In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan De Dellen 41 – 43 te Surhuisterveen met identificatienummer NL.IMRO.0059.PHSvDeDellen414318-VG01 van de gemeente Achtkarspelen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van gebruik en/of bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep of bedrijf, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het legale gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, krachtens een bouwvergunning (vóór 1 oktober 2010)/omgevingsvergunning voor het bouwen (ná 1 oktober 2010);

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een mobiel en/of demontabel kampeermiddel en/of vast kampeermiddel dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan; enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, op een (kleinschalig) kampeerterrein gedurende een periode ten hoogste 3 aansluitende maanden per kampeerseizoen;

elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand;

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. indien in of op het water wordt gebouwd:
   • het Nieuw Amsterdams Peil;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een reeds gerealiseerde ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een stacaravan, trekkershut of ander recreatief verblijf, welke naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en al dan niet direct steun vindt in of op de grond en daardoor als bouwwerk is aan te merken;

een vorm van detailhandel, dat vanuit een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen,

met daaraan ondergeschikt:

2. b. wegen en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. waterlopen en waterpartijen.

1. a. Met uitzondering van erkers (tot een breedte van ten hoogste 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw en tot een diepte van ten hoogste 1 m en een bouwhoogte van ten hoogste 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw) mogen geen gebouwen worden gebouwd.

2. b. Met uitzondering van omgevingsvergunningvrije bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vlaggenmasten met een bouwhoogte van niet meer dan 8 m, mogen geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten;
2. b. paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen,

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   • de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

De voor ‘Verkeer - Wegverkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen,

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer, met dien verstande dat het aantal rijstroken van wegen, straten en paden niet meer dan 2 mag bedragen,

met de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:
   • de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. twee-onder-een-kapwoningen dan wel rijenwoningen, al dan niet in combinatie met:
   • ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
   • verkoop van goederen via internet;
2. b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen,

met de daarbij behorende:

3. c. erven;
4. d. paden;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. waterlopen en waterpartijen;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het parkeren ten behoeve van de bestemming en het realiseren van parkeervoorzieningen dient plaats te vinden op het eigen terrein/erf, met dien verstande dat deze regel niet geldt voor tussenwoningen.

1. a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. als hoofdgebouw dienen uitsluitend woningen te worden gebouwd, met dien verstande dat twee-onder-een-kap- en rijenwoningen woningen mogen worden gebouwd;
   2. 2. het aantal woningen, per bouwvlak, bedraagt ten hoogste het aangegeven aantal ter plaatse van de aanduiding “maximum aantal wooneenheden”;
   3. 3. een hoofdgebouw dient uitsluitend binnen een bouwvlak te worden gebouwd;
   4. 4. de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 2,5 m;
   5. 5. de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen;
   6. 6. de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 11 m
      bedragen;
   7. 7. in afwijking van het bepaalde onder 5 en 6 mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer bedragen dan de aangegeven goot- en bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding “maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)”;
   8. 8. de dakhelling van een hoofdgebouw mag niet minder dan 20° en niet meer dan 60° bedragen.

2. b. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen per woning mag niet meer dan 75 m² bedragen.
      • Wanneer de gezamenlijke oppervlakte van het bouwperceel en de gronden bestemd als 'Tuin' meer is dan 500 m² mag deze oppervlakte ten hoogste 100 m² bedragen.
      • Wanneer de gezamenlijke oppervlakte van het bouwperceel en de gronden bestemd als 'Tuin' meer is dan 1000 m² mag deze oppervlakte ten hoogste 150 m² bedragen, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen niet meer dan 100 m² mag bedragen;
   2. 2. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 100% van de oppervlakte van de woning bedragen, met een maximum van 75 m²;
   3. 3. ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd;
   4. 4. de goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw en overkappingen mag niet meer dan 0,30 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw bedragen;
   5. 5. de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan
      2,5 m bedragen;
   6. 6. de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw en overkappingen is ten minste 1 m lager dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
   7. 7. de bouwhoogte van een vrijstaand bijgebouw mag niet meer dan 6 m bedragen;
   8. 8. de dakhelling van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet minder dan 15° bedragen, tenzij deze gebouwen plat zijn afgedekt;
   9. 9. de afstand tussen vrijstaande bijgebouwen onderling en ten opzichte van het hoofdgebouw met aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet minder dan 1 m bedragen.

3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan
      2 m bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5,5 m bedragen.

Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in ieder geval wordt begrepen:

1. a. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
3. c. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor de realisatie van een hoofdgebouw in de vorm van rijenwoningen;
4. d. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor detailhandel, met uitzondering van de verkoop van goederen via internet en overige bedrijfs- en/of de daarvoor benodigde opslagruimte;
5. e. in de in lid 6.2 onder a genoemde hoofdgebouwen een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen in strijd met de volgende regels:
   1. 1. ten hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 45 m² mag voor het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf worden aangewend;
   2. 2. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningplichtig of meldingplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer is toegestaan;
   3. 3. detailhandel is uitsluitend toegestaan voor zover ondergeschikt aan en voortvloeiend uit het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik;
   4. 4. horecabedrijven en seksinrichtingen zijn niet toegestaan;
6. f. vanuit de in artikel 6.2 onder a genoemde hoofdgebouwen de verkoop van goederen via internet uit te oefenen in strijd met de onderstaande regels:
   1. 1. ten hoogste 30% van de begane grond oppervlakte van de woning inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen met een maximum van 45 m², mag worden aangewend ten behoeve van de internetverkoop;
   2. 2. alleen het gebruik dat niet vergunningplichtig of meldingplichtig is ingevolge de Wet milieubeheer, is toegestaan;
   3. 3. er geen fysiek klantencontact plaatsvindt;
   4. 4. er geen afhaal van goederen plaatsvindt;
   5. 5. er ter plaatse geen uitstalling van de koopwaar plaatsvindt;
   6. 6. er geen reclame-uitingen bij de woning zijn toegestaan;
   7. 7. de bevoorrading gebeurt in de dagperiode (07:00 - 19:00 uur).

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. de afmeting, de situering en de vorm van de aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte van het bouwvlak van vrijstaande woningen ten hoogste 150 m² mag bedragen;
   2. 2. de overige bouwvlakken met ten hoogste 20% mogen worden vergroot;
   3. 3. het bouwvlak maximaal 15 m diep is;
   4. 4. het bouwvlak op ten minste 2,5 m uit de zijdelingse perceelsgrens blijft;
   5. 5. de diepte van het erf achter het bouwvlak minimaal 5 m bedraagt;
   6. 6. de bouwregels van deze bestemming voor het overige onverkort van toepassing blijven.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging op grond van lid 6.4 is de procedure opgenomen in artikel 10 van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, voor het bouwen van gebouwen, wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat er is voldaan aan een goedgekeurde sanering op basis van:

• Verkennend bodem- en asbestonderzoek ter plaatse van De Dellen 41 en 43 te Surhuisterveen, projectnummer: 191305, d.d. 23 september 2019, uitgevoerd door Ecoreest;
• Verkennend bodemonderzoek, rapportnummer: 130061, d.d. 18-2-2013, Enviso Ingenieursbureau.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in het plan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;

2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;

3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;

4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 10 m;

5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van antennemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 15 m, met dien verstande dat antennemasten uitsluitend op meer dan 1 m achter de naar de weg gekeerde gevel, dan wel achter het verlengde daarvan, mogen worden gebouwd;

6. f. het bepaalde in het plan en toestaan dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van lichtmasten, antennemasten ten behoeve van mobiele telecommunicatie en/of sirenemasten worden verhoogd dan wel gebouwd tot een bouwhoogte van niet meer dan 40 m;

7. g. het bepaalde in het plan en toestaan dat gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen worden verhoogd dan wel gebouwd, mits de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt;

8. h. het bepaalde in het plan ten aanzien van de dakhelling en toestaan dat afwijkende dakvormen als mansardedaken, gebogen dakvormen en platte daken worden gerealiseerd;

9. i. het bepaalde in het plan ten aanzien van de oppervlakte van aan- en uitbouwen bij woningen en toestaan dat de oppervlakte van aan- en uitbouwen ten behoeve van gehandicapten en mindervaliden wordt vergroot met niet meer dan 25 m²;

10. j. het bepaalde in het plan ten aanzien van de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw en toestaan dat de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen bij plat afgedekte hoofdgebouwen bestaande uit 1 bouwlaag ten hoogste gelijk is aan de hoogte van dat hoofdgebouw.

Op de voorbereiding van een besluit tot afwijking bij een omgevingsvergunning is de in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht genoemde procedure van toepassing.

Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging is de in de Wet ruimtelijke ordening genoemde procedure van toepassing.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of gebruiken, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden verleend wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.

2. b. Voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeerkencijfers zoals opgenomen in het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan bepaald of is voorzien in voldoende parkeergelegenheid en deze parkeergelegenheid in stand wordt gehouden.

3. c. Indien de beleidsregels ten aanzien van het gemeentelijke parkeerbeleid binnen de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

4. d. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en sub b en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie ter plaatse;
5. e. de regels zoals bedoeld in lid a tot en met d hebben geen betrekking op artikel 6.1 wat betreft het apect parkeren.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

3. c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4. d. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

“Regels van het bestemmingsplan De Dellen 41-43 te Surhuisterveen”.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 17 september 2020

Het voorliggende bestemmingsplan vormt de planologische regeling die de bouw van 17 nieuwe woningen mogelijk maakt op een aantal percelen tussen aan De Dellen. Naast de bouw van de woningen zal ook de sloot aan de achterzijde van het perceel, die deels niet op eigen terrein is gelegen, moeten worden verbreed. Ook zal er een gezamenlijke steeg worden gerealiseerd.

Met het voorliggende plan wordt een deel van de beheersverordening dorpen Achtkarspelen herzien. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Achtkarspelen op 16 juni 2016. De nieuw te bouwen woningen passen niet binnen de in het plangebied geldende regelingen. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is het voorliggende plan opgesteld. De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

_{Figuur 1. Situering plangebied (bron: Google Earth Pro)}

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Per 1 juli 2017 is de vereenvoudigde Ladder van toepassing. Daarin staat dat pas als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende ruimte biedt om aan de ruimtevraag van het plan te voldoen, er sprake kan zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is daarbij als volgt gedefinieerd: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Het plan omvat het realiseren van 17 woningen op een binnenstedelijke locatie. Bevolkings- en huishoudensprognoses laten zien dat tot 2025 sprake is van een toenemende woningbehoefte, als gevolg van gezinsverdunning die leidt tot huishoudensgroei. In het regionaal woningbehoefteonderzoek, dat in 2016/begin 2017 is uitgevoerd, wordt duidelijk dat Surhuisterveen één van de kernen is met een relatief sterk ontwikkelperspectief: het aantal woningen waaraan tot 2025 behoefte is varieert van 40 tot 95 volgens de prognose van de provincie Fryslân. Wanneer de Primos-prognose wordt gehanteerd, dan komt de woningbehoefte van Surhuisterveen tot 2025 uit op 100 tot 140 woningen.

Omdat het gaat om een woningbouwplan van 17 woningen, dient de Ladder voor duurzame verstedelijking toegepast te worden. Voorwaarde hierbij is dat de ontwikkeling past binnen de kwantitatieve regionale behoefte. De regionale behoefte bestaat uit de woningvraag minus het aantal woningen in 'harde plannen' (plannen die al bestemd/vergund zijn), binnen de regio waarin de vraag bediend wordt.

De harde plancapaciteit in Surhuisterveen bedraagt momenteel 88 woningen (zie tabel). Het gaat hierbij vooral om woningen in het koopsegment. Naast harde plancapaciteit bestaan in Surhuisterveen op diverse locaties initiatieven voor woningbouw, echter hiervoor zijn nog geen procedures opgestart.

In het woningbouwprogramma 2014-2020 is opgenomen aan welke plannen de woningbouwruimte wordt toegekend. Aangezien de gemeente vanaf circa 2025 te maken krijgt met huishoudensdaling, is de additionele woningvraag beperkt. Daarom nemen we een terughoudende houding aan ten aanzien van nieuwe woningbouwplannen die niet in het woningbouwprogramma staan.

Dit plan is voor 10 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma, door planuitval elders is er ruimte voor de gevraagde 17 woningen. Uit de tabel hierboven blijkt dat er voldoende vraag is naar dit plan. Omdat voor binnenstedelijk bouwen vooralsnog het regime 'plafondloos' bouwen geldt, kan daardoor toch positief gereageerd worden aan het plan. In aanvulling wordt verwezen naar de uitgevoerde woningmarktanalyse voor deze ontwikkeling.

Op basis van de nieuwe bevolkingsprognoses en de regionale woningmarktanalyse worden nieuwe regionale woningbouwafspraken met de provincie worden gemaakt. Aan de hand hiervan zal ook het gemeentelijk woningbouwprogramma geactualiseerd worden. Dit plan wordt hierin meegenomen.

Het plan speelt in op een kwalitatieve woonbehoefte
Het plan omvat het realiseren van 17 woningen in het koopsegment. Door de variatie aan woningaanbod en kaveloppervlakten worden verschillende doelgroepen bediend. De flexibele indeling en de afmetingen van het vloeroppervlak maken dat de woningen zorggeschikt uitgevoerd kunnen worden, naar gelang de wens van de kopers.

Dit plan kan bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt: een deel van de kopers zal naar verwachting een huur- of starterswoning achterlaten. Dit zijn segmenten waarop, met name in Surhuisterveen, druk merkbaar is. (zie woningmarktanalyse).

Ten slotte draagt dit plan bij aan een verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad: nieuw gerealiseerde woningen zijn zowel qua indeling, kwaliteit, als energetische prestatie niet vergelijkbaar met het bestaande aanbod.

Conclusie
Uitgaande van de bovenkant van de bandbreedte qua woningbehoefte kan geconcludeerd worden dat de woningbehoefte voldoende is om 17 woningen op deze locatie te realiseren. Het project voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

LEESWIJZER
In deze toelichting wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op de huidige en toekomstige situatie en de relatie met het vigerende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan de orde. Hoofdstuk 4 bevat een overzicht van de planologische randvoorwaarden. Hoofdstuk 5 betreft de juridische vormgeving van het plan en in hoofdstuk 6 komt de economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Het plangebied bestaat uit de erven van De Dellen 41 en 43, gelegen in het stedelijk gebied van Surhuisterveen in de gemeente Achtkarspelen. Op het adres De Dellen 41 staat een vervallen leegstaande woning. Op het adres De Dellen 43 zijn een geschakelde woning en schuur en twee vrijstaande bedrijfsloodsen aanwezig. De woning en schuur staan leeg en zijn enigszins in verval.

Op de locatie De Dellen 41-43 zal de bestaande bebouwing worden gesloopte, zodat er 17 nieuwbouw woningen kunnen worden gerealiseerd. De te bouwen woningen zullen bestaan uit tien twee-onder-een-kapwoningen, en twee woonblokken met respectievelijk drie en vier woningen.

_{Figuur 2. Weergave toekomstige situatie plangebied}

Er zullen 17 woningen worden gerealiseerd. Voor Surhuisterveen is dit aantal passend binnen de provinciale prognoses. Uit de aangeleverde onderbouwing blijkt dat er voldoende marktvraag en -ruimte aanwezig is voor het voorgestelde bouwprogramma, zie paragraaf 1.2.

Er zijn seniorgeschikte woningen voorzien langs De Dellen en de woningen op het binnenterrein zijn geschikt voor zowel doorstromers als starters.

Op 16 juni 2016 is de beheersverordening dorpen Achtkarspelen vastgesteld. Hieronder wordt ingegaan op de afwijkingen en benodigde aanvullende onderzoeken.

1. 1. Gewijzigde situatie

Het plan voor de locatie leidt tot de wijziging van de bestemming en de ligging van bouwvlakken. Voor de regels wordt aangesloten op de plansystematiek dorpen Achtkarspelen. Hierop wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan.

2. 2. Actualisering beleid

In de periode tussen de vaststelling van het geldende beheersverordening en het opstellen van voorliggend bestemmingsplan, is een aantal provinciale en gemeentelijke beleidsstukken geactualiseerd. De relevante beleidsstukken voor het voorliggende plan zijn opgenomen in hoofdstuk 3.

3. 3. Actualisering onderzoeksaspecten

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de wet- en regelgeving en wordt ingegaan op de gevolgen voor de geplande woningbouw.

_{Figuur 3. Uitsnede vigerend plan dorpen Achtkarspelen}

In december 2006 hebben Provinciale Staten het nieuwe Streekplan Fryslân 2007 vastgesteld. Een streekplan vormt de schakel tussen het abstracte rijksbeleid en het concrete gemeentelijke beleid. In het streekplan wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie aangegeven. Daarnaast is het streekplan toetsingskader voor gemeentelijk ruimtelijk beleid, zoals bij de provinciale beoordeling van bestemmingsplannen. Het streekplan is dus zowel sturend en ontwikkelingsgericht als toetsend.

Het uitgangspunt van de provincie voor het in het streekplan geformuleerde ontwikkelingsgerichte tweeledige beleid is 'een ondeelbaar Fryslân met ruimtelijke kwaliteit'. Een ondeelbaar Fryslân benadrukt dat de steden en het platteland elkaar nodig hebben en elkaar ondersteunen. Een Fryslân met ruimtelijke kwaliteit benadrukt het bovenlokale belang bij de instandhouding en verdere ontwikkeling van de landschappelijke kwaliteiten van Fryslân. Op deze manier wil de provincie een economisch sterk en tegelijkertijd mooi Fryslân creëren. Leefbare steden en een vitaal en aantrekkelijk platteland versterken elkaar wanneer ze elkaar aanvullen. Daarom wordt de keuze gemaakt om verstedelijking te concentreren in de stedelijke gebieden. Wat betreft het platteland moet de vitaliteit en leefbaarheid bewaard blijven, met werk en voorzieningen die passen bij de aard en schaal van het gebied.

In het streekplan valt Twijzelerheide onder de 'overige kernen'. In de hiërarchie van het streekplan zijn dit de kleinste dorpen, zonder volwaardig voorzieningenniveau. Bij de toekomstige ontwikkeling van de provincie ligt de nadruk op de steden en de regionale centra, zoals Dokkum, Buitenpost en Surhuisterveen. In dorpen als Twijzelerheide zijn ontwikkelingen toegestaan voor zover die passen bij de schaal en ruimtelijke karakteristiek van het dorp.

Voor de kleine kernen stelt de provincie Fryslân een terughoudend woningbouwbeleid voor. Woningbouw op het platteland is primair gericht op de plaatselijke woningbehoefte, dat wil zeggen op de reële woningvraag die voortkomt uit het gebied zelf. De verdeling van de beschikbare woningbouwruimte op het platteland is primair een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Wel legt de provincie een accent op locaties die goed met het openbaar vervoer ontsloten zijn.

Door het college van Gedeputeerde Staten is op 15 juni 2011 de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. In de verordening worden die onderwerpen uit het streekplan geregeld waarvan de juridische doorwerking en borging in ruimtelijke plannen van gemeenten noodzakelijk is. Het onderliggende beleid staat in het streekplan en enkele andere provinciale plannen. Dit betekent dat bij de interpretatie en toepassing van bepaalde artikelen in concrete situaties, soms teruggegrepen moet worden op dit provinciale beleid.

_{Figuur 4. Bestaand stedelijk gebied Surhuisterveen}

In de huidige woningbouwafspraken met de provincie wordt onderscheid gemaakt tussen woningbouw binnen en buiten het stedelijk gebied. Binnen de grenzen van het stedelijk gebied kan op basis van deze afspraken 'plafondloos' worden gebouwd. In figuur 5 is een kaartbeeld opgenomen van de kaarten die bij de Verordening Romte Fryslân horen. Hieruit blijkt dat het plangebied binnen het stedelijk gebied valt.

Verordening Romte Fryslân 2014
De herziening van de Verordening Romte Fryslân 2014 heeft geen consequenties voor het voorliggende plan.

Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen' vastgesteld. Deze visie blikt vooruit op de ontwikkelingen in de dorpskernen voor de komende 15 jaar. De leefbaarheid en het samen leven in de dorpen staan centraal in de Structuurvisie. Dit centrale thema is uitgewerkt in verschillende onderwerpen zoals wonen, werken en voorzieningen.

Achtkarspelen wil zich verder ontwikkelen als aantrekkelijke woongemeente. Er moeten voldoende woningbouwmogelijkheden komen om de voor de komende jaren voorspelde woningvraag op te vangen. De provincie heeft met de NOFA-regio afspraken gemaakt voor de periode 2008 t/m 2015 (inmiddels verlengd tot 2020). Vertrekpunt voor deze afspraken vormen de meest recente provinciale bevolkings- en woningbouwprognoses voor de regio Noordoost.

In de structuurvisie is een onderdeel opgenomen per dorp.

In december 2014 is de Woonvisie door de gemeenteraad vastgesteld. In deze visie is het woonbeleid voor de komende jaren neergelegd. Achtkarspelen spreekt hierin de ambitie uit om een aantrekkelijke gemeente zijn om in te wonen. Voor alle inwoners, ongeacht leeftijd of inkomen. In dit kader benutten en versterken we de aantrekkelijke woonomgeving die Achtkarspelen te bieden heeft en zetten in op levensloop- en zorggeschikte woningen. In zowel nieuwbouw als bestaande voorraad zodat ook het toenemend aantal (zorgbehoevende) ouderen een geschikte woning kan vinden. Ook duurzaamheid is een belangrijk thema.

Aan de Woonvisie is een Woningbouwprogramma gekoppeld waarin het beleid uit de Woonvisie wordt vertaald naar concrete projecten. Regie van de gemeente is hierin van belang om ervoor te zorgen dat vraag en aanbod op de woningmarkt op elkaar af te stemmen. Er is de komende jaren nog een beperkte behoefte aan extra woningen. In het woningbouwprogramma heeft de gemeente een keuze gemaakt voor welke projecten zij zich wil inzetten. Er wordt aangesloten bij de kansen die er liggen. Het woningbouwprogramma is op 5 maart 2015 door de gemeenteraad vastgesteld, het plan is opgenomen in het woningbouwprogramma. In het woningbouwprogramma 2014-2020 zijn voorlopig voor deze locatie 10 woningen gereserveerd. Bij de actualisering van de programmering worden de 17 woningen opgenomen.

Voor de woningen aan De Dellen gelden de bestaande criteria voor reguliere lintbebouwing (gebiedstype 4). Voor de woningen op het binnenterrein wordt de welstandsnota aangepast zodat er moet worden aangesloten bij de criteria die gelden voor reguliere seriematige bouw (gebiedstype 9). De aangepaste welstandsnota zal gereed zijn ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

_{Figuur 5. Fragment welstandskaart met markering plangebied}

De gemeente Achtkarspelen heeft op 22 januari 2015 het beleid ten aanzien van verkeer en vervoer opnieuw vastgesteld.

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Zodoende ontstaat er in de omgeving geen overlast door geparkeerde auto's. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is opgenomen in het Gemeentelijk Verkeer en VervoerpPan (GVVP). In de parkeerregeling die geldt voor het voorliggend bestemmingsplan, wordt verwezen naar het gemeentelijk verkeer- en vervoersplan (gebaseerd op de CROW publicatie 182) vastgesteld door de gemeenteraad op 22 januari 2015. Aan de hand van het gemeentelijk beleid kan worden bepaald wanneer sprake is van 'voldoende parkeergelegenheid'. De afweging is gekoppeld aan het verlenen van een omgevingsvergunning. Indien de beleidsregels ten aanzien van het gemeentelijke parkeerbeleid binnen de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met het gewijzigd beleid. Dit is expliciet in de regels ten behoeve van het parkeren bepaald. De normering uit het GVVP is in de regels vastgelegd zodat daaraan kan worden voldaan en deze op goede wijze wordt geborgd.

Het plan telt 17 woningen waarvan 10 twee-onder-één kappers en 7 rijwoningen. Op de tussenwoningen na hebben alle woningen een eigen oprit met parkeermogelijkheden. In de openbare ruimte zijn 14 parkeervakken gepland en volgens de rekennormen 18 op eigen terrein. Dit komt neer op 32 parkeervakken waarmee wordt voldaan aan de vereiste parkeernormen. Dit wordt geborgd in artikel 11.1 de regels.

Op grond van de Wet Milieubeheer zijn bedrijven en instellingen verplicht te voldoen aan de eisen van een AMvB, dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zo veel mogelijk voorkomen.

Uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wordt de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd, zowel voor bedrijven als maatschappelijke instellingen als scholen en sportvoorzieningen. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

Er dient te worden aangetoond dat het plan buiten de invloedssfeer van bedrijvigheid in de nabije omgeving valt. Tevens dient te worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor de nabijgelegen functies.

Onderzoek
Nabij het plangebied komen diverse lichte vormen van bedrijvigheid voor. Deze vallen in milieucategorie 1 of 2. Dergelijke bedrijven zijn in een gemengde omgeving goed bij elkaar in te passen. In de toekomstige situatie is dus sprake van een verantwoorde afstemming tussen woningen en bedrijven. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan wordt niet belemmerd door onaanvaardbare hinder van bedrijven.

Begin 1992 ondertekende Nederland het Verdrag van Valletta/Malta. Daarmee heeft de zorg voor het archeologische erfgoed een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde 'veroorzakerprincipe'. Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Ondertussen is dit vertaald in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) die op 1 september 2007 van kracht is geworden. Met name de Monumentenwet is door de Wamz aangepast en gaat concreet in op de bescherming van archeologische waarden in bestemmingsplannen.

De provincie Fryslân heeft de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra opgesteld. Op deze kaart staat voor het hele grondgebied van de provincie Fryslân de archeologische verwachtingswaarde met een bijbehorend advies weergegeven. De kaart voorziet in de verwachtingswaarde voor twee verschillende tijdsperioden: de steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen. In het navolgende zijn kaartuitsneden opgenomen voor beide tijdsperioden.

_{Figuur 6. Steentijd-bronstijd}

_{Figuur 7. IJzertijd-middeleeuwen}

Het plangebied ligt in een gebied waar onderzoek noodzakelijk is bij grote ingrepen. Er wordt van grote ingrepen gesproken als dit meer dan 2,5 hectare omvat. Daarnaast wordt aanbevolen om bij ingrepen van meer dan 5.000 m² karterend onderzoek te verrichten. Het planvoornemen betreft geen ingrepen groter dan 5.000 m².

Conclusie
Er is geen sprake van grote ingrepen of ingrepen groter dan 5.000 m² waarvoor nadere onderzoek wordt aanbevolen. Vanuit het oogpunt van archeologie is er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

Omdat op de percelen een woonbestemming mogelijk wordt gemaakt, moet er een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd om de geschiktheid voor de woonfunctie aan te kunnen tonen. Het bureau Eco Reest BV heeft in september 2019 een dergelijk onderzoek verricht op de planlocatie, om inzicht te verkrijgen in het voorkomen van aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem (Bijlage 7).

Aan de oostzijde is de locatie deels in gebruik geweest als bedrijfsterrein van een aannemer, een (gesaneerd) tankstation, boven- en ondergrondse opslag van olieproducten en een wasplaats. Ter plaatse is bij eerder bodemonderzoek bodemverontreiniging met olieproducten aangetoond (Bijlage 8). Daarnaast is ter plaatse (ter hoogte van de oostelijke terreingrens) een bodemsanering uitgevoerd. De betreffende terreindelen, alsmede de hier aangetoonde verontreiningingssituatie zijn buiten het onderzoeksgebied gelaten.

Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat dat in de bovengrond overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Aan de zuidwestzijde van de locatie is asbestverdacht materiaal op het maaiveld waargenomen, net als in het uitgegraven materiaal uit twee sleuven aan de westzijde van het terrein.

Uit dit onderzoek en het eerdere onderzoek blijkt dat er op het terrein sprake is van bodemverontreiniging. Voordat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden moeten eerst verschillende saneringen uitgevoerd worden. Voor een deel daarvan moet een saneringsplan worden opgesteld waarop de provincie Fryslân een vergunning dient te verlenen. Doordat er op dit moment geen duidelijkheid is omtrent de uitvoering van de sanering, wordt op het terrein een voorwaardelijke bepaling opgenomen dat een omgevingsvergunning voor de bouw en voor werkzaamheden pas verleend kan gaan worden nadat de saneringen van de bodem conform voorschriften van het bevoegd gezag zijn uitgevoerd.

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of een vooronderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Ecologische inventarisatie
Op 1 november 2016 heeft de ecologische inventarisatie plaatsgevonden. Uit deze inventarisatie kwam naar voren dat er een noodzaak bestaat voor het uitvoeren van aanvullend onderzoek om te bepalen of er verblijfplaatsen van gierzwaluw, huismus, steenmarter en/of vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn. Zie ook bijlage 1.

Uit het aanvullende onderzoek kwam naar voren dat er in het plangebied geen nestplaatsen van huismus of gierzwaluw zijn vastgesteld. Wel is in het plangebied een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond streng beschermd, ook als deze tijdelijk niet in gebruik zijn. Met de sloop van de loods op het terrein van De Dellen 43 gaat een zomerverblijfplaats (die mogelijk tevens fungeert als winterverblijfplaats) van gewone dwergvleermuis verloren (artikel 3.5 lid 4 van de Wnb). Bij het onzorgvuldig uitvoeren van de werkzaamheden kunnen tevens dieren worden verwond en/of gedood (artikel 3.5 lid 2 van de Wnb). Verbodsovertredingen kunnen niet op voorhand worden voorkomen. Daarom dient op basis van artikel 3.8 van de Wnb een ontheffing te worden aangevraagd voor uitvoering van de plannen. Zie ook bijlage 2. De ontheffing is verkregen op op 5 oktober 2018. De ontheffing Wnb is als bijlage 5 opgenomen.

Berekening stikstofdepositie
In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is de depositie van stikstof ten gevolge van de bouw en het gebruik van de 17 woningen berekend. De depositie van stikstof in Natura 2000-gebieden ten gevolge van de emissie van NO_x en NH₃ van deze ontwikkeling, alsmede van het verkeer van en naar de locatie is berekend met het programmapakket AERIUS.

De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat en een pdf-bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Dit pdf-bestand is als bijlage opgenomen (Bijlage 6).

Er treedt door stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig.

Conclusie
De benodigde ontheffing Wet natuurbescherming is verleend op 5 oktober 2018. Rekening moet worden gehouden met de gestelde voorschriften in de ontheffing. Vanuit het oogpunt van ecologie is er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (wegen, buisleidingen, waterwegen en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet en regelgeving. Voor het bestemmingsplan zijn de volgende besluiten relevant waaraan getoetst dient te worden:

1. 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
2. 2. Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS);
3. 3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risicobronnen kunnen worden opgesplitst in:

• inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden;
• transportroutes van gevaarlijke stoffen;
• buisleidingen.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg een zone heeft, waarbinnen onderzoek plaats moet vinden naar de geluidbelasting aan de gevels van nieuw te bouwen woningen en gebouwen ten behoeve van andere geluidgevoelige functies.

Een uitzondering geldt voor:

• wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km/uur.

Indien binnen een geluidzone nieuwe geluidgevoelige objecten, zoals woningen, worden gerealiseerd, moet door middel van akoestisch onderzoek worden vastgesteld of aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder wordt voldaan. Ditzelfde geldt voor spoorweglawaai, in de buurt van het plangebied zijn geen spoorwegen gelegen.

Wegverkeerslawaai
Het plangebied ligt binnen de 30 km-zone van de bebouwde kom van Surhuisterveen. Dat betekent dat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Gezien de te verwachten verkeersintensiteiten op de wegen waaraan de woningen worden gebouwd, is het aannemelijk dat kan worden voldaan aan het vereiste van een 'goede ruimtelijke ordening'. Het op basis van het Bouwbesluit vereiste binnenniveau van 33 dB moet haalbaar worden geacht.

Conclusie
Geluidhinder ten gevolge van wegverkeerslawaai en spoorweglawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Wat betreft het aspect luchtkwaliteit kan het beste verwezen worden naar de Wet milieubeheer. Daarnaast kan gebruik gemaakt worden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit bevat landelijke regionale en lokale maatregelen om te kunnen voldoen aan de normen zoals gesteld in de wet. Wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging is geen toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit nodig. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• projecten die leiden tot minder dan 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 ìg/m³ NO₂ of PM₁₀). Deze grens komt overeen met 1.401 auto's dan wel 109 vrachtwagens per weekdagetmaal.

Beide ontwikkelingen blijven ruimschoots onder bovengenoemde grens en is dan ook te beschouwen als nibm-project.

Conclusie
De uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan wordt niet belemmerd door verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: “het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten”.

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie
Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren is het noodzakelijk om bij de inrichting van gebieden rekening te houden klimaat effecten. Kansen moeten benut worden die de klimaatverandering met zich meebrengt en het bebouwd gebied beter bestand maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Het klimaat wijzigt en bij nieuwe ontwikkelingen is klimaat robuust bouwen een belangrijk aandachtspunt. Bij de inrichting van het plangebied kan hier op geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten waardoor hittestress afneemt. In het onderhavige geval wordt voorzien in de aanleg van opvangcapaciteit in het oppervlaktewater. Daarnaast worden de verharde oppervlakten gescheiden afgekoppeld. In het gebied wordt voorzien in groenstroken met boombeplanting. Daarnaast zal de initiatiefnemer de kopers attenderen op de voordelen van een groene inrichting.

Watertoets
Het plan is op 21 maart 2017 voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân. De normale watertoetsprocedure is van toepassing. Zie ook Bijlage 3. In Bijlage 4 is het volledige wateradvies van Wetterskip Fryslân opgenomen.

Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10%. Door de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met circa 223 m² . In onderstaande tabel is de bepaling van het verhard oppervlak opgenomen.

Ter compensatie dient tenminste 22 m² wateroppervlakte te worden gerealiseerd. Deze compensatie zal plaatsvinden door het graven van een zelfstandige watergang conform onderstaande tekening. De nieuwe watergang krijgt een lengte van circa 27 m. De bodem van de watergang wordt 0,50 m breed en het talud 2:3. Bij een waterpeil van -0,60 m NAP en 0,30 m waterdiepte is de waterlijn 1,40 m breed. Met ca. 38 m² nieuw oppervlaktewater voldoet het plan aan de compensatienorm.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om binnen de bestemming wateropvang te realiseren. De realisatie van de waterberging maakt onderdeel uit van de inrichtingsschetsen welke zijn opgenomen in de exploitatieovereenkomst. De realisatie is derhalve geborgd.

Conclusie
Uit de watertoets blijkt er geen wateraspecten zijn die de uitvoerbaarheid van het plan belemmeren.

De gronden in het plangebied zijn onder de beheerverordening nog bestemd als 'Bedrijf', 'Gemengd en 'Verkeer - Wegverkeer'. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bestemmingswijziging naar 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Verkeer - Wegverkeer' en 'Wonen' mogelijk.

In aansluiting op de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), op 1 juli 2008, en de RO-standaarden, op 1 juli 2013, is bij het opstellen van het bestemmingsplan de genoemde wet- en regelgeving toegepast. De RO-standaarden bestaan uit: de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke instrumenten 2012 (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012 (PRBP2012).

Op grond van artikel 3.1.3 en artikel 3.1.6 van het Bro bestaat een bestemmingsplan uit:

1. 1. bestemmingen die bij of krachtens de Wro kunnen worden voorgeschreven;
2. 2. regels die bij of krachtens de Wro kunnen worden voorgeschreven;
3. 3. een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven;
4. 4. wanneer nodig uitwerkings- en wijzigingsregels en afwijken bij een omgevingsvergunning.

Daarbij is een bestemmingsplan voorzien van een toelichting. Hierin is de gemaakte keuze van de bestemmingen uiteengezet en zijn de resultaten van de voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken opgenomen. Ook de resultaten van het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro zijn in de toelichting opgenomen alsook de manier waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken is in deze toelichting uiteengezet. Daarbij zijn in de toelichting ook de inzichten in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan opgenomen.

In het plan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, paden, parkeervoorzieningen, bermen en voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de bestemming begrepen, zonder dat dit uitdrukkelijk is vermeld.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) met het bijbehorende Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden. De invoering van de Wabo en het Bor heeft gevolgen voor het ruimtelijk omgevingsrecht zoals dat gold op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Met de inwerkingtreding van de Wabo is de Wro deels vervallen en opgegaan in de Wabo.

In de Wabo en het Bor is de omgevingsvergunning geïntroduceerd en geregeld.

Middels een algemene afwijkingsbevoegdheid wordt ten behoeve van mindervaliden en zorgbehoeftigen extra mogelijkheden voor de bouw van aan- en uitbouwen/woningaanpassing geboden. Zo kan men langer in de woning blijven wonen. Wel dient de behoefte aan extra woonruimte voldoende aannemelijk te worden gemaakt. Voorwaarde is verder dat men op grond van een wettelijke regeling (nu Wmo) in aanmerking komt voor een financiële bijdrage. Ook kan worden gedacht aan een verklaring van een arts van de GGD.

In de Wro en het Bro zijn regelingen opgenomen voor de bestemmingsplanprocedure. In deze procedure zijn de volgende fases onderscheiden.

Voorbereidingsprocedure
Voor het opstellen van een voorontwerpbestemmingsplan wordt door de gemeente een onderzoek uitgevoerd naar de bestaande situatie, de ruimtelijke ontwikkelingen en naar mogelijke en wenselijke ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt het voorontwerpbestemmingsplan voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro beschikbaar aan de betreffende besturen en diensten. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt de reactie van de gemeente op de op- en aanmerkingen uit overleg- en inspraakreacties opgenomen.

Vaststellingsprocedure
Na een aankondiging in de Staatcourant, één of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen en op de gemeentelijke internetpagina, wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Hierna stelt de gemeenteraad binnen twaalf weken na de periode van terinzagelegging het bestemmingsplan vast. Wanneer noodzakelijk kan de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vaststellen.

Beroepsprocedure
Het vaststellingsbesluit waarin het bestemmingsplan is vastgesteld wordt door de gemeenteraad bekend gemaakt. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Wanneer door de Inspectie leefomgeving en transport (voormalige VROM-inspectie) of Gedeputeerde Staten een zienswijze is ingediend die niet volledig is overgenomen of wanneer het bestemmingsplan door de gemeenteraad gewijzigd is vastgesteld, moet het vaststellingsbesluit zes weken na het besluit bekend worden gemaakt en moet het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Binnen zes weken na het bekendmaken van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en de mogelijke zienswijze van de Inspectie leefomgeving en transport of Gedeputeerde Staten volledig is overgenomen wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad binnen twee weken na het besluit bekend gemaakt. Ook het vastgestelde bestemmingsplan wordt binnen deze periode ter inzage gelegd.

Het voorliggende bestemmingsplan kent vier bestemmingen: 'Tuin', 'Verkeer', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Voor de regels wat betreft deze bestemmingen is aansluiting gezocht bij de plansystematiek dorpen Achtkarspelen.

WONEN
De voor 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en inclusief de bijbehorende aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. Voor de maatvoering van de gebouwen en bouwwerken is aangesloten bij de regels zoals die in de plansystematiek dorpen Achtkarspelen gelden met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 11 meter en ter plaatse van de aanduiding maximum goot- en bouwhoogte is dit respectievelijk 3 en 9,5 meter. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is per bouwvlak aangegeven hoeveel woningen er maximaal zijn toegestaan. Er mogen zowel twee-onder-een-kapwoningen als rijenwoningen gebouwd worden.

TUIN
De bestemming 'Tuin' heeft betrekking op de ruimte voor de woning. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan, met uitzondering van erkers en omgevingsvergunningvrije bouwwerken.

VERKEER - WEGVERKEER
Voor gronden die zijn bestemd als 'Verkeer - Wegverkeer' wordt gestreefd naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer, met dien verstande dat het aantal rijstroken van wegen, straten en paden niet meer dan 2 mag bedragen. Ook kunnen hier parkeervoorzieningen worden gerealiseerd.

VERKEER - VERBLIJFSGEBIED
De wegen zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Ook kunnen hier parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen worden gerealiseerd.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een initiatief van een private partij. Omdat het voorliggende bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt, dient een exploitatieplan te worden opgesteld. Dit tenzij de te verhalen kosten anderszins verzekerd zijn.

In het voorliggende geval zullen de kosten van de onderzoeken van het bestemmingsplan en de uitvoering van het plan door de initiatiefnemer worden gedragen, hetgeen is vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Door de herziening van het voor de betreffende gronden geldende bestemmingsplan is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied, bij de gemeente op grond van artikel 6.1 van de Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend.

Door de gemeente is al eerder met betrekking tot de gronden die in eigendom zijn van de initiatiefnemer een besluit genomen met betrekking tot tegemoetkoming in planschade. Dit besluit betrof een vergoeding van planschadekosten in natura, hetgeen inhield dat de gemeente heeft toegezegd medewerking te verlenen aan dit bouwplan. Onderdeel van dit besluit is, dat eventuele planschade die uit het bouwplan voortkomen, voor rekening zijn van de gemeente.

Op basis van bovenstaande mag het voorliggende bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn anderszins verzekerd omdat een exploitatieovereenkomst is getekend en de eventuele planschade door de gemeente betaald wordt. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent dat de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

Inspraak en (voor)overleg
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft tot en met 14 november 2018 ter inzage gelegen. Van de gelegenheid om inspraak in te dienen is gebruik gemaakt. Gelijktijdig is het vooroverleg gestart, dit heeft geleid tot een aantal opmerkingen. De inspraak- en overlegreactie zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

In het inspraakverslag zijn alle reacties gebundeld en van antwoord voorzien (Bijlage 9).

Tervisielegging ontwerp
Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. De op het planvoornemen verkregen reacties worden beantwoord in het kader van de vaststelling van het plan.