In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Wijngaarden, Westeinde 22" met identificatienummer NL.IMRO.1978.BPWesteinde22WGD-VG01 van de gemeente Molenlanden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen door middel van handwerk beroepsmatig verlenen van diensten of uitoefenen van ambachtelijke dan wel kleinschalige bedrijvigheid, waarbij de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;

het in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen uitoefenen van een beroep of beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, waarbij de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of door middel van het houden van dieren; onder agrarische bedrijven worden tevens begrepen productiegerichte paardenhouderijen;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het verstrekken van logies met ontbijt;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

pand of ensemble van panden die dankzij hun architectonische kwaliteit en situering in de stedenbouwkundige structuur een bijdrage leveren aan de karakteristiek van het veenweidegebied;

bestaand ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

een (voormalige) agrarische bedrijfswoning met in de bouwmassa opgenomen (voormalige) agrarische bedrijfsruimten, die samen een geïntegreerde eenheid (bouwkarakteristiek waarbij woon- en stalgedeelte van oudsher aan elkaar verbonden zijn) vormen;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij overnachting niet is toegestaan;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een woning, in of bij een bedrijf of instelling, bestemd voor (de huishouding van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk moet worden geacht;

een tijdelijke opvangplaats voor huisdieren, waar het dier na verloop van tijd weer wordt opgehaald door de eigenaren, bijvoorbeeld na vakantie;

al dan niet bebouwde bouwperceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen; bijpassende voorzieningen zijn picknickvoorzieningen, bewegwijzering, informatieborden e.d.;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt;

een bedrijf gericht op het africhten, fokken en verzorgen van honden;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

een bedrijf dat is gericht op het kweken en verkopen van planten en siergewassen en het aanleggen en onderhouden van tuinen en andere groenvoorzieningen;

het gelegenheid geven tot het houden van recreatief nachtverblijf in gebouwen deel uitmakend van een (voormalig) agrarisch bedrijf;

tenten, tentwagens, kampeerauto's of toercaravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen of gedeelten daarvan, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf - niet zijnde een stacaravan, chalet of trekkershut - en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,3 m boven peil;

een voorziening waar ter wille van kinderen dieren worden gehouden;

een kampeerterrein bij een agrarisch bedrijf voor ten hoogste 15 standplaatsen, niet zijnde stacaravans, gedurende de periode 15 maart tot en met 31 oktober;

theeschenkerij of proeverij van streekeigen producten dan wel producten afkomstig van het eigen bedrijf, géén café, restaurant of ander horecabedrijf zijnde;

een agrarisch bedrijf, deels grondgebonden, deels niet-grondgebonden, gericht op het kweken en verkopen van planten en bloemen;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

een bedrijf dat - voornamelijk met behulp van verplaatsbare werktuigen - diensten verleent aan agrarische bedrijven, hetzij in verband met de bodemcultuur, hetzij ter uitvoering van grondwerkzaamheden;

een recreatief bedrijf dat hoofdzakelijk op eigen terrein binnen of buiten een gebouw gelegenheid geeft tot het beoefenen van de paardensport en al dan niet mogelijkheden biedt voor het verblijf en de verzorging van paarden, en waarbij hieraan ondergeschikt horeca is toegestaan;

behandeling van dierlijke mest zonder noemenswaardige veranderingen aan het product teweeg te brengen;

de toepassing van basistechnieken of combinaties daarvan met als doel de aard, samenstelling of hoedanigheid van dierlijke mest te wijzigen;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologisch, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

naast de hoofdfunctie van een agrarisch bedrijf functionerende bedrijfstak, welke dient bij te dragen aan het inkomen van het agrarische bedrijf; ondergeschikt dient te zijn aan de agrarische hoofdfunctie van het bedrijf in inkomsten, oppervlakte en/of tijdsbesteding en verbonden dient te zijn aan het boerenland/boerenerf (erf en/of overige gronden);

een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren;

een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining;

dagrecreatieve activiteiten op agrarische gronden met vaste voorzieningen, zoals hindernisbanen en teambuilding;

een recreatief gebruik van gronden, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming, waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een gebouw dat dient als recreatiewoonverblijf voor gebruikers die hun hoofdwoonverblijf elders hebben;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam) prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de Staat van bedrijfsactiviteiten, zoals is opgenomen in bijlage 1 bij deze regels en die van deze regels deel uitmaakt;

de Staat van horeca-activiteiten, zoals is opgenomen in bijlage 2 bij deze regels en die van deze regels deel uitmaakt;

een deel van een bouwperceel, bestemd voor het plaatsen van een verblijfsrecreatieve voorziening zoals een kampeermiddel en stacaravan, inclusief bij dat kampeermiddel of stacaravan behorende ondergeschikte onderkomens, zoals bijzettenten;

een eenvoudig gebouw met beperkte inhoud en oppervlakte bestaande uit één ruimte, bestemd voor recreatief nachtverblijf voor personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

recreatie in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf, zoals een recreatiewoning, groepsaccommodatie/logeergebouw, pension, bed & breakfast, kampeermiddel, trekkershut of camper, door personen die hun hoofdwoonverblijf elders hebben;

het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, bij wijze van neventak van een agrarisch bedrijf, voor zover deze agrarische producten op het eigen bedrijf/in de regio zijn geteeld en hooguit op ambachtelijke wijze op het eigen bedrijf/in de regio zijn verwerkt of bewerkt;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

grond waarop, anders dan ten dienste van een agrarisch bedrijf, op kleine schaal voedings- en/of siergewassen worden geteeld en voornamelijk ten eigen behoeve;

de naar het openbaar gebied gekeerde gevel van het hoofdgebouw, die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

hieronder wordt verstaan zowel het trekkende deel (de truck) als de oplegger(combinatie);

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99), houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidt op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

de opvang van kinderen, volwassenen of gehandicapten, hetzij als niet-agrarische neventak, hetzij als vervolgfunctie op een agrarisch bouwperceel, waarbij het meewerken in het agrarisch bedrijf of bij het kleinschalig houden van dieren een wezenlijk onderdeel is van resocialisatie of therapie.

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse bouwperceelgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst:
   de bouwhoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen:
   de gemiddelde bouwhoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte terrein;
   

de som van het product van de afstand tussen de binnenwerkse gevelvlakken en de afstand van de (binnenzijde van de) bouwmuren per bouwlaag.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

De inhoud van deze dubbelbestemming gaat vóór ten opzichte van de hieronder liggende enkelbestemmingen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is de omgevingsvergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
   3. 3. het overleggen van een rapport als bedoeld in dit lid onder b, onder 1 is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de betrokken locatie in andere beschikbare informatie volgende is vastgesteld;
   4. 4. het bepaalde in dit lid onder b, onder 1 en in dit lid onder b, onder 2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
      • vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
      • een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
      • een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
        

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, dient getoetst te worden aan diens rechtsopvolger.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.1:

1. a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.
   

Ter plaatse van de gebiedsaanduidingen:

1. a. "wetgevingszone – aanlegvergunning overgangsgebied";
2. b. "wetgevingszone – wijzigingsgebied dorpslint";
   

gelden specifieke regels. Deze specifieke regels zijn opgenomen in de bestemming waarbinnen dit geldt.

Het bevoegd gezag kan, voor zover niet reeds op grond van een andere bepaling kan worden afgeweken, bij een omgevingsvergunning afwijken van het plan voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwtjes van openbaar nut, zoals telefooncellen, wachthuisjes, gasreduceerstations en schakelstations, mits de inhoud niet meer bedraagt dan 50 m³ en de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 m.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van deze regels voor het aanleggen van tijdelijke baggerdepots, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. de situering van een baggerdepot is niet toegestaan binnen de bestemmingen 'Natuur' en 'Bos';
2. b. de noodzakelijkheid van het baggerdepot wordt door de initiatiefnemer aangetoond;
3. c. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast;
4. d. het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
5. e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de landschaps- en natuurwaarden;
6. f. er vindt geen aantasting plaats van de waterstaatsdoeleinden.
7. g. Alvorens medewerking aan de ontheffing wordt verleend, wordt de waterbeheerder gehoord.
   

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
   

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
   

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan "Wijngaarden, Westeinde 22".

Voorliggend plan betreft een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied Graafstroom" en de parapluherzieningen daarop van gemeente Molenlanden ten behoeve van het demonteren en herbouwen van een monumentaal pand aan de Westeinde 22 te Wijngaarden, waarbij dit pand van het agrarisch bedrijf wordt afgesplitst en wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. Bij de herbouw en afsplitsing zal het monumentale karakter van het betreffende pand zoveel mogelijk in stand worden gehouden.

In het hoofdstuk "Planbeschrijving" (hoofdstuk 2) wordt het initiatief verder toegelicht, daar is ook een situatietekening van de nieuwe situatie opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling is noodzakelijk om een aantal redenen. De initiatiefnemer voert ter plaatse momenteel een agrarisch melkrundveehouderijbedrijf uit. De zoon van de initiatiefnemer woont momenteel nog in huis en zoekt een zelfstandige woonruimte om zijn activiteiten als ZZP-er in installatiewerk (bijv. airco en zonnepanelen) en eenvoudige bouwkundige zaken te kunnen uitvoeren met voldoende ruimte en privacy.

Het betreffende pand is een voormalige veestal die nu buiten gebruik is en niet meer functioneel is. Het gebouw staat op een gedeelte ondergrond wat privé-eigendom is en geen onderdeel uitmaakt van de bedrijfsoppervlakte. Het pand is uitgevoerd in houtskeletbouw en voorzien van een gevelbekleding in potdekseldelen en heeft een rieten dakbedekking.

De bouwkundige staat van het pand is slecht. In het houtskelet en de gevelbekleding zijn houtworm en houtrot aanwezig. Verder is de dakbedekking volledig op en voor nood opgelapt. Er ontstaat door deze teruggang van het pand een gevaarlijke situatie. Het renoveren en terugbrengen in de originele staat brengt hoge kosten mee zonder dat daarmee een functioneel gebouw ontstaat en is om die reden niet haalbaar.

De inwonende zoon van de initiatiefnemer wil graag zelfstandig wonen. Door het betreffende pand om te schakelen naar een woning ontstaat de mogelijkheid voor de zoon om zelfstandig te wonen, maar wel dichtbij de initiatiefnemer om deze voldoende te kunnen ondersteunen. De zoon kan op deze manier meehelpen met de zwaardere taken in de bedrijfsvoering van het melkrundveehouderijbedrijf die voor de initiatiefnemer niet meer goed uitvoerbaar zijn. Met de eigen woonruimte heeft de zoon echter voldoende privacy en ruimte om zijn activiteiten als ZZP-er ongestoord te kunnen uitvoeren. De initiatiefnemer kan hem daarbij, omdat zij nog wel dichtbij de zoon wonen, in voldoende mate ondersteunen. Er ontstaat daarmee voor beide partijen een win-win situatie.

Met de demontage en herbouw zal zorgvuldig worden omgegaan. Het nieuwe pand zal in dezelfde unieke stijl worden teruggebouwd, waarmee de karakteristieke waarde voor de gemeenschap behouden blijft. Het alternatief is een verdere verpaupering van het betreffende pand en de uiteindelijke onvermijdelijke demontage of het tenietgaan van het pand door een calamiteit, waarmee een waardevol pand verloren zal gaan. De ontwikkeling borgt met de herbouw het behoud van het historische aanzicht.

Tevens zal het nieuwe pand energieneutraal worden opgericht, waarmee wordt bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de overheid. De ontwikkeling zal daarmee bijdragen aan een verduurzaming van de samenleving.

Met de gewenste ontwikkeling zal een kwaliteitswinst worden behaald in de omgeving. Niet alleen wordt een pand dat in een zeer slechte bouwkundige staat verkeerd opgeknapt, maar er worden tevens kwaliteitsverbeterende maatregelen getroffen ten behoeve van de ontwikkeling. Een oude reeds aanwezige schuur achterop het kavel zal worden gesloopt. Daarmee wordt gebiedsontsierende bebouwing gesloopt en zal de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Daarnaast zal het asbest van de aanwezige stal en loods worden vervangen door asbestvrije dakbedekking.

Verder worden de voortuinen van de beide woningen onder achtitectuur aangepast naar een passend ensemble.

Tevens zal ter plaatse worden voorzien in een passende en goede landschappelijke inpassing, waarmee eveneens een bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit en beleving van het gebied.

Ten slotte heeft de gewenste ontwikkeling een meerwaarde voor de maatschappij. Niet alleen zal sprake zijn van een bijdrage aan de verduurzaming en een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, er zal eveneens sprake zijn van een bijdrage aan de vitaliteit van het dorp door het toevoegen van een wooneenheid voor een jonge ondernemer.

De gewenste ontwikkeling past niet binnen het bepaalde in het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkeling, mits hiervoor een partiële herziening op het bestemmingsplan wordt opgesteld conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voorliggend document dient als toelichting waarin nader wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt en deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

De planlocatie is gelegen aan de Westeinde 22 te Wijngaarden en ligt aan de westkant van Wijngaarden in het landelijk gebied van gemeente Molenlanden. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Wijngaarden, sectie A, nummers 465, 466 en 512. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Uitsnede topografische kaart locatie.
Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.

Ter plaatse is het bepaalde uit het bestemmingsplan "Buitengebied Graafstroom" van de gemeente Molenlanden, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 25 januari 2010, onverkort van toepassing.

Zoals te zien in de volgende figuur is ter plaatse de bestemming 'Agrarisch met waarden' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend. Tevens zijn ter plaatse de aanduidingen 'bouwvlak', 'cultuurhistorische waarden', 'wro-zone - aanlegvergunning overgangsgebied' en 'wro-zone - wijzigingsgebied dorpslint' van toepassing.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan is eveneens geen afwijkingsmogelijkheid en/of wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Om deze reden is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien met een partiële herziening (ook wel postzegelbestemmingsplan genoemd). De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen, mits wordt aangetoond dat de ontwikkeling niet zal leiden tot bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak. Middels voorliggende toelichting wordt de ontwikkeling nader gemotiveerd en wordt aangetoond dat deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van de initiatiefnemer.
• Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente.
• Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven.
• Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving.
• Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan van toepassing zijn.
  

De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Molenlanden.

De omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit agrarische landbouw- en weidegronden aan de achterzijde van een dorpslint. De verkavelingsstructuur betreft een strokenverkaveling, met een relatief grootschalige opzet. De onderlinge kavels worden gescheiden door kavelsloten en/of lijnen in het landschap.

In de nabije omgeving van de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen en enkele agrarische bedrijven gelegen.

De locatie behoort momenteel bij het agrarisch melkrundveehouderijbedrijf van de initiatiefnemer en is in het bestemmingsplan voorzien van een koppelteken met dit bedrijf. Echter is de locatie gelegen op gronden in privé-eigendom welke geen relatie meer hebben met het agrarisch bedrijf. Het betreffende pand is in het verleden in gebruik geweest als stalruimte, maar dit pand wordt al geruime tijd niet meer als stal gebruikt. Door de staat waarin het pand zich bevindt is agrarisch gebruik van het pand ook niet langer mogelijk.

Ter plaatse is een gekoppeld bouwvlak toegekend. Het gekoppelde bouwvlak is in totaal ongeveer 0,95 hectare groot. Het deel van het bouwvlak waarop het betreffende pand is gelegen en dat dus eigenlijk geen deel meer uitmaakt van het bedrijf is ongeveer 0,18 hectare groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie.

Luchtfoto huidige situatie ter plaatse.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse het betreffende pand af te splitsen van het agrarisch bedrijf en om te schakelen naar een burgerwoning. Omdat het pand in een dusdanig slechte staat verkeerd en renovatie niet tot de haalbare mogelijkheden behoort is het daarnaast de wens van de initiatiefnemer om het betreffende pand te demonteren en te herbouwen. Gezien de monumentale status van het pand zal de herbouw in dezelfde unieke stijl plaatsvinden. Tevens zal de aanwezige kenmerkende houten hoofddraagconstructie worden geïntegreerd in het plan. Daarmee blijft de historische waarde zoveel mogelijk behouden. Voor de gewenste ontwikkeling zal eveneens een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument worden aangevraagd.

Het deel van de gronden waarop het betreffende pand staat is geregistreerd als privé-eigendom en maakt geen deel meer uit van het bedrijf. Daarnaast is agrarisch gebruik van het pand door de staat waarin het verkeert niet langer mogelijk. Gezien de ligging in een lint met burgerwoningen ligt de voorgenomen omschakeling naar een burgerwoning voor de hand.

De initiatiefnemer is reeds op leeftijd (65+). De zoon van de initiatiefnemer woont nog bij de initiatiefnemer in huis en is op zoek naar een eigen woonruimte waarbij hij voldoende privacy heeft en voldoende ruimte en gelegenheid om zijn activiteiten als ZZP-er verder uit te voeren en te ontwikkelen. Met het omschakelen van het pand naar een woning wordt de zoon van de initiatiefnemer in de gelegenheid gesteld om zelfstandig te wonen. Door de korte afstand tot de woning van de initiatiefnemer ontstaat een win-win situatie, waarbij de zoon de initiatiefnemer kan helpen bij het uitvoeren van de zwaardere taken in het melkrundveehouderijbedrijf en waarbij de initiatiefnemer de zoon kan ondersteunen waar nodig.

Met de gewenste ontwikkeling zal daarnaast worden voorzien in maatregelen ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, de milieusituatie en de duurzaamheid.

Het betreffende pand zal worden gedemonteerd en in dezelfde unieke waardevolle stijl worden teruggebouwd, met zoveel mogelijk behoud van de bestaande structuur en oude elementen. Daarmee zal de beeldkwaliteit ter plaatse verbeteren. Het betreffende pand zal daarnaast volledig energieneutraal worden opgericht, waarmee wordt bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de overheid en aan de verduurzaming van de samenleving en de omgeving.

Verder zal ter plaatse worden voorzien in een bij het gebied passende landschappelijke inpassing, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van het gebied. Tevens zal een oude schuur achterop het bedrijfskavel worden gesloopt. Hiermee wordt gebiedsontsierende bebouwing gesloopt. Dit bevordert de beeldkwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Ten slotte zullen de huidige asbesthoudende daken op het bedrijf worden gesaneerd en worden vervangen door daken zonder asbest. Dit zal de milieusituatie in de omgeving verbeteren. Tevens zal het niet langer als agrarisch in gebruik kunnen nemen van het deel van het bedrijf waarop het pand gelegen is zorgen voor een vermindering van de mogelijke milieudruk op de omliggende burgerwoningen.

Het om te schakelen en terug te bouwen pand wordt opgericht op ongeveer 51 meter van het bouwvlak van het veehouderijbedrijf. Daarmee wordt aan de wettelijk vereiste afstanden voldaan.

In de volgende figuur is de gewenste situatie in een situatietekening weergegeven. Een volledige situatietekening op schaal is als bijlage 1 bij deze onderbouwing opgenomen.

Situatietekening gewenste situatie.
Bron: DLV Advies.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede landschappelijke inpassing een vereiste.

Om te onderzoeken of de ontwikkeling mogelijk kan bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving is door een landschapsdeskundige een tekening opgesteld waarop is aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk zal worden ingepast. Deze tekening is in de volgende figuur weergegeven.

Tekening landschappelijke inpassing.
Bron: JansBos Landschap & Advies.

Deze tekening maakt onderdeel uit van een landschappelijk inrichtingsplan dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en welke soorten beplanting daarvoor worden toegepast. Voor het gehele landschappelijk inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 2 van deze onderbouwing.

Hiermee kan worden gesteld dat ter plaatse wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft echter een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden dan ook benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties.

Met de NOVI wordt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken geboden, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Met de ambities van het Rijk wordt veel gevraagd van de leefomgeving. De ambities vragen meer ruimte dan er eigenlijk beschikbaar is. Derhalve wordt de volgende conclusie gesteld: niet alles kan en niet alles kan overal. De vraag daarbij is hoe kansen kunnen worden verzilverd en eventuele bedreigingen het hoofd geboden kunnen worden. Het Rijk moet en wil in dit proces het voortouw nemen. Schaarste betekent immers dat moet worden gekozen.

De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten van de overheid: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor deze prioriteiten zijn voor zowel de korte als lange termijn maatregelen nodig die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. Daarbij staan de volgende maatregelen centraal:

1. 1. Klimaatbestendige inrichting in 2050:
   Hierbij is het van belang dat het watergebruik beter wordt afgestemd op het beschikbare water en dat water langer wordt vastgehouden, dat functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving moeten meer worden afgestemd op de eigenschappen van het bodem-watersysteem en dat de energietransitie naar een volledig duurzame energiewinning verder wordt gestimuleerd en ontwikkeld.
2. 2. Duurzame en circulaire economie:
   Hierbij is het van belang dat de gevolgen voor de economie, mede door de COVID-19 pandemie, zoveel mogelijk worden beperkt en dat bij de locaties van kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra, naast de vraag van bedrijven en economische vitaliteit, aansluiting wordt gehouden op het verkeers en vervoersnetwerk, het elektriciteitsnetwerk en rekening wordt gehouden met de aantrekkelijkheid en kwaliteit van stad en land. Daarbij wordt ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors en worden investeringen gedaan in het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening in samenhang met het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving.
3. 3. Ontwikkeling Stedelijk Netwerk Nederland:
   Hierbij is het van belang dat wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden met een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's, dat de woningbouw een nieuwe, stevige impuls wordt gegeven en dat zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied wordt ontwikkeld, klimaatbestendig en natuurinclusief. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden het groene karakter, wordt het aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt en wordt de aansluiting op het groene gebied buiten de stad verbeterd.
4. 4. Geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied:
   Hierbij is het van belang dat de biodiversiteit wordt verbeterd, dat steeds meer richting wordt gegeven aan een duurzame kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap en dat wordt bijgedragen aan een landelijk gebied waarin het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland.
   

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Let wel: het Rijk eigent zich geen centraliserende rol toe. Integendeel, de verantwoordelijkheid ligt bij alle partijen gezamenlijk. Vanuit het Rijk wordt gestreefd naar regie op het samenspel en regie bij het bewaken van de nationale belangen. Dilemma's worden niet uit de weg gegaan, maar er worden kansen gecreëerd, juist door samen met de ambities aan de slag te gaan. Kansen om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. En zo ook kansen om sociale samenhang en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een duurzame en circulaire samenleving, stevig te verankeren in de manier van leven en werken.

Het Rijk benoemt wel duidelijk de nationale belangen, maakt nationale keuzes, geeft richting aan decentrale afwegingen én werkt gebiedsgericht. Met de NOVI wil de Rijksoverheid in concrete gebieden tot keuzes komen. Daarbij wil het Rijk doen wat goed is voor heel Nederland en wat tegelijkertijd recht doet aan de eigenheid van de regio's. Dit vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Vanuit al deze partijen is daarom al intensief meegedacht bij de totstandkoming van de NOVI. Bij de uitvoering van de NOVI wordt deze samenwerking voortgezet.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. Het gaat daarbij om 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.
   

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Het rijk geeft daarbij voorkeursvolgorden voor bepaalde ontwikkelingen mee aan de provincies en gemeenten.

Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van het Rijk niet worden tegengewerkt geeft het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies en gemeenten. De nationale belangen zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de nationale belangen dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro. Deze toetsing is opgenomen in de paragraaf "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (paragraaf 3.1.2). De verdere toetsing van ontwikkelingen aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.

Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Het besluit bepaalt tevens:

"Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit."

Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren.

Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen.

Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd:

"ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Aan de hand van deze definitie kan gesproken worden van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie (uitspraken ABRvS 28 juni 2017, 201608869/1/R3, Dongeradeel) is echter bepaald dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.

Er is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van het oprichten van meer dan 11 woningen die als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt.

Hiermee kan worden gesteld dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en dat daarmee verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking niet is vereist.

De provincie heeft haar beleid eenvoudiger, transparanter en toegankelijker gemaakt voor initiatiefnemers in Zuid-Holland. Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot 1 integraal Omgevingsbeleid sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht provincies om een Omgevingsvisie en een Omgevingsverordening te maken. De Zuid-Hollandse Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is per 1 april 2019 in werking getreden.

De Omgevingsvisie geeft de beleidsuitgangspunten op hoofdlijnen weer. De Omgevingsvisie is niet juridisch bindend. De juridische borging van de Omgevingsvisie vindt plaats in de Omgevingsverordening, waarin de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie in regels zijn vastgelegd.

Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Een deel van die vraag past qua kwaliteit niet daarbinnen. Daarnaast kunnen er kwantitatieve beperkingen zijn. Een randvoorwaarde bij beter benutten is namelijk dat de leefkwaliteit in de bebouwde ruimte behouden blijft en waar mogelijk wordt versterkt. Ook kan de kwaliteit van de groene ruimte aanleiding zijn om een kwaliteitsverbetering te realiseren door middel van het toevoegen van stedelijke functies.

Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in aansluiting op een bestaand bebouwingslint en betreft een kleinschalige verstedelijking. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3) is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling kan daarmee binnen het landelijk gebied mogelijk worden gemaakt als daar voldoende aanleiding toe is.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt, naast het creëren van een maatschappelijke win-win situatie voor de initiatiefnemer en diens zoon, een ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. Deze wordt enerzijds behaald door het verbeteren van de beeldkwaliteit ter plaatse door het demonteren en herbouwen van het in zeer slechte staat verkerende monnumentale pand, waarbij het pand in dezelfde unieke stijl wordt teruggebouwd om de monumentale waarde ervan te behouden, en anderzijds door het realiseren van een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing die de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse versterkt. Tevens zal ook nog een verouderde schuur op de locatie worden gesloopt waarmee gebiedsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Ook dit draagt bij aan de beeldkwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in de omgeving.

Daarnaast zal met de voorgenomen ontwikkeling worden bijgedragen aan het behalen van de klimaatdoelstellingen van de overheid en de verdere verduurzaming van de samenleving. Het te demonteren en herbouwen pand zal namelijk geheel energieneutraal worden opgericht, waarmee de energiebehoefte op de locatie zal afnemen, op duurzame wijze in energie wordt voorzien en geen sprake is van uitstoot van schadelijke broeikasgassen.

Ten slotte zal met de voorgenomen ontwikkeling een milieuwinst worden behaald. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt namelijk een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw met agrarische mogelijkheden omgeschakeld naar een burgerwoning. Een burgerwoning heeft geen onevenredige milieuhinder tot gevolg aan de omgeving. Een agrarisch bedrijfsgebouw mogelijk wel. De eventuele milieuhinder aan de omgeving zal daarmee afnemen. Daarnaast zal milieuwinst worden behaald door het saneren van de huidige asbesthoudende daken. Deze zullen worden vervangen door daken zonder asbesthoudende materialen.

De voorgenomen ontwikkeling draagt daarmee bij aan een verbetering van de beeldkwaliteit, de ruimtelijke kwaliteit, de duurzaamheid en de klimaatdoelstellingen van de overheid. Daarmee is de voorgenomen kleine verstedelijking in het landelijk gebied voorstelbaar.

Verder streeft de provincie naar het behoud en een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij geeft de provincie richting aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een zogenaamde 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).

Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, onderscheidt de provincie de kwaliteit van gebieden in categorieën en ruimtelijke ontwikkelingen naar mate van impact op de omgeving.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten:

• een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid;
• hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen.
  

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling:

1. 1. Inpassing:
   Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit.
2. 2. Aanpassing:
   Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de huidige identiteit van een gebied, maar op structuurniveau wijzigingen of aanvullingen voorziet. Een voorbeeld is de aanleg of verbreding van een provinciale weg, een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied of een nieuw landgoed. Bewoners en gebruikers uit de bestaande omgeving merken duidelijk invloed van de nieuwe ontwikkeling. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief zo gunstig mogelijk resultaat. Omdat in deze gevallen niet aan (alle) richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, zijn ontwerpoptimalisatie, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.
3. 3. Transformatie:
   Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. Er ontstaat een nieuwe toekomst voor het gebied met een nieuwe gebiedsidentiteit. De impact van deze plannen op een gebied is groot. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Gelet op de wezenlijke verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten van de kwaliteitskaart kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat die nog niet is ondervangen in de richtpunten. In de meest verregaande vorm van transformatie is van de huidige identiteit niets meer zichtbaar. In alle gevallen is het belangrijk om aansluiting te zoeken bij structuren en patronen aan de rand van de omgeving, bijvoorbeeld een bosrand, waterloop of woonlint. Het ontwerp kan gepaard gaan met inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen in de omgeving. Gelet op de omvang van de ontwikkeling kunnen dergelijke maatregelen – eenvoudiger dan bij aanpassing – onderdeel uitmaken van hetzelfde plan. Bij transformatie-opgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen, een kwalitatief optimaal resultaat inclusief een maatschappelijke tegenprestatie.
   

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een woning in een bestaand lint. Daarnaast zal de structuur van het lint en van het landschap nagenoeg niet wijzigen. Er is reeds sprake van een bestaand pand en er zal een soortgelijk pand worden teruggebouwd. Alleen het gebruik wijzigt. Omdat geen sprake is van een aanpassing van de structuur en sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, zijnde een woning in een bestaand lint, is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van inpassing.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

In gebieden met beschermingscategorie 1 zijn ruimtelijke ontwikkelingen in beginsel alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de specifieke waarden.

In gebieden met beschermingscategorie 2 zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk, maar met inachtneming van het instandhouden van de specifieke waarden.

De locatie is niet in een gebied gelegen waarvoor een beschermingscategorie is vastgesteld. Er is daarmee geen sprake van aanvullende voorwaarden.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland.

De Omgevingsverordening bevat de juridische vertaling van de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie, welke tegelijkertijd met de Omgevingsverordening is opgesteld. De beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie zijn in regels vertaald en vastgelegd in de Omgevingsverordening. De meest recente versies van zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening zijn op 1 april 2019 in werking getreden.

Vanuit de omgevingsverordening zijn nieuwe woningen in het buitengebied formeel uitgesloten.Hierop gelden echter een aantal uitzonderingen, waaronder woningen in bebouwingslinten, ruimte-voor-ruimte woningen en bedrijfswoningen die als burgerwoningen worden gebruikt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een woning in een reeds bestaand bebouwingslint. In het lint zijn al diverse burgerwoningen gelegen, waarmee de ontwikkeling goed aansluit op het betreffende lint. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling die past binnen de mogelijkheden die worden geboden in de verordening.

Naast specifieke regels voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden vanuit de Omgevingsverordening ook algemene regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is het van belang te kijken naar de impact van een ontwikkeling op het landschap en de omgeving.

Zoals nader uitgewerkt in de paragraaf "Omgevingsvisie Zuid-Holland" (paragraaf 3.2.1) is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van een ontwikkeling waarbij de structuur van het lint en van het landschap nagenoeg niet wijzigen. Er is reeds sprake van een bestaand pand en er zal een soortgelijk pand worden teruggebouwd. Alleen het gebruik wijzigt. Omdat geen sprake is van een aanpassing van de structuur en sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, zijnde een woning in een bestaand lint, is met de voorgenomen ontwikkeling sprake van inpassing. Tevens is de locatie niet in een gebied gelegen waarvoor een beschermingscategorie is vastgesteld. Er is daarmee geen sprake van een ontwikkeling met een onevenredige impact op het landschap.

Tevens wordt met de voorgenomen ontwikkeling bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit, de beeldkwaliteit en de duurzaamheid ter plaatse en in de omgeving. Er is daarmee sprake van een verbeterde ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de voorschriften zoals zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland.

In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien.

Door de demontage en herbouw van het in zeer slechte staat verkerende pand, waarbij de unieke stijl en monumentale waarde van het pand wordt behouden zal de beeldkwaliteit worden verbeterd. Door de sloop van een oude vervallen schuur achterop het kavel zal de beeldkwaliteit eveneens toenemen en zal sprake zijn van een verbeterd doorzicht naar het achterliggende landschap. Hiermee wordt het autentieke karakter en de cultuurhistorische waarden van de regio behouden.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de voorschriften zoals zijn opgenomen in de regionale structuurvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (AV) een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied een dynamische stedelijke zone. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld.

Er wordt onderscheid gemaakt in:

• Stedelijk gebied;
• Voorzieningendorpen;
• Woondorpen.
  

De huidige afspraak is een netto toevoeging van maximaal 3.364 woningen netto in totaal voor de regio voor de periode 2015-2025. De gemiddelde jaarlijkse netto woningbehoefte in de regio is geschat op 0,7% huishoudensgroei per jaar.

Bij de voorgenomen ontwikkeling vindt uitbreiding plaats betreft woonbestemmingen op een bestaand bebouwingslint. Door het toevoegen van een burgerwoning in een bebouwingslint wordt ingespeeld op de grote woonbehoefte in de regio.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de voorschriften zoals zijn opgenomen in de regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

Op 29 maart 2011 heeft de voormalige gemeente Graafstroom, welke inmiddels is opgegaan in de gemeente Molenlanden, de Structuurvisie Graafstroom vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen met een doorkijk naar de lange(re) termijn. De structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd.

Vanuit de structuurvisie is de locatie gelegen in een bestaand lint.

De linten en kernen kennen een grote mate van functiemenging en dynamiek. Herstructurerings- en intensiveringsprocessen zijn in beginsel dan ook overal binnen de bestaande linten en kernen denkbaar, waarbij geldt dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Uiteraard moet hierbij worden aangesloten op de kwaliteiten en mogelijkheden van dat woongebied en de omgeving.

Waar mogelijk streeft de gemeente naar herstel van oorspronkelijke doorzichten en waterstructuren, die door stedenbouwkundige uitbreidingen zijn teniet gedaan. Ook moeten mogelijkheden om de bestaande overgangen van het landelijk gebied naar de dorpskernen te verbeteren, worden aangegrepen.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van herstructurering van een locatie. Het bouwvolume en de structuur van het kavel zal met de voorgenomen ontwikkeling nagenoeg niet wijzigen. Door de demontage en herbouw van het in zeer slechte staat verkerende pand, waarbij de unieke stijl en monumentale waarde van het pand wordt behouden zal de beeldkwaliteit worden verbeterd. Door de sloop van een oude vervallen schuur achterop het kavel zal de beeldkwaliteit eveneens toenemen en zal sprake zijn van een verbeterd doorzicht naar het achterliggende landschap.

Tevens draagt de voorgenomen ontwikkeling, door realisatie van een goede landschappelijke inpassing die passend is in het gebied, bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Door het volledig energieneutraal oprichten van het nieuwe pand zal eveneens worden bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de overheid en de verdere verduurzaming van de samenleving en de omgeving.

De voorgenomen ontwikkeling heeft daarmee een zeer positief effect op de omgeving en is daarmee passend in het bestaande lint.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten zoals zijn opgenomen in de Structuurvisie Graafstroom van de voormalige gemeente Graafstroom, welke inmiddels deel uitmaakt van de gemeente Molenlanden.

In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant

voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt:

• Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029.
• De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen.
• De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken.
• Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos.
• Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen.
• Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).
  

Bij de voorgenomen ontwikkeling vindt uitbreiding plaats betreft woonbestemmingen op een bestaand bebouwingslint. Door het toevoegen van een burgerwoning in een bebouwingslint wordt ingespeeld op de grote woningvraag in gemeente Molenlanden.

Met het toevoegen van een woonbestemming voor de zoon van de initiatiefnemer wordt een betaalbare woning gecreëerd voor een starter. Hiermee wordt voorkomen dat een woningzoekende naar andere gemeenten uitwijkt.

Tevens draagt de voorgenomen ontwikkeling, door realisatie van een goede landschappelijke inpassing die passend is in het gebied, bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Door het volledig energieneutraal oprichten van het nieuwe pand zal eveneens worden bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de overheid en de verdere verduurzaming van de samenleving en de omgeving.

Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de voorschriften zoals zijn opgenomen in de woonvisie van gemeente Molenlanden.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geur, stof, geluid en gevaar. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven.

Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en -gevoelige functies dient twee doelen:

1. 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen);
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.
   

In de VNG handreiking zijn richtafstanden opgenomen op het gebied van geur, stof, geluid en gevaar. Indien niet aan de in de handreiking opgenomen afstanden wordt voldaan is mogelijk sprake van milieuhinder aan de betreffende gevoelige functies. De genoemde afstanden betreffen echter geen harde normen maar richtafstanden waarvan, mits goed gemotiveerd, kan worden afgeweken. Dit houdt in dat wanneer niet aan de afstanden wordt voldaan een nadere motivatie noodzakelijk is waaruit blijkt dat geen onevenredige hinder wordt veroorzaakt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het demonteren en herbouwen van een monumentaal pand, waarbij het wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. Een burgerwoning veroorzaakt geen geurhinder aan de omgeving. Er zijn daarom ook geen richtafstanden opgenomen in de VNG handreiking voor burgerwoningen. Omdat een woning niet zal leiden tot een onevenredige hinder aan de omgeving zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige milieuhinder aan de omgeving. Door de omschakeling van een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw met agrarische mogelijkheden naar een burgerwoning zal eerder sprake zijn van een verminderde hinder aan de omgeving.

Naast het feit dat een ruimtelijke ontwikkeling geen onevenredige hinder aan gevoelige objecten in de omgeving mag veroorzaken mag deze ook niet leiden tot beperkingen van de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven, functies en bestemmingen. Dit is echter vooral van belang wanneer sprake is van het oprichten van nieuwe gevoelige objecten.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal een monumentaal (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw worden gedemonteerd en worden herbouwd, waarbij het wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. Dit betreft een gevoelig object.

In de omgeving van de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen gelegen. Burgerwoningen hebben geen onevenredige milieuhinder aan de omgeving en worden niet beperkt door de komst van een nieuw gevoelig object. De omliggende burgerwoningen zullen dan ook niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.

Aan de Westeinde 26, 26a en 26b is een agrarisch bedrijf gelegen. Dit betreft een melkrundveehouderij. Tevens is aan de Westeinde 18-19 een agrarisch bedrijf gelegen. Ook dit betreft een melkrundveehouderij.

Voor melkrundveehouderijen zijn in de handreiking de volgende richtafstanden opgenomen:

• Geur: 100 meter.
• Stof: 30 meter.
• Geluid: 30 meter.
• Gevaar:0 meter.
  

Het betreffende bedrijf aan de Westeinde 18-19 is, gemeten van bouwvlak tot het deel van het bouwvlak waarop de gewenste woning is gepland, gelegen op een afstand van ongeveer 171 meter. Hiermee wordt ruimschoots aan de gestelde richtafstanden voldaan, waarmee geen sprake zal zijn van een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van het betreffende bedrijf.

Het betreffende bedrijf aan de Westeinde 26, 26a en 26b is, eveneens gemeten van bouwvlak tot het deel van het bouwvlak waarop de gewenste woning is gepland, gelegen op een afstand van ongeveer 124 meter. Ook ten aanzien van dit bedrijf wordt ruimschoots aan de richtafstanden voldaan, waarmee het betreffende bedrijf eveneens niet in de ontwikkelingsmogelijkheden zal worden beperkt.

Het eigen bedrijf, zijnde de melkrundveehouderij van de initiatiefnemer aan de Westeinde 22, mag eveneens niet in de ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. De afstand tussen de herbouwen en af te splitsen woning tot aan het dichtstbijzijnde punt van het bouwvlak van de eigen melkveehouderij waarop bedrijfsgebouwen (stallen) mogen worden opgericht, bedraagt ongeveer 51 meter. Daarmee wordt aan de richtafstanden, behalve aan die voor geur voldaan.

Voor het aspect geur is derhalve een aanvullende motivatie nodig. Het eigen bedrijf van de initiatiefnemer betreft een nelkveehouderij. Voor melkrundvee en het bijbehorend jongvee zijn geen geuremissiefactoren vastgelegd. Vanuit de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient, wanneer sprake is van dieren zonder geuremissiefactoren, te worden voldaan aan de in de Wgv opgenomen vaste afstanden. Omdat de locatie buiten de bebouwde kom is gelegen bedragen deze 50 meter tussen de gevel van het gevoelig object en het dichtstbijzijnde emissiepunt van een dierenverblijf van de veehouderij en 25 meter tussen de gevel van het gevoelig object en de gevel van een dierenverblijf van de veehouderij. Gezien de afstand van de te herbouwen en te splitsen woning tot aan het bouwvlak van de eigen melkveehouderij waarop bedrijfsgebouwen mogen worden opgericht ongeveer 51 meter bedraagt wordt aan de vaste afstanden voldaan en is geen sprake van een (verdere) belemmering van de eigen melkveehouderij.

De Wet geurhinder veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet is vastgesteld bij Koninklijk Besluit van 12 december 2006. Op 18 december 2006 is de Wet geurhinder en veehouderij gepubliceerd.

De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning). De geurbelasting wordt berekend en getoetst met het verspreidingsmodel V-Stacks vergunning. Dit geldt alleen voor dieren waarvoor geuremissiefactoren zijn opgenomen in de Wet geurhinder en veehouderij.

Voor dieren zonder geuremissiefactor gelden minimaal aan te houden afstanden. Hiervoor dienen de minimale afstanden van 50 meter tot een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom, en 100 meter tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom te worden aangehouden. Deze afstanden gelden van emissiepunt van het dierenverblijf tot de gevel van het gevoelige object. Tussen de gevel van het dierenverblijf en de gevel van het gevoelige object geldt een minimale afstand van 50 meter bij objecten binnen de bebouwde kom en 25 meter bij objecten buiten de bebouwde kom.

Bij gemeentelijke geurverordening kunnen gemeenten afwijken van de wettelijke normen en afstanden. De gemeente Molenlanden heeft een geurverordening vastgesteld. Daarin is afgeweken van de wettelijke vaste afstanden. Voor objecten die op of na 19 maart 2000 opgehouden zijn te behoren bij een veehouderij gelden de wettelijke vaste afstanden. Voor gevoelige objecten ten aanzien van de eigen voormalige inrichting gelden geen minimale afstanden meer. Voor overige gevoelige objecten zijn de wettelijke afstanden gehalveerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het demonteren en herbouwen van een monumentaal pand, zijnde een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw, waarbij dit zal worden omgeschakeld naar een burgerwoning. Een burgerwoning veroorzaakt geen geurhinder aan de omgeving. Hiermee zal de voorgenomen ontwikkeling niet leiden tot een toename van de geurbelasting aan gevoelige objecten in de omgeving.

Naast het feit dat een ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige toename van de geurhinder aan de omgeving dient, wanneer sprake is van nieuwe gevoelige objecten, te worden aangetoond dat ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het omschakelen van een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw naar een burgerwoning. Er is daarbij sprake van een nieuw gevoelig object. In de nabije omgeving van de locatie zijn voornamelijk burgerwoningen gelegen. Burgerwoningen veroorzaken geen geurhinder aan de omgeving, waarmee deze geen invloed hebben op de geurbelasting ter plaatse van het gewenste nieuwe gevoelige object.

Verder zijn in de nabije omgeving van de locatie twee agrarische bedrijven gelegen. Beide betreffen melkrundveehouderijen. Voor melkrundveehouderijen geldt dat er geen geuremissiefactoren zijn vastgelegd, waarmee melkrundveehouderijen geen bijdrage hebben aan de achtergrondbelasting op het gebied van geur. Voor dieren zonder geuremissiefactor dient te worden voldaan aan de vaste afstanden. Wanneer aan deze afstanden wordt voldaan is geen sprake van een onevenredige geurbelasting en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Beide van de betreffende melkrundveehouderijen zijn op meer dan 100 meter van de locatie gelegen (gemeten van bouwvlak tot bouwvlak).

Ten slotte moet aan de afstanden ten aanzien van het eigen agrarisch bedrijf worden voldaan. Het om te schakelen en te herbouwen pand wordt gebouwd op ongeveer 51 meter van het bouwvlak van het eigen agrarisch bedrijf.

Daarmee wordt aan de vaste afstanden voldaan en is geen sprake van een onevenredige geurbelasting ter plaatse van de gewenste woning. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van geur.

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer (Wmb) goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. Met name paragraaf 5.2 uit Wmb is veranderd. Omdat paragraaf 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe paragraaf 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

De Eerste Kamer is op 9 oktober 2007 akkoord gegaan met het wetsvoorstel over luchtkwaliteitseisen. Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' (NIBM) aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens het wetsvoorstel niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram per kubieke meter lucht (µg/m³) voor fijnstof en stikstofoxiden (NO₂).

Projecten die wel 'in betekenende mate' bijdragen, zijn vaak al opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is erop gericht om overal de Europese grenswaarden te halen. Daarom is ook een pakket aan maatregelen opgenomen: zowel (generieke) rijksmaatregelen als locatiespecifieke maatregelen van gemeenten en provincies. Dit pakket aan maatregelen zorgt ervoor dat alle negatieve effecten van de geplande ruimtelijke ontwikkelingen ruim worden gecompenseerd. Bovendien worden alle huidige overschrijdingen tijdig opgelost. In het NSL worden de effecten van alle NIBM-projecten verdisconteerd in de autonome ontwikkeling. Het NSL omvat dus alle cumulatieve effecten van (ruimtelijke) activiteiten op de luchtkwaliteit.

De voorgenomen ontwikkeling betreft geen grootschalige infrastructurele of industriële ontwikkeling en geen ontwikkeling van een veehouderij. De uitstoot van fijnstof zal met de voorgenomen ontwikkeling niet in onevenredige mate toenemen, waarmee sprake is van een zogenaamde NIBM-ontwikkeling. Gezien sprake is van een NIBM-project zal bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.

Naast het feit dat geen sprake mag zijn van een onevenredige toename van fijnstof en stikstofoxiden als gevolg van wijzigingen in de inrichting dient ook de uitbreiding van het aantal verkeersbewegingen meegenomen te worden.

Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Verkeersbewegingen" (paragraaf 4.4.2) zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van een onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen. Hiermee is de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden als gevolg van het aantal verkeersbewegingen verwaarloosbaar en valt onder de noemer NIBM, waarmee geen sprake zal zijn van een onevenredige toename van de uitstoot van fijnstof en stikstofoxiden.

Tevens dient, wanneer sprake is van nieuwe gevoelige objecten, te worden aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit. Vanuit landelijke wetgeving is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wanneer de achtergrondconcentratie van fijnstof en stikstofoxiden niet meer dan 40 microgram per kubieke meter lucht (µg/m³) bedraagt.

Vanuit gegevens uit de Atlas Leefomgeving van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM), waarin eveneens de resultaten uit de Monitoringstool van het NSL zijn opgenomen, blijkt dat de achtergrondconcentratie van fijnstof en stikstofoxiden ter plaatse, zoals weergegeven in de volgende figuren, ongeveer 18,4 en 20,6 µg/m³ bedragen. Dit is ruimschoots onder de norm van 40 µg/m³, waarmee ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op het gebied van luchtkwaliteit.

Uitsnede kaart achtergrondconcentratie fijnstof.
Bron: Atlas Leefomgeving van het RIVM.

Uitsnede kaart achtergrondconcentratie stikstofoxiden.
Bron: Atlas Leefomgeving van het RIVM.

De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de Wgh is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. De Wgh kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).

• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc..
  

Daarnaast kent de Wgh de volgende geluidsgevoelige terreinen:

• Terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg.
• Woonwagenstandplaatsen.
  

Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Wanneer sprake is van het oprichten van gevoelige objecten of wanneer een inrichting wordt opgericht welke mogelijk hinder aan gevoelige objecten in de omgeving veroorzaakt is het van belang te onderzoeken of ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een ontwikkeling kan niet plaatsvinden indien het niet aannemelijk is dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

Externe Veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven.

Het externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers.

In de wet is geregeld wanneer de verantwoordingsplicht van toepassing is. Omdat de wettelijke basis per risicobron verschilt, verschillen per risicobron ook de voorwaarden die verantwoording wel of niet verplicht stellen.

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient voor vaststelling van een plan en/of het nemen van het besluit inzichtelijk gemaakt te worden of de bodemverontreiniging de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging in het kader van gezondheid en/of financieel gezien in de weg staat. Hierbij dient inzichtelijk gemaakt te worden of sprake is van een te verwachten of feitelijke verontreiniging.

Om aan te tonen of ter plaatse sprake is van een te verwachten verontreiniging is door een bodemdeskundige een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit historisch onderzoek, waarvoor wordt verwezen naar bijlage 4 van deze toelichting, blijkt dat geen (potentieel) verdachte deellocaties of bronnen voor bodemverontreiniging op het te ontwikkelen terrein te onderscheiden zijn, waarmee de kans op verontreiniging in de grond in de contour van het te ontwikkelen terrein aan de Westeinde boven de interventiewaarde nihil wordt geacht. Bij de nieuwbouw of verbouwing van de schuur en het eventuele grondverzet zal er dus geen sprake zijn van risico op ongewenste verspreiding van of blootstelling aan eventuele sterk verontreinigde grond.

Hiermee kan worden gesteld dat de bodemgesteldheid ter plaatse de voorgenomen functie- en/of bestemmingswijziging niet in de weg zal staan.

Op 16 mei 2017 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Uit dit besluit blijkt dat toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst uit de bijlage van het besluit ontoereikend is om de vraag te beantwoorden of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld. Deze handreiking geeft aan hoe moet worden vastgesteld of een activiteit, met een omvang onder de drempelwaarde, toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst uit de bijlage van het besluit en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt.

Uit deze toets kan een van twee onderstaande conclusies volgen:

1. 1. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten;
   of
2. 2. Belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uit te sluiten.
   

Het initiatief betreft de bestemmingswijziging van ‘Agrarisch – met waarden’ naar ‘Wonen’, waardoor de agrarische bedrijfswoning als burgerwoning in gebruik wordt genomen. Dergelijke ontwikkelingen komen niet voor in de C- en D-lijst van het Besluit m.e.r.. Het gaat om een functiewijziging, die verder geen milieuhygiënische effecten heeft op de omgeving. Tevens is bij de voorgenomen ontwikkeling, op basis van deze definitie, geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie blijkt echter dat de realisatie van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling zoals gedefinieerd in het Bro. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er voor het initiatief geen (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten, de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. In de Wet natuurbescherming wordt de bescherming van verschillende dieren- en plantensoorten geregeld. Met name bescherming van kwetsbare soorten is hierbij van belang.

De Wet natuurbescherming kent een vergunningplicht. Een vergunning voor een project wordt alleen verleend als de instandhoudingsdoelen van een gebied niet in gevaar worden gebracht en als geen sprake is van mogelijke aantasting van beschermde planten- en dierensoorten of de leefgebieden van deze soorten.

Voor activiteiten is het van belang om te bepalen of deze leiden tot mogelijke schade aan de natuur. De Wet natuurbescherming toetst aanvragen op drie aspecten, namelijk gebiedsbescherming, houtopstanden en soortenbescherming.

Een vorm van gebiedsbescherming komt voort uit de aanwijzing van een gebied als Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het NNN is een netwerk van natuurgebieden en verbindingszones. Planten en dieren kunnen zich zo van het ene naar het andere gebied verplaatsen. Op plekken waar gaten in het netwerk zitten, leggen de provincies nieuwe natuur aan. De provincies zijn verantwoordelijk voor begrenzing en ontwikkeling van het NNN en stellen hier zelf beleid voor op.

Het NNN is in de eerste plaats belangrijk als netwerk van leefgebieden voor planten en dieren. Robuuste leefgebieden voor flora en fauna zijn nodig om het uitsterven van soorten te voorkomen. Het netwerk is er daarnaast ook voor rust en recreatie, voor mensen die willen genieten van de schoonheid van de natuur.

Voor dergelijke gebieden geldt dat het natuurbelang prioriteit heeft en dat andere activiteiten niet mogen leiden tot aantasting of beperking van de natuurdoelen. De status als NNN is niet verankerd in de natuurwetgeving, maar het belang dient in de planologische afweging een rol te spelen.

Zoals te zien in de volgende figuur is de locatie niet in het NNN gelegen. Het dichtstbijzijnd NNN-gebied is gelegen op een afstand van ongeveer 662 meter.

Uitsnede kaart NNN.
Bron: Provincie Zuid-Holland.

Gezien de locatie niet in het NNN is gelegen zal de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige invloed hebben op deze gebieden en staat het plan de ontwikkeling van deze gebieden niet in de weg.

Op 8 mei 2002 is de Wet ammoniak en veehouderij (Wav) in werking getreden. De Wav vormt een onderdeel van de ammoniakregelgeving voor dierenverblijven van veehouderijen en kent een emissiegerichte benadering voor heel Nederland met daarnaast aanvullend beleid ter bescherming van de (zeer) kwetsbare gebieden. Deze (zeer) kwetsbare gebieden ingevolge de Wav (Wav-gebieden) zijn gebieden die nadelige invloed kunnen ondervinden als de uitstoot van ammoniak op deze gebieden toeneemt. Ter bescherming van deze gebieden is een zone van 250 meter rondom deze gebieden aangewezen als buffer om ontwikkelingen die schadelijk zijn voor deze gebieden te beperken.

De locatie is niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen gelegen. Gezien de locatie niet in een Wav-gebied of zone van 250 meter daaromheen is gelegen zullen met de voorgenomen ontwikkeling geen van deze gebieden onevenredig worden aangetast.

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Erfgoedwet. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Erfgoedwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veilig gesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

Gemeenten stellen, ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden, een eigen beleid op, waarbij de kans op het aantreffen van archeologische resten in de bodem is weergegeven in een archeologische verwachtingskaart. Afhankelijk van de verwachtingswaarde stelt de gemeente Molenlanden voorwaarden voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

De gemeente heeft de archeologische verwachtingswaarden vastgelegd in dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan. Op de locatie is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' van toepassing.

Ten aanzien van deze gebieden stelt de gemeente in haar beleid dat nader onderzoek nodig is bij ingrepen van meer dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter onder maaiveld.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de demontage en herbouw van een bestaand pand. De herbouw zal op dezelfde plaats als het huidige gebouw plaatsvinden. Wel zal nog een bestaande verouderde schuur op het erf worden gesloopt. Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd conform BRL 4002 door een ter zake deskundige. Ook is voor de nieuwe bodemingrepen (inclusief aanleg van de tuin) bij het initiatief een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform BRL 4003. Beide onderzoek hebben aangetoond dat er geen archeologische resten geschaad zullen worden bij de uitvoering van het initiatief. Het onderzoeksverslag en het volledige onderzoeken zijn opgenomen als bijlage 6.

Het cultuurhistorisch erfgoed van Nederland bestaat uit monumentale panden, historische zichtlijnen, kenmerkende landschappen en waardevolle lijn- en/of vlakelementen. Het cultuurhistorisch erfgoed geeft een beeld van de geschiedenis van het landschap. Daarom is bescherming van deze elementen van belang.

De cultuurhistorische waarden van een gebied zijn in kaart gebracht in de zogenaamde cultuurhistorische waardenkaart. Deze wordt door de provincies beheerd.

De locatie is gelegen in een gebied dat is aangemerkt als historische nederzetting met een hoge waarde. Het betreft het historische lint vanuit Wijngaarden langs de Westeinde.

Met de voorgenomen ontwikkeling is geen sprake van een mogelijke aantasting van de structuur van het lint. Er wordt een bestaand gebouw gedemonteerd en herbouwd in dezelfde unieke stijl. De uiterlijke verschijningsvorm van het historische lint wordt daarmee niet aangetast. Er is geen sprake van verdichting van het lint, maar door de sloop van een verouderde en vervallen schuur achterop het erf eerder van een verbetering van de doorzichten naar het achterliggende landschap. De voorgenomen ontwikkeling zal daarmee geen nadelige invloed hebben op het historische lint. De historische nederzetting met hoge waarde zal daarmee niet worden aangetast.

Verder is de locatie gelegen in een historisch landschap, zijnde een veenontginningenlandschap. Bij de waardering van landschappelijke vlakken is sterk gelet op de samenhang tussen de historisch-landschappelijke eenheden (veelal polders) alsook daarbinnen (vooral de verkaveling). Wanneer gaafheid en samenhang bijvoorbeeld zijn aangetast door de aanleg van nieuwe wegen, industrieterreinen of woonwijken is sprake van een minder hoge waarde.

Met de voorgenomen ontwikkeling vinden geen wijzigingen in de structuur van het landschap plaats. De ontwikkeling vindt plaats op een bestaand erf ter plaatse van een bestaand gebouw. Er is daarmee geen sprake van een verdichting van het landschap. Er is eerder sprake van een versterking van de openheid en de doorzichten naar het achterliggende landschap omdat een oude vervallen schuur achterop het erf wordt gesloopt. Het historische landschap zal daarmee niet onevenredig worden aangetast met de voorgenomen ontwikkeling.

De Westeinde is aangemerkt als een poldergrens met hoge historische waarde. Met de voorgenomen ontwikkeling zullen geen wijzigingen plaatsvinden aan de Westeinde en/of de structuur ervan. Hiermee zal de historische poldergrens niet worden aangetast.

Het te demonteren en herbouwen pand is aangemerkt als een monumentaal pand. Het pand is echter dusdanig vervallen en in een dusdanig slechte bouwkundige staat dat (her)gebruik ervan niet mogelijk is en zelfs gevaarlijk is. Om het pand te kunnen behouden is demontage en herbouw noodzakelijk. Volledige renovatie van het pand vergt een te grote investering en is daarmee niet haalbaar voor de initiatiefnemer.

Met de gewenste herbouw zal echter worden gekozen voor het oprichten van een gebouw in dezelfde unieke stijl als het huidige pand. Met de voorgenomen ontwikkeling zal daarmee de monumentale uitstraling en het historisch karakter van het pand in zijn geheel behouden blijven. Het pand zal daarnaast geheel energieneutraal worden opgericht, waarmee wordt bijgedragen aan de verdere verduurzaming van de samenleving en de omgeving. De historische waarde van het pand zal daarmee niet onevenredig worden aangetast.

Hiermee kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zal zijn van onevenredige aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen.

Een goede ontsluiting is gerealiseerd op de Westeinde, welke door het waterschap Rivierenland wordt beheerd. De locatie is voorzien van meerdere inritten welke aansluiten op de openbare weg. Hierbij heeft het inkomend en vertrekkend verkeer voldoende ruimte om het bedrijf te betreden en verlaten, waardoor geen onnodige verkeershinder op de openbare weg zal plaatsvinden.

Op het terrein zelf is voldoende gelegenheid voor personenauto's en vrachtwagens om te keren. Hierbij hoeft niet op de openbare weg alsnog gekeerd te worden, waardoor geen achteruit rijdende personenauto's en/of vrachtwagens de openbare weg op hoeven rijden. Dit bevordert de verkeersveiligheid.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal uitsluitend gebruik worden gemaakt van de bestaande infrastructuur. Hierbij zal rekening worden gehouden met de capaciteit van de ontsluitingsweg, zodat geen situatie ontstaat waarbij meer verkeer over de ontsluitingsweg rijdt dan dat deze kan verwerken. Hiermee kan worden gesteld dat geen sprake is van aantasting van de bestaande infrastructuur.

In de huidige situatie vindt het parkeren geheel op eigen terrein plaats. Bij de voorgenomen ontwikkeling is het vereist dat het parkeren ook na realisatie van het project geheel op eigen terrein plaatsvindt.

Vanuit de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 van de gemeente Molenlanden geldt voor vrijstaande woningen in het buitengebied een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning. Dit houdt in dat voor het gewenste initiatief voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor 2,4 (afgerond 3) auto's. Op eigen terrein is voldoende halfverharding (grind) aanwezig voor aanzienlijk meer dan 3 auto's om te kunnen parkeren en daarnaast nog voldoende manouevreerruimte te borgen.

Ook na realisatie van het project zal er op eigen terrein daarmee voldoende gelegenheid zijn voor zowel vracht- als personenauto's om te kunnen parkeren. Hiermee zal parkeren, ook na realisatie van het project, geheel op eigen terrein plaatsvinden.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het demonteren en herbouwen van een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw en het daarbij omschakelen daarvan naar een burgerwoning. In vergelijking met de huidige situatie zal het aantal verkeersbewegingen niet in onevenredige mate toenemen. Bij het voorgenomen gebruik van het pand als woning zal sprake zijn van maximaal 4 verkeersbewegingen met uitsluitend personenvervoer per etmaal. Dit betreft een slechts zeer geringe toename die niet zal leiden tot onevenredige hinder en/of uitstoot van schadelijke stoffen.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.a.) voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Met ingang van 3 juli 2003 is een watertoets in de vorm van een waterparagraaf en de toelichting hierop een verplicht onderdeel voor ruimtelijke plannen en projecten van provincies, regionale openbare lichamen en gemeenten. De watertoets is verankerd in de Waterwet (Wtw). Dit houdt in dat de toelichting bij het ruimtelijk plan of project een beschrijving dient te bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Dit beleid is voortgezet in het huidige Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In dit besluit wordt het begrip “waterhuishouding” breed opgevat. Aangesloten wordt bij de definitie zoals die is opgenomen in de Wtw. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater valt onder de zorg voor de waterhuishouding. Bij de voorbereiding van een waterparagraaf dienen alle van belang zijnde waterhuishoudkundige aspecten beoordeeld te worden.

De locatie valt onder het werkgebied van het waterschap Rivierenland (hierna: het waterschap).

Waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor, en werkt voortvarend aan, een duurzaam waterbeheer voor een veilig en leefbaar rivierenland. Dit is de missie van Waterschap Rivierenland. De visie van Waterschap Rivierenland bestaat concreet uit een missie, een aantal kernwaarden en een toekomstbeeld.

Voor allerlei zaken die worden uitgevoerd rondom huis, tuin, erf of bedrijf krijgt men te maken met regels van de overheid. Voor bijvoorbeeld het bouwen van een huis of het slopen daarvan, dan is toestemming nodig van de gemeente. In bepaalde situaties gelden ook regels van het waterschap.

Waterschap Rivierenland mag de taken onder andere uitvoeren op grond van een wet (verordening), verder aangehaald als "Keur". Hierin staat wat er gedaan moet worden (geboden) en wat er niet mag (verboden) bij een watergang of bij een waterkering (dijken e.d.).

In de geboden staat voorgeschreven wat gedaan moet worden om te zorgen dat de watergangen en waterkeringen in stand blijven. In de verboden staan die zaken welke in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van watergangen of waterkeringen. Hierbij zijn voor A-watergangen beschermingszones, welke obstakelvrij gehouden moeten worden, opgenomen van 5 meter. Voor B-watergangen bedragen deze obstakelvrije zones 1 meter.

Verder staan er in de Keur ook regels die gaan over onderhoudsverplichtingen voor aanwonenden langs watergangen en waterkeringen.

Voor bepaalde activiteiten vlakbij een watergang of waterkering die weinig invloed hebben zijn algemene regels opgesteld. Voldoen de uit te voeren activiteiten aan de voorwaarden in de algemene regels, is geen watervergunning nodig. Dit houdt in dat de uit te voeren activiteit alleen schriftelijk moet worden 'gemeld' bij het waterschap, waarna men een toestemmingsbrief ontvangt.

Voor alle uit te voeren activiteiten die niet voldoen aan de algemene regels, kan een watervergunning worden aangevraagd. Omdat het over een verbod gaat, wil het waterschap deze activiteiten eigenlijk niet. Daarom zal de aanvrager duidelijk moeten maken waarom de activiteit voor hem van belang is. Als dat belang niet duidelijk is, of het waterschap vindt het belang niet groot genoeg ten opzichte van het belang van het waterschap of derden (buren e.d.), zal een aanvraag voor een watervergunning worden geweigerd. De Waterwet stelt in dit verband dat een besluit op grond van de Keur het zogenaamde 'nee-tenzij' principe kent.

Waterschap Rivierenland heeft een openbare taak. Deze komt onder andere voort uit de toepassing van de Keur en de legger, en richt zich vooral op de bescherming en instandhouding van de bestaande waterstaatswerken (wateren en waterkeringen). De Keur verbiedt allerlei werken en handelingen die waterstaatswerken nadelig kunnen beïnvloeden. Voor werken en handelingen die meestal onder voorschriften- toch kunnen worden toegelaten kent de Keur een watervergunningsmogelijkheid.

Het waterschap heeft twee belangrijke hoofdtaken:

• zorg voor de waterkerende functie en daarmee voor de veiligheid van het gehele beheergebied;
• zorg voor het watersysteem, zowel kwalitatief als kwantitatief;
  

Voor beide taken geeft het waterschap daarbij uitvoering aan wet- en regelgeving van rijk en provincies

Beleidsregels hebben zowel externe als interne werking. Beleidsregels zijn in principe ook voor het opstellen van een watertoetsadvies richtinggevend. Als daarom voor nieuw stedelijk gebied een positief watertoetsadvies is afgegeven, wordt de aanvraag om watervergunning in principe vooral aan dat advies getoetst. In veel gevallen zal dat tot een vlotte watervergunningsprocedure kunnen leiden.

Met het waterbeleid stelt het waterschap de volgende doelen:

• beschermen van de functie van watergangen;
• beschermen van het watersysteem.
  

Om deze doelen na te streven heeft het waterschap beleidsregels in de Keur vastgesteld.

Als de berging als gevolg van de werkzaamheden minder wordt, moet hiervoor worden gecompenseerd. Dat betekent dat binnen hetzelfde peilvak, zo dicht mogelijk bij de ingreep, eenzelfde hoeveelheid waterberging gegraven moet worden. Dit geldt voor alle ontwikkelingen waarbij het verhard oppervlak toeneemt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de demontage en herbouw van een (voormalig) agrarisch bedrijfsgebouw, waarbij dit wordt omgeschakeld naar een burgerwoning. De herbouw vindt plaats in dezelfde unieke stijl en hetzelfde oppervlaktebeslag als het huidige pand. Er zal daarmee geen sprake zijn van een toenemend verhard oppervlak. Er zal eveneens een verouderde schuur achterop het erf worden gesloopt. Daarmee zal het verhard oppervlak eerder afnemen dan toenemen.

Afkoppeling van het hemelwater zal plaatsvinden middels een gescheiden stelsel. Hierbij zal het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak niet op het riool worden afgevoerd, maar vertraagd worden afgevoerd naar omliggende sloten en worden geïnfiltreerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling zal het verhard oppervlak niet toenemen. Er wordt geen nieuwe erfverharding aangelegd. Er is sprake van reeds bestaande verharding en van halfverharding in de vorm van grind. Het grind ter plaatse zal worden behouden. Ter plaatse van het grind kan het hemelwater in de bodem infiltreren. Met de sloop van de verouderde schuur op het erf zal het verhard oppervlak afnemen.

Tevens is met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van het dempen van watergangen en/of het aanbregen van dammen of duikers in de watergangen. Hiermee is geen aanvullende compensatie vereist en zal met de voorgenomen ontwikkeling sprake zijn van een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Aan de noordzijde van de locatie is een A-watergang gelegen. Voor A-watergangen geldt een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden van de sloot. Binnen de beschermingszone van de A-watergang vinden geen werkzaamheden plaats.

Verder is aan de oostzijde van de locatie een C-watergang gelegen. Voor C-watergangen geldt geen beschermingszone, maar wel een compensatieplicht wanneer deze worden gedempt of verstoord. Er is geen sprake van een wijziging aan, het dempen van of een verstoring van de beteffende C-watergang.

Hiermee zal met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake zijn van onevenredige aantasting van de waterhuishouding ter plaatse.

Ter compensatie van de toename van het verharde oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen dient compenserende waterberging plaats te vinden om wateroverlast te voorkomen. Zoals nader aangetoond in de paragraaf "Voorgenomen activiteit" (paragraaf 4.5.1) is voor de voorgenomen ontwikkeling geen compenserende waterberging nodig.

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen.

Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:

"Artikel 6.2.1

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

1. a. de bouw van een of meer woningen;
2. b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
3. c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;
4. d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
5. e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;
6. f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte."
   

Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1, onder sub a en/of b van de Wro, waarmee een exploitatieplan zou moeten worden opgesteld. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, project of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
2. 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
   

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt naast dit project een separate overeenkomst gesloten met betrekking tot hetgeen voortvloeit uit dit onderdeel van de Wro. In deze overeenkomst is opgenomen dat alle gemaakte kosten voor het uitvoeren en doorlopen van de procedure voor rekening van de initiatiefnemer zijn. Gemaakte kosten door de gemeente worden middels het heffen van leges op de initiatiefnemer verhaald, zoals is opgenomen in de legesverordening van de gemeente Molenlanden. Verder zal ook eventuele planschade in een separate overeenkomst worden geregeld.

Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het project begrepen gronden anderzijds verzekerd, waarmee geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Hiermee kan worden gesteld dat het project financieel haalbaar wordt geacht.

Het voorliggend plan betreft een herziening op het bestemmingsplan "Buitengebied Graafstroom" en de herzieningen daarop van gemeente Molenlanden en wordt opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de terinzagetermijn in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen, op de gemeentelijke website en in de digitale Staatscourant. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Ten behoeve van het voorgenomen initiatief is een dialoog gevoerd met de omwonenden in de omgeving. Hierbij heeft de initiatiefnemer de plannen voorgelegd aan de omwonenden en zijn zij in de gelegenheid gesteld eventuele aandachtspunten of bezwaren kenbaar te maken. Vanuit de dialoog zijn geen bezwaren of aandachtspunten naar voren gekomen. De omwonenden waarmee de dialoog is gevoerd hebben getekend voor akkoord van de plannen van de initiatiefnemer. De getekende lijst voor akkoord is bijgevoegd als bijlage 7 van deze toelichting. Vanwege privacy-overwegingen zijn de persoonsgegevens in deze lijst onherkenbaar gemaakt. Er heeft ten behoeve van het voorgenomen initiatief daarmee sprake van een zorgvuldige dialoog met de omgeving plaatsgevonden.

Een bestemmingsplan en/of een omgevingsvergunning is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van de regels in de omgevingsvergunning ligt bij de gemeente. Het handhavingsbeleid van de gemeente Molenlanden vormt de basis van de handhaving binnen de gemeentelijke grenzen. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen.

Het doel van handhaving is om de bescherming van mens en omgeving te waarborgen tegen ongewenste activiteiten en overlast. In het kader van een ruimtelijk project heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet. Bij overtreding van deze regels kan gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van een bestemmingsplan of een vrijstelling.

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan. Dit zijn:

1. 1. goede ruimtelijke ordening;
2. 2. uitvoerbaarheid.
   

Als een plan aan deze twee eisen voldoet, voldoet het aan de wet.

Via een bestemmingsplan worden functies aan gronden gegeven. Vanuit de Wro volgt een belangrijk principe, namelijk toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder, etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan bepaalt uit te oefenen. Dit houdt in dat:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en;
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsregels zijn hierbij mede van belang).
   

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen) en kan daarbij regels geven voor:

1. 1. het bebouwen van de gronden;
2. 2. het verrichten van werken (aanleggen).
   

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is niet het enige instrument. Andere wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemeen Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitvoeren van het ruimtelijk beleid. Via overeenkomsten kan de gemeente met betrokken partijen aanvullende afspraken maken voor zover dat niet via het bestemmingsplan geregeld kan worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeker stellen dat bepaalde activiteiten ook werkelijk verricht worden om zo het toelatingskarakter van een bestemmingsplan aan te scherpen.

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen. Dit zijn de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart).

De toelichting wordt opgesteld volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hier staat, in het kort, dat in de toelichting verslag gedaan moet worden van de gemaakte keuzes in het plan. Voor een ontwikkelingsgericht plan vraagt dat een andere motivatie dan voor op beheer gerichte plannen (een plan kan ook zowel ontwikkelingsgericht zijn voor het ene deel en voor een ander deel beheergericht).

Ook moet ingegaan worden op het aspect water, de afstemming met andere overheden (indien nodig), het onderzoek voor zover nodig voor de uitvoerbaarheid en de wijze waarop inspraak is verricht (indien nodig). Als er bij het bestemmingsplan een milieu-effect rapport is gemaakt hoeft niet ingegaan te worden op monumentale en/of andere waarden in het plangebied noch de milieukwaliteit in het gebied, want dat gebeurt in dat geval in het milieu-effect rapport. Via de toelichting wordt zo inzicht gegeven in de twee eisen uit artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Centraal in de toelichting moet staan waarom de functies als opgenomen op de plankaart, met de bijhorende regels, de mogelijkheden bieden en waarom dit past op die locatie.

Bijlagen bij de toelichting:

Bij de toelichting kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan zelf. Omdat ze een onlosmakelijk onderdeel zijn van het bestemmingsplan kan de toelichting zelf kort van tekst blijven omtrent het desbetreffende onderwerp. Hierdoor blijft de toelichting zelf kort en daarmee leesbaar.

Algemene beleidsdocumenten hoeven vanwege het algemeen geldende karakter niet als bijlage opgenomen te worden bij het bestemmingsplan. Denk aan verschillende sectorale beleidsdocumenten als ook structuurvisies. Een toelichting moet, voor zover het beleidsstuk relevant is voor het plan, aangeven wat de relatie is tussen het bestemmingsplan en dat beleidsdocument.

De planregels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels:
   In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Deze begrippen zijn soms erg belangrijk voor een goed inzicht in de gebruiksmogelijkheden. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2) bepaald;
2. 2. Bestemmingsregels:
   In dit hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Als er voorlopige bestemmingen, nog uit te werken bestemmingen en/of dubbelbestemmingen zijn, worden die ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving, vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden opgenomen, aangevuld met mogelijke wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld;
3. 3. Algemene regels:
   In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter die gelden voor het hele plan. Deze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht. Voorbeelden van algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid van de regels in het bestemmingsplan zelf, dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). In de algemene regels kunnen erg belangrijke bepalingen zijn opgenomen;
4. 4. Overgangs- en slotregels:
   In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).
   

Bijlagen bij de planregels:

Bij de regels kunnen bijlagen opgenomen zijn. Die bijlagen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de regels.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen zoals gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc.. Via de bijhorende regels in de planregels wordt bepaald wat hier wel en niet is toegestaan.

De verbeelding wordt ook wel plankaart genoemd. Dan wordt hetzelfde bedoeld. Belangrijk te weten is dat een digitaal bestand (een '.gml-bestand') leidend is. Dat digitaal bestand bepaalt waar welke bestemming ligt en waar welke aanduidingen etc.. Een afgeleide van dat digitale bestand is bijvoorbeeld een '.pdf-bestand' of een papieren (analoge) verbeelding. Bij twijfel over een '.pdf-bestand' of een papieren versie van de verbeelding geeft het digitale bestand de juridische doorslag.

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen', waarbij de functie wonen in een woning wordt neergelegd.
• 'Agrarisch met waarden', waarbij de functie voor het uitvoeren van agrarische bedrijfsmatige activiteiten wordt neergelegd met het behoud en/of de versterking van de voorkomende waarden in het gebied.
  

Dit plan kent de volgende noemenswaardige bijzonderheden:

• Het bouwvlak voor het deel waarop de bestemming 'Wonen' is toegekend is afgesplitst van het huidige agrarische bedrijf. Een en ander is op de verbeelding behorende bij dit plan weergegeven.
  

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.1 van het Besluit omgevingsrecht (Bro).