In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Helpman van de gemeente Groningen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0014.BP471Helpman-vs01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

de plankaart van het bestemmingsplan Helpman.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een op de kaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een differentiatievlak.

een op de kaart geheel of gedeeltelijk door differentiatiegrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop bebouwingsregelingen van eenzelfde aard van toepassing zijn.

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/ of de daarbij behorende aan- of uitbouwen (inclusief aangebouwde bijgebouwen) kan worden uitgeoefend, mits:
1. het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, en
2. de woonfunctie in overwegende mate intact blijft, en
3. waarbij het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

gedeelte van het erf dat achter de achtergevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan is gelegen.

voorzieningen, die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de hoge kans dat in dat gebied archeologische sporen voorkomen.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten.

terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 dan wel de Monumentenverordening van de gemeente Groningen is aangewezen als beschermd archeologisch monument.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een object waarvoor ingevolge het besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden.

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw.

de som van de oppervlaktes van alle bouwlagen van een gebouw, gemeten op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikt detailhandel in voedings- en genotmiddelen.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder ook een belwinkel en een internetcafé.

het al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg.

woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

een gebouw, dat een vrijstaande woning of meerdere aaneengebouwde, uitsluitend naast elkaar en niet boven elkaar gelegen, woningen omvat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige obejcten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

een bedrijf of instelling, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, grillrooms, shoarmazaken, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)café's, met uitzondering van discotheken en nachtclubs.

een gebouw of een deel van een gebouw met of geschikt te maken voor vier of meer woonvertrekken, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet zijnde een zelfstandige woonruimte als bedoeld in de Huisvestingswet, waarin (ongeacht de duur van het verblijf) (aan) drie of meer personen (al dan niet tegen betaling) nachtverblijf wordt verschaft (hebben).

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige, financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een publiekgerichte baliefunctie.

een door tenminste één hellend dakvlak omsloten dak dat meer dan 50% van de bovenste vloerlaag van de onderliggende verdieping omvat.

bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden.

een bij een bestemmingsplan aangewezen plaats in het water, die door een woonschip wordt ingenomen.

het verstrekken van gelegenheid tot overnachting met ontbijt als toeristisch-recreatieve voorziening in een woning en ondergeschikt aan de woonfunctie.

het geheel van diensten die de overheden aan hun burgers leveren, alsmede het verlenen van maatschappelijke diensten, medische dienstverlening, psychosociale zorg, onderwijs, kinderdagopvang, sociaal-culturele voorzieningen, voorzieningen van levensbeschouwelijke aard, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, evenwel met uitzondering van een seksinrichting.

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

voor schepen: de waterspiegel.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan.

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

een inrichting voor de uitoefening van detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikt detailhandel in voedings- en genotmiddelen.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke besloten winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

gedeelte van het erf dat voor de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan is gelegen, met dien verstande dat indien het hoofdgebouw aan meerdere wegen is gelegen alle gedeelten van het erf gelegen tussen de gevel of het verlengde daarvan en de grens van de weg als voorerf wordt aangemerkt.

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de gevel aan de zijde van de weg, waarop de hoofdtoegang van de woning is ontsloten.

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd.

een schip uitsluitend of hoofdzakelijk als woning gebruikt of tot woning bestemd.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

het wonen in combinatie met aan de woonfunctie ondergeschikte kantoor- en werkfuncties in de vorm van aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

het verlenen van diensten in een kantoorachtige omgeving op administratief, financieel en juridisch gebied, alsmede op het gebied van de informatie- en communicatietechnologie, de verhuur en handel in onroerend goed, architecten-, onderzoeks-, marketing-, uitzend- en beveiligingsbureaus en daarmee naar de aard vergelijkbare vormen van dienstverlening.

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het hoofdgebouw tussen het verlengde van de voor- en achtergevel is gelegen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevelvlakken en / of de buitenkant dakoverstek en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren.

Voorzover op de kaart niet anders is aangegeven, wordt de vaststelling van afmetingen bepaald door middel van meting op de kaart, met dien verstande dat:

1. a. de maatbepaling tot op 1 meter nauwkeurig geschiedt, en
2. b. de maat van de openbare ruimte wordt berekend naar de ter plaatse geldende werkelijke situatie, behoudens indien de grenslijn van de bebouwing niet in de bestaande voorgevellijn is geprojecteerd.

De voor 'bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Lijst van, met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolle inrichtingen;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a een bedrijf in categorie 3 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3' en uitsluitend voor een hoefijzerfabriek;
3. c. detailhandel in ingezamelde, bewerkte en herstelde goederen (een kringloopbedrijf), ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kringloopbedrijf';
4. d. detailhandel in motorbrandstoffen inclusief een wasstraat, uitsluitend voor zover aan de gronden op de kaart de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' is gegeven;
5. e. wonen:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1', met dien verstande dat deze functie niet is toegestaan op de begane grond;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'wonen';
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' in de vorm van één bedrijfswoning;
6. f. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de verblijfssituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bedrijven, behorende tot een andere categorie dan die welke volgens lid 4.1 onder a zijn toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3' een hoefijzerfabriek, behorende tot categorie 3 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen, is toegestaan;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - kringloopbedrijf' detailhandel in ingezamelde, bewerkte en herstelde goederen is toegestaan en met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' detailhandel in motorbrandstoffen is toegestaan;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bewoning, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 1' bewoning op bovengelegen verdiepingen is toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' bewoning is toegestaan;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' bewoning in de vorm van één bedrijfswoning is toegestaan;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 4.5 onder a juncto lid 4.1 onder a voor de vestiging van bedrijven die naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen van bedrijfstypen, mits het geen geluidszoneringplichtige of risicovolle inrichtingen betreft.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen in die zin dat:

1. a. de bestemming Bedrijf ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3' wordt gewijzigd in de bestemming Wonen, mits:
   • de gevestigde hoefijzerfabriek is verplaatst of de directie van de hoefijzerfabriek een besluit tot verplaatsing heeft genomen;
   • de maximale bouwhoogte niet meer bedraagt dan 11 meter;
   • het maximale bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan 70%;
   • gebouwd wordt in de rooilijn van het buurtbouwblok;
   • de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan (de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of) een verkregen hogere grenswaarde;
   • geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   • na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de relevante regels van de bestemming Wonen van overeenkomstige toepassing zijn;
2. b. de bestemming Bedrijf ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' wordt gewijzigd in de bestemming Wonen, mits:
   • de maximale bouwhoogte niet meer bedraagt dan 14 meter;
   • het maximale bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan 80%;
   • de bebouwingsafstand tot het Helperdiep niet minder bedraagt dan 5 meter;
   • er om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper Oostsingel naar het Helperdiep wordt gerealiseerd;
   • de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan (de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of) een verkregen hogere grenswaarde;
   • geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   • na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de relevante regels van de bestemming Wonen van overeenkomstige toepassing zijn.

De voor 'centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
2. b. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
3. c. horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
4. d. wonen, met dien verstande dat deze functie niet is toegestaan op de begane grond;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder a detailhandel (tevens op bovengelegen verdiepingen), ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
6. f. in afwijking van het bepaalde onder b maatschappelijke dienstverlening (tevens op bovengelegen verdiepingen), ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';
7. g. in afwijking van het bepaalde onder d wonen (tevens op de begane grond), ter plaatse van de aanduiding 'wonen';
8. h. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
9. i. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en gebouwen voor de uitoefening van een autoverkoopbedrijf;

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor logies met ontbijt.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 5.1 onder a, b of c voor de vestiging van detailhandel, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening of horeca - 1, horecaen horeca - 3 op bovengelegen verdiepingen. Het gestelde in lid 5.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'dienstverlening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening;
2. b. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

De voor 'gemengd-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
2. b. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder b zakelijke en maatschappelijke dienstverlening (tevens op bovengelegen verdiepingen), ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening';
4. d. horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3, ter plaatse van de aanduiding 'horeca' en met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
5. e. bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'Lijst van, met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolle inrichtingen;
6. f. bedrijven als bedoeld in de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen-werken';
7. g. wonen;
8. h. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
9. i. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor logies met ontbijt;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bedrijven, behorende tot een andere categorie dan die welke volgens lid 7.1 onder f zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. het bepaalde in lid 7.1 onder a of b voor de vestiging van detailhandel of zakelijke en maatschappelijke dienstverlening op bovengelegen verdiepingen;
2. b. het bepaalde in lid 7.1 onder c voor de vestiging van zakelijke en maatschappelijke dienstverlening (tevens op bovengelegen verdiepingen);
3. c. het bepaalde in lid 7.1 onder d voor de vestiging van horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3 met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
4. d. het bepaalde in lid 7.1 onder f juncto lid 7.5 onder b voor de vestiging van bedrijven die naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen van bedrijfstypen, mits het geen geluidszoneringplichtige of risicovolle inrichtingen betreft en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie.

Het gestelde in lid 7.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'gemengd-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
2. b. bedrijven als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende 'Lijst van, met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolle inrichtingen;
3. c. bedrijven als bedoeld in de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen-werken';
4. d. wonen;
5. e. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
6. f. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor logies met ontbijt;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bedrijven, behorende tot een andere categorie dan die welke volgens lid 8.1 onder b zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. het bepaalde in lid 8.1 onder a voor de vestiging van zakelijke en maatschappelijke dienstverlening op bovengelegen verdiepingen;
2. b. het bepaalde in lid 8.1 onder b juncto lid 8.5 onder b voor de vestiging van bedrijven die naar de aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen, mits het geen geluidszoneringplichtige of risicovolle inrichtingen betreft en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie;
3. c. het bepaalde in lid 8.1 onder d voor het oprichten van standplaatsen voor woonwagens ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' (het terrein aan de Van Schendelstraat), mits:
   1. 1. de woonwagens op niet minder dan 5 meter van elkaar zijn gesitueerd;
   2. 2. het gaat om verplaatsing van woonwagens vanaf het kermisexploitantenterrein aan de Helper Westsingel;
   3. 3. de bouwhoogte van de woonwagens maximaal 4 meter bedraagt.

Het gestelde in lid 8.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. recreatieve en speelvoorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden en uitritten;
5. e. waterlopen en waterpartijen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. additionele voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen.

De voor 'kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

De voor 'maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke dienstverlening;
2. b. wonen, ter plaatse van de aanduiding 'wonen' met dien verstande dat deze functie niet is toegestaan op de begane grond;
3. c. wegen en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water;
8. h. additionele voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

De voor 'verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, fiets- en voetpaden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bermen, taluds, groenvoorzieningen en waterlopen;
5. e. additionele voorzieningen, inclusief winkelwagenvang.

De voor 'water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. bermen, oevers, taluds en groenvoorzieningen;
3. c. wegen, voet- en fietspaden, ter plaatse van de aanduidingen 'verkeer';
4. d. voet- en fietspaden, ter plaatse van de aanduidingen 'brug';
5. e. additionele voorzieningen, waaronder dammen en/of duikers.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke Ordening, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden ten behoeve van ligplaatsen voor woon- en bedrijfsschepen.

De voor 'wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur;
3. c. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in een woning en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
4. d. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' en met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder d zakelijke en maatschappelijke dienstverlening (tevens op bovengelegen verdiepingen), ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - 1';
6. f. horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3, ter plaatse van de aanduiding 'horeca' en met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond;
7. g. detailhandel, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', met dien verstande dat deze functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond;
8. h. een bioscoop, ter plaatse van de aanduiding 'bioscoop';
9. i. additionele voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor logies met ontbijt;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
3. c. het gebruik van aangebouwde bijgebouwen voor zelfstandige bewoning;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor standplaatsen;
5. e. het gebruik van bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroep;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor bedrijfsmatige activiteiten, voor zover dit niet uitdrukkelijk op grond van lid 14.1 is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. het bepaalde in lid 14.5 onder e voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van een aan huistot een maximum van 70m²;
2. b. het bepaalde in lid 14.5 onder f voor het gebruik van hoofd- en bijgebouwen ten behoeve van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit tot een maximum van 70 m² en voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen - werken'.

Het gestelde in lid 14.4.2 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De op de kaart voor 'wonen-woonwagens' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, waaronder wonen in woonwagens;
2. b. groen en water;
3. c. parkeren;
4. d. woonstraten;
5. e. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de woonsituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy;

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie;

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is;

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking;

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van woonwagens en woningen voor andere doeleinden dan wonen;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van:

1. a. het bepaalde in lid 15.5 onder d voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep tot een maximum van 70m². Het gestelde in lid 15.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing;
2. b. het bepaalde in lid 15.5 onder e voor het gebruik van de zogenaamde Finse School ten behoeve van zakelijke en maatschappelijke dienstverlening. Het gestelde in lid 15.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing;
3. c. het bepaalde in lid 15.5 onder e voor het gebruik van hoofd- en bijgebouwen ten behoeve van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit tot een maximum van 70m² en voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen-werken'. Het gestelde in lid 15.3 is hierbij van overeenkomstige toepassing.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m², waarvoor een reguliere bouwvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming Waarde - Archeologie - 1 van de kaart te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 200 m², waarvoor een reguliere bouwvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2' van de kaart te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 7.10, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van gronden voor de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met het normale onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behalve ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden;
5. e. de ruimte tussen bouwwerken.

Voorzover zulks niet op grond van een andere bepaling van de regels kan worden toegestaan, kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de bepalingen van het plan:

1. a. van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. voor aanpassing in geringe mate van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. voor overschrijding van de bouwgrenzen:
   1. indien een meetverschil of de situatie ter plekke daartoe aanleiding geeft;
   2. ten behoeve van stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, hijsinrichtingen, lift- en trappenhuizen alsmede naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken;
4. d. voor overschrijding van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en buitentrappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting maximaal 25 m² bedraagt;
   2. deze bouwhoogte met maximaal 25% wordt overschreden;
5. e. voor het oprichten van kleine, niet voor bewoning bestemde, gebouwtjes voor zakelijke doeleinden, zoals kiosken en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met een maximale inhoud van 50 m³;
6. f. voor het oprichten van bouwwerken van openbaar nut, zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasreduceerstations, verzamelcontainers voor flessen, oud papier e.d., en daarmee gelijk te stellen bouwwerken met een maximale inhoud van 200 m³;
7. g. voor het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de verkeers- en waterinfrastructuur;
8. h. voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals vlaggenmasten, reclame-uitingen tot een maximale hoogte van 6 meter, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen;
9. i. voor het oprichten van of het bevestigen aan bouwwerken van reclameuitingen, uithangborden of zonneschermen en het daarbij eventueel overschrijden van bouwgrenzen;
10. j. voor het innemen van een standplaats zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening;
11. k. voor het oprichten van geluidwerende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 4 meter;
12. l. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 meter vanaf peil, met dien verstande dat voor reclame-uitingen een maximale hoogte van 6 meter geldt;
13. m. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, tot maximaal 40 meter vanaf peil.

De in lid 21.1 genoemde ontheffingen kunnen slechts worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Overtreding van het bepaalde in artikel 16.4.1 en in artikel 17.4.1 is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepende overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Helpman.

Verklaring gebruikte afkortingen

Verklaring gebruikte afkortingen

n.e.g. niet elders genoemd

Het voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de wijken Helpman en Rabenhaupt een actueel juridisch-planologisch kader te geven. In het gebied zijn momenteel twee plannen van kracht, die enigszins verouderd zijn. Dit is een ongewenste situatie. Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht. Het bestemmingsplan bevat nu een passende en actuele regeling voor deze gebieden. In 2006 is het actualiseringstraject van bestemmingsplannen ingezet, dat ertoe moet leiden dat het hele grondgebied van de gemeente in 2013 van actuele bestemmingsplannen is voorzien. De nieuwe Wro schrijft dit voor. Dit heeft ertoe geleid dat nu voor de wijken Helpman en Rabenhaupt één nieuw bestemmingsplan is vervaardigd. Hierin is in hoofdzaak de bestaande situatie, inclusief reeds vergunde bouwprojecten en enkele ontwikkelingen, vastgelegd. Nieuwe ontwikkelingen die nog onvoldoende zijn uitgekristalliseerd, zijn niet meegenomen (zie hoofdstuk 3). In de navolgende hoofdstukken is de juridisch-planologische regeling van het plangebied nader gemotiveerd.

Het plangebied wordt globaal begrensd door de sportvelden en de Rooms Katholieke begraafplaats aan de noordkant, de Hora Siccamasingel aan de westkant, de Van Ketwich Verschuurlaan en de Goeman Borgesiuslaan aan de zuidkant en de Troelstralaan en de Haydnlaan aan de oostkant. Het plangebied is in onderstaande afbeelding weergegeven.

Het plangebied Helpman

In het plangebied gelden op dit moment twee bestemmingsplannen; het bestemmingsplan Helpman voor Helpman en het bestemmingsplan Rabenhaupt voor Rabenhaupt.

Het bestemmingsplan Helpman is vastgesteld op 2 juli 1998 en voorzag voor een groot deel van de wijk Helpman voor het eerst in een planologisch kader. Het bestemmingsplan had tot doel ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en gewenste ontwikkelingen te sturen. Daarbij stonden handhaving en verbetering van de aanwezige ruimtelijke structuur en een goed woon- en leefklimaat centraal. Het plan kende drie gebiedsbestemmingen (stadswoonwijk, stedelijke voorzieningen en gemengd gebied) en één bedrijfsbestemming (voor de hoefijzerfabriek Werkman). De gebiedsbestemmingen werden ingekaderd door een zogenaamde functiekaart en adressenlijst.

Deze systematiek is niet meer van deze tijd en in voorliggend bestemmingsplan Helpman dus ook niet langer gebruikt. Het huidige plan is opgesteld volgens de huidige gemeentelijke standaard die voorziet in veel meer verschillende bestemmingen. Zo is het Helperdiep nu als water bestemd en kennen de diverse groenstructuren ook een groenbestemming. Wel is in en rond het centrum van Helpman gekozen voor de gebiedsbestemmingen Centrum (voor het centrum zelf) en Gemengd (voor het aanloopgebied rond het daadwerkelijke centrum). Uitgangspunt is echter het vastleggen van de huidige situatie, net als in het vorige bestemmingsplan Helpman uit 1998.

Het bestemmingsplan Rabenhaupt, dat op 29 maart 2000 is vastgesteld, is opgesteld om de ontwikkeling van het voormalige militaire terrein tot woningbouwlocatie mogelijk te maken. Inzet daarbij was het realiseren van een woonbuurt met allure met als thema 'stedelijk wonen in het park', behoud en integratie van de archeologische en ecologische waarden met het wonen en het ruimte bieden voor extra bebouwing voor de onderwijsfunctie aan de noordzijde van het plangebied. Inmiddels is het gebied volledig ingevuld en zal de huidige situatie in voorliggend bestemmingsplan Helpman worden overgenomen.

Naast deze twee bestemmingsplannen is in oktober 2007 een voorbereidingsbesluit Helper Weststraat en omgeving 2007 genomen. Dit voorbereidingsbesluit geldt voor het gebied begrensd door de Helper Westsingel, de Van Schendelstraat, de Hora Siccamasingel, de Van Iddekingeweg, de Helper Weststraat, de Helper Molenstraat en de bebouwing aan de Verlengde Hereweg. Het besluit heeft tot doel ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en geldt tot 18 oktober 2009.

In maart 2003 is een zogenaamde Helperdiepstudie verricht waarin is onderzocht waar nieuwe bouwontwikkelingen te verwachten zijn, hoe reëel het is dat er bedrijven blijven aan het Helperdiep, of het gewenst is dat de hele locatie woningbouw wordt, waar zichtlijnen gewenst zijn tussen de Helper Oost- respectievelijk Westsingel en hoe men in meer architectonische termen kan omschrijven wat de bedoeling is voor nieuwe bouwplannen. De uitgangspunten van deze Helperdiepstudie zijn meegenomen in het voorliggende bestemmingsplan Helpman. Zo zijn, waar mogelijk, bestaande zichtlijnen in het plan opgenomen en zijn, waar mogelijk, eisen ten aanzien van differentiatie in bouwvolumes en creëren van nieuwe zichtlijnen gesteld aan nieuwbouw in het gebied.

In 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders op basis van artikel 9.3 van het bestemmingsplan Helpman een nadere eisenregeling vastgesteld ten aanzien van het Helperdiep. De nadere eisen regelen dat er geen 'massale, ongewenste en te grootschalige bebouwing' verschijnt langs het Helperdiep en dat daarmee de doorzichten naar het Helperdiep verdwijnen. Concreet gelden de volgende nadere eisen:

1. 1. Om te voorkomen dat een gesloten bebouwingsstructuur ontstaat, dient tussen de bebouwing een minimale bebouwingsafstand van 5 meter per 40 meter bebouwingslengte in acht te worden genomen.
2. 2. Om te voorkomen dat te massieve en/of grootschalige bebouwing ontstaat, dient een verspringing/variatie in bebouwingshoogte in relatie tot de bebouwingsgrens worden aangehouden, met een parcellering tussen de 4,5 en 8 meter, waarbij geen enkel bouwfragment even hoog of in dezelfde rooilijn ligt als een naastliggend bouwfragment (hierbij wordt verwezen naar de streefbeelden uit de Helperdiepstudie 2003).
3. 3. Voor de bebouwing aan de zijde van het Helperdiep geldt dat de keur van het waterschap in acht moet worden genomen, hetgeen betekent dat aan weerszijden van hoofdwatergangen een 5 meter brede beschermingszone van toepassing is.

In juridische zin zijn de nadere regels vastgestelde beleidsregels, die te beschouwen zijn als instructie aan het college hoe om te gaan met binnenkomende bouwaanvragen.

Voor een verdere inhoudelijke bespreking van de Helperdiepstudie en de daaruit voortvloeiende nadere eisen wordt verwezen naar paragraaf 2.1.2.

Ontwikkeling tot de slechting van de vestingwerken (1876)

Hondsrug

Net als Groningen is ook Helpman gelegen op de Hondsrug. Deze is ontstaan in de voorlaatste ijstijd (circa 200.000 jaar geleden), waarna door insnijding van de oerstromen van de rivieren Hunze en A de langgerekte vorm ontstond. Beide dalen vulden zich, vooral in en na de laatste ijstijd (van circa 30.000 jaar geleden) met (dek)zand, klei en veen. Daarbij is de Hondsrug zelf nog steeds zichtbaar. De rug zelf bestaat uit hogere en lagere delen, zoals merkbaar is aan de depressie ter hoogte van de oude zuidgrens van het rechtsgebied van Groningen (de zuidgrens van het Sterrebos) en de gemeentegrens tot 1915 (Helperdiepje). Over het hoogste deel van de Hondsrug loopt vanouds de Hereweg, die wel wordt gezien als een prehistorische route van de Drentse zandgronden naar het wierdenland ten noorden van Groningen.

Het dorp Helpman

Net als ieder ander Drents dorp liggen Helpmans wortels in een ver verleden. Net buiten het plangebied, ten zuiden van de Van Ketwich Verschuurlaan duiden vondsten op een nederzettingsterrein uit de tijd van de Hunebedbouwers (circa 3500 v. Chr.). Daar vlakbij lag een graf van de zogenaamde enkelgrafcultuur (rond 2600 v. Chr.). Dergelijke sporen en vondsten zullen vooral op de flanken goed bewaard zijn gebleven en waarschijnlijk minder goed bovenop de Hondsrug. Uit de Bronstijd zijn in de bodem (nog) geen sporen aangetroffen, maar wel enkele vuurstenen pijlpunten. Vanaf de vroege ijzertijd (circa 600 v. Chr.) is waarschijnlijk continu sprake van bewoning, hoewel die geschiedenis is samengesteld uit losse vondsten en niet uit betrouwbare opgravingsgegevens. Binnen het plangebied zijn bij graafwerk scherven gevonden uit de ijzertijd en uit de middeleeuwen. Eén voorwerp verdient bijzondere aandacht. Het betreft een urn, die hoort bij een begraafplaats uit de volksverhuizingstijd (circa 500 na Chr.). Deze bijzondere plek ligt rond de Hoefijzerfabriek aan de Helper Westsingel. Bij grondwerkzaamheden op die plek is een doelgericht archeologisch vooronderzoek noodzakelijk, alleen al vanwege de zeldzaamheid van dergelijke begraafplaatsen.

Vanaf de 8^e/9^e eeuw lijken de Drentse dorpen een vaste plek in het landschap in te nemen. Akkers blijven op dezelfde plek liggen en behouden hun vruchtbaarheid (afname daarvan is een reden om te verplaatsen) door bemesting en verrijking met plaggen. Dergelijke akkers groeien in hoogte en worden essen genoemd. Aan de zuides wordt nog steeds herinnerd door de Helper Esweg. Het bijbehorende dorp lag ten oosten van de Hereweg, zoals te zien is op de kaart van de militair landmeetkundige W. Huguenin (1819-1823). Het dorp bestaat dan uit een wat los gegroepeerde verzameling boerderijen, gelegen aan een op de richting van de Hondsrug georiënteerd wegenstelsel. Waarschijnlijk is deze plek, nu de Coendersweg - Haydnlaan, dezelfde als het vroegmiddeleeuwse Helpman en het dorp dat in 1245 voor het eerst schriftelijk wordt vermeld. Het dorp bezit dan een kapel, waarvan de standplek onbekend is. Mogelijk lag de brink - traditioneel een open plek aan de rand van het dorp - in de omgeving van de huidige Helper Brink en Brinklaan. De kadastrale grenzen op de oudste kadastrale kaart (circa 1828) en de wegen/paden zijn opvallend herkenbaar aanwezig op moderne kadastrale kaarten. Rond het dorp liggen de essen, waarvan de meeste percelen op de Hugueninkaart herkenbaar zijn aan een lichte kleur: akkerland. De groene kleur staat voor weideland, dat deels op de es kan hebben gelegen. Es en dorp hebben een blokvormige structuur, in tegenstelling tot de weiden en hooilanden op de westelijke en oostelijke flank van de Hondsrug, die meer een verbrede (laatmiddeleeuwse) strokenverkaveling kennen. In de 17^e eeuw werden borgen toegevoegd, zoals de Coendersborg bij het dorp, en op enige afstand in de lagere terreindelen het Huis de Wijert (aan de westzijde) en Groenestein (aan de oostzijde). Opvallend is een tweede kern van boerderijen langs de Hereweg (verhard in 1824). Deze is op te vatten als een satellietdorp, zoals die wel vaker in Drente voorkomen, waarschijnlijk daterend uit de late middeleeuwen.

Huis de Wijert (kadastrale minuut 1830) geprojecteerd op

de moderne kadastrale kaart (groen) en topografie (rood)

Aan de overstromingsproblemen van de lager gelegen gebieden werd een eind gemaakt door het graven van twee afwateringssloten: het Maar aan de westkant van de Hondsrug en de Woldsloot ten oosten ervan. Hoewel na 1880 de veeteelt een belangrijkere rol ging spelen, bleef het areaal tuinbouwgrond groeien. Vanaf het midden van de 19^de eeuw breidde het aantal boerderijen zich uit en ontstond enige bedrijvigheid, vooral langs het Helperdiep: een paar ververijen, een aantal houtzaagmolens en twee olieslagerijen. Ook langs de afwateringssloten kwamen enkele molens.

In de loop van de 19^e en vooral in de 20^e eeuw raakt de oude kern in onbruik en neemt de jongere kern in omvang toe, zoals geïllustreerd wordt aan de hand van landkaarten. In 1915 wordt Helpman – sinds 1811 het noordelijke deel van de gemeente Haren - toegevoegd aan de gemeente Groningen en vormt de Esserweg de nieuwe grens. De wijk Helpman groeit daarna vanuit de jongere, tweede kern uit over de oude kern en over de essen.

Kaart van Huguenin (1819-1823)

Kadastrale minuut (circa 1828)

Topografische kaart (circa 1900)

De Helperlinie

In 1698 werd ten noorden van het gehucht Helpman naar een ontwerp van vestingbouwkundige Menno van Coehoorn (1641-1704) de Linie van Helpman aangelegd. Dit was een vooruitgeschoven verdedigingsgordel van de stad Groningen die bestond uit een stelsel van aarden wallen met bastions, redoutes en een 'droge' gracht en een 'natte' horizont. Tussen 1786 en 1806 wordt het Helperdiepje gegraven als gracht voor de zuidelijke uitbreiding en wordt in de Hereweg de eerste Nattebrug gelegd.

Ontwerp voor de Linie van Helpman

Ontwikkelingen in de periode 1876 - 1915

Nadat in 1874 de Vestingwet was aangenomen werd rond 1878 begonnen met de sloop van de vestingwerken rond de binnenstad en die van de Helperlinie. Op het oostelijke deel van de vrijgekomen gronden bouwde het rijk een gevangenis (1882-1883). Om te bewerkstelligen dat deze op het grondgebied van de gemeente Groningen zou komen te liggen, werd de grens met de gemeente Haren in 1884 verschoven naar het Helperdiep, dat bij de ontmanteling niet gedempt werd. Ook de rest van de vrijgekomen gronden bleef in handen van het rijk. De militaire functie bleef behouden, onder andere door het gebruik van een groot deel als exercitieterrein. In 1897 werd schuin tegenover de gevangenis op het Rabenhauptterrein een kazerne gebouwd die in 1945 werd afgebroken.

Cataloguskaart van de veiling van de vestinggronden van de voormalige Linie

van Helpman, 1887. Collectie Dienst RO/EZ, Groningen. Het grondgebied ten

zuiden van de rood gearceerde vakken is dat van de gemeente Haren met in het midden

onderin de Hereweg en het gehucht Helpman

Tegen het eind van de 19de eeuw raakte Helpman als gevolg van verdichting van de bebouwing langs de Hereweg meer en meer verbonden met de stad Groningen. De paardentram, waarmee sinds 1892 een dienst op Zuidlaren werd onderhouden, droeg aan deze ontwikkeling bij. Bij het Helperdiep vestigden zich nu ook bedrijven die wegens ruimtegebrek uit de stad vertrokken. Aan de zijstraten van de Verlengde Hereweg werden hier en daar woningen voor de arbeiders gebouwd. Langs de Verlengde Hereweg zelf verrezen herenhuizen en middenstandswoningen. De wens van het Groninger gemeentebestuur om het (eigen) gebied rond de Hereweg een representatief aanzien te geven, had ook zijn weerslag op het gebied ten zuiden van de oude dorpskern van Helpman, dat nog tot de gemeente Haren behoorde. Hier werd een groot aantal villa's en landhuizen gebouwd. Na de eeuwwisseling ontwikkelde Helpman zich meer en meer als deel van de stad. De annexatie door de gemeente Groningen per 1 januari 1915 was hiervan het logische vervolg.

De annexatie in 1915

Op het in 1915 geannexeerde grondgebied was sprake van een grote verscheidenheid aan bebouwing. De oude kern van de buurtschap Helpman bestond uit boerderijen, voornamelijk ten oosten van de Verlengde Hereweg (Emmastraat, Helper Kerkstraat). Als gevolg van de vestiging van enige kleinschalige bedrijvigheid nabij het Helperdiep waren al voor de eeuwwisseling hier en daar ook arbeiderswoningen gebouwd. In de eerste jaren van de twintigste eeuw was vooral aan de Helper Oost- en Helper Westsingel op wat grotere schaal arbeiderswoningbouw gepleegd in verband met de toegenomen bedrijvigheid daar. Die bedrijvigheid bestond op het moment van annexatie uit een bierbrouwerij ('Keizer Barbarossa'), een machinale brei-inrichting, een vleeswarenfabriek, een vleeszouterij, een hoefijzerfabriek, twee houtzagerijen, een ververij en twee wasinrichtingen.

Langs de Verlengde Hereweg stond ter hoogte van de oude kern tevens een aantal herenhuizen en middenstandswoningen. Verder naar het zuiden bestond de bebouwing uit verspreide en op enige afstand van de weg gelegen villa's en landhuizen. Tenslotte bevond zich op wat grotere afstand ten oosten van de Verlengde Hereweg nog een aantal oudere borgen en nieuwe buitenplaatsen (Groenestein, Rustlust, Landlust en Coendersborg).

Uitbreidingsplan

Al voor de grenswijziging was er tussen Groningen en Haren overleg geweest over de invulling van het grensgebied tussen beide gemeenten. Dit resulteerde in een plan dat de ontwikkeling van één groot tuindorp inhield. Dit gezamenlijke plan werd aanvankelijk aangenomen, maar na bezwaren van enkele landeigenaren alsnog door Gedeputeerde Staten verworpen. Na de grenswijziging maakte Mulock Houwer een nieuw uitbreidingsplan. Toen de gemeenteraad niet tevreden was over het eerste wijzigingsplan werd H.P. Berlage om advies gevraagd. Nadat in het plan enkele kleine wijzigingen waren aangebracht, werd het pan zonder problemen in 1921 vastgesteld. Dit ondanks de kanttekening van de deskundigen er niet "voor in te kunnen staan dat de ontworpen wijk zich later geheel als logisch gedacht onderdeel zal voegen in het groote groeiende stadsmechanisme" (Mulock Houwer, 1921).

Plan C. Wijziging en aanvulling Plan van Uitleg tussen Hereweg, Verlengde

Hereweg, Winschoterdiep en de buurtschap Helpman en omgeving, 1921

De ontwikkeling van de wijk 1915-1940

Vanaf 1921 werd het gebied in grote lijnen volgens het vastgestelde uitbreidingsplan ingevuld, hoofdzakelijk met duurdere middenstandswoningen, herenhuizen en villa's. De aanleg van de wegen en lanen geschiedde als onderdeel van de woningbouwplannen. Zodoende bleef de Verlengde Hereweg tot de Tweede Wereldoorlog de enige doorgaande verbinding. Deze groeide dan ook uit tot een 'drukke' verkeersweg.

Woningbouw

In de eerste jaren na de grenswijziging ging de lineaire ontwikkeling langs de Verlengde Hereweg door. Bij de oude kern van Helpman werden in aaneengesloten bebouwing middenstandswoningen en herenhuizen gebouwd, die het gebied een stedelijk karakter gaven. Verder naar het zuiden verschenen villa's en landhuizen. Door de ruime opzet kreeg dit gebied een meer landelijk karakter. In de oude kern verdichtte de bebouwing aan de zijstraten van de Verlengde Hereweg zich enigszins door de bouw van (voornamelijk) arbeiderswoningen. Rond 1920 waren twee woningbouwverenigingen actief in de wijk.

De in 1918 opgerichte bouwvereniging 'Tuinstad' bouwde in 1921 de eerste 15 woningen aan de westkant van de Verlengde Hereweg, op het punt waar het straatprofiel zich verbreedt.

In 1922-1923 volgde de bouw van 72 woningen aan de Helper Brink (ontwerp J.A. Mulock Houwer). De woningen van twee bouwlagen met kap hebben kleine voortuinen en vormen een aaneengesloten gevelwand, waarvan het middelste deel iets teruggelegd is. In dezelfde periode bouwde 'Tuinstad' aan het De Savornin Lohmanplein, de De Savornin Lohmanlaan en de Dr. D. Bosstraat een complex van 83 woningen en een winkel.

Uitbreidingsplan De Savornin Lohmanlaan en -plein, 1923. MG. Eelkema

Een jaar na de oprichting van 'Tuinstad' richtte het bestuur daarvan een zustervereniging op: de 'Groningse Woningbouw'. Deze vereniging bouwde in 1919 27 woningen aan de Helper Kerkstraat.

Het overgrote deel van de woningen in Helpman werd door particulieren gebouwd.

De oude kern werd eerst in oostelijke richting uitgebreid. Tussen 1924 en 1941 werd het gebied tussen het Helperdiep, de Haydnlaan en de Waldeck Pyrmontstraat ingevuld. Het betrof hier over het algemeen middenstandswoningen en herenhuizen van twee bouwlagen met kap of drie bouwlagen met plat dak. Vrijwel overal kwamen (kleine) voortuinen. De meeste complexen werden vormgegeven in (verstrakte) Amsterdamse School-, danwel in Interbellumstijl.

Helpman west

De uitbreiding van de oude kern ten westen van de Verlengde Hereweg was kleiner van omvang en vond vooral vanaf het eind van de jaren '20 van de vorige eeuw plaats. De bebouwing kwam in grote lijnen overeen met die ten oosten van de Verlengde Hereweg. Het betrof hier echter uitsluitend middenstandswoningen, waarvan slechts een deel voortuinen kreeg. Aan het noordelijk deel van de Van Starkenborghstraat werden portiekwoningen van drie bouwlagen met kap gebouwd.

Het deel van de wijk tussen de Van Royenlaan/Rooms Katholieke Ziekenhuis en de Van Ketwich Verschuur-/Goeman Borgesiuslaan vormde een meer op zich zelf staande uitbreiding die grotendeels volgens het uitbreidingsplan werd uitgevoerd.

Voorzieningen en overige bebouwing

Openbaar vervoer

Bij de grenswijziging in 1915 had de gemeente Haren bedongen dat de gemeentelijke tramlijn, die sinds 1910 elektrisch was, doorgetrokken zou worden naar Haren. In de Verlengde Hereweg lag echter het tramspoor van de paardentram naar Zuidlaren dat ongeschikt was voor een elektrische tram. Bovendien wenste de 'Zuidlaarder Tramwegmaatschappij' deze lijn niet op te geven. Na het faillissement van deze onderneming in 1918 werd door de gemeente eerst drie jaar lang een busdienst op Haren onderhouden. In 1921 werd de bus vervangen door een elektrische tram. Vanaf 1939 reed er weer een bus.

Winkels werden veelal gebouwd als onderdeel van woningbouwcomplexen en bevonden zich verspreid door de hele wijk. Al voor de Tweede Wereldoorlog begonnen de winkels zich echter te concentreren aan de Verlengde Hereweg, vooral ter hoogte van de oude kern van Helpman.

RKZ

In 1923 werd aan de oostzijde van de Verlengde Hereweg, even ten zuiden van de oude dorpskern, het Rooms Katholieke Ziekenhuis gebouwd. Het monumentale gebouwencomplex, naar ontwerp van architect A. Th. van Elmpt, werd iets teruggelegd ten opzichte van de rooilijn en kreeg aan de voorzijde een groenstrook met beplanting. Achter het hoofdgebouw vonden later diverse uitbreidingen plaats van wisselend formaat en uit verschillende perioden. Het 'Oude RKZ' was lange tijd het grootste kraakpand van Nederland; nu zijn er in het gebouwencomplex wooneenheden voor jongeren gevestigd.

Helperbad

In 1925 werd aan de Moddermanlaan op initiatief van architect M.G. Eelkema een overdekt zwembad gebouwd, het Helperbad. Het was een multifunctioneel badgebouw dat naast een zwembad, ook een badhuisfunctie had. Bovendien was het Helperbad de warmtecentrale voor 120 woningen in de directe omgeving. Eelkema was tevens de ontwerper van het bad.

Kerken

De enige kerk die voor 1940 in Helpman werd gebouwd, was de Helperkerk aan de Coendersweg, tegenover de Helper Kerkstraat. Deze was al rond het midden van de jaren '80 van de negentiende eeuw gebouwd ter vervanging van een nog ouder kerkje op die plek. In 1933 werd het gebouw verbouwd en uitgebreid met een verenigingsgebouw. Na de oorlog werd met de aanleg van de nieuwe wijk De Wijert een katholieke kerk gebouwd, de San Salvatorkerk aan de westzijde van de wijk nabij de Hora Siccamasingel (1952-1961).

Scholen

Ook het aantal scholen in de wijk was (als gevolg van de lage bevolkingsdichtheid en de bevolkingssamenstelling) klein. De enige openbare lagere school in de wijk werd in 1927 gebouwd aan de Haydnlaan (S.J. Bouma). Een jaar daarvoor was aan de Helper Brink een R.H.B.S. gebouwd (J.A. Mulock Houwer). Tegelijkertijd bouwde hij aan de overkant van de straat een Marechausseekazerne. Het U-vormige complex heeft een bestraat voorplein met in het midden een gazon. Aan het eind van de jaren '80 werd de kazerne verbouwd tot een aantal wooneenheden.

Rusthuizen

In 1927 verrees aan de De Savornin Lohmanlaan een rusthuis van de Doopsgezinde Gemeente (Kazemier & Tonkens). In 1930 werd aan de Goeman Borgesiuslaan het verzorgingstehuis 'Eugeria' gebouwd (M.G. Eelkema).

Ontwikkelingen na 1945

Hoewel het uiterlijk en de stedenbouwkundige structuur van de wijk op zich dus vrijwel onveranderd bleven, kreeg Helpman na de Tweede Wereldoorlog wel een geheel nieuwe plaats tussen de nieuw gebouwde wijken Coendersborg in het oosten en de Wijert en de Wijert Zuid in het westen. Door het doortrekken van bestaande wegen ontstonden er enkele belangrijke, doorgaande verbindingen. Zo werd de Helper Brink in oostelijke richting doorgetrokken en sloot in het westen de Van Iddekingeweg er op aan. Ook de De Savornin Lohmanlaan en de Goeman Borgesiuslaan werden naar het oosten toe doorgetrokken. De Van Ketwich Verschuurlaan werd in westelijke richting voortgezet.

De belangrijkste noord-zuid verbinding bleef de Hereweg. Door de aanleg van een brug over het Helperdiep in het verlengde van de Coendersweg en het doortrekken van de Haydnlaan naar het noorden kregen ook deze wegen echter een belangrijke functie voor het verkeer.

Na 1945 verdwenen de grotere bedrijven die zich in de nabijheid van het Helperdiep gevestigd hadden. De redenen hiervoor waren ruimtegebrek en het feit dat de verbinding van het Helperdiep met het Winschoterdiep en het Noord Willemskanaal verdween. Ook de oude afwateringssloot het Maar verloor haar functie en werd bij de aanleg van de woonwijk de Wijert vergraven tot een aantal vijvers.

Op enkele vrijgekomen terreinen werd nieuwbouw gepleegd. Het gebied tussen de Helper Molenstraat en de Van Royenlaan werd ingevuld met woningbouw aan nieuw aangelegde straten. De structuur van de wijk bleef echter gehandhaafd. De enige, kleine wijziging betrof het grotendeels verdwijnen van de Dr. D. Bosstraat ten gevolge van een uitbreiding van het R.K.Z. Deze straat achter het ziekenhuis was voor 1945 al wel aangelegd, maar slechts gedeeltelijk bebouwd. Op een deel van het Rabenhauptterrein werd een Rijks Hogere Landbouwschool gebouwd, het Prof. H.C. van Hall Instituut. De nog aanwezige militaire gebouwen en loodsen ten zuiden hiervan werden kort voor 2000 gesloopt, met uitzondering van het voormalige marechausseekantoor aan de Hereweg, om plaats te maken voor woningbouw.

Monumenten

Binnen het plangebied is geen sprake van een Beschermd Stadsgezicht. Wel is sprake van een aantal verspreid in het gebied liggende rijks- en gemeentelijke monumenten. Deze kennen elk hun eigen beschermingsregime (Monumentenwet 1988). Het betreft de volgende monumenten:

• Coendersweg 58, Helperkerk Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• De Sitterstraat 35, woonhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Goeman Borgesiuslaan 40, Eugeria Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Helper Westsingel 96 en 98, Finse Scholen Gemeentelijk monument
• Helper Oostsingel 2, 4, woningcomplex Rijksmonument
• Hereweg 111, vm. marechausseekantoor Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Moddermanlaan 9, woonhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Troelstralaan 64 - 102, herenhuizen Gemeentelijk monument
• Van Schendelstraat 1, school Noorderpoort Gemeentelijk monument
• Van Starkenborghstraat 1, San Salvatorkerk, Gemeentelijk monument
• Verlengde Hereweg 8-14, woningcomplex Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 19, herenhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Verlengde Hereweg 21, herenhuis Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 25, herenhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Verlengde Hereweg 33, directeurswoning Rijksmonument
• Verlengde Hereweg BY 42, Van Hasseltklok Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 92, Oude RKZ (voorbouw) Gemeentelijk monument (voorbeschermd)

Overzicht van de ligging van de bouwkundige gemeentelijke en rijksmonumenten

Waardevolle cultuurhistorische structuren

• De Hereweg als belangrijkste historische zuidelijke uitvalsweg, representatieve zuidelijke entree van de stad en ontwikkelingsas, bindend element en hoofdas van de wijk waarop de diverse uitbreidings(deel)plannen aan de westzijde en oostzijde zijn aangetakt.

• De structuur van het Helperdiepje ten zuidwesten van het Rabenhauptterrein als bewaard gebleven restant van het verdedigingswerk de 'Helperlinie', een versterking aan de zuidkant van de stad uit de 17^de/18^de eeuw. De contouren van het verdedigingswerk zijn terug te vinden in onder andere het verloop en de vorm van het Helperdiepje.

Waardevolle stedenbouwkundige ensembles

• De zichtas van de Helper Kerkstraat met bijbehorende bebouwing en de Helperkerk aan het oostelijke uiteinde van de straat als markant dorpsgezicht en als restant van de oude dorpskern van Helpman.

• De Helper Brink en de Brinklaan met afnemend verloop, karakteristieke boombeplanting en samenhangende architectuur van de aaneengesloten bebouwing met groene voortuinen uit 1920 (Helper Brink) en 1926 (Brinklaan). De bebouwing aan de Helper Brink (zuidwand) en de voormalige marechausseekazerne hier tegenover aan de Tressenplaats is fraai op elkaar afgestemd en karakteristiek uitgevoerd in gele baksteen met contrasterende oranjerode pannendaken op de mansardekappen.

• Het gebied ten zuiden van de oude kern van Helpman en de Van Ketwich Verschuurlaan/Goeman Borgesiuslaan wordt gekenmerkt als gebied met bijzondere stedenbouwkundige waarden. Dit gebied wordt in het noorden begrensd door de Van Royenlaan en het oude R.K.Z., in het oosten door de Troelstralaan, in het zuiden door de Goeman Borgesiuslaan/Van Ketwich Verschuurlaan en in het westen door de Hora Siccamasingel. Bijzonderheden in dit gebied zijn:
  1. 1. het verbrede straatprofiel van de Verlengde Hereweg ten zuiden van de oude kom tot aan de kruising Van Ketwich Verschuurlaan/Goeman Borgesiuslaan met een groene middenberm, boombeplanting en ventwegen met qua schaal, maat en architectuur samenhangende bebouwing met bijbehorende groeninrichting aan weerszijden als overgang naar het zuidelijker gedeelte van de Hereweg met monumentale vrijstaande villabebouwing;
  2. 2. het gebogen verloop van de Goeman Borgesiuslaan met breed straatprofiel, groene inrichting en karakteristieke, qua schaal en architectuur samenhangende complexmatige en deels vrijstaande bebouwing met verzorgingstehuis Eugeria in een monumentale plantsoenvormige setting;
  3. 3. het stedenbouwkundig 'Tuinstad'-concept van de De Savornin Lohmanlaan, het De Savornin Lohmanplein en de Dr. D. Bosstraat uit 1923 ten oosten van de Hereweg met omringende middenstandswoningen; het rechthoekige De Savornin Lohmanplein staat haaks op de gelijknamige laan en heeft aan de zuidkant een halfronde beëindiging. Het plein zelf bestaat uit een groen gazon in het midden met omringende boombeplanting. De bebouwing aan de oostzijde van de Dr. D. Bosstraat ligt in het verlengde van de oostelijke wand van het De Savornin Lohmanplein. De westelijke wand ligt in het verlengde van de as van dat plein. Door de verbreding van het profiel van de De Savornin Lohmanlaan en de aanwezigheid van een middenberm vanaf de Dr. D. Bosstraat is daar een soortgelijke 'verspringing' aanwezig.
  4. 4. het stedenbouwkundige concept van het De Ranitzplein en de De Ranitzstraat uit 1934 met complexmatige woningbouw aan een rechthoekig plein met gazon en boombeplanting en poortdoorgang naar de achterliggende Van Panhuysstraat;
  5. 5. de stedenbouwkundige en diagonale opzet van de Waldeck Pyrmontstraat met vierkant onderbroken Waldeck Pyrmontplein met qua schaal, maat en archituur samenhangende woonbebouwing;
  6. 6. het uitermate groene karakter van straten als de Van Houtenlaan en de Troelstralaan in het zuidoostelijke deel van de wijk.

In de huidige situatie valt Helpman in de eerste plaats te karakteriseren als een gegroeid stratenplan. Het geheel is verspreid over een lange reeks van jaren tot stand gekomen en er ligt dan ook een veelvoud aan stedenbouwkundige principes aan ten grondslag. In het plangebied is de stedenbouwkundige structuur onder te verdelen in een aantal typen bouwblokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen het gesloten bouwblok, het buurtblok en vrije plaatsing of bouwblok met half open rand.

Bouwblokken in Helpman

Het gesloten bouwblok kenmerkt zich door plaatsing van bebouwing in een rooilijn met gesloten hoeken. De erfscheiding vormt een eenheid met de architectuur. Bebouwing wordt zoveel mogelijk aaneensluitend gebouwd of anders met openingen die het wandvormige karakter niet ontkrachten. Buurtblokken zijn grotere gehelen waarvan de randen in grote lijnen voldoen aan de omschrijving van het gesloten bouwblok, maar waarbinnen één of meer andere structuren voorkomen. De randen verzorgen de continuïteit binnen de wijk Helpman, terwijl de binnengebieden juist mogelijkheden opleveren voor andere programma's en andere bebouwingstypologieën. De buurtblokken kenmerken met name het oude gedeelte van Helpman (kern en omgeving) terwijl de meer programmatische uitbreidingen van vlak voor de oorlog de gesloten bouwblokken kenmerken. De bouwblokken met half open rand en vrije plaatsing zijn de overige typologieën die met name aan de noordkant (Helpersingels, Rabenhaupt) van de wijk voorkomen.

Helpman is op te delen in vier gedeelten: de oude kern van Helpman, het gebied ten oosten van de Verlengde Hereweg, ten westen hiervan en het gebied ten noorden van het Helperdiep; Rabenhaupt. De Verlengde Hereweg loopt als belangrijkste structuur van noord naar zuid door de wijk. Per gebied zijn de belangrijkste stedenbouwkundige structuren en verschijningsvorm beschreven. Enkele bijzondere details worden uitgelicht. Het bestemmingsplan ziet toe op bescherming van deze bijzondere waarden.

Gebiedsindeling Helpman

Verlengde Hereweg

De Verlengde Hereweg loopt dwars door het plangebied en ontsluit de wijk naar het zuiden en naar het noorden. Het dorpje Helpman dankte zijn bestaan aan deze noord-zuidverbinding over de hoger gelegen Hondsrug. Tegenwoordig geldt deze weg nog steeds als belangrijke verkeersader en verbinding tussen de binnenstad en de ringweg enerzijds en de zuidelijke woonwijken en Haren aan de andere kant. Aan de noordkant van het plangebied - hier nog Hereweg geheten - is de weg breed opgezet met vrijliggende fietspaden. Aan de westzijde zijn op het voormalig Rabenhauptterrein een aantal twee-onder-éénkappers gerealiseerd omzoomd door groene gazons. In het midden van deze rij staat het voormalig marechausseekantoor (gemeentelijk monument). Aan de oostzijde staat de Van Mesdagkliniek. Ter hoogte van de Natte brug over het Helperdiep, waarvandaan de weg richting het zuiden Verlengde Hereweg heet, is de bebouwing intensiever en begint de kern van Helpman. De bebouwing bestaat uit een kleine korrel met gefragmenteerde bebouwing. Langzaam verandert de functie van wonen naar een meer gemengd gebied. Dit zet zich voort tot aan het voormalig Rooms Katholieke Ziekenhuis. Hierna verbreedt de weg zich en zijn parallelwegen aangelegd begeleid door bomen. Zowel de stedenbouwkundige structuur als de architectuur van de bebouwing gelden hier als hoogwaardig. De groene inrichting van het wegprofiel is doorgezet ten zuiden van het plangebied in de Villabuurt.

Oude kern Helpman

De oudste gedeelten van Helpman zijn gelegen rond de Verlengde Hereweg, Helper Oost- en Westsingel, Helper Kerkstraat en Emmastraat. Dit gebied kenmerkt de oude kern van het dorp. Van oudsher zitten hier veel verschillende functies bij elkaar. De stedenbouwkundige structuur is fijnmazig met uitzondering van enkele recente ontwikkelingen. De bebouwing bestaat hier veelal uit individueel aaneengeregen panden in buurtblokken. De panden kennen een grote verscheidenheid aan verschijningsvormen variërend van twee tot vier bouwlagen afgewisseld met en zonder kapvorm. De meeste panden in de oude kern hebben een sobere uitstraling en kennen een weinig bijzondere architectuur. Op enkele plaatsen zijn winkelpanden uitgebreid en zijn achtererven en binnenplaatsen bebouwd geraakt. Opvallend is de invulling van het buurtblok Emmastraat - Helper Kerkstraat. Hier is een aantal appartementencomplexen gebouwd. Aan de beide Helpersingels is bedrijvigheid gesitueerd. Het Helperplein en omgeving geldt nog steeds als centrumgebied met veel detailhandel en dienstverlenende functies.

Helper Oostsingel

Helper Kerkstraat/Emmastraat

Op een enkele plek in de oude kern wijkt het bebouwingspatroon af en sluit dit meer aan bij de rest van de wijk. Rond de Helper Brink en de Brinklaan zijn projectmatig woningen gebouwd met een bijzondere stedenbouwkundige uitstraling. De Brinklaan kent een behoorlijk verloop waaruit blijkt dat de vroegere brink, het oorspronkelijke centrum van het dorp, duidelijk hoger heeft gelegen dan de omgeving. De bebouwing aan de Brinklaan is opvallend en kent een gave architectuur. De Helper Brink en Brinklaan kennen een opvallend groene inrichting met bomen. Voor het overige blijft het groen in dit oude gedeelte beperkt tot schaars ingerichte binnenterreintjes.

Helperkerk aan het eind van de Helper Kerkstraat

Helpman oost

Ten oosten van de oude kern zijn na 1900 de eerste uitbreidingen gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit projectmatig gebouwde wooncomplexen in gesloten bouwblokken variërend van twee tot drie lagen met en zonder kap. De bouwblokken zijn ruim opgezet met groene binnenterreinen. Deze binnenterreinen doen dienst als tuin en zijn deels bebouwd met schuurtjes en bergingen. De bebouwing rond het Waldeck Pyrmontplein kent bijzondere architectonische vormen. Aan de Haydnlaan zijn lange rijen woonblokken in twee en drie lagen met plat dak gebouwd. Dit wordt voortgezet aan de Troelstralaan waar de bebouwing bestaat uit drie lagen met kap. De bebouwing kenmerkt de oorspronkelijke rand van Helpman waar later, ten oosten hiervan, Coendersborg is gebouwd.

Bijzondere architectonische elementen aan het Waldeck Pyrmontplein

De bouwblokken ten zuidoosten van de kern zijn ruim en groen opgezet. Hier is de invloed van Berlage, die medeontwerper was van het stedenbouwkundig plan, en de Amsterdamse school goed terug te vinden. De architectuur is gevarieerd en kent een bijzondere uitstraling. De individuele bouwblokken kennen veel bijzondere elementen en zijn afgewerkt met verschillende kapvormen. De straten zijn breder opgezet dan in de rest van de wijk en worden begeleid door een laanbomenstructuur. De gesloten bouwblokken zijn groen ingericht en in een enkel geval zijn garageboxen geplaatst in het bouwblok. Aan de voorzijden bevinden zich vaak ondiepe tuintjes. Aan de De Savornin Lohmanlaan zijn deze begrensd door lage stenen muurtjes. Bijzondere locaties zijn de relatief jonge bebouwing aan de Troelstrastraat waarbij in een afwijkende rooilijn is gebouwd en de bebouwing langs de Goeman Borgesiuslaan. In dit zuidelijke deel van Helpman is de overgang met de Villabuurt en het rijkere gedeelte van Coendersborg goed afleesbaar uit de stedenbouwkundige en architectonische opzet. De bedoeling van het oorspronkelijke ontwerp, namelijk bouwen voor de rijken, komt hier duidelijk naar voren.

Garageboxen binnen het gesloten bouwblok

Het voormalige RKZ is een opvallend element. Het complex bestaat uit het pand aan de Verlengde Hereweg (gemeentelijk monument) met daarachter een veelvoud aan uitbreidingen in allerlei soorten en maten. Daarbij is alle ruimte in het buurtblok Emmastraat - Van Houtenlaan - De Savornin Lohmanlaan - Verlengde Hereweg gebruikt ten behoeve van het voormalige ziekenhuis, terwijl langs de randen van de blokken woningbouw is gerealiseerd. Binnen dit buurtblok is een complex van 9 woonlagen gesitueerd. Dit doet momenteel dienst als huisvesting voor buitenlandse studenten. Het binnenterrein van het voormalige RKZ kent een sobere en op sommige plaatsen verwaarloosde uitstraling. Opvallend is dat dit niet vanaf de omliggende straten te zien is en zodoende de beleving hiervan gering is.

Bijzondere stedenbouwkundige waarden bevinden zich rond het De Savornin Lohmanplein en de dr. D. Bosstraat. Rond 1920 bouwde woningbouwvereniging Tuinstad hier 83 woningen en een winkel. Het rechthoekige plein staat haaks op de gelijknamige laan en heeft aan de zuidkant een halfronde beëindiging. Het plein zelf bestaat uit een groen gazon met speelvoorzieningen en wordt omzoomd door bomen. Het complex zet zich door aan de noordkant in de dr. D. Bosstraat. Deze straat liep oorspronkelijk door tot aan de Emmastraat, maar verdween na de Tweede Wereldoorlog ten gevolge van uitbreiding van het ziekenhuis. De bebouwing, ontworpen door architect M.G. Eelkema, bestaat uit twee bouwlagen met kap. De halfronde beëindiging van het plein wordt geaccentueerd doordat de aaneengesloten gevelwanden op de hoeken verspringen. De benedenwoningen hebben kleine voortuintjes.

De Savornin Lohmanplein

Helpman west

Het gedeelte aan de westkant van de oude kern is in grote lijnen een kopie van de bebouwing aan de oostkant, maar betreft hier vooral middenstandswoningen. De vooroorlogse bouw is hier grotendeels in opdracht van woningbouwverenigingen gerealiseerd, terwijl aan de oostkant vooral particulieren de opdrachtgevers waren. Het Helperplein en de Helper Molenstraat liggen centraal in twee grote buurtblokken. Binnen de buurtblokken zijn diverse ontwikkelingen tot stand gekomen. Aan de Helper Molenstraat is een grote hoefijzerfabriek gevestigd. Hier is de opbouw van de molen nog terug te vinden en is herstructurering gepleegd. Rondom het Helperplein zijn verschillende functies gevestigd waaronder een kerk, detailhandel en dienstverlening. Ook is hier een nieuwbouwbuurtje gerealiseerd in het midden van het buurtblok.

Voor het overige kent de westkant van Helpman ongeveer dezelfde opbouw qua bouwblokken als de oostkant. Aan de Hora Siccamasingel zijn vrij grote appartementencomplexen gerealiseerd van 4 en 5 woonlagen. Deze zijn gericht op het water van de vroegere Helpermaar. Tegenwoordig is de Helpermaar vergraven tot een aantal vijverpartijen en vormt deze de grens met de Wijert. Binnen de bouwblokken is een aantal bijzondere voorzieningen gebouwd zoals kerken, scholen en een zwembad. Opvallende verschillen met de oostkant van Helpman zijn de minder groene opzet van de bouwblokken, de smallere straten en de over het algemeen kleinere bouwblokken.

De buurt ten noorden van de Van Ketwich Verschuurlaan heeft een rechthoekig stratenpatroon, bestaande uit de evenwijdig aan elkaar lopende Moddermanlaan, Van Panhuysstraat en Van Royenlaan en de haaks daarop staande Van Starkenborghstraat, De Ranitzstraat en De Sitterstraat. De bebouwing bestaat uit verschillende typen woningen uit de periode 1922-1935: vrijstaande woningen, herenhuizen, portiekwoningen en etagewoningen. De gebruikte stijlen zijn die van de Amsterdamse School, de verstrakte versie daarvan en de Interbellumstijl. Het in deze laatste stijl gebouwde complex aan de De Ranitzstraat verdient extra aandacht. Ook hier bevindt zich, zoals ook aan het De Savornin Lohmanplein, een plein met groen gazon omzoomd door bomen.

Van Royenlaan

Van Starkenborghstraat

In het oorspronkelijke uitbreidingsplan van Berlage en Mulock Houwer gold de Moddermanlaan en de De Savornin Lohmanlaan als belangrijke oost-westverbinding. Hier waren ook verbijzonderingen in het stedenbouwkundig patroon aangebracht in de vorm van de hiervoor genoemde pleinen. De voorkant van het Helperbad is gericht op de Moddermanlaan. Later is deze verkeersader verschoven naar de Van Ketwich Verschuurlaan / Goeman Borgesiuslaan. Dit verklaart onder andere waarom de achterkant van het zwembad naar deze hoofdverkeersstructuur is gekeerd en waarom deze achterkant geen representatief aanzicht heeft gekregen.

Rabenhaupt

Ten noorden van het Helperdiep ligt het buurtje dat bekend is als Rabenhaupt. De hoogteverschillen in het gebied zijn restanten van de Helperlinie (archeologisch monument). In het gebied zijn langs de Hereweg en Thomsonstraat een scholengemeenschap (AOC Terra) en woningen gevestigd. Het scholencomplex bestaat uit enkele hoge gebouwen en plat afgedekte les- en praktijklokalen. Aan de straatzijde is een kantoorfunctie ten behoeve van de school gevestigd. De woningen aan de Thomsonstraat bestaan uit rijwoningen en vrijstaande woningen, allen projectmatig ontwikkeld. De bergingen zijn gesitueerd aan de Thomsonstraat. De rijwoningen hebben aan de straatzijde een erf en ontsluiting. Aan de zijde grenzend aan de Helperlinie is geen private ruimte. De achtergevels grenzen direct aan het archeologisch monument. De woningen aan de overzijde van de straat hebben een tuin grenzend aan het Helperdiep. Tussen tuin en Helperdiep ligt een groenstrook met wandelpad.

Helperdiepje en Helperlinie

Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Nieuwe ontwikkelingen worden in principe niet meegenomen. Op enkele plaatsen in Helpman kunnen in de komende jaren wel ontwikkelingen plaatsvinden. De belangrijkste ontwikkelingen vinden waarschijnlijk plaats rond de Helper Oost- en Westsingel. Ook rondom het Helperplein kunnen enkele ontwikkelingen plaatsvinden.

Stedenbouwkundige visie op Helperdiep (nadere eisenregeling)

In de toekomst is te verwachten dat op nieuwe bouwlocaties tussen de Helper Oost- en Westsingel en het Helperdiep een verdere transformatie van bedrijfsruimten naar woningbouw zal plaatsvinden. Met name de zijde van het Helperdiep heeft unieke kwaliteiten als woonlocatie. Een zekere mate van functiemenging is karakteristiek voor dit gebied. Het maakt het gebied levendig en zorgt voor diversiteit in zowel beeld als functie. Voor het gebied rond het Helperdiep is onderzoek gedaan naar de kwaliteiten van het gebied en de gewenste inrichting (Helperdiepstudie, 2003).

De bestaande structuur wordt gekenmerkt door voor- en achterbebouwing. De achterbebouwing wordt ontsloten door smalle steegjes en poorten vanaf de Helper Oost- en Westsingel, waardoor er een fijnmazig weefsel ontstaat. De voorbebouwing is voornamelijk woningbouw, de achterbebouwing zijn voornamelijk bedrijven. De levendigheid van de smalle steegjes wordt vergroot door de ontsluitingen en ramen in de zijgevels. Een aantal zichtlijnen door stegen en poorten richting het Helperdiep wordt momenteel geblokkeerd door dichte hekwerken, deuren en bebouwing. Op de kaarten zijn bestaande en gewenste zichtlijnen te zien. Door meer zichtlijnen te creëren wordt het Helperdiep meer zichtbaar en daardoor meer verankerd in zijn omgeving. De vrij smalle en stenige Helper Oost- en Westsingel worden minder benauwd. Gezegd moet worden dat de studie een wensbeeld is. De aangegeven zichtlijnen zijn indicatief. Het huidige verkavelingspatroon en de eigendomssituatie zijn zeer gedifferentieerd. De achterbebouwing is veelal in andere handen dan de voorbebouwing. Dat maakt het creëren van zichtlijnen bij herontwikkeling moeilijk en vergt behoorlijke inspanning.

Zichtlijnen (indicatief) uit de Helperdiepstudie

Naast de gewenste zichtlijnen is het de bedoeling dat er bebouwing ontstaat die kleinschalig is qua stedenbouwkundige hoofdopzet en die een diversiteit in het architectonisch beeld kent door differentiatie in bouwvolumes en diversiteit in buitenruimten. Differentiatie in bouwvolume wordt bereikt door onderscheid te maken in hoofdmassa en toegevoegde volumes en door verspringingen in bouwhoogten, rooilijnen en gevelvlakken. Diversiteit in buitenruimten ontstaat door verschillende terrassen, (dak)tuinen en aanlegsteigers aan te leggen. Hierdoor wordt de relatie met het water versterkt en ontstaat er een expressief en divers beeld. In de volgende beelden wordt deze opzet verduidelijkt.

Beelden uit de Helperdiepstudie

De aanleiding voor de Helperdiepstudie lag in het feit dat op grond van het vorige bestemmingsplan een aantal projecten is gerealiseerd waarop naderhand veel kritiek is geleverd. Het vorige bestemmingsplan liet een bebouwingspercentage van 80 procent in één tot vier bouwlagen toe. Dit resulteerde in grootschalige bebouwing met een forse hoogte tot op de waterlijn van het Helperdiep. Om direct bouwplannen te kunnen sturen en verdere ongewenste situaties te voorkomen is vanuit de stedenbouwkundige visie op het Helperdiep een nadere eisenregeling uitgewerkt. Dit was mogelijk op grond van het oude bestemmingsplan en kwam in het kort op het volgende neer. In de bebouwingsstructuur moet een minimale bebouwingsafstand van 5 meter worden aangehouden per 40 meter bebouwingslengte. Hiermee worden zichtlijnen en doorkijkjes vanaf de Helpersingels op het Helperdiep gecreëerd. Tevens ontstaat hierdoor geen gesloten bebouwingsstructuur aan het Helperdiep. Daarnaast mag geen enkel bouwfragment even hoog of in dezelfde rooilijn liggen als een naastliggend bouwfragment. Hiervoor moet een parcellering tussen 4,5 en 8 meter worden aangehouden. Tussen de bebouwing en het Helperdiep moet een strook van 5 meter onbebouwd blijven vanwege de keur van het waterschap.

Vertaling Helperdiepstudie in bestemmingsplan

• Het is de bedoeling om in dit bestemmingsplan niet langer bouwplannen bij te sturen door middel van het instrument van nadere eisen. In dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie langs het Helperdiep en de Helpersingels, waar mogelijk, strak bestemd. Dat wil zeggen dat de huidige situatie en functies worden vastgelegd zonder al te veel uitbreidingsmogelijkheden. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met bestaande planologische rechten.
• Op bepaalde percelen maakt een wijzigingsbevoegdheid het mogelijk om woningnieuwbouw te ontwikkelen. Deze wijzigingsbevoegdheid is, voor zover mogelijk, aan regels gebonden die recht doen aan de uitgangspunten van de nadere eisenregeling zoals hierboven besproken. Zo is de minimale bebouwingsafstand tot het Helperdiep als harde voorwaarde opgenomen en geldt dat er om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. De variatie in breedte, diepte en hoogte zal via het welstandsbeleid handen en voeten moeten krijgen.
• Verder is voor de hele strook tussen Helperdiep en Helper West- respectievelijk Oostsingel een aanduiding opgenomen die regelt dat bij nieuwbouw om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper West- respectievelijk Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. Ook geldt binnen deze aanduiding dat de bebouwingsafstand tot het Helperdiep minimaal 5 meter moet zijn. Op deze manier kan bij herontwikkeling recht worden gedaan aan de in 2003 geformuleerde nadere eisen.

Ontwikkelingen rond het Helperdiep ten westen van de Verlengde Hereweg

Rondom de Helperwestsingel zullen de komende jaren verschillende ontwikkelingen gaan plaatsvinden. De meeste hiervan zijn nog niet concreet en kunnen nog niet exact worden weergegeven in dit bestemmingsplan. Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is het handhaven van bestaande planologische rechten en het vastleggen van stedenbouwkundige uitgangspunten die zijn vastgelegd in de Helperdiepstudie. Hieronder wordt een aantal ontwikkelingslocaties besproken.

Kaart met ontwikkelingsgebieden in Helpman

1. Woningbouw Lefier

Woningcorporatie Lefier ontwikkelt een woningbouwplan op de locatie in de knik van het Helperdiep. Het betreft hier een woningbouwplan bestaande uit eengezinswoningen en appartementen. Het bouwplan wordt zorgvuldig afgestemd op de uitgangspunten van de Helperdiepstudie. Dat betekent dat de gewenste doorkijkjes en zichtlijnen in het plan verwerkt worden. Aan de zuidkant sluit het bouwplan aan op het bestaande woonblok. Het oude bestemmingsplan kent ruime bouwmogelijkheden. Deze worden zo veel mogelijk overgenomen. De maximaal toegestane hoogte is 14 meter (vier bouwlagen) waarbij een standaard-ontheffingsmogelijkheid bestaat voor een vijfde bouwlaag. Maximaal 80% van het terrein mag bebouwd worden, waarbij de bouwgrens op de perceelsgrens ligt. Er geldt een bebouwingsvrije afstand van vijf meter tot de oever van het Helperdiep, overeenkomstig de Helperdiepstudie.

Aanzicht Helper Westsingel vanuit Rabenhaupt

2. Kermisexploitantenterrein

Direct ten noorden van de ontwikkelingslocatie van Lefier ligt een terreintje dat in de volksmond bekend staat als het “kermisexploitantenterrein”. De bebouwing wordt hier gekenmerkt door woningbouw in de vorm van woonwagens en stacaravans met bijbehorende bouwwerken. In het oude bestemmingsplan werden woonwagens niet gezien als bebouwing en is een beperkt bebouwingspercentage van 5% opgenomen. Veranderende regelgeving brengt met zich mee dat woonwagens nu als bebouwing moeten worden gezien. In die zin wordt op het perceel een nieuw bebouwingspercentage van 60% mogelijk gemaakt. Het terrein is eigendom van de gemeente en zal in de toekomst mogelijk worden herontwikkeld. Hierdoor kunnen de kwaliteiten van het Helperdiep beter benut worden. Er is een aantal scenario's mogelijk voor het terrein. Een verplaatsing van het terrein met haar bewoners naar de overkant van de Helperwestsingel is hier één van. Ook denkbaar is een upgrading van het perceel voor de huidige bewoners. Hierbij worden te zijner tijd de woonwagens en caravans vervangen door permanente woningbouw. De uitgangspunten van de Helperdiepstudie zijn op dat moment weer uitgangspunt bij herinvulling. De gemeente is eigenaar van dit terrein en is zodoende zelf betrokken bij een eventuele herinrichting. In het bestemmingsplan worden de woonwagens positief bestemd en wordt tevens geregeld dat reguliere woningbouw is toegestaan. De hoogte is 4 meter voor woonwagens. Met een binnenplanse ontheffing zijn woningen tot 14 meter hoog mogelijk.

Helper Westsingel ter hoogte van het kermisexploitantenterrein

3. Bouwblok Jullensstraat – Helperwestsingel – Van Schendelstraat

Aan de zuidkant van dit bouwblok aan de Jullensstraat spelen twee concrete ontwikkelingen. Op beide percelen worden bouwaanvragen voorbereid. Uitgangspunt is hierbij dat deze voldoen aan het oude bestemmingsplan en de welstandsnota. Op beide bouwblokken is een herontwikkeling mogelijk waarbij het bebouwingspercentage 70% is en de bouwhoogte vier bouwlagen. Deze mogelijkheden worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Het bouwvlak ligt op de perceelgrens. Zoals hierboven is beschreven is één van de scenario's een herinvulling ten behoeve van de huidige bewoners van het kermisexploitantenterrein. Op het terrein zijn nu enkele bedrijven gevestigd. Het is onzeker of deze panden deel uit zullen maken van een eventuele herontwikkeling. Een nieuwbouwontwikkeling zal verenigbaar moeten zijn met de galerijflat aan de Hora Siccamasingel en het bestaande woonblok aan de Helperwestsingel. In het bestemmingsplan worden de bestaande planologische rechten overgenomen om enerzijds planschadeclaims te voorkomen en anderzijds flexibel in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen. De gronden krijgen de bestemming Gemengd-2 met dezelfde bouwmogelijkheden als in het oude bestemmingsplan. Met een binnenplanse ontheffing is het mogelijk standplaatsen voor woonwagens op te richten op het terrein aan de Van Schendelstraat. Dit is aangegeven met een aanduiding 'woonwagenstandplaats'. Hierbij geldt een aantal voorwaarden, waaronder de eis dat de woonwagens op niet minder dan 5 meter van elkaar zijn gesitueerd, de eis dat het gaat om verplaatsing van de woonwagens van het kermisexploitantenterrein aan de Helper Westsingel en de eis dat de bouwhoogte van de woonwagens maximaal 4 meter bedraagt.

4. Hoefijzerfabriek

Het is denkbaar dat de hoefijzerfabriek aan de Helperwestsingel op een gegeven moment zal verhuizen. De grond komt dan vrij voor woningbouw. De wijzigingsbevoegdheid uit het oude bestemmingsplan wordt overgenomen. Dat betekent dat gemakkelijk op een nieuwe ontwikkeling kan worden ingespeeld in het geval de functie van hoefijzerfabriek verdwijnt. Voor het terrein zijn globale ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling opgesteld. In het kort komen deze neer op het volgende. Het gesloten bouwblok waar het terrein in ligt is uitgangspunt voor ontwikkeling. De bouwhoogte uit het oude bestemmingsplan wordt overgenomen. Deze is begrensd op drie bouwlagen met een ontheffingsmogelijkheid voor één extra laag. De ontwikkeling bestaat uit grondgebonden woningen die aansluiten op de structuur aan de zuidzijde van het gesloten bouwblok.

Ontwikkelingen op langere termijn

1. Technische school, sportpark De Wijert

Op het perceel van de voormalige Technische school aan de noordkant van het plangebied zal mogelijk in de toekomst een herontwikkeling plaatsvinden. Dit is echter nog niet concreet genoeg uitgewerkt om dieper op in te gaan. Gedacht wordt aan een herontwikkeling met woningbouw en upgrading van het sportveld. Hier zijn nog geen uitgangspunten voor ontwikkeld. In dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie overgenomen.

2. Helperdiep ten oosten van de Verlengde Hereweg

Evenals aan de westkant is aan de oostkant van de Verlengde Hereweg een transformatie in gang gezet. Aan de kant van de Engelse Kamp is begin 2000 een appartementencomplex gebouwd. Ten westen hiervan bevindt zich nog laagbouw met bedrijvigheid (onder andere een garagebedrijf en een kringloopbedrijf). Op de langere termijn zou hier een woonfunctie denkbaar zijn, eventueel in combinatie met werken. Ook hier moeten de uitgangspunten van de Helperdiepstudie (zoals hierboven beschreven) in acht genomen worden. Aan de achterzijde tussen Helper Oostsingel 10 en 20 ligt een braakliggend terrein. Hiervoor is een plan voor woningbouw ontworpen. Op het moment van schrijven is nog niet duidelijk of en hoe dit plan uitgevoerd gaat worden. Voor dit perceel geldt dat de bestaande rechten worden gerespecteerd. Voor de bedrijvigheid is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

3. Helperplein

Het Helperplein bestaat nu uit een parkeerplaats waar detailhandels- en dienstverlenende functies aan zijn gevestigd. De ontsluiting van het Helperplein voor autoverkeer loopt via de Van Imhoffstraat en de Van Starkenborghstraat. Dit zijn woonstraten met een smal profiel. Rond het Helperplein staat een aantal gebouwen dat in de toekomst voor herontwikkeling in aanmerking komt. Daarbij wordt de detailhandelsfunctie mogelijk uitgebreid. Mogelijk krijgt het parkeerterrein een upgrading tot een parkeergarage met meerdere lagen. Op dit moment zijn de plannen echter niet concreet genoeg om te verwerken in het bestemmingsplan. Vandaar dat de huidige situatie in het bestemmingsplan is overgenomen. Meer hierover in hoofdstuk 2.3.

4. Overige ontwikkelingen

Vanwege de bouwkundige staat van enkele woningbouwcomplexen is het niet ondenkbaar dat er binnen de planperiode van dit bestemmingsplan woningverbeteringen plaats zullen vinden. Deze zullen over het algemeen geen gevolgen hebben voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Op de lange termijn zou een herontwikkeling binnen het buurtblok waarin het voormalige Rooms Katholieke Ziekenhuis is gevestigd denkbaar zijn. Hierbij zou bijvoorbeeld de Dr. D. Bosstraat weer in ere hersteld kunnen worden door deze weer door te trekken richting de Emmastraat. Dit is echter niet aan de orde binnen het kader van dit bestemmingsplan.

Helpman is een historisch gebied op wat grotere afstand van het centrum waar al lang mensen wonen. Het is een vooroorlogs woongebied met veel kleinere woningen, meestal in gesloten bouwblokken, echter niet rigide, maar met veel variatie (kleine bouwblokken, grote bouwblokken, binnengebiedjes, plantsoentjes). De meest voorkomende woningtypen zijn portiekwoningen en boven-/benedenwoningen.

Het gebied heeft geen structurele aandacht als wijkvernieuwingsgebied (daarvoor zijn er te weinig corporatiewoningen) maar er doen zich steeds nieuwe ontwikkelingen voor. Rond het Helperplein zijn er bijvoorbeeld in de loop van de tijd pogingen tot initiatieven geweest. Ook zijn en worden er nieuwe woningen ontwikkeld rond het Helperdiepje. In het gebied rond de Helper Oost- en Westsingel heeft daardoor een intensivering plaatsgevonden. Deze zone heeft daardoor extra aandacht gekregen. In het totale plangebied staan anno 2008 ruim 2800 zelfstandige woningen en hierin wonen zo'n 2700 huishoudens (het plangebied bevat het overgrote deel van de woningen in de buurten Helpman oost en west).

Binnen het plangebied komt een grote verscheidenheid aan woningtypen voor. Het meest voorkomend zijn de projectmatig ontwikkelde percelen met boven- en benedenwoningen (waaronder maisonnettes). Deze zijn met name in de planmatige uitbreidingsgebieden rond de oude kern veelvuldig gebouwd. Het concept bestaat voor het grootste gedeelte uit twee of drie lagen met een kap. Daarnaast komen er veel portieketageflats voor in de wijk. Deze zijn door de woningbouwverenigingen gebouwd in het westen van Helpman. Maar ook aan de oostkant zijn enkele complexen gebouwd (Haydnlaan, Van Houtenlaan, Helper Kerkstraat).

Op kleine schaal komen ook andere woningtypen voor. Er bevindt zich één galerijflat in het plangebied aan de Van Houtenlaan. Aan de Helpersingels zijn nieuwe appartementencomplexen gerealiseerd. Op het voormalige Rabenhauptterrein staan eengezinswoningen, net als in de Troelstralaan. In het centrumgebied wordt gewoond boven winkels. Opmerkelijk is het voormalige Rooms Katholieke Ziekenhuis. Na jaren van leegstand werd hier anti-kraak gewoond. Inmiddels is deze situatie gelegaliseerd en wordt het pand voornamelijk bewoond door studenten.

De woonfunctie in Helpman

Op dit moment is ruim 65% van de woningen van eigenaar-bewoners, de rest is van een corporatie of een belegger. Er is een toename te constateren van eigenaar-bewoners ten koste van de particuliere verhuur (zelfstandige woningen). Wel is het zo dat het aantal kamerverhuurpanden de afgelopen jaren fors is gegroeid, maar de verwachting is dat dit aantal zich door veranderingen in de Huisvestingsverordening zal stabiliseren.

Over het algemeen wijken de percentages huishoudprofielen niet heel veel af van de stedelijke gemiddeldes. Er zijn in Helpman iets meer jonge singles en iets minder gezinnen. Het totale gebied Helpman is daarmee redelijk gemêleerd. Jonge singles zijn de grootste groep in de zelfstandige woningen in deze buurten. Dat heeft te maken met de hoeveelheid kleine woningen die er te vinden is. Deze groep neemt toe, ook stedelijk, maar ze neemt in dit gebied (met geschikte woninggrootte) meer toe dan in de stad als geheel. Hetzelfde geldt voor de groep middelbare singles, de derde groep in dit gebied. De tweede groep vormen de ouderen, maar deze groep neemt af en nam met uitzondering van de laatste jaren ook sneller af dan in de stad als geheel. Iets dergelijks geldt ook voor tweeoudergezinnen, maar die groep is al iets langer stabiel in dit gebied (en ook in de stad). Zij vormen de vierde groep.

Gewenste ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is vooral conserverend van aard. Dat betekent dat de bestaande situatie wordt vastgelegd. In Helpman zijn geen herstructureringslocaties gepland. Incidenteel zijn er locaties waar vervangende nieuwbouw gepleegd kan worden vanwege de slechte staat van de woningen. Er is geen behoefte aan een transformatie van woonmilieus.

De gemêleerdheid van woningtypen, structuur en type huishoudens is een kwaliteit van Helpman en zou bij veranderingen gekoesterd moeten worden. Dat wil niet persé zeggen dat een beperkte ontwikkeling niet gericht zou kunnen zijn op een specifieke doelgroep.

Er is anno 2009 een woonvisie in de maak die voor de stad als totaal de nadruk legt op de doelgroepen studenten, gezinnen en de verdere uitvoering van de nota Zorgen voor Morgen. Mogelijk komen hier aanbevelingen voor dit plangebied uit voort.

Rond de Helpersingels vinden de komende jaren diverse ontwikkelingen plaats waarbij stevig wordt ingezet op wonen. Er vindt een transformatie plaats waarbij de aanwezige bedrijvigheid geleidelijk zal verdwijnen. Er zullen verschillende woningtypologieën worden gebouwd, waarbij appartementen en grondgebonden woningen het merendeel zullen vormen. De kwaliteiten die het Helperdiep biedt, zullen zo goed mogelijk worden benut in de planvorming. Naast bebouwing aan het Helperdiep zal een aantal buurtblokken op lange termijn herontwikkeld worden. Ook hier wordt ingezet op woningbouw.

Bedrijven

Wijken als Helpman kennen diverse vormen van bedrijvigheid. Dienstverlening in kantoorlocaties, geclusterde en alleenstaande bewinkeling, beroepen/bedrijvigheid aan huis en incidenteel ook nog industriële bedrijvigheid. Dit laatste is in het plangebied het geval met de Hoefijzerfabriek Helpman. Dit geeft ook direct weer dat Helpman niet zomaar een woonwijk is van de stad Groningen, maar een historische zelfstandige stedelijke vestiging tussen de stad en Haren. Dit wordt nog eens benadrukt door de economische structuur die terug te vinden is in de wijk. Aan de Verlengde Hereweg, het Helperplein en aan de Helper West- en Oostsingel vinden we tal van bedrijfsruimten variërend van detailhandel, horeca, dienstverlening tot de genoemde industriële vestiging.

Genoemde hoefijzerfabriek Helpman mag dan een vreemde eend in de bijt lijken maar het gaat hier om een bedrijf dat internationaal marktleider is in zijn vakgebied. De vestiging als zodanig levert geen directe problemen op in de woonomgeving. De gehanteerde productiemethoden en de logistiek zijn zo georganiseerd dat aan alle wet- en regelgeving wordt voldaan. Er is dan ook geen noodzaak dit bedrijf weg te bestemmen uit het plangebied. Indien het bedrijf uiteindelijk zou willen verhuizen zal de gemeente moeten proberen te bewerkstelligen dat het bedrijf voor de gemeente behouden blijft. De nu ingenomen locatie zou in dat geval niet meer op deze wijze ingevuld moeten worden.

Meer en meer worden in de laatste jaren beroepen aan huis uitgeoefend dan wel kleinschalige bedrijvigheid aan huis bedreven. Dit wordt nog eens onderstreept door de toename van inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel en onderzoeken in het kader van de ontwikkeling van wijkeconomie die de laatste tijd landelijk worden gepubliceerd. In het licht van deze trend en het feit dat burgers meer en meer tot mengvormen van ZZP (Zelfstandige Zonder Personeel)-activiteiten en loondienst neigen om in hun bestaan te voorzien, worden in dit bestemmingsplan aan huis verbonden beroepen bij recht toegestaan alsmede kleinschalige bedrijvigheid aan huis. Kantoorlocaties zijn aangewezen op de plankaart en zullen positief bestemd worden.

Detailhandel algemeen

Het voorzieningenniveau in Groningen is integraal afgestemd op de belangen van al haar gebruikers. Prioriteit en regionaal belang is daarbij gegeven aan het kernwinkelapparaat van de binnenstad in samenhang met een afgewogen PDV/GDV beleid. Voor de wijken geldt in het algemeen dat we in het kader van de stedelijke structuur ten aanzien van wijkwinkelcentra en kleinere winkel- en bedrijvenstrips spreken van gemakcentra. Dit betekent dat de inwoners op zo'n laag mogelijk geografisch schaalniveau in een compact, compleet en comfortabel centrum hun dagelijkse inkopen kunnen doen en ook, daar waar mogelijk en wenselijk, op wijk- en buurtniveau wordt voorzien in andere vragen van de consument op het gebied van bijvoorbeeld horeca, detailhandel, dienstverlening, ambachten of combinaties hiervan.

In het winkellandschap hebben zich de laatste jaren trends afgetekend met betrekking tot schaal en clustering. De kleine, solitaire supermarkt als wezenlijk onderdeel van de bewinkeling in de wijken heeft plaats moeten maken voor grotere supermarkten geclusterd in wijkwinkelcentra. In die winkelcentra waarbij niet minimaal twee supermarkten als ankers van het bezoekmotief functioneren, hebben flankerende detaillisten het moeilijk het hoofd boven water te houden. Een voorbeeld in de gemeente Groningen is Vinkhuizen waar zeer succesvol is ingezet op een herontwikkeling van het centrum en een verplaatsing van de in de wijk gevestigde solitaire supermarkt naar het winkelcentrum. Tevens is Vinkhuizen een schoolvoorbeeld van de transformatie van een intern gericht centrum naar een extern gericht centrum. Een derde en vierde trend zijn dat de scheiding van verzorgingsgebieden en complementariteit van winkelcentra door onderscheidende profilering en identiteit de rechte tellingen van de Distributie Planologische Onderzoeksmethode aanvult. Waar voorheen volstaan werd met een afweging van aantallen personen binnen een verzorgingsgebied en draagkracht, dit werd afgezet tegen het vierkante meter rendement dat een supermarkt moet halen, is nu een zorgvuldiger afweging op zijn plaats die tegelijkertijd ontwikkelkansen biedt.

Helperplein en de commerciële strook Verlengde Hereweg

Het wijkwinkelcentrum Helperplein is een populair winkelcentrum in Groningen Zuid. Dit wordt nog benadrukt door het feit dat de daar aanwezige supermarkt voorkomt in de landelijke top vijf van drukstbeklante supermarkten per vierkante meter van Nederland. Het centrum kent echter grote problemen met betrekking tot parkeren en bereikbaarheid. Dit zijn twee kritische succesfactoren voor een goed functionerend winkelcentrum. Dit probleem is onderkend door marktpartijen, de corporatie Lefier en de gemeente. In gezamenlijkheid wordt gewerkt aan de herontwikkeling van het centrum. Onderdeel van de planontwikkeling is in ieder geval een oplossing voor parkeren en bereikbaarheid. Ook de verplaatsing van de solitaire supermarkt aan de P.C. Hooftlaan maakt onderdeel uit van de planvorming. In navolging van de transformatie van Vinkhuizen zou ook de externe gerichtheid van het centrum moeten worden ontwikkeld. Dit zou betekenen dat er in ieder geval geen achterkant aan de Van Iddekingeweg zou mogen ontstaan. Een beperkte uitbreiding van horeca is toegestaan.

Geografisch nabij, maar een heel ander karakter kent de strook commercieel vastgoed aan de Verlengde Hereweg. Vaak wordt dit gebied als onderdeel gezien van het winkelapparaat aan het Helperplein. Dit is maar ten dele waar. Er is weliswaar sprake van een gedeeltelijke overlap van bezoekers van het Helperplein, maar deze strook kent zijn eigen bezoekersstroom met een eigen, onderscheidend bezoekmotief. Ook op deze plaats vinden we de identiteit van Helpman als historische stedelijke structuur terug met zijn eigen functionele identiteit.

Het is van belang te onderkennen dat het karakter van deze commerciële strook sterk afwijkt van het Helperplein. Daar waar het bezoekmotief van het centrum Helperplein de dagelijkse boodschappen zijn, is het aanbod aan de Verlengde Hereweg meer gericht en gespecialiseerd. Dit brengt met zich mee dat de bezoektijd korter is. Gezien de grote parkeerdruk op het Helperplein, de populariteit, de niet-bezoekgebonden langparkeerders en de bij tijden slechte bereikbaarheid zal er aan de Verlengde Hereweg een betaald parkeerregiem worden ingevoerd van maximaal een half uur. Laad- en losstroken waarvan is geconstateerd dat zij door de maatvoering niet gebruikt worden, zullen worden opgeheven ten behoeve van kortparkeerders.

Op deze commerciële strook in het plangebied is tussen de Helper Westsingel en de Van Royenstraat een scala van bedrijven gevestigd variërend tussen horeca, detailhandel en dienstverlening. Op deze locatie zal een ruime bestemmingsregeling van toepassing zijn, waarbij ook vormen van dienstverlening en lichte bedrijvigheid worden toegestaan. Binnen deze zone zal de uitwisselbaarheid tussen detailhandel en dienstverlening zo volledig mogelijk zijn.

Niet geclusterde detailhandel en dienstverlening

Binnen het plangebied zijn buiten de hierboven aangegeven zones panden in gebruik als detailhandel- of dienstverleningslocaties. Deze bestemmingen zijn deels onderling uitwisselbaar.

Horeca

Een uitbreiding van horeca in de wijk buiten de commerciële strip Verlengde Hereweg en het Helperplein is niet wenselijk. De nu aanwezige horeca voldoet aan de vraag en een uitbreiding is strijdig met het belang van de bewoners met betrekking tot een aangenaam woon- en leefklimaat.

Bedrijvigheid en voorzieningen in Helpman

Verschillende gemeentelijke nota's gaan uit van een nauwe samenhang tussen het ruimtelijke beleid en het verkeers- en vervoersbeleid. Dit tegen de achtergrond van het verbeteren van de bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad. Het verkeers- en vervoersbeleid is vooral gericht op stimulering van het gebruik van het openbaar vervoer en langzaam verkeer. Dit impliceert een efficiënter gebruik van de bestaande verkeersruimte door een duidelijke verkeersstructuur, het vergroten van de doorstromingscapaciteit op het stedelijke hoofdwegennet en bundeling van verkeersstromen, zodat in de tussenliggende gebieden een aangenaam en veiliger woon- en leefklimaat kan ontstaan.

Helpman

In het kader van het landelijk concept "Duurzaam Veilig" en de gemeentelijke nota "Kalm aan rap een beetje" zijn alle wegen in de gemeente Groningen onderverdeeld in een drietal categorieën, te weten stroomwegen (ringwegen), gebieds-(of wijk)ontsluitingswegen en erftoegangswegen (woonstraten). Op onderstaande kaart is te zien welke wegen vallen onder de gebiedsontsluitingswegen. Dit zijn in hoofdzaak de verbindingen met Coendersborg en de Wijert (oost-west) en Haren en de binnenstad (noord-zuid). Ten noorden van het plangebied loopt de A7 als stroomweg. Ter hoogte van de Hereweg is hierop een aansluiting gerealiseerd. De overige wegen in Helpman zijn erftoegangswegen.

De verkeersstructuur in Helpman

Het concept "Duurzaam Veilig" gaat uit van een inhaalslag met betrekking tot de realisering van 30-kilometer-per-uur gebieden, vergezeld van een versoepeling van de inrichtingseisen en een gewijzigde regelgeving (bromfiets op de rijbaan, fiets van rechts voorrang). Alleen op de gebiedsontsluitingswegen is een maximum snelheid van 50 kilometer per uur toegestaan. In alle overige straten mag niet harder worden gereden dan 30 kilometer per uur. De inrichting van de straat dient in overeenstemming met het gewenste snelheidsgedrag te zijn. Speciale aandacht wordt besteed aan de overgang tussen de gebiedsontsluitingswegen en de erftoegangswegen. Verkeer vanuit de erftoegangswegen dient voorrang te verlenen aan verkeer op de gebiedsontsluitingswegen. Dit dient te kunnen worden afgeleid uit de inrichting van de wegen in zijn algemeenheid en de aansluiting in het bijzonder. De voorkeur gaat uit naar een aansluiting in de vorm van een zogenaamde inritconstructie. Mocht dit niet mogelijk zijn dan kan gekozen worden voor bebording in combinatie met markering. Ook de overige eisen, richtlijnen en aanbevelingen uit het concept "Duurzaam Veilig"en de nota "Kalm aan rap een beetje" dienen als uitgangspunt voor de (her)inrichting van straten.

Fietsverkeer

In de beleidsnota Fietsverkeer 2002 wordt de fietsstructuur in de stad onderverdeeld in een hoofdstructuur en een secundaire structuur. De Verlengde Hereweg, Helper Brink – Van Iddekingeweg en Van Ketwich Verschuurlaan – De Savornin Lohmanlaan behoren tot de hoofdstructuur. De Hora Siccamasingel, Goeman Borgesiuslaan en Haydnlaan behoren tot de secundaire structuur. Langs de Verlengde Hereweg zijn vrijliggende fietsstroken aangelegd. Op de overige straten van de hoofdstructuur (met uitzondering van de Helper Brink en de De Savornin Lohmanlaan) zijn fietsstroken opgenomen in het wegprofiel.

Openbaar vervoer

In Helpman halteren diverse bussen. De Verlengde Hereweg is een belangrijke route in het regionale busnetwerk. Diverse bussen vanuit de regio rijden via de Verlengde Hereweg naar het station. De Verlengde Hereweg kent deels vrije busbanen. Over de Van Ketwich Verschuurlaan en de Goeman Borgesiuslaan rijden stadsbussen die De Wijert, Helpman en Coendersborg met elkaar verbinden. Helpman is goed ontsloten voor wat betreft het openbaar vervoer.

Parkeren

Voor het overgrote deel wordt in de openbare ruimte geparkeerd, incidenteel op eigen erf en op parkeerterreinen. Binnen een aantal bouwblokken zijn garageboxen gebouwd. De parkeerdruk benadert op veel plaatsen de capaciteit. Bij nieuwbouwplannen dient rekening te worden gehouden met voldoende parkeerruimte op de juiste plaats voor zowel de auto als de fiets. Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald door de geldende gemeentelijke parkeernormen. De kosten van parkeerplaatsen zijn voor rekening van de ontwikkelaar en de parkeerplaatsen dienen in principe op eigen erf te worden gerealiseerd. Er dient terughoudend te worden omgegaan met verzoeken om parkeerplaatsen in de openbare ruimte op te heffen ten gunste van parkeren op eigen terrein. Bijvoorbeeld wanneer openbare parkeerplaatsen worden opgeheven ten behoeve van een inrit voor een parkeerplaats op eigen erf.

Een opvallende groenstructuur binnen het plangebied is de voormalige Helperlinie. Deze is op enkele plaatsen nog goed te herkennen. Het Helperdiep geldt als begrenzing van deze historisch belangrijke structuur. Langs het Helperdiep is aan de noordkant een groene oever aangelegd met een wandelpad. Aan de noordkant van de woningen op het Rabenhauptterrein is een duidelijke verhoging waarneembaar. Dit restant van de linie geldt als archeologisch monument en herbergt bijzondere groene en ecologische waarden. Deze groene setting zet zich door tot de Hereweg.

Helpman kent verder weinig openbare groene structuren. Op een enkele plek is de bebouwing teruggerooid waardoor groene overhoeken zijn ontstaan. Op een aantal plekken in buurtblokken is er na herverkaveling een groen grasveldje gecreëerd waar speelvoorzieningen voor kinderen zijn aangebracht. Het Sterrebos (ten noorden van het plangebied) geldt als recreatieve uitloper voor bewoners van Helpman.

Binnen de gesloten bouwblokken komt veel groen voor. Met name in het oostelijk deel van Helpman dat oorspronkelijk voor de rijkeren van de stad is gebouwd, zijn de binnenterreinen ruim opgezet en rijkelijk begroeid. Dit in tegenstelling tot de westkant, waar in eerste instantie is ontwikkeld ten behoeve van sociale woningbouw. Hier zijn de bouwblokken kleiner en is er minder groen aanwezig. In de grotere buurtblokken rondom het centrum van Helpman is herontwikkeling en intensivering van bebouwing ten koste gegaan van groen.

Ten zuiden van de kern van Helpman wordt het stratenpatroon breder en zijn de woonblokken voorzien van voortuinen (stedenbouwkundig plan van Mulock Houwer – Berlage). De straten kennen een opvallende laanbomenstructuur. In de meeste gevallen zijn de voortuinen in bruikleen gegeven aan de bewoners. De laanbomen en voortuinen zorgen voor een groene kwaliteit in de wijk en zijn tevens van ecologisch belang. Ze voorzien in leefgebied voor diverse diersoorten (vleermuizen, eekhoorns), zie ook 3.2. Het De Savornin Lohmanplein en de De Ranitzstraat zijn pleinen met een groene inrichting. Hoewel hier ook ruimte is voor speelvoorzieningen en verharding ten behoeve van parkeren, is handhaving van het groen uitgangspunt. De Verlengde Hereweg ten zuiden van het centrum geldt als bijzonder gebied. Tussen de hoofdrijbaan en de parallelwegen staan diverse monumentale eiken.

Boomstructuurplan

In het boomstructuurplan, zoals vastgesteld in 2002, is de huidige situatie weergegeven en daarnaast de gewenste situatie met betrekking tot boomstructuren. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een hoofd- en nevenstructuur en overbomen. Laatstgenoemde categorie speelt geen rol van betekenis bij herinrichting en mag worden gekapt. Over het algemeen betreft het bomen die voor de boomstructuur minder waarde hebben en overlast veroorzaken. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt in de wenselijke grootte van de bomen.

In Helpman behoren de laanbomen langs de meeste straten tot de hoofdstructuur. Dat betekent dat deze belangrijk zijn voor de groenvoorziening in de wijk. Daarnaast zijn ze in de meeste gevallen van de eerste grootte (onder andere eiken en platanen). Op de kaart is te zien om welke straten en boomstructuren het gaat. Alleen rond de Helpersingels en enkele straten aan de westkant van het centrum behoren de bomen tot de nevenstructuur.

Boomstructuren Helpman

Groenstructuurvisie

In het groenstructuurplan (maart 2009) is onderscheid gemaakt tussen de basisgroenstructuur en de nevengroenstructuur. In de basisgroenstructuur is de gemeente verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Gestreefd wordt naar versterking van de functionele kwaliteit en complementering van de samenhang in het netwerk. Voor Helpman bestaat dit netwerk uit de genoemde groene zones aan de noordkant van het plangebied, de Verlengde Hereweg en het gebied langs het Helperdiep. In de nevengroenstructuur wordt gestreefd naar medeverantwoordelijkheid en participatie van bewoners en beheerders bij de inrichting en het beheer. Hieronder vallen de overige openbare groengebieden van Helpman.

Groen- en waterstructuur in Helpman

Herinrichting Verlengde Hereweg

In het boomstructuurplan en in de groenstructuurvisie is voor de Verlengde Hereweg aangegeven dat deze tot de hoofdstructuur en basisgroenstructuur van de stad behoort. Dit geldt voor het gedeelte van de ring tot aan de gemeentegrens met Haren. In de gewenste situatie krijgt de weg een groene begeleiding. Dat betekent dat voor een groot deel van de Verlengde Hereweg bij herinrichting moet worden voorzien in aanplant van nieuwe bomen. Met name in het centrum van Helpman zorgt dit voor een kwaliteitsimpuls. Hier ontbreken nu bomen.

Uitgangspunten bestemmingsplan

Het openbaar groen op het voormalig Rabenhauptterrein en langs het Helperdiep krijgt de bestemming groen. Het groen binnen de gesloten bouwblokken is in principe tuin of erf. Deze vallen onder de woonbestemming. Waar dit uit stedenbouwkundig oogpunt van belang is, krijgen pleinen en openbare stroken een groenbestemming. Dit geldt voor de pleinen aan de De Ranitzstraat en het De Savornin Lohmanplein. Ook langs de Verlengde Hereweg en de Helper Brink is het van belang een groenbestemming op te nemen. Het groen refereert hier enerzijds aan de historische brinkfunctie, maar is bovendien een belangrijk onderdeel van de groenstructuur in de wijk. De kenmerkende laanboomstructuren worden niet specifiek geregeld op de plankaart. Deze vallen onder de verkeersbestemming. Bij wijzigingen in de verkeersstructuur moeten steeds de uitgangspunten van het boomstructuurplan en de groenstructuurvisie worden meegewogen. Vooral de straten met oude laanbomen zoals de Troelstralaan en de Van Houtenlaan zijn waardevol. De in bruikleen gegeven voortuinen in Helpman vallen onder de woonbestemming met uitzondering van enkele bijzondere situaties.

Het Helperdiep is een restant van de Helperlinie. Het water gold als de zuidgrens van de linie en was bedoeld om de vijand die aankwam over de Hereweg tegen te houden. Na de ontmanteling is het Helperdiep gebruikt voor de bevoorrading van bedrijven die zich vestigden langs het water. Tegenwoordig is het Helperdiep een belangrijke ecologische zone en heeft het potentie als woongebied. Aan de noordkant loopt over de groene oever een wandelpad. Aan de zuidzijde is langs de Helper Oostsingel en de Helper Westsingel bebouwing tot op de waterlijn gebouwd. Hier wordt ook een aantal nieuwe ontwikkelingen voorzien. De brug over het Helperdiep wordt ook wel de Natte brug genoemd. Ten noorden van de Helperlinie heeft vroeger een brug over een droge greppel gelopen, de Droge brug. In het bestemmingsplan heeft het Helperdiep een waterbestemming.

Naast het Helperdiep is er verder geen water te vinden in Helpman. Vanwege de relatief hoge ligging op een zandrug ontbreken afvoerslootjes en andere watergangen. Ten westen van Helpman, op de grens met De Wijert, liggen enkele waterpartijen die gelden als het restant van de Helpermaar. Deze liggen buiten het plangebied.

In 1992 is door Nederland het 'verdrag van Valetta' ondertekend, in de volksmond ook wel 'verdrag van Malta' genoemd. In dit verdrag spraken de Europese Staten af om beter rekening te houden met archeologisch erfgoed in de bodem. Een groot gedeelte van het zogenaamde bodemarchief is na de Tweede Wereldoorlog al vernietigd, zonder te zijn gedocumenteerd. Het verdrag van Malta is wettelijk vertaald met een ingrijpende wijziging in de Monumentenwet 1988 en enkele andere wetten, zoals de Ontgrondingenwet en de Woningwet. Hierin wordt de verantwoordelijkheid voor een goede omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden bij de gemeenten gelegd. De bescherming van die waarden dient te worden meegenomen in de ruimtelijke ordening, dat wil zeggen de bestemmingsplannen.

Elk bestemmingsplan dient vanaf 1 september 2007 daarom een paragraaf archeologie te bevatten, waarin wordt aangegeven welke archeologische waarden in het plan aanwezig, dan wel te verwachten zijn. Daarnaast dient het bestemmingsplan voorschriften te bevatten om eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen. Die voorschriften kunnen in enkele op archeologische gronden geselecteerde gebieden aan bouw- en aanlegvergunningen worden gehangen. Daarmee wordt de aanvrager van een dergelijke vergunning verantwoordelijk voor behoud van archeologisch erfgoed. De Monumentenwet 1988, de erfgoedverordening van de gemeente en dit bestemmingsplan beschrijven vervolgens de procedure.

Het bestemmingsplan Helpman is een actualisatie van het vigerende bestemmingsplan. Er is in het grootste gedeelte van het plangebied géén archeologisch (voor)onderzoek verricht, en de gegevens in het plangebied over de ligging van archeologische waarden zijn daarmee (nog) schaars. Dit heeft tot gevolg dat het archeologisch onderzoek verplaatst wordt naar het moment dat er een bouw- of aanlegvergunning aangevraagd wordt. Om het bestemmingsplan 'Malta-proof' te maken is het dus noodzakelijk dat een bouw- en aanlegvergunningstelsel wordt opgenomen voor de gebieden waar archeologische waarden verwacht worden.

Hoewel er slechts enkele vindplaatsen bekend zijn in het plangebied, kan er wel een inschatting gemaakt worden van de verschillende archeologische verwachtingswaarden binnen het plan. De in paragraaf 2.1.1 genoemde schets van de ruimtelijke ontwikkeling en archeologische verwachting geven aan dat de kans op archeologische sporen in het plangebied hoog tot zeer hoog is.

De hier gekozen benadering is vergelijkbaar met die van het oostelijker gelegen bestemmingsplan Coendersborg. De twee oude kernen van Helpman, de begraafplaats uit de volksverhuizingstijd en de oostelijke helft van de plaats van Huis de Wijert behoeven extra aandacht en krijgen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1. Het overige plangebied krijgt als dubbelbestemming Waarde-Archeologie-2.

Fragment uit de archeologische database Archis. In groen de verrichte onderzoeken (verkennend, waarderend en opgravend), in roze de plaats van Huis de Wijert en

de begraafplaats uit de volksverhuizingstijd. De precieze vindplaatsen van de urn

(binnen het roze gebied) en van Huis de Wijert zijn niet bij Archis bekend.

Bekende archeologische waarden (dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1)

Het terrein van Huis de Wijert (ontleend aan de kadastrale minuut van 1830), de begraafplaats uit de volksverhuizingstijd (de omvang van de begraafplaats is aangenomen) en de beide oude kernen van Helpman hebben een zeer hoge archeologische waarde. Om die reden is een aangepast beschermingsregime hier op zijn plaats. Dit beschermingsregime geldt voor bouwwerken groter dan 50 m². Een aanlegvergunning is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 30 centimeter.

Verwachte archeologische waarden (dubbelbestemming Waarde-Archeologie-2)

Het plangebied Helpman ligt in zijn geheel op de Hondsrug. Er worden verschillende soorten sporen en vondsten verwacht op de Hondsrug. Dit varieert van vuursteenvindplaatsen uit de steentijd tot ontginningssporen en nederzettingen uit de Middeleeuwen. Omdat dergelijke vindplaatsen (nog) niet precies zijn te duiden, geldt voor het gehele plangebied (met uitzondering van de vier gebieden met een zwaarder beschermingsregime en de twee archeologische monumenten) een beschermingsregime dat van toepassing is voor bouwwerken groter dan 200 m². Een aanlegvergunning is nodig voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter.

Gemeentelijke archeologische monumenten

Twee percelen, die met zekerheid nog resten bevatten van de Helperlinie, zijn aangewezen als archeologisch gemeentelijk monument. Deze gebieden zijn niet op de bestemmingsplankaart aangegeven, aangezien deze terreinen onder de bescherming van de gemeentelijke erfgoedverordening (= monumentenverordening) vallen. Het betreft een groot walfragment op de scheiding met de RK-begraafplaats en een bosperceel, waarin de westelijke helling van één van de bastions bewaard is gebleven. Het Helperdiep en de watervoerende grachten van de Helperlinie verbonden het Winschoterdiep in het oosten met het Hoornse Diep in het westen.

In groen weergegeven de twee archeologische monumenten,

onderdelen van de Linie van Helpman

Genetische uitwisseling en klimaatopwarming vragen om duurzame, goed functionerende ecologische verbindingen tussen groengebieden.

Optimale stadsverbindingen zijn minimaal 25 meter breed en bevatten benevens een waterstructuur een boom-, struik- en kruidlaag om voor een doelsoort als wezel en egel passeerbaar te zijn. Bij langere verbindingszones zijn aansluitende kleinere groengebieden als ondersteuning van belang.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt niet alleen het behoud van de genoemde kerngebieden en verbindingen. Door hun oppervlakte en soortenvariatie hebben de “binnengroentjes” namelijk een belangrijke ecologische waarde. Bij wijkvernieuwingen of renovatie moet daarom nadrukkelijk gezocht worden naar mogelijkheden om deze kwaliteiten te behouden en te integreren en zo mogelijk te verbinden. Alle boomstructuren in het gebied zijn waardevol voor vogels en vleermuizen als nestplaats, voedselvoorziening en trekroute. Inrichting en beheer van alle groengebieden moet afgestemd zijn op het Doelsoorten beleid Zuid.

Overige aandachtspunten

De bouwwijzen van huizen in dit stadsdeel kenmerken zich veelal nog door traditionele dakbouw met dakpannen. In beschikbare holten leven waardevolle stadsdieren als gierzwaluwen, huismussen, roodstaarten en verschillende vleermuissoorten. De aantallen van deze soorten nemen stadsbreed af. Bestaande kolonies van gierzwaluwen bevinden zich in Ranitzstraat, Van Starkenborchstraat, Helper Westsingel, Verlengde Hereweg, Savorin Lohmanlaan/Hereweg, Emmastraat/Coendersweg, Helper Oostsingel, Helper Brink/Coendersweg, Helper Kerkstraat/Coendersweg en Waldeck Pyrmontstraat/-plein. Al deze nestplaatsen zijn beschermd en moeten voor sloop of renovatie gecompenseerd worden. Bij renovatie en nieuwbouwplannen is het dus noodzakelijk voorzieningen voor deze soorten als randvoorwaarde op te nemen. Bij nieuwbouw moet tevens nadrukkelijk ingezet worden op het realiseren van dakvegetaties.

Deze dragen in een intense stad in hoge mate bij aan verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en de duurzaamheid.

Wet en regelgeving

Door middel van quickscans en zonodig nader onderzoek dienen de ruimtelijke ontwikkelingen getoetst te worden aan de Flora- en faunawet als ook het stedelijke ecologisch beleid. De afstand tot het Leekstermeergebied bedraagt ruim 2,5 kilometer.

Beleid

Het beleid ten aanzien van water is vastgelegd in het Waterwerk, verbreed Groninger Rioleringsplan van de gemeente Groningen (planperiode 2009-2013). Daarnaast wordt gewerkt volgens de stedelijk wateropgave van het waterschap Noorderzijlvest en van het waterschap Hunze en Aa's.

De natuurlijke relatie van water met zijn omgeving ligt in steeds sterkere mate (mede) ten grondslag aan de ruimtelijke ontwikkeling. Het water als mede-ordenend principe. Water legt verbindingen tussen bodem, natuurlijke ontwikkeling en de gesteldheid en beleving van de woon- en werkomgeving.

Bij de planvorming wordt in een vroegtijdig stadium overleg met waterbeheerders gezocht (watertoets). In het kader van de watertoets zal nadere uitwerking van de principes van afwatering en ontwatering in relatie tot de waterkwaliteit en de waterkwantiteit plaats moeten vinden in overleg met de waterbeheerder. Het plangebied valt binnen het beheergebied van waterschap Hunze en Aa`s. Het waterschap vervult een adviserende en toetsende rol.

Waterstructuur

Het plangebied bevindt zich in het zuiden van de stad in de wijk Helpman. De waterstructuur wordt gesplitst door de (verlengde) Hereweg in een oostelijk deel en een westelijk deel. De watergangen in het oostelijke deel van de (verlengde) Hereweg zijn verbonden met de watergangen en vijvers van Coendersborg en Villabuurt-oost en wateren af naar het oosten richting de Winschoterdiepboezem (peilgebied van NAP 0.53 meter). De watergangen westelijk van de (verlengde) Hereweg zijn onderling verbonden en worden bemalen (peilgebied van NAP -0.55 meter). In het noorden ligt ook de bovenloop van het Helperdiepje (boezempeil NAP 0.53 meter).

Peilgebieden Helpman (bron peilenkaart Waterschap Hunze en Aa`s)

Voor het plangebied van bestemmingsplan Helpman is gekeken in hoeverre de waterstructuur voldoende waterberging biedt. In het plangebied is ruim voldoende oppervlaktewater aanwezig om het neerslagoverschot dat tijdens het klimaatscenario optreedt te kunnen bergen en is er geen risico op wateroverlast. De waterstand in de vijvers van het gebied oostelijk van de (verlengde) Hereweg zullen in deze situatie circa 70 centimeter stijgen. De waterstand in de watergangen van het gebied westelijk van de (verlengde) Hereweg zullen in deze situatie circa 85 centimeter stijgen.

Water, bodem en riolering

Bij nieuwbouw en eventuele inbreiding van het plangebied moet rekening gehouden worden met de gevolgen van een toename van verhard en bebouwd oppervlak. Door deze verdere verstedelijking komt regenwater sneller tot afstroming. Voor het bestaande watersysteem betekent deze toename een extra belasting en een grotere bergingsvraag. Hiervoor wordt door de waterschappen een compensatie in de vorm van oppervlaktewater vereist is. Als vuistregel wordt een compensatie van 10% van de toename van het verhard en/of bebouwd oppervlak in de vorm van oppervlaktewater geëist. Binnen het plan moet hier ruimte voor gereserveerd worden. Indien watergangen gedempt worden door nieuwe ontwikkelingen moet dit gecompenseerd worden door de aanleg van nieuwe watergangen/partijen.

Een ander nadeel van de verdere verstedelijking is dat geen regenwater in de bodem verdwijnt. Door de hiermee gepaard gaande grondwaterstandsdaling kan een verdroging van de ondergrond optreden. Dit is voor met name de bomen en het overige groen nadelig. Door de toepassing van bijvoorbeeld infiltratievoorzieningen en waterdoorlatende bestrating wordt water geïnfiltreerd. Door toepassing van deze systemen kan ook water geborgen worden. De plaatselijke grondslag moet duidelijk maken of deze toepassingen gebruikt kunnen worden. De aanleg van een sedumdak kan een bijdrage leveren aan het vertraagd afvoeren van regenwater. Het vegetatiedak gebruikt water voor de groei van de beplanting, het bergt enig water en voert het vervolgens vertraagd af. Ecologisch gezien biedt dit ook de nodige voordelen, zoals meer ruimte en ontwikkelingsmogelijkheden voor insecten, vogels en andere flora en fauna.

De drooglegging is de afstand van de grondwaterstand tot aan de bovenzijde van het maaiveld. Bij wegen en bomen moet dit minimaal 1.00 meter zijn en bij gebouwen moet dit minimaal 0.20 meter beneden de bodemafsluiting van de kruipruimte zijn. De drooglegging bij winterpeil ten opzichte van het laagste relevante maaiveld bedraagt in het plangebied Helpman oostelijk van de (verlengde) Hereweg 1,45 meter. Voor het plangebied Helpman westelijk van de (verlengde) Hereweg bedraagt de drooglegging bij winterpeil ten opzichte van het laagste relevante maaiveld 2,35 meter (bron stedelijke wateropgave Groningen). De drooglegging in het gebied voldoet hiermee aan de uitgangspunten.

In het gebied van Helpman oost en west is overwegend een gemengd rioolstelsel aanwezig. Bij de realisatie van nieuwbouw binnen dit bestemmingsplan moet een gescheiden rioolsysteem aangelegd worden waarbij regenwater gescheiden wordt van het overige huishoudelijke afvalwater van onder meer toilet, douche en keuken. Het dakwater plus het overige regenwater gaat vervolgens rechtstreeks naar het oppervlaktewater. Bij wegen met een hoge verkeersintensiteit en terreinoppervlakken waar mogelijk vervuiling te verwachten is, moet met het waterschap overlegd worden op welke wijze het afstromend regenwater van dit oppervlak af moet worden gevoerd. Ook eventuele drainagesystemen moeten indien mogelijk rechtstreeks afwateren richting het oppervlaktewater. Bij de bouw van de gebouwen mogen geen materialen gebruikt worden die milieuverontreinigend zijn zoals lood, zink en koper. Ook bepaalde bitumen en behandeld hout logen milieugevaarlijke stoffen uit welke via het regenwater in het oppervlaktewater terecht kunnen komen. Het toepassen van vegetatiedaken is een prima middel om regenwater vast te houden en vertraagd af te voeren. De vegetatie neemt vocht op, bergt water en gebruikt op die manier water. Tevens verdampt het water door zon en wind. Bij hevige neerslag zal het water minder snel tot afstroming komen. Ook dit kan een bijdrage leveren in de compensatie van de toename van het verhard en bebouwd oppervlak. Daarnaast isoleren de groene daken in de zomer. Door het verdampingsproces in de grondlaag wordt voorkomen dat het dak te veel opwarmt. Op deze wijze kan bespaard worden op energieslurpende voorzieningen zoals airco's en dergelijke.

Dit hoofdstuk bevat de milieuaspecten die relevant zijn voor het bestemmingsplan Helpman. Het plangebied betreft een woonwijk met daarin bedrijvigheid. Achtereenvolgens wordt ingegaan op bedrijven, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem en duurzaamheid.

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving. Vooral wanneer het woongebieden of gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden.

Helpman is een woonwijk met daarin bedrijvigheid. In het gebied zijn uitsluitend bedrijven toegestaan in de categorieën 1 tot en met 2 zoals die door de VNG in “Bedrijven en milieuzonering” zijn beschreven. Dergelijke bedrijven passen binnen een woonomgeving. Verder zijn in de voorschriften bedrijven expliciet uitgesloten die vanwege de aard van de bedrijvigheid risicocontouren hebben die buiten het eigen terrein liggen.

De bestaande bedrijven met een hogere categorie kunnen binnen het plangebied worden gehandhaafd. Het betreft hier de volgende twee bedrijven met categorie 3:

• CV Hoefijzerfabriek Werkman & Co; Helper Molenstraat 43;
• Helper Zwembad, Moddermanlaan 40.

Op dit moment veroorzaken de hierboven genoemde inrichtingen geen overlast voor de omgeving. Bij vertrek van de inrichting zal hiervoor in de plaats maximaal een categorie 2 inrichting kunnen komen.

Regulering van de milieubelasting door de bedrijven vindt plaats met behulp van de Wet Milieubeheer en/of op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening. Bij de aanvraag van een nieuwe vestiging van een bedrijf wordt nauwgezet beoordeeld of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan en of er hinder zal optreden.

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Bij nieuwe ontwikkelingen van geluidgevoelige bestemmingen dient daarom de geluidssituatie in beeld gebracht te worden.

De geluidniveaus op de gevel van nieuwe geluidgevoelige gebouwen (bijvoorbeeld woningen) worden getoetst aan de geluidnormen. Drie bronnen van geluid kunnen hierbij een rol spelen:

1. 1. wegverkeerslawaai;
2. 2. spoorweglawaai;
3. 3. industrielawaai.

In Helpman zijn wegverkeerslawaai en industrielawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

In het plangebied liggen veel wegen die zijn aangewezen als 30-kilometerzone. Deze vallen niet onder de werkingssfeer van de Wet geluidhinder. Dit is wel het geval bij de volgende drukke wegen in het plangebied (met tussen haakjes de breedte van de geluidzone vanaf de as van de weg):

• Weg der Verenigde Naties 400 meter
• Hereweg / Verlengde Hereweg 200 meter
• Goeman Borgesiuslaan 200 meter
• Van Ketwichverschuurlaan 200 meter
• Helper Brink 200 meter
• Van Iddekingeweg 200 meter
• De Savorin Lohmanlaan 200 meter

Ook de andere 50-kilometer-wegen in het plangebied vallen onder de werkingssfeer van de Wet geluidhinder met een bijbehorende geluidzone van 200 meter vanaf de as van de weg. De geluidbelasting vanwege deze wegen op nabijgelegen woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen kan op een aantal drukke punten hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Deze wet heeft geen gevolgen voor dergelijke bestaande situaties, tenzij hier nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. In dat geval schrijft de Wet geluidhinder een procedure en werkwijze voor die consequenties kan hebben voor de geluidbelasting die is toegestaan op nieuwe maar ook op bestaande geluidgevoelige bestemmingen. Een maatregel om het wegverkeerslawaai te beperken is het toepassen van stil asfalt. Waar nodig en (technisch) mogelijk zal een wegdek bij groot onderhoud worden vervangen door stil asfalt.

Industrielawaai

Een deel van het plangebied ligt binnen het gezoneerde industrieterrein Groningen Zuid Oost. Deze zone is vastgesteld bij Koninklijk Besluit (KB). De zone heeft echter geen invloed op de bestaande situatie. In onderstaande figuur is de zone weergegeven.

Geluidcontour gezoneerd industrieterrein Groningen Zuid-Oost

De Wet luchtkwaliteit geeft het kwaliteitsniveau aan waaraan de buitenlucht moet voldoen om ongewenste effecten van luchtverontreiniging op de gezondheid van mensen te voorkomen. Kortheidshalve wordt hier gesproken van de 'Wet luchtkwaliteit', die op 15 november 2007 in werking is getreden. Formeel gaat het hier echter om de Wet van 11 oktober 2007 tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen). In deze wet zijn luchtkwaliteitsnormen vastgelegd voor onder meer stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). De voornaamste bron van luchtverontreiniging in Groningen is het wegverkeer. De bijdrage van het lokale verkeer aan de luchtverontreiniging wordt berekend met behulp van een wettelijk voorgeschreven model.

Voor het bestemmingsplan Helpman is nagegaan wat de concentraties zijn van de luchtverontreinigende stoffen en of er luchtkwaliteitsnormen worden overschreden. Hierbij is gekeken naar de jaren 2008 en 2018. De concentraties zijn berekend voor drie wegen in het plangebied Helpman, te weten: Helper Brink, Van Ketwich Verschuurlaan, Verlengde Hereweg. Als input voor de berekeningen zijn verkeerscijfers gebruikt uit het verkeersmodel Regio Groningen - Assen (RGA), versie 1.2.

Uit de berekeningen volgt dat alle onderzochte locaties voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen. Dit betekent dat er vanwege de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Voor een toelichting/onderbouwing wordt verwezen naar de Notitie luchtkwaliteit ten behoeve van het bestemmingsplan Helpman die als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen.

Externe veiligheid gaat over de omgang met de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en door buisleidingen. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd, omdat het (overlijdens)risico van derden centraal staat. Het gaat om mensen die niet deelnemen aan de activiteit die het overlijdensrisico met zich meebrengt.

Het 'Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen' (BEVI, 2004) en de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (2004) verplichten gemeenten rekening te houden met de externe veiligheid bij het maken van een bestemmingsplan. Beide kaders bevatten veiligheidsnormen, uitgedrukt in grens- en richtwaarden.

De Milieudienst van de gemeente Groningen heeft een inventarisatie uitgevoerd van potentiële risicobronnen in en nabij het plangebied. Uit het onderzoek, dat als losse bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd, blijkt dat drie risicobronnen van belang zijn voor het plangebied

Deze bevinden zich allemaal buiten het plangebied. Het gaat hierbij om:

1. 1. zwembad 'De Papiermolen', vanwege opslag chloorbleekloog;
2. 2. A7/N7, Weg der Verenigde Naties, vanwege transport gevaarlijke stoffen;
3. 3. Spoorlijn Onnen – Groningen, vanwege transport gevaarlijke stoffen.

De drie risicobronnen worden hieronder nader behandeld. Waterwegen die als transportroute voor gevaarlijke stoffen dienen en hoge-druk-buisleidingen komen niet voor in of nabij het plangebied.

1. 1. Zwembad De Papiermolen

Aan de Papiermolenlaan, ten noorden van het plangebied, bevindt zich het zwembad 'De Papiermolen'. In een gebouw van het zwembadcomplex is een tank aanwezig met 3.000 liter chloorbleekloog. Deze inrichting valt niet onder het BEVI. Volgens de Leidraad Risico-inventarisatie geldt voor een opslag van deze omvang geen plaatsgebonden risicocontour (PR 10^-6). De 1% letaliteitsgrens ligt volgens de leidraad op 110 meter vanaf de tank. Deze contour komt niet tot het plangebied. Voor de externe veiligheid levert deze inrichting geen knelpunt op.

2. 2. A7/N7 Weg der Verenigde Naties

Ten noorden van het plangebied loopt de snelweg A7/N7. Deze transportroute is aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De afstand tot de plangrens bedraagt 130 meter en 170 meter tot de dichtstbijzijnde bebouwing in het plangebied. Vanwege deze grote afstand wordt aan de wettelijke verankerde grenswaarden voor externe veiligheid voldaan. In het kader van de actualisatie van het aangrenzende bestemmingsplan 'de Wijert' is het groepsrisico (GR) voor de A7/N7 berekend. Hieruit blijkt dat sprake is van een laag groepsrisico. De zogenaamde oriëntatiewaarde, een belangrijke toetsingswaarde, wordt niet overschreden. De beoogde actualisatie van het bestemmingsplan heeft geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Een verantwoordingsplicht bestaat derhalve niet.

3. 3. Spoorlijn Onnen - Groningen

Het spoor ligt op een afstand van meer dan 230 meter van het plangebied. Vanwege deze grote afstand is het PR niet aan de orde. De grootte van het invloedsgebied van het GR hangt af van de aard van de vervoerde gevaarlijke stoffen en de hiermee verbonden ongevallenscenario's. Voor de meeste ongevallenscenario's geldt dat het effectgebied veel kleiner is dan 230 meter. Er zijn echter enkele scenario's met een grotere effectafstand. Het plangebied ligt daarom voor een deel binnen het invloedsgebied van het spoor. De geplande actualisatie van het bestemmingsplan heeft echter geen enkele toename van het GR tot gevolg. Er behoeft geen uitgebreide risicoanalyse te worden uitgevoerd. Een verantwoording van de risico's kan achterwege blijven.

Op basis van de uitgevoerde inventarisatie kan geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan voldoet aan alle normen voor externe veiligheid. Op grond van externe veiligheid bestaat geen bezwaar tegen de realisatie van het bestemmingsplan.

Met deze herziening wordt de bestaande situatie vastgelegd. De functies in dit gebied zijn voornamelijk (grondgebonden) woningen met hierbij de reguliere wijkvoorzieningen, zoals scholen en winkelcentra. In het gebied is op verschillende locaties bedrijvigheid gevestigd. De bodemkwaliteit voldoet over het algemeen aan de normen die gekoppeld zijn aan dit gebruik/deze functie. In het plangebied zijn echter wel diverse bronnen van verontreiniging aanwezig en is sprake van een diffuse (lichte) verontreiniging van de bodem.

Bronverontreiniging

Binnen het plangebied bevinden zich diverse locaties die verdacht zijn van een (ernstige) bodemverontreiniging. De verdachtmaking kan het gevolg zijn van bodembedreigende activiteiten in het verleden of voortkomen uit een eerder bodemonderzoek. In het gebied zijn veel ophogingen, dempingen en enkele ondergrondse tanks aanwezig zijn, waardoor de bodem plaatselijk verontreinigd kan zijn. Daarnaast zijn meerdere (voormalige) bedrijfsterreinen aangemerkt als ernstig verontreinigde locaties.

Binnen het plangebied Helpman bevinden zich acht locaties waar een geval van ernstige bodemverontreiniging is vastgesteld. Drie locaties zijn er aangemerkt als spoedeisend.Dit betekent dat binnen 4 jaar na het afgeven van de beschikking gestart moet zijn met de sanering.

In onderstaande tabel zijn de locaties met een ernstige bodemverontreiniging weergegeven. Hierbij is tevens aangegeven of er al een sanering heeft plaatsgevonden en of er eventuele gebruiksbeperkingen zijn.

Diffuse verontreinigingen

Als gevolg van jarenlange activiteiten is de bodem belast met een diffuse, niet tot een bron te herleiden, bodemverontreiniging. Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Groningen blijkt dat ook in dit plangebied diffuse (lichte) bodemverontreiniging voorkomt. Dit is van invloed op de voorwaarden voor hergebruik van grond.

De beoordeling van de bodemkwaliteit voor het bestemmingsplan gaat uit van een gebiedsbenadering en van de beschikbare gegevens op het moment van de inventarisatie. Individuele locaties zullen telkens opnieuw moeten worden beoordeeld op het aspect van geschiktheid. De inventarisatie is uitgevoerd op 6 februari 2009 en is gebaseerd op de op dat moment bij de Milieudienst beschikbare gegevens over (potentiële) ernstige verontreinigingen. Dagelijks worden gegevens aangeleverd en bijgewerkt. Voor een actuele situatie of voor informatie over individuele locaties verwijzen wij daarom naar www.eloket.groningen.nl.

Voor een toelichting/onderbouwing wordt verwezen naar de Inventarisatie bodemkwaliteitsgegevens plangebied Helpman die als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen. De verantwoordelijkheid voor eventueel aanvullend onderzoek en voor een sanering ligt bij de betreffende projectontwikkelaar. De wijze waarop een sanering wordt uitgevoerd en het tijdstip waarop met een sanering wordt gestart, moet worden afgestemd op de planning van de betreffende bouwactiviteiten. Het uitgangspunt is dat een locatie geschikt wordt gemaakt voor het beoogde gebruik. Voordat met een sanering kan worden begonnen, moet de gemeente Groningen als bevoegd gezag op grond van de Wet bodembescherming instemmen met de voorgestelde sanering. De gemeente ziet toe op de juiste uitvoering van een sanering en van grondverzet in het algemeen.

De gemeente Groningen heeft de ambitie uitgesproken om van Groningen de duurzaamste stad van Nederland te maken. Hiervoor heeft het college in 2007 een duurzaamheidvisie opgesteld en vastgesteld. De uitwerking van deze visie heeft het college verwoord in de documenten: 'het Beleidskader duurzaamstestad.groningen.nl' en de 'Routekaart Groningen Energieneutraal⁺2025”.

In het beleidskader duurzaamstestad.groningen.nl is beschreven hoe de stedelijke ontwikkeling en de leefomgevingkwaliteit duurzaam ontwikkeld kunnen worden en hoe de stad klaar gemaakt wordt voor de effecten van klimaatverandering.

In de Routekaart Groningen Energieneutraal⁺2025 staat opgeschreven hoe, met wie, waarmee en wanneer de gemeente deze ambitie wil realiseren. De ambitie 'Groningen energieneutraal' krijgt inhoud door het gelijk te trekken met 'CO₂-neutraal' met een extra plus op energie besparen. Binnen de Routekaart is een nieuw denkpatroon geïntroduceerd: de Groningse energieladder. De energieladder is hét gereedschap bij het afwegen van keuzes, bij het nemen van beslissingen, bij het sturen op processen en bij het concreet uitvoeren van acties en maatregelen.

De Groningse energieladder bestaat uit de volgende vijf onderdelen:

1. 1. Energievrij
2. 2. Vermindering energieverbruik
3. 3. Gebruik en productie van duurzame energie
4. 4. Efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen
5. 5. Compensatie van fossiele energiebronnen

Kortom vanuit de ambitie de duurzaamste stad te worden ligt de focus op twee thema's: energie en de kwaliteit van de leefomgeving. In de onderstaande alinea's staat hoe deze thema's in het kader van dit bestemmingplan worden ingevuld.

Energie

Binnen elk nieuwbouw- of renovatieplan moet de Groningse energieladder meegenomen worden. Bijvoorbeeld dient er naast aandacht aan een optimale isolatie en besparingen op het gebied van elektra ook gekeken te worden of er ook andere mogelijkheden in de buurt aanwezig zijn. Zoals bijvoorbeeld restwarmte van nabijgelegen bedrijven/kantoren/scholen. Het gebruik van aardwarmte in de vorm van warmte/koudeopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen is een duurzaam alternatief voor verwarming door middel van aardgas. Daarnaast is het raadzaam om bij grote (nieuwbouw)projecten te kijken naar een centraal gebruik van duurzame energie in combinatie met het inrichten van de omgeving. Hierbij wordt gedacht aan een gezamenlijk systeem voor warmte-/koudeopslag met centrale warmtepompen en een warmtedistributiesysteem. Deze warmte/koudeopslag kan eventueel gecombineerd worden met het binnen dit bestemmingsplan aanwezige oppervlaktewater, dus een optimaal gebruik van duurzame energiebronnen en een maximale efficiency.

In de nabije omgeving van het plangebied (Kempkensberg / Engelse Kamp) wordt over een aantal jaren door de ontwikkelingen rondom de nieuwbouw Belastingdienst / Informatie Beheer Groep een duurzaam warmte/koudenet aangelegd. Een eventuele uitbreiding van dit systeem naar concrete bouwplannen aan bijvoorbeeld de Helper Westsingel is mogelijk. Bij de start van eventuele nieuwbouw moet gekeken worden of deze initiatieven op één of andere manier gekoppeld kunnen worden.

Kwaliteit van de leefomgeving

In dit bestemmingsplan komt de duurzame leefomgeving tot uitdrukking in de manier waarop wordt omgegaan met ecologie, groen, water en onder meer de milieuaspecten geluid, lucht, veiligheid en bodem. In algemene zin kan geconcludeerd worden dat duurzaamheid een goede verankering in dit bestemmingsplan heeft gekregen.

Overige (duurzaamheid)aspecten

Op het gebied van materiaalgebruik wordt er naar gestreefd om materialen te gebruiken die gerecycled kunnen worden of herwinbaar zijn. Hiertoe dienen materialen tevens zodanig te worden toegepast dat deze na sloop eenvoudig kunnen worden gescheiden en geschikt voor hergebruik zijn. Bij het gebruik van materialen dient uitloging naar de bodem, het grondwater en het oppervlaktewater zoveel mogelijk te worden voorkomen.

Op het gebied van materiaalgebruik is het gewenst gebruik te maken van materialen, die gerecycled kunnen worden of herwinbaar zijn. Hiertoe dienen materialen tevens zodanig te worden toegepast dat deze na sloop eenvoudig kunnen worden gescheiden en geschikt zijn voor hergebruik. Bij het gebruik van materialen dient uitloging naar de bodem, het grondwater en het oppervlaktewater zoveel mogelijk te worden voorkomen.

Aanvullende eisen over duurzaam bouwen staan in het Nationale pakket duurzame woningbouw (NPDW) en het Nationale pakket duurzame utiliteitsbouw (NPDU). Sinds 2008 zijn deze nationale pakketten ondergebracht in het themapakket Dubo van SBR. Ook in de Toolkit duurzame woningbouw (april 2005, uitgeverij Aeneas, isbn: 90-75365-72-1) bevat relevantie informatie over de milieukwaliteit van maatregelen voor nieuwbouw. Voor renovatieprojecten is de toolkit over bestaande bouw te gebruiken (december 2008, uitgeverij Aeneas, isbn: 978-90-75365-90-0). Daarnaast is het computerprogramma GPR nieuwbouw en bestaande bouw (van W/E adviseurs) geschikt om afwegingen in het te gebruiken materiaal te kunnen maken. Ook kan met dit computersysteem gekeken worden naar de thema's energie, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Daarnaast zijn er de minimale eisen uit het Bouwbesluit en het intentiebesluit Groninger WoonKwaliteit (GWk).

Het bestemmingsplan Helpman voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor beheer en ontwikkeling van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee kunnen met direct recht bouwvergunningen worden verleend. De gekozen bestemmingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan.

Om de nodige flexibiliteit te waarborgen zijn tevens ontheffingen opgenomen, alsmede diverse wijzigingsbevoegdheden. Zo is binnen de bedrijfsbestemming sprake van een wijzigingsbevoegdheid naar wonen voor het perceel van de hoefijzerfabriek aan de Helper Molenstraat (als de hoefijzerfabriek zijn activiteiten op deze locatie heeft beëindigd). Daarnaast is voor percelen tussen Helper Oostsingel en Helperdiep een wijzigingsbevoegdheid naar een woonbestemming opgenomen. Dit is om de geleidelijke verkleuring van dit gebied van bedrijvigheid naar wonen mogelijk te blijven maken.

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 en 'Strakke Plannen, Handboek Bestemmingsplannen Gemeente Groningen'. Daarin zijn de regels gestandaardiseerd. De bestemmingsregels zijn opgemaakt in een vaste indeling en bevatten in principe voor elke bestemming achtereenvolgens: een bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, ontheffing van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, ontheffing van de gebruiksregels, en waar nodig een aanlegvergunningstelsel.

De papieren plankaart bestaat uit één kaartblad met schaal 1:1500. De kaart is getekend conform de landelijke richtlijnen (SVBP 2008, Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). Voor het overige is gebruik gemaakt van het handboek 'Strakke Plannen, Handboek Bestemmingsplannen Gemeente Groningen'. De plankaart geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan. Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale kaart is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (www.bestemmingsplannen.groningen.nl).

In het plangebied vigeren momenteel de onderstaande (bestemmings)plannen. Deze worden geheel door het voorliggend bestemmingsplan vervangen.

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4, 11, 14 en 15

Binnen de bestemmingen Bedrijf, Maatschappelijk, Wonen en Wonen-Woonwagens komt de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorzicht' voor. Deze aanduiding heeft tot doel de in 2003 uitgevoerde Helperdiepstudie en de daaruit voortgevloeide nadere eisen regeling in dit bestemmingsplan te vertalen. De hele strook tussen Helperdiep en Helper West- respectievelijk Oostsingel kent deze aanduiding die regelt dat bij nieuwbouw om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper West- respectievelijk Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. Ook geldt binnen deze aanduiding dat de bebouwingsafstand tot het Helperdiep minimaal 5 meter moet zijn. Binnen de vier bestemmingen zijn wel ontheffingsmogelijkheden opgenomen om, als dat gewenst is, flexibel te kunnen zijn ten aanzien van de precieze bebouwingslengte van 40 meter en de minimale bebouwingsafstanden van 5 meter.

Artikel 4 Bedrijf

De bestemming Bedrijf geldt voor een aantal bestaande bedrijven dat geconcentreerd is rond Helper Oost- en Westsingel en omgeving. Het betreft onder meer een kringloopbedrijf, garagebedrijven, een tankstation met wasstraat en een schildersbedrijf. Met uitzondering van de hoefijzerfabriek (categorie 3) is sprake van categorie 1 tot 2 bedrijvigheid. Voor het kringloopbedrijf aan de Helper Oostsingel is specifiek geregeld dat detailhandel ingezamelde, bewerkte en herstelde goederen is toegestaan. Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het perceel van de hoefijzerfabriek en voor percelen tussen de Helper Oostsingel en het Helperdiep (voor een toelichting hierop zie paragraaf 4.1).

Artikel 5 Centrum

De bestemming Centrum omvat het centrumgebied van Helpman dat ligt tussen Van Iddekingeweg/Helper Brink en Van Royenlaan/Oude RKZ aan weerszijden van de Verlengde Hereweg. Binnen deze bestemming is functieuitwisseling bij recht mogelijk. Zo kan detailhandel worden gewijzigd in dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk) of horeca (de categorieen 1 tot en met 3) en vice versa. Wonen is bij recht alleen mogelijk op bovengelegen verdiepingen, met uitzondering van de panden waar op dit moment al op de begane grond gewoond wordt (deze panden zijn specifiek aangeduid).

Artikel 6 Dienstverlening

De bestemming Dienstverlening geldt voor een tweetal panden en maakt zakelijke en maatschappelijke dienstverlening mogelijk.

Artikel 7 Gemengd-1

De bestemming Gemengd-1 is van toepassing op het aanloopgebied naar het eigenlijke centrum van Helpman. Het gaat om het gebied tussen Helperdiep en Van Iddekingeweg/Helper Brink aan weerszijden van de Verlengde Hereweg en het gebied ten westen van de Verlengde Hereweg tussen Van Royenlaan en de plek waar de Verlengde Hereweg zich verbreed en de ventwegen beginnen. Hier is, net als binnen de bestemming Centrum, bij recht functieuitwisseling mogelijk tussen detailhandel, dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk) en wonen. Ook zijn hier bedrijven van de categorieen 1 en 2 toegestaan. De woonfunctie is hier nadrukkelijker aanwezig dan in het eigenlijke centrumgebied. Horeca is enkel mogelijk waar dat specifiek is aangeduid. Met een binnenplanse ontheffing is vestiging van nieuwe horeca op de begane grond mogelijk. Ook kan de vestiging van zakelijke dienstverlening op bovengelegen verdiepingen met een binnenplanse ontheffing mogelijk worden gemaakt.

Artikel 8 Gemengd-2

De bestemming Gemengd-2 is van toepassing op het gebied omsloten door de Van Schendelstraat, de Helperwestsingel, de Jullensstraat en het woningblok aan de Hora Siccamasingel. Bij recht is functieuitwisseling mogelijk tussen dienstverlening (zowel zakelijk als maatschappelijk), wonen en bedrijven van de categorieën 1 en 2. In dit gebied zullen de komende tijd ontwikkelingen spelen. De gekozen bestemming handhaaft de planologische rechten van het oude bestemmingsplan Helpman, zowel wat betreft functies als wat betreft bebouwingsmogelijkheden. Wel is een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid opgenomen om op het terrein aan de Van Schendelstraat (aangegeven met een aanduiding 'woonwagenstandplaats') standplaatsen voor woonwagens op te richten, mits het gaat om vanaf het huidige kermisexploitantenterrein verplaatste woonwagens. De particuliere woningen op de hoek Helperwestsingel en Jullensstraat zijn van deze bestemming uitgezonderd en zijn specifiek bestemd voor wonen.

Artikel 9 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier om het openbaar groen op het voormalig Rabenhauptterrein en langs het Helperdiep, de pleinen aan de De Ranitzstraat, het De Savornin Lohmanplein en het Waldeck Pyrmontplein. Ook de laanbeplanting langs de Verlengde Hereweg en de Helper Brink kent een groenbestemming. Tot slot zijn er nog enkele stukken buurtgroen die zijn voorzien van een specifieke groenbestemming (Van Imhoffstraat, Bosch van Rosenthalstraat en Van Ittersumstraat, binnengebied achter de Van Royenlaan en Troelstralaan).

Artikel 10 Kantoor

De bestemming Kantoor geldt voor de bestaande kantoorgebouwen aan de Van Iddekingeweg en aan de Hereweg (Rabenhaupt).

Artikel 11 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk geldt voor functies als scholen, kerken, een overdekt zwembad (Helperbad), gezondheidszorgvoorzieningen en dergelijke en komt veel voor in het plangebied Helpman.

Artikel 12 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de verkeersstructuur in het plangebied.

Artikel 13 Water

De bestemming Water omvat het Helperdiep inclusief de brug van de Verlengde Hereweg en een wandel/fietsbrug tussen Rabenhaupt en het Boutenspad.

Artikel 14 Wonen

Binnen deze bestemming zijn naast wonen bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur mogelijk. Met aanduidingen zijn andere functies op de begane grond geregeld (zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, horeca en detailhandel). Ook combinaties van deze functies zijn op sommige locaties toegestaan. Binnen het Oude RKZ is een bioscoop mogelijk met een maximale oppervlakte van 300 m². Garageboxen zijn specifiek aangeduid. Binnen het plangebied zijn diverse onderdoorgangen en ook deze zijn op de plankaart aangegeven.

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde uitbreidingsmogelijkheden geboden. Ook geldt er een standaardontheffing voor het verhogen van het aantal bouwlagen. Per geval kan worden beoordeeld of dit ruimtelijk inpasbaar is.

Regeling voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererf.

voorerf, zijerf en achtererf

Aangebouwde bijgebouwen en aan- en uitbouwen zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 3,5 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

aangebouwde bijgebouwen en aan- en uitbouwen

Vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar gebied moeten aan- en uitbouwen en bijgebouwen minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

ligging aan het openbaar gebied

Voor alle bebouwing op het achtererf tezamen, dus inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererf voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m².

Artikel 15 Wonen - Woonwagens

Deze bestemming is van toepassing op het zogenaamde kermisexploitantenterrein aan de Helperwestsingel. Er is ruimte voor wonen, waaronder wonen in woonwagens. Ook wonen in woningen is bij recht toegestaan. Zowel woonwagens als woningen moeten binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Voor woonwagens geldt een maximale hoogte van 4 meter. Ook moeten de woonwagens minimaal 5 meter uit elkaar staan. Dit in verband met brandveiligheid. Voor erfafscheidingen is aansluiting gezocht bij de standaardregeling zoals die geldt voor Wonen. Met een binnenplanse ontheffing kan ten behoeve van uitsluitend woningen de bouwhoogte worden verhoogd naar maximaal 14 meter (drie lagen of twee lagen met een kap). Ook kan het bebouwingspercentage worden opgehoogd, uitsluitend ten behoeve van woningen. Tevens is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen om in de Finse school (mocht die verplaatst worden naar het huidige kermisexploitantenterrein) zakelijke en maatschappelijke dienstverlening uit te oefenen.

Artikel 17 Waarde - Archeologie - 1

Deze dubbelbestemming geldt voor bekende archeologische waarden; het terrein van Huis de Wijert (ontleend aan de kadastrale minuut van 1830), de begraafplaats uit de volksverhuizingstijd (de omvang van de begraafplaats is aangenomen) en de beide oude kernen van Helpman. Het beschermingsregime geldt voor bouwwerken groter dan 50 m². Een aanlegvergunning is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 18 Waarde - Archeologie - 2

Deze dubbelbestemming geldt voor verwachte archeologische waarden. Het plangebied Helpman ligt in zijn geheel op de Hondsrug. Er worden verschillende soorten sporen en vondsten verwacht op de Hondsrug. Dit varieert van vuursteenvindplaatsen uit de steentijd tot ontginningssporen en nederzettingen uit de Middeleeuwen. Omdat dergelijke vindplaatsen (nog) niet precies zijn te duiden, geldt voor het gehele plangebied (met uitzondering van de vier gebieden met een zwaarder beschermingsregime en de twee archeologische monumenten) een beschermingsregime dat van toepassing is voor bouwwerken groter dan 200 m². Een aanlegvergunning is nodig voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 30 centimeter.

Algemene regels

Artikel 18

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt in een bouwvergunningstoets en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 21

Dit artikel bevat enkele ontheffingsbepalingen, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 22

In dit artikel wordt de overtreding van het in een aantal bestemmingsbepalingen neergelegde verbod om zonder aanlegvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren aangeduid als een strafbaar feit. Dit is nodig, omdat artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten ten aanzien van een overtreding van artikel 3.3. van de Wet ruimtelijke ordening een expliciete strafbaarstelling in het bestemmingsplan eist.

Artikel 23

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 24

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Algemeen gebruiksverbod

Dit bestemmingsplan bevat geen algemeen gebruiksverbod. Artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening voorziet hierin thans. Deze gebruiksbepaling heeft rechtstreekse werking.

Het volledige artikel luidt:

Artikel 7.10

1. 1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met een bestemmingsplan, een projectbesluit daaronder begrepen, een beheersverordening, een besluit als bedoeld in artikel 3.40, 3.41 of 3.42, een voorbereidingsbesluit voor zover hierbij toepassing is gegeven aan het derde of vierde lid, een provinciale verordening of een algemene maatregel van bestuur, voor zover hierbij toepassing is gegeven aan artikel 4.1, derde of vijfde lid, onderscheidenlijk 4.3, derde of vierde lid, of een aanwijzing voor zover hierbij toepassing is gegeven aan artikel 4.2, derde lid, onderscheidenlijk 4.4, derde lid.
2. 2. Een gedraging in strijd met een voorschrift dat is verbonden aan een krachtens deze wet verleende vergunning of ontheffing is verboden.
3. 3. Overtreding van een verbod als bedoeld in het eerste of tweede lid is een strafbaar feit.

Het derde lid stelt de overtreding van het algemene gebruiksverbod strafbaar. Ook deze strafbepaling hoeft dus niet meer in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Volgens artikel 1a, onder 2°, van de Wet op de economische delicten zijn overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, economisch delicten. Overtredingen van regels, gesteld bij of krachtens artikel 3.3 van de Wet ruimtelijke ordening, zijn in dit artikel eveneens aangemerkt als economische delicten, echter 'voor zover aangeduid als strafbare feiten'. Met het oog daarop voorziet, zoals hierboven al werd opgemerkt, artikel 22 in strafbaarstellling van het in het bestemmingsplan opgenomen verbod om zonder aanlegvergunning bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden. Het algemeen gebruiksverbod zelf is opgenomen in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening (zie hierboven onder algemeen gebruiksverbod).

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aan- en/of uitbouwen (inclusief aangebouwde bijgebouwen).

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aan- of uitbouwen (inclusief aangebouwde bijgebouwen) is geen ontheffing nodig.

Ter toelichting: Een uitbouw behoort functioneel tot het hoofdgebouw. Gebruikelijk is dat een aanbouw op grond van de jurisprudentie functioneel tot het hoofdgebouw kàn behoren, afhankelijk van de vraag of het gaat om een aangebouwd bijgebouw of niet. Het voorliggend bestemmingsplan is op het punt van de functionele regeling duidelijk door de definitie in artikel 1. Hier is in de definitie van bijgebouw de functionele ondergeschiktheid van aanbouwen in de vorm van aangebouwde bijgebouwen, losgelaten, maar voor een vrijstaand bijgebouw geldt die functionele ondergeschiktheid nadrukkelijk nog wel.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Ontheffing voor aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijgebouw

Voor het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is een ontheffing nodig. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 14.6.

Ontheffing voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten een ontheffing te verlenen (zie lid 14.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende 'Lijst van bedrijfstypen wonen-werken' (bijlage 2).

Er is voldaan aan het bepaalde in artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) door middel van een kennisgeving van het voornemen tot het maken van het voorliggend bestemmingsplan. Gezien het stadium waarin het plan op dat moment verkeerde, zijn toen geen stukken ter inzage gelegd, is toen evenmin gelegenheid geboden zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen en zijn onafhankelijke instanties niet in de gelegenheid gesteld advies uit te brengen over het voornemen.

Op 30 november 2009 is het voorontwerp-bestemmingsplan Helpman toegelicht aan het Wijkcomité Helpman. In het bijzonder is daarbij aandacht besteed aan het noordwestelijke deel van het plangebied waar de komende tijd ontwikkelingen te verwachten zijn. Vanwege de mogelijke verplaatsing van het kermisexploitantenterrein naar de overzijde van de Helper Westsingel is de betreffende projectleider op 3 februari 2010 aanwezig geweest bij de vergadering van de Vereniging van Eigenaren van de Hora Siccamasingel nrs. 4-64a. Hij heeft daar onder meer de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid om op het terrein achter hun woningen woonwagens op te richten toegelicht.

Vervolgens hebben burgemeester en wethouders het voorontwerp-bestemmingsplan Helpman bij besluit van 26 januari 2010 vrijgegeven voor inspraak en wettelijk overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Over het voorontwerp-bestemmingsplan is een inspraakprocedure gevoerd op grond van de Algemene Inspraakverordening Groningen 2005. In het kader van deze procedure heeft het voorontwerp-bestemmingsplan van 26 februari 2010 tot en met 26 februari 2010 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon schriftelijk op het bestemmingsplan worden gereageerd. Van deze geboden mogelijkheid is door een viertal personen gebruik gemaakt. Voor de precieze inhoud van de inspraakreacties en de gemeentelijke reactie daarop wordt verwezen naar het inspraakverslag dat als de losse bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Naar aanleiding van de inspraakreacties op het voorontwerp-bestemmingsplan is voor het perceel Verlengde Hereweg 57-59 de bouwvergunning zoals die is verleend op 15 februari 2010 overgenomen in het ontwerp-bestemmingsplan Helpman. Concreet betekent dit dat de bouwhoogte aan de voorzijde (Verlengde Hereweg) wordt vergroot naar 14 meter. De maatvoeringsgrens verschuift naar het westen en komt ter hoogte van de bestemmingsgrens tussen Wonen en Centrum te liggen. De maximale hoogte op het achterliggende deel van de kavel wordt opgehoogd van 4 meter naar 6 meter. Tevens wordt een aanduiding opgenomen om detailhandel op de bovengelegen verdiepingen mogelijk te maken, conform de verleende vergunning.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerp-bestemmingsplan toegezonden aan een aantal (overheids)instanties. De volgende instanties hebben gereageerd:

1. 1. Provincie Groningen d.d. 22 februari 2010;
2. 2. Gasunie d.d. 15 maart 2010;
3. 3. Brandweer, regio Groningen d.d. 22 maart 2010;
4. 4. VROM-Inspectie d.d. 6 april 2010.

De brieven, genoemd onder de nummers 1 tot en met 4, zijn in het navolgende samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Kopieën van alle brieven zijn opgenomen in de bijlagen bij deze bestemmingsplantoelichting.

Ad 1. Provincie Groningen d.d. 22 februari 2010

De provincie Groningen deelt mee dat het voorontwerp-bestemmingsplan Helpman geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Reactie gemeente:

De opmerking van de provincie Groningen wordt voor kennisgeving aangenomen.

Ad 2. Gasunie d.d. 15 maart 2010

De Gasunie heeft het bestemmingsplan Helpman getoetst aan het nieuwe externe veiligheidsbeleid van het ministerie van VROM, zoals dat naar verwachting in 2010 in werking zal treden middels de AMvB Buisleidingen. De circulaire 'Zonering langs hoge druk aardgastransportleidingen' uit 1984 zal dan komen te vervallen. Op grond van deze toetsing komt de Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van de leidingen van de Gasunie valt. Daarmee staat vast dat de leidingen geen invloed hebben op de verdere planontwikkeling.

Reactie gemeente:

De opmerking van de Gasunie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Ad 3. Brandweer, regio Groningen d.d. 22 maart 2010

Het bestemmingsplan Helpman is beoordeeld in het kader van externe veiligheid, specifiek het groepsrisico. In de externe veiligheidsparagraaf van het bestemmingsplan is aangegeven dat de Milieudienst een inventarisatie heeft uitgevoerd van potentiele risicobronnen in en nabij het plangebied. Aangegeven is dat uit deze inventarisatie blijkt dat de volgende drie risicobronnen van belang zijn voor het plangebied:

1. 1. Zwembad De Papiermolen

Het invloedsgebied van het zwembad reikt niet tot in het plangebied en de inrichting valt niet onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Verantwoording van het groepsrisico is niet aan de orde. Een nadere advisering vanuit de brandweer ten aanzien van het groepsrisico van deze inrichting is dan ook niet aan de orde.

2. 2. A7/N7 Weg der Verenigde Naties

De A7/N7 is aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarnaast is aangegeven dat het plangebied op 130 meter van de weg ligt en de dichtstbijzijnde bebouwing ligt op 170 meter. In de externe veiligheidsparagraaf is aangegeven dat uit berekeningen van het groepsrisico blijkt dat het groepsrisico laag is en dat de actualisatie van het bestemmingsplan Helpman geen invloed heeft op de hoogte van het groepsrisico. Uit nadere beschouwing blijkt dat het invloedsgebied van de A7/N7 circa 230 meter bedraagt. Het AOC Terra MBO Groningen ligt voor een deel in het invloedsgebied. Voor de school is op de plankaart een bouwblok opgenomen dat groter is dan de bestaande bebouwing van de school en dit bouwblok mag voor 100% bebouwd worden. Hierdoor is het mogelijk dat het aantal personen in het invloedsgebied toeneemt. Omdat de school op de rand van het invloedsgebied ligt, draagt deze naar verwachting niet of nauwelijks bij aan de hoogte van het groepsrisico. Dit neemt niet weg dat hier in geval van een zwaar ongeval hittestralings-, overdruk- en/of toxische effecten mogelijk zijn.

3. 3. Spoorlijn Onnen-Groningen

Het plangebied ligt op circa 230 meter van het spoor. Aangegeven is dat het effectgebied voor de meeste ongevalscenario's veelal kleiner is dan 230 meter, maar dat er ook scenario's zijn met grotere effectafstanden. De conclusie is dat de actualisatie van het bestemmingsplan Helpman geen toename van het groepsrisico tot gevolg heeft. Uit nadere beschouwing blijkt dat het invloedsgebied van het spoor circa 1250 meter bedraagt. Het plangebied ligt in zijn geheel in het invloedsgebied. Door de ruime onderlinge afstand tot het spoor draagt het plangebied niet of nauwelijks bij aan de hoogte van het groepsrisico. Desondanks geldt ook hier dat bij een zwaar ongeval letale effecten in het plangebied mogelijk zijn. Bij een explosie zijn tot op circa 330 meter van het spoor hittestralings- en overdrukeffecten mogelijk. Bij een toxische wolk zijn in het gehele plangebied toxische effecten mogelijk.

Door de actualisatie van het bestemmingsplan Helpman neemt het groepsrisico niet of nauwelijks toe. Hierdoor kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Uit de beoordeling van het aspect bestrijdbaarheid blijkt dat het plangebied in voldoende mate voor de hulpdiensten bereikbaar is en in voldoende mate is voorzien van bluswatervoorzieningen. De Brandweer merkt wel op dat het spoor vanwege de ligging beperkt bereikbaar is. In de directe omgeving van de A7/N7, maar ook het spoor zijn nauwelijks bluswatervoorzieningen aanwezig of deze zijn slecht bereikbaar. Hierdoor is de brandweer bij een incident voornamelijk afhankelijk van tertiaire bluswatervoorzieningen (groot watertransport), waarvoor een lange opkomsttijd van circa een een half uur geldt. Uit de beoordeling van het aspect zelfredzaamheid blijkt dat de school in het invloedsgebied van de A7/N7 middelbaar beroepsonderwijs betreft. Hierdoor worden de aanwezige personen gemiddeld als zelfredzaam beschouwd. De omgeving van de school biedt voldoende mogelijkheden voor ontvluchting. Voor de rest van het plangebied kan over het algemeen gesteld worden dat deze op ruime afstand van het spoor ligt, zodat de bebouwing eventueel bescherming kan bieden tegen optredende effecten. De oostzijde van het plangebied betreft voornamelijk woningbouw, waardoor de aanwezige personen gemiddeld als zelfredzaam worden beschouwd. Uitzondering hierop zijn een basisschool en een opvang voor gehandicapten. Voor een eventuele ontruiming zijn voldoende vluchtwegen aanwezig die van de risicobronnen afleiden. Tot slot blijkt dat het plangebied geheel in het sirenebereik van Waarschuwing en Alarmering Systeem (WAS) ligt.

De actualisatie van het bestemmingsplan Helpman heeft geen negatieve gevolgen voor het groepsrisico of ten aanzien van de bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid in het plangebied. Het bestemmingsplan geeft dan ook geen aanleiding tot een nader advies voor het treffen van maatregelen. Wel adviseert de Brandweer om de inventarisatie van de Milieudienst en ook het overlegadvies van de Brandweer als bijlage aan het bestemmingsplan toe te voegen.

Reactie gemeente:

Naar aanleiding van de overlegreactie van de Brandweer is de inventarisatie externe veiligheid van de Milieudienst als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. De overlegreactie zelf is als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen in bijlage 1. De tekst van de milieuparagraaf is ongewijzigd gebleven.

Ad 4. VROM-Inspectie d.d. 6 april 2010

De VROM-Inspectie refereert aan de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders waarin de minister van VROM heeft aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr.1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Gemeenten verzoeken zelf de afzonderlijke rijksdiensten om advies. De VROM-Inspectie coordineert de rijksreactie over onder meer voorontwerp-bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan Helpman geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen zoals verwoord in de RNRB.

Reactie gemeente:

De opmerking van de VROM-Inspectie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen heeft in het algemeen betrekking op nieuwe ontwikkelingen waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn en die door de gemeente worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan Helpman heeft echter betrekking op een reeds bebouwd deel van de gemeente, waarbij de ontwikkelingen aan het particuliere initiatief worden overgelaten. Met betrekking tot het bestemmingsplan spreekt men daarom ook wel van "toelatingsplanologie" als tegenhanger van "uitvoeringsplanologie". Daar waar de gemeente wél ontwikkelingen realiseert (zoals bijvoorbeeld het herinrichten van de openbare ruimte) zal de economische uitvoerbaarheid bij die ontwikkelingen worden aangetoond.

Nagegaan is of het op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de daarin opgenomen regeling omtrent grondexploitatie noodzakelijk is een exploitatieplan aan het bestemmingsplan toe te voegen. Een dergelijk plan wordt tezamen met het bestemmingplan door de raad vastgesteld en bevat een verantwoording van de wijze, waarop de kosten van een ontwikkeling, waaronder de bouw van woningen, verzekerd zijn. Daarnaast kan een exploitatieplan inrichtingseisen voor de ontwikkeling bevatten. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieovereenkomst is gesloten met de ontwikkelaar, als het gaat om gronden die in eigendom zijn van de gemeente danwel die reeds zijn vergund of waarvoor een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan is opgenomen. In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatie) is geregeld dat een exploitatieplan ten behoeve van een ontwikkelingen die door middel van een wijzigingsbevoegheid wordt mogelijk gemaakt pas ten tijde van de wijziging van de bestemming hoeft worden vastgesteld. Aangezien er binnen het bestemmingsplan Helpman geen sprake is van nieuwe ontwikkelingen (de bestaande situatie wordt vastgelegd óf de bestaande planologische rechten uit het oude bestemmingsplan Helpman worden overgenomen) is het niet nodig een aparte overeenkomst met de ontwikkelaar te sluiten of een exploitatieplan vast te stellen.