In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost van de gemeente Groningen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het gml-bestand NL.IMRO.0014.BP516BedrterreinZo-vg01met de bijbehorende regels en bijlagen.

de verbeelding van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost, met het identificatienummer NL.IMRO.0014.BP516BedrterreinZo-vg01.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een maatvoeringsvlak.

een op de verbeelding geheel of gedeeltelijk door maatvoeringsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop bebouwingsregelingen van eenzelfde aard van toepassing zijn.

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken kan worden uitgeoefend, mits:
1. het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, en
2. de woonfunctie in overwegende mate intact blijft, en
3. waarbij het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

voorzieningen, die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de hoge kans dat in dat gebied archeologische sporen voorkomen.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een woonwagen bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden.

op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand.

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kapverdieping en dakopbouw ten behoeve van technische voorzieningen.

een al dan niet overdekte verkoopruimte waarop het volledige assortiment aan bouwmaterialen en doe-het-zelf artikelen uit voorraad wordt aangeboden, met een minimum verkoopvloeroppervlakte van 1000 m².

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

de som van de oppervlaktes van alle bouwlagen van een gebouw, gemeten op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel in auto's en motoren, boten en caravans en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in goederen die naar hun aard zodanig brand- en/of explosiegevaar kunnen opleveren dat uitstalling ten verkoop in een winkelgebied niet verantwoord is.

detailhandel in materialen voor de ruwbouw van gebouwen en dergelijke zoals stenen, zand, beton, bestratingsmateriaal en hout.

detailhandel in tenten en kampeeruitrusting, zoals kampeermeubelen, slaapzakken en kooktoestellen, en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen, met een minimum-verkoopvloeroppervlakte van 1000 m².

detailhandel in keukens en sanitair en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen.

detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikt detailhandel in voedings- en genotmiddelen.

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg.

woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en elk ander gebouw waar gedurende een langere periode van de dag mensen verblijven.

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

een concentratie van detailhandel in niet-volumineuze goederen, al of niet in combinatie met detailhandel in volumineuze goederen, met een minimum-verkoopvloeroppervlakte van 1.500 m² per vestiging, buiten bestaande winkelgebieden.

detailhandel in meubelen en artikelen ten behoeve van de inrichting van een woning en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen met een minimum verkoopvloeroppervlakte van 1000 m².

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het hoofdgebouw exclusief architectonisch ondergeschikte delen die door de vorm onderscheiden kunnen worden van dit hoofdgebouw.

een bedrijf of instelling, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, grillrooms, shoarmazaken, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's en daarmee vergelijkbare horecabedrijven.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, met eventueel daaraan ondergeschikt het verstrekken van etenswaren of maaltijden voor gebruik ter plaatse, zoals (eet)café's, met uitzondering van discotheken en nachtclubs.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, waarbij het doen beluisteren van overwegend electrisch versterkte muziek of het gelegenheid geven tot dansen een wezenlijk onderdeel vormen, zoals discotheken, alsmede horecabedrijven gericht op het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor gebruik ter plaatse, ook tussen 02.00 en 06.00 uur, zoals nachtclubs en automatieken.

horecabedrijven gericht op het verstrekken van logies met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse, zoals hotels en pensions.

1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan.

2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde,

één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige, financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een publiekgerichte baliefunctie.

een door tenminste één hellend dakvlak omsloten dak dat meer dan 50% van de bovenste vloerlaag van de onderliggende verdieping omvat.

een object waarvoor ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden.

het verstrekken van gelegenheid tot overnachting met ontbijt als toeristisch-recreatieve voorziening in een woning en ondergeschikt aan de woonfunctie.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) vloeroppervlakte van horecagelegenheden, kantoren, winkels, bedrijven of instellingen uitgezonderd de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

detailhandel die wordt uitgeoefend als onzelfstandig onderdeel van en in rechtstreeks verband met de hoofdactiviteit, die volgens het bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan en daaraan naar aard en omvang ondergeschikt is.

het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

1. a. voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of een tuin grenst: de hoogte van die weg of tuin ter plaatse van de hoofdtoegang van het bouwwerk;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel aanbieden van diensten:

a. gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel;

b. door anderszins goederen uit te stallen of uitgestald te hebben om deze te koop aan te bieden, te verkopen of af te leveren.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

woningen, scholen, crèches en kinderopvangplaatsen met de daarbij behorende erven.

een al dan niet overdekte verkoopruimte waarin in hoofdzaak detailhandel wordt uitgeoefend in artikelen voor de inrichting en het onderhoud van particuliere tuinen of daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals tuinplanten, zaai- en pootgoed, tuinmest, teelaarde, tuingereedschap, tuinhout, tegels, sierstenen, tuinhuisjes, materialen voor de aanleg en onderhoud van vijvers- en fonteinen, alsmede kamerplanten, snijbloemen en potterie, met als nevenassortiment dierbenodigdheden en -voeders, huis- en hobbydieren, tuinmeubilair, tuinkleding en -schoeisel (uitgezonderd modische, sport- of vrijetijdskleding), materialen voor aanleg en onderhoud van zwembaden en voor buitengebruik bestemde sfeerartikelen.

een inrichting voor de uitoefening van detailhandel in motorbrandstoffen, waaronder begrepen smeermiddelen voor motorvoertuigen en benodigdheden voor gebruik, reiniging of spoedeisende reparaties van motorvoertuigen alsmede accessoires daarvoor en daaraan ondergeschikt detailhandel in voedings- en genotmiddelen.

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke besloten winkelruimte ten behoeve van de detailhandel.

erf dat geen onderdeel is van achtererfgebied.

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de gevel aan de zijde van de weg, waarop de hoofdtoegang van het gebouw is ontsloten.

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een schip uitsluitend of hoofdzakelijk als woning gebruikt of tot woning bestemd.

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

het wonen in combinatie met aan de woonfunctie ondergeschikte kantoor- en werkfuncties in de vorm van aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

het verlenen van diensten, al dan niet in een kantoorgebouw, op administratief, financieel en juridisch gebied, alsmede op het gebied van de informatie- en communicatietechnologie, de verhuur en handel in onroerend goed, architecten-, onderzoeks-, marketing-, uitzend- en beveiligingsbureaus en daarmee naar de aard vergelijkbare vormen van dienstverlening.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevelvlakken en / of de buitenkant dakoverstek en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

op de vloer van de bouwlaag, tussen de binnenzijde van de gevelmuren.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Voor zover op de verbeelding niet anders is aangegeven, wordt de vaststelling van afmetingen bepaald door middel van meting op de verbeelding, met dien verstande dat:

1. a. de maatbepaling tot op 1 meter nauwkeurig geschiedt, en
2. b. de maat van de openbare ruimte wordt berekend naar de ter plaatse geldende werkelijke situatie, behoudens indien de grenslijn van de bebouwing niet in de bestaande voorgevellijn is
3. c. geprojecteerd.

De voor 'agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. cultuurgrond;
2. b. waterhuishoudkundige voorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. paden;
5. e. waterlopen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. additionele voorzieningen.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het opslaan van mest en/of andere landbouwproducten;
2. b. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf;
3. c. het gebruik van de gronden als standplaats voor woonwagens en kampeermiddelen.

De voor 'agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf;
2. b. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van de gronden;
3. c. recreatief medegebruik;
4. d. paden;
5. e. sloten en waterlopen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. additionele voorzieningen.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het opslaan van mest en/of andere landbouwproducten;
2. b. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf;
3. c. het gebruik van de gronden als standplaats voor woonwagens en kampeermiddelen;
4. d. het gebruik van de gronden voor parkeren.

De voor 'bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de bij dit plan behorende Staatvan bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringplichtige en risicovolle inrichtingen;
2. b. een opslagplaats voor vuurwerk ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - vuurwerkopslag';
3. c. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid 6.2.2, onder b, voor het vergroten van de toegestane bouwhoogte met maximaal 4 meter.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, behorende tot een andere categorie dan die welke volgens lid 6.1, onder a, zijn toegestaan;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bewoning;
4. d. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.1, onder a, juncto lid6.5, onder a, ten behoeve van de vestiging van bedrijven, die in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen in een hogere dan de aldaar genoemde categorieën, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die voorkomen in de in lid 6.1, onder a, genoemde categorieën, mits het niet betreft geluidzoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
2. b. lid 6.1, onder a, juncto lid 6.5, onder a, ten behoeve van de vestiging van bedrijven, die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die voorkomen in de in lid 6.1 onder a, genoemde categorieën, mits het niet betreft geluidzoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen.

1. a. Afwijken van de regels met toepassing van de leden 6.4 en 6.6 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   • de bereikbaarheid van gebouwen;
   • het straat- en bebouwingsbeeld;
   • de verkeersveiligheid;
   • de sociale veiligheid;
   • de milieusituatie;
   • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Aan het bepaalde in lid 6.6 wordt geen toepassing gegeven dan nadat een advies van een onafhankelijke deskundige op het gebied van het milieu is ingewonnen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. sublid 7.2.2, onder b, voor een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte met ten hoogste 4 meter;
2. b. sublid 7.2.2, onder c, voor een overschrijding van het maximaal toegestane bebouwingspercentage met ten hoogste het getal 10;
3. c. sublid 7.2.2, onder i en j, voor een overschrijding van de voorgeschreven afstand tot de perceelsgrenzen tot een afstand van minimaal 1 meter, uitsluitend indien de Brandweer hiertoe toestemming heeft gegeven na voorafgaand overleg;
4. d. sublid 7.2.3, onder b, voor het bouwen van windturbines met een ashoogte van maximaal 15 meter.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijven, behorende tot een andere categorie dan die welke volgens subid 7.1.1, onder a en b, zijn toegestaan;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor geluidszoneringsplichtige inrichtingen op andere gronden, dan volgens sublid 7.1.1, onder c, is toegestaan;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van risicovolle inrichtingen op andere gronden, dan volgens sublid 7.1.1, onder d, is toegestaan;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel anders dan volgens sublid 7.1.1, onder e en l, en sublid 7.1.2., onder c, is toegestaan;
5. e. het gebruik van bouwwerken op de gronden, bedoeld in sublid 7.1.1, onder i, met een netto vloeroppervlak van meer dan 200 m²;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de in sublid 7.1.1, onder l, bedoelde detailhandel met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 120 m²;
7. g. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak van meer dan 500 m²;
8. h. het gebruik van gronden voor het verbranden van afvalstoffen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein-afvalverwerking';
9. i. het gebruik van gronden voor het storten van afvalstoffen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein-afvalverwerking' tot een hoogte die, gerekend vanaf de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld, niet meer bedraagt dan de aangegeven hoogtelijnen met storthoogte in meters, met een talud van 1:3, ter plaatse van de aanduiding 'maximum hoogteligging vlak'; bij het gebruik van de gronden in de oostelijke randzone (de zone tussen de hoogtelijn van 0 meter en de Oude Roodehaansterweg) dienen deze gronden hun groene karakter te behouden;
10. j. het gebruik van gronden ten behoeve van ligplaatsen voor woon- en bedrijfsschepen;
11. k. het gebruik van een bedrijfswoning of bedrijfswoonwagen anders dan als zodanig ten dienste van een ter plaatse gevestigd bedrijf;
12. l. het gebruik van gronden anderszins voor bewoning;
13. m. het gebruik van gronden ten behoeve van reclamevoertuigen en -objecten, met die verstande dat dit verbod niet van toepassing is op reclamemasten die bij of krachtens deze regels zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. sublid 7.1.1 voor een facilitair centrum met voorzieningen ter ondersteuning van bedrijfsactiviteiten, zoals een congrescentrum, een hotel/restaurant, een informatiecentrum, financiële dienstverlening, een koeriersdienst, een uitzendbureau, vergaderaccommodatie en detailhandel ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - ontheffingsgebied 1', met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte van de detaihandel ten hoogste 300 m² mag bedragen;
2. b. sublid 7.1.1, onder a en b, juncto lid 7.5, onder a, ten behoeve van de vestiging van bedrijven, die in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen in een hogere dan de aldaar genoemde categorieën, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die voorkomen in de in sublid 7.1.1, onder a en b, genoemde categorieën, mits het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
3. c. sublid 7.1.1, onder a en b, juncto lid 7.5 onder a, ten behoeve van de vestiging van bedrijven, die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, maar naar hun aard en invloed op de omgeving kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven, die voorkomen in de in sublid 7.1.1, onder a en b, genoemde categorieën, mits het niet betreft geluidszoneringsplichtige of risicovolle inrichtingen;
4. d. sublid 7.1.1., onder b, en lid 7.5, onder a, voor bedrijven bedoeld in de categorieën 4.1 en 4.2 van deStaat van bedrijfsactiviteiten, alsmede bedrijven in milieucategorie 5, ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone - ontheffingsgebied 2';
5. e. sublid7.1.1., onder a en b, juncto lid7.5 onder d, voor het gebruik van gronden en bouwwerken voor ondergeschikte detailhandel, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 250 m2 en dat detailhandel in voedings- en genotmiddelen niet is toegestaan.
6. f. sublid 7.1.1., onder e, voor naar hun aard en omvang vergelijkbare vormen van volumineuze detailhandel;
7. g. sublid 7.1.1, onder j, voor horeca - 1, horeca - 2en horeca - 3, anders dan ter plaatse van de aanduiding 'horeca', met inachtneming van artikel 20, leden 20.4, 20.5 en 20.6;
8. h. sublid 7.1.1, onder l, voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen, met uitzondering van LPG, op andere gronden dan ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte van de gebouwen maximaal 120 m² mag bedragen;
9. i. sublid7.1.1, onder l, voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen, met inbegrip van LPG, ter plaatse van de aanduiding 'risicovolle inrichting', met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte van de gebouwen maximaal 120 m² mag bedragen;
10. j. sublid 7.1.2, onder a, ten behoeve van het toestaan van maximaal 70% van de bruto vloeroppervlakte voor kantoorruimte die ten dienste staat aan het ter plaatse gevestigde bedrijf, met inachtneming van het bepaalde in artikel 20, leden 20.4 en 20.5.

1. a. Afwijken van de regels met toepassing van de leden 7.4en 7.6 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   • de bereikbaarheid van gebouwen;
   • het straat- en bebouwingsbeeld;
   • de verkeersveiligheid;
   • de sociale veiligheid;
   • de milieusituatie;
   • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Aan het bepaalde in lid 7.4, onder d, voor het oprichten van windturbines in de nabijheid van een aardgastransportleiding wordt alleen toepassing gegeven mits geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de aardgastransportleiding en voorafgaand instemming van de leidingbeheerder is verkregen.
3. c. Aan het bepaalde in lid 7.6, onder b, c en d wordt geen toepassing gegeven dan nadat een advies van een onafhankelijke deskundige op het gebied van het milieu is ingewonnen. Voor het toestaan van bedrijven in categorie 5 geldt verder dat dit pas mogelijk is na een zorgvuldige belangenafweging waarbij de effecten op de invulling van de naaste omgeving in beeld gebracht zijn wat betreft beeld- en omgevingskwaliteit, profilering, representativiteit, entreefunctie etc. De beoordeling vindt plaats in regionaal verband waarbij ook de verkeersaspecten worden betrokken.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd dan wel op de verbeelding nieuwe bouwvlakken worden aangegeven, mits:

• de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
• voldaan moet worden aan de alsdan geldende eisen ten aanzien van externe veiligheid vanwege inrichtingen;
• voldaan moet worden aan de alsdan geldende eisen ten aanzien van externe veiligheid vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de waterkering en voorafgaand overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden;
• geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de vaarweg en voorafgaand instemming van de vaarwegbeheerder is verkregen.

De voor 'groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, met dien verstande dat de breedte van deze bestemming langs de Hunze gemiddeld minimaal 5 meter vanaf de insteek van de Hunze bedraagt;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. recreatieve voorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. waterlopen en waterpartijen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. additionele voorzieningen.

De voor 'natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud , herstel en ontwikkeling van de natuurlijke, de landschappelijke en de cultuurhistorische waarden;
2. b. waterhuishoudkundige doeleinden;
3. c. recreatief en agrarisch medegebruik;
4. d. paden, waaronder ook fietspaden;
5. e. waterlopen, sloten, bermen en beplanting;
6. f. additionele voorzieningen.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het opslaan van mest en/of andere landbouwproducten;
2. b. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf;
3. c. het gebruik van de gronden als standplaats voor woonwagens en kampeermiddelen;
4. d. het gebruik van de gronden voor parkeren;
5. e. het veranderen van het tracé van de wegen, paden en structuren ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

De voor 'verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, fiets- en voetpaden;
2. b. wegen met een cultuurhistorische en/of landschappelijke waarde, ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. bermen, taluds, groenvoorzieningen en waterlopen;
6. f. faunapassages, ecoducten en ecotunnels;
7. g. een laad-en loswal, ter plaatse van de aanduiding 'laad- en losplaats';
8. h. additionele voorzieningen.

Tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerstelid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet op de ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend het veranderen van het tracé van de wegen ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone- wijzigingsgebied 1' wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein'.
2. b. Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van artikel7van overeenkomstige toepassing.

De voor 'verkeer - railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. spoorwegverkeer;
2. b. groenvoorzieningen met onderhoudspaden, bermen en waterlopen;
3. c. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.1 voor het bouwen van gebouwen ten dienste van de bestemming met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximale oppervlakte van 30 m², mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. bermen en groenvoorzieningen;
3. c. waterhuishoudkundige doeleinden;
4. d. additionele voorzieningen, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

De voor 'leiding - gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van aardgastransportleidingen inclusief bijbehorende belemmeringenstrook.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. Verder geldt voor zover de op de verbeelding weergegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, dat de dubbelbestemming 'leiding - gas' voorrang krijgt.

Er zijn wat de bebouwing betreft, in afwijking van de bepalingen bij de andere voorkomende bestemming(en), uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan ten behoeve van de aardgastransportleidingen tot een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2 ten behoeve van de bouw van in de andere bestemming(en) genoemde bouwwerken, geen gebouw zijnde, na voorafgaand schriftelijk overleg met de betreffende leidingbeheerder en mits geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de aardgastransportleiding en geen kwetsbare objecten worden toegelaten.

De voor 'leiding - hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van bovengrondse hoogspanningsleidingen.

Er zijn wat de bebouwing betreft, in afwijking van de bepalingen bij de andere voorkomende bestemming(en), uitsluitend hoogspanningsmasten toegestaan met een maximale bouwhoogte van 55 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2 ten behoeve van de bouw van in de andere bestemming(en) genoemde bouwwerken geen gebouw zijnde, na voorafgaand overleg met de betreffende leidingbeheerder en mits geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de hoogspanningsleiding.

De voor 'leiding - riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van ondergrondse rioolleidingen.

Er zijn wat de bebouwing betreft, in afwijking van de bepalingen bij de andere voorkomende bestemming(en), uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde toegestaan ten behoeve van de rioolleiding tot een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 15.2 ten behoeve van de bouw van in de andere bestemming(en) genoemde bouwwerken, geen gebouw zijnde, na voorafgaand overleg met de betreffende leidingbeheerder en mits geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de rioolleiding.

De voor 'waarde - archeologie 1' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 50m² en een grotere diepte dan 0,3 meter beneden maaiveld, waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming Waarde - Archeologie - 1 van de verbeelding te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'waarde - archeologie 2' aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, bestemd voor het behoud van archeologische waarden.

Voor het bouwen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 200m² en een grotere diepte dan 0,3 meter beneden maaiveld, waarvoor een omgevingsvergunning is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie - 2' van de verbeelding te verwijderen indien op basis van archeologisch onderzoek door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor waterkering.

Er zijn wat de bebouwing betreft, in afwijking van de bepalingen bij de andere voorkomende bestemming(en), uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van waterkering.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 18.2 ten behoeve van de bouw van bouwwerken overeenkomstig de regels van de andere bij dit plan aangewezen bestemmingen, mits geen afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de waterkering en voorafgaand overleg met de waterbeheerder heeft plaatsgevonden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behalve ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de parkeergelegenheid en de laad- en losmogelijkheden;
2. b. de ruimte tussen bouwwerken.

Voor zover zulks niet op grond van een andere bepaling van de regels kan worden toegestaan, kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de voorgeschreven maximale maten, afmetingen en percentages tot ten hoogste 10% of 1 meter;
2. b. voor aanpassing in geringe mate van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. voor overschrijding van de bouw- en/of maatvoeringsgrenzen:
   1. indien een meetverschil of de situatie ter plekke daartoe aanleiding geeft;
   2. ten behoeve van stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, hijsinrichtingen, lift- en trappenhuizen alsmede naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken;
4. d. voor overschrijding van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en buitentrappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting maximaal 25 m² bedraagt;
   2. deze bouwhoogte met maximaal 25% wordt overschreden;
5. e. voor het oprichten van kleine, niet voor bewoning bestemde, gebouwtjes voor zakelijke doeleinden, zoals kiosken en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met een maximale inhoud van 50 m³;
6. f. voor het oprichten van bouwwerken van openbaar nut en voor duurzame energieopwekking, zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasreduceerstations, pompgebouwen voor warmte-koudeopslag en daarmee gelijk te stellen bouwwerken met een maximale inhoud van 200 m³;
7. g. voor het oprichten van containers voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, als bedoeld in artikel 1.1., eerste lid, Wet milieubeheer, met een maximale inhoud van 200m³, met dien verstande dat voor ondergrondse containers geen maatvoeringsbeperkingen gelden;
8. h. voor het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de verkeers- en waterinfrastructuur;
9. i. voor het bouwen van een collector voor warmteopwekking of een paneel voor elektriciteitsopwekking op een dak van een bouwwerk;
10. j. voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals vlaggenmasten, reclame-uitingen tot een maximale hoogte van 6 meter, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen;
11. k. voor het innemen van een standplaats voor straathandel;
12. l. voor het oprichten van geluidwerende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 4 meter;
13. m. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 meter vanaf peil, met dien verstande dat voor reclame-uitingen een maximale hoogte van 6 meter geldt;
14. n. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, tot maximaal 40 meter vanaf peil.

Afwijken van de regels met toepassing van lid 22.1 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost.

Het plangebied van dit bestemmingsplan omvat het bedrijvengebied in het zuidoosten van de stad ten zuiden van de N7/A7. Het gebied kent verschillende bedrijventerreinen, waarvan een aantal in de loop der jaren een andere naam heeft gekregen. Momenteel kennen we de bedrijventerreinnen Winschoterdiep, Euvelgunne, Stainkoeln, Eemspoort en Roodehaan.

Er is daarom voor dit bestemmingsplan gekozen voor één verzamelnaam, Bedrijventerrein Zuidoost.

Het bestemmingsplan legt in hoofdzaak de bestaande situatie vast met inbegrip van de reeds verleende bouw- en omgevingsvergunningen in de afgelopen periode. Voor het plangebied is op 28 maart 2012 een voorbereidingsbesluit genomen vanwege het externe veiligheidsaspect. Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen 2006 mogen zich in de nabijheid van risicovolle inrichtingen zoals het Afvalbrengstation geen kwetsbare objecten vestigen, waaronder kantoorgebouwen groter dan 1.500 m². Hoewel er geen zelfstandige kantoren zijn toegestaan, sloot een aantal verouderde plannen dit niet geheel uit, omdat aan de oppervlakte van kantoorruimte bij (bestaande) bedrijven geen beperking was gesteld. In dit nieuwe bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost wordt dit nu wel geregeld.

Het plangebied wijkt ten opzichte van het gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit genomen is af voor wat betreft een strook grond aan de zuidoostkant langs de snelweg naar Hoogezand aan de zuidkant van het nieuwe terrein Roodehaan. Hier is een driehoekige punt van 3,25 hectare langs de snelweg toegevoegd, ten koste van een schil aan de zuidzijde van Roodehaan met een ongeveer even grote oppervlakte, zodat de totale oppervlakte bedrijfsterrein niet wordt vergroot en geen strijdigheid ontstaat met de Provinciale Omgevingsverordening.

Op deze wijze wordt een meer logische begrenzing met meer kavels langs de N7/A7 van het bedrijventerrein Zuidoost verkregen.

Ligging plangebied

Zoals uit bovenstaande tekening van het overzicht van het plangebied is af te lezen, wordt de plangrens in het noorden bepaald door de N7/A7/-Beneluxweg, de oostgrens door het nieuwe Euvelgunnetracé, de zuidgrens door de rand van de bedrijfsterreinen Roodehaan en de afvalstort van Stainkoel'n en ARCG. De westgrens wordt bepaald door het spoorwegtracé Groningen-Haren. Dit tracé is tevens de gemeentegrens.

Inleiding

In totaal zijn op het bedrijventerrein Zuidoost (inclusief het gedeelte ten noorden van de N7/A7) ruim 800 bedrijven gevestigd en zijn circa 20.000 mensen werkzaam. Zuidoost is hiermee het grootste en belangrijkste bedrijventerreinencluster van Noord Nederland. Dat betekent dat zowel op lokaal als op regionaal niveau aandacht is voor de ontwikkeling van Zuidoost. In de Regiovisie Groningen-Assen en het Provinciaal Omgevingsplan (POP) Groningen heeft Zuidoost de ruimte gekregen om zich de komende jaren te ontwikkelen. Het convenant bedrijventerreinen 2010-2020 geeft een overzicht van de afspraken en uitgangspunten op nationaal niveau. In de structuurvisie van de gemeente Groningen speelt Zuidoost een belangrijke rol vanwege de huidige bedrijvigheid én voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

Het bedrijventerrein kenmerkt zich door gemengde bedrijvigheid. Het is mogelijk om in milieucategorieën 1 tot en met 3.2 (met een ontheffing naar categorie 4) van de VNG-bedrijvenlijst een bedrijf te vestigen in het gebied. In het zuidelijk deel van het plangebied, waar de meer zware industrie is gevestigd, zijn bedrijven in categorie 4 toegestaan, met een afwijkingsmogelijkheid voor categorie 5 bedrijven. De vestiging van deze zware vorm van bedrijvigheid is pas mogelijk na een zorgvuldige belangenafweging, waarbij de gevolgen voor de naaste omgeving in beeld moeten worden gebracht.

Eemspoort is het nieuwste deel (rond 2000) en hier is het grootste deel van de bedrijvigheid handelsgerelateerd. Eemskanaal en Winschoterdiep stammen uit de jaren zestig en kenmerken zich naast handel door industrie, transport en ambachtelijke bedrijven.

Deze terreinen zijn vanaf 2005 onderworpen aan een grootschalige revitaliseringsoperatie op basis van het vastgestelde Masterplan 'Revitalisering Winschoterdiep-Eemskanaal'.

Vooral in het zuidelijke deel van het plangebied is een aantal zwaardere milieucategorie 4 bedrijven gevestigd, die als zodanig op de verbeelding (plankaart) zijn aangeduid.

Vanuit de gemeente ligt de komende jaren het beleid rond de bedrijventerreinen op de bijstelling van de uitgifteplanning, het meer loslaten van de thematisering en toename van de inzet op herstructurering en parkmanagement. Zowel vanuit de (rijks)overheid als vanuit het bedrijfsleven wordt steeds meer belang gehecht en aandacht geschonken aan een kwalitatief goede bedrijfsomgeving. Door een kwalitatief goede terreinvoorraad kan de bestaande werkgelegenheid beter behouden worden en worden (nieuwe) investeringen op de terreinen gestimuleerd. Hieronder volgt een opsomming van de beleidskaders die van belang zijn voor de ontwikkelingen van het bedrijventerrein Zuidoost.

Marktanalyse bedrijventereinen: naar een nieuwe en vraaggerichte strategie (2012)

In de analyse is onderzocht hoe de vraag naar bedrijvenlocaties zich de komende jaren in de stad Groningen en regio zal ontwikkelen. Daaruit komt naar voren dat de verwachte vraag in de toekomst op een structureel lager niveau ligt dan in het verleden. Tegelijk blijkt ook dat de economische ontwikkeling zich naar verwachting verder gaat concentreren in de stad Groningen en dat rondom een aantal sectoren (kennis, onderwijs, zorg) nog een behoorlijke groeiverwachting geldt. Voor bedrijventerreinen wordt daarnaast een verschuiving voorzien naar kleinschalige kavels, flexibeler aanbod en meer multifunctionaliteit.

Deze ontwikkelingen vragen om ingrijpen en een nieuwe strategie. In samenwerking met de regio is een plan uitgevoerd voor een vermindering van de voorraad bedrijventerreinen. Het ligt dus voor de hand om daar waar mogelijk is te komen tot faseren, schrappen en herprofileren van werklocaties in Groningen. De tweede en derde fase van het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan worden daarom pas ontwikkeld wanneer er voldoende vraag vanuit de markt is.

Structuurvisie Detailhandel 2010-2020

Het beleid met betrekking tot winkels en winkellocaties in de gemeente Groningen is verwoord in de Structuurvisie Detailhandel 2011-2020. Met deze visie werkt de gemeente Groningen aan een optimale detailhandelsstructuur voor haar bewoners en bezoekers. Een belangrijk element in de Structuurvisie Detailhandel is de ruimtelijke opbouw van de detailhandelsstructuur in Groningen: de juiste winkel op de juiste plaats. Hierbij spelen elementen als clustering, nabijheid voor de consument, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, levensvatbaarheid en uitstraling een grote rol. De Structuurvisie onderscheidt hierbij drie niveaus: (1) de binnenstad als hoofdwinkelcentrum, (2) wijkwinkelcentra voor dagelijkse boodschappen en (3) perifere en grootschalige detailhandel (met name op bedrijventerreinen). Voor het bedrijventerrein Zuidoost is daarmee vooral (3) van belang.

De groei van de detailhandel in de stad Groningen heeft zich het afgelopen decennium sterk buiten de reguliere winkelcentra gemanifesteerd. Op enkele bedrijventerreinen zijn inmiddels belangrijke publiekstrekkers gevestigd, en de vraag naar perifere winkelvestiging is in zijn algemeenheid nog steeds groot. Op enkele locaties in de stad zijn thematische clusters ontwikkeld of gepland. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het Hoendiep/Peizerweg (meubels), Driebond (auto's) en de toekomstige ontwikkeling van het Sontweggebied (grootschalige winkels in niet-volumineuze goederen). Deze grootschalige en perifere detailhandel wordt op andere bedrijventerreinen uitgesloten, om clustering te bevorderen, bereikbaarheid te stimuleren, en consumentenstromen en industriële bewegingen zo min mogelijk te vermengen. Om deze reden is perifere detailhandel in principe uitgesloten op het bedrijventerrein Zuidoost en zijn alleen vormen van volumineuze detailhandel toegestaan (zie artikel 7.1.1. onder e).

Deze winkels passen qua maatvoering en/of uitstraling niet in bestaande centra en worden dusdanig doelgericht bezocht dat clustering nauwelijks meerwaarde heeft. Maar deze vorm van detailhandel kan wel een functie vervullen in de consumentenverzorging. Het kan hierbij als voorbeeld gaan om een grootschalig tuincentrum.

Structuurvisie Kantoren 2010-2020

In de Structuurvisie Kantoren staat het beleid van de gemeente Groningen beschreven betreffende kantoren in de stad. In de visie zijn drie beleidslijnen beschreven: temporiseer en verklein het aanbod, besteed aandacht aan de bestaande locaties en vergroot de vraag naar en marktpotentie van het aanbod. Voor het bedrijventerrein Zuidoost is van belang dat in de visie is opgenomen dat er geen zelfstandige kantoorvestigingen groter dan 500 m² zijn toegestaan op bedrijventerreinen. De oppervlakte kantoorruimte behorende bij bedrijven (onzelfstandige kantoren) mag maximaal 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen. Dit is vastgelegd in de nota Terrein in Bedrijf (2007).

Vanwege de externe veiligheid mag de kantoorruimte behorende bij een (bestaand industrieel) bedrijf binnen het invloedsgebied van een Bevi-bedrijf niet groter zijn dan 1.500 m². Voor bestaande bedrijven die op het moment van de tervisielegging van dit bestemmingsplan een grotere oppervlakte hebben, wordt een uitzondering gemaakt.

Tankstations

In het plangebied is op het terrein van de Milieudienst een tankstation aanwezig met LPG. Verder worden geen nieuwe verkooppunten voor LPG toegestaan, omdat zij vanwege het externe veiligheidsaspect beperkingen opleggen aan de invulling van de naaste omgeving. Een uitzondering hierop vormt de zuidwesthoek van het nieuwe terrein Roodehaan, waar de vestiging van risicovolle bedrijven, waaronder ook een verkooppunt voor LPG, via een ontheffing, mogelijk is.

Op Zuidoost is wel ruimte voor 'gewone' tankstations die geen LPG verkopen. Momenteel is er een aantal onbemande tankstations. Nieuwe stations kunnen via een ontheffing worden toegestaan. Op die manier kan vooraf de ruimtelijke- en milieu-invloed van een nieuw verkooppunt getoetst en gestuurd worden.

Horeca

Op het bedrijventerrein Zuidoost bevindt zich aantal horeca-vestigingen (één aan de noordzijde van de Bornholmstraat en één aan de Narvikweg). Deze zijn aangeduid op de verbeelding.

Ten behoeve van de vestiging van een nieuwe horecagelegenheid aan de zuidzijde van Eemspoort (Kielerbocht), waarvoor serieuze plannen bestaan, is eveneens een functie-aanduiding voor horeca opgenomen. De vestiging van nieuwe kleinschalige, bedrijfsondersteunende horeca tot een oppervlakte van 200 m² wordt in dit bestemmingsplan vrijgelaten. Dit geldt niet voor de gebieden binnen de veiligheidszones van Bevi-bedrijven. Voor grotere horecavestigingen is in de planregels een ontheffing opgenomen. Hier gelden eveneens de beperkingen van het Bevi-besluit.

Tot slot is er op het bedrijventerein aan de zuidzijde van de Bornholmstraat een hotel gevestigd, dat positief bestemd is (horeca-5).

Bedrijfswoningen

Er bevinden zich op Zuidoost enkele bedrijfswoningen. De afgelopen jaren is de behoefte aan bedrijfswoningen in dit gebied zeer klein gebleken. Daarom worden in dit plan geen locaties voor

nieuwe bedrijfswoningen meer mogelijk gemaakt.

Een uitzondering hierop vormen de kavels voor wonen/werken aan de Ribe- en Olgerweg waar zich bedrijven met en zonder bedrijfswoningen mogen vestigen. Het oprichten van één woning per bedrijfskavel is hier mogelijk, met een maximum van 5 bedrijfswoningen aan weerszijden van de weg.

In totaal gaat het dus om maximaal 10 bedrijfswoningen.

Daarnaast bevinden zich bij de bedrijfsactiviteiten van woonwagenbewoners aan de Gdanskweg 12 bedrijfswoonwagens. Deze zijn op de verbeelding als zodanig aangeduid.

Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de stad. Het midden en het oosten van het plangebied stonden onder invloed van de oude rivier de Hunze, die het water vanuit het achterland richting de zee afvoerde. De Hunze heeft haar bedding in de loop van de tijden een aantal keer verlegd, zodat de oude oeverwallen in de ondergrond achterbleven. Deze oeverwallen zijn aantrekkelijk voor bewoning geweest. In het gebied lagen drie belangrijkere wegen. Het betreft ten eerste de nog bestaande Oude Roodehaansterweg, die vanaf het Winschoterdiep in noordelijke richting loopt richting Euvelgunne. Verder is er het westelijke deel van de Olgerweg, dat de verbinding vormt met de oostelijker gelegen lintdorpen Engelbert en Middelbert. Even ten westen van de kruising van het Oude en Nieuwe Winschoterdiep kronkelde bovendien een (verhoogde) landweg (of dijk) verder noordwaarts om vervolgens met een paar haakse bochten aan te sluiten op de Oude Roodehaansterweg en de Euvelgunnerweg. Deze weg ontsloot een paar omgrachte boerenplaatsen die midden in het land en ook aan de weg lagen. Bij het begin van dit pad of deze weg stond een tolhek.

Een fragment van de Hottinger-kaart (1773-1794) met hierop aangegeven de loop van de Hunze, Oude Roodehaan, het tolhek (zie boven), het Schuitendiep en buitenplaats Zandvoort

Het (Oude) Winschoterdiep

Om de afwatering van de stad te verbeteren werd in de 14de eeuw een kanaal gegraven tussen de oostelijke stadsgracht en het riviertje de Hunze bij Waterhuizen, het Schuitendiep, later het Oude Winschoterdiep genoemd. Vanaf 1618 werd dit kanaal verder in zuidoostelijke richting verlengd. Het betekende een grote impuls voor de handelscontacten tussen de stad Groningen en de oostelijke Ommelanden. Langs het diep vestigde zich vanaf de 18de eeuw een aantal wind/houtzaagmolens. Het gebied was rond 1830 slechts spaarzaam bewoond. Her en der verspreid lag een aantal al dan niet omgrachte boerenplaatsen, vooral langs de Oude Roodehaansterweg. Ten noorden van het Oude Winschoterdiep richting de stad lag een oude, omgrachte buitenplaats Zandvoort, die al op de Atlas van Hottinger (1773-1794) staat aangetekend. Even ten zuidoosten hiervan aan het Oude Winschoterdiep vestigde zich een houtzaagmolen, de Gideon. In de loop der tijd ontstonden in het gebied kleine buurtschappen als Euvelgunne, Gideon, Oude Roodehaan en Roodehaan.

Bonneblad (1908) met hierop de buurtschappen Euvelgunne, Oude Roodehaan en Roodehaan

Euvelgunne

Euvelgunne is ontstaan langs de Hunze. Nadat de Hunze vanaf Roodehaan door de aanleg van het Winschoterdiep met de stad Groningen was verbonden is dit deel van de Hunze grotendeels drooggevallen. De loop is echter nog goed te volgen door de kronkelige vorm van de Euvelgunnerweg. Deze vormt nu een natuurlijke onderbreking van het rechthoekige stratenpatroon van het bedrijventerrein.

Gideon

De buurtschap Gideon maakte tot 1 december 1914 deel uit van de gemeente Haren en lag in de buurt van het Oude Winschoterdiep, ter plaatse van de huidige Gideonweg en de Duinkerkenstraat. Na een grenscorrectie viel zij voortaan onder de gemeente Groningen. Oorspronkelijk hield de gemeentegrens van Groningen op bij het punt waar het Helperdiepje in het Oude Winschoterdiep uitmondde. Aan de andere kant lagen noordoostelijk de gemeente Noorddijk en oostelijk de gemeente Haren. Van de gemeente Haren liep de oostgrens door tot en met Waterhuizen en de noordgrens lag zelfs nog een eind ten noorden van het Winschoterdiep. In 1908 ontstonden de eerste officiële plannen om de grens tussen de gemeente Groningen en de gemeente Haren te wijzigen. Na aanvankelijke tegenzin van Haren, gingen de beide gemeenteraden toch akkoord met de grenswijziging.

De naam van het buurtschap is afgeleid van de voormalige houtzaagmolen Gideon, die aan de westzijde van het Winschoterdiep lag (gebouwd in 1763 en afgebroken in 1870). Later werd de naam Gideon gebruikt voor de eerste ophaalbrug in de snelweg N7/A7 vanaf de stad Groningen, de Gideonbrug en de weg langs het Winschoterdiep oostzijde kreeg de naam Gideonweg. In 1918 vestigde J. Koster Hzn. aan de westzijde van het Winschoterdiep de scheepswerf Gideon en aan weerszijden van het kanaal ontstond industrie en bewoning die eveneens in de volksmond Gideon werd genoemd.

Oude Roodehaan

De buurtschap Oude Roodehaan ligt ten noorden van het Winschoterdiep, rond de Olgerweg, de Euvelgunnerweg en de Oude Roodehaansterweg.

Gezicht op het oude Winschoterdiep met links de oude boerenplaats Zandvoort
kort voor de sloop. foto: circa 1965-1970

Het westelijke deel is tegenwoordig onderdeel van bedrijventerrein Euvelgunne (Eemspoort). Ter plaatse van het oostelijke deel ligt de afvalverwerkingsbult de Stainkoeln. De buurtschap wordt doorsneden door de Europaweg. Ten zuidoosten van Oude Roodehaan ligt de buurtschap Roodehaan. Het oostelijke en oudste deel van Oude Roodehaan bestond oorspronkelijk uit vijf boerderijen, waaronder enkele oude boerenplaatsen. De meeste boerderijen zijn in de afgelopen jaren gesloopt.

Sinds de gemeenteraad in 1996 akkoord ging met de sloop van Oude Roodehaan voor de aanleg van bedrijventerrein Eemspoort, zijn in de loop der jaren de meeste panden daadwerkelijk gesloopt. De bebouwing in het oostelijke deel is op een loods en een boerderij na, geheel verdwenen. Ook het gebogen tracé van de voormalige spoorlijn Woldjerspoorweg en een bij deze lijn behorende brugwachterswoning aan het Winschoterdiep moesten wijken voor de uitbreiding van de Stainkoeln.

De gesloopte brugwachterswoning aan het Winschoterdiep

(Bron: Beeldbank Groningen, Catalogusnummer NL-GnGRA_818_12882)

Woldjerspoorlijn

In 1929 vond de aanleg van de Woldjerspoorlijn plaats (1929-1942). De lijn verbond Groningen met Delfzijl via de Wolddorpen Engelbert, Harkstede-Scharmer, Kolham, Slochteren, Schildwolde-Hellum, Siddeburen, Tjuchem-Meedhuizen en Weiwerd. Binnen het plangebied is het tracé van de spoorlijn vrijwel niet meer in het landschap herkenbaar.

Opkomst van de industrie

Vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw werd het dan nog grotendeels landelijk gebied in oostelijke richting stukje voor beetje ontwikkeld en ingericht tot industrieterrein. Ook nu vindt nog steeds uitbreiding plaats. Zo werden achtereenvolgens de zelfstandige industrieterreinen Eemskanaal, Winschoterdiep, Euvelgunne, Stainkoeln, Eemspoort en Roodehaan ontwikkeld. Ook werd de afvalverwerking van de stad de Stainkoeln hier gevestigd. Aan de Bornholmstraat werden in de jaren 1969-1971 het Groothandelscentrum, een modern complex handelsgebouwen met centrale voetgangersstraat, en het Vervoerscentrum gerealiseerd. Dit laatste diende ter vervanging van het voormalige Bodenterrein ten noorden van de Antonius Deusinghlaan waar nieuwe onderzoeksinstituten van de RUG werden gebouwd. In de jaren '50 werd het in de jaren '30 aangelegde Van Starkenborghkanaal verbonden met het Winschoterdiep via een nieuwe brede zijtak, het Nieuwe Winschoterdiep, waarmee het oude diep haar scheepvaartfunctie verloor.

Cultuurhistorische waarden

Op de 'CultuurWaardenKaart'(zie bijlage 1) worden de belangrijkste cultuurhistorische structuren en panden weergegeven.

Veel historische structuren zijn door de komst van industrieterreinen vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw volledig verdwenen: een dijk, opritten, waterlopen.

Wel nog aanwezig en van cultuurhistorische waarden zijn:

• de Oude Roodehaansterweg;
• de Winschoterweg;
• de Euvelgunnerweg (valt net buiten het plangebied).

De kaart van Huguenin (1819-1829) waarop de loop van Euvelgunnerweg en (in het verlengde hiervan) de Oude Roodehaansterweg al zichtbaar is

Beeldbepalende panden:
De boerderij aan de Oude Roodehaansterweg 17 is een beeldbepalend pand. De hoofdvorm van deze boerderij komt gedeeltelijk overeen met die van de boerenplaats die op de kadastrale kaart van 1830 al is opgetekend. Daarnaast is het Groothandelscentrum aan de Bornholmstraat beeldbepalend als voorbeeld van een modern en functioneel opgezet naoorlogs bedrijvenverzamelgebouw. De architecten van dit pand zijn Van Linge & Kleinjan en de bouw vond plaats tussen 1969 en1971.

Algemeen

Het plangebied omvat de bedrijventerreinen aan de zuidoostkant van de stad Groningen. Het plangebied ligt globaal gelegen tussen de spoorlijn Groningen – Bad Nieuweschans en de snelweg N7/A7 die vanuit de stad afbuigt richting Hoogezand. Door het plangebied lopen het water van het Oude Winschoterdiep en het Winschoterdiep. Het Hunzedal, een groenzone waarin de vroegere loop van de Hunze nog is te herkennen, slingert door het plangebied. Voor dit gebied geldt een apart bestemmingsplan (Herziening Eemspoort-Hunzezone 2009). In het noorden grenst het gebied aan de bedrijventerreinen Sontweggebied en Driebond en aan het Europapark. Voor deze drie gebieden zijn ook aparte bestemmingsplannen gemaakt.

Plangebied bedrijventerrein Zuidoost in zijn omgeving

De belangrijkste uitvalswegen van het gebied zijn naast de N7/A7, de Europaweg, de Bornholmstraat en de Gotenburgweg naar het noorden en de Winschoterweg naar het zuiden. In het verleden werden bedrijven aan de Bornholmstraat en het Winschoterdiep ontsloten per spoor en liep er zelfs een lijntje via Engelbert naar Delfzijl (Woldjerspoorweg). Deze zijn allemaal opgeruimd, maar in een enkel geval is het tracé nog herkenbaar in het landschap.

De volgende deelgebieden zijn te onderscheiden in chronologische volgorde van ontstaan (zie onderstaande figuur): Eemskanaal, Winschoterdiep, Euvelgunne, Eemspoort, Stainkoeln en Roodehaan. De deelgebieden worden hieronder toegelicht.

Deelgebieden industriegebied Zuidoost

Eemskanaal

Het Eemskanaal is het oudste gebied in de ontwikkeling van de bedrijventerreinen aan de zuidoostkant van Groningen. Dit is onder andere af te lezen aan de bebouwing en de inrichting. De Bornholmstraat is de centrale ontsluitingsas door het gebied die loopt van noord naar zuid. De Europaweg wordt aan het zicht onttrokken door een stevige groenstrook. Het gebied kent een gevarieerde inrichting met grote en kleine bedrijfsbebouwing. Opvallend zijn het Groothandelscentrum vanwege zijn omvang. Aan de zuidkant van het gebied is recent nieuwbouw gepleegd. Aan de Bornholmstraat is een horecagelegenheid gerealiseerd.

Het gebied grenst aan het water van het Winschoterdiep. Echter geen van de bedrijven heeft een relatie met dit water. De oever is deels begroeid en deels bij aangrenzende bedrijven getrokken. In de toekomst is het de bedoeling dat de Gideonweg wordt doorgetrokken vanuit het zuiden langs het Winschoterdiep. Hierdoor worden de hier gesitueerde bedrijfskavels beter ontsloten (zie verder bij Ontwikkelingen).

Winschoterdiep

Aan de zuidkant van de Europaweg ligt het terrein van het Winschoterdiep. Van oorsprong zijn hier veel watergebonden bedrijven gevestigd. In het verleden werden bedrijven ook per spoor ontsloten. Als gezegd is het spoor door het gebied heen opgeruimd. Dwars door dit deel loopt het Oude Winschoterdiep dat in de punt aan de Gideonweg weer samen komt met het omgelegde deel. Het gebied kent diverse soorten bedrijven. Aan de zuidwestkant, het meest dichtbij de woningen van Coendersborg, bevindt zich de lichtere bedrijvigheid (bouwbedrijven, schildersbedrijven, etc.). Aan de Gideonweg zijn zware bedrijven zoals autosloperijen gevestigd. Aan de zuidkant loopt het gebied over in de Milieuboulevard. Hier zitten grote afvalverwerkingsbedrijven. Ook de Milieudienst van de gemeente is hier gevestigd. Aan het eind van de Gideonweg, in de punt waar het Winschoterdiep en het Oude Winschoterdiep zich splitsen, is een groot terrein ingericht als hondensportterrein. Op het uiteinde van deze splitsing staat een hoge zendmast voor digitale tv-ontvangst.

De bebouwing is divers. De meeste percelen hebben grote bedrijfspanden met een industrieel karakter. Ook is er in het gebied veel buitenopslag, variërend van materialen tot autostalling en grondstoffenopslag. Een aantal bedrijven gebruikt de kade langs het Oude Winschoterdiep voor op- en overslag.

De Duinkerkenstraat is de centrale ontsluitingsas waaraan de meeste bedrijven zijn gevestigd. De Rouaanstraat is een tweede straat parallel aan de Duinkerkenstraat. Het gebied wordt ontsloten via de Antwerpenstraat. Een fietsverbinding in het groen gaat onder het spoor door richting de woonwijk Coendersborg. De Duinkerkenstraat wordt doorgetrokken in noordelijke richting. Hierdoor ontstaat een rechtstreekse verbinding met het Europapark.

Euvelgunne

Euvelgunne is gelegen tussen het Winschoterdiep en de Hunzezone met als centrale as de Gotenburgweg. Deze geldt als belangrijkste noord-zuidverbinding. Op dit bedrijventerrein bevindt zich gemengde bedrijvigheid. Dat resulteert in een zeer gemengd bebouwingsbeeld. Bedrijfspanden van verschillende grootte wisselen elkaar af. Aan weerszijden van de Gotenburgweg ligt een groenzone van één tot een paar meter breed. In het zuidelijk deel van deze weg is deze zone nog gaaf. Meer naar het noorden zijn delen van het groen in gebruik genomen als inrit of parkeerplaats.

Aan de Gdanskweg is een terrein ingericht voor zogenaamde kermisexploitanten. Deze hebben naast een loods een bedrijfswoning in de vorm van een bedrijfswoonwagen. Het aantal toegestane bedrijfswoonwagens bedraagt 12.

Verder is op de kruising Winschoterweg-Bornholmstraat, langs de snelweg naar Hoogezand, een hotel gevestigd.

Het gebied grenst aan het Winschoterdiep. Echter, maar enkele van de aangrenzende kavels hebben een relatie met het water. Het water is vanaf de openbare ruimte vrijwel onbereikbaar. Alleen langs de Gdanskweg is het water bereikbaar, al is hier een keerwand opgericht. Aan de oostkant grenst Euvelgunne aan de Hunzezone. Bedrijfskavels grenzen aan het groen, maar zoeken geen relatie met het groen. Dit maakt de zone tot een duidelijk herkenbare groenzone. Aan de noordelijke punt van de Gotenburgweg is de groenzone beleefbaar vanwege de hier gesitueerde driehoekige bedrijfskavel aan de oostzijde van de weg die nog onbebouwd is. Door de Hunzezone loopt een fiets- en wandelpad. Ter hoogte van de Rigaweg is een wandelpad met een brug aangelegd zodat een verbinding is ontstaan tussen het bedrijventerrein Euvelgunne en het groen van de Hunzezone.

Eemspoort

Eemspoort ligt tussen de N7/A7 en de Hunzezone in. Tegen beide zones aan heeft het terrein een representatief front. Dat wil zeggen dat bebouwing is georiënteerd op de doorgaande wegen (Kielerbocht, Skagerrak en Kattegat) die grenzen aan beide zones. Hierin verschilt Eemspoort van het oudere Euvelgunne en Eemskanaal waar achterkanten van kavels grenzen aan het groen. Deze doorgaande wegen gelden tevens als ontsluitingsroutes. Hiertussen ligt een groot aantal dwarsstraten waaraan bedrijven zijn gevestigd. Aan de zuidkant is de Ribeweg / Olgerweg een doorgaande route door het bedrijventerrein. Deze historische route loopt aan de oostkant naar Engelbert.

De bebouwing is zeer divers. Grote en kleine bedrijfspercelen wisselen elkaar af. Aan de Jeverweg is een grote handelsonderneming gevestigd die bepalend is voor het gehele bouwblok. Voor de representatieve fronten geldt een strenger beeldregime dan voor het middengebied. Voor het representatieve front aan de kant van de Hunzezone is een lagere bouwhoogte vastgelegd dan op de rest van het terrein. Dit is overgenomen uit het vorige bestemmingsplan en zorgt ervoor dat de bebouwing qua maatvoering aansluit bij de Hunzezone.

Stainkoeln

Aan de zuidkant van het plangebied ligt 'de Milieuboulevard'. Onderdeel hiervan is de Stainkoeln, het afvalverwerkingsbedrijf van de regio. De Milieuboulevard is bedoeld voor milieugerelateerde bedrijvigheid. Het gebied kenmerkt zich door grote ruimtevragende bedrijven met behoorlijke milieucirkels. De bebouwingsdichtheid is laag. Voor het grootste gedeelte is het terrein in gebruik genomen voor de op- en overslag van afval en grondstoffen.

De Stainkoeln is een opgehoogd terrein van circa 20 meter hoog en is daarmee een landschapsbepalend element. Voor het grootste deel is de afvalberg met een laag grond bedekt en oogt als een steile groene heuvel. Hierdoor hecht deze zich in het groene landschap. Ten oosten van de Stainkoeln ligt het groen van de Hunzezone. Hiermee wordt de Stainkoeln gescheiden van Roodehaan. Aan de westkant ligt het Winschoterdiep met aan de zuidzijde het afvalbrengstation van de gemeente. De Winschoterweg is de enige weg van betekenis dwars door het gebied. Deze wordt zo veel mogelijk omgeven door groene beplanting waardoor het zicht op de zware bedrijvigheid deels wordt onttrokken.

Ook het gedeelte ten westen van het Winschoterdiep behoort tot de Milieuboulevard. Ook hier is de grond bedoeld voor op- en overslag van grondstoffen, zoals zand en grind. De bedrijfsactiviteiten worden deels aan het zicht onttrokken door een groene beplanting en een groene helling. Het spoor met daarachter een open agrarisch landschap zorgt voor een harde duidelijke begrenzing van het bedrijventerrein.

Aan de Winschoterweg, nabij de kruising met de Europaweg, ligt een groot sloopverwerkingsbedrijf. Vanwege de zware milieucontouren is dit bedrijf gelegen in de uithoek van het bedrijventerrein. Ten zuiden hiervan ligt, eveneens vanwege milieutechnische redenen, een modelautosportterrein als recreatieve functie.

Roodehaan (Eemspoort-Zuid)

Ten oosten van de Stainkoeln en ten zuiden van Eemspoort wordt een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Het hiervoor opgestelde bestemmingsplan Eemspoort-Zuid maakt de aanleg van dit terrein al mogelijk. In 2012 is begonnen met de aanleg. De naam van het gebied is veranderd in Roodehaan.

Het gebied wordt omsloten door de N7/A7, de Stainkoeln en het kerkpad Engelbert. Het terrein wordt gescheiden van de Stainkoeln door de groenzone van de Hunzezone. Aan de noordkant is een ontsluiting op de Europaweg.

Voor het gebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin initiatieven worden getoetst (via welstand). In het bestemmingsplan zijn de randvoorwaarden uit het vorige bestemmingsplan overgenomen aangevuld met enkele eisen uit het beeldkwaliteitsplan. Dit komt neer op het volgende:

• maximaal bebouwingspercentage: 60% per kavel;

• bouwhoogte: maximaal 15 meter;

• afstand gebouw tot voorerfgrens: minimaal 4 meter;

• afstand gebouw tot zijdelingse erfgrens: minimaal 4 meter;

• afstand gebouw tot achtererfgrens: minimaal 5 meter;

• kantooraandeel: maximaal 50 %;

• geen bedrijfs- of dienstwoningen toegestaan.

In het representatieve front aan de N7/A7 is de minimale bouwhoogte 6 meter en mag het kantooraandeel maximaal 70% zijn. In het representatieve front aan de Hunzezone is de minimale bouwhoogte 6 meter en maximaal 8 meter. Ook hier is het maximale aandeel voor kantoren 70% .

Het bedrijvenpark krijgt een (verplichte) parkmanagementconstructie waar ondernemers in participeren. Deze vereniging draagt zorgt voor het onderhoud van de openbare ruimte. Tussen de uit te geven kavels en de openbare ruimte komt een groenstrook met hierin opgenomen een haag. Op de achtergrenzen van de kavels legt de gemeente groene singels aan. De singel wordt eigendom van de koper van de kavel. De singels zorgen voor een groen coulissenbeeld. Achterkanten worden zo aan het oog onttrokken en het terrein krijgt een groenere uitstraling. De singels hebben dezelfde richting als het oorspronkelijke slagenlandschap en sluiten aan op de groene Hunzezone. De groensingels dienen om deze reden te worden gehandhaafd. Indien een bedrijf een kavel wil ontwikkelen van straat tot straat, kan de groene singel vervallen.

Welstand – beeldkwaliteit

In de welstandsnota valt het plangebied onder “bedrijfsterreinen en gebieden voor infrastructuur”. De Hunzezone valt onder de “historische fragmenten in stedelijk gebied”.

Bedrijfs- en industrieterreinen kennen een veelal rationele inrichting en zijn sterk monofunctioneel van aard. Ze zijn primair gericht op de huisvesting van bedrijven. Oudere terreinen hebben vaak een duidelijke relatie met water- en/of spoorweginfrastructuur, terwijl de meer recente terreinen sterk gericht zijn op het wegverkeer.

Het gemeentelijke beleid zet zich meer en meer in op het verhogen van de visuele kwaliteit en de representativiteit van bedrijventerreinen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen locaties met een belangrijke publieke uitstraling, zoals zichtlocaties, en bedrijven die minder in het zicht liggen. Ook voor deze laatste categorie is een visuele basiskwaliteit vereist. Welstandsvrije gebieden passen daar niet bij, alhoewel het regime natuurlijk minder strak is dan elders in de stad.

Aanbevelingen

• bouwinitiatieven respecteren de rationele stedenbouwkundige structuren van hoofdas en secundaire wegen;
• bebouwing op terreinen die zijn ontwikkeld als werklandschap (omgeving Hunzezone) haken aan op de daar aanwezige landschappelijke structuur;
• de bebouwing houdt rekening met zichtlijnen die van belang zijn voor de oriëntatie en leesbaarheid van het terrein;
• de gevels grenzend aan de openbare ruimte dienen representatief te zijn.

Ontwikkelingen

Zuidoosthoek Driebond

Met het gereedkomen van de nieuwe kruising N7/A7 / N46 (Euvelgunnetracé) is in de noordoosthoek van het plangebied een stuk grond vrijgekomen aansluitend op het bedrijventerrein Driebond. Op grond van het geldende bestemmingsplan heeft dit terrein deels de bestemming Bedrijven en deels de bestemming Verkeer. Voor de toekomstige ontwikkeling van dit gebied is in dit bestemmingsplan onder de bestemming Verkeer een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bedrijventerrein Driebond in deze punt een nieuw gezicht te kunnen geven door toevoeging van enkele bedrijfskavels. Daarbij zijn de bestemmingsplanregels van de bestemming Bedrijventerrein van toepassing.

Ontsluiting Westzijde Winschoterdiep/Eemskanaal

Het is de bedoeling om in het kader van de revitalisering Winschoterdiep-Eemskanaal aan de westzijde langs het Winschoterdiep een extra ontsluitingsweg aan te leggen. Deze weg moet de kavels op het bedrijfsterrein Eemskanaal beter bereikbaar maken. Het tracé loopt deels over particuliere gronden. Het bestemmingsplan laat deze functie binnen de bestemming Bedrijventerrein toe, zodat de aanleg mogelijk is zonder een planprocedure te doorlopen.

Doorsteek (Verlengde)Bremenweg

Op basis van de Structuurvisie Groningen Zuidoost (eind jaren negentig) was het de bedoeling een auto-aansluiting aan te leggen tussen de bedrijventerreinen Euvelgunne/Eemspoort richting de Meerdorpen en later naar het toekomstige nieuwe woongebied Meerstad. Voor deze verbinding zou de Flensburgweg op Euvelgunne moeten worden doorgetrokken naar de (Verlengde) Bremenweg op Eemspoort.

Voor een brede autoverbinding zou bestaande bedrijfsbebouwing van een aangrenzende onderneming aangekocht en gesloopt moeten worden. In verband met de economische recessie en de stagnatie van de woningbouw in Meerstad ziet het er niet naar uit dat deze auto-verbinding in de komende tien jaar gerealiseerd wordt. Deze auto-ontsluiting is daarom niet in dit bestemmingsplan opgenomen.

Wel is het mogelijk een fietsverbinding aan te leggen. Dit is op basis van de planregels mogelijk met direct recht. Er hoeft hiervoor dus geen aparte planologische procedure meer te worden gevolgd.

Verschillende gemeentelijke beleidsnota's gaan uit van een nauwe samenhang tussen het ruimtelijke beleid en het verkeers- en vervoersbeleid. Dit tegen de achtergrond van het verbeteren van de bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad. Het verkeers- en vervoersbeleid is vooral gericht op stimulering van het gebruik van het openbaar vervoer en langzaam verkeer. Dit impliceert een efficiënter gebruik van de bestaande verkeersruimte door een duidelijke verkeersstructuur, het vergroten van de doorstromingscapaciteit op het stedelijke hoofdwegennet en bundeling van verkeersstromen, zodat in de tussenliggende gebieden een aangenaam en veiliger woon- en leefklimaat kan ontstaan.

In het kader van het landelijke concept “Duurzaam Veilig” zijn in de gemeentelijke nota “Kalm aan en rap een beetje” alle wegen in de gemeente Groningen onderverdeeld in een drietal categorieën, te weten stroomwegen (ringwegen), gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen (woonstraten).

Autostructuur

Het plangebied wordt in het noorden en oosten begrensd door respectievelijk de Beneluxweg en het Euvelgunnetracé (N7/A7). Beide wegen zijn gecategoriseerd als stroomweg waarbij op de Beneluxweg een maximumsnelheid geldt van 70 km/uur en op de N7/A7 een maximumsnelheid van 120 km/uur. In het westen wordt de begrenzing gevormd door de spoorlijn Groningen – Hoogezand van waar de begrenzing via de Gideonweg, het Oude Stamspoor onder de Europaweg doorgaat en via de oostzijde van P3 Europapark (P+R-parkeerplaats) en de Bornholmstraat naar de Zuidelijke Ringweg Groningen loopt.

Ook de Europaweg, de voormalige rijksweg, is gecategoriseerd als stroomweg binnen de bebouwde kom, met een maximumsnelheid van 70 km/u. De Winschoterweg is een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 60 km/uur weg buiten de bebouwde kom.

Alle overige wegen binnen het plangebied zijn gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/u. Dat geldt ook voor de nog aan te leggen wegenstructuur op het bedrijventerrein Roodehaan. De keuze om op bedrijventerreinen geen erftoegangswegen (30 km/u) te realiseren is gemaakt om de ontsluiting van de bedrijven optimaal te faciliteren.

Autostructuur in het plangebied bedrijventerrein Zuidoost

Fietsstructuur

In de beleidsnota Fietsverkeer 2000 wordt de fietsstructuur in de stad onderverdeeld in een hoofdstructuur en een secundaire structuur. Binnen het plangebied behoren de Bornholmstraat, Hooghoudtstraat, Ribeweg, Olgerweg, Euvelgunnerweg, Antwerpenweg, Duinkerkenstraat en Winschoterweg tot de hoofdfietsstructuur. De recent aangelegde fietspaden langs de Bornholmstraat en de Duinkerkenstraat vormen hierin een belangrijk onderdeel.

De Gotenburgweg en het zuidelijk deel van de Euvelgunnerweg (ten zuiden van Hooghoudtstraat) behoren tot de secundaire fietsstructuur. Daarnaast heeft de gemeente nog de wens de Bremenweg/Verlengde Bremenweg, Oude Stamspoor en Gideonweg (tussen Oude Stamspoor en Antwerpenweg) toe te voegen aan de secundaire fietsstructuur (zie onderstaand kaartje fietsstructuur).

Dit bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een deel van deze oost-west fietsroute via de Bremenweg, tussen de bedrijventerreinen Euvelgunne en Eemspoort. Het ligt in de bedoeling de Flensburgweg als fietsverbinding via de Hunzezone naar de Bremenweg door te trekken. Omdat de aanleg van een doorgaande autoroute via de Bremenweg de komende jaren om financiële redenen niet haalbaar en ook niet noodzakelijk is, is deze route als doorgaande autoverbinding niet in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost opgenomen.

Verder wordt het realiseren van een fietsverbinding van de Bremenweg naar het Oude Stamspoor nog onderzocht.

Met uitzondering van de Antwerpenweg en een deel van de Duinkerkenweg beschikken alle wegen die onderdeel uitmaken van de hoofdfietsstructuur over een vrijliggende fietsstructuur.

Van de secundaire fietsstructuur beschikt de Gotenburgweg over fietssuggestiestroken aan beide zijden van de weg. Op de Verlengde Bremenweg hebben fietsers de beschikking over een vrijliggende fietsstructuur. De andere wensstructuren voor de secundaire fietsstructuur hebben evenals de overige wegen in het gebied geen aparte voorziening voor fietsverkeer.

Fietsstructuur in het plangebied bedrijventerrein Zuidoost

Parkeren

De bedrijven beschikken allemaal over parkeren op eigen terrein. Alleen op enkele specifieke locaties wordt op de weg geparkeerd als gevolg van te weinig parkeerplaatsen op het eigen terrein. Parkeren op de openbare weg is niet verboden.

Eventuele bedrijfsuitbreidingen dienen gepaard te gaan met het realiseren van voldoende parkeerruimte op de juiste plaats voor zowel de auto als de fiets. Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald door de geldende, gemeentelijke parkeernormen. De kosten van de parkeerplaatsen zijn voor rekening van de ontwikkelaar en de parkeerplaatsen dienen in principe op eigen erf te worden gerealiseerd.

Openbaar vervoer

Diverse openbaar vervoerlijnen maken gebruik van de wegen binnen het plangebied. Het betreft hier zowel stads- als streeklijnen.

De groenstructuur in het plangebied bedrijventerrein Zuidoost concentreert zich met name op de grotere infrastructuur zoals watergangen en wegen, de randen en de Hunzezone. Grofweg valt de groenstructuur in de volgende onderdelen op te delen:

1. De Hunzezone
Dit gebied is de grootste groenstructuur die door Zuidoost loopt. Het valt slechts gedeeltelijk onder dit bestemmingsplan; het gedeelte tussen de Beneluxweg en de Europaweg heeft een eigen bestemmingsplan (Eemspoort-Hunzezone). Het gedeelte ten zuiden van de Europaweg valt wel binnen het bestemmingsplan. Vanwege de centrale ligging in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost is het een zeer noemenswaardige structuur. Het betreft een groene meanderende dooradering in het bedrijventerrein van honderd tot enkele honderden meters breed waarbij de oude loop van de Hunze is gevolgd. Het vormt een recreatieve, cultuurhistorische en ecologische waardevolle zone. Door het beplanten van de randen tussen het omliggende bedrijventerrein is een groene afscheiding ontstaan waardoor het gebied zijn rustieke uitstraling behouden heeft. Het is daarom van belang dat ook in de toekomst deze randbeplanting doorgezet en gewaarborgd blijft.

2. Begeleidend groen van infrastructuur en knooppunten
De stroomwegen en belangrijke gebiedsontsluitingswegen binnen het bestemmingsplan worden begeleid met groen. Dit groen bestaat zowel uit groene bermen als uit boomstructuren (zie het kaartje met groenstructuren). Met name de gebiedsontsluitingswegen (Gotenburgweg, Bornholmstraat en Winschoterweg) worden begeleid met een hoofdbomenstructuur. De langzaamverkeersverbinding met Coendersborg en de brug over het oude Winschoterdiep zijn groen geaccentueerd waardoor de Antwerperweg ook een groene begeleiding heeft. De stroomwegen (Europaweg en Beneluxweg) en de spoorweg worden begeleid met divers groen zoals bosplantsoen en meer open bermen. Deze groenstructuren dienen veelal ook als ecologische structuur (zie onder Ecologie). Ook de grotere infrastructurele knooppunten hebben een groene invulling gekregen. Op de oude Hunze na worden de waterlopen in het gebied nauwelijks begeleid met groen. Een uitzondering daarop vormt de punt tussen het Oude Winschoterdiep en het Winschoterdiep. De oevers aan deze punt zijn hier begeleid met bomenstructuren en waar de twee diepen splitsen is een terrein aangewezen als te ontwikkelen ecologisch gebied.

3. Bedrijventerrein Roodehaan
Voor de invulling van dit terrein is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin wordt de opzet van de groenstructuur van het bedrijventerrein nader omschreven. Samenvattend: het bedrijvenpark krijgt een (verplichte) parkmanagementconstructie waar ondernemers in participeren. Deze draagt zorgt voor het onderhoud van de openbare ruimte. Tussen de uit te geven kavels en de openbare ruimte komt een groenstrook met hierin opgenomen een haag. Verder is er een zone langs de N7/A7 en aan de zuidrand van Roodehaan behouden als agrarisch gebied. Op die wijze is er een geleidelijke entree naar de stad gevormd met zichtlocaties aan de N7/A7. Het gebied heeft een open agrarische inrichting.

4. Overige ecologische verbindingen
Verder zijn er enkele ecologische verbindingen vastgelegd binnen het gebied. Zie hieronder het kaartje met groenstructuren en paragraaf 4.3. Ecologie.

Groenstructuren in het plangebied bedrijventerrein Zuidoost

Door het plangebied lopen twee belangrijke waterstructuren. Dit zijn het Oude Winschoterdiep en het Winschoterdiep. Het Oude Winschoterdiep loopt vanaf de Gideonweg in de richting van het Europapark. Aan het water zijn enkele percelen van de Duinkerkenstraat (onder andere een betonmortelcentrale) ontsloten, die het water nog gebruiken voor aanvoer van grondstoffen. Voor het overige heeft dit water vooral een recreatieve functie.

Het Winschoterdiep is verlegd om een verbinding te creëren met het Eemskanaal en het Van Starkenborghkanaal (buiten het plangebied). Het Winschoterdiep heeft vooral een verkeersfunctie voor de beroepsvaart. Het kanaal loopt dwars door het plangebied in noord-zuidrichting. Enkele bedrijven zijn ontsloten via het water.

Het grootste deel van het bedrijventerrein is aangelegd in een tijd dat compensatie van waterberging nog geen rol speelde. Dit verklaart het ontbreken van meer waterstructuren in het plangebied. Alleen in de recenter aangelegde gebieden is water te vinden. Dit geldt bijvoorbeeld voor een waterstrook tussen de N7/A7 en het gedeelte van Eemspoort en voor het nieuw aan te leggen Roodehaan.

Belangrijke historische waterstructuren met een ecologische en recreatieve functie zijn de sloten en structuren van de oude Hunzezone. Deze vallen grotendeels buiten het plangebied (zie onder 3.3.1. onder 1.)

Dit hoofdstuk gaat in op de wijze waarop bij het maken van het bestemmingsplan rekening is gehouden met de omgeving. Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten is aangegeven hoe de in het plangebied voorkomende functies op elkaar zijn afgestemd om overlast en ongewenste effecten op de omgeving te voorkomen.

Beleidskaders

De raad van de gemeente Groningen heeft in 2007 'het Beleidskader duurzaamstestad.nl' en de 'Routekaart Groningen Energieneutraal' vastgesteld. Hierin is uitgewerkt hoe in Groningen 'duurzame ontwikkeling' concreet gemaakt wordt. In 2011 is de Routekaart geactualiseerd in het 'Masterplan Groningen Energieneutraal' en in het bijbehorende uitvoeringsprogramma 'Groningen geeft energie'. In deze documenten is het onderdeel energie verder uitgewerkt. In 2012 volgen nog de 'Visie op de ondergrond' en de 'Warmtevisie Groningen geeft Energie'. In deze visies wordt ook de ruimtelijke component wat betreft duurzame ontwikkeling verder ingevuld.

Energie

In een bestemmingsplan kunnen alleen ruimtelijk relevante aspecten van energie worden gereguleerd. Een bestemmingsplan regelt namelijk alleen het gebruik van de (boven- en onder)grond, het (oppervlakte)water en de opstallen en bepaalt de functies en daarmee de bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan fungeert als toetsingskader voor omgevingsaanvragen voor bouw, aanleg of sloop.

Het gebruik van zonnepanelen en zonneboilers op gebouwen is in een groot aantal situaties mogelijk zonder vergunning.

Andere aspecten

Andere aspecten van duurzaamheid, die ruimtelijk niet relevant zijn, worden geregeld in publiek-private samenwerking, convenanten, het programma van eisen, het exploitatieplan en de anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst en/of een bouw-, aanleg- of sloopvergunning.

Leefomgevingskwaliteit

De leefomgevingkwaliteit vormt een belangrijk onderdeel van de totale afweging over ruimtelijke plannen binnen de gemeente. Naast de milieukwaliteiten, zoals onder andere geluidhinder, fijnstof, externe veiligheid en bodemkwaliteit maken groen, water en ecologie onderdeel uit van de leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt in andere paragrafen aandacht besteed.

Inleiding

In 1992 is door Nederland het 'verdrag van Valletta' ondertekend, in de volksmond ook wel 'verdrag van Malta' genoemd. Het verdrag van Malta is wettelijk vertaald met een ingrijpende wijziging in de Monumentenwet '88 en enkele andere wetten, zoals de ontgrondingenwet en de woningwet. Hierin wordt de verantwoordelijkheid voor een goede omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden bij de gemeenten gelegd. De bescherming van die waarden dient te worden meegenomen in de ruimtelijke ordening, dat wil zeggen de bestemmingsplannen.

Elk bestemmingsplan dient vanaf 1 september 2007 daarom een paragraaf archeologie te bevatten, waarin wordt aangegeven welke archeologische waarden in het plan aanwezig, dan wel te verwachten zijn. Daarnaast dient het bestemmingsplan regels te bevatten om eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen. Die regels kunnen in enkele, op archeologische gronden geselecteerde, gebieden aan een 'omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden' worden verbonden. Daarmee wordt de aanvrager van een dergelijke vergunning verantwoordelijk voor behoud van archeologisch erfgoed. De Monumentenwet 1988, de erfgoedverordening van de gemeente en dit bestemmingsplan beschrijven vervolgens de procedure.

In het plangebied zijn vanaf 1999 enkele grootschalige opgravingen verricht, waardoor er kennis kon worden verzameld over de archeologische waarden en verwachtingen in het gebied. Hieronder worden eerst de archeologische verwachtingen besproken, waarbij de fysieke ondergrond ook aan bod komt, daarna worden in het kort de resultaten van de al uitgevoerde opgravingen besproken, en tenslotte worden de terreinen onder de loep genomen, waar archeologische waarden (vindplaatsen) aanwezig zijn.

1 Archeologische verwachtingen

De archeologische verwachting in het plangebied is hoog te noemen. Deze verwachting hangt samen met de fysieke ondergrond: ten eerste de aanwezigheid van de Hondsrug in het westen van het plangebied, en ten tweede de oude loop van de Hunze in het oosten. Zowel de zone rond de Hondsrug als die rond de oude oeverwallen van de Hunze zijn aantrekkelijk geweest voor bewoning in vroeger tijden. De ligging van beide zones is te zien op de CultuurWaardenKaart(bijlage 1).

Hondsrug en omgeving

Het plangebied omvat in het westelijk deel de afgedekte oostelijke flanken van de Hondsrug. Deze hoger gelegen zandrug is een aantrekkelijke vestigingsplaats gebleken vanaf de Steentijd. Maar ook uit later perioden zijn hier archeologische resten te vinden. Waar de Hondsrug is afgedekt door klei en/of veenpakketten kunnen deze resten bovendien nog eens zeer goed bewaard zijn gebleven.

In 2011 is – iets ten noorden van het plangebied - op de Hondsrug een aantal opgravingen uitgevoerd ten behoeve van de aanleg van het station Europapark en de bouw van het nieuwe gemeentegebouw voor Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SoZaWe). Deze bevestigen de boven beschreven archeologische verwachting: hier zijn zowel (zeldzame) sporen uit de midden-steentijd als de Romeinse- en ijzertijd aangetroffen.

Opgraving op diepte van een steentijd-site langs het spoor, ter hoogte van het Europapark-station

De oeverwallen van de Hunze

Het midden en het oosten van het plangebied stonden onder invloed van de oude rivier de Hunze, die het water vanuit het achterland richting zee afvoerde. De Hunze heeft haar bedding in de loop van de tijden een aantal keer verlegd, zodat de oude oeverwallen in de ondergrond achterbleven. Deze oeverwallen zijn aantrekkelijk voor bewoning geweest, zoals grootschalige opgravingscampagnes die plaatsvonden op het industrieterrein Eemspoort en Driebond hebben aangetoond (Kortekaas 1999, 2000, 2002, 2007 en 2008).

Opgraving op industrieterrein Eemspoort: ploegkrassen bij strijklicht

2. Opgravingen op Eemspoort en Eemspoort-Zuid

Vanaf 1999 zijn diverse opgravingen verricht op de toen toekomstige industrieterreinen Eemspoort en Driebond. Hierbij werden bewoningssporen uit de periodes vroege tot middenijzertijd, Romeinse ijzertijd en middeleeuwen aangetroffen. Deze bewoningssporen concentreerden zich op de oeverwallen van Hunze-meanders en bestonden uit sporen van landbewerking en beweiding in de vorm van ploegkrassen en rijen paalgaatjes (Kortekaas et al. 2007). Behalve deze sporen werden nog vele paalkuilen van gebouwtjes (spiekers) gevonden. Op de plek waar een zijgeul uitmondde in de Hunze (net ten zuidwesten van de huidige kruising van de Kielerbocht met de Stavangerweg, werd bij een opgraving in 1999 verhoudingsgewijs veel aardewerk gevonden. Bij een waarneming in een toen pas gegraven sloot langs de Kielerbocht waar dezelfde geul werd aangesneden werd ook aardewerk gevonden. Dit aardewerk dateert uit de midden-ijzertijd.

In januari 2008 werd voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Eemspoort-Zuid/Roodehaan

archeologisch onderzoek verricht op de (middeleeuwse) oeverwallen van de Hunze die in de ondergrond aanwezig zijn. Het onderzoek leverde verschillende (ontginning)sloten en greppels op, die duidden op twee verkavelingsfasen uit de nieuwe tijd. Ook werd een oude zijgeul van de Hunze aangetroffen. Het aardewerk dat geborgen kon worden bleek uit het Rijnland te stammen. Bewoningsresten werden in het onderzoek niet aangetoond: het gebied werd daarom archeologisch gezien vrijgegeven en wordt daarom niet beschermd in dit bestemmingsplan.

3. Archeologische bekende waarden

In het plangebied ligt een achttal terreinen met een bekende archeologische waarde. Van deze gebieden is zeker dat zij archeologische vondsten en sporen in de bodem bevatten.

Op de CultuurWaardenKaart (zie bijlage 1) valt de locatie van deze terreinen te zien.

Hieronder worden de terreinen kort besproken:

1. Zandvoort

De buitenplaats Zandvoort lag aan de oostzijde van het Winschoterdiep even buiten Groningen. Uit het kadastraal minuutplan uit 1830 blijkt dat Zandvoort een groot perceel betrof waar twee grote gebouwen en drie kleine schuren of huisjes op stonden. De tuin van het buitenhuis moet zeer aantrekkelijk zijn geweest, met bijzondere vruchtbomen, een nutstuin voor het verbouwen van groente en visvijvers. Het huis en de tuin zijn nu niet meer aanwezig, maar de schuine verkaveling in het terrein is nog aan de kadastrale grenzen in het perceel af te lezen. Ook de grachten en visvijvers die bij de buitenplaats hoorden zullen nog in de ondergrond aanwezig zijn, evenals mogelijk oudere archeologische sporen en vondsten.

De buitenplaats Zandvoort op de kadastrale minuut van 1830

2. Kielerbocht

Aan de Kielerbocht, ter hoogte van huisnummer 3, lag ten noorden van de weg een omgrachte boerderijplaats, die op de kadastrale minuut van 1830 opgetekend is.

3. Trondheimweg 5

Onder en ten noorden van de Trondheimweg 5, lag in 1830 een gedeeltelijk omgrachte boerderijplaats.

4. Aan de Roodehaansterweg, nabij de N7, heeft een kleine boerderijplaats gelegen, die is opgetekend op de kadastrale minuut uit 1830.

5. Oude Roodehaansterweg 17

Ter plaatse van de Oude Roodehaansterweg 17 heeft een boerderijplaats gelegen, die op de kadastrale minuut van 1830 opgetekend is.

6. Oude Roodehaansterweg 19

Ter plaatse van de Oude Roodehaansterweg 19 heeft een boerderijplaats gelegen, die op de kadastrale minuut van 1830 opgetekend is.

7. Oude Roodehaansterweg

Ten zuiden van de Oude Roodehaansterweg 19, tegen de huidige Stainkoeln aan, hebben twee boerderijplaatsen gelegen, allebei opgetekend op de kadastrale minuut van 1830.

Voor de nummers 2 tot en met 7 geldt tevens dat behalve de resten uit de nieuwe tijd, zich hier nog oudere sporen en nederzettingsresten in de ondergrond kunnen bevinden, gezien de ligging aan de oude bedding van de Hunze.

De Oude Roodehaansterweg nabij de vuilnisbult op de kadastrale minuut van 1830 (met hier overheen het wegenpatroon anno 2012)

8. Middeleeuwse Euvelgunnerweg

Dit terrein is op de Archeologische Monumentenkaart Nederland aangeduid als van hoge archeologische waarde en draagt het monumentnummer 15156. Deze dijk/weg ligt op de noordoever van de Hunze en betreft de oude, middeleeuwse Euvelgunnerweg (tegenwoordig Oude Roodehaansterweg), die één van de toegangswegen tot de stad Groningen vormde.

Bescherming

De gebieden met een hoge archeologische verwachting, de (afgedekte) flanken van de Hondsrug en de oeverwallen van de Hunze zijn in het plan dubbelbestemd als 'Waarde - Archeologie-2'. Uitgezonderd hiervan zijn de delen die al onderzocht zijn door middel van opgravingen of proefsleuven.

Op deze gebieden rust een onderzoeksverplichting, als er wordt ingegrepen in de bodem en als die ingrepen de 200 m² overstijgen.

De gebieden met een bekende archeologische waarde zijn allen op de plankaart dubbelbestemd als 'Waarde - Archeologie-1'. Op deze gebieden rust eveneens een onderzoeksverplichting, als er wordt ingegrepen in de bodem, en als die ingrepen de 50 m² overstijgen.

Het betreft een relatief jong stadslandschap. Het oorspronkelijke weidegebied is nagenoeg geheel getransformeerd in bedrijventerreinen. De huidige vastgestelde ecologisch waardevolle groenstructuren liggen in Eco-zone Eemspoort Zuid en Zuidpunt Gideon. Deze beide hebben de status van ecologische kerngebieden. Daarnaast is een groot aantal bermen en watergangen als ecologische groenverbinding van belang. Dit zijn: Kielerbocht (noord en oostzijde), Beneluxweg (zuidzijde), Bergenweg (zuidzijde), Europaweg (oostzijde) met voormalige skiplas, Verlengde Bremenweg (zuidzijde), Bornholmstraat (westzijde), Winschoterdiep (westzijde), Antwerpenweg met fietspad naar de woonwijk Klein Martijn en Oude stamspoor Europapark. Gezien de ontwikkelingen van afgelopen jaren is de ecologische structuur flink onder druk komen te staan. Dit is de reden dat binnen het plangebied zoeklocaties voor compensatie en versterking van de ecologische structuur zijn vastgesteld.

Alle genoemde gebieden en verbindingen zijn vastgesteld op de Stedelijke Ecologische Structuurkaart van 2011.

Stedelijke Ecologische Structuurkaart 2011

Ecologische waarden

Van de oorspronkelijke natuurwaarden in een groot weidegebied is weinig meer terug te vinden. In de gespaarde ecozone van Eemspoort Zuid zijn echter hoge natuurwaarden aanwezig. Hier leeft een subpopulatie van de zwaar beschermde heikikker in een biotoop van oude sloten en vochtige graslanden. In het kader van de bedrijfsterreinontwikkeling zijn ter compensatie 6 poelen gegraven. De recent aangelegde faunapassage in de Europaweg is mede met oog op de heikikker ontwikkeld. Daarnaast zijn ook andere amfibiesoorten, libellen en zoogdieren hier van belang. Op de terreinen van de nabijgelegen Stainkoeln komen ook een aantal bijzondere natuurwaarden voor. Een kleine populatie reeën, oeverzwaluwen, marters en foeragerende ooievaars worden op dit terrein aangetroffen.

De brede bermen aan de zuidkant van de Bornholmstraat herbergen een grote populatie beschermde orchideeën en andere zeldzame planten.

De ecozone aan de noordkant van het fietspad herbergt eveneens orchideeën en zeldzame planten.

Ook de zuidpunt van Gideon kenmerkt zich door natuurwaarden. De rust en isolatie maar ook het grote nectaraanbod genereert verschillende natuurwaarden.

In alle wegbermen en groenzones leven belangrijke (deel)populaties van ondere andere verschillende en beschermde vleermuissoorten, marters, egels, muizen, vlinders, libellen, amfibieën en verschillende vogelsoorten.

In de westhoek bij de Boumaboulevard ligt langs het spoor een zeer waardevolle zone met grasklokjes; vermoedelijk de grootste populatie van de provincie Groningen.

Nieuwe natuurwaarden kunnen met name op daken tot ontwikkeling komen door het toepassen van grind en groeisubstraten en het inzaaien van speciaal ontwikkelde zaadmengsels.

Waterstructuur

De watermilieus zorgen voor natuurwaarden in de vorm van vleermuizen, vissen, watervogels, oevervogels, amfibieën en libellen. De watermilieus fungeren niet alleen als voortplantingsgebied maar tevens als foerageer- of rustgebied. Verschillende vleermuissoorten gebruiken waterstructuren als Winschoterdiep en Oude Winschoterdiep als foerageer- en trekroute. Deze trekroutes zijn wettelijk beschermd. Behoud en versterking van deze zones is van groot belang.

Op het water van de voormalige skivijver foerageren visdiefjes en aalscholvers. Er liggen kansen voor een drijvend broedeiland voor visdiefjes en een oeverzwaluwwand.

Gewenste ontwikkeling

Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt niet alleen het behoud van de genoemde verbindingen en structuur maar juist ook het toevoegen van ontbrekende steppingstones in de Stedelijke Ecologische Structuurkaart. Ondersteuning is gezocht bij de kruising Winschoterdiep - Gideonbrug - langs Bornholmstraat ter hoogte van P3-, Boumaboulevard - bij voormalig Frans Maas locatie- en bij het oude stamspoor bij Europaweg.

Aandacht verdient ook de benodigde ruimte voor de aansluiting van het groen op de ontwikkelingen van Meerstad, evenals de zuidelijke verbinding tussen Hunzezone en Coendersborg met de Oosterpolder.

Alle boomstructuren in het gebied zijn waardevol voor bijen en voor vogels en vleermuizen als nestplaats, voedselvoorziening en trekroute.

De inrichting en het beheer van alle groengebieden moeten afgestemd zijn op het Doelsoorten beleid Oost.

Overige aandachtspunten

Bedrijventerreinen bieden naast de kansen voor natuurwaarden in de groene of onbebouwde delen ook nadrukkelijk kansen in en rond gebouwen. In het ontwerp en de architectuur ligt een scala aan opties; daken met schelpen of grind als broedplek voor visdief en scholekster of groene daken en gevels met vlinder- of nectarplanten. Al deze inrichtingsvormen zijn goed te combineren met zonnepanelen.Verschillende nestkasten kunnen worden geïntegreerd in gevels van panden of loodsen. Te denken valt aan nestkasten voor de roodstaart, de witte kwikstaart en de torenvalk. Ook aparte voorzieningen als een nestpaal voor ooievaars en een zwaluwtil zijn kansrijke opties. Tevens moet gestreefd worden naar groen in plaats van verharding.

Al deze elementen dragen in een intense stad in hoge mate bij aan verhoging van de kwaliteit van de leef- en werkomgeving en de duurzaamheid.

Wet en regelgeving

Door middel van quickscans en zonodig nader onderzoek dienen de ruimtelijke ontwikkelingen getoetst te worden aan de Flora- en Faunawet als ook het stedelijke ecologische beleid.

De afstand tot het Natura 2000 gebied Zuidlaardermeer bedraagt hier achthonderd meter. Dit heeft geen gevolgen voor de ontwikkelingen van het Bedrijventerrein Zuidoost die op grond van dit bestemmingsplan worden toegetaan.

Het waterbeleid voor Groningen is vastgelegd in 'Waterwerk', het Groninger water- en rioleringsplan 2009-2013. Daarnaast wordt gewerkt volgens de stedelijke wateropgave van het waterschap Noorderzijlvest en van het waterschap Hunze en Aa's.

In onderstaande figuur is het beleidskader weergegeven:

Het beleid is vertaald in ambities voor de Gemeente Groningen. De centrale ambitie is het streven naar een duurzaam stedelijk waterbeheer. Doelen bij het duurzaam stedelijk waterbeheer zijn onder meer:

• Inspelen op klimaatveranderingen.
• Voorkomen en beperken van wateroverlast.
• Inrichten en beheren van het water op een wijze die aansluit bij natuurlijke processen.
• Verhogen van de natuurwaarde van wateren en oevers.
• Bevorderen van recreatief medegebruik van water en oevers.
• Verbeteren van de leefomgevingskwaliteit in de wijken.
• Zuiniger omspringen met drinkwater en grondwater.
• Vergroten van het maatschappelijke draagvlak voor duurzaam waterbeheer.

Duurzaam stedelijk waterbeheer moet dus leiden tot een natuurlijker functionerend watersysteem. Dit kan worden gerealiseerd door een scala aan maatregelen, zoals waterbesparing, het voorkomen en zonodig terugdringen van verontreinigingen en het natuurlijker inrichten van waterlopen en vijvers.

De natuurlijke relatie van water met zijn omgeving ligt in steeds sterkere mate (mede) ten grondslag aan de ruimtelijke ontwikkeling. Het water als medeordenend principe. Water legt verbindingen tussen bodem, natuurlijke ontwikkeling en de gesteldheid en beleving van de woon- en werkomgeving.
Bij de planvorming wordt in een vroegtijdig stadium overleg met waterbeheerders gezocht (Watertoets). In het kader van de watertoets zal nadere uitwerking van de principes van afwatering en ontwatering in relatie tot de waterkwaliteit en de waterkwantiteit plaats moeten vinden in overleg met de waterbeheerder. De locatie valt binnen het beheergebied van waterschap Hunze en Aa's. Het waterschap vervult een adviserende en toetsende rol.

Openbare ruimte

Waterstructuur in de huidige situatie

Het plangebied is op te delen in vier losse afwateringsgebieden als het om de waterstructuur gaat.

Het eerste gebied ligt ten noordoosten van het Winschoterdiep, bestaande uit Euvelgunne en Eemspoort. Dit gebied watert in noordoostelijke richting af, middels een duiker onder de N7/A7. De Hunzezone loopt door dit gebied heen, maar maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Roodehaan beslaat het tweede gebied. Dit gebied ligt ten noordoosten van het Winschoterdiep en ten zuiden van de Europaweg. In het gebied liggen ringsloten welke in noordwestelijke richting afwateren. Het water stroomt af via Roodehaan, via een duiker, onder de N7/A7 door.

Het derde gebied wordt omsloten door het Winschoterdiep en het Oude Winschoterdiep. De afwatering van het gebied loopt naar deze twee wateren.

Het laatste gebied ligt ten zuiden van het Oude Winschoterdiep en ten noorden van de spoorweg. Dit gebied watert af op het Oude Winschoterdiep.

In onderstaande afbeeldingen is het oppervlaktewatersysteem weergegeven.

Waterstructuur Eemspoort/Euvelgunne

Waterfunctie

Groningen is een waterrijke stad en het water in de stad is zeer divers. Aan elk water in de stad is een functie toegekend. Voor elke functie is een streefbeeld opgesteld, dit streefbeeld bepaalt het onderhoud en beheer. Functiegericht beheer en onderhoud sluit aan bij de centrale ambitie op watergebied: het streven naar een duurzaam stedelijk waterbeheer.

In onderstaande figuren is de huidige situatie en de ambitie voor water weergegeven. De ligging van de N7/A7 is niet goed weergegeven, echter de ligging en de ambitie ten aanzien van de watergangen zijn correct weergegeven. De watergangen ten oosten van de nieuwe aansluiting N7/A7 – ringweg zijn iets verlegd, maar ook hier is de ambitie ten aanzien van het oppervlaktewater niet veranderd, dit blijft landbouwwater.

Huidige waterfunctie

In het gebied van bestemmingsplan komen de volgende functies voor:

• Boezemwater: Heeft een aan- en afvoerfunctie voor water op een lokale en regionale schaal. Dit water wordt in de meeste gevallen ook gebruikt voor transport over water.
• Stedelijk water: Ligt in de regel in het stedelijk gebied en nabij woonwijken. Het water dient voor berging van water en deels voor de aan- en afvoer van water.
• Duurzaam stedelijk water: Treffen we veelal aan in of nabij nieuwe woonwijken en in kleinere stadsparken. Dit water heeft een goede waterkwaliteit.
• Stedelijk natuurwater: Bestaat uit wateren in de stedelijke groengebieden die onderdeel zijn van de Stedelijke Ecologische Structuur. Ze hebben een zeer goede waterkwaliteit. De oever- en watervegetatie is een wezenlijk onderdeel van de biotoop.
• Landbouwwater: Watergangen langs openbare wegen in het buitengebied en een aantal hoofdwatergangen van het waterschap in het buitengebied.

Waterberging

In de gebieden Driebond, Eemspoort, Eemskanaal en de Duinkerkenstraat is voldoende waterberging aanwezig om het neerslagoverschot dat tijdens het klimaatscenario T=100+10% optreedt te bergen. Het gebied Euvelgunne valt onder invloed van de boezem. In de boezem is voldoende berging aanwezig, zodat in de gebieden geen risico is op wateroverlast bij een neerslaggebeurtenis met een herhalingstijd van T=100+10%. Enkele terreindelen liggen laag ten opzichte van de boezem, hierdoor zijn voor deze locaties risico's aan te wijzen voor wateroverlast. (Bron Stedelijke Wateropgave).

Water en riolering bij in- en uitbreidingen

Bij eventuele ontwikkelingen in het gebied moet rekening gehouden worden met de gevolgen van een toename van het verharde en bebouwde oppervlak. Door deze verdere verstedelijking komt regenwater sneller tot afstroming. Voor het bestaande watersysteem betekent deze toename een extra belasting waardoor er meer water moet worden geborgen. Hiervoor wordt door de waterschappen een compensatie in de vorm van oppervlaktewater vereist. Als vuistregel wordt een compensatie van 10% van de toename van het verharde en/of bebouwde oppervlak in de vorm van oppervlaktewater geëist. Indien watergangen gedempt worden door nieuwe ontwikkelingen moet dit gecompenseerd worden door de aanleg van nieuwe watergangen/partijen. Het water moet indien mogelijk vertraagd afvoeren op de bestaande hoofdwatergangen door het plangebied.

Een ander nadeel van de verdere verstedelijking is dat geen regenwater in de bodem verdwijnt. Door de hiermee gepaard gaande grondwaterstandsdaling kan een verdroging van de ondergrond optreden. Dit is voor met name de bomen en het overige groen nadelig. Door de toepassing van bijvoorbeeld infiltratievoorzieningen en waterdoorlatende bestrating wordt water geïnfiltreerd. Door toepassing van deze systemen kan ook water geborgen worden. De plaatselijke grondslag moet duidelijk maken of deze toepassingen gebruikt kunnen worden.

De aanleg van een vegetatiedak/groene daken kan een bijdrage leveren aan het vertraagd afvoeren van regenwater. Het vegetatiedak gebruikt water voor de groei van de beplanting, het bergt enig water en voert het vervolgens vertraagd af. Ecologisch gezien biedt dit ook de nodige voordelen. Meer ruimte en ontwikkeling voor insecten, vogels en andere flora en fauna.

Bodem

De drooglegging is de afstand van het oppervlaktewaterpeil tot aan de bovenzijde van het maaiveld. De ontwateringsdiepte is de afstand van de grondwaterstand tot aan het maaiveld. Het verschil tussen de drooglegging en de ontwateringsdiepte wordt veroorzaakt door de opbolling van het grondwater tussen de watergangen. De ontwateringsdiepte moet bij wegen en bomen minimaal 1 meter zijn en bij gebouwen moet dit minimaal 0,20 meter zijn beneden de afdekking van de bodem van de kruipruimte. Bij kruipruimteloos bouwen moet deze afstand minimaal 0,20 meter beneden de fundering zijn.

Peilgebieden Groningen Zuidoost

Riolering en hoofdwaterleiding

Binnen het plangebied komen drie typen riolering voor. Op de meeste plaatsen ligt een gemengd riool. In Eemspoort ligt een verbeterd gescheiden stelsel met een schoonregenwaterriool en in het oostelijke deel van het bedrijvengebied ligt een gescheiden stelsel. Daarnaast is op enkele locaties een afkoppelriool naast het gemengde riool gelegd. Verder loopt door het plangebied een hoofdwaterleiding van het Bastionhotel, via de Rigaweg, het bruggetje in de Hunzezone, het Skagerak richting de Kieler Bocht.

Bouwmaterialen

Bij de bouw van de gebouwen mogen geen materialen gebruikt worden die milieuverontreinigend zijn zoals lood, zink en koper. Ook bepaalde bitumen en behandeld hout logen milieugevaarlijke stoffen uit welke via het regenwater in het oppervlaktewater terecht kunnen komen.

Het toepassen van vegetatiedaken is een prima middel om regenwater vast te houden en vertraagd af te voeren. De vegetatie neemt vocht op, bergt water en gebruikt op die manier water. Tevens verdampt het water door zon en wind. Bij hevige neerslag zal het water minder snel tot afstroming komen. Ook dit kan een bijdrage leveren in de compensatie van de toename van het verharde en bebouwde oppervlak. Daarnaast isoleren de groene daken in de zomer. Door het verdampingsproces in de grondlaag wordt voorkomen dat het dak te veel opwarmt. Op deze wijze kan bespaard worden op energieslurpende voorzieningen zoals airco's en dergelijke.

De volgende paragrafen gaan in op de milieuaspecten die relevant zijn voor dit conserverende bestemmingsplan. Achtereenvolgens wordt ingegaan op bedrijven(terreinen), geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.

Bedrijven kunnen hinder (geur, stof of geluid) of gevaar veroorzaken en daardoor de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Dit moet zoveel mogelijk worden voorkomen, vooral bij woongebieden of gevoelige bestemmingen. Anderzijds is het zaak, dat bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden.

Op het bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3,2, conform de beschrijving van de VNG in “Bedrijven en milieuzonering”. De bestaande milieucategorie 4 bedrijven, die vooral in het zuiden van het plangebied zijn gesitueerd, zijn als zodanig bestemd (aanduiding op de verbeelding).

Op de consequenties hiervan wordt in paragraaf 4.5.2 nader ingegaan.

Verder bevindt zich aan de Gideonweg een 'bedrijfsverzamelterrein'. Hier wordt ook gewoond. Het gaat om een bestaande toestand die al jarenlang wordt gedoogd en waarbij getracht wordt het aantal bewoners langzamerhand te verminderen.

Binnen het plangebied bevinden zich enkele bedrijven die geur verspreiden. Dat zijn ondermeer een koffiebranderij, een afvalverwerkingsbedrijf en een stortplaats. Voor deze bedrijven zijn geurnormen van toepassing die zijn opgelegd via de vergunning, op grond van de Wet milieubeheer.

De Wet ruimtelijke ordening schrijft de zorg voor een goede ruimtelijke ordening voor. Bedrijfsmatige activiteiten kunnen invloed hebben op de leefomgeving. Het aanhouden van een bepaalde afstand tussen een bedrijfsmatige activiteit en een woonbestemming is een middel om overmatige hinder te voorkomen. De VNG uitgave “Bedrijven en milieuzonering” geeft hiervoor een handreiking. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet milieubeheer stellen regels aan de milieugevolgen die ontstaan als gevolg van bedrijfsmatige activiteiten. Het gaat daarbij om regels ten aanzien van het voorkomen of beperken van bijvoorbeeld geluidhinder, bodemverontreiniging en risicovolle situaties. In artikel 2.1 Wabo is aangegeven dat het verboden is een inrichting op te richten zonder daarbij in het bezit te zijn van een oprichtingsvergunning. Dit verbod is niet van toepassing indien de inrichting in het activiteitenbesluit (Barim) genoemd is als een type A of B inrichting. Indien het een type A of B inrichting is, dan is het doen van een melding niet nodig.respectievelijk het doen van een melding verplicht.

Geluid is één van de factoren die invloed kan hebben op de beleving van de leefomgevingskwaliteit. Daarom moet er bij nieuwe ruimtelijke- of verkeersontwikkelingen akoestisch onderzoek plaatsvinden om de geluidsituatie in beeld te brengen.

Hierbij moet de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen worden getoetst aan de wettelijke geluidnormen. Hierbij worden drie bronnen van geluidhinder onderscheiden:

1. 1. wegverkeerslawaai
2. 2. industrielawaai
3. 3. spoorweglawaai

Voor de bestaande situatie in dit plangebied zijn alle bronnen van geluidhinder relevant.

1. Wegverkeerslawaai

In en langs het plangebied liggen wegen met een geluidszone. Wegen met een geluidzone vallen onder de werkingssfeer van de Wet geluidhinder. De geluidbelasting vanwege deze wegen op nabijgelegen woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen kan op een aantal drukke punten hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Deze wet heeft geen gevolgen voor de bestaande situatie. Een maatregel om het wegverkeerslawaai te beperken is het toepassen van stil asfalt. Waar nodig en (technisch) mogelijk kan een wegdek bij groot onderhoud worden vervangen door stil asfalt.

2. Industrielawaai

Een gedeelte van het bedrijventerrein Eemspoort en het hele gebied Roodehaan is onderdeel van het gezoneerd industrieterrein Groningen Zuid Oost. De geluidzone rondom dit industrieterrein is vastgesteld bij Koninklijk Besluit. Op het deel van het industrieterrein dat zich binnen het plangebied bevindt is één grote lawaaimaker aanwezig (inrichtingen genoemd in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer). Dat is het steenbrekerijbedrijf aan de Gideonweg 10. De zone heeft geen invloed op de bestaande situatie. De zone is als bijlage bij dit plan gevoegd. Voor de bestaande situatie heeft de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde geen gevolgen. Dit in tegenstelling tot nieuwe situaties. Bouwactiviteiten voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de akoestische invloedssfeer van het industrieterrein mogen niet zonder meer plaatsvinden. Hiervoor moet een hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder worden vastgesteld.

3. Spoorweglawaai

Het plangebied ligt langs de spoorlijn Zwolle-Groningen. Zoals in veel binnenstedelijke gebieden wordt de voorkeursgrenswaarde van 53 dB voor bestaande woningen langs het spoor overschreden. Nieuwe ontwikkelingen voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de geluidzone van de spoorlijn mogen niet zonder meer plaatsvinden. Hiervoor moet de gemeente dan een hogere waarde vast stellen.

De Wet luchtkwaliteit geeft het kwaliteitsniveau aan waaraan de buitenlucht moet voldoen om ongewenste effecten van luchtverontreiniging op de gezondheid van mensen te voorkomen. In deze wet zijn luchtkwaliteitsnormen vastgelegd voor onder meer stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

De voornaamste bron van luchtverontreiniging in Groningen is het wegverkeer. De bijdrage van het lokale verkeer aan de luchtverontreiniging wordt berekend met behulp van een wettelijk voorgeschreven model. Voor het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost is nagegaan wat de concentraties zijn van de luchtverontreinigende stoffen en of er luchtkwaliteitsnormen worden overschreden. Hierbij is gekeken naar de jaren 2010 en 2020. De concentraties zijn berekend voor de meest drukke wegen in het plangebied Eemspoort,Roodehaan en Euvelgunne te weten: Winschoterweg, Kieler Bocht, Gotenburgweg en Bornholmstraat. Als input voor de berekeningen zijn verkeerscijfers gebruikt uit het verkeersmodel Regio Groningen - Assen (RGA), versie 1.2. Daarnaast zijn voor de Europaweg, de Beneluxweg en de N7/A7 luchtkwaliteitsgegevens bij Rijkswaterstaat opgevraagd.

Uit de berekeningen volgt dat de onderzochte situaties voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen. Dit betekent dat er vanwege de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Voor meer informatie over luchtkwaliteit en de resultaten van de modelberekeningen wordt verwezen naar de “Notitie luchtkwaliteit”. Deze wordt als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Externe veiligheid gaat over overlijdensrisico's die mensen lopen vanwege productie, gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, vaarwegen en buisleidingen. Gevaarlijke stoffen zijn bijvoorbeeld vuurwerk, lpg, chloor, ammoniak en munitie. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd omdat het overlijdensrisico van derden centraal staat. Het gaat om mensen die zelf niet deelnemen aan de activiteit die het overlijdensrisico met zich meebrengt.

De minister van Infrastructuur & Milieu (I&M) is verantwoordelijk voor de coördinatie van het externe veiligheidsbeleid voor gevaarlijke stoffen. Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) bevat veiligheidsnormen voor bedrijven. Het beleid voor gevaarlijk transport staat in de nota 'Vervoer gevaarlijke stoffen', opgesteld door het ministerie van Verkeer en Waterstaat (2005) in nauwe samenwerking met I&M. Voor aardgastransportleidingen geldt het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen (1-1-2011). Op dit moment wordt nieuw wettelijk instrumentarium ontwikkeld voor het transport van gevaarlijke stoffen (Besluit Transport Externe Veiligheid (BTEV), verwacht in 2012 en Basisnetten Weg, Spoor en Water).

De genoemde kaders verplichten gemeenten om bij het opstellen van ruimtelijke plannen veiligheidsafstanden toe te passen en het externe veiligheidsrisico zo laag mogelijk te houden. Veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en in het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico vormt het basisbeschermingsniveau voor individuele burgers, het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een ramp. Bij besluitvorming moet de gemeente een verantwoording van het groepsrisico afleggen.

Voor het bestemmingsplan is een risico-inventarisatie uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er binnen het plangebied risicobronnen aanwezig zijn die invloed hebben op de veiligheidssituatie binnen het plangebied, te weten:

• ARCG,
• Simmeren schroot,
• LPG-tankstation Milieudienst Groningen,
• Pallet recycling Het Noorden VOF,
• Mikx groothandel vuurwerk,
• Mikx BV munitieopslag,
• Perkin Elmer,
• Chemproa/Brenntag
• provinciale weg N46,
• rijksweg N7/A7,
• spoorlijn Onnen-Sauwerd / Groningen-Duitse grens,
• vaarweg Winschoterdiep,
• hoge druk aardgasleidingen: N508-01, N508-50 en N505-41.

Uit nader onderzoek is gebleken dat aan veiligheidsnormen wordt voldaan. Dat wil zeggen de zogenoemde stationaire risicobronnen (risicovolle bedrijven) wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde van het plaatsgebonden risico (voor zover relevant). Ook voor de provinciale weg N46, de rijksweg N7/A7 en het Winschoterdiep geldt dat er wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde van het plaatsgebonden risico evenals voor het plasbrandaandachtsgebied (PAG).

Het toetsingsgebied GR voor de N7/A7 strekt zich uit over een gebied van 200 meter ter weerszijden van de weg. Conform de 'Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (2004) hebben wij het GR geschat met behulp van het risicoregister (risicoatlas) en de vuistregels. Hieruit blijkt dat de oriënterende waarde voor het GR niet wordt overschreden in de huidige situatie. In het invloedsgebied waarbinnen het GR wordt berekend, zijn weinig personen aanwezig. Ook in de toekomst zal het GR niet significant toenemen als gevolg van een groeiend aantal personen.

Voor de N46 (opgenomen in het provinciaal basisnet) geldt dat het groepsrisico laag is en ver beneden de oriëntatiewaarde (OW) blijft (zie bijlage: 'Driebond nieuw A7, prognose 45%). De berekening en verantwoording GR is gedaan in het kader van het bestemmingsplan 'Driebond' 2010.

Binnen het invloedsgebied (voor het GR) van het Winschoterdiep is geen bebouwing aanwezig. Er is hier dus geen sprake van een groepsrisico. Ook in de toekomst zal het GR niet tot problemen leiden.

Uit berekeningen voor de spoorlijnen Onnen-Sauwerd en Assen-Nieuweschans (2006) blijkt dat het GR laag is en beneden de oriëntatiewaarde blijft (zie bijlage:'Rapport RBM2 spoor Winschoterdiep_Waterpark_progn 2007'). Het bedrijfsterrein is op dit moment vol. Nieuwe bedrijven kunnen zich er alleen vestigen als andere bedrijven vertrekken. Dergelijke veranderingen zullen niet leiden tot een structurele toename van het aantal personen in het invloedsgebied van het spoor. Het GR neemt in de toekomst daarom ook niet toe als gevolg van grote concentraties personen binnen het plangebied.

Voor de 3 hoge druk aardgasleiding geldt dat de toetsingsgebieden zich uitstrekken over een afstand van respectievelijk 70 en 170 meter ter weerszijden van de leidingen binnen het plangebied. Op basis van de berekening van het GR kan geconcludeerd worden dat, in geen enkel geval is bij de hoogte van het groepsrisico over de 'slechtste kilometer' sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Tevens geldt voor alle leidingen dat het groepsrisico dusdanig laag is dat de FN-curve niet zichtbaar is. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de aanwezigheid van de buisleidingen geen bezwaar vormt voor de actualisatie van het bestemmingsplan.

Het bedrijfsterrein Eemspoort-Roodehaan is een aangewezen plek waar nieuwe risicovolle bedrijvigheid is toegestaan (zie: 'Beleidsregel Externe Veiligheid, 2010).

Aangezien er op het bedrijfsterrein zowel risocovolle bedrijvigheid als reguliere bedrijvigheid mogelijk is, is er op dit bedrijfsterrein een aparte plek aangewezen waar risicovolle bedrijven zich kunnen vestigen. Op de aangewezen plek zijn kwetsbare objecten uitgesloten ten einde de externe veiligheidssituatie te waarborgen.

De regionale brandweer heeft in dit kader uit beoordeling van de aspecten 'bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid' het volgende geconstateerd:

- het plangebied over het algemeen goed is voorzien van primaire en secundaire bluswatervoorzieningen.

- de bereikbaarheid van het grootste deel van het plangebied voldoende is.

- het deelgebied 'Roodehaan' slechts eenzijdig kan worden bereikt.

De regionale brandweer adviseert om het deelgebied 'Roodehaan' bij toekomstige ontwikkeling wel tweezijdig bereikbaar te maken. Dit in afstemming met het hoofd van de afdeling Preventie van brandweer Groningen. De handleiding B&B geldt hierbij als uitgangspunt.

Uit de beoordeling van het aspect zelfredzaamheid blijkt, dat:

- In het plangebied geen sprake is van langdurig verblijf van verminderd zelfredzame personen.

- Het plangebied ligt voor een deel in het sirenebereik van het WAS en biedt voldoende ontvluchtingsmogelijkheden. Het aspect zelfredzaamheid geeft daarom geen aanleiding tot het treffen van maatregelen.

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheidssituatie geen belemmering vormt voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie vastgelegd. Er zijn geen ontwikkellocaties benoemd. Voor dit plan is een bodeminventarisatie uitgevoerd. De inventarisatie is als bijlage bij dit plan gevoegd.

Het plangebied is, volgens de bodemfunctiekaart, voornamelijk bestemd voor de functies: industrie, bebouwing, infrastructuur, ander groen en groen met natuurwaarden. Een klein deel is volgens de bodemfunctiekaart bestemd voor landbouw. De bodemkwaliteit voldoet over het algemeen aan de normen die gekoppeld zijn aan het gebruik of de huidige functie.

Bodemverontreiniging kan bestaan uit bronverontreiniging of diffuse verontreiniging. Een bronverontreiniging is een verontreiniging die kan worden gekoppeld aan een bron of oorzaak. Dit in tegenstelling tot een diffuse verontreiniging die ontstaan is door jarenlange gebruik van de bodem en waarbij de verontreiniging niet tot een specifieke bron is te herleiden.

Bronverontreinigingen

Binnen het plangebied zijn 120 locaties bekend die verdacht zijn van een ernstige bodemverontreiniging. De verdachtmakingen kunnen het gevolg zijn van bodembedreigende activiteiten, dempingen of een eerder bodemonderzoek.

Daarnaast is bij 12 locaties een geval van ernstige bodemverontreiniging vastgesteld. Voor 3 locaties is de verontreiniging als urgent beoordeeld. Op deze 3 locaties is inmiddels de sanering gestart. Het betreft Duinkerkenstraat 32, 26-30a en 48.

Bij de aanpak van de bodemverontreiniging moet aangesloten worden bij de geplande ontwikkelingen. De verantwoordelijkheid voor het uitvoeren van een bodemonderzoek en voor een sanering ligt bij de veroorzaker, de eigenaar en/of de belanghebbende. Het uitgangspunt is dat de locatie geschikt wordt gemaakt voor het beoogde gebruik.

Voordat met de sanering kan worden begonnen, moet de gemeente Groningen als bevoegd gezag op grond van de Wet bodembescherming instemmen met de voorgestelde sanering. De gemeente ziet toe op de juiste uitvoering van de sanering en van grondverzet in het algemeen. Voor de locaties die verdacht zijn van (ernstige) bodemverontreiniging is een bodemonderzoek bij de aanvraag van een Wabo-vergunning in ieder geval noodzakelijk.

Diffuse verontreinigingen

Eventuele diffuse bodemverontreiniging ontstaat door jarenlang gebruik en de verontreiniging is niet tot een specifieke bron te herleiden. Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Groningen blijkt dat in het plangebied een diffuse bodemverontreiniging voorkomt ten aanzien van PAK's waarbij de te verwachten gemiddelde bodemkwaliteit onder de zogenaamde 'Maximale Waarde Wonen' blijft.

Bij het toepassen en hergebruik van grond dient de “Nota Bodembeheer: Beleidsregels voor de toepassing van grond en baggerspecie op landbodem” in acht genomen te worden.

Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor beheer en ontwikkeling van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee kunnen met direct recht omgevingsvergunningen worden verleend. De gekozen bestemmingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan.

Om de nodige flexibiliteit te waarborgen zijn tevens afwijkingsbevoegdheden opgenomen, alsmede een wijzigingsbevoegdheid voor een gebied in de zuidoosthoek van Driebond, dat beschikbaar is gekomen door de aanleg van het nieuwe Euvelgunnetracé (Oostzeeweg).

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform SVBP 2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008) en het standaard-bestemmingsplan van de gemeente Groningen. Daarin zijn de regels gestandaardiseerd. De bestemmingsregels zijn opgemaakt in een vaste indeling en bevatten in principe voor elke bestemming achtereenvolgens: een bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, afwijken van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijken van de gebruiksregels, en waar nodig een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale verbeelding is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (bestemmingsplannen.groningen.nl alsook www.ruimtelijke plannen.nl). Daar zijn de digitale bestanden ook te downloaden.

De papieren verbeelding bestaat uit twee kaartbladen met schaal 1: 2500. De verbeelding is getekend conform de SVBP 2008. De verbeelding geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan.

In het plangebied vigeren momenteel de onderstaande bestemmingsplannen. Deze worden geheel of gedeeltelijk door het voorliggend bestemmingsplan vervangen.

Naast de bovenstaande bestemmingsplannen gelden voor het plangebied momenteel uniforme voorschriften. Deze worden eveneens meegenomen en daarmee vervangen door het voorliggend bestemmingsplan. Het betreft onderstaande regeling.

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Agrarisch

Het gaat hierbij om enkele reststukjes aan de oostzijde van het nieuw aangelegde Euvelgunnetracé in het open agrarisch gebied die deze bestemming hebben gekregen zonder verdere bebouwingsmogelijkheden.

Artikel 5 Agrarisch met waarden

Het gebied met deze bestemming is gelegen aan de zuidrand van het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan, dat geruild is met een strook langs de N7/A7 dat de bestemming Bedrijventerrein heeft gekregen. Daardoor is de bestemming van de zuidelijke rand van Roodehaan gewijzigd in Agrarisch met waarden, waarbij aansluiting is gezocht met de aangrenzende bestemming in het onlangs geactualiseerde bestemmingsplan Buitengebied. Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden gelden dezelfde planregels als in dat plan. Er is echter geen bebouwing toegestaan.

Artikel 6 Bedrijf

Deze bestemming is toegekend aan twee locaties die gesitueerd zijn aan de Oude Roodehaansterweg, namelijk de voormalige boerderij met de manege en de plek van de vuurwerkopslag.

Het terrein van de manege is door de gemeente verworven en kan worden aangewend voor de vestiging van een nieuw bedrijf, waarvoor de bebouwingsbepalingen gelden die op de plankaart staan vermeld. Hierbij is aansluiting gezocht bij de bouwhoogte in het bestemmingsplan Eemspoort-Hunzezone. Verder is bij de vuurwerkopslag de omvang en hoogte van de bestaande bebouwing in acht genomen met een kleine marge. Vanwege de nabijheid van zware bedrijvigheid zijn binnen de bestemming Bedrijf geen bedrijfswoningen toegestaan.

Artikel 7 Bedrijventerrein

Onder de bestemming Bedrijventerrein is de bestaande situatie vastgelegd: er worden bedrijven toegestaan in de milieucategorieën 1 tot en met 3.2. De bestaande zwaardere categorie 4 bedrijven zijn als zodanig bestemd (aangegeven op de verbeelding). Op de verbeelding is een gebied opgenomen in het zuidelijke deel (omgeving Duinkerkenstraat en de zuidwesthoek van Roodehaan, waar zich vanwege de aanwezigheid van bestaande zware industrie en de relatief grote afstand tot woonbebouwing, zwaardere bedrijven in milieucategorie 4.1 en 4.2 mogen vestigen (gebied met de aanduiding 'wro-zone ontheffingsgebied 2'). Ontheffing is mogelijk als de bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de toegestane milieucategorieën of met niet genoemde bedrijven die wat betreft milieuhinder vergelijkbaar zijn.

Ook bevat het bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid voor de vestiging van zware bedrijven in milieucategorie 5 in genoemd ontheffingsgebied, dat grofweg het zuidelijke deel van het plangebied omvat. Als voorwaarde is opgenomen dat dit pas mogelijk is na een zorgvuldige belangenafweging waarbij de effecten op de invulling van de naaste omgeving in beeld gebracht moeten worden, wat betreft beeld- en omgevingskwaliteit, profilering, representativiteit, entreefunctie etc. De beoordeling vindt plaats in regionaal verband waarbij ook de verkeersaspecten worden betrokken. Een andere voorwaarde is dat eerst advies moet worden ingewonnen van een onafhankelijke deskundige op het gebied van het milieu.

Geluidszoneringsplichtige inrichtingen in de zin van de Wet geluidhinder (zoals een puinbreker) mogen alleen worden gevestigd in het zuidelijk deel van het plangebied (omgeving Duinkerkenstraat en de zuidwesthoek van Roodehaan), dat voorzien is van de aanduiding 'geluidszoneringsplichtige inrichtingen'.

In het plangebied bevindt zich een aantal Bevi-inrichtingen. Bij een aantal van deze bedrijven ligt de risicocontour op de terreingrens. Bij een aantal andere bedrijven, zoals bij het afvalbrengstation, is het invloedsgebied vanwege externe veiligheid veel groter. Rond deze bedrijven zijn op de verbeelding veiligheidszones opgenomen, waarbinnen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten, zoals scholen, woningen, detailhandelsvestigingen, grote horecavestigingen en kantoren, worden uitgesloten. Dit is gedaan door middel van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-bevi' (in artikel 20.5.4 en 20.6.4)

Hetzelfde is gedaan rond een chemische groothandel aan de Duinkerkenstraat en een vuurwerkopslag aan de Oude Roodehaansterweg. Rond deze bedrijven zijn op de verbeelding zones aangebracht, met de aanduiding 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen'.

Ten behoeve van de mogelijke vestiging van nieuwe Bevi-bedrijven is de zuidwesthoek van het nieuwe terrein Roodehaan, waar nog veel ruimte is, aangewezen. Dit deelgebied heeft de aanduiding 'risicovolle inrichtingen'. Aansluitend op dit gebied is een zone met een breedte van gemiddeld 150 meter breedte getrokken, met de aanduiding 'veiligheidszone-bevi', zodat zich hier geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten kunnen vestigen.

Vanwege het externe veiligheidsoogpunt (vervoer gevaarlijke stoffen) zijn op de verbeelding langs snelwegen, vaarwegen en de spoorlijn zones opgenomen met de aanduiding 'plasbrandaandachtsgebied', waarbinnen eveneens kwetsbare objecten worden uitgesloten.

Een andere beperking op het bedrijventerrein vormt de aanwezigheid van een hoogspanningsleiding. Aan de gronden onder deze leiding is de aanduiding 'magneetveldzone' toegekend . Hierbinnen zijn geen stralingsgevoelige objecten zoals scholen en woningen toegestaan.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de vestiging van detailhandel in volumineuze goederen, bouwmarkten en tuincentra, behalve in de gebieden met de aanduiding 'veiligheidszone- bevi' en 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen', alsmede in de op de verbeelding aangegeven plasbrandaandachtsgebieden. Dit houdt in dat deze vormen van detailhandel vanwege hun publieksaantrekkende functie niet zijn toegestaan aan de westzijde van Roodehaan, maar wel langs de noord-en oostzijde van dit nieuwe bedrijventerrein (snelwegkant).

De vestiging van zelfstandige, solitaire kantoren is op grond van het gemeentelijke beleid alleen mogelijk als het gaat om kleinschalige zakelijke dienstverlening tot een oppervlakte van maximaal 500 m² (invulling van zogenaamde restruimte).

Bij bedrijfsvestigingen mag het percentage onzelfstandige kantoorruimte maximaal 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen met een afwijkingsbevoegdheid tot maximaal 70% met dien verstande dat de oppervlakte bedrijfsgebonden kantoorruimte op grond van het Bevi-besluit binnen de op de kaart aangegeven veiligheidszones niet meer mag bedragen dan 1.500 m².

Ook de bouw van bedrijfswoningen is vanwege het Bevi-besluit uitgesloten. Uitzondering hierop vormen de 12 bestaande bedrijfswoonwagens op het Gdanskterrein die al geregeld waren in het bestemmingsplan Winschoterdiep-Euvelgunne, en de bouw van maximaal 10 bedrijfswoningen ter plaatse van de Ribeweg/Olgerweg (5 bedrijfswoningen aan de noordzijde en 5 aan de zuidzijde) die al mogelijk waren op grond van het onderliggende bestemmingsplan Eemspoort. Verder wordt er nog gewoond bij het 'bedrijfsverzamelterrein' aan de Gideonweg (zie milieuparagraaf).

Op grond van het gemeentelijke beleid (Structuurvisie Detailhandel 2110-2020) is grootschalige detailhandel mogelijk gemaakt, zoals detailhandel in auto's, boten en caravans, kampeerartikelen en bouwmaterialen (zie de lijst in artikel 7.1.1 onder e). Andere soorten van detailhandel zoals meubelen en woninginrichting, elektronica en detailhandel in voedings-en genotmiddelen zijn uitgesloten.

De vestiging van kleinschalige horeca tot 200 m² is via direct bouwrecht mogelijk, voor grotere horecagelegenheden is een ontheffing mogelijk.

In de planregels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor tankstations zonder LPG. Zo bestaat de mogelijkheid voor nieuwe tankstations om zich op het bedrijventerrein te vestigen, waarbij randvoorwaarden kunnen worden gesteld op het gebied van ruimte, verkeer en milieu.

Verder bevat het bestemmingsplan de mogelijkheid om via ontheffing een facilitair centrum op te richten, met allerlei ondersteunende functies voor de ter plaatse gevestigde bedrijven. De vestiging van kwetsbare objecten zoals een kinderdagverblijf, wordt niet mogelijk gemaakt vanwege de aanwezigheid van zware bedrijvigheid in de omgeving (gezoneerd industrieterrein met industrie- en wegverkeerslawaai). Voor zo'n facilitair centrum is op de verbeelding een gebied aangeduid als 'wro-zone ontheffingsgebied 1'. Dit gebied wordt gevormd door het bedrijventerrein Eemspoort (met nog ruimte aan de zuidoostzijde) en het noordelijke en oostelijke gedeelte van Roodehaan.

Het afvalverwerkingsbedrijf Stainkoeln heeft de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein-afvalverwerking'. In de nadere bestemmingsomschrijving (atikel 7.1.2. onder b) is geregeld dat het storten, het verwerken en/of bewerken van afvalstoffen, waaronder het composteren, alsmede aanverwante activiteiten waaronder de opwekking van energie, mogelijk zijn.

Voor de maximale storthoogte zijn, op basis van het oude geldende bestemmingsplan 'De Stainkoel'n/ Woldjerspoor II' hoogtelijnen aangegeven, met de aanduiding 'maximum hoogteligging vlak' (artikel 7.5. sub g van de planregels).

Tot slot is voor het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan (voorheen Eemspoort-Zuid) een beeldkwaliteitsplan vastgesteld, dat als richttlijn geldt voor de gewenste inrichting van dit terrein. Dit plan geldt als toetsingskader voor de Welstand bij aanvragen voor omgevingsvergunningen.

Artikel 8 Groen

De bestemming Groen is gebruikt voor de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het betreft hier openbaar groen. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd in deze bestemming. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor gebouwen ten dienste van de bestemming, waaronder bijvoorbeeld kleine dierenverblijven. Voor het bouwen dichtbij het Winschoterdiep is voorafgaande instemming nodig van de watebeheerder.

Artikel 9 Natuur

Deze bestemming is van toepassing voor de Hunzezone ten oosten van De Stainkoeln die door het plangebied van dit bestemmingsplan loopt. Binnen deze bestemming wordt in de eerste plaats behoud, herstel en versterking van de natuurlijke, cultuurhistorische en landschappelijke waarden in de Hunzezone voorgestaan. Aansluiting is gezocht bij de doeleindenomschrijving in het bestemmingsplan Eemspoort Hunzezone. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden geldt een vergunningplicht.

Vanwege het groene ecologische karakter is parkeren op gronden met deze bestemming niet toegestaan. Wel is de aanleg van een fietspad mogelijk.

Artikel 10 Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op de hoofdontsluitingsstructuur van het plangebied en behoeft geen nadere toelichting. Wel dient vermeld te worden dat voor het gebied in de zuidoosthoek van Driebond dat beschikbaar is gekomen door de aanleg van het nieuwe Euvelgunnetracé, een wijzgingsbevoegdheid naar de bestemming Bedrijventerrein is opgenomen.

Artikel 11 Verkeer-Railverkeer

Deze bestemming ligt over de zone van de spoorlijn richting Nieuweschans en spreekt voor zich.

Artikel 12 Water

Deze bestemming is toegekend aan de waterpartijen die hoofdzakelijk langs de randen van het plangebied zijn gesitueerd. De belangrijkste vaarwegen hebben een eigen planologisch regiem, namelijk het bestemmingsplan Openbaar Vaarwater.

Artikel 13, 14 en 15 Leidingen - Gas, Hoogspanning en Riool

Deze artikelen betreffen de dubbelbestemmingen waarin de leidingstroken in het plangebied worden geregeld. Om de leidingen te beschermen moet een minimum afstand voor het bouwen in acht worden genomen. Zo geldt voor buisleidingen een belemmeringstrook van 5 meter (aan weerszijden van de buis).

Artikel 16 Waarde - Archeologie 1

Deze dubbelbestemming geldt voor de bekende archeologische waarden, zoals is beschreven in de archeologieparagraaf van dit plan.

Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m² en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 17 Waarde - Archeologie 2

Deze dubbelbestemming geldt voor verwachte archeologische waarden. In de gebieden met deze bestemming kunnen sporen uit het verleden aanwezig zijn, maar de vindplaatsen zijn (nog) niet precies aan te duiden. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is nodig voor gebieden met een oppervlakte groter dan 200 m² en dieper dan 30 centimeter.

Artikel 18 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is op grond van de keur van het waterschap tevens bestemd voor de waterkering en heeft ten doel de waterkeringen in het plangebied te beschermen. Ter plaatse kan slechts nieuwbouw ten behoeve van in de andere bestemmingen toegestane bouwwerken worden gepleegd na toepassing van de afwijkingsbevoegdheid zoals beschreven in lid 18.3. Voordat wordt afgeweken moet worden overlegd met de beheerder van de waterkering.

Algemene regels

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 20 Algemene aanduidingsregels

In het plangebied komt een aantal gebiedsaanduidingen. Dit artikel verbindt regels aan deze aanduidingen.

In de eerste plaats gaat het hierbij om de aanduiding 'geluidzone-industrie' (artikel 20.1). Dit artikel waarborgt dat binnen het gebied met deze aanduiding uitsluitend indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein op de gevels van deze geluidgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde niet-geluidgevoelige gebouwen kunnen worden gebruikt als geluidgevoelig gebouw en/of geluidgevoelige gebouwen.

In de tweede plaats is er de aanduiding 'gezoneerd industrieterrein' (artikel 20.2), omdat het plangebied binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein Groningen Zuidoost ligt. In het eerste lid is bepaald dat binnen de aanduiding 'geluidzone - industrie' geen geluidgevoelige objecten mogen worden gebouwd, tenzij deze volgens de omschrijving van de ter plaatse aangegeven bestemming uitdrukkelijk zijn toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan door middel van een omgevingsvergunning van afwijken, mits de wettelijke geluidsgrenswaarden in acht worden genomen.

In de derde plaats is in het bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'magneetveldzone' (artikel 20.3) opgenomen. Door het plangebied loopt namelijk een hoogspanningsleiding die aansluit op de hoogspanningsleiding in het naastgelegen bestemmingsplan Europaparkt 2013. Deze hoogspanningsverbinding heeft naast een belemmeringenstrook van 2 x 25 meter (aangegeven met de dubbelbestemming Leiding- Hoogspanningsverbinding) een magneetveldzone. De grens van deze aanduiding wordt gevormd door de berekende 0,4 microtesla-contouren. In dit artikel 'magneetveldzone' is geregeld dat binnen deze zone geen stralingsgevoelige objecten zijn toegestaan. Het gaat daarbij met name om objecten waar zich op meerdere uren van de dag kinderen bevinden, zoals woningen, scholen en kinderopvangplaatsen.

De vierde algemene aanduidingsregel betreft de aanduiding 'plasbrandaandachtsgebied' (artikel 20.4). Deze zones zijn aangegeven langs snelwegen, vaarwegen en de spoorlijn waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In een zone van 25 tot 30 meter moet rekening worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Vandaar dat binnen deze zones de vestiging van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is uitgesloten.

De vijfde en zesde aanduidingsregels betreffen de aanduidingen 'veiligheidszone-bevi' en 'veiligheidszone-opslag gevaarlijke stoffen. Het betreft hier aanduidingen voor veiligheidszones rond zware bevi-inrichtingen en veiligheidszones rond een chemisch bedrijf en een vuurwerkopslag. Vanwege de externe veiligheid zijn binnen deze zones kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten uitgesloten. Het gaat hierbij b.v. om woningen, scholen, kinderdagverblijven, horecavestigingen waar meer dan 50 personen verblijven, kantoren bij bedrijfsgebouwen met een oppervlakte van meer dan 1.500 m² en grootschalige detailhandelsvestigingen.

Artikel 21 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 22 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 23

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 24

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

Definitie begrip tuincentrum

Tot het hoofdassortiment behoort zowel 'levend' als 'dood materiaal' voor de inrichting en onderhoud van particuliere tuinen. Hieronder vallen niet alleen bloeiende en niet-bloeiende planten, bollen en zaden, maar bijvoorbeeld ook tuinmest, teelaarde, tuingereedschap, materialen voor het bestraten van tuinen, schuttingen, tuinhuisjes, kasjes, serres en materialen voor het maken van vijvers- en fonteinen (folie, pompen, e.d.). Kamerplanten, snijplanten, bloempotten en vazen zijn hieraan sterk verwant en behoren traditioneel tot het aanbod van tuincentra, vandaar dat ze ook tot het hoofdassortiment worden gerekend.

Tot het nevenassortiment behoren artikelen die aan een tuincentrum kunnen worden gerelateerd en die in samenhang met het hoofdassortiment worden aangeboden. Hiertoe wordt o.a. dibevo (dierbenodigdheden en -voeders) gerekend. Hoewel veel tuincentra dit assortiment vaak al heel lang voeren, heeft het geen directe relatie met tuininrichting of -onderhoud en valt het volgens vaste jurisprudentie ook niet onder het begrip tuincentrum, tenzij een bestemmingsplan uitdrukkelijk detailhandel in dibevo toelaat. Annex hiermee is ook de verkoop van huis- en hobbydieren toegestaan. Omdat deze niet onder dibevo vallen, zijn deze apart benoemd. Verder behoort tot het nevenassortiment o.a. tuinmeubilair. Hierbij moet aan tuinstoelen, -banken en -tafels worden gedacht, meubilair dat voor de inrichting van de tuin is bedoeld. Ook een tuin- of buitenkachel, een vuurkorf, tuinverlichting, tuinbeelden of tuindecoratie kunnen we hiertoe rekenen (camping- of vrijetijdsmeubelen daarentegen weer niet, evenmin als binneninterieur). Tuinkleding- en schoeisel maakt eveneens deel uit van het nevenassortiment. Hiermee wordt bedoeld werkkleding of schoeisel, die worden gedragen bij het plegen van tuinonderhoud (overalls, laarzen, klompen, e.d.). Modieuze, sport- of vrijetijdskleding zijn hiervan uitgesloten.

Verder is ook de verkoop van sfeerartikelen toegestaan, mits deze artikelen bestemd zijn voor gebruik buiten. Niet tuingerelateerde sfeerartikelen vallen buiten het (neven)assortiment. Hiertoe worden bijvoorbeeld kaarsen en kerstversiering (voor gebruik binnenshuis) gerekend. Deze mogen wel als ondergeschikt assortiment worden gevoerd (10 procentsregeling; zie hierna).

Regeling tuincentrum volgens de bestemmingsomschrijving

De assortimentsbeperkingen, die liggen besloten in de definitie van het begrip tuincentrum, laten onverlet, dat volgens de bestemmingsomschrijving binnen iedere perifere detailhandelsvestiging ook non-volumineuze en branche-vreemde goederen mogen worden verkocht, mits de omvang van dat aanbod niet meer bedraagt dan 10% van de verkoopvloeroppervlakte van een dergelijke vestiging tot een maximum van 500 m². Dit assortiment mag uitsluitend als onzelfstandig onderdeel van een perifeer detailhandelsbedrijf, dat ter plaatse is gevestigd, worden aangeboden. Met het gebruik van de term 'onzelfstandig onderdeel' wordt tot uitdrukking gebracht dat de verkoop van niet-volumineus, niet aan de branche gerelateerd assortiment slechts is toegestaan voor zover en zolang ter plaatse één van de toegelaten vormen van perifere detailhandel wordt uitgeoefend. De verkoop van dat assortiment moet een onderdeel vormen van de bedrijfsvoering van een PDV-vestiging en vanuit dezelfde detailhandelsruimte plaatsvinden. Een shop-in-the-shop is niet toegestaan.

Het voorontwerp-bestemmingsplan is op 26 november 2012 besproken met het bestuur van de Vereniging Bedrijvenpark Zuidoost (VBZO).

De belangrijkste punten van de Vereniging zijn de volgende:

De Vereniging pleit, in deze tijd van economische crisis, voor ruime en flexibele mogelijkheden voor het bedrijfsleven. In dit verband wordt ook gesproken over de mogelijk nieuwe onderwijsfunctie nabij de VW garage op het kop van de Bornholmstraat.

Reactie gemeente

Het voorliggende bestemmingsplan is ten opzichte van de oude geldende bestemmingsplannen enigszins verruimd: zo is, buiten de invloedsgebieden van zware bedrijven, een aantal vormen van volumineuze detailhandel toegestaan (zie artikel 7.1.1. onder e). Vanwege de aanwezigheid van zware bedrijvigheid is het niet mogelijk om in de aanwezigheid van sommige bestaande Bevi bedrijven grote publieksaantrekkende functies te vestigen.

De onderwijsfunctie waar op gedoeld wordt is gesitueerd in het aangrenzende bestemmingsplan Europapark. Het is met name de magneetveldzone van de hoogspanningsleiding die hier beperkingen oplegt.

De Vereniging wijst er op dat er af en toe evenementen op het bedrijventerrein plaatsvinden, zoals het Gideonfestival. Ook worden bedrijfspanden (af en toe) gebruikt als muziekoefenruimte.

Reactie gemeente

Het betreft over het algemeen tijdelijke activiteiten. Zo is het Gideonfestival een driedaags muziekfestival. De vergunningverlening valt onder het regime van de Wet milieubeheer (Wm). In geval van tijdelijke muziekoverlast zal beoordeeld moeten worden of er sprake is van strijdigheid met de Wet milieubeheer en of er tegen op kan worden getreden op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening Groningen.

De Vereniging geeft aan dat er op het Gideonterrein ook gewoond wordt. Dit is niet in het belang van de upgrading van het bedrijventerrein, te meer daar elders geen nieuwe (bedrijfs)woningen worden toegestaan.

Reactie gemeente

Het gebied moet juridisch worden beschouwd als een 'bedrijfsverzamelterrein'. Het betreft hier een actualisering van de bestaande situatie die al jaren wordt gedoogd. In de afgelopen jaren is de situatie hier verbeterd, het aantal bewoners is verminderd. Het geven van een 'gewone woonbestemming' aan dit gebied is juridisch niet mogelijk, omdat Zuidoost een gezoneerd industrieterrein is, waar het primaat ligt op de economische bedrijvigheid. Het toestaan van nieuwe (bedrijfs)woningen kan beperkingen opleggen aan het functioneren van bestaande bedrijven en is daarom niet in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

De Vereniging ziet graag mogelijkheden voor vestiging van tankstations en het plaatsen van zonnecollectoren.

Reactie gemeente

Nieuwe tankstations zonder LPG worden via een ontheffing toegestaan, zodat een nadere afweging kan worden gemaakt ten aanzien van de aspecten ruimte, verkeer en milieu. Voor tankstations met LPG gelden strengere afstandsnormen ten opzichte van aangrenzende bebouwing en het gebruik. De vestiging van een nieuw verkooppunt voor LPG is alleen mogelijk in het gebied dat op de verbeelding is aangewezen voor 'risicovolle inrichtingen', in de zuidwest hoek van Roodehaan.

Het plaatsen van zonnecollectoren is over het algemeen vergunningvrij, zodat hiervoor geen regeling in het bestemmingsplan is opgenomen.

De Vereniging vraagt hoe het geregeld is met het parkeren van vrachtauto's langs de openbare weg.

Reactie gemeente

In principe dient het parkeren op eigen terrein plaats te vinden en niet langs de openbare weg. Voor 'vreemde' vrachtwagens zou een beveiligd parkeerterrein aangelegd moeten worden, bijvoorbeeld in combinatie met een tankstation. De mogelijkheden zijn echter beperkt, maar het zou ruimtelijk mogelijk gemaakt kunnen worden op het nu nog braakliggende terrein Roodehaan. Overigens wordt een parkeerverbod langs de openbare weg niet geregeld via het bestemmingsplan. Hiervoor geldt de APGV en is een verkeersbesluit nodig.

Over het voorontwerp-bestemmingsplan is een inspraakprocedure gevoerd op grond van de Algemene Inspraakverordening Groningen 2005. In het kader van deze procedure heeft het voorontwerp van 30 november 2012 tot en met 10 januari 2013 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon mondeling en schriftelijk, ook via internet, op het bestemmingsplan worden gereageerd. Van deze geboden mogelijkheid is door de volgende personen en bedrijven gebruik gemaakt.

1. een bewoner aan de Euvelgunnerweg

Deze bewoner heeft mondeling op het voorontwerp-bestemmingsplan gereageerd. In een gesprek op 7 januari 2013 heeft hij veel nuttige suggesties voor het verbeteren van het plan gegeven, die voor het merendeel zijn overgenomen. Ook is met hem op 16 januari 2013 in apart verband gesproken over de waterparagraaf van het bestemmingsplan. Dit heeft geleid tot kleine tekstuele verbeteringen en een aanpassing van de waterstructuurkaart (uitbreiding kaartje met het zuidelijk deel Roodehaan).

Samengevat komt zijn reactie neer op de volgende punten:

Bouwperceel entree Gotenburgweg en doorsteek fietsverbinding Bremenweg

Het driehoekige terrein bovenaan de Gotenburgweg op het bedrijfsterrein Euvelgunne zou de bestemming Groen moeten krijgen in plaats van Bedrijventerrein. Dit past beter in het beleid om de Hunzezone te versterken. Het verlies aan kavelopbrengt zou kunnnen worden gecompenseerd met het bedrag dat is gereserveerd voor de doorsteek van een fietsverbinding naar de Bremenweg. Dit fietspad is niet nodig, omdat de Euvelgunnerweg de hoofdfietsroute is en aan de noord- en zuidzijde voldoende fietsroutes in het gebied aanwezig zijn.

Reactie gemeente

Dit verzoek is ook bij de procedure van het onderliggende bestemmingsplan Winschoterdiep-Euvelgunne in 2007 aan de orde geweest. Er is toen besloten de bedrijfsbestemming voor het perceel te behouden en de rand langs de Hunze te bestemmen als Groen. De bedrijfskavel is als zodanig in de exploitatie-opzet opgenomen. Het betreft een aantrekkelijke bedrijfskavel, waarvoor een (voorlopige) overeenkomst met een ondernemer is gesloten. De gemeente is dus niet vrij om de bestemming te veranderen in Groen. Dit zou een kostenpost betekenen.

Het aanwenden van het bedrag dat voor een doorsteek van een fietsverbinding tussen Euvelgunne en Eemspoort via de Bremenweg is gereserveerd wordt niet wenselijk geacht, omdat met het oog op de toekomst, voor deze route al een fietstunnel onder de N7/A7 is aangelegd. Bij het schrappen van deze fietsverbinding is er sprake van kapitaalvernietiging. Bovendien wordt deze fietsroute van belang geacht voor het verbeteren van het fietsverkeer tussen Euvelgunne en Eemspoort en op langere termijn richting Middelbert en Meerstad.

Kaartje fietsstructuur

Volgens de bewoner ontbreekt de fietsroute bij de Kielerbocht langs de oostgrens van het plangebied en moet op het kaartje ook de fietsroute door de Hunzezone richting Winschoterweg worden doorgetrokken.

Reactie gemeente

Aan dit verzoek is voldaan, de fietsroutes zijn aangegeven. Daarbij is het kaartje nog aangevuld met de recente (fiets)verbinding tussen de Bornholmstraat en het Europapark.

Kaartjes groenstructuren en ecologie

Volgens de bewoner ontbreken op het kaartje groenstructuren de bomen langs de Kieler Bocht en de Bremenweg. Op het kaartje ecologie is de Hunzezone langs de zuidrand van Eemspoort (Eemspoort fase, bij het cellencomplex) te breed en zou de Hunzezone op Roodehaan, langs De Stainkoeln, ook een groene kleur moeten krijgen.

Reactie gemeente

De kaartjes zijn overeenkomstig het verzoek aangepast.

Bestemming oostrand De Stainkoeln en fietspad

De bewoner van de Euvelgunnerweg ziet graag dat de bestemming Groen langs de oostrand van de Stainkoeln de bestemming Natuur krijgt. Dit sluit beter aan op de bestemming van de naastgelegen Hunzezone.

Reactie gemeente

Aan dit verzoek kan niet worden tegemoet gekomen, omdat deze zone in eigendom is van De Stainkoeln, die hier liever een bedrijfsbestemming ziet opgelegd (zie onder hun inspraakreactie).

Ten behoeve van de aanleg van een nieuw fietspad naar de Winschoterweg is de bestemmingsplankaart in de zuidpunt aangepast. Een strook grond, die deel uitmaakte van het bestemmingsplan Buitengebied met de bestemming Agrarisch gebied met Waarden, is nu aan het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost toegevoegd en heeft de bestemming Natuur gekregen. Binnen deze bestemming is de aanleg van een fietspad toegestaan.

2. Afvalverwerking Stainkoeln

Het afvalverwerkingsbedrijf wijst er op dat in het oude geldende bestemmingsplan "Stainkoel'n/Woldjerspoor II" de oostrand van het bedrijfsterrein de bestemming "Afvalverwerking-randzone" heeft. In het nieuwe voorontwerp-bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost is aan deze rand de bestemming Groen toegekend. Het bedrijf wijst er op dat deze strook bij de inrichting hoort en hier ook stortactiviteiten moeten kunnen plaatsvinden.

Reactie gemeente

Omdat het terrein behoort bij het afvalverwerkingsbedrijf, is de bestemming van deze strook voorzover in eigendom van De Stainkoeln, veranderd in 'specifieke vorm van bedrijventerrein-afvalverwerking (zonder gebouwen)'.

Op deze wijze worden de bestaande rechten gerespecteerd. Dit betekent ook dat aan de wens van bovengenoemde bewoner van de Euvelgunnerweg om deze strook de bestemming Natuur te geven, niet tegemoet kan worden gekomen.

Het bedrijf geeft aan dat in het voorontwerp geen beschrijving voorkomt van de bestemming Groen.

Reactie gemeente

Deze opmerking is correct. In de allereerste versie van het voorontwerp ontbraken de regels bij deze bestemming. Deze zijn nu in het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan opgenomen.

De Stainkoeln wijst er op dat in het voorontwerp-bestemmingsplan gesproken wordt over een stortplaats, maar dat de inrichting veel meer activiteiten omvat dan het exploiteren van een stortplaats.

Er is niet alleen sprake van vuilstort, maar ook van composteren en aanverwante bedrijfsactiviteiten.

Stainkoeln ziet graag in het bestemmingsplan geen planologische beperkingen opgelegd aan bedrijfsactiviteiten waarvoor zij een omgevingsvergunning hebben gekregen.

Reactie gemeente

Naast het storten van afvalstoffen, is ook het verwerken en/of bewerken van afvalstoffen, waaronder het composteren, mogelijk alsmede aanverwante bedrijfsactiviteiten waaronder de opwekking van energie. De bestemmingsomschrijving is hierop aangevuld (artikel 7.1.2 onder b) De vergunning voor deze activiteiten wordt geregeld via de Wabo. Het bestemmingsplan staat deze niet in de weg.

Het afvalverwerkingsbedrijf heeft geconstateerd dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, beperkt is tot 6 meter. Deze hoogte is voor het bedrijf te laag. Zo wordt er met installaties gewerkt voor de verwerking van afval die hoger zijn. Het bedrijf vraagt om een maximale bouwhoogte van 15 meter toe te staan, dezelfde hoogte die geldt voor gebouwen.

Reactie gemeente

De geringe hoogte van 6 meter is gebaseerd op het vereiste van de Provinciale Omgevingsverordening die geldt voor reclamemasten. Voor andere bouwwerken is dit niet van toepassing. Het verzoek van Stainkoeln is op een bedrijventerrein is heel redelijk en is in het nieuwe ontwerp-bestemmingsplan overgenomen.

Het bedrijf ziet graag een uitbreiding van het bouwvlak in noordoostelijke richting (maximaal het verharde terreinoppervlak), waarbij geen strijdigheid is met planologische regels.

Daarnaast ziet De Stainkoeln graag dat op het zuidoostelijk deel van hun inrichting bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogelijk zijn.

Reactie gemeente

Het bouwvlak is op verzoek van De Stainkoeln in noordoostelijke richting verruimd, op basis van het huidige gebruik. Omdat de bestemming van de randzone veranderd is van Groen in Bedrijventerrein, afvalverwerking, mogen hier bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht tot een hoogte van maximaal 15 meter (zie hierboven).

Het afverwerkingsbedrijf merkt op dat in het bestemmingsplan Eemspoort-Zuid 2007 een laad-los-voorziening langs het Winschoterdiep is opgenomen, die in het voorontwerp-bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost ontbreekt.

Reactie gemeente

Deze laad-en losvoorziening is inderdaad niet meegenomen in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost, omdat dit een plan is dat gemaakt is in het kader van de actualisering van bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar. De bedoelde laad- en loswal is niet wegbestemd, maar is nu naar aanleiding van het verzoek van De Stainkoeln, om reden van duidelijkheid en overzichtelijkheid opgenomen in het nieuwe ontwerp-bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost. Op deze wijze blijft er geen apart planogisch postzegelplan over.

De Stainkoeln geeft aan dat het beoogde fietspad aan de oostzijde van het bedrijfsterrein niet op de plankaart en de fietsstructuurkaart staat aangegeven en vraagt zich of daarmee het aan de gemeente verleende erfpachtrecht kan komen te vervallen.

Reactie gemeente

Op grond van de bestemming Natuur die deze zone heeft is de aanleg van een fietspad mogelijk.

Het fietspad is nog steeds een gewenste ontwikkeling, die daarom op de kaart fietsstructuur nader is aangeduid (zie ook inspraakreactie van de bewoner van de Euvelgunnerweg). Het verleende erfpachtrecht hoeft daarom niet te vervallen.

De Stainkoeln merkt op dat in de waterparaaf staat vermeld dat het gebied onder het Waterschap Noorderzijlvest valt, maar het afvalverwerkingsbedrijf valt onder het beheersgebied van het Waterschap Hunze en Aa's.

Reactie gemeente

De naam van het waterschap is aangepast.

De Stainkoeln zou graag vastgelegd zien dat in de omgeving van het afvalverwerkingsbedrijf de (grond)waterpeilen niet verhoogd mogen worden.

Reactie gemeente

In de waterpargaaf wordt de bestaande situatie van de waterhuishouding in het plangebied beschreven. Het regelen van de waterpeilen kan niet worden geregeld via het bestemmingsplan.

Voor een verzoek om deze te veranderen dient De Stainkoeln zich te wenden tot het Waterschap.

De Stainkoeln merkt op dat in het bestemmingsplan niet wordt gerefereerd aan de voormalige stortlocatie Gideon.

Reactie gemeente

Op zich is deze constatering juist, maar er is geen directe relatie met De Stainkoeln.

In de toelichting is nu in het ontwerp-bestemmingsplan opgenomen dat zich aan de Gideonweg de voormalige gelijknamige stortlocatie bevindt, waar een bedrijfsverzamelterrein is gevestigd.

De Stainkoeln vraagt zich af wat het belang is van de Cultuurwaardenkaart en merkt op dat de hierop aangegeven nummers niet nader worden verklaard.

Reactie gemeente

De kaart is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan, ter ondersteuning van de cultuurhistorische paragraaf en heeft vooral een illustratief karakter. De nummers op de kaart stemmen overeen met de nummers van de objecten die worden genoemd in de paragraaf Archelogie.

De Stainkoeln merkt op dat in het voorontwerp Afvalverwerking Stainkoeln wordt genoemd onder artikel 7.2.2. Dit artikel ziet toe op gebouwen, en de aldaar opgenomen bepaling over Stainkoeln heeft niet te maken met bouwen.

Reactie gemeente

Deze opmerking is correct. De betreffende bepaling is inderdaad niet nodig en daarom verwijderd.

De Stainkoeln geeft aan dat de noordoostrand van terrein geschikt zou kunnen zijn om windturbines te plaatsen.

Reactie gemeente

De gemeente deelt deze wens van de Stainkoeln. In de planregels is daarom nu een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het plaatsen van windturbines met een ashoogte van niet meer dan 15 meter (artikel 7.4. onder e).

De gemeente is daarbij echter gehouden aan de rechtstreeks werkende regels van de Provinciale Omgevingsverordening.

De Stainkoeln merkt op dat paragraaf 4.1.2 waarna op pagina 41 van het voorontwerp wordt verwezen niet bestaat.

Reactie gemeente

Er is hier sprake van een type-fout. Het moet zijn paragraaf 4.5.2. Het bestemmingsplan is aangepast.

Het is De Stainkoeln niet duidelijk wat de bron van de geluidzonering is en of er vanwege deze zonering beperkingen ontstaan voor hun bedrijfsactiviteiten.

Reactie gemeente

De bron van het industrielawaai is Steenbrekerij Gideon. Dit bedrijf is, samen met de scheepswerven aan de Scandinavische havens die buiten dit plangebied liggen, de bron van het gezoneerd zijn van dit industrieterrein. Het gezoneerd zijn levert De Stainkoeln geen beperkingen op. Integendeel, omdat kwetsbare objecten zoals woningen in het bestemmingsplan worden uitgesloten. Daardoor is er meer ruimte voor bedrijfsactiviteiten.

De Stainkoeln merkt op dat in de zuidoosthoek van het bestemmingsplan bedrijven worden toegestaan tot en met milieucategorie 5. In de bijbehorende Staat van bedrijfsactiviteiten komt echter geen bedrijf in deze categorie voor.

Reactie gemeente

Ook deze reactie van De Stainkoeln is juist. Er komen inderdaad geen milieucategorie 5 bedrijven voor. Dit zijn zware bedrijven met een zoneringsafstand van minimaal 1000 meter tot woningbouw, zoals de Suiker Unie. Binnen de beperkte gemeentegrenzen van de stad Groningen is geen ruimte (meer) voor deze zware vorm van bedrijvigheid. Vandaar dat in dit bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost bedrijven in milieucategorie 3.2 en 4 zijn toegestaan. Zie ook onder de Juridische toelichting, bij artikel 7 Bedrijventerrein.

In het kader van het planologisch vooroverleg zijn reacties binnengekomen van de provincie en het waterschap.

1. Provincie

Plangrens Buitengebied

De provincie wijst er op dat vanwege de wijziging van de zuidoostelijke plangrens met 3,25 ha langs de N7/A7, de gemeente, op grond van de Provinciale Omgevingsverordening, een verzoek dient voor te leggen om in te stemmen met de hiermee gepaard gaande wijziging van de plangrens van het Buitengebied.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van deze opmerking heeft de gemeente inmiddels een schriftelijk verzoek aan de provincie uit laten gaan (brief van 11 februari 2013).

Externe veiligheid

De provincie wijst op het spanningsveld tussen de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen en het toestaan van kwetsbare objecten. Dit zijn objecten waar veel publiek komt en/of mensen verblijven. Deze objecten mogen op grond van het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) niet bij risicovolle inrichtingen worden gevestigd.

Het gaat dan met name om het toestaan van grootschalige detailhandel, horeca, bedrijven met veel kantoorruimte, een facilitycentre, waarin de functie kinderopvang is opgenomen en een tankstation met mogelijk LPG.

Het voorontwerp-bestemmingsplan dient hierop te worden aangepast, zodat er geen conflicterende situaties ontstaan.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van deze opmerkingen heeft op 9 januari 2013 overleg plaatsgevonden met een vertegenwoordiger van het Steunpunt Externe Veiligheid en de veiligheidsconsultant van de Brandweer. Uit dit overleg is duidelijk gebleken dat kwetsbare objecten in de nabijheid van risicovolle inrichtingen moeten worden uitgesloten. Een aantal van deze bedrijven kent op basis van de verleende (milieu)vergunning invloedsgebieden voor het groepsrisico. Verwezen wordt naar de digitale risicokaart van de provincie Groningen. Binnen deze invloedsgebieden moeten kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten worden uitgesloten.

De zware vormen van bedrijvigheid bevinden zich vooral in het zuidelijke gedeelte van het plangebeid (omgeving Duinkerkenstraat). Er zijn twee echte Bevi-bedrijven waar de veiligheidscontour buiten het eigen bedrijfsterrein ligt, te weten het afvalbrengstation aan de Duinkerkenstraat en het LPG-tankstation achter het terrein van de milieudienst aan de Duinkerkenweg. Daarnaast zijn er twee andere risicovolle bedrijven, een bedrijf voor de opslag van chemische stoffen aan de Duinkerkenweg en een opslagplaats voor vuurwerk en munitie aan de Oude Roodehaansterweg. Bij de andere risicovolle inrichtingen ligt de veiligheidscontour binnen/aan de rand van het eigen bedrijfsterrein. De bedrijven worden genoemd in de milieuparagraaf van dit bestemmingsplan en de bijbehorende bijlage externe veiligheid.

In de omgeving van de (zware) Bevi-inrichtingen is het niet wenselijk en toegestaan kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten te vestigen. Aan de andere kant moet de vestiging van deze objecten, zoals volumineuze detailhandel met een publiekaantrekkende werking, in andere delen van het plangebied niet onmogelijk worden gemaakt. Daarbij wordt gedacht aan het bedrijventerrein Eemspoort met over het algemeen lichte vormen van bedrijvigheid (tot en met milieucategorie 3) en de noord- en oostzijde van het nog niet uitgegeven terrein Roodehaan, maar dit geldt ook voor de 'lichtere' gedeelten van Euvelgunne en Winschoterdiep (gedeelte ten oosten van de Europaweg).

Er is daarom in dit bestemmingsplan, dat in hoofdzaak een actualisering van de bestaande toestand met gevestigde bedrijvigheid is, gekozen voor het het aanbrengen van veiligheidszones op de verbeelding rond bovengenoemde Bevi-inrichtingen met een grote invloedsfeer. De zones zijn ontleend aan de risciokaart van de provincie Groningen. Daarbij is uitgegaan van de grootste contouren, zodat het functioneren van deze bedrijven niet in gevaar wordt gebracht. Zo is rond het afvalbrengstation een cirkel van 380 meter getrokken.

In de zuidwesthoek van het nog niet uitgegeven bedrijventerrein Roodehaan is een gebied aangewezen voor de vestiging van nieuwe Bevi-inrichtingen. Buiten dit deelgebied is een veiligheidszone met een ruime marge van gemiddeld 150 meter aangegeven waarbinnen zich geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten mogen vestigen. Op deze wijze zijn aan de westzijde van Roodehaan geen publieksaantrekkende functies toegestaan, maar aan de noord- en oostzijde langs de snelweg wordt dit wel mogelijk gemaakt. Ook is hier de vestiging van een facilitair centrum mogelijk, maar de functie maatschappelijke doeleinden, waaronder een kinderdagverblijf, is hier vanwege de ligging op een grootschalig gezoneerd bedrijventerrein, vervallen.

Tot slot zijn met het oog op het externe veiligheidsaspect zones langs de snelwegen, de vaarwegen en de spoorlijn voorzien van de aanduiding 'plasbrandaandachtsgebied', zodat ook hier kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn uitgesloten.

Richtlijnen Vaarwegen 2011

De provincie geeft aan dat de Richtlijnen Vaarwegen 2005 zijn komen te vervallen en dat nu voor nieuwe bouwmogelijkheden langs het water de Richtlijnen Vaarwegen 2011 worden gehanteerd. Daarin zijn strengere bebouwingsafstanden tot het water opgenomen, die met name van toepassing zijn langs het Winschoterdiep (dit is een klasse IV kanaal).

Reactie gemeente

Langs die delen van het Winschoterdiep die de bestemming Groen hebben, speelt het probleem van de bebouwingsafstand tot het water niet, omdat in deze bestemming geen (grote) gebouwen mogelijk zijn. Voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal in de planregels het verzoek van de provincie worden overgenomen datvoorafgaande instemming van de vaarwegbeheerder nodig is. Ditzelfde is gedaan bij de wijzigingsbevoegdheid voor het veranderen van bouwvlakken bij de bestemming Bedrijventerrein.

Bij de bebouwing langs de oostzijde van het Winschoterdiep ligt dit anders: de provincie verzoekt hier een bebouwingsvrije zone van 25 meter langs het water op te nemen, omdat het hier een binnenbocht in stedelijk gebied betreft voor een klasse IV-kanaal.

In het geldende bestemmingsplan Winschoterdiep-Euvelgunne uit 2007 is een afstand van 5 meter tot het water opgenomen. Deze zou dan verbreed moeten worden naar 25 meter. Dit betekent dat de bebouwingsmogelijkheden van de gevestigde ondernemers worden beperkt, hetgeen kan leiden tot planschade. Volgens de gemeente gaat het in dit geval om een bestaande situatie, die nu in dit bestemmingsplan wordt geactualiseerd. Er is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen. Ten opzichte van het onderliggende bestemmingsplan is er voor de zone langs het Winschoterdiep geen sprake van wijzigingen. Er worden met het nieuwe plan geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden gecreëerd, zodat in dit geval de bestaande rechten van de ondernemers worden gerespecteerd en de bestaande bebouwingsafstand tot het water niet is veranderd.

2. Waterschap Hunze en Aa's

Het waterschap verzoekt de kaden in het bestemmingsplan die gesitueerd zijn langs het Winschoterdiep en het Oude Winschoterdiep in verband met hun waterkerende functie te voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat-Waterkering".

Reactie gemeente

Deze dubbelbestemming langs belangrijke vaarwegen is inmiddels gebruikelijk en in een aantal andere (actualiserings)plannen van de gemeente opgenomen. Ook dit bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost is dit punt overeenkomstig het verzoek van het waterschap aangepast.

Het waterschap heeft verder geen opmerkingen, maar verzoekt alleen de foutieve naam die op bladzijde 36 van de toelichting is opgenomen (Noorderzijlvest) te veranderen in Hunze en Aa's.

Reactie gemeente

De gemeente heeft dit veranderd in de voorliggende ontwerpversie.

3. Gasunie

De Gasunie verzoekt het plan op de volgende punten aan te passen:

- In artikel 12 een voorrangsbepaling op te nemen ten behoeve van de bestemming 'Leiding-Gas';

- In artikel 12.3 en 12.4.3 het woord 'onevenredig' te schrappen;

- Dat in artikel 12.3 en artikel 12.4.3 wordt opgenomen dat een omgevingsvergunning slechts wordt afgegeven nadat er schriftelijk advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder;

- In artikel 12.3 op te nemen dat een omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien geen kwetsbare objecten worden toegelaten;

- Artikel 12.4.1 sub a zodanig uit te breiden zodat ook het rooien van diepwortelende beplantingen en bomen omgevingsvergunningsplichtig wordt;

- Artikel 12.4.2 zodanig uit te breiden dat activiteiten of werkzaamheden die op grond van een reeds verleende vergunning mogen worden uitgevoerd, uitgezonderd zijn van artikel 12.4.1.

Reactie gemeente

Bovenstaande wensen van de Gasunie zijn in de regels van het ontwerp-bestemmingsplan overgenomen (nu artikel 13 Leiding -Gas). Deze regels sluiten aan bij die van het ontwerp-bestemmingsplan "Lintdorpen en Ruischerbrug". De gasleiding die aan de zuidzijde van het plangebied van dit bestemmingsplan ligt, sluit aan op de gasleiding die door Roodehaan loopt. In beide plannen gelden nu ten aanzien van de gasleiding dezelfde regels.

Onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen heeft in het algemeen betrekking op nieuwe ontwikkelingen waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn. Dit bestemmingsplan heeft echter grotendeels betrekking op een al bebouwd deel van de gemeente, waarbij de ontwikkelingen aan het particuliere initiatief worden overgelaten.

Nagegaan is of het op basis van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), afdeling 6.4 (grondexploitatie) opgenomen regeling omtrent grondexploitatie noodzakelijk is een exploitatieplan aan het bestemmingsplan toe te voegen. Dit is noodzakelijk als het plan een ontwikkeling mogelijk maakt. Een dergelijk plan wordt samen met het bestemmingsplan door de raad vastgesteld en bevat een verantwoording van de wijze, waarop de kosten van een ontwikkeling verzekerd zijn. Daarnaast kan een exploitatieplan inrichtingseisen voor de ontwikkeling bevatten. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieovereenkomst is gesloten met de ontwikkelaar, als het gaat om gronden die in eigendom zijn van de gemeente dan wel die al zijn vergund of waarvoor een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan is opgenomen. In afdeling 6.4 van de Wro is geregeld dat een exploitatieplan ten behoeve van een ontwikkeling die door middel van een wijzigingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt pas ten tijde van de wijziging van de bestemming hoeft te worden vastgesteld. Omdat het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost alleen de bestaande situatie regelt en alleen door gebruikmaking van een wijzigingsbevoegdheid nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het niet nodig dat de raad bij de vaststelling van dit bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt.