het bestemmingsplan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte en Bjirkewei 34-36 te Twijzelerheide met identificatienummer NL.IMRO.0059.BPThSWATwheide2018-VG01 van de gemeente Achtkarspelen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep of bedrijf, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een object waar ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, als mede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrens, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf (en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen) en een seksinrichting;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functie(s) die maken dat een gebouw of een terrein als geluidgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld;

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een mobiel en/of demontabel kampeermiddel en/of vast kampeermiddel dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners;

• een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
• enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, op een (kleinschalig) kampeerterrein gedurende een periode ten hoogste 3 aansluitende maanden per kampeerseizoen;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een stacaravan, trekkershut of ander recreatief verblijf, welke naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en al dan niet direct steun vindt in of op de grond en daardoor als bouwwerk is aan te merken;

een vorm van detailhandel, dat vanuit een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grasland;
2. b. waterlopen,

met de daarbijbehorende:

3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   1. 1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2 m bedragen.

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

• het gebruiken of laten gebruiken van gronden als bedoeld in lid 3.1 als standplaats voor kampeermiddelen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   • het kappen of rooien van opgaand houtgewas.

2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:
   1. 1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van de inwerkingtreding van het plan;
   2. 2. het normale onderhoud betreffen;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.

3. c. De onder a bedoelde omgevingsvergunning mag worden verleend, indien door uitvoering van het werk of de werkzaamheden niet onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarde van de elzensingels en houtwallen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplanting;
3. c. paden;
4. d. waterlopen en waterpartijen,

met daaraan ondergeschikt:

5. e. verhardingen;
6. f. parkeervoorzieningen,

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   • de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   • het kappen of rooien van opgaand houtgewas.
2. b. De onder a bedoelde omgevingsvergunning is niet vereist voor normaal onderhoud en beheer.
3. c. De onder a bedoelde omgevingsvergunning mag worden verleend, indien door uitvoering van het werk of de werkzaamheden niet onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige landschappelijke waarde van de elzensingels en houtwallen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. wegen en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. waterlopen en waterpartijen.

1. a. Met uitzondering van erkers (tot een breedte van ten hoogste 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw en tot een diepte van ten hoogste 1 m, en een bouwhoogte van ten hoogste 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw) mogen geen gebouwen worden gebouwd.
2. b. Met uitzondering van omgevingsvergunningvrije bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vlaggenmasten met een bouwhoogte van niet meer dan 8 m mogen geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2, sub a, voor de bouw en de situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in hoeksituaties, met dien verstande dat:

• ten hoogste 2,5 m voor de zijgevel van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan mag worden gebouwd;
• de afstand ten opzichte van de weg of het openbaar groen niet minder dan 1 m mag bedragen;
• de regels van de bestemming 'Wonen' voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor het overige onverkort van toepassing blijven.

Het bevoegd gezag kan met het oog op de verkeerssituatie en een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld voorwaarden verbinden aan de afmetingen en situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten;
2. b. paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen,

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   • de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag niet meer dan 5,5, m bedragen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met:
   1. 1. ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
   2. 2. verkoop van goederen via internet;
2. b. woningen voor levensloopbestendig wonen;
3. c. aan- en uitbouwen en bijgebouwen,

met de daarbij behorende:

4. d. erven;
5. e. paden;
6. f. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. als hoofdgebouw dienen uitsluitend 2-onder-1-kap-woningen te worden gebouwd, met dien verstande dat de woningen levensloopbestendig dienen te zijn;
   2. 2. het aantal woningen bedraagt ten hoogste het aangegeven aantal woningen ter plaatse van de aanduiding "maximum aantal wooneenheden";
   3. 3. een hoofdgebouw dient uitsluitend binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
   4. 4. de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen;
   5. 5. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 11 m bedragen;
   6. 6. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet minder dan 20° en niet meer dan 60° bedragen;
   7. 7. de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 2,5 m, met uitzondering van aaneen gebouwde zijden van een hoofdgebouw.
2. b. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen per woning mag niet meer dan 75 m² bedragen, wanneer de gezamenlijke oppervlakte van het bouwperceel en de gronden bestemd als 'Tuin' meer is dan 500 m² mag deze oppervlakte ten hoogste 100 m² bedragen;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag ten hoogste 100% van de oppervlakte van het hoofdgebouw bedragen, met een maximum van 75 m²;
   3. 3. ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd;
   4. 4. de goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw bedragen; de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan 2,5 m bedragen;
   5. 5. de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw is ten minste 1 m lager dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw; de bouwhoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen;
   6. 6. de dakhelling van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet minder dan 15° bedragen;
   7. 7. de afstand tussen vrijstaande bijgebouwen onderling en ten opzichte van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen.
3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

Voorwaardelijke verplichting
Voor de nieuw te bouwen woningen aan de Bjirkewei 34-36 te Twijzelerheide geldt de voorwaarde dat de bestaande woningen en de diverse aanbouwen niet mogen worden gesloopt dan nadat uit aanvullend ecologisch onderzoek naar het vóórkomen van verblijfplaatsen of nestplaatsen van huismus en/of vleermuizen in de bebouwing is gebleken dat er geen sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming dan wel dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend.

Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor detailhandel met uitzondering van de verkoop van goederen via internet en overige bedrijfs- en/of de daarvoor benodigde opslagruimte;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van hoofdgebouwen voor minder dan één levensloopbestendige woning;
5. e. in de in lid 7.2, onder a, genoemde hoofdgebouwen een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen in strijd met de onderstaande regels:
   1. 1. ten hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 45 m², mag voor het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf worden aangewend;
   2. 2. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer is toegestaan;
   3. 3. detailhandel is uitsluitend toegestaan voor zover ondergeschikt aan en voortvloeiend uit het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik;
   4. 4. horecabedrijven en seksinrichtingen zijn niet toegestaan;
6. f. vanuit de in lid 7.2, onder a, genoemde hoofdgebouwen de verkoop van goederen via internet uit te oefenen in strijd met de onderstaande regels:
   1. 1. ten hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 45 m², mag worden aangewend ten behoeve van de internetverkoop;
   2. 2. alleen het gebruik dat niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer, is toegestaan;
   3. 3. er geen fysiek klantencontact plaatsvindt;
   4. 4. er geen afhaal van goederen plaatsvindt;
   5. 5. er ter plaatse geen uitstalling van de koopwaar plaatsvindt;
   6. 6. er geen reclame-uitingen bij de woning zijn toegestaan;
   7. 7. de bevoorrading gebeurt in de dagperiode (07:00 - 19:00 uur).

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat de afmeting, de situering en de vorm van de aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd met dien verstande dat:

1. a. de oppervlakte van het bouwvlak van vrijstaande woningen ten hoogste 150 m² mag bedragen;
2. b. de overige bouwvlakken met ten hoogste 20% mogen worden vergroot;
3. c. het bouwvlak maximaal 15 m diep is;
4. d. het bouwvlak op ten minste 2,5 m uit de zijdelingse perceelsgrens blijft, tenzij de bestaande afstand minder is;
5. e. de diepte van het erf achter het bouwvlak minimaal 5 m bedraagt;
6. f. de bouwregels van deze bestemming voor het overige onverkort van toepassing blijven;
7. g. op de voorbereiding van een besluit tot wijziging op grond van lid 7.4 is de procedure opgenomen in artikel 10 van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in het plan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 10 m;
5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van antennemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 15 m, met dien verstande dat antennemasten uitsluitend op meer dan 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel, dan wel achter het verlengde daarvan, mogen worden gebouwd;
6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van lichtmasten, antennemasten ten behoeve van mobiele telecommunicatie en/of sirenemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 40 m;
7. g. het bepaalde in het plan ten aanzien van de oppervlakte van bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan en een grotere oppervlakte hebben dan is toegestaan in de regels, met dien verstande dat bij vervanging van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan is toegestaan in de regels er ten hoogste 60% van de gesloopte oppervlakte aan bouwwerken mag worden teruggebouwd en de bouwregels van het overige onverkort van toepassing blijven;
8. h. het bepaalde in het plan en toestaan dat gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen worden verhoogd dan wel gebouwd, mits de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
9. i. het bepaalde in het plan ten aanzien van de dakhelling en toestaan dat afwijkende dakvormen als mansardedaken, gebogen dakvormen en platte daken worden gerealiseerd;
10. j. het bepaalde in het plan ten aanzien van de oppervlakte van aan- en uitbouwen bij woningen, dienstwoningen en bedrijfswoningen en toestaan dat de oppervlakte van aan- en uitbouwen ten behoeve van gehandicapten en mindervaliden wordt vergroot met niet meer dan 25 m²;
11. k. het bepaalde in het plan ten aanzien van de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw en toestaan dat de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bij plat afgedekte hoofdgebouwen bestaande uit 1 bouwlaag ten hoogste gelijk is aan de hoogte van dat hoofdgebouw;
12. l. het bepaalde in het plan in de bestemming 'Wonen' ten aanzien van de oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen en toestaan dat de oppervlakte wordt vergroot tot niet meer dan 150 m², met dien verstande dat:
    1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van het bouwperceel en de gronden bestemd als 'Tuin' meer dan 1.000 m² bedraagt;
    2. 2. de oppervlakte van een vrijstaand bijgebouw niet meer dan 100 m² bedraagt;
    3. 3. de regels van de bestemming 'Wonen' voor het overige onverkort van toepassing blijven.

Op de voorbereiding van een besluit tot afwijking bij een omgevingsvergunning is de in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht genoemde procedure van toepassing.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging is de in de Wet ruimtelijke ordening genoemde procedure van toepassing.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of gebruiken, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden verleend wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeerkencijfers zoals opgenomen in het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan bepaald of is voorzien in voldoende parkeergelegenheid en deze parkeergelegenheid in stand wordt gehouden.
3. c. Indien de beleidsregels ten aanzien van het gemeentelijke parkeerbeleid binnen de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.
4. d. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en sub b en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie ter plaatse.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

'Regels van het bestemmingsplan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte en Bjirkewei 34-36 te Twijzelerheide'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 17 september 2020.

Aan de westkant van Twijzelerheide, tussen het Stuolwynderspaed en de Doarpsstrjitte, heeft Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) agrarische gronden in eigendom waar ze in twee fasen in totaal acht levensloopgeschikte woningen voor de sociale huursector willen bouwen in de vorm van 2-onder-1-kap-woningen. Hiervoor dient het geldende juridisch-planologische kader ter plaatse middels voorliggend bestemmingsplan aangepast te worden.

Daarnaast heeft de SWA de percelen Bjirkewei 34 en 36 in Twijzelerheide in eigendom. Het voornemen bestaat om de twee vrijstaande woningen die hier staan/stonden op termijn te vervangen door twee 2-onder-1-kap-woningen. Hiervoor is een kleine bouwvlakaanpassing nodig die ook in voorliggend bestemmingsplan wordt meegenomen.

_{Figuur. Weergave woningbouwplannen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte (links) en Bjirkewei 34-36 (rechts)}

Een bestemmingsplan regelt hoe gronden mogen worden gebruikt en wat er op de gronden mag worden gebouwd. Op de kaart van het bestemmingsplan (ook wel verbeelding genoemd) is te zien welke bestemming aan de gronden is toegekend. De regels van het bestemmingsplan geven (per bestemming) de gebruiks- en bouwmogelijkheden aan.

_{Figuur. Kaartfragment Beheersverordening dorpen, besluitvlak Twijzelerheide, (links) en luchtfoto in 3D (rechts) t.p.v. plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte}

_{Figuur. Kaartfragment Beheersverordening dorpen, besluitvlak Twijzelerheide, (links) en luchtfoto in 3D (rechts) t.p.v. plan Bjirkewei 34-36}

Beide plangebieden vallen onder de Beheersverordening Dorpen Achtkarspelen. Deze beheersverordening is een voortzetting van het eerder geldende bestemmingsplan. De locatie waar de acht 2-onder-1-kap-woningen gepland zijn, heeft hierin een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. Als eerder gezegd gaat het op de percelen Bjirkewei 34-36 om een beperkte aanpassing van het bouwvlak waar reeds sprake is van een woonbestemming met bouwmogelijkheden.

Omdat er in de bestaande situatie aan de Bjirkewei 34 en 36 al twee woningen aanwezig zijn (vergund is bestaand), stuit dit ruimtelijk en volkshuisvestelijk niet op bezwaren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een 2-onder-1-kap-woning op deze locatie ook voorstelbaar omdat er in het bestaande lint ook dergelijke woningen aanwezig zijn. Wel dienen de nieuwe woningen binnen het bestaande bebouwingsbeeld en de geldende welstandscriteria te passen. Te zijner tijd zal een concreet bouwplan daaraan getoetst worden.

Als een gewenste ontwikkeling (zoals nu de acht 2-onder-1-kap-woningen in het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte en de vervanging van de woningen aan Bjirkewei 34-36) niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, dan kan daarvoor (goed gemotiveerd) een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt dat wel voorziet in de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die voor de nieuwe ontwikkeling nodig zijn. Dit is met voorliggend bestemmingsplan het geval. Navolgende toelichting vormt de hiervoor noodzakelijke ruimtelijke onderbouwing.

In dit bestemmingsplan is verder niet concreet op de locatie Bjirkewei 34-36 ingegaan omdat het slechts om een beperkte aanpassing gaat. De nadruk ligt op de planontwikkeling in het gebied tussen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte.

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 ingegaan op de toetsing van het planvoornemen aan het relevante beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 3 betreft de uiteenzetting van de omgevingsaspecten die voor de planontwikkeling van belang zijn. In hoofdstuk 4 is de juridische toelichting op dit bestemmingsplan opgenomen. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de uitvoerbaarheid van de plannen.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen binnen wetten, regels en beleid van het Rijk, de provincie, eventueel regionaal gevoerd beleid op intergemeentelijk niveau en de gemeente. In navolgend hoofdstuk heeft toetsing aan de voor het plan relevante beleidskaders plaatsgevonden.

De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringseis die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd werd, en per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe vereenvoudigde Laddersystematiek geldt.

Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een optimale en zorgvuldige benutting van de ruimte nagestreefd. Als een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dan moet de toelichting van dat plan een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte wordt voorzien.

Toepassing Ladder op plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte

Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het Bro geeft geen ondergrens voor de minimale omvang van de stedelijke ontwikkeling. Dit wordt onder meer bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. In de jurisprudentie rond de ladder wordt een woningbouwlocatie met niet meer dan 11 woningen in beginsel niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

Dit bestemmingsplan ten behoeve van het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte maakt een woningbouwlocatie mogelijk voor maximaal acht woningen. Door dit aantal is het plan op basis van de bovengenoemde jurisprudentie niet per definitie aan te merken als een nieuwe stedelijke voorziening waarvoor de Laddertoets geldt. De ondergrens is echter ook afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving, en kan dus per locatie verschillen. Daar komt bij dat de behoefte in het kader van de uitvoerbaarheid van voorliggend ruimtelijk plan sowieso aangetoond moet worden. Daarom wordt de Laddertoets hieronder toegepast voor het planvoornemen in het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte.

Behoefte plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte

Het planvoornemen houdt een woningbouwontwikkeling in op een agrarisch perceel bij het dorp Twijzelerheide. De locatie voor de beoogde woningbouwontwikkeling ligt, zoals omschreven in de Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie, in buitenstedelijk gebied. Het plan bestaat uit acht 2-onder-1-kap-woningen in de sociale huursector met huurprijzen onder de eerste aftoppingsgrens (ongeveer €597,-). De woningen worden levensloopgeschikt uitgevoerd.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

In het gemeentelijk woningbouwprogramma is de omvang van de woningbehoefte in de gemeente aangegeven en is bepaald met welke plannen hierop ingespeeld wordt. De locatie Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte is hierin met acht woningen opgenomen (onder de titel ‘Swaddepaed’).

De Regionale Woningmarktanalyse geeft daarnaast inzicht in de behoefte aan dit plan. Deze Woningmarktanalyse is opgesteld door onderzoeksbureau KAW uit Groningen en vastgesteld op 29 juni 2017 en laat de ontwikkeling van de woningvraag per dorpskern zien.

Hierin komt Twijzelerheide naar voren als één van de dorpen waar de aanvullende woningbehoefte zeer beperkt is. Gezien de ligging in de regio, en het ontbreken van centrumvoorzieningen in Twijzelerheide, is de verwachting dat bij een laag marktperspectief de netto woningbehoefte al in de periode richting 2025 negatief zal zijn, en in een hoog marktperspectief beperkt zal zijn tot enkele woningen. Dit betekent dat aan grote uitbreiding van de voorraad geen behoefte is. In aantallen wordt de aanvullende woningbehoefte voor Twijzelerheide voor de periode 2017-2025 geraamd op -15 tot +15 woningen, afhankelijk van de gehanteerde prognose en het marktperspectief.

Om de behoefte aan een bepaald plan in beeld te kunnen brengen, dient de aantoonbare vraag verminderd te worden met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Het gemeentelijke Woningbouwprogramma telt voor Twijzelerheide een plancapaciteit van 31 woningen. De harde plancapaciteit bedraagt 13 woningen en bestaat uit twee plannen in de koopsector (De Swadde - afronding en Sije Hesterstrjitte). De overige woningen bevinden zich in woningbouwplannen in voorbereiding (zachte plancapaciteit). Omdat een deel van deze plannen zich nog in de beginfase van de planvorming bevindt, is daadwerkelijke realisatie onzeker (planuitval). Daarnaast is het mogelijk bij deze plannen te sturen op aantal, segment en fasering.

Op basis van de behoefte in de regionale woningmarktanalyse en de huidige harde plancapaciteit, kan geconcludeerd worden dat aan extra toevoegingen aan de voorraad geen behoefte is. Echter, er ligt voor Twijzelerheide (met name in de sociale huur) een forse transformatieopgave om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Zo heeft in Twijzelerheide in de afgelopen jaren weinig vernieuwing van de woningvoorraad plaatsgevonden. Mede daardoor bevat de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide relatief veel oude woningen. Zo is bijvoorbeeld ook het aantal woningen met een slaapkamer op de begane grond, en daarmee de inzetbaarheid voor een brede doelgroep, beperkt. Dit terwijl er toenemende behoefte bestaat aan levensloopgeschikte woningen, aangezien ouderen steeds langer thuis blijven wonen. Uitbreiding van het aandeel levensloop- en zorggeschikte woningen is wenselijk, zoals ook beschreven is in de gemeentelijke Woonvisie ‘Wonen voor jong en oud’.

De eengezinswoningen die SWA beoogt te realiseren, zijn levensloopgeschikt met onder andere een slaapkamer, badkamer en keuken op de begane grond en huurprijzen die onder de aftoppingsgrenzen voor sociale huur liggen. Daarmee kunnen zorgbehoevenden en ouderen, starters en gezinnen worden bediend. Met het plan kan invulling worden gegeven aan de actuele en toekomstige woningbehoefte en wordt tevens voorzien in een gewenste vernieuwing van een deel van de woningvoorraad in Twijzelerheide.

Het op gang brengen van een herstructureringsproces in de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide pleit ervoor éérst netto woningen aan de voorraad toe te voegen, en pas daarna bestaande woningen te slopen. Hierdoor kunnen zittende huurders in woningen die geherstructureerd worden, doorstromen naar een nieuwe woning en hoeven zij niet buiten het dorp (tijdelijk) gehuisvest te worden. Dit is van meerwaarde voor de bewoners van Twijzelerheide, dat bekend staat als een dorp met ‘honkvaste’ inwoners. Daarbij blijkt in de praktijk ook dat iemand die eenmaal vertrokken is uit een dorp, minder snel terugkomt, wat bevolkingskrimp in de hand werkt. Met bovenstaande aanpak wordt laatstgenoemde zoveel mogelijk voorkomen.

SWA heeft voor de komende 10 tot 15 jaar in Twijzelerheide 59 woningen op de planning staan voor herstructurering. SWA verwacht van dit aantal 53 woningen terug te bouwen. Het aantal terug te bouwen woningen ligt daarmee lager dan het bestaande aantal en door toevoeging van acht woningen met voorliggend plan blijft de omvang van de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide nagenoeg stabiel.

Daarnaast wordt, om verstoringen op de woningmarkt te minimaliseren, het plan gefaseerd opgeleverd. De eerste bouwstroom zal bestaan uit vier woningen. De overige vier woningen worden daarna gerealiseerd.

Uitgaande van herstructurering en verdunning van de reeds bestaande sociale huurvoorraad voorziet het plan zowel kwalitatief als kwantitatief in de woningbehoefte, omdat het plan gefaseerd opgeleverd zal worden en er op termijn sprake zal zijn van sloop of verdunning.

Realisatie behoefte in buitenstedelijk gebied

De woningen zijn geprojecteerd op een agrarisch perceel in een overgangsgebied tussen dichte bebouwing naar meer verspreide bebouwing. De locatie voor de beoogde woningbouwontwikkeling ligt, zoals omschreven in de Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie, in buitenstedelijk gebied, ondanks dat het wel een locatie binnen de bebouwde kom betreft.

De provincie definieert alleen bestaande of planologisch toelaatbare stedelijke functies als bestaand stedelijk gebied. Alles wat onbebouwd is, wordt gedefinieerd als buitenstedelijk. Deze begrenzing geldt daarmee niet per definitie ook voor de Ladder duurzame verstedelijking. In artikel 1.1.1, onder h, Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Een onbebouwd perceel is daarmee niet per definitie een buitenstedelijke locatie. Ondanks dat het Bro een ruimere definitie hanteert van bestaand stedelijk gebied, wordt met het oog op de ladder onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied (zoals door de provincie gehanteerd) in de behoefte aan deze woningen kan worden voorzien.

De bebouwing van het voormalige heidedorp Twijzelerheide is van oorsprong ruimtelijk sterk gespreid. In de laatste decennia is de bebouwing verdicht en is een echte dorpskom ontstaan. De directe omgeving van de planlocatie aan de westzijde van Twijzelerheide kenmerkt zich ook door deze verspreid liggende bebouwing. De woningen hebben soms grote erven of grenzen aan onbebouwd terrein, zoals kenmerkend is voor deze ontginningsdorpen. Over het geheel genomen, kent de bebouwing hier echter wel een dusdanige mate van dichtheid dat hier sprake is van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen (bebouwde kom). De planlocatie ligt middenin dit gebied en grenst aan meerdere zijden aan de bestaande bebouwing. Daarnaast is het direct aansluitend op de Doarpsstrjitte, waar de dichtbebouwde dorpskern begint. Hiermee is de planlocatie gezien de aard en inrichting van het gebied een passende ontwikkellocatie, ondanks dat deze buiten de provinciale contour van bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen is.

Uit bovenstaande kan de conclusie worden getrokken dat voorliggend bestemmingsplan past binnen de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie biedt mogelijkheden voor nieuwe woningbouw, indien de aantallen en de kwaliteit in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In het regionale Woningbouwprogramma 2014-2020 is voor de locatie 'Swaddepaed' buitenstedelijk richtgetal gereserveerd voor de gevraagde acht woningen.

In de Structuurvisie Achtkarspelen (vastgesteld januari 2013) is het plangebied als studiegebied aangewezen. Hierbij is vermeld dat dit gebied mogelijk op de lange termijn in aanmerking komt voor de realisering van enige woningen, maar dat er op het moment van schrijven geen contingent aanwezig is voor deze buitenstedelijke locatie. Inmiddels is de realisatie van woningen in het plangebied ook opgenomen in het Woningbouwprogramma 2014-2020, waarin er acht woningen zijn gereserveerd.

De gemeenten in de regio Noordoost Fryslân en de provincie Fryslân hebben regionale woningbouwafspraken met elkaar gemaakt voor de periode 2020-2025. Gedeputeerde Staten geven de regio en de gemeenten meer verantwoordelijkheden op de woningmarkt. Conform de uitgangspunten van het coaltieakkoord wordt in de regionale woningbouwafspraken ingezet op een passende, kwalitatief goede en duurzame woningmarkt. Er is daarbij aandacht voor de samenstelling en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en een zorgvuldige toevoeging van nieuwbouw.

In principe worden er alleen woningen gebouwd die gelegen zijn binnen bestaand stedelijk gebied volgens de Verordening Romte van de provincie. Als blijkt dat er geen mogelijkheden binnenstedelijk zijn of dat het niet wenselijk is om op bepaalde locaties woningbouw te realiseren bijvoorbeeld om groengebieden binnenstedelijk te behouden, dan bestaat er de mogelijkheid om te kijken naar mogelijkheden buiten bestaand stedelijk gebied. Dit zal dan in eerste instantie zoveel mogelijk aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied zijn. Uitzondering hierop is als er sprake is van een ontwikkeling die bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en/of een bijzondere woonvorm die binnenstedelijk niet te realiseren is.

In de vorige paragrafen is gemotiveerd waarom deze ontwikkeling aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied past binnen het hierboven genoemde beleidslijn en bijdraagt aan een passende, kwalitatief goede en duurzame woningmarkt.

Om duidelijk te maken dat een plan uitvoerbaar is, moet volgens de geldende wet- en regelgeving een aantal onderzoeken worden uitgevoerd. De verschillende onderzoeksaspecten zijn in het hiernavolgende per paragraaf aangegeven.

Bij de planinrichting moet rekening gehouden worden met voldoende parkeerruimte in het openbaar gebied. Op voorhand worden hiervoor geen belemmeringen gezien. Parkeren kan grotendeels op de eigen opritten plaatsvinden, daarnaast worden er vier parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

Met betrekking tot de aanleg en het beheer van de nieuwe ontsluitingsweg, inritten en het openbaar gebied wordt een exploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten.

Uit de provinciale FAMKE kaarten blijkt dat karterend onderzoek 3 noodzakelijk is voor de periode steentijd-bronstijd en dat voor de periode ijzertijd-middeleeuwen het advies geldt dat geen onderzoek noodzakelijk is. Karterend onderzoek 3 is nodig wanneer een planvoornemen tot ingrepen van meer dan 5.000 m² leidt. Hier wordt met voorliggende plannen van SWA niet van uit gegaan.

De bodeminformatiekaart van Rijkswaterstaat (het Bodemloket) biedt zoveel mogelijk informatie over bodemonderzoeken en -saneringen die in het verleden zijn uitgevoerd en over bedrijven of terreinen waar 'verdachte' werkzaamheden hebben plaatsgevonden die mogelijk bodemverontreiniging hebben veroorzaakt en waar mogelijk bodemonderzoek moet worden uitgevoerd. Voor dit bestemmingsplan is dit zogeheten bodemloket geraadpleegd. Hieruit blijkt dat voor de gronden behorende bij het perceel Doarpsstrjitte 18 (kadastrale nummers 5776 en 5575) bodemonderzoeken hebben plaatsgevonden, te weten:

• Asbestonderzoek NEN 5707 d.d. 09-11-2007 (nummer AAW-07-139);
• Verkennend onderzoek NEN 5740 d.d. 31-10-2006 (nummer BI-06-062-VO).

Vorengenoemd en tevens als bijlage opgenomen verkennend bodemonderzoek (Bijlage 1) is inmiddels gedateerd. Ten behoeve van een grondtransactie is dat bodemonderzoek destijds verricht. Er is verder geen recenter informatie over uitgevoerde bodemonderzoeken en/of bodemsaneringen voor de gronden in het plangebied en ten behoeve van voorliggend planvoornemen voor woningbouw bekend. Daarnaast wordt ook geen melding gemaakt van nadien ondernomen activiteiten met betrekking tot bodemverdachte werkzaamheden ter plaatse. In het kader van de ruimtelijke procedure van het bestemmingsplan is nader karterend bodemonderzoek niet noodzakelijk aangezien er planologisch geen bodemkundige bezwaren tegen het voorgenomen plan voor het toestaan van de woonfunctie en het realiseren van nieuwe woningen in het plangebied bestaan. Wel dient in het kader van het verkrijgen van omgevingsvergunning bij de aanvraag een actueel verkennend bodemonderzoek aan het bevoegd gezag te worden overlegd waaruit daadwerkelijk een voldoende milieuhygiënische kwaliteit van de bodem voor de nieuwe woonfunctie blijkt.

SWA heeft onderzoek naar de ecologische uitvoerbaarheid van het woningbouwplan in het gebied tussen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte laten uitvoeren. Deze onderzoeken zijn als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisaties d.d. 24 januari 2018 en 10 januari 2020, is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van de ontwikkeling nog onvoldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat aanvullend onderzoek naar huismus en vleermuizen in het kader van de soortenbescherming van de Wnb noodzakelijk is. Daarbij wordt ook meer duidelijk over de functie van de tuin als leefgebied voor de huismus. Op basis hiervan kan worden bepaald of een ontheffing van de Wnb nodig is. Nader onderzoek naar de huismus en vleermuizen volgt zodra de daadwerkelijke sloop van de woning aan de orde is. Omdat dergelijk aanvullend onderzoek jaarrond plaats moet vinden en dus niet op korte termijn uitgevoerd kan worden, is besloten om een voorwaardelijke bepaling in de regels van het voorliggende bestemmingplan op te nemen. Hiermee wordt verzekerd dat het aanvullend onderzoek moet zijn afgerond voordat er gesloopt wordt, en dat sloop alleen kan plaatsvinden als er geen negatieve effecten zijn aangetoond en/of er een ontheffing is verleend. Verder komt uit de inventarisatie naar voren dat het nodig is om bij de planning van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van vogels.

Over deze afstand kan in potentie sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000- gebieden. Daarom is een Aerius-berekening gemaakt. De resultaten hiervan zijn opgenomen als bijlage (Bijlage 3). Hieruit blijkt dat tijdens de sloop, aanleg- en gebruiksfase geen sprake is van stikstofdepositie boven 0.00 mol N/ha/jaar in stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden.

Gezien de afstand tot het NNN, natuur buiten het NNN en weidevogelleefgebied en de aard van het plan, zijn geen negatieve effecten te verwachten op dergelijke gebieden. Het plan is niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

Door SWA is voor het planvoornemen aan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte een watertoets aangevraagd. Documentatie hieromtrent geldt als bijlage bij dit bestemmingsplan. Uit de watertoetsaanvraag is een normale watertoetsprocedure gebleken. Dit betekent dat het waterschap zal adviseren over de wateraspecten van het plan.

Door de ontwikkeling neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in het gebied in stand te houden. De initiatiefnemer heeft overleg met het Wetterskip gehad over de compensatie van verhard oppervlak voor het plangebied Stuolwynderspaed-Doarpsstrjitte. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid hier acht woningen en een ontsluitingsweg te realiseren. Dit plan leidt tot een extra verharding van ca. 2750 m², waarvan 10% gecompenseerd moet worden door extra wateroppervlak aan te leggen. De benodigde 275 m² kan gerealiseerd worden door de bestaande schouwsloten in en nabij het plangebied te verbreden. De initiatiefnemer zal de precieze uitwerking hiervan nog nader bepalen.

Nabij het plangebied is een hondenkennel gevestigd. Op grond van de geldende beheersverordening geldt ter plaatse een bedrijfsbestemming. Planologisch is aan deze gronden milieucategorie 2 (met een minimale richtafstand van 30 m) toegekend. Geluid is het bepalende hinderaspect bij een hondenkennel waar ten aanzien van de aan te houden afstanden tot omliggende woningen rekening mee moet worden gehouden. De afstand van de grens van het plangebied tot de bedrijfsbestemming van de hondenkennel is iets meer dan 50 meter. Daarmee wordt aan de richtafstand voldaan. Verder zijn er in de directe nabijheid van het plangebied geen bedrijven aanwezig die onaanvaardbare hinder kunnen veroorzaken op de te realiseren woningen, of die andersom in hun bedrijfsvoering beperkt kunnen worden door de nieuwe woonfuncties.

Wat betreft externe veiligheid liggen er geen risicovolle inrichtingen of leidingen in de nabijheid.

Stedenbouwkundige en landschappelijk inpassing

Twijzelerheide is één van de heidedorpen van de gemeente waarvan de kleinschaligheid en een vage dorpsrand, die overgaat in verspreide bebouwing, kenmerkend zijn. Daarnaast zijn elzensingels als begrenzing rond de percelen en beplante wegen kenmerkend.

De geplande uitbreiding in het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte zit op de overgang van de dichte dorpsbebouwing naar de verspreid bebouwde percelen. Enige verdichting bij de dorpsrand is goed voorstelbaar, waardoor een uitbreiding met acht woningen hier stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar is. De uitbreiding is kleinschalig en doet geen onrecht aan de bestaande kwaliteiten van het gebied. Omdat het plan een nieuwe bebouwingsgrens vormt richting agrarische gronden moet het plan worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing.

Welstand

Het plangebied valt momenteel binnen het gebied met de welstandscriteria voor buitengebied. De gestelde kaders ter plaatse zijn daarmee niet geschikt voor de 2-onder-1-kap-woningen die SWA hier wil realiseren. Er moeten daarom nieuwe, passende welstandscriteria worden vastgesteld voor deze locatie. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure zullen dan ook de welstandcriteria behorende bij gebiedstype 10 (individuele bouw) op het planvoornemen van toepassing worden verklaard.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan niet tegen belemmeringen aanloopt die zijn te relateren aan de verschillende planologisch relevante omgevingsaspecten.

Dit bestemmingsplan maakt de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouw in het gebied tussen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte mogelijk en regelt tevens de realisatie van een tweetal 2-onder-1-kap-woningen op het perceel Bjirkewei 34-36. Voorliggend bestemmingsplan bestaat naast deze toelichting uit een verbeelding en regels. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de vormgeving en inhoud hiervan. Afgesloten wordt met een uiteenzetting van de planprocedure.

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de bijbehorende verbeelding is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet aan de geldende digitale verplichtingen.

Het voorliggende bestemmingsplan kent vier bestemmingen: 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Hiermee wordt het planvoornemen van SWA aan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte voor de bouw van acht nieuwe woningen en de vervanging van twee woningen aan de Bjirkewei 34-36 mogelijk gemaakt. Voor de regels wat betreft deze bestemmingen is aansluiting gezocht bij de algemene plansystematiek voor de dorpskommen van de gemeente Achtkarspelen.

GROEN

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de in de openbare ruimte te realiseren groenvoorzieningen. In deze bestemming kunnen geen gebouwen worden gebouwd.

TUIN

De bestemming 'Tuin' heeft betrekking op de ruimte voor de woning. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan, met uitzondering van erkers en omgevingsvergunningvrije bouwwerken.

VERKEER - VERBLIJFSGEBIED

De wegen zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Ook kunnen hier parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen worden gerealiseerd.

WONEN

De voor 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en inclusief de bijbehorende aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. Voor de maatvoering van de gebouwen en bouwwerken is aangesloten bij de regels zoals die in de plansystematiek voor de dorpen Achtkarspelen gelden met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 11 meter. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is per bouwvlak middels de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" aangegeven hoeveel woningen er maximaal zijn toegestaan. Er mogen alleen 2-onder-1-kap-woningen worden gebouwd. Elk aangeduid bouwvlak in dit plan telt een maximum van twee wooneenheden. Dit houdt in dat elk bouwvlak tot één woonblok van twee 2-onder-1-kap-woningen leidt.

Voor het plangebied ter plaatse van de Bjirkewei 34-36 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting houdt in dat de bestaande bebouwing niet mag worden gesloopt voordat uit een aanvullend ecologisch onderzoek naar het vóórkomen van verblijfplaatsen of nestplaatsen van huismus en/of vleermuizen in deze bebouwing is gebleken dat er geen sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming dan wel dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend. Deze verplichting komt voort uit de conclusie van de 'Ecologische inventarisatie Bjirkewei 34-36 Twijzelerheide' die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn de volgende fasen te onderscheiden:

Ontwerpbestemmingsplan en vaststellingsprocedure

Na aankondiging in de Staatscourant en in een of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, de gemeentelijke website en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd uiterlijk 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast.

Vastgesteld bestemmingsplan en beroepsprocedure

Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, heeft ook de mogelijkheid om beroep in te stellen. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen:

• tegen gewijzigde vaststelling kan beroep worden ingediend zonder dat een zienswijze is ingediend, als de gewijzigde vaststelling leidt tot een belang van diegene die eerder geen aanleiding zag om een zienswijze in te dienen;
• als kan worden aangetoond dat er een dringende reden bestond waarom geen zienswijze is ingediend. Deze optie is gebonden aan een strikte uitleg en zal niet snel aan de orde zijn.

Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een initiatief van een private partij. Omdat het voorliggende bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt, dient een exploitatieplan te worden opgesteld. Dit tenzij de te verhalen kosten anderszins verzekerd zijn.

In het voorliggende geval zullen de kosten van de onderzoeken van het bestemmingsplan en de uitvoering van het plan door de initiatiefnemer worden gedragen, hetgeen is vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Door de herziening van het voor de betreffende gronden geldende bestemmingsplan is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied, bij de gemeente op grond van artikel 6.1 van de Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Hierover wordt tussen de gemeente en ontwikkelende partij een planschadeverhaalovereenkomst gesloten.

Op basis van bovenstaande mag het voorliggende bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn anderszins verzekerd omdat een exploitatieovereenkomst is getekend en de eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelende partij wordt. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent dat de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

Inspraak en (voor)overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 20 juni tot en met 31 juli 2019 ter inzage gelegen. Daarnaast is het voorontwerp toegezonden aan de betreffende overlegpartners (overleg ex atikel 3.1.1. Bro). Van de gelegenheid om inspraak in te dienen is gebruik gemaakt. Het vooroverleg heeft geleid tot een aantal opmerkingen. De inspraak- en overlegreacties zijn verwerkt in het bestemmingsplan en als bijlage bij de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan gevoegd (Bijlage 5).

Tervisielegging ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken.

Er zijn in deze terinzageleggingsperiode geen zienswijzen binnengekomen.