In deze regels wordt verstaan onder:

het uitwerkingsplan De Zeilen fase 1 met identificatienummer NL.IMRO.0014.UP009DeZeilen-vg01 van de gemeente Groningen

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen

het beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/ of de daarbij behorende aan-, uit- en bijgebouwen kan worden uitgeoefend, mits:

1. a. het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, en
2. b. de woonfunctie in overwegende mate intact blijft, en
3. c. waarbij het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

een bijgebouw dat is aangebouwd aan een hoofdgebouw, een aan- of uitbouw van dat hoofdgebouw of een ander aangebouwd bijgebouw bij dat hoofdgebouw

gebouwde of ongebouwde voorzieningen en functies, die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie, hieronder onder meer begrepen ontsluitingsstructuren

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd

elke vorm van activiteit of organisatie waarbij of waarin personen voor zichzelf, voor derden of in dienst van derden, structureel en/of met een zekere regelmaat inkomensvormende activiteiten verrichten of activiteiten die in de regel inkomensvormend zijn, ongeacht of dit gebeurt binnen een private, publieke, commerciële, maatschappelijke of anders gerichte organisatie, ongeacht of de activiteiten al dan niet in loondienst worden verricht en ongeacht of daarmee een volledig inkomen wordt verworven. Als één bedrijf kunnen worden aangemerkt meerdere op één locatie gehuisveste bedrijven die functioneel en organisatorisch zeer nauw verbonden zijn en die zich ruimtelijk gezien als één geheel manifesteren

bouwwerken die bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan

gebruik dat bestaat ten tijde van het van kracht worden van de betreffende gebruiksbepaling

de grens van een bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; en dat behoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk

de grens van een bouwvlak

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten

de grens van een bouwperceel

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond

een bedrijf dat ondersteunend is aan de detailhandel en aan de dagrecreatie buiten de inrichting, welke zich in principe afspeelt tussen 9 uur 's morgens en 9 uur 's avonds en waarvan de activiteiten in hoofdzaak bestaan uit het verstrekken c.q. snel serveren van kleinere maaltijden, broodjes, hapjes, ijs, gebakjes en zwak- en niet-alcoholische dranken

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning zonder dat er een overnachting elders mee gepaard gaat

iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit

het al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw

een vermaaksfunctie, die is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal

voor publiek toegankelijke verrichting op, in ieder geval, het gebied van kunst, ontwikkeling, ontspanning sport of vermaak, alsmede grootschalige herdenkingsplechtigheden, tentoonstellingen, optochten, kermissen, circussen, filmopnamen en feesten

een (extensief) dagrecreatief medegebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan, zoals wandelen, fietsen, paardrijden, kanoën, het gebruik van een vissteiger of een picknickplaats of een naar de aard daarmee gelijk te stellen medegebruik

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt

de oorspronkelijke vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaald volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg

woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen, als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder en elk ander gebouw waar gedurende een langere periode van de dag mensen verblijven

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld

een gebouw of bouwwerk dat nog niet is opgericht of een terrein waarvan een functie nog niet is gerealiseerd, terwijl dat bouwwerk of die functie ingevolge een vigerend bestemmingsplan, uitwerkingsplan, wijzigingsplan of een verleende vrijstelling had kunnen worden gerealiseerd

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde

en die in een concreet geval is vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder voor of bij de vaststelling van het plan, een wijzigingsplan of een uitwerkingsplan

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

de plaats waar een persoon gedurende een jaar het merendeel van de nachten doorbrengt en waar het sociale leven van deze persoon zich afspeelt

horecabedrijven gericht op het verstrekken van etenswaren, in hoofdzaak voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet-alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, grillrooms, shoarmazaken, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven

horecabedrijven gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's en daarmee vergelijkbare horecabedrijven

een bedrijf of instelling, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; daaronder niet begrepen kamerverhuur

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige, financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een publiekgerichte baliefunctie

een door tenminste één hellend dakvlak begrensd dak dat meer dan 50% van de bovenste vloerlaag van de onderliggende verdieping omvat

bedrijvigheid, die door zijn beperkte omvang in of bij een woning met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend

een waterstructuur of een zone met daarin een waterstructuur, dienende ter voorkoming van wateroverlast door kwel vanwege een oppervlaktewater in een vanaf dat oppervlaktewater achter de kwelvoorziening gelegen gebied, en ter bevordering van de waterkwaliteit

een plaats in het water, die door een woonschip, een bedrijfs-, recreatie- of beroepsvaartuig voor een langere periode wordt ingenomen ten behoeve van een gebruik ter plaatse of waar het vaartuig (gewoonlijk) wordt gestald gedurende de periode dat het niet wordt gebruikt voor deelname aan het vaarverkeer

het verstrekken van gelegenheid tot overnachting met ontbijt als toeristisch-recreatieve voorziening in een woning en ondergeschikt aan de woonfunctie

het geheel van diensten die de overheden aan hun burgers leveren, alsmede het verlenen van maatschappelijke diensten, medische dienstverlening, psychosociale zorg, onderwijs, kinderdagopvang, sociaal-culturele voorzieningen, voorzieningen van levensbeschouwelijke aard, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en speelterreinen, evenwel met uitzondering van een seksinrichting

een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een maatvoeringsvlak

een op de verbeelding geheel of gedeeltelijk door maatvoeringsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop bebouwingsregelingen van eenzelfde aard van toepassing zijn

zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie

een geschakelde, zelfstandige wooneenheid met inpandige verbinding voor ouderen of mensen met een beperking en hun familie waarbij de familie mantelzorg verleent

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm

de incidentele, tijdelijke opvang van al dan niet gebiedsvreemd water in het plangebied door verhoging van het meerpeil met ten hoogste 50 centimeter teneinde wateroverlast of overstroming in het plangebied of elders te voorkomen

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een voor mensen toegankelijke oppervlakte overdekt

1. a. voor gebouwen: de hoogte van het terrein ter hoogte van de hoofdtoegang van het gebouw bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien in of op het water wordt gebouwd: het wateroppervlak;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld

de bouwperceelgrens

een horizontale afdekking of een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden met het horizontale vlak

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding

bouwwerk of werk opgericht en/of in stand gehouden met het doel te functioneren als of als drager van reclame-uitingen

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve medegebruik is toegestaan

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar

1. a. het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel aanbieden van diensten:gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel;
2. b. door anderszins goederen uit te stallen of uitgestald te hebben om deze te koop aan te bieden, te verkopen of af te leveren

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten

de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersborden, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verkeersgeleiders, parkeermeters, informatie- en reclameborden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, afvalbakken, rijwielstandaards, kunstobjecten, gedenktekens en hiermee naar aard en omvang vergelijkbare bouwwerken

een evenement dat vanwege duur, frequentie, aard en/of omvang niet past binnen de ter plaatse geldende bestemming(en)

een met een zekere regelmaat of in een bepaald patroon terugkerend evenement

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw

de verbeelding van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West, met het identificatienummer NL.IMRO.0014.BP568MeerstadMidW-vg01

het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eerste woning, waarbij tenminste één overnachting wordt gemaakt, met uitzondering van overnachtingen bij familie en kennissen

een gebouw dat in zijn geheel of in delen verplaatsbaar is, met inbegrip van direct of indirect daaraan verbonden ondergeschikte aanbouwtjes, luifels en soortgelijke bouwwerken, ook als deze op zich niet verplaatsbaar zijn

gedeelte van het erf voor de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw, of indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat, en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd

het verlenen van diensten, al dan niet in een kantoorgebouw, op administratief, financieel en juridisch gebied, alsmede op het gebied van de informatie- en communicatietechnologie, de verhuur en handel in onroerend goed, architecten-, onderzoeks-, marketing-, uitzend- en beveiligingsbureaus en daarmee naar de aard vergelijkbare vormen van dienstverlening

de kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woondoeleinden geschikte eenheid van gebruik die in functioneel opzicht zelfstandig is

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevelvlakken en / of de buitenkant dakoverstek en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmurenmaten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 1 meter buiten beschouwing blijven

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen

de hoogte tussen de bovenkanten van boven elkaar gelegen vloeren, of tussen bovenkant vloer en vlakke afdekking, welke hoogte niet meer mag bedragen dan in de bouwregels is bepaald

tussen de (zijdelingse) grenzen van een bouwperceel en enig punt van een op dat bouwperceel voorkomend gebouw, waar die afstand het kortst is, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 1 meter buiten beschouwing blijven

Voor zover op de verbeelding niet anders is aangegeven, wordt de vaststelling van afmetingen bepaald door middel van meting op de kaart, met dien verstande dat:

1. a. de maatbepaling tot op 1 meter nauwkeurig geschiedt, en
2. b. de maat van de openbare ruimte wordt berekend naar de ter plaatse geldende werkelijke situatie, behoudens indien de grenslijn van de bebouwing niet in de bestaande voorgevellijn is geprojecteerd

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een woning, al dan niet in combinatie met:
   1. 1. aan-huis-verbonden beroepen;
   2. 2. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in het hoofdgebouw en ten dienste van deze functie maximaal drie (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. maatschappelijke dienstverlening;
4. d. bedrijven onder de milieucategorieën 1 en 2 die zijn genoemd in de bij de regels behorende Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten, hieronder niet begrepen geluidszoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen;
5. e. detailhandel, echter uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat supermarkten niet zijn toegestaan;
6. f. horeca - 1 en horeca - 2;

met daaraan ondergeschikt:

7. g. recreatieve voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
11. k. verhardingen;
12. l. parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende tuinen, erven en additionele voorzieningen, zoals een tewaterlaat- en aanlegplaats voor boten.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de karakteristieke hoofdvorm van gebouwen;
2. b. de woonsituatie;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de milieusituatie;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf, tenzij het recreatief nachtverblijf betreft zoals genoemd in lid 3.1;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep.

De voor 'Groen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. recreatieve voorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. ontsluitingswegen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen;

met daarbij behorende additionele voorzieningen, zoals een tewaterlaat- en aanlegplaats voor boten, speelvoorzieningen en bruggen.

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

• het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, fiets- en voetpaden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. bermen, taluds, groenvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;

met de daarbij behorende additionele voorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, verkeersvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen.

Het aantal rijbanen van de wegen bedraagt met uitzondering van voorsorteervakken maximaal twee.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. geluidwerende voorzieningen;

met de daarbij behorende additionele voorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, verkeersvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen.

De voor 'Water - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige doeleinden, waaronder mede begrepen een kwelvoorziening ter voorkoming van wateroverlast binnen andere doeleinden alsmede ter bevordering van de waterkwaliteit in het hele gebied, noodwaterberging hieronder niet begrepen;
2. b. voorzieningen ten behoeve van toekomstige noodwaterberging;
3. c. oeverstroken en eilandjes, bermen en groenvoorzieningen;
4. d. medegebruik ten behoeve van natuur;
5. e. recreatief medegebruik, waaronder fiets- en voetpaden;
6. f. ligplaatsen voor recreatievaartuigen;
7. g. bermen en groenvoorzieningen;
8. h. met daarbij behorende additionele voorzieningen, waaronder bruggen, dammen en/of duikers.

Tot een gebruik in strijd met een bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden ten behoeve van ligplaatsen voor varende schepen met een verblijfsfunctie en bedrijfsschepen;
2. b. het gebruiken van de gronden voor drijvende terrassen;
3. c. het gebruik van water voor noodwaterberging, in die zin dat het oprichten, aanbrengen en instandhouden van voorzieningen ten behoeve toekomstig gebruik als noodwaterberging is toegestaan, maar het daadwerkelijk gebruik als noodwaterberging niet;
4. d. het gebruik van de gronden voor recreatief nachtverblijf.

De voor 'Woongebied - 8' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met:
   1. 1. aan-huis-verbonden beroepen;
   2. 2. logies met ontbijt, met dien verstande dat deze functie uitsluitend mag worden uitgeoefend in het hoofdgebouw en ten dienste van deze functie maximaal twee (slaap)kamers voor toeristisch-recreatief nachtverblijf mogen worden gebruikt;
2. b. wegen, fiets- en voetpaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen, met dien verstande dat bij vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen ten minste twee opstelplaatsen voor auto's, niet zijnde garages, op eigen erf aanwezig dienen te zijn;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
7. g. additionele voorzieningen, waaronder speelvoorzieningen en bruggen;

met dien verstande dat gestapelde woningen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de woonsituatie;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor reclamedoeleinden (waaronder mede begrepen reclamemasten), met uitzondering van een bord met een oppervlakte van ten hoogste 0,75 m² op de gevel van een gebouw, ten behoeve van een op dat perceel gevestigd gebruik;
2. b. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
3. c. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten, voor zover dit niet uitdrukkelijk op grond van lid 8.1 is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 8.5 onder c voor het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van een aan huis verbonden beroep tot een maximum van 70 m².
2. b. lid 8.1 onder d voor het gebruik van hoofdgebouwen en aan-, uit- en bijgebouwen ten behoeve van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit tot een maximum van 70 m² en voor zover voorkomend op de lijst in Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteitenwonen-werken.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor waterkering.

Er zijn wat de bebouwing betreft, in afwijking van de regels bij de andere voorkomende bestemming(en), uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van waterkering, tenzij het bestaande bouwwerken betreft en bouwwerken die zijn toegestaan in de bestemming Water - 3.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2 ten behoeve van de bouw van in de andere bestemming(en) genoemde bouwwerken geen gebouw zijnde, na voorafgaand overleg met de betreffende waterbeheerder en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bestaande afwijkingen ten opzichte van het bepaalde in Hoofdstuk 2 en Artikel 13 zijn toegestaan.

1. 1. De zijdelingse begrenzing van een bouwwerk moet ten opzichte van de zijdelingse grens van het erf zodanig zijn gelegen dat tussen dat bouwwerk en de op het aangrenzende erf aanwezige bebouwing geen tussenruimten ontstaan die:
   a. vanaf de hoogte van het erf tot 2,2 meter daarboven minder dan 1 meter breed zijn;
   b. niet toegankelijk zijn.
2. 2. In afwijking van het bepaalde onder 1.a mogen de hoogte en breedte kleiner zijn, mits er voldoende mogelijkheid aanwezig is voor reiniging en onderhoud van de vrij te laten ruimte.

Tot een gebruik in strijd met dit bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer-, vaar- of vliegtuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met het normale onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de uitoefening van een automaten / amusementshal;
4. d. het wonen in een verplaatsbaar gebouw;
5. e. het gebruik van een bestaande woning als meer dan één zelfstandige woning.

1. a. Voor een woning of geluidsgevoelig object ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone- weg 1' is op de gevel een geluidsbelasting van 53 dB van toepassing vanwege het gemotoriseerd wegverkeer.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - weg 1' mogen geluidsgevoelige objecten pas in gebruik worden genomen als wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde.
3. c. Deze regels zijn niet van toepassing op bestaande geluidsgevoelige objecten of geluidsgevoelige objecten waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend.
4. d. Het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van sub a ten behoeve van een lagere geluidsbelasting op de gevel van een woning of geluidsgevoelig object indien hiervoor een nader akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden waaruit blijkt dat de waarde lager kan zijn.

1. a. Voor een woning of geluidsgevoelig object ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone- weg 2' is op de gevel een geluidsbelasting van 58 dB van toepassing vanwege het gemotoriseerd wegverkeer.
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - weg 2' mogen geluidsgevoelige objecten pas in gebruik worden genomen als wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde.
3. c. Deze regels zijn niet van toepassing op bestaande geluidsgevoelige objecten of geluidsgevoelige objecten waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend.
4. d. Het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van sub a ten behoeve van een lagere geluidsbelasting op de gevel van een woning of geluidsgevoelig object indien hiervoor een nader akoestisch onderzoek heeft plaatsgevonden waaruit blijkt dat de waarde lager kan zijn.

Voor zover zulks niet op grond van een andere bepaling van de regels kan worden toegestaan, kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan:

1. a. van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages en/of van de bij recht in de regels en/of op de verbeelding gegeven maten en afmetingen tot maximaal 1 meter;
2. b. voor aanpassing in geringe mate van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bouwhoogte van gebouwen in verband met een hoger peil:
   1. 1. met maximaal 1 meter;
   2. 2. teneinde de hoogte van de begane grondvloer in overeenstemming te brengen met omringende bebouwing;
   3. 3. teneinde voldoende drooglegging te creëren ten opzichte van de grondwaterspiegel;
4. d. de maten en eigenschappen van gebouwen en bouwwerken:
   1. 1. ten behoeve van de onderlinge architectonische afstemming van op hetzelfde bouwperceel gelegen gebouwen, mits:
      • de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet meer gaat bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
      • de voor gebouwen toegestane oppervlakte met niet meer dan 15% wordt overschreden;
   2. 2. ten behoeve van een welstandstechnisch beter verantwoord gebouw of gebouwenensemble, indien:
      • zonder de afwijking niet of moeilijk aan redelijke eisen van welstand zou kunnen worden voldaan;
      • de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet meer gaat bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
      • de voor gebouwen toegestane oppervlakte met maximaal 15% wordt overschreden;
5. e. voor overschrijding van de bouw- en/of maatvoeringsgrenzen:
   1. indien een meetverschil of de situatie ter plekke daartoe aanleiding geeft;
   2. ten behoeve van stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, hijsinrichtingen, lift- en trappenhuizen alsmede naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken;
6. f. voor overschrijding van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en buitentrappen, mits:
   1. de oppervlakte van de vergroting maximaal 25 m² bedraagt;
   2. deze bouwhoogte met maximaal 25% wordt overschreden;
7. g. een minimale afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen tot het voorerf ten behoeve van het bouwen dichterbij of op het voorerf;
8. h. een voorgeschreven afstandsmaat ten opzichte van de zijdelingse en achterste perceelgrens ten behoeve van het bouwen tot op de perceel-grens, mits:
   1. 1. zich op het perceel geen andere reële mogelijkheden voordoen of de strijdigheid voortkomt uit een afwijkende vorm van het bouwperceel;
   2. 2. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
9. i. voor het oprichten van kleine, niet voor bewoning bestemde, gebouwtjes voor zakelijke doeleinden, zoals kiosken en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met een maximale inhoud van 50 m³;
10. j. voor het oprichten van bouwwerken van openbaar nut, zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasreduceerstations en daarmee gelijk te stellen bouwwerken met een maximale inhoud van 200 m³;
11. k. voor het oprichten van containers voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, als bedoeld in artikel 1.1., eerste lid, Wet milieubeheer, met een maximale inhoud van 200 m³, met dien verstande dat voor ondergrondse containers geen maatvoeringsbeperkingen gelden;
12. l. voor het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de verkeers- en waterinfrastructuur;
13. m. het realiseren van visstoepen, te-water-laatplaatsen voor vaartuigen, waterinnamepunten ten behoeve van brandweer en landbouw en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;
14. n. voor het bouwen van een collector voor warmteopwekking of een paneel voor elektriciteitsopwekking op een dak van een bouwwerk;
15. o. voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals vlaggenmasten, reclame-uitingen tot een maximale bouwhoogte van 6 meter, gedenktekens, beeldhouwwerken en andere kunstuitingen;
16. p. voor het innemen van een standplaats voor straathandel;
17. q. voor het oprichten van geluidwerende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 4 meter;
18. r. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 meter vanaf peil, met dien verstande dat voor reclame-uitingen een maximale bouwhoogte van 6 meter geldt;
19. s. voor overschrijding van de toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, tot maximaal 40 meter vanaf peil;
20. t. het houden van terugkerende strijdige evenementen, onder de volgende voorwaarden:
    1. 1. een evenement mag per keer niet langer duren dan 2 weken;
    2. 2. op een locatie mogen ten hoogste 6 evenementen per kalenderjaar plaatsvinden, met een gezamenlijke duur van niet meer dan 30 dagen;
    3. 3. de opbouw en de afbraak van eventuele tijdelijke bouwwerken ten behoeve van een evenement moet plaatsvinden in een periode van niet meer dan 30 dagen;
    4. 4. het evenement mag niet tot gevolg hebben dat de gronden en/of opstallen na afloop van het evenement ongeschikt zijn voor gebruik conform de geldende bestemming;

Afwijken van de regels met toepassing van lid 14.1 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de milieusituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het uitwerkingsplan De Zeilen fase 1.

Ten oosten van de stad Groningen wordt Meerstad ontwikkeld, een nieuw woongebied in een recreatief groen- en waterrijk landschap.
De eerste wijk van Meerstad, Meeroevers, is nagenoeg gereed. Ook is een groot deel van het Woldmeer aangelegd, met een vaarverbinding naar het Slochterdiep. Momenteel is de tweede wijk van Meerstad, Tersluis, volop in ontwikkeling. Voor Meeroevers en Tersluis zijn verschillende uitwerkingsplannen vastgesteld op basis van het bestemmingsplan Meerstad-Midden 2007.
Op 31 januari 2018 is het bestemmingsplan Meerstad-Midden West vastgesteld (dat het bestemmingsplan Meerstad-Midden grotendeels actualiseert). Hierin zijn de ruimtelijke plannen voor Meeroevers, Achter Klein Harkstede (Groenewei), Terslsuis, Sluis-Oost (De Zeilen) en groot deel van het Woldmeer opgenomen.
In het bestemmingsplan Meerstad-Midden-West zijn enkele uit te werken bestemmingen opgenomen, waaronder voor de deelgebieden 'Groenewei' en 'De Zeilen fase 1'. Deze gebieden worden nu uitgewerkt middels afzonderlijke uitwerkingsplannen.

Meerstad: ligging en begrenzing

Binnen De Zeilen zullen gefaseerd in totaal ruim 600 woningen worden gebouwd. Dit uitwerkingsplan heeft betrekking op de eerste fase, het deel dat direct aansluit bij Tersluis en omvat een bouwcapaciteit van ruim 150 woningen. Zie voor de begrenzing onderstaande overzichtskaart.

Overzichtskaart plangebied

Zoals hierboven is aangegeven, maakt het plangebied op dit moment deel uit van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West (2018). Daarin heeft het de bestemming Woongebied - Uit te werken.

Er is een m.e.r.-procedure doorlopen in het kader van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West (2018). Het planMER dat naar aanleiding van deze procedure is opgesteld, geldt als basis voor de beoordeling van de relevante omgevingsaspecten in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. In hoofdstuk 3 is aandacht besteed aan de toekomstige inrichting van het plangebied. Hoofdstuk 4 bevat een overzicht van de omgevingsaspecten waar rekening mee is gehouden. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de verbeelding en planregels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan. Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid.

Dit hoofdstuk beschrijft het voor het plangebied relevante ruimtelijk beleid. Daarbij wordt achtereenvolgens ingegaan op het rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Bij deze beleidsbeschrijving is aangesloten bij het bestemmingsplan Meerstad-Midden West (2018).

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld door de Minister van Infrastructuur en Milieu. Met deze visie is het roer omgezet in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van het rijksbeleid op 14 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden ruimte voor een eigen beleid.
Op basis van de SVIR wordt het volgende geconstateerd:

• Het plangebied ligt binnen de stedelijke regio Groningen;
• Het Eemskanaal is aangewezen als hoofdvaarweg;
• De A7 is aangewezen als hoofdweg.

Het bestemmingsplan raakt daarmee aan Nationaal belang 7: 'het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen.' De reserveringszones rond de genoemde hoofdvaarweg en hoofdweg liggen echter niet binnen het plangebied en het functioneren van het hoofdwegen- en hoofdvaarwegensysteem wordt dan ook niet belemmerd door de ontwikkeling van Meerstad. Zodoende wordt geconstateerd dat het rijksbeleid uit de SVIR de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt juridische regels voor de nationale belangen die worden genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) worden deze regels nader uitgewerkt. Op basis van het Barro en de Rarro wordt geconstateerd dat het plangebied in een zone ter bescherming van radarstations Leeuwarden en Wier ligt.
Voor deze radarstations moet rekening worden gehouden met een maximale bouwhoogte van 95 meter en 89 meter. In het plangebied is geen sprake van bebouwing die deze bouwhoogte haalt. Het Barro en de Rarro staan de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg en geven hiervoor geen uitgangspunten.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2).
Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.
In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Behoefte
In het kader van de Ladder is voor de woningbouwontwikkeling in Meerstad-Midden West een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. Daarnaast is een onderbouwing voor de voorzieningen opgesteld. De regionale woningbehoefte is zowel kwantitatief als kwalitatief beschreven. Hieruit blijkt dat de komende jaren vraag naar woningen in en om de stad Groningen blijft bestaan. Voor de stad Groningen wordt een behoefte van ruim 20.000 woningen verwacht tot 2030. Onder andere de wijk Ter Borch aan de zuidzijde en Reitdiep hebben een groot deel van deze vraag opgevangen in de afgelopen jaren, maar zijn grotendeels uitgegeven. De rol voor het opvangen van de woningbehoefte wordt hiermee voor de komende periode groter voor Meerstad. Vooral in de periode vanaf 2021, wanneer Ter Borch naar verwachting volgebouwd is. De capaciteit van de wijk Reitdiep wordt tot 2019 nog benut.
Bij de kwalitatieve behoefte is gekeken naar de gewenste woningtypen en woonmilieus. Daarbij moet voldoende aandacht zijn voor huurwoningen en appartementen, naast inzet op de koopsector. Daarnaast is er een (beperktere) behoefte aan woonmilieus als moderne stadswijk en volledige kern. Meerstad heeft de ruimte om hierin te voorzien en biedt als alternatief voor centrum/stedelijk wonen het wonen 'aan de stad'.
In bijlage 1 is een onderbouwing van de woningbehoefte in Meerstad-Midden West opgenomen.

Locatie
Meerstad is al geruime tijd gereserveerd voor woningbouw. Het gebied is ook beleidsmatig als zodanig verankerd. Het plangebied is op basis van de Provinciale Verordening Groningen aangeduid als stedelijk gebied. Er wordt nu een nieuwe woonwijk gepland in aansluiting op bestaand stedelijk gebied. Het is immers niet mogelijk om woningbouw in de beoogde omvang binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren.

Op 6 juli 2016 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Groningen 2016-2020 vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Een belangrijk doel is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie is daarom al het provinciale beleid geformuleerd dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving. Het is geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

Ruimte

• Ruimtelijke kwaliteit
• Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• Ruimte voor duurzame energie
• Vitale landbouw
• Natuur en landschap

Beschermen landschap en cultureel erfgoed

• Vergroten biodiversiteit
• Water

Waterveiligheid

• Schoon en voldoende water

Mobiliteit

• Bereikbaarheid

Milieu

• Tegengaan milieuhinder
• Gebruik van de ondergrond

Kaart Stedelijk gebied

Voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West - en het daarin liggende plangebied van onderhavig uitwerkingsplan - zijn vooral de volgende onderdelen van de Omgevingsvisie van belang:

• Meerstad-Midden West ligt binnen de begrenzing van het (bestaand) stedelijk gebied (zie voorgaande figuur). Woningbouwplannen en andere stedelijke ontwikkelingen worden zoveel mogelijk in dit gebied gerealiseerd. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen deze gebieden.
• Landschappelijk gezien maakt Meerstad-Midden West deel uit van het Centrale Woldgebied en Duurswold. De kernkarakteristieken van het gebied moeten zo veel mogelijk behouden blijven. Deze bestaan uit de volgende belevingswaarden en natuurlijke, cultuurhistorische en aardkundige landschapselementen:
  1. 1. de grootschalige openheid;
  2. 2. de reeksen boerderijen, deels op huiswierden en/of inversieruggen;
  3. 3. de Meedenverkaveling in de vorm van sloten en medenlanen in het Centrale Woldgebied;
  4. 4. de flauwe glaciale zandruggen met wegdorpen (groene linten) die overgaan in een grootschalig open landschap in Duurswold;
  5. 5. de wegdorpen met boerderij(erv)en (slingertuinen) en soms zware wegbeplanting in Duurswold;
  6. 6. de klooster- en kerkterreinen, molens en een borg met landgoedbossen.
• Qua waterbeheer is sprake van het volgende:
  1. 1. Meerstad-Midden West ligt in een laaggelegen gebied dat gevoelig is voor wateroverlast. Hiermee wordt rekening gehouden bij de waterafvoer en waterbergingscapaciteit in het plangebied;
  2. 2. In Meerstad is een gebied aangewezen als zoekgebied voor toekomstige noodberging. Regels voor noodbergingsgebieden zijn opgenomen in de omgevingsverordening.
• Meerstad-Midden West is volledig aangeduid als gebied waar 'gaswinning' een rol speelt. Het beleid van de provincie is gericht op een veilige gaswinning. Het Rijk is hiervoor eindverantwoordelijk. De provincie zet zich in om de gevolgen van de bevingen zoveel mogelijk te beperken, dan wel op te lossen. Hiervoor hebben zij met andere overheden en betrokken partijen het Bestuursakkoord 'Vertrouwen op Herstel, Herstel van Vertrouwen' ondertekend. Het akkoord is inmiddels aangevuld met een aantal extra maatregelen. Op de volgende onderwerpen zijn maatregelen voorzien:
  1. 1. veiligheid;
  2. 2. gezonde woningmarkt, met energiezuinige huizen;
  3. 3. leefbaarheid;
  4. 4. duurzame economische ontwikkeling.

Met de ontwikkeling van Meerstad is rekening gehouden met de bestaande belevingswaarden en elementen. Dit komt onder meer terug in het behoud van de bestaande bebouwingslinten en het zo veel mogelijk behouden van de openheid. Daarnaast is in Meerstad rekening gehouden met voldoende waterbergingscapaciteit door onder andere de aanleg van het Woldmeer. Bij de concrete woningbouw moet gezorgd worden voor een veilige situatie in relatie tot gaswinning en bevingen. De Omgevingsvisie geeft verder geen concrete uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

In de omgevingsverordening Provincie Groningen zijn juridische regels opgenomen om de provinciale belangen uit de Omgevingsvisie Provincie Groningen te waarborgen. De volgende regels zijn van belang voor Meerstad-Midden West en het daarin liggende plangebied van dit uitwerkingsplan:

• Vanwege de ligging in het 'zoekgebied noodberging' moet het bestemmingsplan Meerstad-Midden West voorzien in een bestemming en regels om de geschiktheid van deze gebieden voor de functie van noodberging te waarborgen. Deze regels bevatten een verbod om anders dan hoogwaterbestendig te bouwen en een verbod om anders dan hoogwaterbestendige infrastructuur aan te leggen. Ook in het plangebied is dit van toepassing en daarin wordt dan ook hoogwaterbestendig gebouwd. Dit wordt verankerd in de vergunningverlening;
• Windturbines met een ashoogte van 15 meter of meer zijn niet toegestaan.
• Langs het Eemskanaal is een 'regionale waterkering' aangeduid. De provincie kan hierlangs beschermingszones vaststellen. Dit is voor de keringen ter hoogte van 'Midden West' nog niet gedaan. Dit aspect heeft (nu nog) geen invloed op het plan. Wel is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Deze valt echter buiten het plangebied.

Bovengenoemde aspecten hebben geen directe doorwerking in de regeling van dit uitwerkingsplan.

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Samen vormen zij de belangrijkste concentratie van bevolking en werkgelegenheid in Noord-Nederland. Het samenwerkingsverband heeft een globale visie opgesteld (vastgesteld in 2004) voor de gewenste ontwikkeling van de regio tot 2030. In 2013 is deze visie geactualiseerd met de publicatie "Veranderende context, blijvend perspectief, actualisatie regiovisie Groningen-Assen".
De Regio Groningen-Assen streeft naar een gezonde economische basis, een goede bereikbaarheid, een voldoende en gevarieerd woningaanbod en behoud van rust, ruimte en schone lucht. Daarvoor zijn in 2012 regionale woningbouwafspraken gemaakt. In dit verband worden de woningbouwplanningen in de regiogemeenten jaarlijks gemonitord en afgestemd. De opgave voor de gemeente Groningen is vastgesteld op circa 600 woningen per jaar tot 2030. De gemeentelijke woningbouwplanning is in lijn met deze afspraak.
De ontwikkeling van Meerstad is meegewogen in het beleid vanuit de Regiovisie. De planvorming van Meerstad en daarmee het plangebied van dit uitwerkingsplan past hier in. De regiovisie geeft geen uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

In 2015 is een woningbehoefteonderzoek (WBO) voor de regio uitgevoerd. Doel van het onderzoek was om op regionaal en op gemeentelijk niveau een actueel beeld te krijgen van de vermeende vraagverschuiving in de woningbehoefte; kwantitatief en kwalitatief. Voor de regio blijft een behoefte aan toevoeging van woningen aanwezig. De nadruk ligt daarbij binnen de gemeente Groningen op stedelijk wonen. Kwalitatief wordt een onderscheid tussen stad en ommeland voorzien; meer huur en rijwoningen in de stad, meer koop en vrijstaand daarbuiten.
Belangrijk is dat de woningprogrammering plaatsvindt op basis van de behoefte. De bestaande kernen en steden worden daarbij steeds belangrijker om aan de woningbehoefte te voldoen. De voorziene bevolkingskrimp is hiervan een belangrijke oorzaak.
Ondanks de bevolkingskrimp bestaat nog steeds een behoefte aan woningen in Meerstad en daarmee ook in het plangebied. Deze behoefte is in paragraaf 2.1.3 reeds aangetoond. Het onderzoek geeft verder geen uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

Het gemeentelijk beleidskader voor het plangebied is verwoord in het bestemmingsplan Meerstad-Midden West. Op dit punt wordt dan ook volstaan met een verwijzing naar paragraaf 2.3 in de toelichting van dat bestemmingsplan.
Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 is het plangebied bestemd als 'Woongebied - Uit te werken'. Het betreft het deelgebied De Zeilen fase 1, onderdeel van Sluis-Oost. Voor dit uit te werken deelgebied zijn enkele bindende marges voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen aangegeven. Zo geldt bijvoorbeeld een maximum aantal woningen van 935 en zijn maximale bouw- en goothoogtes aangegeven voor gebouwen.

Tabel bouwmaten in meters binnen 'Meerstad-Midden West'

De marges in deze tabel gelden voor het gehele deelgebied. Bureau Meerstad monitort bij het opstellen van elk ruimtelijk (deel)plan, de aantallen woningen en toetst deze aan het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

In opdracht van de gemeente Slochteren is in 2009 een Nota Archeologiebeleid en een Beleidskaart Archeologie opgesteld. In 2012/2013 is dit beleid geüpdatet. Hoewel het plangebied inmiddels deel uitmaakt van de gemeente Groningen is dit beleid nog steeds van toepassing. Uit de Beleidskaart Archeologie, die hieronder is opgenomen, blijkt dat het plangebied een lage archeologische verwachting heeft (groen). Dit betekent dat er geen archeologische dubbelbestemming aan het plangebied hoeft te worden toegekend en dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.

Beleidskaart Archeologie

Op 28 maart 2018 is de Welstandsnota 2018 vastgesteld. Hierin zijn de gebiedsgerichte welstandscriteria uit de beeldkwaliteitsplannen van Meerstad overgenomen. Voor De Zeilen is een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze zal gelijktijdig met dit uitwerkingsplan worden vastgesteld en daarmee onderdeel worden van de Welstandsnota. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het beeldkwaliteitsplan, die tevens als bijlage 2 is opgenomen.

Voor Meerstad is een voorzieningenvisie opgesteld. Hierin is beschreven welke voorzieningen in Meerstad ontwikkeld worden. Deze voorzieningen dienen van hoge kwaliteit te zijn, compleet, tijdig gerealiseerd en afgestemd op de maat van de woongebieden en de behoefte van bewoners. Het moment van realisatie van de voorzieningen is sterk afhankelijk van de woningbouwontwikkeling.

Onderwijs
De onderwijsvoorzieningen vormen een belangrijk aandeel, vanwege het verwachte grote aantal kinderen in Meerstad. Een voldoende aanbod van openbaar en bijzonder onderwijs is daarom nodig. Een brede variatie in het aanbod van onderwijsconcepten is mogelijk, dit is afhankelijk van de samenstelling van de bewoners van Meerstad.

Overige voorzieningen
Meerstad heeft de ambitie om een centraal liggend wijkwinkelcentrum te ontwikkelen met eventueel een gelieerd winkelsteunpunt. Het centrum kan worden uitgebreid met aanvullende functies en branches. Voorbeelden daarvan zijn een supermarkt, drank- en maaltijdhoreca en toevoeging van recreatief aanbod. Daarnaast is de combinatie met andere functies zoals wijk-, welzijn- en gezondheidsvoorzieningen wenselijk en denkbaar.

Binnen het plangebied wordt ruimte geboden aan (kleinschalige) voorzieningen. Zie hiervoor hoofdstuk 3.

Een basisuitgangspunt voor Meerstad, is de realisatie van het Woldmeer. Het Woldmeer is de belangrijkste ruimtelijke drager en is daarom al deels gerealiseerd. Daarnaast is het Woldmeer van belang voor de recreatie en de waterbergende functie. In samenhang met het meer wordt ingezet op de realisatie van veel groen. Zo wordt een impuls gegeven aan de natuurontwikkeling aansluitend op Midden-Groningen (dat deel uitmaakt van het Natuurnetwerk Nederland) en draagt het positief bij aan het creëren van groene milieus in het belang van stad en ommeland.
Meerstad wordt in beginsel een woonwijk, waarin uitgegaan wordt van circa 6.500 woningen (bijgestelde doelstelling). In Meerstad-Midden West zullen in totaal 2.425 woningen worden gebouwd. Bij deze woningen is sprake van verschillende marktsegmenten, waarbij in De Zeilen ook ruimte is voor sociale woningbouw.

Meerstad

In het Beeldkwaliteitsplan De Zeilen, fase 1 is het stedenbouwkundig ontwerp voor het plangebied toegelicht. Hieronder volgt een samenvatting. In paragraaf 3.3 wordt op de onderscheiden buurten van De Zeilen, fase 1 ingegaan. Voor de details wordt verwezen naar bijgevoegd beeldkwaliteitsplan.

Nu de planontwikkeling en realisatie van de buurten Meeroevers en Tersluis een eind op weg zijn, start Bureau Meerstad de voorbereidingen voor de eerstvolgende woonbuurt. In De Zeilen zullen gefaseerd in totaal ruim 600 woningen worden ontwikkeld voor een diversiteit aan doelgroepen. De eerste fase bestaat uit de ontwikkeling van ruim 150 woningen. Naast deze woningbouwopgave zal de sluisbuurt met ruimte voor commerciele functies in de eerste fase worden gerealiseerd.

De Zeilen wordt gebouwd in het open landschap. Verschillende landschappelijke dragers vormen de basis voor de buurt. De Zeilen wordt ingekaderd door een landschappelijke lijst, het Woldmeer en de Harksteder Broeklanden. Ook het sluisdeel van Tersluis gaat mee in de planvorming van De Zeilen.
Nieuwe structuren worden aangelegd parallel aan en haaks op het Woldmeer in de vorm van boomrijke lanen, en een afwisseling van open en bosrijke gebieden. De kwaliteit van het nieuw aan te leggen landschap rondom De Zeilen wordt de buurt in getrokken door middel van boomrijke straten en groene radialen. De openbare ruimtes in de buurt zijn kleinschalig, iedere straat heeft een eigen karakter, er is contrast tussen vergezichten en intieme, dorpse plekken. In De Zeilen fase 1 wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. De parkeerplaatsen worden voor het overgrote deel op eigen terrein gerealiseerd. Bezoekers parkeren in de openbare ruimte.

Stedenbouwkundig ontwerp (indicatieve verkaveling)

De Zeilen is onder te verdelen in drie deelgebieden. Hieronder worden ze kort getypeerd. Het plangebied heeft betrekking op het deelgebied 1 'Wonen aan het Woldmeer'. Dit is de eerste fase van De Zeilen.

1. Wonen aan het Woldmeer
Door het Woldmeer diep De Zeilen binnen te trekken ontstaat een aangenaam woonmilieu aan het water. In het westelijk deel ligt de dichtheid hoger. De sluis vormt het hart van de wijken De Zeilen en Tersluis en zal naast wonen verschillende voorzieningen herbergen. Richting het oosten gaan de eilanden over in het natuurgebied Harksteder Broeklanden.

2. Bosrijk wonen in de groene lijst
Een dijk en het Slochterdiep met daaraan dijkwoningen vormt de overgang naar het noordelijk gelegen landschap. Daarachter wordt een bosrijk gebied ontwikkeld met in boskamers ruimte voor een groen en luw woonmilieu. Een school vormt centraal een van de ontmoetingsplekken in de wijk.

3. Landschappelijke overgang naar Harksteder Broeklanden
Aan de oostzijde gaat De Zeilen op een natuurlijke manier over in het natuurgebied Harksteder Broeklanden. Het landschap is hier natter en broekbos gebieden bieden ruimte voor spelen en beschutting. Door het terugbrengen van een historische kleisloot wordt Harksteder Broeklanden met het Woldmeer verbonden.

Net als in Meeroevers en Tersluis wordt ook in De Zeilen toepassing gegeven aan gasloos wonen. De woningen hebben dan ook geen gasaansluiting (overigens geldt dat per 1 juli 2018 in heel Nederland nieuwbouw gasloos gebouwd wordt). Dit betekent dat voor verwarming en dergelijke alternatieve energiebronnen moeten worden aangesproken. Alle woningen zijn voldoende op de zon gericht om gebruik te kunnen maken van passieve en actieve zonne-energie.

Een belangrijk ontwerpuitgangspunt van De Zeilen is de dooradering van de natuur op verschillende schaalniveaus. Het gaat hierbij om het creëren van goede leefomstandigheden en verbindingen voor planten en dieren, maar ook om het beleefbaar maken van de natuur voor de bewoners, van natuur rond het huis tot grote aaneengesloten natuurgebieden.

In en om de woningen zijn veel mogelijkheden om goede leefomstandigheden voor planten en dieren te creëren. Daarbij valt te denken aan gevelbeplanting, nestkasten en vogelhuisjes, kruidentuintjes, begroeide schuurtjes en gevelstenen met nestmogelijkheden voor vogels en vleermuizen.

We streven in De Zeilen naar een duidelijk herkenbaar karakter voor de wijk. Om dit te bereiken is onder meer de materiaalkeuze voor de bebouwing beperkt en worden deze vormgegeven in een eenvoudige en heldere hoofdvorm. Deze regels vormen het bindende element van de wijk. Deze beperkingen maken het mogelijk om op andere aspecten relatief veel vrijheid toe te staan: kap of geen kap, gevelindeling, geveltoevoegingen, detaillering.Dit wordt beschreven in het beeldkwaliteitsplan. In het navolgende komen de buurten waarvoor specifieke regels gelden aan bod, omdat ze aan het algehele bebouwings- en straatbeeld iets willen toevoegen.

De sluis met brug is historisch gezien vaak de plek in een dorp waar de levendigheid zich concentreert. De vaarverbinding en de sluis geven Tersluis én De Zeilen een eigen, herkenbaar hart. Het sluisplein wordt aan beide zijden ingekaderd door stevige wanden. Op het sluisplein zelf is ruimte voor wonen, horeca aan het water en andere voorzieningen. Om deze sfeer te versterken staan gebouwen hier dichter op elkaar en direct aan de openbare ruimte.

Appartementen worden ingezet om plekken bijzonder te maken. De keuze voor de locatie wordt bepaald in samenhang met de stedenbouwkundige context. Hierbij wordt rekening gehouden met onder meer zicht en schaduwwerking op naastgelegen kavels.

Enkele uitgangspunten voor Sluisbuurt zijn:

• Alle gebouwen hebben een sterke relatie met de plein- of straatzijden. Dit onder meer door situering van entrees en gevelopeningen;
• De bebouwing binnen de sluisbuurt wordt getypeerd door een afwisselend beeld van bebouwing met individuele herkenbaarheid en verschillende kapvormen;
• De detaillering van de bebouwing is ingetogen en zorgvuldig, bijvoorbeeld door middel van een verholen goot of druiplijn;
• Gebouwen worden zoveel mogelijk aan elkaar gebouwd.
• De bebouwing direct aan het sluisplein staat met de voorgevelrooilijn op de voorerfgrens of tot maximaal 2 m terug.
• Er gelden afwijkende regels voor de gebouwhoogte van appartementen.

Zichtbaar vanaf de Sluisbuurt wordt een bijzonder woonmilileu ontwikkeld waar waterrijk wordt gewoond. De woningen hebben door hun ligging aan zowel het Woldmeer als de straat een ‘dubbele voorkant’. Bijzondere typologieën als boothuizen flankeren er het Woldmeer. Belangrijke uitgangspunten voor deze buurt zijn:

• Er geldt een afwijkende regel voor de plaatsing van de woning op de kavel: De voorgevel is gelegen aan de waterzijde. Het hoofdvolume ligt op of op maximaal drie meter achter de waterlijn. Opstelplekken voor auto’s bevinden zich aan de straatzijde (niet de waterzijde).
• De bebouwing krijgt bij voorkeur ook de functie van een boothuis, met ligplaats voor een boot, of een vergelijkbare oplossing waarbij de woonkwaliteit direct gekoppeld wordt aan het water.
• Omdat de bebouwing ook de functie kan krijgen van boothuis geldt een afwijkende regel voor het maximale bruto begane grondoppervlak.
• Waar mogelijk vormt een boothuis een bouwkundige eenheid met de garage. Ook kan de garage en / of berging geïntegreerd worden in de erfafscheiding aan de straatzijde.
• Alle woningen hebben een dwarskap. Dit wil zeggen dat de nok parallel ligt aan de overwegende kavelrichting in het betreffende straatdeel.
• Indien garage en boothuis niet in het hoofdvolume worden opgenomen, hebben alle bijgebouwen een kap.

De woningen aan de kop van de eilanden hebben een ruimer materiaalpalet. Het straatbeeld wordt bepaald door woningen uitgevoerd in baksteen en/of hout. Zie het beeldkwaliteitsplan voor de details.

De eilanden van De Zeilen hebben een groen en landelijk karakter met meer vrijheid in materiaalgebruik en een lagere goot- en nokhoogte. Bij woningen met een plat dak geldt als beperking dat geen derde bouwlaag mag worden gemaakt.
Extra aandacht wordt gevraagd voor de afwerking van de oevers. Oevers zijn groen en natuurlijk ingericht en de beschoeiing wordt in stand gehouden.
Alle kavels op de eilanden hebben een tuin die direct aan het water grenst. Bootjes kunnen direct aan de beschoeiing gelegd worden, maar eigenaren van deze kavels kunnen ook kiezen voor een insteekhaven op eigen terrein aan te leggen. Voor kavels die grenzen aan de brede rietkragen zal nader bepaald worden waar een steiger aangelegd kan worden.

In dit hoofdstuk wordt aandacht gegeven aan milieueisen en andere ruimtelijk relevante wet- en regelgeving. Voor de uitwerking hiervan is aangesloten bij het bestemmingsplan Meerstad-Midden West. Waar nodig vindt voor het plangebied een nadere uitwerking plaats.

In de Wet milieubeheer en het bijbehorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is wettelijk geregeld voor welke projecten en besluiten een vorm van m.e.r.-verplichting geldt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, waarvoor altijd een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen (m.e.r.-plicht) en activiteiten waarvoor het bevoegd gezag nader moet beoordelen of een m.e.r.-procedure al dan niet nodig is (m.e.r.-beoordelingsplicht). In de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage is aangegeven voor welk type activiteiten een planm.e.r.-, projectm.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen en in het kader van welk besluit deze verplichting geldt.

• Het actualisatieplan voor Meerstad-Midden West was een ruimtelijk plan dat de volgende activiteiten uit bijlage D bij het Besluit milieueffectrapportage (opnieuw) mogelijk maakt:
  stedelijk ontwikkelingsproject van meer dan 100 ha c.q. de bouw van meer dan 2.000 woningen (categorie D11.2); deels zal het actualisatieplan ook uitgewerkte bestemmingen bevatten, dus voor deze categorie is er sprake van zowel een plan-m.e.r.-plicht als een project-m.e.r.-plicht;
• winning oppervlaktedelfstoffen van meer dan 12,5 ha (alleen plan-m.e.r.-plicht).

Gelet hierop gold voor het actualisatieplan de verplichting zowel een plan-m.e.r. als een project-m.e.r. te doorlopen. Deze beide procedures zijn gecombineerd in één m.e.r.-studie.

Sinds 7 juli 2017 zijn de drempelwaarden hiervoor niet meer bepalend voor een mer-plicht. Voor elk project dat in kolom 1 staat (in casu een stedelijk ontwikkelingsproject) en waarvoor een besluit noodzakelijk is uit kolom 4 moet het bevoegd gezag beoordelen of er een mer gemaakt moet worden. Dit moet aan de hand van de criteria in bijlage III van de Europese mer richtlijn: kenmerken van het project, plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. Dit is de zogeheten vormvrije mer-beoordeling. In het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt en daarom zou op basis daarvan een vormvrije mer-beoordeling nodig zijn, maar dat is niet aan de orde omdat voor het moederplan Meerstad-Midden West al een MER is uitgevoerd. Daarom gelden dezelfde conclusies als voor het moederplan. Het MER is hier te raadplegen: http://www.meerstad.eu/voorontwerp-bestemmingsplan-meerstad-midden-west/

Voor elk milieuaspect is een beschrijving van de referentiesituatie opgenomen en een effectbeschrijving voor het planvoornemen (bestemmingsplan Meerstad-Midden West), maar ook een doorkijk naar de toekomstige situatie als de overige delen van Meerstad-Midden worden ontwikkeld en een doorkijk naar de eindsituatie Meerstad Totaal, waarin heel Meerstad is gerealiseerd. Uit het MER en de onderliggende onderzoeken blijkt dat de milieueffecten van het Planvoornemen voornamelijk variëren van licht negatief en neutraal tot licht positief. Dit zijn ook te verwachten effecten van een groot woningbouw project in een nog relatief leeg gebied. De effecten van het verkeer zijn reeds goed gemitigeerd in het planvoornemen op grond van de eerder uitgevoerde MER-studies. Doordat deze maatregelen nu als vast onderdeel in de planvorming zijn opgenomen en het woningbouwprogramma lager uitvalt, vallen de milieueffecten ook minder negatief uit dan in eerdere MER-en. Er zijn geen ingrijpende mitigerende of compenserende maatregelen nodig.

Bij nieuwe woningen is het van belang dat in de omgeving aanwezige bedrijven en installaties geen hinder opleveren en vice versa. De door VNG uitgegeven publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) geeft indicatieve afstanden voor de hinderzones rond bedrijven en installaties.
In de omgeving van de woningen van De Zeilen is geen sprake van bestaande bedrijven en/of installaties die invloed hebben op het woongebied. Hinder op de woningen wordt dan ook niet verwacht.
De nog te bouwen voorzieningen binnen Sluisbuurt kunnen wel hinder veroorzaken. Ten aanzien van de woningen boven de en rond deze voorzieningen geldt dat de maximale binnenwaarde van 30 dB niet mag worden overschreden. Dit is geborgd in het bouwbesluit. Zodra de plannen voor de voorzieningen zijn uitgewerkt zal er akoestisch onderzoek worden verricht en kan worden bepaald of er bijvoorbeeld isolerende maatregelen getroffen moeten worden.

De milieuhygiënische bodemkwaliteit moet passen bij het toekomstige gebruik van de bodem. Belangrijk is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbare risico's oplevert voor de toekomstige bewoners. Bovendien mag door menselijk handelen de bodemkwaliteit niet verslechteren (zorgplicht). Voor het verkrijgen van een indicatie van de huidige bodemkwaliteit is de Bodeminformatiekaart van de provincie en gemeente geraadpleegd. Hieruit blijkt dat het plangebied voorheen in gebruik was als landbouwgrond. Op de kaart verdachte locaties uit Bodemkwaliteitskaart Meerstad-Midden (2016)¹ is te zien dat er geen verdachte locaties voorkomen in het plangebied. Wel kunnen puinpaden voorkomen. Met deze informatie wordt rekening gehouden bij de werkzaamheden voor het grondwerk/bouwrijp maken, de informatie over de ondergrond wordt aan de betreffende aannemers bij de werkzaamheden geleverd. Indien puinpaden worden aangetroffen dient onderzocht te worden of het een bruikbare of onbruikbare bouwstof is. In geval van onbruikbare bouwstof zal dit opgenomen worden met bevoegd gezag. Een herbruikbare grondstof wordt, vanwege toepasbaarheid wellicht gezeefd om de juiste fractie over te houden, opnieuw gebruikt in het plangebied. In eerdere ontwikkelingen in Meerstad (Meeroevers) zijn de aangegeven 'mogelijke puinpaden' nauwelijks aangetroffen.

Nadat terreinen bouwrijp zijn gemaakt en voor de specifieke knelpuntlocaties voorafgaand aan bouwrijpmaken nog nader bodemonderzoek is gedaan, worden verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd voor de toekomstige woonfunctie van de woonkavels in Meerstad. Indien daar aanleiding toe is wordt nader onderzoek uitgevoerd. Bij de overdracht van gronden aan ontwikkelaars/initiatiefnemers is de locatie in principe geschikt voor het beoogde gebruik (wonen).

Bij het indienen van een omgevingsvergunningaanvraag voor bouwactiviteiten, overlegt de initiatiefnemer het betreffende bodemonderzoek aan bevoegd gezag, de gemeente. De gemeente voert vanuit haar wettelijke taak een bodemtoets uit waarbij gebruik gemaakt wordt van het bodeminformatiesysteem (BIS). Uit deze toets komt naar voren of er voldoende informatie beschikbaar is om te kunnen veronderstellen dat de aanwezige kwaliteit van de bodem voldoet aan de gestelde normen voor de plannen. Indien daar aanleiding toe is, wordt informatie over de te nemen stappen gegeven, bijvoorbeeld wanneer nader onderzoek gewenst is.

1. 1. Deze bodemkwaliteitskaart is onderdeel van het MER. Zie paragraaf 4.1. Het MER is te raadplegen op: http://www.meerstad.eu/voorontwerp-bestemmingsplan-meerstad-midden-west/

Water is steeds meer een bepalend aspect in de ruimtelijke ordening. Daarbij zijn de waterkwaliteit en -kwantiteit van belang. In het kader van het aspect water zijn voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West het grondwater, het oppervlaktewater en de waterkwaliteit beoordeeld. In het daarbij opgenomen MER is beschreven welke (extra) maatregelen zijn genomen om te borgen dat de realisatie van Meerstad-Midden West geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding van de omliggende gebieden. Aan het woldmeer is de bestemming Water-3 toegekend. Ook binnen de woon- en groenbestemmingen is 'water' overal als (mede)gebruik mogelijk gemaakt.

Het Woldmeer en zijn omgeving (onder andere de woongebieden en waterkeringen) worden zodanig ingericht dat het meer ingezet kan worden voor noodberging. Hierbij kan ten opzichte van het streefpeil van 2,30- m. NAP een extra schijf water van 0,50m in het meer geborgen worden. De al gerealiseerde gebieden zijn reeds op basis van dit uitgangspunt uitgevoerd.
Het Woldmeer kan in de toekomst ingezet worden voor noodwaterberging. Elk jaar is er 1/100ste kans dat het meer hiervoor ingezet zal worden. Het bestemmingsplan staat daarom het realiseren van voorzieningen voor noodwaterberging toe. In lijn met het vigerende bestemmingsplan Meerstad-Midden (2007) is het binnen de planperiode alleen niet toegestaan het Woldmeer nu al voor noodwaterberging in te zetten. Het bergingsverbod is opgenomen als vertaling van de uitkomst van de waterkwaliteitsrapportages en -besprekingen in het kader van het MER. Hieruit komt naar voren dat het voltooide watersysteem een aantal jaren nodig heeft om zich zodanig te stabiliseren dat het zichzelf binnen acceptabele tijd kan herstellen van verstoring van de waterkwaliteit. In deze periode kan inlaat van grote hoeveelheden gebiedsvreemd water met een mindere waterkwaliteit, een mogelijke maatregel bij regionale wateroverlast, een negatieve invloed hebben op de waterkwaliteit in het watersysteem. Na een bepaalde periode kan het watersysteem zich daar sneller van herstellen. De inzichten hierover zijn nog niet anders.

Hierbij speelt ook een rol het voorliggende uitwerkingsplan slecht over een relatief beperkt gedeelte van het Woldmeer gaat en dat voltooiing van het gehele meer binnen de planperiode niet voorzien wordt. Het realiseren van het Woldmeer is nog volop in uitvoering. Recent is door het College van Groningen besloten dat er een ontwikkel- en uitvoeringsplan voor Meerstad Midden Oost opgesteld moet worden. Het is de verwachting dat in 2019 de planvorming voor Meerstad-Midden Oost aan de Raad voorgelegd kan worden. Onderdeel hiervan is het bepalen van de contouren van het oostelijke deel van het Woldmeer, gelegen buiten het voorliggende bestemmingsplan. Mede op basis hiervan en op basis van de monitoringsresultaten zal een nieuw onderzoek uitgevoerd worden naar de te verwachten waterkwaliteit van het Woldmeer, waarbij de waterberging betrokken zal worden.

De afwatering van hemelwater op de woonpercelen op de eilanden in Meerstad wordt zo geregeld dat elke kavel op het open water, het Woldmeer, dient af te wateren. De aanleg en de instandhouding van de afwatering wordt contractueel vastgelegd met de eigenaren van de woonkavels. Voor de percelen die niet direct aan het open water liggen geldt dat alle percelen een aansluitpunt krijgen op de erfgrens voor het hemelwater. Het hemelwater wordt verzameld in het IT-riool (infiltratieriool) dat in open water uitmondt, met name het Woldmeer of de kwelvaart.

Overigens zal bij dreigende watersnood in het kader van het Crisismanagement de Veiligheidsregio Groningen, waarin het waterschap vertegenwoordigd is, besluiten over de mogelijke inzet van het Woldmeer als noodwaterbergingsgebied en daarbij de betrokken belangen afwegen.

Bij het aspect natuur wordt gekeken naar beschermde gebieden en beschermde soorten. Beide vallen onder de Wet Natuurbescherming.

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van gebieden die vallen onder Natura 2000 of het Natuurnetwerk Nederland. De afstand van Meerstad-Midden West tot de dichtstbijzijnde Natura 2000 is 4 kilometer. Vanaf het plangebied is deze afstand nog groter. Daarnaast blijkt uit het MER voor Meerstad-Midden West dat de ontwikkeling van de wijk voor deze gebieden geen negatieve effecten geeft. Gezien de aard en omvang van het plangebied geldt deze conclusie ook voor De Zeilen, fase 1.

De effecten van Meerstad op mogelijk aanwezige beschermde soorten is onderzocht in het planMER voor Meerstad-Midden West. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling op enkele soorten effecten heeft. Herinrichting van het gebied leidt tot het verlies van leefgebied van verschillende soorten amfibieën waaronder de zwaar beschermde heikikker. Hiervoor zijn veel maatregelen getroffen waaronder het inrichten van compensatiegebieden ten oosten van Meerstad, het inrichten van een natuurlijke groenzone in Meerstad en jaarlijkse monitoring van deze gebieden. Bovendien is voor de aanwezige Heikikker al eerder een ontheffing verkregen, die is verlengd tot augustus 2021 (FF/75C/2012/0330).
Voor de overige aanwezige soorten bestaat geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen in het kader van de wet. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht gelden. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze daarom de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.
Voor de vogels die zijn aangetroffen geldt dat de nesten buiten het broedseizoen niet van belang zijn voor de instandhouding van de soort. Wanneer bij de werkzaamheden eventueel aanwezige nesten worden ontzien, is het dan ook niet nodig ontheffing aan te vragen.

In Meerstad is vooral de landschappelijke structuur bepalend voor de cultuurhistorische waarden. Door de realisatie van Meerstad is erkend dat de landschappelijke structuur gaat veranderen en wordt een nieuwe landschappelijke structuur gerealiseerd. Deze geeft het landschap een nieuwe waarde. In dit plan wordt de belangrijkste landschapsstructuur dan ook planologisch vastgelegd, onder meer via de bestemming Groen - 1.

Bij ontwikkelingen is het van belang de mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden in beeld te brengen. Mogelijk worden de aanwezige waarden door de geplande realisatie van de woningen aangetast.

Uit de Beleidskaart Archeologie blijkt dat het plangebied een lage archeologische verwachting heeft (zie ook paragraaf 2.3.2). Nader onderzoek of een specifieke bescherming middels een archeologische dubbelbestemming is daarmee niet noodzakelijk.

Met de realisatie van Meerstad is een nieuwe verkeersstructuur in de omgeving gerealiseerd. Hierbij is in eerste instantie een hoofdwegennetwerk aangelegd. Deze ontsluit alle woonbuurten van Meerstad met onder meer de N7 en N46.

Vanuit het hoofdwegennetwerk van Meerstad worden in de verschillende woonbuurten woonstraten (erfontsluitingswegen, 30 km-wegen) aangelegd. De hoofdstructuur van deze straten is gebaseerd op de stedenbouwkundige opzet die is beschreven in paragraaf 3.2. Bij deze wegen worden ook groenstructuren en parkeervoorzieningen aangelegd wanneer dit nodig is. Voor de grotere is in dit plan van uitwerking de bestemming Verkeer opgenomen. De kleinere wegen zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied.

Bij het parkeren voor de woningen is het uitgangspunt dat dit op eigen terrein plaatsvindt. De ruimtelijke opzet van de percelen is dusdanig dat hiervoor voldoende ruimte gereserveerd is. Voor bezoekers wordt, waar nodig, in de openbare ruimte parkeergelegenheid aangelegd. De bestemmingen die voor de woonpercelen en de openbare ruimte opgenomen zijn geven hiervoor mogelijkheden.

Bij de realisatie van nieuwe woningen moet aangetoond worden dat deze (geluidgevoelige objecten) geen geluidhinder ondervinden vanuit omliggende bronnen. Voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West is het aspect geluid uitgebreid onderzocht (Spreen, Akoestisch onderzoek Bestemmingsplan en MER Meerstad-Midden West rapportnr. 20161070 d.d. 24 februari 2017). Daarbij zijn diverse verkeers-scenario's doorgerekend. Deze verkeers-scenario's zijn afkomstig uit het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng d.d. 11 november 2016. Van daaruit is voor het plangebied alleen het wegverkeerslawaai vanaf de Vossenburglaan van belang. Daarnaast is aanvullend akoestisch onderzoek gedaan naar het wegverkeer in de Zeilen, zie bijlage 3 (Akoestisch onderzoek wegverkeer De Zeilen fase 1 (Adviesbureau WMA, 10 december 2018). Deze onderzoeken zijn ook gebruikt als motivatie voor de vaststelling van hogere grenswaarden bij dit uitwerkingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat een deel van het plangebied binnen de 48-58 dB geluidzone vanaf de weg ligt. Hierbij is echter de afschermende werking van de eerstelijns bebouwing niet meegewogen. Er zijn twee geluidszones op de verbeelding aangegeven:

• geluidszone – weg 1: het gaat hier om de zone van 48-53 dB. Voor deze woningen kan een beroep worden gedaan de Beschikking hogere grenswaarden geluid Meerstad-Midden d.d. 20 november 2007. Met deze beschikking is het toegestaan dat maximaal 1084 woningen en andere geluidsgevoelige objecten binnen Meerstad-Midden een geluidsbelasting mogen ontvangen van meer dan de voorkeurswaarde van 48 dB.
• geluidszone - weg 2: dit is de zone die direct aan de hoofdontsluitingsweg grenst en waarvoor een maximale geluidsbelasting van 53-58 dB geldt. Voor de woningen binnen dit gebied wordt een ontheffing tot 58 dB aangevraagd.

Voor woningen die liggen in de geluidszones 1 of 2 geldt dat bij de omgevingsvergunningaanvraag aangetoond moet kunnen worden dat binnen in de woning voor wat betreft het geluidsniveau wordt voldaan aan de Bouwbesluit normen (anno april 2019: 33 dB). Dit betekent wellicht dat de woning moet worden voorzien van geluidswerende gevels. Indien met akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat de daadwerkelijke geluidbelasting minder bedraagt dan de waarden zoals opgenomen in dit bestemmingsplan kan dit betekenen dat minder geluidwerende maatregelen nodig zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor de woningen die achter andere bebouwing gebouwd zullen gaan worden.

Voor de woningen langs de hoofdontsluitingsroute (Vossenburglaan) is de geluidbelasting op de gevel hoger dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De afstand van de woningen tot de Vossenburglaan bedraagt 17 meter. Vanwege stedenbouwkundige en financiële redenen is een grotere afstand niet wenselijk. Er ontstaat dan een brede lege ruimte tussen de woningen en de weg. Daarom wordt aan de woningen in de zone langs de Vossenburglaan een hogere toegestane geluidwaarde toegekend. De Wet geluidhinder maakt dit mogelijk. Het gaat in totaal om 95 woningen in De Zeilen, fase 1, met een geluidbelasting van 53-58 dB op de woningen die langs de weg liggen en een geluidbelasting van 48-53 dB voor de woningen in de zone hierachter.

De Wet milieubeheer geeft aan dat voor een ruimtelijk plan zorgvuldig moet worden gekeken naar de luchtkwaliteit en dat de normstelling, zoals deze is opgenomen in de Wet milieubeheer, in acht moet worden genomen. In het kader van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West en daarbij horende MER is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de normen voor luchtkwaliteit in geen enkel geval overschreden worden.

Risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen kunnen invloed hebben op de mogelijkheden voor de nieuwbouw van woningen (kwetsbare objecten). Rondom Meerstad zijn risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen aanwezig. Deze hebben echter geen negatieve invloed op het plangebied, omdat de afstand dusdanig groot is, dat de woningen niet binnen het invloedsgebied hiervan komen. De volgende afbeelding geeft een fragment van de risicokaart ter plaatse van Meerstad-Midden West.

Uitsnede Risicokaart

Dit plan is een uitwerking van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West (het moederplan). De bestemming 'Woongebied - Uit te werken' die in artikel 28 van het moederplan is opgenomen is uitgewerkt in dit uitwerkingsplan. De juridische opzet van dit plan vertoont veel gelijkenis met en sluit aan op de eerdere uitwerkingsplannen van Meerstad, waaronder Tersluis.

De bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uit het moederplan gaat uit van de hoofdfunctie wonen, maar geeft ook de mogelijkheid voor het bestemmen van allerlei andere functies binnen het plangebied. De hoofdfunctie van het uitgewerkte plangebied is wonen. Daarnaast zijn er een aantal andere functies zoals detailhandel en horeca toegestaan in een gemengd gebied. De functies groen en verkeer hebben een passende bestemming gekregen. Hierna wordt op elke bestemming afzonderlijk ingegaan.

Gemengd - 1

De bestemming Gemengd is gelegen aan de noordwestzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming mag gewoond worden, maar zijn ook functies zoals detailhandel, lichte bedrijvigheid en dienstverlening toegestaan.

Groen - 1

De bestemming Groen - 1 betreft de gangbare groenbestemming. Deze bestemming betreft het algemene openbare groen in de nieuwbouwwijk(en) en is daarom het meest aanwezig in het plangebied.

Verkeer

De ontsluitingsweg heeft vanwege de functie de bestemming Verkeer. De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is toegekend aan de wegen in het plangebied, omdat het hier gaat om woonstraten, waarop naast de verkeersfunctie ook een nadrukkelijke verblijfsfunctie is. Met deze verdeling is aangesloten op de systematiek zoals deze in Meerstad-Midden West is aangehouden.

Water - 3

De eilanden zijn omringd door water. De delen van het plangebied waar water gerealiseerd wordt hebben de bestemming 'Water - 3'. De oevers worden zo veel mogelijk natuurlijk, groenvoorzieningen zijn binnen deze bestemming ook (ondergeschikt) mogelijk. Het water rondom de eilanden is bevaarbaar voor recreatievaart. De bewoners kunnen hun eigen boot bij het erf leggen aan de aanlegsteigers. Per woning is één steiger toegestaan. Alleen de maximale bouwhoogte van een steiger is vastgelegd.

De regels van deze bestemming zijn afgestemd op de aangrenzende bestemming 'Water - 3' van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

Woongebied - 8

De bestemming 'Woongebied - 8' ziet op het deel van het plan waar woningen, tuinen en erven, woonstraten, fiets- en wandelpaden, parkeerplaatsen en ondergeschikte groen- en watervoorzieningen kunnen worden gerealiseerd. De meeste regels van deze bestemming zijn afgestemd op de stedenbouwkundige opzet en de gewenste beeldkwaliteit zoals beschreven in paragraaf 3.2 en 3.3 en behoeven daarom hier geen nadere toelichting. De opzet van de regels is afgestemd op de woongebiedbestemmingen uit het bestemmingsplan Meerstad-Midden West. De nummering sluit aan op de andere woongebiedbestemmingen.

De bestemmingsregeling voor het plangebied is relatief globaal van opzet, maar de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten zijn vertaald in de regels. Hieronder worden enkele belangrijke regels toegelicht.

In de regels zijn geen bouwvlakken en woningaantallen opgenomen, omdat mogelijk nog wordt geschoven met de exacte plaats en aantallen van de woningen. De ligging van de woningen is in de bouwregels gerelateerd aan de ligging ten opzichte van de weg, aan perceelsgrenzen en overige bestemmingen. In het plangebied zijn bij recht vrijstaande, geschakelde, twee-aaneengebouwde en rijenwoningen toegestaan.

Het doel is de aan de woning grenzende tuinen naar de waterzijde vrij te houden van bijgebouwen. Daarom is aan de waterzijde het figuur 'gevellijn' opgenomen. De voorgevel van de woningen moet gericht zijn op die gevellijn. Met de gevellijn is ook de voorgevel van de woningen bepaald, die ligt dus aan de waterzijde. Hiermee zijn de bebouwingsmogelijkheden (ook vergunningvrij) aan de waterzijde beperkt. De bergingen bij de woningen worden inpandig gerealiseerd en in de regels wordt bebouwing van de erven aan de voorzijde (en dus waterzijde) van de woningen uitgesloten. Wel is aan de achterzijde van de woningen (grenzend aan het binnenterrein) een overkapping en een berging mogelijk voor bijvoorbeeld het plaatsen van een auto onder een carport of het stallen van fietsen.

De openbare voorzieningen vallen ook binnen deze bestemming. De hierin gewenste openbare voorzieningen, met de daarbij horende bouwwerken worden hierin ook mogelijk gemaakt.

Aan huis verbonden beroepen (zie definitie 'aan-huis-verbonden beroep' in de regels) zijn bij recht toegestaan. Andere bedrijven aan huis (zoals een kapper of een fietsenmaker) zijn niet rechtstreeks toegestaan. In verband met de mogelijkheid van overlast vragen dergelijke vormen van bedrijvigheid om een nadere afweging. Met een omgevingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders kunnen deze vormen van bedrijvigheid wel worden toegestaan als aan een aantal voorwaarden is voldaan.

De nadere eisenregeling in deze bestemming is bedoeld voor het aanpassen van bouwplannen voor een goede afstemming op de omgeving of om variatie in het bebouwings- en/of straatbeeld te scheppen. De regeling dient ter aanvulling op de globale opzet. De stedenbouwkundige opzet en de gewenste beeldkwaliteit spelen hierbij een leidende rol.

Inspraak/Participatie

Het voorontwerp-uitwerkingsplan heeft in het kader van de inspraak 4 weken ter inzage gelegen (van 1 tot en met 28 november 2018). Er zijn geen schriftelijke inspraakreacties ingediend. Op 13 november 2018 is bij Bureau Meerstad een inloopbijeenkomst georganiseerd, die bezocht is door circa 30 omwonenden en belangstellenden. De reacties waren overwegend positief.

Overleg

Het voorontwerp-uitwerkingsplan is tevens voorgelegd aan de 'overlegpartners' in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn twee reacties binnengekomen (zie Bijlage 4). Deze zijn hieronder samengevat en van commentaar voorzien.

Provincie, opmerking 1
De provincie vraagt om aan te geven welke activiteiten en beschermde soorten zijn gedekt door de voor de Heikikker verleende ontheffing en volgens welke gedragscodes er bij de herinrichting wordt gewerkt.

Reactie
Voorliggend plan betreft een uitwerkingsplan voor woongebied De Zeilen fase 1 binnen de gebiedsontwikkeling Meerstad. Het moederplan dat aan deze woningbouwontwikkeling ten grondslag ligt is het Bestemmingsplan Meerstad-Midden West (2017). In het bijbehorend plan MER zijn de effecten van Meerstad op beschermde soorten beoordeeld. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling op enkele soorten effecten heeft. Herinrichting van het gebied leidt tot het verlies van leefgebied van verschillende soorten amfibieën waaronder de zwaar beschermde heikikker. Hiervoor zijn veel maatregelen getroffen waaronder het inrichten van compensatiegebieden ten oosten van Meerstad, het inrichten van een natuurlijke groenzone in Meerstad en jaarlijkse monitoring van deze gebieden. In enkele gevallen zorgt de inrichting van Meerstad ook voor een verbetering van de situatie voor bepaalde soorten. Denk hierbij aan de realisatie van nieuw water en de positieve effecten hiervan op soorten als kluut en oeverzwaluw. De ecologische potenties daarvan hangen vooral af van de aard en intensiteit van het beheer en het toevoegen van specifieke ecologische elementen. De realisatie van Meerstad zorgt dus ook voor het ontstaan van nieuwe natuur t.o.v. de oorspronkelijke situatie met voornamelijk landbouwgrond.

Op basis van het bestemmingsplan Meerstad-Midden worden gronden bouwrijp gemaakt. Dit is in grote delen van De Zeilen al gaande. Bij de uitvoeringswerkzaamheden in Meerstad wordt ecologisch gemonitord door een daarin gespecialiseerd bureau. Hierbij wordt ook gelet op broedactiviteiten van zowel de jaarrond beschermde soorten als de overige soorten en zo nodig worden ook maatregelen getroffen om broeden te voorkomen. Onderhavig uitwerkingsplan maakt de bouw mogelijk van woningen op inmiddels grotendeels bouwrijp gemaakt gebied.

In de genoemde ontheffing FF/75C/2012/0330 voor de heikikker staan in bijlage 1 de algemene en specifieke voorschriften genoemd en die gelden voor onze werkzaamheden in het gebied. Wij verwijzen volledigheidshalve ook naar de verlenging van deze ontheffing d.d. 9 augustus 2016 (kenmerk FF/75C/2012/0330D.corres.td) en de correctie op deze verlenging d.d. 2 maart 2017 (kenmerk FF/75C/2012/0330E.corres.vv).

Bureau Meerstad wil e.e.a. graag in een gesprek toelichten aan de provincie. Hiervoor is inmiddels een afspraak gemaakt.
Vooralsnog leidt deze reactie van de provincie niet tot aanpassing van het uitwerkingsplan.

Provincie, opmerking 2
Verder wijst de provincie erop dat er ook nesten buiten het broedseizoen voorkomen waarmee zorgvuldig dient te worden omgegaan. Gevraagd wordt hoe de opmerking in het plan, 'dat de nesten buiten het broedseizoen niet van belang zijn voor de instandhouding van de soort' bedoeld wordt.

Reactie

Deze zinsnede is bedoeld voor de soorten zonder jaarrond beschermde status waarvoor uiteraard wel de zorgplicht geldt. Bij het bouwrijpmaken van de woningbouwvlekken in Meerstad wordt hier zorgvuldig mee omgegaan zoals hierboven beschreven.

Waterschap, opmerking 1

Het Waterschap vraagt om een uitgebreidere beschrijving van de waterhuishouding.

Reactie

In de toelichting van het uitwerkingsplan is aangegeven hoe de afwatering van hemelwater in de woongebieden op hoofdlijnen wordt geregeld. Dit komt er op neer dat op de eilanden in Meerstad elke kavel op het open water, het Woldmeer, dient af te wateren. De aanleg en de instandhouding van de afwatering wordt contractueel vastgelegd met de eigenaren van de woonkavels en wel zodanig dat de afvoer goed zichtbaar boven het water (niet lager dan -2,20m NAP) uitmondt. Deze bepaling wordt middels een kettingbeding aan opvolgende kopers doorgelegd wat betekent dat ook zij zich hier aan moeten houden. Voor de percelen die niet direct aan het open water liggen (vaak van ontwikkelaars) geldt dat alle percelen een aansluitpunt krijgen op de erfgrens voor het hemelwater. Het hemelwater wordt verzameld in het IT-riool (infiltratieriool) dat in open water uitmondt, met name het Woldmeer of de kwelvaart. De ontwikkelaar/makelaar dient bij bouw of oplevering van de woning aan te geven hoe het water de kavel dient te verlaten.

Waterschap, opmerking 2

Verder wijst het Waterschap er op dat in het plan de zone voor de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering op de verbeelding niet correct is weergegeven.

Reactie

Het verzoek om de ligging van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering aan te passen kan op dit moment niet worden gehonoreerd omdat dit niet in overeenstemming is met het moederplan Meerstad-Midden West. De ligging van de zone met deze dubbelbestemming zal bij de komende herziening van dit bestemmingsplan (begin 2019) hersteld worden.

Het uitwerkingsplan heeft van 28 februari 2019 tot en met 10 april 2019 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen op het plan binnengekomen.

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt aangetoond door de financiële haalbaarheid ervan en de wettelijke grondexploitatieregeling.

De Zeilen fase 1 maakt deel uit van de grondexploitatie Meerstad. De benodigde gronden zijn in eigendom van de gemeentelijke exploitatiemaatschappij (GEM) Meerstad. De gemeente Groningen is eigenaar van 100% van de aandelen van de GEM Meerstad CV. De grondexploitatie is sluitend. Daarmee is voor de gemeente Groningen de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond. De realisatie van De Zeilen fase 1 maakt deel uit van deze exploitatie.

In de Wet ruimtelijke ordening is de exploitatieregeling opgenomen. Hierbij is aangegeven dat een gemeente de plankosten bij de realisatie bouwplannen kan verhalen op derden. De exploitatieregeling is bij de realisatie van De Zeilen van toepassing, omdat sprake is van de bouw van nieuwe woningen (bouwplan volgens het Besluit ruimtelijke ordening). Van de noodzaak van kostenverhaal is echter geen sprake. De door de gemeente gemaakte kosten worden gedekt via de uitgifte van de gronden.