Killesteijn II, Lexmond

Wijzigingsplan - gemeente Vijfheerenlanden

Vastgesteld op 18-02-2025 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het wijzigingsplan 'Killesteijn II, Lexmond' met identificatienummer NL.IMRO.1961.WPLXKillesteijnII-VA01 van de gemeente Vijfheerenlanden.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 aaneengebouwde woning

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning.

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met overwegend behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, al dan niet in combinatie met ondersteunende horeca of detailhandel.

1.7 aan-huis-verbonden beroep

het door de bewoner van de woning beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen beroep dat door zijn omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met overwegend behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van consumentverzorgende ambachtelijke bedrijfsactiviteiten noch detailhandel.

1.8 archeologisch onderzoek

onderzoek naar de (aanwezigheid en/of waarde van) archeologische resten door een gecertificeerde instantie werkend conform de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. Dit onderzoek kan bestaan uit bureauonderzoek, booronderzoek, begeleiden, proefsleuvenonderzoek, opgravingen of een combinatie daarvan.

1.9 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde op basis van de aldaar voorkomende archeologische relicten.

1.10 bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.11 bed and breakfast

het op kleinschalige wijze tegen betaling aanbieden van een toeristisch kortstondig verblijf met het serveren van ontbijt door de bewoner van het pand. De B&B-functie is ondergeschikt aan de hoofdfunctie van het perceel, niet zijnde een zelfstandige (vakantie-)woning.

1.12 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.13 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.14 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.15 bouwen

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.16 bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.17 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen.

1.18 bouwperceelsgrens

een grens van een bouwperceel.

1.19 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.20 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.21 bouwwerk, geen gebouw zijnde

een ander-bouwwerk.

1.22 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.23 gemeentelijk parkeerbeleid

de door burgemeester en wethouder vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren., zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Indien er geen geldende beleidsregels aanwezig zijn, gelden de actuele CROW kencijfers. Zijn er wel beleidsregels en wijzigen deze gedurende de planperiode dan gelden de gewijzigde regels.

1.24 hoofdgebouw

gebouw of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.25 huishouden

Persoon of groep personen die gemeenschappelijk samenleven in een onderlinge persoonlijke verbondenheid gericht op een duurzaam samenzijn waarbij sprake is van de continuïteit in de samenstelling ervan en die binnen een woning gebruik maakt van dezelfde voorzieningen.

1.26 kamergewijze verhuur

woonvorm waarbij een pand door meerdere personen die geen gezamenlijke huishouden vormen wordt bewoond, en waarbij sprake is van woonruimtes waarbij afzonderlijke huishoudens afhankelijk zijn van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten de woonruimte.

1.27 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit), en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en voor zover deze activiteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.28 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie

de wettelijk verplichte standaardnorm die door de beroepsgroep van archeologen wordt gehanteerd voor de uitvoering van archeologisch onderzoek.

1.29 maatschappelijke en culturele voorzieningen

educatieve-, (para) medische-, sociaal-culturele-, levensbeschouwelijke-, religieuze-, onderwijsvoorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsmede ondergeschikte detailhandel en horeca in combinatie met en ten dienste van deze voorzieningen.

1.30 nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.31 ondergeschikte bouw(onder)delen

ondergeschikte delen aan een gebouw zoals trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen, installaties, technische ruimten en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen.

1.32 ondersteunende detailhandel

een detailhandelsvoorziening binnen een bestemming waarvan de hoofdfunctie een andere dan detailhandel is, waarbij detailhandel uitgeoefend mag worden ten behoeve van deze hoofdfunctie en ondergeschikt daaraan, met dien verstande dat de verkoop van streekproducten is toegestaan.

1.33 ondersteunende horeca

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de hoofdfunctie een andere dan horeca is, waarbij horeca mag worden uitgeoefend ten behoeve van deze hoofdfunctie en ondergeschikt daaraan.

1.34 onzelfstandige woonruimte

woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden zelfstandig kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen (keuken, douche en/of toilet) buiten die woonruimte.

1.35 overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één eigen wand en voorzien van een gesloten dak, waaronder niet wordt begrepen een carport.

1.36 peil

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

1.37 perceel

de aaneengesloten, bij elkaar horende en in het gebruik een eenheid vormende gronden behorende bij een woning, bedrijf of instelling.

1.38 Programma van Eisen (PvE)

document waarin onderzoeksvragen en uitvoeringseisen voor het uit te voeren archeologisch onderzoek in de vorm van proefsleuven of een opgraving staan geformuleerd. Voor aanvang van het onderzoek dient het PvE door het bevoegd gezag te zijn goedgekeurd.

1.39 seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.40 stedelijke zone

een gebiedstypering, op basis van de meest actuele CROW publicatie, zoals vervat in bijlage 1 bijlagen bij de regels ‘Stedelijke zones’. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen ‘centrum’, ‘schil/overloopgebied’ en de ‘rest bebouwde kom'.

1.41 twee-aaneen gebouwde woning

een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen.

1.42 uitbouw

een vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.43 voldoende parkeergelegenheid

Van voldoende parkeergelegenheid is sprake, indien wordt voldaan aan het gemiddelde van de CROW kencijfers zoals opgenomen in de rij ‘weinig stedelijk’, aanwezigheidspercentages en berekeningsaantallen zoals opgenomen in de meest actuele CROW publicatie of het gemeentelijk parkeerbeleid.

1.44 voorgevel

de gevel van het (hoofd)gebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.45 voorgevelrooilijn

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

1.46 vrijstaande woning

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.

1.47 woning of wooneenheid

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

1.48 wonen

het gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform het begrip 'woning' of 'wooneenheid'.

1.49 zijerf

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

2.1 afstanden

de afstand tussen bouwwerken onderling en de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.

2.2 bebouwd oppervlakte van een bouwperceel

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen.

2.3 bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

2.5 goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met in achtname van het bepaalde in artikel 10.

2.6 inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7 oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.8 vloeroppervlakte

de som van het product van de afstand tussen de binnenwerkse gevelvlakken en de afstand van de (binnenzijde van de) bouwmuren per bouwlaag.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
parken en plantsoenen;
nutsvoorzieningen;
inritten voor woningen;
paden, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding;

met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen.

3.2 Bouwregels

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, toegangswegen, paden, water en groen.

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen met ten hoogste 2 x 1 doorgaande rijstrook, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals geluidswerende voorzieningen, groen, water, parkeervoorzieningen, bergbezinkbassins, nutsvoorzieningen en reclame-uitingen.

5.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarbij de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting ten hoogste 3 m bedraagt.

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

water ten behoeve van de waterhuishouding;
verkeer te water;
taluds en natuurvriendelijke oevers;
voorzieningen, zoals kunstwerken en andere waterstaatswerken, en ten behoeve van de waterafvoer en waterberging.

6.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers;
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, verkeersaanduiding, wegaanduiding of verlichting bedraagt niet meer dan 3 m.

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen daaronder begrepen aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven;
bed and breakfast met in acht name van het bepaalde in artikel 11 lid 5;
bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen.

7.2 Bouwregels

7.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag is bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de plaatsbepaling en de goot- en/of bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken, indien de afstand tot de perceelsgrens over een lengte van meer dan 2,50 m minder dan 3,00 m bedraagt, teneinde te waarborgen dat de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweegbrengt in de bezonningssituatie op de aangrenzende gronden en/of de Iicht- en luchttoetreding van de aangrenzende bebouwing, met dien verstande dat daardoor de gebruikswaarde van het te bebouwen erf niet onevenredig wordt geschaad.

7.4 Afwijken van de bouwregels

7.5 Specifieke gebruiksregels

het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan;
de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-verbonden beroepen of een aan-huis-verbonden-bedrijf bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning inclusief bijbehorende bouwwerken met een maximum van 150 m².

Artikel 8 Waarde - Archeologie 4a

8.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 4a' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende en te verwachten archeologische waarden.

8.2 Bouwregels

8.3 Afwijken van de bouwregels

8.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd betreffende de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' de regels van het plan te wijzigen zodanig dat de dubbelbestemming naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na archeologisch onderzoek, daartoe aanleiding geeft.

3 Algemene Regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene Bouwregels

10.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 zijn voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
Op een bouwwerk zoals bedoeld in sub a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.

10.2 Hoogteaanduidingen

10.3 Percentages

Een op de verbeelding of in deze regels aangegeven percentage geeft aan hoeveel van het bouwvlak of bestemmingsvlak van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage binnen een bouwvlak mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is bepaald.

10.4 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, voorgevellijnen en bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, mits de overschrijding niet meer dan 2,5 m bedraagt;
tot gebouwen behorende balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt;
andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 ,5 m bedraagt.

10.5 Ondergronds bouwen

Bouwwerken mogen ondergronds worden gebouwd met inachtneming van de volgende voorwaarden:

de verticale bouwdiepte van een (ondergronds) bouwwerk mag maximaal 3,5 m bedragen;
binnen het bouwperceel mogen ondergrondse bouwwerken worden gebouwd met dien verstande dat deze uitsluitend zijn toegestaan:
1. direct onder bovengrondse gebouwen, en;
2. in gronden gelegen buiten bovengrondse gebouwen, voor zover de gezamenlijke oppervlakte van de ondergrondse bouwwerken gelegen buiten de bovengrondse gebouwen niet meer dan 25% van de gezamenlijke oppervlakte van de, binnen het bouwperceel gelegen, bovengrondse gebouwen, bedraagt.

10.6 Afstand tot waterlopen

In verband met het toezicht en onderhoud van watergangen mag geen bebouwing worden geprojecteerd:
1. bij A-watergangen, binnen de stroken grond ter breedte van 5 m landwaarts, gemeten vanaf de bovenkant van de taluds;
2. bij overige watergangen, binnen de stroken grond ter breedte van 1 m landwaarts, gemeten vanaf de bovenkant van de taluds.
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a teneinde een kleinere afstand toe te laten, na overleg met de waterbeheerder.

Artikel 11 Algemene Gebruiksregels

Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 Wro, wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie.

11.1 Parkeerregels

11.2 Gebruiksregels parkeren

11.3 Afwijken parkeren

11.4 Nadere eisen parkeervoorzieningen

11.5 Bed and breakfast

De uitoefening van een bed and breakfast is toegestaan als ondergeschikte activiteit bij een (bedrijfs-)woning waarbij de volgende voorwaarden gelden:

de activiteiten worden uitgeoefend door de bewoner(s) van het pand. Zij staan op dat adres ingeschreven in het GBA-register en zijn aanwezig tijdens het nachtverblijf.
de bed and breakfast kamers maken deel uit van het hoofd(woon)verblijf of daartoe behorende aan- en uitbouwen of zijn gevestigd in een bijgebouw.
de bed and breakfast bestaat uit maximaal 3 slaapverblijven voor in totaal maximaal 6 personen.
voor de bed and breakfast mag maximaal 30 m² per kamer worden gebruikt. Dit is inclusief de benodigde ruimte voor bijbehorende voorzieningen zoals sanitair.
de bed and breakfast wordt gebruikt voor een wisselend publiek dat voor een korte periode, maar ten hoogste 14 aaneengesloten nachten verblijft;
bij de B&B mag geen horeca (alleen ontbijt) of detailhandel plaatsvinden;
de benodigde parkeerplaatsen, te bepalen op grond van de gemeentelijke parkeernota, worden gerealiseerd op eigen terrein;
het gebruik heeft geen nadelige invloed op de afwikkeling van het verkeer;
er moet een nachtregister bijgehouden worden;
onder een B&B wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van (tijdelijke of seizoensgebonden) werkzaamheden en/of arbeid of permanente bewoning. Bij controle moet een nachtregister aan de gemeente kunnen worden overlegd.

11.6 Afwijking verbod kamergewijze verhuur en/of woon (zorg) initiatieven

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het toegestane gebruik van een woning en/of wooneenheid door kamergewijze verhuur en / of woon (zorg) initiatieven met meerdere huishoudens toe te staan mits het:

past binnen de daarvoor geldende gemeentelijke beleidsregels;
past binnen de geldende bouwregels en de voor het overige geldende gebruiksbepalingen;
de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
door initiatiefnemer een zekerheidstelling is afgeven met betrekking tot de (plan)kosten;
de afwijking voorzien wordt van een ruimtelijke motivatie.

Artikel 12 Algemene Aanduidingsregels

12.1 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Artikel 13 Algemene Afwijkingsregels

13.1 Algemene afwijkingen

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, onder voorwaarde dat:
1. de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
het vergroten van de inhoudsmaat van (bedrijfs-)woningen tot maximaal 1.000 m³.

De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 14 Algemene Wijzigingsregels

14.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

14.2 Archeologische waarden

Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door voor een of meer bestemmingsvlakken de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk van de verbeelding te verwijderen, indien:

uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Artikel 15 Overige Regels

15.1 Werking wettelijke regelingen

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
dit lid onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

het gebruik, dan wel laten gebruiken, van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Killesteijn II, Lexmond.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Er is een initiatief om woningen te realiseren aan de Killesteijnstraat in Lexmond. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid van artikel 48.5 'wijzigingsgebied 3' van bestemmingsplan 'Kernen Zederik' waarmee de bestemmingen gewijzigd kunnen worden in de bestemmingen 'Wonen', 'Verkeer', 'Groen' en 'Water'.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt hier invulling aan gegeven. In onderhavig plan wordt toegelicht dat voldaan wordt aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied is gelegen aan het doodlopende gedeelte van de Killesteijnstraat te Lexmond in de gemeente Vijfheerenlanden. De planlocatie is kadastraal bekend als de gemeente Lexmond, sectie B, perceelnummer 3830, 4414 en een deel van 4104 met een oppervlakte van circa 4.495 m².

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Voor de gronden in het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Kernen Zederik', zoals vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Zederik op 27 mei 2013 en de herziening van dit plan 'Herziening Kernen Zederik' vastgesteld 23 oktober 2017.

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan, plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

De gronden van het plangebied zijn voorzien van de bestemmingen 'Agrarisch' (zonder agrarisch bouwvlak), 'Groen' en 'Verkeer'. Tevens geldende er voor de gronden ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 8', voor behoud en bescherming van aanwezige en beschermde archeologische monumenten. Ook geldt er een gebiedsaanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' voor de gronden van het plangebied, voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening.

In artikel 48 Algemene wijzigingsregels van het bestemmingsplan 'Herziening Kernen Zederik' is de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen: artikel 48.5 Wijzigingsgebied 3. In de wijzigingsbevoegdheid staat dat burgermeester en wethouders de gehele bestemming 'Agrarisch' kunnen wijzigen in bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Groen', 'Water' en 'Verkeer'. Op deze manier kunnen max 16 woningen worden gerealiseerd, waarbij bepaald is dat maximaal 4 woningen aaneen gebouwd mogen worden. Met de beoogde wijziging uit deze bevoegdheid kan het voorliggende initiatief uitgevoerd worden, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. In toelichting hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

Het voorliggende wijzigingsplan gaat onderdeel uitmaken van het geldende bestemmingsplan 'Herziening Kernen Zederik'. Dat betekent dat het sindsdien, op 10 juni 2021, vastgestelde 'Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren' van toepassing blijft. In dit parapluplan is een eenduidige regeling voor wonen opgenomen en zijn de beleidsregels in het kader van parkeren verankerd. Tevens geldt het 26 september 2024 vastgestelde 'Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden', wat voorziet in een actuele uniforme regeling voor archeologie.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt er ingegaan op de haalbaarheid van het wijzigingsplan en de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 4 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 5 komen de verschillende relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische aspecten. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het plangebied is gelegen in het noordoosten van de kern van Lexmond en is onderdeel van de gemeente Vijfheerenlanden. Het plangebied is gelegen tussen bestaande woonbebouwing en bedrijvigheid van de Ambachtsweg en achter de dijkbebouwing van de Kortenhoevendijk.

Het plangebied grenst aan de Killesteijnstraat, een doodlopende straat die verder nog toegang geeft tot percelen aan de zijde van de Kortenhoevendijk (Killesteijnstraat 51-59). Het plangebied is voor een groot deel een (voormalig) agrarisch perceel. Aan de zijde van de Killesteijnstraat is een speelplaats aanwezig.

Op onderstaande afbeeldingen zijn een luchtfoto en een foto vanaf Killesteijnstraat nr. 45 op het plangebied weergegeven.

^{Luchtfoto Killesteijnstraat (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

^{Foto vanaf Killesteijnstraat nr. 45 (bron: Leuk makelaars 3-10-2022)}

2.2 Toekomstige Situatie

Op dit moment is het niet toegestaan om woningen te realiseren in het plangebied. Door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 48.4 van het geldende bestemmingsplan, kan de bestemming worden gewijzigd in 'Wonen'. Op grond daarvan is het mogelijk om nieuwe woningen te realiseren in het plangebied. In de wijzigingsbevoegdheid zijn de voorwaarden beschreven waaraan voldaan moet worden.

Onderstaande afbeelding geeft de beoogde situatie weer.

^{Beoogde verkaveling (bron: gemeente Vijfheerenlanden, bewerkt Buro SRO, d.d. 12 juni 2024)}

De verkaveling omvat in totaal 16 woningen, wat past binnen het maximaal toegestane aantal woningen van de wijzigingsbevoegdheid. Het gaat hierbij om een gevarieerd programma, waarbij uitgegaan wordt van de volgende verdeling:

6 sociale huurwoningen;
2 vrije sector huurwoningen;
8 koopwoningen.

Op de verkaveling is een speelplek aangegeven. De speelplek krijgt een vergelijkbare omvang en kwaliteit als de bestaande speelplaats. Tevens is het gedeelte voor watercompensatie weergegeven, aan de noordzijde van het plangebied.

Ook zijn de beoogde parkeerplaatsen weergegeven. De beoogde verkaveling voorziet in 27 parkeerplaatsen in het openbare gebied en opstelmogelijkheden bij twee hoekwoningen. Hiermee wordt aan de parkeernormen voldaan (zie ook paragraaf 5.11.2).

De bereikbaarheid van de percelen Killesteijnstraat 51-59 is in deze opzet gewaarborgd.

3 Haalbaarheid Van Het Wijzigingsplan

In de regels van het geldende bestemmingsplan is in artikel 48 de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen:

48.5 Wijzigingsgebied 3

Burgemeester en wethouders kunnen de gehele bestemming Agrarisch wijzigen in de bestemmingen Wonen, Tuin, Groen, Water en Verkeer voor het gebied nader aangeduid met Wro-wijzigingsgebied-3 met in acht name van het volgende:

het aantal woningen mag ten hoogste 16 bedragen;
het aantal aaneen te bouwen woningen per bouwblok mag ten hoogste 4 bedragen;
met uitzondering van de hoofdgebouwen die ten zuiden van de woningen Kortenhoevendijk 9a tot en met 9c kunnen worden gebouwd, dienen hoofdgebouwen met hun voorgevels evenwijdig aan en in of op een afstand van ten hoogste 3.00 m uit de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens te worden gebouwd;
de goothoogte van de hoofdgebouwen mag ten hoogste 6.00 m bedragen;
het aantal parkeerplaatsen dient ten minste 1,5 per woning te bedragen met dien verstande dat: een parkeerplaats op eigen terrein voor 80% wordt berekend; - voor een overdekte parkeerplaats op eigen terrein wordt voorzien in een vrije opstelruimte van ten minste 6.00 m;
van de wijzigingsbevoegdheid mag niet eerder gebruik worden gemaakt dan nadat de bedrijfsactiviteiten van het aan de Kortenhoevendijk 9e gevestigde veehouderijbedrijf daadwerkelijk zijn beëindigd;
voor het overige zijn de bepalingen van de artikelen die betrekking hebben op Wonen en daarmee samenhangende voorzieningen mede van toepassing;

Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid

Om de bestemming te kunnen wijzigen naar 'Wonen', 'Groen', 'Water' en 'Verkeer'; dient aangetoond te worden dat aan de voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan.

Ad a) Het voorliggende plan ziet toe op de ontwikkeling van maximaal 16 woningen. Dis is ook als zodanig in de regels vastgelegd.

Ad b) Het aantal aaneengebouwde woningen bedraagt niet meer dan 4 woningen. Ook dit is nader bepaald in de regels.

Ad c) Het voorliggende plan voldoet aan deze bepaling.

Ad d) De goothoogte van de hoofdgebouwen bedraagt niet meer dan 6,0 m.

Ad e) Er zal worden voldaan het minimale aantal parkeerplaatsen. Hiervoor is een regeling opgenomen, uitgaande van de parkeernormen van de gemeente Vijfheerenlanden.

Ad f) De bedrijfsactiviteiten aan de Kortenhoevendijk 9e (veehouderijbedrijf) zijn reeds beëindigd waardoor er gebruik mag worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Zoals aangegeven in paragraaf 5.2 Bedrijven en milieuzonering is ter plaatse nu een auto- & metaalrecyclingsbedrijf gevestigd, waarbij de betreffende loods voldoet aan de richtafstand.

Ad g) De bepalingen van de artikelen die betrekking hebben op 'Wonen' zijn van toepassing op het voorliggende plan, deze bepalingen zijn aangevuld, in lijn met de wijzigingsbevoegdheid.

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. Het college kan dan ook door middel van dit wijzigingsplan de beoogde ontwikkeling mogelijk maken.

4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van woningen.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016 en 1 januari 2017 op onderdelen aangevuld.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen raakvlak met het Barro. De belangen van het Barro zijn niet specifiek van toepassing, waarmee het geen belemmering vormt voor voorliggende planontwikkeling.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een plan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een plan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen. Het voorliggende plan ziet toe op het mogelijk maken van 16 nieuwe woningen. Het plangebied is gelegen binnen de kern van Lexmond, omringd door bestaande woningen en bedrijven. Het plangebied is daarmee gelegen binnen het bestaand stedelijk. Tevens is er behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Vijfheerenlanden waar dit initiatief een bijdrage aan levert. Het voorliggende initiatief is daarom in overstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal Beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voorslim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

waarin Stad en land gezond zijn;
die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
waarin Duurzame energie een plek heeft;
met Vitale steden en dorpen;
die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek

Stedelijk gebied

Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied. De provincie Utrecht heeft enkele basisprincipes voor verstedelijking (1) zoveel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; (2) daarnaast in overig stedelijk gebied; (3) eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In haar verstedelijkingsbeleid richt de provincie zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het stedelijk gebied. Op deze manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Bovendien was hier al woningbouw voorzien middels de wijzigingsbevoegdheid die op het plangebied ligt, daarnaast ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Op deze manier sluit de ontwikkeling goed aan bij deze visie van de provincie.

Landschap Groene Hart

Het plangebied is gelegen binnen het Landschap Groene Hart. De provincie wil voor het landschap Groene Hart de kernkwaliteiten (1) openheid, (2) (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.), (3) landschappelijke diversiteit en (4) rust & stilte, evenals de aardkundige waarden van het gebied behouden en beter beleefbaar maken. Het bevorderen van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap staat daarbij centraal, waarbij zorgvuldig omgegaan dient te worden met open en lege ruimte. Daarnaast is het behouden van rust en stilte een belangrijke eigenschap om te waarborgen, maar enige mate van dynamiek is mogelijk. Met de ontwikkeling vinden geen werkzaamheden plaats die deze kernkwaliteiten zullen beïnvloeden, omdat het plangebied binnenstedelijk is gelegen waar deze kernkwaliteiten niet nadrukkelijk aanwezig zijn. De nieuwe woningen worden daarnaast binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur gerealiseerd. De kernkwaliteiten zullen zodoende onaangetast blijven.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's.

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

Programma's

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek

Voor onderhavig plan heeft de interim omgevingsverordening relevantie met betrekking tot beschermd drinkwatergebied en Landschap Groene Hart.

Overstroombaar gebied

Op kaart 3 'Watersysteem kaart 2' staat aangeven dat het plangebied in overstroombaar gebied ligt. Daarbij wordt in artikel 2.10 gesteld dat er rekening gehouden moet worden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt binnendijks waardoor dit artikel voor onderhavig plan niet van toepassing is.

Landschap Groene Hart

Met betrekking tot deze gronden stelt artikel 7.9 lid 2 van de Omgevingsverordening dat een ruimtelijk besluit voor gronden bestemmingen en regels moet bevatten ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. Artikel 7.9 lid 3 van de Omgevingsverordening stelt dat deze gronden geen nieuwe bestemmingen en regels mag bevatten die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. Voorliggend plan omvat de realisatie van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen kernkwaliteiten van het landschap Groene Hart aanwezig. Er worden geen kernkwaliteiten aangetast. De nieuwe woningen worden daarnaast binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de Omgevingsverordening

Binnenstedelijke woningbouw

Het plangebied is gelegen in het gebied wat is aangeduid als 'Stedelijk gebied'. Met betrekking tot dit stedelijk gebied stelt artikel 9.15 lid 2 van de Omgevingsverordening dat verstedelijking, en dus woningbouw, mogelijk is. De voorgenomen ontwikkeling betreft het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid om wonen op de planlocatie mogelijk te maken. Hiermee is het initiatief passend binnen de Omgevingsverordening.

Gezien voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de Interim Omgevingsverordening.

4.3 Gemeentelijk Beleid

4.3.1 Ruimtelijke kwaliteit Vijfheerenlanden

De drie voormalige gemeenten Leerdam, Vianen en Zederik hadden ieder een nota ruimtelijke kwaliteit. De fusie was aanleiding om deze drie samen te voegen in één nieuwe nota ruimtelijke kwaliteit, die de toetsing van het uiterlijk van bouwwerken met aandacht voor stedenbouw en landschap plaatst in de context van de Omgevingswet. Op 28 mei 2021 heeft de gemeente Vijfheerenlanden de regels omtrent ruimtelijke kwaliteit vastgesteld.

Het doel van deze nota is het behartigen van het publieke belang van de zorg voor de bebouwde omgeving door de lokale overheid. Individuele vrijheid van de inwoner of ondernemer wordt afgewogen ten aanzien van hun omgeving als algemene waarde. De gemeente wil van toetsen naar bespreken. waarbij de nota ruimtelijke kwaliteit een kader is, waarin het beleid zoveel mogelijk helder is beschreven als effectieve en controleerbare basis voor gesprekken. Ook is er voor gekozen om het beleid te vereenvoudigen. Zodat er meer aandacht en tijd kan worden besteed aan de kernwaarden en kwaliteiten van de gemeente. De aandacht gaat uit naar gebieden zoals de historische kernen, het landelijk gebied en hoofdroutes. Hiermee kan op beeldbepalende plekken gestuurd worden op het aanzien van de gemeente. In de overige gebieden wil de gemeente zich terughoudend opstellen en waar mogelijk ruimte laten voor vrije vormgeving.

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in de kern van Lexmond waarvoor een soepel welstandsniveau geldt. Bouwplannen in gebieden met een soepel niveau doen in principe geen afbreuk aan de basiskwaliteit, gezien vanuit de openbare ruimte. De nadruk ligt daarmee op voorkanten. Aan achterkanten is het doel excessen te voorkomen. Standaardoplossingen zijn bij een soepel niveau in principe altijd goed. De criteria zijn zoveel mogelijk objectief en geven de planindiener vooraf veel duidelijkheid.

De op de verbeelding vastgelegde verkavelingsopzet vormt een logische voortzetting van het bestaande bebouwingspatroon aan de Killesteijnstraat. Bij de verdere uitwerkingen zal rekening worden gehouden met de nota Ruimtelijke kwaliteit, waarbij geen sprake zal zijn van een afwijking van de basiskwaliteit in het gebied.

4.3.2 Omgevingsvisie Vijfheerenlanden

Op dit moment bereidt de gemeente Vijfheerenlanden de 'Omgevingsvisie Vijfheerenlanden' voor. De Omgevingsvisie gaat over de toekomst van de dorpen, steden en het buitengebied en laat zien wat de gemeente Vijfheerenlanden belangrijk vindt voor de fysieke leefomgeving. De visie richt zich op mogelijkheden om te wonen, werken, recreëren, ondernemen, maar ook op een gezond, duurzaam en veilig leefklimaat. De omgevingsvisie vormt het kader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, toekomstig beleid en het omgevingsplan.

Er wordt vooruit gekeken tot 2040. Welke doelen heeft de gemeenteraad dan behaald en wat voor gemeente is Vijfheerenlanden? Bij het realiseren van deze doelen houdt de gemeente als leidraad het behouden van een vitale samenleving aan, dit is als het ware het kompas. Hoe dit te bereiken is uitgewerkt in 11 ambities en een visiekaart. Voor elke ambitie is uitgewerkt wat de gemeente wil bereiken en hoe ze dat wil gaan doen. Ook is er een waardenkaart opgesteld, waarop is aangegeven welke (langschappelijke) waarden de gemeente belangrijk vindt. Deze waarden wil de gemeente zoveel mogelijk behouden en versterken.

De ontwikkelingen waar de gemeente voor staat zijn vertaald in vijf doelen:

Landschap, water en groen: toekomstbestendig buitengebied.
Wonen: 5.000 woningen.
Werken: 70-75 ha werklocaties (bruto).
Mobiliteit: bereikbaar, duurzaam en veilig.
Energietransitie: opwekken duurzame energie.

Bij het realiseren van de beschreven doelen houdt de gemeente het behoud van een vitale samenleving aan als leidraad, dit is als het ware het kompas. De kern hiervan is, dat de gemeente staat voor leefbaarheid en een vitale samenleving. De basis hiervoor is een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving.

Om de doelen te bereiken met het kompas als leidraad zijn er 11 ambities en keuzes beschreven:

We bouwen woningen naar behoefte.
We versterken en behouden onze landschappelijke en cultuurhistorische waarden.
We zorgen voor duurzame werkgelegenheid.
We zetten in op duurzame bereikbaarheid.
We zetten in op een toekomstbestendige landbouw.
De recreatie in de gemeente past bij onze identiteit.
Er zijn voldoende, toegankelijke en bereikbare voorzieningen.
We realiseren een leefomgeving die positieve gezondheid stimuleert.
We waarborgen een gezonde en veilige leefomgeving.
We zijn een klimaatbestendige gemeente en we vergroten de biodiversiteit.
We zetten in op een duurzame, energie- en klimaat neutrale inrichting.

Planspecifiek

Het voorliggende plan sluit aan bij het doel wonen. Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Lexmond en voorziet in de toevoeging van 16 woningen aan de woningvoorraad van de gemeente. Tevens wordt met het voorliggende plan rekening gehouden met de ambitie om te bouwen naar de behoefte die er is binnen de gemeente. Door dat er met het voorliggende plan verschillende type woningen worden beoogd wordt hier op aangesloten. Ook wordt in het plangebied aandacht geschonken aan de klimaatbestendige leefomgeving middels het op te stellen inrichtingsplan.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Vijfheerenlanden.

4.3.3 Woonvisie Vijfheerenlanden 2020-2025

Op 16 juli 2020 is de Woonvisie Vijfheerenlanden 2020 - 2025 ‘Samen sterk, met eigenheid en diversiteit’ vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Vijfheerenlanden.

De gemeente Vijfheerenlanden zet zich in voor een duurzaam en solidair leefklimaat. Het is belangrijk om woningen te verduurzamen, waar mogelijk levensloopbestendig te maken en doorstroming te bevorderen. Vijfheerenlanden is een prettige gemeente om in te wonen en dat willen we graag zo houden en waar mogelijk versterken. Het doel van de woonvisie is dat het voor iedereen goed wonen is in Vijfheerenlanden en de woonwensen en woningbehoefte van al onze inwoners zoveel mogelijk binnen onze gemeentegrenzen mogelijk te maken. Een van de ambitie is een betere spreiding van de sociale voorraad.

Het aantal huishoudens blijft de komende jaren toenemen. In de periode 2020 tot 2030 met ruim 2.500 huishoudens. Daarna groeit dit aantal verder door tot circa 27.015 huishoudens in 2040. In totaal gaat het voor de periode 2020-2040 om een extra behoefte ruim 3.860 woningen.

Gezinnen zijn de grootste doelgroep in Vijfheerenlanden. De omvang van deze groep neemt de komende jaren verder toe.
De oudere doelgroep groeit relatief hard, tot 2040 zelfs met meer dan 50%.
Het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar groeit ook, zij het minder sterk. Vanaf 2030 neemt de omvang van deze groep weer af.
Het aantal jonge huishoudens (tot 35 jaar) krimpt tot 2030 ongeveer 10%.

Over de hele linie is daarbij sprake van huishoudensverdunning. Met andere woorden, een verschuiving naar steeds kleinere huishoudens. Daarbij wordt geconstateerd dat Vianen te maken heeft met een sterke vergrijzing, maar ook met een toename van andere huishoudensgroepen. In Vianen wordt de groei van het aantal huishoudens voor het grootste deel veroorzaakt door de groep alleenstaanden en stellen van 65 jaar en ouder.

Of initiatieven gefaciliteerd kunnen worden hangt af van lokale omstandigheden en bijvoorbeeld de beschikbaarheid van transformatielocaties. Zo worden lokale initiatieven die de bestaande voorraad aanvullen en passen binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking graag gefaciliteerd.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het mogelijk maken van nieuwe woningen aan de Killesteijnstraat in Lexmond. Er wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de woningvoorraad in de kern Lexmond die passend is binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals blijkt uit toelichting paragraaf 4.1.3. Er worden diverse woningtype voorzien binnen het plan, zoals twee-onder-een-kap woningen, rijwoningen en sociale huurwoningen. De beoogde woningen zijn passend voor de diverse doelgroepen binnen de gemeente, zoals aangegeven in de woonvisie. Het voorliggende initiatief sluit dus aan bij de ambities van de 'Woonvisie Vijfheerenlanden 2020 - 2025'.

4.3.4 Convenant Duurzame woningbouw

De gemeente Vijfheerenlanden heeft het ‘Convenant Duurzame Woningbouw’ ondertekend. Dit convenant is op initiatief door de provincie Utrecht en de gemeenten Utrecht en Amersfoort en ROM Utrecht opgesteld. Bij het tot stand komen van het convenant zijn ook de waterschappen en vertegenwoordigers uit de bouwketen in de regio nadrukkelijk betrokken.

In het convenant staan afspraken die op het gebied van onder andere energiegebruik, circulariteit, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en biodiversiteit zijn gemaakt. Daarbij is onderscheid gemaakt in drie verschillende ambitieniveaus (goud, zilver en brons).

Planspecifiek

De planvorming van het voorliggende plan is nog niet in een stadium dat er concrete uitwerkingen zijn voor de beoogde woningen. De woningen worden wel minimaal volgens BENG-eisen gerealiseerd.

5 Milieu- En Omgevingsaspecten

5.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. Per 1 januari 2021 is de Verzamelwet IenW 2019 in werking getreden. Dit heeft er onder andere toe geleid dat artikel 7.28 van de Wet milieubeheer is gewijzigd. De wijziging houdt in dat voor gevallen onder de drempelwaarden (kolom 2) van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. (informele m.e.r.-beoordeling) een m.e.r.-beoordelingsbesluit in een dergelijk geval niet al moet worden voorgelegd bij de aanvraag. Dit betekent dat de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling tegelijk met de procedure voor de vergunningaanvraag kan lopen. De initiatiefnemer hoeft het m.e.r.-beoordelingsbesluit niet bij de aanvraag aan te leveren.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend wijzigingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van 16 woningen.

Gelet op het voorgaande kan worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. noodzakelijk;
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r. worden uitgevoerd.

Bij besluiten ten aanzien waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt is artikel 7.19 van de Wet milieubeheer van toepassing. Met name lid 3, waarin wordt verwezen naar de relevante criteria van bijlage III bij de Europese m.e.r.-richtlijn, is hierbij relevant. Deze selectiecriteria zijn:

kenmerken van het project;
plaats van het project;
kenmerken van de potentiële effecten.

De kenmerken en de plaats van het project worden in toelichting hoofdstuk 2 beschreven. Gezien de aard en omvang van het project zullen de effecten op de omgeving beperkt zijn. Deze effecten hebben met name te maken met het verkeer en de emissies die daardoor veroorzaakt worden. Deze effecten zullen echter ook beperkt zijn.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht toelichting hoofdstuk 5. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

Het bevoegd gezag kan op basis van deze informatie een besluit nemen over de uitkomst van de vormvrije m.e.r.-beoordeling in deze paragraaf, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit.

5.2 Bedrijven En Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven), zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Het voorliggende wijzigingsplan regelt de wijziging naar de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer'. Derhalve moet inzichtelijk gemaakt worden of milieubelastende activiteiten in de omgeving een belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en of milieubelastende activiteiten in de omgeving als gevolg van het plan beperkt kunnen worden in hun mogelijkheden. Aan de hand van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' kan worden aangetoond of voldaan wordt aan de gestelde richtafstanden.

Het plangebied is gelegen aan de Killesteijnstraat, in Kern van Lexmond en kent een lichte functiemenging. Door de mix aan functies rondom het plangebied kan het gebied worden aangegeven als 'gemengd gebied'. Richtafstanden kunnen hierdoor met één stap worden verlaagd.

Rondom het plangebied zijn meerdere bedrijfsactiviteiten aanwezig. Onderstaande tabel tonen de relevante aanwezige bedrijfsactiviteiten met richtafstanden.

Activiteit	SBI-code	Adres	Milieucategorie	Richtafstand gemengd gebied	Minimale afstand tot gevoelige functie
Bedrijfsbestemming tot cat. 2	-	Kortenhoevendijk 9	2	10 meter	25 meter
Jacobs-Lexmond auto & metaalrecycling	4677	Kortenhoevendijk 9e	3.2	50 meter	25 meter
Elti B.V.		Ambachtsweg 1	2	10 meter	50 meter
Perceel achter Elti, Bedrijf tot cat. 2	-	Achter Ambachtsweg 1	2	10 meter	15 meter

Voor de bedrijvigheid aan de Kortenhoevendijk 9 is maximaal categorie 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. De beoogde woningen zijn geprojecteerd op een afstand van circa 25 meter, waarmee voldaan wordt aan de richtafstand.

Het perceel Kortenhoevendijk 9e/Killesteijnstraat 57 is in het geldende bestemmingsplan voorzien van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijvigheid - sloperij'. Het betreft een categorie 3.2 bedrijf, waarvoor een richtafstand geldt van 50 m. Aan deze richtafstand wordt niet voldaan. Het meest nabijgelegen deel van die aanduiding betreft het perceel Killesteijnstraat 57. Hier worden echter geen sloopactiviteiten uitgeoefend. Voor wat betreft de activiteiten op het perceel Kortenhoevendijk 9e wordt opgemerkt dat de bedrijvigheid die het dichtst bij het plangebied is gelegen inpandig wordt uitgevoerd, waarbij de betreffende loods zich bovendien op circa 50 m afstand tot de geprojecteerde woningen bevindt. Bij de bedrijfsvoering worden er ook werkzaamheden buiten uitgevoerd, het terrein waar buiten wordt gewerkt ligt op nog grotere afstand, waarmee op dat punt voldaan wordt aan de richtafstand.

Derhalve kan gesteld worden dat een goed woon- en leefklimaat niet in het geding zal zijn. Ook wordt het betreffende bedrijf, gelet ook op de reeds op kortere afstand aanwezige woningen Killesteijnstraat 55 en 59, niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

Ten opzichte van de bedrijven aan de Ambachtsweg en het perceel achter de Ambachtsweg is de afstand tot gevoelige bestemmingen groot genoeg: er wordt voldaan aan de richtafstand.

Verder is in het gebied een speelplaats voorzien, ter vervanging van de bestaande speelplaats. De inrichting van de speelplaats wordt in overleg met omwonenden nader ingevuld. De speelplaats kan geluidoverlast veroorzaken, met name op piekmomenten. Van belang is dat de nieuwe bewoners gewezen wordt op het feit dat ze naast een speelplaats komen te wonen waar sprake kan zijn van enige geluidsoverlast.

Gezien het voorgaande dient geconcludeerd te worden dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat omliggende bedrijven niet worden belemmerd in hun mogelijkheden. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

In 2021 is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel NO2, PM10 en PM2,5 op 21 september 2021 verlaagt naar respectievelijk 10, 15 en 5 μg/m³. Deze richtlijn wordt ook door de GGD gevolgd. Als voldaan wordt aan de advieswaarden, zal er sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Planspecifiek

Het voorliggende wijzigingsplan ziet toe op een bestemmingswijziging van de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Groen' naar 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer'. Het project is aan te merken als een project van 'niet in betekenende mate'. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de digitale kaart 'NSL monitoring' gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2021 van fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) nabij het plangebied bedragen respectievelijk maximaal 16,4 μg/m³, 9,4 μg/m³ en 14,3 µg/m³. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM₁₀ en stikstofdioxide en 25 µg/m³ voor fijnstof PM_2,5.

Er wordt niet voldaan aan de aangescherpte WHO-advieswaarden. Hierbij dient vermeld te worden dat deze waarden dermate streng zijn dat ze momenteel nergens in Nederland worden gehaald. Op basis van het Schone Lucht Akkoord wordt gestreefd naar een permanente verbetering van de luchtkwaliteit, waarbij wordt toegewerkt naar de WHO-advieswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof in 2030.

Bovendien kan vermeld worden dat auto's in de toekomst 'schoner' zullen worden en minder stikstofdioxide en fijnstof zullen gaan uitstoten, wat een verbetering van luchtkwaliteit tot gevolg heeft.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, beschermd. Het beschermen van de geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Een woning is een geluidgevoelig object zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Het plangebied is gelegen aan de Killesteijnstraat, dit is een doodlopende weg met een snelheidsregime van 30 km/u. Voor deze wegen zijn de bepalingen van de Wgh niet van toepassing. Ten oosten van het plangebied loopt wel de Nieuwe Rijksweg. Met een afstand van 100 -125 meter tot het plangebied liggen de panden binnen de wettelijke onderzoekszone van 200 meter. Om deze reden is er een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd door Advies buro van der Boom (kenmerk: 22-039, d.d. 6 maart 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).

De geluidbelasting door wegverkeer op de Oude Rijksweg bedraagt ten hoogste 48 dB na aftrek van 2 dB ex art 110-g Wgh. De geluidbelasting door wegverkeer op de Nieuwe Rijksweg bedraagt ten hoogste 35 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. De geluidbelasting door wegverkeer op de Kortenhoevenseweg bedraagt op de gevels van de woningen ten hoogste 29 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. De geluidbelasting door wegverkeer op de Kortenhoevendijk bedraagt ten hoogste 48 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. De geluidbelasting door wegverkeer op alle 30 km wegen samen bedraagt ten hoogste 29 dB na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh.

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op de woningen door geen van de wegen overschreden. Er zijn geen hogere waarden nodig voor wegverkeer.

Bij het bepalen van de benodigde geluidwering mag geen aftrek plaatsvinden ex. artikel 110-g Wgh. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 53 dB zonder aftrek. Voor gevels met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek zijn geen voorzieningen noodzakelijk. De benodigde karakteristieke geluidwering G_A;k voor deze geveldelen bedraagt 20 dB, Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

5.5 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling vindt er een functiewijziging van het plangebied plaats. Met de wijziging is sprake van een gevoeliger bodemgebruik. Het is daarom van nodig om met een actueel bodemonderzoek aan te tonen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Er is een bodemonderzoek uitgevoerd door Inventerra (kenmerk: 22-2306-R01AvH, d.d. 28 februari 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2).

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

In de onderzochte mengmonsters van de teeltlaat (0 – 0,3 m-mv, MM1 t/m MM3) zijn geen verontreinigingen met OCB aangetoond.
De zintuiglijk onverdachte kleiige bovengrond op de locatie (0 – 0,5 m-mv, MM4 en MM5) en de ondergrond (0,5 – 1,0 m-mv, MM6) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
De zintuiglijk onverdachte kleiige bovengrond ter plaatse van de beide dempingen (0 – 0,5 m-mv, MM7 en MM8) is licht verontreinigd met enkele zware metalen en/of PAK;
In het onderzochte grondmengmonster van het depot zijn geen verontreinigingen aangetoond.
In het grondwater op de onderzoekslocatie (peilbuis 118) is een licht verhoogde concentratie barium aangetoond; deze wordt beschouwd als een natuurlijk verhoogde achtergrondconcentratie.

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek dient de hypothese ‘verdacht voor een verontreiniging met OCB’ te worden verworpen, aangezien geen verontreinigingen met OCB zijn aangetoond. De hypothese ‘verdacht voor een verontreiniging met diverse parameters’ ter plaatse van de slootdempingen is bevestigd, vanwege de aangetoonde licht verhoogde gehalten in de grond. De aangetoonde gehalten in de grond zijn zodanig licht verhoogd dat aanvullend onderzoek (eventueel op basis van een aangepaste onderzoeksstrategie) of nadere maatregelen onzes inziens niet noodzakelijk worden geacht.

De hypothese ‘onverdacht’ voor de algemene bodemkwaliteit is bevestigd. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt wordt het terrein geschikt geacht voor de huidige en de toekomstige bestemming.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor het voorliggende plan.

5.6 Externe Veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5-contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is bepaald dat woningen kwetsbare objecten zijn. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

^{Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omkaderd (bron: atlas voor leefomgeving)}

Transport gevaarlijke stoffen

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied is gelegen in de nabijheid van de Lek dit is een transportroute voor gevaarlijke stoffen, namelijk de binnenvaartroute Amsterdam - Rijn. De afstand van het plangebied tot de Lek is ca. 680 m. Deze afstand is dermate groot dat deze geen risico vormt voor het plangebied. Het plangebied is niet gelegen in het invloedsgebied van de Lek.

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt verder dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen en/of buisleidingen aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor het voorliggende initiatief.

5.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
decentralisatie van verantwoordelijkheden;
vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.

Planspecifiek

De ingreep van de beoogde ontwikkeling is in het kader van de Wet natuurbeheer aan te duiden als een ruimtelijke inrichting of ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft de wettelijke verplichting om aan te tonen dat met de beoogde ingreep geen beschermde soorten worden verstoord, of om ontheffing aan te vragen voordat verstorende activiteiten mogen plaatsvinden. Om na te gaan of de handeling een negatief effect heeft op eventueel aanwezige beschermde soorten, is een ecologische quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd door Blom Ecologie (kenmerk: 2022-1287, d.d. 18 januari 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3).

Soortenbescherming

De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor soorten welke niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) en/of waarvoor een vrijstelling geldt. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen (indicatief 15 maart – 15 juli).

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied of provinciaal aangewezen beschermde gebieden. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden. Dit kan middels de AERIUS-Calculator.

Stikstofdepositie

Voor de beoogde ontwikkeling is ten behoeve van de Wet natuurbescherming een AERIUS-berekening (Buro SRO, d.d. 4 november 2024, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4) uitgevoerd, gebruik makend van AERIUS Calculator versie 2024.0.1. Er zijn twee berekeningen uitgevoerd: een berekening voor de aanlegfase en een berekening voor de gebruiksfase. De nieuwe woningen worden gasloos uitgevoerd, waardoor voor de gebruiksfase enkel de verkeersgeneratie relevant is voor de stikstofdepositie. Voor de aanlegfase is een inschatting gemaakt van de te gebruiken mobiele werktuigen en de verkeersgeneratie tijdens de bouw. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat er geen depositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar op de omliggende Natura 2000-gebieden is. Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet noodzakelijk. Daarmee zijn er geen significante gevolgen voor de omliggende Natura 2000-gebieden vanwege dit plan.

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Conclusie

De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren, kolonisatie door rugstreeppadden en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen.

5.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Een aantal bepalingen uit de Erfgoedwet gaat te zijner tijd over naar de Omgevingswet. Dit betreft bepalingen die betrekking hebben op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving (vergunningverlening en integratie in de planvorming).

Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

Het plangebied is in het bestemmingsplan 'Kernen Zederik' voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2', 'Waarde - Archeologie - 4' en 'Waarde - Archeologie - 8', waarbij vrijstellingsgrenzen van respectievelijk 100, 250 en 500 m² en een diepte van 30 cm gelden. Bij verstoringen groter dan deze maten is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Met het voorliggende plan worden deze maten overschreden waardoor archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd door Transect (kenmerk: 22110082, d.d. 17-01-2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5).

Op basis van het bureauonderzoek valt af te leiden dat het plangebied op de rand van de oevers van de Onbedijkte Lek heeft gelegen. Deze rivier zelf is rond de jaartelling ontstaan. aan de rand van een waaiervormige oeverafzetting ligt die afkomstig is vanaf de Lek. Dit viel af te leiden aan de hand van het hoogteverloop op het AHN en de gegevens van de geomorfologische kaart. Daaronder en omheen liggen komafzettingen. Indien in het plangebied intacte oeverafzettingen aanwezig zijn, kunnen hierop resten vanaf de Romeinse tijd tot in de Middeleeuwen te verwachten zijn (de periode van activiteit van de Lek). Deze wordt hier als middelhoog bestempeld vanwege de wat verwijderde ligging van het plangebied van de bekende stroomrug van de Lek. Vanaf de Late Middeleeuwen werd het gebied ontgonnen. Het plangebied ligt hierbij niet aan een dijk of ontginningsas, vanaf waar de ontginningen in de 12e eeuw van het gebied hebben plaatsgevonden. Het is zodoende niet de verwachting dat in de Late Middeleeuwen sporen van bewoning in het plangebied aanwezig zullen zijn. Dit geldt eveneens voor de Nieuwe tijd. Deze zijn echter niet volledig uit te sluiten. Op de oudst geraadpleegde kaart uit het begin van de 19e eeuw is het plangebied niet bebouwd. Andere elementen als eendenkooien, pestbosjes en molens zijn niet aanwezig. De verwachting dat in de periode ervoor hier bouwwerken hebben gestaan is zodoende klein. Daarnaast ontbreken aanwijzingen voor de aanwezigheid van resten gerelateerd aan de Tweede Wereldoorlog. Er is dan ook geen verwachting voor resten uit deze periode in het plangebied. Voor de overige perioden geldt een lage archeologische verwachting. Er zijn geen elementen in de ondergrond te verwachten waarop resten uit de periode Neolithicum- IJzertijd aanwezig zijn. Resten uit de periode Laat-Paleolithicum-Mesolithicum worden vanwege de grote diepteligging, de lage trefkans en de geringe omvang van het plan buiten beschouwing gelaten.

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek is het plangebied in twee delen op te splitsen, te weten een laag en een hoog verwachtingsgebied. Deze verwachting is daarbij gebaseerd op het voorkomen van een crevasse, die in het uiterste zuidoosten van het plangebied is aangetroffen. In de boringen is in dit deel van het plangebied namelijk een humeus vegetatieniveau aanwezig, hetgeen erop wijst dat de top van de crevasse-afzettingen hier intact zijn gebleven en dat de top van de crevasse hier droog genoeg is geweest voor mogelijke bewoning. Daarom is voor aan dit deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting toegekend. Hoe oud exact het vegetatieniveau en daarmee eventueel te verwachten archeologische resten zijn, is onduidelijk, maar vermoed wordt dat deze dateert uit de Romeinse tijd, vlak na het ontstaan van de Lek. De Lek ontstond namelijk in kortstondig en fel met daarbij ook crevasses. Daarna reguleerde de afvoer en vormden zich komafzettingen, waarschijnlijk tot aan de Late Middeleeuwen. Hierdoor raakte het vegetatieniveau uit de Romeinse tijd-Vroege Middeleeuwen bedekt. Voor de rest van het plangebied is de archeologische verwachting laag. De afzettingen die hier aangetroffen zijn, zijn slap en lijken vanwege hun gebandheid sterk op geulafzettingen die onder natte omstandigheden tot stand zijn gekomen en gebleven. De kans dat hier archeologische resten aanwezig zijn is hiermee klein.

Op onderstaande advieskaart zijn de archeologische verwachtingen weergegeven.

Advieskaart (bron: Transect, d.d. 17-01-2023)

Advies

In het plangebied geldt in het zuidoosten van het plangebied een hoge archeologische verwachting. Het verdient de aanbeveling deze verwachting in het nieuwe wijzigingsplan uit te werken als een Waarde - Archeologie. Mochten er in dit gebied bodemingrepen plaatsvinden beneden 0,5 m NAP dan verdient het de aanbeveling om een archeologisch vervolgonderzoek uit te laten voeren naar de aanwezigheid van archeologische resten (Inventariserend veldonderzoek, karterende fase). Op deze manier kan worden aangetoond of uitgesloten of er resten in dit deel van het plangebied te verwachten zijn.

Voor de rest van het plangebied zijn in het kader van de voorgenomen nieuwbouw geen aanvullende maatregelen nodig. Geadviseerd wordt het plangebied voor wat betreft archeologie vrij te geven. Op het moment dat onverhoopt toch archeologische zaken worden aangetroffen, geldt een wettelijke meldingsplicht conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 en 5.11, deze vondsten te melden bij de bevoegde overheid (gemeente Vijfheerenlanden).

Conclusie

Het zuidoostelijke deel van het plangebied behoudt de archeologische dubbelbestemming. Hierbij wordt uitgegaan van 'Waarde - Archeologie - 4a', overeenkomstig het op 26 september 2024 vastgestelde 'Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden'. Voor de rest van het plangebied is geen dubbelbestemming meer opgenomen.

5.9 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen aan de Killesteijnstraat in de kern van Lexmond. In het plangebied en de directe omgeving van het plangebied zijn geen gemeentelijke en/of rijksmonumenten aanwezig. Daarnaast maakt het plangebied geen onderdeel uit van een beschermd stads- of dorpsgezicht. Met het voorliggende plan worden geen cultuurhistorische waarden of panden aangetast.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

5.10 Waterhuishouding

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Water Programma

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Waterschapsbeleid

Het waterbeheer is hier in handen van het Waterschap Rivierenland. Het speerpunt van het beleid van het Waterschap Rivierenland is 'duurzaam en klimaatbewust'. Om een duurzaam en klimaatbewust waterbeheer te kunnen realiseren, beschikt het waterschap over een klimaatneutraal kantoor, koopt men duurzaam materiaal in, levert het duurzaam terreinbeheer en duurzame energiemaatregelen. Het Waterschap Rivierenland is het eerste waterschap in Nederland dat is toe getreden tot het klimaatverbond. Dit instituut verenigt Nederlandse overheidsorganisaties die daadkrachtig werken aan het verankeren van een beter klimaatbeleid en de uitvoering ervan op lokaal niveau. Het lidmaatschap moet zorgen voor nieuwe inspiratie voor de ingeslagen weg van duurzaamheid.

In het kader van de speerpunten van het beleid is het waterschap verantwoordelijk voor, en werkt het voortvarend aan, een duurzaam waterbeheer voor een veilig en leefbaar Rivierenland. Hierbij heeft het een visie die bestaat uit een missie, een aantal kernwaarden en een toekomstbeeld. De kerntaak is het waterbeheer in Rivierenland. Wederom is het aspect veiligheid een belangrijk onderdeel. Het uitvoeren van de taken doet het waterschap door middel van het inzetten van technische middelen en bijzondere capaciteiten, te weten: dijkbeheer, muskusrattenbestrijding, beheer van watersystemen, waterzuivering, vaarwegenbeheer en grondwaterbeheer. Het waterschap draagt de verantwoordelijkheid bij het inzetten van de middelen en beschikt over de noodzakelijke kennis om tot een juiste inzet te komen.

Waterbeheerprogramma 2022 - 2027

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 ‘Versterken, verbinden, vergroenen’ beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in acht hoofdthema’s: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.

Planspecifiek

Watertoets

De watertoets is een standaard overleg met het waterschap dat gevoerd moet worden wanneer de planologische situatie op een locatie wijzigt. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

Met Waterschap Rivierenland is afgesproken dat er een waterhuishoudkundig plan gemaakt wordt voor een groter gebied dan alleen het plangebied om een goed beeld te krijgen van knelpunten. De wateropgave voor een mogelijke toekomstige uitbreiding op het aangrenzende terrein (Killesteijn III) wordt daarin meegenomen. Hiertoe is door Tauw de notitie 'Waterparagraaf wijkontwikkeling Killesteijn II in Lexmond' (d.d. 6 mei 2024) opgesteld. Deze notitie is als bijlagen bij toelichting, bijlage 6 bijgevoegd.

Watercompensatie

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels onverhard. Met de realisatie van de woningen neemt de verharding in het plangebied toe. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de huidige en toekomstige type oppervlakken binnen het plangebied en de watercompensatie voor de ontwikkeling. Hierbij is op basis van de schetsverkaveling een inschatting gemaakt hoeveel verharding er in het plangebied wordt toegevoegd en hoeveel water er wordt toegevoegd in het plangebied ter compensatie van deze verharding.

^{Oppervlak verdeling huidige en toekomstige situatie (bron: Tauw, d.d. 6 mei 2024)}

De bestaande verharding heeft een oppervlak van 1.609 m², terwijl de toekomstige verharding 3.544 m² bedraagt. Derhalve bedraagt de toename 1.935 m².

^{Watercompensatie (bron: Tauw, d.d. 6 mei 2024)}

In de beoogde ontwikkeling wordt 673 m² oppervlaktewater gerealiseerd waar een opgave van 633 m² gerealiseerd moet worden. Dit betekent een overschot van 40 m² aan waterberging. Met de tijdelijk toegestane peilstijging van 0,30 m betekent dit een bergingsoverschot van 12 m³.

In feite is er nog meer waterberging beschikbaar door het tijdelijk toestaan van een peilstijging van 0,30 m in het bestaande oppervlaktewater (122 m²). Dit levert tijdelijk een extra bergingscapaciteit op van circa 12 m³, welke weer vervalt bij realisatie van Killesteijn III. Door in plan Killesteijn III (naast de voor Killesteijn III zelf benodigde compensatie) 256 m2 (51 m3) aan extra wateroppervlak te realiseren wordt voorzien in de volledige bergingsopgave ter compensatie van Killesteijn I en II, uitgaande van een peilstijging van 0,20 m.

Met de voorgestelde maatregelen wordt voldaan aan de eisen van watercompensatie.

In overleg met het Waterschap Rivierenland is bepaald dat het nieuwe water te behoeve van de watercompensatie verbonden moet zijn met een bestaande watergang. Het nieuw aan te leggen water wordt middels een watergang of een buis verbonden met de watergang langs de Kortenhoevenseweg. De wijze waar dit dient te gebeuren is weergegeven op de onderstaande afbeelding.

^{Nieuw aan te leggen verbinding water (bron: gemeente Vijfheerenlanden)}

Grondwaterbeschermingsgebied

De locatie van het plan is voorzien van de aanduiding 'Grondwaterbeschermingsgebied – boringvrije zone'. Gronden met deze aanduiding zijn mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater. Bij Lexmond geldt dat maximaal tot 3,0 m onder maaiveld mag worden geboord. Voor diepere boringen is een vergunning nodig. Dit is vastgesteld in de omgevingsverordening van provincie Utrecht. Bij de verdere uitwerkingen zal, waar nodig, een vergunning worden aangevraagd.

Waterkering

Het plangebied ligt op circa 85 m ten oosten van de waterkering Kortenhoevensedijk (winterdijk van de rivier de Lek), waarbij een deel van het plangebied binnen de buitenbeschermingszone van deze kering ligt. Het plangebied valt buiten de vastgestelde bouwgrens van de kering waarbinnen een bouwverbod geldt.

Waterschap Rivierenland houdt rekening met toekomstige dijkversterking middels een vastgesteld profiel van vrije ruimte (PVVR). Nabij het plangebied ligt het PVVR tussen de kering en de bouwgrens. Het plangebied valt daarmee buiten de bouwgrens en het PVVR, waardoor er geen beperkingen zijn om binnen het plangebied te bouwen.

Hemelwater en afvalwater

Het afvalwatersysteem van de ontwikkeling wordt zodanig vormgegeven dat het regenwater zoveel mogelijk kan worden afgekoppeld op de watergangen aan de randen van het perceel. Het overige vuilwater wordt afgevoerd middels de riolering.

Klimaatadaptatie

Aangesloten wordt bij de kernpunten van Deltaprogramma Ruimtelijke adaptatie (DPRA) dat er op gericht is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. Het gaat om het zoveel mogelijk verminderen van schade door hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen. Ten aanzien van deze aspecten kan het volgende worden opgemerkt:

- Hitte

Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. In het stedelijk gebied is het thema hittestress meer van belang dan in het landelijk gebied. Ten aanzien van het verminderen van hittestress kan worden opgemerkt dat het initiatief voorziet in oppervlaktewater, een groene (speel-)ruimte en de aanplant van bomen. Dit levert een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

- Wateroverlast

Een bui van 70 mm in 2 uur (T=100) resulteert in enkele plekken binnen het plangebied waar in de huidige situatie wat water op maaiveld blijft staan. In de omgeving van het plangebied blijft op verschillende plekken tot wel 20-30 cm water staan, zoals op de percelen ten zuiden van het plangebied en de Ambachtsweg binnen het bedrijventerrein. De infiltratiekansen zijn alleen voor het westelijke perceel aangegeven. Hier wordt de stedelijke infiltratiekans 'kansarm' geacht, vanwege de lokaal slecht doorlatende bodem (klei- en veenlaagjes) ter plaatse van het plangebied

Het voorliggende initiatief zorgt voor extra oppervlaktewater en groen waarmee er, zij het beperkte, infiltratiemogelijkheden bestaan. Verwacht mag worden dat het gebied hiermee 'regenwaterbestendig' is en het de omgeving niet belast.

- Droogte

Droogte leidt tot een verhoogde watervraag en toenemende watertekorten, wat een langdurig effect op grond- en oppervlaktewaterstanden heeft. Langdurige droogte kan leiden tot bijvoorbeeld schade aan funderingen, verdroging van groen, een slechte oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. Om droogte tegen te gaan kunnen onder andere eisen gesteld worden aan het openbaar groen, oppervlaktewater en de gewenste grondwaterstand. Door water binnen het plangebied vast te houden wordt droogte tegengegaan. In de huidige situatie is er een watergang aanwezig. Deze wordt vervangen door een waterpartij aan de noordzijde van het plangebied. Door het plangebied verder deels groen in te richten wordt een bijdrage geleverd aan het vertraagd afvoeren van water. Daarmee worden bijdragen geleverd aan het voorkomen van droogte. Hierbij zijn, naar verwachting, zettingen (5-25 cm) bij ophoging goed op te vangen binnen het plangebied.

- Overstroming

De kans op overstromingen is per locatie anders. Overstromingen vanuit in dit geval de Lek kan voor grote overlast zorgen. Uit het raadplegen van de klimaateffectatlas blijkt dat voor het plangebied een middelgrote kans op overstromingen van tussen de 1/30 en 1/300 per jaar geldt. Vanuit het Landelijk Informatiesysteem Water en Overstromingen (LIWO) is de overstromingskans van het plangebied tussen 1/3.000 tot 1/30.000 jaar. Dit betekent inzetten op schuilen en evacueren met betrekking tot maatregelen. Gelet op dit risico is woningbouw op deze locatie aanvaardbaar.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water vormt geen belemmering voor het voorliggende wijzigingsplan.

5.11 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

5.11.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de wijziging van onbebouwde agrarische gronden naar woningen. De nieuwe woningen zorgen voor een toename van verkeer. Voor het bepalen van verkeersgeneratie wordt gebruik gemaakt van de kengetallen van CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfer - basis voor parkeernormering'. De kengetallen worden bepaald aan de van de ligging van het plangebied, betreffende categorieën waarbij wordt aangesloten zijn 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom'.

In onderstaande tabel wordt, ter illustratie, de verkeersgeneratie van een mogelijk programma uitgewerkt.

Type woning	Aantal	Verkeersgeneratie per woning	Totaal
Koop, huis, tussen/hoek	8	7,4	59,2
Huur. huis, vrije sector	2	6,4	12,8
Huur, huis, sociale huur	6	4,8	33,6
Totaal	16		105,6

De beoogde situatie heeft mogelijk een toename van afgerond circa 106 verkeersbewegingen per etmaal tot gevolg. De ontsluiting van het plangebied verloopt via de Killesteijnstraat richting de Oude Rijksweg. De verwachting is dat de bestaande verkeersstructuur over voldoende capaciteit beschikt om de beperkte verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling op te vangen.

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

5.11.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

Om te voorzien in regels voor parkeren is het 'Paraplubestemmingsplan wonen en parkeren' vastgesteld. Hierin zijn de actuele CROW-kencijfers opgenomen als toetsingskader. In dat verband wordt een overzichtskaart 'Stedelijke zones' gehanteerd, waarbij het onderhavige perceel onderdeel is van 'rest bebouwde kom'.

Planspecifiek

In de wijzigingsregels is een parkeernorm van ten minste 1,5 parkeerplaatsen per woning opgenomen. Dat zou neerkomen op 24 te realiseren parkeerplaatsen. In de voorliggende situatie wordt evenwel aangesloten bij de gemeentelijke 'Nota parkeernormen 2022-2030'. In onderstaande tabel is het beoogde programma uitgewerkt, uitgaande van 'rest bebouwde kom'.

Type woning	Aantal	parkeernorm per woning	Totaal
Koop, huis, tussen/hoek	8	2,0	16
Huur, huis, vrije sector	2	2,0	4
Huur, huis, sociale huur	6	1,6	9,6
Totaal	16		29,6

Op basis van de parkeernormering zijn er in totaal afgerond 30 parkeerplaatsen nodig voor de beoogde woningen.

De beoogde verkaveling voorziet in 27 parkeerplaatsen in het openbare gebied. Bovendien heeft bij twee hoekwoningen parkeren op eigen terrein plaats, waarbij de garage met de lange oprit als 1,5 parkeerplaatsen gerekend wordt. Dat komt neer op een totaal van 30 parkeerplaatsen binnen het plangebied. Derhalve kan gesteld worden dat voldaan wordt aan de geldende parkeernormen.

Derhalve wordt het aspect parkeren niet als een belemmering gezien.

6 Juridische Planbeschrijving

6.1 Algemeen

Voor het wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

6.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

6.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

6.4 Plansystematiek

De planregels van het wijzigingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Hierbij is gebruik gemaakt van de regelingen uit het geldende bestemmingsplan 'Herziening Kernen Zederik', zoals vastgesteld op 23 oktober 2017. Daarnaast zijn de regelingen verwerkt uit het 'Parapluplan wonen en parkeren', zoals vastgesteld op 10 juni 2021 en uit het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden', zoals vastgesteld op 26 september 2024.

6.4.1 Inleidende regels

Begrippen

Hierbij zijn de begrippen opgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Herziening Kernen Zederik'. Daarnaast zijn, waar nodig de begrippen uit het 'Parapluplan wonen en parkeren' en het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden' toegevoegd.

Wijze van meten

Hierbij zijn de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan overgenomen 'Herziening Kernen Zederik'.

6.4.2 Bestemmingsregels

Groen

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de groenvoorzieningen, bermen en beplanting in het plangebied. Daarnaast zijn binnen deze bestemming onder andere parken, plantsoenen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, paden, water en wegen en verharding toegestaan. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Tuin

De zones voor de voorgevels zijn voorzien van de bestemming 'Tuin'. Er mogen hier uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Hierbij is de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren' gehanteerd, waarmee parkeren op eigen erf is toegestaan.

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer. De bestemming 'Verkeer' is ook opgenomen voor parkeervoorzieningen en ondergeschikte groenvoorzieningen. De bestemmingsomschrijving maakt het mogelijk om de openbare ruimte flexibel te beheren.

Water

De voor “Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen, en/of duikers.

Wonen

Met de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid uit het vigerende bestemmingsplan krijgt een groot deel van de gronden van het plangebied de bestemming ‘Wonen’. Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangeduid, evenals de maximum goot- en bouwhoogte en de bouwaanduiding 'aaneengebouwd'. Tevens is geregeld dat het aantal aaneen te bouwen woningen ten hoogste 4 mag bedragen en dat het aantal woningen ten hoogste 16 mag bedragen.

Verder zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan overgenomen.

Dubbelbestemming en gebiedsaanduiding

Tevens is voor het zuidoostelijke deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4a', conform het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie Vijfheerenlanden'.

Tevens is de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

6.4.3 Algemene regels

In de Algemene regels zijn opgenomen: de anti-dubbeltelbepaling, Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels, Algemene aanduidingsregels, Algemene afwijkingsregels, Algemene wijzigingsregels en de Overige regels. Deze zijn veelal overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Binnen die Algemene gebruiksregels is een parkeerregeling opgenomen, ontleend aan het 'Parapluplan wonen en parkeren'. Op basis van dat parapluplan is een regeling voor kamergewijze verhuur en/of woon (zorg) initiatieven opgenomen. Verder is de regeling voor Bed and breakfast overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

Bij de Algemene aanduidingsregels is de bepaling voor de 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

6.4.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze bevat de titel van het wijzigingsplan.

7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Na de vaststelling van het wijzigingsplan worden percelen die in bezit zijn van de gemeente Vijfheerenlanden verkocht aan een ontwikkelaar. Deze ontwikkelaar zal de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden voor haar rekening nemen. De gemeente Vijfheerenlanden zal de kosten dragen die gemoeid zijn met de watercompensatieopgave.

Behoudens de voorbereidingskosten voor het wijzigingsplan en de kosten die gemoeid zijn met de watercompensatieopgave heeft het project verder geen financiële gevolgen voor de gemeente.

De gemeente zal vóór de vaststelling van het uitwerkingsplan met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst (als bedoeld in artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening) of een koop- en realisatieovereenkomst afsluiten. In deze overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over de kostenverdeling en wordt de betaling van de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld.

De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij behorende risico wordt grotendeels gedragen door een ontwikkelaar. De economische uitvoerbaarheid van het plan is zodoende in voldoende mate verzekerd.

7.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerp wijzigingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het wijzigingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de ter visielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het wijzigingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Participatie

Bij de totstandkoming van de dorpswoonvisie voor Lexmond is gesproken over de algemene ruimtelijke ontwikkeling van het dorp en in bepaalde gevallen, waaronder Killesteijn II, is gesproken over de invulling van specifieke locaties. In dat opzicht hebben inwoners al vragen kunnen stellen of kunnen nadenken/meedenken over de invulling van de locatie Killesteijn II. Deze gedachten, ideeën en vragen hebben de inwoners in het participatieproces voor specifiek de locatie Killesteijn II ten gehoor kunnen brengen.

De omwonenden zijn in januari 2024 middels een brief geïnformeerd over de plannen en hebben in diezelfde brief een uitnodiging gekregen voor de inloopmiddag/avond in huis het Bosch in Lexmond. Op 24 januari 2024 zijn de plannen persoonlijk toegelicht door de vertegenwoordigers van de gemeente, woningcorporatie en ontwikkelaar. De aanwezigen konden via een formulier hun op- en aanmerkingen plaatsen bij het plan. Deze op- en aanmerkingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in voorliggend plan. Daarnaast kon een ieder nog een zienswijze indienen op het plan. Met de indiener van een zienswijze heeft aanvullend nog een overleg plaatsgevonden op 17 oktober 2024.

7.2.2 Vooroverleg

De bestuurlijke overlegpartners zijn op grond van het gestelde in artikel 3.1.1 Bro in de gelegenheid gesteld om te reageren op het ontwerp-wijzigingsplan.

Veiligheidsregio Utrecht, Waterschap Rivierenland, Oasen Drinkwater en Dunea hebben een reactie gegeven. De ingekomen reacties zijn hieronder samengevat, met een reactie van de gemeente daarop in cursief.

1. Veiligheidsregio Utrecht (reactie d.d. 25 maart 2024)

Veiligheidsregio Utrecht (VRU) geeft aan dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen in het wijzigingsplan. Er zijn binnen het plangebied geen risicobronnen aanwezig, waarvoor een verantwoordingsplicht geldt voor het groepsrisico. VRU ziet dan ook geen aanleiding te adviseren over het nemen van eventuele maatregelen wat de externe veiligheid betreft.

Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

Voor wat betreft bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid is het in dit stadium lastig te beoordelen of aan de voorschriften inzake de bluswatervoorziening wordt voldaan, zoals bedoeld met de 'Handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid' uit 2019. Geadviseerd wordt om de plaats en uitvoering van de bluswatervoorziening in de omgevingsvergunningfase, in overleg met onze afdeling Voorbereiding Incidentbestrijding, team Operationele Voorbereiding nader te bepalen.

Dit aspect zal aan de orde komen in de omgevingsvergunningfase. Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

Het plangebied is gelegen aan de doodlopende Killesteijnstraat, waarmee niet voldaan wordt aan het voorschrift, dat elk adres vanaf een doorgaande verkeersader in principe via een tweede onafhankelijke route bereikbaar moet zijn. VRU adviseert daarom voor het plangebied te voldoen aan het gestelde in paragraaf 4.1 ‘Eisen aan de weg in relatie tot de hulpdienstvoertuigen’ en paragraaf 4.3.3 ‘Doodlopende wegen’ van de Handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid van 2019, uitgegeven door Brandweer Nederland.

Bij de verdere uitwerkingen zal rekening worden gehouden met de gestelde eisen. Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

2. Waterschap Rivierenland (mailreactie d.d. 21 maart 2024)

Waterschap Rivierenland (WSR) geeft aan op 22 januari 2024 een zienswijze te hebben ingediend op het wijzigingsplan. Aangezien de stukken niet zijn aangepast blijven de opmerkingen ongewijzigd.

Kortheidshalve wordt verwezen naar de Nota van beantwoording zienswijzen (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 6).

Met de gemeentelijk projectleider is gesproken over een waterparagraaf in twee fasen:, zoals ook gedeeltelijk is verwoord in het bestemmingsplan. Dat betreft:

Fase 1: In het bestemmingsplan wordt het huidige watersysteem beschreven, actueel water gerelateerd beleid, en aangegeven welke compensatieverplichting er ontstaat (sluitende waterbalans), tevens worden water en waterhuishoudkundigevoorzieningen in elke bestemming mogelijk gemaakt.

Fase 2: voorafgaand de vergunningfase wordt formeel een waterhuishoudkundig plan voorgelegd aan het Waterschap waarin de uitwerking van de waterhuishoudkundige zaken (water, beheer en onderhoud en riolering) is uitgewerkt. Dit dient te worden geaccordeerd door WSR.

Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

Ten aanzien van de verbeelding geeft WSR aan dat, gezien de studie die nu plaatsvindt over de inrichting van het water, het aan de gemeente is om de bestemming 'Water' vast te leggen. Daarbij wordt de suggestie gedaan om de definitieve inrichting in een nieuw omgevingsplan voor bijvoorbeeld Killesteijn III vast te leggen, waarin het ook voor Killesteijn II wordt gecorrigeerd.

De suggestie wordt meegenomen in het vervolgtraject. Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

Daarnaast heeft WSR opmerkingen op de toelichting. Verzocht wordt om het Waterbeheerprogramma 2022-2027 op te nemen, om in te gaan op het huidige watersysteem (watergangen, peilgebieden etc.) en om een waterbalans. Daarnaast mist WSR een klimaatparagraaf waarin wordt ingegaan op de klimaatthema’s.

Deze reactie geeft aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan: de toelichting zal -waar nodig- worden aangevuld.

3. Dunea (mailreactie d.d. 23 februari 2024)

Dunea geeft aan dat in het plangebied geen transportleidingen van Dunea leggen. Dunea heeft derhalve geen op- of aanmerkingen op het wijzigingsplan.

Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

4. Oasen Drinkwater (mailreactie d.d. 14 februari 2024)

Oasen constateert dat het wijzigingsplan in de boringsvrije zone van zuiveringsstation De Laak te Lexmond ligt. Hier gelden vanaf 1 januari 2024 de regels conform de Utrechtse Omgevingsverordening. Op prijs wordt gesteld dat dit als aandachtspunt in het wijzigingsplan is opgenomen.

Deze reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het wijzigingsplan.

7.2.3 Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende de inzagetermijn kon iedereen zijn of haar zienswijze over het ontwerpwijzigingsplan kenbaar maken.

Tijdens de terinzagelegging zijn twee zienswijzen ontvangen. In de als bijlagen bij toelichting, bijlage 7 bijgevoegde 'Nota beantwoording van zienswijzen' zijn de ingediende zienswijzen behandeld en van antwoorden voorzien.

Daarnaast worden in deze nota een ambtshalve wijzigingen genoemd die zijn doorgevoerd in het voorliggend wijzigingsplan.

KadastraleKaart.com

Killesteijn II, Lexmond

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 aanduiding

1.4 aanduidingsgrens

1.5 aaneengebouwde woning

1.6 aan-huis-verbonden bedrijf

1.7 aan-huis-verbonden beroep

1.8 archeologisch onderzoek

1.9 archeologische waarde

1.10 bebouwing

1.11 bed and breakfast

1.12 bestemmingsgrens

1.13 bestemmingsvlak

1.14 bijbehorend bouwwerk

1.15 bouwen

1.16 bouwgrens

1.17 bouwperceel

1.18 bouwperceelsgrens

1.19 bouwvlak

1.20 bouwwerk

1.21 bouwwerk, geen gebouw zijnde

1.22 gebouw

1.23 gemeentelijk parkeerbeleid

1.24 hoofdgebouw

1.25 huishouden

1.26 kamergewijze verhuur

1.27 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

1.28 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie

1.29 maatschappelijke en culturele voorzieningen

1.30 nutsvoorzieningen

1.31 ondergeschikte bouw(onder)delen

1.32 ondersteunende detailhandel

1.33 ondersteunende horeca

1.34 onzelfstandige woonruimte

1.35 overkapping

1.36 peil

1.37 perceel

1.38 Programma van Eisen (PvE)

1.39 seksinrichting

1.40 stedelijke zone

1.41 twee-aaneen gebouwde woning

1.42 uitbouw

1.43 voldoende parkeergelegenheid

1.44 voorgevel

1.45 voorgevelrooilijn

1.46 vrijstaande woning

1.47 woning of wooneenheid

1.48 wonen

1.49 zijerf

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstanden

2.2 bebouwd oppervlakte van een bouwperceel

2.3 bouwhoogte van een bouwwerk

2.4 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk

2.5 goothoogte van een bouwwerk

2.6 inhoud van een bouwwerk

2.7 oppervlakte van een bouwwerk

2.8 vloeroppervlakte

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

Artikel 6 Water

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Nadere eisen