het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren met identificatienummer NL.IMRO.0080.00006BP00-VG01 van de gemeente Leeuwarden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

Dit bestemmingsplan is van toepassing op de bestemmingsplannen, zoals opgenomen in onderstaande tabel:

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Bedrijf' zijn de regels van artikel 3 van het bestemmingsplan Leeuwarden Nijlân, vastgesteld op 18 juli 2018, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 1 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrum' zijn de regels van artikel 3 van het Wijzigingsplan Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10, vastgesteld op 26 mei 2015, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 2 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrum' zijn de regels van artikel 5 van het bestemmingsplan Mantgum, vastgesteld op 16 december 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 3 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrum' zijn de regels van artikel 9 van het bestemmingsplan Stiens, vastgesteld op 5 juli 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 4 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrum - 3' zijn de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 5 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrum - 4' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 6 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Centrumgebied' zijn de regels van artikel 3 van het bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht, vastgesteld op 15 juni 2011, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 7 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Detailhandel' zijn de regels van artikel 10 van het bestemmingsplan Grou, vastgesteld op 11 juni 2013, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 8 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Detailhandel' zijn de regels van artikel 5 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum, vastgesteld op 11 juli 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 9 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Detailhandel' zijn de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet, vastgesteld op 27 juni 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 10 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Detailhandelsdoeleinden' zijn de regels van artikel 11 van het bestemmingsplan Wirdum, vastgesteld op 10 december 2009, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 11 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Dienstverlening' zijn de regels van artikel 5 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg, vastgesteld op 13 april 2013, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 12 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Dienstverlening' zijn de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum, vastgesteld op 11 juli 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 13 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 10 van het bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos en omgeving, vastgesteld op 31 oktober 2010, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 14 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 11 van het bestemmingsplan Grou, vastgesteld op 11 juni 2013, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 15 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 11 van het bestemmingsplan Stiens, vastgesteld op 5 juli 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 16 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 4 van het bestemmingsplan Stationskwartier, vastgesteld op 26 maart 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 17 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 5 van het bestemmingsplan Indische Buurt, vastgesteld op 31 oktober 2011, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 18 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 5 van het bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, restgebied en omgeving, vastgesteld op 30 september 2013, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 19 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan Wergea, vastgesteld op 3 april 2014, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 20 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Goutum, vastgesteld op 28 november 2011 van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 21 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum, vastgesteld op 11 juli 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 22 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet, vastgesteld op 27 juni 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 23 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet, vastgesteld op 12 februari 2015 van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 24 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving, vastgesteld op 30 mei 2012 van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 25 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 9 van het bestemmingsplan Jirnsum, vastgesteld op 3 oktober 2012 van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 26 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd - 2' zijn de regels van artikel 12 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 27 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd - 3' zijn de regels van artikel 13 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd gebied' zijn de regels van artikel 4 van het bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht, vastgesteld op 15 juni 2011, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de regels van artikel 8 van het bestemmingsplan Camminghaburen, vastgesteld op 27 juni 2011, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 28 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Tuin' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan Wirdum, vastgesteld op 10 december 2009, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Tuin' zijn de regels van artikel 12 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet, vastgesteld op 27 juni 2016, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Tuin' zijn de regels van artikel 13 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet, vastgesteld op 12 februari 2015 van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Tuin' zijn de regels van artikel 22 van het bestemmingsplan Grou, vastgesteld op 11 juni 2013, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Verblijfsgebied' zijn de regels van artikel 11 van het bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht, vastgesteld op 15 juni 2011, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 29 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Water' zijn de regels van artikel 23 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 30 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 26 van het bestemmingsplan Grou, vastgesteld op 11 juni 2013, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 15 van het bestemmingsplan Leeuwarden Nijlân, vastgesteld op 18 juli 2018, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 31 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 15 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg, vastgesteld op 13 april 2013, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 17 van het bestemmingsplan Leeuwarden Achter de Hoven, vastgesteld op 25 maart 2013, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 32 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 18 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet, vastgesteld op 12 februari 2015 van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 33 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Gemengd' zijn de regels van artikel 6 van het bestemmingsplan Wergea, vastgesteld op 3 april 2014, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 19 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet, vastgesteld op 27 juni 2016.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 20 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum, vastgesteld op 11 juli 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 34 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 24 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 35 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen' zijn de regels van artikel 35 van het bestemmingsplan Bûtengebiet, vastgesteld op 29 september 2015 door de voormalige gemeente Littenseradiel, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels van artikel 17 van het bestemmingsplan Leeuwarden Nijlân, vastgesteld op 18 juli 2018, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 36 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels van artikel 20 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Vosseparkwijk, vastgesteld op 19 december 2012, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels van artikel 20 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet, vastgesteld op 27 juni 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 38 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels van artikel 22 van het bestemmingsplan Leeuwarden - Huizum, vastgesteld op 11 juli 2016, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 39 opgenomen.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels van artikel 26 van het bestemmingsplan Binnenstad, vastgesteld op 12 december 2012, van toepassing.

Voor zover gronden zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' zijn de regels uit bijlage 40 van toepassing die worden toegevoegd aan het bestemmingsplan Stationskwartier, vastgesteld op 26 maart 2012.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Woondoeleinden 2' zijn de regels van artikel 4 van het bestemmingsplan Wirdum, vastgesteld op 10 december 2009, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Woongebied' zijn de regels van artikel 20 van het bestemmingsplan Stiens, vastgesteld op 5 juli 2012, van toepassing.

Voor zover gronden binnen deze herziening zijn voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Woongebied' zijn de regels van artikel 7 van het bestemmingsplan De Zuidlanden, plandeel Wiarda, vastgesteld op 29 november 2011, van toepassing met inachtneming van de gearceerde aanpassingen, zoals in bijlage 41 opgenomen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In de tabel van bijlage 42 opgenomen bestemmingsplannen vervallen in de bij dat plan in kolom 3 genoemde bijlage de bedrijfstypen met SBI-code genoemd in de kolommen 4 en 5, met uitzondering van de vet gedrukte bedrijfstypen en uitgezonderde SBI-codes.

De regels en bijbehorende bijlagen van:

• het bestemmingsplan "Leeuwarden - Kamerverhuur" (NL.IMRO.0080.00001BP00-VG01), zoals vastgesteld op 25 oktober 2016;
• het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren ” (NL.IMRO.0080.00003BP00-VG01), zoals vastgesteld op 11 september 2017;
• de "Partiële herziening Archeologie" (NL.IMRO.0080.00004BP00-VG01), zoals vastgesteld op 11 november 2020;
• het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon" (NL.IMRO.0080.00002BP00-VG02), zoals vastgesteld op 7 november 2018;

zijn onverminderd van toepassing op dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
3. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

De regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan

Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren van de gemeente Leeuwarden.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 18 december 2024.

Naar aanleiding van het onderzoek van STEC groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' is in de gemeente Leeuwarden een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Onbenutte plancapaciteit ontstaat als locaties met vestigingsmogelijkheden voor detailhandel, horeca of kantoren niet als zodanig worden gebruikt (leegstand of ander gebruik). Door onbenutte plancapaciteit (deels) weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan sturing gegeven worden aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit in die zin dat in alle bestemmingsplannen van de gemeente Leeuwarden de planologische mogelijkheden voor detailhandel, horeca en kantoren die momenteel niet worden gebruikt voor die functies, ter plaatse worden uitgesloten.

Met dit zogenaamde paraplubestemmingsplan in combinatie met de 'onderliggende' geldende plannen ontstaat een nieuw actueel en correct bestemmingsplan dat de functies en kaders geeft waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst.

Het bestemmingsplan sluit aan bij de actuele juridische en planologische situatie en voldoet aan de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Het plangebied omvat in principe het gehele grondgebied van de gemeente Leeuwarden (zie figuur 1). In de stad en de omliggende dorpen Goutum, Grou, Jirnsum, Lekkum, Mantgum, Stiens, Wergea, Wirdum, waar sprake is van onbenutte plancapaciteit, zijn de bestemmingsplannen daarop aangepast.

Figuur 1: De ligging van het plangebied

Het plangebied betreft verschillende gebieden met verschillende bestemmingsplannen waarop de onbenutte plancapaciteit aan detailhandel, horeca en kantoren betrekking hebben. In totaal gaat het om 43 bestemmingsplannen. Hieronder is een overzicht opgenomen van de betreffende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplannen met onbenutte capaciteit detailhandel (inclusief supermarkten)

Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit horeca

Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit kantoren

In deze toelichting worden, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 het beleidskader op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau uiteengezet. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de overwegingen voor schrappen van de plancapaciteit en de systematiek hierin beschreven. In hoofdstuk 4 wordt een korte toelichting gegeven op de milieu- en omgevingsaspecten. De juridische systematiek wordt toegelicht in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid uitgewerkt.

Het rijksbeleid is uiteengezet in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De regels die voor deze Structuurvisie van belang zijn, zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Een toetsinstrument voor de Structuurvisie is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De regionale verschillen zijn groot en vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht. Dit geldt zowel in groei-, stagnatie- als krimpgebieden. Dat leidt in een aantal gevallen tot leegstand en verloedering. Daarmee groeit overal de noodzaak voor herstructurering en transformatie, het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied. Het initiatief hiervoor ligt bij provincies en gemeenten, in samenspel met de markt. Bij de programmering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het projectgebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Gezien het feit dat er in dit bestemmingsplan sprake is van planologische maatregelen en niet van een stedelijke ontwikkeling hoeft er geen toetsing aan de Ladder plaats te vinden.

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waarmee in bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden.

Structuurvisie Grutsk op 'e Romte

Op 1 april 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik.

In het provinciaal ruimtebeleid wordt uitgegaan van het zorgvuldig ruimtegebruik. Veelal is er sprake van ruimtelijke ontwikkelingen. In dit bestemmingsplan worden juist de mogelijkheden beperkt, met als doel de ruimtelijke kwaliteit te versterken.

Met betrekking tot dit bestemmingsplan zijn het detailhandel-, horeca- en kantorenbeleid van de gemeente Leeuwarden van toepassing.

Detailhandelsbeleid

Beleidskader Retail Leeuwarden 2022

De gemeenteraad heeft het Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 (hierna: Retailvisie) op 6 juli 2022 vastgesteld, voordat de voorliggende partiële herziening is vastgesteld. In het geldende Beleidskader Retailvisie 2022 (hierna Retailvisie) zijn de volgende doelstellingen geformuleerd ten aanzien van Retail (detailhandel, leisure, horeca en diensten).

1. 1. Duurzame structuur en ruimtegebruik. De retailclusters moeten in omvang en samenstelling passen bij het verzorgingsgebied en de functie van het cluster. Indien het (winkel)gebied te groot of te klein is voor deze functie, is optimalisering passend. Dit kan zijn in de vorm van concentratie en transformatie van een cluster (minder meters), of door een beperkte toevoeging van meters. Een retailgebied functioneert het beste met aaneengesloten voorzieningen en maximaal een frictieleegstand.
2. 2. Zo veel mogelijk clusteren van detailhandel (en andere publieksvoorzieningen). Nieuwe ontwikkelingen worden alleen toegestaan in de perspectiefrijke centra en niet op solitaire locaties.
3. 3. Kwalitatieve versterking van de bestaande, perspectiefrijke (centrum)gebieden binnen de structuur en het intensiveren van een gemengd aanbod aan publieksfuncties binnen deze gebieden staat boven het mogelijk maken van ontwikkelingen op nieuwe locaties.
4. 4. Binnenstad als vlaggenschip. Binnen de huidige structuur vervullen de meeste clusters primair een functie voor de eigen inwoners van de wijk of het dorp. De uitzonderingen hierop zijn de binnenstad van Leeuwarden en De Centrale. Deze hebben ook een verzorgingsfunctie voor bewoners van buiten de gemeente. Voor de historische binnenstad geldt zelfs dat deze een toeristische trekpleister is en een functie vervult voor alle inwoners van Friesland en daarmee geldt als het vlaggenschip van de gemeente. Een aantrekkelijke mix aan functies is hierbij cruciaal waarbij het de ambitie is om de reuring die nu voornamelijk gedurende de weekenden aanwezig is ook doordeweeks te creëren.
5. 5. Vitaliteit en leefbaarheid: Optimale (dagelijkse) verzorging voor alle inwoners in de gemeente, waarbij naast het dagelijks aanbod in de wijken met name de dagelijkse voorzieningen voor de dorpen Stiens en Grou in de toekomst geborgd worden. De (toekomstige) vergrijzing maakt bewoners minder mobiel, waardoor er behoefte is aan dagelijkse voorzieningen nabij. Naast een plek voor boodschappen vormt het ook een ontmoetingsplek. De opgave is om vitale en leefbare dorpskernen in stand te houden en waar nodig een kwalitatieve impuls te geven. Zeker ook in de dorpen waar momenteel nog een beperkt aanbod is, worden initiatieven toegejuicht.
6. 6. Nieuwe gewenste ontwikkelingen moeten dan ook gestimuleerd en naar de juiste plaats geleid worden. Binnen de grenzen van de verblijfsgebieden zijn nieuwe ontwikkelingen gewenst, ondanks dat er geen directe kwantitatieve uitbreidingsruimte aanwezig is. Juist om de centra dynamisch, van de tijd en aantrekkelijk te houden zijn kwalitatieve impulsen wel wenselijk. Hier is ruimte voor innovatieve ontwikkelingen als pop-up stores, blurring concepts, een meer multifunctionele invulling en andere deels niet te voorziene ontwikkelingen Gewenste ontwikkelingen worden daarom omarmd en geleid naar het daarvoor best passende verblijfsgebied. Buiten de aangewezen verblijfsgebieden wordt een restrictief beleid gehandhaafd, zodat de hoofdstructuur kan floreren.
7. 7. Detailhandel PDV/GDV en volumineuze leisure en horeca zoveel mogelijk clusteren, zodat het elkaar versterkt. Door ook bij het volumineuze aanbod zoveel mogelijk in te zetten op clustering ontstaat er synergie tussen de verschillende retailers. De ene woonwinkel profiteert van de andere, en het wereldrestaurant profiteert van de overdekte speelhal en de kartbaan. Niet enkel clustering is essentieel, maar ook een gezamenlijke marketing, delen van parkeerterreinen en een uitnodigende openbare ruimte dragen bij aan aantrekkelijk en goed functionerende clusters.
8. 8. Koester en bevorder de reeds aanwezige samenwerking tussen de direct betrokkenen. Structurele samenwerking tussen met name ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente bepaalt in steeds grotere mate het succes en de ontwikkeling van centrumgebieden.

Met het naleven van de bovenstaande ambities in beleidsvorming, omgang met plannen en samenwerking zorgt voor gezonde vraag-aanbod verhoudingen, een goede ruimtelijke ordening, wordt (onnodige) leegstand voorkomen en worden met structurele samenwerking succesvolle retailclusters gecreëerd.

Om deze beleidsdoelstellingen te behalen is reductie van detailhandelsmeters buiten hoofdstructuur noodzakelijk (zie hoofdstuk 3.2 Retailvisie). In de gemeente Leeuwarden geldt voor alle detailhandelsbranches dat er in 2025 een (ruim) overschot aan winkelmeters is. In de verdere toekomst zal die situatie niet verbeteren, ondanks de bevolkingsgroei.

Doordat het detailhandelsaanbod in Leeuwarden te groot is voor een toekomstbestendige exploitatie, is het noodzakelijk om in ieder geval (verborgen) plancapaciteit op plekken waar geen detailhandel gewenst is terug te dringen. Dit kan door een keuze voor een uitsterfconstructie, het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit of restcapaciteit en verplaatsing van solitaire winkels naar de structuur. Het bestemmingsplan voorziet hierin door de detailhandelsbestemmingen, op percelen met (verborgen) onbenutte plancapaciteit buiten de daarvoor aangewezen clusters, te wijzigen naar niet-detailhandelsfuncties.

Door onbenutte plancapaciteit detailhandel buiten de kernwinkelgebieden (binnenstad, winkelgebied de Schrans, wijkwinkelcentra, dorpscentra Stiens en Grou) te schrappen wordt uiting gegeven aan de ambitie om detailhandel zoveel mogelijk te concentreren in perspectiefrijke centra en de vestigingsmogelijkheden op solitaire locaties te beperken. Concentratie in de binnenstad en overige kernwinkelgebieden komt de leefbaarheid en vitaliteit van wijk- en dorpscentra én de reuring in de binnenstad ten goede.

Overeenkomsten en aanscherping detailhandelsbeleid

De nieuwe Retailvisie sluit aan op de eerder vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie Leeuwarden 2014 (zie bijlage 4). Deze Retailvisie vormt een aanscherping, omdat concreet wordt ingezet op het saneren van onbenutte plancapaciteit. Voor horeca en leisure ligt de focus eveneens op het clusteren binnen de structuur (paragraaf 2.2).

Horecabeleid

Horecabeleid Leeuwarden (december 2016)

In het Horecabeleid Leeuwarden (december 2016) is de gemeente Leeuwarden opgedeeld in vier gebieden. Per gebied is aangegeven welke vormen van horeca zijn toegestaan.

De belangrijkste doelstellingen van het horecabeleid zijn:

• Zorgen voor een horecafunctie die een integraal deel uitmaakt van een attractieve (binnen)stad en gemeente;
• Versterken van de regionale functie, diversiteit en kwaliteit van de Leeuwarder horeca in kader van gastheerfunctie 'huiskamer van Fryslân' en Culturele hoofdstad 2018;
• Ruimte bieden op de juiste locatie aan de diversiteit van horecaformules die momenteel vanuit de markt worden aangeboden;
• Het concentreren van bezoekersstromen op locaties waar retail, cultuur en horeca zorgen voor een aantrekkelijke leisure-omgeving;
• Zorg dragen voor een goed evenwicht tussen levendigheid en behoud van een veilig en aantrekkelijk woon- en leefklimaat;
• De verantwoordelijkheid voor het vinden en behouden van dat evenwicht zowel bij de aanvraag van nieuwe initiatieven als bij het beheer in de gevestigde situatie mede bij de horeca-ondernemer zelf neer te leggen;
• Zorg dragen voor een juridisch instrumentarium waarmee het horecabeleid adequaat kan worden uitgevoerd.

Beleidskader Retail Leeuwarden 2022

In het Beleidskader Retail Leeuwarden 2022 (hierna: Retailvisie; paragraaf 2.2) is ten aanzien van horeca en leisure door de gemeenteraad op 6 juli 2022 nieuw beleid vastgesteld.

• Voor horeca en leisure ligt de focus eveneens op het clusteren binnen de structuur. Horeca en leisure voorzieningen dragen bij aan een moderne, gemixte en aantrekkelijke verblijfsgebieden.
• Daarbij moet eveneens gekeken worden of het beoogde initiatief past bij de functie van het retailcluster/verblijfsgebied. Zo horen horeca en leisure die een gemeente overstijgende functie hebben zoveel mogelijk in de binnenstad van Leeuwarden thuis, of bijvoorbeeld bij het WTC indien ruimtelijk-functioneel niet inpasbaar in de binnenstad.
• Echter is hier ook in de dorpscentra ruimte voor. Met name in het centrum van Grou, dat met de ligging aan het water een belangrijke toeristische trekpleister binnen de gemeente vormt, geldt dat horecavoorzieningen goed passen. Meer lokale horeca- en leisurevoorzieningen (als een bibliotheek of fitness) kunnen landen in bijvoorbeeld het centrum van Stiens, de grotere ondersteunende clusters of de dorpen zonder echt centrumgebied.

Uit dit beleid volgt dat onbenutte plancapaciteit buiten de genoemde structuur voor sanering in aanmerking komt, net zoals bij detailhandel.

Overeenkomsten en aanscherping horecabeleid

In de nieuwe Retailvisie wordt het horecabeleid voortgezet, zoals de inzet op clustering van horeca in specifieke gebieden.

Kantorenbeleid

Naar aanleiding van het 'Convenant aanpak leegstand kantoren'', en als overeengekomen met de provincie Fryslân en de F4 gemeenten, heeft de gemeente Leeuwarden een 'Plan van Aanpak' voor de kantorenmarkt voor de periode 2017-2020 opgesteld (zie bijlage 1). Dit plan behandelt het verkleinen van de plancapaciteit kantoren, teneinde de restcapaciteit beter met de behoefte in overeenstemming te brengen. De gemeente reageert hiermee op een lagere vraag naar kantoren dan was gebleken uit eerdere prognoses.

De aanpak voor het terugdringen van plancapaciteit voor kantoren/ behoud van locaties is gebaseerd op de vestigingsplaatseisen van kantoren, de prognoses van Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB), de gewenste ruimtelijke economische ontwikkeling van de stad en trends op het gebied van kantoren en kantoorlocaties in Leeuwarden. Dit heeft geresulteerd in een aanpak op gebiedsniveau, waarbij de gemeente Leeuwarden een aantal gebieden wil behouden voor de kantorenmarkt en voor een aantal gebieden wil kiezen voor een aanpak om de plancapaciteit terug te dringen op termijn.

Door onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, is het de bedoeling dat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstaat. De aanpassingen in deze partiële herziening vloeien voort uit de uitgangspunten die zijn geformuleerd.

Om het beoogde effect te bereiken wordt bij het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit een gebiedsgerichte aanpak gehanteerd. Hierbij heeft de gemeente de volgende uitgangspunten geformuleerd.

Kerngebieden

Voor detailhandel, horeca en kantoren zijn kerngebieden aangewezen. De kerngebieden zijn aangewezen op basis van de Detailhandelsstructuurvisie, het horecabeleid en het plan van aanpak leegstand kantoren. De kerngebieden voorkomen dat onbenutte plancapaciteit wordt geschrapt op locaties waar dit niet wenselijk is. De begrenzing van kerngebieden komt overeen met de gebieden die in de Retailvisie zijn onderscheiden, gelet op de opgenomen profielen van deze gebieden.

In de kerngebieden wordt onbenutte plancapaciteit wel geschrapt als het gaat om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen. Als een kantoorgebouw getransformeerd is naar wonen, dan is het onwaarschijnlijk dat het ooit nog een kantoorfunctie zal krijgen. Door de plancapaciteit op deze locaties te schrappen ontstaat weer ontwikkelingsruimte.

Verder wordt de onbenutte plancapaciteit in kerngebieden geschrapt als het gaat om voormalige winkelpanden aan de Voorstreek die naar wonen zijn getransformeerd. De Voorstreek maakt deel uit van het kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit deel van het kernwinkelgebied kampt met leegstand. Voor de vitaliteit van het bestaande winkelapparaat is het van belang dat langdurige leegstand in de Voorstreek wordt voorkomen. Langdurige winkelleegstand kan het bezoek aan de straat doen afnemen, met als gevolg dat er meer leegstand ontstaat. Transformatie naar wonen kan dit proces ombuigen en daarmee de vitaliteit en de belevingswaarde van de Voorstreek versterken. Aan de Voorstreek zijn meerdere omgevingsvergunningen, conform het bestemmingsplan 'Binnenstad', verleend die voorzien in de transformatie van leegstaande winkelpanden naar wonen. Met dit bestemmingsplan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel van deze voormalige winkelpanden geschrapt. Hiermee wordt de restcapaciteit sterker geconcentreerd wat de vitaliteit van het resterende winkelapparaat in kernwinkelgebied ten goede komt.

Ontwikkelingsgebieden

In de ontwikkelingsgebieden (Energiecampus, Middelsee, Spoordok, WTC-Cambuur en Cambuurplein) wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt. Hiermee wordt voorkomen dat mogelijke toekomstige ontwikkelingen vastlopen door een gebrek aan plancapaciteit.

Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden

Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden wordt alle onbenutte plancapaciteit geschrapt (c.q. aangepakt). Hierdoor wordt de restcapaciteit geconcentreerd in kerngebieden en ontstaat in ontwikkelingsgebieden ruimte voor nieuwe plancapaciteit.

Bedrijventerreinen (bedrijvenlijsten)

Onbenutte plancapaciteit voor perifere detailhandel wordt op de bedrijfslocaties niet geschrapt. Uit het STEC onderzoek blijkt niet dat de plancapaciteit voor perifere detailhandel niet in overeenstemming is met de vraag.

Supermarkten

Ook de detailhandelsbestemmingen van meerdere bestemmingsplannen worden aangepast. In de meeste bestemmingsplannen wordt onderscheid gemaakt tussen detailhandel (niet zijnde supermarkten) en supermarkten. Hiermee wordt voorkomen dat een supermarkt zich op elke locatie met een detailhandelsbestemming kan vestigen. In een aantal bestemmingsplannen wordt dit onderscheid niet gemaakt. Door deze detailhandelsbestemmingen aan te passen kan veel plancapaciteit worden geschrapt voor locaties waar de vestiging van supermarkten onwaarschijnlijk en onwenselijk is. Daarnaast wordt plancapaciteit voor supermarkten geschrapt door op een aantal locaties de bouwvlakken, conform de bestaande bebouwing, aan te passen.

De in paragraaf 3.1 geformuleerde uitgangspunten liggen ten grondslag aan dit bestemmingsplan. Hierop zijn de principes gebaseerd die worden toegepast in dit bestemmingsplan.

In de kernwinkelgebieden is onbenutte plancapaciteit uitsluitend geschrapt op locaties die zijn getransformeerd naar wonen (bijlage 2). Buiten de kernwinkelgebieden is alle onbenutte plancapaciteit wegbestemd.

In de kernwinkelgebieden wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt, omdat de detailhandelsstructuurvisie voorziet in meervoudig gebruik van panden in het kernwinkelgebied, indien de huidige bestemming dat toestaat. Uitzondering hierop is de Voorstreek. Om het kernwinkelgebied van de binnenstad compact te houden is in het bestemmingsplan 'Binnenstad' een binnenplanse afwijkingsgrondslag opgenomen die het onder voorwaarden toestaat om de plint te transformeren naar wonen. Indien een pand aan de Voorstreek is getransformeerd naar wonen, dan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel geschrapt.

Afhankelijk van de vigerende bestemmingsplanregel op een locatie wordt onbenutte plancapaciteit voor detailhandel, kantoren en horeca geschrapt door middel van aanpassing van de regels, bijlage bij de regels (bedrijvenlijst) en/of aanpassing van de verbeelding.

Verder zijn de bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen aangepast in die zin dat zelfstandige kantoorfuncties worden uitgesloten op bedrijfslocaties. Ook worden in een aantal plannen horeca- en detailhandelsfuncties niet uitgesloten op bedrijfslocaties. Ook die zijn uit de betreffende bedrijvenlijsten weggenomen. Bijlage 3 van de regels bevat een tabel waarbij per bestemmingsplan is aangegeven welke functies het betreft die zijn geschrapt.

Er worden 6 categorieën onderscheiden voor het wegnemen van onbenutte plancapaciteit. Hieronder wordt per categorie aangegeven wat de wijzigingen zijn (per bestemmingsplan) en welke planologische maatregelen zijn genomen per categorie.

Categorie 1. Ruime bestemming

Bestemmingen met een ruime bestemmingsomschrijving staan meerdere functies op één locatie toe. Op locaties met een ruime bestemming zijn in dit paraplubestemmingsplan, afhankelijk van het feitelijk gebruik, detailhandel, horeca en/of kantoren uitgesloten en uitsluitend nog op de bestaande functie vastgelegd.

De harde onbenutte plancapaciteit is daarmee in principe geschrapt. Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om de eerder toegestane functies alsnog te realiseren.

Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing verbeelding; en
• aanpassing regels.

Categorie 2. Enge bestemming

Bestemmingen met een enge bestemming staan één functie op een locatie toe. Op locaties met een enge bestemming zijn detailhandel, horeca en kantoren uitgesloten. Deze locaties zijn conform het feitelijke gebruik herbestemd.

Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing verbeelding;
• aanpassing regels, indien de regels voor de nieuwe bestemming nog niet in het vigerende bestemmingsplan waren opgenomen.

Het gaat hierbij voornamelijk om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen. Voormalige 'kantoorgebouwen' (bijvoorbeeld met bestemming of functieaanduiding kantoor en/of dienstverlening) die zijn getransformeerd naar wonen, en waarvoor de vigerende bestemming wonen niet toestaat, is de bestemming, conform het bestaande gebruik, gewijzigd naar wonen (-woongebouw).

Categorie 3. Functieaanduiding

Op locaties waar detailhandel, horeca of kantoren was toegestaan met een functieaanduiding, is de onbenutte plancapaciteit uitgesloten.

Voor de locaties met een enge functieaanduiding is de volgende planologische maatregel genomen:

• aanpassing verbeelding.

Functieaanduidingen die meer functies op één locatie toestaan (bijvoorbeeld 'gemengd') 'zijn op het feitelijk gebruik afgestemd. De niet aanwezige functies zijn weggenomen. Hiervoor zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing van de verbeelding; en
• aanpassing regels.

Categorie 4. Bestemmingsomschrijving detailhandel, niet zijnde supermarkten

In een aantal geldende bestemmingsplannen zijn supermarkten niet uitgesloten op locaties met een detailhandelsbestemming. Dit is, gelet op het gemeentelijk detailhandelsbeleid, wel gewenst.

In het voorliggende bestemmingsplan is geregeld dat supermarkten zijn uitgesloten, met uitzondering van locaties waar een supermarkt is gevestigd.

Voor locaties waar de bestemming detailhandel is toegestaan en supermarkten zijn uitgesloten, zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing regels; en
• aanpassing verbeelding indien op de locatie een supermarkt is gevestigd.

Categorie 5. Bouwvlakken

Op een aantal locaties is de onbenutte plancapaciteit detailhandel (supermarkten) wegbestemd door binnen het bestaande bouwvlak een bebouwingspercentage op te nemen dat overeenkomt met de oppervlakte van de bestaande bebouwing binnen dat bouwvlak. De harde onbenutte plancapaciteit in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden is daarmee in principe geschrapt.

Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om binnen het bouwvlak het bebouwingspercentage te vergroten en daarmee de oppervlakte van de gebouwen te vergroten en de functie te verruimen.

Voor locaties waar het bouwvlak is verkleind (of verwijderd) is de volgende planologische maatregel genomen:

• aanpassing verbeelding.

Categorie 6. Bedrijvenlijsten

Zelfstandige kantoorfuncties op bedrijfslocaties zijn uitgesloten. De specifieke gebruiksregels van veel bedrijfsbestemmingen sluiten zelfstandige kantoren ook uit. De bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen staan zelfstandige kantoorfuncties 'overige zakelijke dienstverlening: kantoren' op bedrijfsbestemmingen wel toe.

Voor deze bestemmingsplannen zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing bijlage bij regels;
• aanpassing regels, indien de specifieke gebruiksregels zelfstandige kantoren niet uitsluiten;
• aanpassing regels, indien de bedrijfsbestemming niet mede is bestemd voor kantoren ten dienste van en ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie.

De bedrijvenlijsten van twee bestemmingsplannen sluiten zelfstandige horeca- en detailhandelsfuncties niet uit.

Voor deze bestemmingsplannen is de volgende planologische maatregel genomen:

• aanpassing bijlage bij de regels.

Aanleiding partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren

Oorspronkelijke aanleiding

Naar aanleiding van het onderzoek van STEC-groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' is in de gemeente Leeuwarden een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Door onbenutte plancapaciteit (deels) weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan sturing gegeven worden aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente.

Het bestemmingsplan 'Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren' voorziet in het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit. Met dit zogenaamde paraplubestemmingsplan in combinatie met de 'onderliggende' geldende plannen ontstaat een nieuw actueel en correct bestemmingsplan dat de functies en kaders geeft waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst.

Bevestiging aanleiding

In de Retailvisie gemeente Leeuwarden (BSP, 2022) is een marktverkenning voor detailhandel opgenomen. Aanvullend is naar aanleiding van de zienswijzen voor de vaststelling van de voorliggende planherziening een actuele en specifieke marktverkenning voor supermarkten opgesteld (Rho adviseurs, 2023). De marktverkenningen bevestigen de aanleiding voor het schrappen van onbenutte plancapaciteit van detailhandel en supermarkten (Stec-onderzoek).

Dienstenrichtlijn

In het bestemmingsplan wordt de plancapaciteit voor de functies detailhandel, horeca en kantoren teruggebracht tot de aanwezige en te onderscheiden functies en oppervlaktes (benutte plancapaciteit). Als beperkingen kunnen worden onderbouwd, dan voldoen aan de criteria die zijn opgenomen in artikel 15, derde lid Dienstenrichtlijn.

• het verbod van discriminatie. De eisen mogen geen direct of indirect onderscheid maken naar nationaliteit of statutaire vestigingsplaats;
• de voorwaarde van noodzakelijkheid. De eisen moeten gerechtvaardigd zijn vanwege dwingende redenen van algemeen belang;
• de voorwaarde van evenredigheid. De eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken, ze mogen niet verder gaan dan nodig is om dat doel te bereiken en het doel kan niet met minder vergaande beperkingen bereikt worden.

In bestemmingsplannen is het discriminatieverbod niet aan de orde (artikel 15, lid 3 onder a Dienstenrichtlijn). De onderbouwing voor beperkingen richt zich als eerste op het noodzakelijkheidscriterium (artikel 15, lid 3, onder b Dienstenrichtlijn; hoofdstuk 2). Vervolgens moet een bepaling de evenredigheidstoets doorstaan: de beperking moet geschikt en effectief zijn, coherent en systematisch worden toegepast en niet met minder vergaande maatregelen kunnen worden bereikt (artikel 15, lid 3, onder b Dienstenrichtlijn; hoofdstuk 3).

Inzet van maatregelen

De in te zetten maatregelen en de achtergronden hiervan kunnen als volgt op hoofdlijnen worden beschreven.

Detailhandel

• Het beleid voor detailhandel is gericht op concentratie van detailhandel in kernwinkelgebieden. Versterking van de compacte binnenstad is nodig voor de vitaliteit van de binnenstad en daarmee het centrumgebied van Leeuwarden. Tevens is een zo groot mogelijke vitaliteit van andere kernwinkelgebieden nodig; het betreft de wijk- en buurtcentra. Door de detailhandel in deze kernwinkelgebieden te concentreren worden die gebieden versterkt en wordt leegstand tegengegaan of zelfs voorkomen. Immers, als winkels zich buiten de structuur vestigen, gaat dit hoe dan ook ten koste van de kernwinkelgebieden. Uitgangspunt voor het detailhandelsbeleid voor supermarkten in de gemeente Leeuwarden is dat er in elke wijk minimaal een supermarkt aanwezig zou moeten zijn.

Het voorgaande is van belang voor de vitaliteit, het vestigingsmilieu en goed woon- en verblijfsklimaat van de binnenstad, de wijk- en buurtcentra en de leefbaarheid van de woonwijken en dorpen.

• Het concentratiebeleid wordt gecombineerd met functieverbreding, anders dan detailhandel, buiten de kernwinkel-gebieden, zoals in de aanloopstraten. Hiermee wordt bereikt dat oorspronkelijke winkelpanden met een andere functie kan worden ingevuld en wordt leegstand in deze gebieden voorkomen. Deze functieverbreding is dan ook gericht op het behouden en zo mogelijk versterken van een goed vestigingsmilieu en daarmee van een goed woon- en verblijfsklimaat.
• Supermarkten zijn van belang voor de binnenstad en in iedere woonwijk. Onbenutte plancapaciteit kan tot gevolg hebben dat bij benutting een te sterke concentratie van supermarkten ontstaat ten koste van de binnenstad en andere woonwijken, door nieuwvestiging of verplaatsing vanuit de binnenstad of andere woonwijk. Daardoor is sanering van onbenutte plancapaciteit in de vorm van ruime detailhandelsbestemmingen, waar geen supermarkt is gevestigd, of in de vorm van verkleinen van bouwvlakken tot de contouren van de aanwezige supermarkt.
• Met deze planherziening wordt bereikt dat circa 63.000 m² aan onbenutte plancapaciteit voor detailhandel buiten de structuur (exclusief supermarkten) wordt gesaneerd, circa 296.000 m² aan onbenutte ruimte voor supermarktvestiging en circa 7.000 m² harde plancapaciteit ter plaatse van bouwvlakken. Vestiging van detailhandel is niet langer buiten de structuur mogelijk. Het effect van de planherziening is dat vestiging van detailhandel wordt geconcentreerd in de binnenstad en bestaande wijk- en buurtcentra.
• Het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit is ook noodzakelijk om ontwikkelingsruimte te creëren voor supermarkten in nieuwe woonwijken. Het scheppen van ontwikkelingsruimte voor supermarkten in nieuwe woonwijken is van belang, omdat een supermarkt het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid van een woonwijk ten goede komt. Dit past ook in het beleid dat erop is gericht dat in iedere woonwijk een supermarkt is gevestigd. Bovendien wordt voorkomen dat bewoners in nieuwe woonwijken lange afstanden moeten afleggen voor hun dagelijkse boodschappen. Dit beperkt het autoverkeer in de stad en komt ook daarmee het stedelijk milieu ten goede.

Het beleid zoals dat ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan van toepassing was, zoals opgenomen in de Detailhandelsstructuurvisie, is gecontinueerd en aangescherpt in de nieuwe Retailvisie.

Horeca

• Het beleid voor horeca richt zich op concentratie van horeca in centraal gelegen gebieden. Daar heeft horeca een functionele meerwaarde voor de omgeving en wordt geen afbreuk gedaan aan het woon- en leefklimaat. Elders staat het woon- en leefklimaat onder druk door (zwaardere) horecavestigingen. Sanering van plancapaciteit zorgt voor een betere balans in het woon- en leefklimaat. Daarnaast is sprake van onbenutte plancapaciteit gedurende meerdere jaren, terwijl uit onderzoeken blijkt dat dergelijke plancapaciteit elders kan worden gerealiseerd, met name omdat toevoeging van horecacapaciteit zorgt voor een juiste diversiteit van een te realiseren programma.
• In Leeuwarden is dit van steeds groter belang aangezien het beleid is gericht op transformatie van diverse gebieden van aanzienlijke omvang, die van grote betekenis zijn voor de stad.

In de Retailvisie wordt ten aanzien van horeca ingezet op clustering in specifieke gebieden. Dit vloeit ook voort uit het horecabeleid.

Kantoren

• Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het van belang dat vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming zijn. De afgelopen jaren zijn meerdere incourante kantoorpanden getransformeerd naar wonen. Met deze partiële herziening wordt de bestemming van deze panden in overeenstemming gebracht met het feitelijk gebruik.
• De onbenutte plancapaciteit voor kantoren wordt geschrapt voor panden met een gemengde bestemming, indien deze panden niet zijn gesitueerd in de aangewezen 'behoudgebied' voor kantoren. Hiermee wordt de concentratie van kantoorfuncties in courante gebieden, zoals nabij invalswegen, stationslocaties en campussen, gestimuleerd én ontstaat ontwikkelingsruimte voor nieuwe kansrijke en wenselijke ontwikkelingen.
• Uit het voorgaande volgt dat wordt ingezet op behoud en versterking van de vitaliteit van specifieke gebieden, op het voorkomen en tegengaan van leegstand en op behoud en versterking van het vestigingsklimaat en van het woon-, verblijfs- en leefklimaat. Daarvoor zijn sanering van plancapaciteit nodig en functieverbreding anders dan detailhandel in specifieke gebieden.

Noodzakelijkheid en voorzienbaarheid van de maatregelen

Dwingende reden van algemeen belang

Centraal in de beleidsdoelstelling staat het terugbrengen van detailhandel, kantoren en horeca op daarvoor aangewezen gebieden waar de functies geconcentreerd zijn en daarmee een sterke aantrekkingskracht hebben en zodoende bij uitstek een bijdrage leveren aan de vitaliteit van de binnenstad en leefbaarheid van woonwijken en dorpen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de bescherming van het milieu en het stedelijk milieu als dwingende reden van algemeen belang. De Retailvisie vormt voor detailhandel en horeca het geactualiseerde kader en ondersteunt het vorenstaande in volle omvang.

Voorzienbaarheid

De vastgestelde beleidsdoelen geven aan dat het voorzienbaar was, dat ongebruikte vestigingsmogelijkheden niet langer pasten in het beleid en dat sanering een logisch vervolg was.

Evenredigheid

Het derde aspect van de toetsing aan de Dienstenrichtlijn betreft de evenredigheid, zoals genoemd onder c van artikel 15, derde lid van de Dienstenrichtlijn: 'De eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te bereiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt.'.

De analyse is uitgevoerd door iedere maatregelen aan de hand van vier vragen, die ontleend zijn aan actuele jurisprudentie, te toetsen. De toetsing resulteert in de volgende conclusies.

1. 1. De maatregelen zijn geschikt en effectief om de nagestreefde doelen te bereiken. De planherziening resulteert in een aanzienlijk aantal gesaneerde onbenutte plancapaciteit. Daarmee is de maatregel als meer dan evenredig aan te merken.
2. 2. Bij het treffen van de maatregelen wordt coherent en systematisch gehandeld om het nagestreefde doel te bereiken, mede gelet op he nieuw geformuleerde beleid.
3. 3. De maatregelen gaan niet verder dan nodig om het nagestreefde doel/de nagestreefde doelen te bereiken.
4. 4. Het effect dat wordt bereikt met de maatregelen kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt (flankerende maatregelen).
5. 5. De voorgenomen maatregelen voldoen aan artikel 15, derde lid onder c van de Dienstenrichtlijn.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening mag een bestemmingsplan niet in strijd zijn met een aantal milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreft de milieu- en omgevingsaspecten water, bodem, archeologie, cultuurhistorie, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, kabels en leidingen en ecologie.

Bij dit paraplubestemmingsplan zijn geen specifieke ontwikkelingen aanwezig die naar aard, schaal en inhoud invloed hebben op milieu- en omgevingsaspecten. Een nadere toetsing aan de aspecten is dan ook niet noodzakelijk binnen dit bestemmingsplan.

Er is gekozen voor de vorm van een herziening die wordt toegevoegd op of aan de bestaande bestemmingsplannen die in paragraaf 1.3 zijn genoemd. In de regels wordt aangegeven welke regels op welk plan van toepassing zijn.

De verbeelding bevat naast de plancontour die het gehele plangebied van de gemeente Leeuwarden omvat, een aantal bestemmingen en aanduidingen. Deze bestemmingen en aanduidingen geven de veranderingen op de verbeelding weer ten opzichte van de geldende plannen.

De verbeelding is gekoppeld aan de bestemming, zoals die geldt in het oorspronkelijke bestemmingsplan. Dit is verduidelijkt doordat bij de koppeling tussen haakjes de informatie van het geldende bestemmingsplan bij de bestemming is vermeld.

Indien uitsluitend de verbeelding is herzien, is in de regels een koppeling gemaakt met de geldende bestemming.

Indien de regels van een bestemming zijn herzien, zijn de integrale regels van die bestemming opgenomen in een bijlage. De (geel) gearceerde en/of (geel) doorgehaalde delen zijn de aanpassingen naar aanleiding van deze herziening.

Er zijn ook plandelen waar alleen de regels zijn herzien. Ze gelden dus niet alleen voor de percelen waar een aanpassing van de verbeelding heeft plaatsgevonden, maar ook voor de overige gebieden met betreffende bestemming. De nieuwe integrale regels zijn dus niet alleen van toepassing op de aanpassingen die in het voorliggende paraplubestemmingsplan zijn geregeld, maar vervangen ook de oorspronkelijke regels van de geldende plannen.

De aanpassing van de bedrijvenlijsten in de diverse plannen is geregeld via een gebruiksregeling die gekoppeld is aan bijlage 42. Uit de daarin opgenomen tabel is af te leiden welke functies in de bedrijvenlijst per bestemmingsplan zijn geschrapt.

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. In dit bestemmingsplan worden vooreerst geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij deze aspecten aangetoond moeten worden. Het plan maakt immers, ten opzichte van geldende regelingen en vergunningen, geen nieuwe bouwplannen mogelijk. Daarbij komt dat dit bestemmingsplan ook niet voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente. Het aantonen van de financiële haalbaarheid is niet nodig en de grondexploitatieregeling is niet van toepassing. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing.

De aanpassingen die in dit bestemmingsplan doorgevoerd worden kan grond zijn voor planschade. In dat kader worden de betreffende pandeigenaren aangeschreven om tijdig te worden geïnformeerd over de ontwikkelingen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt na een half jaar gepubliceerd, zodat de eigenaren de mogelijkheid hebben hun plannen te realiseren op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Door het actief informeren van de eigenaren en de eigenaren de tijd geven om de plannen alsnog te realiseren, wordt planschade voorkomen.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren' heeft in de periode vanaf 9 juli 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Ruim 1.000 pandeigenaren zijn middels een brief geïnformeerd over de publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan. Gedurende de ter inzage periode zijn 25 reacties ontvangen. De reacties zijn samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien in de 'Reactie- en antwoordnota' (bijlage 5). Daar waar een inspraakreactie heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan, is dat in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Vervolgens is de wettelijke procedure op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) doorlopen. Hierbij is een ieder gedurende zes weken in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen over het ontwerpbestemmingsplan. De reacties zijn samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien in de 'Reactie- en antwoordnota' (bijlage 6). Daar waar een zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan, is dat in het vastgestelde bestemmingsplan verwerkt. Tevens zijn ambtshalve wijzigingen voorgesteld (bijlage 7).

Met inachtneming van de ingekomen zienswijzen en ambtshalve ingebrachte wijzigingsvoorstellen, wordt het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt samen met het bestemmingsplan ter inzage gelegd, waarbij voor belanghebbenden beroep mogelijk is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.