In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Teugel Resort, Uden van de gemeente Uden.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1991.Bedafseweg22-VA01 met de bijbehorende regels en bijlage

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is.

bij bouwwerken: op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning;

bij gebruik: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegenaan gebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

intensieve vormen van dagrecreatie die in de openlucht plaatsvinden in gebieden waarin de hoofdfunctie een andere is. Hieronder worden in ieder geval verstaan: diverse sport- en spelactiviteiten, zoals voetballen, zeskampen, boogschieten en jeu de boules.

voorzieningen ten behoeve van vormen van recreatie die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en die niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf.

het gebouw waar bewoners van de zorgwoningen onder begeleiding activiteiten kunnen uitvoeren.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, maar met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.

de aan een gebied toegekende waarde, die wordt bepaald door de waarneembare aspecten van de aanwezigheid van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de niet-levende en levende natuur (met inbegrip van de mens).

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan duikers, stuwen, gemalen, inlaten en voorzieningen ten behoeve van berging en infiltratie van hemelwater.

het aanbieden van diensten en behandelingen met het oogmerk het persoonlijke welbevinden van de klant te bevorderen, middels behandelingen en activiteiten gericht op ontspanning, lichamelijke gesteldheid/ fitheid of uiterlijke verfraaiing, hieronder wordt in ieder geval een beautysalon verstaan.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van niet meer dan één huishouden.

psychische en lichamelijk zorg waaronder in ieder geval verstaan wordt: fysiotherapie arbeidspsychologie, voedingsadvies, behandelprogramma's.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen zoals schoorstenen, lichtkoepels, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren)

tussen de verst van elkaar gelegen punten, horizontaal gemeten.

vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;

in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, zonnecollectoren, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen c.q. de bouwhoogte niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dagrecreatieve voorzieningen;
2. b. horeca, hieronder wordt in ieder geval verstaan: hotel, restaurant, café en terras;
3. c. zaalverhuur voor onder meer feesten, vergaderingen en bijeenkomsten;
4. d. wellness;
5. e. samenhangende functies op gebied van zorg en sport, hieronder wordt in ieder geval verstaan sportbegeleiding, revalidatie en fitness;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - zorg en sport', uitsluitend samenhangende functies op het gebied van zorg en sport, hieronder wordt in ieder geval verstaan sportbegeleiding, revalidatie en fitness;
7. g. psychische en lichamelijke zorg;
8. h. een bedrijfswoning;
9. i. water;
10. j. ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’: tevens voor parkeervoorzieningen conform de parkeerberekening zoals in bijlage 1 bij deze regels is opgenomen;
11. k. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - klimpark': tevens een klimpark met bijbehorende voorzieningen waaronder palen/masten, een klimtoren en een tokkelbaan;
12. l. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing’: groenvoorzieningen ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de klimtoren;
13. m. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals wegen en paden, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels.

Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de gebouwen, gebouwdelen en reclame-uitingen, danwel vanuit het oogpunt van veiligheid en/of bereikbaarheid, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid.

Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.2.2 onder f voor andere landschapsmaatregelen, met dien verstande dat:

1. a. de toe te passen landschapsmaatregelen naar aard en omvang vergelijkbaar zijn met de landschapsmaatregelen opgenomen in het in 3.5.2 onder b bedoelde beplantingsplan;
2. b. de toepassen landschapsmaatregelen voorzien in de beoogde landschappelijke inpassing van het in 3.2.2 onder f bedoelde gebouw;
3. c. een omgevingsdialoog heeft plaatsgevonden voorafgaand aan de aanvraag om de in de aanhef bedoelde omgevingsvergunning.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. landschappelijke groenvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - oude akker': behoud van cultuurhistorische waarden, waarbij het bepaalde in artikel 8.1 van toepassing is;
3. c. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing’: groenvoorzieningen ten behoeve van de landschappelijke inpassing van de klimtoren;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 1': tevens voor dagrecreatief medegebruik (intensief);
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 2': tevens voor dagrecreatief medegebruik (intensief), alsmede midgetgolf en een dierenweide;
6. f. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - klimpark': tevens een klimpark met bijbehorende voorzieningen waaronder palen/masten, een klimtoren en een tokkelbaan;
7. g. ontsluitingswegen;
8. h. (onderhouds)paden;
9. i. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels.

De voor ‘Waarde - Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

1. a. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 50 centimeter, een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.
2. b. Indien uit het in sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.
3. c. Indien uit het in sub b genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord zonder dat het mogelijk is om deze door de in sub b genoemde voorwaarden veilig te stellen, dan wordt de vergunning geweigerd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door :

1. a. De bestemming ‘Waarde - Archeologie’ geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. De bestemming ‘Waarde - Archeologie’ toe te kennen, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de bestemming van deze gronden, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

De bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil, met dien verstande dat de bouwdiepte van liftschachten 7,5 meter mag bedragen.

Ter voorkoming van radarverstoring van de vliegbasis Volkel mag ter plaatse van de aanduiding ‘Vrijwaringszone - radar’ de bouwhoogte van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 65 meter boven N.A.P. bedragen, met dien verstande dat indien elders in deze regels een lagere hoogte geldt, deze lagere hoogte van toepassing is.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:

1. a. de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen, oppervlakten en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het plan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van de plankaart ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
3. c. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtbehandelingsapparatuur, liftopbouwen en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting ten hoogste 5 m² bedraagt;
   2. 2. de hoogte ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
4. d. het plan voor het bouwen van een gebouw ten behoeve van een openbare nutsvoorziening, het openbaar vervoer of het wegverkeer, mits de bebouwde oppervlakte ten hoogste 25 m² en de hoogte ten hoogste 5 m bedraagt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels kunnen worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Teugel Resort, Uden'

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Teugel Resort, Uden" van de gemeente Maashorst.

Aan de Bedafseweg 22 te Uden bevindt zich het Teugel Resort Uden, voorheen genaamd 'Fitland Uden De Vrije Teugel'. Het vigerende bestemmingsplan "Herontwikkeling terrein De Vrije Teugel" is in 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.

Het vigerende bestemmingsplan was een initiatief van ROC De Leijgraaf, Stichting Dichterbij en Fitland. Zij hadden de visie om recreatie, zorg, dagbesteding, leren en re-integratie in onderlinge samenhang en wisselwerking op de locatie te laten plaatsvinden. Het (multifunctionele) gebouw bood ruimte aan een restaurant, zalen, een bowling, een hotel en een bedrijfswoning. Tevens was de bouw van een wellnessgebouw voorzien aan de oostzijde van het hotel (dit voornemen is komen te vervallen). Op het terrein waren onder andere een klimpark en diverse sport- en spelvoorzieningen aanwezig.

De oorspronkelijk beoogde samenwerking met Stichting Dichterbij kon als gevolg van de afschaffing van de bekostiging van de op de Teugel Resort Uden geplande doelgroep - door veranderde wetgeving - niet doorgaan. Dientengevolge kwam hierdoor de beoogde synergie tussen ROC de Leijgraaf en Stichting Dichterbij niet tot stand, waardoor ook De Leijgraaf haar positie diende aan te passen. Als gevolg van veranderingen in de markt was de beoogde wellness accommodatie in de geplande vorm financieel niet haalbaar. Het Teugel Resort Uden was hierdoor genoodzaakt een nieuw concept voor de locatie te ontwikkelen. De initiatiefnemer heeft een concept ontwikkeld van een healing environment dat aansluit bij het provinciale beleid.

De Provincie Noord-Brabant wil zich onderscheiden als topregio voor kennis en innovatie. Hierbij is een mooi en vitaal landelijk gebied essentieel. Enerzijds als aantrekkelijke omgeving voor de steden en anderzijds als aantrekkelijke woon- en werkomgeving voor burgers en ondernemers in dat landelijke gebied. In de 'Agenda van Brabant', koersdocument 'Transitie stad en platteland', koersdocument 'Vrijetijdseconomie' en het programma 'Landschappen van Allure' geeft de Provincie aan welke maatregelen nodig zijn om bovenstaande ambities waar te maken.

Het project 'Meer Maashorst, een gezond landschap' is een investeringsproject in het kader van het programma Landschappen van Allure. Het is een gezamenlijk project van een groot aantal partners, waaronder de gemeente Uden en Teugel Resort Uden. Het project Natuurlijk Fitland is één van de deelprojecten uit het project 'Meer Maashorst, een gezond landschap'.

Natuurlijk Fitland omvat verschillende nieuwe diensten en producten, die allen gebruikmaken van het 'buiten zijn' en de kwaliteiten van de natuurlijke omgeving. Het doel is een bijdrage te leveren aan een betere balans in de leefstijl en daarmee de gezondheid van de bezoekers door middel van preventie, interventie en revalidatie. Kortom, het streven is om een 'healing environment' te creëren.

Voorliggend bestemmingsplan is grotendeels een conserverend bestemmingsplan en maakt tevens de uitvoering van Natuurlijk Fitland mogelijk. Concreet betreft dit het volgende:

• het toestaan van de samenhangende functies op het gebied van zorg en sport;
• de realisatie van een (hoger) klimpark;
• de vormverandering van het bouwvlak ten behoeve van de realisatie van een (tent)gebouw (ter vervanging van een wellness-accommodatie).

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een actueel bestemmingsplan op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan biedt de ruimte voor de verwachtingen in de komende tien jaar.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend bij de gemeente Uden, sectie Q, nummers 987, 1658, 1740 en 1741. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 44.980 m². De gronden zijn in particulier eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Herontwikkeling terrein De Vrije Teugel", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 mei 2012. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Gemengd' en 'Groen'. De gronden bestemd als 'Gemengd' zijn onder andere aangewezen voor dagrecreatieve voorzieningen en horeca, een bedrijfswoning en water. Op verschillende locaties binnen deze bestemming gelden specifieke aanduidingen. Naast deze aanduidingen bevat het noordoostelijke deel van het plangebied een bouwvlak.

Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

In dit hoofdstuk wordt de bestaande toestand van het plangebied beschreven, achtereenvolgens: de omgeving, de bestaande bebouwing en functies, de ontsluiting en de aspecten groen en water.

De wijdere omgeving is van oorsprong een bijzonder, natuurlijk landschap met de Peelrandbreuklijn en wijstgronden, en de stuifduinen de Bedafse Bergen. In dit gebied liggen de historische buurtschappen Bedaf, Het Loo en De Rakt. Het gebied tussen Vorstenbosch en Uden wordt ontsloten door de oude dorpen-weg tussen deze twee plaatsen. Ter hoogte van het plangebied heet deze de Bedafseweg-Karperdijk. Deze weg sluit min of meer rechtstreeks aan op de A50.

Ruimtelijk-functioneel wordt het buurtschap Bedaf gekenmerkt door een menging van agrarische-, niet-agrarische- en recreatieve bedrijven, en daarnaast burgerwoningen, waarvan veel voormalige boerderijgebouwen. De stedenbouwkundige structuur van de bebouwing valt te typeren als lintbebouwing. Tussen de Schansweg en Steeuwichtweg staat geen bebouwing als gevolg van de natte zones van de Peelbreukrand. Het plangebied ligt in de oksel van de Bedafseweg en de Schansweg. Camping De Pier ligt aan de voet van de berg. Het gebied Bedafse Bergen wordt sinds 1950 een druk bezocht door dagrecreanten uit de regio Uden-Veghel en verblijfsrecreanten op de campings.

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande situatie van de directe omgeving en het plangebied weer.

^{DIRECTE OMGEVING}

De directe omgeving van het Teugel Resort Uden bestaat uit een diverse samenstelling van functies en voorzieningen. Direct aangrenzend aan de zuidwestkant van het plangebied bevindt zich op het adres Bedafseweg 18 een boomkwekerij en veehouderij.

Aan de noordkant van het plangebied bevinden zich een tweetal functies. Allereerst bevindt zich op het adres Schansweg 11 groepsaccommodatie 'D'n Eik'. Deze accommodatie beschikt over 40 bedden en heeft een speelveld/buitenverblijf aan de achterzijde van de bebouwing. Daarnaast bevindt zich op het adres Schansweg 3a camping 'De Pier'. Camping De Pier beslaat een relatief groot gebied van ruim 7,5 ha met 250 standplaatsen. De centrale voorzieningen van De Pier liggen aan de noordzijde aan de Schansweg.

Naast deze voorzieningen bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied diverse burgerwoningen.

Conclusie

Het plangebied ligt in een gebied waar reeds verschillende functies naast elkaar voorkomen: wonen, recreatie en agrarische functies. Het gebied is relatief goed ontsloten.

De bestaande gebouwen zijn weergegeven op de kaart bestaande situatie, zie bijlage 1. De totale oppervlakte van bestaande gebouwen, zonder het (tent)gebouw), bedraagt 4.070 m².

In de bestaande gebouwen zitten de volgende functies:

• hotel
• restaurant
• bowling
• zalenverhuur

Op het buitenterrein bevinden zich de volgende (recreatieve) voorzieningen:

• een klimpark met tokkelbaan;
• een speeltuin;
• midgetgolf;
• een fietspad (onderdeel van recreatieve fietsroute);
• een vijverpartij
• een multifunctioneel veld.

De in het vigerend bestemmingsplan opgenomen wellness accommodatie wordt niet meer gerealiseerd als gevolg van veranderde marktomstandigheden. Deze wellness had een bebouwd oppervlak van circa 1.000 m² en was voorzien aan de noordoostzijde van het terrein, zie onderstaande afbeelding.

Deze accommodatie bestond uit twee lagen met een kap en had een bruto vloeroppervlak van circa 2000 m².

Onderstaande afbeeldingen geven de plattegrond en de verdieping weer.

De onbenutte bouwmogelijkheden van deze wellness worden gebruikt voor de nieuwe ontwikkelingen in voorliggend bestemmingsplan.

De Vrije Teugel heeft een hoofd- en nevenaansluiting op de Bedafseweg. Het plangebied is hiermee goed ontsloten. Ten westen van het plangebied ligt de onverharde Bergweg. Via deze weg loopt een recreatieve fietsroute door de Bedafse Bergen.

Rond het bestaande complex De Vrije Teugel staat gevarieerde beplanting. De houtsingels op de perceelsgrenzen bestaan uit gemengd bosplantsoen. De beplanting binnen het plangebied is verder beperkt. De bestaande vijverpartij is omgeven met verspreide struiken. Naast de bestaande vijverpartij is er geen oppervlakte aanwezig binnen het plangebied.

Sinds het vigerende bestemmingsplan is vastgesteld zijn de plannen van het Teugel Resort Uden gewijzigd als gevolg van ontwikkelingen in de markt, het beleid en wetgeving.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van het project Natuurlijk Fitland mogelijk, dat voorziet in samenhangende functies op het gebied van gezondheid in een natuurlijke omgeving - een healing environment. Deze nieuwe functies zijn een aanvulling op de reeds bestaande functies op het terrein, en vervangen de oorspronkelijke plannen van een wellness accommodatie. Hieronder staat een overzicht van alle bestaande, gewijzigde en nieuwe functies:

Bestaande (ongewijzigde) functies

• hotel
• restaurant
• bowling
• zalenverhuur
• dagrecreatie

Gewijzigde (bestaande) functies

• multifunctionele ruimte
• klimpark
• bedrijfswoning
• wellness

Nieuwe functies

• samenhangende functies op gebied van zorg en sport

De als bijlage 2 opgenomen inrichtingstekening van het terrein geeft de ligging van alle bebouwing, voorzieningen, groen, water, parkeerplaatsen en ontsluiting weer. In de volgende paragrafen worden achtereenvolgens de functies, de bebouwing, de bouwwerken, het verkeer, het parkeren, het groen en water beschreven.

De functies hotel, restaurant, bowling en zalenverhuur zijn ongewijzigd ten op zichte van het vigerende bestemmingsplan. Wel zijn het restaurant en een aantal zalen in het bestaande gebouw intern verbouwd. De meest actuele plattegronden van het gebouw zijn bijgevoegd in bijlage 3 bij dit bestemmingsplan.

De bewoners van de nabij gelegen zorgwoningen van 'Dichterbij' hebben behoefte aan een ruimte voor culturele activiteiten, waaronder theaterlessen. Omdat de ruimte niet de hele week bezet is, wordt deze ruimte ook voor andere activiteiten, waaronder yogalessen gebruikt. Deze multifunctionele ruimte bevindt zich op de eerste verdieping aan de zuidzijde van het pand, zie plattegrond 1^e verdieping in bijlage 3.

Ten tijde van de voorbereiding van voorliggend bestemmingsplan is een vergunning verleend voor de realisatie van een nieuwe bedrijfswoning. En deze bedrijfswoning is inmiddels gerealiseerd. De beschrijving van de bedrijfswoning wordt nader toegelicht in paragraaf 3.4.4.

Ten tijde van het opstellen van het vigerende bestemmingsplan was reeds een klimpark aanwezig. Dit klimpark voldeed niet meer aan de eisen van deze tijd en is daarom vervangen door een nieuw klimpark. Om voor alle leeftijden een uitdagend parcours te kunnen bieden heeft het klimpark een lage en een hoge route gekregen. Het gerealiseerde klimpark is echter hoger dan is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. In paragraaf 3.4.3 wordt het klimpark nader toegelicht.

In het vigerende bestemmingsplan was een wellness accommodatie voorzien met een bebouwd oppervlak van circa 1.000 m². Deze wordt, als gevolg van veranderde marktomstandigheden, niet meer gerealiseerd. In het bestaande gebouw komt wel een wellness en beautysalon. Deze salon past in het totale concept van een healing environment. De beschrijving van de wellness en beautysalon wordt nader toegelicht in paragraaf 3.4.1.5.

In deze paragraaf worden de nieuwe functies op de locatie beschreven. Eerst wordt de aanleiding en het kader toegelicht waarin deze nieuwe functies tot stand zijn gekomen. Vervolgens worden de nieuwe functies inhoudelijk beschreven.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de 'Landschappen van Allure'. Dit is een provinciaal investeringsprogramma voor natuur- en landschapsprojecten in Het Groene Woud, De Maashorst en De Brabantse Wal. Private en particuliere investeerders worden uitgedaagd om verdienmodellen te bedenken waardoor het gebied ook aantrekkelijk kan blijven.

Het project 'Meer Maashorst, een gezond landschap' is een investeringsproject in het kader van het programma Landschappen van Allure. Het is een gezamenlijk project van een groot aantal partners, waaronder de gemeente Uden en Teugel Resort Uden.

De kern van de met de provincie in 'Meer Maashorst, een gezond landschap' gemaakte afspraken is: 'Maak een gezond landschap en realiseer de zaken daarin die dat landschap aanjagen en de ontwikkeling ervan versterken'. Het gebied is benoemd als onderdeel van de dynamische landschappen. Hier tref je snel, naast langzaam en extensief, naast matig intensief waarbij alles gericht is op het effectief ontwikkelen van verdienmodellen die het landschap doen groeien en die elkaar versterken.

Het project Natuurlijk Fitland is één van de deelprojecten uit het project 'Meer Maashorst, een gezond landschap'. Het project is hierin als volgt omschreven: "Het project 'Natuurlijk Fitland' omvat uiteenlopende diensten en producten voor een evenzo breed scala aan doelgroepen. Samen met Vitaliteitshuis Bernhoven ontwikkelen we beweeg- en lifestyle arrangementen in de natuur voor diverse patiëntengroepen, waaronder voor COPD-patiënten (longaandoening) en oncologie patiënten. Daarnaast richten we ons ook op de preventieve kant met arrangementen gericht op het behoud van de gezondheid. Buiten zijn, bewegen en gebruikmaken van de natuurlijke omgeving als 'healing environment' staan bij alle activiteiten steeds centraal. Bewegen in de natuur is ook gewoon leuk. De ontdek-, beweeg-, en speeltuin in de natuur is geliefd bij alle kinderen. Obesitas of niet. Met dit project geeft Fitland inhoud aan de 'kwaliteit van leven'-gedachte. Dit resulteert uiteindelijk in een betere balans in leefstijl."

Kortom, Natuurlijk Fitland heeft een resultaatsverplichting vanuit het bidbook 'Meer Maashorst' om ontdek-, beweeg- en speelarrangementen met een grote verbinding met de natuur te realiseren. Hierin biedt het gebruikers gezondheid samen met sport, zorg en wellness.

De kern van het concept is het verbeteren van de gezondheid door het aanbieden van programma's en diensten op het gebied van lichamelijke en geestelijke zorg, zowel curatief als preventief in een natuurlijke omgeving - een healing environment.

Even Gym is de naam van de therapie- en sportgelegenheid, die gebruikers samenhangende functies op het gebied van zorg, sport en wellness. Concreet worden de volgende functies aangeboden:

• fysiotherapie;
• voedingsadvies;
• behandelprogramma's;
• arbeidspsychologie;
• wellness;
• sport;
• spelen.

Vele doelgroepen kunnen van de Even Gym gebruik maken: patiënten, natuurliefhebbers, sporters en gasten van Teugel Resort Uden. Voor verschillende typen patiënten uit ziekenhuis Bernhoven (longziekten, oncologie) zullen behandelprogramma's worden aangeboden. Hiervoor hebben reeds pilots plaatsgevonden. Sporters kunnen bootcampen in het (tent)gebouw, op het terrein van de Teugel of in de omgeving en tijdens de behandeling of na de training overnachten in de nabijgelegen hotelkamers van Teugel Resort Uden. Kinderen met obesitas kunnen na een gesprek met de diëtist buiten in de speeltuin of klimpark spelen of wandelend met een groepje de natuur in.

De faciliteiten van Even Gym bevinden zich op het terrein van Teugel Resort Uden en bestaan onder andere uit:

• routes naar de nabije natuur, voorzien van uitdagingen;
• plekken om binnen of buiten te sporten, te oefenen, te bootcampen en te ontspannen;
• een accommodatie om te ontvangen en om te kleden;
• een trainingsruimte en enkele behandelkamers (voor het vergroten van de psychische en lichamelijke gezondheid).

De ontvangst- en behandelfaciliteiten bevinden zich in het bestaande gebouw. De trainingsruimte van Even Gym is bijzonder vormgegeven in een (tent)gebouw waar binnen en buiten naadloos in elkaar overgaan, zoals uitgebreid omschreven wordt in paragraaf 3.4.2.

Verbinding met de natuur

De verbinding met de natuur van de beweegarrangementen blijkt uit het feit dat:

• zorgverleners en hun patiënten/cliënten kunnen gebruik maken van de behandelkamers in het bestaande gebouw of een van de andere voorzieningen op de locatie, zoals het (tent)gebouw of het buitenterrein;
• de beoogde sport-activiteiten, bootcamp, crossfit en calisthenics, vinden zowel in de buitenlucht als het (tent)gebouw plaats. Kenmerkend voor deze activiteiten is dat in kleine groepjes in een park, het bos of op het strand wordt getraind. In dit geval worden de activiteiten zowel op het terrein van Teugel Resort Uden zelf of in de Maashorst-omgeving gehouden. Programma's met patiënten/ cliënten kunnen altijd doorgang vinden aangezien bij slecht weer kan worden uitgeweken naar het (tent) gebouw;
• er enkele pilots met behandelprogramma's hebben plaatsgevonden, die met ziekenhuis Bernhoven waren afgestemd. Deze pilots zijn inmiddels afgerond. Natuurlijk Fitland gaat, mede op basis van deze pilots, deze behandelprogramma's verder ontwikkelen en in de markt zetten vanuit het concept van een 'healing environment' - een gezond landschap;
• beginnende of revaliderende sporters, die fysiek nog niet in staat zijn om het gebied in te gaan of een buitentraining te volgen, starten in het (tent)gebouw met aangepaste programma's, zodat zij vervolgens ook buitentrainingen kunnen gaan volgen;
• er een fysieke relatie met de natuur of buiten is. De wanden en het dak van het(tent)gebouw kunnen bij goed weer open om de sportieve en therapeutische toepassing te optimaliseren en de relatie met de omgeving en het landschap te benutten.

Waaruit blijkt dat Even Gym meer dan een sportschool is?

• Even Gym is onderdeel van de beweegprogramma's van Natuurlijk Fitland. Het is zeker geen op zichzelf staande sportschool. De functies van Even Gym (spelen, sporten en gezondheid) zijn een logische aanvulling op de bestaande functies van Teugel Resort Uden (horeca en recreatie). Hierdoor ontstaat een mix van elkaar versterkende functies op het gebied van een gezonde leefstijl.
• De beoogde activiteiten op deze locatie zijn kleinschalig van opzet en zijn gericht op individuele gezondheid. Met een aantal van circa 300 deelnemende personen is dit rendabel.
• Dit concept zal niet concurreren met een reguliere sportschool. Vanwege het feit dat de programma's en het (tent)gebouw anders van karakter zijn en niet aansluiten bij de verwachtingen van een standaardsporter. Het gebouw is ondersteunend aan het bewegen in de natuur, met open verbindingen naar de omgeving.
• De hoofddoelstelling van 'Meer Maashorst' is een gezond landschap. Een landschap dat uitnodigt om te gaan bewegen waardoor mensen gezonder worden. Daaromheen zijn doelstellingen benoemd en behandelprogramma's opgesteld. Die hebben voorzieningen nodig zoals routes naar de natuur, bouwwerken om te bewegen (de hindernisbaan, etc) en ook een plek om in geval van slecht weer of andere redenen droog te kunnen sporten.
• Zo is dit concept gericht op het ontwikkelen van verdienmodellen die het landschap doen groeien en allen gezond maken. Een deel van de opbrengsten van de Even Gym worden afgedragen aan een fonds voor natuurontwikkeling.

De beweegprogramma's bestaan uit individuele trainingen vanuit een behandelprogramma of uit een groepstraining, waar in kleine groepen van circa 12 personen onder begeleiding van een instructeur getraind wordt. De openingstijden zijn tussen 8:30 tot 21:30 uur Gemiddeld worden er zes lessen op een dag gegeven. Met een bezettingsgraad van 80% procent, is het verwachte aantal bezoekers dus 12 x 6 x 80% = 58 personen per dag.

In deze paragraaf worden de bebouwing en de bouwwerken op de locatie beschreven. De inrichtingsschets, zie bijlage 2, geeft de terreininrichting weer. De als bijlage 3 bijgevoegde plattegronden geven per ruimte de functies in de gebouwen weer.

De bestaande gebouwen blijven in de nieuwe situatie behouden. Sinds de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan is hieraan bouwkundig, behoudens enkele interne verbouwingen, weinig veranderd. Het hotel, het restaurant, de bowling en de zalen zijn grotendeels ongewijzigd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet wel in enkele functiewijzigingen in de zuidvleugel van het gebouw. Op de als bijlage 3 bijgevoegde plattegronden staan voor iedere ruimte in het gebouw de functie en oppervlakte weergegeven.

De wijzigingen in de zuidvleugel van het gebouw worden hieronder nader toegelicht.

^{Begane grond zuidvleugel bestaande gebouw}

^{Eerste verdieping zuidvleugel bestaande gebouw}

Het (tent)gebouw is een nieuw gebouw op het terrein en staat ten zuiden van het bestaande gebouw.

Teugel Resort heeft een nieuw klimpark aangelegd ter vervanging van het oude klimpark. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is een klimpark planologisch mogelijk. Echter de palen van het nieuwe klimpark zijn echter hoger uitgevoerd dan is toegestaan. In voorliggend bestemmingsplan is het nieuwe klimpark positief bestemd.

Ten tijde van de voorbereiding van voorliggend bestemmingsplan is op het terrein een bedrijfswoning vergund en gerealiseerd. Deze bedrijfswoning was toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. In voorliggend bestemmingsplan is derhalve geen nadere toetsing noodzakelijk. De bedrijfswoning wordt positief bestemd.

De bedrijfswoning heeft een oppervlakte van circa 100 m², waarbij de woning een goothoogte heeft van 2,40 meter en een bouwhoogte heeft van 3,50 meter. De woning is gebouwd in de vorm van een rechthoek, waarbij houttinten gebruikt worden voor een natuurlijk beeld naar de omgeving. De bedrijfswoning bestaat uit kunststof beplating en keramische dakpannen. De woning bevat drie slaapkamers, een woonkamer/keuken, een badkamer, een losstaand toilet, een berging en een wasruimte. Het bouwplan van de woning is bijgevoegd in bijlage 7 van de toelichting.

De gezamenlijke oppervlakte van gebouwen mag op grond van artikel 3.2.1 ten hoogste 5.145 m² bedragen. Op het moment van schrijven van voorliggend bestemmingsplan bedraagt de gezamenlijke oppervlakte aan gebouwen 4.895 m², zoals weergegeven op kaart 6. Dit betekent dat er nog 250 m² aan onbenutte bouwmogelijkheden zijn.

Binnen het plangebied zorgt de bedrijfswoning voor een verandering van het aspect groen. Rondom deze woning worden groenstructuren aangebracht waardoor de woning enige afscherming krijgt van de rest van het Teugel Resort. Daarnaast bevat deze woning een tuingedeelte die op later tijdstip zal worden ingericht naar behoefte van de bewoner.

In verband met de realisatie van het (tent)gebouw wordt extra groen op het terrein aangeplant. De positie en het type beplanting is in overleg met de omgeving tot stand gekomen. Het doel van de beplanting is:

• het creëren van een diffuus beeld vanaf de Bedafseweg op het (tent)gebouw;
• het vergroenen van de parkeerplaats;
• het reduceren van het schijnen van de koplampen in de woningen aan de overzijde van het parkeerterrein.

Dit wordt gerealiseerd door op drie plekken groen toe te voegen:

• ter plaatse van het (tent)gebouw;
• op de parkeerplaats, en;
• in de zone tussen de Bedafseweg en de parkeerplaats.

Op de inrichtingstekening in bijlage 2 (van de toelichting) en op het beplantingsplan in bijlage 2 (van de regels) is het nieuwe groen weergegeven.

Direct voor het (tent)gebouw worden inheemse bomen en een haag aangeplant. Deze halen het zicht op het (tent)gebouw het meest direct weg, omdat de kruin op maximaal 3 meter hoogte begint en de top van de boom minimaal 7 meter is. De beplanting is voldoende dicht hier ter plaatse om het tentdak aan het oog te onttrekken.
Op het parkeerterrein worden nieuwe bomen aangeplant in de bestaande hagen die de parkeervakken scheiden. Deze bomen worden enigszins willekeurig geplaatst in plaats van in een vast stramien om hiermee de losse, informele sfeer te behouden.

In de zone tussen de Bedafseweg en de parkeerplaats worden streekeigen heesters aangeplant. Door deze groenstrook te verdichten en te verbreden wordt de overlast van de schijnende koplampen minder. Door het afsluiten van de doorgang tegenover Bedafseweg 25a voor regulier verkeer wordt tevens het schijnen van koplampen voorkomen.

Het is de bedoeling om het (tent)gebouw te verstoppen en op een goede wijze landschappelijk in te passen. Door het groen op deze wijze aan te leggen, ontstaat vanaf de Bedafseweg en vanaf de woningen gedurende het hele jaar een groen beeld. In de groenstrook tussen de Bedafseweg en de parkeerplaats zitten openingen, die zicht op het terrein maar niet op het (tent)gebouw geven. Deze zichtlijnen worden onafhankelijk van de positie van de persoon onderbroken door het groen op de parkeerplaats en ter plaatse van het (tent)gebouw. Al met al ontstaat een diffuus beeld op het (tent)gebouw, een groenere parkeerplaats en wordt het inschijnen van de koplampen in de woningen verminderd, inclusief de maatregel van het afsluiten van de doorgang tegenover 25a, behalve voor fietsers en voetgangers en incidenteel vrachtwagen en busverkeer die de draai niet kunnen maken naar de eigenlijke uitgang.

De aanleg en het behoud van deze landschappelijke inpassing worden geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting, zie artikel 3.5.2 van de regels. Het (tent)gebouw mag uitsluitend aanwezig zijn en/of worden gebruikt indien de landschappelijke inpassing volgens het beplantingsplan, zie bijlage 2 van de regels, wordt gerealiseerd (binnen zes maanden nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden) en in stand wordt gehouden.

Het plangebied omvat geen extra oppervlaktewater dan in de huidige situatie het geval is. De afvoer van het hemelwater staat beschreven in paragraaf 5.3 .

Deze paragraaf beeldkwaliteit is mede naar aanleiding van de omgevingsdialoog en de zienswijzen opgenomen in voorliggend bestemmingsplan opgenomen om te benadrukken dat op deze locatie de Welstandsnota van kracht is en dat dus ieder toekomstig bouwplan hieraan getoetst dient te worden. Hiermee is het (tent)gebouw een éénmalige uitzondering.

In het bestemmingsplan "Herontwikkeling terrein De Vrije Teugel", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 24 mei 2012, staan de uitgangspunten ten aanzien van de beeldkwaliteit voor de destijds gerealiseerde ontwikkelingen beschreven. In het kader van eventuele toekomstige ontwikkelingen zijn deze uitgangspunten van destijds hieronder opgenomen.

De locatie ligt in een landelijke omgeving met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en landschap. Sprake is van een voortgaande ontwikkeling in het dominante gebruik:

• historie: agrarisch gebruik;
• voorbije decennia: in toenemende mate wonen en recreatief gebruik;
• toekomst: doorontwikkeling van recreatie en wonen binnen de context van natuur en cultuurhistorie.

Uitgangspunt voor bebouwing en inrichting van het terrein zijn de cultuurhistorische kenmerken van de omgeving. De bebouwing bestond uit een boerenbuurtschap in een oud ontginningsgebied. De oorspronkelijke bebouwing heeft de kenmerken van een langgevelboerderij. De bebouwing bestond uit het hoofdgebouw langs de weg en daarachter op het erf de (houten) schuren en schoppen. De begroeiing bestond uit lindebomen en beukenhagen op en rond het erf; eikenbomen langs de wegen en houtsingels van het eiken-berkenbestand (geriefhout) op de perceelsgrenzen.

De architectuur van de bestaande bebouwing (uitgezonderd het tentgebouw) zijn gebaseerd op de typologie van een langgevelbouw. Vanwege de landelijke, bosrijke omgeving is voorts gekozen voor houten buitengevels, die variatie en eigenheid in het park brengen. Ook speelt de combinatie van baksteen en hout in op de cultuurhistorische situatie van boerenerven met de houten schuren.

De gekozen hoogten sporen in principe met de typologie in het landelijk gebied. De Vrije Teugel wordt gezien als een ensemble van meerdere bouwdelen die ieder op zich de kenmerken hebben van de streek.

Ook qua begroeiing sluit aan bij de (cultuurhistorische) kenmerken van de omgeving. Perceelsafscheidingen en grotere groen opstanden worden gevormd door hakhoutsingels en geriefbosjes in eiken-berken bestand. Beukenhagen en lindebomen zijn kenmerkende erfbeplanting rond bebouwde plekken.

De beschrijving van de beeldkwaliteit van het tentgebouw staat in paragraaf 3.4.2.4 beschreven.

Voor deze locatie is de Welstandsnota van kracht. Ondanks het feit dat eventuele toekomstige ontwikkelingen verplicht hieraan getoetst dienen te worden, wordt voor de zekerheid op deze plek in het bestemmingsplan hiernaar verwezen. De omgeving heeft verzocht dat iedere toekomstige wijziging leidt tot behoud of liever verbetering van de bestaande beeldkwaliteit. Hiermee is het (tent)gebouw een éénmalige uitzondering.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en de ecologische hoofdstructuur.

Voor onderhavig plan is het belang "Militaire terreinen en objecten" aan de orde. Dit belang is beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening). Als aan dat besluit wordt voldaan, wordt tevens aan de SVIR voldaan.

Conclusie

Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Militaire objecten en terreinen

Het plangebied ligt in het invloedsgebied van het militaire vliegveld Volkel. Ter bescherming van het functioneren van het vliegveld legt het Barro hoogtebeperkingen op aan gebouwen en bouwwerken in deze zone. In paragraaf "5.4 Beperkingen in verband met militair vliegveld Volkel" is een toetsing opgenomen aan de beperkende hoogten.

Conclusie
Het plan voldoet aan het Barro.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Alvorens te toetsen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van dit begrip blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is er sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan deze toch als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden bestempeld als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet uitsluitend in functiewijzigingen op een bestaande locatie, maar creëert geen nieuwe extra bouwmogelijkheden. De maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen blijft gelijk ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Hiermee is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is niet noodzakelijk.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze Omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

1. 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
2. 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
3. 3. werken aan een slimme netwerkstad;
4. 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Voorliggend bestemmingsplan maakt (onder andere) de uitvoering van het project Natuurlijk Fitland, een project binnen het programma 'De Maashorst Landschap van Allure', mogelijk.

Natuurlijk Fitland omvat verschillende nieuwe diensten en producten, die allen gebruikmaken van het 'buiten zijn' en de kwaliteiten van de natuurlijke omgeving. Het doel is een bijdrage te leveren aan een betere balans in de leefstijl en daarmee de gezondheid van de bezoekers door middel van preventie, interventie en revalidatie.

De Provincie Noord-Brabant wil zich onderscheiden als topregio voor kennis en innovatie. Hierbij is een mooi en vitaal landelijk gebied essentieel. Enerzijds als aantrekkelijke omgeving voor de steden en anderzijds als aantrekkelijke woon- en werkomgeving voor burgers en ondernemers in dat landelijke gebied. In de 'Agenda van Brabant', koersdocument 'Transitie stad en platteland', koersdocument 'Vrijetijdseconomie' en het programma 'Landschappen van Allure' geeft de Provincie aan welke maatregelen nodig zijn om bovenstaande ambities waar te maken. De Maashorst is hierin één van de 'Landschappen van Allure'.

Deze ontwikkeling draagt bij aan de invulling van de 'grote' hoofdopgave, werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

De Interim Omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

Op 17 december 2015 heeft de gemeenteraad van Uden de Omgevingsvisie Uden 2015 (hierna: Omgevingsvisie 2015) vastgesteld, die (tevens) de status van structuurvisie heeft als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de Omgevingsvisie zijn de doelstellingen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vastgelegd en daarbij is aangegeven hoe deze te bereiken zijn. De Omgevingsvisie geeft niet alleen aan wat de gemeente gaat doen (of nalaten) om de doelstellingen te bereiken, maar gaat ook in op de vraag hoe initiatiefnemers en hun initiatieven kunnen bijdragen aan het bereiken van die doelstellingen.

De Omgevingsvisie 2015 verdeelt het buitengebied in drie verschillende gebieden: buitengebied met accent op natuur en recreatie, gemengd agrarisch gebied en primair agrarisch gebied. De natuur- en recreatiegebieden de Maashorst en Bedaf liggen in het gebied dat is aangeduid als 'Natuur/recreatie buitengebied'. Het is een belangrijk ontspanningsgebied voor de omliggende dorpen. Er zijn reeds diverse initiatieven op het gebied van gezondheid, duurzame landbouw, ontspanning en recreatie, maar nog zonder duidelijke samenhang. De Omgevingsvisie 2015 wil dit gebied beter bekend maken, verduurzamen en behouden en versterken door middel van regionale samenwerking en uitvoering van het Maashorst Manifest, Landschappen van Allure en Meer Maashorst!.

De doelstellingen voor het gebied zijn:

• Een bron van vitaliteit (gezondheid, gezonde voeding, rust, recreatie, spiritualiteit)
• Stad en dorp, landelijk gebied, natuur en recreatie in harmonie laten vervlechten;
• De achtertuin van Uden voor de Udenaren, deze delen met de regio (en met toeristen en recreanten van elders);
• Kwaliteiten (natuur, landschappelijke structuren) behouden en versterken;
• Bekendheid geven aan de Maashorst als grootste natuur- recreatiegebied van Brabant;
• Het gebied beter bereikbaar maken (infrastructuur);
• Duurzaam beheer van het buitengebied.

Verder biedt het beleid ruimte voor de ontwikkeling van Poorten, die de entree en de bekendheid van de Maashorst etaleren. De locatie Teugel Resort Uden (voorheen: Fitland Hotel De Vrije Teugel) is een van de zogenaamde recreatieve Poorten van de Maashorst.

Natuurlijk Fitland is een project van het programma 'De Maashorst Landschap van Allure'.

Past het initiatief in de Omgevingsvisie 2015?

Het antwoord is ja, mits het geen onevenredige nadelige effecten heeft ten aanzien van de gebiedsdoelstellingen rust en natuur.

Het initiatief draagt bij aan het realiseren van een deel de doelstellingen voor het gebied, zoals de 'achtertuin van Uden voor Udenaren' en een bron van vitaliteit (gezondheid, gezonde voeding en recreatie)'. Met andere doelstellingen (rust en natuur) zou het op gespannen voet kunnen staan, maar ze doen geen (onevenredige) afbreuk doen aan de rust en natuur. Het initiatief leidt niet tot extra bouwmogelijkheden. De onbenutte bouwmogelijkheden worden ingevuld met een andere functie. In plaats van de aanvankelijk geplande wellness voorziening worden nu zorg- en sportvoorzieningen gerealiseerd. Kortom, de impact op de omgeving neemt niet toe, omdat de ene functie door de andere wordt vervangen. Tevens wordt in het kader van het project Natuurlijk Fitland nieuwe natuur aangelegd.

Conclusie

Voorliggend plan past binnen het beleid van de Omgevingsvisie 2015. De locatie is een van de recreatieve Poorten van de Maashorst en het plan is onderdeel van het project Natuurlijk Fitland dat is opgenomen in het programma 'Maashorst Landschap van Allure'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Aa en Maas. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een project. Omdat er sprake is van een toename van het verhard oppervlak moet de bergingscapaciteit worden berekend. Hiervoor wordt de rekenregel uit de Keur gehanteerd: benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m). Als de bergingscapaciteit berekend is wordt vervolgens het ontwerp voor de bergingsvoorziening toegelicht.

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

In voorliggend bestemmingsplan neemt het maximale bebouwde oppervlak niet toe ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Feitelijk neemt het bebouwde oppervlak toe ten opzichte van de bestaande situatie met 675 m², onderverdeeld in het (tent)gebouw (575 m²) en de bedrijfswoning (100 m²). Algemeen geldt een bergingseis van 60 mm per m² verhard oppervlak. Door de ligging in een gebied met gevoeligheidsfactor 1/4 geldt hier echter een bergingsvereiste van 15 mm per m² verhard oppervlak. Dit resulteert in een compensatievoorziening met een benodigde capaciteit van 10,15 m³ (675 x 0,015).

(Tent)gebouw

Ter hoogte van het (tent)gebouw was het bestaande terrein ingericht met een stevige halfverharding die in de loop der jaren steeds minder waterdoorlatend is geworden. Hierdoor is er sprake van enige vorm van 'saldering'. Feitelijk zal de toename van de hoeveelheid te bergen hemelwater als gevolg van dit (deel)initiatief dus lager uitvallen. Het hemelwater dat op dit terreindeel viel, werd reeds via een straatkolk op het bestaande hemelwaterstelsel afgevoerd richting de vijver ten noordwesten van het terrein van Teugel Resort Uden.

Bedrijfswoning

Ter hoogte van de bedrijfswoning is het bestaande terrein ingericht als tuin en groen. Het hemelwater dat op dit terreindeel valt, wordt reeds direct opgenomen door de ondergrond.

(Tent)gebouw

Het nieuwe (tent)gebouw en de zeecontainers staan op een vloer van Stelconplaten. Het hemelwater dat op het (tent)gebouw valt stroomt, door het ontbreken van dakgoten, direct van het dak af op het omliggende maaiveld richting de groenstrook rondom het (tent)gebouw. Aan de westzijde van het (tent)gebouw ligt een groenstrook van circa 2,5 à 3 meter breed. Hier kan het water (grotendeels) in de bodem infiltreren. In geval van hevige buien kan het overschot aan water via het hemelwaterstelsel onder het aangrenzende parkeerterrein (oostelijk van het (tent)gebouw) en bij het terras (noordwestelijk van het (tent)gebouw) afgevoerd worden. Ten noorden van het (tent)gebouw, tussen het (tent)gebouw en het hoofdgebouw in, is een nieuwe aansluiting op het bestaande stelsel voor het hemelwater gemaakt.

Bedrijfswoning

Het hemelwater dat op de nieuwe bedrijfswoning valt stroomt direct van het dak af op het omliggende maaiveld. De woning wordt omringd door groen hetgeen geen problemen oplevert omtrent de waterberging. Het hemelwater kan volledig infiltreren in de bodem.

Algemeen

Al het overtollige hemelwater wordt afgevoerd richting de bestaande vijver in het noordwesten van het terrein van Teugel Resort Uden. Op de kaart, bijgevoegd als bijlage 10, is het een en ander weergegeven. Op 22 maart 2017 is een terreininmeting uitgevoerd waarbij de vijver nauwkeurig is ingemeten. Deze vijver heeft een wateroppervlak van circa 2.650 m². Het maaiveld rondom de vijver ligt tussen 9,85 en 10,20 meter +NAP. De bodemhoogte van de vijver varieert tussen 7,85 en 8,30 meter +NAP. De diepte van de vijver ligt daarmee tussen 1,55 en 2,35 meter -mv. De ingemeten waterspiegel ligt op circa 9,20 meter +NAP, dat is dus zo'n 0,65 tot 1,00 meter -mv. Er is een waterdiepte variërend tussen 0,90 en 1,35 meter. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt hier op circa 1,50 meter -mv (bron: bestemmingsplan 'Herontwikkeling terrein De Vrije Teugel'). Het deel van de vijver tussen de GHG en het omliggende maaiveld is de 'waterbergingsschijf' waar het hemelwater afkomstig van het verharde oppervlak geborgen wordt. De inhoud van deze schijf kan geraamd worden op circa ((2.650 m² x 1,50 m) x 90%) 3.575 m³.

In de zomer van 2017 is de vijver compleet opgeschoond. Hierbij is de sliblaag van zo'n 15 cm verwijderd en zijn de oeverprofielen op enkele plaatsen opnieuw vormgegeven. Het waterbergende vermogen van de vijver is daarmee verder vergroot.

Het hemelwater dat op de daken van de bebouwing en op de verharding van het parkeerterrein valt, wordt naar de vijver afgevoerd. De totale oppervlakte bebouwing is circa 4.450 m² en terreinverharding 4.650 m²; in totaal circa 9.100 m². De compensatie-eis voor deze oppervlakken is volgens het huidige beleid (9.100 x 0,015) 136 m³. In het bestemmingsplan - uitgaande van het oude beleid - is een bergingseis van 463 m³ berekend. De bestaande vijver heeft ruim voldoende capaciteit om alle verharde oppervlakken te compenseren. Hier is derhalve ook voldoende capaciteit voor de benodigde hemelwaterberging als gevolg van het nieuwe (tent)gebouw inclusief de verharding en de nieuwe bedrijfswoning. De vijver heeft een dusdanige overcapaciteit dat er geen hemelwater afgewenteld zal worden op de buurpercelen of op de openbare ruimte. In het (onwaarschijnlijke) geval dat de vijver overstroomt, zal het water naar het grasveld ten noorden van de vijver stromen, omdat dit deel van het terrein iets lager ligt, zoals blijkt uit de als bijlage 11 opgenomen terreininmeting. Deze grond hoort tevens bij het terrein van Teugel Resort Uden.

Conclusie

De vijver heeft ruim voldoende capaciteit voor de benodigde hemelwaterberging voor het (tent)gebouw inclusief de verharding.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Bedafseweg geloosd worden.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Volkel en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De beperkingen zijn vervat in:

1. 1. een geluidzonering;
2. 2. een obstakelbeheergebied;
3. 3. een radarverstoringsgebied;
4. 4. een vogelbeheersgebied;
5. 5. een risicogebied vanwege de opslag van munitie.

Ter plaatse van onderhavige locatie is alleen het radarverstoringsgebied van toepassing. Het plangebied valt buiten het bereik van de andere beperkingen die daarom niet verder worden beschreven.

Het militaire vliegveld beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen leiden tot een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 kilometer afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;

Het plangebied ligt op een afstand van circa 8,5 kilometer tot het radarsysteem, dus op minder dan 15 km. De hoogte van bouwwerken binnen het plangebied mag maximaal 86 meter boven NAP (ofwel 76 meter boven maaiveld) bedragen. Het bouwplan blijft daar met een maximale bouwhoogte van 7,10 meter (17,1 meter boven NAP) ruimschoots onder. Het plan voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

Kostenverhaal
In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)

De gronden binnen de bestemming 'Gemengd' zijn bedoeld voor dagrecreatieve voorzieningen, hotel, horeca, restaurant, bowling en de zalen voor congressen, vergadering en feesten. Daarnaast zijn in het kader van 'healing environment' de volgende functies mogelijk: wellness, samenhangende functies op gebied van zorg en sport (sportbegeleiding, revalidatie en fitness) met een maximum van 675 m² bruto vloeroppervlak, psychische en lichamelijke zorg met een maximum van 345 m² bruto vloeroppervlak.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - sport en zorg' zijn uitsluitend functies in op het gebied van sport en zorg toegestaan. Binnen de bestemming is ook een bedrijfswoning toegestaan.

Ook het bijbehorende parkeerterrein en de outdoorvoorzieningen vallen binnen deze bestemming. Hoofdgebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Bijbehorende bouwwerken mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken geldt een gezamenlijk totaal aan bebouwd oppervlak. Het bebouwd oppervlak voor de bestemming Gemengd is derhalve exact afgebakend.

Om de instandhouding van de landschappelijke inpassing van de klimtoren te borgen is een vergunningplicht voor het kappen van bomen in een zone rondom de klimtoren (binnen de aanduiding specifieke vorm van groen – landschappelijke inpassing) worden opgenomen.

De aanleg en het behoud van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting voor het gebruik van het (tent)gebouw. Het (tent)gebouw kan uitsluitend worden gebruikt indien de landschappelijke inpassing binnen 6 maanden na inwerking treding van het bestemmingsplan wordt aangelegd en in stand wordt gehouden. Het realiseren en onderhouden van het beplantingsplan is ook een voorwaarde is voor het aanwezig zijn van het (tent)gebouw, omdat het (tent)gebouw op zichzelf de vigerende welstandscriteria, ambitieniveau B, niet haalt.

Over de bestemmingen 'Gemengd' en 'Groen' is een functieaanduiding 'klimpark' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn de voorzieningen ten behoeve van het klimpark en de tokkelbaan toegestaan met een bouwhoogte van ten hoogste 12 m.

Groen (artikel 4)

De akker gelegen aan de noordwestzijde van De Vrije Teugel heeft een groenbestemming met aanduiding dagrecreatief medegebruik (sr-1). Op deze gronden zijn diverse vormen van sport en spel toegestaan. In het bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied en de omgeving een aanleg vergunningstelsel opgenomen ter bescherming van agrarische, landschappelijke cultuurhistorische en aardkundige waarden. Ter plaatse van de recreatieve weide zijn beperkt cultuurhistorische waarden aanwezig in de vorm van een oude akker. Hoewel de nieuwe bestemming de cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantast, is voorzover relevant het bestaande beschermingsregime overgenomen.

Ook de gronden ten zuiden van de huidige waterpartij hebben een groenbestemming waarbinnen dagrecreatief medegebruik (sr-2), is toegestaan. Rondom het gebouw van De Vrije Teugel is een groenbestemming opgenomen t.b.v. een landschappelijke inpassing van de bebouwing. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan, wel ontsluitingen, nutsvoorzieningen en bouwwerken geen gebouwen zijnde (zoals speelvoorzieningen).

Over de bestemmingen 'Gemengd' en 'Groen' is een functieaanduiding 'klimpark' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn de voorzieningen ten behoeve van het klimpark en de tokkelbaan toegestaan met een bouwhoogte van ten hoogste 12 m.

Waarde - Archeologie (artikel 5)

De als ‘Waarde – Archeologie' bestemde gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. De dieptemaat voor de nadere onderzoeksplicht is 50 cm. Voor het bouwen overeenkomstig de andere geldende bestemming dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een archeologisch rapport te overleggen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. De archeologische waarden zijn ook beschermd doordat de genoemde werken en werkzaamheden uitsluitend met een omgevingsvergunning uitgevoerd mogen worden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 7) Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene aanduidingsregels (artikel 8)
In dit artikel is een aantal aanduidingsregels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden ter bescherming van de cultuurhistorische waarden van de oude akkers en ter voorkoming van verstoring van de radar van vliegveld Volkel.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 11) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Omgevingsdialoog
2. 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
3. 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
4. 4. Vaststelling door gemeenteraad
5. 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

In de Omgevingsvisie Uden 2015 staat de werkwijze bij nieuwe ontwikkelingen beschreven. De gemeente wil initiatieven stimuleren en ontwikkelingen mogelijk maken volgens het 'ja mits' principe, conform het volgende stroomschema:

Ten behoeve van de ontwikkeling van het initiatief is medewerking van de gemeente benodigd; een nieuw bestemmingsplan dient te worden opgesteld. In hoofdstuk 3 is beschreven hoe voorliggend initiatief past binnen de ruimtelijke kaders van de gemeente Uden. Het plan versterkt tevens aan de ruimtelijke kernkwaliteiten uit de Omgevingsvisie.

Daarnaast moet de omgeving betrokken worden bij nieuwe ontwikkelingen. Voor dit initiatief is er gekozen voor een omgevingsdialoog. De resultaten hiervan staan beschreven in paragraaf 8.2. Als laatste is het belangrijk dat de nieuwe ontwikkeling voldoet aan de omgevingsaspecten. Dit is onderzocht en beschreven in hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is ook de omgeving betrokken. In het kader van het bestemmingsplan 'Teugel Resort, Uden' hebben reeds gesprekken plaatsgevonden met de omgeving. Tevens heeft op 30 mei 2018 een bijeenkomst voor de direct omwonenden plaatsgevonden. In de notulen, opgenomen in bijlage 12, is het verslag van de bijeenkomst en de resultaten van de acties beschreven. Daarnaast heeft op 18 september 2019 een tweede bijeenkomst voor de directe omwonende plaatsgevonden. In de notulen, opgenomen in bijlage 13, is het verslag van de bijeenkomst en de resultaten van de acties beschreven. Ten slotte heeft op 9 oktober 2019 een derde bijeenkomst voor de directe omwonende plaatsgevonden. In de notulen, opgenomen in bijlage 14, is het verslag van de bijeenkomst en de resultaten en acties beschreven.

Op het ontwerpbestemmingsplan dat van donderdag 19 maart 2020 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen zijn zienswijzen ingebracht. Naar aanleiding van deze zienswijzen hebben op 29 oktober 2020 en op 26 november 2020 gesprekken met de buurt plaatsgevonden om gezamenlijke oplossingen te vinden. De zienswijzen zijn grotendeels verwerkt in voorliggend plan.

Het bestemmingsplan is op 16 december 2021 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Het Vaststellingsbesluit is bijgevoegd.