het bestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen met identificatienummer NL.IMRO.0059.BPSvDeDellen2632-VG01 van de gemeente Achtkarspelen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

woongebouwen, al dan niet in samenhang met voorzieningen ten behoeve van verzorging en verpleging en waarin de woningen al dan niet door een zorginstelling gebruikt worden;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

die situatie zoals die is op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

de bouwlaag op de begane grond;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd:
   • het Nieuw Amsterdams Peil;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt;

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de zijdelingse perceelgrens.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. waterlopen en waterpartijen.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende regel:
   • met uitzondering van erkers (tot een breedte van ten hoogste 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw en tot een diepte van ten hoogste 1 m, en een bouwhoogte van ten hoogste 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw) mogen geen gebouwen worden gebouwd;

2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   • met uitzondering van omgevingsvergunningvrije bouwwerken, geen gebouwen zijnde en vlaggenmasten met een bouwhoogte van niet meer dan 8 m mogen geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

De voor ‘Wonen - Bijzonder woongebouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bijzondere woongebouwen;
2. b. bijgebouwen,

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen;
4. d. wegen en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woongebouwen worden gebouwd;
   2. 2. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
   3. 3. het aantal woningen mag ten hoogste 38 bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan de in het bouwvlak aangegeven hoogte bedragen ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'.

2. b. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen mag ten hoogste het aantal woningen maal 15 m² bedragen;
   2. 2. ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd;
   3. 3. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer dan 3 m bedragen.

3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in het plan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 10 m;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van antennemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 15 m, met dien verstande dat antennemasten uitsluitend op meer dan 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel, dan wel achter het verlengde daarvan, mogen worden gebouwd;
5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van lichtmasten, antennemasten ten behoeve van mobiele telecommunicatie en/of sirenemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 40 m;
6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen worden verhoogd dan wel gebouwd, mits de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
7. g. het bepaalde in het plan ten aanzien van de dakhelling en toestaan dat afwijkende dakvormen als mansardedaken, gebogen dakvormen en platte daken worden gerealiseerd;
8. h. het bepaalde in het plan ten aanzien van de oppervlakte van aan- en uitbouwen bij woningen en toestaan dat de oppervlakte van aan- en uitbouwen ten behoeve van gehandicapten en mindervaliden wordt vergroot met niet meer dan 25 m²;
9. i. het bepaalde in het plan ten aanzien van de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw en toestaan dat de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bij plat afgedekte hoofdgebouwen bestaande uit 1 bouwlaag ten hoogste gelijk is aan de hoogte van dat hoofdgebouw.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeerkencijfers zoals opgenomen in publicatie 317 van CROW, gedateerd 'oktober 2012' bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplanDe Dellen 26-32 Surhuisterveen,

van de gemeente Achtkarspelen.

Centraal in Surhuisterveen ligt een voormalige bedrijfslocatie aan De Dellen. Deze locatie is inmiddels gesaneerd. Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) heeft een plan ontwikkeld voor de realisatie van een woongebouw op deze locatie. In het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) is de locatie opgenomen als ontwikkellocatie voor een bijzondere woonvorm. Ten tijde van het opstellen van dat bestemmingsplan was nog geen concreet bouwplan beschikbaar. Daarom is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee een bouwvlak kan worden toegevoegd. Hier kan een woongebouw met ten hoogste 24 woningen worden gebouwd.

De plannen zijn inmiddels uitgewerkt. Er is gekozen voor een combinatie van zelfstandige woningen die door de SWA worden verhuurd en een aantal zorgappartementen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd. Het totaal aantal woningen komt in deze vorm op 38. Dit past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom wil de gemeente Achtkarspelen een partiële herziening van het bestemmingsplan (een postzegelbestemmingsplan) vaststellen, waarmee het bouwplan gerealiseerd kan worden.

De ontwikkeling vindt plaats op het perceel De Dellen 26-32. De begrenzing is afgestemd op het geldende bestemmingsplan en op de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Surhuisterveen - Centrum. Het is hierin bestemd voor 'bijzondere woondoeleinden'. Binnen deze bestemming is voorzien in een gebouw dat is bedoeld voor permanente bewoning door een institutioneel huishouden. Er is geen bouwvlak opgenomen. Wel is op een deel van het perceel een wijzigingsgebied aangegeven (wijzigingsgrens III). Binnen deze grens hebben Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid om een bouwvlak toe te voegen. Binnen dit bouwvlak kunnen dan 24 woningen worden gerealiseerd. Onder woningen worden daarbij geen zorgplaatsen verstaan. De bouwhoogte van het woongebouw mag maximaal 14 meter zijn.

Zoals genoemd worden er 38 woningen voorgesteld. Een deel daarvan kennen een zorgcomponent, maar kunnen niet als 'zorgplaats' worden aangewezen. Er kan daarom geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Dit bestemmingsplan heeft als doel de gewenste woningbouwontwikkeling binnen de gestelde kaders mogelijk te maken.

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de gewenste ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de ontwikkelingen getoetst aan het relevante beleid. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een nu braakliggend terrein in het centrum van Surhuisterveen. Voorheen zat hier een garagebedrijf met tankstation voor auto's en vrachtwagens. De kavel ligt aan een wijkontsluitingsweg door het dorp, De Dellen. De directe omgeving karakteriseert zich als een gemengd gebied, waarin verschillende functies voorkomen. Richting het westen ligt een meer gemengd gebied, met woningen, voorzieningen en lichte bedrijfsfuncties.

Het bebouwingsbeeld aan De Dellen wordt, aansluitend op het plangebied, gevormd door vrijstaande (voormalige) woningen, overwegend opgetrokken uit één bouwlaag met kap. Aan de achterzijde ligt een lint van woningen die zijn opgebouwd uit twee lagen met kap.

Het plangebied zelf is aangewezen als herontwikkelingslocatie, ten behoeve van een woongebouw. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied

Binnen het plangebied wordt een woongebouw ontwikkeld. Hierin worden 20 zelfstandige appartementen en 18 appartementen, die verhuurd gaan worden aan de JP van den Bent stichting, gerealiseerd. De appartementen die worden verhuurd aan de JP van den Bent stichting zijn bedoeld voor mensen met een beperking, die in verschillende mate zorg nodig hebben. Het gebouw is gedeeltelijk uit drie en gedeeltelijk uit vier lagen opgetrokken. De bouwhoogte is op het hoogste deel 13 meter. Op de noordoostelijke hoek van het plangebied worden bergingen voorgesteld.

De ontsluiting vindt plaats op De Dellen, aan de noordoostzijde van het woongebouw. Ten oosten van de nieuwbouw wordt een parkeerterrein aangelegd. Voor fietsers en voetgangers zijn er ook aansluitingen aan de west- en zuidzijde. Het geheel wordt ingepast in een groene zoom. De gewenste inrichting is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3. Voorgestelde inrichting plangebied

De ontwikkeling vindt plaats aan de rand van het centrumgebied van Surhuisterveen. Dit gebied kent een diverse ruimtelijke karakteristiek. In het bestemmingsplan Surhuisterveen - centrum is ervoor gekozen om op een aantal locaties meer hoogte en bouwvolume toe te staan. Ook in het welstandskader voor het centrum van Surhuisterveen (zie paragraaf 3.3) komt dit terug in de vorm van criteria voor intensiveringlocaties in het centrumgebied en complexmatig bouwen rondom het centrum.

Het oprichten van een gebouw met de voorgestelde afmetingen is op deze locatie goed in te passen. Het gebouw is iets teruggerooid ten opzichte van de bestaande, kleinere bebouwing. De bebouwing aan De Dellen heeft drie lagen en het hogere deel aan de Boekholtstraat bestaat uit vier lagen. De bovenste laag van het gebouw aan de zijde van De Dellen ligt iets terug, waardoor het front niet massaal overkomt. Het kleur- en materiaalgebruik is sober en daarmee passend in de omgeving.

Een belangrijk effect van een grotere bouwmassa op de omgeving is het aspect 'schaduwwerking'. Om dit effect in beeld te brengen is een bezonningsstudie opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit blijkt dat de schaduwen voor het overgrote deel binnen het plangebied blijft. Alleen in de ochtend valt een zeer beperkt deel van de schaduw over het perceel van de westelijk gelegen woning. Gelet op de beperkte mate van schaduw op het betreffende perceel en het tijdstip dat dit aan de orde is, is geoordeeld dat deze schaduwwerking niet onevenredig nadelig is voor de bewoners van dat perceel.

Verkeersveiligheid

Ten aanzien van het aspect verkeersveiligheid geldt dat zowel De Dellen als de Taeke Schuilingalaan onderdeel zijn van 30 km-zones binnen de bebouwde kom van Surhuisterveen. Deze wegen ontsluiten het centrum en achterliggende woongebieden en hebben daarom een relatief belangrijke verkeersfunctie. Op De Dellen is vrij recent (in 2010) een verkeersintensiteit gemeten van circa 2.900 motorvoertuigen (werkdagetmaalgemiddelde). Voor de Taeke Schuilingalaan zijn geen recente verkeersmetingen beschikbaar. De verkeersintensiteit wordt hier geschat op een werkdagetmaalgemiddelde van 2.000 - 2.500 motorvoertuigen.

Op basis van kengetallen kan aangenomen worden dat de geplande wooneenheden per woning circa 4 verkeersbewegingen per etmaal genereren. In de situatie geschetst door de aanvrager gaat het om 20 wooneenheden, de bewoners van de zorgappartementen hebben geen auto. Uitgaande van het maximale gebruik van het woongebouw gaat het om 38 (appartementen) keer 4 verkeersbewegingen.

In beide gevallen zal de toename van de verkeersintensiteit met enkele procenten stijgen. Dit zal geen significant gevolg hebben voor de verkeersveiligheid op genoemde wegen.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Zodoende ontstaat er in de omgeving geen overlast door geparkeerde auto's. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is opgenomen in het Gemeentelijk Verkeer en Vervoerplan (GVVP) uit 2015. De planvorming aan De Dellen is al eerder gestart. Daarbij is rekening gehouden met de kencijfers van het CROW (publicatie 317) uit 2012. Hierin zijn de normen voor een niet-stedelijke gemeente, in een centrumgebied gehanteerd. Deze normen zijn specifieker in categorieën verdeeld dan in het GVVP en bieden voor deze ontwikkeling een beter uitgangspunt voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Daarom is gekozen de normen van het CROW te hanteren. In de regels in een bepaling opgenomen waarmee is vastgelegd dat, ook wanneer andere vormen van wonen aan de orde komen, blijvend wordt voldaan aan de parkeernormen uit de CROW publicatie 317 van oktober 2012.

De 18 woningen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd worden beschouwd als aanleunwoningen. Hiervoor geldt een parkeerbehoefte van 0,8 - 1,3 parkeerplaats per woning. De andere woningen vallen in de categorie 'huur, etage, midden/goedkoop', waarbij een parkeerbehoefte van 0,7 tot 1,5 parkeerplaatsen per woning geldt. De parkeerbehoefte is in de navolgende tabel inzichtelijk gemaakt.

Hieruit volgt dat er 29 tot 54 parkeerplaatsen nodig zijn. Op het parkeerterrein is ruimte voor 38 auto's. Er wordt dus ruimschoots voldaan aan de minimale norm, waar van uit gegaan kan worden gezien de ervaring van de SWA bij soortgelijke gebouwen. Overigens wordt verwacht dat de aanleunwoningen in de praktijk een minder grote parkeervraag hebben. Als alle woningen als reguliere appartementen worden verhuurd is de parkeerbehoefte zelfs lager, namelijk minimaal 27 parkeerplaatsen. Er ontstaan als gevolg van dit plan dan ook geen parkeerknelpunten.

Het plan

Het plan omvat 38 appartementen. 18 van deze appartementen zullen worden verhuurd aan de JP van den Bentstichting ten behoeve van wonen voor mensen met een beperking. De overige 20 appartementen zullen worden verhuurd door de woningcorporatie SWA. De woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Alle woningen worden senior- en zorggeschikt uitgevoerd. Dit betekent dat alle functies zonder trappen bereikbaar zijn en dat de plattegrond van de woning dusdanig ruim is opgezet om met een rolstoel uit de voeten te kunnen en om zorg te kunnen verlenen.

Woonvisie en Woningbouwprogramma

Het plan past in de lange termijn visie die Achtkarspelen heeft op Wonen. Ingezet wordt o.a. op een kwaliteitsverbetering van leegstaande en braakliggende locaties, binnenstedelijk bouwen en het vergroten van de zorggeschikte voorraad. Aan de Woonvisie is een woningbouwprogramma gekoppeld. Hierin is het plan voor het appartementencomplex opgenomen.

De locatie is geschikt voor seniorenappartementen

De appartementen worden gebouwd in een centrum-dorps woonmilieu. Juist in de grotere kernen als Surhuisterveen wordt het toevoegen van dit gestapelde woningtype passend gevonden. De locatie is gelegen aan de rand van het centrum van Surhuisterveen in de nabijheid van veel voorzieningen. Dit maakt dat de voorzieningen relatief makkelijk bereikbaar zijn. Dit draagt eraan bij dat mensen die minder mobiel zijn (of worden) zoals senioren langer zelfstandig kunnen wonen.

Het plan sluit aan bij de groeiende behoefte aan seniorenwoningen

De behoefte aan zorggeschikte woningen zal de komende jaren flink toenemen. Hieraan liggen twee ontwikkelingen ten grondslag:

1. 1. door de vergrijzing zal het aantal senioren fors toenemen bovendien leven mensen steeds langer en
2. 2. Door het rijksbeleid op het gebied van scheiden van wonen en zorg zullen mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen, ook wanneer zij een zorgvraag krijgen.

Hiervoor zijn zorggeschikte woningen nodig.

In de Woonvisie van Achtkarspelen wordt gesignaleerd dat er een grote opgave ligt in het vergroten van het aandeel seniorgeschikte woningen. De opgave is dusdanig van omvang dat de oplossing hiervoor moet gezocht worden in aanpassing van de bestaande voorraad én in nieuwbouw. De te realiseren appartementen leveren een bijdrage aan het vergroten van de zorggeschikte voorraad.

Ook op basis van het inkomensprofiel van de inwoners van Achtkarspelen kan verwacht worden dat veel mensen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De vraag naar sociale huurwoningen zal de komende jaren zelfs nog licht toenemen.

De grote behoefte aan seniorgeschikte woningen in Surhuisterveen wordt tevens ondersteund door het grote aantal woningzoekenden die geregistreerd staan bij de SWA. Op 15 september 2014 waren er 674 huishoudens die een woning zochten in Surhuisterveen. Veel van deze geregistreerde woningzoekenden, namelijk 40%, zoekt specifiek naar een seniorenwoning. Gezien de grote omvang en samenstelling van deze groep woningzoekenden sluit het plan voor het woongebouw aan De Dellen zeker aan bij de woningbehoefte.

Appartementen in de huursector sluiten aan bij de vraag van senioren

De 20 appartementen die verhuurd worden in de sociale sector zijn zeer geschikt voor senioren. Veel verhuisgeneigde senioren zijn op zoek naar een huurwoning. Dit blijkt uit de doorstroomanalyse die in 2013 is uitgevoerd over de jaren 2009 – 2012. Veel van de senioren die al in een huurwoning woonden, kiezen ook bij verhuizing weer voor een huurwoning. Senioren die in een koopwoning woonden, kiezen bij verhuizing ook vaak voor een huurwoning. 49% van alle 55+-ers die tussen 2009 en 2012 verhuisd zijn, is in een appartement gaan wonen. Hiervan woont 43% in een huurappartement en 6% in een koopappartement.

Zorgappartementen zijn duurzaam inzetbaar

De woningen die aan de JP van den Bent stichting zullen worden verhuurd, zijn geschikt voor de bewoning van mensen met een beperking en om de gevraagde zorg in te leveren. Zij zijn tevens geschikt voor reguliere bewoning. Dit met het oog op een bredere inzetbaarheid van de woningen. Dit draagt bij aan een duurzaam gebruik van het complex. De levensduur van het complex is vele malen langer dan de looptijd van de huurcontracten met de JP van den Bent stichting. Mochten die woningen in de toekomst niet meer als zorgwoningen verhuurd kunnen worden, dan zijn zij ook inzetbaar als regulier zorggeschikt appartement en wordt het geen overtollig zorgvastgoed. De 18 appartementen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd, worden daarom niet specifiek als zorgwoningen inbestemd.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

1. 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. De behoefte is in paragraaf 2.5 onderbouwd. Bovendien is het project opgenomen in het woningbouwprogramma.

2. 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

3. 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en aangevuld op 1 oktober 2012. Het Barro stelt niet alleen regels over de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied raakt geen van de rijksbelangen. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Het herontwikkelen van een voormalige bedrijfslocatie sluit hier goed op aan.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het landelijk gebied en het stedelijk gebied. Volgens de provinciale begrenzing ligt het plangebied in het stedelijk gebied.

De verordening stelt regels aan onder andere het aspect woningbouw. Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In de (concept)gemeentelijke woningbouwprogrammering is rekening gehouden met 38 appartementen (waarvan 18 als zorgappartement verhuurd zullen worden aan de JP van den Bent stichting)op deze locatie. De regionale woningbouwafspraken met de provincie bieden ruimte om, met het oog op herontwikkeling, plafondloos te bouwen. Het realiseren van 38 appartementen past dus binnen de woningbouwafspraken.

Het plan is in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen'

Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen' vastgesteld. Deze visie blikt vooruit op de ontwikkelingen in de dorpskernen voor de komende 15 jaar. De leefbaarheid en het samen leven in de dorpen staan centraal in de Structuurvisie. Dit centrale thema is uitgewerkt in verschillende onderwerpen zoals wonen, werken en voorzieningen.

Achtkarspelen wil zich verder ontwikkelen als aantrekkelijke woongemeente. Er moeten voldoende woningbouwmogelijkheden komen om de voor de komende jaren voorspelde woningvraag op te vangen. De locatie is opgenomen als studiegebied zorgwonen op de overzichtkaart van Surhuisterveen. Het doel van deze herziening is het kunnen inspelen op de marktvraag. Dit is in overeenstemming met de Structuurvisie.

Woonvisie

De nieuwe Woonvisie helpt de gemeente regie te voeren over de woningbouwontwikkeling en ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. Aan de Woonvisie is een woningbouwprogramma gekoppeld. Hierin is het plan voor het appartementencomplex opgenomen.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Achtkarspelen. Op de kwalitatieve aspecten is in paragraaf 2.5 uitgebreid ingegaan.

Welstandsbeleid

Naast het geldende bestemmingsplan is begin 2010 een welstandskader voor het centrumgebied van Surhuisterveen door de gemeenteraad vastgesteld. Aanleiding voor dit welstandskader is dat welstandsnota sterk is gericht op een bebouwingsbeeld van het traditionele dorpslint en dat correspondeert niet met de feitelijke situatie en ontwikkelingen. Het welstandskader vormt daarom een herijking van het welstandsbeleid voor het centrum.

In het kader is een analyse van de huidige situatie en een ruimtelijke visie voor de toekomst opgenomen. Het plangebied is in het kader van 'waarderingen' aangewezen als ontwikkelingsgebied en in het ruimtelijk perspectief voor intensieve, complexgewijze bebouwing. De welstandscriteria voor complexmatig bouwen rondom het centrumgebied zijn van toepassing.

Het bouwplan is aan de welstandscommissie Hûs en Hiem voorgelegd. Zij hebben het plan beoordeeld en positief geadviseerd.

Prostitutiebeleid

Op 29 juni 2000 heeft de raad besloten om prostitutiebeleid vast te stellen en de APV te wijzigen door middel van het vaststellen van het hoofdstuk ‘Seksinrichtingen, sekswinkels, straatprostitutie e.d.’. Vanuit het belang van openbare orde en ter bescherming van de kwaliteit van woon- en leefomgeving is er voor gekozen om ten aanzien van de exploitatie van seksinrichtingen te kiezen voor een restrictief beleid. Het maximum aantal vergunningen dat kan worden verleend is dan ook vastgesteld op één voor de hele gemeente. Verder is er voor gekozen om de straat- en raamprostitutie, daar deze indringende nadelige effecten op de openbare orde kunnen hebben, geheel onder de verbodsbepalingen van de APV te brengen. In de APV is voorts de mogelijkheid geopend voor B&W om gebieden of delen van de gemeente aan te wijzen waar het verboden is om een seksinrichting te exploiteren. De bebouwde kommen van alle dorpen van de gemeente zijn aangewezen als gebied waar vestiging van een seksinrichting verboden is. Achterliggende gedachte is dat de negatieve effecten van de vestiging van een seksinrichting (verkeersaantrekkende werking, mogelijke overlast) in het ‘buitengebied’ veel minder sterk ervaren zal worden.

In dit hoofdstuk wordt het project getoetst aan de omgevingsaspecten. Hier wordt uitgegaan van het geldende bestemmingsplan, waarin het plangebied al is bestemd voor een bijzonder woongebouw.

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Geluid op gevels woongebouw

De wegen rondom het plangebied vallen binnen een 30 km/uur zone. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig. Het plangebied ligt dus niet in een geluidszone. Er wordt dus voldaan aan de Wgh. Het Bouwbesluit waarborgt dat aan een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 dB wordt voldaan.

Geluidhinder voor omgeving

Er is door de Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) een indicatieve berekening gemaakt van de akoestische gevolgen van de te verwachten verkeersbewegingen op het terrein van het woongebouw. Er is daarbij uitgegaan van mobiele huurders van het complete complex, dit is een worstcase scenario. Als uitgangspunt in de berekeningen is 50 verkeersbewegingen in de meest drukke periode (avond) genomen. In die situatie wordt de voorkeurswaarde op een naastgelegen woning overschreden. Echter, omdat een groot deel van de bewoners niet erg mobiel zal zijn, zal het aantal verkeersbewegingen in de praktijk veel lager liggen. Daarmee zal ook geen sprake meer zijn van overschrijdingen van de geluidsnormen.

Gezien het volume van het parkeerterrein en het gebruik van het appartementencomplex (deels verhuur door SWA en deels gebruik door de JP van den Bent stichting) is het realiseren van dit plan in het centrum van Surhuisterveen ruimtelijke aanvaardbaar.

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Voor het bepalen van de richtafstanden zijn strengere normen gehanteerd dan de wettelijke normen uit het Activiteitenbesluit. In een gemengde omgeving kunnen de richtafstanden worden gereduceerd, waarbij de normen uit het Activiteitenbesluit als uitgangspunt gelden. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een gemengd centrumgebied.

Nabij het plangebied komen diverse lichte vormen van bedrijvigheid voor. Deze vallen in milieucategorie 1 of 2. Dergelijke bedrijven zijn in een gemengde omgeving goed bij elkaar in te passen. In de toekomstige situatie is dus sprake van een verantwoorde afstemming tussen woningen en bedrijven. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In de periode 23 t/m 25 oktober 2000 is op het voorterrein van De Dellen 26-32 te Surhuisterveen een bodemsanering uitgevoerd ter plaatse van het voormalige pompeiland. Uit de evaluatie (Rapport B6935EV-1, d.d. 8 oktober 2001) van de bodemsanering blijkt dat aan de zijde van de openbare weg (stoep) een restverontreiniging is achtergebleven. De provincie Fryslân heeft in de brief van 1 juli 2004 geoordeeld dat de omvang en mate van de restverontreiniging nog niet voldoende in beeld is gebracht. In juli en september 2004 is vervolgens een nader bodemonderzoek (projectnummer BI-04-074, datum rapport 8 oktober 2004) uitgevoerd waarin is vastgesteld dat circa 20 m³ sterk met minerale olie verontreinigde grond (van 1,0-2,5 meter onder maaiveld) ter plaatse van de berm en de weg aanwezig is. Op 3 mei 2006 heeft hierover een bespreking plaatsgevonden tussen de provincie, de eigenaar van het perceel met adviseur en de gemeente. Er is tijdens dit overleg vastgesteld dat de verontreiniging alleen in de grond aanwezig is en niet in het grondwater, dat daardoor de verontreiniging niet is verspreid, dat de contactrisico's met de verontreiniging niet groot zijn en dat de eigenaar verantwoordelijk blijft voor deze verontreiniging op gemeentegrond.

In de periode 20 t/m 31 oktober 2011 is, als gevolg van de activiteiten van een voormalig autobedrijf, een bodemsanering uitgevoerd ter plaatse van het achterterrein van De Dellen 26-32 in Surhuisterveen. Op 17 november 2011 is conform het Besluit Uniforme Saneringen een evaluatie van de bodemsanering opgesteld en ingediend bij de provincie Fryslân. Hieruit blijkt dat in de putbodem geen verhoogde gehalten aan minerale olie of vluchtige aromaten zijn gemeten. In de putwanden zijn in drie wanden lichte overschrijdingen van de achtergrondwaarde voor minerale olie en/of vluchtige aromaten gemeten. Omdat uit het evaluatierapport niet duidelijk werd of er nog grondwaterverontreiniging is achtergebleven, is door de provincie gevraagd om aanvullende informatie. Als antwoord hierop is, op 14 en 21 februari 2012 een monitoring van het grondwater uitgevoerd. Uit het bijgeleverde monitoringsrapport blijkt dat in het grondwater van 4 van de 8 peilbuizen lichte overschrijdingen van de streefwaarde zijn gemeten voor tolueen, benzeen, xylenen en/of minerale olie. De provincie Fryslân heeft vervolgens op 12 juni 2012 geconcludeerd dat de uitgevoerde sanering voldoet aan de eisen zoals aangegeven in de ministeriele Regeling uniforme saneringen en ingestemd met het evaluatieverslag.

Geconcludeerd wordt dat de locatie voldoende gesaneerd is en daardoor geschikt voor het voorgenomen gebruik. In de genoemde groenstrook van de gemeente blijft een restverontreiniging achter. Aangezien niet gegraven hoeft te worden in de betreffende gronden, levert de restverontreiniging geen belemmeringen op voor de realisatie van het woongebouw. Als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen ontstaan geen risico's voor de volksgezondheid.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM₁₀) van 17 µg/m³ en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO₂) van 9 µg/m³. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m³ (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties, en daarmee dit initiatief, horen daar ook bij.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Het plangebied betreft een braakliggende kavel in stedelijk gebied. Er is sprake van een verstoord gebied. Om aan te tonen dat de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor beschermde gebieden of soorten heeft is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 2. Hieruit blijkt dat er vanuit de gebieds- en soortenbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van de plannen. Wel moet rekening worden gehouden met eventuele broedvogels. Broedende vogels mogen niet worden verstoord. Voor alle soorten geldt de zorgplicht. Deze schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap.

Het plangebied ligt niet in de invloedszone van een waterkering of van een belangrijke watergang en ook niet in een ander beperkingsgebied. Door de herontwikkeling neemt het verhard oppervlak ten opzichte van de voormalig situatie niet toe. Schoon hemelwater wordt op dezelfde manier afgevoerd als nu. De nieuwe woningen krijgen een aansluiting op het rioleringsstelsel. Hierover wordt overlegd met gemeente en waterschap.

Uit de watertoets blijkt dat de invloed van het plan op de waterhuishouding zodanig beperkt is dat de korte procedure voor de watertoets kan worden doorlopen. In dat geval is nader overleg met het waterschap niet nodig. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard wateradvies. Dit is opgenomen in Bijlage 3. Als de vermelde adviezen worden opgevolgd heeft het waterschap geen bezwaren.

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Achtkarspelen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaarten blijkt dat het plangebied een lage verwachtingswaarde voor archeologische resten heeft. Onderzoek is alleen nodig bij grootschalige ingrepen van meer dan 5.000 m². Feitelijk wordt alleen een bouwvlak toegevoegd. Dit bouwvlak heeft een oppervlakte van 2.600 m². De ingreep is dus kleiner dan 5.000 m², waardoor het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet nodig is. Indien bij bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In en rondom het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D11) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Als drempelwaarden gelden een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m².

De ontwikkeling vindt niet plaats in een gevoelig gebied. Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu hebben. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

Systematiek

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Additionele voorzieningen

In het plan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, wegen, paden, parkeervoorzieningen, bermen, geluidwerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke in de bestemming begrepen, zonder dat dit uitdrukkelijk is vermeld.

Parkeerregels

Door de inwerkingtreding van de 'Reparatiewet BZK 2014' (Staatsblad 2014, 458) per 29 november 2014 is de bouwverordening voor dit bestemmingsplan niet meer van toepassing. De regeling van parkeerbepaling in de bouwverordening is daarom opgenomen in dit bestemmingsplan. Bij de beoordeling van de parkeergelegenheid wordt in de regels verwezen naar de parkeerkencijfers zoals opgenomen in publicatie 317 van CROW, gedateerd 'oktober 2012'.

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen. De bestemmingen zijn qua systematiek afgestemd op de meest recente actualisatieplannen van de gemeente Achtkarspelen. Gelet op de specifieke aard van het project zijn de bestemmingen wel toegespitst op het initiatief.

Tuin

De strook langs de voorzijden van het gebouw zijn onder de bestemming 'Tuin' gebracht. Hiermee is gewaarborgd dat hier geen wegen en parkeervoorzieningen worden aangelegd en geen gebouwen worden gebouwd.

Wonen - Bijzonder woongebouw

Het woongebouw is geregeld in de bestemming 'Wonen - Bijzonder woongebouw'. Binnen deze bestemming is een 'bijzonder woongebouw' toegestaan. Dit is een woongebouw, eventueel met voorzieningen ten behoeve van verzorging en verpleging. Er zijn maximaal 38 zelfstandige wooneenheden mogelijk. In deze woningen kan een zorgcomponent zitten, maar dit is geen voorwaarde.

Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Dit vlak is één op één overgenomen van de wijzigingsgrens uit het bestemmingsplan Surhuisterveen - Centrum. Er is een maximale bouwhoogte van 13 meter opgenomen. Naast het hoofdgebouw zijn bijgebouwen mogelijk (ten behoeve van bergingen). De maximale gezamenlijke oppervlakte is gerelateerd aan het feitelijke aantal woningen, namelijk 15 m² per woning. De bergingen mogen maximaal 3 meter hoog worden gebouwd.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het ontwikkeling worden verhaald uit de exploitatie (verhuur) van het woongebouw. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 is onderzoek gedaan naar de behoefte voor de woningen, waarmee het plan financieel haalbaar wordt geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is er geen sprake van een kostenverhaal, omdat er geen bovenplanse kosten zijn. Alle voorziening zijn namelijk al op het perceel aanwezig er komt geen openbare infrastructuur. Daarom is besloten om voor de ontwikkeling geen exploitatieplan op te stellen. Wel is er een planschadeovereenkomst gesloten, waarmee eventuele planschade kan worden verhaald op de initiatiefnemer.

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is dat het besluit tot vaststelling van het eerder opgestelde wijzigingsplan is vernietigd door de Raad van State, naar aanleiding van bezwaren. De gemaakte keuzes zijn nu nader onderbouwd.

Over het voorontwerp van het bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt tevens voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Vervolgens ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Eenieder kan tijdens deze periode een zienswijze indienen.

Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Na ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de eventuele zienswijzen en de vaststelling van het plan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In het kader van de inspraakprocedure zijn de bewoners van Surhuisterveen en andere belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om hun mening over het voorontwerpbestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen (hierna voorontwerp) kenbaar te maken. Daarnaast is het voorontwerp in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro toegezonden aan de betreffende overlegpartners.

In dit hoofdstuk zijn de resultaten van de inspraak en het overleg vermeld.

In overeenstemming met de Inspraakverordening Achtkarspelen is op het voorontwerp inspraak verleend. Het voorontwerp heeft van 17 december 2014 tot en met 13 januari 2015 ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan zijn vier inspraakreacties ingediend. De inspraakreacties zijn hieronder samengevat en vervolgens is het commentaar van het gemeentebestuur weergegeven. De ingekomen reacties zijn opgenomen in Bijlage 4. In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de persoonsgegevens geanonimiseerd opgenomen in dit bestemmingsplan.

Inspraakreactie A

De werkgroep De Dellen/Taeke Schuilengalaan heeft diverse stukken ingediend. De stukken worden hieronder opgesomd en zijn samen aangemerkt als de inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan.

• Brief/mail aan partijvoorzitter, raadsleden en college van 20 oktober 2014
• Inspraakreactie tijdens informatiecarrousel van 27 november 2014
• Samenvatting van kernpunten bespreking raadsleden van 13 november 2014
• Inspraakreactie tijdens gemeenteraadsvergadering van 11 december 2014.
• E-mail/brief aan college van 9 januari 2015

Hieronder zullen de punten uit bovenstaande stukken worden samengevat en geclusterd.

1. 1. Het belangrijkste bezwaar van de werkgroep is dat een kolossaal complex van 38 appartementen en 4 bouwlagen niet past in de buurt. Een dergelijk aaneengesloten en hoog bouwwerk springt te veel in het oog en vormt een groot contrast met een woonwijk bestaande uit lintbebouwing van arbeiderswoningen en een bouwhoogte van ongeveer 7 meter met vele doorkijkjes en een boomrijke omgeving.
2. 2. Gezien het garagebedrijf dat in het verleden op de locatie was gevestigd, lijkt het bouwblok de werkgroep te groot voor zo'n kleine kavel, ook in relatie tot omliggende bebouwing. De werkgroep is van mening dat er onvoldoende getracht is een ontwerp te maken dat aansluit op 24 wooneenheden en rekening houdt met de omliggende bebouwing.
3. 3. Het terrein is te klein om het bouwwerk door de aanleg van groen minder in het oog te laten springen. Er blijft dan onvoldoende ruimte over voor parkeerplaatsen. De werkgroep vreest dat het groen in het huidige plan vervangen zal moeten worden voor parkeerplaatsen.
4. 4. De werkgroep heeft bezwaar tegen de toename van het aantal wooneenheden van 24 naar 38 omdat deze toename te fors is. De werkgroep vindt dat hiermee een precedent wordt geschapen voor het ontwikkelen van veel forsere complexen op alle overige in het bestemmingsplan aangewezen locaties.
5. 5. De werkgroep twijfelt over de behoefte aan de hoeveelheid appartementen van het bouwplan. Niet iedereen wil in Surhuisterveen wonen, negatieve invloed op verkoop van "vrije" woningen en navenante verkoopprijzen, langere verkooptijd van woningen, overschot en leegstand van bestaande woningen of (deels) leegstand van het betreffende appartementencomplex.
6. 6. De werkgroep schrijft dat het er alle schijn van heeft dat men willens en wetens een fors groter complex wil realiseren dan dat het bestemmingsplan toelaat en dat zowel de gemeente als de ontwikkelaar zich niks aantrekken en geen rekening houden met de bezwaren/mening van omwonenden. De werkgroep is teleurgesteld dat zij tot dusver geen enkele reactie hebben gekregen op het aanbod om mee te denken in een nieuw plan ontwerp, die in hun ogen aansluit bij het geldende bestemmingsplan en beter rekening houdt met de bestaande bebouwing in de nabije omgeving.
7. 7. De werkgroep vreest voor onveilige situaties door verkeersoverlast en parkeerproblemen door de wijziging van het bestemmingsplan naar 38 wooneenheden. Er dreigt te weinig parkeerruimte aan De Dellen te ontstaan, dit mede met het oog op andere nabij gelegen nieuwbouwlocaties.
8. 8. De werkgroep is bezorgd over de bodemverontreiniging op de ontwikkellocatie en is van mening dat het terrein volledig gesaneerd moet worden zodat toekomstige generaties niet worden opgezadeld met verontreinigingen uit het verleden. De werkgroep geeft ook aan dat het nu makkelijker en goedkoper is om te saneren dan wanneer er een gebouw staat. Ook is de oud-eigenaar nu nog in leven en aansprakelijk voor de saneringskosten.
9. 9. De werkgroep deelt het standpunt dat over het voornemen voor dit bestemmingsplan geen advies van een onafhankelijke instantie hoeft te worden ingeschakeld niet.
10. 10. De werkgroep vreest dat de woningen van de omwonenden door het bouwplan onverkoopbaar worden en dat de planschaderegeling dit niet voldoende dekt.
11. 11. De werkgroep merkt op dat in de planvoering niet wordt gerept over de risico's en toekomstige bestemming van de zorgappartementen. Wat als de JP van den Bent stichting het meerjarig contact niet verlengt?
12. 12. De werkgroep vraagt de gemeente, omdat er nog meer locaties in Surhuisterveen zijn aangewezen voor de ontwikkeling van appartementencomplexen, de mogelijke wijzigingen van het bestemmingsplan voor deze locaties vooraf contractueel vast te leggen voor nu en in de toekomst.
13. 13. De werkgroep vreest door het bouwplan een aantasting van hun woongenot, privacy en schaduwwerking.

Reactie gemeente

Ad.1 en 2

In paragraaf 2.3 van de toelichting van het voorontwerp is de stedenbouwkundige inpassing van het plan opgenomen en voor de onderbouwing van het plan verwijzen wij hiernaar. In paragraaf 3.3 van de toelichting komt het geldende welstandskader aan de orde. Het bouwplan is inmiddels ter advisering voorgelegd aan de (onafhankelijke) welstandscommissie die het bouwplan aan de betreffende criteria getoetst hebben.

Bij deze beoordeling kijkt de commissie naar het bouwplan op zich, maar ook naar hoe het zich verhoudt tot zijn omgeving. De welstandscommissie heeft het plan beoordeeld en positief geadviseerd.

Het realiseren van een dergelijk bouwplan in Surhuisterveen is niet uitzonderlijk. Enkele andere voorbeelden van bestaande en reeds gerealiseerde gebouwen binnen het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum zijn het complexmatige gebouw van de SWA aan de Boekholtstraat, het complexmatige gebouw aan de B.J. Schurerweg, Dalstrahiem en de bebouwing op de hoek van De Kolk en de Groningerstraat. Deze locaties hebben over het algemeen een maximale hoogte tussen de 11 en de 14 meter. Dit zijn vergelijkbare situaties met het voorliggend plan. Hierbij zijn afstanden van de naastliggende bebouwing tot aan de kavel van de complexmatige gebouwen gemiddeld zo'n 5 meter. Het betreffende complexmatige gebouw is geplaatst op een ruim erf, waarbij een minimale afstand van 10 meter (maar over het algemeen een grotere afstand) tot naastgelegen percelen is aangehouden.

Gezien bovenstaande zijn wij van mening dat het realiseren van woongebouw met 38 appartementen ruimtelijk aanvaardbaar is.

Ad.3 en 7

Zoals hierboven al aangegeven zijn wij van mening dat de kavel voldoende ruim is voor een woongebouw met 38 appartementen binnen het, in het voorontwerp, aangegeven bouwvlak. Het parkeerterrein en de bergingen worden gesitueerd achter het woongebouw. Het deel van de locatie ten noordwesten en zuidwesten van het woongebouw heeft de bestemming Tuin gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw. Parkeerplaatsen zijn hier niet toegestaan. De angst dat het groen vervangen zal worden door parkeerplaatsen kan hiermee voor dit deel van het terrein worden weggenomen.

Zoals in de toelichting van het voorontwerp aangegeven geldt voor het parkeren als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Zodoende ontstaat er in de omgeving geen overlast door geparkeerde auto's. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte worden de kencijfers van het CROW gehanteerd. Voor de onderbouwing hiervan wordt verwezen naar paragraaf 2.4 van de toelichting.

Ook het aspect verkeersveiligheid komt aan de orde in de toelichting van het voorontwerp. Hieruit blijkt dat de toename van het aantal verkeersbewegingen door het realiseren van het bouwplan geen significant gevolg heeft voor de verkeersveiligheid. Voor een onderbouwing hiervan verwijzen wij naar paragraaf 2.4 van de toelichting.

Ad.4 en 5

Zoals ook in paragraaf 3.3 van de toelichting van het voorontwerp is aangegeven heeft de gemeente een nieuwe Woonvisie. De Woonvisie helpt de gemeente om regie te voeren over de woningbouwontwikkeling en ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. In de Woonvisie worden een aantal speerpunten benoemd waarop de gemeente de komende jaren wil inzetten. Het bouwplan aan De Dellen 26-32 sluit hier naadloos op aan. Het plan biedt een invulling voor een lege plek binnen de bebouwde kom en de woningen zijn seniorgeschikt en worden aangeboden in de betaalbare huursector. De behoefte aan de woningen die het plan mogelijk maakt is voldoende onderbouwd in de toelichting van het voorontwerp (zie volkshuisvestelijke onderbouwing in paragraaf 2.5). Juist de behoefte aan seniorgeschikte woningen in de (betaalbare) huursector zal naar verwachting nog verder groeien. In de praktijk bestaat de doelgroep voor deze woningen uit mensen met een (verwachte) zorgvraag die in hun huidige woning niet geleverd kan worden. De woningen concurreren daarom niet met de niet- zorggeschikte woningen in Surhuisterveen. De angst van de werkgroep dat de toevoeging van deze woningen een onevenredig negatieve invloed heeft op verkoop van "vrije" woningen en navenante verkoopprijzen, langere verkooptijd van woningen, overschot en leegstand van bestaande woningen of (deels) leegstand van het betreffende appartementencomplex is ons inziens daarom niet aan de orde.

De beleidsspeerpunten uit de Woonvisie worden in het woningbouwprogramma vertaald naar concrete woningbouwprojecten. In het woningbouwprogramma zijn alle woningbouwprojecten opgenomen waarop de gemeente de komende jaren zal inzetten. Het risico van ongewenste precedent werking lijkt ons daarom niet aan de orde.

Er is ook geen sprake van precedentwerking door het toestaan van een forser bouwvolume omdat dit niet aan de orde is (zie onze reactie onder ad.6).

Ad.6

Er wordt met het bestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen, in tegenstelling tot wat de werkgroep schrijft, geen forser complex toegestaan dan mogelijk is binnen de wijzigingsregels van het nu nog geldende bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum. De wijziging ten opzichte van dit bestemmingsplan is een verduidelijking van het type woning dat is toegestaan en het aantal.

In het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van een woongebouw binnen de op de kaart aangegeven wijzigingsgrens, met een maximum hoogte van 14 meter. Het bouwplan van de SWA voldoet hieraan. In het nu voorliggende bestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen worden deze bouwmogelijkheden niet vergroot. Het bouwvlak is net zo groot als de wijzigingsgrens in het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum en de maximale bouwhoogte is zelfs verlaagd naar 13 meter.

In de wijzigingsregels in het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum is voor de locatie De Dellen 26-32 opgenomen dat er maximaal 24 woningen gebouwd mogen worden en dat onder woningen geen zorgplaatsen wordt verstaan. Er is niet bepaald hoe groot deze appartementen mogen zijn en waar deze binnen de wijzigingsgrens gesitueerd moeten worden. Een woongebouw met 24 appartementen kan dus nog forser zijn dan het huidige plan indien de volledige wijzigingsgrens en maximale bouwhoogte van 14 meter worden benut.

De wijziging van onderhavig plan ten opzichte van het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum betreft dus het type woning en het aantal daarvan wat gebouwd kan worden.

Er is geen scheiding meer opgenomen tussen woningen en zorgplaatsen. In onderhavig bestemmingsplan wordt een woongebouw met maximaal 38 appartementen toegestaan die ook door een zorginstelling gebruikt mogen worden. Er is echter geen sprake van het toestaan van een forser woongebouw.

Wij kunnen ons voorstellen dat de werkgroep teleurgesteld is dat niet is ingegaan op hun aanbod om mee te denken bij het ontwerpen van een nieuw plan. Echter de SWA heeft een plan ontwikkeld dat qua bouwmogelijkheden voldoet aan de wijzigingsregels van het geldende bestemmingsplan. Het bouwplan past binnen de wijzigingsgrens en voldoet aan de maximale bouwhoogte. De werkgroep heeft aangegeven geen problemen te hebben met de invulling van het woongebouw (reguliere appartementen en bewoners van de JP van den Bentstichting) maar tegen het "kolossale complex dat niet past in de buurt". Zowel uit het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum als het welstandskader voor het centrum van Surhuisterveen blijkt dat het bouwplan van de SWA past binnen het gemeentelijke beleid waarin is aangegeven dat vanuit ruimtelijk perspectief een zwaarder bouwprogramma op de betreffende locatiemogelijk is.

De SWA acht het noodzakelijk om zowel de belangstellenden vanuit de JP van den Bentstichting als het grote aantal ingeschreven huurders zo spoedig mogelijk te bedienen en ziet in deze fase geen mogelijkheid voor aanpassing van het plan.

Ad.8

De werkgroep is bezorgd over de bodemverontreiniging op de ontwikkelinglocatie. In paragraaf 4.3 van de toelichting van het voorontwerp is ingegaan op de bodemkwaliteit van de locatie en hieruit blijkt dat het plangebied geschikt is voor het nieuwe gebruik. Voor meer informatie wordt verwezen naar deze informatie.

Ad.9

De werkgroep geeft in de inspraakreactie aan dat zij het standpunt dat over het voornemen voor dit bestemmingsplan geen advies van een onafhankelijke instantie hoeft te worden ingeschakeld niet delen.

In artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening staat de gemeente de voorbereiding van een bestemmingsplan moet bekend maken. In de kennisgeving moet worden vermeld of:

a. stukken betreffende het voornemen ter inzage zullen worden gelegd en waar en wanneer,

b. er gelegenheid wordt geboden zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen, aan wie, op welke wijze en binnen welke termijn en

c. een onafhankelijke instantie in de gelegenheid wordt gesteld advies uit te brengen over het voornemen.

Aan bovenstaand artikel is voldaan in de kennisgeving van 16 december 2014 in de Streekkrant en op de gemeentelijke website. In dit kader, het voornemen voor een bestemmingsplan, achten wij het advies van een onafhankelijk instantie niet noodzakelijk.

In het kader van het overleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening, is het plan wel aan het waterschap en de provincie toegezonden (zie kopje overleg in dit Hoofdstuk Inspraak en overleg). Ook is het bouwplan van de SWA, zoals aangegeven onder ad. 1 en 2, voorgelegd aan de (onafhankelijke) welstandscommissie.

Ad.10

De vrees van de werkgroep dat de woningen van omwonenden door het realiseren van het woongebouw onverkoopbaar worden delen wij niet. In het verleden was ter plaatse een garagebedrijf gevestigd waarvan wij ons kunnen voorstellen dat die functie – meer nog dan de geplande woonfunctie – een nadelige invloed zou hebben op de verkoopbaarheid. Toch valt niet uit te sluiten dat het geplande gebouw nadelig is voor de waarde van de woningen. Daar waar sprake is van waardedaling kan een beroep gedaan worden op de mogelijkheden die artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening biedt. Dit artikel stelt belanghebbenden in de gelegenheid om bij het college van burgemeester en wethouders een verzoek om tegemoetkoming in schade in te dienen, wanneer men meent schade (zoals waardevermindering van een woning) te lijden als gevolg van onder andere de vaststelling van een bestemmingsplan. Een onderzoek of er sprake is van een tegemoetkoming in schade valt buiten de besluitvorming rondom dit bestemmingsplan.

In bepaalde gevallen is het mogelijk dat de gemeente een tegemoetkoming in schade toekent. Om de omvang van de schade te bepalen wordt een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie ingeschakeld. Deze commissie vergelijkt wat er in het oude en het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is. Er wordt dus niet gekeken naar de feitelijke situatie, maar wat volgens het oude en nieuwe bestemmingsplan mogelijk was en is.

Voor het indienen van een verzoek om een tegemoetkoming in schade kan een aanvraagformulier worden gebruikt (zie www.achtkarspelen.nl, zoeken op "planschade"). Voordat dit verzoek in behandeling wordt genomen moet er eerst een zogenaamd drempelbedrag worden betaald (€ 300,-). Wanneer de aanvraag wordt toegewezen, wordt het bedrag terugbetaald. Overigens moet er rekening mee gehouden worden dat niet alle schade wordt vergoed. De wetgever heeft een zogenaamde 'forfaitregeling' ingevoerd. Dit betekent, dat 2% van de waarde van de woning in de oude situatie voor eigen rekening blijft. De wetgever noemt dat het normaal maatschappelijk risico. We leven in Nederland met veel personen op een relatief kleine oppervlakte. Door deze situatie moet iedereen volgens de wetgever accepteren, dat er bepaalde ontwikkelingen in de omgeving plaatsvinden.

Ad. 11

De werkgroep geeft in de inspraakreactie aan dat in de planvoering niet gerept wordt over de risico's en toekomstige bestemming van de zorgappartementen. De werkgroep vraagt zich af wat er gebeurd als de JP van den Bentstichting het meerjarig contact niet verlengd.

Het bestemmingsplan houdt wel degelijk rekening met de toekomstbestendigheid van het woongebouw. De gehele locatie heeft in onderhavig bestemmingsplan de bestemming Wonen - Bijzonder woongebouw. Hieronder worden woongebouwen verstaan, al dan niet in samenhang met voorzieningen ten behoeve van verzorging en verpleging en waarin de woningen al dan niet door een zorginstelling gebruikt worden.

De SWA gaat een woongebouw realiseren met 38 zorggeschikte appartementen die zowel door de SWA zelf als door de JP van den Bentstichting gebruikt kunnen worden. De appartementen zijn geschikt voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking en tevens voor reguliere bewoning en daardoor breed inzetbaar. Hiermee wordt een duurzaam te gebruiken/toekomstbestendig gebouw gerealiseerd die, zoals blijkt uit de volkshuisvestelijke onderbouwing in paragraaf 2.5 van de toelichting van het voorontwerp, voldoet aan de (toekomstige) woningbehoefte.

Ad.12

De werkgroep vraagt de gemeente, omdat er nog meer locaties in Surhuisterveen zijn aangewezen voor de ontwikkeling van appartementencomplexen, de mogelijke wijzigingen van het bestemmingsplan voor deze locaties vooraf contractueel vast te leggen voor nu en in de toekomst.

Het ruimtelijke beleid van de gemeente is vastgelegd in de structuurvisie, bestemmingsplannen en het welstandskader. Daarnaast heeft de gemeente, zoals ook onder ad. 4 en 5 aangegeven, een Woonvisie en Woningbouwprogramma waarin het woonbeleid en het aantal te bouwen woningen is vastgelegd.

Uit deze documenten blijkt het toekomstbeeld en de kaders die de gemeente stelt. Er kunnen echter geen garanties gegeven worden. Gemotiveerd (zowel op ruimtelijke als volkshuisvestelijk gebied) kan het gemeentebestuur van dit beleid afwijken.

Indien afgeweken wordt van de kaders vastgesteld in een bestemmingsplan zullen omwonenden altijd in de gelegenheid gesteld worden hun reactie hierop te geven.

Ad.13

De werkgroep vreest door het bouwplan een aantasting van hun woongenot, privacy en schaduwwerking.

Zoals blijkt uit de toelichting van het voorontwerp (paragraaf 2.3 en Bijlage 1) heeft een bezonningsstudie plaatsgevonden. Hieruit blijkt dat de schaduwen voor het overgrote deel binnen het plangebied (het perceel De Dellen 26-32) blijven. Alleen in de ochtend valt een zeer beperkt deel van de schaduw over het perceel van de westelijk gelegen woning. Gelet op de beperkte mate van schaduw op het betreffende perceel en het tijdstip dat dit aan de orde is, zijn wij van mening dat deze schaduwwerking niet onevenredig nadelig is voor de bewoners van dat perceel.

De situatie ten opzichte van privacy wijzigt inderdaad. In plaats van een garagebedrijf zal er een woongebouw met meerdere bouwlagen worden gerealiseerd. De vraag is of er sprake zal zijn van een onevenredig situatie.

Of het woongenot ook onevenredig aangetast zal worden door de bouw van een woongebouw in plaats een garagebedrijf voor personenauto's en vrachtwagens met een tankstation is de vraag. Dit garagebedrijf, met tankstation, bracht de nodige overlast met zich mee.

Feit is dat de locatie voor het geplande woongebouw ligt middenin Surhuisterveen in het aanloopgebied naar het winkelcentrum. Omwonenden van deze locatie hebben gekozen voor een woning in of grenzend aan een locatie in het aanloopgebied naar het winkelcentrum.

Verschillende functies en diverse bouwmassa's zijn hieraan inherent. Ook geldt over het algemeen dat men op of grenzend aan een locatie in het aanloopgebied naar het centrum van een dorp zoals Surhuisterveen (een regionale kern) minder privacy heeft dan aan de randen van het dorp. Wij zijn daarom, nog naast het feit dat de realisatie van het woongebouw een maatschappelijk belang dient (er is immers een grote behoefte aan huur- en zorgappartementen), van mening dat een eventueel verlies van privacy en woongenot in dit geval acceptabel is.

Inspraakreactie B

Inspreker B heeft de volgende bezwaren tegen het plan:

1. 1. Het gebouw is te hoog, inspreker B ziet er liever een woonlaag af gaan.
2. 2. De glazen trappenhuizen van het gebouw. Inspreker B ziet liever dat hiervoor verduisterde ramen worden gebruikt in verband met lichtoverlast en de bescherming van zijn privacy.
3. 3. Inspreker B geeft aan dat mocht de galerij beglaasd worden dat hiervoor verduisterde ramen worden gebruikt en niet gekleurde ramen zoals bij het gebouw aan de Ds. Boekholtstraat.

Reactie gemeente

Ad.1

Zie onze reactie onder ad. 1 en 2 bij inspraakreactie A.

Ad.2

De initiatiefnemer heeft aangegeven dat de trappenhuizen getint glas krijgen.

Ad.3

De galerij in dit bouwplan betreft een open galerij.

Inspraakreactie C

Inspreker C schrijft in zijn inspraakreactie het volgende.

1. 1. Inspreker C heeft bezwaar tegen de hoogte en massaliteit van het plan en de openheid en zichtlijnen in de omgeving die door het plan worden aangetast.
2. 2. Inspreker C is het niet eens met de verhoging van het aantal appartementen naar 38.
3. 3. Inspreker C is het niet eens met de gemeente dat er geen advies wordt gevraagd aan onafhankelijke instanties.
4. 4. Inspreker C heeft bezwaar tegen het feit dat het gesprek niet wordt aangegaan met de buurtbewoners en dat het plan al rond is. Inspreker C vraagt zich af of hij en de buurtbewoners zo erg aangetast moeten worden in hun woon- en leefgenot door dit plan.

Reactie gemeente

Ad.1

Zie onze reactie onder ad. 1 en 2 bij inspraakreactie A.

Ad.2

Zie onze reactie onder ad. 4, 5 en 6 bij inspraakreactie A.

Ad.3

Zie onze reactie onder ad. 9 bij inspraakreactie A.

Ad.4

Zie onze reactie onder ad. 6 en 13 bij inspraakreactie A.

Inspraakreactie D

Inspreker D geeft in zijn inspraakreactie het volgende aan.

1. 1. Inspreker D woont tegenover De Dellen 26-32 en hij geeft aan dat het plan grote gevolgen heeft voor zijn leef- en woongenot. Inspreker D geeft aan dat hij de meeste bezwaren al heeft genoemd in zijn zienswijze van 9 december 2013 op het toenmalige wijzigingsplan en de omgevingsvergunning en in de inspraakreactie van de werkgroep De Dellen/Taeke Schuilengalaan op onderhavig plan.
2. 2. Met deze inspraakreactie wil hij een paar punten uitlichten en reageren op wat hij gezien en gehoord heeft tijdens de raadsvergadering van 11 december 2014.
3. 3. Inspreker D somt een aantal reacties van raadsleden op over de woonvisie en het woningbouwprogramma en het voorontwerpbestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen die op 11 december 2014 in de raad behandeld zijn en geeft zijn reactie hierop. Voor de inhoud hiervan verwijzen wij naar de inspraakreactie van inspreker D. Samengevat noemt hij de volgende punten:
   1. a. Inspreker D is teleurgesteld over de burgerparticipatie en de betrouwbaarheid van de overheid rondom dit plan.
   2. b. Inspreker D vraagt zich af of het geen idee is om wat meer woningen in Harkema te bouwen en wat minder op het perceel De Dellen 26-32.
   3. c. Inspreker D vraagt zich af of de SWA bepaalt hoeveel woningen er gebouwd worden.
   4. d. Inspreker D maakt zich zorgen om het aantal woningen in relatie tot het aantal parkeerplaatsen dat gerealiseerd wordt. Hij vraagt zich af of dit voldoende is als de JP van den Bentstichting het contract niet verlengd.

Reactie gemeente

Ad.1

Ten aanzien van de bezwaren van inspreker D in zijn zienswijze van 9 december 2013 op het toenmalige ontwerpwijzigingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning verwijzen wij naar onze reactie daarop in de betreffende zienswijzennota. Voor de bezwaren van inspreker D in de inspraakreactie van de werkgroep De Dellen/Taeke Schuilengalaan op onderhavig plan verwijzen wij naar onze reactie in dit Hoofdstuk Inspraak en overleg onder inspraakreactie A.

Inspreker D geeft aan dat het plan grote gevolgen heeft voor zijn leef- en woongenot. De vraag die het gemeentebestuur moet beantwoorden is of het leef- en woongenot door onderhavig plan onevenredig wordt aangetast. Wij staan op het standpunt dat dit niet het geval is. Voor de motivatie verwijzen wij naar onze reactie onder ad.13 bij inspraakreactie A.

Ad.2

Ten aanzien van de opsomming van de reacties van raadsleden tijdens de raadsvergadering van 11 december 2014 en de reactie van inspreker D daarop merken wij het volgende op.

Indien bij de gemeente een plan wordt ingediend moet beoordeeld worden of dit plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Wij zijn van mening dat dit het geval is. Dit wordt onderbouwd in de toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan De Dellen 26-32 Surhuisterveen. Qua stedenbouwkundige inpassing is hierop ook ingegaan onder ad. 1 en 2 onder inspraakreactie A en qua behoefte onder ad. 4 en 5 onder inspraakreactie A.

Ad.2a

Zie onze reactie onder ad. 6 bij inspraakreactie A.

Zoals hierboven al aangegeven moet het gemeentebestuur beoordelen of een plan ruimtelijke aanvaardbaar is. Hierbij wordt onder andere gebruik gemaakt van het bestaande beleid en worden de belangen van de omwonenden, de aanvrager en het algemeen belang tegen elkaar afgewogen. Daarbij wordt ook meegewogen dat de SWA op basis van de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Surhuisterveen-centrum en het welstandskader voor het centrum van Surhuisterveen een locatie heeft gekocht en een plan heeft ontwikkeld dat volgens de gemeente binnen de ruimtelijke kaders past.

Ad.2b

Zoals onder ad.2 al is aangegeven moet het gemeentebestuur beoordelen of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Onderdeel hiervan is ook de volkshuisvestelijke onderbouwing van het plan. Wij zijn van mening dat de SWA voldoende heeft aangetoond dat er behoefte is aan dit plan op deze locatie (zie paragraaf 2.5 van de toelichting van het voorontwerp).

Ad.2c

Het ruimtelijke beleid van de gemeente is vastgelegd in de structuurvisie, bestemmingsplannen en het welstandskader. Daarnaast heeft de gemeente, zoals ook onder ad. 4 en 5 onder inspraakreactie A aangegeven, een Woonvisie en Woningbouwprogramma waarin het woonbeleid en het aantal te bouwen woningen is vastgelegd. Gemotiveerd (zowel op ruimtelijk als volkshuisvestelijk gebied) kan het gemeentebestuur van dit beleid afwijken. Het gemeentebestuur besluit, onderbouwd, waar welke woningen gebouwd kunnen worden. Daarbij is het van belang dat er wordt aangesloten op de behoefte (vraaggestuurd). De SWA heeft voldoende onderbouwd dat deze behoefte aanwezig is.

Ad.2d

Ten aanzien van de zorg over het aantal parkeerplaatsen verwijzen wij naar onze reactie onder ad. 3 en 7 onder inspraakreactie A en paragraaf 2.4 van de toelichting van het voorontwerp. Hierin wordt ook ingegaan op het aantal parkeerplaatsen indien alle appartementen worden verhuurd als regulier appartement.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro is het voorontwerp toegezonden aan Wetterskip Fryslân en provincie Fryslân. De ontvangen reacties zijn opgenomen in Bijlage 4.

Op 6 januari 2015 hebben wij een e-mail van het waterschap ontvangen waarin staat dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

De provincie heeft in de brief van 28 januari 2015 aangegeven dat de provinciale belangen op een juiste wijze in het plan zijn verwerkt en dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 12 maart tot en met 22 april 2015 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode was een ieder in de gelegenheid om een zienswijze op het bestemmingsplan in te dienen. De zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota en worden samen met het bestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Het bestemmingsplan wordt op 4 juni 2015 vastgesteld.