In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Buren - Tiemen Boelensweg vier woningen met identificatienummer NL.IMRO.0060.20221146-ON01 van de gemeente Ameland;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het geheel van bij elkaar behorende vertrekken als afzonderlijke gemeubileerde woongelegenheid in een groter gebouw dat naar de aard en inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning in aaneengesloten periodes als een week, midweek of weekend, daaronder mede begrepen de huisvesting van seizoenspersoneel;

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden, overeenkomstig de onderzoeksmethoden zoals geadviseerd in FAMKE) verricht door een daartoe bevoegde instantie conform de kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

een terrein waarin zich voorwerpen of bewoningssporen van vroegere samenlevingen bevinden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de totale (bruto) vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten c.q. een (dienstverlenend of detailhandels-) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet respectievelijk Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
   1. 1. bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   1. 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw zonder directe verbinding met het hoofdgebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor het uitoefenen van bijvoorbeeld een winkelbedrijf, horeca en/of ondersteunende functies inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke, ten dienste van de betreffende winkels, horeca en administratieruimten;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de open lucht of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals, en dergelijke;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit Geluidhinder;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het adres/de plaats die fungeert als het centrum van de sociale en maatschappelijke activiteiten van betrokkene, waarbij betrokkene moet zijn ingeschreven in de Gemeente Basisadministratie Persoonsgegevens op dat adres en/of betrokkene het adres heeft opgegeven bij de Belastingdienst als hoofdadres en/of uit de feitelijke omstandigheden blijkt dat het adres als hoofdverblijf moet worden aangemerkt;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies worden verstrekt in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

bewoning van een woning door: één persoon of meerdere personen in de vorm van een samenlevingsverband, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voeren of willen voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een dak dat voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt;

een activiteit, die enkel of in hoofdzaak is gericht op het tegen vergoeding verstrekken van logies en waarbij de logieseenheden zijn ingericht als nachtverblijf, ten behoeve van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, museale en kunstzinnige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden, dan wel met ten hoogste één wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. indien op het land wordt gebouwd:
   1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
   2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
      • de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2. b. indien in, op of over het water wordt gebouwd:
   1. 1. min 0,52 NAP;

bewoning als hoofdverblijf binnen de vaste woonplaats;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht.

Onder een prostitutiebedrijf wordt in ieder geval verstaan: een erotische-massagesalon, een sekstheater, een bordeel of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie worden bereid en/of verstrekt;

personeel dat voor een bepaalde periode in dienst is, met name in de recreatieve sector of horeca, om pieken op te vangen in het hoogseizoen;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bedrijf dat is gericht op de vervaardiging of assemblage van vuurwerk of de (detail)handel in vuurwerk, niet bedoeld periodieke verkoop in consumentenvuurwerk, c.q. de opslag van vuurwerk en/of de daarvoor benodigde stoffen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat met één of meer gemeenschappelijke toegangen en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. woonstraten en paden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. waterlopen en waterpartijen;

met de daarbijbehorende:

6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erf- en terreinafscheidingen.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

1. a. een goede woonsituatie;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid; en
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:
   1. 1. een aan-huis-verbonden beroep;
2. b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. wegen, woonstraten en paden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water;

met de daarbijbehorende:

8. h. tuinen, erven en terreinen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

1. a. een goede woonsituatie;
2. b. een goede milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid; en
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente bewoning;
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor recreatieve bewoning;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor detailhandel;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een aan-huis-verbonden beroep, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
   1. 1. meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
   2. 2. meer bedraagt dan 50 m²;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken voor bedrijvigheid, anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van de regels, uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, alsmede erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor de huisvesting van tijdelijk personeel;
2. b. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot en afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar-, of vliegtuigen;
4. d. het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
6. f. het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot ten hoogste 25,00 m;
5. e. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits:

• de bouwgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden.

De omgevingsvergunning mag alleen worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid; en
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. De omgevingsvergunning voor het bouwwerk wordt beoordeeld aan de hand van de parkeernormen in de CROW-uitgave 2018 'Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (publicatie 381), met dien verstande dat indien voornoemde uitgave gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Buren - Tiemen Boelensweg vier woningen

van de gemeente Ameland.

Behorend bij besluit van ....

Aan de Tiemen Boelensweg in Buren is het voornemen om vier vrijstaande woningen te realiseren. De gemeente Ameland heeft een positieve houding tegenover de realisatie van woningen op deze locatie. De gronden worden op dit moment gebruikt als sport- en speelveld en parkeerterrein voor het nabijgelegen recreatiebedrijf aan de Willibrordusstraat. In de voorgenomen situatie worden vier woonkavels gerealiseerd.

Deze woningbouwontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Buren. De planlocatie heeft op dit moment de bestemming 'Recreatie- Groepsverblijf'. Binnen deze bestemming zijn geen woningen toegestaan en het plangebied bevat daarnaast geen bouwmogelijkheden om gebouwen op te richten. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch mogelijk te kunnen maken is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, waarin het voornemen toegelicht en geregeld wordt. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

In figuur 1.1 is te zien dat het plangebied is gelegen in het zuidoosten van de dorpskern Buren op Ameland. Het plangebied is kadastraal bekend als Nes, sectie F, nummers 803, 806, 916, 917 en 918. De percelen worden aan de westkant ontsloten door de Tiemen Boelensweg en aan de zuidkant via de Reeweg. De oostzijde van de locatie sluit aan op het agrarische gebied.

Figuur 1.1: Ligging Plangebied in Buren (Bron: Rho Basis Viewer)

Het plangebied ligt aan de rand van het dorp Buren. Hierdoor wordt het plangebied aan de oost en zuidkant voornamelijk begrensd door agrarische percelen. Ten noorden van het plangebied zijn woon- en recreatieve functies te vinden. Ook richting het westen zijn er woningen en recreatieve functies. Daarnaast is er een bedrijfsbestemming. Ondanks de verscheidenheid aan functies is er sprake van een rustige en open omgeving. In figuur 1.2 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2 Luchtfoto plangebied (Bron: Rho Basis Viewer)

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Buren, dat op 29 juni 2015 is vastgesteld. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Recreatie - Groepsverblijf'. De gronden hebben geen aanvullende aanduidingen of dubbelbestemmingen.

De gronden binnen de bestemming 'Recreatie - Groepsverblijf' zijn primair bestemd voor gebouwen ten behoeve van groepsaccomodaties, bedrijfswoningen en agrarisch medegebruik voorzover aangeduid. Binnen deze bestemming zijn daarbijbehorende functies zoals straten, tuinen, groen- en parkeervoorzieningen toegestaan. Een gebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd. Reguliere grondgebonden woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Een uitsnede van het geldende bestemmingsplan Buren is weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 1.3 Uitsnede geldende bestemmingsplan Buren (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Deze toelichting is onderdeel van het bestemmingsplan voor de woningbouwontwikkeling aan de Tiemen Boelensweg in Buren. De opbouw van deze toelichting is als volgt:

• na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de huidige situatie en de gewenste situatie beschreven;
• in hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau behandeld;
• een toetsing van het plan aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten is in hoofdstuk 4 opgenomen;
• hoofdstuk 5 behandelt de juridische regelingen
• tot slot bevat hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan

Het plangebied ligt in het dorp Buren, langs de Tiemen Boelensweg en de Reeweg. De gronden liggen buiten het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Verordening Romte (2014) van de provincie Fryslân. Ook ligt een deel van de percelen binnen de ecologische hoofdstructuur aangewezen door de provincie.

Op dit moment zijn de percelen onbebouwd en in gebruik als parkeerplaats en sport- en speelvoorziening voor de naastgelegen recreatie appartementen. De behoefte van de recreant is de afgelopen jaren veranderd. Er is meer behoefte aan kwalitatieve en luxe verblijven. Het terrein wordt steeds minder gebruikt als sport- en speelvoorziening.

Aan de voorzijde van de percelen staan enkele dennenbomen, coniferen en een coniferenhaag. Ook staat er op het perceel een klein schuurtje.

Rondom het plangebied zijn recreatieactiviteiten te vinden in de vorm van groepsverblijven en recreatie appartementen. De kern van Buren ligt ten noordwesten van het plangebied. De rest van de omgeving bestaat uit reguliere woningen en agrarische percelen. De woningen bestaan voornamelijk uit één bouwlaag met kap. Door de ligging van het plangebied aan de rand van het dorp is er veel openheid en ruimte. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie (Bron: Rho Basis Viewer)

Het initiatief bestaat uit de realisatie van vier vrijstaande woningen. Het plangebied wordt om die reden opgesplitst in vier woonkavels met elk een bouwvlak. Er zijn op dit moment nog geen uitgewerkte tekeningen van de vrijstaande woningen. Er zal worden aangesloten op de omringende woonpercelen. Dit houdt in dat de woningen zullen bestaan uit één bouwlaag met een kap. De goothoogte van een woning zal maximaal 3,5 meter hoog zijn en de bouwhoogte maximaal 8,5 meter. De woningen krijgen een oppervlakte van maximaal 150 m². Het plangebied wordt als afronding van het dorp Buren beschouwd. Figuur 2.2 toont de voorgenomen indeling van het plangebied.

Figuur 2.2 Indeling plangebied (Bron: Gemeente Ameland)

De woningen worden met de voorgevel richting de Tiemen Boelensweg georiënteerd. Als afronding van het dorp is gekozen om een deel van de gronden aan de oostzijde te bestemmen als 'Tuin'. Door hier een tuin bestemming op te leggen, worden de bouwmogelijkheden op dit deel van de gronden beperkt en kunnen de kavels niet tot de achterzijde worden bebouwd met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Hiermee wordt de harde overgang naar het agrarische gebied beperkt. In de bestemming 'Tuin' worden alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan met een maximale bouwhoogte van 1 meter. Voor erf- en terreinafscheidingen geldt dat de bouwhoogte op het achtererf maximaal 2 meter mag zijn en op het voorerf maximaal 1 meter. Langs de Tiemen Boelensweg worden acht parkeerplaatsen gerealiseerd voor de recreatie appartementen aan de Willibrordusstraat. Hoe dit wordt vormgegeven wordt verder uitgewerkt in paragraaf 2.2.3.

De voorgenomen woningen sluiten functioneel goed aan op de directe omgeving. Er is sprake van een afronding van het dorp Buren door in het plangebied woningen te realiseren die met de voorgevel naar de Tiemen Boelensweg zijn gesitueerd. Ook door het oostelijke deel van het plangebied te bestemmen als 'Tuin' wordt aangesloten op de rest van de percelen aan de rand van het dorp. Zowel ten noorden, zuiden en westen van het plangebied is eveneens sprake van woningen. Dit is een functie die goed past in een dorpskern. Ook de vorm van de woningen, bestaande uit één bouwlaag met kap, sluit aan bij de omgeving. Het overgrote deel van de woningen in de omgeving bestaan uit deze bouwvorm.

Door de woningen ten zuiden van de reeds gerealiseerde woningen aan de Tiemen Boelensweg te realiseren, ontstaat een woonlint dat aansluit bij de bestaande bebouwde structuur van de buitenrand van Buren. De voorgenomen ontwikkeling creëert een ruimtelijke afronding van het dorp.

Het verkavelingsplan zoals opgenomen in paragraaf 2.2 sluit aan op de verkaveling van de percelen ten noorden van de voorgestelde ontwikkeling. De bestaande gemeentelijke groenstrook met bomen langs de Tiemen Boelensweg blijft behouden. Het doorzicht naar het open agrarische landelijke gebied wordt verbeterd door het verwijderen van de coniferenhagen rond de woningbouwlocatie. Hierdoor verdwijnen niet gebiedseigen soorten.

De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door de bebouwde kom van Buren, evenals agrarisch gebied, sloten, bomenrijen en bosschages. Zoals voorgenomen krijgt het plangebied door het verwijderen van de coniferenhagen open elementen. Dit is passend bij het landelijk gebied en de overgangspositie die het plangebied heeft tussen de bebouwing en het omringende landelijk gebied. Door de positionering van de woningen ontstaat er een duidelijkere overgang van het landelijk gebied naar het bebouwd gebied. De zichtlijnen blijven hierbij bestaan, worden versterkt en de openheid van het landschap wordt niet beïnvloed. De woningen worden ruim opgezet en de gronden blijven grotendeels onbebouwd door de tuinbestemming.

Er wordt hiermee voldoende rekening gehouden met de landschappelijke waarden van het gebied. Ook wordt het belang van de bestaande beplanting, kenmerkend voor de omgeving benadrukt. Door middel van bovenstaande uitgangspunten is de voorgenomen woningbouwontwikkeling landschappelijk ingepast in de omgeving.

Op het gebied van verkeer en mobiliteit bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de woonfunctie mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en/of verkeersveiligheid.

De parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie wordt berekend op basis van de kencijfers uit de CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd.

Verkeersgeneratie

De planontwikkeling omvat de realisatie van 4 vrijstaande woningen in het koopsegment. En zal door middel van de Reeweg en de Tiemen Boelensweg worden ontsloten.

Bestaande situatie

In de bestaande situatie betreft het plangebied een sport- en speelveld en parkeerterrein voor het nabijgelegen recreatiebedrijf aan de Willibrordusstraat. Er wordt daarom al enige verkeersgeneratie gegenereerd. Deze verkeersgeneratie is onderdeel van het groepsverblijf aan de Willibrordusstraat.

Toekomstige situatie

Op basis van het programma is de verkeersgeneratie bepaald voor op een gemiddelde weekdag en gemiddelde werkdag. Deze verkeersgeneratie is afgebeeld in tabel 2.1. Er is uitgegaan van een worst case-scenario met de hoogst mogelijke verkeersgeneratie. Dit betekent dat er gerekend is met het type woning dat het meeste verkeer genereert, namelijk een vrijstaande koopwoning. De gemiddelde werkdagintensiteit is bepaald door gebruik te maken van een omrekenfactor 1,11 voor woonfuncties (CROW-381). De beoogde ontwikkeling heeft een verkeersgeneratie van 31,2 mvt/ etmaal voor een weekdag en 34,6 mvt/etmaal voor een werkdag. Dit is via aangesloten wegen af te wikkelen in het heersende verkeersbeeld en zorgt niet voor knelpunten in de verkeersstructuur.

Tabel 2.1: Verkeersgeneratie woningbouwontwikkeling Tiemen Boelensweg

Zodra verkeersintensiteiten te hoog worden, komt de oversteekbaarheid en daarmee de verkeersveiligheid onder druk te staan. Bij deze ontwikkeling is dit echter niet aan de orde. De verkeergeneratie zal op de Reeweg en de Tiemen Boelensweg zal in beperkte mate toenemen. Na de realisatie van de vier woningen blijven de verkeersintensiteiten ruim binnen de normen.

Parkeren

Het streven is om de impact van geparkeerde auto’s op het straatbeeld te minimaliseren door zoveel mogelijk op eigen kavel te parkeren. Bij grondgebonden woningen dienen minimaal twee parkeerplaatsen voor auto’s (garage telt niet mee) gerealiseerd te worden op de eigen kavel. Voor bezoekers dienen bij grondgebonden woningen 0,3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. De totale parkeerbehoefte van het plangebied bedraagt daarmee 10 (9,2) parkeerplaatsen. Door de grootte van de kavels is het mogelijk om de parkeerplaatsen voor de woningen op eigen terrein te realiseren.

Op het huidige terrein is de mogelijkheid aanwezig om te parkeren voor recreanten die gebruik maken van de recreatie appartementen. Door de voorgestelde woningbouw komen deze parkeerplaatsen te vervallen. In het kader van de transformatie van het goepsverblijf naar recreatie appartementen (Willibrordusstraat) is in de vergunning de locatie van de nieuwe parkeerplaatsen vastgelegd. Deze parkeerplaatsen worden opgenomen in dit bestemmingsplan en voorzien van een aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeerplaatsen'. De parkeerstrook is voorzien langs de Tiemen Boelensweg. In totaal worden acht parkeerplaatsen voor de recreatie appartementen gerealiseerd. Om de realisatie van de parkeerplaatsen voor de recreatie appartementen aan de Willibrordusstraat te borgen wordt een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. De woningen kunnen niet worden gebouwd wanneer de parkeerplaatsen voor de recreatie appartementen nog niet zijn gerealiseerd.

Conclusie verkeer en parkeren

De ontsluiting van het plangebied zal niet leiden tot knelpunten. De verkeerstoename ten behoeve van de ontwikkeling is dermate klein dat het niet tot knelpunten zal leiden op het omliggende wegennet. Er is voldoende ruimte aanwezig om te voorzien in de berekende parkeerbehoefte. Daarnaast worden de bestaande parkeerplekken voor het recreatiebedrijf aan de Willibrodusstraat opgenomen in dit bestemmingsplan. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg.

Dit hoofdstuk beschrijft het voor het plangebied relevante ruimtelijk beleid. Daarbij wordt achtereenvolgens ingegaan op het rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven:

1. 1. De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
2. 2. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
3. 3. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
4. 4. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
5. 5. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld met een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie infrastructuur en Ruimte uit 2012 (SVIR) is geheel opgegaan in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlange 6, 'Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit'. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. Door de ontwikkeling in Buren wordt invulling gegeven aan de vierde opgave van de NOVI: steden en regio's sterker en leefbaarder maken.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het plan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe ruimtelijke plannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied wordt een schuurtje gesloopt en worden ter plaatse vier vrijstaande woningen mogelijk gemaakt. De woningen worden tegen het bestaand bebouwd gebied gebouwd en sluiten functioneel aan op de woningen in de directe omgeving. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied.

Conclusie

Het voornemen is niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Met dit plan worden vier nieuwe vrijstaande woningen ontwikkeld direct tegen het bestaand bebouwd gebied aan. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling van vier woningen geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hier is pas sprake van bij de ontwikkeling van minimaal elf woningen. Daarom is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk. Ondanks dat er niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking hoeft te worden getoetst is het van belang dat er een concrete behoefte is naar de vier te realiseren woningen in Buren. Het is wenselijk dat de woningen op korte termijn gebouwd gaan worden. De meest noordelijke woning wordt na de vaststelling van dit bestemmingsplan op korte termijn gebouwd. De rest van de woningen zullen opeenvolgend van noord naar zuid worden gerealiseerd. De verwachting is dat de vier woningen binnen 5 jaar zijn gerealiseerd.

Conclusie

Het voornemen is niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

1. 1. zuinig ruimtegebruik;
2. 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
3. 3. koppelen van ambities;
4. 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

1. 1. rolbewust;
2. 2. decentraal wat kan;
3. 3. ja, mits;
4. 4. aansluiting zoeken;
5. 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

1. 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
2. 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
3. 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
4. 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de eerste twee inhoudelijke principes van de Omgevingsvisie van de Provincie. Ondanks dat het plangebied niet binnenstedelijk is wordt er zuinig met de ruimte omgegaan. Het plangebied sluit aan bij het binnenstedelijk gebied en zorgt voor een afronding van de oostkant van het dorp Buren. Er is sprake van ruimtelijke kwaliteit (2.2.1) Daarnaast is er in het dorp Buren weinig ruimte voor binnenstedelijke ontwikkelingen zoals de realisatie van vrijstaande woningen. Daarnaast is er een link met de eerste opgave van de provincie Fryslân: Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar. Ook in Buren is het van belang dat er in de woningbouwbehoefte wordt voorzien. In paragraaf 3.3 is gemotiveerd dat de woningen voorzien in deze behoefte.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het provinciale beleid.

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. De volgende artikelen uit de Verordening Romte zijn van belang:

Artikel 1.1.1

In dit artikel wordt aangegeven dat er in principe geen bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden zijn voor nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied. Hierin wordt als mogelijke afwijking gegeven dat in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied kan worden toegestaan.

De voorgenomen ontwikkeling aan de Tiemen Boelensweg in Buren valt volgens de Verordening Romte buiten bestaand stedelijk gebied. Maar sluit aan op de bestaande bebouwing van het dorp Buren. Hierdoor is de woningebouwontwikkeling in lijn met artikel 1.1.1.

Artikel 2.1.1

Dit artikel gaat over de ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke projecten. Hierin wordt het belang van een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf omschreven voor uitbreidingslocaties of ontwikkelingen in het landelijk gebied. Omdat er sprake is van een uitbreidingslocatie is de ruimtelijke kwaliteit van de voorgenomen ontwikkeling uitgewerkt in hoofdstuk 2.2.1 Hierin blijkt dat de voorgenomen woningbouw ontwikkeling een passende afronding van de dorpsrand vormt.

Artikel 2.3.1

Bovenstaand artikel gaat over het principe zorgvuldig ruimtegebruik. Bij zorgvuldig ruimtegebruik is het van belang dat plannen buiten bestaand stedelijk gebied invulling geven aan dit principe. Uit een motivering moet blijken dat de beoogde functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De realisatie van vier vrijstaande woningen is in de relatief kleine dorpskern Buren niet mogelijk. Door aan te sluiten op het dorp en de stedenbouwkundige structuur van het bestaande bebouwingslint te vormen vindt afronding van het dorp plaats. Hiermee wordt invulling gegeven aan artikel 2.3.1.

Artikel 3.1.1

Dit artikel van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Door de wens om vrijstaande woningen te realiseren en de mogelijkheid om de dorpsrand te versterken maakt een uitbreidingslocatie voor woningbouw in het dorp Buren een gemotiveerde keuze. op 18 juli 2023 een brief aan college van Gedeputeerde Staten van de Provincie Fryslan verzonden met een geactualiseerde versie van het woningbouwprogramma. In deze geactualiseerde versie zijn ook deze vier woningen opgenomen.

Artikel 7.2.2 en 7.2.4

Deze artikelen gaan over het weidevogelkansgebied. Op grond van de provinciale verordening kunnen de vier woningen in een weidevogelkansgebied als ruimtelijke ingreep van het openbaar belang worden ontwikkeld, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de natuurwaarden worden afgewogen ten opzichte van de ruimtelijke ingreep;
2. b. schade aan natuurwaarden door mitigerende maatregelen wordt zoveel beperkt voor zover fysiek-ruimtelijk en wat betreft uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling redelijkerwijs mogelijk is;
3. c. indien sprake is van het verloren gaan van gebied groter dan 0,5 ha dat vanwege rust en openheid voor weidevogels geschikt is, wordt dit financieel gecompenseerd door storting van een bedrag in een weidevogelfonds, volgens door Gedeputeerde Staten vast te stellen regels. De plantoelichting dient te verantwoorden op welke wijze financiële compensatie is geborgd.

Zoals omschreven in paragraaf 4.7 is de ruimtelijke ingreep nihil en zijn er zo goed als geen natuurwaarden aanwezig in het plangebied. Daarnaast is van de voorwaarden b en c geen sprake. De voorgenomen ontwikkeling is op basis van artikel 7.2.2 en 7.2.4 uitvoerbaar.

Omgevingsverordening Fryslân 2022

Op 16 februari 2021 is de omgevingsverordening Fryslân als ontwerp ter inzage gelegd. Deze omgevingsverordening zal de Verordening Romte uit 2014 gaan vervangen als de Omgevingswet in werking treedt. De inhoudelijke principes uit beide verordeningen blijven grotendeels gelijk op het gebied van stedelijke functies waardoor de voorgenomen ontwikkeling ook binnen het beleid van de nieuwe omgevingsverordening Fryslân zal passen.

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Ameland (2017). De Woonvisie dient als toetsingskader voor woningbouwinitiatieven.

De gemeente streeft naar een vitaal wooneiland waar alle leeftijdsgroepen en alle inkomensgroepen samen wonen. Om draagvlak te houden wil Ameland meer jongeren en gezinnen binden. Er is een tekort aan huisvesting voor vakmensen in recreatie, horeca en maatschappelijk cruciale middenkaderfuncties zoals onderwijs, zorg en (semi)onderhoud. Daarnaast wil de gemeente dat mensen op Ameland blijven wonen. Daarom moeten er ook levensloopgeschikte woningen gecreëerd worden. In de woonvisie is opgenomen dat voor de periode 2016-2020 een woningbouwruimte is afgesproken van circa 90 woningen met de provincie Fryslân. Deze afspraak is het gevolg van het ‘doorschuiven’ van aantallen uit eerdere perioden waarin Ameland de ruimte niet volledig wist te benutten, vooral omdat aan de onderkant van de koopmarkt en in de huurmarkt nauwelijks toevoegingen waren.

De voorgenomen ontwikkeling is een lokaal initiatief en voor de huidige bewoners van Ameland. Hiermee wordt aangesloten op de Woonvisie Ameland waarbij het belang van voorzien in de behoefte van de lokale bevolking duidelijk naar voren komt. Daarnaast gaat het om een relatief kleine ontwikkeling waarbij na de realisatie van de vier woningen opnieuw gekeken kan worden naar de behoefte in het dorp Buren.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Woonvisie van de gemeente Ameland.

Met de welstandsnota gemeente Ameland (2016) wil de gemeente het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving behouden. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Het plangebied valt onder het deelgebied 'Buren' en binnen het welstandsgebied 'Oude Kern'. De ontwerpen van de woningen worden te zijner tijd door de welstandscommissie beoordeeld en zullen moeten voldoen aan de geldende welstandscriteria.

Deze beleidsregels voor verblijfsrecreatie zijn een praktische uitwerking van de uitgangspunten zoals die zijn beschreven in het toerismebeleid Ameland: Van meer naar beter. Ook zijn er beleidsregels opgesteld voor recreatief (mede) gebruik van woningen.

Relevant voor dit plan zijn de volgende beleidsregels:

• Volledig recreatief gebruik van woningen is niet toegestaan, de gemeente treedt hier actief tegen op.
• Per woning mag maximaal 40% van het totale gebruiksoppervlak beschikbaar worden gemaakt voor recreatief medegebruik.
• Per woning mag er maximaal één appartement of mogen maximaal twee B&B-kamers aanwezig zijn of gerealiseerd worden.
• Een nieuw appartement of B&B in een woning mag voor maximaal vier personen zijn.

In dit plan is het door middel van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid mogelijk om één recreatie appartement of twee B&B-kamers te realiseren bij de woningen. Hierbij zijn de voorwaarden uit de nieuwe Nota Verblijfsrecreatie van toepassing.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn de milieu- en omgevingsaspecten geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie, cultuurhistorie, bedrijven en milieuhinder en kabels en leidingen. In de volgende paragrafen worden deze omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming is gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Toetsing

Het plangebied ligt tegen de oostkant van de dorpskern Buren aan. De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit een combinatie van woningen en recreatieaccomodaties. Daarnaast liggen er agrarische percelen aan de oostkant van het plangebied. Groepsverblijven zijn niet expliciet opgenomen in de richtafstandenlijst van de VNG-brochure. Daarom wordt uitgegaan van de richtafstanden van een hotel/pension die gelijk zijn te stellen aan deze inrichting. Ook de recreatieverblijven passen binnen deze categorie. Op basis hiervan geldt een richtafstand van 10 meter. De groepsverblijven en de recreatie appartementen bevinden zich aan de andere kant van de weg. Er wordt aan de richtafstand voldaan.

Het dichtstbijzijnde bedrijf nabij het plangebied is een aannemersbedrijf gevestigd op Miedemaweg 3 in Buren. Het aannemersbedrijf doet werkzaamheden op het gebied van grond-, weg- en waterbouw, bestrating, loonwerk en machineverhuur. Deze werkzaamheden vinden met name plaats buiten de werkplaatst waardoor het gaat om een categorie 2 bedrijf. Uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (versie 2009) blijkt dat het houden van een (richt)afstand van ten minste 30 meter tussen een woning en dit aannemersbedrijf in beginsel voldoende is voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De afstand gemeten tussen het plangebied en de bedrijfsbestemming is ongeveer 115 meter. Daarmee is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse. Omgekeerd levert de woonfunctie geen beperking op voor de bedrijfsvoering van de hiervoor genoemde functie, doordat op kortere afstand al woonfuncties aanwezig zijn.

Als laatste zit er een agrarisch bedrijf aan de Reeweg 6 in Buren. Dit agrarisch bedrijf heeft een milieucategorie 3.2 met een richtafstand van 100 meter. De afstand gemeten tussen het plangebied en de agrarische bestemming is 100 meter.

De nieuwe woningen zorgen niet voor een belemmering van de bedrijfsvoeringen in de omgeving. Daarnaast kan worden aangenomen dat de voorgenomen woningen geen hinder zullen ondervinden van de groepsaccomodaties.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Het plangebied maakt deel uit van gronden met een recreatieve bestemming en wordt in gebruik genomen als speelveld en parkeerplaats. Omdat de voorgenomen ontwikkeling vier vrijstaande woningen betreft, is sprake van een milieugevoelige functie. Om eventuele belemmeringen in te schatten is het bodemloket geraadpleegd (figuur 4.1).

Figuur 4.1 Bodeminformatie plangebied Tiemen Boelensweg (Bron: bodemloket.nl)

Bij het bodemloket is geen informatie over deze locatie beschikbaar met betrekking tot bodemonderzoek en/of sanering. Gedurende de geschiedenis is het plangebied altijd in gebruik geweest als agrarische cultuurgrond en heeft later de recreatieve bestemming gekregen. De verwachting is daarom dat de bodem voor de nieuwe functie voldoende kwaliteit heeft. Om aan te tonen dat de locatie geschikt is voor de beoogde woonfunctie is een bodemonderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

WMR Rinsumageast heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform de NEN 5725:2017 en NEN 5740/A1 (bijlage 1). Het doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Op basis van de onderzoeksresultaten kan bepaald worden of de milieuhygiënische bodemkwaliteit voldoende geschikt is voor de voorgenomen plannen.

De analyseresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als volgt:

• in twee mengmonsters van de bovengrond (MMbg1 en MMbg2) zijn voor lood licht verhoogde gehalten gemeten;
• in de overige mengmonsters van de grond zijn geen verhoogde gehalten gemeten;
• in het grondwater (peilbuis 1) zijn voor barium, nikkel en zink licht verhoogde concentraties gemeten.
• Voor koper en lood zijn matig verhoogde concentraties gemeten. Na herbemonstering is voor koper een licht verhoogde concentratie gemeten. Voor lood is geen verhoogde concentratie gemeten;
• in het grondwater (peilbuis 2) zijn voor koper en zink licht verhoogde concentraties gemeten.

De verhoogde gehalten in de grond aan lood in de bovengrond is niet aan te geven. De verontreinigingen zijn vermoedelijk ontstaan door lang menselijk gebruik en ophogingen. De verhoogd gemeten gehalten zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek naar deze parameter niet noodzakelijk is.

De verhoogde concentraties van zware metalen in het grondwater hebben vermoedelijk een natuurlijke oorzaak. De gemeten concentraties zijn hierbij ook dusdanig (alleen overschrijding van de streefwaarde) dat een aanvullend onderzoek naar deze parameters niet noodzakelijk is.

Conclusie

De gemeten gehalten zijn dusdanig dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien een plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. Ook spoorwegen komen niet voor in de nabijheid van het plangebied. Het aspect railverkeerslawaai kan dan ook buiten beschouwing worden gelaten. Voor de voorgenomen locatie aan de Tiemen Boelensweg in Buren is alleen wegverkeerslawaai van belang.

Wegverkeerslawaai

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidszone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging. Voor de geluidsbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen binnen de wettelijke geluidszone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Voor het plangebied geldt de algemene voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale grenswaarde bedraagt Lden = 63 dB (binnenstedelijke situatie).

Toetsing

De Reeweg aan de zuidkant van het plangebied is een 60 km/h weg en heeft normaal gesproken een geluidszone van 250 meter. Door de ligging van de Reeweg aan de oostkant van het eiland gaat er voornamelijk bestemmingsverkeer over deze weg. Er zijn geen andere dorpen of voorzieningen via deze weg te bereiken. De Reeweg is de route naar enkele woningen en een paar agrarische bedrijven. De Reeweg wordt voornamelijk gebruikt door toeristen op de fiets. Omdat er heel weinig verkeer langs deze weg gaat, en de verkeersintensiteit dermate laag is, zal de algemene voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB voor de nieuwe woningen niet worden overschreden.

Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toetsing

Het plan maakt de realisatie van vier woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk. Tevens worden de woningen niet aangemerkt als gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Toetsing

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Op basis van de advieskaart Steentijd-Bronstijd is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Op basis van de advieskaart IJzertijd - Middeleeuwen geldt een onderzoeksplicht voor ingrepen met een oppervlakte vanaf 500 m². Voor de realisatie van vier vrijstaande woningen in het plangebied zal de grenswaarde van 500 m² worden overschreden. Op 13 januari 2023 is daarom een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

Het doel van het archeologisch onderzoek is om vast te stellen wat de kans is op de aanwezigheid van archeologische waarden op de bouwlocatie. Het onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek verkennende fase (IVO-O).

Het plangebied heeft een oppervlakte van 8.615 m2. Voor zover bekend is het terrein in het verleden niet bebouwd geweest. Het plangebied ligt in een vlakte die ontstaan is door afgraving en/of egalisatie van duinen of strandwallen. De bodem bestaat uit een vlakvaaggrond. Het terrein ligt ten oosten van de historische kern van Buren, een terrein van hoge archeologische waarde.

Er zijn zes boringen gedaan. De kans op intacte archeologische waarden in het plangebied aan de Tiemen Boelensweg is klein. Er zijn geen archeologische lagen aangetroffen en de archeologische vondsten kunnen zowel uit de late middeleeuwen of nieuwe tijd dateren. Ze zijn afkomstig uit de bouwvoor of uit de vermengde laag onder de opgebrachte grond en hoeven niet met het plangebied gerelateerd te zijn. Er is geen archeologisch vervolgonderzoek voor het plangebied Tiemen Boelensweg noodzakelijk.

Indien bij de uitvoering van werkzaamheden op het perceel onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, moet hiervan direct melding worden gemaakt conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10& 5.11. Het volledige archeologisch onderzoek is te vinden in bijlage 2.

Conclusie

Het is onwaarschijnlijk dat binnen het plangebied waardevolle archeologische resten bewaard zijn gebleven. Archeologisch vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Gelet op de voorgenomen ontwikkeling en het resultaat van het archeologisch onderzoek kan worden aangenomen dat er op het gebied van archeologie geen belemmering is voor dit plan.

Toetsingskader

Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 lid 5 sub a vastgelegd dat gemeenten bij ruimtelijke plannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Naast wetgeving op Rijksniveau is ook in de 'Verordening Romte Fryslân 2014' in artikel 2.1.1 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren zoals opgenomen in de provinciale structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte'.

Toetsing

Om de cultuurhistorische waarden vast te stellen is de cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Aan de hand van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is gekeken naar de cultuurhistorische elementen in en nabij het plangebied. Langs de Reeweg loopt een historisch pad. Deze zal niet beïnvloed worden door de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast wordt Buren en omgeving aangemerkt als 'Aardkundig waardevol gebied'. Een onderdeel hiervan is bijvoorbeeld Archeologie. Door het archeologisch onderzoek is voldoende rekening gehouden met de geomorfologische kwaliteiten van het plangebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen nader onderzoek benodigd is en er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden van de omgeving.

Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebied

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. De Natura 2000-gebieden die binnen 25 kilometer van het plangebied zijn gelegen betreffen de Duinen van Ameland, Terschelling en Schiermonnikoog, de Waddenzee, Grote Wielen en het Lauwersmeer. Van deze Natura 2000-gebieden betreffen de Duinen van de eilanden en de Waddenzee stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Ondanks dat de voorgenomen locatie voor woningbouw buiten de grenzen van de Natura 2000- gebieden ligt, kan de ontwikkeling van het plangebied leiden tot een toename van stikstofdepositie in de Natura 2000-gebieden in de omgeving. In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) moet beoordeeld worden of het plan leidt tot een verslechtering van de kwaliteit van de beschermde habitats en de habitats van soorten binnen de Natura 2000-gebieden. Er is daarom een AERIUS berekening uitgevoerd om te bepalen of stikstofdepositie een knelpunt vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wettelijk kader

Per 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) en het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering (Bsn) in werking getreden. De Wsn en de Bsn regelen een vrijstelling voor de vergunningsplicht van artikel 2.7 lid 2 Wnb voor de aanlegfase van bouwwerkzaamheden. Op 2 november 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3159) is in de zaak van Porthos een uitspraak gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over deze partiële bouwvrijstelling. Uit deze uitspraak blijkt dat art. 2.9a van de Wnb en art. 2.5 Bnb in strijd is met art. 6 van de Habitatrichtlijn uit de Wet natuurbescherming. Er wordt daarom teruggegaan naar de situatie vóór 1 juli 2021 waarbij ook de aanlegfase van bouwprojecten moet worden doorgerekend voor stikstofdepositie om significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden te kunnen uitsluiten.

Stikstofberekening

De berekening met AERIUS genereert een rekenresultaat waarin wordt geconstateerd dat er geen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. De aanleg- en exploitatiefase zijn worst-case in twee aparte berekeningen meegenomen. Voor de aanlegfase is er vanuit de initiatiefnemer nog geen informatie beschikbaar over welke machines worden ingezet tijdens de bouw van de woningen. Daarom is in de berekening gekozen voor een worst- case scenario. Het gebruik van stage IV, 75-560 kW voor dieselmaterieel dekt het gebruik van alle mogelijke machines tijdens de aanlegfase. Meer gespecifeerde invoergegeven zijn wegens deze worst- case benadering voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk.

Daarnaast is door de ligging van het plangebied nabij stikstofgevoelige Natura2000- gebieden gebruik gemaakt van 7% Adblue. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig. De memo van deze stikstofberekening en de berekening zelf zijn als bijlage 4 opgenomen.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. Het plangebied ligt binnen het NNN. Daarom is een afweging op basis van 7.1.7. VRF nodig. Voor locaties die vallen binnen NNN beheergebieden geldt dat in een ruimtelijk plan:

1. a. wordt voorzien in een bestemming met gebruiksregels gericht op behoud, herstel of ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden, met inbegrip van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, met dien verstande dat normaal agrarisch gebruik en daarbij behorende bebouwing, waaronder begrepen nevenactiviteiten zoals bedoeld in artikel 6.2.1, mogelijk zijn;
2. b. een eventuele onvermijdelijke ruimtelijke ingreep wordt afgewogen ten opzichte van de wezenlijke kenmerken en waarden, waarbij de mogelijkheden voor mitigatie en vervolgens compensatie van natuurwaarden en herbegrenzing van beheergebieden worden betrokken.

Een belangrijk uitgangspunt van de Verordening Romte is de overweging tussen de ruimtelijke ingreep en de natuurworden van een gebied. In de ecologische QuickScan is daarom onderzocht of er negatieve effecten voor natuur en de functionaliteit van het NNN-gebied ten gevolge van het planvoornemen teweeg worden gebracht.

Het plangebied betreft open grasland aan de rand van het dorp. Het heeft weinig waarden voor natuur, behalve als ganzenfoerageergebied en voor weidevogels. Het plangebied heeft een gelijkend habitat ten opzichte van het omliggende NNN-beheergebied, de agrarische graslandpercelen. Hierdoor kan op voorhand worden uitgesloten dat de natuurwaarden binnen het plangebied van essentieel belang zijn. Tevens wordt het plangebied in de huidige situatie gebruikt als recreatie (parkeren en speelveld). Door menselijke bedrijvigheid zal in de omgeving voorkomende fauna zich niet snel vestigen binnen het plangebied. Beschermde waarden zijn dan ook nauwelijks aangetroffen (zie resultaten quickscan).

Ook de impact van het planvoornemen is beperkt. Met het planvoornemen zal 0,4 hectare aan NNN-beheergebied ontwikkeld worden voor woningbouw. Dit vormt nog geen 0,1% van het totale oppervlak aan NNN-beheergebied wat in de directe omgeving aanwezig is (>430 hectare). Daarnaast bevindt het plangebied zich aan de rand van het beheergebied, daardoor bekleedt het geen verbindende functie tussen andere delen van het beheergebied. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van enige aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Daarnaast kan voor dit plan gesteld worden dat hier sprake is van een onvermijdelijke ruimtelijke ingreep. Er is ook op Ameland een groot te kort aan woningen. De vier woningen zullen op korte termijn worden bewoond door inwoners van Ameland. Het belang van de woningbouw wordt hier groter geacht dan de minimale ecologische effecten die hier te verwachten zijn. Doordat de ecologie vrijwel niet wordt verstoord kunnen ook mitigerende en/of compenserende maatregelen achterwege blijven.

Soortenbescherming

In het kader van dit plan is een ecologische QuickScan uitgevoerd om na te gaan of er maatregelen moeten worden genomen ten aanzien van beschermde soorten (bijlage 3). In het planvoornemen zal de picknickplaats gesloopt worden en de coniferenhagen en naaldbomen en overige beplanting binnen het plangebied gerooid worden. Met het planvoornemen blijven de bomensingel en de watergang grenzend aan het plangebied behouden.

Uit de ecologische QuickScan is naar voren gekomen dat de enige beschermde soort die op basis van verspreiding en habitatvoorkeur redelijkerwijs binnen het plangebied voor kan komen is de rugstreeppad. Binnen het plangebied komt waarschijnlijk landhabitat van de rugstreeppad voor. Door de breed verspreide populatie en hoge populatiedichtheid op Ameland, plus de aanwezigheid van voortplantingswater in de nabije omgeving van het plangebied is de kans dat de soort het plangebied als landhabitat gebruikt ondanks de geringe aanwezigheid van overwinteringsmogelijkheden aanzienlijk. Hierdoor kan nader onderzoek naar de verspreiding van de soort binnen het plangebied naar het advies van het ecologisch adviesbureau achterwege worden gelaten en is het advies om direct over te gaan tot een ontheffingsaanvraag voor de rugstreeppad.

Het plangebied is vanwege habitateigenschappen en verspreidingsgegevens verder ongeschikt voor beschermde flora en deze zijn ook niet aangetroffen. Nader onderzoek naar beschermde soorten is niet noodzakelijk.

Algemene zorgplicht

Onder de Wet natuurbescherming geldt, net als voorheen onder de Flora- en faunawet, een zorgplicht voor alle in het wild levende dieren. Die zorgplicht houdt in dat u de werkzaamheden die nadelig kunnen zijn voor dieren en planten in redelijkheid zo veel mogelijk nalaat of maatregelen neemt om onnodige schade aan dieren en planten te voorkomen.

Ganzenfoerageergebied

Het plangebied is geen onderdeel van het ganzenfoerageergebied, maar wordt er wel door omringd, zijnde ganzenfoerageergebied: soortspecifiek tot 1 juni (figuur 4.2). Dit houdt in dat er binnen de aangewezen gebieden, maar ook omliggende gebieden zoals het plangebied, een periode in het jaar rekening gehouden dient te worden met ganzen voor wat betreft verjaging/verstoring. Dit geldt zowel voor, tijdens als na de werkzaamheden. Hier wordt richting aan gegeven door de algemene zorgplicht onder de Wet natuurbescherming. Daarnaast krijgt de oostkant de bestemming 'Tuin'. Hierdoor worden bouwwerkzaamheden aan de oostkant van het plangebied beperkt.

Figuur 4.2 Ganzenfoerageergebieden in de omgeving van het plangebied (Bron FaunaX)

Weidevogelkansgebied

Het plangebied is onderdeel van het weidevogelkansgebied. In deze gebieden dient de openheid en rust behouden te blijven.

De weidevogels worden beïnvloed door menselijke en landschappelijke ingrepen en de kwantificering hiervan is door provincie Fryslân vastgelegd in een tabel met verstoringsafstanden. Voor het kwantificeren van de verstoringszone rond objecten maakt de Provincie gebruik van vuistregels die zijn vastgelegd in een tabel met verstoringsafstanden (Bruinzeel & Schotman 2011). Voor de bebouwde kom geldt een verstoringsafstand van 300 meter.

Aan weerszijden van het plangebied staat op korte afstand al verschillende bebouwing. Daarnaast heeft het huidige gebruik van het plangebied als parkeer- sport en speelvoorziening al invloed op de openheid en rust. De realisatie van woningen op de voorgenomen locatie zorgen er niet voor dat de bestaande verstoring door het dorp Buren groter wordt. Aanvullend is er ter plaatse geen sprake van enige natuurwaarden. Dit is vanwege de ligging van het plangebied grenzend aan de bebouwde kom en het huidige gebruik. Negatieve effecten van de werkzaamheden op het daarvoor bestemde weidevogelkansgebied kunnen worden uitgesloten.

Conclusie

Het plangebied vormt, net als het NNN-beheergebied, slechts een klein onderdeel van het totale gebied wat op Ameland als weidevogelkansgebied is aangewezen. Door het planvoornemen zullen de gronden geen grote functieverandering doormaken, de bestemming verandert van recreatief naar wonen. Negatieve effecten van de werkzaamheden op het daarvoor bestemde weidevogelkansgebied kunnen worden uitgesloten.

Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. De aanwezigheid van het leefgebied van rugstreeppad binnen het plangebied kan niet op voorhand worden uitgesloten. Er zal daarom voor de rugstreeppad een ontheffing worden aangevraagd bij de provincie Fryslân.

De Wet natuurbescherming vormt vooralsnog geen belemmering voor de uitvoering van de voorgenomen activiteiten.

Toetsingskader

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 00010419 ). Uit de watertoets blijkt dat normale procedure van toepassing is op het plan (zie bijlage 5). In het kader van het wettelijk vooroverleg zal er overleg plaatsvinden met het Wetterskip Fryslân. Onderstaand zijn de resultaten van de digitale watertoets verder uitgewerkt.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van oppervlakte water. Ook is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan mogelijk. Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m² onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m² in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Het plangebied sluit aan op het stedelijk gebied en zal hier ook onderdeel van worden. De ondergrens van 200 m² aan verharding wordt daarom aangehouden.

Toetsing

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn de vrijstaande woningen circa 150m² met ruimte voor 50m² aan bijgebouwen en andere bouwwerken. Dit komt uit op 800m² aan extra verharding door de nieuwe woningen. Daarnaast worden er enkele parkeerplaatsen gerealiseerd voor de woningen en de recreatieappartementen aan de Willibrordusstraat. Hiermee wordt de grens van maximaal 200 m² aan verharding overschreden. Er is daarom watercompensatie noodzakelijk. In overleg met het Wetterskip is daarom besloten om aan de oostkant van het plangebied een nieuwe watergang te realiseren. Deze watergang kan aansluiten op de sloot aan de Reeweg. Het onderhoud van de nieuwe watergang zal worden gedaan door de eigenaren van de gronden aan de Tiemen Boelensweg.

Conclusie

Gelet op de voorgenomen ontwikkeling en het resultaat van de watertoets wordt gesteld dat de ontwikkeling geen negatief invloed heeft op de waterschapsbelangen. Er zijn geen maatregelen nodig voor de toename aan verharding in het plangebied.

Toetsingskader

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoeren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld via het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Toetsing

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie gedaan van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde.

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen dan wel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Het plan is in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

Voorafgaand aan het veldwerk voor het archeologisch onderzoek is er een KLIC-melding gedaan (23G0006886). Er lopen volgens deze melding geen leidingen door het plangebied. In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vier woningen en het gehele plangebied heeft een oppervlak van circa 4.500 m². De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.- beoordeling' noodzakelijk is.

Bij de beoogde ontwikkeling is er sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling binnen de bestaande structuur van het dorp. De ontwikkeling heeft geen onaanvaardbaar effect op de onderliggende gronden of andere functies in de omgeving. Overigens blijkt uit de beoordeling van de milieu- en omgevingsaspecten uit de vorige hoofdstukken dat er geen belangrijke milieugevolgen zullen optreden.

Conclusie

Deze ontwikkeling is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tijdens de toetsing van de omgevingsaspecten zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van het verlenen van de omgevingsvergunning.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied heeft in dit plan drie bestemmingen en één functieaanduiding gekregen.

Tuin

Vanwege het karakter van de kern Buren, dient zorgvuldig te worden omgegaan met het plaatsen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen en de woningen zelf. Met name de gebieden die grenzen aan de openbare ruimte dienen vrij te blijven van bebouwing.

Om dit te waarborgen is de bestemming ‘Tuin’ opgenomen voor de voor- en de zijtuinen tot 3,00 meter achter de voorgevel van de woningen. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 1,00 meter bedragen. Voor erf- en terreinafscheidingen geldt een meer specifieke regeling. Vóór de naar de weg gekeerde gevel mogen erf- en terreinafscheidingen maximaal 1,00 meter hoog zijn. De achter de naar de weg gekeerde gevel van de woning gelegen erf- en terreinafscheidingen mogen maximaal 2,00 meter hoog zijn.

Wonen- 1

De bestemming ‘Wonen - 1’ betreft woningen die bestaan uit één bouwlaag en een dak met een hellende kap. Voor ‘Wonen - 1’ geldt dat de goothoogte maximaal 3,50 meter en de (nok)hoogte maximaal 8,50 meter mag bedragen. De dakhelling van de kap is minimaal 30 graden en maximaal 60 graden. Het hoofdgebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen zowel binnen al buiten een bouwvlak worden gebouwd. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is per hoofdgebouw buiten het bouwvlak maximaal 50 m². Deze bestemming sluit aan op de andere woonbestemmingen in het dorp Buren

Specifieke vorm van verkeer- parkeerplaatsen

Deze aanduiding geeft de parkeerplaatsen aan die ten behoeve van de recreatie appartementen aan de Willibrordusstraat worden gerealiseerd binnen de bestemming 'Tuin'.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Vooroverleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekken bij de planvorming is tijdens de periode van het wettelijk vooroverleg het plan aangeboden aan het Wetterskip en de provincie Fryslân. Vanuit het Wetterskip was nog de nodige afstemming nodig voor de waterparagraaf en de watercompensatie. In overeenstemming met het Wetterskip is besloten om aan de oostkant van de percelen een nieuwe watergang te graven aansluiten op de bestaande watergang aan de Reeweg. Het Wetterskip kan hiermee instemmen met de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Ook de Provincie heeft een vooroverleg reactie gegeven. De provincie wenst een uitgebreidere onderbouwing van de landschappelijke inpassing van het plan. Paragraaf 2.2.2 over de landschappelijke inpassing is daarom toegevoegd. De provincie vraagt daarnaast om het plan aan te vullen wat betreft het NNN beheergebied. In paragraaf 4.7 is hier extra aandacht aan besteed.

Ook is de stikstofmemo naar aanleiding van vragen van de provincie verduidelijkt. Er zijn geen inhoudelijke aanpassingen gedaan aan de stikstofberekening. Om überhaupt te kunnen bouwen is een ontheffing van de rugstreeppad noodzakelijk. De ontheffingsaanvraag dient op korte termijn in gang te worden gezet. Hiervoor is in de toelichting vermeld dat de aanvraag in voorbereiding is en wordt ingediend bij de provincie Fryslân.

Het onderwerp waterrobuust bouwen is iets waar bij de bouw van de woningen rekening mee kan worden gehouden. In het bestemmingsplan wordt hiervoor geen regeling opgenomen. De Provincie wil natuurinclusief ontwerpen bevorderen bij nieuwe ontwikkelingen. Hier zal bij de verdere uitwerking van de bouwplannen rekening mee worden gehouden.

Zienswijzen

Vervolgens zal het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage liggen. Tijdens deze periode zal eenieder in de gelegenheid worden gesteld om een zienswijze in te dienden.

Vaststelling

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van eventuele zienswijzen gewijzigd of ongewijzigd worden vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van een plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze waarop gemeentelijke kosten op het plan worden verhaald (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Wat betreft de aanleg van de woningen is sprake van een particulier initiatief waaraan de gemeente haar medewerking verleent. Als uitgangspunt geldt dat initiatiefnemer beschikt over de benodigde financiële middelen.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Omdat het bouwen van een woongebouw een bouwplan is in de zin van artikel 6.2.1 Bro is, is de grondexploitatieregeling van toepassing. In beginsel moet daarom een grondexploitatieplan worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgeweken wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De ambtelijke kosten worden vergoed door de initiatiefnemer. De eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een planschadeverhaalsovereenkomst. Het kostenverhaal is privaatrechtelijk geregeld tussen gemeente en initiatiefnemer.