In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Nes - Ballumerweg 30 met identificatienummer NL.IMRO.0060.20220109-ON01 van de gemeente Ameland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de totale (bruto) vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten c.q. een (dienstverlenend of detailhandels-) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

de eerste bouwlaag van een gebouw;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet respectievelijk Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
   1. 1. bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   1. 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

maaltijdverzorging, maaltijdvoorziening en/of levering van maaltijden voor bedrijven, niet bedoeld voor consumptie ter plaatse.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, museale en kunstzinnige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden, dan wel met ten hoogste één wand;

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   1. a. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   1. a. de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische-massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

personeel dat voor een bepaalde periode in dienst is, met name in de recreatieve sector of horeca, om pieken op te vangen in het hoogseizoen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
   2. 2. kantoorfuncties;
   3. 3. maatschappelijke voorzieningen;
   4. 4. catering:;
2. b. het wonen, waaronder wordt begrepen de huisvesting van tijdelijk personeel, op de eerste verdieping of hoger, waarbij ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – wonen op de begane grond’ geldt dat tevens het wonen op de begane grond is toegestaan.

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. straten en paden;
6. f. parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

7. g. speelvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. sloten, bermen en beplanting;
10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van wonen op de begane grond, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen op de begane grond';
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige horeca, anders dan bedoeld voor catering:;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige detailhandel;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken voor recreatieve bewoning;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
   1. 1. meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
   2. 2. meer bedraagt dan 50 m².

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. beplanting en bebossing;
3. c. in- en uitritten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen en speelterreinen;

met daaraan ondergeschikt:

6. f. sloten en bermen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. waterlopen en waterpartijen;

met de daarbijbehorende:

9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

1. a. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. een goede milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid; en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de regels, uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, alsmede erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot en afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar-, of vliegtuigen;
3. c. het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
5. e. het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in de bestemmingsregels in die zin dat horeca wordt toegestaan, voorzover ondergeschikt aan en ten dienste van de hoofdfunctie;
2. b. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
3. c. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 25,00 m;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
7. g. de bestemmingsregels in die zin dat overkappingen worden gebouwd;
8. h. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits:

de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

De omgevingsvergunning mag alleen worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
3. c. de woonsituatie;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de verkeersveiligheid;
6. f. de sociale veiligheid; en
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. De omgevingsvergunning voor het bouwwerk wordt beoordeeld aan de hand van de parkeernormen in de CROW-uitgave 2018 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (publicatie 381), met dien verstande dat indien voornoemde uitgave gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplan Nes - Ballumerweg 30

van de gemeente Ameland.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op het bedrijfsperceel aan de Ballumerweg 30 te Nes in de gemeente Ameland. Kadastraal staat het perceel bekend als Nes Ameland, sectie A, perceelnummer 5085 (hierna: plangebied). Het plangebied betreft een voormalig terrein van Rijkswaterstaat en bestaat uit de voormalige bedrijfsbebouwing met bijbehorend erf. Het voornemen is om het terrein te herontwikkelen naar een multifunctioneel erf met ruimte voor werken, wonen en maatschappelijke functies.

Het voornemen bestaat grofweg uit twee ontwikkelingen. Ten eerste zijn in het bestaande bedrijfsgebouw op basis van een reeds verleende tijdelijke vergunning meerdere functies toegestaan. De functies bestaan uit een fysiotherapiepraktijk, een cateringbedrijf en slaapvertrekken op de verdieping ten behoeve van de huisvesting van tijdelijk personeel. Met voorliggend bestemmingsplan worden deze functies definitief planologisch geborgd. Naast de functies die reeds met een tijdelijke vergunning zijn toegestaan, bestaat de ontwikkeling uit de realisatie van een woon/werkcomplex van twee bouwlagen ten westen van het bestaande bedrijfspand. De begane grond van dit complex zal in gebruik kunnen worden genomen voor maatschappelijke en dienstverlenende functies en/of wonen. De verdieping zal uitsluitend in gebruik worden genomen ten behoeve van wonen. Ten slotte wordt de ten zuiden gelegen groenstrook verbreed ten behoeve van het landschappelijk inpassen van het geheel.

Op basis van het geldende bestemmingsplan “Nes” is het voornemen niet toegestaan, aangezien de gronden zijn voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Wonen op deze gronden is alleen toegestaan in de vorm van een bedrijfswoning, waar in voorliggend geval geen sprake van is. Tevens zijn de beoogde functies van een fysiotherapiepraktijk, catering en slapen op de verdieping niet toegestaan binnen de bedrijfsbestemming. Voorliggende bestemmingsplanherziening voorziet in de juridisch-planologische borging van de gewenste ontwikkelingen, waarbij tevens wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met 'een goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied ligt aan de Ballumerweg 30 te Nes op het eiland Ameland. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied binnen Ameland en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is hierin aangeduid met respectievelijk de rode ster en rode contour.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied binnen Ameland en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK, bewerkt)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Nes” van de gemeente Ameland. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Ameland op 24 november 2014. Het plangebied is op basis van dit bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Een deel van het plangebied is voorzien van een bouwvlak waarbinnen tot een maximum bouwhoogte van 8 meter mag worden gebouwd. Tevens is er een bouwaanduiding van toepassing waarbinnen een antennemast van maximaal 8 meter mag worden gerealiseerd.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding het bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierin weergegeven met de blauwe contour.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “Nes” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

'Bedrijf'

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor gebouwen ten behoeve van bedrijven die zijn genoemd in de bij het bestemmingsplan behorende bijlage 1 onder de categorie 1 en 2, met daarbijbehorende tuinen, erven en terrein, parkeervoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken voor wonen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

'Groen'

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, beplanting en bebossing, paden, speelvoorzieningen en speelterreinen. In de bouwregels is bepaald dat op of in deze gronden geen gebouwen mogen worden gebouwd.

Het voornemen is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat de geldende bouw- en gebruiksregels niet toereikend zijn om de gewenste functies wonen, kantoren, een fysiotherapiepraktrijk en een cateraar te realiseren. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is daarom een herziening van het bestemmingsplan benodigd.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels (met bijbehorende bijlagen) en deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 5 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Tenslotte komen in hoofdstuk 6 de resultaten van de procedure aan de orde.

Zoals reeds in de aanleiding is benoemd, ligt het plangebied aan de Ballumerweg 30 te Nes, op het eiland Ameland in de gelijknamige gemeente. In afbeelding 2.1 en 2.2 is middels een luchtfoto en enkele straatbeeldfoto de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Hierna wordt nader ingegaan op de ruimtelijk functionele structuur van het plangebied en de directe omgeving.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto en impressie huidige situatie (Bron: Google Maps)

Afbeelding 2.2: Huidige situatie (Bron: Het Voorblad, Bureau voor Architectuur & Innovatie)

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een bedrijfswoning en een tweetal bedrijfsgebouwen. Het meest oostelijk gelegen bedrijfsgebouw heeft een omvang van circa 450 m². Het linkerdeel van dit gebouw is reeds verhuurd aan een cateringbedrijf. Boven de cateraar bevinden zich slaapvertrekken voor het personeel. Het rechterdeel is na een periode van leegstand momenteel in gebruik ten behoeve van een fysiotherapiepraktijk die, net als de genoemde slaapvertrekken, mogelijk is gemaakt op basis van een in begin 2022 verleende tijdelijke vergunning voor een periode van maximaal 2 jaar. Ten westen van dit bedrijfspand bevinden zich twee schuurtjes met een omvang van circa 60 en 45 m². Het overige deel van het terrein is onbebouwd en in gebruik als parkeerterrein en groenvoorzieningen. Het terrein wordt ontsloten middels één in- en uitrit op de Ballumerweg.

Het plangebiedligt aan de westrand van de kern van Nes, nagenoeg op de grens tussen Nes en het buitengebied van Ameland. De Ballumerweg verbindt hierin de kernen Ballum en Nes, via de Verbindingsweg. Het plangebied is daarmee vrijwel het eerste gebied wat te zien is voor het doorgaande verkeer afkomstig uit Ballum. De directe omgeving betreft een gebied waar sprake is van een menging van functies, door de aanwezigheid van (agrarische) bedrijvigheid, maatschappelijke en recreatieve functies en woningen. In afbeelding 2.3 is de ligging van het plangebied ten opzichte van Ballum en Nes weergegeven. Het plangebied is hierin aangeduid met de gele ster.

Afbeelding 2.3: Ligging plangebied ten opzichte van Ballum en Nes (Bron: PDOK, bewerkt)

Concreet bestaat het voornemen uit twee ontwikkelingen. Ten eerste wordt in het westelijke deel van het plangebied een woon-werkgebouw van twee bouwlagen opgericht. De begane grond wordt geschikt gemaakt voor de realisatie van werkfuncties, waaronder dienstverlenende instellingen en kantoorfuncties, maatschappelijke functies zoals een buurthuis en voor wonen. De verdieping zal uitsluitend in gebruik worden genomen ten behoeve van het wonen. Op de begane grond wordt voorzien in de werk- en maatschappelijke functies, waaronder wordt begrepen dienstverlenende instellingen en kantoren. Tevens is het mogelijk om op de begane grond extra woonruimten te realiseren.

Voor de invulling van het pand zijn twee opties mogelijk, namelijk:

• 300 m² aan werk- en maatschappelijke functies op de begane grond en 9 woonruimten op de verdieping;
• 18 woonruimten verdeeld over de begane grond en de verdieping.

In afbeelding 2.4 is de beoogde inrichting van de woon-werkvoorziening schematisch weergegeven.

Afbeelding 2.4 Schematische inrichting woon-werkvoorziening (Bron: City Developer-S)

De tweede ontwikkeling ziet toe in het planologisch borgen van de functies die in het bestaande bedrijfspand reeds met een tijdelijke omgevingsvergunning zijn gerealiseerd. Concreet bestaan deze functies uit een fysiotherapiepraktijk met vier behandelkamers en een cateringbedrijf, waarbij het personeel op de verdiepingen kan overnachten. Met de beoogde ontwikkelingen wordt het plangebied getransformeerd tot een gemengd gebied. Het plangebied wordt ten slotte landschappelijk ingepast door de groenstrook ten zuiden van de beoogde functies te verlengen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie behorende bij voorliggende ontwikkeling wordt aangesloten bij de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren (publicatie 381, december 2018). De bijbehorende verkeersgeneratie wordt tevens aan de hand van deze publicatie berekend.

De kencijfers van het CROW zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Vanuit verkeerskundig oogpunt worden er geen belemmeringen verwachten tegen de voorliggende ontwikkeling. Daarbij wordt opgemerkt dat de ontwikkeling plaatsvindt aan de rand van de kern van Nes in de gemeente Ameland, waar het beleid op het gebied van infrastructuur sterk is gericht op duurzame mobiliteit en het autoluw maken van de kernen. Hier wordt in paragraaf 3.3 verder op ingegaan. Naar verwachting zal de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie daarom een stuk lager uitvallen dan op basis van de cijfers van het CROW wordt verwacht.

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is er geen sprake van een ontwikkeling die in strijd is met de uitgangspunten uit de NOVI. Tevens is de ontwikkeling in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele en de Verordening Romte Fryslân 2014.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het relevante beleid van de gemeente Ameland.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreffen de thema's verkeer en parkeren, geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, bezonning, het besluit milieueffectrapportage en de waterhuishouding.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van geluidgevoelige objecten, namelijk woonruimten. De fysiotherapiepraktijk, cateraar en maatschappelijke functies worden hierin niet aangemerkt als geluidgevoelige objecten en behoeven daarom geen verdere toetsing aan de Wgh.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering in het kader van voorliggende ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van een woon-werkvoorziening, alsmede de realisatie van een fysiotherapiepraktijk in een bestaand bedrijfspand. Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen dient doorgaans te worden aangetoond of de bodemkwaliteit ter plaatse voldoende is om gebruikt te kunnen worden voor reguliere bewoning. In 2019 is reeds een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied, waarvan de volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Uit het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er lichte verontreinigingen zijn aangetroffen maar dat deze geen aanleiding geven voor het uitvoeren van een nader onderzoek met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

In paragraaf 4.3.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggende ontwikkeling zeker 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Daarnaast is er geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de Risicokaart opgenomen. Het plangebied is hierin weergegeven met de blauwe ster.

Afbeelding 4.3: Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

De meest nabijgelegen risicobron betreft een buisleiding van de Gasunie, die op crica 880 meter ten oosten van het plangebied ligt. De 1% en 100% letaliteitsgrenzen die hierbij horen bedragen respectievelijk 100 en 50 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten.

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de wet- en regelgeving aangaande externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' wordt een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

In dit geval ligt het plangebied aan de rand van de bebouwde kom van Nes. Hier komen verschillende functies voor, waaronder (agrarische) bedrijvigheid, maatschappelijke functies en woningen. Er is daarom sprake van een gemengd gebied. In onderstaande tabel zijn de bijbehorende richtafstanden opgenomen.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect 'milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming is vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Ten behoeve van de realisatie van de woonruimten dient een voormalige schuur te worden gesloopt. Om negatieve effecten op beschermde soorten te kunnen uitsluiten, is door Natuurbank Overijssel een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 3 bij dit bestemmingsplan. Hierna wordt nader ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies van dit onderzoek.

Quickscan Natuurwaardenonderzoek

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten en tot weinig geschikt functioneel leefgebied voor beschermde dieren. Mogelijk nestelen er jaarlijks mezen in de nestkast in de te slopen bebouwing. De inrichting en het gevoerde beheer, maken het plangebied ongeschikt als foerageergebied voor beschermde dieren en geschikte plekken om een vaste rust- of voortplantingsplaats te bezetten ontbreken.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien de beplanting verwijderd wordt tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten wordt geen beschermde grondgebonden zoogdier, amfibie, vleermuis of ander beschermd door gedood en wordt geen vaste (winter)rust- of voortplantingsplaats van een beschermd dier negatief beïnvloed.

Er wordt geconcludeerd dat de voorliggende ontwikkeling geen significant negatieve effecten met zich meebrengt op beschermde gebieden en soorten. Het aspect 'ecologie' vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Het plangebied ligt in voorliggend geval op circa 108 meter afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Duinen Ameland". Uit paragraaf 4.6.2.1 en uit de stikstofdepositieberekening in is gebleken dat de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een toename, maar juist van een afname van de stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Een nader onderzoek in de vorm van een passende beoordeling is niet noodzakelijk.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.

In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de "aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is mogelijk een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk.

Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

De in het voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van de functiewijzing van een bestaand bedrijfsgebouw en de realisatie van één woon-werkvoorziening. Het gaat om een (zeer) kleinschalige ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van een functie die leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen of een beperking voor andere functies in de directe omgeving. Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Tevens is uit dit hoofdstuk gebleken dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen heeft, die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

In het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) wordt er gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over de ontwikkeling door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de 'normale procedure' van toepassing is. Dit aangezien de ontwikkeling een hoofdwater raakt. De volledige uitkomst van de watertoets is in Bijlage 4 bij dit bestemmingsplan opgenomen.

De hoofdwateren hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone van 5 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunningplichtige activiteit.

Op basis van de uitkomst van de watertoets is contact opgenomen met het Wetterskip over het proces en de maatregelen. Voor de verdere procedurele afhandeling van het ruimtelijk plan, is het van belang om het waterschap te blijven informeren en te betrekken en hierin rekening te houden met deze uitgangspunten.

Aangezien de woonruimten worden gerealiseerd op een reeds verhard terrein en tevens binnen een bestaand bouwvlak, wordt niet verwacht dat het aspect 'water' een belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten (Artikel 2)
  Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden van bepaalde bouwregels kan worden afgeweken;
• Specifieke gebruiksregels: (indien opgenomen) welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval toegestaan dan wel strijdig zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden van bepaalde gebruiksregels kan worden afgeweken.

In paragraaf 5.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 5): Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene bouwregels (Artikel 6): Dit artikel bevat regels over de activiteit bouwen die aanvullend gelden op één of meerdere bestemmingen.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 7): Dit artikel is opgenomen om aan te geven welk gebruik van de gronden als strijdig gebruik wordt begrepen;
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8): In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Overige regels (Artikel 9): In dit artikel zijn de overige regels opgenomen. Hierin zijn de regels ten aanzien van parkeren opgenomen.

De algemene regels zijn conform het bestemmingsplan "Nes" overgenomen in dit bestemmingsplan.

Het overgangsrecht geldt voor bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming komt met de gegeven bestemming.

In beginsel mogen de bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Meestal is dat een eenmalige handeling aan het bouwwerk. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Gemengd'

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de bestaande en beoogde bebouwing en het bijbehorende parkeerterrein. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, kantoorfuncties, maatschappelijke voorzieningen en een catering. Tevens zijn de gronden bestemd voor wonen, waaronder onder andere wordt begrepen de huisvesting van tijdelijk personeel, op de eerste verdieping of hoger, waarbij ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – wonen op de begane grond’ geldt dat tevens het wonen op de begane grond is toegestaan.

Op de verbeelding zijn twee bouwvlakken opgenomen. In de bouwregels is bepaald dat een gebouw binnen een bouwvlak dient te worden gebouwd, waarbij geldt dat het bebouwd oppervlak van een bouwvlak maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven percentage mag bedragen en de bouwhoogte ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte mag bedragen. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

'Groen'

De bestaande en uit te breiden groenstrook zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, beplanting en bebossing, in- en uitritten en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en speelterreinen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten worden verhaald op de initiatiefnemer middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is opgenomen in de planschadeovereenkomst die is afgesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Fryslân. De provincie heeft aangegeven dat het plan dieper in dient te gaan op de relatie van de ontwikkeling met de regionale woondeal. Hierop is paragraaf 3.2.2 van dit bestemmingsplan aangepast.

In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan naar het waterschap verstuurd. Het Wetterskip is middels de digitale watertoets geïnformeerd over de plannen. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt op reeds verharde gronden, worden er geen belemmeringen verwacht voor wat betreft de waterhuishouding. In paragraaf 4.9 is hier reeds uitgebreid op ingegaan.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Wanneer gedurende deze periode zienswijzen worden ingediend, wordt hiervan in deze paragraaf of in een aparte bijlage verslag gedaan.