het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2019010-B701 van de gemeente Emmen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer darvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen bouwwerken/ voorzieningen voor de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een werk, geen gebouw zijnde;

verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;

vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar als dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

de bovenste bouwlaag van een hoofdgebouw waarbij de oppervlakte maximaal 15% van de basisoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverodening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

overdekte stalling voor een of meer auto's;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

stenen afscheiding van een beplant erf;

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

wonen in een woongebouw, met meerdere zelfstandige wooneenheden/ woningen;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden/ woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfafscheiding dient te worden aangehouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

De voor Verkeer- Verblijfgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. b. erven en pleinen;

met bijbehorende:

3. c. andere bouwwerken;
4. d. kunstwerken en waterwerken;
5. e. sport- en speelgelegenheden;
6. f. fiets- en voetpaden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor Wonen-Gestapeld aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen gestapeld, woongebouw;
2. b. uitsluitend in de plint en ter plaatse van de fnctieaanduiding 'specifieke vorm van wonen-commerciële ruimte begane grond' zijn (commerciéle) voorzieningen in de vorm van kantoren en zakelijke dienstverlening toegestaan tot een gezamenlijk maximum oppervlakte van 250 m^2;
3. c. maatschappelijke dienstverlening
4. d. bijbehorende bouwwerken;
5. e. tuin en erven;

met bijbehorende:

6. f. andere bouwwerken;
7. g. sport- en speelgelegenheden;
8. h. toegangswegen, in- en uitritten;
9. i. parkeervoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. gebruik vand de begade grond ten behoeve van detailhandel.

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. terreinen van hoge archeologische waarden;
2. b. bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden.

1. a. De aanvrager van een omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid genoegzaam blijkt dat:
   1. 1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. 2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden regels.
3. c. In de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de omgevingsvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. d. Artikel 5.2 eerste lid is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte kleiner is dan 100 m², waarbij het gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwvlak van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
   3. 3. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
5. e. Indien lid c, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.
6. f. Op een aanvraag die betrekking heeft op een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, bedoeld in het eerste lid, waaraan regels zijn verbonden als bedoeld in lid c., is lid d., aanhef en de onderdelen 2 en 3, niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld. Lid b., c. en e. zijn van overeenkomstige toepassing.

1. a. Ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen, is het verboden om op of in de gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren:
   1. 1. drainage van de gronden;
   2. 2. bodemingrepen meer dan 100m2 op een grotere diepte dan dan 30 centimeter.
2. b. Het verbod als bedoeld in artikel 5.3 onder a is niet van toepassing op werken en / of werkzaamheden die:
   1. 1. normaal onderhoud en beheer betreffen;
   2. 2. bodemingrepen tot ten hoogste 30 cm;
   3. 3. niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van de verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) ) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor betreffen, de zogenaamde woellaag ( tezamen met sub b het 30 cm +10 cm principe);
   4. 4. al in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   5. 5. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingvergunning,
   6. 6. oppervlakte beslaan van ten hoogste 100m2;
   7. 7. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
3. c. Voor zover voor meerdere werken en / of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichtings)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in zijn geheel in de beoordeling betrokken.
4. d. De aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord is vastgesteld.Alvorens tot onderzoek over te gaan kan een archeoloog in dienst van de gemeente, of hiermee gelijk te stellen archeologische deskundige advies worden gevraagd omtrent de noodzaak tot onderzoek, indien deze schriftelijk heeft verklaard dat een onderzoek niet noodzakelijk is vervalt de verplichting tot onderzoek;
5. e. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het vierde lid genoegzaam blijkt dat:
   1. 1. de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders in voldoende mate is vastgesteld
   2. 2. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   3. 3. schade door de werkzaamheden of werken kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de aanlegvergunning verbonden regels;
   4. 4. de archeologische deskundige Burgemeester en Wethouders positief heeft geadviseerd omtrent het uitvoeren van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. f. In de situatie als bedoeld in lid e, onderdeel 3, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de aanlegvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
7. g. Indien lid f, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de werkzaamheden of werken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, installaties voor duurzame energie-en watervoorzienngen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. b. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. c. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. 1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. 2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. b. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. c. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. d. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie.

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 3m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing
3. c. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. d. de regels voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. 2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
5. e. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter.

De toepassing van de in artikel 9.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

1. a. Het Parapluplan Parkeernormen met planIdn: NL.IMRO. 0114.2017025- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. b. indien het 'Integrale parkeervisie gemeente Emmen' als bedoeld onder sub a gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging

1. a. het Parapluplan Emmen Standplaatsen met planIdn: NL.IMRO. 0114.2017011.017- P701 gemeente Emmen, blijft van toepassing op het plangebied;
2. b. indien het 'standplaatsen beleid' als bedoeld onder sub c gedurende de planperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 .

De reden voor het opstellen van het Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 is de realisatie van een woongebouw met daarin 29 appartementen en maximaal 250 m2 aan commerciële ruimte (kantoren).

Op de locatie van het plangebied was een aantal garageboxen aanwezig. De garageboxen zijn inmiddels gesloopt. Deze "achterkant" situatie met opstallen waren aan verpaupering onderhevig en gezien de ingezette centrumontwikkeling een doorn in het oog in het verder opgeknapte centrumgebied van Emmen. Het terrein wordt ontwikkeld door initiatiefnemer zodat het gebied een meer representatieve invulling geeft aan het centrumgebied van Emmen.

Het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 ligt ten noordwesten van het centrum van Emmen (zie figuur 1-1 – rode kader in het midden).

_{Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Emmen Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88in de gemeente Emmen.}

Het plangebied bevindt zich in het noordwestelijk deel van Emmen. Het plangebied grenst in de Westerstraat en aan de achterkantsituatie van de winkelpanden van het Noorderstraat. De huidige 'achterkant' wordt gebruikt voor bevoorrading van de winkels en parkeren. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich het plan "Noorderstraat e.o" met winkels, horeca en een ondergrondse parkeergarage.

Aan de zuidkant zijn voornamelijk woongebouwen gelegen met verspreid commerciële functies aan de Westerstraat.

_{Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied.}

Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 vervangt gedeeltelijk het op 29 april 1985 vastgestelde en op 1 juli 1986 door GS goedgekeurde bestemmingsplan Emmen-centrum-noord, Noordeind. Binnen het huidige bestemmingsplan zijn de gronden niet bestemd voor woondoeleinden maar voor Parkeerdoeleinden, met daarbij een planzone IX waar parkeerdekken mogen worden opgericht.

_{Figuur 1.3 geeft een overzicht, niet volledig, van de oude bestemmingsplannen in het plangebied.}

De planontwikkeling omvat een woongebouw voor 29 appartementen. Daarnaast voorziet de planontwikkeling in de realisatie van 250 m2 aan commerciële ruimte (kantoren).

De planontwikkeling past niet binnen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan en is daarom in strijd met het bestemmingsplan. Medewerking is mogelijk via een herziening van het bestemmingsplan om het gewenste project mogelijk te maken.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:

• Archeologisch verkennend historisch onderzoek;
• Aanvullend archeologisch proefsleuvenonderzoek
• Ecologisch onderzoek;
• Akoestisch onderzoek;
• Verkennend bodemonderzoek;
• Onderzoek Ladder voor duurzame verstedelijking;
• Onderzoek naar trillingen nabij plangebied gelegen woning;
• Aanmeldnotitie geen MER besluit;
• Watertoets.

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer.

In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald.

Voor wat betreft wonen en werken wordt ingezet op bevolkingsgroei, en wordt het aantrekken van meer (en andere) werkgelegenheid als ambitie gesteld. De realisatie van 29 appartementen en een kantoorruimte past derhalve in de structuurvisie.

Tevens wordt in de structuurvisie gepleit voor verdere versterking conform het "Masterplan Emmen Centrum 2020" waarin verstedelijking en verdergaande concentratie van wonen en werken expliciet zijn benoemd. Voor wat betreft het onderdeel wonen wordt in dat Masterplan ingezet op "een gevarieerder woningaanbod, zodat het voor ouderen én jongeren aantrekkelijk wordt om in het centrum te wonen". Qua locatie voor kantoorruimten schrijft de structuurvisie voor dat wordt aangesloten bij de bestaande locaties. Emmen Centrum wordt genoemd als een van de bestaande locaties.

Voor het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 staat het thema wonen centraal. Daar wordt hieronder nader op ingegaan.

De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden.

In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:

1. 1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
2. 2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
3. 3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
4. 4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
5. 5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
6. 6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

In de Woonvisie 2018-2023 geeft de gemeente aan dat de overcapaciteit in 2023 moet zijn terug gedrongen. Als uitwerking van de Woonvisie heeft de gemeente de Structuurvisie Herprogrammering Woningbouw 2018-2028 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente aan dat de bestemmingsplancapaciteit voor woningbouw in een tweetal stappen zal herprogrammeren.

Stap 1 is het schrappen van grote(re) woningbouwlocaties die al jaren niet tot ontwikkeling komen, de zogenoemde slapende plannen.

Stap 2 in het traject van herprogrammeren leidt naar de gewenste balans tussen woningbehoefte en bestemmingsplancapacteit voor woningbouw.

De gemeente verwacht dat met het doorlopen van de stappen voor herprogrammeren de bestemmingsplancapaciteit voor woningbouw stevig hebben teruggebracht van ruim 2.400 naar iets minder dan 900 woningen. Dit betekent dat de plancapaciteit beter aansluit op de kwantitatieve uitbreidingsbehoefte.

Op grond van de Woonvisie wil de gemeente alleen nieuwbouw toestaan die een bijdrage levert aan een gevarieerd en kwalitatief gewenst woningaanbod. De meeste ruimte voor groei van de woningvoorraad wordt geboden in de kern Emmen. De prioriteit ligt bij het centrum en de wijk Delftlanden. Nieuwbouw in het centrum van Emmen moet leiden tot meer variatie in het woningaanbod. Het centrum biedt niet alleen kansen voor senioren, maar ook voor jonge(re) huishoudens.

Onderhavig plan bestaat uit appartementen in het centrum en bedient jongeren en kleine huishoudens. Hiermee sluit onderhavig woningbouwplan aan op de Woonvisie. Door het terugdringen van de overcapaciteit en de daaraan verbonden deprogrammering ontstaat ook een kwantitatieve behoefte voor het onderhavig woningbouwplan. In paragraaf 2.3.2 wordt hier in het kader van de Ladder van Duurzame Verstedelijking nader op ingegaan.

Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) ( december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen.

Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.

Het openbaar vervoer - zowel bus als trein - valt onder verantwoordelijkheid van de provincie, c.q. het OV-Bureau Groningen-Drenthe (voor de bus). De gemeente draagt als belangrijke gesprekspartner bij aan een goede openbaar vervoer-bereikbaarheid van de stad, de wijken en dorpen. Het beleid is erop gericht de betekenis van bus en trein in de totale mobiliteit te vergroten. Eén van de aandachtspunten de komende tijd zal zijn om de treinverbinding met Zwolle verder te optimaliseren. Daarbij wordt onder meer ingezet op gedeeltelijke verdubbeling van het spoor.

De capaciteitsuitbreiding spoorlijn Emmen - Zwolle is al sinds 2003 opgenomen in de verschillende bestuursprogramma's van de gemeente Emmen. In eerste instantie werd ingezet op een integrale verdubbeling, later op een capaciteitsuitbreiding sec. In de beleidsbetroting 2013 is dit streven omgezet in de doelstelling om de provincie Drenthe te ondersteunen bij haar inzet naar derden om de knelpunten op deze spoorlijn met voorrang op te lossen zodat zo spoedig mogelijk ook voor Emmen een 4 treinen per uur dienstregeling in de spits mogelijk wordt.

Ook de fiets krijgt de komende jaren een belangrijkere functie. Het fietsgebruik op met name de korte afstand (<7,5 km) willen wij met minimaal 10% laten doen toenemen. Met name het gebruik van de fiets richting het centrum van Emmen willen wij verder stimuleren door hoogwaardige fietsverbindingen richting het centrum van Emmen te realiseren of bestaande routes op te waarderen.

Het autogebruik daarentegen willen wij verder ontmoedigen door een aantal rechtstreekse verbindingen voor autoverkeer te laten verdwijnen. Er is sprake van een meer gematigde groei van het autoverkeer ten opzichte van eerdere prognoses. Mede door de grotere betekenis van openbaar vervoer en fiets in het beleid, is er ruimtelijk gezien - naast de grootschalige realisatie van ondergronds parkeren in het centrum - weinig tot geen behoefte aan uitbreiding van specifieke (auto-)wegvoorzieningen. Deels wordt zelfs gedacht aan het afwaarderen van autowegen waardoor een betere verkeerskundige en ruimtelijke kwaliteit wordt bereikt. Binnen de zogenaamde centrumruit willen wij het autoverkeer richting het centrum zoveel mogelijk ontmoedigen. Deze insteek kent ook voor deze ontwikkeling relevantie, omdat het gevolgen voor het gemeentelijke standpunt met betrekking tot parkeren in en nabij het plangebied.

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip "voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen.

In de visie is vastgelegd dat de CROW normen worden gebruikt voor het vaststellen van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Uitgangspunt is daarbij dat de parkeerplaatsen zoveel mogelijk op eigen terrein worden gerealiseerd. Als dat niet mogelijk is, dienen de parkeerplaatsen in de nabijheid van het plangebied in de openbare ruimte beschikbaar te worden gesteld.

Vanuit de CROW wordt voor 29 woningen, sociale huur in het centrum van Emmen een parkeernorm gehanteerd van minimaal 25. Ten behoeve van de kantoorfunctie (zonder baliefunctie) geldt vanuit de landelijke CROW voor een BVO van 249 m2 een parkeernorm van minimaal 4. Het huidige plan kan daar op eigen terrein niet volledig in voorzien; er is sprake van 22 parkeerplaatsen voor de achtergelegen Noorderflat (terugbrengen van bestaand parkeren) en sprake van 16 parkeerplaatsen voor het bouwplan.

Wel is er voor een ontwikkeling in het centrum maximale inspanning geleverd om zoveel mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren.

Voor wat betreft parkeren in de openbare ruimte heeft de gemeente Emmen ervoor gekozen om parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers van Emmen-Centrum te clusteren. Als in de praktijk blijkt dat er sprake is van onvoldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied, dan kan worden uitgeweken naar de geclusterde gemeentelijke parkeervoorzieningen in het centrum, zoals bijvoorbeeld parkeergarage Westerstraat en de parkeerplaats van P-Noord. Daar is sprake van voldoende capaciteit.

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: "Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet".

De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en "kwalitatief herstel" met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

Het plangebied valt binnen het gebied met welstandsniveau hoog. Dit welstandsniveau geldt voor die gebieden die waardevol zijn voor de gemeente Emmen. Deze gebieden dragen in ruimtelijk opzicht in grote mate bij aan de identiteit. Criteria zijn gericht op behoud en versterking van de aanwezige hoge kwaliteiten. Bouwplannen worden beoordeeld in verhouding tot de aangrenzende bebouwing en de stedenbouwkundige impact voor de omgeving. Architectonisch relevante details, materiaal en kleur worden in samenhang met de omgeving en het bouwplan beoordeeld.

In oktober 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe 2018 vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is een strategisch plan: het geeft de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing weer voor de provincie Drenthe. Het geeft het wenselijke beeld van hoe de provincie er in 2030 uit moet zien.

In de Omgevingsvisie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen, te weten:

• De provinciale structuurvisie op grond van de Wro;
• Het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer (Wm);
• Het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving;
• Het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan op grond van de Planwet verkeer en vervoer.

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe voor de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode erna.

Missie

De missie van de omgevingsvisie is de volgende:

"Het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij deze kernkwaliteiten".

De kernkwaliteiten zijn:

• rust, ruimte, natuur en landschap;
• oorspronkelijkheid;
• naoberschap;
• menselijke maat;
• veiligheid;
• kleinschaligheid (Drentse schaal).

Ruimtelijke ontwikkelingen

De provincie wil ontwikkelingen stimuleren die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Deze kwaliteit zit voor de provincie in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving.

Hieronder volgen de relevante delen uit de Omgevingsvisie die relevant zijn voor het voorliggende ruimtelijk initiatief.

Wonen

Omgevingsbeeld

De verschillen in bevolkingsontwikkeling tussen de stedelijke gebieden en ook in het landelijk gebied worden groter. Op basis van de huidige prognoses blijft de bevolking van Assen stabiel en profiteert de noordzijde van Drenthe van de groei van Groningen. De zuidelijke as laat in de prognoses een sterk verloop zien, van groei in de gemeente Meppel tot het doorzetten van de krimp in de gemeente Emmen die in 2014 is ingezet.

De regio Oost-Drenthe is door het Rijk aangewezen als één van de regio's waar de bevolkingskrimp in Nederland het sterkst is. Lokaal laten, ook in Oost-Drenthe, sterke dorpen nog steeds bescheiden groeicijfers zien. Op de woningmarkt worden de verschillen tussen stad en platteland, zand en veen en gebieden met wel of geen krimp groter. Vraag en aanbod passen niet altijd goed meer bij elkaar, wat leidt tot een vraag naar nieuwe woningen. Dit terwijl een deel van de bestaande woningvoorraad leeg blijft staan of in kwaliteit afneemt en huishoudens niet kunnen doorstromen naar passende woningen.

De woningbouwopgave in Drenthe krijgt tot 2030 te maken met een daling van circa 1.100 huishoudens. Daarnaast bestaat er onder de huidige huishoudens, ongeveer 2500, een vraag naar nieuwe woningen. Hoewel het aantal huishoudens afneemt, blijven mensen in nieuwe woningen willen wonen (vervangingsvraag). Op lange termijn (2040) verwachten we een geschatte daling van 5.000 huishoudens. De geschatte vervangingsvraag in 2040 bedraagt ook ongeveer 5.000 woningen.

Geografisch gezien speelt deze opgave met name in Zuidoost-Drenthe en in gebieden waar bevolkingsdaling speelt. Daarnaast daalt de woningvoorraad naar verwachting licht in kleine kernen, met name in de veenkoloniale lintdorpen, vergrijzende zanddorpen en in de oudere buitenwijken, doordat de vervangingsvraag wordt gerealiseerd in de grotere kernen en rondom de bestaande voorzieningen. Deze gebieden worden daarmee intensiever bebouwd, met herbestemming van bedrijfs- en winkelpanden en/of gestapelde woningbouw.

Zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte in Drenthe. Grootschalige bouwplannen en uitbreidingen in het landelijk gebied, los van bestaande bebouwingslocaties, zijn niet vanzelfsprekend. De provincie vindt dat gemeenten bij nieuwbouwplannen een werkwijze moeten hanteren die leidt tot zorgvuldig ruimtegebruik en verwijst naar de Ladder voor Duurzame verstedelijking zoals opgenomen in art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening.

Voorliggend plan betreft het bouwen van een woongebouw met commerciële plint (voor kantoren en niet voor winkels) in het bestaand stedelijk gebied (centrum Emmen). Het verzoek voldoet aan het provinciaal beleid. Zie voor het onderzoek naar de Ladder duurzame verstedelijking, paragraaf 2.3.2.

In artikel 3.25 van de Provinciale Omgevingsverordening (POV) wordt het volgende genoemd ten aanzien van woningbouw:

Artikel 3.25 Woningbouw

1. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op een gebied gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied kan alleen voorzien in nieuwe woningbouw indien deze woningbouw past binnen de afspraken die de woonregio en de provincie hebben gemaakt over de woningbouwprogrammering en het gestelde in de regionale woonvisie en als in het desbetreffende ruimtelijk plan wordt onderbouwd dat deze regionale woonvisie voldoende actueel is.

2. Incidentele bouwmogelijkheden buiten het bestaand stedelijk gebied zijn mogelijk in bepaalde gevallen zoals bedrijfswoningen, een tweede woning bij een agrarisch bedrijf, recreatiewoningen, het splitsten van boerderijen in twee of meer woningen en nieuwbouw die past binnen de kaders van de provinciale rood-voor-groen dan wel de ruimte-voor-ruimte regeling.

Het project past binnen het provinciaal beleid, er is sprake van een herontwikkelingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens artikel 3.25 POV is er geen provinciaal belang voor een dergelijke ontwikkeling.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maar 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimte-gebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?

3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Om te beoordelen of voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de Ladder is door Bugel Hajema Adviseurs onderzoek verricht naar de Ladder voor duurzame verstedelijking. Tevens is er een aanvullend woningbehoefteonderzoek uitegevoerd door RIGO. De resultaten daarvan zijn onderstaand weergegeven. Het adviesdocument van Bugel Hajema Adviseurs is eveneens als bijlage 10 bij dit bestemmingsplan gevoegd, en het aanvullend woningbehoefteonderzoek van RIGO als bijlage 11.

Ad 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

De planontwikkeling omvat 29 appartementen. De doelgroep is jongeren en kleine huishoudens (2-en 3-kamerappartementen) en de appartementen worden als sociale huurwoning verhuurd. Woningcorporatie Lefier zal 24 van de 29 appartementen gaan verhuren. Gelet op de omvang van 29 appartementen is het plan aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Daarnaast voorziet de planontwikkeling in de realisatie van 250 m2 aan commerciële ruimte (kantoren). Jurisprudentie wijst uit dat stedelijke voorzieningen met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m2 in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Onderhavige commerciële ruimte is fors kleiner dan deze ondergrens, zodat voor dit onderdeel van de planontwikkeling geen motivering op grond van de Ladder vereist is.

Ad 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?

De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Emmen-centrum-noord Noordeind' (vastgesteld 29-4-1985, goedgekeurd 1-7-1986). Voor het gebied gelden de bestemming Parkeerdoeleinden. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan meer bebouwing mogelijk gemaakt. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ad 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in onderhavig plan beperkt tot de gemeente Emmen. Het gros van de verhuisbewegingen vindt namelijk binnen de gemeentegrenzen plaats. Uit CBS-cijfers blijkt dat Emmenaren sterk zijn georiënteerd op de eigen gemeente. Een vergelijking tussen de drie gemeenten in de regio Zuidoost-Drenthe laat het volgende zien; in 2017 verhuisden binnen de ge-meente Emmen 8.509 personen. Daartegen over stonden 163 personen die van Emmen naar Borger-Odoorn verhuisden en 311 personen die van Emmen naar Coevorden verhuisden. Van Borger-Odoorn en Coevorden verhuisden respectievelijk 196 en 366 personen naar Emmen. De voorgaande jaren laten een zelfde verhouding zien.

Ad 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt.

Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Zoals aangegeven in het Woningmarktonderzoek Emmen (RIGO, 30 september 2016) groeit het aantal huishoudens in de gemeente Emmen tot 2026 met 600 tot 950 huishoudens. Deze groei is berekend op basis van de provinciale bevolkingsprognose voor de periode 2015-2040. De groei van het aantal huishoudens houdt in dat de woningbehoefte met een gelijk aantal toeneemt. De verwachte groei van het aantal huishoudens is niet evenwichtig verdeeld over de gemeente. De groei concentreert zich in de kern Emmen.

In het voornoemde woningmarktonderzoek is aangegeven dat de Emmense woningmarkt vrij ontspannen is. Vraag en aanbod zijn redelijk in evenwicht. Wel zijn er kwalitatieve fricties. Zowel in de huursector als in de koopsector is er een overaanbod aan grondgebonden woningen, terwijl appartementen schaars zijn. Een deel van de vraag naar appartementen is afkomstig van jongeren.

In het woningmarktrapport wordt een uitbreidingsbehoefte van 140-360 huurappartementen genoemd. De toename van de behoefte komt bovenop een fors actuele tekort.

De gemeente Emmen en de woningcorporaties hebben in het Nieuw Lokaal Akkoord Emmen 2016-2020 hun ambitie neergelegd ten aanzien van drie inhoudelijke thema's krimp, betaalbaarheid en duurzaamheid. Corporaties, gemeente en huurderorganisaties hebben afspraken gemaakt over de uitwerking van deze thema's en de monitoring van de voortgang. Ook zijn er afspraken over de monitoring van de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Elk jaar worden tussen de gemeente en de woningcorporaties prestatieafspraken gemaakt waarbij aanbod en behoefte op elkaar worden afgestemd. Onderhavig plan is in de prestatieafspraken 2019 tussen gemeente en Lefier opgenomen.

Gelet op bovenstaande bevindingen kan worden geconcludeerd dat het onderhavige woningbouwplan voorziet in een kwalitatieve behoefte; het plan voorziet in huurappartementen voor jongeren en kleine huishoudens. Er is een tekort aan deze categorie.

De hiervoor geconstateerde kwalitatieve woningbehoefte, sluit niet aan bij het aanbod; de plancapaciteit in de gemeente Emmen bestaat uit circa 2400 woningen in harde plannen en 820 woningen in zachte plannen. Gegeven de uitbreidingsbehoefte van 600 tot 950 woningen, is er dus sprake van een forse planologische overcapaciteit. Indien deze overcapaciteit ook leidt tot overproductie, kunnen de problemen in de bestaande woningvoorraad toenemen. Door leegstand en waardedaling kan de leefbaarheid verslechteren.

De gemeente Emmen heeft mede hierom haar Woonvisie in 2017 geactualiseerd. In de Woonvisie 2018-2023 geeft de gemeente aan dat de overcapaciteit in 2023 moet zijn terug gedrongen.

Als uitwerking van de Woonvisie heeft de gemeente de Structuurvisie Herprogrammering Woningbouw 2018-2028 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente aan dat de bestemmingsplancapaciteit voor woningbouw in een tweetal stappen zal herprogrammeren. Stap 1 is het schrappen van grote(re) woningbouwlocaties die al jaren niet tot ontwikkeling komen, de zogenoemde slapende plannen. Stap 2 in het traject van herprogrammeren leidt naar de gewenste balans tussen woningbehoefte en bestemmingsplancapacteit voor woningbouw.

De gemeente verwacht dat met het doorlopen van de stappen voor herprogrammeren de bestemmingsplancapaciteit voor woningbouw stevig hebben teruggebracht van ruim 2.400 naar iets minder dan 900 woningen. Dit betekent dat de plancapaciteit beter aansluit op de kwantitatieve uitbreidingsbehoefte.

Op grond van de Woonvisie wil de gemeente alleen nieuwbouw toestaan die een bijdrage levert aan een gevarieerd en kwalitatief gewenst woningaanbod. De meeste ruimte voor groei van de woningvoorraad wordt geboden in de kern Emmen. De prioriteit ligt bij het centrum en de wijk Delftlanden. Nieuwbouw in het centrum van Emmen moet leiden tot meer variatie in het woningaanbod daar. Het centrum biedt niet alleen kansen voor senioren, maar ook voor jonge(re) huishoudens.

Onderhavig plan bestaat uit appartementen in het centrum en bedient jongeren en kleine huishoudens. Hiermee sluit onderhavig woningbouwplan aan op de Woonvisie.

Door het terugdringen van de overcapaciteit en de daaraan verbonden deprogrammering ontstaat ook een kwantitatieve behoefte voor het onderhavig woningbouwplan.

Aanvullend op het woningmarktonderzoek dat door RIGO in het kader van de Woonvisie is uitgevoerd, is door RIGO ook een aanvullend woningbehoefte onderzoek verricht. Conclusie van dit aanvullende onderzoek is dat de recente prognoses geen aanleiding geven te veronderstellen dat de eerdere inzichten met betrekking tot de uitbreidingsbehoefte wezenlijk anders zijn. De prognoses lijken tevens aan te geven dat er voldoende behoefte is aan het type appartement dat met deze ontwikkeling gerealiseerd gaat worden. Ook in kwalitatieve zin sluit de ontwikkeling aan op de actuele en regionale woningbehoefte, en voorziet daarmee in een “actuele behoefte” als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro

Ad 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt:

'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied ligt in het centrum van Emmen en de directe omgeving bestaat uit centrumvoorzieningen (woningen, kantoren, detailhandel, horeca etc.) en infrastructuur (wegen en parkeervoorzieningen). Geconcludeerd kan worden dat het plangebied onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied.

Bovendien heeft de provincie Drenthe in haar Omgevingsverordening het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Het plangebied maakt daar deel van uit. Zie ook daartoe onderstaande kaart die weergeeft dat er sprake is van bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het woningbouwplan voldoet aan de Ladder van duurzame verstedelijking. Het plan voorziet in een kwalitatieve behoefte en zal na het deprogrammeren van de harde plancapaciteit ook voorzien in een kwantitatieve behoefte. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied. Het rapport Ladder voor duurzame verstedelijking is als Bijlage 10 RapportLadder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan deze toelichting, en het aanvullende woningbehoefteonderzoek is te vinden in bijlage 11.

De conclusie van de in dit plan beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het plan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid.

Voor het voorliggende plan kan geconcludeerd worden dat het plan passend is in het rijk- provinciaal en gemeentelijke beleid.

De bebouwing in binnenstad Noord kenmerkt zich tegenwoordig door een grote afwisseling van ouderdom, stijlen en schaal van de bebouwing. De oorspronkelijke verkavelingsvorm, de zogenaamde es, is als 'bouwblok'-vorm weliswaar nog herkenbaar, haar organisatie en verschijningsvorm zijn daarentegen door de tijd heen sterk gewijzigd.

De es is ontstaan als gemeenschappelijk boerenerf of -hof, een economische eenheid met een naar binnen gerichte organisatie. Met het wegvallen van de agrarische functie werd de es verkaveld en keerde de oriëntatie zich naar buiten. De open ruimten tussen de es-blokvormen transformeerden hierdoor van een achterzijde naar een representatieve voorzijde van de bebouwing. De tussenruimtes tussen de essen veranderden in fraai meanderende straatruimten. Deze straten vormen nu de verbindingen tussen de meer open pleinachtige ruimten als de markt en het Noorderplein. Wat steeds is gebleven zijn de verspringende rooilijnen die zo kenmerkend zijn voor het straatbeeld van dit deel van Emmen.

De bouwblokken in binnenstad Noord liggen aan weerszijden van de oude Noorderstraat en zijn in de loop der tijd verder opgedeeld door secundaire wegen en paden in kleinere bouwblokken. Met de grote groei van Emmen na 1960 werd ook hier een schaalvergroting geïntroduceerd die op sommige plaatsen de structuur van deze bouwblokken vaak onherkenbaar wijzigde, en door grootschalige ingrepen de samenhang van schaal en structuur sterk heeft aangetast.

De aanleg van de Hondsrugweg in 1967 maakte een nieuwe ontsluiting van het centrum mogelijk, maar sneed twee es-blokvormen aan de westzijde open. Waar de percelen van oorsprong haaks op de rooilijn van het blok waren aangelegd ontstonden toen, parallel aan de Hondsrugweg gelegen, grotere percelen die ontsloten worden vanuit de interne Westerstraat. Deze tweedeling van dit 'Wester'bouwblok had tot gevolg dat de interne ruimtelijke structuur van de stegen en ontsluitingen verstoord raakte.

Door een reeks van onsamenhangende bouwprojecten die de onderliggende verkavelingsstructuren volstrekt negeerden is het Noorderplein ontstaan dat ten opzichte van binnenstad Noord als geheel terzijde ligt.

Figuur 3-1: Plangebied omstreeks 1834 (bron http://www.historisch-emmen.nl).

Het plangebied maakt onderdeel uit van binnenstad Noord en dient dus in een grotere context bekeken te worden. In deze paragraaf wordt in het kort de stedenbouwkundige hoofdstructuur van binnenstad Noord en het plangebied beschreven.

Functie

Binnenstad Noord bestaat grotendeels uit gemengde functies. Het gaat hierbij voornamelijk om detailhandel, dienstverlening en horeca. Veelal wordt er gewoond op de verdieping. Naast het wonen boven winkels is woningbouw geconcentreerd in torenachtige volumes.

Daarnaast zijn er enkele bijzondere volumes in de vorm van sociaal-culturele en maatschappelijke functies (zoals de bibliotheek). De kantoorfuncties zijn aan met name langs de Hondsrugweg, Marktplein en deels Westerstraat gesitueerd.

Bouwhoogte

De bouwhoogten variëren maar worden met name gedomineerd door kleinschalige bebouwing in maximaal 3 bouwlagen aan de Noorderstraat. De grootschalige volumes bevinden zich met name rondom het Noorderplein waardoor hier sprake is van een duidelijke wandwerking. Daarnaast bevinden zich enkele hoge volumes als losse elementen verspreid over het gebied.

Langs de Hondsrugweg bevinden zich een torenachtige volumes: de Lindenhof (woonbebouwing) en de Westertoren (kantoorruimten). In directe nabijheid is het project Schimmerweg (stadswoningen) gerealiseerd en zijn de werkzaamheden voor de Hondsrugtoren (kantoren met woonbebouwing) in volle gang.

Oriëntatie en zichtlijnen

In tegenstelling tot het zuidelijke deel van de binnenstad wordt het noordelijke deel gekenmerkt door korte en enigszins gebogen zichtlijnen.

De oriëntatie van de bebouwing begrenst op een duidelijke wijze de Noorderstraat/ Noorderplein en daarmee het winkelcircuit. Vanaf de Hondsrugweg ontstaat een diffuus beeld. Van een duidelijke begrenzing en wandwerking is geen sprake waardoor de openbare ruimte niet duidelijk gedefinieerd is.

De Westerstraat kenmerkt zich momenteel door een achterkantsituatie die gevormd wordt door de achterzijde van winkels, bevoorrading en parkeren. Het bouwplan vormt hierin een toevoeging aan het straatbeeld van de Westerstraat. Het bouwplan heeft een duidelijke begrenzing en wandafwerking waardoor de openbare ruimte duidelijk is gedefinieerd. Ook de verbindingsroute tussen Noorderstraat/Noorderplein en Westerstraat krijgt een duidelijke routing.

Gebouwde parkeervoorzieningen bevinden zich aan de Weerdingerstraat en de Hondsrugweg en vormen qua uitstraling een dissonant in het straatbeeld. Voor het overige deel liggen de parkeerplaatsen met name aan de Hondsrugweg en het binnengebied (Westerstraat eo).

Het winkelcircuit valt grotendeels samen met de stadsvloer en strekt zich uit van de markt tot aan het Noorderplein en beslaat de Noorderstraat, Derksstraat en de Hoofdstraat.

De Westerstraat fungeert momenteel als belangrijke fietsverbinding. Een daadwerkelijk fietspad aan de oostzijde van de Hondsrugweg ontbreekt namelijk. De huidige route parallel aan de Hondsrugweg is vormgegeven als stadsvloer maar niet als fietspad in gebruik.

De huidige ontsluiting van een aantal garageboxen en de bevoorrading vinden plaats middels het binnengebied en de Westerstraat zal door het bouwplan wijzigen. De garageboxen zijn inmiddels gesloopt. In het plangebied is ruimte voor 38 parkeerplaatsen ten behoeve van het bouwplan. De bevoorrading blijft plaatsvinden middels het binnengebied dat via de Westerstraat toegankelijk blijft.

Het plangebied bevindt zich in het noordwestelijk deel van Emmen. Het plangebied grenst in de Westerstraat en aan de achterkantsituatie van de winkelpanden van het Noorderstraat. De huidige 'achterkant' wordt gebruikt voor bevoorrading van de winkels en parkeren. Aan de westzijde van het perceel bevinden het plan "Noorderstraat e.o" met winkels, horeca en ondergrondse parkeergarage.

Aan de zuidkant zijn voornamelijk woongebouwen gelegen met verspreid commerciële functies aan de Westerstraat.

Op onderstaande figuur is de indicatieve weergave van de ligging van het plangebied zichtbaar ten opzichte van de genoemde wegen en gebouwen.

Aangezien het plangebied onderdeel uitmaakt van de binnenstad is de begane grond uitermate geschikt voor de situering van centrumvoorzieningen. Gezien de ontwikkelingen in het centrumgebied is gekozen voor een beperkte 'commerciële plint' die alleen aan de Westerstraat grenst. De kantoorfunctie is ca. 250 m2. Er zijn nog geen concrete afnemers van de kantoorruimten bekend. Er zullen geen winkels komen.

Achter deze plint is op de begane grond wonen gerealiseerd en een aantal gemeenschappelijke voorzieningen zoals bergruimten. Naast woonfuncties op de begane grond zijn op de 1e en 2e bouwlagen woonfuncties aanwezig. Inpandig in het hoofdgebouw is voorzien in de (gezamenlijke) bergingen van de woningen.

De planontwikkeling omvat 29 appartementen. De doelgroep is jongeren en kleine huishoudens (2-en 3-kamerappartementen) en de appartementen worden als sociale huurwoning verhuurd. Woningcorporatie Lefier zal 24 van de 29 appartementen gaan verhuren.

De bebouwing varieert niet in bouwhoogte en is maximaal 11,25 meter. Zowel in horizontale als verticale zin is de geleding 'strak' aangebracht waardoor een duidelijke begrenzing en wandafwerking ontstaat waardoor de openbare ruimte duidelijk is gedefinieerd.

Stallingsruimte voor fietsen

Ten behoeve van de appartementen gaat worden voorzien in een inpandige fietsenstalling.

Afvalinzameling

De huidige ondergrondse afvalcontainer zal worden verplaatst. In overleg met de gemeente en AREA zal de exacte locatie worden afgestemd (rekening houdend met de vuilophaalwagens).

Duurzaamheid

Het plan zal ook inspelen op het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen.

De volgende duurzaamheidsmaatregelen gaan worden toegepast:

Verwarmingsinstallatie/warm tapwater

Voor het verwarmen van de appartementen en voor het warm tapwater wordt er een

lucht/water warmtepomp toegepast. Iedere appartement wordt voorzien van een individuele installatie.

Ventilatie installatie

Voor de ventilatie wordt er een gebalanceerd systeem met warmteterugwinning toegepast. De ventilatie wordt per vertrek gestuurd op basis van CO2.

PV-installatie

De gebouwgebonden en de niet-gebouwgebonden energie dient zelf opgewekt te worden. Er gaat hiertoe gebruik worden gemaakt van zonnepanelen. Sowieso gaan zonnepanelen op het dak worden geplaatst.

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzen zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

^{Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.}

Deze beleidskeuzen zijn vertaald in een dubbelbestemmingen.

Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

Het plangebied Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met archeologische waarde 2, figuur 3.1 is uitsnede uit de beleidskaart.

Onder Waarde - Archeologie 2 vallen terreinen van (hoge) archeologische waarde, door het Rijk en de provincie aangewezen. Deze terreinen bestrijken veelal een groot oppervlak. Te denken valt aan grafvelden, nederzettingsterreinen, celtic fields, bundels karrensporen schansen,de historische kernen van Emmen, Noordbarge, Zuidbarge, Westenesch, Schoonebeek, Weerdinge en Roswinkel, de buffers van 50 meter rondom de AMK-terreinen,etc. Gelet op de omvang van deze sporen en structuren, hebben

beperkte bodemingrepen een aanvaardbare invloed op het bodemarchief. Voor Waarde - archeologie 2 is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 100 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.

Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.

Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:

• toevoegingen aan, op of bij monumenten worden op herkenbare wijze vormgegeven. Hierbij vormen de historische stijlkenmerken van het monument de inspiratiebron;
• er is aandacht voor zorgvuldige detaillering en materiaalkeuze.

Het plangebied kent geen monumenten.

Vanuit de cultuurhistorie is de verwachting dat er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste woningbouwplan zijn.

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden). De provincie is bij de Wnb het bevoegd gezag voor de toetsing van werkzaamheden en handelingen bij Natura 2000-gebieden en dier- en plantensoorten. Het Rijk blijft bevoegd gezag bij ruimtelijke ingrepen met grote nationale belangen. Voor gemeenten geldt dat zij het bevoegd gezag zijn voor omgevingsvergunningen.

Gebiedsbescherming

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Soortenbescherming

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, dan wel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

Houtopstanden

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de, door de gemeenteraad vastgestelde, bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder ontheffing is het verboden deze te kappen.

Stikstofdepositie

De ontwikkeling is van relatief kleine omvang, en het plangebied ligt op relatief grote afstand van het dichtstbijzijnde Natura2000 gebied. Desalniettemin is volledigheidshalve een stikstofdepositieberekening gemaakt van zowel de aanleg- als de gebruiksfase. Deze Aeriuseberekeningen zijn in de bijlagen tot en met toegevoegd.

Het deel van het plangebied waar het bouwplan gaat worden gebouwd is intensief gebruikt voor parkeerdoeleinden. Ter voorbereiding op de bouwwerkzaamheden zijn de aanwezige garageboxen gesloopt. Het terrein is in voorbereiding om bouwrijp te worden gemaakt. Dagelijks rijden auto's en vrachtwagens (bevoorrading van de winkels) af en aan. In het plangebied is groen aanwezig in vorm van enkele bomen en struiken.

Ter voorbereiding op de sloopwerkzaamheden van aanwezige opstallen in het plangebied is d.d. 6 december 2017 door Buro Bakker een 'Quickscan Wnb soorten sloop garageboxen Westerstraat Emmen' opgeleverd. Het rapport is als Bijlage 4 Ecologisch onderzoek aan dit bestemmingsplan gevoegd.

Op basis van de quickscan zijn met betrekking tot de aanwezigheid van beschermde flora en fauna de volgende conclusies te trekken:

• In het plangebied is rust- en foerageerplek voor de huismus aanwezig, maar deze is niet essentieel;
• In en rond het plangebied is geschikt broedbiotoop voor vogels zoals houtduif, zwarte kraai, merel, winterkoning aanwezig;
• De te slopen garageboxen zijn ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen en/of steenmarter.
• In en rond het plangebied komen verder een aantal Nationaal beschermde soorten voor, namelijk egel en huisspitsmuis. Voor deze andere soorten geldt dat ze allemaal zijn opgenomen in bijlage IV van de provinciale verordening, zodat voor deze soorten een vrijstelling geldt. De algemene zorgplicht is wel van kracht.

Benodigde vervolgstappen

• Omdat in het plangebied zowel Vogelrichtlijnsoorten als Habitatrichtlijnsoorten voorkomen, dient verstoring tijdens het broedseizoen te worden voorkomen. Om negatieve effecten als gevolg van de werkzaamheden op de aanwezige broedvogels te voorkomen, dient het verwijderen van de klimopstruik en het kappen van de boom buiten het broedseizoen (buiten de periode half maart t/m half juli) plaats de vinden;
• Voor Nationaal beschermde soorten geldt de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat schade aan wilde planten en dieren zoveel, als redelijkerwijs mogelijk is, wordt voorkomen. Dit kan door het rooien van de klimop in één richting uit te voeren, zodat eventuele grondgebonden zoogdieren zelfstandig het gebied kunnen verlaten;
• Een aanbeveling voor het nieuwbouwplan is om hier nestplaatsen voor huismussen in te bouwen en groen (dichte struiken) aan te planten als voedsel- en schuilplek. Hiermee kan de huidige populatie huismussen in de Emmen centrum worden versterkt.

Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.
In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Bevi valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.

Vanuit de Veiligheidsregio Drenthe en RUD Drenthe is richting gegeven aan het beoogde veiligheidsniveau van de gebouwen in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88. Hierbij is getoetst aan bestaande regelgeving en normen voor (externe) veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening, repressieve dekking en alarmsystemen welke onderdeel zijn van de veiligheidsketen.

Ter plaatse van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen met een risicocontour waartoe een nadere verantwoording van het plaatsgebonden dan wel groepsrisico dient plaats te vinden. Een nader onderzoek of berekening naar het groepsrisico is dan ook niet nodig.

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) in werking getreden. Het Besluit m.e.r. zorgt ervoor dat de effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen middels een m.e.r.-beoordeling in beeld moeten worden gebracht. Hiervoor dient een aanmeldnotitie te worden aangeleverd wat de basis vormt voor een m.e.r.-beoordelingsbesluit. De gemeente beoordeelt of volstaan kan worden met een (informele) m.e.r.-beoordeling of dat een milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld.

Bureau RooBeekAdvies heeft in april 2019, rapport RB 10.377 A-M.e.r., een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling geschreven. De conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat er voldoende inzicht is verkregen in de milieugevolgen. Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de effecten van het project, wordt geconcludeerd dat de milieueffecten van het project niet van dusdanige omvang zijn dat er sprake is van 'belangrijke nadelige milieugevolgen'. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het opstellen van een MER. De Aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling is als Bijlage 13 M.e.r. Aanmeldnotitie opgenomen in de toelichting. Het besluit hieromtrent is te vinden als Bijlage 14 M.e.r beoordelingsbesluit Aanmeldnotitie.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van nieuw te realiseren woningen. Van belang is na te gaan welke functies/bedrijven zich in de nabijheid van het plangebied bevinden.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld.
Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld.bij het landelijke meldpunt:. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen.
Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

In Nederland bestaat tot op heden geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is.

Een voor veel situaties te gebruiken hulpmiddel is de SBR-richtlijn "Meet- en beoordelingsrichtlijnen voor trillingen". Deze richtlijn bestaat uit drie delen; deel A - Schade aan gebouwen, deel B - Hinder voor personen in gebouwen en deel C - Storing aan apparatuur. De richtlijnen hebben betrekking op trillingen die uitsluitend via de ondergrond en de funderingen het gebouw bereiken.

Voor een aantal typen trillingen en verschillende gebouwfuncties (bouwen, onderwijs, etc.) staan in de richtlijn grens- en streefwaarden voor maximaal optredende trillingsniveaus en gemiddelde trillingsniveaus.

Voor schade aan gebouwen zijn grenswaarden opgenomen. Overschrijding van deze waarden wordt beoordeeld als een onacceptabele kans op schade. Daarmee is niet gezegd dat er ook schade optreedt. Evenmin is gegarandeerd dat er geen schade op zal treden wanneer de metingen onder de grenswaarden blijven.

Overschrijding van de streefwaarden leidt tot een reële kans op hinder. Hoewel de waarden internationaal gezien redelijk streng zijn, zullen er nog steeds mensen zijn die trillingen onder de streefwaarden als hinderlijk ervaren.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan voor het perceel direct ten zuiden van het plangebied, zijn recent trillingsmetingen uitgevoerd om (mogelijke) trillingen ten gevolge van de betonnen busbaan aan de oostzijde van de Hondsrugweg inzichtelijk te maken. Het rapport van die trillingsmetingen is als bijlage 12 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Uit de toetsing van de geregistreerde meetwaarden aan en in de woning, is gebleken dat de grenswaarden voor gebouwschade en de streefwaarden voor hinder voor personen niet worden overschreden. De trillingsmetingen zijn uitgevoerd aan en in een woning uit de jaren 1930 met een gevel van in goede staat verkerend metselwerk. In de SBR-richtlijn voor schade aan gebouwen valt een dergelijk gebouw in categorie 2.

In gewapend beton op te trekken nieuwbouwwoningen vallen in categorie 1. Aangezien deze op een vergelijkbare en grotere afstand van de weg komen dan de gemeten woning, mag worden verwacht dat de trillingssnelheden in dezelfde orde van grootte vallen. Aangenomen mag dan ook worden dat ook de nieuwbouwwoningen (ruimschoots) aan de grenswaarden zullen voldoen.

Het trillingonderzoek is opgenomen als bijlage 12.

In 2003 is het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) gesloten tussen het Rijk, de provincies, de Unie van Waterschappen, het interprovinciaal overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Met dit akkoord hebben de overheden vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken.

In 2007 is het NBW geactualiseerd. Nieuwe klimaatscenario's, stedelijke wateropgaven, ruimtelijke doorvertaling, financiering en uitvoering vragen nadere afspraken. Bovendien is het accent in de loop van de jaren verschoven van planvorming naar uitvoering.

Het vertrekpunt voor het NBW-actueel is dat als Nederland leeft met water, het water ook meer ruimte moet krijgen. Nederland zal dus moeten investeren in de waterhuishouding. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten worden ingezet om de wateropgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe de partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk worden voorkomen.

Specifiek betekent dat voor regionale watersystemen dat in 2015 de wateroverlast uit oppervlaktewater door de waterschappen is aangepakt met een adequaat maatregelenpakket, uitgaande van het principe vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast is voor de waterkwaliteit het NBW-doel om het watersysteem ecologisch en chemisch op orde te hebben en daarna op orde te houden.

De uitgangspunten van het Nationaal bestuursakkoord Water zijn door het Waterschap Vechtstromen en de gemeente Emmen bekrachtigd in het Lokaal bestuursakkoord Water. In dit akkoord is vastgelegd op welke wijze de wateropgave van het Waterschap Vechtstromen zal worden opgelost en worden verdeeld over de gemeenten.

De wateropgave voor het Waterschap Vechtstromen is bepaald op 12.000.000 m³ water. Ongeveer 1.000.000 m³ van deze opgave is de stedelijke wateropgave, voor het overige deel moeten bergingsmogelijkheden worden gevonden in het landelijk gebied. Er is gekozen om de waterberging in het landelijk gebied op vier manieren vorm te geven:

• Vasthouden in sloten en kanalen; door het verbreden en minder diep maken van sloten wordt water minder snel afgevoerd.
• Vasthouden in lagergelegen gebieden; doordat deze gebieden van nature natter zijn, lenen deze gebieden zich beter voor natuur dan landbouw. Dergelijke gebieden kunnen worden ingezet om water vast te houden.
• Vasthouden in beekdalen; de tegenwoordig veelvuldig gekanaliseerde beeklopen krijgen hun natuurlijke, meanderende verloop terug in een bredere bedding, zodat meer water kan worden vastgehouden in het beekdal.
• Noodberging; omdat het verbeterde watersysteem niet op alle noodsituaties in kan spelen, wordt ruimte gereserveerd voor noodberging, die wordt benut om te hoge waterpeilen te laten zakken.

De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.

Het waterschap is op de hoogte gesteld van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88. Het planvoornemen is digitaal voorgelegd aan het waterschap via de website www.dewatertoets.nl op 15 april 2019. Op basis hiervan is gebleken dat het plangebied zich bevindt in het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Naar aanleiding van de uitgevoerde watertoets dient contact gelegd te worden met het waterschap om de details van het plan in relatie tot water/riolering door te nemen.

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 dient rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.

Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.

Flexibiliteit

Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:

• Afwijken van de bouwregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Nadere eisen;
• Algemene afwijkingsregels;
• Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro;

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning
Met de nadere eisenkunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen

De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.

Bescherming van waarden
Om de archeologische waarden te beschermen is met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' 'een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst.

Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.

Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3. Algemene regels;
• Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

DUBBELBESTEMMINGEN

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden Afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.

Het plangebied Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 kent één dubbelbestemming te weten:Waarde-Archeologie 2.

Artikel Waarde- Archeologie 2

Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 op de verbeelding opgenomen.

Voor gronden binnen categorie Waarde -Archeologie 2 geldt net als de gronden met Waarde- Archeologie 1 dat met de gemeente overleg moeten plaatsvinden omdat het uitgangspunt bij terreinen met een archeologische waarde is om deze in de bodem te behouden. Rondom terreinen en objecten met Waarde - Archeologie 1 is een zone van 50m bestempeld tot gebied van Waarde - Archeologie 2 Voor Waarde - Archeologie 2 is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 100 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.Tevens geldt een drainageverbod.

Voor de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 geldt dat de bestemming een wijzigingsbevoegdheid kent, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In artikel 7 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 8 : Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 10 : Overige regels

In dit artikel is verwoord hoe de koppeling is met het Parapluplan Parkeerplaatsen en het Parapuplan Standplaatsen.

Het laatste hoofdstuk "Overgangs en slotregels" bevat in artikel @@het overgangsrecht , zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel @ is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88".

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

Het college heeft het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.
De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de behorende Nota van Beantwoording bij het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 (zie bijlage 1).
In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen.
Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 en is opgenomen als Bijlage 1 Nota van Beantwoording bij deze toelichting.

Tegen het bestemmingsplan Emmen, Westerstraat naast nr. 82 tot 88 is één zienswijze ingediend. De zienswijzen hebben uitsluitend geleid tot aanpassing van de toelichting bij het bestemmingsplan. De beantwoording van de zienswijzen is opgenomen in de Nota van beantwoording zienswijze. Deze nota maakt deel uit van het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan (Bijlage 16).

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van de plannen zullen door de initiatiefnemer worden gedragen en zijn daarmee economisch uitvoerbaar.