In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Laan van Heemstede 44b Puttershoek' van de gemeente Hoeksche Waard;

de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1963.BPPTHLvHstede44b21-VG01 met bijbehorende regels en bijlagen;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een vlak met eenzelfde aanduiding, begrensd door een aanduidingsgrens;

een kleinschalig bedrijf dat wordt uitgeoefend door de gebruiker van een woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt, dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is en dat geen onevenredige hinder oplevert voor het woon- en leefmilieu, niet zijnde horeca of detailhandel, met uitzondering van beperkte verkoop ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf;

een dienstverlenend beroep op maatschappelijk, juridisch, administratief, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat wordt uitgeoefend door de gebruiker van een woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt, en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, niet zijnde horeca of detailhandel, met uitzondering van beperkte verkoop ten behoeve van het aan huis verbonden beroep;

gedeelte van het erf dat aan de achterzijde van het gebouw is gelegen;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie bestaande uit maximaal 2 kamers voor in totaal maximaal 5 gasten, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf in de bestaande en legale woning in combinatie met het serveren van ontbijt;

een onderneming die is gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan:
   1. 1. bestaat, of;
   2. 2. wordt gebouwd, of;
   3. 3. nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;

mits het bouwwerk in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;

2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet voor bewoning bestemd vrijstaand of aangebouwd gebouw, dat bouwkundig ondergeschikt en functioneel dienstbaar is aan een binnen hetzelfde bestemmingsvlak staande woning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of ter plaatse leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van (medische) diensten aan derden, waaronder zijn begrepen tandarts-, dokter en fysiotherapie praktijken en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen;

de bouwlaag op de begane grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover dit bestemmingsplan deze inrichting niet verbiedt;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

bouwwerk dat bedoeld is voor stallingsruimten voor vervoersmiddelen en de berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

bovenste niveau van het water dat zich in de bodem bevindt;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

de aan een gebied toegekende waarden in visueelruimtelijk en/of cultuurhistorisch en/of ecologisch opzicht;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

het bieden van zorg in een woning aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

de aan een gebied eigen zijnde ecologische waarden;

een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m2), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat;

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3. onder b van de Wet ruimtelijke ordening;

het gebruik van een recreatiewoning of kampeermiddel door eenzelfde persoon of groep van personen als feitelijk hoofdverblijf, in die zin dat deze persoon of groep van personen binnen een aaneengesloten periode van een jaar meer dan 240 overnachtingen in de recreatiewoning maakt;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie; prostitutie is het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen op een naar buiten toe kenbare wijze;

een gebouw, niet zijnde een stacaravan, dat dient voor periodiek recreatief nachtverblijf door personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard, waaronder mede wordt begrepen:

1. a. seksbioscoop:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

1. a. seksclub:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard;

2. b. seksautomaat:

een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

3. c. sekswinkel:

een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

een kampeermiddel in de vorm van een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen dat, mede gelet op de afmeting, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst of ten hoogste 5 m uit de weggrens is gelegen: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld maar niet hoger dan de kruin van de weg het meest nabij het bouwwerk gelegen;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water, in het peilbesluit vastgestelde peil, grenst aan het vaste land;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

gedeelte van een erf dat aan de voorkant (voor de voorgevel) van het gebouw is gelegen;

de naar de weg gekeerde gevel(s) van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt, dan wel de gevel naar die weg die volgens het straatnamenregister bepalend is voor de adressering;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een (gedeelte) van een gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tot een grens

tussen de grens een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals

schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

de horizontale diepte van een gebouw

de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van een overkapping

tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

van het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

Bij de bepaling van de inhoud van (bedrijfs)woningen worden ondergrondse bouwwerken niet meegerekend.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van bouwen wordt de goothoogte van een dakkapel buiten beschouwing gelaten mits de dakkapel voldoet aan de volgende eisen:

1. a. zijwanden ondoorzichtig;
2. b. hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m;
3. c. onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
4. d. bovenzijde meer dan 0,5 onder de daknok;
5. e. zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak, en
6. f. niet gebouwd op een woning of woongebouw gebouwd met een tijdelijke vergunning als bedoeld in artikel 2.23, eerste lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op een woonwagen of op een woning of woongebouw die niet voor permanente bewoning is bestemd.

Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.

De voor '' Natuur angewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de bescherming en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden;
2. b. een verkeersontsluiing, ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
3. c. extensief dagrecreatief medegebruik;
4. d. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;

een en ander met bijhorende bouwwerken en voorzieningen, waaronder paden en wegen.

Uitsluitend de volgende bebouwing is toegestaan:

bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een bouwhoogte van maximaal 2 m.

De voor' Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishoudkundige doeleinden;
2. b. waterberging, waterlopen en waterkeringen;
3. c. de bescherming van natuur- en landschapswaarden;
4. d. extensieve dagrecreatie;
5. e. oeververbindingen.

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van maximaal 2 m, met dien verstande dat steigers niet mogen worden gebouwd.

De voor Wonen - Landgoed aangewezen gronden zijn bestemd voor:

maximaal 3 woningen, met dien verstande dat:

3. c. aan huis verbonden beroepen in de woningen en bijgebouwen zijn toegestaan met een vloeroppervlakte van maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en bijgebouwen tot maximaal 50 m² per woning;
4. d. aan huis verbonden bedrijven in de woningen en bijgebouwen zijn toegestaan met een vloeroppervlakte van maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en bijgebouwen tot maximaal 50 m² per woning;
5. e. bed & breakfast in de woningen is toegestaan;
6. f. kleinschalige dagrecreatieve activiteiten zoals rondleidingen, wijnproeverijen, workshops en high tea zijn toegestaan;

een en ander met bijhorende bouwwerken en voorzieningen.

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

1. a. binnen het bouwvlak:
   1. 1. hoofdgebouwen met een bouwhoogte en een goothoogte van maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' , 'maximum goothoogte' aangegeven bouwhoogte respectievelijk goothoogte en een dakhelling van minimaal 20º en maximaal 45º;
   2. 2. met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 1.000 m²
2. b. binnen het bestemmingsvlak:
   1. 1. aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen met:
      a. een oppervlakte van maximaal 20% van het hoofdgebouw;
      b. een goothoogte van maximaal 3 m;
      c. een bouwhoogte van maximaal 6 m;
      d. een afstand tot de zijdelingse bouwvlakgrens van minimaal 5 m;
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van maximaal 3 m, met dien verstande dat de hoogte van erfafscheidingen maximaal 1 mag bedragen.

Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken geldt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend wordt verleend dan nadat de bomen en beplanting is aangelegd conform het inrichtingsplan, dat als Bijlage 2Inrichtingsplan 'Landgoed Eeckelaar' is toegevoegd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de situering en afmetingen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
2. b. de situering en afmetingen van bouwpercelen;
3. c. de kapvorm van gebouwen;
4. d. de materialisering;

mits voorafgaand aan het verlenen van de omgevingsvergunning stedenbouwkundig advies wordt ingewonnen,

en onder voorwaarde dat deze eisen blijven binnen de in het plan neergelegde begrenzingen en indien zulks noodzakelijk is in verband met:

1. 1. de woonsituatie in de directe omgeving;
2. 2. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit, zoals neergelegd in het vastgestelde inrichtingsplan "Landgoed Eeckelaar" van de gemeente Hoeksche Waard.
3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld;
4. 4. de verkeers-, sociale- en brandveiligheid c.q. brand- en rampenbestrijding;
5. 5. de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting laag' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag alleen worden gebouwd ten behoeve van aanvullend of definitief archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het verwijderen van de bestemming Waarde -Archeologische verwachting laag, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dit mogelijk is.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag alleen worden gebouwd ten behoeve van aanvullend of definitief archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het verwijderen van de bestemming Waarde -Archeologische verwachting middelhoog 1, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dit mogelijk is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand van een bouwwerk tot enige op de verbeelding of in de regels aangegeven lijn dan wel tot een ander bouwwerk, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Ondergrondse ruimten zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bovengrondse bebouwing, tenzij in de bouwregels van de betreffende bestemming anders is bepaald. Op het bouwen van ondergrondse bouwwerken zijn de aanduidingen op de verbeelding en de bouwregels van het plan op overeenkomstige wijze van toepassing, met dien verstande dat:

1. a. de verticale diepte van ondergrondse bouwwerken niet meer bedraagt dan 3 m beneden peil;
2. b. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk dat in gebruik is als rioolgemaal niet meer bedraagt dan 6 m beneden peil.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden voor opslag van mest in mestzakken of in andere opslagmiddelen, niet zijnde een bouwwerk, anders dan als opslag voor normaal gebruik binnen het agrarisch bouwvlak
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor (detail)handel, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
5. e. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
6. f. een gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatie, anders dan de regels van de bestemmingen toestaan;
7. g. het gebruik van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van reclame-uitingen, anders dan voor de eigen bedrijfsvoering of de verkoop van eigen producten;
8. h. een gebruik van recreatiewoningen en stacaravans ten behoeve van permanente bewoning.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en worden toegestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.1 Algemeen onder a kan niet worden verleend ten behoeve van het vergroten van de inhoud van (bedrijfs)woningen.

Afwijking als bedoeld in artikel 11.1 is slechts toegestaan, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Laan van Heemstede 44b Puttershoek'.

Aan de Laan van Heemstede ligt landgoed Eeckelaar. Landgoed Eeckelaar is een nieuw landgoed (uit 2007) en ligt aan de Laan van Heemstede 44 in Puttershoek. Het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Binnenmaas' biedt de mogelijkheid om op het landgoed één landhuis te realiseren met daarin drie wooneenheden. Het planvoornemen is echter om ter plaatse van het bouwvlak van dit landhuis een landhuis ensemble te realiseren met drie losse woningen.

De realisatie van dit landhuis ensemble met drie losse woningen is niet toegestaan binnen de vigerende bestemming. Dit voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van het plan mogelijk.

Het plangebied ligt aan de Laan van Heemstede 44 in Puttershoek. Het plangebied is onderdeel van het landgoed Eeckelaar.

Het plangebied ligt ten zuiden van de ontsluitende weg op het landgoed, in de primaire zichtas die van het woonhuis op het landgoed richting de open weide (voormalige wijngaard) loopt. Het plangebied betreft het bestemmingsvlak 'Wonen- Landgoed' dat ter plaatse van het landgoed is opgenomen.

Afbeelding ligging plangebied

Omdat in het vigerende bestemmingsplan de huidige brug over het water bij de entree niet in de bestemming water is meegenomen is ervoor gekozen om de oprijlaan en de brug in dit bestemmingsplan mee te nemen.

In hoofdstuk Vigerend bestemmingsplan wordt het vigerende bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk Planbeschrijving wordt de voorgenomen ontwikkeling toegelicht. In hoofdstuk Ruimtelijk beleidskader wordt ingegaan op het geldende relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk Omgevingsaspecten de omgevingsaspecten behandelt. Tot slot wordt in hoofdstuk Uitvoerbaarheid de uitvoerbaarheid van het plan en in hoofdstuk Juridische planbeschrijving de juridische uitvoerbaarheid besproken.

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Binnenmaas'. In dit bestemmingsplan is een groot deel van het landgoed bestemd als natuur en de delen waar woningen staan hebben de bestemming 'Wonen - Landgoed'. Ook het gedeelte waar de drie woningen moeten komen heeft de bestemming 'Wonen - Landgoed'. Op dit deel is tevens de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen- landhuis' aangegeven. Dit betekent dat daar uitsluitend een landhuis is toegestaan met daarin maximaal drie wooneenheden. De oppervlakte mag maximaal 1000 m² zijn en de gebouwen dienen voorzien te zijn van een flauwe dakhelling van minimaal 20º en maximaal 30º. de maximale goothoogte is 4 meter en de maximale bouwhoogte is 8 meter.

De ontwikkeling past niet in het bestemmingsplan. Het betreft hier drie vrijstaande woningen en niet één landhuis met drie wooneenheden.

Ook geldt ter plaatse van het plangebied een archeologische dubbelbestemming, het aspect archeologie wordt toegelicht in paragraaf Archeologie & Cultuurhistorie.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

In de huidige situatie is de locatie onbebouwd. Het plangebied is een grasveld dat aan de oostelijke rand omzoomd is door bomen en opgaand groen. Ten noorden van de locatie ligt het woonhuis van het landgoed en ten oosten van het plangebied ligt nog een voormalige bedrijfswoning met aangebouwd bijgebouw dat gebruikt wordt ten behoeve van onderhoud van het landgoed. Ten zuiden van het plangebied heeft het landgoed een landschappelijke inrichting.

Locatie

Het plangebied is onderdeel van het landgoed Eeckelaar. Dit landgoed ligt aan de zuidoostzijde van de dorpskern Puttershoek ten oosten van de Maasdamsedijk. Ten zuiden van het landgoed liggen enkele natuurgebieden langs de Kreek. Zowel aan de oost- als aan de westzijde wordt het landgoed begrensd door oude kreken. De Boezem aan de oostzijde en de Kreek aan de westzijde. In het noordelijk deel van het landgoed staat het bestaande woonhuis, een voormalige bedrijfswoning met diverse bijgebouwen en een siertuin. Het zuidelijk deel van het landgoed haaft een landschappelijke inrichting met water, bomen en nat grasland.

Verkeer en parkeren

Het plangebied ligt aan de Laan van Heemstede. Door middel van een lange oprijlaan tussen de woningen aan de Laan van Heemstede wordt het landgoed bereikt. Op het landgoed zelf loopt een haakvormige ontsluitende weg die zowel het bestaande woonhuis als de voormalige bedrijfswoning ontsluit. Parkeren gebeurt naast het woonhuis en aan de ontsluitende weg.

Water en groen

Het landgoed bestaat grotendeels uit natuur. Van het landgoed is circa 6 ha natuur publiek toegankelijk. Circa 2 ha natuur is voor publiek afgesloten. Verdeeld over zowel de publiek toegankelijke gronden als de privé gronden, bevinden zich binnen het landgoed circa 3 ha houtopstanden en circa 5 ha open droge en natte natuur.

Landhuis

In het ontwerp van het landgoed is rekening gehouden met een landhuis met drie wooneenheden. Dit landhuis ligt in de primaire as van het landgoed en verbindt het bestaande woonhuis met het (nog te ontwikkelen) landhuis. Het landhuis en het landgoed vormen door deze ligging een onlosmakelijke 2-eenheid.

Het planvoornemen is om in plaats van één landhuis met drie wooneenheden één woonhuisensemble te bouwen met drie losse woningen. Voor de ontwikkeling van drie woningen op het landgoed is een schetsmodel gemaakt (zie hiervoor ook onderstaande afbeelding).

Afbeelding schetsmodel inrichtingsplan

Dit model gaat uit van 3 kavels van circa 1500 m² met vrijstaande woningen ter plaatse van het bestemmingsvlak 'wonen'. Het model gaat uit van een informele verkaveling. De woningen zijn gegroepeerd rondom een centraal erf. Dit centrale erf is bereikbaar via de oprijlaan vanaf de centrale ontsluitingslaan op het landgoed.

De laan naar het erf ligt in de primaire zichtas van het landgoed, waarin de huidige woning staat. Deze as over de laan krijgt een beëindiging bij de woning aan de kop van het erf. Deze wordt hiervoor voorzien van een accent. De andere twee woningen staan aan weerszijden van het erf. De oprijlaan naar het erf loopt langs de bestaande bomenrij. Deze bomenrij wordt doorgetrokken het erf op zodat de as een begeleiding krijgt op het erf. Aan de andere zijde wordt de boomgaard uitgebreid. Deze houdt afstand van de oprijlaan voor een open zicht op de eerste woning op het erf.

Er is gekozen voor een informele opzet die ruimte biedt voor individuele invullingen van de kavels.

De kavels liggen grotendeelsl in het vlak dat is bestemd als 'Wonen- Landgoed' in het bestemmingsplan 'Landelijk gebied Binnenmaas'. Delen van de kavels liggen in het vlak dat bestemd is als 'Natuur'. Deze bestemming 'Natuur' blijft ook in de nieuwe situatie gehandhaafd.

Aan de westzijde liggen de kavels aan De Kreek. De kavels lopen tot aan het huidige struweel. De huidige oever met riet en ruigtevegetatie en het struweel zelf liggen tussen de kavels en De Kreek. De kavel aan de oostzijde grenst aan de ontsluitingslaan van het landgoed. Om te zorgen voor een groene overgang tussen het kavel de weg worden hier de bestaande bomen langs de weg aangevuld, zodat de hele zijerfgrens voorzien is van bomen.

Het parkeren van de woningen gebeurt op eigen erf. Daarnaast is er op het erf ruimte ook ruimte voor parkeren voor bezoekers.

Voor het plangebied is een inrichtingsplan gemaakt dat als Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar is bijgesloten.

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Nederland moet concurreren en daarnaast bereikbaar, leefbaar en veilig zijn, dat is het streven van het rijk. Het rijk voorziet dit door een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Dit maakt Nederland sterk en onderscheidend in de wereld. Die samenhang van het internationale en regionale schaalniveau wil het rijk behouden, laten groeien en versterken. Nederland heeft met zijn internationale oriëntatie en open economie een hoog welvaartsniveau opgebouwd. Een netwerk van hoogwaardige internationale verbindingen van weg, spoor, water en lucht, met daarbinnen de mainports als belangrijke knooppunten is de basis voor die internationale concurrentiepositie.

De 3 hoofddoelen van de structuurvisie zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

Specifiek beleid ten aanzien de locatie is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte niet opgenomen. Dit is gedecentraliseerd naar de provincie en de gemeente.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. Het plangebied is niet gelegen binnen een invloedssfeer van het Barro. Het plangebied ligt niet binnen een invloedssfeer van het Barro.

De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt alsvolgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Het bestemmingsplan laat reeds drie woningen toe op de locatie. Er is dus geen sprake van een nieuwe ontwikkeling. Tevens is een ontwikkeling van drie woningen kleinschaliger dan de ondergrens die in jurisprudentie gehanteerd wordt als ondergrens voor een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie blijkt dat ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4).

Zodoende is toetsing aan de ladder niet noodzakelijk.

In Nederland gelegen onroerende zaken kunnen op verzoek worden gerangschikt als landgoed onder de Natuurschoonwet 1928 (NSW). De NSW is een regeling van het Ministerie van LNV en het Ministerie van Financiën. De NSW heeft tot doel versnippering van het eigendom van landgoederen alsmede aantasting van het natuurschoon van landgoederen te voorkomen door de eigenaar van een landgoed fiscale voordelen te bieden in ruil voor een instandhoudingplicht.

Een object dat wordt gerangschikt onder de NSW dient aan de volgende criteria te voldoen:

• het object moet minimaal 5 ha groot zijn;
• het object moet voor ten minste 30% bedekt zijn met bos of andere houtopstanden, dan wel voor ten minste 20% met bos of andere houtopstanden bedekt te zijn indien het object voor ten minste 50% bestaat uit natuurterreinen (anders dan bos).

De voorgenomen ontwikkeling ligt in een landgoed dat voldoet aan de criteria om gerangschikt te worden als landgoed

onder de NSW.

Voor de ontwikkeling, beheer en onderhoud van landgoed Eeckelaer is in 2007 een ontwikkelingsplan opgesteld. Dit ontwikkelingsplan bestaat uit het inrichtingsplan van het landgoed, de aanleg en het beheer van de nieuwe natuur en de financiering. De inrichting van het landschap is inmiddels gerealiseerd en bestaat uit natte en droge natuurgebieden, houtopstanden en een bestaand landhuis. Het nieuwe landhuis, dat ter plaatse van het plangebied was beoogd is nooit gerealiseerd.

Ter zekerstelling van uitvoering van de terreininrichting en het duurzame beheer daarvan, heeft de gemeente Binnenmaas met de aanvrager een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst verplicht de indiener van het projectvoorstel zichzelf en zijn rechtsopvolgers het Inrichtingsplan uit te voeren en het terrein duurzaam te beheren met het oog op de in dat plan omschreven beheersdoelen.

De nu beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de grootte van het landgoed en ook niet op de natuurterreinen, de inrichting met bos en andere houtopstanden. In het oorspronkelijke ontwerp van het landgoed is het plangebied aangeduid als privé terrein (park/tuinen, landgoed bebouwing).

In aanvulling op het publiek toegankelijke deel van het landgoed zoals is vastgelegd in 2007 zal de toegangsweg vanaf de Laan van Heemstede naar de Kreek voor publiek worden opengesteld, mits de eigenaren van honden, de honden aangelijnd houden. Met de extra openstelling wordt het voor wandelaars mogelijk om een rondje te lopen op het landgoed via de Argusvlinder, langs de Kreek naar de Laan van Heemstede en in omgekeerde richting.

Afbeelding oorspronkelijk ontwerp voor het landgoed uit 2007

Afbeelding ontwerp van het landgoed uit 2007 met daarop aangegeven het deel waarvan is afgesproken dat het publiek toegankelijk is

Het provinciaal beleid is vastgelegd in het Omgevingsbeleid bestaande uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

Het omgevingsbeleid bestaat uit de volgende onderdelen:

• De introductie op het Omgevingsbeleid, waarin opgenomen de ruimtelijke hoofdstructuur, een overzicht van de samenhangende beleidskeuzes per provinciale beleidsopgave en de ontwikkelrichting die is opgenomen onder 'Ambities en sturing'.
• Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven.

Omgevingsvisie
Stedelijke ontwikkelingen moeten binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvinden. Bestaande stedelijke functies buiten dat gebied mogen worden gehandhaafd. In het plangebied is een bestaande stedelijke woonvoorziening aanwezig en is het oprichten van een landhuis met daarin drie wooneenheden toegestaan. Van deze bebouwingsmogelijkheid wordt alleen de ruimtelijke situering aangepast. Het aantal wooneenheden blijft ongewijzigd. Er is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Omgevingsverordening

Relevant voor het planvoornemen zijn de regels ten aanzien ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onderstaand nader toegelicht.

Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9)

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

1. a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
2. b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
   1. 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
   2. 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
3. c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
4. d. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en
5. e. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Het landgoed Eeckelaar ligt in het gebiedsprofiel Hoeksche Waard. In het bijgesloten inrichtingsplan, zie hiervoor Bijlage1 Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar is onderbouwd dat de ontwikkeling van drie vrijstaande woningen op het landgoed in plaats van één landhuis met drie wooneenheden niet in strijd is met het gebiedsprofiel Hoeksche Waard. Voor het landschap liggen er met name ambities voor de kreken die de oost- en westgrenzen vormen van het landgoed.

De provincie heeft daarnaast aangegeven dat het realiseren van drie losse woningen niet onmogelijk is. Essentieel vindt de provincie dat vanwege de uitstraling van het landgoed de drie woningen samen een landgoed-achtig ensemble moeten vormen. Daarvoor heeft de provincie gevraagd om een zorgvuldige onderbouwing in de vorm van een landschappelijke studie / inrichtingsplan waarin de nieuwe uitgangspunten onderbouwd worden. Voor het planvoornemen is een inrichtingsplan gemaakt dat is bijgesloten als Bijlage 1 Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar.

Het provinciale beleid staat de voorgestane ontwikkeling niet in de weg.

Dynamiek door de eeuwen heen is kenmerkend voor de Hoeksche Waard. Door gestaag, steeds weer, in te spelen op veranderingen, is het eiland geworden tot wat het is. Verandering is onderdeel van een levend landschap en van een vitale samenleving. Zoals bewoners van de Hoeksche Waard van oudsher het eiland hebben gevormd, zo zal dat ook in de toekomst nodig blijven. Om in te kunnen spelen op de maatschappelijke vraagstukken die de komende jaren op de gemeente afkomen. Om de Hoeksche Waard nog mooier en beter te maken. Voortdurende ontwikkeling zorgt er voor dat ook toekomstige generaties kunnen genieten van het eiland.

Deze Omgevingsvisie nodigt inwoners, ondernemers, investeerders, maatschappelijke organisaties en anderen uit om een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van de Hoeksche Waard. De Omgevingsvisie helpt de gemeente om samen te blijven werken aan een aantrekkelijke Hoeksche Waard. Waar het verleden telt én waar nieuwe perspectieven tot ontwikkeling komen. Waar iedereen mee doet en tot zijn recht komt. Waar we hard werken aan duurzaamheid. Waar kansen zijn om te ondernemen.

De Hoeksche Waarden zijn de belangrijkste waarden in de Hoeksche Waard. De locatie ligt in het gebied ‘De Oudste Landen’. Belangrijk in de Oudste Landen:

• Historische polders binnen het rationele agrarische landschap
• Waterrijk open landschap
• Fijnmazige structuur van dijken, kreken en sloten
• Grote rijkdom in flora en fauna
• Stiltegebied
• Zeer open - vergezichten

De te ontwikkelen waarden zijn:

• Versterken en in stand houden van het patroon van groene dijken en kreken.
• Versterken van het recreatieve netwerk, gekoppeld aan de groenblauwe structuur van kreken en dijken.
• Versterken van het duurzame en innovatieve karakter van de landbouw.
• Versterken van de herkenbaarheid van cultuurhistorisch landschap en haar iconen.
• Versterken van het contrast tussen grote open ruimten en groene randen en groene gebieden binnen de open ruimtes. Hierbij rekening houden met de lange zichtlijnen ‘van dijk tot dijk’.
• Agrarische bedrijven blijven of worden groene parels in het landschap. Daarbij is er aandacht voor biodiversiteit.
• Versterken van de landschappelijke en natuurlijke inpassing van de bedrijfsbebouwing. Het bouwvlak moet hierin niet bepalend zijn, maar juist de kwalitatieve versterking. Akkerranden benutten voor versterking van de biodiversiteit.
• De gemeente stimuleert circulair ondernemen in de landbouw (kringlooplandbouw).
• Het creëren van openheid door het saneren van verspreid liggend glas.

Hoekse Werken

Hoekse Werken zijn de opgaven waaraan gewerkt moet worden om de Hoeksche Waard vitaal en leefbaar te houden. Vijf maatschappelijke opgaven vragen specifiek aandacht de komende jaren:

• Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig
• Vitaal economisch klimaat
• Bereikbaar, nabij en toegankelijk
• Duurzame, innovatieve landbouw
• Vitale dorpen en actieve samenleving

De ontwikkeling van drie vrijstaande woningen op het landgoed in plaats van één landhuis met drie wooneenheden is niet in strijd met de omgevingsvisie Hoeksche Waard. Van belang is dat het deels openbare karakter van het landgoed behouden blijft (recreatief netwerk). Tevens is het van belang dat de drie woningen landschappelijk worden ingepast op het landgoed. Ten behoeve hiervan is een inrichtingsplan opgesteld dat als Bijlage 1 Inrichtingsplan LandgoedEeckelaar is bijgesloten.

Het welstandstoezicht dient gericht te zijn op het versterken van de bestaande en/of gewenste locaties die tot zeer waardevol welstandsgebied horen. Het open polderlandschap en de historische dijklint zijn waardevolle plekken. Gevoel om dicht gezet te worden of te transformeren naar iets on herkenbaars.

Het plangebied maakt dan ook onderdeel uit van het buitengebied van de Hoeksche Waard wat bijzondere en waardevolle kenmerken en eigenschappen bezit. Hierdoor is dit gebied ook aangewezen als bijzonder welstandsgebied.

Polderlandschap

Het landgoed ligt het gebied 17. Polderlandschap. Het uitgangspunt bij ontwikkelingen in het polderlandschap is dat bij nieuwbouw in het polderlandschap landschappelijke inpassing erg belangrijk is. In verband met de openheid van het landschap is bijzondere aandacht vereist voor de positionering van bijgebouwen. Behouden van de cultuurhistorische waarde die met name gevormd wordt door monumentale boerderijen op beplante erven.

De landschappelijke inpassing is van belang. Ten behoeve hiervan is een inrichtingsplan opgesteld dat als Bijlage 1Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar is bijgesloten.

De ontsluiting van de woningen geschiedt vanaf de Laan van Heemstede via de bestaande weg naar en op het landgoed. Bij een woning kan worden uitgegaan van een aantal verkeersbewegingen per auto per etmaal van circa 7, derhalve in totaal 21 vervoersbewegingen per etmaal. De Laan van Heemstede is voldoende gedimensioneerd om dit te verwerken.

Op eigen terrein is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van 2 auto's per woning. Tevens is er langs de weg op het landgoed en op het gemeenschappelijk erf ruimte voor parkeren door bijvoorbeeld bezoekers.

Binnen dit bestemmingsplan wordt de realisatie van geluidsgevoelige bestemmingen (woningen) mogelijk gemaakt. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen dienen te voldoen aan de normen die gesteld zijn in de Wet geluidhinder (hierna: Wgh).

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen.

De nieuwe woningen op het landgoed zijn op basis van de Wgh geluidsgevoelig. De woningen bevinden zich niet binnen een geluidszone van een gezoneerde weg.

De dichtstbijzijnde wegen, Maasdamsedijk, de Laan van Heemstede en de ontsluitingsweg naar het landgoed, hebben ter plaatse van de het landgoed een maximumsnelheid van 30 km/h en hebben geen geluidszone. Deze wegen hebben geen intensiteiten van enige betekenis volgens de verkeersmodellen.

In combinatie met de afstand van meer dan 150 meter van de omliggende wegen tot de woningen is de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de omliggende wegen zodanig laag dat (ruim) voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder.

Het aspect wegverkeerslawaai staat de voorgestane ontwikkeling niet in de weg.

Een geluidszone wordt vastgesteld rond industrieterreinen waar inrichtingen zijn gevestigd die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Buiten deze geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

In de buurt van het plangebied bevinden zich geen industrieterrein met geluidzones. De afstand tot de HSL-spoorlijn is circa 1 km.

Derhalve wordt geconcludeerd dat de Wet geluidhinder op dit punt de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

In het kader van de wijziging van het bestemmingsplan is een historisch onderzoek conform de NEN 5725 en NEN 5717 uitgevoerd. Uit het vooronderzoek blijkt dat:

• er aanwijzingen zijn dat bodembedreigende activiteiten op de locatie hebben plaatsgevonden;
• er op de locatie eerder een bodemonderzoek is uitgevoerd door Terrascan in 2007 met kenmerk T.07.4742. Deze is als Bodemonderzoek bijgevoegd bij dit bestemmingsplan
• er diverse sloten in het verleden zijn gedempt;
• onder de toegangsweg en het erf mogelijk een (puin)fundering aanwezig is, waarvan de milieuhygiënische kwaliteit onbekend is. Tevens is onbekend of deze funderingslaag verdacht is ten aanzien van asbest;
• op de locatie een voormalige bovengrondse gasolietank in de loods aanwezig is geweest;
• op de locatie een voormalige kas aanwezig is geweest met aanvullend een verdenking op het voorkomen van asbest.

Het inventariseren van (potentieel) ernstige gevallen van bodemverontreiniging binnen het plangebied is voldoende voor de bestemmingsplanwijziging. Het vooronderzoek voldoet hieraan. Het is niet uitgesloten dat er alsnog toch sprake is van ernstige gevallen van bodemverontreiniging. Hierom is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd

Actualiserend bodemonderzoek

Er is door Terrascan B.V. een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. dit onderzoek is bijgevoegd als Actualiserend bodemonderzoek.

Het doel van dit actualiserend bodemonderzoek is tweeledig:

• Het geven van een representatieve indicatie van de eventuele aanwezigheid van milieuschadelijke stoffen in de boven- en ondergrond en het ondiepe grondwater van het terrein, in samenhang met eventuele vroegere en huidige activiteiten op en rond het terrein (conform NEN 5740).
• Het vaststellen of (een deel van) de bodem van het terrein verdacht is op het voorkomen van verontreiniging met asbest (conform NEN 5707).

De resultaten van het veld- en laboratoriumonderzoek worden als volgt samengevat:

• Vanaf het maaiveld tot 1,5 tot 2,0 m - mv. zijn siltig zand en zandige klei aangetroffen. Plaatselijk zijn in de bovengrond bijmengingen van baksteen, glas, aardewerk en zandcenment waargenomen. Vanaf 1,5 à 2,0 m - mv. tot de maximale eidndiepte vand e boringen (ca. 2,5 m -mv.) is veen aangetroffen.
• In de grond is ten hoogste een lichte verontreiniging met zink aangetoond.
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium en naftaleen.
• Ter plaatse van de voormalige kas is analytisch en zintuiglijk geen asbest aangetoond.

Op basis van de resultaten van veld- en laboratoriumonderzoek bestaan er, binnen het kader van het doel van het onderzoek, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, volgens de interpretatie van de onderzoekers geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw. In de grond en in het grondwater zijn ten hoogste lichte verontreinigingen aangetoond, die naar mening van de onderzoekers geen aanvullend onderzoek behoeven.

Alle grond is ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse landbouw / natuur. Op basis van de onderhavige onderzoeksresultaten kan de grond eventueel worden aangeboden bij een grondbank. Indien de grond elders zal worden toegepast dient de grond in verband met beleid van de landelijke overheid mogelijk aanvullend onderzocht te worden op PFAS (per- en polyfluoralkylstoffen).

Er is bij het verkennend onderzoek naar asbest in bodem ter plaatse van de voormalige kas in de toplaag en de bovengrond geen asbest aangetoond. Derhalve wordt de bodem niet veracht beschouwd op een everontreiniging met asbest en wordt een nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Tijdens het veldwerk ter plaatse van het overige onderzoeksgebied is geen specifiek onderzoek gedaan naar asbest. Als tijdens het veldwerk asbestverdacht materiaal wordt aangetroffen, wordt hier echter wel melding van gemaakt. Bij een globale visuele inspectie tijdens het veldwerk van het onderhavige bodemonderzoek is in of op de bodem van de onderzoekslocatie geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

Geadviseerd wordt bij eventuele graafwerkzaamheden op het terrein rekening te houden met de eventuele aanwezigheid van verontreinigd dempingsmateriaal op (een deel van) de locatie.

Het bovenstaande is echter geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging.

Archeologie

Doelstelling van het Verdrag van Malta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit Verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed mee gewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Binnenmaas Landgoed Eeckelaar is er door RAAP Archeologisch Adviesbureau in 2006 een bureau- en inventariserend onderzoek uitgevoerd (Plangebied Eeckelaar archeologisch vooronderzoek; december 2006; RAAPNotitie 1968.). Op grond van de geologische opbouw van het plangebied en het feit dat het plangebied op historische kaarten als onbebouwd staat weergegeven, geldt een lage verwachtingswaarde.

Tijdens het verkennend booronderzoek is door middel van 25 boringen een inzicht gekregen in de opbouw van het plangebied. De opbouw van het gebied bestaat van boven naar beneden uit een verstoord of opgebracht pakket, een pakket zand- en kleiafzettingen die geïnterpreteerd kunnen worden als geulafzettingen of dekafzettingen gevormd na overstromingen in de late middeleeuwen en een pakket veen (formatie van Nieuwkoop, Hollandveen Laagpakket). In enkele boringen komt onder het Hollandveen een afwisseling voor van komafzettingen met veen. Gezien de natte en slappe ondergrond van het plangebied en het feit dat de top van het Hollandveen is geërodeerd, blijft ook op basis van het veldonderzoek een lage verwachtingswaarde voor het onderzochte gebied gelden.

Tijdens het veldonderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden voor vindplaatsen in het plangebied. Het Archeologisch vooronderzoek: een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (verkennend booronderzoek) is bijgevoegd als Archeologisch vooronderzoek.

Op grond van de lage archeologische verwachting van het plangebied wordt geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.

Cultuurhistorie

Met de beoogde ontwikkeling wordt binnen het plangebied een gebouwensemble met 3 losse wonignen mogelijk gemaakt op een pelk waar een gebouw met 3 woonheden is toegestaan. Uit de cultuurhistorische kaart van de provincie Zuid-Holland (https://www.zuid-holland.nl/onderwerpen/landschap/erfgoed-cultuur/cultuurhistorische) blijkt dat ter plaatse van de locatie de cultuurhistorische waarden met name worden bepaald door landschapswaarden.

Voor de locatie is een inrichtingsplan opgesteld (Inrichtingsplan Landgoed Eeckelaar) waarin aangeven wat de bestaande landschappelijke kenmerken zijn en hoe daarmee omgegaan wordt. Het plan past binnen de bestaande kenmerken en tast daardoor ook geen cultuurhistorische waarden aan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of er ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG-handreiking gaat uit van de omgevingstypes rustige woonwijk/rustig buitengebied of gemengd gebied.

De nieuwe woningen worden opgericht binnen het bestaande bouwvlak en binnen de bestemming 'Wonen - Landgoed'. Naburige bedrijven moeten in de bestaande situatie reeds voldoende afstand aanhouden tot dit bestemmingsvlak. Gesteld wordt daarom dat het oprichten van de drie woningen in het bouwvlak niet leidt tot belemmeringen van naburige bedrijven of tot belemmeringen van een goed woon- en leefklimaat.

Dit aspect staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de omgeving van de locatie waarop het Wro-besluit betrekking heeft. In dat geval dienen het plaatsgebonden risico (PR), het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan berekend te worden.

Plaatsgebonden risico

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven.

Groepsrisico

Het GR wordt beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit.

De verantwoordingsplicht groepsrisico

De verantwoordingsplicht van het GR houdt in dat naast een rekenkundige beoordeling van de hoogte en toename van het GR ook een beoordeling moet plaatsvinden naar de aspecten 'zelfredzaamheid' en 'bestrijdbaarheid' bij een incident.

Beoordeling

Uit de risicokaart is op te maken dat in en rondom Landgoed Eeckelaar geen risicobronnen aanwezig zijn die relevant zijn voor het planvoornemen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

De voorgenomen ontwikkeling is aan te merken als een project dat in niet betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Wanneer een project niet omvangrijker is dan 1.500 woningen bij minimaal 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen dan valt deze binnen de regeling 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM).

Vanuit de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor het realiseren van het voorliggende plan.

Daarnaast moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit. Hiervoor is het nodig om een indruk te krijgen van de luchtkwaliteit rond het plangebied.

Met behulp van de NSL-monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) wordt inzicht verkregen in de luchtkwaliteit als gevolg van wegverkeer. Deze toets is uitgevoerd. In de omgeving van het plangebied liggen wegen die opgenomen zijn in de monitoring (Rondweg & Sportlaan). Uit de monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties voor fijn stof (PM¹⁰ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) lager zijn dan 35 ug/m³ (grenswaarde 40 ug/m³). Het aantal overschrijdingsdagen van de PM¹⁰ etmaalnorm bedraagt in dit jaar minder dan 35 dagen (grenswaarde 35 dagen).

Voor deze bestemmingsplanwijziging is onderzocht of met de voorgenomen ontwikkeling sprake is van overtreding van de geldende natuurwet en -regelgeving. Deze quickscan flora en fauna is toegevoegd als Quickscan flora en fauna. In dit onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

De voorgenomen ontwikkeling is naar verwachting in strijd met het onderdeel soortbescherming uit de Wet natuurbescherming. Er kunnen namelijk nesten van 'vogels zonder jaarrond beschermd nest' op de planlocatie aanwezig zijn. Daarnaast is er mogelijk een essentiële vliegroute voor vleermuizen aanwezig. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het onderdeel gebiedsbescherming uit de Wet natuurbescherming. Verder zijn de plannen niet in strijd met provinciale gebiedsbescherming.

Indien er geen werkzaamheden worden verricht tussen zonsondergang en zonsopkomst én er gezorgd wordt dat er 's nachts geen bouwplaatsverlichting aanwezig is die de bomenrij en watergang aan de westzijde beschijnt is er geen nader onderzoek nodig. Een alternatief voor bovenstaande maatregel is werken in de winterrustperiode. Dit is de periode dat de buitentemperatuur beneden de 10 °C is (globaal van begin november tot begin april).

Ook voor vogels zonder jaarrond beschermd nest, de oeverzwaluw en de witte kwikstaart en zwarte roodstaart zijn er maatregelen nodig.

Maatregelen

Vogels zonder jaarrond beschermd nest

Voorkom vernietiging van vogelnesten óf een verstoring die van wezenlijke invloed is op de staat van instandhouding van een in Europa inheemse vogelsoort. Nesten van deze soorten mogen niet beschadigd, weggehaald of vernietigd worden. Ook verstoringen die leiden tot het verlaten van het nest zijn verboden. De meeste vogels broeden globaal tussen half maart en half augustus. Echter, alle broedende in Europa inheemse vogelsoorten zijn te allen tijde beschermd.

Maatregel 1:

Verricht de werkzaamheden buiten de broedperiode van de aanwezige soorten. Op basis van het veldbezoek waarin we op aanwezige vogelsoorten hebben gelet én op basis van de aanwezige biotopen, verwachten wij dat de broedperiode loopt van half maart t/m half oktober. Indien het niet mogelijk is om buiten deze broedperiode te werken, kan maatregel 2 uitkomst bieden.

Maatregel 2:

Laat voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie uitvoeren door een ecoloog. Indien er geen broedende vogels worden vastgesteld, kunnen de werkzaamheden alsnog doorgang vinden. Let op: in de aangegeven broedperiode is er veelal een grote kans op het aantreffen van broedende vogels. Een gunstige uitkomst van de inspectie is vooraf niet te geven.

Oeverzwaluw

Voorkom vestiging van oeverzwaluw door in de periode april t/m juni steilwanden te voorkomen (in de vorm van zanddepots en afgravingen). Of zorg voor geleidelijke overgangen met een minimale verhouding van 1:3 óf dek de zandhopen af met een stevig zeil.

Witte kwikstaart en zwarte roodstaart

Vogelsoorten zoals de witte kwikstaart en zwarte roodstaart kunnen aanwezig zijn op bouwterreinen en broeden in hopen afval of bouwmateriaal. Als de soort tot broeden komt op het terrein is het nest beschermd en zal hier rekening mee gehouden moeten worden.

Maatregel:

Voorkom vestiging van deze soorten door in de broedperiode (globaal van half maart t/m eind juli) bouwmateriaal, hopen houtafval of stenen direct te verwijderen uit het plangebied. Of dek de bouwmaterialen geheel af met een stevig zeil of doek.

Vleermuizen (lichteffecten voorkomen)

Omgeving:

Verricht geen werkzaamheden tussen zonsondergang en zonsopkomst én zorg dat er 's nachts geen bouwplaatsverlichting aanwezig is die de bomenrij en watergang aan de westzijde beschijnt. Vleermuizen zijn 's avonds en 's ochtends actief en kunnen door het gebruik van verlichting verstoord worden, waardoor zij hun verblijfplaats of foerageergebied niet kunnen bereiken. Een alternatief voor bovenstaande maatregel is werken in de winterrustperiode. Dit is de periode dat de buitentemperatuur beneden de 10 °C is (globaal van begin november tot begin april).

Zorgplichtmaatregelen

Zoogdieren

• Indien er verstoring plaatsvindt, dient er een passende vluchtroute beschikbaar te zijn. Dit geldt in het bijzonder voor vogels en grondgebonden zoogdieren (zoals muizen, egels) om verkeersslachtoffers te voorkomen. Werk vanaf één zijde en bij voorkeur van een drukke naar een rustige locatie toe, zoals een open veld of ruigte. Werk ook op een aangepast tempo, zodat dieren kunnen vluchten. Dit geldt in het bijzonder voor werkzaamheden rondom bos- en struweelranden, vanwege de mogelijke aanwezigheid van hazenlegers met jonge hazen.
• Kunstmatige verlichting werkt verstorend op zoogdieren en andere fauna. Werk daarom niet tussen zonsondergang en zonsopkomst.
• Voorkom of beperk daarnaast de toepassing van kunstlicht en de verstrooiing van licht buiten de projectlocatie. Voorkom ook het direct schijnen op wateroppervlakken of groenelementen, zoals bosschages en ruigtes.

Amfibieën

• Verplaats individuen die aanwezig zijn binnen het werkterrein naar een vergelijkbare, veilige plek buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden.

Ecologische kansen

Binnen het plangebied zijn de volgende ecologische kansen of mogelijkheden aanwezig:

Nieuwbouw

• Raadpleeg de 'checklist groen bouwen' om te zien welke maatregelen uitgevoerd kunnen worden bij nieuwbouw.
• In de omgeving van het plangebied zijn waarnemingen bekend van vleermuizen. Wij adviseren om in de nieuwbouw voorzieningen te treffen voor vleermuizen, zoals een toegankelijke (dubbele) spouw. Denk ook aan vleermuisvriendelijke verlichting en biotoopverbeterende maatregelen, zoals aanplant van inheemse struiken en bomen of leg een (grote) poel aan. Op vleermuis.net is meer informatie beschikbaar ter inspiratie.
• Denk aan de huismus als er een vogelschroot wordt geplaatst. Doe dit dan ter hoogte van de derde dakpan, dit biedt voldoende nestgelegenheid. Ook kunnen nestvoorzieningen geplaatst worden. Via Stichting de witte mus zijn tekeningen beschikbaar om zelf een nestkast te bouwen of plaats een goedwerkend model. Mussenflats (te weinig ruimte) en vogelvides (werken in de praktijk slechts zelden) zijn ongeschikt.

Nieuwe aanplant of vegetatie-ontwikkeling

• Kies voor de beplanting voor inheemse bomen en struiken. Deze planten hebben voor insecten, vlinders en vogels een hogere waarde dan uitheemse planten. Kies bij aanplant voor streekeigen soorten van autochtoon materiaal. Vermijd daarnaast te allen tijde de aanplant van invasieve exoten, zoals japanse duizenknoop, watercrassula en grote waternavel.

Erf in het buitengebied

• Plant knotwilgen langs de sloot. Knotwilgen zijn waardevol voor bijvoorbeeld insecten en vogels. Knotwilgen kunnen eenvoudig geplant worden door een jonge tak van een bestaande wilg in de grond te graven. Stichting Landschapsbeheer Gelderland biedt meer informatie over de aanplant en het onderhoud van knotwilgen.

Stikstof

Een ruimtelijke ontwikkeling kan bijdrage aan een toename van stikstofdepositie in een Natura 2000 gebied.

In en rondom de gemeente Hoeksche Waard liggen de Natura 2000-gebieden Haringvliet, Hollands Diep, Oudeland van Strijen en Oude Maas. Deze Natura 2000-gebieden zijn niet stikstofgevoelig. Op enige afstand liggen de Biesbosch en Krammer-Volkerak. Die gebieden zijn wel stikstofgevoelig.

Bij kleinschalige woningbouw (minder dan 5 vrijstaande woningen kan het toetsingskader stikstof van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid worden toegepast. Uit dit toetsingskader klijkt dat bij 3 vrijstaande woningen in een gebied met landgebruik grasland op een afstand van meer dan 6,2 km van Natura 2000 gebieden er geen sprake zal zijn van toename van stikstofdepositie in die gebieden.

Het plangebied ligt op circa 8 km van het Natura 2000 gebied de Biesbosch en op circa 15 km van het Natura 2000 gebied Krammer-Volkerak . Het gaat derhalve om een grotere afstand van het plangebied ten opzichte van genoemde Natura2000 gebieden. Conclusie is dat er geen frictie ontstaat met de natuurwetgeving op het terrein van stikstofdepositie.

Geconcludeerd wordt dat met het treffen van de maatregelen het aspect flora en fauna geen belemmering vormt voor de bestemmingsplanwijziging.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Hollandse Delta.

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerprogramma (WBP, 2016-2021) staan de doelen van het waterschap Hollandse Delta voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, schoon water en de waterketen (transport en zuivering van afvalwater). Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater.

Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer in stedelijk gebied of 1.500 m² of meer in landelijk gebied dient een vergunning aangevraagd te worden in het kader van de Keur. De versnelde afvoer als gevolg van de toename aan verharding moet volledig worden gecompenseerd door het aanbrengen van een gelijkwaardige vervangende voorziening (compensatieplicht), met een oppervlakte van 10% van de toename van verharding. Het waterschap geeft in volgorde de voorkeur aan de volgende gelijkwaardige voorzieningen:

• Nieuw te graven oppervlaktewater in de directe nabijheid van de verhardingstoename;
• Nieuw te graven oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied;
• Nieuw te graven oppervlaktewater in het benedenstrooms gelegen peilgebied of een eventueel alternatief.

Beoordeling

Waterkwantiteit

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In de bestaande situatie infiltreert het hemelwater direct in de grond omdat het gehele plangebied onverhard is. Het plangebied blijft in de nieuwe situatie grotendeels onverhard. Het hemelwater kan in de nieuwe situatie infiltreren in de aanwezige natuur in het plangebied. Voor de woningen wordt een hemelwaterafvoer aangelegd.

Ter plaatse van de nieuwe woningen wordt riolering aangelegd welk aangesloten wordt op het bestaande stelsel.

Waterbeheer

In de Keur is geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen.

Watergangen en regionale waterkering

In of nabij het plangebied liggen geen regionale waterkeringen. De dichtstbijzijnde regionale waterkering ligt langs de Laan de Heemstede en de Hoeksedijk, deze ligt buiten het plangebied. Rondom het plangebied en op het landgoed zelf bevinden zich bestaande watergangen. Er vinden geen werken of werkzaamheden in of nabij de watergang en/of beschermingszone plaats. Een watervergunning is daarom niet nodig.

Toename verhard oppervlak

In de bestaande situatie mocht een hoofdgebouw worden opgericht met daarin drie wooneenheden. In het vigerende bestemmingsplan is een maximale oppervlakte voor dit hoofdgebouw opgenomen van 1000 m². Het maximale gezamelijk oppervlakte aan hoofdgebouwen blijft met dit bestemmingsplan 1000 m². Van deze bebouwingsmogelijkheid wordt dus alleen de ruimtelijke situering aangepast. Het aantal wooneenheden blijft ongewijzigd. De ontwikkeling van het landhuis is planologisch mogelijk gemaakt in 2007 met een separaat bestemmingsplan. In de waterparagraaf van dit bestemmingsplan is opgenomen dat het nieuwe landhuis een oppervlakte heeft van ten hoogste 1.000 m². Binnen het bestemmingsplangebied werd 0,6 ha aan nieuw open water aangelegd. Het waterschap Hollandse Delta heeft per advies van 7 februari 2007 (kenmerk SPbl/u 0702138) bevestigd dat de conclusie wordt gedeeld, dat met de realisatie van 0,6 ha extra aan te leggen open water ruimschoots wordt voldaan aan de eis van compenserende waterberging.

In de plaats van het landhuis worden drie separate wooneenheden gerealiseerd. De totale oppervlakte aan verharding van deze woningen bedraagt maximaal dan 1000 m². Voor deze oppervlakte aan verharding is reeds voorzien in watercompensatie in 2007. Compensatie kan derhalve achterwege blijven.

Conclusie

Het aspect water levert geen belemmeringen op voor de realisatie van het bouwplan. Een watervergunning is niet nodig.

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Het Besluit m.e.r. bestaat uit een hoofddeel en vier bijlagen. De vier bijlagen staan aangeduid als de onderdelen A, B, C en D:

• A. Onderdeel A bevat de omschrijving van diverse begrippen die in het Besluit m.e.r. genoemd worden.
• B. Onderdeel B is reeds vervallen.
• C. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het doorlopen van een m.e.r. verplicht is.
• D. Onderdeel D bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is.

Het planvoornemen betreft geen activiteit genoemd in de D-lijst in de bijlage van het Besluit m.e.r. omdat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan het aantal wooneenheden en het toegestane te bebouwen oppervlak niet toeneemt.

Er is geen sprake van de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. Er is daarom geen vormvrije m.e.r. beoordeling benodigd.

In deze paragraaf worden de resultaten van de inspraakprocedures en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro behandeld.

Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het voorontwerp bestemmingsplan wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar meerdere instanties toegezonden.

Op 30 mei 2021 heeft het Waterschap Brabantse Delta aangegeven geen bezwaar te hebben voor de ontwikkeling. Wel geven zij aan dat voor het werken nabij de watergang een watervergunning noodzakelijk zal zijn.

Op 7 april 2021 heeft de Veiligheidsregio Zuid-Holland-Zuid de volgende reactie gegeven:

'De Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid (VRZHZ) kan zich vinden in de paragraaf 5.6 'Externe Veiligheid' van het hoofdstuk 'Omgevingsaspecten' van het voorontwerp bestemmingsplan Landhuis Ensemble Landgoed Eeckelaar te Puttershoek. De VRZHZ adviseert de woningen te voorzien van uitschakelbare mechanische ventilatie conform artikel 4.124 lid 4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving: Een mechanisch ventilatiesysteem heeft een voorziening waarmee het systeem handmatig kan worden uitgeschakeld bij een externe calamiteit die kan leiden tot een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht. Met betrekking tot de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen binnen het plangebied moet er voldaan worden aan de Handreiking bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2019 (Brandweer Nederland, 2020).'

Op 12 juli 2021 heeft de provincie Zuid-Holland een negatief advies gegeven op de beoogde ontwikkeling. Zij gaven aan dat de afspraken over de openbaarheid onduidelijk zijn en een essentieel onderdeel vormt voor de ontwikkeling. In een persoonlijk overleg tussen de gemeente en initiatiefnemers zijn verduidelijkte tekeningen overhandigd en is aangegeven dat de afspraken uit de eerdere anterieure overeenkomst gehandhaafd blijven. In paragraaf 4.1.4. Natuurschoonwet van de plantoelichting is dit nader onderbouwd.

De overige overheidsinstanties hebben geen aanleiding gezien om een reactie in te dienen'

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan lag vanaf 25 november tot en met 5 januari 2022 ter inzage. Een ieder is gedurende deze termijn in de gelegenheid gesteld om een mondelinge of schriftelijke zienswijze in te dienen.

Het ontwerp was analoog raadpleegbaar in het gemeentehuis en digitaal via de landelijke website www.ruimteljkeplannen.nl

Tijdens de ter inzage periode ontvingen wij 5 zienswijzen. In deze Nota beantwoording zienswijzen vatten wij de zienswijzen samen en geven wij een inhoudelijke reactie op de zienswijzen. De zienswijzen geven aanleiding tot aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.

Daarnaast wordt 1 ambtshalve wijziging doorgevoerd. Deze aanpassingen staan in de nota van beantwoording (bijgevoegd als Bijlage 6).

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht bij een procedure waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.12 Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld doordat een overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer.

In artikel 3.1.6 sub i van het Besluit ruimtelijke ordening is vastgesteld dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met het bouwplan moet (economisch) uitvoerbaar zijn en kunnen worden gerealiseerd.

De realisatie van het bouwplan komt geheel voor rekening en risico van de ontwikkelde partij. Er zijn geen gemeentelijke investeringen mee gemoeid. Er is met de grondeigenaar een planschade overeenkomst aangegaan. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Bij vaststelling van dit bestemmingsplan hoeft het bevoegd gezag geen exploitatieplan vast te stellen zoals geregeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening, omdat de plankosten anderszins verzekerd zijn.

Via een addendum wordt een toevoeging gegeven aan de privaatrechtelijke overeenkomst uit 2008 ten aanzien van de publieke openbaarstelling. Het pad vanaf de Laan van Heemstede naar de Kreek wordt voor publiek opengesteld, mits de eigenaren van honden, de honden aangelijnd houden.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het verplicht bestemmingsplannen geheel digitaal op te stellen en vast te stellen.

De regels zijn qua opzet en inhoud, uiteraard voor zover relevant, gelijk aan de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Binnenmaas.

Het bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Inleidende regels

De artikelen 1 en 2 bevatten de algemene regels zoals de begripsbepalingen en de wijze van meten.

Bestemmingsregels

Op de percelen aan de Laan van Heemstede worden de bestemmingen Natuur, Water en Wonen - Landgoed gelegd. In de regels bij die bestemmingen worden de bouwregels en de gebruiksmogelijkheden geregeld. In de bestemming Wonen - Landgoed' is de bevoegdheid opgenomen, waarbij Burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen aan de nieuwe bebouwing. In de bestemming Natuur is de mogelijkheid opgenomen om de bouwpercelen vanaf de Laan van Heemstede te ontsluiten voor het bestemmingsverkeer.

Daarnaast worden op de percelen conform het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemmingen Waarde -Archeologische verwachting laag en Waarde - Archeologische verwachting middelhoog 1 gelegd.

Algemene regels

De anti-dubbeltelregel en de overgangsregels zijn overgenomen uit het Bro. Daarnaast is een artikel opgenomen voor de titel van het plan, voor toegelaten overschrijdingen en algemene afwijkingsbepalingen.