het wijzigingsplan Boerakker - Hoofdweg 14 met identificatienummer NL.IMRO.1969.WZBO18BEHE1-VA01 van de gemeente Westerkwartier.

De begrippen, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het Bestemmingsplan Boerakker -Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o., vastgesteld 20 april 2016 door de raad van de gemeente Marum, zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming Woongebied, voor zover relevant voor dit wijzigingsplan, van het van het Bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o., vastgesteld 20 april 2016 door de raad van de gemeente Marum, zijn van overeenkomstige toepassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

wijzigingsplanBoerakker - Hoofdweg 14

van de gemeente Westerkwartier.

Behorende bij het besluit van 5 maart 2019.

Aan de Hoofdweg 14 te Boerakker was voorheen café Copinga gevestigd. In de nacht van 31 december 2017 op 1 januari 2018 is de bebouwing van dit voormalige café in de brand gevlogen en is het hele pand door de vlammen verloren gegaan. Inmiddels is er het voornemen om dit en omringende percelen ten behoeve van een woonfunctie te herontwikkelen. Op het perceel geldt echter nog de aanduiding karakteristiek, waardoor de bebouwing niet zomaar verwijderd mag worden. De aanduiding belemmert de herontwikkeling. Het voornemen is daarom om deze aanduiding van het perceel te verwijderen en de overblijfselen van de bebouwing te verwijderen en herontwikkeling mogelijk te maken.

In het geldende bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt kan worden. Om hier toepassing aan te geven is dit wijzigingsplan opgesteld.

Het plangebied van dit wijzigingsplan betreft de gronden ter plaatse van de Hoofdweg 14 te Boerakker. Ter plaatse van de voormalige bebouwing geldt de aanduiding karakteristiek. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o., dat is vastgesteld op 26 november 2015. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd als 'Woongebied', met daarbij de bouwaanduiding 'karakteristiek'.

De aanduiding 'karakteristiek' kan door middel van een in het bestemmingsplan in artikel 3.7 opgenomen wijzigingsbevoegdheid worden verwijderd. Hier is opgenomen dat de bouwaanduiding 'karakteristiek' kan worden verwijderd, mits:

1. 1. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld; of
2. 2. de karakteristieke hoofdvorm niet in redelijkheid te handhaven is;
3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

in figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven. De toetsing aan de wijzigingscriteria is opgenomen in paragraaf 2.2.

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie, de voorgenomen situatie en vindt een toetsing aan de wijzigingscriteria plaats. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders en de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de juridische regeling van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 5 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Aan de Hoofdweg 14 te Boerakker was voorheen een café gevestigd. Na de sluiting hiervan is het pand jarenlang niet meer in gebruik geweest en flink verpauperd. Het plangebied is daarop onderdeel geworden van een herontwikkelingsgebied ten behoeve van woningbouw, waarvoor het bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. is opgesteld. Op oudejaarsavond 2017 is door een brand uiteindelijk het pand vrijwel volledig verloren gegaan. Hierdoor was het pand niet meer te redden en moest het in zijn geheel gesloopt worden. Inmiddels is alle bebouwing van het perceel verwijderd op basis van een sloopvergunning.

Planologisch gezien is het perceel ter plaatse van het voormalige café voorzien van de bouwaanduiding 'karakteristiek'. Ter plaatse van deze aanduiding wordt de instandhouding van de karakteristieke hoofdvorm nagestreefd. Nu de bebouwing verloren is gegaan door de brand in de nacht van 31 december 2017 op 1 januari 2018, is instandhouding van deze hoofdvorm niet meer noodzakelijk. Om het gebied te kunnen herontwikkelen zonder dat rekening moet worden gehouden met het gestelde in de aanduiding, is het voornemen om de aanduiding karakteristiek te verwijderen uit het plangebied. Dit is mogelijk te maken door gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan. In paragraaf 2.2 wordt het voornemen getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Om de bouwaanduiding 'karakteristiek' van het plangebied af te halen kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 3.7, waarmee burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen in die zin dat de aanduiding 'karakteristiek' wordt verwijderd, mits:

1. a. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kan worden hersteld;
2. b. de karakteristieke hoofdvorm niet in redelijkheid te handhaven is;
3. c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Toetsing

Het karakteristieke pand is in de nacht van 31 december 2017 op 1 januari 2018 bijna geheel in vlammen opgegaan. De karakteristieke hoofdvorm van de bebouwing is hiermee ook verloren gegaan. Daarmee is de karakteristieke hoofdvorm ook niet meer in redelijkheid te handhaven. Door de aanduiding karakteristiek te verwijderen, hoeft bij de herontwikkeling geen rekening te worden gehouden met de karakteristieke hoofdvorm die voorheen aanwezig was in het plangebied. Er kan een woning worden gerealiseerd, conform de regeling van de geldende bestemming, zonder de bouwaanduiding. Omdat nog altijd moet worden voldaan aan de geldende regeling zal geen onevenredige afbreuk plaatsvinden aan de milieusituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Daarmee wordt voldaan aan de wijzigingscriteria.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, waarbij slechts de aanduiding karakteristiek wordt verwijderd uit het plangebied en voor het overige de geldende regels van toepassing blijven, zijn het rijksbeleid en het provinciale beleid niet van toepassing. Daarom wordt dit plan slechts getoetst aan het gemeentelijke beleid.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, waarbij slechts de aanduiding karakteristiek wordt verwijderd uit het plangebied en voor het overige de geldende regels van toepassing blijven, zijn het rijksbeleid en het provinciale beleid niet van toepassing. Daarom wordt dit plan slechts getoetst aan het gemeentelijke beleid.

Bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.

Het geldende bestemmingsplan 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.' van de gemeente Marum vormt het meest recente beleids- en uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

Door te voldoen aan de wijzigingscriteria die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan, in artikel 3.7, wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid en is het voornemen in overeenstemming met de gemeentelijke beleidspunten.

In het kader van het geldende bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. zijn de milieu- en omgevingsaspecten voldoende onderzocht en verantwoord. Met dit wijzigingsplan wordt de functie in het plangebied niet aangepast en worden ook niet meer bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt.

De wijziging heeft uitsluitend betrekking op het verwijderen van de aanduiding 'karakteristiek'. Voor de toetsing aan het merendeel van de omgevingsaspecten kan daarom worden verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Wel is in de tussentijd het voormalige pand afgebrand. Daarop is een onderzoek naar asbest uitgevoerd. Hier uit is naar voren gekomen dat sprake was van asbesthoudende materialen. Hier is rekening mee gehouden bij het verwijderen van de restanten na de brand. Het onderzoek naar asbest is opgenomen als bijlage 1. Vanuit 'bodem' is de beoogde ontwikkeling uitvoerbaar. Bij de bouwaanvraag in het kader van de omgevingsvergunning voor bouw zal dit ook aangetoond moeten worden.

Tot slot is, zoals verplicht in de ruimtelijke procedure, de digitale watertoets afgelegd voor deze ontwikkeling. Omdat het slechts een plan bevat waarin een bouwaanduiding wordt verwijderd, geldt voor dit plan geen waterschapsbelang. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 2.

Verbeelding

Het wijzigingsplan 'Boerakker - Hoofdweg 14' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. van de gemeente Marum.

Regels

De regels die deel uitmaken van bestemmingsplan Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o., vastgesteld op 20 april 2016, artikel 3 'Woongebied' zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In eerste instantie wordt het ontwerpwijzigingsplan met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode kan een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsplan. Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, wordt het wijzigingsbesluit vastgesteld. Wanneer wel zienswijzen zijn ingediend, worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie. Vervolgens kan het wijzigingsplan, al dan niet gewijzigd naar aanleiding van een zienswijze, worden vastgesteld.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door een financieel haalbaar plan en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van het Bro. Het opstellen van een exploitatieplan is niet aan de orde. De kosten voor het voorliggende wijzigingsplan worden gedekt uit de gemeentelijke leges die voor rekening komen van de eigenaar van het perceel.

In dit geval is slechts sprake van de verwijdering van een bouwaanduiding. Ten behoeve hiervan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden.