het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen), met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017017-B701 van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

de bovenste bouwlaag van een hoofdgebouw waarbij de oppervlakte maximaal 15% van de basisoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

overdekte stalling voor een of meer auto's;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een combinatie van minimaal twee gelijkwaardige functies, zoals in dit bestemmingsplan opgenomen hoofdgroepen van bestemmingen;

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

een bouwkundige conctructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

een grondgebonden woning die met andere gelijkwaardige huizen onder een kap of in een rij staat;

een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen bestemd gebouw;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groen(voorziening);
2. b. water;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. sport- en speelgelegenheden;
5. e. fiets- en voetpaden;
6. f. toegangswegen in- en uitritten.
7. g. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van een erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg maximaal 1 meter bedraagt en de maximale bouwhoogte van lichtmasten en vlaggenmasten maximaal 5 meter mag bedragen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden voor buitenopslag;
2. b. het gebruik van gronden voor parkeren in openbaar gebied;
3. c. het verwijderen of vernielen van beeldbepalende bomen, groen of lanen;

De voor Verkeer- Verblijfgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. b. erven en pleinen;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. kunstwerken en waterwerken;
5. e. sport- en speelgelegenheden;
6. f. fiets- en voetpaden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor Wonen - Aaneengebouwd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aaneengebouwde woningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. d. andere bouwwerken;
5. e. toegangswegen in- en uitritten, achterpaden;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

1. a. tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning.
2. b. per woning dient minimaal 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein aanwezig te zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in artikel 5.5 onder b voor zover op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid wordt voorzien.

De voor Wonen - Gestapeld aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. appartementsgebouwen, flatgebouwen, duplexwoningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;
3. c. een terras op de begane grond en balkons op de verdiepingen uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – terras/balkon’;
4. d. tuin en erven;

met bijbehorende:

5. e. andere bouwwerken;
6. f. sport- en speelgelegenheden;
7. g. toegangswegen in- en uitritten;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning;

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. terreinen van hoge archeologische waarden;
2. b. bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden.

1. a. De aanvrager van een omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid genoegzaam blijkt dat:
   1. 1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. 2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften.
3. c. In de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. d. Artikel 7.2 onder a is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte kleiner is dan 100 m², waarbij het gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwvlak van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
   3. 3. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
5. e. Indien lid c, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de voorschriften geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.
6. f. Op een aanvraag die betrekking heeft op een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, bedoeld in het eerste lid, waaraan voorschriften zijn verbonden als bedoeld in lid c, is lid d, aanhef en de onderdelen 2 en 3, niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld. Lid b, c en e zijn van overeenkomstige toepassing.

1. a. Ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen, is het verboden om op of in de gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren:
   1. 1. drainage van de gronden;
   2. 2. bodemingrepen meer dan 100 m2 op een grotere diepte dan 30 centimeter.
2. b. Het verbod als bedoeld in artikel 5.3 onder a is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden die:
   1. 1. normaal onderhoud en beheer betreffen;
   2. 2. bodemingrepen tot ten hoogste 30 cm;
   3. 3. niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van de verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) ) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor betreffen, de zogenaamde woellaag (tezamen met sub b het 30 cm +10 cm principe);
   4. 4. al in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   5. 5. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingvergunning,
   6. 6. oppervlakte beslaan van ten hoogste 100 m2;
   7. 7. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
3. c. Voor zover voor meerdere werken en/of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichtings)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in zijn geheel in de beoordeling betrokken.
4. d. De aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord is vastgesteld. Alvorens tot onderzoek over te gaan kan een archeoloog in dienst van de gemeente, of hiermee gelijk te stellen archeologische deskundige advies worden gevraagd omtrent de noodzaak tot onderzoek, indien deze schriftelijk heeft verklaard dat een onderzoek niet noodzakelijk is vervalt de verplichting tot onderzoek.
5. e. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het vierde lid genoegzaam blijkt dat:
   1. 1. de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   3. 3. schade door de werkzaamheden of werken kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de aanlegvergunning verbonden voorschriften;
   4. 4. de archeologische deskundige Burgemeester en Wethouders positief heeft geadviseerd omtrent het uitvoeren van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. f. In de situatie als bedoeld in lid e, onderdeel 3, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan de aanlegvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
7. g. Indien lid f, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de voorschriften geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de werkzaamheden of werken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. b. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. c. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. 1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. 2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. c. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. d. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie.

Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - weg zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van het wegverkeer.

De gronden ter plaatse van de aanduiding Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en herstel van de kwaliteit van het grondwater.

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de regels voor:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. b. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
3. c. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
4. d. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van
5. e. het toestaan van geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
6. f. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
7. g. het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
8. h. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. 1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. 2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
9. i. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. 1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. 2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
10. j. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
11. k. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. 1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
    2. 2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
    3. 3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
    4. 4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
    5. 5. maximaal 50m2 mag gebruikt worden voor de aan huis verbonden activiteiten;
    6. 6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
    7. 7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
    8. 8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving;
12. l. het laten gebruiken van een deel van de woning voor bed en breakfast, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. 1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
    2. 2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
    3. 3. parkeren ten behoeve van de Bed en Breakfast moet op eigen terrein

het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen.

De toepassing van de in artikel 12.1 genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen).

Op de percelen Schimmerweg 7 en 8 bevonden zich tot kortgeleden een aantal woningen en loodsen. Deze woningen waren sinds een aantal jaren niet meer bewoond en de opstallen waren aan verpaupering onderhevig en gezien de slechte staat hiervan een doorn in het oog in het verder opgeknapte centrumgebied van Emmen.

Er is een verzoek bij de gemeente Emmen ingediend om het gebied na de sloop van de aanwezige woningen en loodsen te gaan herontwikkelen om te komen tot de bouw van in totaliteit 14 woningen, verdeeld over een drietal gebouwen.

Het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen) ligt ten noordwesten van het centrum van Emmen (zie figuur 1-1 – zwart kader met gele opvulkleur).

Het plangebied bevindt zich in het noordwestelijk deel van Emmen. Het plangebied grenst in het oosten aan de Schimmerweg en de Hondsrugweg, in het zuiden bevindt zich het woonperceel Schimmerweg 5. Aan de westzijde van het perceel bevinden zich een vijftal woningen. Aan de noordkant liggen de kantoorgebouwen van Domesta. Op een afstand van circa 100 meter naar het noorden toe is sprake van de kruising N381 – Hondsrugweg – Weerdingerstraat en het Noordeind. Op onderstaande weergave zijn ook de ten noorden gelegen gronden zichtbaar die vanuit de ontwikkelingen van de stadsboulevard meegenomen worden in dit bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Schimmerweg vervangt het op 18 december 1997 vastgestelde en op 21 juli 1998 door GS (deels) goedgekeurde bestemmingsplan Noordbargeres (96.112) gedeeltelijk. Binnen het huidige bestemmingsplan zijn de gronden niet bestemd voor woondoeleinden maar voor Centrumdoeleinden (kantoren) en Groenvoorziening.

De bouw van de 14 woningen past niet binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan en is daarom in strijd met het bestemmingsplan. Medewerking is mogelijk via een herziening van het bestemmingsplan om het gewenste project mogelijk te maken.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Ten behoeve van het opstellen van voorliggend bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. De conclusies uit de verschillende onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting. Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:

• Archeologisch onderzoek
• Verkennend bodemonderzoek;
• Akoestisch onderzoek wegverkeer;
• Akoestisch onderzoek parkeerplaatsen;
• Watertoets;
• Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking;
• Onderzoek naar trillingen busbaan.

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen) is vooral het thema Wonen van belang.

De Woonvisie 2012-2017 "Thuis in Emmen" is op 20 december 2012 vastgesteld door de raad. Het beleidskader richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In de woonvisie wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie, waarin bij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken.

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: "Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet".

De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en "kwalitatief herstel" met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

Het plangebied valt binnen het gebied met welstandsniveau hoog. Dit welstandsniveau geldt voor die gebieden die waardevol zijn voor de gemeente Emmen. Deze gebieden dragen in ruimtelijk opzicht in grote mate bij aan de identiteit. Criteria zijn gericht op behoud en versterking van de aanwezige hoge kwaliteiten. Bouwplannen worden beoordeeld in verhouding tot de aangrenzende bebouwing en de stedenbouwkundige impact voor de omgeving. Architectonisch relevante details, materiaal en kleur worden in samenhang met de omgeving en het bouwplan beoordeeld.

Op 2 april 2013 is de structuurschets Boulevard Noord en Zuid door het college vastgesteld. Door de ontwikkeling van een nieuw dierenpark (Wildlands) en centrumplein (Raadhuisplein) aan de westkant van het centrum en overige ontwikkelingen in de binnenstad is het belang en gebruik van P-Noord en P-Zuid toegenomen. De functie van de Espromenade als voetgangersverbinding is daardoor grotendeels komen te vervallen en zal worden vervangen door een nieuwe boulevard evenwijdig aan de Hondsrugweg. Deze boulevard moet zorgen voor optimale verbindingen tussen P-Noord en P-Zuid en de trekkers in de binnenstad. In combinatie met een vergroening van de Hondsrugweg wordt deze verkeersader getransformeerd tot een groene stadsboulevard. In de structuurschets Boulevard Noord en Zuid zijn de principes en uitgangspunten van de boulevard vastgelegd. Daarnaast dient de structuurschets als een kwalitatief toetsingskader voor de verdere uitwerking en inrichting.

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Het behouden en ontwikkelen van de kernkwaliteiten is belangrijk voor een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving in Drenthe. Even belangrijk is een gezond economisch klimaat, met voldoende bedrijvigheid en werkgelegenheid, en een gezond sociaal klimaat, met voldoende variatie in het aanbod van woonmilieus en voorzieningen met een hoge leefbaarheid.

De provincie wil met haar beleid voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaaleconomische structuur van Drenthe. Daarbij wordt rekening houden met de economische en demografische ontwikkeling. De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

Vanuit de doelstelling om zorgvuldig en doelmatig om te gaan met de ruimte in Drenthe, hanteert de provincie het uitgangspunt ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’. Dit houdt in dat de provincie Drenthe prioriteit geeft aan herstructurering (inclusief verduurzaming) van de woningvoorraad en aan het herontwikkelen en herbestemmen van gronden en panden. Daarnaast ligt er een beperkte opgave om de woningvoorraad uit te breiden.

In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale' vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijksbelang beschrijft de POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.

De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden. Bij het opstellen van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoord tot deelgebied Emmen en haar Venen. De ambities behorende bij dit deelgebied richten zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.

Het zorgvuldig ruimtegebruik heeft betrekking op het toepassen van de "ladder voor duurzame verstedelijking". Artikel 3.15 van de verordening stelt: "een ruimtelijk plan kan slechts in ruimtevragende ontwikkelingen voorzien op het gebied van woon-werklocaties, verblijfsrecreatie, detailhandel en infrastructuur indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking gerechtvaardigd is'. De ladder is geënt op de oude ‘SER- ladder’ uit 1999 die al langer gebruikt wordt bij de afweging voor nieuwe bedrijventerreinen. De drie treden van de ladder zijn als volgt:

1. 1. Is er een regionale behoefte?
2. 2. Zo ja: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
3. 3. Zo nee: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden gemaakt voor de (resterende) regionale behoefte.

Voor de toepassing van de ladder is de "Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe opgesteld.

Deze ladder voor duurzame verstedelijking wordt uitgebreid behandeld in paragraaf 2.3.2, aangezien de ladder voor duurzame verstedelijking een vorm van Rijksbeleid is.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maar 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimte-gebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio’s.

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
2. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
3. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
4. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
5. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Om te beoordelen of voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de Ladder is door BügelHajema Adviseurs onderzoek verricht naar de Ladder voor duurzame verstedelijking. De resultaten daarvan zijn onderstaand weergegeven. Het advies van BügelHajema Adviseurs is als Bijlage 7 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Ad 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Het woningbouwplan aan de Schimmerweg omvat 10 grondgebonden koopwoningen en 4 koopappartementen. De doelgroepen zijn ouderen, tweepersoons huishoudens en gezinnen. De grondgebonden woningen behoren tot het middeldure segment (verkoopprijs vanaf circa € 275.000). Gelet op de omvang van 14 woningen is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Ad 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan Noordbargeres (vastgesteld 1997). Voor het gebied gelden de bestemmingen ‘Woondoeleinden (vrijstaande woningen) en 'Centrumdoeleinden (kantoren)'. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan meer bebouwing mogelijk gemaakt. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig plan beperkt tot de gemeente Emmen. Het gros van de verhuisbewegingen vindt namelijk binnen de gemeentegrenzen plaats. Uit CBS-cijfers blijkt dat Emmenaren sterk zijn georiënteerd op de eigen gemeente. Een vergelijking tussen de drie gemeenten in de regio Zuidoost-Drenthe laat het volgende zien; in 2015 verhuisden binnen de gemeente Emmen 7.223 personen. Daartegen over stonden 186 personen die van Emmen naar Borger-Odoorn verhuisden en 382 personen die van Emmen naar Coevorden verhuisden. Van Borger-Odoorn en Coevorden verhuisden respectievelijk 246 en 397 personen naar Emmen. De jaren 2011-2014 laten een zelfde verhouding zien.

Ad 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Zoals aangegeven in het Woningmarktonderzoek Emmen (RIGO, 30 september 2016) groeit het aantal huishoudens in de gemeente Emmen tot 2026 met 600 tot 950 huishoudens. Deze groei is berekend op basis van de provinciale bevolkingsprognose voor de periode 2015-2040. De groei van het aantal huishoudens houdt in dat de woningbehoefte met een gelijk aantal toeneemt. De verwachte groei van het aantal huishoudens is niet evenwichtig verdeeld over de gemeente. De groei concentreert zich in de kern Emmen.

In het voornoemde woningmarktonderzoek wordt geconcludeerd dat vraag en aanbod op de Emmense woningmarkt kwantitatief gezien redelijk in evenwicht met elkaar zijn. Dit beeld verandert wanneer de gevraagde kwaliteit in beeld wordt gebracht. Dan blijkt dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Er lijkt een overaanbod te ontstaan aan grondgebonden woningen, vooral de goedkoopste rijwoningen. Waarschijnlijk komt dit omdat deze woningen een te lage woonkwaliteit hebben. In de koopsector zijn in het prijssegment tussen € 250.000 en € 350.000 juist tekorten zichtbaar. Ook lijkt er een tekort te zijn aan levensloopbestendige woningen en aan appartementen.

Gelet op bovenstaande bevindingen kan worden geconcludeerd dat het onderhavige woningbouwplan voorziet in een kwalitatieve behoefte; het plan voorziet immers in middeldure grondgebonden koopwoningen en appartementen. Er is en tekort aan deze categorieën.

De groei van de woningbehoefte in de komende 10 jaar, sluit echter nog niet aan bij het aanbod; de plancapaciteit in de gemeente Emmen bestaat uit 2.450 woningen in harde plannen en 880 woningen in zachte plannen. Gegeven de uitbreidingsbehoefte van 600 tot 950 woningen, is er dus sprake van een forse overcapaciteit. Indien deze overcapaciteit ook leidt tot overproductie, kunnen de problemen in de bestaande woningvoorraad toenemen. Door leegstand en waardedaling kan de leefbaarheid verslechteren. In de ontwerp Woonvisie 2018-2023 heeft de gemeente aangegeven dat de overcapaciteit in 2023 moet zijn terug gedrongen.

De gemeente wil alleen nieuwbouw toestaan die een bijdrage levert aan een gevarieerd en kwalitatief gewenst woningaanbod. De meeste ruimte voor groei van de woningvoorraad wordt geboden in de kern Emmen. De prioriteit ligt bij het centrum en de wijk Delftlanden. Nieuwbouw in het centrum van Emmen moet leiden tot meer variatie in het woningaanbod daar. Het centrum biedt niet alleen kansen voor senioren, maar ook voor jonge(re) huishoudens. Daarom wordt het accent gelegd op de bouw van grondgebonden stadswoningen.

Onderhavig plan bestaat voor het merendeel uit grondgebonden stadswoningen en bedient ook senioren door de realisatie van 4 appartementen. De locatie grenst direct aan het centrum.

Om nieuwbouw op goede locaties, zoals onderhavig plangebied, mogelijk te maken wordt de bestaande plancapaciteit terug gebracht door middel van deprogrammeren; er wordt gesneden in de harde plancapaciteit met als doel dat de harde plancapaciteit nooit groter is dan de aantoonbare woningbehoefte. Met de vaststelling van de Structuurvisie Emmen, Delftlanden 2.0 op 14 februari 2017 is een start gemaakt met de deprogrammering. Deze structuurvisie voorziet in de halvering van de woningbouwcapaciteit (van 1.560 woningen naar maximaal 804 woningen) in de wijk Delftlanden. Naar verwachting wordt medio 2018 een ontwerpbestemmingsplan voor Delftlanden ter visie gelegd waarin deze deprogrammering planologisch-juridisch wordt bestendigd. De overcapaciteit wordt hiermee gehalveerd. Door het terugdringen van de overcapaciteit en de daaraan verbonden deprogrammering ontstaat ook een kwantitatieve behoefte voor het onderhavig woningbouwplan.

Ad 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Het plangebied grenst aan het centrum van Emmen en de directe omgeving bestaat uit bebouwing, bestaande uit woningen, kantoren en infrastructuur (wegen en parkeervoorzieningen). Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied. Bovendien heeft de provincie Drenthe in haar Omgevingsverordening het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Het plangebied maakt daar deel van uit.

Conclusie Ladder

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve behoefte en zal na het deprogrammeren van de harde plancapaciteit ook voorzien in een kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën Waarde - Archeologie in het bestemmingsplan.

Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

Het plangebied Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen) is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met archeologische waarde 2.

Onder Waarde - Archeologie 2 vallen terreinen van (hoge) archeologische waarde, door het Rijk en de provincie aangewezen. Deze terreinen bestrijken veelal een groot oppervlak. Te denken valt aan grafvelden, nederzettingsterreinen, celtic fields, bundels karrensporen schansen,de historische kernen van Emmen, Noordbarge, Zuidbarge, Westenesch, Schoonebeek, Weerdinge en Roswinkel, de buffers van 50 meter rondom de AMK-terreinen, etc. Gelet op de omvang van deze sporen en structuren, hebben beperkte bodemingrepen een aanvaardbare invloed op het bodemarchief. Voor Waarde - Archeologie 2 is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 100 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.

Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologisch monumenten.

Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.

Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:

• toevoegingen aan, op of bij monumenten worden op herkenbare wijze vormgegeven. Hierbij vormen de historische stijlkenmerken van het monument de inspiratiebron;
• er is aandacht voor zorgvuldige detaillering en materiaalkeuze.

Het plangebied kent geen monumenten.

Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan. Wel blijft de meldingsplicht conform artikel 53 van de Monumentenwet van kracht. Dit houdt in dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden, de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden). De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.

Gebiedsbescherming

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Soortenbescherming

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten.

Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

Houtopstanden

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.

Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.

Het deel van het plangebied waar de woningen gaan worden gebouwd is braakliggend en is voorbereid om bouwrijp te worden gemaakt. De voorheen aanwezige bebouwing is reeds gesloopt. Er zijn geen voor de flora- en fauna aanwezige waarden aanwezig, zodat nader onderzoek niet nodig is. De delen binnen het plangebied die als Groen en als Verkeer – Verblijfsgebied gaan worden bestemd, worden niet verder aangetast, bestaande bomen blijven staan. Hierna volgen enkele foto’s van het plangebied die genoemd beeld bevestigen.

Omdat de gronden waar de woningen worden gebouwd binnen dit bestemmingsplan reeds in zijn geheel zijn ontdaan van de voorheen aanwezige gebouwen en bouwrijp zijn gemaakt, is er bij de totstandkoming van dit plan geen onderzoek uitgevoerd. Voor de gronden waar de bestemming Groen wordt gerealiseerd geldt dat daar reeds sprake is van bestaand groen wat niet verder wordt aangetast.

De Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.

In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.

Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen op de inrichting in ontwikkeling van het gebied.

Hiervoor zijn de volgende zaken van belang:

1. 1. Bluswatervoorziening

Voor het bestrijden van een brand is de brandweer afhankelijk van een goede bluswatervoorziening. Conform de Wet op de Veiligheidsregio's moet een gemeente zorgen voor een openbare bluswatervoorziening. Bij locaties waar geen toereikende openbare bluswatervoorziening kan worden aangelegd, zal de eigenaar moeten zorgen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening in overleg met de brandweer. Vanaf 1 januari 2014 maakt de brandweer in Drenthe gebruik van tankautospuiten en tankwagens, aangevuld met vulpunten voor de tankwagens, als primaire bluswatervoorziening.

Er zijn voldoende bluswatervoorzieningen in/nabij het plangebied aanwezig waardoor er geen aanvullende voorziening bij hoeft te komen.

2. 2. Waarschuwings- en alarmeringssysteem

Op grond van de Wet op de Veiligheidsregio's (oktober 2010) is de Veiligheidsregio Drenthe, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente.

Het plangebied valt binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel.

3. 3. Bereikbaarheid

Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdiensten direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijk wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten.

De bereikbaarheid voldoet aan de inrichtingseisen.

4. 4. Opkomsttijd

Het dekkingsplan van Veiligheidsregio Drenthe is vastgesteld in december 2013. Hierin staat beschreven dat het brandverloop tegenwoordig zo snel verloopt, dat drie zaken zeer belangrijk zijn om slachtoffers te voorkomen:

• het voorkomen van brand
• het ontdekken van brand
• het vluchten bij brand

Bij het vluchten bij brand heeft men een eigen verantwoordelijkheid of is men aangewezen op een BHV-organisatie. De brandweer heeft in beginsel als taak het houden van een brandscheiding ter voorkoming van branduitbreiding en het beschermen van niet-zelfredzame personen achter die scheiding.

Gezien de opkomsttijd van het plangebied van circa 9 minuten minder dan 15 minuten is, en daar een gemiddelde inzettijd van 5 minuten bovenop komt, is de brandweer in beginsel wel in staat een brandscheiding van 30 minuten te houden en brandoverslag te voorkomen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren:

• Bouwkundige voorzieningen, bijv. conform bouwregelgeving;
• Installatietechnische voorzieningen, bijv. woningrookmelders – woningsprinklers;
• Organisatorische voorzieningen, bijv. opstellen vluchtplan voor bewoners;
• brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen door bewoners;
• inventarisatie, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal;
• zelfredzaamheid van de aanwezigen en het toepassen van veilige vluchtroutes.

In deze paragraaf worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Aangegeven wordt wat de beperkingen en mogelijkheden in het plangebied zijn, bezien vanuit verschillende milieudisciplines.

In voorliggend bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadwoningen) komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.3 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer als 2.000 woningen omvat. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) qua omvang hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van nieuw te realiseren woningen. Van belang is na te gaan welke functies/bedrijven zich in de nabijheid van het plangebied bevinden.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet ‘nuttig’, dan is er sprake van het zich ontdoen van ‘nuttig’ gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In Nederland bestaat tot op heden geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is.

Een voor veel situaties te gebruiken hulpmiddel is de SBR-richtlijn "Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen". Deze richtlijn bestaat uit drie delen; deel A - Schade aan gebouwen, deel B - Hinder voor personen in gebouwen en deel C - Storing aan apparatuur. De richtlijnen hebben betrekking op trillingen die uitsluitend via de ondergrond en de funderingen het gebouw bereiken.

Voor een aantal typen trillingen en verschillende gebouwfuncties (bouwen, onderwijs, etc.) staan in de richtlijn grens- en streefwaarden voor maximaal optredende trillingsniveaus en gemiddelde trillingsniveaus.

Voor schade aan gebouwen zijn grenswaarden opgenomen. Overschrijding van deze waarden wordt beoordeeld als een onacceptabele kans op schade. Daarmee is niet gezegd dat er ook schade optreedt. Evenmin is gegarandeerd dat er geen schade op zal treden wanneer de metingen onder de grenswaarden blijven.

Overschrijding van de streefwaarden leidt tot een reële kans op hinder. Hoewel de waarden internationaal gezien redelijk streng zijn, zullen er nog steeds mensen zijn die trillingen onder de streefwaarden als hinderlijk ervaren.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan voor het perceel direct ten zuiden van het plangebied, zijn recent trillingsmetingen uitgevoerd om (mogelijke) trillingen ten gevolge van de betonnen busbaan aan de oostzijde van de Hondsrugweg inzichtelijk te maken. Het rapport van die trillingsmetingen is als Bijlage 8 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Uit de toetsing van de geregistreerde meetwaarden aan en in de woning, is gebleken dat de grenswaarden voor gebouwschade en de streefwaarden voor hinder voor personen niet worden overschreden. De trillingsmetingen zijn uitgevoerd aan en in een woning uit de jaren 1930 met een gevel van in goede staat verkerend metselwerk. In de SBR-richtlijn voor schade aan gebouwen valt een dergelijk gebouw in categorie 2.

In gewapend beton op te trekken nieuwbouwwoningen vallen in categorie 1 met een hogere grenswaarde. Aangezien deze op een vergelijkbare en grotere afstand van de weg komen dan de gemeten woning, mag worden verwacht dat de trillingssnelheden in dezelfde orde van grootte vallen. Aangenomen mag dan ook worden dat ook de nieuwbouwwoningen (ruimschoots) aan de grenswaarden zullen voldoen.

Nieuwe functies betekenen meestal ook dat er sprake is of zal zijn van een toename van verkeersbewegingen, alsmede ontstaat er een parkeerbehoefte. Uitgangspunt is dat nieuwe functies geen onevenredige extra hinder veroorzaken voor reeds aanwezige functies in de omgeving.

Vanuit de gemeentelijke verkeerskundige is richting de ontwikkelaar aangegeven dat er voor de appartementen minimaal 1,4 parkeerplaats per appartement en voor de rijwoningen minimaal 1,6 parkeerplaats per woning vereist zijn. Er wordt voorzien in de bouw van 10 aaneengebouwde (grondgebonden) woningen en 4 woningen in het appartementencomplex). Dat betekent dat er 4 x 1,4 = 5,6 parkeerplaatsen + 10 x 1,6 = 16 parkeerplaatsen = in totaal 5,6 + 16 = 21,6 parkeerplaatsen benodigd zijn. Afgerond naar boven zijn 22 parkeerplaatsen nodig.

Op basis van onderstaande, indicatieve situatietekening wordt voor het gehele plangebied voorzien in de realisatie van circa 32 parkeerplaatsen. Het overschot aan parkeerplekken zal gaan dienen als parkeergelegenheid voor omringende kantoren. Verder geldt dat het parkeerterrein afgesloten zal worden omdat voor de Schimmerweg en Esweg een parkeerverbod geldt en misbruik van het parkeerterrein voorkomen moet worden. In principe geldt dat iedere rijwoning op eigen erf een parkeerplek moet hebben, maar dat zal niet voor alle woningen mogelijk zijn. Voor deze woningen kan een ontheffing worden verkregen.

Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid.

Figuur 3-3: Weergave parkeerplaatsen

In 2003 is het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) gesloten tussen het Rijk, de provincies, de Unie van Waterschappen, het interprovinciaal overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Met dit akkoord hebben de overheden vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken.

In 2007 is het NBW geactualiseerd. Nieuwe klimaatscenario's, stedelijke wateropgaven, ruimtelijke doorvertaling, financiering en uitvoering vragen nadere afspraken. Bovendien is het accent in de loop van de jaren verschoven van planvorming naar uitvoering.

Het vertrekpunt voor het NBW-actueel is dat als Nederland leeft met water, het water ook meer ruimte moet krijgen. Nederland zal dus moeten investeren in de waterhuishouding. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten worden ingezet om de wateropgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe de partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk worden voorkomen.

Specifiek betekent dat voor regionale watersystemen dat in 2015 de wateroverlast uit oppervlaktewater door de waterschappen is aangepakt met een adequaat maatregelenpakket, uitgaande van het principe vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast is voor de waterkwaliteit het NBW-doel om het watersysteem ecologisch en chemisch op orde te hebben en daarna op orde te houden.

De uitgangspunten van het Nationaal bestuursakkoord Water zijn door het Waterschap Vechtstromen en de gemeente Emmen bekrachtigd in het Lokaal bestuursakkoord Water. In dit akkoord is vastgelegd op welke wijze de wateropgave van het Waterschap Vechtstromen zal worden opgelost en worden verdeeld over de gemeenten.

De wateropgave voor het Waterschap Vechtstromen is bepaald op 12.000.000 m3 water. Ongeveer 1.000.000 m3 van deze opgave is de stedelijke wateropgave, voor het overige deel moeten bergingsmogelijkheden worden gevonden in het landelijk gebied. Er is gekozen om de waterberging in het landelijk gebied op vier manieren vorm te geven:

1. 1. Vasthouden in sloten en kanalen; door het verbreden en minder diep maken van sloten wordt water minder snel afgevoerd.
2. 2. Vasthouden in lagergelegen gebieden; doordat deze gebieden van nature natter zijn, lenen deze gebieden zich beter voor natuur dan landbouw. Dergelijke gebieden kunnen worden ingezet om water vast te houden.
3. 3. Vasthouden in beekdalen; de tegenwoordig veelvuldig gekanaliseerde beeklopen krijgen hun natuurlijke, meanderende verloop terug in een bredere bedding, zodat meer water kan worden vastgehouden in het beekdal.
4. 4. Noodberging; omdat het verbeterde watersysteem niet op alle noodsituaties in kan spelen, wordt ruimte gereserveerd voor noodberging, die wordt benut om te hoge waterpeilen te laten zakken.

De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.

Het waterschap is op de hoogte gesteld van het bestemmingsplan Emmen, Schimmerweg. Het plan is digitaal voorgelegd aan het waterschap via de website www.dewatertoets.nl op 1 juni 2017. Op basis hiervan is gebleken dat het plangebied zich bevindt in het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Naar aanleiding van de uitgevoerde watertoets (Bijlage 6) dient contact gelegd te worden met het waterschap om de details van het plan in relatie tot water/riolering door te nemen.

Het plangebied is al circa 70 jaar bebouwd met de bebouwing die er tot voor kortgeleden aanwezig was. Op onderstaande topografische kaart van 1960 is deze bebouwing reeds aanwezig.

In de loop der jaren is het gebied aan de noord- en noordwestkant als ook aan de zuidwestkant meer en meer ontwikkeld, zo laten onderstaande kaarten zien uit 1975, 2000 en 2015.

Zichtbaar is gemaakt dat het plangebied en omgeving in de loop der jaren aan de zijde van wat voorheen de Emmer Esch was meer en meer is ingesloten door (bouwgerelateerde) ontwikkelingen. Ook voor wat betreft de ontsluiting geldt dat het plangebied tegenwoordig alleen nog maar vanaf de Esweg te bereiken is.

Het plangebied bevindt zich in het noordwestelijk deel van Emmen. Het plangebied grenst in het oosten aan de Schimmerweg en de Hondsrugweg, in het zuiden bevindt zich het woonperceel Schimmerweg 5. Aan de westzijde van het perceel bevinden zich een vijftal woningen. Aan de noordkant liggen de kantoorgebouwen van Domesta. Op een afstand van circa 100 meter naar het noorden toe is sprake van de kruising N381 – Hondsrugweg – Weerdingerstraat en het Noordeind. Op onderstaande figuur is de indicatieve weergave van de ligging van het plangebied zichtbaar ten opzichte van de genoemde wegen en gebouwen.

Binnen het plangebied waren tot voor kort geleden een drietal gebouwen aanwezig die werden gebruikt als woning en een aantal voormalige loodsen. Het plangebied was nagenoeg volledig voorzien van verharding. Onderstaande foto laat zien hoe het plangebied er tot medio april 2017 uit heeft gezien.

Op onderstaande foto is zichtbaar hoe het plangebied er momenteel bij ligt. Het terrein is volledig ontdaan van de bebouwing en bestrating en ligt klaar voor de beoogde herontwikkeling.

Het plan voorziet in het toekennen van een woonbestemming en wel zodanig dat ter plaatse maximaal 14 woningen kunnen worden gebouwd. Deze 14 woningen zijn onderverdeeld in 10 aaneengebouwde (grondgebonden) woningen en een appartementencomplex met 4 woningen. Deze 14 woningen worden gerealiseerd in 3 afzonderlijke hoofdgebouwen. De hoofdgebouwen krijgen een maximale bouwhoogte van 12 meter. De woningen zijn te bereiken via de Esweg. De Esweg sluit via de Westeneschweg aan op de Hondsrugweg, van waaruit de omgeving goed te bereiken is via de Hondsrugweg en de nabijheid van de N381. Het parkeren vindt plaats op het terrein achter de te bouwen woningen. Een deel van de parkeerplaatsen zal worden gebruikt door omringende kantoren.

Hierna volgt een impressie van het beoogde bouw- en inrichtingsplan.

Figuur 4-9: Weergave gewenste situatie

Samen met de beoogde woningbouw aan de Schimmerweg is de gemeente Emmen zelf ook voornemens om in en nabij het plangebied een ontwikkeling door te voeren, namelijk de verdergaande ontwikkeling van de stadsboulevard.

Het meest noordelijke stukje van de Boulevard Noord, vanaf de hoek Hondsrugweg/Frieslandroute langs het kantoorgebouw aan de Hondsrugweg, is ondertussen aangelegd (zie figuur 4-10). Ter hoogte van de ‘hub’ wordt op dit moment het verder doortrekken van Boulevard Noord echter geblokkeerd door de aanwezigheid van de parkeerplaats van Domesta (zie figuur 4-11).

Door het realiseren van (ruim) voldoende parkeergelegenheid achter de nieuwbouw zullen ook omringende kantoren hiervan gebruik kunnen gaan maken. De huidige parkeervoorziening zal dan opgeheven worden. Daardoor ontstaat de mogelijkheid een volgend stuk van Boulevard Noord en het gebied rond de ‘hub’ verder in te richten conform de uitgangspunten van de structuurschets (zie figuur 4-12). Hiervoor krijgt dit gebied in dit plan een passende bestemming.

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.

Het bestemmingsplan ‘Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen)’ dient rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op de "Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012" van het ministerie van VROM.

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de Basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.

Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen over de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken of de kapvorm van daken.

Flexibiliteit

Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:

• Afwijken van de bouwregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Nadere eisen;
• Algemene afwijkingsregels;
• Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro;

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning

Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:

De bevoegdheid ex. Artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.

Opzet regels

De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.

Artikel 3 Groen

De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming en het oprichten van een antennemast met installatieruimte ter plaatse van de aanduiding zend-/ontvangstinstallatie mogelijk.

Artikel 5 Wonen - Aaneengebouwd

Bij Wonen - Aaneengebouwd gaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengesloten woningen. Aaneengesloten woningen zijn woningen waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). In enkele gevallen vallen dubbele woningen onder de bestemming Wonen, aaneengesloten gelet op de overeenkomsten met nabijgelegen aaneengesloten woningen.

Voor Wonen - Aaneengebouwd aaneen geldt dat maximaal 50 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).

Artikel 6 Wonen - Gestapeld

Deze bestemming is gegeven aan de gestapelde woningen. Op de verbeelding ligt het bouwvlak waar deze woningen gebouwd mogen worden. Daar binnen is de bebouwing voor gestapelde woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels. Daar buiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen alleen bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

Dit artikel regelt de bescherming van archeologische warden in het plangebied en geeft weer wanneer e bij welke bodemkundige ingreep onderzoek naar archeologie noodzakelijk is.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In artikel 9 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a. in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 11 Algemene aanduidingsregels

Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen zijn de aanduidingen ‘geluidzone – weg’ en ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ toegevoegd aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen. Deze aanduidingen zijn vanuit het milieu- of waterbeleid een extra aanduiding aan gronden geven. Deze aanduidingen werken naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduidingen zijn opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.

Geluidzone - weg

De aanduiding Geluidzone - weg heeft de bedoeling te voorkomen dat er geluidgevoelige gebouwen ruimten worden gerealiseerd binnen de geluidzone van een

weg, als daardoor een te hoge geluidbelasting optreedt. Indien om een of andere reden een weg niet meer zoneplichtig is, kan deze aanduiding van de verbeelding worden verwijderd middels een hiertoe opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het bestemmingsplan worden nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de geluidzones mogelijk gemaakt. Voor eventuele realisatie hiervan is vooraf akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Deze aanduiding is vanuit het waterbeleid aan gronden geven. Deze aanduiding werkt naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduiding is opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is verwoord hoe met geringe wijzigingen omgegaan kan worden.

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 14 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling.

Artikel 15 Slotregel

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen)".

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan eigentijdser en zowel voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden.

Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.

Het college heeft het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen) vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het voorontwerpbestemmingsplan is op 14 september 2017 voor vooroverleg verzonden naar verschillende overlegpartners.
De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van beantwoording behorende bij het bestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen). In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar de als Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan opgenomen Nota van beantwoording.

Het ontwerpbestemmingsplan Emmen, Centrum, Schimmerweg (stadswoningen), vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0114.2017017-B501, heeft vanaf 10 november 2017 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de terinzage legging is geen zienswijzen ingediend.

De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de plannen zullen door de initiatiefnemer worden gedragen en zijn daarmee economisch uitvoerbaar.