bij de archeologische adviseur van de gemeente, Steunpunt Libau 050-3126545.

De gemeenteraad van de Midden-Groningen heeft op 19 april 2018 de Erfgoedverordening 2018 gemeente Midden-Groningen vastgesteld. De Erfgoedverordening regelt, onder andere, het aanwijzen van gemeentelijke monumenten, de instandhouding ervan, de bescherming van rijks en gemeentelijke monumenten en de instandhouding van archeologische gebieden.

Rondom de plangebieden bevinden zich een aantal karakteristieke gebouwen (zie figuur 4-2), waaronder de naastgelegen voormalige boerderij aan het Achterdiep Noordzijde 80/80a.

^{figuur 4-2: Uitsnede Erfgoedkaart met ligging plangebieden (bron: www.midden-groningen.nl/erfgoed)}

Het wijzigingsplan maakt de bouw van twee woningen mogelijk waarbij de beschreven en te behouden waarden ten aanzien van plaatsing en hoofdvorm van bebouwing langs het Achterdiep leidend zijn geweest. Deze waarden zijn dan ook vertaald in de regels en op de verbeelding.

Op basis van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaarten en -gegevens is geconcludeerd dat er geen verontreinigingen aanwezig of te verwachten zijn. De bodem is geschikt voor een woonfunctie. Een bodemonderzoek kan daarmee achterwege blijven. Verwezen wordt naar de in Bijlage 3 opgenomen bodemkwaliteitsverklaring.

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden).

De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.

Gebiedsbescherming

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Groningen uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Soortenbescherming

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

Houtopstanden

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Groningen is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.

In de nabijheid van de plangebieden bevinden zich géén Natura 2000-gebieden, Nationale parken of Wetlands (zie figuur 4-3)

^{figuur 4-3: Uitsnede kaartenmachine rondom plangebieden (bron: Alterra)}

Zoals uit figuur 4-4 vallen de plangebieden ook niet binnen het NNN. Op bijna 5 kilometer ten westen van de plangebieden bevindt zich een NNN-natuurgebied.

^{figuur 4-4: Ligging plangebied (rode stip) ten opzichte van NNN (groen vlak) (bron: Provinciale Omgevingsverordening}

Het planvoornemen heeft mede gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling geen invloed op beschermde natuurgebieden in de omgeving.

De plangebieden maken op dit moment deel uit van het erf van de naastgelegen woning. Het gebied is onbebouwd en bestaat hoofdzakelijk uit gras. Gelet op het gebruik en de functie van het gebied worden geen beschermde soorten op grond van de Wet natuurbescherming verwacht. Tevens wordt geen opgaande beplanting of bebouwing weggehaald waarin eventueel beschermde soorten voorkomen.

Daarnaast is de Leidraad gemeente Midden-Groningen Wet natuurbescherming opgesteld. Hierin heeft gemeentebreed een inventarisatie plaatsgevonden naar diverse beschermde soorten. In de plangebieden zijn deze soorten niet voorzien. Daarnaast is een ecologische quick scan uitgevoerd. Uit deze quick scan blijkt dat in en nabij het plangebied diverse beschermde diersoorten voorkomen, maar dat dioor het bebouwen van beide percelen het leef- en foerageergebied van deze soorten niet wordt aangetast. Ook blijkt uit deze ecologische quick scan dat er op beide percelen geen beschermde plantensoorten voorkomen. Het rapport van de ecologische quick scan is als Bijlage 4 toevoegd aan dit wijzigingsplan.

Zorgplicht

Op basis van de Wnb is altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:

• de aanvang van de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
• een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
• (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

Bij het transport, de opslag en bij het be- en verwerken in bedrijven van gevaarlijke stoffen, bestaat de kans op ongevallen waarbij slachtoffers vallen die niet bij de activiteit betrokken zijn. Het doel van de toets op externe veiligheidsaspecten rond ruimtelijke plannen is na te gaan welke risico's de voorgenomen ontwikkelingen met zich brengen en/of welke risico's de voorgenomen ontwikkeling loopt als gevolg van een externe bron.

Het externe veiligheidsonderzoek richt zich in eerste instantie op het plaatsgebonden risico. Dit geeft een beeld van de ruimtelijke verdeling van de hoogte van de risico's rond een bron. Vervolgens wordt (indien noodzakelijk) nagegaan wat de hoogte van het groepsrisico is. Dit geeft inzicht in de aantallen personen die bij een ongeval betrokken kunnen raken. Als er sprake is van een groepsrisico waarbij meer dan 10 dodelijke slachtoffers kunnen vallen is het bevoegd gezag verplicht het groepsrisico te verantwoorden.

De plangebieden zijn geïnventariseerd op de aanwezigheid van zogenoemde Bevi-inrichtingen (vergunde situatie en feitelijke situatie). Hieruit blijkt dat binnen de plangebieden geen risicobronnen liggen. Realisatie van nieuwe inrichtingen die externe veiligheidsrisicocontouren met zich meebrengen is binnen het plangebied niet toegestaan.

Buiten de plangebieden is één risico-inrichting gelegen, te weten een co-vergister aan de Siepweg (zie figuur 4-5). De plangebieden liggen op circa 1.200 meter ten zuidoosten van de co-vergister. Deze ligt daarmee op een dusdanige afstand dat deze niet van invloed is op de plangebieden.

_{Figuur 4-5: Ligging plangebied (blauwe stippen) ten opzichte van dichtsbijzijnde risicobronnen (bron: risicokaart)}

Op circa 500 meter ten oosten van de plangebieden liggen meerdere aardgastransportleidingen (zie figuur 4-5). De afstand tot het plangebied is te groot om van invloed te zijn. Ten noorden en zuiden van de plangebieden liggen ook buisleidingen, deze liggen echter op nog grotere afstand (minimaal ruim 700 meter).

De A7 is door het Basisnet aangewezen als route waar in beginsel de gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De A7 ligt op bijna 800 meter van de plangebieden en daarmee op te grote afstand om van invloed te zijn.

Ten aanzien van objecten waar kinderen vaak aanwezig zijn, dient rekening gehouden te worden met (mogelijke) effecten van elektromagnetische straling. Volgens de Netkaart hoogspanningslijnen van het RIVM geldt voor hoogspanningslijnen een indicatieve zone van maximaal 165 meter aan weerszijden van een hoogspanningslijn.

Binnen een straal van 3 kilometer rondom de plangebieden zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan ten hoogste oelaatbare geluidsbelasting. Ontheffing hiervan is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

De Wet geluidhinder is alleen van toepassing binnen de van rechtswege aanwezige zone van een weg. Conform de Wet geluidhinder heeft elke weg een zone. Conform art. 74, lid 2 Wgh zijn de onderstaande wegen hiervan uitgezonderd:

• wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt.

De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. De wegen nabij het plangebied zijn gelegen in buitenstedelijk gebied. Hiervoor gelden de volgende zonebreedtes (conform art. 74, lid 1 Wgh):

• voor een weg, bestaande uit één of twee rijstroken: 250 meter;
• voor een weg, bestaande uit die of vier rijstroken: 400 meter;
• voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De afstanden zoals weergegeven worden aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook.

Voor het wijzigingsplangebied Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80 geldt dat de plangebieden gelegen zijn binnen de van rechtswege aanwezige geluidszone van het Achterdiep Noordzijde (50 km/u).

Het plangebied ligt niet binnen de zone van een andere weg, industrieterrein of spoorweg. Er is derhalve geen sprake van cumulatie van geluid met andere bronnen.

Bij de realisatie van woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen moeten de wettelijke grenswaarden in acht worden genomen. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. Indien de geluidsbelasting hoger is moet er onderzoek worden gedaan naar mogelijke bron- en/of overdrachtsmaatregelen. Zijn maatregelen niet mogelijk dan kunnen burgemeester en wethouders ontheffing van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting verlenen. Indien met maatregelen niet kan worden voldaan aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB kan voor woningen in buitenstedelijk gebied een hogere waarde worden vastgesteld van ten hoogste 53 dB.

Om de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer inzichtelijk te maken en te toetsen aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 5 bij de wijzigingsplan gevoegd.

Uit het akoestisch onderzoek komt naar voren dat de geluidsbelasting op de zuidgevels van de te bouwen woningen 53 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) bedraagt. Daarmee wordt niet voldaan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Het treffen van bronmaatregelen is niet mogelijk. Vanwege beheerstechnische redenen is een geluidsreducerend wegdek op het stuk weg ter plaatse van de woningen ongewenst en bovendien is het effect beperkt. Gezien de ligging van de weg buiten de bebouwde kom is een verdere snelheidsverlaging niet mogelijk.

Het treffen van overdrachtsmaatregelen in de vorm van wallen of schermen is eveneens niet mogelijk omdat dit zou conflicteren met de erfontsluiting van de woningen.

Zonder bron- of overdrachtsmaatregelen moet er een hogere waarde worden vastgesteld. Gelet op de maximale ontheffingswaarde van 53 dB die in buitenstedelijke situaties geldt, wordt deze geluidsbelasting niet onaanvaardbaar geacht.

Parallel aan de wijzigingsplanprocedure is een procedure voor de vaststelling van een hogere waarde doorlopen. Het besluit is als Bijlage 6 aan dit wijzigingsplan toegevoegd.

Nieuwe functies kunnen milieuhinderlijk zijn voor omringende woningen dan wel bedrijven. Er dient een beoordeling plaats te vinden of de nieuwe functie wel milieuhygiënisch inpasbaar is. Daartoe is beoordeeld hoe dit plan zich verhoudt tot hetgeen is verwoord in de VNG-Reeks 'Bedrijven en Milieuzonering'. De (indicatieve) lijst 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-publicatie gaan uit van een 'rustige woonwijk'. Wanneer er sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' dan kan de richtafstand met één afstandsstap worden teruggebracht.

Op basis van de VNG-lijst gelden voor een woning geen richtafstanden naar andere woningen, bedrijven of instellingen. De woning is dan ook niet van invloed op de milieuhinder voor de omgeving.

Tegenover de plangebieden, op minimaal 80 meter, ligt aan de Noordbroeksterstraat 117a een perceel met een bedrijfsbestemming. De betreffende gronden zijn bestemd voor bestaande bedrijven en nieuw te vestigen bedrijven behorende tot categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Hiervoor geldt op basis van de VNG-lijst een maximale richtafstand van 30 meter, waaraan ruimschoots wordt voldaan.

Overige bedrijven, waaronder agrarische bedrijven, liggen op dusdanig grote afstand van het plangebied dat er geen sprake is milieuhinder.

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Projecten die 'niet in betekende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden luchtkwaliteit. In de AMvB niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), zijn de criteria vastgelegd om te kunnen beoordelen of voor een project sprake is van nibm.

Zo is een project waarbij in totaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg worden gebouwd nog aangemerkt als een nibm-project. Voorliggend project, wat voorziet in het realiseren van twee woningen, blijft ruimschoots onder deze drempelwaarde. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is dan ook niet nodig.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient het waterschap te worden betrokken. In dit kader is het plan digitaal voorgelegd aan het Waterschap Hunze en Aa's via www.dewatertoets.nl.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het tuinbouwgebied Sappemeer met de mogelijkheid tot het bouwen van kassen. Volgens de algemene regels waterkwantiteit (horende bij de keur van het waterschap Hunze en Aa's) geldt voor deze gebieden dat bij een verhardingstoename van 150 m² of meer er afdoende maatregelen genomen moeten worden om de versnelde afvoer voor de toename van verhard oppervlak te compenseren. Hierdoor wordt het watersysteem niet zwaarder belast. Omdat dit plan meer dan 150 m² verharding mogelijk maakt heeft het waterschap een maatwerk wateradvies opgesteld. Het complete maatwerk wateradvies is als Bijlage 7 opgenomen bij de toelichting van dit plan.

Het plangebied ligt in het poldergebied ten noorden van het kanaal Achterdiep. Dit kanaal maakt onderdeel uit van het hoofdwatersysteem en is in beheer en onderhoud bij het waterschap. Het plangebied ligt binnen twee verschillende peilgebieden. Het westelijk deelplangebied ligt in een peilgebied met oppervlaktewaterstanden van NAP -0,80 meter en -1,20 meter in respectievelijk de zomer- en winterperiode. Het oostelijk deelplangebied ligt in een peilgebied met oppervlaktewaterstanden van NAP -0,30 meter en -0,50 meter in respectievelijk de zomer- en winterperiode. Het water uit het plangebied wordt via de aanwezige sloten en schouwsloten afgevoerd naar de hoofdwatergang (zie figuur 4-6). Het oostelijk deelplangebied watert af op het Achterdiep. Omdat in het Achterdiep relatief hogere waterstanden gehanteerd worden dan in het westelijk deelplangebied, vindt de afvoer van het oppervlaktewater uit dit deel van het plangebied plaats op het poldergebied ten noorden van het Achterdiep.

^{figuur 4-6: Oppervlaktewatersysteem (bron: waterschap Hunze en Aa's)}

Binnen de plangebieden wordt de grondwaterstand lokaal beïnvloed door een neerwaartse grondwaterstroning (> 1 mm). Gebieden met een dergelijke neerwaartse waterstroom zijn meestal voldoende diep ontwaterd en bieden mogelijkheden om hemelwater in de bodem te infiltreren.

^{figuur 4-7: Infiltratiekaart (bron: waterschap Hunze en Aa's)}

Het waterschap heeft voor het benodigde waterbergingsvolume ter compensatie van de verhardingstoename een maatwerkberekening gemaakt. Hieruit blijkt dat bij een toename van circa 400 m² (maximaal 300 m² aan bebouwing en daarnaast bestrating -terassen, oprit, etc.-) aan verharding per deelplangebied, er 30 m³ waterbergingscompensatie plaats moet vinden. Vervolgens mag de afvoer van het water uit de tijdelijke waterberging weer met een capaciteit van maximaal 1,56 liter/sec/ha plaatsvinden. In de regels van dit wijzigingsplan is de aanleg en instandhouding van de vereiste waterborgingscompensatie geborgd. In figuur 4-8 is aangegeven in welk gebieden de waterbergingscompensatie plaats moet vinden.

^{figuur 4-8: Waterbergingscompensatie}

Als de compensatie in een solitaire sloot of vijver gezocht wordt, kan uitgegaan worden van een maximale bergingsschijf tot aan het omliggend maaiveld. Naast uitbreiding van het oppervlaktewater kan de opgave per perceel ook gerealiseerd worden door infiltratiemaatregelen, zoals grindkoffers of infiltratiekratten.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de woningen zal, in overleg met het waterschap, de definitieve invulling van de waterbergingscompensatie verder uitgewerkt worden.

Het voorgenomen plan betreft geen concreet benoemde activiteit die in kolom D van het Besluit m.e.r. is genoemd. Er is dan ook geen sprake van het overschrijden van drempelwaarden in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Voor het planvoornemen geldt daarom geen plan-MER-plicht en een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling is ook niet aan de orde.

Voorts kan op basis van voorgaande verantwoording van de omgevingsaspecten in redelijkheid worden aangenomen dat geen onaanvaardbare milieueffecten in het projectgebied hoeven te worden verwacht.

Een bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.

Een bestemmingsplan dient rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 van het ministerie van VROM.

Alle gronden die binnen een plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen over de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken of de kapvorm van daken.

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste drie begrippen (plan, wijzigingsplan en moederplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.

Artikel 3 Wonen

Deze bestemming is gegeven aan het gehele plangebied. Op grond van de wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan zijn de regels voor de bestemming Wonen uit het moederplan rechtstreeks overgenomen.

Situering en aantal

De woning dient binnen een bouwvlak te worden gesitueerd. Aan een geringe overschrijding van het bouwvlak kan worden meegewerkt met een ontheffingsmogelijkheid. Binnen het bouwvlak is één woning toegestaan. Uitgegaan wordt van een vrijstaande woning. De voorgeschreven afstand van de woning(en) tot de zijdelingse perceelsgrens wordt gemeten vanuit enig punt van de woning.

Maatvoering

De maten van de woningen dienen te voldoen aan het in de voorschriften opgenomen bouwschema. Dit is de gebruikelijke in de gemeente toegepaste maatvoering. Met het verlenen van vrijstelling kan meegewerkt worden aan het uitbreiden van het totale oppervlak van het hoofdgebouw. Als de uitbreiding dit noodzakelijk maakt, wordt eveneens vrijstelling van het bouwen binnen het bouwvlak gegeven.

Bijgebouwen

Onder bijgebouwen wordt ook verstaan aan- en uitbouwen. Dit is via de begripsbepalingen geregeld. Met een percentage gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel wordt ervoor gezorgd dat de verhouding tussen ruimte op het perceel en bebouwing acceptabel blijft. Een maximum is wel van toepassing, namelijk 300 m², waarbij de vierkante meters bijgebouwen het aantal vierkante meters van het hoofdgebouw niet mag overstijgen. Dit is in verband met het behoud van herkenbare verhouding tussen hoofd- en bijgebouwen.

Wanneer een kap wordt toegepast dient de hellingsgraad van de kap tussen de 30 en de 60 graden te zijn. Met een ontheffing kan medewerking worden verleend voor een bijgebouw met een kap van maximaal 80 graden, óf een plat dak.

Bedrijf of beroep aan huis

Wonen mag gecombineerd worden met een vrij beroep of een overige aan-huis-verbonden beroep of bedrijf. Het geeft mensen de kans thuis of bij huis te werken. Bijvoorbeeld om een startend bedrijf de kans te geven tot volwaardige onderneming te groeien, waarna vestiging in een daarvoor bestemde bedrijfsruimte (financieel) mogelijk wordt. Het wonen moet echter wel de hoofdfunctie blijven.

De gemeente Midden-Groningen heeft daarbij in haar beleidsnota 'Aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven 2019' (vastgesteld 23 juli 2019) gekozen voor een ja-mits benadering. De inwoners moeten op een eenvoudige manier de mogelijkheid krijgen om een beroep of bedrijf aan huis te beginnen, mits voldaan wordt aan de vooraf gestelde voorwaarden. Omdat niet elk beroep of bedrijf aan huis zich goed mengt met de woonfunctie is een aantal voorwaarden opgenomen. Zodra aan de volgende voorwaarden wordt voldaan is het beroep of bedrijf bij recht toegestaan:

1. a. de woonfunctie van het betreffende pand blijft in overwegende mate behouden;
2. b. in totaal mag maximaal 40% van het grondgebonden oppervlak van de woning, maar nooit meer dan 70 m² daarvan, worden gebruikt voor de activiteit;
3. c. het beroep wordt uitgeoefend door één van de bewoners van de woning, waarbij één andere arbeidskracht ter plekke werkzaam mag zijn;
4. d. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en direct in verband met het bedrijf;
5. e. de woning en/of een bijbehorende aanbouw of bijgebouw blijven voldoen aan de bepalingen ingevolge of krachtens de Woningwet;
6. f. er mag geen onevenredige hinder worden toegebracht aan het woon- en leefmilieu en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
7. g. buitenopslag ten behoeve van het bedrijf op het perceel is niet toegestaan, stalling van maximaal twee bedrijfsvoertuigen daarvan uitgezonderd. Er mogen geen bedrijfsvoertuigen in de openbare ruimte worden gestald, met uitzondering van één personenauto welke door de bewoner ook privé wordt gereden;
8. h. het betreffen niet zodanige verkeersaantrekkende activiteiten dat de verkeersoverlast wordt veroorzaakt dan wel dat daardoor het treffen van verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk wordt. Onevenredige hinder door klanten bezoek en leveranciers moet worden voorkomen;
9. i. reclame-uitingen overeenkomstig het reclamebeleid zijn toegestaan;
10. j. in beginsel is geen werkplaats toegestaan.

Op deze manier worden de gebruiksmogelijkheden van de woning vergroot en kan de bedrijvigheid aan huis toenemen, terwijl er toch een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd blijft.

Onderscheid kan gemaakt worden tussen vrije beroepen en overige-aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven. Uit jurisprudentie blijkt dat vrije beroepen worden geacht binnen de woonbestemming te passen.

Vrije beroepen

Onder vrije beroepen worden in ieder geval begrepen:

Overige aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven

Of een bedrijfsactiviteit kan worden geschaard onder een overig aan-huis-verbonden beroep of bedrijf kan niet worden afgeleid uit jurisprudentie. Slechts de gemeentelijke afweging welke activiteiten hier wel en niet toelaatbaar zijn, is hier maatgevend. Uit zorgvuldigheid kunnen vanzelfsprekend niet alle bedrijfsactiviteiten hieronder worden geschaard. Uitgangspunt is dat het uitsluitend gaat om bedrijfsactiviteiten met een consumentenverzorgend karakter.

Onder overig aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven worden in ieder geval begrepen:

Kamerverhuur

Een woning is bestemd voor het huisvesten van een gezin, een huishouding. Er is een periode geweest dat meer en meer panden in gebruik werden genomen voor commerciële (losse) kamerverhuur. Dit betreft situaties waarin panden worden opgedeeld tot woonunits en/of kamers en vervolgens aan afzonderlijke huurders worden verhuurd. De handhavingspraktijk wijst uit dat deze vorm van wonen tot overlast voor, en verloedering van, de woonomgeving kan leiden. In de gebruiksbepalingen wordt commerciële kamerverhuur dan ook uitgesloten.

Artikel 4 Waarde - Karakteristieke bebouwing

De bebouwingslinten, anders dan het beschermd dorpsgezicht, in de gemeente geven goed zichtbaar en herkenbaar de veenkoloniale ontstaansgeschiedenis van het landschap weer. De linten hebben elk hun karakteristiek voor wat betreft de afwisseling van open en gesloten ruimten, de kavelstructuur, de richting van de kavels ten opzichte van de ontginningsas, de omvang van de bouwvolumes, etc.

Door sloop kunnen deze karakteristieken aangetast worden en verloren gaan. Met name in het geval bestaande gebouwen worden gesloopt en niet worden vervangen.

Ter bescherming van de karakteristiek van de linten, moet worden voorkomen dat open gaten ontstaan in de bestaande bebouwingsstructuur. Dit gebeurt door het slopen van gebouwen vergunningplichtig te stellen voor zover die sloop de karakteristiek van het lint kan aantasten. Om deze bescherming mogelijk én herkenbaar te maken, zijn alle karakteristieke linten in de gemeente als 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' bestemd.

Op grond van het moederplan zijn de regels (en bijbehorende bijlage bij de regels) voor de bestemming Waarde - Karakteristieke bebouwing rechtstreeks daaruit overgenomen.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 6 Algemene wijzigingsregels

Op grond van het moederplan zijn de regels (en bijbehorende bijlage bij de regels) voor de gebiedsaanduiding overige zone - dorpsgebied rechtstreeks daaruit overgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 7 Overgangsregels

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling.

Artikel 8 Slotregel

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het wijzigingsplan Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80".

Alle kosten die gepaard gaan met het opstellen van het wijzigingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

De enige kosten die verder uit dit plan kunnen voortvloeien, zijn planschadekosten. Deze zijn op voorhand niet uit te sluiten. Daarom is op grond van artikel 6.4a van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) met de initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, waarin de initiatiefnemer verklaart de eventueel uit te keren planschade te zullen vergoeden aan de gemeente.

Het ontwerp wijzigingsplan Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1952.wpsapachterdiep80-on01, heeft vanaf 31 januari 2019 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage legging zijn drie zienswijzen ingediend. Daarnaast hebben twee overlegpartners (positief) gereageerd op het ontwerp wijzigingsplan.

De ontvangen zienswijzen en reacties zijn gebundeld in de Nota van beantwoording behorende bij het wijzigingsplan Sappemeer, Achterdiep Noordzijde naast 80. Tevens is de beantwoording van deze zienswijze en reacties opgenomen in deze nota, die als Bijlage 1 bij dit wijzigingsplan is gevoegd.