In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Leeuwarden - Nieuw Oud Oost van de gemeente Leeuwarden;

de geometrische bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0080.04020BP00-VG01 met bijbehorende regels en bijlagen;

een beroeps*)- of bedrijfsactiviteit waarvan de activiteiten niet onevenredig publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbijbehorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

*) betreft de (voormalige) vrije beroepen

een gebouw dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting c.q. uitbreiding van het hoofdgebouw vormt die in directe verbinding staat met dat hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het tegen betaling aanbieden van tijdelijk logies en ontbijt in een woning;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, horecabedrijf of detailhandelsvestiging, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2 Algemene wet bestuursrecht;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet en/of Wabo aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de totale beschikbare vloeroppervlakte van een gebouw, inclusief magazijn- of opslagruimte, loopruimte, sanitaire voorzieningen en dergelijke;

waarden van een gebied en/of de daarin voorkomende bebouwing, elementen en structuren, die uitdrukking geven aan de beschavingsgeschiedenis en/of het gebruik door de mens in de loop van die geschiedenis;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

werkzaamheden bestaand uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover gelegen achter de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw en verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de etmaalwaarde van het equivalente geluidniveau in dB(A) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aanwezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichtingen behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming, het belangrijkst is;

een horecabedrijf dat is gericht op het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers zoals ijssalons, croissanterieën, lunch- en tearooms en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen horecabedrijven;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants;

een horecabedrijf dat zowel is gericht op het verstrekken van etenswaren als dranken of een combinatie van beiden, zoals cafetaria's, snackbars, automatieken en shoarmazaken;

een horecabedrijf dat voornamelijk is gericht op het verstrekken van dranken, zoals cafés, bars en discotheken;

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

de verhuur of verkoop van een wooneenheid ten behoeve van bewoning aan personen voor welke bewoning inschrijving in de Basis Registratie Personen noodzakelijk is;

gebouw of een deel van een gebouw met drie of meer wooneenheden, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit en niet vallende onder de hospitaregeling, die als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in een gezinsverband levende personen;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een installatie c.q. bouwwerk voor het opwekken van elektrisch of thermisch vermogen uit wind:

• met een horizontale as en waarvan de rotor een oppervlakte beschrijft van maximaal 40 m² (een maximale wiek van ongeveer 3,5 m);
• met een horizontale as in andere vormen dan twee of drie wieken, waaronder de zogenaamde niet-wiekturbines;
• met een verticale as;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van overheidsdienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen;

de grens van een maatvoeringsvlak;

een aangegeven vlak, voorzien van een maatvoeringsaanduiding;

een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

beneden peil;

een weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: - de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   • de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor het bouwen van bouwwerken in, op of over het water:
   • het NAP -0,52 m (het Fries Zomerpeil);

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden;

onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostituiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een detailhandelsbedrijf dat zich in hoofdzaak richt op het verkopen van voedings- en genotmiddelen en dagelijkse levensbenodigdheden in een algemeen assortiment, in de vorm van een zelfbedieningszaak die vanwege de grootschaligheid van het aanbod een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling;

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een werk, al dan niet overdekt, dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af te voeren en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede verstaan;

een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor detailhandel;

de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventuele kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etcetera.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of twee alleenstaanden;

het omzetten van een functie anders dan wonen naar één of meer woningen of drie of meer wooneenheden (voor kamergewijze verhuur) hieronder wordt tevens verstaan het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen;

het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen;

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, dat één woning omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt, met dien verstande dat de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen in het geval van balkons maximaal 3 meter mag bedragen.

De voor ‘Bedrijf - Nutsvoorziening’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen ten behoeve van de gasvoorzieningen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen;

met de daarbijbehorende:

2. b. terreinen;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. detailhandel, inclusief supermarkten;
   2. 2. horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4;
   3. 3. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
   4. 4. maatschappelijke voorzieningen;
   5. 5. sport- en recreatieve doeleinden.
      
2. b. woningen, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden-beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
3. c. wonen in de eerste bouwlaag, indien de gronden zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag', al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
   

met daaraan ondergeschikt:

4. d. trappenhuizen;
5. e. voorzieningen ten behoeve van:
   1. 1. onderhoud en beheer;
   2. 2. berging en stalling;

met de daarbijbehorende:

6. f. tuinen, erven en terreinen;
7. g. wegen, straten en paden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. speelvoorzieningen;
11. k. sloten, bermen en beplanting;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van woningen, voorzover het de eerste bouwlaag betreft, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag';
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van supermarkten, voorzover:
   1. 1. het aantal supermarkten meer dan 2 bedraagt;
   2. 2. de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 4.000 m² bedraagt;
   3. 3. de gezamenlijke winkelvloeroppervlakte: meer dan 3.200 m² bedraagt.
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, niet zijnde supermarkten, voorzover de bedrijfsvloeroppervlakte per winkel meer dan 1.350 m² bedraagt;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel (inclusief supermarkt) voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4, voorzover de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 1.100 m².
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis- verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, meer bedraagt dan 30% van de totale vloeroppervlakte van de aanwezige woning, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.3 sub f in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen op de tweede en/of hogere bouwlagen, worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke vloeroppervlakte van de aanwezige woning in het (woon)gebouw met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning in het (woon)gebouw ten hoogste 50 m² mag bedragen;
2. b. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar afgescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn;
3. c. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont;
4. d. de kamers deel uitmaken van de woning in het (woon)gebouw;
5. e. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeeroverlast;
6. f. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert; waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de buurt of wijk betrokken dient te worden;
7. g. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning;
8. h. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. wegen, straten en paden;
4. d. in- en uitritten;
5. e. ontsluitingswegen ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);

met daaraan ondergeschikt:

6. f. bermen en beplanting;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. waterlopen en waterpartijen;
9. i. oevers en kaden;

met de daarbij behorende:

10. j. verhardingen;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen en woongebouwen;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. toegangswegen tot woonerven;

met de daarbijbehorende:

4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten;
2. b. voet- en rijwielpaden;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het verkeer;

met de daarbij behorende:

3. c. gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. kades;
7. g. sloten, bermen en beplanting;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines.

De voor 'Verkeer - Parkeerterrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende:

2. b. (ontsluitings)wegen, straten en paden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten en pleinen;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. voet- en rijwielpaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kaden en oevers;
7. g. sloten, bermen en/of waterlopen;
8. h. gebouwen ten behoeve van (ondergrondse) parkeervoorzieningen met de daarbijbehorende in- en uitritten, ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';

met de daarbij behorende:

9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel.

De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterpartijen;
2. b. oevers en paden;
3. c. recreatief medegebruik;
4. d. bermen en beplanting/groenvoorzieningen;

met de daarbijbehorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder overbeschoeiingen, bruggen, duikers en/of dammen en voorzieningen ten behoeve van watertechnologie en duurzame energieopwekking, niet zijnde kleine windturbines.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. het bepaalde in lid 10.2.2 sub a in die zin dat steigers, vlonders en plankieren worden gebouwd;
2. b. het bepaalde in lid 10.2.2 sub b in die zin dat de hoogte van oeverbeschoeiingen wordt verhoogd tot ten hoogste 0,60 m, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waterstructuur en de waterhuishoudkundige situatie.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
2. b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. wegen, straten en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. sloten, bermen en beplanting;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen;
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis- verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.
8. h. het gebruik van woonhuizen als kamerverhuurpand of kamerverkooppand;

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 11.4 sub e in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen, worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per bouwperceel ten hoogste 50 m² mag bedragen;
2. b. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar afgescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn;
3. c. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont;
4. d. de kamers deel uitmaken van het hoofdgebouw of van een daarvan onderdeel uitmakende aan- of uitbouw;
5. e. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
6. f. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeeroverlast;
7. g. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert; waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de buurt of wijk betrokken dient te worden;
8. h. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning;

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebouwen ten behoeve van woongebouwen, per woning al dan niet combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden- beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast;
2. b. gebouwen ten behoeve van:
   1. 1. onderhoud en beheer;
   2. 2. berging en stalling;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen, erven en terreinen;
4. d. wegen, straten en paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. water;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
3. c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijfsdoeleinden met uitzondering van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft;
5. e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bed and breakfast;
6. f. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis- verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, zodanig dat:
   1. 1. de bedrijfsvloeroppervlakte, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft, meer bedraagt dan 30% van de totale vloeroppervlakte van de aanwezige woning, met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning ten hoogste 50 m² mag bedragen;
   2. 2. de activiteit niet (mede) wordt uitgeoefend door de eigenaar of één van de bewoners van de betreffende woning;
   3. 3. het totale aantal werkenden bij een beroepsuitoefening meer dan drie bedraagt en bij een bedrijfsuitoefening meer dan twee;
   4. 4. de activiteiten meldingsplichtig of vergunningplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer respectievelijk de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   5. 5. er detailhandel plaatsvindt, tenzij er sprake is van de verkoop van ter plaatse vervaardigde non-food goederen of de verkoop van direct aan de activiteit verwante artikelen, met dien verstande dat de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen;
   6. 6. de activiteit leidt tot parkeer- en verkeersoverlast;
   7. 7. de activiteit leidt tot overlast door een publiekaantrekkende werking;
   8. 8. het uiterlijk aanzien van de woning wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan;
   9. 9. de activiteit hinder voor het woonmilieu oplevert.
7. g. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 12.3 sub c, d en e in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen, worden gebruikt ten behoeve van bed and breakfast, mits:

1. a. de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke vloeroppervlakte van de aanwezige woning in het woongebouw met dien verstande dat de bedrijfsvloeroppervlakte per woning in het woongebouw ten hoogste 50 m² mag bedragen;
2. b. er ten hoogste vier slaapplaatsen in ten hoogste twee van elkaar afgescheiden ruimten voor nachtverblijf aanwezig zijn;
3. c. de exploitant hoofdbewoner is en er daadwerkelijk woont;
4. d. de kamers deel uitmaken van de woning in het woongebouw;
5. e. de activiteit niet leidt tot parkeer- en verkeeroverlast;
6. f. de activiteit geen hinder of overlast voor het woonmilieu oplevert, waarbij bij de beoordeling van de mate van overlast tevens het woningtype en het karakter van de buurt of wijk betrokken dient te worden;
7. g. het ruimtebeslag van de functie niet leidt tot te weinig bergruimte in of bij de woning;
8. h. het uiterlijk aanzien van de woning niet wordt aangetast. Uitsluitend reclame in de vorm van één naamsaanduiding of logo met een lengte van niet meer dan 1 m en een oppervlakte van niet meer dan 0,5 m² in de vorm van niet uitstekende, niet verlichte reclameuitingen is toegestaan.

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. een strook ten behoeve van een hoofdwaterleiding, alsmede het onderhoud en beheer daarvan;

met de daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 13.2 in die zin dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren van de betreffende hoofdwatertransportleiding;
2. b. vooraf advies wordt ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

De voor ‘Waarde - Archeologie 5’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Wanneer een bestaand gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde:

1. a. een grotere goothoogte;
2. b. een grotere bouwhoogte;
3. c. een grotere oppervlakte;
4. d. een grotere dakhelling;
5. e. een kleinere dakhelling;

heeft dan in de bouwregels in de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan, dan zal:

6. f. de goothoogte ten hoogste de bestaande goothoogte;
7. g. de bouwhoogte ten hoogste de bestaande bouwhoogte;
8. h. de oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte;
9. i. de dakhelling ten hoogste de bestaande dakhelling;
10. j. de dakhelling ten minste de bestaande dakhelling,

bedragen.

Voor het bouwen van zonnepanelen en/of - collectoren zonder omgevingsvergunning gelden de volgende bouwregels:

1. a. een omgevingsvergunning is niet vereist indien de activiteit betrekking heeft op het bouwen van zonnepanelen en/of - collectoren op al dan niet bestaande constructies op grote parkeerterreinen in particuliere eigendom, met dien verstande dat:
   1. 1. onder een groot parkeerterrein wordt verstaan een parkeerterrein met een omvang van ten minste 125 m²;
   2. 2. de bouwhoogte van de constructie met inbegrip van de zonnepanelen en/of - collectoren niet meer mag bedragen dan 5 m;
   3. 3. de constructie niet mag voorzien zijn van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;
   4. 4. de constructie gebouwd moet worden op een afstand van ten minste 10 m van het openbaar toegankelijk gebied;
   5. 5. de afstand tussen een constructie en een bouwperceelgrens ten minste 3 m moet bedragen;
   6. 6. de afstand tussen een constructie en een op het perceel aanwezig hoofdgebouw ten minste 5 m moet bedragen.
2. b. een omgevingsvergunning is niet vereist indien de activiteit betrekking heeft op het bouwen van zonnepanelen en/of - collectoren op al dan niet bestaande constructies op parkeerterreinen in het openbaar toegankelijk gebied, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte van de constructie met inbegrip van de zonnepanelen en/of - collectoren niet meer mag bedragen dan 5 m;
   2. 2. de constructie niet mag voorzien zijn van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte;
   3. 3. is aangetoond dat belanghebbenden binnen een zone van 100 m gelegen rondom de beoogde locatie instemmen met het voornemen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. er mag niet worden gebouwd, indien dit leidt tot (zorg)woningsplitsing of (zorg)woningomzetting.
2. b. Met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van het bepaalde in lid 16.4 sub a in die zin dat wordt gebouwd ten behoeve van (zorg)woningsplitsing en/of (zorg)woningomzetting, mits:
   1. 1. dit in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid;
   2. 2. wordt voldaan aan de actuele regionale woningbouwafspraken wanneer sprake is van een toename van het aantal woningen;
   3. 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
      • het straat- en bebouwingsbeeld;
      • de woonsituatie;
      • de verkeersveiligheid;
      • de parkeersituatie;
      • de sociale veiligheid;
      • de cultuurhistorische waarden;
      • de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   4. 4. tevens een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 17.1.2 sub b kan worden verleend.

Ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - Activiteitenbesluit' geldt dat hier geen kwetsbare danwel beperkt kwetsbare objecten mogen worden gebouwd.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - maximum aantal wooneenheden' geldt dat het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 548.

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 12,00 m;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot ten hoogste 30,00 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in die zin dat de bouwhoogte van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie op of aan een bouwwerk, wordt vergroot tot ten hoogste 5,00 m gemeten vanaf de voet van de antenne-installatie;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat bouw- en/of bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien:
   1. 1. dit wenselijk of noodzakelijk is in verband met een doelmatige verkaveling van de gronden dan wel een rationele uitvoering van het plan betreft en de afwijking niet meer bedraagt dan 3,00 m, voor zover het nieuwbouwplannen betreft;
   2. 2. een meetverschil daartoe aanleiding geeft in andere gevallen;
7. g. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen als toiletgebouwtjes, gebouwen ten behoeve van het openbaar vervoer of het trein- water- of wegverkeer, alsmede kleinschalige openbare voorzieningen ten behoeve van detailhandel, sport, recreatie of cultuur, zoals kleedgebouwtjes, dug-outs, paviljoens, kiosken, dierenverblijven en kunstobjecten worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 50 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5,00 m bedraagt;
8. h. de bestemmingsregels in die zin dat gebouwen ten behoeve van de openbare nutsvoorziening en/of de telecommunicatie worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte van een gebouw ten hoogste 100 m² bedraagt;
   2. 2. een gebouw uit ten hoogste één bouwlaag bestaat;
   3. 3. de bouwhoogte van een gebouw ten hoogste 5,00 m bedraagt;
9. i. de bestemmingsregels in die zin dat mag worden afgeweken van de regels ten aanzien van de minimale of van de maximale dakhelling van 0° tot en met 80°;
10. j. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
    1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
    2. 2. de hoogte leidt tot een hoogte welke ten hoogste 1,25 maal de maximale (bouw)hoogte van het betreffende gebouw zal bedragen;
11. k. het bepaalde ten aanzien van het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak in die zin dat de grenzen van het bouwvlak, bestemmingsvlak c.q. maatvoeringsvlak naar de buitenzijde met ten hoogste 1,50 m worden overschreden door:
    1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
    2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
    3. 3. erkers over maximaal 80% van de breedte van de gevel van het woonhuis waaraan wordt gebouwd;
    4. 4. ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen.
12. l. de bestemmingsregels voor het bouwen van zonnepanelen en/of - collectoren in een al dan niet tijdelijke grondopstelling, met dien verstande dat:
    1. 1. de bouwhoogte van de zonnepanelen en/of - collectoren in grondopstelling niet meer mag bedragen dan 2 m;
    2. 2. een grondopstelling van zonnepanelen en/of - collectoren dient in het bestaand stedelijk gebied van de provincie Fryslân te zijn gelegen;
    3. 3. de afstand tussen de zonnepanelen en/of - collectoren in grondopstelling en de perceelsgrenzen van het openbaar toegankelijk gebied alsook waterlopen ten minste 10 m dient te bedragen;
    4. 4. de zonnepanelen en/of - collectoren in tijdelijk grondopstelling ten hoogste 15 jaar geplaatst mogen zijn;
    5. 5. het bepaalde in lid 21.3 is niet van toepassing op deze afwijkingsmogelijkheid;
    6. 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische belangen;

De in lid 19.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de parkeercapaciteit;
5. e. het waterbeheer;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. de verkeerssituatie;
8. h. archeologie;
9. i. cultuurhistorie;
10. j. beschermd stadsgezicht;
11. k. de externe veiligheid en de brandveiligheid;
12. l. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
13. m. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de gelden luchtvaartwet- en regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden, of andere, in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen.

1. a. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemmingsregels ten aanzien van het bouwen van zonnepanelen en/of - collectoren op al dan niet bestaande constructies op parkeerterreinen in het openbaar toegankelijk gebied, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte van de constructie met inbegrip van de zonnepanelen en/of - collectoren niet meer mag bedragen dan 5 m;
   2. 2. de constructie niet mag voorzien zijn van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte.
2. b. De onder a genoemde omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend, indien:
   1. 1. gehandeld wordt in overeenstemming met de beleidsregels zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels;
   2. 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ecologische belangen van het betreffende gebied;
   3. 3. de opstelling leidt tot verstoring van rust en ruimte in de weidevogelkansgebieden, zoals aangegeven op de kaart 7- Weidevogelgebieden Verordening Romte Fryslân 2014, een omgevingsvergunning alleen wordt verleend als de schade gecompenseerd is overeenkomstig artikel 7.2.4, onder d van de verordening en de provinciale weidevogelregeling, door storting van het compensatiebedrag In het provinciale Weidevogelfonds.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:

1. a. bouw- en/of bestemmingsgrenzen mogen worden gewijzigd, mits de bouw c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 5,00 m wordt overschreden;
2. b. een bouwvlak binnen een bestemmingsvlak wordt vergroot met maximaal 20% van de oppervlakte van het bouwvlak;
3. c. ten behoeve van de aanleg van of een wijziging in de bestaande infrastructuur (weg-, water-, parkeer- en groenvoorzieningen), met bijbehorende voorzieningen wordt gewijzigd.

De in lid 20.1 genoemde wijzigingsbevoegdheden kunnen uitsluitend worden toegepast indien:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de verkeerssituatie;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
   6. 6. de hoogtebeperkingen die voortvloeien uit de geldende luchtvaartwet- en regelgeving in verband met de vliegbasis Leeuwarden of andere in het gebied aanwezige hoogtebeperkingen;
2. b. een goede ruimtelijke onderbouwing wordt opgenomen in de toelichting van het wijzigingsplan, waarbij in elk geval aandacht moet worden besteed aan de in sub a genoemde voorwaarden.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd of gebruikt wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
2. b. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
3. c. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan:
   1. 1. het bebouwingsbeeld;
   2. 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   3. 3. de cultuurhistorische waarden;
   4. 4. de landschappelijke waarden;
   5. 5. de milieusituatie;
   6. 6. de natuurlijke waarden;
   7. 7. de sociale veiligheid;
   8. 8. de verkeersveiligheid;
   9. 9. de watersituatie;
   10. 10. de woonsituatie;
   11. 11. de parkeerruimte.

1. a. Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning een bouwwerk te slopen;
2. b. Het bepaalde in 21.2 sub a is niet van toepassing indien nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar vleermuizen en marters en eventueel verplichte vervolgstappen zijn genomen, waaronder wordt verstaan het treffen van mitigerende maatregelen en het verkrijgen van een ontheffing betreffende de beschermde diersoorten.

1. a. In aanvulling op het gestelde in artikel 3.1 lid 1 Wet ruimtelijke ordening geldt voor de gronden behorende tot dit plan dat de beleidsregels zoals opgenomen in Bijlage 1 Kwaliteitsnota plan voor de zon bij deze regels van overeenkomstige toepassing zijn.
2. b. Indien de beleidsregels 'Kwaliteitsnota plan voor de zon' binnen de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Dit bestemmingsplan kan worden aangehaald als bestemmingsplan Leeuwarden - Nieuw Oud Oost van de gemeente Leeuwarden.

Sportclub Cambuur gaat vertrekken uit de wijk Oud Oost en krijgt een nieuwe plek nabij het WTC terrein in het westen van Leeuwarden. Het Cambuurplein, de winkels, het voetbalstadion en de voetbalvelden komen hierdoor vrij voor herontwikkeling. De gemeente Leeuwarden en ontwikkelaar Leyten, tevens eigenaar van het voetbalstadion, hebben in samenwerking met buurtbewoners, wijkpanels, wijkorganisaties, ondernemers, supporters, woningcorporaties en Cambuur (Verbindt) plannen opgesteld voor deze herontwikkeling. De plannen zijn vervat in het project 'Nieuw Oud Oost' waarin met elkaar aan de slag wordt gegaan voor een nieuwe (Cam)buurt.

Concreet voorzien de plannen in de herontwikkeling van het Cambuurterrein tot een gevarieerde woonwijk met een diversiteit aan woningen in een groene omgeving, met een sterke sociale en fysieke relatie met de omliggende buurten. Het voornemen is om maximaal 548 woningen te realiseren, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen. Om de balans tussen koop- en huurwoningen in de wijk Nieuw Oud Oost bij te sturen, is het de ambitie om een mix van koop- en huurwoningen te realiseren, in een verhouding van circa 60/40%, waarvan circa 30% sociale huur.

Naast woningbouw voorziet de ontwikkeling in de herontwikkeling van de commerciële en maatschappelijke functies die in het plangebied gevestigd zijn. De huidige commerciële functies (waaronder de Jumbo en de Aldi) worden door de sloop van het voetbalstadion losgemaakt en middels sloop en nieuwbouw herontwikkeld tot een gemengde vorm van bebouwing met ruimte voor commerciële en maatschappelijke functies en appartementen. Per saldo wordt er 160 m² bvo aan commerciële en maatschappelijke functies toegevoegd. Binnen het nieuwe bouwprogramma van de hiervoor genoemde gemengde bestemming is ruimte voor de Jumbo een interne laad- en losruimte te realiseren met een bruto vloeroppervlak van ca. 400 m². De planologisch beschikbare winkelvloeroppervlakte voor supermarkten neemt hiermee per saldo niet toe.

De plannen kennen een heldere opzet waarin het plangebied in drie deelgebieden zal zijn te onderscheiden, te weten het Cambuurplein, het voetbalstadion en 'wonen in het park'. Het Cambuurplein bestaat in de gewenste situatie uit parkeerplein met rondom een mix van commerciële en publieke functies met wonen. De commerciële en publieke functies worden in de plint of op de begane grond gerealiseerd en het wonen op de verdiepingen. Ter plaatse van het huidige voetbalstadion komen vier bouwblokken die als zijnde de tribunes van het stadion worden gebouwd. Het 'speelveld' wordt ingericht als openbare groenvoorziening, waarmee sterk gerefereerd wordt aan het voetbalstadion. In het derde deelgebied 'wonen aan het park' worden vier gesloten bouwblokken gerealiseerd, waardoor de bouwvolumes in een groene parkachtige omgeving worden gesitueerd.

Ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied betreft, zoals reeds uit de aanleiding is gebleken, het Cambuurstadion en omgeving. Het stadion is gevestigd aan het Cambuurplein in het noordoosten van de kern van Leeuwarden. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern van Leeuwarden en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is hierin indicatief aangeduid met de rode ster en rode contour. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet", die op 11 mei 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad van Leeuwarden. Een klein deel van het zuiden van het plangebied is daarnaast gelegen binnen de begrenzing van het "Bestemmingsplan Indische Buurt" (vastgesteld op 31 oktober 2011). Verder zijn de bestemmingsplannen "Leeuwarden - Kamerverhuur" (vastgesteld op 25 oktober 2016), "Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon" (vastgesteld op 7 november 2018), "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie" (vastgesteld op 29 maart 2022) en "Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties" (vastgesteld op 15 juni 2022) van toepassing.

Voor de duiding van het planologische regime is met name het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" van belang. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. De rode contour geef het plangebied indicatief weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Sport

De gronden binnen het plangebied zijn hoofdzakelijk bestemd met de bestemming 'Sport'. Dit betreffen de gronden van het voetbalstadion en de bijbehorende voetbalvelden. Deze gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van een voetbalstadion en sport- en recreatieve doeleinden. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse van de hoeken van het voetbalstadion is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - lichtmast' opgenomen, waar lichtmasten zijn toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 45 meter.

In het zuiden en oosten is verder de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen, waar gebouwen ten behoeve van kleedruimte, onderhoud en beheer en kantines zijn toegestaan.

Specifieke vorm van sport - detailhandel - horeca - dienstverlening

Het westelijke deel van deze gronden is voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - detailhandel - horeca - dienstverlening'. Ter plaatse van deze gronden zijn gebouwen ten behoeve van detailhandel, inclusief supermarkten, horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4 en dienstverlenende bedrijven en/of instellingen toegestaan.

In de huidige situatie is er een Aldi en Jumbo gevestigd aan het Cambuurplein. Het vigerende (huidige) bestemmingsplan staat maximaal twee supermarkten toe met een maximum bruto vloeroppervlak van 1.600 m² per supermarkt. Voor de Jumbo is in 2015 een vergunning verleend om de supermarkt met 400 m² bvo uit te breiden.

Overige bestemmingen

Het terrein om de voetbalvelden is voorzien van de enkelbestemming 'Groen'. Het parkeerterrein ten westen van het stadion is daarnaast bestemd als 'Verkeer - Parkeerterrein'. De wegen ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied zijn verder bestemd als 'Verkeer' danwel 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In het noordwesten van het plangebied is daarnaast een nutsvoorziening aanwezig die is voorzien van de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'. Aan de noord- en westzijde van het plangebied is daarnaast een dubbelbestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Ten slotte is het gehele plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie'.

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving, waarmee maximaal 548 woningen worden gerealiseerd. Tevens wordt beoogd om de planologische ruimte voor de supermarkten anders in te richten, waarbij maximaal 2 supermarkten met een gezamenlijke winkelvloeroppervlak van 3.200 m² en een bruto vloeroppervlak (c.q. bedrijfsvloeroppervlak) van 4.000 m² bedrijfsvloeroppervlak worden toegestaan. Zie paragraaf 2.3.1 voor een nadere toelichting.

Om het voornemen mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk waarmee wordt voorzien in een passend planologisch kader. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in deze herziening.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels (met bijbehorende bijlagen) en deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het plan beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het beleidskader, waarna in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid. In Hoofdstuk 5 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Tenslotte wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, waarna in Hoofdstuk 7 de resultaten van de procedure aan de orde komen.

Het plangebied is gelegen in de wijk Oud Oost ten noordoosten van de binnenstad van Leeuwarden. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving van het plangebied.

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich voornamelijk door de aanwezigheid van woningen vanwege de ligging in de woonwijk Oud Oost. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Indische Buurt. Het plangebied wordt begrensd door de Coopmansstraat (noorden), de Archipelweg (oosten) en de Insulindestraat (zuiden). Op circa 200 meter ten noorden van het plangebied ligt het Zamenhofpark. Op circa 350 meter ten oosten ligt het sportterrein Kalverdijkje. In de overige omgeving is binnen een straal van 1 kilometer geen noemenswaardig groen aanwezig.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied opgenomen. Het plangebied is hierin aangegeven met de rode contour.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied (Bron: PDOK)

De westzijde van het plangebied betreft het Cambuurplein, een verhard plein dat in de bestaande situatie in gebruik is als een groot parkeerterrein met drie parkeerstraten en kent weinig verblijfskwaliteit. Het plein is gelegen tussen met name commerciële voorzieningen. Boven de winkels aan de westzijde van het Cambuurplein bevinden zich appartementen.

Ten oosten van het Cambuurplein bevindt zich het stadion van Sportclub Cambuur. Naar verwachting vormt dit stadion tot september 2023 de thuisbasis van SC Cambuur, waarna de voetbalclub verhuist naar het nieuwe onderkomen op het WTC terrein in het westen van Leeuwarden. Ten oosten van het voetbalstadion bevinden zich de voormalige voetbalvelden. De voetbalvelden van VV Leeuwarden zijn al niet meer in gebruik vanwege de fusering met een andere voetbalvereniging tot SC Leovardia. De velden van deze vereniging bevinden zich op het sportterrein Kalverdijkje. Ten zuiden van de voormalige voetbalvelden bevindt zich de bebouwing (ca. 1.060 m²) behorende bij het wijkcentrum "De Klomp". De velden worden momenteel afgeschermd van de omgeving door een dicht begroeide grens van bomen en heesters.

In afbeelding 2.2 wordt de huidige situatie van achtereenvolgens het Cambuurplein, het huidige Cambuurstadion en de trainingsvelden weergegeven.

Afbeelding 2.2: Van links naar rechts: Het Cambuurplein, het huidige Cambuurstadion en de trainingsvelden gezien vanaf de Archipelweg (Bron: DAAD Architecten)

Vanwege het vertrek van Sportclub Cambuur uit de wijk Oud Oost komen het Cambuurplein, het voetbalstadion, de winkels en de voetbalvelden vrij voor herontwikkeling. Samen met buurtbewoners, wijkpanels, wijkorganisaties, ondernemers, supporters, woningcorporaties en Cambuur (Verbindt) hebben de gemeente Leeuwarden en projectontwikkelaar Leyten - tevens eigenaar van het stadion - plannen gemaakt voor de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving. De plannen zijn gevat in een stedenbouwkundige plan, die is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting.

Het stedenbouwkundig plan kent een heldere opzet, bestaande uit drie deelgebieden met een eigen identiteit. De deelgebieden worden verbonden door een groene loper dat, zowel fysiek als sociaal, verbinding maakt met de omliggende buurten. De groene loper is de constante factor die de drie gebieden met elkaar verbindt en in alle drie de deelgebieden beleefd zal worden.

De drie deelgebieden betreffen het Cambuurplein, het stadion en het 'wonen in het park'. Het Cambuurplein betreft het westelijke deel van het plangebied. Dit is de start van de groene loper. Het tweede deelgebied is het Cambuurstadion. Ondanks dat de functie van een voetbalstadion zal verdwijnen, is het voor het stedenbouwkundig plan een belangrijk uitgangspunt dat de sfeer en de 'Cambuur' identiteit blijft behouden. Daarom zal het stadion in de vorm van de nieuwe bebouwing terugkomen. Concreet betekent dit vier bouwblokken die orthogonaal gesitueerd zijn als zijnde de voormalige tribunes van het stadion. De oost- en west tribune zullen worden doorbroken om ruimte te bieden voor de groene loper. Het 'speelveld' zal worden ingericht als openbare groenvoorziening, bijvoorbeeld door middel van een groentetuin en sportveld.

In het derde deelgebied waait de groene loper uit naar een park. In het park zijn vier gesloten bouwblokken te gast. Dit betekent dat het groene karakter de overhand heeft ten opzichte van de bouwvolumes. De toevoeging van een groot wateroppervlak zorgt voor de benodigde extra buffercapaciteit waardoor piekbuien beter opgevangen kunnen worden. Het nieuwe park staat niet op zichzelf maar is een toegevoegde schakel in het bestaande groennetwerk. Hierdoor wordt een relatie gelegd met het Zamenhofpark ten noorden en het Kalverdijkje ten oosten van het plangebied.

In afbeelding 2.3 en 2.4 zijn achtereenvolgens de deelgebieden en het stedenbouwkundig plan weergegeven. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op het te realiseren bouwprogramma per deelgebied.

Afbeelding 2.3: De drie deelgebieden (Bron: DAAD Architecten)

Afbeelding 2.4: Stedenbouwkundig plan 'Nieuw Oud Oost' (Bron: DAAD Architecten)

Naast de realisatie van maximaal 548 woningen worden de huidige commerciële en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied herontwikkeld middels sloop en nieuwbouw. Exclusief het stadion zal per saldo sprake zijn van een toename van de commerciële en maatschappelijke functies met 160 m². In onderstaande tabel is dit weergegeven.

Zoals in paragraaf 2.2 beschreven, gaat het plan uit van drie deelgebieden. Deelgebied 1 betreft het Cambuurplein waar in de huidige situatie een parkeerterrein en de commerciële functies zijn gevestigd. Ter plaatse van de huidige hoofdentree van het Cambuurstadion wordt een nieuwe doorgang naar de deelgebieden stadion en park gemaakt. De bestaande commerciële functies worden losgemaakt van het stadion en worden uitgebreid tot vier bouwlagen met appartementen op de verdiepingen. Naast de commerciële functies en de woonfunctie worden binnen deze bebouwing de maatschappelijke functies zoals in bovenstaande tabel gerealiseerd. De voorgenoemde functies worden in dit bestemmingsplan voorzien van een gemengde bestemming.

Binnen het nieuwe bouwprogramma van de hiervoor genoemde gemengde bestemming is ruimte voor de Jumbo een interne laad- en losruimte te realiseren met een bruto vloeroppervlak van ca. 400 m². Om te voorkomen dat de realisatie van een laad- en losruimte voor de Jumbo ten koste gaat van de ontwikkelingsmogelijkheden van supermarkten elders in de stad, is het noodzakelijk om een onderscheid te maken tussen bruto vloeroppervlakte (c.q. bedrijfsvloeroppervlakte) enerzijds en winkelvloeroppervlakte anderzijds. Het vigerende (huidige) bestemmingsplan staat maximaal 3.200 m² bruto vloeroppervlak toe. In potentie staat het vigerende bestemmingsplan daarmee ook 3.200 m² aan winkelvloeroppervlak toe. Een toename van het winkelvloeroppervlak kan beperkingen opleveren voor de vestiging van supermarkten in uitleggebieden zoals Middelsee. De vestiging van een supermarkt in een uitleggebied als Middelsee is wel gewenst omdat een goed voorzieningenniveau de leefbaarheid in deze woonwijk ten goede komt en verkeersbewegingen door de stad voorkomt.

De Jumbo wil het bruto vloeroppervlak van de supermarkt met ca. 400 m² uitbreiden. Deze uitbreiding is gewenst zodat vrachtwagens, noodzakelijk voor de bevoorrading van de supermarkt, intern gelost kunnen worden. Het laden- en lossen vind nu in de buitenruimte plaats. Een interne laad- en losruimte is noodzakelijk omdat er appartementen boven de supermarkt gebouwd gaan worden. De Jumbo wil echter niet zijn winkelvloeroppervlak uitbreiden. Om te voorkomen dat de realisatie van een laad- en losruimte (bruto vloeroppervlak) ten koste gaat van de ontwikkelingsruimte elders in de stad staat het voorliggende bestemmingsplan maximaal twee supermarkten toe met een gezamenlijk winkelvloeroppervlak van 3.200 m² en een bruto vloeroppervlak van 4.000 m².

In afbeelding 2.5 is een impressie van de gewenste situatie van het Cambuurplein opgenomen.

Afbeelding 2.5: Impressie Cambuurplein (Bron: DAAD Architecten)

Deelgebied 2 betreft het voormalige stadion en zal voornamelijk worden herontwikkeld tot woningbouw. De woningen worden gerealiseerd in vier bouwblokken die als zijnde de voormalige voetbaltribunes worden gebouwd. De westelijke en oostelijke tribune betreffen 6-laagse appartementengebouwen. In de westelijke tribune komt tevens ruimte voor maatschappelijke functies op de begane grond. De noordelijke en zuidelijke tribune betreffen grondgebonden woningen. Het derde deelgebied betreft de voormalige voetbalvelden die worden getransformeerd naar een park met vier woonclusters. De woningen betreffen grotendeels grondgebonden woningen, maar er worden ook drie appartementencomplexen gerealiseerd. Twee van deze complexen worden in het noordoostelijke bouwblok gerealiseerd, het derde appartementencomplex zal in het zuidoostelijke bouwblok worden ontwikkeld.

Binnen de plannen zal worden gewerkt met een hoge ambitie op het gebied van duurzame mobiliteit. De vanzelfsprekendheid van twee eigen auto's voor de deur is binnen het plan niet meer de norm. Het grootste gedeelte van de parkeerbehoefte zal worden opgevangen in een te realiseren parkeergarage. Deze wordt ten noorden van de noordelijke 'tribune' (deelgebied 2) gerealiseerd. Hier zal het grootste gedeelde van de parkeerbehoefte van het 'stadion' worden opgevangen. De parkeerbehoefte van de vier bouwblokken in deelgebied 3 wordt op het binnenterrein opgevangen. Elk bouwblok krijgt één opening gericht op de openbare weg. Parkeren geschiedt daarmee in de binnenhoven en het verkeer wordt direct uit het plangebied geleid.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening van de provincie Fryslân.

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de demografische ontwikkelingen in Leeuwarden en het daarbij aansluitend woningaanbod waarmee de gemeente Leeuwarden op deze demografische ontwikkeling inspeelt.

De voorgestelde ontwikkeling past binnen het principe van duurzaam ruimtegebruik, de woningbouwafspraken met de provincie en het gemeentelijk woonbeleid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreffen de thema's verkeer en parkeren, geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, bezonning, het besluit milieueffectrapportage en de waterhuishouding.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Leeuwarden beschikt over een eigen parkeernota 'Nota parkeernormen gemeente Leeuwarden 2014'. Op basis van de parkeernota zijn in de gemeente Leeuwarden de volgende parkeernormen van toepassing:

g.o. = gebruiksoppervlakte

De laatste jaren is er een omslag in de benadering van mobiliteit zichtbaar, met name in de binnenstedelijke gebieden. De beschikbaarheid van de auto in de directe woonomgeving wordt niet langer als iets vanzelfsprekends beschouwd. Het parkeren wordt in mindere mate direct bij de woningen op eigen terrein gerealiseerd. Het (overige) parkeren vindt in beginsel plaats op enige afstand van de woningen, zodat auto's niet overheersen in de openbare ruimte. Daarbij wordt vastgehouden aan het principe dat de parkeerbehoefte in het gebied zelf wordt opgelost. Met functiemenging kan de vraag naar parkeercapaciteit op basis van de bezettingsgraad gedurende dag eventueel waar mogelijk worden beperkt. We zoeken hierbij naar ruimte om de vigerende parkeernormen beter aan te laten sluiten bij actuele inzichten met betrekking tot autobezit- en gebruik en ontwikkelingen en ambities op het gebied van duurzame mobiliteit.

Om meer duurzame vormen van mobiliteit te stimuleren en het autobezit en autogebruik te beperken zijn een aantal instrumenten voorhanden. Deze bestaan onder andere uit het verbeteren van de concurrentiepositie van de voetganger en de fietsers door de realisatie van hoogwaardige voorzieningen die voldoen aan kwaliteitseisen zoals directheid, toegankelijkheid, samenhang, veiligheid, comfort en aantrekkelijkheid. Tevens is het van belang dat voldoende en volwaarde fietsparkeervoorzieningen beschikbaar zijn en volwaardige openbaar vervoersvoorzieningen aanwezig zijn. Ook kan het hanteren van relatief lage parkeernormen en het profileren van woonwijken als gebieden waarin de auto niet langer de maat der dingen is, bijdragen aan het beperken van het autobezit en autogebruik en stimuleren van duurzame vormen van mobiliteit.

Nieuw Oud Oost wordt op basis van de principes van duurzame mobiliteit ontworpen, waarbij in de buitenruimte geen auto's geparkeerd kunnen worden. Deze staan op omsloten binnenterreinen binnen de woonblokken en in de te realiseren parkeergarage. Dit biedt ruimte om in samenhang daarmee de vigerende parkeernormen naar beneden bij te stellen. Hiermee wordt afgeweken van de gemeentelijke parkeernormen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2014. Voor Nieuw Oud Oost (gelegen in de stedelijke zone 'schil centrum') resulteert dit in de volgende parkeernormen:

In Nieuw Oud Oost worden vijf blokken ontwikkeld. Vier van deze blokken worden ontwikkeld in deelgebied 'Wonen aan het park'. In dit deelgebied wordt het parkeren opgelost met een binnenterrein. Het vijfde blok betreft het Cambuurplein en huidige Cambuurstadion; voor dit blok wordt een parkeergarage gerealiseerd.

Om de verkeersgeneratie te bepalen wordt aangesloten bij de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)'. Op basis van deze publicatie kan per functie de verkeersgeneratie als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling worden berekend. Bij iedere functie wordt in de CROW-publicatie een maximum en minimum genoemd. Dit is de bandbreedte. In voorliggend geval zal van het gemiddelde worden uitgegaan.

Om de verkeersgeneratie te berekenen dienen ten eerste de stedelijkheidsgraad en de stedelijke zone te worden bepaald. De mate van stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingadressendichtheid (oad) van het CBS. De oad wordt uitgedrukt in het aantal adressen per vierkante kilometer. Op basis van de 'Demografische kerncijfers per gemeente 2015' wordt de gemeente Leeuwarden, met een oad van 2.181, getypeerd als 'sterk stedelijk gebied'. Het plangebied ligt op basis van de gebiedsindeling uit de Nota Parkeernormen 2014 binnen de stedelijke zone 'schil centrum'.

In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie opgenomen op basis van de door de gemeente Leeuwarden verstrekte gegevens. Voor de verkeersgeneratie is uitgegaan van de functies die logischerwijs tot extra verkeer leiden. De uitbreiding van de Jumbo supermarkt is hierin buiten beschouwing gelaten vanwege het feit dat de uitbreiding is bedoeld ten behoeve van intern laden en lossen; de uitbreiding leidt niet tot een groter winkeloppervlak en daarmee tot meer bezoekers.

De totale verwachte verkeersgeneratie bedraagt circa 3.199 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Binnen de stedenbouwkundige opzet neemt mobiliteit een belangrijke plek in. Het plangebied wordt zoveel mogelijk autoluw ingericht, aangezien het park voor iedereen veilig moet zijn. Ten behoeve van de verkeersveiligheid worden ook de Coopmansstraat en Insulindestraat aangepakt. De aanpak hiervan valt buiten de voorliggende ontwikkelingen, maar zijn met name van belang voor het bereiken en verlaten van het nieuw aan te leggen park. Verkeersveiligheid is binnen de ontwikkeling daarmee een belangrijk uitgangspunt.

De verkeersbewegingen behorende bij de woningen binnen de vier woonclusters worden in voorliggend geval voornamelijk afgewikkeld via de aan te leggen in- en uitritten tussen de binnenhoven en de openbare weg. Op deze manier wordt het doorgaand verkeer van en naar de woningen direct afgewikkeld op de Insulindestraat in het zuiden, de Archipelweg in het oosten en de Coopmansstraat in het noorden. Via deze wegen kan het verkeer zich vlot en veilig in meerdere richtingen bewegen.

De parkeerbehoefte van de woningen aan het stadion worden voornamelijk opgevangen in de parkeergarage ten noorden van het stadion. Vanaf deze hub verplaatst het gebruiksverkeer zich via de Coopmansstraat in meerdere richtingen. Ten slotte verplaatst een groot deel van de verkeersbewegingen van en naar het Cambuurplein zich vanuit het parkeerterrein aan het Cambuurplein. Dit parkeerterrein kan vanuit meerdere richtingen worden bereikt en weer verlaten. Vanwege de ruime opzet van deze wegen zal dit niet tot verkeersonveilige situaties leiden.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in de realisatie van geluidgevoelige objecten, te weten woningen. Toetsing aan de aspecten wegverkeers-, industrie- en railverkeerslawaai is daarmee noodzakelijk.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van meerdere wegen en binnen de geluidszone van industrieterrein Leeuwarden-Oost. Om de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer en vanwege het industrieterrein te bepalen en deze te toetsen aan de grenswaarden, is door Alcedo een akoestisch onderzoek wegverkeers- en industrielawaai uitgevoerd. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder wordt voor de aspecten wegverkeers- en industrielawaai ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies.

In het kader van het aspect wegverkeerslawaai is de vaststelling van hogere waarden voor de Coopmansstraat, Archipelweg en Insulindestraat benodigd. De hogere waardenprocedure zal gelijk oplopen met de bestemmingsplanprocedure en de hogere waarden zullen worden verleend voor het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Tevens moet voor een aantal woningen rekening worden gehouden met aanvullende gevelweringsmaatregelen. Bij de aanvraag van de bouwvergunningen dient te worden aangetoond dat aan het binnenklimaat van 33 dB wordt voldaan.

Verder vormen de aspecten industrielawaai en railverkeerslawaai geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving tot een woonwijk. Om te bepalen of de bodem geschikt kan worden geacht voor reguliere bewoning, dient de bodemkwaliteit inzichtelijk te worden gemaakt. Hiervoor is door Enviso een verkennend (asbest) bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat in de grond en het grondwater op de onderzoekslocatie ten hoogste lichte verontreinigingen zijn vastgesteld, betreffende diverse parameters. De lichte verontreinigingen geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Met betrekking tot asbest in grond of puin zijn er geen significant verhoogde gehalten vastgesteld. Het vermoeden dat de locatie verdacht is op het voorkomen van asbest is hiermee niet bevestigd. Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herbestemming en herontwikkeling van de locatie.

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

In paragraaf 4.4.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Hierin wordt onder andere een woningbouwproject van 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg genoemd. De voorliggende ontwikkeling voorziet in een wezenlijk kleiner aantal woningen (548) dan 1.500. Tevens wordt het plangebied ontsloten via drie ontsluitingswegen, waardoor de uitstoot van luchtverontreinigde stoffen als gevolg van de verkeersbewegingen veel meer verspreid is dan in het geval van een woningbouwproject met een enkele ontsluitingsweg. Er kan dan ook worden aangenomen dat voorliggende ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Daarnaast is er geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Risicokaart opgenomen. Het plangebied is hierin weergegeven met de blauwe contour.

Afbeelding 4.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

De dichtstbijzijnde risicobron ligt op circa 350 meter ten oosten van het plangebied. Dit betreffen een hogedruk aardgastransportleidingen en een gasdruk meet- en regelstation die toebehoren aan de Gasunie. In verband met deze risicobronnen is de Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) om nader advies gevraagd. In het advies van 9 juni 2022 concludeert de FUMO dat de invloedsgebieden van deze risicobronnen niet tot over het plangebied reiken.

Het stedenbouwkundig ontwerp is daarnaast voor advies voorgelegd aan de Brandweer Fryslân. In het advies is onder meer ingegaan op de opkomsttijd, de bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de zelfredzaamheid. Ten aanzien van de bereikbaarheid, beschikbaarheid van bluswater en zelfredzaamheid zijn enkele knel- en/aandachtspunten besproken. Bij het aanvragen van de bouwvergunningen zullen deze aandachtspunten worden meegenomen door o.a. op de bouwtekeningen de situering van bluswatervoorzieningen aan te geven.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de wet- en regelgeving aangaande externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'. In onderstaande tabel zijn de aan te houden richtafstanden per gebiedstype weergegeven.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect 'milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

In voorliggend geval bestaan de ruimtelijke ontwikkelingen uit de gehele sloop van het voetbalstadion en het verwijderen van de naastgelegen voetbalvelden. Tevens wordt de gehele openbare ruimte opnieuw ingericht en vinden ruimtelijke ingrepen plaats aan de reeds aanwezige maatschappelijke en commerciële functies. Om de wettelijke consequenties van deze ontwikkeling in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen, is door BJZ.nu een quickscan wet natuurbescherming uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek.

Quickscan Wet Natuurbescherming

Ten aanzien van soortenbescherming wordt geconcludeerd dat:

• de aanwezigheid van jaarrond beschermde nestsoorten op voorhand is uit te sluiten, waardoor nader onderzoek naar beschermde vogels niet noodzakelijk is;
• er geen beschermde amfibieën in het plangebied worden verwacht;
• nader onderzoek is benodigd naar verblijfplaatsen, foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen. Dit nader onderzoek dient uitgevoerd te worden conform het vleermuisprotocol;
• nader onderzoek naar marterachtigen wordt geadviseerd. Kleine marterachtigen zijn per inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Fryslân (gepland op 1 juli 2023) niet meer vrijgesteld, mede door de landelijk verslechterende trend van (kleine) marterpopulaties. Vanwege de omvang en status van de ontwikkeling en andere nog uit te voeren onderzoeken, waaronder vleermuizen, wordt er vanuit gegaan dat de werkzaamheden niet aanvangen vóór de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening.

Ten aanzien van het aspect 'gebiedsbescherming' wordt geconcludeerd dat negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland zijn uitgesloten.

Ten aanzien van 'soortenbescherming' wordt geconcludeerd dat nader onderzoek naar vleermuizen benodigd is. Tevens wordt het advies om nader onderzoek naar marterachtigen uit te voeren overgenomen. Het uitvoeren van deze nadere onderzoeken is in de regels van dit bestemmingsplan gekoppeld aan de omgevingsvergunning voor het slopen.

Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij bezonning bij ruimtelijke plannen gaat het om voldoende zon op de gevel en om schaduwwerking. Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Sommige functies hebben juist een goede bezonning nodig, zoals tuinen, terrassen of speelplekken.

Binnen Nederland worden er geen formele eisen gesteld aan de bezonning van woningen of andere bouwwerken. Gemeenten zijn dus vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. Als een bestemmingsplan nieuwe bebouwing toestaat moet beoordeeld worden of deze bebouwing effect heeft op de omgeving. Dit kan met een bezonningsdiagram. Bezonningsdiagrammen maken inzichtelijk of de bezonning van nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek, et cetera. voldoende is. Ook geven deze diagrammen inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw. Met een 3D-model wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie.

Met voorliggend bestemmingsplan worden in het kader van bezonning twee relevante appartementencomplexen gerealiseerd, namelijk op de noordoostelijke hoek van het plangebied (langs de Archipelweg), en op de hoek van de Coopmansstraat en het Cambuurplein.

Om de effecten van deze nieuwbouw op de bezonning van de omliggende bebouwing in beeld te brengen, is door DAAD Architecten een zonnestudie uitgevoerd. Hierbij is de gewenste situatie vergeleken met de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan in de huidige situatie biedt. De 3D-modellen van de huidige en gewenste situatie zijn opgenomen in Bijlage 8 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies van deze studie voor de twee relevante appartementencomplexen.

Appartementencomplex noordoostelijke hoek van het plangebied, langs de Archipelweg

Uit de zonnestudie blijkt dat het geplande appartementencomplex van 5 bouwlagen in de periode november tot en met februari een deel van de dag voor schaduw zorgt op maximaal de onderste 3 (van de in totaal 7) bouwlagen van de zuidelijke zijgevel van het appartementencomplex aan de Archipelweg 105-107. De balkons van de appartementen aan de Archipelweg 105-107 liggen echter niet aan de zuidzijde, maar aan de oost- en westzijde. Uit de zonnestudie blijkt dat het nieuwe appartementencomplex geen extra schaduw geeft op de balkons van de appartementen.

Gezien de beperkte impact die blijkt uit de zonnestudie wordt geoordeeld dat de schaduwwerking op het appartementencomplex aan de Archipelweg 105-107 aanvaardbaar is.

Appartementencomplex op de hoek van de Coopmansstraat en het Cambuurplein

• Uit de zonnestudie blijkt dat een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat géén schaduw geeft op de woningen aan de Coopmansstraat;
• Op basis van het huidige bestemmingsplan "Leeuwarden – Tussen Ee en Vliet" is op vrijwel dezelfde locatie als het geplande appartementencomplex bij recht bebouwing van maximaal 15 meter hoog toegestaan. Uit de zonnestudie blijkt dat de schaduwwerking op de woningen aan de Albert Schweitzerstraat in de nieuwe situatie vrijwel gelijk blijft aan de situatie die op basis van het huidige bestemmingsplan mogelijk is. Er is dan ook geen sprake van een planologische verslechtering voor deze woningen;
• Uit de zonnestudie blijkt dat een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat in de periode oktober tot half maart een deel van de dag schaduw geeft op een deel van het dak van de huisartsenpraktijk aan de Coopmansstraat. De rest van het jaar geeft een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat géén schaduw op de huisartsenpraktijk. In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.
  

Afbeelding 4.3: Schaduwwerking (Bron: DAAD Architecten)

In de zonnestudie is de schaduwwerking van de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan vergeleken met de schaduwwerking van de bebouwing volgens het stedenbouwkundig plan. Daaruit blijkt dat bij de huisartsenpraktijk aan de Coopmansstraat er in de winterperiode sprake is van extra schaduwwerking, wat met name consequenties heeft voor de opbrengst van de zonnepanelen op het hoge deel van het dak van de huisartsenpraktijk.

Wanneer de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan worden benut ligt het hoge deel van het dak niet in de schaduw van bebouwing aan de zuidzijde van de Coopmansstraat, terwijl bij een appartementencomplex van 6 bouwlagen dat in december wel een groot deel van de dag het geval is.

Het lage deel van het dak van de huisartenpraktijk ligt, zowel wanneer de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan worden benut als bij een appartementencomplex van 6 bouwlagen, in december een groot deel van de dag deels in de schaduw.

De bouwmassa zal impact hebben op de opbrengst van de zonnepanelen op het dak van de huisartsenpraktijk. De extra schaduwwerking wordt echter aanvaardbaar geacht. Dit heeft wel als consequentie dat er planschade kan ontstaan, hier wordt in de grondexploitatie rekening mee gehouden.

Er wordt geconcludeerd dat de schaduwwerking als gevolg van de ontwikkeling aanvaardbaar wordt geacht.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Het plangebied ligt in voorliggend geval op circa 2,7 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Groote Wielen". Uit paragraaf 4.7.2.1 en uit de stikstofdepositieberekening in Bijlage 5 is gebleken dat de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/j. Per saldo is er daarmee geen sprake is van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Een nader onderzoek in de vorm van een passende beoordeling is niet noodzakelijk.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit deze aanmeldnotitie is gebleken dat ten gevolge van het plan geen significant negatieve effecten op de omgeving zullen optreden. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 9 bij deze toelichting.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Het doel hiervan is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De “winst”, die wordt behaald bij de watertoets, ligt bij de vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder en de informatievoorziening. Om het proces van de watertoets te bevorderen is door de provincie en het waterschap een handreiking watertoets opgesteld, beschikbaar via de website van provincie en waterschap.

In het provinciale waterhuishoudingsplan (WHP3) en het waterbeheerplan (WBP3) van het waterschap is het regionale waterbeleid voor de provincie Fryslân opgenomen. De hoofddoelstelling van beide waterplannen is "het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, zodat een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Het beleid wordt in beide plannen verder uitgewerkt in de thema's waterveiligheid, voldoende water en schoon water.

Het Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee waterschapsbelangen. Voor de volledige uitkomst van de watertoets wordt verwezen naar Bijlage 10 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de van belang zijnde wateraspecten.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De ontwikkeling die met voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voorziet in de toename van verharding van circa 28.580 m². In afbeelding 4.4 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.4: Berekening toename verhard oppervlak (Bron: Gemeente Leeuwarden)

Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10% van de hoeveelheid toe te voegen verharding. In het plangebied wordt een waterberging (vijver) aangelegd van circa 4.632 m² ter compensatie van de toename van de verharding. Deze vijver zal via een bestaande duiker in de Plataanstraat afwateren op het bestaande watersysteem, waarmee doorstroming wordt gecreërd. Een goede doorstroming is essentieel voor de waterkwaliteit. Op basis van de 10%-regel zou de aanleg van een waterberging van 2.858 m² voldoende zijn. Er wordt echter ruim 1.770 m² extra waterberging aangelegd om ook een deel van de wateroverlastknelpunten uit de omgeving (de wijk Oud Oost) op te lossen.

Vrij voor de boezem

Het plangebied ligt vrij voor de boezem, waardoor het niet door een waterkering wordt beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte hier rekening mee gehouden. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Ontgrondingen

Bij het graven van nieuw water is sprake van een ontgronding waarop de Ontgrondingenverordening van toepassing is. De aan te leggen watergang is in beginsel vergunningplichtig in het kader van de Ontgrondingenwet. In de Ontgrondingsverordening heeft de provincie een aantal vrijstellingsmogelijkheden opgenomen. Het gaat dan vooral om die vrijstellingsmogelijkheden die zijn gebaseerd op eerdere wetsartikelen in de Wet op de ruimtelijke ordening. Zo gold altijd dat er sprake is van een vrijstelling die zijn oorsprong vindt in de WRO. Cruciaal voor deze vrijstellingen is dat de provincie betrokken is en positief beslist. De provincie is betrokken bij het verlenen van de omgevingsvergunning in afwijking van het geldende planologische regime, (artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing 2.12, eerste lid, onder a, 3e) waarvoor uitgebreide procedure moet worden gevolgd. De ontgronding kan worden vrijgesteld van de vergunningsplicht, omdat aan de volgende eisen worden voldaan:

• de diepte van de ontgronding bedraagt niet meer dan 2 meter beneden het oppervlaktewaterpeil; en
• bij de ontgronding wordt geen bodemmateriaal naar elders afgevoerd of in depot gezet.

De voorgestelde maatregelen zijn afgestemd en akkoord bevonden door het Wetterskip. Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate rekening houdt met de waterhuishouding.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten (Artikel 2)
  Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden van bepaalde bouwregels kan worden afgeweken;
• Specifieke gebruiksregels: (indien opgenomen) welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval toegestaan dan wel strijdig zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden van bepaalde gebruiksregels kan worden afgeweken.

In paragraaf 5.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 15): Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene bouwregels (Artikel 16): Dit artikel bevat regels over de activiteit bouwen die aanvullend gelden op één of meerdere bestemmingen.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 17): Dit artikel is opgenomen om aan te geven welk gebruik van de gronden als strijdig gebruik wordt begrepen;
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 18): In dit artikel zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen. Hierin zijn de bepalingen opgenomen in verband met de ligging van het plangebied binnen de ‘geluidzone – industrie’ en ten aanzien van het uitvoeren van ontwikkelingen nabij het gasdrukmeet- en regelstation in het noordwesten van het plangebied, binnen de 'overige zone - Activiteitenbesluit'. Ten slotte is in dit artikel de bepaling ten aanzien van het maximum toegestaan aantal woningen in het plangebied opgenomen.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 19): In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Algemene wijzigingsregels (Artikel 20): In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders onder andere de bevoegdheid om het plan te wijzigen ten behoeve van ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan.
• Overige regels (Artikel 21): In dit artikel zijn de overige regels opgenomen. Hierin staan onder andere de regels ten aanzien van parkeren en is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het slopen van een bouwwerk.

De algemene regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen. Tevens zijn de aanvullingen op de algemene regels vanuit de bestemmingsplannen "Leeuwarden - Kamerverhuur", "Bestemmingsplan Leeuwarden, Partiële herziening Plan voor de zon" en "Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties" overgenomen.

Het overgangsrecht geldt voor bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming komt met de gegeven bestemming.

In beginsel mogen de bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Meestal is dat een eenmalige handeling aan het bouwwerk. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Bedrijf - Nutsvoorziening'

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de in het noordwesten gevestigde nutsvoorziening. De regels zijn conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen.

'Gemengd'

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de commerciële en maatschappelijke functies in het deelgebied Cambuurplein. Daarnaast zijn de westelijke woningen van het deelgebied Stadion (de westelijke 'tribune') tevens van als 'Gemengd' bestemd vanwege het feit dat hier op de begane grond ruimte is voor functies behorende bij de gemengde bestemming. De regels zijn gebaseerd op aanduiding 'specifieke vorm van sport - detailhandel-horeca-dienstverlening' en de bestemming 'Gemengd' uit het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet".

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van detailhandel, inclusief supermarkten, horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4, dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, maatschappelijke voorzieningen en sport- en recreatieve doeleinden. Wonen is togestaan voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft. Ter plaatse van de linkertribune is de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag' opgenomen. Binnen deze aanduiding is wonen de eerste bouwlaag toegestaan.

'Groen'

De onbebouwde gronden binnen het plangebied, waaronder het voormalige voetbalveld, zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, wegen, straten en paden, in- en uitritten en ontsluitingswegen ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en). Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Tuin'

De voortuinen van de woningen alsmede de binnenhoven van de vier wooncluster binnen het deelgebied 'Wonen aan het Park' zijn bestemd met de bestemming 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen en woongebouwen, parkeervoorzieningen en toegangswegen tot achtererven. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Verkeer'

De Coopmansstraat is conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" bestemd met de bestemming 'Verkeer'. De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten en voet- en rijwielpaden waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het verkeer.

'Verkeer - Parkeerterrein'

Het parkeerterrein aan het Cambuurplein is conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" bestemd met de bestemming 'Verkeer - Parkeerterrein'.

'Verkeer - Verblijfsgebied'

Het noordwestelijke deel van de Coopmansstraat en de Insulindestraat in het zuiden van het plangebied zijn bestemd met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze bestemming is tevens opgenomen ter plaatse van de aan te leggen parkeergarage, die is voorzien van de aanduiding 'parkeergarage'.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor (woon)straten en pleinen, speelvoorzieningen, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, kaden en oevers en sloten, bermen en/of waterlopen. Gebouwen voor (ondergrondse) parkeervoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

'Water'

Het aan te leggen wateroppervlak in het oosten van het plangebied, in het deelgebied 'Wonen aan het park' is bestemd als 'Water'. De regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet' overgenomen. Gronden met de bestemming 'Water' zijn bestemd voor waterlopen en waterpartijen, oevers en paden, recreatief medegebruik, bermen en beplanting/groenvoorzieningen.

'Wonen'

De grondgebonden woningen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast en aan- en uitbouwen en bijgebouwen. In de bouwregels is opgenomen dat als hoofdgebouw uitsluitend woonhuizen mogen worden gebouwd. Hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ aangegeven bouwhoogte.

Ter plaatse van de rijwoningen aan de Insulindestraat, in het zuidoosten van het plangebied, is tevens de specifieke bouwaanduiding 'kap' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat de dakhelling van hoofdgebouwen minimaal en maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'minimum dakhelling, maximum dakhelling' mag bedragen. In voorliggend geval bedragen deze dakhellingen respectievelijk 45 en 60 graden.

'Wonen - Woongebouw'

De appartementen zijn bestemd met de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Dit betreffen de woongebouwen die worden gerealiseerd in het noordwesten en noordoosten, maar ook in de zuidoostelijke hoeken van de twee woonclusters in het oosten van het plangebied. De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van woongebouwen, per woning al dan niet combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden- beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast en gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer en berging en stalling.

In de bouwregels is bepaald dat woongebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ aangegeven bouwhoogte.

Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen

De dubbelbestemming 'Leiding - Water' en de bijbehorende regels zijn conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen in dit bestemmingsplan.

Het westelijke deel van het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. De regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie" in dit bestemmingsplan overgenomen. De ligging van deze dubbelbestemming is bepaald naar aanleiding van de in 2006 uitgevoerde archeologisch onderzoeken. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.8.1.2 van deze toelichting.

De gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' is conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen.

In het noordwesten van het plangebied bevindt zich een gadrukmeet- en -regelstation. Conform het Activiteitenbesluit mogen in een straal van 4 meter van deze nutsvoorziening geen kwetsbare objecten worden gerealiseerd. Met de aanduiding 'overige zone - Activiteitenbesluit' is dit in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

Het gehele plangebied is ten slotte voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - maximum aantal wooneenheden'. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 548.

Bij de voorbereiding van bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. Voorliggend bestemmingsplan betreft een gemeentelijk plan. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat het concept stedenbouwkundig plan al voor inspraak ter inzage is gelegd en dat het stedenbouwkundig plan zal worden vastgesteld voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Het bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voorgelegd aan de voor dit plan relevante instanties. Gedurende het wettelijk vooroverleg hebben Wetterskip Fryslân, de provincie Fryslân, de brandweer (Veiligheidsregio) en Liander een vooroverlegreactie gegeven. De reacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Dit is opgenomen in de in Bijlage 11 opgenomen reactienota.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een termijn van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft niet geleid tot planaanpassing. Voor de reactie op de zienswijze wordt verwezen naar de in Bijlage 12 opgenomen zienswijzennota.

Ten slotte zijn er een aantal ambtshalve wijzigingen voorgesteld ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Het betreft wijzigingen van de toelichting en de bijlagen bij de toelichting. Hiervoor wordt verwezen naar Bijlage 13 van deze toelichting.