het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML- bestand NL.IMRO.0114.2009068-0701met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

het, met behoud van de woonfunctie, gebruik van een gedeelte van een woning of een daarbij behorend bijgebouw voor het verrichten van werkzaamheden van dienstverlenende en/of ambachtelijke aard met als doel daaruit hoofd- of neveninkomsten te betrekken of het zelfstandig en onder eigen naam uitoefenen van een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, lichaamsverzorgend, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied door een daarvoor specifiek opgeleid persoon. De ruimtelijke uitwerking of uitstraling van het aan huisgebonden bedrijf of beroep moet met de woonfunctie in overeenstemming zijn;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

gedeelte van het erf dat aan de achterzijde van het (hoofd)gebouw is gelegen;

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1. 1. onderwijsgebouwen;
2. 2. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
3. 3. bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2;

delen van het gebouw die niet zijn bestemd voor geluidsgevoelige onderwijsactiviteiten maken voor de toepassing van deze wet geen deel uit van een onderwijsgebouw;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) personen, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-gebonden beroep c;q; een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

bestaand ten tijde van de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden of verhuren van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

beroep waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar omvang en de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

het binnen de (woon)bestemming gelegen gedeelte van het bouwperceel;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m2;

een combinatie van minimaal twee gelijkwaardige functies, zoals in dit bestemmingsplan opgenomen hoofdgroepen van bestemmingen;

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

gebouw dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin berijfsmatig logies wordt verstrekt;

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken hierbij valt te denken aan cafetaria's, snackbars, ijssalon, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven zoals een sportkantine;

beroeps- of bedrijfsmatige werkruimte(n) die door hun indeling en aard bestemd zijn om overwegend gebruikt te worden voor het verrichten van administratieve werkzaamheden en dienstverlening

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;

voorzieningen voor het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder: gezondheidszorg, zorg en welzijn, religie, culturele voorzieningen, verenigingsleven, voorzieningen voor sport en sportieve recreatie, alsook ondergeschikte horeca 1 ten dienste van deze voorzieningen;

voorzieningen voor medische hulpverlening en medische hulpmiddelen, zoals een huisartsenpost, medische groepspraktijk, tandartsenpraktijk, fysiotherapie, apotheek, kruisgebouw, GGD, dierenartsenpraktijk, geestelijke hulpverlening of hiermee gelijk te stellen gebied door een daarvoor specifiek opgeleid persoon;

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

een recreatief gebruik van gronden, in de vorm van voet- en fietspaden, dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

een lijst van bedrijven bevattende informatie over de bedrijven die zijn toegestaan binnen het plangebied. De lijst is als bijlage bij de voorschriften opgenomen;

onder verbouwen wordt hier verstaan het bouwkundig veranderen van (een deel) van het gebouw en/of (een van) de daartoe behorende gevels; onder nieuwbouw wordt hier verstaan het geheel of nagenoeg geheel vernieuwen van een gebouw, waarbij de situering, bouwhoogte en bouwmassa geheel of nagenoeg geheel overeenkomen met het gesloopte gebouw; de bouw van een bijgebouw bij een woning of de uitbreiding van een bestaande geluidsgevoelige functie conform de in de daar voorkomende bestemming(en) voorgeschreven bebouwingsregeling;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

een woning welke geschakeld is doordat (niet vrijstaande) bijgebouwen aan elkaar zijn gebouwd;

een woning op slechts 1 zijde gesitueerd op de zijdelingse perceelsgrens waaronder ook begrepen geschakelde woningen;

een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

afzonderlijk bewoonbaar gedeelte van een voor wonen (mede) bestemd gebouw;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor Bedrijf-Nutsvoorzieningen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gasdistributiebedrijf.

De voor Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. brandstofverkooppunt, LPG niet inbegrepen
2. b. benzineshop; verkooppunt gekoppeld aan brandstofverkooppunt en aan het brandstofverkooppunt gerelateerde goederen;
3. c. autoverhuurbedrijf;
4. d. autowasgelegenheid;
5. e. een bedrijfswoning met bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning;
6. f. een luifel ter overkapping van de brandstoftankpunten ter plaatse van de aanduiding specifieke bouwaanduiding-overkapping;

met de daarbij behorende:

7. g. andere bouwwerken;
8. h. toegangswegen in- en uitritten;
9. i. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het verkopen van LPG;
2. b. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

Burgemeester en wethouder zijn bevoegd op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen:

1. a. artikel 4.1 lid onder a, b, c en d, en toestaan dat een bedrijf milieucategorie 2 zoals op de bijgevoegde staat van inrichtingen is weergegeven danwel een bedrijf welke in aard en omvang gelijk is aan het bestemde bedrijf "Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen" op de zich mag vestigen binnen de voor Bedrijf- Verkooppunt motorbrandstoffen bestemde gronden met uitzondering van detailhandels bedrijven, bedrijven met een risicocontour van 10-6 en geluidzoneringsplichtige inrichtingen zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer;
2. b. door de bestemming Bedrijf - milieucategorie 2 na bedrijfsbeëindiging wijzigen in de bestemming Maatschappelijk;
3. c. De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 Wro het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen te worden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de functiewijziging niet plaatsvinden.

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos, inclusief recreatief medegebruik;
2. b. water en groenvoorzieningen;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor Detailhandel aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. opslagruimte ten behoeve van de detailhandel;
3. c. bedrijfswoning op de verdieping met bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning;

met bijbehorende;

4. d. andere bouwwerken;
5. e. toegangswegen in- en uitritten;
6. f. parkeervoorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een combinatie van de volgende gelijkwaardige functies detaihandel, maatschappelijk voorzieningen, dienstverlening, bedrijven tot en met milieucategorie 2, zoals bedoeld in de bijgevoegde staat van inrichtingen, bijlage 1, met uitzondering van risicovolle inrichtingen met een plaatsgebonden risicocontour van 10^-6 / jaar, geluidzoneringsplichtige inrichtingen, zoals bedoeld in het Inrichting- en vergunningenbesluit milieubeheer en vuurwerkbedrijven;
2. b. bedrijfswoning met bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. toegangswegen in- en uitritten;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);

met bijbehorende:

2. b. andere bouwwerken;
3. c. sport- en speelgelegenheden;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. toegangswegen in- en uitritten.
6. f. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor Horeca-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een horeca-inrichting categorie 1;
2. b. (bedrijfs)woning met bijgebouwen;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. toegangswegen in- en uitritten;
5. e. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een vrijstaand bijgebouw als hoofdgebouw;
2. b. het gebruik van de horecagelegenheid als feestzaal;
3. c. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;

met bijbehorende:

2. b. andere bouwwerken;
3. c. toegangswegen in- en uitritten;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. medische voorzieningen;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. horeca-1 ten dienste van de bestemming;
5. e. sport- en speelgelegenheden;
6. f. toegangswegen in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming Wro wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Maatschappelijk- Onderwijs aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. basisonderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang;

met bijbehorende:

2. b. andere bouwwerken;
3. c. sport- en speelgelegenheden;
4. d. fiets- en voetpaden;
5. e. toegangswegen in- en uitritten;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sport;
2. b. sporthal of gymzaal;
3. c. trainingszaal, fitnessruimten;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. sport- en speelgelegenheden;
6. f. toegangswegen in- en uitritten;
7. g. parkeervoorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gebouwen als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;

met bijbehorende:

2. b. andere bouwwerken;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met hoofdzakelijk een functie voor het doorgaande verkeer;
2. b. informatiesystemen/signaleringsborden
3. c. voorzieningen voor het openbaar vervoer;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. kunstwerken en waterwerken;
6. f. toegangswegen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor Verkeer- Verblijfgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. b. in- en uitritten;
3. c. erven en pleinen;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. kunstwerken en waterwerken;
6. f. sport- en speelgelegenheden;
7. g. fiets- en voetpaden;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor Wonen-Twee aaneen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. twee-onder- een kapwoningen ( twee aaneen);
2. b. bijgebouwen;
3. c. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. toegangswegen in- en uitritten;
6. f. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een vrijstaand bijgebouw als hoofdgebouw;
2. b. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Wonen-Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. bijgebouwen;
3. c. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. toegangswegen in- en uitritten;
6. f. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een vrijstaand bijgebouw als hoofdgebouw;
2. b. het gebruik van niet geluidsgevoelige ruimtes als geluidsgevoelige ruimte;

De voor Waarde - Archeologie attentiegebied aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. b. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. c. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - industrie zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op geluidsgevoelige bestemmingen.

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - spoor zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van de spoorweg.

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - weg zijn de gronden,behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van het wegverkeer.

1. 1. Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 23 afwijken door:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. b. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:

1. i. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
2. ii. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
3. iii. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;

3. c. geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. d. het in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
5. e. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
6. f. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
7. g. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
8. h. het oprichten van andere bouwwerken met uitzondering van windturbines/-molens, met een bouwhoogte van maximaal 25.00 meter met dien verstande dat:

1. i. als het gaat om antennes naar het oordeel van burgemeester en wethouders te noodzaak daartoe voldoende is aangetoond.

9. i. het overschrijden van de gevellijn door:

1. i. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
2. ii. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen.

De toepassing van de in artikel 23.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Indien toepassing van het overeenkomstig artikel 24.2 in het plan opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan de gemeenteraad met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, in het plan persoonsgebonden overgangsrecht opnemen.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo.

Vanwege de wettelijke plicht om bestemmingsplannen iedere 10 jaar te herzien, is voor de wijk het Hoge Loo te Emmen een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo heeft in de eerste plaats als doel de bestaande planologische situatie opnieuw vast te leggen. Ten tweede moet het bestemmingsplan de bestaande situatie voorzien van een adequaat en actueel ruimtelijk- en juridisch kader. Hierbij is gelet op de wensen en bebouwingseisen van deze tijd. Een derde doelstelling van het bestemmingsplan is dat het plan helder, eenduidig interpreteerbaar, handhaafbaar en toetsbaar moet zijn. Doordat nieuwe bestemmingsplannen eenvoudiger worden opgesteld, sluiten zij aan bij de doelstellingen van deregulering die het college zich heeft gesteld.

Het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo ligt ten zuiden van de binnenstad. Het plangebied wordt in het westen begrensd door de Hondsrugweg, in het noorden door de Dordsestraat, de spoorlijn Emmen-Zwolle in het oosten en door de geluidswal aan De Hoge Loo in het in het zuiden (zie figuur 1.1).

_{Figuur 1.1: Indicatie begrenzing plangebied.}

Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo vervangt de volgende 3 bestemmingsplannen gedeeltelijk:

1. 1. "Emmen (Verdenius)", vastgesteld op 10 maart 1942 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 31 maart 1943 (kaartnummer 53.052);
2. 2. "Emmen Centrum u.i.o.", vastgesteld op 29 januari 1962 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 01 februari 1963 (kaartnummer 61.125a);
3. 3. "Partiële herziening van de regels van diverse bestemmingsplannen van de gemeente Emmen ten aanzien van prostitutie- en escortbedrijven", vastgesteld op 29 maart 2001 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 12 juni 2001.

Daarnaast zijn in het verleden diverse bouwinitiatieven met een buitenplanse (ex art. 19 WRO) en binnenplanse (ex art. 15 WRO) vrijstellingprocedures mogelijk gemaakt. Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo zullen de genoemde bestemmingsplannen en de vrijstellingen, voor zover zij vallen binnen het plangebied, rechtskracht verliezen en door het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo worden vervangen.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de plantoelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo zijn diverse onderzoeken verricht. In deze paragraaf worden ze kort benoemd. De conclusies uit de onderzoeken zijn verwerkt in de toelichting de volledige onderzoeken en de nota van beantwoording zijn in het geheel als bijlage toegevoegd , het betreffen de volgende stukken:

• Nota van beantwoording
• Archeologisch historisch onderzoek, De Steekproef, 2005-6/3, het onderdeel betreffende de het centrum van Emmen;
• Analyse en visie locatie "t' Hoge Loo", 2009;
• Waterperagraaf.

De structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld Raad, september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de structuurvisie om bedrijven, instellingen en andere overheden uit te nodigen tot en te stimuleren om passende, gewenste activiteiten en investeringen te doen die aansluiten op de weergegeven ambities en ruimtelijke mogelijkheden. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald deze zijn als volgt:
Landschap:
Versterken van het landschap door in te zetten op bebossing van de Hondsrug, het vrijwaren van de steilrand, het koesteren van de openheid, de herkenbaarheid van de kanalenstructuur te vergroten, de beekdalen te herstellen en het gebruik van de essen te vergroten.
Duurzaamheid:
Het benoemen van het uitgebreide kanalenstelsel en de beekdalen voor de berging van water. Specifiek betreft het hier de Buma Marchienawijk/ Sleenerstroom en het Schoonebeekerdiep. Het herstel van de beekdalen combineert de verbetering van de waterkwaliteit met noodberging, alsmede versterking van het landschap. Een tweetal gebieden is benoemd als mogelijk zoekgebied. De term 'mogelijk zoekgebied' betekent dat deze relatief onbebouwde gebieden een mogelijke toekomstige geschiktheid kennen voor de berging van water. Deze geschiktheid dient behouden te blijven, maar is alleen nodig indien scenario's met een verdergaande klimaatverandering hiertoe aanleiding geven.
Verkeer:
Voor de externe bereikbaarheid wordt ingezet op verdubbeling van de N34 (Emmen-Zuid tot Emmen-centrum) en de N862 en optimalisering van het spoor naar Zwolle en Twente.
Interne bereikbaarheid: opwaarderen van de Rondweg door de stroomfunctie te verbeteren en onderzoek doen naar de verbeteropties van de Hondsrugweg.
Werken:
Naast de geplande uitbreidingen tot 2015 zijn geen nieuwe uitbreiding van bedrijventerreinen. Voor woonwerkcombinaties is behalve op de Meerdijk op termijn ruimte langs de as naar Nieuw Amsterdam, op Pollux IV en in Emmer-Compascuum (mits passend binnen de milieucontouren). Voor kantoren en zorg ('cure') wordt aangesloten op bestaande plannen en locaties. Ingezet wordt op een verknoping van nieuwe en aanwezige leisurevoorzieningen. Voor wat betreft glastuinbouw vindt inzet plaats op herstructurering van oudere delen. Omstreeks 2012 wordt de ruimtevraag naar glastuinbouw opnieuw in beeld gebracht. Daarbij past ook bezinning op mogelijk andere functies in het Rundedal. Tenslotte de koers voor de landbouw: schaalvergroting in landbouwgebieden (zone 1 en 2 uit het POP) mogelijk maken in aansluiting op het landschap. Daar waar de landbouw in de knel komt wordt ingezet op alternatieven.
Wonen:
Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie ook woonplan). Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilieus. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen tussen Barger- en Emmer Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk deel van de gemeente.
Voorzieningen:
Inzet op versterking van de centrumfunctie van Emmen en behoud bestaande ruimtelijke structuur niet-commerciële voorzieningen. Bij natuurlijke wijzigingsmomenten inzetten op versterking van de kwaliteit en efficiënte bundeling.
Veiligheid:
Emmen wenst een gemeente te zijn waarin een ieder veilig woont. Hier tegenover staat dat Emmen dé industriestad van het Noorden is en in de toekomst een gemeente wil blijven waarin economie, bedrijvigheid en werkgelegenheid hoog in het vaandel staan. Voor risicovolle activiteiten is ruimte op bedrijventerreinen Bargermeer, de Vierslagen en A37. Buiten de zoekgebieden op de industrieterreinen Bargermeer, A37 en De Vierslagen mag geen nieuwvestiging BEVI inrichtingen plaatsvinden. Met uitzondering van LPG-tankstations hiervoor wordt per locatie een beoordeling gemaakt in het kader van de daarvoor te voeren planologische procedure conform het BEVI. Buiten de industrieterreinen staat de ambitie Veilig Wonen voorop. Hier heeft wonen de prioriteit boven (risicovolle) bedrijvigheid. Nieuwe ontwikkelingen in de vorm van (beperkt) kwetsbare objecten worden nadrukkelijk getoetst aan het aspect fysieke veiligheid. De vestiging van niet BEVI-inrichtingen (beperkt kwetsbare inrichtingen) vindt in principe buiten locatie 1 en 2 en buiten de PR=10-6 contouren plaats (uitzonderingen kunnen worden gevormd door branchegerelateerde inrichtingen),zie figuur 2.1.

_{Figuur 2.1: Zoekgebied BEVI-inrichtingen}

_{rode contour= Zoekgebied te vestigen BEVI- inrichtingen. De PR=10-6 contour dient binnen eigen inrichtings-grens te blijven en dient binnen de PR=10-6 contour van het zoekgebied te blijven. Indien PR=10-6 contour niet binnen de eigen inrichtingsgrens te houden is mag hier op de locaties 1 en 2 (op industrieterrein Bargermeer) onder voorwaarden van worden afgeweken, mits rekening gehouden wordt met de beperking die dit oplevert voor de gevstigde niet-BEVI inrichtingen.}

Met name de aspecten voorzieningen en veiligheid zijn van belang voor de wijk 't Hoge Loo. Wat betreft de voorzieningen is het niet de bedoeling dat in deze wijk zo dicht gelegen bij het centrum te veel winkelvoorzieningen ontstaan waardoor de centrumfunctie van Emmen wordt aangetast. Gelet op de ligging van de wijk ten opzichte van het bedrijventerrein het Bargermeer is het belangrijk dat het aspect veiligheid continu in de gaten wordt gehouden.

Emmen kan haar ambitie om te komen tot een meer stedelijk centrum in combinatie met haar motto 'Open Groene Stad' niet realiseren zonder hoogbouw. Om die reden is op 26 juni 2008 de hoogbouwvisie voor het Centrum van Emmen vastgesteld. In deze visie worden op hoofdlijnen verschillende locaties aangewezen waar hoogbouw gewenst is. In de hoogbouwvisie wordt een onderscheid gemaakt tussen L- gebieden en een tweetal XL- gebieden. De L- gebieden bestaan uit hoogbouw tussen de 25 en 50 meter die gesitueerd wordt op de hoogdynamische kruising van wegen. De XL- gebieden/ concentraties zullen bestaan uit hoogbouw variërend tussen de 50 en 80 meter. De nadere precisering van de bouwhoogten vindt in een later stadium plaats en zal in samenhang met de omgeving plaatsvinden. Hierbij zal tevens gekeken worden naar de gewenste onderlinge interactie tussen de hoogbouw.

_{Figuur 2.2: L en XL- gebieden}

De L- gebieden bevinden zich op de volgende locaties: Ermerweg/ Hondsrugweg/ Dordsestraat, Wilhelminastraat/ Dordsestraat, Dordsestraat/ spoorlijn, Kerkhoflaan/ spoorlijn, Kerkhoflaan/ Wilhelminastraat, Hondsrugweg/ Wenning (dit knooppunt vervalt binnen de visie gezien de directe nabijheid van een XL-gebied ter hoogte van het evenementenplein), Frieslandroute/ Hondsrugweg/ Weerdingerstraat (dit knooppunt wordt binnen de visie opgewaardeerd naar een XL-gebied), Weerdingerstraat/ Hoofdstraat/ Boslaan, Stationsstraat/ station, Hunenbaan/ spoorlijn.
De XL-gebieden bevinden zich in de binnenstad op de volgende locaties: Hondsrugweg/Evenementenplein en Hondsrugweg/Frieslandroute. In de toekomst bestaat de mogelijkheid een extra XL-concentratie te realiseren in de huidige dierentuin (ten oosten van de markt). Het is mogelijk dat gelet op de situering van de L- gebieden ten opzichte van het 't Hoge Loo gevolgen heeft voor de wijk. Echter dit zal zeer afhangen van de hoogte en de exacte situering van de hoogbouw.
Valt een hoogbouwinitiatief binnen een aangewezen locatie dan is bij de uitwerking van hoogbouw een ruimtelijk onderzoek vereist waarbij niet alleen de inpassing in de omgeving en het stadssilhouet worden nagegaan, maar ook andere meer technische aspecten zoals windhinder worden onderzocht. Dit wordt ook wel een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) genoemd.

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in het 'Woonplan Emmen - Actualisatie 2005' dat in mei 2007 door de raad is vastgesteld. Het inzetten op een bevolkingsgroei tot 120.000 inwoners in 2020 plus de realisatie van de bijbehorende woningvoorraad zijn belangrijke uitgangspunten. Het woonplan bevat richtinggevende woningbouwkaders voor de verschillende kernen in de gemeente. De kern Emmen heeft de grootste bouwopgave voor zowel uitbreiding, inbreiding als herstructurering. Senioren zijn een belangrijke en groeiende doelgroep, die zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen omgeving moet kunnen wonen. Naast nieuwbouw en geschikt maken van bestaande woningen draagt de ontwikkeling van zorgsteunpunten op strategische plekken in wijken en dorpen bij aan de realisatie van deze doelstelling.
Dit gemeentelijk woonbeleid wordt in 2010 herzien. De ontwikkelingen op de woningmarkt en de verwachte toekomstige bevolkingsontwikkeling (krimp en vergrijzing) maken dat bijstelling van het beleid nodig is. Er komt een groter accent te liggen op behoud en versterking van de kwaliteit van bestaande wijken en dorpen (inbreiding en herstructurering).

Bouwwerken moeten voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Een zogenaamde Welstandscommissie beoordeeld bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandcriteria opgenomen in de Welstandsnota. Donderdag 16 december 2010 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het nieuwe welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden geldt de zogenaamde basis welstand. Alleen voor gevels die te zien zijn vanaf de openbare weg of het openbaar gebied is een welstandstoets nodig. Voor winkelcentra, het centrum van Emmen, monumenten, bijzondere gebouwen en locaties geldt uitgebreide welstand. Dit wil zeggen dat alle zijden van het gebouw moeten voldoen aan de welstandseisen.

Tijdens de vergadering van Provinciale Staten op 2 juni 2010 het nieuwe omgevingsbeleid voor de komende tien jaar vastgesteld. Het omgevingsbeleid is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe tot 2020. De Omgevingsvisie Drenthe is een integraal document waarin de voor de provincie vier wettelijke planvormen zijn samengenomen:

1. 1. de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening;
2. 2. het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer;
3. 3. het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving;
4. 4. het provinciaal verkeers- en vervoersplan op grond van de Planwet Verkeer en Vervoer.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk- economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. Daarnaast zijn er zaken uitgelicht die van provinciaal belang worden geacht. Deze zijn:

1. 1. het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten rust, ruimte, natuur, landschap, oorspronkelijkheid, veiligheid, naoberschap, menselijke maat, kleinschaligheid (Drentse schaal);
2. 2. het behouden en versterken van de biodiversiteit door het realiseren van de Ecologische hoofdstructuur (EHS);
3. 3. het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid;
4. 4. het streven naar voldoende, gevarieerde, aantrekkelijke en vitale vestigingsmogelijkheden op regionale bedrijventerreinen en andere stedelijke werklocaties en het bieden van voldoende ontwikkelingsmogelijkheden in het landelijk gebied voor landbouw, recreatie en toerisme en bedrijvigheid;
5. 5. het ontwikkelen van een adequate strategie voor krimpgebieden, met aandacht voor wonen, leefbaarheid, bereikbaarheid en arbeid;
6. 6. het maken van bovenlokale afspraken over aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag;
7. 7. het streven naar steden met een onderscheidende identiteit, gebaseerd op historische of gebiedskenmerken waardoor de stedelijke centra gedifferentieerde blijven;
8. 8. het ontwikkelen en behouden van robuuste stedelijke netwerken, waardoor de steden samenhangen, samenwerken en complementair zijn;
9. 9. de kwaliteit en kwantiteit van (grond)water;
10. 10. het benutten van de mogelijkheden voor duurzame energieopwekking en -distributie en tevens het besparen van energie, het zorgvuldige gebruik van de ondergrond voor de energiewinning, de opslag van CO2, groen gas en aardgas en de energie-infrastructuur;
11. 11. het creëren van voorwaarden voor een duurzame ontwikkeling van de mobiliteit in samenhang met het creëren van betrouwbaarheid van (inter)regionale netwerken voor auto, openbaar vervoer, fiets en goederen door de lucht en over weg, spoor en water evenals de verknoping met de (inter)nationale netwerken;
12. 12. de Ecologische Hoofdstructuur, de verschillende Drentse landschapstypen en de diversiteit in landschaptypen;
13. 13. het verbinden van stad en land door het verweven van de gebruiksfuncties, landbouw, natuur en water in het landelijk gebied en het benutten van de kernkwaliteiten voor de plattelandseconomie;
14. 14. sport- en cultuurparticipatie en de infrastructuur die hiervoor nodig is;

Voor al deze zaken geldt dat de provincie van mening is dat het ruimtelijke belang het gemeentelijk niveau overstijgt en de provincie hier haar verantwoordelijk voor heeft. De provincie zal dan ook een standpunt innemen over het gemeentelijke ruimtelijke plan indien een van de genoemde onderwerpen in het ruimtelijke plan voorkomt. In het geval van voorliggend bestemmingsplan is geen rechtstreekse invloed van de omgevingsvisie voelbaar.

De Nota Ruimte, met als titel "Ruimte voor ontwikkeling" is een strategische nota van het Rijk, waarin de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland zijn vastgelegd. In deze Nota gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. Voor het plangebied Emmen, Het Hoge Loo geldt dat het ruimtelijke rijksbeleid geen directe invloed heeft op de inrichting van het plangebied.
In de nieuwe AMvB Ruimte stelt het kabinet kaders voor de ontwikkeling van het ruimtelijke gebied in Nederland. In de realisatieparagraaf geeft het kabinet aan welke nationale ruimtelijke belangen het wil verwezenlijken. Daarbij wordt onder meer ingezet op zuinig ruimtegebruik, de bescherming van kwetsbare gebieden (nationale landschappen en Ecologische Hoofdstructuur) en voor bescherming van het land tegen overstromingen en wateroverlast. In de realisatieparagraaf benoemt het kabinet ruim 30 nationale ruimtelijke belangen en de instrumenten om die uit te voeren. Daarvan komt een aantal in de algemene maatregel van bestuur, de AMvB Ruimte. Het plangebied van de wijk Het Hoge Loo valt niet onder een van de genoemde ruimtelijke belangen.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de gemeente rekening te houden met het rijksbeleid, het beleid van de provincie Drenthe, regionaal beleid en het opgestelde eigen beleid. De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan in niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat het plangebied wel gelegen is in het centrum van Emmen maar geen onderdeel uitmaakt van de binnenstad. De invloed van de binnenstad op de wijk 't Hoge Loo zal met name te voelen zijn aan de randen van de wijk zoals aan de Ermerweg/Dordsestraat als gevolg van realisering van hoogbouw.

Per 1 september 2007 is de Monumentenwet 1988 gewijzigd ter uitvoering van het verdrag van Malta. Het verdrag vraagt om bescherming van het archeologisch bodemarchief tegen bodemverstoringen als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De Monumentenwet verplicht gemeenten om bij het opstellen van nieuwe planologische regelingen rekening te houden met de te verwachten en de aanwezige archeologische waarden. Behoud van die waarden is het uitgangspunt. Door de provincie Drenthe is nieuw aanvullend archeologiebeleid opgesteld. Op grond van dit beleid is geen archeologisch onderzoek vereist voor projecten waarbij minder dan 500m² grond wordt verstoord en daarbij de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• het gaat om het totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwblok van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
• de vrijstelling geldt voor gebieden met een lage (alleen beekdalen), middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde, zoals aangegeven op de IKAW, tenzij binnen een afstand van 50 meter een AMK-terrein aanwezig is;
• de vrijstelling niet geldt voor bekende vindplaatsen die op de AMK van Drenthe staat aangegeven; uitzondering hierop zijn de historische kernen die op de AMK staan aangegeven als 'terrein van hoge archeologische waarde'. Voor deze terreinen is een vrijstelling van 70m² mogelijk.

Archeologisch onderzoek is niet vereist als het gaat om herbouw van een bouwwerk met dezelfde maatvoering als het oorspronkelijke bouwwerk, dat wil zeggen dat de funderingen dezelfde horizontale en verticale afmetingen hebben of wanneer werkzaamheden vergunningsvrij kunnen worden uitgevoerd. Indien de provinciale ontheffingsbevoegdheid niet van toepassing is op de voorgenomen bodemverstoring moet door de veroorzaker een inventariserend archeologisch veldonderzoek wordt uitgevoerd. Dit onderzoek kan aangeven of het gebied vrij van archeologie is of dat er waarden zijn waar rekening mee dient worden gehouden. Totdat de Gemeente Emmen zelf onderbouwd archeologiebeleid heeft vastgesteld, is het provinciaal beleid van toepassing en verwoord in de regels.

Op basis van de historie van het plangebied en de gevonden voorwerpen in het plangebied worden aan het plangebied archeologisch waarden toegekend. Op de verbeelding zal het gebied met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie attentiegebied aangegeven.

Op grond van de bekende historische, aardkundige en archeologische gegevens kan het plangebied 't Hoge Loo geïnterpreteerd wordt als een gebied met een hoge archeologische dichtheid aan vindplaatsen en vondsten. Het verdient daarom aanbeveling om voorafgaand aan bodemingrepen booronderzoek te verrichten om te bepalen of het bodemprofiel intact is. Bij intacte bodemprofielen zou bij voorkeur nader onderzoek plaats moeten vinden in de vorm van proefsleuven, conform de richtlijnen van provincie Drenthe.

De bevolking van de kern Emmen is tussen 2003 en 2009 met 975 inwoners gegroeid. Deze groei is gerealiseerd in de uitbreidingswijken Parc Sandur en Delftlanden en in de bestaande wijken Barger-Oosterveld, Emmen-Centrum en Emmermeer. In de andere wijken van Emmen is de bevolking stabiel gebleven of gedaald. De onderstaande grafiek geeft de bevolkingsontwikkeling voor de buurt Noordbarge weer. 't Hoge Loo ligt in Noordbarge, om die reden maken de bevolkingsgegevens van het Hoge Loo deel uit van Noordbarge en zijn er geen afzonderlijke gegevens. Tussen 2000 en 2010 is het aantal inwoners van Noordbarge iets afgenomen.

^{Figuur 3.1: Bevolkingsontwikkeling Noordbarge 2003-2009 (peildatum 1 januari)
Bron: gemeente Emmen, GBA}

In de grafiek hieronder is de ontwikkeling van de bevolking naar leeftijd te zien. Wat opvalt is de toename van de leeftijdsgroep 55-75. De groepen tussen 25 en 55 jaar dalen in aantal.

^{Figuur 3.2: Ontwikkeling bevolking naar leeftijdsklasse 2000, 2004, 2009 (op 1 januari)
Bron: gemeente Emmen, GBA}

Wordt gekeken naar het aandeel van de onderscheiden leeftijdsgroepen in de wijkbevolking dan is het beeld hetzelfde: een toename van het aandeel 55-75 jarigen en een afnemend aandeel van bijna alle andere leeftijdsgroepen. Het aandeel van de jongste leeftijdsgroep (0-15) en de oudste leeftijdsgroep is redelijk constant. Dit is voldoende om lokale openbare basisschool ten minste tot 2030 open te kunnen houden, mits de omstandigheden gelijk blijven.

^{Figuur 3.3: Leeftijdsopbouw naar leeftijdsklasse 2000, 2004 en 2009 (op 1 januari)
Bron: gemeente Emmen, GBA}

In de periode 2003-2009 is de woningvoorraad in Noordbarge met 7 woningen gegroeid. Op 1 januari 2009 stonden er 367 woningen in de wijk.
Van de woningvoorraad was op 1 januari 2010 85,1 % eigen woningbezit, 5,0 % in bezit van corporaties en de overige 10% bestaat uit particuliere huurwoningen. Vrijwel alle woningen zijn grondgebonden. Het meest voorkomende woningtype is de vrijstaande woning. Er staan geen rijtjeswoningen in de buurt.

^{Figuur 3.4: Woningvoorraad naar type op 1-1-2008
Bron: gemeente Emmen, afdeling FRO}

Er is geen specifiek woningbouwprogramma voor Noordbarge. De buurt Noordbarge grenst aan de locatie van de Europan prijsvraag 2010. Voor deze locatie is een plan voor het toevoegen van grondgebonden woningen gemaakt.

Het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo is een beheersplan. Het bestemmingsplan maakt geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Om die reden is bij de totstandkoming van dit plan geen onderzoek in de zin van een "quickscan" uitgevoerd naar de natuurwaarden in het plangebied.
Wanneer plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is daarvoor zelf verantwoordelijk.
Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden nadat verlening van ontheffing op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW).

Het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo is een beheersplan. De bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan zijn beperkt en bestaan met name uit verbouw mogelijkheden van aan- uitbouwen en bijgebouwen bij de al bestaande woningen. Wanneer in het gebied plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van ontheffing op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten dat voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:

• Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
• Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
• (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dat in oktober 2004 van kracht werd, verplicht het bevoegd gezag de externe veiligheid mee te wegen in het beleid. Het Bevi stelt grenzen aan het risico dat bedrijven mogen veroorzaken voor hun omgeving (het 'plaatsgebonden risico'). Zo moet er tussen risicovolle bedrijven en risicogevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen, scholen) een bepaalde afstand blijven, om mensen in de omgeving te beschermen. Daarnaast gaat het besluit in op de kans op een ramp waarbij een groep mensen betrokken is (het 'groepsrisico'). Voor het groepsrisico geldt dat onderbouwing van het risico plaats dient te vinden als er besluiten genomen moeten worden die vermeld zijn in de artikelen 4 en 5 van het BEVI. Voor het vaststellen van het besluit dient het bestuur van de Hulpverleningsdienst Drenthe in de gelegenheid gesteld te worden advies uit te brengen over het groepsrisico en de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval. Het Bevi dient te worden toegepast voorafgaande aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Beoordeeld dient te worden of voor burgers het minimum beschermingsniveau gehandhaafd wordt. Een nadere concretisering van het besluit is opgenomen in de (ministeriële) "Regeling externe veiligheid inrichtingen" (Revi) Hierin zijn onder andere de LPG-afstanden (Plaatsgebonden Risicocontouren) opgenomen.
Naast het BEVI is er ook de "Nota Vervoer Gevaar lijke Stoffen, 2006." Deze Nota geeft de beleidsuitgangspunten weer voor het op te stellen Basisnet welk wettelijke verankerd wordt om veiligheidszones om weg, vaarwegen en spoor uit te zetten. De nota sluit aan op het BEVI waarin het beleid over de afweging van de veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving uiteengezet wordt.
Vanuit de brandweer is richting gegeven aan het beoogde veiligheidsniveau van (de gebouwen in) het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo . Hierbij is getoetst aan bestaande regelgeving en normen voor (externe) veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening, repressieve dekking en alarmsystemen welke onderdeel zijn van de veiligheidsketen.

let Gelet op de gegevens die bij ons bekend zijn dient in de wijk rekening gehouden te worden met het tankstation aan de Hondsrugweg "de Grote", bij dit tankstation wordt LPG verkocht. Het invloedsgebied van de LPG heeft direct invloed op 't Hoge Loo, figuur 3.5. In het invloedsgebied zijn ongeveer 13 woningen gelegen. Een toename van nieuwbouwontwikkelingen in deze hoek mag niet worden toegestaan. Tenzij is nagedacht over extra veiligheidsmaatregelen.

Wat betreft de route gevaarlijke stoffen kan gesteld worden dat deze geen invloed heeft op de wijk al dient bij nieuwe ontwikkelingen wel rekening gehouden te worden met het feit dat gevaarlijke stoffen over het spoor vervoerd worden.

Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen.
Voor de wijk geldt dat het naastgelegen bedrijventerrein op het gebied van externe veiligheid beperkte invloed heeft op het plangebied. Het tankstation aan de Hondrugweg met Lpg verkooppunt heeft daaren tegen wel invloed. Het invloedsgebied van het Lpg- vulpunt is gelegen over de zuid westelijk deel van de wijk. In dit deel is een toename van de persoonsdichtheid niet gewenst. Voorkomen dient te worden dat er (bouw)ontwikkelingen plaats gaan vinden, binnen de effectafstanden van risicovolle bedrijven, waarin minder zelfredzamen aanwezig kunnen zijn, denk hierbij aan verstandelijk / geestelijk en lichamelijk beperkte personen en minderjarigen.
Voor de inrichting van het gebied zijn de volgende zaken van belang:

1. 1. Het is gewenst om bij nieuwe ontwikkelingen ter hoogte van de hoek De Hoge Loo en de Eigenhaardweg een brandkraan te realiseren. Dit omdat openbare bluswatervoorzieningen, met een capaciteit van 60 m³/h , in principe namelijk binnen 40 meter van de toegang van een object aanwezig dient te zijn.
2. 2. Op grond van de Brandweerswet 1985 is de regionale brandweer, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente. Er kan gesteld worden dat het plangebied binnen de dekking van het WAS-stelsel gelegen is. Bij nadere inrichting van het gebied dient ter controle en waarborging van de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel gekeken te worden of de dekking nog conform de handleiding voor het WAS systeem is.
3. 3. Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdienst direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijke wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten. Het gebied heeft 2 normale toeritten vanaf de Ermerweg / Dordsestraat en voldoet daarmee aan deze vereisten.Tevens is er een secundaire route te gebruiken in geval van obstructie van deze 2 toeritten, deze route gaat via de Hoenderkamp achter Mac Donalds langs over het fietspad. Deze route is beveiligd middels "klappaaltjes". Bij nieuwe ontwikkelingen dienen de bestaande routes zonder belemmeingen in tact gehouden te worden.
4. 4. Op 18 maart 2008 heeft het college het basisbrandweerzorg niveau vastgesteld. Besloten is dat een eerste brandweerenheid in 80% van de gevallen binnen 15 minuten na alarmering op het hulpverleningsadres aanwezig dient te zijn. In de uitwerking van het collegebesluit is tevens aangegeven dat indien bij toekomstige situaties de landelijk geldende normtijden worden overschreden er in overleg met de brandweer besproken dient te worden welke compenserende maatregelen getroffen dienen te worden. Gezien de ligging van het plangebied is de verwachting dat binnen 15 minuten het eerste uitrukvoertuig ter plaatse zal zijn. Bij afwijking van deze tijden dient tussen de initiatiefnemer en de brandweer een overleg plaats te vinden om compenserende maatregelen te treffen.

In voorliggend bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoelt om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het waterbeheer in Nederland is op verschillend niveau georganiseerd. Het rijk formuleert het landelijk beleid op het gebied van het waterbeheer en maakt afspraken met andere Europese landen over grensoverschrijdende thema's. Met als belangrijk beleidsuitgangspunt dat er meer ruimte voor water moet zijn, met als leidraad de drietrapsstrategie vasthouden, bergen en afvoeren. Met de overige overheden zijn vervolgens afspraken gemaakt welke maatregelen genomen moeten worden om het watersysteem in de periode tot 2015 te verbeteren en op orde te houden. Deze maatregelen zijn samengevat in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Genoemde maatregelen hebben betrekking op het aanpakken van de gevolgen van bodemdaling, klimaatverandering en zeespiegelstijging. Op lokaal bestuurlijk niveau zijn vervolgens deze afspraken verder uitgewerkt in de Regionale en Lokale bestuursakkoorden water. Naar verwachting treedt eind 2009 de Waterwet in werking. Deze nieuwe Waterwet kent formeel slechts twee waterbeheerders voor het oppervlaktewater: Het Rijk voor de rijkswateren en de waterschappen voor de overige wateren. De gemeente is geen waterbeheerder, maar heeft wel waterstaatkundige taken: de hemel- en grondwaterzorgplicht. Deze zorgplichten zijn sinds januari 2008 vastgelegd via de Wet gemeentelijke watertaken in de Wet op de waterhuishouding. De waterschappen hebben, naast hun beheertaak, een belangrijke rol in het beoordelen van waterhuishoudkundige initiatieven die door gemeenten en/of projectontwikkelaars worden genomen. Via de zogenaamde Watertoetsprocedure beoordelen zij de initiatieven op hun waterhuishoudkundige consequenties en verwoorden dit in het wateradvies.

In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen. De tekst in deze paragraaf is een uittreksel van de watertoets zoals deze is verzonden naar het waterschap. Voor een volledige weergave van de watertoets wordt verwezen naar de watertoest die als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Velt en Vecht en valt binnen het stroomgebied Rijn-Oost. Het gebied is ingericht als stedelijk gebied en op deze gebruiksfuncties is de waterhuishouding afgestemd. Er geldt een streefpeil van NAP + 16,67 m. Op basis van dit streefpeilen kan in het gehele gebied een drooglegging van 1,20 m of groter worden bereikt. Met deze drooglegging kunnen goede omstandigheden voor de woonfunctie worden gecreëerd. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het dichtstbijzijnde water (Bladderswijk) ligt op het bedrijventerrein Bargermeer. Er kan in het gebied geen water worden ingelaten.
Figuur 3.13 geeft een overzicht van het stroomgebied van waterschap Velt en Vecht rond t'Hoge Loo.

_{Figuur 3.13: Overzicht afwatering rondom 't Hoge Loo. (bron: waterschap Velt en Vecht)}

Het concept - ontwerpbestemmingsplan is voor overleg aan het waterschap voorgelegd. Nav dit overlegex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening heeft het waterschap het gereageerd op het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo. In reactie heeft het waterschap Velt en Vecht aangegeven dat de wateraspecten binnen het plangebied voldoende zijn belicht en geen bezwaren zijn tegen het voorliggende plan.

Het plangebied heeft de functie stedelijk gebieden op deze gebruiksfuncties is de waterhuishouding afgestemd. Binnen het plangebied varieert de maaiveldhoogte van NAP +26,00 m tot NAP 19,50 m aan de noordoostzijde. De GHG sterk varieert in het gebied. In de hogere delen van het gebied worden grondwaterstanden waargenomen die dieper van 4 m beneden maaiveld liggen. In de lagere delen, de noordoosthoek, kan het grondwater het maaiveld naderen. Dit kan leiden tot grondwateroverlast. Het moet voorkomen worden dat er tijdens perioden van neerslag overlast, schade of gevaar ontstaat. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook goed moeten worden nagedacht over hoe er moet worden omgegaan met afvoer en berging van regenwater.
Het rioolstelsel in het plangebied is uitgevoerd als gemengd rioolstelsel. Rioolwater wordt onder vrijverval afgevoerd naar het rioolstelsel van Emmen Centrum.

Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat:

• alleen water wordt aangelegd op plaatsen waar dit op natuurlijke wijze kan;
• water verbonden is met de rest van het watersysteem;
• er voldoende oeverbegroeiing is;
• afstromend regenwater schoon is en blijft;
• lozingen vanuit de riolering worden voorkomen.

De diepte van de grondwaterstand in het plangebied maakt het mogelijk dat zonder zeer diepe ontgravingen watervoerende sloten en vijvers kunnen worden gerealiseerd. Bij nieuwe ontwikkelingen kan er daarom toe worden overgegaan om water aan te leggen om afstromend regenwater te bergen. Dit water kan ter plaatse van de ontwikkeling worden aangelegd of elders in het peilgebied, waar het bestaande waterstructuren kan vergroten.
Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv. wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen.
Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom worden onderzocht of het regenwater gescheiden kan worden afgevoerd.

Lang geleden zouden negen grote boerderijen op Het Hooge Loo hebben gestaan. Rond dit gehucht zijn sporen gevonden van een aarden omheining die ervoor moest zorgen dat het vee, dat toen vrij tussen de huizen liep, niet weg kon lopen. Er waren een aantal "hekken" die toegang tot de gemeenschap gaf. In Noordbarge lag tot zo'n 100 jaar geleden nog zo'n aarden wal. Tegenwoordig wordt er nog gesproken over "De Hondenwal".
Het Hooge Loo, ook aangeduid als De Hoge Loo, is de oorspronkelijke naam van een bosje met een aan de zuidzijde gelegen weiland tussen Noordbarge en de wijk Bargermeer lag. Het lag op één van de hoogste punten in de omgeving.
Het oude woord loo betekent bos, hetgeen de naam Hooge Loo zou kunnen verklaren.

_{Figuur 4.1: Ontwikkeling plangebied 't Hoge Loo van links naar rechts kaartfragmenten uit: 1852,1874,1880,1954.}

Het bosje komt echter niet voor op kadastrale kaarten uit 1832 en 1880. Het gebied Het Hooge Loo was rond 1832 in gebruik als weiland. In 1880 is dit grote perceel geheel van de marke gescheiden. Het werd omschreven als bosch, bouw en hooiland en was in 1880 het enige perceel met de omschrijving "bosch". Als Het Hooge Loo ooit een bosje is geweest zou het dus voor 1832 al verdwenen zijn. Dat er op een kaart uit 1954 een bosje is aangegeven kan slechts betekenen dat dit bosje later is aangelegd en dat dit bosje geenszins verband zou heeft met het eventuele oude bosje.
De kaart van 1954 geeft Het Hooge Loo precies aan op de plaats waar de miniwijk Bargermeer/ 't Hoge Loo is gebouwd, ingeklemd door Noordbarge en de industrieterreinen ten zuiden van de Dordsestraat. Tussen het woonwijkje en het genoemde bosje is de druk bereden Hondsrugweg komen te liggen. Bargermeer ('t Hoge Loo) is nooit als een complete wijk ontworpen met als uitgangspunt een wijkgedachte en een wijkconcept. Oorspronkelijk lag hier het noordelijkste deel van een meer met de naam Bargermeer (Bargermeerweg). De eerste bebouwing in de wijk vond plaats langs de Bargermeerweg en de Eigenhaardweg. Hier zijn voor de Tweede Wereldoorlog talrijke arbeiderswoningen gebouwd en een school, de Meester Vegterschool. De mensen leenden via de Landarbeidersbond het geld bij de van oorsprong socialistische en in Amsterdam gevestigde woningbouwvereniging Eigen Haard (Eigenhaardweg).

_{Figuur 4.2: Opbouw wijk en straatnamen.}

_{Figuur 4.3: Bargermeer Figuur 4.4:1922, Meester Vegterschool, Bargermeerweg}

De Bargermeerweg liep oorspronkelijk door tot aan het Oranjekanaal in Zuidbarge. Zij vormde de overgang tussen het voormalige Bargermeer en de Noord- en Zuidbarger Esch. De straatnamen de Hoge Loo, de Oude Loo en de Looweg duiden op de nabijheid van de Hoge Loo.
Direct na de Tweede Wereldoorlog is als reactie op de grote woningnood de woonbuurt Bargermeer afgebouwd. In die jaren was artikel 20 van de Wederopbouwwet van kracht en ontliep de raad een tijdrovende procedure rond de vaststelling van een Uitbreidingsplan in Onderdelen. Ook boden woningbouwactiviteiten in dit kader een basis voor onteigening.
In deze buurt zijn verscheidene duplexwoningen gebouwd. Vier gezinnen in één dubbele woning. Deze zijn inmiddels verbouwd tot twee onder een kap woningen.

De woonwijk Bargermeer- 't Hoge Loo is een geïsoleerde wijk. De Hondsrugweg vormt aan de westzijde een barrière en de Dordssestraat aan de noordzijde. Door deze belangrijke doorstromingswegen is het niet mogelijk om een relatie met de omgeving in noord- en westzijde te realiseren.
Grenzend aan de oostzijde van het plangebied is de spoorlijn Zwolle-Emmen. Deze spoorlijn is eveneens een obstakel waardoor de wijk ook in oostzijde geen verbinding met de omgeving kan maken.
Over het spoor zijn de bedrijventerrein Businesspark Eigenhaard en het EMMTEC Industry and Businesspark gelegen. Gelet op het volledig andere gebruik van de gronden op deze terreinen ten opzichte van de woonwijk Bargermeer- 't Hoge Loo is het maken van een relatie erg moeilijk. Een groene geluidswal in het zuidelijke gedeelte van de wijk zorgt ervoor dat de wijk ook aan zuidzijde dicht wordt gezet waardoor 't Hoge Loo een wijk op zichzelf is.

_{Figuur 4.5: Relatie omgeving}

In het plangebied wordt voornamelijk gewoond in grondgebonden woningen (twee-onder-één-kappers en vrijstaande woningen). De woningen zijn grotendeels voorzien van een lage gootlijn en een kap en staan in een duidelijke relatie met de omgeving. Deze structuur vormt dan ook één van de kwaliteitspunten uit de wijk.
De Noordbargerstraat, de Bukakkers en de Winkelakkers vormen hierop een uitzondering. In deze straten zijn diverse voorzieningen te vinden waaronder een supermarkt, autosspuiterij, een snackbar, kantoren, praktijken voor fysioterapie en tandartsen een school en een gymzaal. De bebouwing van de voorzieningen aan de Noordbargerstraat verschillen in aantal bouwlagen variërend van 1 tot 3 lagen met kap dan wel plat. Door de verscheidenheid is er sprake van een onsamenhangend geheel.
Ten opzichte van de woonbebouwing is de bebouwing van de voorzieningen in de Noordbargerstraat omvangrijk en kent deze geen relatie met de kwaliteit van de rest van het gebied. Aan de Bukakkers staan kantoorgebouwen. Gelet op de situering van deze gebouwen langs twee doorgaande wegen (Hondsrugweg/Dordsestraat) hebben deze gebouwen een accent gekregen. De gebouwen hebben een trapsgewijze opbouw van 2 tot 4 bouwlagen waarbij het gebouw op de hoek het hoogste gebouw is en bestaat uit 4 bouwlagen. Door deze opzet en de plaatsing in de omgeving dient het gebouw als oriëntatiepunt. Er zijn voornamelijk langskappen in de wijk te ontdekken. Langs de Noordbargerstraat en de Bargermeerweg zijn zones met dwarskappen. Vanuit historisch oogpunt is dit goed verklaarbaar vanwege de toenmalige entreewegen naar het centrum. Hierdoor zijn de kaprichtingen van de bebouwing afwijkend van de rest van de wijk. In de middenzone is door de aanwezigheid van detailwinkels de platte daken verklaarbaar. De langskappen kenmerken zich door een naar buiten gerichte voorkant waardoor er gesloten bouwvlakken onstaan. De noordelijke kantorenzone heeft een naar binnen gerichte voorkant gericht op de hierbij behorende parkeerzones.

De wijk wordt begrensd door een tweetal wegen te weten de Hondsrugweg en Dordssestraat welke belangrijke verkeersaders van en naar het centrum van Emmen zijn. Deze wegen zijn als tweebaans wegen aangelegd om zo een goed mogelijke doorstroming mogelijk te maken.
Om de wijk met de auto te benaderen zijn er twee mogelijkheden: via de Noordbargerstraat vanaf de Dordestraat en via de Bargermeerweg vanaf de Dordsestraat. De entree op de kruising van de Noordbargerstraat met de Dordsestraat is de meest belangrijke entree van de wijk. Deze kruising staat ook in directe verbinding met de Wilhelminastraat welke een directe toegang naar het centrum geeft. Opvallend is dat de ligging van de kruising op de Dordssestraat en de Noordbargerstraat een terugliggende ligging heeft. De Noordbargerstraat oogt als een doorgaande weg, hoewel de straat de functie al enige tijd niet meer heeft. Hierbij is de vroegere kruising van de Noordbargerstraat met de Hondsrugweg voor de auto vanuit de wijk dichtgezet en alleen nog maar toegankelijk voor fietsers en voetgangers. In het Gemeentelijk Verkeers en Vervoers Plan zijn alle wegen in de wijk, benoemd tot Erftoegangsweg B. Dit betekent dat er in de wijk een snelheidsregime van 30 km/h geldt.
Door de wijk lopen een tweetal zeer belangrijke fietsroutes, namelijk langs de Eigenhaardweg en de Noordbargerstraat. Deze langzaam verkeerroutes langs de Eigenhaardweg en de Noordbargerstraat zijn historische toegangswegen naar het centrum. De route langs de Eigenhaardweg wordt zeer intensief gebruikt door scholieren. De Noordbargerstraat is vooral een aantrekkelijke fietsroute doordat de kruising op de Hondsrugweg en de Noordbargerstraat voor autoverkeer dichtgezet is. Omdat de Noordbargerstraat vroeger een doorlopende functie had, en de kruising ook hierop gedimensioneerd was, is het wegprofiel voor het huidige gebruik overgedimensioneerd.

_{Figuur 4.6: Infrastructuur}

In de huidige maatschappij speelt de automobiliteit een steeds grotere rol. Het gebruik van de auto neemt toe en ook het aantal auto's per huishouden blijft voortdurend stijgen. De nog vast te stellen nieuwe gemeentelijke parkeernota speelt hierop in door voor nieuw ontwikkelingen te werken met een parkeernorm tot maximaal 2,2 parkeerplaatsen voor woningen in het dure segment, 1,9 parkeerplaatsen voor het middensegment en 1,7 parkeerplaatsen voor goedkopere woningen. Dit is conform de landelijke richtlijnen van het CROW. De wijk 't Hoge Loo is een bestaande wijk gerealiseerd in een tijdsperiode dat nog niet iedereen in bezit was van een auto. Hierdoor zijn de parkeervoorzieningen beperkt in de wijk. Voornamelijk in het zuidelijk gedeelte van de wijk zijn zelfs geen voorzieningen voor parkeren opgenomen. Het parkeren wordt in de wijjk dan ook vooal opgelost op eigen terrein. Vooral in het noordelijk deel van de wijk waar de voorzieningen te vinden zijn, zijn parkeervoorzieningen ingericht. Langs de Noordbargerstraat zijn twee parkeerzones, waarvan één parkeerzone ingericht is ten behoeve van ontsluiting van de aanwezige supermarkt. De tweede parkeerzone langs de Noordbargerstraat is ingericht ten behoeve van ontsluiting van de hieraan grenzende detailwinkels. Deze zone bevat zowel dwars- als langsparkeren. Tevens is ten behoeve van de kantoorgebouwen aan de Bukakkers een aparte parkeerzone ingericht.

_{Figuur 4.7: Parkeren}

In de wijk is veel stedelijk groen aanwezig. Dit groen speelt een zeer prominente plek in het 't Hoge Loo. Aan de Bargermeerweg staan een drietal rijen bomen van de 1e grootte (15 meter en hoger) welke ook de historische toegangsweg naar het centrum benadrukken

_{Figuur 4.8: Groenstructuur}

_{Figuur 4.9: Impressie Bargermeerweg en Eigenhaardweg}

't Oude Loo kent een brede groenstrook met bomen van de 1e grootte in het gras. Daarnaast staan rijen bomen langs de bebouwingszijde van de weg waardoor het geheel een monumentaal karakter heeft.
Ook de Winkelakkers kent gedeeltelijk een brede groenstrook met bomen van verschillende groottes in gras en een speelveldje.
Deze groenzone ontbreekt aan de Meerakkers maar door plaatsing van bomen van de 2e grootte (8 tot 15 meter hoog) is ook hier sprake van een belangrijke lineaire groenstructuur. De Looweg heeft eiken beide zijden van de weg waardoor ook hier sprake is van een monumentaal karakter.

_{Figuur 4.10: Impressie Winkelakkers en Meerakkers}

De randen van 't Hoge Loo zijn aangekleed met singels danwel bomen in gras, hagen c.q. sierheesters. De zuidelijke rand bestaat uit een geluidswal en een natuurlijk ingerichte groenzone. Aan de zuidwestzijde valt een bosje te ontdekken.

_{Figuur 4.11: Impressie geluidswal 't Hoge loo, bos en Noordbargerstraat}

Alleen de Noordbargerstraat vormt een uitzondering. Langs deze breed gedimensioneerde weg staan alleen bij de kruising met de Dordsestraat enkele bomen. Door de afwezigheid van groen in combinatie met de breed gedimensioneerde weg en grote parkeerplaatsen bij de winkels oogt de Noordbargerstraat kaal.

Uit de analyse blijkt dat deze groene wijk vooral bestaat uit vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen. De wijk vormt een geheel met uitzondering van de Noordbargerstraat. Deze dient meer bij de wijk te worden betrokken en ook de groene uitstraling van de wijk te krijgen.
Het herinrichten van de straat zou op meerdere manieren kunnen een eenvoudige ingreep kan bijvoorbeeld zijn het aanpassen van de wegstructuur (versmallen, drempels, etc) en groeninplant waardoor een mooie verwijzing naar de historie kan worden gevormd. Een ingrijpende manier van aanpassen is het herstructureren de Noordbargerstraat (met name het middendeel) met aan één danwel beide zijden van een groenstrook met bomen en een duidelijk onderscheid tussen voet- en fietspad.
Een andere mogelijkheid is om een rij bomen in gras, hagen of dierheesters te plaatsen in de parkeerstrook aan de noordzijde van de weg. Dit is mogelijk gegeven de grote parkeerterreinen bij de detailhandel. Dit is echter een ideaal streefbeeld.
Ook aan de Eigenhaardweg is het profiel voor langzaam verkeer, gezien het gebruik, niet toereikend genoeg. Deze weg zou gelet op het veelvuldig gebruik opnieuw ingericht moeten worden, zodat deze aangepast is aan het huidige gebruik.
De komende jaren zijn er in de wijk geen grootschalige ontwikkelingen of nieuwe uitbreidingslocaties gepland. Eventuele ontwikkelingen zullen vooral gericht zijn op kwaliteitsverbetering als gevolg van bedrijfsverplaatsingen van de Noordbargerstraat naar elders, buiten de wijk, of het slopen van de gymzaal aan De Winkelakkers. Deze ontwikkelingen zullen vooral worden geinitieerd door particulier initiatief. Waardoor op de vrijgekomen locaties nieuwe gebruiksmogelijkheden ontstaan, zoals bijvoorbeeld lichte bedrijvigheid of woningbouw.
Gelet op het ideale streefbeeld wordt bij nieuwe ontwikkelingen aanbevolen om om de groene structuur van het zuidelijke gedeelte van de wijk daar waar mogelijk door te trekken naar het noordelijke gedeelte van de wijk (Noordbargerstraat). Tevens is het gewenst om de onsamenhangende cluster van functies in de Noordbargerstraat een heldere nieuwe opzet te geven. Waarbij zoveel mogelijk bebouwing in de Noordbargerstraat en de Bargermeerweg met dwarskappen in te vullen en andere bebouwing als langskappen te plaatsen.

_{Figuur 4.12: Visie}

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De regels en verbeelding zijn aan elkaar gerelateerd. Dit betekent dat de verbeelding en de regels altijd in samenhang moeten worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzen te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo is in overwegende mate een beheersplan. Het doel van dit bestemmingsplan is het actualiseren van het geldende planologische regime, waarbij het vastleggen van de bestaande situatie het belangrijkste uitgangspunt is. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op de "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008" van het ministerie van VROM.
Het conserverende karakter van het bestemmingsplan brengt met zich mee dat nieuwe ontwikkelingen niet in het plan worden meegenomen, tenzij deze concreet voorzienbaar zijn en benodigde onderzoeken al zijn uitgevoerd.
Door de actualisatie komen 3bestemmingsplannen deels te vervallen.

De inventarisatie van het plangebied heeft op verschillende manieren plaatsgevonden. Begonnen is met het bekijken en vergelijken van de vigerende bestemmingsplannen met de meest recente topografische ondergrond en luchtfoto. Hierbij is gelet op veranderingen van de topografische ondergrond en luchtfoto ten op zichten van het vigerende bestemmingsplan. Daarna is het gebied ter plekke geïnventariseerd en opmerkelijke en sterk afwijkende zaken zijn vervolgens nader onderzocht. Op basis van al deze gegevens zijn bestemmingen toegekend en zijn de verbeelding en de planregels opgesteld.

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling met 25artikelen.
Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsvlak de maximale bouw- en / of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen of de kapvorm van daken.

Flexibiliteit

Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:

• afwijkingen van de bouwregels;
• afwijkingen van de gebruiksregels;
• nadere eisen;
• wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro.

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijking van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkgregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisenkunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de afwijken en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

_{Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen}

De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van inrichtingen

In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied opgenomen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld. Aan deze lijst is een onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegevoegd en als bijlage bij de regels opgenomen. Reden voor toevoeging van dit onderscheid is de bescherming van de aanwezigen in objecten. Daarnaast is het van belang dat bij de bouwplantoetsing geen verkeerde afweging wordt gemaakt in het kader van de kwetsbaarheid. De keuze voor kwetsbaar of beperkt kwetsbaar kan namelijk gevolgen hebben voor saneringsopgaven, weigeren van vergunningsaanvragen en negatief adviseren op ruimtelijke plannen. Op het moment dat een kwetsbaar object aanwezig is, kan een risicovol bedrijf niet meer in dezelfde omgeving worden toegelaten of uitgebreid. Wordt een kwetsbaar object binnen een risicocontour van een bestaand bedrijf gebouwd, dan kan er een situatie ontstaan waarbij sanering noodzakelijk is. Dit laatste kan dan ook leiden tot planschade. Het is belangrijk dat de afweging niet constant hoeft plaats te vinden (ad hoc), maar dat er vooraf duidelijkheid wordt gegeven of een activiteit/ object kwetsbaar is of beperkt kwetsbaar. Deze problematiek rond de afweging speelt zich landelijk af, maar hiervoor is tot nu toe nog geen duidelijk toetsingskader ontwikkeld. De gemeente Emmen heeft daarom een toetsingskader ontwikkeld en aan de staat van inrichtingen toegevoegd.

Bescherming van waarden
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is in het volgende artikel, artikel 19Waarde - Archeologie attentiegebied een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Het stelsel van Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Met een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels

De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

De verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van het bestemmingsplan ligt bij de gemeente. De basis voor een werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een goede registratie van verleende vergunningen en ontheffingen.
Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft een nauwgezette inventarisatie plaats gevonden van de feitelijke situatie. De bestaande ruimtelijke situatie is in dit bestemmingsplan opnieuw vastgelegd. Daarnaast heeft bestaand beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan eigentijdser, beter toepasbaar en goed naleefbaar geworden.
Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de planregels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en burger ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
De gemeente Emmen heeft handhavingsbeleid ontwikkeld, waarin wordt aangegeven hoe de handhaving van het bestemmingsplan opgepakt wordt. Met het handhavingsbeleid wordt aangesloten op het programma van de landelijke Stuurgroep Handhaven op Niveau met betrekking tot het programmatisch handhaven. Dit betekent dat niet tegen alle illegale situaties wordt opgetreden maar tegen zaken met een uitstralend effect. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een prioriteitenlijst vastgesteld door het college, dat de mate van prioriteit tot handhavend optreden aangeeft.
Ongeacht de wijze waarop handhaving van het bestemmingsplan vorm krijgt geldt voor de gemeente geldt als eerste handhavingprioriteit de aanpak van calamiteiten met een levensbedreigend karakter, waarbij men moet denken aan instortings- en brandgevaar en asbestvervuiling. De opzet van het programmatisch aanpakken is dat niet alle illegale situaties worden opgepakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, dat een uitstralend effect zal hebben. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een prioriteitenlijst dat de mate van prioriteit tot handhavend optreden aangeeft. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor een projectmatige aanpak.

Voor een goed verloop van de communicatie tussen de bewoners van het de wijk 't Hoge Looover het actualiseren van de vigerende bestemmingsplannen is contact gezocht met het bestuur van de erkende overleg partner. Op 11 oktober 2010 is tijdens een overleg met de erkende overleg partner het doel van het actualiseren uitgelegd en het voorlopige concept- bestemmingsplan gepresenteerd.

Het college heeft het bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo op 15 november 2010 vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Bro en het houden van een inloopbijeenkomst.

Op 9 december 2010 iseen inloopbijeenkomst, inBuurthuis het Bargermeertje, gehouden. Tijdens deze middag konden geïnteresseerden kennisnemen van het bestemmingsplan en eventueel op het plan reageren. Diverse geïnteresseerden hebben het bestemmingsplan bekeken en tijdens de bijeenkomst is 1 schriftelijk reactie gegeven. De schriftelijke reactie is opgenomen in de Nota van Beantwoording behorende bij dit bestemmingsplan.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners. De reacties van deze overlegpartners heeft aanleiding gegeven tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Het betreft de gebruikte gegevens tbv de risicoberekening van het spoor. Deze zijn geactualiseerd. In de Nota van Beantwoording behorende bij dit bestemmingsplan zijn de ingekomen overlegreactie en de beantwoording hierop opgenomen. Waar de beantwoording leidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn deze in het ontwerp-bestemmingsplan verwerkt.

Tegen het bestemmingsplan is een zienswijze ingediend. De zienswijze heeft geen aanleiding gegven tot het aanpassen van ontwerpbestemmingsplan.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.

Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Het Hoge Loo betreft een actualiastie van diverse oude bestemmingsplannen. Uitgangspunt is dat bestaande bouwrechten door de gemeente worden gerespecteerd. In het bestemmingsplan zijn geen nieuwe bouwmogelijkheden opgenomen. Aan het bestemmingplan zijn behoudens het opstellen van het bestemmingsplan dan ook geen kosten verbonden. De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval in z'n geheel gedekt uit het door de gemeenteraad beschikbaar gestelde gelden voor het actualisering van bestemmingsplannen. Kostenverhaal in dit geval dus anderszins verzekerd. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.