In deze regels wordt verstaan onder:

het wijzigingsplan "Wijzigingsplan Schafferweg 4 Losdorp" met identificatienummer NL.IMRO.1979.89WP-VG01 van de gemeente Eemsdelta;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

Het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", zoals vervat in het imrobestand NL.IMRO.0010.04BP-VG02 met de daarbijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een aan een (hoofd)gebouw aanwezig bouwwerk, dat ruimtelijk ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uit maakt van dat (hoofd)gebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, al dan niet in combinatie met volledig bedrijfseigen mestbewerking/-verwerking en mestraffinage in de vorm van minivergisters;

een afgestudeerd archeoloog met kennis van en ervaring in het Noord-Nederlandse kustgebied;

terrein dat op basis van de Erfgoedwet door het Rijk is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden) verricht door een daartoe bevoegde instantie;

een gebied met daaraan toegekende archeologische waarde vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het bedrijfsmatig vervaardigen en/of bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

ten aanzien van de aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

• bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het wijzigingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw, dat ruimtelijk zowel als functioneel ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

het geheel van bedrijfsmatig handelen en van activiteiten gericht op de instandhouding en ontwikkeling van bestaande respectievelijk nieuwe bossen ten behoeve van (de functies) natuur, houtproductie, landschap, milieu en recreatie;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden, die hobbymatig in gebruik zijn en niet worden gebruikt ten behoeve van een volwaardige agrarische bedrijfsvoering;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af)leveren van goederen aan diegenen die de goederen kopen voor gebruik en/of verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van beroeps- of bedrijfsactiviteiten;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

een extensief dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, vissen, picknicken, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik;

een mestbassin uitgevoerd als een met folie beklede grondput met of zonder omdijking;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een agrarisch bedrijf waar al dan niet in hoofdzaak dieren worden gehouden op de wijze van een intensieve veehouderij al dan niet in combinatie met grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten;

activiteiten die gericht zijn op het behoud van een bouwwerk waarbij vormgeving, detaillering en profilering niet wijzigen;

een agrarische bedrijfsvoering, waarbij het gebruik van agrarische gronden noodzakelijk is voor het functioneren van het bedrijf, op de wijze van een melkrundveehouderijbedrijf, een melkgeitenhouderijbedrijf, een schapenhouderijbedrijf, een akkerbouwbedrijf, een vollegronds tuinbouwbedrijf, een productiegericht paardenhouderijbedrijf, en naar de aard daarmee gelijk te stellen agrarische bedrijven;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

de bedrijfsmatige uitoefening van uitsluitend de functie houtproductie op gronden die in principe hiervoor tijdelijk worden gebruikt en waarvoor daartoe ontheffing is verleend van de meldings- en herplantplicht ex artikel 2 en 3 van de Boswet, zoals die gold op het moment van onherroepelijk worden van dit wijzigingsplan;

een zelfstandig(e) dan wel samenwonend persoon of groep van personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen zoals een keuken, sanitaire voorzieningen en de entree;

een agrarische bedrijfsvoering – zelfstandig of als neventak – gericht op het geheel of nagenoeg geheel in gebouwen houden van varkens, pluimvee, vleeskalveren en pelsdieren, met uitzondering van het biologisch houden van dieren overeenkomstig de Landbouwkwaliteitswet;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een bouwwerk, niet zijnde een tunnelkas of een naar de aard daarmee vergelijkbaar bouwwerk, waarvan de wanden en het dak geheel of grotendeels bestaan uit glas of ander licht doorlatend materiaal, dienend tot het kweken van groente, vruchten, bloemen of planten;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de logieseenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf; naast het verstrekken van logies worden accommodaties aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

het onder gecontroleerde omstandigheden (volledig afgesloten van lucht) afbreken van organische verbindingen door bacteriën waarbij methaangas vrijkomt. Dit methaangas wordt gebruikt om een warmte-kracht-koppeling installatie aan te drijven. Dit is een speciale motor die methaangas als brandstof heeft en die een generator aandrijft. De verkregen elektriciteit wordt gebruikt op het eigen bedrijf en geleverd aan het net;

een reservoir bestemd en geschikt voor het bewaren van dunne mest, dat niet geheel of gedeeltelijk is gelegen onder een stal;

een bouwwerk in de vorm van een silo ten behoeve van de opslag van mest;

een mestbassin, geheel of grotendeels gelegen boven het aansluitende terrein, voornamelijk opgebouwd uit kunststoffolies waarvan de bodemafdichting en afdekking één geheel vormen;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub d van de Wet ruimtelijke ordening;

samenhangend netwerk van natuur- en landbouwgebieden met bestaande en potentiële natuurwaarden van (inter)nationaal belang met als doel de veiligstelling van soorten en ecosystemen;

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied (bij de afweging van het begrip natuurlijke waarden zal de Flora- en faunawet steeds onderdeel van het toetsingskader zijn);

een agrarische bedrijfsvoering op de wijze van een intensief veehouderijbedrijf of een intensief kwekerijbedrijf;

het regulier gebruik, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goede agrarische bedrijfsvoering en het agrarisch gebruik van de gronden;

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

onderhoudswerkzaamheden, als het vervangen van bestrating en dergelijke, die niet leiden tot verstoring van de ongeroerde bodem;

een ondergeschikt bestanddeel van de totale bedrijfsomvang van een agrarisch bedrijf, zoals een niet-grondgebonden agrarische tak of een bedrijfseigen mestvergisting;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake van indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw;

handelingen waarbij een stof of product voor een korte of langere tijd in een zekere ruimte min of meer statisch wordt gehouden;

elk bouwwerk, dat voor mensen toegankelijk en overdekt is, met maximaal één wand;

indien op het land wordt gebouwd:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in het water wordt gebouwd:
   1. 1. het Normaal Amsterdams Peil;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces, alsmede detailhandel in goederen welke in rechtstreekse relatie staan tot het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie; prostitutie is het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen op een naar buiten toe kenbare wijze;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

een gebouw dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard. Onder seks- en/of pornobedrijf wordt mede begrepen:

seksbioscoop:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

seksclub:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard;

seksautomaat:

een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van films- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

sekswinkel:

een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker.

een bouwwerk ten behoeve van opslagdoeleinden;

het gezamenlijke vloeroppervlak van de stalruimtes waarin dieren worden gehouden op de wijze van een intensief veehouderijbedrijf, alsmede de onlosmakelijk hiermee verbonden ruimtes waaronder gang- en looppaden;

elke constructie van hout, metaal of ander materiaal, welke met plastic of in gebruik daarmee overeenstemmend materiaal is afgedekt en dient als teeltondersteuning voor bedekte teelten;

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

een geheel buiten bouwvlakken/bouwpercelen staande schuur, die wordt of werd gebruikt voor het stallen of het melken van vee, dan wel de opslag van landbouwproducten of agrarische werktuigen, de opslag van overige goederen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebruik;

bouwkundige of bouwtechnische maatregel aan een gebouw die strekt tot verbetering van de gebruiksfunctie, waaronder begrepen de daarbij noodzakelijke opheffing van gebreken aan de constructieve veiligheid;

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op de vervaardiging of assemblage of de handel in vuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een door de wind aangedreven molen, niet zijnde een windturbine;

een door de wind aangedreven turbine, die wordt gebruikt voor de productie van elektriciteit;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het middelpunt van de as van de wieken tot aan het aansluitende afgewerkte terrein, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein gemeten wordt vanaf het niveau van het afgewerkte terrein dat direct aansluit op de dichtstbijzijnde weg in de zin van de Wegenverkeerswet 1994;

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de rand van de wegberm aan de dichtstbijzijnde zijde van de weg;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de kap/mast van de windmolen.

De voor 'Agrarisch - Wierdenlandschap 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het agrarisch grondgebruik met uitzondering van bosbouw en houtteelt;
2. b. de uitoefening van het agrarisch bedrijf met een al dan niet in hoofdzaak niet - grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel gemengd agrarisch bedrijf”;
3. c. het wonen ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering, ter plaatse van een bouwperceel;
4. d. cultuurgrond;
5. e. mestopslag;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, bodemkundige, archeologische, landschapsecologische, hydrologische en/of natuurwetenschappelijke waarden, kleinschalige landschapselementen en de kwelzone, alsmede het primair oppervlaktewater van het wierdenlandschap;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. extensief dagrecreatief medegebruik;
9. i. wegen en paden;
10. j. sloten en/of andere watergangen;

met de daarbijbehorende:

11. k. bedrijfsgebouwen en overkappingen;
12. l. bedrijfswoningen, al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan-huis-verbonden beroep en/of de huisvesting van mindervaliden en/of zorgbehoeftigen;
13. m. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen;
14. n. kassen;
15. o. torensilo's;
16. p. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing, nadere eisen stellen aan de plaats, de aard en de afmetingen van de bebouwing, waarbij met name rekening zal worden gehouden met hetgeen hieromtrent in paragraaf 6.2. van de toelichting van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" is opgenomen, alsmede ten behoeve van de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.2.1 onder g in die zin dat bedrijfsgebouwen worden gebouwd in de vorm van serrestallen of naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsgebouwen, mits:
   1. 1. er ten behoeve van de situering van de stal geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bestaande bebouwingsbeeld en een goede landschappelijke inpassing plaatsvindt;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de natuurlijke en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. het bepaalde in lid 3.2.2 onder a in die zin dat daar waar ten hoogste één bedrijfswoning aanwezig is, een tweede bedrijfswoning wordt gebouwd, mits:
   1. 1. er sprake is van een bedrijfsomvang van minimaal 120 NGE aanwezig en de bedrijfswoning noodzakelijk is in verband met permanent toezicht en de continuïteit en duurzaamheid van het bedrijf als volwaardig meermansbedrijf;
   2. 2. er ten behoeve van een zorgvuldige landschappelijke inpassing zoveel mogelijk wordt aangesloten bij het landschappelijk karakteristiek en/of de landschappelijke hoofdstructuur;
   3. 3. de tweede bedrijfswoning aan de wegzijde binnen het bouwvlak in de directe omgeving van de bedrijfsgebouwen wordt gesitueerd;
   4. 4. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   5. 5. er nog niet eerder een tweede bedrijfswoning is gebouwd.
3. c. het bepaalde in lid 3.2.3 onder c in die zin dat de bouwhoogte van mestbassins, niet zijnde een mestzak, inclusief afdekking, ten hoogste 10,00 m bedragen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 3.5.1 onder a, in die zin dat de uitoefening van een agrarisch bedrijf wordt gecombineerd met het vergisten van mest en het verhandelen van de daarbij vrijkomende energie, met de daarbij behorende bebouwing, indien sprake is van één van de volgende wijzen van mestvergisting:
   1. 1. het bedrijf verwerkt in hoofdzaak eigen geproduceerde mest en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op de tot het bedrijf behorende gronden gebruikt en naar derden afgevoerd;
   2. 2. het bedrijf verwerkt aangevoerde mest geproduceerd door derden en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op de tot het bedrijf behorende gronden gebruikt,

mits:

1. 1. de gronden zijn voorzien van een bouwvlak;
2. 2. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
3. 3. de capaciteit van de vergisting ten hoogste 100 ton per dag bedraagt;
4. 4. de bouwhoogte van een mest- en/of organische (bij)productvergistingsinstallatie ten hoogste 8,00 m zal bedragen;
5. 5. er sprake is van een bouwperceel, gelegen aan een weg, die berekend is op zwaar verkeer;
6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

2. b. het bepaalde in lid 3.5.1 onder e in die zin dat gebouwen, al dan niet gepaard gaande met interne bouwactiviteiten, worden gebruikt voor logiesverstrekking ten behoeve van recreatieve bewoning, mits:
   1. 1. de gezamenlijke logiesvloeroppervlakte ten hoogste 45 m² zal bedragen;
   2. 2. er geen keukenblok in de logieseenheden wordt gemaakt;
   3. 3. het parkeren op het eigen erf plaatsvindt;
   4. 4. er geen extra inrit wordt aangelegd in verband met de vestiging;
   5. 5. de vestiging alleen is toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
   6. 6. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   7. 7. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de natuurlijke, cultuurhistorische en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. het bepaalde in lid 3.5.1 onder g in die zin dat gronden, voorzover gelegen binnen het bouwperceel, worden gebruikt voor de aanleg van een paardrijdbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik met de daarbij behorende bouwwerken, mits:
   1. 1. de paardrijdbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing;
   2. 2. er vanwege de paardrijdbak geen onevenredige hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 50 m tot de woonbestemmingsgrens);
   3. 3. er geen onevenredige verstoring van het bodemarchief wordt veroorzaakt;
   4. 4. de bouwhoogte van lichtmasten ten behoeve van verlichting bij een paardrijdbak en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, respectievelijk ten hoogste 5,00 m en 3,00 m bedragen.

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de aan een bouwperceel grenzende gronden worden voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel gemengd agrarisch bedrijf', indien het perceel aansluit op een perceel dat al is aangeduid met 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel gemengd agrarisch bedrijf' met inbegrip van een wijziging van het daarbinnen gelegen bouwvlak, mits:
   1. 1. de oppervlakte van het bouwvlak wordt vergroot tot ten hoogste 1,5 ha binnen het zuidelijk deel van het wierdenlandschap, zoals weergegeven als Landbouw in gebied met landschaps- en cultuurhistorische waarden op figuur 14 in de toelichting van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord", en overigens tot maximaal 2.00 hectare;
   2. 2. deze wijzigingsbevoegdheid niet wordt toegepast binnen de "invloedszone wierde", zoals aangegeven op de kaart in Bijlage 6 'Kaart 6a Provinciale Omgevingsverordening' van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord";
   3. 3. de in 3.2.1 onder e genoemde maximale stalvloeroppervlakte of de na verkregen afwijking grotere stalvloeroppervlakte niet wordt overschreden;
   4. 4. bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gebruik zal worden gemaakt van de maatwerkbenadering en methodiek zoals omschreven in de nota 'Agrarische bouwblokken en landschap' regio Noord van het Provinciaal Bouwheerschap, 2006;
   5. 5. er zicht is op een langdurige vergroting van de productieomvang als gevolg van schaalvergroting of extensivering/verbreding van de bedrijfsactiviteiten en de noodzaak van de bedrijfsuitbreiding is aangetoond;
   6. 6. er binnen het bestaande bouwperceel geen ruimte meer is voor de benodigde uitbreiding;
   7. 7. met de vormgeving en inrichting van het bouwvlak zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de historisch gegroeide landschapsstructuur;
   8. 8. de uitbreiding van het bouwperceel vergezeld gaat van een erfinrichtingsplan dat rekening houdt met het landschapstype;
   9. 9. er voldoende afstand wordt aangehouden tot andere ruimtelijke elementen;
   10. 10. de infrastructurele ontsluiting toereikend is voor de bedrijfsontwikkeling;
   11. 11. er sprake is van een evenwichtige ordening, maatvoering en vormgeving van de bedrijfsgebouwen;
   12. 12. de voor bedrijfsvoering niet meer in gebruik zijnde opstallen met uitzondering van monumentale of karakteristieke gebouwen worden gesaneerd;
   13. 13. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de woonsituatie, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel gemengd agrarisch bedrijf' de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel agrarisch grondgebonden bedrijf' uit het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", met inbegrip van het daarbinnen gelegen bouwvlak, in plaats daarvan ten behoeve van een gewijzigde agrarische bedrijfsvoering wordt aangebracht, mits:
   1. 1. de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel gemengd agrarisch bedrijf' ter plaatse wordt verwijderd en de agrarische bedrijfsvoering op de wijze van een intensieve veehouderij is beëindigd;
   2. 2. de voor bedrijfsvoering niet meer in gebruik zijnde opstallen met uitzondering van monumentale of karakteristieke gebouwen worden gesaneerd;
3. c. een ter plaatse aangegeven bouwperceel, met inbegrip van een wijziging van het daarbinnen gelegen bouwvlak, geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd, indien:
   1. 1. de bedrijfsvoering geheel of gedeeltelijk is beëindigd;
4. d. de bestemming 'Agrarisch - Wierdenlandschap 1' wordt gewijzigd in de bestemming 'Natuur', zoals is vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 14 van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" van overeenkomstige toepassing zijn;
   2. 2. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   3. 3. de wijziging betrekking zal hebben op gronden die:
      • in verband met externe productieomstandigheden reeds beperkingen ondervinden en/of die landbouwkundig beperkte gebruiksmogelijkheden hebben, dan wel;
      • nodig zijn voor de afronding van natuurgebieden;
      • liggen in het traject van een ecologische verbindingszone;
   4. 4. de wijzigingsbevoegdheid niet eerder wordt toegepast dan nadat de betreffende gronden in zijn geheel voor de daadwerkelijke natuurontwikkeling zijn verworven of aangewezen;
   5. 5. rekening wordt gehouden met voorzienbare nieuwe infrastructuur, dorpsuitbreidingen en (uitbreiding van) bedrijventerreinen;
   6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, de archeologische en cultuurhistorische waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de bestemming 'Agrarisch - Wierdenlandschap 1' wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijpanden' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", inclusief het aanbrengen van een volgnummer, door het verwijderen van de aanduiding voor een bouwperceel en het geheel of gedeeltelijk verwijderen van het daarbinnen gelegen bouwvlak, ten behoeve van een functieverandering van een bouwperceel, mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 24 van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" van overeenkomstige toepassing zijn, waarbij sprake zal zijn van een toevoeging aan Bijlage 3 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord";
   2. 2. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   3. 3. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning;
   4. 4. het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd;
   5. 5. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
6. f. de bestemming 'Agrarisch - Wierdenlandschap 1' wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijf' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" of de bestemming “Bedrijf - Agrarisch loonbedrijf” zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" ten behoeve van een functieverandering van een bouwperceel, mits:
   1. 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor een wijziging naar de bestemming “Bedrijf” zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", met uitzondering van de artikelen 6.2.1, 6.2.2 en 6.4 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", van overeenkomstige toepassing zijn, waarbij ter plaatse de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - voormalig agrarisch bedrijf" op de verbeelding wordt aangebracht, met dien verstande dat uitsluitend bedrijven zijn toegestaan die zijn genoemd in Bijlage 2 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" onder de categorieën 1 en 2, dan wel categorie 3 indien de omvang van de bedrijfsactiviteiten voor wat betreft de aard en schaal vergelijkbaar is met categorie 2, en naar de aard en invloed daarmee gelijk te stellen bedrijven;
   2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor een wijziging naar de bestemming “Bedrijf - Agrarisch loonbedrijf” zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" de regels van artikel 8 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", met uitzondering van 8.2.1, 8.2.2 en 8.4 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord", van overeenkomstige toepassing zijn;
   3. 3. de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bouwperceel agrarisch grondgebonden bedrijf' ter plaatse wordt verwijderd;
   4. 4. de bestaande verschijningsvorm, zoals die in ieder geval wordt bepaald door de bestaande goothoogte, dakhelling, nokhoogte, nokrichting en oppervlakte, wordt gehandhaafd. Er zullen geen nieuwe gebouwen en overkappingen worden gebouwd;
   5. 5. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning, dan wel in het voormalige boerderijpand;
   6. 6. er geen opslag van materialen of goederen buiten de gebouwen op het erf plaatsvindt, tenzij die opslag bijdraagt aan de verwezenlijking van de bestemming;
   7. 7. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
   8. 8. detailhandel wordt beperkt tot het aanbieden en verkopen van ambachtelijke, agrarische en/of aan de agrarische sector gelieerde producten tot een oppervlakte van ten hoogste 60 m²;
   9. 9. er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;
   10. 10. het parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
   11. 11. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn naast de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het behoud van de archeologische waarden.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.2 mits:

1. a. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of;
2. b. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, of;
3. c. één of meer van de volgende voorwaarden in acht genomen wordt:
   1. 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of;
   2. 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of;
   3. 3. een verplichting de bouw van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Indien één of meerdere voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning, wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van het bepaalde in Hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, met uitzondering van maximaal één kampeermiddel per woning, bedrijfs- c.q. dienstwoning of recreatiewoning, uitsluitend ter stalling;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
3. c. het gebruik van de gronden voor het opstellen, opslaan, deponeren, lozen, c.q. storten, al dan niet ten verkoop van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines, anders dan ten behoeve van de bedrijfsvoering;
4. d. het gebruik van de gronden voor het aanbrengen van afbeeldingen en/of tekens voor commerciële doeleinden;
5. e. het gebruik van de gronden ten behoeve van evenementen;
6. f. het gebruik van gronden, gebouwen en/of overkappingen ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande veestapel waarbij een toename plaatsvindt van de stikstofdepositie vanaf het betreffende agrarische bedrijf of de betreffende gronden, op het (de) maatgevende gevoelige Natura 2000-gebied(en).

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 7.1 onder a in die zin dat de gronden tevens worden gebruikt als standplaats voor kampeermiddelen en andere onderkomens;
  mits:

1. 1. het kleinschalig kamperen alleen wordt toegestaan op erven van woningen, agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven of op een perceel, onmiddellijk grenzend aan zo'n erf;
2. 2. er niet meer dan 15 kampeermiddelen per kampeerterrein worden geplaatst in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
3. 3. in het wierdenlandschap zal het kamperen meer ruimte kunnen worden geboden. Aan het kamperen wordt daarbij in ieder geval geen medewerking verleend als er onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woon- of bedrijfssituatie op nabijgelegen erven: tenzij het tegendeel blijkt wordt aangenomen dat deze woon- of bedrijfssituatie onevenredig wordt geschaad, als het perceel waar gekampeerd zou gaan worden op minder dan 50 meter afstand is gelegen van (bedrijfs)woningen, agrarische bedrijven of niet-agrarische bedrijven. Aan het kamperen wordt voorts geen medewerking verleend als het erf of perceel grenst aan een ander kampeerterrein. Algemene voorwaarde is steeds dat het kamperen inpasbaar moet zijn in het landschap en dat de specifieke landschapskarakteristieken (zoals de wierden) moeten worden ontzien;
4. 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid, de natuur- en landschapswaarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Deze regel is niet van toepassing op de regels voor windturbines en de regels voor reclamemasten.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in dié zin dat:

1. a. het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
2. b. ten behoeve van de aanleg van rijwielpaden de onderlinge begrenzing van bestemmingen in geringe mate wordt aangepast;
3. c. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en antennemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40,00 m, mits:
   1. 1. deze wijziging niet wordt toegepast op gronden gelegen binnen de bestemming 'Natuur' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" en het Natuurnetwerk Nederland en het grootschalig open landschap, zoals weergegeven op kaart 6a van de Omgevingsverordening Groningen 2012;
   2. 2. bij de plaatsing wordt aangesloten bij bestaande hoge elementen, zoals gebouwen, torens, torensilo's of masten;
   3. 3. bij de plaatsing rekening wordt gehouden met een goede bereikbaarheid en landschappelijke inpasbaarheid;
   4. 4. de noodzaak van de plaatsing wordt aangetoond, waarbij het principe geldt dat er voorkeur bestaat voor de plaatsing van één grote antenne boven meerdere kleine antennes (benutten van elkaars opstelpunten) alsmede de voorkeur voor plaatsing in stedelijk gebied;
   5. 5. aangetoond is dat er geen onevenredige schade wordt gedaan aan de veiligheid en de gezondheid;
   6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
4. d. enige bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Verkeer' zoals vervat in het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" dan wel de bestemming 'Verkeer' zoals vervat in het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord"wordt gewijzigd in enige bestemming, mits:
   1. 1. deze wijziging uitsluitend wordt toegepast voor incidentele verbredingen, bochtafsnijdingen, e.d. van wegen en paden;
   2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 16 van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" overeenkomstige toepassing zijn;
5. e. enige bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Water' zoals vervat in het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" mits:
   1. 1. deze wijziging uitsluitend wordt toegepast voor de incidentele aanleg van waterlopen, verbredingen van waterlopen ten behoeve van waterberging en/of de aanleg van natuurvriendelijke oevers, bochtafsnijdingen, kleine verleggingen, e.d. van vaarwegen c.a.;
   2. 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 18 van het bestemmingsplan"Buitengebied-Noord" overeenkomstige toepassing zijn;
6. f. de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" wordt aangebracht, mits:
   1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien er sprake is van het verleggen van een bestaande leiding;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
7. g. de bestemming 'Leiding - Buisleiding' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord" wordt aangebracht, mits:
   1. 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien er sprake is van het verleggen van een bestaande leiding;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
8. h. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
9. i. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' wordt aangebracht, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn;
10. j. de aanduiding 'windturbine' wordt aangebracht, mits:
    1. 1. de ashoogte van een windturbine ten hoogste 15,00 m zal bedragen, waarbij de wieklengte ten hoogste 2/3 van de ashoogte zal bedragen;
    2. 2. de mast van de windturbine binnen een bouwvlak of een bestemmingsvlak wordt gebouwd;
    3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Op de voorbereiding van een besluit tot het toepassen van nadere eisen is de procedure van afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Ten aanzien van bouwwerken die vallen onder de werking van de overgangsregels van Artikel 12 lid 12.1 kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken in die zin dat een krachtens de Woningwet aanwezig gebouw of meerdere gebouwen met een (gezamenlijke) oppervlakte van minimaal 200 m² op een bouwperceel tegelijkertijd, eenmalig geheel mag of mogen worden vernieuwd, mits de bebouwde oppervlakte van het nieuwe gebouw niet meer dan 50% van de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de in Artikel 12 lid 12.1 toegelaten bouwwerken zal bedragen.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard, blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
2. b. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden; en
3. c. de ruimte tussen bouwwerken.

Burgemeester en wethouders houden bij het toestaan van bouwwerken en werken en werkzaamheden rekening met de specifieke bescherming en instandhouding van de maatgevende Natura 2000-gebieden, door het voorkómen van significant negatieve aantasting van de natuurlijke kenmerken van de gebieden, zodanig dat er geen strijd met de Natuurbeschermingswet 1998 zal zijn.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

1. a. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
2. b. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Wijzigingsplan Schafferweg 4 Losdorp van de gemeente Eemsdelta.