In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan Uithuizen dorpscentrum (Verbinding Blink Molenerf) met identificatienummer NL.IMRO.1966.BP12395WP01-VA01 van de gemeente Het Hogeland.

De begrippen, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het Bestemmingplan herziening Uithuizen dorpscentrum, vastgesteld op 16 november 2017 zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van artikel 9, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum, vastgesteld op 16 november 2017 zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van artikel 13, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum, vastgesteld op 16 november 2017 zijn van overeenkomstige toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 5.1 onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 5.1 onder a met maximaal 10%.
3. c. 5.1 onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 5.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 5.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. 5.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Uithuizen dorpscentrum (Verbinding Blink Molenerf)

van de gemeente Het Hogeland.

Behorende bij het besluit van 22 september 2020.

Ten behoeve van de centrumontwikkelingen in Uithuizen wordt een verbinding tussen de Blink en het Molenerf voorgesteld. Een gedeelte van de toekomstige doorgang heeft in het geldende bestemmingsplan 'herziening Uithuizen dorpscentrum' de bestemming Centrum. Binnen deze bestemming zijn verkeer, parkeervoorzieningen en verblijfsdoeleinden toegestaan. Echter krijgt de doorgang een openbaar karakter, bedoeld voor het verbinden van de Blink en het Molenerf. Dergelijke openbare (ontsluiting) gebieden zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd met de bestemming 'Verkeer'.

In het geldende bestemmingsplan is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen ten behoeve van een verbetering van de winkelstructuur van het centrum. De aanduiding is van toepassing op de beoogde verbinding. De bestemming 'Centrum' kan daardoor middels een wijzigingsplan gewijzigd worden in de bestemming 'Verkeer'. Dit wijzigingsplan voorziet daarin.

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Uithuizen. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de toekomstige verbinding. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied (Esri)

Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum

Op dit moment geldt het bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum (vastgesteld op 16 november 2017). In dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming 'Centrum'. Binnen deze bestemming zijn verkeer, parkeervoorzieningen en verblijfsdoeleinden toegestaan. Echter krijgt de doorgang een openbaar karakter, bedoeld voor het verbinden van de Blink en het Molenerf. Dergelijke openbare (ontsluiting) gebieden zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd met de bestemming 'Verkeer'.

In artikel 19 van het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om, ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1', het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van een verbetering van de winkelstructuur van het centrum. De gronden in het plangebied zijn voorzien van deze aanduiding. De verbetering zal tot stand worden gebracht door:

• een herschikking van de supermarkten om zo te komen tot een evenwicht in bezoekersstromen en het verbeteren van de parkeercapaciteit;
• het creëren van een betere verbinding tussen Molenerf en Hoofdstraat-Oost;
• het creëren van een goede verbinding tussen het parkeerterrein aan de Schoolstraat en het centrumgebied;
• te streven naar een uitbreiding van het bestaande aanbod in de dagelijkse sector.

Dit wijzigingsplan voorziet in het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van een verbetering van de winkelstructuur van het centrum doormiddel van het creëren van een betere verbinding tussen Molenerf en Hoofdstraat-Oost. De gewenste situatie kan dan ook juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via de wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor dient een wijzigingsplanprocedure te worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Tot slot is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie van toepassing. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² is een archeologisch onderzoek vereist. Voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden geldt deze onderzoeksplicht indien sprake is van het ontgronden, afgraven, egaliseren en ophogen van gronden.

Eemsmond Gebouwd Erfgoed

Tevens heeft de gemeente het bestemmingsplan Facetbestemmingsplan Eemsmond Gebouwd Erfgoed op 12 juli 2018 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de beeldbepalende en karakteristieke panden in de gemeente vastgelegd en voorzien van een regeling die toeziet op het, voor zover mogelijk, in stand houden van de ruimtelijk relevante kenmerken van deze panden die een belangrijk onderdeel zijn van het erfgoed in de gemeente.

Voor het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' van toepassing. Echter zijn de bouwregels uit dit bestemmingsplan niet op het plangebied van toepassing. Er is daarom ook geen specifieke regeling nodig.

Facetbestemmingsplan mini-windturbines

Op 28 juni 2016 is het Facetbestemmingsplan mini-windturbines vastgesteld. In dit plan is het gemeentelijk beleid voor kleine windturbines opgenomen. In dit bestemmingsplan is bepaald dat mini-windturbines in stedelijk gebied niet zijn toegestaan.

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden gegeven. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 5 de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de juridische regeling van het plan.

Het plangebied ligt in het centrum van Uithuizen. In de omgeving komen een aantal centrumvoorzieningen voor waaronder een drietal supermarkten. Ten oosten van het plangebied zijn parkeervoorzieningen aan het Molenerf aanwezig. Ten westen van het plangebied bevindt zich De Blink. Dit is een pleintje waaraan verschillende detailhandel voorzieningen gevestigd zijn. De bereikbaarheid van de Blink via het parkeerterrein is in de huidige situatie een problematiek.

Er is op dit moment een passage/steeg vanaf de Lidl naar de Blink. Deze wordt veel gebruikt, maar is geen optimale verbindingsroute tussen het parkeren op het Molenerf en de Hoofdstraat. (Te) veel bezoekers gaan direct met de auto naar het Molenerf en vertrekken ook weer, zonder de rest van het centrum aangedaan te hebben. Een andere omschrijving van de huidige problematiek is beschreven in bijlage 1 'Visie op het Centrum'.

Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de voormalige situatie weer. In figuur 2.2 en 2.3 is een vooraanzicht weergeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht westzijde plangebied (vanaf de Blink)

Figuur 2.3 Aanzicht oostzijde plangebied (vanaf de Molenerf)

Ten behoeve van het versterken van het centrum en het verbeteren van de verbinding tussen Het Molenerf en de Blink wordt een nieuwe doorgang voorgesteld. Een impressie van de toekomstige situatie is weergeven in figuur 2.4 en 2.5. De doorgang wordt bedoeld voor onder voetgangers en autoverkeer. Om de verbinding te kunnen creëren wordt de bestaande bebouwing van de supermarkt verwijderd. Een nadere beschrijving van de plannen staat beschreven in bijlage 2.

Figuur 2.4 Impressie toekomstige situatie.

Figuur 2.5 Impressie toekomstige situatie.

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 19.1 van het bestemmingsplan. Hiermee wordt het plan gewijzigd ten behoeve van een verbetering van de winkelstructuur door het creëren van een betere verbinding tussen Molenerf en Hoofdstraat-Oost. Hiervoor dient daarnaast rekening gehouden te worden met onderstaande voorwaarden. In dit geval gaat het om het creëren van een verbinding. Hierbij is geen sprake van een supermarkt, parkeervraag of een bouwwerk. Aan de voorwaarden wordt dus voldaan.

• maximaal 4 supermarkten zijn toegestaan;
• er wordt voorzien in voldoende parkeerruimte, waarbij als uitgangspunt de in de meest recente versie van het CROW voor de verschillende functies zal worden gehanteerd;
• de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 14 meter mag bedragen met inachtneming van de molenbiotoop.

In het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum', dat is vastgesteld op 16 november 2017 door de voormalige gemeente Eemsmond, is voor de gronden binnen het plangebied ruimte gelaten om de bestemming te wijzigen ten behoeve van een verbetering van de winkelstructuur. Deze planologische ruimte, die hier wordt benut, past binnen het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid, zoals dat in het moederplan is beschreven.

De planologische randvoorwaarden (milieu- en omgevingsaspecten) zijn in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum voldoende onderzocht en verantwoord. De locatie is al geschikt bevonden voor verkeer, parkeervoorzieningen en verblijfsdoeleinden. Het wijzigen van de bestemming 'Centrum' in 'Verkeer' heeft hier geen invloed op.

Ten behoeve van de sloop van de gebouwen is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 4 toegevoegd. Op basis van de quickscan zijn met betrekking tot de aanwezigheid van beschermde flora en fauna de volgende conclusies te trekken:

• In de bebouwing is in beperkte mate geschikte nestgelegenheid van algemene broedvogels
  aanwezig. Ook in de omgeving van de bebouwing kunnen enkele algemene broedvogels tot broeden komen.
• De bebouwing is potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.
• In en rond het plangebied komen verder een aantal nationaal beschermde soorten voor.

Na aanleiding van bovenstaande conclusies zijn onderstaande vervolgstappen nodig.

• Om te voorkomen dat er nesten van broedende vogels worden vernietigd is het advies om de werkzaamheden buiten het broedseizoen op te starten en ook om eventuele kap van boom en/of struiken buiten het broedseizoen uit te voeren.
• Om de aanwezigheid van vleermuizen vast te kunnen stellen of uit te kunnen sluiten is een nader onderzoek noodzakelijk.
• Voor de nationaal beschermde soorten geldt dat ze allemaal zijn vrijgesteld in de provincie Groningen. De algemene zorgplicht is wel van kracht.

Het vleermuizenonderzoek wordt op dit moment uitgevoerd. Mogelijk is een ontheffing nodig vanwege het voorkomen van vleermuizen. De mogelijke ontheffing voor vleermuizen wordt bij de provincie aangevraagd. Voor de ontheffingsaanvraag wordt een activiteitenplan opgesteld waarin mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgewerkt voor vleermuizen. Op basis van de te nemen maatregelen wordt de gunstige staat van instandhouding van de vleermuis niet aangetast.

Daarnaast is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie van toepassing. Voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² is een archeologisch onderzoek vereist. Voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden geldt deze onderzoeksplicht indien sprake is van het ontgronden, afgraven, egaliseren en ophogen van gronden. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning zal een archeologisch onderzoek toegevoegd worden.

Tot slot is Waterschap Noorderzijlvest geïnformeerd over het wijzigingsplan via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) (zie bijlage 3). Op basis van de toets is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg is niet nodig.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2008 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden, met inachtneming van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het wijzigingsplan Verbinding Blink Molenerf in Uithuizen gaat vergezeld met een verbeelding. Op deze verbeelding is het plangebied met de toekomstige bestemming weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming 'Centrum' van de gronden in het geldende bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum.

De regels die deel uitmaken van het Bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum, zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie: NL.IMRO.1651.BP12395-0401 met de bijbehorende regels (en bijlagen) zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

De bestemmingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Verkeer' én 'Waarde - Archeologie' zijn bij dit wijzigingsplan opgenomen.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een wijzigingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wijzigingsplan voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Het voorontwerp is niet voor inspraak ter inzage gelegd.

Het ontwerpwijzigingsplan is vervolgens voor zes weken ter inzage gelegd (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Er zijn gedurende deze zes weken geen zienswijzen ingediend.

De vaststelling van het wijzigingsplan wordt vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de gemeente. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond.

Voor het voorliggende wijzigingsplan wordt geen exploitatieplan opgesteld. De kosten voor het opstellen van het wijzigingsplan en de uitvoeringskosten van het project komen geheel voor rekening van de gemeente Het Hogeland.