het bestemmingsplan "Welkoop Geldermalsen" met identificatienummer NL.IMRO.1960.GDMRijksstrweg41A-VSG1 van de gemeente West Betuwe;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een (gedeelte van een) bijgebouw dat dient voor de huisvesting van een gedeelte van een huishouden uit een oogpunt van mantelzorg;

de aan een gebied toegekende archeologische waarde, archeologische monumenten en/of archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten;

objecten die op grond van artikel 1 sub b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden aangemerkt als beperkt kwetsbare objecten;

het op het tijdstip van het in werking treden van het plan bestaande gebruik;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

Objecten welke op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen als beperkt kwetsbaar en kwetsbaar objecten zijn aangemerkt;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het buiten te koop aanbieden van goederen welke gerelateerd zijn aan het tuincentrum;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de totale horizontale vloeroppervlakte van bedrijfsruimten, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

een onafhankelijke welstandcommissie, welke adviseert over de welstands- en monumentenaspecten van de aanvragen voor een omgevingsvergunning;

vuurwerk voor particulier gebruik;

• dagperiode: 06:00 uur - 19:00 uur;
• avondperiode: 19:00 uur - 22:00 uur;
• nachtperiode: 22:00 uur - 06:00 uur;

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen aangaande een specifiek aspect van de ruimtelijke ordening, zoals bijvoorbeeld een archeologisch deskundige, landschapsdeskundige, milieudeskundige en natuurdeskundige;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

niet voor het publiek toegankelijke ruimtes, zoals kantine, opslagruimte bij een bedrijf of ondergeschikt kantoor;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen en gebouwen die op grond van artikel 1 van de Wet geluidhinder worden aangemerkt als andere geluidsgevoelige gebouwen, met uitzondering van die gebouwen behorende bij de betreffende inrichting;

de gids welke een toetsingskader vormt voor bouwplannen;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

objecten die op grond van artikel 1 sub l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden aangemerkt als kwetsbare objecten;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

gelegenheid waarbij het doel van de onderneming niet primair gericht is op horeca-activiteiten, maar ter ondersteuning en ondergeschikt aan de hoofdactiviteit en waarvan de openingstijden van de horeca-activiteit zijn aangepast aan de openingstijden van de hoofdactiviteit;

het opslaan of opgeslagen houden van voorwerpen, stoffen of producten en andere materialen op de onbebouwde gronden van (bedrijfs)percelen, daaronder mede begrepen de uitstalling ten verkoop, verhuur, en dergelijke;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1. a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van afgewerkte maaiveld ter plaatse van het te bouwen bouwwerk.

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

detailhandel in producten die qua aard of omvang van het aangeboden product niet passend wordt geacht binnen het reguliere winkelgebied;

het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen;

Een bedrijf dat binnen een ruimte of op een terrein, al dan niet overdekt, planten en een volledig assortiment aan tuinartikelen en producten voor de dier uit voorraad aan particulieren aanbiedt alsmede daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen en/of diensten. Tuinartikelen zijn artikelen die dienen voor de aanleg, de inrichting en het onderhoud van en het verblijf in tuinen. Onder volledig assortiment wordt begrepen:

• basisassortiment: direct voor de aanleg, inrichting en onderhoud van tuinen benodigde artikelen;
• randassortiment: indirect voor de aanleg, inrichting en onderhoud van huis en tuin en benodigde artikelen, alsmede dieren, dierenbenodigdheden en -voeding, decoratie en woonaccessoires binnenshuis, dierenservice (trim mogelijkheid, medische- en preventieve zorg, advies), tuin- en waxkleding, buitenspeelgoed, (buiten)koken en accessoires, streekproducten als appels, peren, honing ed.
• gelegenheidsassortiment: artikelen ten behoeve van bepaalde festiviteiten, zoals bijvoorbeeld Pasen, Kerstmis en Nieuwjaar (vuurwerk);
• artikelen die niet direct tot het specifieke assortiment van de betreffende branche of soort winkel behoren tot een maximum van 25 m²;
• verhuur van kleine, geen geluidsoverlast veroorzakende machines, gereedschappen en aanhangers, het aanbieden van activiteiten op het gebied van tuinarchitectuur en tuinlease.

de gevel waarin zich de hoofdingang van het hoofdgebouw bevindt;

de denkbeeldige lijn die direct langs de voorgevel van een gebouw en in het verlengde daarvan, over de gehele breedte van het bouwperceel, getrokken kan worden;

een bufferings- en infiltratievoorziening, die tijdelijk gevuld is met hemelwater;

objecten welke op grond van de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige objecten worden aangemerkt;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrens en/of de lengte van het overstek ten opzichte van de buitenwerkse gevelvlakken niet meer dan 0,75 m bedraagt.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2 van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten';
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. parkeerplaatsen;
5. e. ontsluitingsweg;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Detailhandel - Perifeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel: uitsluitend in de vorm van een tuincentrum ter plaatse van de aanduiding 'tuincentrum';
2. b. parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
3. c. vuurwerkopslag ten behoeve van consumentenverkoop tot 10.000 kg: uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel-vuurwerkopslag';
4. d. buitenverkoop ten behoeve van het tuincentrum;
5. e. opslag;
6. f. dienstruimte;
7. g. wegen en paden;
8. h. in- en uitritten;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Het bevoegd gezag kunnen met het oog op het aspect externe veiligheid en brandveiligheid nadere eisen stellen aan de brandwerendheid en ontvluchtingsmogelijkheden van bouwwerken, in welk kader advies wordt ingewonnen bij de veiligheidsregio.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van het groen en de bijbehorende groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. één in- en uitrit ten behoeve van de aangrenzende bestemming;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder mede begrepen wadi's, waterlopen en waterpartijen.

Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor het gebruik geldt dat de verkoop en opslag van motorbrandstoffen binnen deze bestemming niet is toegestaan.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn.

De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

De voor 'Waterstaat - Waterbergingsgebied' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. de waterhuishouding;
2. b. de waterberging;
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 8.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m;
3. c. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de waterbergingscapaciteit gelijk blijft.

Het bevoegd gezag mag afwijken middels een omgevingsvergunning van lid 8.2 onder c, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
2. b. de waterbergingscapaciteit wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder, indien gebouwd wordt onder +3 m NAP.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken:

1. a. van de gronden voor seksinrichtingen;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken:

1. a. van de regels van dit plan voor het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken ten openbare nutte, het openbaar vervoer of het wegverkeer, zoals gemaalgebouwtjes, transformatorhuisjes, reduceerstations, c.a.i.-kastjes, abri's e.d., met dien verstande dat:
   1. 1. de bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 25 m²;
   2. 2. de goothoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 3 m;
   3. 3. de bouwhoogte van deze gebouwen niet meer mag bedragen dan 6 m.
2. b. van de voorgeschreven minimum en maximum maten met niet meer dan 10%, voor zover daarvoor in deze regels geen bijzondere bevoegdheden om af te wijken middels omgevingsvergunning zijn opgenomen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Welkoop Geldermalsen'.

Aan de Rijnstraat 10 te Geldermalsen is de Welkoop Geldermalsen gevestigd. Omdat deze winkel door transformatie van de omgeving midden in een woongebied komt te liggen en vanwege de beperkte omvang van het terrein, heeft Welkoop aangegeven graag naar een meer efficiënt in te richten en beter bereikbare locatie te willen verplaatsen. Deze winkel op het gebied van tuin, dier en kleding gaat derhalve verhuizen naar een nieuw pand op de hoek van de Rijksstraatweg en de Parallelweg. Op die locatie ligt momenteel een braakliggend terrein dat voorheen in gebruik was als boomgaard.

De realisatie van deze nieuwe winkel is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan Geldermalsen woongebied 2011. Het voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om het planvoornemen van de verplaatsing planologisch mogelijk te maken. De bestaande locatie van de Welkoop wordt ook in het plan betrokken om hier de nieuwvestiging van een tuincentrum uit te kunnen sluiten. Voor de huidige locatie wordt dan de vigerende bestemming gehandhaafd, dit met uitzondering van de mogelijkheid om een tuincentrum te vestigen. Het uiteindelijke doel is om de vrijkomende locatie te betrekken bij de transformatie van het industrieterrein langs de Linge naar een woongebied. Hiervoor wordt op een later moment een aparte planologische procedure gevoerd.

Het plangebied waar de nieuwbouw wordt gerealiseerd ligt op de hoek van de Parallelweg en de Rijksstraatweg Geldermalsen (kadastraal bekend als perceel nrs. 3413, 1691, 1163, sectie H, gemeente Geldermalsen). Het plangebied grenst aan de Parallelweg (zuidkant), Rijksstraatweg (oostkant), agrarische gronden en woningen (noord- en westkant). Aan de overzijde van de Parallelweg (ten zuiden hiervan) ligt de spoorlijn Geldermalsen - Tiel. Ten oosten van het plangebied ligt het Multifunctioneel Centrum De Pluk en de brandweerkazerne.

De huidige locatie van Welkoop Geldermalsen ligt aan de Rijnstraat 10 en grenst aan de zuidkant ook aan deze weg. De grond rondom deze locatie ligt momenteel nog braak en maakt deel uit van een bedrijventerrein tussen de Rijnstraat en de Linge. Een gedeelte van dit bedrijventerrein maakt deel uit van het herstructureringsgebied Lingewaarden. Op het gedeelte van het voormalige bedrijventerrein tussen de Welkoop en de Kostverlorenkade, wordt woningbouw tot ontwikkeling gebracht.

Afbeelding ligging en begrenzing plangebied

Voor de bestaande locatie van de Welkoop geldt het bestemmingsplan ''Bedrijventerrein'' uit 2018. Naar aanleiding van een ingesteld beroep (uitspraak 201607177/1/R) is de bestemming ''Bedrijventerrein'' evenwel vernietigd. Dit betekent dat de regels van het bestemmingsplan Lingewaarde 1976/1986 nog altijd van kracht zijn.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan bestaande locatie Welkoop

Het plangebied waar de nieuwbouw is voorzien ligt binnen het vigerende bestemmingsplan Geldermalsen woongebied 2011 (2013). Het plangebied is bestemd als 'Agrarisch - Dorpsgebied'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor onder meer; één of meer vormen van agrarisch grondgebruik met bijbehorende voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en water. Detailhandel is niet toegestaan binnen deze bestemming. Ter plaatse van het plangebied geldt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is uitgevoerd en wordt toegelicht in paragraaf 4.9.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan nieuwe locatie Welkoop

In Hoofdstuk 2 wordt de planbeschrijving toegelicht, in Hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld, in Hoofdstuk 4 worden de onderzoeken van de omgevingsaspecten besproken. En in Hoofdstuk 5 en Hoofdstuk 6 worden achtereenvolgens de uitvoerbaarheid van het plan en de juridische planbeschrijving toegelicht.

In de bestaande situatie is de Welkoop Geldermalsen gevestigd aan de Rijnstraat 10 en wordt ook ontsloten vanaf deze weg. De winkelpanden dateren overwegend uit 1950. Naast het winkelpand is op het terrein parkeergelegenheid aanwezig en er staat een leegstaande bedrijfswoning.

Gegevens van het huidige terrein en bebouwing:

• Oppervlakte terrein: 3.482m²
• Oppervlakte winkel: 1674m²
• Oppervlakte buitenverkoop: 627m²

Afbeelding aanzicht bestaande Welkoop, Rijnstraat 10 Geldermalsen

Het plangebied waar de nieuwe Welkoop is voorzien, maakte in het verleden deel uit van het agrarisch gebied tussen Geldermalsen en Meteren en was in gebruik als boomgaard. Met de oprukkende verstedelijking, de aanleg van de spoorlijn en de realisatie van functies en gebouwen in de zogenaamde Schakelzone, is die agrarische functie al lange tijd niet meer aanwezig. Het terrein ligt nu braak.

De kavels die aan de noordzijde van het plangebied liggen, worden ontsloten vanaf de Rijksstraatweg. Het plangebied alsmede de kavels die aan de westzijde liggen, worden ontsloten vanaf de Parallelweg. Ter plaatse van de aansluiting van de Parallelweg en de Rijksstraatweg ligt een rotonde.

Afbeelding ligging plangebied (rood omkaderd) in Geldermalsen

Afbeelding aanzicht plangebied nieuwe locatie Welkoop, gezien vanaf de Parallelweg

Afbeelding aanzicht plangebied nieuwe locatie Welkoop, gezien vanaf de Rijksstraatweg

Wegens de plannen om het bedrijventerrein Lingewaarden te transformeren naar wonen heeft de Welkoop besloten om de winkel te verplaatsen om op deze wijze ruimte te bieden en daarmee medewerking te verlenen aan de verdere ontwikkeling van dit gebied. De Welkoop wordt daarom verplaatst naar een nieuwe locatie binnen Geldermalsen, gelegen aan de Parallelweg.

Nieuwbouw

In het plangebied wordt een winkelpand met bijbehorend magazijn gerealiseerd. In het winkelpand wordt de Welkoop gevestigd. In het magazijn worden goederen voor de winkel opgeslagen, waaronder vuurwerk (enkele dagen per jaar)

Aan de achterzijde van de winkel (oostkant plangebied) wordt het terrein ingericht voor buitenverkoop. Deze achterzijde van de winkel is echter de voorzijde van de lintbebouwing aan de Rijksstraatweg. Over de beeldkwaliteit van de wijze waarop de buitenverkoop zich aan de Rijksstraatweg 'presenteert' zijn na overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit afspraken gemaakt. Ter afscherming van het zicht op het buitenterrein wordt rondom een dynamisch lamellen scherm geplaatst. De plaatsing van dit scherm is ook geborgd in de regels.

Aan de voorzijde van de winkel (westzijde) komt op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid. Het plangebied blijft ontsloten vanaf de Parallelweg.

De openbare ruimte tussen het terrein van de winkel en de Rijksstraatweg / Parallelweg wordt met groen en water ingericht.

Gegevens van het nieuwe terrein en bebouwing:

• Oppervlakte terrein: 5400m²
• Oppervlakte winkel: 979m²
• Oppervlakte magazijn: 200m²
• Oppervlakte buitenverkoop: 747m²
• Bouwhoogte winkel 8 meter

Afbeelding situatietekening nieuwe situatie

Afbeelding impressies nieuwbouw

Bestemmingen

In het bestemmingsplan verkrijgt de huidige locatie waar de Welkoop is gevestigd de vigerende bestemming Bedrijf. Maar de nieuwvestiging van een tuincentrum wordt binnen dit plangebied nadrukkelijk uitgesloten. Er worden vooralsnog geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. De enige verandering die optreedt is dat de Welkoop vertrekt van deze locatie. Omdat de regels uit het vigerende bestemmingsplan zodanig verouderd zijn dat de uitvoerbaarheid vandaag de dag niet meer kan worden beargumenteerd, wordt aangesloten bij de regels voor het direct aangrenzende terrein met bedrijfsbestemming.

Na vaststelling van dit bestemmingsplan is er geen tuincentrum meer toegestaan. In de regels van het bestemmingsplan is geregeld dat de nieuwbouw van de Welkoop niet eerder in gebruik mag worden genomen dan nadat de exploitatie van de Welkoop op de locatie aan de Rijnstraat 10 definitief is beëindigd.

De nieuwe locatie verkrijgt de bestemming Detailhandel-Perifeer. De bestemmingen worden nader toegelicht in Hoofdstuk6.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de structuurvisie zijn drie hoofddoelen vastgesteld;

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen naar voren die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. Op 1 januari 2017 is de geconsolideerde versie van het Barro in werking getreden. In het Barro zijn onder meer Rijksvaarwegen, grote rivieren en ecologische hoofdstructuur opgenomen. In het besluit is aangeven op welke wijze ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien het bestemmingsplan niet voldoet aan het Barro dan moet het bestemmingsplan drie jaar na inwerkingtreding van het besluit worden aangepast.

Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In subparagraaf 3.1.4 is de onderbouwing van de laddertoets opgenomen.

In voorliggend bestemmingsplan wordt de verplaatsing en nieuwbouw van de Welkoop Geldermalsen mogelijk gemaakt. De hervestiging van een tuincentrum op de bestaande locatie wordt uitgesloten.

Voor de beoordeling of de realisatie van Welkoop een stedelijke ontwikkeling is, is verscheidende jurisprudentie¹geraadpleegd. Hieruit volgt het relevant is om te kijken of de verplaatsing noodzakelijk is, of er gekeken is naar alternatieve locaties en wat het planologisch regime is op de locatie waar de functie naartoe wordt verplaatst.

Laddermotivering

Bestaand planologisch regime

In de Provinciale Omgevingsverordening Gelderland 2018 valt de nieuwe locatie van de Welkoop binnen 'Artikel 2.31 Instructieregel bestemmingsplan Plussenbeleid - thema landbouw'. In het vigerende bestemmingsplan is deze locatie momenteel bestemd voor 'Agrarisch - Dorpsgebied'. Detailhandel of gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan, met uitzondering van een gebouw ten behoeve van een jongeren ontmoetingsplek en nutsvoorzieningen.

Afbeelding uitsnede kaartbeeld Provinciale verordening - plussenbeleid

Omdat het gebied en de omgeving al vele jaren geen agrarisch gebruik meer kent, heeft de (voormalige) gemeente Geldermalsen in 2006 de visie Stedelijke Schakelzone opgesteld.

Ten opzichte van het bestaand planologisch regime is sprake van een functieverandering en een toename van de bebouwingsmogelijkheden door de realisatie van het nieuwe winkelpand voor de Welkoop Geldermalsen. De wijziging van het bestaande gebruik past binnen de gemeentelijk vastgestelde visie Stedelijke Schakelzone. In deze visie is beschreven dat een diversiteit aan functies is beoogd in het gebied van de Schakelzone (waarvan het plangebied deel uitmaakt). Het plangebied betreft in de bestaande situatie feitelijk een agrarisch perceel dat gelegen is in een gebied dat in vastgesteld gemeentelijk beleid is aangewezen als zone waar stedelijke functies zijn voorzien.

Dit wordt onderstaand nader toegelicht.

Visie Stedelijke Schakelzone

De schakelzone vormt op het schaalniveau van de kern een concentratie van maatschappelijke functies in een openbaar toegankelijk parkgebied. In de visie is beschreven dat de oorspronkelijke agrarische bestemming is vervallen, omdat het gebied door de dorpsuitbreidingen tot het stedelijk gebied Geldermalsen-Meteren is komen te behoren. In het gebied is sprake van afnemende agrarische activiteit, wat inherent is aan de omvorming van de kernrandzone tot binnenstedelijke schakelzone. Daarbij werd de gemeente geconfronteerd met enkele grote ruimtevragers die in het centrum van Geldermalsen onvoldoende ruimte vonden.

De programmatische invulling van de schakelzone bestaat voornamelijk uit functies ten behoeve van de gemeenschap van Geldermalsen, passend in een ruime groene omgeving. Het zijn functies gericht op sociaal-maatschappelijke en particuliere dienstverlening die veelal minder goed in te passen zijn binnen centra van kernen of op bedrijventerreinen of die, bijvoorbeeld ten gunste van woningbouw, verplaatst moeten worden vanuit bestaand stedelijk gebied naar een locatie als de Schakelzone. Het beleid in de visie gaat uit van de vestiging van nieuwe functies in het gebied. Zo zal binnen de gewenste ruimtelijke structuur worden bezien of een aantal functies hieraan een bijdrage kan leveren, zoals (het inmiddels gerealiseerde) multifunctioneel centrum, brandweerkazerne of een gemeentewerf. Daarnaast is het ook voorstelbaar dat in de zone voorzieningen worden ondergebracht zoals horeca of een medisch centrum. Dit zijn voorzieningen die als bebouwde elementen bij kunnen dragen aan de realisatie van de visie, waarbij ze tevens per auto zeer goed bereikbaar zijn.

Binnen het gebied van de visie is de Rijksstraatweg een bijzondere representatieve en openbaar toegankelijke zone, waarbij het accent ligt op bebouwde functies. Gezien de verbindingsfunctie die de Rijksstraatweg heeft en de goede bereikbaarheid vanuit zowel het noordelijke als zuidelijke deel van Geldermalsen, ligt het voor de hand om juist hier functies te situeren waarvoor elders in de kern geen ruimte is.

De Rijksstraatweg wordt op die manier niet alleen functioneel maar ook ruimtelijk een belangrijke verbindende schakel tussen het noordelijke en zuidelijke deel van Geldermalsen. Inmiddels zijn onder meer een kerk, een bankinstelling, een zorginstelling, een school, de brandweer en de MFA in deze zone gevestigd.

Afbeelding plangebied Schakelzone en huidige gebruik in de Schakelzone, plangebied aangegeven door midden van rode stip)

Vanwege de kleinschalige ruimte en structuur en vanwege milieukundige normen zijn de gronden in het plangebied niet meer interessant voor fruitboomgaarden. Er vindt nu en in de toekomst geen agrarisch gebruik meer plaats. De gronden in het plangebied van dit bestemmingsplan zijn na het wegvallen van de boomgaard in onbruik geraakt. In het bestemmingsplan Woongebied 2011 (onherroepelijk 2013) is de voorziene functionele ontwikkeling van de Schakelzone echter niet geeffectueerd. De toenmalige bestemming is alleen gehandhaafd in afwachting van een nieuwe ontwikkeling.

De toevoeging van de Welkoop (openbare functie) direct aangrenzend aan de Rijksstraatweg past binnen de visie van de Stedelijke Schakelzone. De Welkoop is een functie die gericht is op particuliere dienstverlening. Deze functie past niet goed binnen centra van Geldermalsen en/of op bedrijventerreinen vanwege de omvang de winkel en de grote verkeersaantrekkende werking. Ook moet de Welkoop verplaats worden ten gunste van woningbouw in het gebied Lingewaarden.

Een dergelijke voorziening als de Welkoop draagt bij aan de realisatie van de visie en past binnen de visie.

Ten opzichte van het bestaand planologisch regime is met het voornemen van de vestiging van de Welkoop sprake van een functieverandering en een toename van de bebouwingsmogelijkheden. Maar deze ontwikkeling was al lange tijd voorzien in de gemeentelijke visie. In dit opzicht is geen sprake van een nieuwe functie in het gebied, deze was planologisch nog niet mogelijk gemaakt maar wel was beoogd in vastgesteld gemeentelijk beleid.

Alternatieve locatie

De nieuwe locatie van de Welkoop is het meest geschikt wegens de ligging nabij de Rijksstraatweg en de beschikbare ruimte die vrij is gekomen door het vervallen van de bestaande agrarische activiteit. Een dergelijke herinvulling op een locatie langs de Rijksstraatweg (binnen de stedelijke schakelzone) wordt ook onderschreven in de hierboven toegelichte visie. De Welkoop betreft een functie die gericht is op particuliere dienstverlening en die qua schaal (2009 m2 oppervlakte detailhandel) en de grote verkeersaantrekkende werking minder passend is binnen centra van kernen of op bedrijventerreinen. Een alternatieve locatie binnen het centrum of het bedrijventerrein Hondsgemet (detailhandel is hier niet toegestaan) van Geldermalsen is daarom ongewenst. Een locatie buiten de stedelijke contour (buitengebied Geldermalsen) behoort ook niet tot de mogelijkheden omdat in het buitengebied de vestiging van stedelijke functies ongewenst is.

Resume betekent dit dat de locatie van de Welkoop het meest geschikt voor vestiging van de winkel. Deze conclusie wordt ondersteund doordat de realisatie van de functie past ook binnen stedelijke zone (Visie Stedelijke Schakelzone) waarbinnen het plangebied valt. Een nadere beschouwing van alternatieve locaties is daardoor achterwege gelaten.

Het niet verplaatsen van de Welkoop naar de nieuwe locatie is geen optie omdat de verplaatsing noodzakelijk is. Dit wordt onderstaand toegelicht.

Noodzakelijke verplaatsing

Het planvoornemen betreft een noodzakelijke verplaatsing van de detailhandelsfunctie van de Welkoop. De Welkoop is momenteel gevestigd op een binnenstedelijke locatie. Omdat ze onvoldoende efficiënt kan functioneren en noodzakelijke verbeteringen op de huidige locatie onvoldoende kunnen worden doorgevoerd, voorziet dit plan in een verplaatsing naar een nieuwe locatie en niet in een nieuwe vestiging van perifere detailhandel. Het verkoopvloeroppervlak neemt niet toe. Op de nieuwe locatie is weliswaar sprake van een functiewijziging en een toename van de bebouwingsmogelijkheden, maar dit was al voorzien in de Visie Stedelijke Schakelzone. De ontwikkeling van de Welkoop zorgt voor een concrete invulling van de beoogde ontwikkelingen in dit gebied.

Vanuit oogpunt van verkeer is de locatie in de Schakelzone verreweg te prevaleren boven de huidige locatie. De locatie ligt uiterst centraal in het stedelijk gebied van Geldermalsen-Meteren en ligt nabij het kruispunt van de Rijksstraatweg en de Provinciale weg N327. Deze twee wegen vormen het centrale assenkruis van het stedelijk gebied Geldermalsen-Meteren.

Afbeelding kaartbeeld ligging aan het hoofdwegen

Conclusie

Op basis van de laddermotivering is de conclusie dat er geen sprake is van een nieuwe functie in het gebied, deze was planologisch nog niet mogelijk gemaakt maar wel was beoogd in vastgesteld gemeentelijk beleid. In de motivering is nader onderbouwd dat de locatie het meest geschikt is voor de noodzakelijke uitplaatsing.

De realisatie van de nieuwe locatie voor de Welkoop wordt niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling maar als een noodzakelijke verplaatsing van een bestaande detailhandelsfunctie. De nieuwe functie detailhandel is in het plangebied planologisch nog niet mogelijk maar een dergelijke openbare functie langs de Rijksstraatweg was wel al beoogd in de Visie Stedelijke Schakelzone. In de afgelopen 10 jaar zijn een groot aantal stedelijke functies, waarvoor in het centrum onvoldoende ruimte is, in deze Schakelzone gevestigd. De gemeente blijft kritisch op de functies die hier naartoe worden geplaatst. Omdat de Welkoop op de huidige locatie onvoldoende mogelijkheden heeft voor een efficiënte bedrijfsvoering, maar ook vanwege het verkeersaantrekkende effect en de mogelijkheden voor herstructurering naar woningbouw die zich inmiddels voltooid in het aangrenzende gebied De Lingewaarden, is een uitplaatsing naar de Schakelzone wenselijk en noodzakelijk.

De nieuwe locatie van de Welkoop is het meest geschikt voor de uitplaatsing van de winkel vanwege de ligging aan de Rijkstraatweg, de beschikbare ruimte die vrij is gekomen door het vervallen van de bestaande agrarische activiteit en de ligging binnen de Schakelzone. De vestiging van de Welkoop functie is op deze locatie daarom het meest passend.

1. 1. ABRvS 24 augustus 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2316 ABRvS 22 maart 2017 ECLI:NL:RVS:2017:774, l. ABRvS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075, ABRvS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1075, ECLI:NL:RVS:2016:1064, ABRvS 15 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2210; ABRvS 5 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2517 en ABRvS 25 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2784

In de Omgevingsvisie twee hoofddoelen centraal;

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

In de Omgevingsverordening zijn regels (randvoorwaarden) opgenomen passend bij de provinciale aanpak van ambities en doelen in de Omgevingsvisie. De Verordening is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Bestaande locatie Welkoop

Ter plaatse van de bestaande locatie geldt geen specifiek provinciaal beleid. Er vinden geen ontwikkelingen plaats en de vigerende "Bedrijfsbestemming'' blijft gehandhaafd. Daarom wordt het provinciaal beleid voor deze locatie niet verder toegelicht.

Nieuwe locatie Welkoop

Landbouw

Het plangebied van de nieuwe locatie is aangewezen als landbouwgebied waarvoor het plussenbeleid geldt (Omgevingsverordening Gelderland). Het terrein is evenwel niet meer actief in gebruik als agrarisch bedrijf.

Een bestemmingsplan kan binnen dit gebied de uitbreiding van een niet-grondgebonden veehouderijtak mogelijk maken, indien wordt voldaan aan de voorwaarden. Nieuwvestiging en uitbreiding van glastuinbouw is niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan betreft een omzetting van de agrarische bestemming naar detailhandel perifeer. Er is daarom geen sprake van een toevoeging van een agrarisch bedrijf waarvoor de voorwaarden in artikel 2.5.3.3 van de Verordening onderbouwd moeten worden.

Regio Rivierenland

Eén van de speerpunten voor deze regio is ''vitaal platteland''. Hoe zorgen de provincie en partners voor een vitaal platteland? Die vraag staat centraal in Rivierenland: een gezonde landelijke leefomgeving, met een demografisch evenwichtige opbouw, waarin de mensen die er in wonen in staat zijn een eigen inkomen te genereren waardoor ze zelfredzaam en weerbaar zijn. Eén van de centrale vragen binnen dit speerpunt is; Op welke wijze is een passend voorzieningenniveau te organiseren?

Rivierenland kent zo'n honderd dorpen of kernen. Soms zelfs met enkele honderden inwoners. De vereiste dichtheid van inwoners voor het in stand houden van voorzieningen (onderwijs, sport, zorg en welzijn en openbaar vervoer) in bepaalde kernen komt onder druk te staan. Niet de aanwezigheid van voorzieningen, maar de toegang tot de voorzieningen vormt de ambitie. Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt verplaatsing van de bestaande perifere detailhandel binnen de kern Geldermalsen mogelijk gemaakt. Door de ligging van het plangebied op een centraal gelegen locatie aan de zuidkant van Geldermalsen en nabij Meteren, blijft deze voorziening toegankelijk voor de inwoners van Geldermalsen en Meteren.

Detailhandel

De provincie en haar partners streven samen naar een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandel die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen. Door trends als internetwinkelen, schaalvergroting en branchevervaging en door demografische ontwikkelingen verandert de winkelmarkt en neemt de vraag naar winkels aanzienlijk af. De ruimtevraag verandert mee. De bestaande centra in de (binnen-)steden en dorpen staan centraal.

Perifere detailhandelslocaties

De provincie houdt uit oogpunt van duurzaam ruimtegebruik de rem op plannen voor de uitbreiding van nieuwe grote perifere locaties en zet de verordening in om deze ontwikkeling tegen te houden. Op een beperkt aantal perifere locaties in de provincie wordt, onder voorwaarden ruimte geboden aan grootschalige detailhandel met een regionale verzorgingsfunctie. Het betreft hier overwegend bestaande locaties die al dan niet in ontwikkeling zijn, uitgebreid of geherstructureerd worden. Over de kwalitatieve voorwaarden waaronder ruimte wordt geboden, dienen regionale afspraken gemaakt te worden. Daarbij gaat het om afspraken over: omvang, fasering, branche, profiel van de locatie en ruimtelijke kwaliteit.

De provincie geeft per regio aan of er regionale afspraken over perifere detailhandel dienen te worden gemaakt in het Regionaal Programma Werklocaties. Als er voor een regio geen regionale afspraken zijn, kunnen in een bestemmingsplan detailhandelsvoorzieningen met een bovenlokale functie en een bruto vloeroppervlak van meer dan 1500 m² uitsluitend worden toegestaan indien hierover regionale afstemming heeft plaatsgevonden. In de regio Rivierenland is geen programma op het gebied van perifere detailhandel vastgesteld.

In artikel 2.3.4.1 van de Verordening zijn de provinciale regels ten aanzien perifere detailhandel opgenomen.

1. 1. In bestemmingsplannen wordt perifere detailhandel slechts toegestaan indien dit past in de door Gedeputeerde Staten vastgestelde programma's, bedoeld in artikel 2.3.1.1.
2. 2. Het eerste lid vindt geen toepassing, indien door Gedeputeerde Staten op grond van het eerst lid van artikel 2.3.1.1 is bepaald dat voor de betreffende gemeenten in de regio geen afspraken nodig zijn over perifere detailhandel.
3. 3. In afwijking van het eerste lid kan, ondanks strijdigheid met het Regionaal Programma Werklocaties, in een bestemmingsplan perifere detailhandel worden toegestaan onder de volgende voorwaarden:
   1. a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
   2. b. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden, en
   3. c. Gedeputeerde Staten stemmen in met de ontwikkeling.

Artikel 2.3.4.2 Perifere detailhandellocaties

1. 1. In een bestemmingsplan kunnen detailhandelsvoorzieningen slechts op perifere detailhandellocaties worden toegestaan indien deze vanwege specifieke ruimtelijke eisen - volumineuze goederen - en veiligheidseisen binnenstedelijk moeilijk inpasbaar zijn.
2. 2. In een bestemmingsplan wordt vestiging van detailhandel in voedings- en genotsmiddelen op perifere locaties niet toegestaan.

De Welkoop is een tuincentrum dat momenteel gevestigd is op een binnenstedelijke locatie, maar daar onvoldoende efficiënt kan functioneren. Verbeteringen die nodig zijn aan zowel het verkoopgedeelte, als de logistiek (expeditie, parkeren, toegankelijkheid) kunnen op de huidige locatie onvoldoende worden doorgevoerd. Het planvoornemen voorziet in een verplaatsing van de Welkoop naar een nieuwe locatie en niet in een nieuwe vestiging van perifere detailhandel. Daarnaast wordt het door de verplaatsing van de Welkoop mogelijk om een vrijkomende locatie verder te benutten voor de transformatie van het bedrijventerrein Lingewaarden. Op de oude locatie van de Welkoop kan in de toekomst wonen worden gerealiseerd (na het doorlopen van een aparte bestemmingsplan). De transformatie van het bedrijventerrein Lingewaarden is reeds in gang gezet naast het terrein van de oude locatie van de Welkoop, mede met behulp van een provinciale subsidie voor stedelijke vernieuwing.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen nieuwe detailhandel mogelijk en maakt daarnaast de transformatie van het bedrijventerrein Lingewaarden in de toekomst verder mogelijk. Het planvoornemen is passend binnen de provinciale regels.

Ladder duurzame verstedelijking

Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing.

Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

In paragraaf 3.1.4 is onderbouwd dat het planvoornemen geen stedelijke ontwikkeling betreft en dat de ladder voor duurzame verstedelijking daarom niet hoeft te worden doorlopen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de invulling van de specifieke behoefte van de Welkoop om de winkel te verplaatsen naar een locatie elders in Geldermalsen en daar nieuwbouw te realiseren ten behoeve van deze winkel.

Landbouw

Voorliggend bestemmingsplan betreft een omzetting van de agrarische bestemming naar detailhandel perifeer. Er is daarom geen sprake van een toevoeging van een agrarisch bedrijf waarvoor de voorwaarden in artikel 2.5.3.3 van de Verordening onderbouwd moeten worden.

Regio Rivierenland

Door middel van voorliggend bestemmingsplan wordt de verplaatsing van de bestaande detailhandel binnen de kern Geldermalsen mogelijk gemaakt. Door de ligging van het plangebied op een centraal gelegen locatie aan de zuidkant van Geldermalsen blijft deze voorziening toegankelijk voor de inwoners van Geldermalsen.

Detailhandel

Het tuincentrum is momenteel gevestigd op een binnenstedelijke locatie. Omdat ze onvoldoende efficiënt kan functioneren en noodzakelijke verbeteringen op de huidige locatie onvoldoende kunnen worden doorgevoerd, voorziet dit plan in een verplaatsing naar een nieuwe locatie en niet in een nieuwe vestiging van perifere detailhandel.

Ladder duurzame verstedelijking

In paragraaf 3.1.4 is onderbouwd dat het planvoornemen geen stedelijke ontwikkeling betreft en dat de ladder voor duurzame verstedelijking daarom niet hoeft te worden doorlopen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de invulling van de specifieke behoefte van de Welkoop om de winkel te verplaatsen naar een locatie elders in Geldermalsen en daar nieuwbouw te realiseren ten behoeve van deze winkel. Op de achterblijvende locatie wordt perifere detailhandel na het verplaatsen van de winkel, wegbestemd.

Waterbeheerprogramma

In het waterbeheerprogramma staan de lange termijn doelen ten aanzien van de waterveiligheid, het watersysteem en de waterketen centraal. De watertoets is een belangrijk instrument om bij ruimtelijke ontwikkelingen de belangen van goed waterbeheer mee te wegen. Er mag in de toekomst geen nieuwe overlast ontstaan.

Keur

De regels in de Keur hebben betrekking op het lozen, afvoeren, onttrekken of aanvoeren van grondwater en water uit sloten en andere watergangen. Ook kent de Keur verbodsbepalingen over zaken die niet mogen in of bij dijken en wateren. Iedereen die werkzaamheden uitvoert of activiteiten plant in en bij dijken en wateren, heeft met de Keur te maken.

Legger wateren

Het waterschap legt informatie over wateren in het beheergebied vast in de legger. In de legger wateren wordt weergegeven welke wateren een A-, B-, C- status hebben. Deze status is van belang voor;

• het verlenen van een watervergunning;
• het bepalen van de onderhoudsplicht.

In de Keur is opgenomen dat de status van het water (A, B, C) bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. In de Keur is vastgelegd dat de verantwoordelijke verplicht is tot het uitvoeren van gewoon of buitengewoon onderhoud. En de onderhoudsplichtigen zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatwerk overeenkomstig de functie van dit werk.

De te beheren wateren zijn verdeeld in;

• A-wateren: van primair belang voor het waterbeheer en worden daarom door het waterschap onderhouden;
• B-wateren: van secundair belang voor het waterbeheer en dienen door de aangrenzende eigenaren te worden onderhouden;
• C-wateren: wateren die van tertiair belang zijn voor het waterbeheer waarvoor geen jaarlijkse onderhoudsplicht geldt.

A-watergangen hebben een beschermingszone van in principe 5 meter aan beide zijden, gemeten uit de insteek. Afhankelijk van de wijze van onderhoud van dit water kan in overleg met het waterschap worden bekeken of eenzijdig onderhoud (en dus eenzijdige beschermingszone van 5 meter en overzijde 1 meter) mogelijk is. Voor B-watergangen geldt een beschermingszone van 1 meter aan beide zijden, gemeten uit de insteek. Dat zijn de enige beschermingszones. Voor C-watergangen gelden geen beschermingszone.

In paragraaf 4.9 wordt het aspect water, ook in relatie tot het beleid van het waterschap nader toegelicht.

In 2014 is de Regionale detailhandelstructuurvisie Rivierenland opgesteld. Het beleid ten aanzien van perifere winkelvoorzieningen uit deze visie wordt toegelicht.

De bestaande perifere winkelgebieden nemen een bescheiden rol binnen de detailhandelstructuur van Rivierenland. Wel is er een hoge mate van ''verspreide bewinkeling'' in Rivierenland en zal naar verwachting het functioneren van dit winkelaanbod in de toekomst verder onder druk komen te staan en afnemen. Op basis van de analyse en de voorkeuren binnen de regio zijn de volgende beleidspunten ten aanzien van perifere winkelvoorzieningen en verspreide bewinkeling geformuleerd:

• Binnen de regio wordt ingezet op het invullen van de beschikbare detailhandelsmeters op Latenstein in Tiel. Daarnaast wordt er geen mogelijkheid geboden voor het ontwikkelen van een extra (nieuw) perifeer winkelgebied;
• Binnen de regio zoveel mogelijk streven naar het clusteren van slecht functionerende en/of solitaire perifere winkels (oud voor nieuw) naar bestaande winkelgebieden. In de vrijgekomen leegstaande winkelpanden is een verruiming van de bestaande branchering (bijv. naar dagelijkse detailhandel) niet toegestaan. Hier wordt op toegezien en gehandhaafd door de gemeente;
• Nieuwe grootschalige vestigers dienen altijd binnen de bestaande detailhandelstructuur c.q. winkelgebieden gehuisvest te worden of op locaties die hiervoor een specifieke bestemming hebben.

Het planvoornemen betreft geen nieuwvestiging van perifere detailhandel maar de verplaatsing van een solitaire perifere winkel. De nieuwbouw wordt niet gerealiseerd in een bestaand winkelgebied, daarmee wordt niet aangesloten bij de regionale visie. De planlocatie is wel goed bereikbaar en biedt ruimte voor de beoogde nieuwbouw. De klantengroep van de Welkoop bestaat naar verwachting vooral uit inwoners van Geldermalsen en direct aangrenzende kernen, daarmee heeft de winkel een lokale binding. De nieuwbouw van de winkel moet het functioneren verbeteren (meer winkelruimte, meer ruimte voor parkeren en meer ruimte voor buitenverkoop) waardoor de lokale vraag beter bediend kan worden. Daarmee wordt gesteld dat het plan wel past binnen het regionale beleid, het functioneren van de winkel wordt verbeterd en er wordt ook geen nieuwe en/of grootschalige perifere detailhandel in het plangebied gerealiseerd.

Voor de fusiegemeente West Betuwe zijn nog niet alle beleidsdocumenten opgesteld / geharmoniseerd. Daarom wordt in dit hoofdstuk regelmatig verwezen naar de nog geldende beleidsstukken uit de voormalige gemeente Geldermalsen.

Het beleid van de gemeente ten aanzien van detailhandel wordt onderstaand toegelicht. De voorzieningenstructuur in de gemeente verandert onder invloed van de trend van schaalvergroting. Clustering van voorzieningen in grotere plaatsen vormt het antwoord en binnen de gemeente geldt dat de kernen Geldermalsen en Beesd de belangrijkste voorzieningencentra zijn en blijven. Met name in de kern Geldermalsen wordt geïnvesteerd in het voorzieningenniveau en de aantrekkelijkheid ervan.

Stedelijke schakelzone Geldermalsen voor grootschalige voorzieningen

De strook tussen de Provinciale weg en de spoorlijn richting Tiel is aangewezen als de zogenaamde Schakelzone. Het vormt de verbinding tussen het ‘oude’ Geldermalsen en de nieuwe ontwikkelingen rond Meteren en De Plantage. Gezien de ligging tussen verschillende infrastructurele assen is de zone zeer geschikt voor functies als sport, voorzieningen en bedrijven in een groene, parkachtige setting. In de visie op de stedelijke schakelzone wordt onderscheid gemaakt naar 4 deelgebieden:

• Het oostelijk deel van de zone gaat uit van versterking van het landschappelijk raamwerk. Bebouwing is mogelijk, maar moet aansluiten bij de kleinschalige kwaliteiten;
• In de zone rond de Rijksstraatweg worden uitnodigende, open gebouwen gerealiseerd als uithangbord van de schakelzone. Hiervoor zijn functies als de gemeentewerf in beeld. De huisvesting van de brandweer is reeds gerealiseerd. De bebouwing sluit aan op de laanstructuur, maar de bebouwing mag afwijkend zijn in vorm en rooilijn;
• De westelijke open zone is momenteel al grotendeels gerealiseerd door de vestiging van twee scholen, een kerk en het regionale hoofdkantoor van de Rabobank. De gebouwen staan in een open, parkachtige omgeving die ook aantrekkelijk is voor recreatieve activiteiten;
• De Dalemsche Wetering vormt de groenblauwe as door het gebied. Door flauwe oevers en brede groenstroken is het gebied aantrekkelijk en routes voor wandelen en fietsen maken het gebied goed beleefbaar. Bebouwing is slechts beperkt toegestaan, bijvoorbeeld voor kleinschalige horeca.

Het plangebied ligt in het westelijk deel van de zone en grenst aan de Rijksstraatweg. Bij het ontwerp van het gebouw is ervoor gekozen om de buitenopslag af te schermen met een lamellen scherm. Hiermee wordt direct zicht op de buitenverkoop afgeschermd.

Het Mobiliteitsplan 2020 is een richtinggevend document wat tijdens de looptijd moet worden uitgewerkt in concrete deelprojecten. In het Mobiliteitsplan zijn wensbeelden geformuleerd rond de volgende vijf thema's:

1. a. Fietsen zonder stoppen
2. b. Veilig op weg
3. c. Openbaar vervoer voor iedereen
4. d. Probleemloos recreëren
5. e. Verkeer op de juiste plaats

In paragraaf 4.3 worden de aspecten verkeer en parkeren toegelicht.

Met deze gids wil de gemeente bestaande bijzondere kwaliteiten – met name de cultuurhistorische waarden en identiteit – kunnen waarborgen en anderzijds burgers meer ruimte bieden bij het realiseren van hun bouwplannen. Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied Buitengebied - Oeverwallen. Voor dit gebied geldt onder andere het beleid dat het bouwplan past bij de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en is afgestemd op de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur. En dat het bouwplan op zich past bij de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en is afgestemd op de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur.

Het beoogde bouwplan is in 2014 getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De daaruit voortkomende aandachtspunten zijn in het plan van mei 2018 verwerkt. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen wordt het definitieve bouwplan getoetst aan de geldende welstandscriteria.

Voor het bestemmingsplan zijn diverse omgevingsaspecten onderzocht. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd ter plaatse van de nieuwe locatie van de Welkoop. Ter plaatse van de bestaande locatie van de Welkoop vinden geen ontwikkelingen plaats. Voor deze locatie wordt de bestaande bedrijfsbestemming gehandhaafd, alleen de aanduiding ''tuincentrum'' komt te vervallen. Omdat op deze locatie zijn geen nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, is deze locatie niet meegenomen in de uitgevoerde onderzoeken/beoordelingen. Wel wordt de bedrijfsbestemming geactualiseerd en worden minder milieubelastende bedrijven toegestaan, dit zorgt voor een verbetering van het woon- en leefklimaat van nabijgelegen woningen.

Door AGEL adviseurs zijn diverse omgevingsaspecten beoordeeld, waaronder bedrijven- en milieuzonering. De memo met daarin de beoordeling van deze aspecten is als Bijlage 1 bijgesloten.

De nieuwe Welkoop is een milieubelastende functie voor omliggende woningen, waardoor onderzocht moet worden of de richtafstand over bestaande woningen ligt.

Het plangebied ligt in een gebied waar verschillende functies aanwezig zijn naast woningen, te weten een bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie en een industriële functie. Daarnaast ligt direct ten oosten van het plangebied de Rijksstraatweg. De Rijksstraatweg heeft een ontsluitende functie voor de kern Geldermalsen. Gelet op het voorgaande is de omgeving van het plangebied is te beschouwen als ‘gemengd gebied’. In deze quickscan wordt dan ook getoetst aan de gereduceerde richtafstanden uit de VNG-handreiking.

Een Welkoop is winkel die gespecialiseerd in producten gerelateerd aan tuin, dier en kleding, waardoor het te beschouwen is als een bouwmarkt/tuincentrum (SBI-2008: 4725). In de VNG-handreiking is een dergelijke functie aangeduid als een inrichting met milieucategorie 2. Rekening houdend met een gebiedstypering van ‘gemengd gebied’, wordt een gereduceerde richtafstand van 10 meter vanaf de inrichtingsgrens aangehouden, waarbij het aspect geluid maatgevend is. In onderstaande afbeelding is de gereduceerde richtafstand weergegeven en de meest nabijgelegen omliggende woningen.

Afbeelding weergave gereduceerde richtafstand Welkoop en omliggende woonbestemmingen

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat de gereduceerde richtafstand niet over de vigerende woonbestemmingen ligt. Daardoor wordt voldaan aan de richtafstand en wordt gesteld dat ter plaatse van de bestaande woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

De nieuwe Welkoop is te beschouwen als een inrichting met een milieucategorie 2 op basis van de VNG handreiking ‘Bedrijven en Milieuzonering’. In de omgeving van het plangebied zijn bestaande woningen aanwezig. Gelet op de diversiteit aan functies en de aanwezigheid van de Rijksstraatweg en de spoorlijn Geldermalsen - Tiel wordt het gebied getypeerd als ‘gemengd gebied’, waardoor de gereduceerde richtafstanden uit de VNG-handreiking is aangehouden.

Op basis van de gereduceerde richtafstand wordt gesteld dat de Welkoop op voldoende afstand van de woningen ligt. Gezien de relatief korte afstand tussen de Welkoop en de woningen is ter onderbouwing van deze conclusie een locatiespecifiek onderzoek uitgevoerd om de milieubelasting van de Welkoop te kunnen bepalen op de omgeving. Hierbij zijn de aspecten gevaar, stof, geur en geluid onderzocht. De conclusies van deze onderzoeken worden vertaald naar de regels van voorliggend bestemmingsplan. Het bedrijf moet voldoen aan hetgeen is bepaald m.b.t. de maximaal toegestane milieubelasting.

Econsultancy heeft een onderzoek industrielawaai uitgevoerd met als doel het bepalen van randvoorwaarden voor de Welkoop, om daarmee te kunnen voldoen aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Het rapport is als Bijlage 2 bijgesloten.

In het onderzoek is het geluid ten gevolge van vrachtwagens (laden en lossen), winkelwagens op het parkeerterrein en auto's van bezoekers onderzocht. Maximale geluidniveaus zijn met name afkomstig van sluitende autoportieren op het parkeerterrein. Ook de ontluchting van de parkeerrem, achteruitrijsignalering van vrachtwagens en het laden en lossen buiten is in dit kader relevant. Hoewel de laatste volgens het Activiteitenbesluit niet hoeft te worden getoetst, wordt deze in het kader van goede ruimtelijke ordening wel inzichtelijk gemaakt.

Het hoogst berekende langtijdgemiddeld beoordelingsniveau bedraagt 41 dB(A) in de dagperiode bij de woning aan de Parallelweg, ten westen van de inrichting. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit. Ook wanneer in de dagperiode alsnog rekening wordt gehouden met een straffactor van 5 dB wegens tonaal geluid gedurende zeer kort tijd, kan nog ruim voldaan worden aan de grenswaarden. Aan de richtwaarden uit de VNG-publicatie kan eveneens worden voldaan.

Het hoogst berekende maximale geluidniveau bedraagt 61 dB(A) in de dagperiode. Hiermee wordt voldaan aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarde uit de VNG-publicatie.

Aan de hand van de geluidsberekeningen zijn geluidscontouren bepaald voor de Welkoop, zie hiervoor ook onderstaande afbeelding en Bijlage 3. Uit deze kaart is af te leiden waar een geluidsniveau van 60 dB(A), 65 dB(A) en 70 dB(A) van toepassing is. Deze contouren overschrijden de bestemmingsplangrenzen en zijn daarom niet overgenomen als zijnde gebiedsaanduiding in dit bestemmingsplan. Dit kan eventueel wel worden opgenomen als gebiedsaanduiding bij de herziening van het aangrenzende bestemmingsplan. Wel is in de regels opgenomen dat het tuincentrum wat betreft geluid moet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

Afbeelding geluidscontouren L_max

Conclusie

Zowel het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (inclusief straffactor voor tonaal geluid) als het maximale geluidniveau voldoet aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Ook aan de richtwaarden aan de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) kan worden voldaan.

De nieuwe vestiging van Welkoop aan de Parallelweg te Geldermalsen is wat betreft industrielawaai ruimtelijk inpasbaar.

In de regels is opgenomen dat de geluidsbelasting van het tuincentrum moet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde uit het Activiteitenbesluit (voor de dagperiode). Door het opnemen van de regels wordt bij de omgevingsvergunning getoetst of de geluidsbelasting van het tuincentrum voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Door het voldoen aan deze waarde is sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nabijgelegen woningen.

Econsultancy heeft beoordeeld of de bedrijfsmatige activiteiten van de Welkoop met betrekking tot geur en stof het woon- en leefklimaat van omliggende gevoelige bestemmingen aantasten (het rapport is als Bijlage 4 bijgesloten). De nabijgelegen gevoelige objecten liggen ten noorden en westen van de planlocatie op circa 15 meter afstand.

Geur

Voor een retailbedrijf als de Welkoop worden geen relevante geuremissies voorzien aangezien er geen sprake is van:

• mestopslag;
• intensieve veehouderij;
• grootschalige productie of menging van dierenvoer.

Wanneer er geen agrarische bedrijfsstoffen (bijv. vaste mest), drijfmest, digestaat en/of vloeibare bijvoedermiddelen opgeslagen worden en er niet gecomposteerd wordt op het terrein, gelden er geen afstandsnormen. Een berekening van de geuremissies is ook niet van toepassing. Daarnaast blijkt uit jurisprudentie dat er geen maatregelen gelden met betrekking tot geurhinder van agri-retailketens (Welkoop/Boerenbond) zonder grote mengtorens en installaties voor de productie van dierenvoer.

Vaak worden er bij een Welkoop kleine knaagdieren, vissen en/of vogels verkocht als onderdeel van het winkelassortiment. Volgens het Activiteitenbesluit Milieubeheer worden vissen, muizen, cavia's, siervogel en duiven niet als landbouwdieren aangemerkt. Uitsluitend konijnen voor productiedoeleinden worden aangemerkt als landbouwhuisdieren, maar dit is voor de Welkoop niet aan de orde. Tevens zijn er voor knaagdieren geen geur en fijnstofemissies opgenomen in de Wet geurhinder en veehouderij.

In de handreiking ''Bedrijven en milieuzonering'' is voor tuincentra, bouwmarkten en hypermarkten een afstandsnorm van 0 meter vastgesteld met betrekking tot geur. Het voorliggend plan en de gewenste bedrijfsvoering geeft geen aanleiding om af te wijken van de afstandsnormen voor gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten voor vergelijkbare bedrijven.

Stof

Er vindt geen op- of overslag van onverpakte stuifgevoelige producten plaats binnen de inrichting. Op de locatie in Geldermalsen wordt niet op grote schaal diervoeding geproduceerd of gemengd. Van relevante (fijn)stofemissies naar de omgeving is derhalve geen sprake. Hiermee wordt verondersteld dat er geen stofhinder zal ontstaan op de omliggende gevoelige bestemmingen.

Tevens is er in de handreiking “Bedrijven en milieuzonering” voor tuincentra, bouwmarkten en hypermarkten een afstandsnorm van 0 meter vastgesteld met betrekking tot stof. Het voorliggend plan en de gewenste bedrijfsvoering geeft geen aanleiding om af te wijken van de afstandsnormen voor gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten voor vergelijkbare bedrijven.

Conclusie

Uitgaande van de representatieve bedrijfskenmerken van de Welkoop en de huidige indeling van het plan, worden er geen relevante geur- en stofemissies voorzien. De komst van de Welkoop veroorzaakt geen geur en stofhinder op de omliggende gevoelige bestemmingen. Er is met betrekking tot de aspecten geur en stof sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Het onderdeel gevaar wordt ter plaatse van het plangebied veroorzaakt door de aanwezigheid van een vuurwerkopslag. In de Welkoop wordt consumentenvuurwerk opgeslagen, tot maximaal 10.000 kg, waarbij het vuurwerk wordt verdeeld over twee opslagbunkers. Dit betekent dat moet worden voldaan aan de veiligheidsafstanden, zoals genoemd in artikel 1.2a van bijlage 3B van het Vuurwerkbesluit. Bij een inrichting waarin in totaal niet meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk aanwezig mag zijn, dient, gemeten vanaf de bewaarplaats en de bufferbewaarplaats in voorwaartse richting, tot een beperkt kwetsbaar of kwetsbaar object en een geprojecteerd beperkt kwetsbaar of kwetsbaar object, een veiligheidsafstand van ten minste 8 meter in acht te worden genomen.

In onderstaande afbeelding is de veiligheidsafstand van 8 meter, gemeten vanaf het bouwvlak, weergegeven.

Afbeelding veiligheidsafstand Vuurwerkbesluit

Binnen de veiligheidsafstand van 8 meter zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten aanwezig. Daardoor wordt voldaan aan de veiligheidsafstand uit het Vuurwerkbesluit en levert de opslag van vuurwerk geen belemmeringen op.

Conclusie

Vanuit het aspect gevaar zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van de Welkoop. Op de verbeelding en in de regels is vastgelegd waar de opslag uitsluitend gerealiseerd mag worden, dit heeft geen verdere consequenties voor de beoordeling van het aspect gevaar.

Bij de omgevingsvergunning wordt voor het onderdeel vuurwerk getoetst aan het Vuurwerbesluit. Anticiperend op de Omgevingswet is in de regels vastgelegd dat een opslag van maximaal 10.000 kg vuurwerk is toegestaan. Ook de veiligheidsafstand van 8 meter is vastgelegd. Hiermee kan op eenzelfde wijze de omgevingsvergunning worden getoetst op het onderdeel vuurwerk als wordt getoetst aan het Vuurwerkbesluit. Het enige verschil is dat de omgevingsvergunning dan wordt getoetst aan het bestemmingsplan en niet aan een apart besluit. Maar de bescherming van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is op eenzelfde wijze gegarandeerd. De locatie van de opslag is vastgelegd op de verbeelding, dit heeft geen verdere consequenties voor bovenstaande conclusies.

Door AGEL adviseurs zijn diverse omgevingsaspecten beoordeeld, waaronder externe veiligheid. De memo met daarin de beoordeling van deze aspecten is als Bijlage 1 bijgesloten.

Uit de beoordeling van risicokaart blijkt dat het plangebied ligt in de omgeving van verschillende risicobronnen;

• Hogedrukgasleiding W-527-02-deel 1;
• Betuweroute en spoorlijn Geldermalsen - Zaltbommel;
• LPG tankstation Rijksstraatweg 72a.

Hogedrukgasleiding W-527-02-deel 1

Het invloedsgebied van een hogedrukgasleiding wordt bepaald aan de hand van de werkdruk en de diameter van de gasleiding. Voor de hogedrukgasleiding W-527-02-deel 1 bedraagt de werkdruk 40 bar en de diameter ongeveer 6 inch, waardoor het invloedsgebied van deze gasleiding 70 meter bedraagt. De nieuwe Welkoop ligt in binnen het invloedsgebied, waardoor met een kwantitatieve risicoberekening (QRA) de hoogte en toename van het groepsrisico berekend dient te worden. In het separate rapport ‘Berekening en verantwoording groepsrisico hogedrukgasleiding W-527-02-deel 1, Bestemmingsplan Welkoop te Geldermalsen’ (uitgevoerd door AGEL adviseurs, d.d. 15 januari 2020, zie Bijlage 5) is de QRA en de bijbehorende verantwoording van het groepsrisico beschreven.

Uit dit onderzoek volgt dat na realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico een aanvaardbaar veiligheidsniveau garanderen. De hogedrukgasleiding levert geen belemmeringen op voor voorliggend bestemmingsplan.

LPG tankstation Rijksstraatweg 72a.

Het invloedsgebied van het LPG tankstation bedraagt 150 meter vanaf het vulpunt. Het plangebied ligt buiten dit invloedsgebied, waardoor het LPG tankstation geen belemmering oplevert voor de voorgenomen ontwikkeling.

Betuweroute, spoorlijn Geldermalsen - Zaltbommel,

Uit de beoordeling van de transportroutes blijkt dat het plangebied niet ligt binnen een afstand van 200 meter van de transportroutes. Daardoor is een verantwoording van de hoogte van het groepsrisico niet aan de orde. Wel ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van het vervoer van toxische stoffen over deze routes. De motivering voor de aspecten zelfredzaamheden en bestrijdbaarheid is daarom beschreven. De motivering voor de aspecten zelfredzaamheden en bestrijdbaarheid is beschreven de memo in Bijlage 1. Omdat deze motivering is opgesteld, wordt geconcludeerd dat de transportroutes geen belemmeringen opleveren voor voorliggend bestemmingsplan.

Conclusie

Gelet op voorgaande, is de conclusie dat het aspect externe veiligheid geen 'harde' belemmering oplevert voor voorliggend bestemmingsplan. Aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico uit het Bevb en het Bevt wordt voldaan. De buisleiding (W-527-02) en de transportroutes (Betuweroute en spoor Utrecht – Meteren) zijn dan ook geen harde belemmering voor het plan. Ook ligt het plan buiten de belemmeringenstrook van de hogedruk aardgasleiding, waardoor er op grond hiervan geen beperkingen gelden.

Door BURO DB is een onderzoek verkeer en parkeren uitgevoerd, het rapport is als Bijlage 6 bijgesloten.

Verkeersgeneratie

De gemiddelde verkeersaantrekkende werking van het plan is circa 500 motorvoertuigen per etmaal. In een maximale situatie (worst case) is de verkeersgeneratie van het plan circa 700 motorvoertuigen per etmaal. Om de huidige verkeersintensiteit van de wegen Rijksstraatweg, Meersteeg en Parallelweg te bepalen zijn verkeerstellingen uitgevoerd. Op basis van deze tellingen is onderzocht wat het effect is van de verkeersgeneratie van het plan.

Op wegvakniveau leidt de verkeerstoename in geen geval tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Ook heeft het plan geen substantiële negatieve invloed op de verkeersveiligheid.

Ook op het kruispunt van de Rijksstraatweg-Meersteeg-Parallelweg (de rotonde) leidt de verwachte verkeerstoename van het plan niet tot knelpunten in de doorstroming en bereikbaarheid. En ook hier heeft het plan geen substantiële negatieve invloed op de verkeersveiligheid. De dimensionering van het kruispunt is ruim voldoende om het verkeer in de plansituatie goed en veilig te kunnen verwerken.

Parkeren

De parkeerbehoefte van het plan is minimaal 53 parkeerplaatsen voor personenauto's. In het voorlopig schetsontwerp van het plan zijn 65 parkeerplaatsen voorzien. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte.

Volgens de norm dienen de parkeervakken in dit plan een minimale omvang van 2,50 bij 5,13 meter te krijgen. Voor het opstellen van het definitieve planontwerp is dit een aandachtspunt. De minimale breedte van een parkeerweg in dit plan dient 6,0 meter te zijn. In het voorlopig schetsontwerp is uitgegaan van een breedte van 7,0 meter. Dit is derhalve voldoende en geeft ruimte om de parkeervakken in het ontwerp te verlengen.

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren leveren geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

Door AGEL adviseurs zijn diverse omgevingsaspecten beoordeeld, waaronder luchtkwaliteit. De memo met daarin de beoordeling van deze aspecten is als Bijlage 1 bijgesloten.

Uit de berekeningen met de NIBM-rekentool blijkt, dat de toename van de jaargemiddelde concentratie NO₂ en PM₁₀ ruim lager dan de toegestane NIBM-norm van 1,2 ug/m³. Daardoor is de realisatie van de Welkoop aan te merken als een project die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit is niet aan de orde.

Afbeelding NIMB tool berekening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt op basis van de gegevens in de NSLmonitoringstool. Hieruit volgt dat in de omgeving van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO₂, PM₁₀ en PM_2,5 respectievelijk maximaal 24 ug/m³, 19 ug/m³ en 12 ug/m³ bedragen. De jaargemiddelde grenswaarden voor NO₂, PM₁₀ (beide 40 ug/m³) en PM_2,5 (25 ug/m³) worden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 7, waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit is beoordeeld en levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

Door BURO DB zijn de akoestische effecten van de realisatie van de Welkoop onderzocht, het rapport is als Bijlage 6 bijgesloten.

Uit het onderzoek volgt dat het plan niet leidt tot zogenaamde 'gevolgen elders' (geluidshinder veroorzaakt in de omgeving van de inrichting door het aan de inrichting verbonden verkeer). De geluidsbelasting bij woningen, die grenzen aan de omliggende wegen rondom het plangebied, neemt niet toe met 1,5 dB of meer. Het treffen van geluidsbeperkende maatregelen is hiervoor niet nodig.

Tabel resultaten geluidsberekeningen 'gevolgen elders'

De geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer van het plan voor de Welkoop op de woningen, die grenzen aan de omliggende wegen rondom het plangebied, overschrijdt de norm(en) voor indirecte hinder niet. In alle gevallen wordt voldaan aan maximaal 50 dB(A) etmaalwaarde (dagperiode).

Tabel resultaten geluidsberekeningen 'indirecte hinder'

Conclusie

Het aspect geluid levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

AGEL adviseurs heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het vooronderzoek wordt de onderzoekslocatie aangemerkt als een, voor bodemverontreiniging, verdachte locatie. Op basis van de resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd:

• Bij het onderzoek zijn geen bodemvreemde materialen of andere kenmerken waargenomen die duiden op een mogelijke bodemverontreiniging. Voor zover zintuiglijk waarneembaar, zijn er bij de indicatieve inspectie geen asbestverdachte materialen in de opgeboorde grond aangetroffen.
• In de mengmonsters van de bovengrond is, naast enkele licht verhoogde gehalten met koper, kwik, zink en/of minerale olie, een matig verhoogd gehalte aangetoond met DDE. De resultaten van de uitsplitsing wijzen uit dat de bovengrond vrijwel homogeen licht verontreinigd is met DDD, DDE en/of DDT. In de bovengrond is lokaal een matige verhoging met DDE aangetoond. De licht tot lokaal matig verhoogde gehalten aan bestrijdingsmiddelen in de bovengrond worden echter als niet sterk afwijkend beschouwd ten opzichte van de regionale situatie. De gemeten gehalten aan bestrijdingsmiddelen voldoen ruimschoots aan de lokale maximale waarden voor (voormalige) boomgaarden bij toekomstige bebouwing, zodat een nader bodemonderzoek niet zinvol wordt geacht.
• In de ondergrond zijn geen overschrijdingen van de achtergrondwaarden gemeten.
• In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan barium aangetoond.

Door middel van het verkennend bodemonderzoek is de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in voldoende mate vastgesteld. De resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het verrichten van een nader bodemonderzoek.

Conclusie

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen bezwaar voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten.

Recent is een explosievenonderzoek uitgevoerd langs de spoorlijn Geldermalsen - Tiel. Daarbij is ook de omgeving van de spoorlijn (waaronder het plangebied van dit bestemmingsplan) onderzocht. Uit dit onderzoek volgt dat de locatie onverdacht is m.b.t. het voorkomen van explosieven (zie ook onderstaande afbeelding). Er is daarom geen explosieven onderzoek uitgevoerd.

Afbeelding uitsnede kaart onderzoek explosieven, 2018, ProRail

Elsken Ecologie heeft een ecologische quickscan uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is als Bijlage 8 opgenomen.

Soortenbescherming

Er zijn geen geschikte groeiplaatsen, nesten en/of leefgebied voor door de Wet natuurbescherming beschermde (verblijfplaatsen van) zoogdieren, vogels, reptielen, amfibieën, vaatplanten, vissen, dagvlinders en/of libellen aangetroffen. Ook het naastgelegen gebied (bebouwing ten noorden van het plangebied) is meegenomen in de ecologische quickscan. Daar kan de aanwezigheid van nesten van gierzwaluwen en/of verblijfplaatsen niet worden uitgesloten, maar er worden geen negatieve effecten verwacht.

De aanwezigheid van beschermde soorten binnen de grenzen van het plangebied en/of negatieve effecten op mogelijk aanwezig beschermde soorten buiten het plangebied, wordt uitgesloten.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in of nabij het Natuurnetwerk Nederland. Invloed op deze gebieden wordt dan ook uitgesloten. Gezien de ruime afstand tussen de dichtstbijzijnde Natura-2000 gebieden en het plangebied zijn vanuit de Natura-2000 geen bezwaren op de voorgenomen ruimtelijke ingrepen te verwachten. Ter ondersteuning van deze conclusie is een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 9 bijgevoegd. Op basis van het uitgevoerde onderzoek is gesteld dat het plan zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase niet leidt tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Hiermee wordt geconcludeerd dat de beoogde situatie in de aanlegfase en de gebruiksfase geen significant nadelige gevolgen met betrekking tot het aspect verzuring op Natura 2000-gebieden veroorzaakt. Uit de voortoets blijkt dat voor het plan geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig is.

Conclusie

Het aspect flora en fauna staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Transect heeft een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Het rapport is als Bijlage 10 bijgesloten.

Archeologische verwachting

Uit het vooronderzoek volgt dat plangebied een hoge archeologische verwachting op de aanwezigheid van archeologische waarden uit de periode Neolithicum-Late-Middeleeuwen kent. Voor wat betreft de Nieuwe tijd geldt een lage archeologische verwachting. Er is op historisch kaartmateriaal geen historische bebouwing aanwezig in de 18e en 19e eeuw. Zodoende bestaat het vermoeden dat de kans op oudere bebouwingsresten tot in de 16e eeuw toe laag is.

Veldonderzoek

De archeologische verwachting is getoetst door middel van een booronderzoek (veldonderzoek). Tijdens het veldonderzoek zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen.

Conclusie

In het plangebied is sprake van een lage verwachting op het aantreffen van intacte archeologische waarden. Het plangebied wordt vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen. Voor de locatie van de nieuwe Welkoop wordt derhalve geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

In de waterparagraaf wordt aangesloten bij alle vigerend beleid dat de waterhuishouding beschrijft. Door SWECO is een waterhuishoudkundig plan opgesteld, het rapport is als Bijlage 11 bijgesloten. Het rapport wordt gebruikt voor de invulling van de waterparagraaf.

Wateraspecten

Watergangen

Aangrenzend aan het perceel van Welkoop, bevindt zich een C-watergang (lichtblauwgekleurd) met leggercode 078468. In het zuiden ligt een C-watergang (leggercode 078467) die als afwatering dient van het spoor. Tevens bevinden zich in noordelijke, oostelijke en zuidelijke richting A-watergangen (leggercodes 003968, 078450 en 003967). Streefpeil in dit gebied is zowel in de zomer als winter NAP +1,90 m (www.wsrl.nl).

Afbeelding Leggerinformatie in de omgeving van het plangebied (bron: www.wsrl.nl,)

Grondwater

Door de invloed van de seizoenen en oppervlaktewater fluctueert de freatische grondwaterstand en de stijghoogte van het diepere grondwater. Het verschil tussen de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) en Gemiddeld Laagste Grondwaterstand (GLG) geeft het bereik weer waartussen de grondwaterstand zich beweegt. De GHG wordt gebruikt voor waterberging. Waterberging van hemelwater mag alleen boven de GHG plaatsvinden.

Om te weten hoe de GHG en de GLG in het plangebied is, is gekeken of er in Dinoloket grondwatergegevens voorhanden zijn. In het plangebied en de directe omgeving ervan blijken geen peilbuizen bekend in het Dinoloket. Uit de Bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) is af te leiden dat in het plangebied grondwatertrap VI wordt aangetroffen. Dit betekent dat de GHG in het plangebied tot 0,4 m –mv reikt. De GLG bevindt zich op een diepte van meer dan 1,2 m –mv. In de tabel hieronder staan de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand en Gemiddelde Laagste Grondwaterstand vermeld waarmee deze grondwatertrappen corresponderen.

Tabel Grondwatertrappen beschreven in de Bodemkaart van Nederland

Ook is in de Geohydrologische informatie van provincie Gelderland (http://kaarten.gelderland.nl/viewer/app/) gekeken naar de lokale GHG in Geldermalsen. In de afbeelding hieronder blijkt de GHG in het plangebied (omkaderd) tussen de 0,25 - 0,40 m –mv te liggen. Daarmee is de maximale GHG 0,15 m hoger dan is beschreven in de bodemkaart.

Afbeelding Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand op basis van de Atlas van Gelderland

Tijdens het veldonderzoek is de GHG en de GLG ingeschat op basis van hydromorfe kenmerken. De GHG is ingeschat op 0,7 m –mv. De GLG op 1,5 - 1,8 m –mv. De actuele grondwaterstand ten tijde van het veldwerk (08-05-2017) was 1,50 m –mv. Tijdens de 2e meetronde op 17 mei 2017 lag de grondwaterstand op 1,65 m –mv. Op basis van de onderzochte bronnen wordt de GHG in het plangebied ingeschat op 0,4 m –mv. De GLG in het plangebied wordt ingeschat op meer dan 1, 20 m –mv.

Riolering

Het huidige rioleringsstelsel dat ligt in de aangrenzende straat (Rijksstraatweg, red.) betreft een gemengd stelsel. Tot aan de perceelsgrens wordt bij nieuwe ontwikkelingen een gescheiden stelsel geëist, zodat bij vervanging van de gemeentelijke riolering gescheiden kan worden aangesloten.

Toekomstige situatie

Benodigde waterberging

In de tabel hieronder is een overzicht gegeven van de toekomstige verharding en de benodigde watercompensatie.

De ontwikkeling leidt tot een toename van het verhard oppervlak van 4.170 m². Voor de uitbreiding van verhard oppervlak dient een watervergunning aangevraagd te worden bij het waterschap. De compensatienorm die door het waterschap is gehanteerd, bedraagt 664 m³ per hectare toename verhard oppervlak. Dit is de benodigde waterberging die binnen het plangebied moet worden geborgen wanneer een directe aansluiting op het oppervlaktewatersysteem niet mogelijk is. De benodigde waterberging komt daarmee neer op 277 m³.

De droogvallende bergingsvoorziening heeft een ledigingstijd van 48 tot 96 uur. Er mag dan vanuit het plangebied maximaal met de landelijke afvoernorm van 1,5 l/s/ha worden afgevoerd naar het watersysteem.

Randvoorwaarden fysieke omgeving planlocatie

Voor het plangebied gaan wij uit van de volgende gebiedskenmerken:

• de bodem bestaat tot 1,50 m –mv uit klei, daaronder is een zandpakket aanwezig;
• de GHG ligt op NAP +3,10 m (hierbij is uitgegaan van het hoogste maaiveld);
• de GLG ligt op meer dan NAP +2,30 m (hierbij is uitgegaan van het hoogste maaiveld);
• het oppervlaktewaterpeil ligt op NAP +1,90 m;
• het plangebied ligt gemiddeld op een hoogte van NAP +3,20 m met lage delen op NAP +3,10 en hoge delen op NAP +3,50 m.

In de bovenste bodemlaag is klei aanwezig. Hierdoor is het niet aan te bevelen om (hemel)water in het plangebied te infiltreren.

Drooglegging en ontwatering

De ontwatering van het plangebied is te klein door de hoge GHG. Er is een minimale ontwatering nodig van 0,7 m bij gebouwen. Dit betekent dat het plangebied opgehoogd moet worden om te kunnen voldoen aan de minimale ontwatering van 0,7 m ten opzichte van de GHG. Er is een ophoging van maximaal 0,3 m nodig in de hoge delen (mv NAP +3,50 m – GHG NAP +3,10 = 0,4 m ontwatering. Hiermee wordt de benodigde 0,7 m ontwatering gehaald. In de lage delen is de ophoging groter, oplopend tot 0,6 m bij NAP +3,20 m.

Afgestemd ontwerpadvies waterstructuur

Om aan de bergingsopgave te voldoen, worden een droogvallende bergingsvoorziening met een bergingsvolume van 222 m³ en een Permavoidsysteem met een bergingsvolume van 55 m³ aangelegd. De droogvallende bergingsvoorziening loost via een knijpconstructie op de sloot tussen de Parallelweg en het spoor (zie afbeelding hieronder). De knijpconstructie zorgt ervoor dat de afvoer maximaal 1,5 l/s/ha is (toegestane afvoernorm conform de Keur van Waterschap Rivierenland). Als het waterpeil in de droogvallende berging groter dan 0,40 m is, stort het over in een noodoverloop.

Het Permavoidsysteem sluit aan op de leegloopconstructie van de droogvallende berging en loost vertraagd op de sloot langs het spoor. Ook de afvoer van het Permavoidsysteem is geknepen. Een noodoverloop zorgt ervoor dat het water bij volledige vulling van het systeem naar de wadi wordt geleid.

Afbeelding Principeschets afvoer

Beheer en onderhoud

Om de afvoer vanuit de droogvallende berging te waarborgen, is bij het beheer aandacht nodig voor de knijpconstructie gezien de kleine afmetingen (4 cm). Een vuilrooster voor het gat (en regelmatig schonen) kan verstopping tegengaan. Vanuit beheersoogpunt adviseren wij een gat van 10 cm met een vuilrooster. Daarnaast adviseren wij om de kolken op het terrein regelmatig te reinigen.

Riolering en hemelwater

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater gescheiden verwerkt van het huishoudelijk afvalwater. Voor het huishoudelijk afvalwater zal een aansluiting nodig zijn op de bestaande riolering. In een apart rioleringsplan zal onderzocht en uitgewerkt moeten worden of de capaciteit van de bestaande riolering voldoende is om aansluiting mogelijk te maken en hoe de aansluiting gerealiseerd wordt.

Conclusie

In het bestemmingsplangebied worden slechts beperkte ingrepen gedaan in de waterhuishouding. Het verhard oppervlak wordt vergroot, waarbij de toename van het verhard oppervlak binnen het plangebied kan worden gecompenseerd. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning is de wijze waarop compensatie wordt aangelegd en de riolering verder uitgewerkt. Dit staat de planologische haalbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Het plan kan gerealiseerd worden gezien vanuit het aspect water.

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer zijn voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Het maakt daarvoor niet uit of het een activiteit onder of boven de D-drempel betreft. Voorafgaand aan de vergunningaanvraag of de ruimtelijke procedure dient een aparte beslissing te worden genomen dat geen MER nodig is. Voor de initiatiefnemer geldt dat hij moet melden dat er sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling en er geldt dat hij hiervoor informatie moet aanleveren. Het bevoegd gezag moet vervolgens een formeel besluit nemen dat de initiatiefnemer bij zijn vergunningaanvraag moet voegen.

De nieuwe procedure is uitsluitend van toepassing op projecten die voorkomen in het Besluit m.e.r.. Indien kan worden aangetoond dat het project geen onderdeel uitmaakt van onderdeel C of D van het Besluit m.e.r., dan is de nieuwe procedure niet van toepassing.

Beoordeling

Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De vraag, of door voorgenomen activiteiten belangrijke nadelige milieugevolgen veroorzaakt kunnen worden, staat dan ook centraal bij het beoordelen of een m.e.r. moet worden uitgevoerd. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen.

In de D-lijst, categorie 11.2, is de volgende activiteit opgenomen ‘de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’. In gevallen waarin de activiteit onderstaande drempelwaarden overschrijdt (kolom 2) is een m.e.r.-beoordeling of plan-m.e.r. noodzakelijk. Deze voorwaarden zijn:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het nieuwe winkelpand van de Welkoop Geldermalsen wordt gerealiseerd binnen de bestemming ‘Detailhandel - Perifeer’ (DH-P). Naast het pand van de Welkoop zijn ook de parkeervoorzieningen binnen deze bestemming voorzien. De totale oppervlakte van de bestemming DH-P bedraagt circa 4300 m². De totale oppervlakte ligt ver onder de gestelde drempelwaarden van de D-lijst, categorie 11.2. Daardoor wordt volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor de nieuwe locatie van de Welkoop. De bestaande locatie is hierin niet betrokken omdat er, naast de verplaatsing van de Welkoop, geen ontwikkelingen plaatsvinden op deze locatie

Vormvrije m.e.r. beoordeling

Kenmerken van het project

Het planvoornemen betreft de realisatie van een nieuw gebouw voor de huisvestiging van Welkoop, welk wordt verplaats van de bestaande locatie in Geldermalsen naar de nieuwe locatie aan de Parallelweg te Geldermalsen. De omvang van het project in relatie tot de drempelwaarden in lijst D is relatief klein.

Plaats van het project

Het plangebied van de nieuwe locatie van de Welkoop ligt op de hoek van de Parallelweg en de Rijksstraatweg. Het plangebied ligt niet in of nabij een Natura 2000-gebied of Natuur Netwerk Nederland. Ook ligt het plangebied niet binnen de beschermingszone van een waterkering of een watergang.

Kenmerken potentiële effecten

Voor het planvoornemen zijn diverse omgevingsaspecten beoordeeld en onderzocht. Onderstaand worden de conclusies kort weergegeven.

Bedrijven- en milieuzonering

Op basis van de gereduceerde richtafstand wordt gesteld dat de Welkoop op voldoende afstand van de woningen ligt. Gezien de relatief korte afstand tussen de Welkoop en de woningen is ter onderbouwing van deze conclusie een locatiespecifiek onderzoek uitgevoerd om de milieubelasting van de Welkoop te kunnen bepalen op de omgeving. Uit het onderzoek naar industrielawaai volgt dat het plan ruimtelijk inpasbaar is. Er worden geen relevante geur- en stofemissies voorzien. En er wordt voldaan aan de veiligheidsafstand uit het Vuurwerkbesluit.

Vanuit dit aspect gezien zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Externe veiligheid

Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd het aspect externe veiligheid geen belemmering oplevert voor het bestemmingsplan. Aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico uit het Bevb en het Bevt wordt voldaan. De buisleiding (W-527-02) en de transportroutes (Betuweroute en spoor Utrecht – Meteren) zijn dan ook geen belemmering voor het plan. Ook ligt het plan buiten de belemmeringenstrook van de hogedruk aardgasleiding.

Vanuit dit aspect gezien zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Verkeer en parkeren

Op wegvakniveau leidt de verkeerstoename van de realisatie van de Welkoop in geen geval tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Ook heeft het plan geen substantiële negatieve invloed op de verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte van het plan is minimaal 53 parkeerplaatsen voor personenauto's. In het voorlopig schetsontwerp van het plan zijn 65 parkeerplaatsen voorzien. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte.

Deze aspecten leveren geen belemmering op voor het bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit

Het plan draagt niet in betekende mate aan de verslechtering van luchtkwaliteit. Ook wordt voldaan aan de grenswaarden luchtkwaliteit. Dit aspect levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

Geluid

Uit het onderzoek volgt dat het plan niet leidt tot zogenaamde 'gevolgen elders' (geluidshinder veroorzaakt in de omgeving van de inrichting door het aan de inrichting verbonden verkeer).

Dit aspect levert geen belemmering op voor het plan.

Bodem

Uit het onderzoek volgt dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar vormt voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten.

Explosieven

Uit de beoordeling volgt dat er geen onderzoek nodig, dit aspect levert geen belemmering op voor het plan.

Flora en fauna

Er zijn geen geschikte groeiplaatsen, nesten en/of leefgebied voor door de Wet natuurbescherming beschermde (verblijfplaatsen van) zoogdieren, vogels, reptielen, amfibieën, vaatplanten, vissen, dagvlinders en/of libellen aangetroffen. Ook ligt plangebied niet in of nabij het Natuurnetwerk Nederland. Gezien de ruime afstand tussen de dichtstbijzijnde Natura-2000 gebieden en het plangebied zijn geen bezwaren op de voorgenomen ruimtelijke ingrepen te verwachten.

Dit aspect levert geen belemmering op voor het plan.

Archeologie

In het plangebied is sprake van een lage verwachting op het aantreffen van intacte archeologische waarden. Het plangebied wordt daarom vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Water

De realisatie van het plan voorziet niet in ingrepen in of nabij watergangen. Uit de waterberekening volgt dat watercompensatie nodig is. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning is de wijze waarop compensatie wordt aangelegd en de riolering verder uitgewerkt. Dit staat de planologische haalbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Conclusie

Op basis van de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd, gelet op de aard en relatieve omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten, dat er geen negatieve milieugevolgen aan de orde zijn. Daardoor hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen.

In deze paragraaf worden de uitkomsten van het bestuurlijke vooroverleg (conform artikel 3.1.1 Bro), met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn, behandeld. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het voorontwerp bestemmingsplan. De eventuele inspraakreacties en zienswijzen worden in deze paragraaf verwoord.

Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is met ingang van 10 september 2019 6 weken ter visie gelegd en naar overlegpartners gestuurd. Gedurende deze periode zijn er geen inspraakreacties ontvangen. Wel zijn er 2 vooroverlegreacties ontvangen, van de provincie Gelderland en de veiligheidsregio. Naar aanleiding van de ontvangen reacties is het ontwerp bestemmingsplan op twee punten gewijzigd:

• De ladderonderbouwing is aangescherpt en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan;
• Het onderzoek externe veiligheid naar de gasleiding is gewijzigd en verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.

Naast de verwerking van bovenstaande reacties is ook een stikstofberekening uitgevoerd en toegevoegd aan het ontwerp bestemmingsplan.

Ambtelijke aanpassing

In 2008 is begonnen met het schetsontwerp voor een nieuwe Welkoop in Geldermalsen. De bijzondere locatie van de nieuwe Welkoop vroeg om hoogwaardige architectuur. De buitenverkoop wordt 'gecamoufleerd' door een dynamisch lamellenscherm, en de meeste gevels worden uitgevoerd in metselwerk. Ten tijde van de eerste schetsen werd uitgegaan van traditioneel metselwerk. Hierbij staan stalen kolommen in de spouw, en is buitenkant gevel circa 20 cm uit de stramienlijn. Op basis hiervan is het bouwvlak ingetekend. Nu is het 2020 en wordt het gebouw technisch uit gewerkt en daarna gerealiseerd. Nu wordt bewust gekozen voor een prefab metselwerk gevel.

Prefab bouwen heeft als bewezen voordeel zijn kwaliteit, prijs en tijdswinst. Maar in 12 jaar is vooral het bewustzijn ten aanzien van CO₂ en stikstof sterk veranderd. De bouw moet meer 'prefabben', was een van de aanbevelingen van de stikstof-commissie Remkes. Prefab bouwen komt tegemoet aan het idee niet voor de eeuwigheid te bouwen. Op een manier bouwen dat gebouwen weer afgebroken en de bouwmaterialen opnieuw gebruikt kunnen worden. Daar komt bij dat ongeveer een derde van de stikstofuitstoot veroorzaakt wordt door vervoersbewegingen tijdens de bouw. Met prefab bouwdelen wordt dit tot het minimum beperkt, omdat het grootste deel kant en klaar vanuit de fabriek geleverd wordt.

Het prefab geveldeel worden tegen het stramien, tegen de kolommen, geplaats waardoor de maat van buitenkant gevel tot stramien circa 45 cm wordt. Omdat het ongewenst is als het bruto-verkoop vloeroppervlak wordt verkleind wordt het gebouw dus iets groter. Hierdoor past het net niet meer binnen het bouwvlak zoals opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan. Om te zorgen dat het bouwplan en het bouwvlak van het bestemmingsplan overeenkomen is gekozen een ambtelijke aanpassing door te voeren in het ontwerp bestemmingsplan. Het bouwvlak is aan de westzijde, zuidzijde, en zuidoostzijde maximaal 25 cm groter gemaakt.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een ontwikkeling van een nieuw gebouw voor de Welkoop Geldermalsen. Voor deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente West Betuwe. Omdat het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst verzekerd is, is het vaststellen van een exploitatieplan verder niet nodig. De achterblijvende locatie aan de Rijnstraat zal na de verplaatsing als bedrijfsterrein worden verkocht.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de verplaatsing van het tuincentrum de Welkoop binnen de gemeente West Betuwe. Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan. Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik. Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. In het bestemmingsplan Welkoop Geldermalsen is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan waardoor het mogelijk is de nieuwe ontwikkeling te kunnen sturen. In 6.3 wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan is gekozen.

Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en de overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

1. 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
2. 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
3. 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels;
4. 4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In Artikel 1 Begrippen zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in Artikel 2 Wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft en omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Het geeft regels omtrent de bebouwing die is toegestaan en waar die is toegestaan. Bij de bestemmingen is een doeleindenomschrijving gegeven met daarbij, voor zover van toepassing, nader bebouwingsregels en gebruiksregels.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en overige regels. Dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. Er kan dus in beginsel nog gewoon gehandhaafd worden. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet.

Artikel 14 Slotregel

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

De gronden begrepen in het bestemmingsplan Welkoop Geldermalsen zijn bestemd voor de hierna genoemde bestemmingen en dubbelbestemmingen.

Artikel 3 Bedrijventerrein

De gronden met de bestemming Bedrijventerrein zijn bestemd voor bedrijven tot en met categorie 2 van de 'Staat vanbedrijfsactiviteiten'. Op deze gronden is momenteel de Welkoop gevestigd. Omdat verplaatsing wel, maar uitbreiding van detailhandel niet wenselijk is, wordt de mogelijkheid om op deze plek aan de Rijnstraat detailhandel te situeren met onderhavig bestemmingsplan ter plaatse wegbestemd. De vigerende bestemming wordt gehandhaafd, waardoor het mogelijk blijft om bedrijven tot en met categorie 2 te vestigen. Omdat het vigerende bestemmingsplan verouderd is, wordt aangesloten bij de regels voor het omliggende gebied.

Het vestigen van een tuincentrum of enige vorm van detailhandel is evenwel ter plaatse niet meer mogelijk. Op de voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 4 Detailhandel - Perifeer

De gronden met de bestemming Detailhandel - Perifeer zijn uitsluitend bestemd voor een tuincentrum en bijbehorende en ondergeschikte voorzieningen. Tevens is vuurwerkopslag ten behoeve van consumentenverkoop tot 10.000 kg toegestaan.

Bebouwing is toegestaan in de vorm van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemmingen worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding als maximum is aangegeven.

Op de verbeelding zijn vier aanduidingen opgenomen. De aanduiding 'tuincentrum' is opgenomen, omdat op deze gronden uitsluitend een tuincentrum gevestigd mag worden. De gronden met de aanduiding 'parkeerterrein' is voor de realisatie van een parkeerterrein. Daarnaast is de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - hekwerk' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding mag een hekwerk worden gerealiseerd van dezelfde hoogte als het hoofdgebouw. Teneinde te garanderen dat dit hekwerk als afscherming van de buitenverkoop er ook daadwerkelijk komt, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. De overeenstemming die tussen gemeente en initiatiefnemer is bereikt over de vorm en kwaliteit van dit hekwerk wordt met deze voorwaardelijke verplichting gewaarborgd. De voorwaardelijke verplichting is gekoppeld aan de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning wordt niet eerder verleend dan nadat is aangetoond dat het hekwerk wordt gebouwd in de gewenste stijl (hekwerk achter een lamellengevel).

Om enig flexibiliteit te behouden is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarin is bepaald dat de bouw van een ander hekwerk mogelijk is, mits de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit positief advies heeft gegeven over het ontwerp.

Verder zijn de aanduidingen 'specifieke vorm van detailhandel - vuurwerkopslag' en 'specifieke vorm van detailhandel uitgesloten - buitenverkoop' opgenomen. Binnen de aanduiding is respectievelijk vuurwerkopslag toegestaan en buitenverkoop uitgesloten. Daarnaast is met het oog op het aspect externe veiligheid en brandveiligheid de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen opgenomen.

Het bevoegd gezag kunnen met het oog op het aspect externe veiligheid en brandveiligheid nadere eisen stellen aan de brandwerendheid en ontvluchtingsmogelijkheden van bouwwerken, in welk kader advies wordt ingewonnen bij de veiligheidsregio.

Tot slot zijn er specifieke gebruiksregels opgenomen. Dit betreft regels met betrekking tot de geluidsemissie en veiligheidsafstand opslag vuurwerk. De Omgevingswet heeft ten doel om een grotere integratie van regels tot stand te brengen, waardoor een meer integrale toetsing en afweging kan plaatsvinden. Dit bestemmingsplan sorteert voor op de Omgevingswet. Onder de huidige systematiek zijn de geluidsemissie van inrichtingen uit het Activiteitenbesluit en de regels voor vuurwerkopslag uit het Vuurwerkbesluit wel van kracht op de locatie (met een mogelijke uitstraling op de omliggende percelen), maar niet expliciet zichtbaar in het bestemmingsplan. Door de relevante aspecten uit andere wet- en regelgeving te integreren in de regels/verbeelding van het bestemmingsplan, ontstaat een veel duidelijker relatie tussen ruimtelijke ordening en milieu.

De 'voorwaardelijke verplichting - verplaatsing van bestaande functie' is opgenomen om te borgen dat er daadwerkelijk sprake is van een verplaatsing van een tuincentrum, en geen uitbreiding. Het alleen wegbestemmen van de functie ter plaatse van de huidige locatie van Welkoop (Rijnstraat 10) geeft onvoldoende zekerheid. Alhoewel het bestemmingsplan voor de Rijnstraat 10 niet langer voorziet in planologische mogelijkheden voor een tuincentrum of detailhandel, zou de Welkoop op de huidige locatie immers op grond van het overgangsrecht wel mogen worden voorgezet. Derhalve is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarin is bepaald dat het nieuwe tuincentrum pas in gebruik mag worden genomen, nadat de exploitatie van het tuincentrum aan de Rijnstraat 10 definitief is beëindigd.

Artikel 5 Groen

De gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor het aanleggen en instandhouden van groenstroken en bijbehorende groenvoorzieningen. Daarnaast zijn waterpartijen, waterlopen, wadi's en overige voorzieningen in het kader van de waterbeheersing toegestaan.

Bebouwing van de voor Groen aangewezen gronden is slechts toegestaan in het kader van deze bestemming. Uitsluitend zijn bouwwerken, geen gebouwen toegestaan.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied zijn bestemd voor rijwegen, fiets- en voetpaden, straatmeubilair en overige verkeersvoorzieningen, speelvoorzieningen en voorwerpen van beeldende kunst en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, groen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Bebouwing is toegestaan in de vorm van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maximale bouwhoogte zijn in de regels opgenomen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden, waarbij de bestemming Waarde -Archeologie 2 voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemming(en) mag op de gronden met de bestemming Waarde -Archeologie 2 niet worden gebouwd anders dan ten behoeve van deze dubbelbestemming. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning kan worden toegestaan dat de in de andere voorkomende bestemming(en) genoemde bebouwing wordt gebouwd, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de aanwezige archeologische waarde. Daarnaast is het mogelijk een omgevingsvergunning te verlenen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, mits deze de aanwezige archeologische waarde niet kan schaden.

Artikel 8 Waterstaat - Waterbergingsgebied

De voor Waterstaat - Waterbergingsgebied aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor de aanleg en instandhouding van de waterberging. Deze regel is conform de standaard van het waterschap opgenomen. In afwijking van de standaard is na overleg met het waterschap opgenomen dat de waterbergingscapaciteit niet onevenredig mag worden geschaad. Indien wordt gebouwd, dan wel werkzaamheden worden uitgevoerd, onder 3 m + NAP, moet vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder.